住房改建論文大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇住房改建論文范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

1．1課程特點

本門課程的涵蓋內容較廣，包括民用建筑設計和工業建筑設計兩大篇，為學生重點講解的是民用建筑設計，主要介紹建筑平面、立面和剖面的設計內容及設計方法，建筑物的六大構件組成（基礎、墻、樓地面、樓梯、屋頂和門窗）、各構件所起的作用，及每一構件具體的構造方式。比如屋面構造，不僅要知道所選擇的面層材料，還必須了解每層的做法，包括厚度、砂漿的比例等等。課程結束后還要給學生安排設計任務，進行一至兩個星期的課程設計。這種教與學的模式沿襲多年，有一定的特點和優勢。但是，學生在學習期間，常常覺得這門課學起來很容易，但真正理解課程中的一些專有名詞、構造方法等內容時卻往往感到難以理解，考試時也很難答出理想的考試成績。

1．2授課學時

根據“厚基礎、寬口徑、重素質”的原則，分配給房屋建筑學課程的課堂教學課時大量縮減，而房屋建筑學課程的內容卻紛繁雜多，學時和教材內容之間互相矛盾，如何利用有限的教學時間讓學生有效地掌握大綱要求的內容，做到統籌規劃、重點突出，是教師需要解決的一大難題。

1．3學生

學生對課程的重視程度普遍不夠。一方面，學生認為授課的內容淺顯易懂，沒有什么難度；另一方面，學生在平常的生活中雖然見過不同的建筑類型，但在運用房屋建筑學課程中的一些知識，諸如平、立面的單元及組合方法，線條的處理方法，如何體現建筑形體的美感、質感的時候，沒有相應的典型建筑實例現場演示，即使依靠最詳細、生動的語言進行描述也是無法體現不同類型的建筑外觀的，學生們自然而然會因缺乏想象而感到枯燥乏味，產生厭學情緒。

2教學改革措施

針對以上存在的問題，基于房屋建筑學課程教學實踐，對房屋建筑學課程教學改革提出一些設想。

2．1教學內容精煉化

課堂教學作為學生獲取知識的重要途徑，在教學內容上應進行“精挑細選”，刪掉老舊重復內容，強化技術應用性與時代性。如《房屋建筑學》教材里的墻和基礎構造這一章里，有專門的一節內容涉及3～4個篇幅來介紹實心粘土磚，包括它的制備工藝、組砌方式、施工方法等，而現實中，在我國多數地區，這種粘土磚因會消耗大量土地中的粘土資源被政府頒發明令禁止使用，而以符合環保要求的各類砌塊來代替，但從目前出版的各類教材來看，仍普遍存在以實心粘土磚為講解重點，而對其他砌塊卻介紹很少的局面上。諸如此類的情況，在教材中還會找到很多，教學大綱要求的內容可能已經過時，而教學大綱中不做要求的內容，可能已經成為建筑工程中的主流，所以如何選好授課內容，與時展相并進，是確保學生將來學有所用的關鍵。

2．2教學方法多樣化

通過尋求多樣化、豐富性的教學方法，激發學生的學習熱情，提高學生自主能動性。

2．2．1教師授課和課堂討論相結合教學過程中，為提高學生的學習興趣，可采用課程講授、提問和討論相結合的方式。教師對某一問題的講解告一段落后，針對基本概念對學生進行提問，并引導學生就某些問題或某一建筑工程展開課堂討論，通過老師與學生之間不斷的互動、信息往來，聽取學生們的想法、反饋意見，及時發現學生們理解薄弱的地方，從而適時的調整課程內容，這對于老師能夠自始至終的牽引學生的學習興趣、啟發學生思維及提高學生的學習能動性都大有裨益。

2．2．2傳統教學和現代化教學相結合

在經濟日新月異的今天，各種大跨、超高、新穎、奇特的建筑結構日益增多，這些結構形式很難通過敘述表達清楚，只能通過搜集圖像資料，加入文字、影音、動畫等內容，制作成教學幻燈片呈現給學生，采取這種教學手段會給學生以直觀、形象、生動的學習感受，既增強了學生的學習興趣，又使學生對各種建筑結構在國內外應用現狀、今后發展方向及研究動態有了更多的了解。此外，在《房屋建筑學》課程授課之初，教師可將自己的電子信箱告訴學生，以便學生隨時將學習課程時遇到的問題反饋給任課教師，教師可以及時答疑解惑，并在授課時有針對性詳細講解這方面的知識。通過將傳統的板書教學和多媒體、網絡等現代化教學手段相結合，就可為學生提供盡可能多的信息量，給學生打下較扎實的專業基礎。

2．2．3課堂教學與課外教學相結合

各種建筑構件相互連接的方式錯綜復雜，頭腦中需要很強的空間想象力，若能將現場實際工程與課堂教學相結合，一定會取得更好的效果。如講解“屋蓋支撐”這一節時，只憑教材上的圖形學生很難理解各種支撐布置情況，這時可帶學生到屋蓋施工現場進行教學，通過實際物體，讓學生了解各種支撐及其布置情況，以及各種支撐的作用。這樣通過屋蓋結構現場教學，學生對屋蓋結構就不再陌生，對屋蓋與各種構件的連接也會有較深的認識。

2．3實踐教學要強化

實踐教學環節要不斷加強課程設計。通過課程設計環節，學生們會對民用建筑在平面、立面和剖面的設計過程有全面而具體的了解，因此在課程設計過程中，必須做好以下幾個方面：（1）命題多樣化、工程化。給出多組接近工程實例的課設選題，最好每人一題，學生們可根據自己的能力和興趣方向自主選題，著重培養學生的思維能力和分析問題、解決問題的能力；（2）加強過程管理。設計前，為學生進行設計專題報告，內容包括設計過程、規范、構造及建筑制圖等方面的知識，同時制定詳細的工作進程表。課程設計期間，加強培養學生使用各種規范、查閱手冊和資料的能力。指導教師可隨時檢查學生的工作進展情況，對每名學生的學習態度、工作進程和設計能力都要有所記錄；（3）科學的考核方法。指導教師應制定科學、公平、合理的考核方法，對每名學生的表現進行考量，結果應能反映出每名學生在設計期間的綜合表現，例如課設成績可從設計計算書的內容、施工圖紙的繪制、平時表現、答辯情況等多個方面全面評價、綜合考量。

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任務型建構教學

任務型教學是以任務為中心，基于建構主義理論的教學法。其強調的是教師是教學活動的組織者和引導者，而學生是教學活動的中心和主體，教師通過引導學生在課堂上完成任務來進行有目的的教學。任務型教學法還強調，學生的習得和知識建構過程，提倡交流參與的學習方式。因此，任務型建構教學要求教師應當圍繞特定的教學內容和目的，設計出具體可操作的任務，學生則通過探究、交流、合作等學習方式主動建構知識。當前的西方文化課仍以教師講授為主，學生只能被動地聽，少量的問題設計也流于形式并沒引發學生真正地思考，從而難以達到預期的教學效果。因此，在開學初就布置每組學生的課堂展示任務，每組按班級實際人數比例進行分組，負責完成對每小節教學內容的介紹與評價。學生圍繞這一任務精讀課本上的內容，通過各種手段查閱相關資料與信息，進行探究性學習。在完成任務的過程中，學生通過合作進行深入學習，并對相關內容進行有選擇的拓展，在自身已有的知識體系和經驗的基礎上對新信息進行認知和編碼，建構自己的理解和新的知識結構。當然，為了避免除了每節內容展示小組成員外的其他同學抱有“事不關己高高掛起”的思想，提問、練習、討論、課后作業等檢測手段也不可或缺。另外，每次課堂展示任務完成后，教師應根據學生完成任務的情況做出積極的評價，激發學生學習的動力和熱情。同時，教師還應對重難點以及學生遺漏或介紹有誤的知識點進行講解、補充和更正，對所學知識做出總結和歸納，并對重要內容做有價值的知識拓展和延伸。對于西方文化課程來說，課堂教學的組織和設計應以學生為中心，以任務為驅動，激發學生學習的熱情和興趣，讓學生真正成為知識建構的主體。

