按揭房貸貸款公證書大全11篇

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篇（1）

根據2004年通過的《巴塞爾新資本協議》,操作風險是指由于不完善或失靈的內部程序、人員和系統或外部事件導致損失的風險。也就是說,操作風險可以分為四類:人員因素引起的操作風險、流程因素引起的操作風險、系統因素引起的操作風險和外部事件引起的操作風險。人員因素引起的操作風險包括操作失誤、違法行為(員工內部欺詐、內外勾結)、違反用工法、關鍵人員流失等情況。流程因素引起的操作風險又分為流程設計不合理和流程執行不嚴格兩種情況。而系統因素引起的操作風險包括系統失靈和系統漏洞兩種情況。外部事件引起的操作風險主要是指外部欺詐、突發事件以及銀行經營環境的不利變化等情況[2]。近年來,我國商業銀行個人住房信貸業務已成為其信貸營銷工作中新的熱點,并為商業銀行調整信貸結構、提高資產質量和經營效益起到了有效的促進作用。然而隨著業務的快速發展,個人住房信貸操作風險隱患也逐漸暴露和顯現。

1.貸前調查不到位

由于一些銀行信貸工作人員責任心不強,對房地產公司的經營和項目運作情況及借款人資料調查不細致,把關不嚴,或者對房地產經營和運作缺乏了解,自身綜合業務素質不高,對借款人不能做出客觀合理的評價,給貸款造成后患。

2.貸時審查不嚴格

由于忽視對貸款投放和規模指標進行嚴格窒息的審查,給不符合條件的項目開發商提供按揭貸款。缺乏科學量化的客戶評價體系,主觀人為判斷成分較大,貸款審查注重抵押,不注重借款人還款能力。總經理(行長)權利過大,缺乏監督,對信貸委員會的判斷可施加影響,使關系貸款大行其道。

3.貸后檢查不及時

由于信貸人員缺乏責任心,使得對貸后管理和檢查流于形式,未能及時發現貸款潛在風險或及時采取有效防范措施,化解和處理貸款風險。商業銀行內部大多都沒有一整套行之有效的貸后管理辦法,對分布在廣大地域的個人客戶后續管理難以跟上。另外,由于客戶分布較廣,貸后管理成本較大,信貸人員缺乏上門了解情況的積極性,只有待貸款逾期時,即貸款出現風險時才上門催款。

4.信貸從業人員素質不高,員工的綜合素質低

有些經辦個人住房消費信貸業務的工作人員是剛剛從其他崗位調入的,以往沒有從事過信貸業務,又未經過上崗培訓,缺乏基本的專業技能;有的雖然從事過信貸業務,但是業務水平及綜合素質也不高,對借款合同、抵押合同、公證書、保險單中的要素及房地產相關的法律法規知之甚少,以至出現借款合同中的金額、利率、期限、違約責任等重要內容填寫不全,合同要件非本人簽字,抵押房產地址不詳,抵押合同未辦理備案登記手續或重復抵押,保險期限短于貸款年限等低級錯誤;個別員工甚至利用職權之便違規操作發放貸款而引發案例,導致銀行操作風險上升,形成風險隱患。

二、商業銀行規避個人住房信貸操作風險的對策建議

1.加快信貸體制創新

(1)再造簡潔的住房貸款業務流程。香港銀行業住房按揭業務的風險防范、控制和化解機制建設上非常完善,建立了明確、清晰、細化的具體操作流程。如:在貸前審批環節,會綜合考慮樓盤的各種因素和價格確定不同的貸款成數限制,根據借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔保條件,根據貸款額度不同建立分層次的審批授權體制,認真調查借款人的真實收入、過往信用記錄等:在貸后管理上,建立了較完善的信息管理系統,按貸款的風險分類狀況及時編寫風險情況分析報告;建立了客戶還款和貸款催收提醒制度;將貸款情況及時錄入信貸管理信息系統,利用信息系統做好貸款的管理工作。因此,商業銀行要加快實施個人住房信貸操作流程標準化,并嚴格執行個人住房信貸的相關制度和操作規程。