互動式多媒體輔助教學

多媒體教學是以計算機技術為核心，將文字、圖片、動畫、視頻和音頻等媒體形式與計算機集成起來，并在這些媒體間建立邏輯鏈接，快捷、直觀地傳授生動、豐富的教學內容給學生。然而在實際的教學中，學生還是改變不了處于被動接受知識的境地，“一言堂”、“滿堂灌”的教學模式仍然貫穿整個教學。從本質上講，多媒體教學的使用并沒能擺脫傳統的以教師為中心的教學模式，這樣的多媒體課堂不過是紙質課本的電子版演示而已。建構主義認為，知識是學習者在其原有認知結構的基礎上，在一定的情境即社會文化背景下，借助他人(包括教師和學習同伴)的幫助即通過人際協作活動，利用必要的學習資料，以意義建構的方式而獲得的。因此，建構主義指出“情境”、“協作”、“會話”和“意義建構”是學習環境的四大要素。“‘情境’是與學習內容相關的一切信息，其組織是有利于學生對所學內容進行意義建構;‘協作’貫穿于學習過程的始終，是教師及學習同伴為了建構所學知識相互幫助、相互合作的過程;‘會話’是學習者與教師、學習同伴之間的交流，‘意義建構’是整個學習過程的終極目標，通過一系列的活動，使學習者對事物的性質、規律以及事物之間的內在聯系得到深刻的理解，從而完善其已有的認知結構，建立新的認知結構。”［3］37－40而Malamah－Thomas指出，“互動就是指人/物之間通過行為互動，互相影響的過程。根據互動對象的不同，互動可以分為人機互動、人人互動，學習者與學習內容之間的互動”。［4］87－89而多媒體應用的各種特征十分適合實現建構主義學習環境。自然，互動式多媒體教學打破了傳統的教師單一講授的教學模式，提高了教學效率，而且讓學生在準備展示任務時，展示任務中及展示任務后真正充分實現了在教學過程中生生、師生和學生、教師與學習內容、多媒體設備間的協作、會話和互動，激發了學生學習的積極性和主動性。并且其還以良好的情境作為語境，以共享性、交互性和可理解性為保障，利用豐富的文本、圖片、視頻、音頻、影像等多媒體技術使課堂教學變得不再枯燥死板，這樣形象、生動和豐富多元的學習環境，多維度、多視角的教學活動可以幫助學生建立豐富的聯系，激活學生思維的各種邏輯鏈接，并且拓展了學生思維的廣度和深度，還增強了他們的實踐能力和創新能力，從而加深了學習者的主體感受和主體意識，更好地建構了學習者自身的知識體系。

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    任務型建構教學

    任務型教學是以任務為中心,基于建構主義理論的教學法。其強調的是教師是教學活動的組織者和引導者,而學生是教學活動的中心和主體,教師通過引導學生在課堂上完成任務來進行有目的的教學。任務型教學法還強調,學生的習得和知識建構過程,提倡交流參與的學習方式。因此,任務型建構教學要求教師應當圍繞特定的教學內容和目的,設計出具體可操作的任務,學生則通過探究、交流、合作等學習方式主動建構知識。當前的西方文化課仍以教師講授為主,學生只能被動地聽,少量的問題設計也流于形式并沒引發學生真正地思考,從而難以達到預期的教學效果。因此,在開學初就布置每組學生的課堂展示任務,每組按班級實際人數比例進行分組,負責完成對每小節教學內容的介紹與評價。學生圍繞這一任務精讀課本上的內容,通過各種手段查閱相關資料與信息,進行探究性學習。在完成任務的過程中,學生通過合作進行深入學習,并對相關內容進行有選擇的拓展,在自身已有的知識體系和經驗的基礎上對新信息進行認知和編碼,建構自己的理解和新的知識結構。當然,為了避免除了每節內容展示小組成員外的其他同學抱有“事不關己高高掛起”的思想,提問、練習、討論、課后作業等檢測手段也不可或缺。另外,每次課堂展示任務完成后,教師應根據學生完成任務的情況做出積極的評價,激發學生學習的動力和熱情。同時,教師還應對重難點以及學生遺漏或介紹有誤的知識點進行講解、補充和更正,對所學知識做出總結和歸納,并對重要內容做有價值的知識拓展和延伸。對于西方文化課程來說,課堂教學的組織和設計應以學生為中心,以任務為驅動,激發學生學習的熱情和興趣,讓學生真正成為知識建構的主體。

    互動式多媒體輔助教學

    多媒體教學是以計算機技術為核心,將文字、圖片、動畫、視頻和音頻等媒體形式與計算機集成起來,并在這些媒體間建立邏輯鏈接,快捷、直觀地傳授生動、豐富的教學內容給學生。然而在實際的教學中,學生還是改變不了處于被動接受知識的境地,“一言堂”、“滿堂灌”的教學模式仍然貫穿整個教學。從本質上講,多媒體教學的使用并沒能擺脫傳統的以教師為中心的教學模式,這樣的多媒體課堂不過是紙質課本的電子版演示而已。建構主義認為,知識是學習者在其原有認知結構的基礎上,在一定的情境即社會文化背景下,借助他人(包括教師和學習同伴)的幫助即通過人際協作活動,利用必要的學習資料,以意義建構的方式而獲得的。因此,建構主義指出“情境”、“協作”、“會話”和“意義建構”是學習環境的四大要素。“‘情境’是與學習內容相關的一切信息,其組織是有利于學生對所學內容進行意義建構;‘協作’貫穿于學習過程的始終,是教師及學習同伴為了建構所學知識相互幫助、相互合作的過程;‘會話’是學習者與教師、學習同伴之間的交流,‘意義建構’是整個學習過程的終極目標,通過一系列的活動,使學習者對事物的性質、規律以及事物之間的內在聯系得到深刻的理解,從而完善其已有的認知結構,建立新的認知結構。”[3]37-40而Malamah-Thomas指出,“互動就是指人/物之間通過行為互動,互相影響的過程。根據互動對象的不同,互動可以分為人機互動、人人互動,學習者與學習內容之間的互動”。[4]87-89而多媒體應用的各種特征十分適合實現建構主義學習環境。自然,互動式多媒體教學打破了傳統的教師單一講授的教學模式,提高了教學效率,而且讓學生在準備展示任務時,展示任務中及展示任務后真正充分實現了在教學過程中生生、師生和學生、教師與學習內容、多媒體設備間的協作、會話和互動,激發了學生學習的積極性和主動性。并且其還以良好的情境作為語境,以共享性、交互性和可理解性為保障,利用豐富的文本、圖片、視頻、音頻、影像等多媒體技術使課堂教學變得不再枯燥死板,這樣形象、生動和豐富多元的學習環境,多維度、多視角的教學活動可以幫助學生建立豐富的聯系,激活學生思維的各種邏輯鏈接,并且拓展了學生思維的廣度和深度,還增強了他們的實踐能力和創新能力,從而加深了學習者的主體感受和主體意識,更好地建構了學習者自身的知識體系。

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[論文關鍵詞]歷史文化街區；危房改造；思考

古都風貌保護和現代化建設的矛盾始終是北京城市規劃與建設的重要問題，圍繞這一問題的爭論一直沒有停止過。總的情況是老房子拆的越來越多，文物專家和學者的意見也越來越強烈，例如從1990年到1998年底北京市已經拆除所謂“成片危舊房”420萬平方米(II12)…，而呼吁保護舊城區的文章數量也伴隨著每一次大規模的改造工程與日俱增。對于舊城區的居民來說，由于多數居住條件較差，迫切要求改善生活環境，所以他們對危舊房改造的態度一般是積極的。

從歷史發展規律看，幾千年的人類文明史就是不斷的創造和破壞，這破壞包括了對自然環境的破壞和對前人刨造成果的破壞，特別是改朝換代時對前朝都城的破壞。以北京為例：元大都是廢棄了金中都之后另選址重建的，而且建筑材料是拆除南京(今開封)的金舊宮殿，運其石木北上；明代北京雖然地址基本與元大都差不多，但將元代皇宮完全毀掉另建，考查其他地方也差不多。正因為如此，留存至今的文物古跡已不多，我們應該加倍珍惜。但上述史實也說明了對文物的破壞是不可避免的，尤其是社會動蕩時期。設想如果歷朝都非常注意保護前朝舊物，那么我們今天可能已經沒有多少發展空間了。所有的破壞行為都出于政治需要，明代建都北京時，將元代宮城盡行拆毀，而且要在原有宮殿舊址上堆一座鎮山。這雖然是出于風水方面的考慮，其實也是政治需要。翻閱中國歷史，凡改朝換代時，對前朝宮殿或拆毀或焚燒或廢棄另建，只有清代沿用明朝宮殿，但也按照滿族生活習慣改造了許多。

從城市發展規律看，在工業化進程中，西方發達國家的大都市一般地說會在經歷了郊區化階段之后，又出現高收人人群進人內城，他們替換原有的低收人群體，將舊城區改造為獨戶家庭或共同居住的區域．有人稱這一現象為紳士化過程。紳士化是西方發達國家城市化過程中的一個組成部分，我國尚未出現類似特征的現象，是否為普遍規律還有待進一步研究。但是有一點是可以肯定的，即居住于城市中心區的居民應當是高收人群體。因為隨著科學技術的進步，城市中心區以其優越的地理位置最終還會成為投資的熱點，從而使這里的地價升值，因此在這里居住的人應該具有較強的經濟實力．破舊的平房顯然不能滿足他們的需求。北京地區的民居以四臺院為主，傳統街區的磚木結構房屋多數有上百年歷史，無論是市政公共設施或院落內部結構都不可能考慮現代化生活環境的需求。如果過分強調對原有格局和結構的保留，則會因為供電、供熱、通信、交通和社區服務等方面的問題而降低生活質量。如果一個城市的大部分地區都是這個樣子，其前景是可悲的。伊理爾·沙里寧說：“城市能否免于毀滅取決于一個特別但卻基本的問題是否可能被解決：提供舒適的設施和健康的環境來供人們工作和生活。”可見對原有住房進行適當的改造是必要的，事實上任何居住其中的人也都會想盡各種辦法來改善生活，尤其是富裕階層，這樣的情況在過去也是極平常的事情，例如山西喬家大院，為了摩托車的出人將大門地面改成坡道；為改善居室環境，在平房內鋪設木地板取代磚地面；甚至十分講究的廊檐木雕都出現了火車的圖案，以顯示對現代文明的向往北京的大戶人家的四合院過去也曾經出現過將前窗外推，或在檐柱一線建落地玻璃窗以改善居室環境的做法。所有這些都是較富裕人家發生的事情。我們不可能想像一戶高收人家庭，為了保存自己住房的傳統風格而寧可不去享受現代文明的成果，因為社會在不斷進步，人的思想也在不斷更新，追求美好舒適的生活是人之常情。

從人居環境科學考慮。今天的居民家庭組成已非當年的情況，四合院格局形成時的居民家庭多數為三代或四代共同居住，院內房間很多，按長幼有序、內外有別的原則分配，一個院子十幾口或幾十口人是常見的。多數為一院一戶，并非今天的“大雜院”。由于每個四合院都自成體系，所以都是獨門獨院，各家關起門來過日子，互不相擾，正所謂“閉門而生之具以足”。而今天的家庭構成已經發生了很大變化，多數是三口之家的小家庭，即使與老人同住也不過四五口而已。也沒有大量雇用仆人的情況。對于今天的家庭來說最小的一進院都嫌大，諾大一個院落僅住幾口人，首先是缺乏安全感；其次朝向不好的東廂和倒座也不便居住，這更使得院落空曠，也增加了不安全的因素。再從交通方面分析，舊城區的街道寬度已經顯然不適應今天的需求。多年來舊城區胡同的寬度基本沒有太大變化，例如西四北一條至八條比較規整的胡同，建筑之間的距離為6米(m)左右，道路寬度只有2～3米(m)。這樣的道路已經很不適應今天的交通，所以許多地區都不得不采取措施來維護交通秩序，例如設置單行線或按時段限制某種車輛通行等。所有這些都說明了原有的街區在很大程度上已經不適應今天的生活方式，改造是必然趨勢。

其實北京民居的基本形式四臺院也是逐漸形成的，在其發展過程中也有變化。例如根據后英房元代居住遺址復原的民居，雖然已經是封閉的四合院形式，但與明清時期的四臺院還是有區別的。

一個時期的民居形式，必然與當時的家庭人口組成、生活習慣及社會環境等因素分不開。因此隨著時間的推移，民居的結構也會逐步調整。所以從提高生活質量角度看，不應該過分強調百分之百的原樣保存，更何況人們對生活環境的要求也越來越多樣化。

從北京城市總體風貌的大環境來看，也在逐漸地變化，著名的“燕京八景”就是例證。最初的“燕京八景”是金代形成的，但明代以后所提到的“燕京八景”卻并非完全是金代的風景，并更名為“北京八景”。如《日下舊聞考》引《胡廣北京八景圖詩序》：“昔之八景偏于一隅，猶且見于歌詠……。縱觀神京(北京)郁蔥佳麗，山川草木，衣被云漢昭回之光．昔與今又豈可同觀哉?……遂命日北京八景。”今天的太液池、瓊島和薊門甚至于不在原來的位置。基于以上分析，我們以為北京的城市建設還應當以發展為本。但絕不是反對保護古都風貌，任何帶有民族特色和歷史傳統的標志性建筑和痕跡都應努力保護，否則將失去北京的特色。如何在建設和發展的同時保護好北京的古都風貌?我們的建議是將傳統歷史文化街區分為三類，即完全原樣保護的區域、高檔住宅區和旅游商業區。以下分別論述具體的實施方案。

完全原樣保護區是指傳統的四合院格局尚未被破壞，而且周邊環境基本完好的區域。這樣的地區已經不多，其中的建筑應當完全原樣保護，要整舊如舊，讓歷史凝凍在這里。按照古建筑標準整修過的四合院等建筑，不必用于居住，也不用于辦公，可作為各類博物館向公眾開放。人們走進這樣的博物館就好像看見了過去的北京，這是極好的歷史教科書，極好的鄉土教材，當然也是極其寶貴的財富。這里需要注意的是王府和民宅都應保護，因為反映了不同階層的居住環境。南鑼鼓巷和西四北條至八條這兩片區域內保存最好的四合院可按此方法。此外，故宮附近地區的較好古建筑也可以這樣處理，以利于成片保護。完全原樣保護的建筑不可能太多，因為需要很大的財力，不僅一次性投資大，而且后續的維修保養費用也不可低估，磚木結構的房屋每隔幾年就必須維修。因此最好由市政府出資建設和管理。

所謂高檔住宅區是指25片歷史文化保護區中的非商業地段，并且不是文物古跡的民居。在這些區可以將原有住房改造為高檔商品房。如前所，這里的居民當屬于富裕階層，因此老房子必然做比較大的改革，以滿足人們對現代化生活環境的要求。但在改建時一定要遵循以下原則：第一不能改變舊的胡同格局：胡同和四合院是北京古都總體風貌的主要特征之一，因此不要改變其基本形式，以保護原有棋盤式道路網骨架和街巷胡同格局考慮到交通問題，將胡同適當加寬是可以的但不必太寬，因為高檔住宅區的人口密度不會太大，而且過寬的胡同會使古城風貌丟失第二，建筑高度也要控制，以維持保護區及城市總體面貌平緩開闊的形象，這樣做會因降低容積率而提高成本，但這是必須的。其實早在1985年首都規劃建設委員會就頒布過建筑高度控制的規定，關鍵是認真遵照執行。該地區的房屋可以是平房，也可以是二層或三層的樓房。如果建成高檔四臺院，也應以小型為主，這是從家庭人口組成的實際考慮的。為了維持胡同的基本模樣，院子臨街的房屋一定是平房，靠里邊可建二三層的樓房，以站在胡同內看不到為準。這樣設計的目的是，在維護總體棋盤式道路網骨架和街巷胡同格局的前提下，適當提高容積率，以提高開發商的積極性。

旅游商業區應有多種形式，因此可分別設計在胡同中旅游，最好要體驗胡同風情，因此除了看傳統建筑和風景外，還要了解居民生活。目前的什剎海胡同游就是這樣安排的，也很受游客歡迎。但需要注意研究以下兩方面的問題：首先是旅游區居民的意愿，凡有接待任務的家庭必須是自愿，或愿意宣傳北京而主動向游客介紹老北京的風土人情或好客或希望借此有一些收入。因此作一次民意調查，摸清當地居民的想法是必要的。不同類型的居民可能有不同的觀點，例如較富裕者除非特別好客是不一定歡迎游客光顧私宅的。其次，由于當地居民向旅游者展示的是當代北京人的真實生活，而不是過去的樣子。所以他們的生活條件也應當給以足夠重視，比如能源供應、衛生條件和通信等設施要改造，院內私搭亂建的臨時建筑要拆除，以改善總體形象。這里的民居應大體上維持原樣，但應經常維修保養。