(2)建立識別、衡量、監督與控制操作風險的管理系統。隨著商業銀行風險管理平臺工程的建設,應該說,商業銀行對原有業務和產品的風險的識別和評估是比較充分的,但對于新推出和開發的新產品、新業務和新系統的事前操作風險的評估卻有所欠缺。因此,我們應當建立包括衡量操作風險的必要方法(如控制風險自我評估法、重要風險評估法和積分法等)在內的,能夠及時的識別、準確的衡量、持續的監督和控制操作風險的體系,保證對各種產品、業務和系統的操作風險能進行事前識別,并使用適當的策略來調整操作暴露,建立起可以持續監督、控制或緩解操作風險的管理系統[3]。

(3)實施產品、區域和客戶結構調整,差別化營銷。一是在產品上,房地產開發貸款以支持有利于滿足廣大居民的住房消費需求,能帶動個人住房貸款發展的普通商品房、經濟適用房開發建設為主;而商業營業用房的銷售率較低,在當前調控部分行業過度發展的背景下,更易形成空置,預期的市場風險將提高,要嚴格控制;高等院校學生公寓建設項目因占用信貸資源期限長、不利于帶動個人按揭貸款發展,在目前信貸規模大幅度減少的形勢下,要進一步收縮;對國家明令限制的黨政機關辦公樓和培訓中心、高爾夫球場、會展中心、物流園區、大型購物中心等項目嚴格禁止發放房地產開發貸款;同時,房地產開發項目資本金比例要嚴格執行提高到35%以上的規定,對住宅以外的商業用房開發等項目資本金比例要提高到40%以上。二是在區域上,實施重點城市優先發展戰略,集中有限資源,加大對經濟較為發達、市場需求旺盛的中心城市以及房地產市場發展起步較晚、發展空間較大的城市的支持力度;對經濟欠發達、房地產市場疲軟的市縣謹慎介入。三是在客戶上,嚴格實施信貸準入、退出政策,加大支持資金實力強、資質等級高、開發業績好、經營穩定、信譽良好并且擁有較好住房開發項目優質重點客戶;加快清理退出資金實力差、資質等級和信用等級低、開發項目空置率高、有不良信用記錄、金額在100萬元以下、抗風險能力弱、運作不規范的中小企業和項目公司等劣質低端客戶,進一步優化商業銀行房地產信貸客戶結構,促進房地產信貸業務健康發展。

(4)建立健全違約處理機制。當購房者不能按照貸款合同如期償還貸款本息時,貸款人會按照合同進行違約處理。健全的法律體系及嚴格的執法使得貸款銀行能夠得到應有的保護[4]。如許多銀行都要求:①貸款還清之前,借款人應在每年初將當年的住房保險單據寄送到貸款銀行:②借款人應按照確定的還款計劃及時足額地還款,逾期即開始計算貸款罰息:③逾期30天,貸款應收本息要記入逾期貸款科目,逾期60天以內要登門催收貸款本息和罰金,逾期60-90天貸款銀行要對這筆貸款做呆帳損失分析,作出延期歸還貸款還是著手處理抵押物的選擇:④逾期90天后,該貸款記入呆帳科目,貸款銀行即可向法院提出強制拍賣房屋的訴訟:⑤對不良的借款人,貸款銀行可主動向有關專業資信評估機構報告,把借款人的不良信用記錄在電腦資信網絡,這會影響借款人日后的借款能力。

2.嚴格執行操作流程

(1)優選開發商和開發項目。為了防止“病從口入”,必須從貸款的源頭抓起。首先,在選擇合作伙伴方面,應當選擇經濟實力強、資質等級高、開發業績突出、負債比率較低、信用狀況良好的開發商進行合作;其次,在選擇開發項目方面,要選取地段區位好、環境布局優良、設計規劃合理的優良項目,且項目實際投入資金要達到規定的比例;第三,銀行要對按揭貸款資金進行嚴格監管,確保按揭貸款資金用于項目建設。這樣,才可以真正從源頭上防范風險,避免“爛尾”項目的出現,確保銀行貸款安全。由于開發商實力較強,一旦出現超期違約客戶,開發商也具備回購能力,能夠履約實現回購,從而大大降低貸款的風險程度。