在以商業經營和旅游參觀為目的的區域，建一些仿古建筑我們認為是完全可以的。因為這里主要是突出傳統文化氛圍和提供優質購物環境，有些購物場所還起著展示的作用。所以用鋼筋混凝土做主要結構亦無不可，只要建筑風格大體上遵循傳統式樣即可。這樣的原則也適用于建造文物陳列館，因為展示的并不是建筑本身，不能統稱為“假古董。事實上這方面成功的例子也不少，如琉璃廠文化街我們認為基本是成功的，因為既然是用于商業目的，就沒有必要恢復成一二百年前的樣子。又如現在什剎海的匯通祠，比原來高出了大約兩層樓房，下面完全是鋼筋混凝土構造，四周僅以土石堆積并植樹美化，效果也很不錯，既恢復了原有風貌又可增加使用面積且與地鐵互不相擾頤和園近年建成的文昌院，主要用于文物展覽。從外表看是古典建筑，連地面鋪設的方磚都很像舊物。其實是完全的現代作品，廊柱甚至斗拱都用現代建筑材料，地下室是很好的文物保存倉庫。院內地面草坪中增加的照明設備與古代風格的建筑也很協調。

1950年代初，粱思成教授曾提出過保護北京城墻的設想，但沒有被采納。如今城墻的絕大部分已不存在，城內也興建了許多不同風格的新建筑，要想將北京城整體作為古跡保護是不可能的，也沒有必要。任何一個城市都是不斷發展的，但是在發展的過程中要始終保持自己的特色，也就是說新建筑的風格不要離傳統風格太遠，才能在總體上協調。

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中圖分類號：[F292]文獻標識碼： A 文章編號：

1. 引言

2011年6月10日晚，四川開江籍20歲孕婦王聯梅在增城市新塘鎮大敦村農家福超市門口違章占道經營擺攤檔，與該村治保會工作人員發生爭執。事件隨后引發連續3天的群體打砸燒事件，導致多輛警車和私家車輛被損壞，參與者多為流動人員。原本是一起沒有人員傷亡的簡單糾紛案，為何引發連續3天的打砸燒聚眾滋事事件？這得從新塘鎮現狀說起：

在新塘鎮，外來人口與本地人口比是2∶1（50萬∶22萬），在大敦村，這一比例更是高達11∶1（8萬∶7000）。大敦村的外來務工者，大部分住在廠家的集體宿舍里，缺乏活動場所；牛仔產業淡季時，他們閑置在家，或到處瞎逛。在教育、醫療衛生、社會保障以及新移民服務等民生問題上，外來務工者基本上難以享有與本地人平等的社會福利。

改革開放30年來，我國的城鎮化建設強調發展速度“快”，城市規模“大”，城市人口“多”，卻沒有考慮到這種“”式的城鎮化發展，城市文明及服務的擴散速度跟不上城市數量和規模的擴散速度，為城鎮帶來更大的矛盾和負擔。作為中國人口第一大省，集聚了全國約四分之一的外來人口，廣東省的城鎮化發展面臨著更大的壓力。2012年，全省城鎮化水平達到67.4%，但“城鄉二元”與“本外二元”的問題積重難返，“被城鎮化”的外來人口并未能真正均等地享受城鎮公共服務和舒適生活，強烈的被排斥感和無歸屬感，使得社會深層次矛盾逐漸顯現。近年來，類似“6.11”新塘大敦村的案件仍在不時地發生，不斷向過去單純追求“量”的城鎮化發展模式發出質疑。

2. 背景解讀

2011年3月16日中央《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》，提出“積極穩妥推進城鎮化”，“優化城市化布局和形態，加強城鎮化管理，不斷提升城鎮化的質量和水平”的新型城鎮化的要求。廣東省在2011年12月召開“廣東省提高城市化發展水平工作會議”，明確指出廣東省城鎮化工作重點從規模擴張階段向質量提升階段轉變。城鎮化戰略逐漸從“量”的追求轉變為“質”的提升。

城鄉規劃是政府重要的政策抓手，具有較強的社會調控能力，對城鎮化推進發揮重要作用。因此，轉變傳統規劃思路，關注民生所向，加強人文關懷，完善社會管理，彌合社會裂痕，實現社會融合，成為當前正處在經濟社會轉型時期的廣東省迫在眉睫的工作。

獅嶺鎮位于廣東省首府廣州市，集聚了本地人口3倍以上的外來人口，與新塘鎮具有相似的現狀情況。“6.11”新塘大敦村發生之后，花都區委區政府于2011年7月6日公布了《關于加強和創新獅嶺鎮鎮、村社會管理服務的工作方案》，提出了11條近期實施的具體措施，力求加強和改進獅嶺鎮村社會服務管理特別是對外來務工人員的服務管理，使獅嶺鎮成為鎮、村居民和外來務工人員生活工作的“幸福港灣”。

3.“宜居獅嶺”創建思路

3.1 基于問題導向的宜居獅嶺創建思路

獅嶺鎮建成區面積23平方公里，2011年末，全鎮戶籍人口7.7萬人，外來暫住人口接近30萬人，登記在冊的出租屋1.47萬棟12萬套。作為一個外來人口占比高的較大型城鎮，獅嶺鎮具備與新塘鎮相似的特點與社會矛盾爆發的隱患。

第一，獅嶺鎮與新塘鎮是廣州最為知名的兩個專業鎮，一個以牛仔褲發家，一個以皮具聞名。兩地經濟均比較發達，但因為集聚了大量外來務工人員，一些公共資源配套超出了原有的承載能力。

第二，城鎮化進程中，本外融合是一個長期而又艱巨的任務，現狀的獅嶺鎮外來人口管理、落戶等制度尚不夠完善，本地人在就業、收入、居住品質、公共服務獲得等方面均大大優于占人口總量4/5的外來人口，各階層訴求繁雜，糾紛矛盾多發。

因此，未雨綢繆，改善外來人口的居住生活條件，構建服務均等、保障覆蓋和社會融合的城鎮是“宜居獅嶺，幸福港灣”創建的重點。

3.2 基于目標導向的宜居獅嶺創建思路

根據廣東省宜居城鄉標準及珠三角宜居城鎮的考核指標，結合獅嶺未來城鎮化發展目標，“宜居獅嶺，幸福港灣”創建可以概括為五個方面，即安居、均等、康樂、暢行、融洽。

4.“宜居獅嶺”建設行動

基于上述問題與目標導向分析，“宜居獅嶺，幸福港灣”建設行動主要從“城市建設”與“社會管理”兩方面展開。

4.1 城市建設行動計劃

4.1.1“安居”行動

改善居住條件，為外來務工人員提供更多的居住機會，為獅嶺鎮居民提供更舒適的居住環境，使居民易居、安居、樂居。

（1）危舊房改造計劃。通過危舊房改造，極大改善一批城鎮低收入家庭的居住條件，并將部分拆遷地塊用于建設廣場與綠地，改善城鎮面貌。

（2）公共租賃住房建設計劃。加快公共租賃住房建設，解決中低收入人群與新就業人群的住房問題，逐步將非戶籍常住人口中的低收入住房困難家庭納入公共租賃住房保障范圍。

（3）居住區綜合整治計劃。完善原有舊住宅區的基本功能，配套基礎設施，美化居住環境，規范小區管理。新建住宅區以“綠色，低碳”為標準，提升居住區品質。

4.1.2“均等”行動

完善獅嶺鎮的基本公共服務，保證各項公共服務設施合理的服務半徑覆蓋全鎮各類居住社區，為外來務工人員提供便以使用的公共服務設施。

（1）基本公共設施均等化計劃。按照城鄉公共服務設施一體化的要求，在深入分析獅嶺外來務工人員、本地人等各類人群的公共服務設施的需求的基礎上，構建“覆蓋城市居民和村民，覆蓋本地居民和外來居民，覆蓋常住人口和流動人口”的一體化公共服務體系。

（2）行政辦公設施建設計劃。完善建設包括鎮行政中心、村委和居委會、社區服務中心、派出所和警務室等為行政管理和社會治安服務的設施。如新建獅嶺鎮新區派出所、獅嶺工業區派出所，維護各組團治安；新建7處社區服務中心、完善居委會和村委會建設。

（3）教育設施建設計劃。在現有的相對完整的教育設施體系的基礎上，補充和優化中小學和幼兒園，為本地人口和外來人口子女提供更為均等的接受義務教育的機會。如保留現狀4所中學，10所小學，2所幼兒園；新建5所中學，6所小學，32所幼兒園。

（4）文化、體育設施建設計劃。按照布局合理、重點突出、惠及全面的思路，新建、改建劇院、公共圖書館、文化館等中小文化設施，建立完善的公共娛樂文化設施服務網絡。如新建6處文化站、獅嶺體育館和體育中心、2處群眾運動場以及39處居民健身場所。

（5）商業設施建設計劃。加強各層次商業中心與商業設施的建設，完善商業服務功能，優化商業結構，使本地與外來居民購物環境更加便利。如建設獅嶺鎮新區商業中心、獅嶺城際軌道站前商業中心、芙蓉商業中心，皮革皮具城以及獅嶺商業步行街和太子廣場等。

（6）醫療衛生設施建設計劃。建設綜合醫院、專科醫院與社區衛生站等分級、分層次、均等化的醫療衛生設施。如新建獅嶺新區醫院；仁伯醫院改建為衛生服務中心。

（7）社會保障設施建設計劃。加快社會公共服務、社會保障等設施建設，為孤寡老人、孤殘兒童等提供生活照料、醫療康復等方面的服務。如新建5處老年人服務中心、5處殘疾人康復中心、13處托老所、38處星光老年人之家。

（8）市政基礎設施計劃。統籌規劃，合理布局，通過建立城鎮供水、污水處理、垃圾處理等項目，逐步建立較高可靠性與良好安全性兼備的市政基礎設施體系。

4.1.3“康樂”行動

通過建設活動廣場、公園綠地、城鎮綠道、濱水空間等公共空間，保證獅嶺鎮居民和外來務工人員在閑暇時光可以選擇各類文化娛樂或體育場所進行休閑，使其“閑有所樂”。

（1）廣場建設計劃。結合“三舊”改造，保留各行政村的風水塘及原有的鄰里關系，推動城鎮廣場建設，建設集散廣場、市政廣場、文化廣場等各種功能的廣場共計30處，為本地和外來居民提供交往、娛樂、休閑和集會等活動的公共場所。

（2）公園綠地建設計劃。結合獅嶺鎮現狀地形，建設空間均勻分布的公園綠地系統，極大地改善本地與外來居民休閑、娛樂和生活的空間，實現居民出門500米見綠。規劃建設獅山公園、秀全水庫公園等城市“綠肺”，以及濱水帶狀公園“綠廊”，共計69處公園綠地。

（3）綠道網建設計劃。加快推進鎮（村）綠道建設，結合鎮、村慢行系統因地制宜地開展社區綠道建設，獅嶺鎮規劃建設鎮級綠道約44.5公里，社區綠道約50.0公里。綠道網將各種公共空間聯系起來，使全鎮公共空間形成有機的整體。

（4）濱水空間建設計劃。劃定濱水公共空間范圍，在強化水庫、河流等水系保護的基礎上，開展如胡屋河、秀全水庫等濱水空間的城市設計，營造各具特色的濱水風貌。

4.1.4“暢行”行動

建設便捷通暢的城鎮道路，完善公共交通出行，加強獅嶺鎮與花都區中心、廣州市中心之間的交通接駁，滿足獅嶺鎮本地居民和外來務工人員的“通暢出行”需求。

（1）公共交通一體化建設計劃。加強獅嶺鎮與廣州市中心城區的公共交通接駁，優化獅嶺鎮內部的公共交通路線，實現公共交通一體化。如完善獅嶺鎮與梯面、花東、花山、炭步等鎮的跨鎮公交線路，開通獅嶺與廣州市三元里直接銜接的干線公交線路等。

（2）城市公共自行車系統建設計劃。推廣建設覆蓋全鎮、村的公共自行車系統，打造形成覆蓋面廣、方便快捷的自行車交通網絡。可先在獅嶺鎮的中心鎮區試點，再逐步推廣。

（3）步行系統建設計劃。先在商業區、公交站、停車場等人流密集或需要進行交通方式轉換的重點區域進行改造，通過完善人行道等設施，建立步行交通系統。

（4）無障礙交通設施建設計劃。提高無障礙交通設施建設標準，前期選取商業區、較大社區、交通站點等重點區域建設完善無障礙設施，逐步推廣至全鎮、村。

（5）主干道綜合環境改造計劃。通過對市政環衛設施、廣告牌等治理改造，提升主干道綜合環境，展現城鎮形象。

4.2 社會管理行動計劃——“融洽”行動

從對外來務工人員的綜合管理，提升外來人口對獅嶺鎮的歸屬感、安全感和責任感，促進外來人口真正融入獅嶺鎮的城鎮生活，實現健康城鎮化。

（1）“包容城鎮”計劃。在公共服務供給、社會保障、外來工子女就學等方面建立起開放、包容、動態的服務機制，將外來人口納入城鎮居民管理體系。

（2）“平安家園”計劃。組織、吸引新城鎮居民、外來務工人員與本地人一起加入新型群防群治社會安全體系建設。選擇試點村，積累經驗全鎮推廣。

（3）“活力社區”計劃。選取試點社區，給予一定的資金扶持，積極發展社區組織，建設社區文化活動平臺，或鼓勵企業開展外來務工人員參與的文體活動，激發社區活力。

（4）“新鎮民”計劃。系統改革戶籍制度、外來人口管理制度，推動醫療、教育、社保等各個公共服務領域向外來務工人員、新鎮民覆蓋。通過住房保障、創業激勵、醫療、教育、社保多個領域的定居措施，獎勵優秀外來務工人員。

5. 結語

通過安居、均等、康樂、暢行、融洽五大行動的實施，獅嶺鎮真正實現將外來務工人員納入城鎮居民管理與服務體系，保障本地人口與外來人口的充分融合，這是國家新型城鎮化和健康城鎮化的要求，也是我們將來在城鄉規劃中必須重點考慮的問題。

參考資料：

1、中評社北京7月11日訊．外地人為什么“難管”？ [N]．中國評論月刊，2011

2、粵發〔2011〕23號．關于提高我省城市化發展水平的若干意見[S]．廣東省人民政府，2011

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1 引言

就目前來說，棚戶區的工程改造是民生建設過程中的一個非常重要的內容。其實民生建設就應該改善和人們生活比較密切相關的一些條件，比如說有住房方面、醫療方面、社會保障等等這些條件，并且還要不斷地提高人們的經濟生活水平，逐漸地化解了社會矛盾且很好地解決社會的一些問題，這將都會使得社會保障能夠良好地運行，更好更快地促進社會發展協調地進行。

棚戶區的改造問題是在目前一定的社會結構與復雜的社會關系之中出現的，它不僅僅要受到社會的制約，而且還要受到社會體制文化的一些約束。現在，我國已經進入到了改革發展的一個關鍵的時期，社會的經濟體制在進行著很大的變革，并且社會結構也在變動，進而使得人們的思想觀念也受到了深刻的變化。這種從未有過的社會變革，給我國每一個方面的發展帶來了很大的動力，同時也會產生一些并存著的矛盾與問題。棚戶區是我國現在城市化的進程中出現的一種較為典型的現象，它為很多的貧困家庭解決了他們在住房方面的一些問題。然而，現在存在大量的棚戶區改造工程已經成為了阻礙我國城市快速健康發展的一個瓶頸，而且還在一定程度上極其嚴重地損壞了一些城市的形象，甚至更嚴重的還會引起一些不可避免的社會問題。所以，棚戶區的改造過程中社會資源的優化配置問題是能夠實現我國城市快速健康發展，并且能夠使得我國城市在強烈的競爭中占據一席之地急需要解決的一個問題。

2 棚戶區改造過程中社會資源優化配置的發展現狀

現在，棚戶區的改造過程呈現出了很多種的不同模式，在多個不同的層次上推進的一種發展態勢，更新的改造模式主要是由以往比較單一的那種舊房改造舊區改造逐漸轉化為了舊區再開發，這不只是以改善人們的居住條件與其居住環境為重要的目標，而且還進一步地充分發揮了改造地段的一種經濟效益與社會環境的效益，慢慢地實現了棚戶區改造與現代化城市的最終目的。最近幾年以來，棚戶區改造過程中社會資源的優化配置發展現狀主要體現在了以下兩個方面：