(2)規范按揭申請的受理工作。在受理住房貸款按揭申請時,必須嚴格按操作流程執行,堅持到現場調查,與借款人見面,特別要注意觀察和了解購房者對所購房屋信息的熟悉程度,購房原因、生活和收入情況等,判斷其購房行為及所提供資料的真實性。

(3)嚴格把好審批關。專職審批人在對按揭數和交易價格偏高、收入證明不真實、購房人身份有問題、購房意圖不真實等按揭申請應有所警惕。對確有“假按揭”嫌疑的,要及時調查核實,一旦發現“假按揭”,要對已銷售并辦理抵押登記的房產不予注銷抵押登一記手續,同時停止開發商的按揭貸款辦理,回收開發貸款,并追究經辦人責任,在必要的情況下,依法提訟。另外,在審批過程中,可視借款人的實際收入情況適當調整首付款比例、貸款金額、還貸年限、月還款額,盡量減少貸款風險。

(4)嚴格貸款的審查和管理。目前湖南省的個人征信系統尚未全面建立,審查借款人資料的真偽是一大難題,但是如果商業銀行內部加強管理,信貸人員嚴格執行規范的操作流程,具有高度的責任心,認真進行調查和審查,也能使風險得到有效控制。第一,推行個人住房按揭中心的業務運作模式,統一標準和條件,實行嚴格的審貸分離,不僅可以使人力資源、信息資源、技術資源得到充分整合利用,還可以減少或杜絕因操作不規范、審查不嚴格而形成的貸款風險。第二,不斷完善個人住房按揭貸款管理辦法,實行工作目標和風險管理責任制。充實信貸員隊伍,加強職業道德和業務素質教育,將個人住房按揭違約貸款的催收及轉化工作作為貸后管理的主要內容來抓,并采取定期或不定期的專項檢查、常規檢查、稽核檢查等方式加強貸后的跟蹤管理,及時發現和解決問題,以確保整體貸款質量優良。

3.開展管理制度創新

(1)實行房地產貸款的封閉運作。在日常業務開展中,采取對項目進行封閉管理的方式,對項目資金賬戶進行監管,實施收支兩條線管理使資金保證用于項目的建設上。在房產商四大塊資金來源中,銀行借款采取開發貸款與個人按揭貸款銜接的做法,在一定階段開發貸款轉成個人住房按揭貸款。企業自籌資金部分如果有向股東方的借款,則在銀行貸款之前與企業簽訂協議,商定股東方的抽資須在銀行還貸之后,同時嚴格控制項目的自籌資金比例,如果項目資金出現缺口,則要開發商限價進行發售,以保證項目的建成。預售款回籠之后進入監管賬戶,其中10%先用于歸還貸款,其余部分進入正常工程開發賬戶用于在建工程,工程完工后銷售款則完全用于還貸。

(2)完善銀行抵押措施。在貸款的擔保措施上,在項目的前期以土地進行抵押,當項目完成到一定的工程量時(一般為25%,總承包合同簽出以后),再轉為在建工程抵押,以確保抵押物的有效性。同時,對抵押標的進行全部財產的保險,以防不確定因素的出現。

(3)研制滿足借款人多種需求的還款法。要推出個人住房等額本息還款法,等本金還款法,遞增還款法等適應不同消費者選擇的還款方式,有效地滿足客戶需求,同時也可降低銀行風險。

(4)開展信用擔保業務。道德信用只是個人信用的一小部分,財產信用才是個人信用的主體。我國目前有上十萬億居民儲蓄資產,這是巨大的、有待開發信用擔保資源[5]。目前各類投資擔保公司發展十分迅速,銀行在開展住房信貸時,可適當考慮要求擔保機構為個人消費者或房地產商提供信用擔保。其次,發展信用保險業務。住房信貸部門與保險公司合作開展信用保險業務,將個人信用風險分散開來,由住房信貸部門、保險公司和住房貸款申請人三方共同承擔,可以降低各主體承擔的風險。

參考文獻:

[1]王敏.王洪衛.入世我國住房金融快速發展的重要契機 .中國房地產金融,2001,(5)

[2]伍軍.建立我國住房抵押貸款商業擔保機制.中國房地產金融,2003,(4)

[3]王舒.住房信貸競爭應當“質量升級”.房地產時報,2003,(1)