（1）棚戶區改造由以往的規劃控制轉向了現在的法治系統化。自從棚戶區改造進入了市場經濟以后，雖然依舊存在著立項審批的一些手段，但是因為資金已經不再是上級來進行劃撥，而且貸款也已經不再是經由上級進行批準的一種政府行為，而是在金額機構和建設者兩者之間的一種經濟企業的行為，從而進一步地使得社會政府對于棚戶區的改造進行控制，由以前行政與計劃為核心進行的直接控制逐漸地趨向了由經濟杠桿與法律法規手段、公眾參以及還有其他的一些溝通協作方式上的一種調節管理，并且還通過一些不同種類的計劃決策與引導執行以及還有協調監督等等一系列的組織活動，使得棚戶區改造的規劃管理轉向成了系統化，打破了以前的城市建設規劃、建筑與實施的那種單向的執行途徑。

（2）在棚戶區的改造過程中經濟效益是其最重要的關鍵。誠然，房地產公司作為一種自負盈虧的經濟實體，不僅受到了經濟規律的市場經營方面的支配，而且盈利還成為了棚戶區改造開發的一個重要目的，這一種迫切積極的目標能夠激發它創造不同種類且合理有效的方法來促進土地的利用，并且還能夠間接地使得土地使用達到一種最高的境界。所以，棚戶區改造過程中經濟效益問題就成為了一個最為關鍵的問題，不僅僅關系到了棚戶區改造能否合理有效地進行，而且還支配著棚戶區改造過程中的一種開發行為。

3 棚戶區改造過程中社會資源的優化配置所存在的一些問題

棚戶區改造過程中一般都以開發一些高級的住宅為主要核心，將那些收入比較低的居民逐漸排擠出了城市的中心區，這在一定的程度上將會導致社會空間的嚴重分隔，并且還會給社會安定埋下了嚴重的隱患。這些問題主要表現在了以下幾個方面：

（1）對于那些經濟比較困難的家庭住房保障還不到位。在棚戶區改造的拆遷項目中，一般都會存在著一些有著特殊困難的家庭，在拆遷以前他們住房擁擠并且基本上能夠維持自己的生活，但是在拆遷以后，依據國家的拆遷規定條例得到的補償，在一般情況下都不能夠滿足居住問題，這樣的一部分人將會強力地阻止拆遷，這是在改造拆遷過程中遇到比較棘手的問題。

（2）不僅拆遷的難度比較大，而且需要進行協調的時間也比較長。城市建設最主要的難點就是在于棚戶區的改造，而棚戶區的改造主要難點是在于其拆遷，而其拆遷的主要難點則在于那些中低收入住戶的安置。棚戶區的改造是否能夠順利地實施，其最主要的關鍵還是得取決于拆遷的成本以及還有拆遷的時間進度。

（3）棚戶區改造的項目與其拆遷的方案都不夠透明詳細，這在很大的程度上影響著被拆遷居民心理上的信心。如果被拆遷的居民對拆遷以后的前景在心理上不是很明確，那么他們會對拆遷持以一種置之不理的態度。

（4）棚戶區的改造資金不是很充足，并且其審批的程序也比較復雜。由于棚戶區的改造需要的資金數目比較大，但是政府在財政的支持上不是很充足。這樣將會嚴重地阻礙了棚戶區的改造進程。

4 棚戶區改造過程中所采取的一些措施

（1）要進行創新制度并且制定一些相對的優惠政策。棚戶區的改造過程中主要涉及到了政府與開發商以及還有居民這三個方面的利益。在這其中原棚戶區的居民是最直接并且受到最大的利益關系者。政府制定的優惠政策不僅要確保居民與開發商自身的利益，而且還要確保棚戶區的改造要達到我國城市目前發展的規定要求，使得居民在不去支付任何額外的費用前提下便能夠充分地享受到新的社區完善的配套設施以及周圍優美的生活居住環境。如果這一些優惠政策與措施能夠順利地進行實施，那么原棚戶區的居民將會成為棚戶區改造過程中的一個最大受益者。

（2）要實施城市營銷，進一步地促進招商的效果。其實，城市營銷是我國現在城市經營的一種較為高級的表現，在準確定位城市的根本基礎上，將城市當作一種待營銷的產品，并且制定合理的營銷戰略與實際的措施，將城市很快地推銷宣傳出去，使得城市有更好的招商引資，還可以發展城市的旅游，使城市有更好地進一步發展。另外，棚戶區的改造應該和城市的基礎設施進行同時地發展，城市建設應該重點抓好城市的一些基礎建設設施。

（3）要區別地進行對待，并且進一步地優化城市的功能。城市的每一個不同的特色與其個性都是城市發展的靈魂。因此，就應該制定一個專項的發展計劃，盡最大的努力保住城市的特色。更要慎重地考慮城市改建的決策，尤其是要認真地策劃一些歷史文化的名城保護。在目前一些城市所處的發展階段，有一部分的城市村也存在著一定的合理性與必要性，因為它們能夠滿足一些外來人員的基本的生活住房要求，可以為他們提供相對低廉租金的生活住房。所以，還應該選擇性地保留住一部分外來打工人員相對比較集中居住的一些城中村，以便更好地加強城市的一種活力。

（4）對于部分城中村或者是城邊村存在的那些自行建設改造的樓盤，如果將其拆除并且重新建設，雖然在一定的程度上能夠給以重大的違法行為警告，但是相對來說更會造成社會資源的一些浪費。但是如果只是罰其一定數量的錢，這種行為又會惡劣的縱容這種違法的行為更加嚴重。歧視對于這種情況，政府可以將其收購以后，把它們作為一種社會保障性住房來進行使用，這樣不僅嚴重地打擊了當前這些違法行為的嚴重現象，而且還進一步地增加了一些經濟適用且廉租的住房的供應數量，更大地填補了當前城市房地產市場上一種沒有適用經濟住房的現象，能夠給更多的低收入家庭受到更大的利益。

5 結束語

棚戶區改造過程中社會資源的優化配置是一個比較長期并且較為復雜的問題，這個不僅僅涉及到了社會政府部門的法律法規與政策的制定還有其認知水平，而且還涉及到了城市規劃、經濟學、人口學與社會學等等很多個不同的方面，是一項比較復雜的系統工程。我國的城市規劃工作人員應該很好地結合自己所在城市的一種具體實際情況，對棚戶區的改造進行非常詳細認真的研究與分析，并且提出一些比較合理有效的方法，使得我國的棚戶區改造過程中社會資源的優化配置能夠達到一個較為理想的水平。

參考文獻

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1 研究背景

綜合環境整治型小城鎮城中村多位于小城鎮建設區附近，建設與上個世紀90年代左右居住區，建筑的標準與質量較好，配有一定的基礎設施，并在較長時期內土地利用性質不變。這類小城鎮城中村這里宜采用綜合環境整治為主的模式，其更新改造的特點為：維持城中村現有的整體面貌格局，采用局部更新改造的方式進行操作。涉及的內容包括：房屋建筑的更新，道路交通的優化，配套設施的完善，公共活動空間的修補等。物質環境的改造是營造環境優美、和諧文明居住社區的前提條件。

案例概述

這里以木瀆鎮南浜村為例，南浜村是筆者所調查小城鎮城中村中基本條件較好的一類，這里它歸為綜合環境整治型城中村。南浜村位于木瀆鎮鎮區北側，竹園路與金山路的交匯處，東面是金楓工業園，北面是木瀆鎮老鎮區，西鄰天平風景區，地理位置優越，附近公共服務設施配套齊全，人們的出行也較為便捷。（圖1）

南浜村作為木瀆鎮目前最大的城中村之一，以其優越的地理位置和低廉的租金，同時也成為本地區最大的外來流動人口積聚的地方。走進南浜村，會看到本來還算規整的街道，變得很狹窄。成排的房屋密度越來越高，建筑與建筑之間相隔的也幾乎觸手可摸。另外綠化空間被壓縮到極限。到傍晚的時候，密密麻麻的人流涌動在南浜村中。（圖2）由此可見，南浜村的居住環境和治安問題成為地方政府不得不考慮的問題，為此由木瀆鎮政法委牽頭，在全村開展農村社會環境秩序綜合整治試點工作，以期通過試點工作，來改善社會治安和加強環境秩序管理。但這種治標不治本的做法，從長遠來看，還是不能改善南浜村的生活環境，為此，這里提出綜合環境整治模式，改造形式：物質環境的更新改造，社會環境的優化；改造主體：地方政府為主，收益村民合理分擔的方式；這樣兩位一體的整治模式，將從根本上化解南浜村現狀存在的問題，以期創造一個人們生活幸福，環境優美的居住生活空間。

2 綜合環境整治型小城鎮城中村改造形式

對于南浜村環境的改造形式主要有兩方面，一是物質環境的改造，首先物質環境的綜合整治包括用地功能的調整、建筑物的整治、道路交通的更新改造、配套設施的完善等幾方面。二是社會環境的優化，內容包括城中村土地和村民身份流轉、新居民生活的保障措施等。

2.1 物質環境更新改造

2.1.1 用地功能布局的調整

（1）根據南浜村村長遠發展和居民的生活需求來考慮，將位于村西北面的就廠房遷出，改為居民公共活動中心，里面包括讀書教育培訓，社區娛樂活動的開展；將位于村西南角的廢棄廠房拆除，重新修建成公共停車場。

（2）拆除違章建筑，由于對經濟利益最大化追求，村民往往會在違章搭建出租屋，南浜村村民甚至買來船只，私占河流，用于出租；另外還包括小賣鋪，報亭等臨時性建筑，或占用道路紅線的構筑物。對于這些違章建構筑物，政府，宜改造為居民公共活動場地或停車位。

（3）對于位于南浜村東面的荒廢土地，結合居民生活的功能需要，可以規劃為功能混合性用地，一說娛樂用地，建成滿足村民或外來人口娛樂活動的場所，并增加一些公共服務設施；二是商業用地，里面可以有網吧、購物、讀書等設施；三是餐飲服務用地，宜引入符合消費水平的餐飲業入駐，滿足外來人口的低消費需求。（圖3）

2.1.2 建筑的更新改造

考慮南浜村是處于具有江南水鄉特色的木瀆古鎮附近，所以對其的更新改造不僅要滿足居民日常生活習俗，又要使其與整個區域的外部環境相協調，為此，整治規劃的標準首先要滿足村民本來的獨門獨門的生活習慣，所以在針對需要整治的房屋時，在保持建筑外觀的統一性要求后，可以通過圍墻的降低或采用通透簡潔的欄桿圍墻，達到居民居住環境氛圍的連續感。具體方法有以下幾種：

（1）建筑的外立面粉刷，對于已老舊和破損的建筑墻面，進行色彩設計規劃，可以綜合考慮木瀆鎮整體灰白為主的色調，所以南浜村外立面色彩宜采用相近色調，另外村內公共建筑的色彩和形式也要考慮居住者的尺度和感受，并與村內部其他建筑和總體環境相協調。

（2）建筑物的加固，針對有些年久失修的建構筑物，通過鋼材的加固，來改善建筑物的整體建筑質量。

（3）建筑物外部可識別加強，南浜村由于規模偏大，建筑同質性嚴重，所以針對建筑的性質，可以對建筑的主入口做改造，明確建筑的可識別性。有條件的前提下，可以安裝安全監控系統。

2.1.3 道路交通的更新改造

（1）道路的更新改造，對南浜村道路的整治主要是結合村內地形，并以現有道路為基礎，線形和走向不作大的調整，主要通過規范現狀道路斷面形式，對道路路面破損和道路紅線寬度不能滿足使用要求等問題進行更新改造；完善機動車、非機動車及步行道路系統，形成村內較為明確的道路等級系統，即村內主要道路紅線寬度不小于8米，宅前道路路面寬度不宜小于2.5米。并且整治后村內道路均應滿足消防車輛的通行和道路縱坡控制指標。

（3）停車位設施規劃，（圖4）南浜村停車設施極為缺乏，本次規劃采取改建停車位和新建停車設施的方式，來解決南浜村停車設施不足的問題。a.將東部主級道路兩側的閑置空地進行改造，拓寬道路，結合綠化在不影 響道路通行車輛的前提下，改建布置帶狀停車；b.將位于村西南角的廢棄廠房拆除，重新修建成公共停車場。c.充分利用村內次級道路，在不影響交通的基礎上，整合宅前宅后道路和宅問綠化，在單側增設2．5米寬的間隔式植草磚型停車1。d.結合村東面新建商業建筑，開辟地下及建筑物底層，拓展停車空間。

2.1.4 配套設施完善

（1）公共服務設施增加，南浜村的公共服務設施的更新改造方式擬采用相對集中與適當分散相結合來科學布局配套公建，既形成緊湊內向的公建中心，又在沿街住宅底層安排商業。其配建標準要滿足居住區規劃設計規范。a.將原南浜村農貿市場入口處，擴展休整，加大市場容量。b.將位于村北面的舊廠房改建為社區服務中心，滿足村民醫療救助，健身娛樂和科普教育的需求。c.在村東面規劃一個綜合的便民服務中心，內容包括平價便利超市、理發店、餐飲等。

（2）市政設施完善，南浜村的市政設施改造可與木瀆鎮區市政設施建設相結合，政府能將城鎮市政設施的建設延伸到南浜村內部，以實現資源共享。主要的方式有修復老舊堵塞的排水管道，住戶自來水管的改建加大，雨污水實現分流改造，村內電線結合鎮區電網改造，實現入地敷設的方式。

2.1.5 公共外部環境的更新改造

綠化用地的修補，結合小城鎮用地標準，將南浜村內部綠化率定位28%，人均公共綠地標準定位0.7M2/人。具體的措施有，將村內沿河地帶進行綠化設計，增加濱河綠化活動場地，河道水質凈化，沿岸斑駁處理，豐富沿河綠化形式，使之成為村內主要綠化中心。對宅前宅后綠化地段進行修復補種，消滅村內綠化盲點。

加強村節點設計，（圖5節點圖）通過點線面的綠地整合成一個完整的景觀系統。在對現有綠化植被進行調整、補種，達到冷、暖色植物搭配種植，豐富綠化色彩；重點景觀地段采用色彩、圖案豐富的鋪地樣式；沿河沿路主要空間設置若干休憩節點和小廣場，強化居住區景觀連續性和宜人性；重點設計南浜村景觀中心區和主要入口景觀，在重要節點將設置景觀、小品和標志性指示路牌，既提升服務功能又美化環境。

社會環境優化是對物質環境優化的補充，因為城中村的更新改造的效果最終會落實到生活在里面的人群，那么這就涉及到社會層面環境的優化改造。

2.2 社會環境優化

2.2.1 土地要素與村民身份流轉

城中村中土地權屬的集體性與城鎮土地的國有性區別，是城中村問題存在的根源所在，對城中村土地利用方式的轉變，改變以往低效利用的局面，城中村土地價值得以顯現；同時城中村空間利用方式的轉變必然會對依附于土地上的城中村衛生環境、治安管理等問題得到緩解和改善，使得空間的主觀能動性得到最大體現。

這里以土地轉制的方法代替土地征用的老辦法，具體做法：以南浜村為單位，將集體土地一次性轉為國家所有，這里主要是針對于經濟發達的城中村，由于其整體建設水平很高，受城鎮化的極大影響，這時將村集體經濟組織人員轉變為城鎮居民，由村委會轉變為居民委員會。通過政府行政命令將村土地一次性整體的轉歸國有，但并不改變原有土地使用的權屬和用途；

土地轉制和土地征用雖然都是通過政府公告或政府行政命令的形式來實現，但兩者的區別還是比較大的，對于南浜村這樣的環境綜合整治型城中村，土地轉制相對于土地征用有幾個方面的優點：a.土地轉制具有一次性和整體性的特點，城中村遺留問題少，更新改造效率高；b.土地轉制并不不改變土地的原有用途和土地原使用人，城中村改造容易平穩推進；c.土地轉制時對集體經濟組織、村民的補償是以非有形方式實現的。在這種形勢下，土地的使用人可以繼續按照原有的方式經營土地，同時土地上附屬物的國有化使集體組織的房產可以自由進入市場流轉，實現升值，盤活了資產。在目前的法律法規條件下，這種方式可以有效抑制城中村違建亂搭等現象的發生，有效的化解了目前城中村問題2。

2.2.2 對于新居民生活的保障措施

對于轉變為城鎮戶口的村民，就需要享受和城鎮居民同等的社會保障，建議從兩方面著手，a.享受合作醫療保障，經費來源三部分，村民個人每年出資總費用的15%，村集體股份公司出資35%，鎮政府出資50%的比例，來解決新居民醫療保障問題。b.新居民養老保險，主要針對兩類人群，年滿60周歲男性和年滿55周歲女性的老年人，年齡在16周歲以上的勞動力人群。結合木瀆鎮經濟水平，對于老年人口，實施政府承擔參保繳費，并每月發放160元生活補貼。對于勞動力人口實施社會保險，繳納的費用由個人集體和鎮政府共同承擔。

3 綜合環境整治型小城鎮城中村改造主體

政府支持與改制后村股份公司共同承擔的模式，基于南浜村的環境整治更新改造，改動的主體不大，所需的資金量可以由政府和村本身兩者共同承擔。首先將村民委員會轉變為居民委員會，村民資產股份量化，在政府的政策扶持以及市場經濟作用下，通過量資配股形成按股份大小分配利益的格局，最終將村集體經濟組織轉化為股份經濟實體，實現每個村民作為村股份公司的權益人之一，這種可見收益的投資類型可以充分調動村民積極性，形成融資渠道的多元化，真正保障了原村民的根本利益3。

其中涉及前期更新改造市政基礎設施等公益性部分，比如更新改造路燈設施、雨污水管道，自來水一戶一表改造，綠化改建，郵政、電信、供電、燃氣、廣電等管線和設施的專項整治費用，由政府主管部門負責的改造經費。以后長期的市政設施維護，可由村股份公司和政府主管部門共同承擔。

對于增設車庫、新增衛生設施以及使用面積等自用設施，由受益住戶承擔部分改造費用。商業設施的建設，遵循“誰投資誰受益”的原則。

最后對于整治后的新居住區要引入物業管理，加強管理水平，營造和諧文明的社區環境。可以以村股份公司的名義，組建村股份物業管理公司，工作人員有居住區內部居民組成，這樣可以居民會以主人翁的積極工作狀態投入到社區管理當中，從而有效的提高工作效率，改善居住區的精神生活面貌。

4 小城鎮城中村流動人口的居住問題

我們回顧以前城中村的改造，涉及的利益主體主要還是政府、開發商、本地村民，他們掌握著主要話語權，對于外來暫住人員卻很少顧及到，隨著城中村改造的完成，曾經廉價的對外出租功能也就被瓦解，那么外來流動人口的居住生存問題就又被拋給了社會。

南浜村是木瀆鎮最大的外來流動人口集聚區之一，長期以來由于入住人口的激增，引發了很多社會管理、治安等問題。更新改造后，這部分人群的生存狀態該怎么安排？首先南浜村還要繼續承擔起外來流動人口的暫住功能，但流動人口的總量需要控制，這里提出控制與分流兩種方法，將南浜村外來人口控制在一定的數量范圍內，以保證南浜村整體居住環境和生活方式的適宜舒適。

控制外來人口規模：具不完全統計，現南浜村有外來暫住流動人口是本村戶籍人口十余倍，配套服務設施超負荷運轉，居住環境日益惡化。采取控制外來人口總量的方法，具體措施可以有社區制定《外來暫住人口管理辦法》，對外來流動人口相關管理問題作出明確規定，比如規定每戶限定入住出租人數，，對于超出規定人數的，需要出租戶補交一定比例的社區建設費，并統一由村股份公司管理。成立專門的外來人員管理機構，成員構成主要由鎮區―基層社區―原住居民三級聯動的管理體系，嚴格的督導居住區管理工作，包括定期檢查外來人員入住情況、入住的人員需出示正式工作證明等。另外對于入住更新改造后的居住區的外來暫住人員，提高出租租金，這樣可以有效的將控制外來人口規模。

分流安置外來人口： 鎮政府發揮統籌安排作用，將部分流動人口組織向其它區域分流和安置。具體措施可以分流到政府安排的公共租賃房或企業集中建設的寄宿區，前提條件是需要滿足流動人口對于租金低廉、交通方便等住房的基本要求。這其中，為了加強小城鎮快速發展，鎮政府可以制定基礎人才引進優惠政策，比如專門建設一批人才公寓樓，優先考慮基礎人才的入住，并只需支付較低廉的租金。另外還包括住房補貼、服務年限滿足條件的，給予落戶的優惠政策等。這些都是外來人口分流安置的重要舉措。

5 結語

綜合整治型小城鎮城中村作為小城鎮發展中遇到的一類城中村類型，有其獨特性，萬不可采取“一刀切”等慣用的規劃方式來對待，需要結合不同類型城中村的現狀特征，從改造形式、改造主體以及本地村民和外來流動人口的安置方式等方面，給出相適宜的更新改造方法，為小城鎮的健康發展提供幫助。

參考文獻：

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[2]賈正，趙玉奇.城中村改造中的要素流轉―――以蘇州市老城區城中村改造為例[J] 江蘇城市規劃， 2010(9) .

篇（8）

廣州大學城規劃范圍約43.3平方公里，可容納學生18-20萬人，總人口達35-40萬人（包括村鎮人口），相當于一個中等規模的城市，估計總投資規模將達到200-300億元。首期建設的小谷圍島約17.9平方公里，其中占地面積最大的是廣東工業大學，約2400畝，其中建筑面積最大的廣州大學，約1800畝。廣州大學城作為高層次人才培養基地、領先水平的科學研究基地和廣州的文化勝地，廣州大學城可以極大地推動廣州市經濟、科技和文化大發展。2004年9月第一批約4.5萬名大學生已先行進入大學城，2005年9月后在校學生人數為10萬，2007年大學城全部建成后總規劃人口預計將達到35萬人，相當于一座中小城市。有4個城中村，分別為北亭、南亭、貝崗、穗石。

廣州大學城校區分布在珠江兩岸，面積為34.4平方公里。首批進駐地為小谷圍島，島內面積18平方公里。按照張德江書記的要求，廣州大學城建設領導小組迅速確定了首批進駐大學城的十所高校名單并對校園用地進行了劃分，大學城的用地分為三類，分別包括：組團一：01-中山大學，02-廣東外語外貿大學，組團二：03-廣州中醫藥大學；04-廣東藥學院，05-華南理工大學；組團三：06-廣東工業大學；07-廣州美術學院；組團四：08-廣州大學；組團五：09-星海音樂學院，10-華南師范大學。

2009年以來，番禺區檢察院共辦理涉大學城刑事犯罪案件83件101人。其中，2009年22件30人，2010年25件28人，2011年28件35人，2012年僅前兩個月就有8件8人，較去年同期增長170%。經分析發現，大學城區域刑事犯罪案件凸顯出大學城管理四大漏洞：

一、全開放式管理導致外來人口侵財案件多發

以上案件中大學生作案的僅有4件6人，外來人口作案比例高達95%。而盜竊、詐騙、搶劫等侵財性犯罪占了多數，共有63件81人，超過案件總數的75%，其中盜竊案更是占了侵財性犯罪的將近90%。此類案件犯罪嫌疑人多選擇商業中心、美食廣場、飯堂、教室、圖書館等人流量大的公共區域，共28起，占全部案件的33%。如在黃某、李某盜竊案中，二人去到大學城商業中心、飯堂、美食廣場等地，趁現場人多及學生排隊買飯或觀看表演之機，盜去學生手提電話多達16臺。

二、學生警惕性不夠、防范意識差

從犯罪對象看，有49件案件犯罪目標為學生，占48%。主要表現在：（1）學生警惕性不夠，手機、筆記本電腦等貴重物品隨手放。特別是在宿舍、科室、球場等地，常出現趴在教室睡覺時桌面財物遺失、打球時放在籃球架下的錢包被盜等情況。（2）學生往往缺乏社會閱歷和人生經驗，防范意識差，極易受騙。多數涉嫌詐騙的犯罪分子就采取勤工儉學、求助等手段，騙取大學生信任。例如，劉某、謝某詐騙案中，二人就是以假扮“香港城市大學大學生”，并假稱信用卡無法使用須借用銀行卡進行匯款的方法，騙走多位學生的銀行卡及密碼后，取走卡內的人民幣現金。

三、小旅店、出租屋密集缺乏有效監管

在大學城周邊有四個保留村，村內各種小旅店、出租屋眾多，其價格低廉，成為大學生租住首選。（1）無證經營現象突出。旅店多是由家庭住房改建，均無《衛生許可證》、《特種行業許可證》、《消防意見書》、《工商營業許可證》、《稅務登記證》等旅店經營必備證件，只在當地村委會辦理“出租屋證”就開始經營。（2）出租屋缺乏監管，居住人員龐雜、管理混亂。如周某則在其暫時租住的北亭村北亭大街82號出租屋收藏制式槍支被公安機關查獲。（3）治安、衛生、消防隱患突出。旅店、出租屋住客入住無需登記，來去自由，且缺乏監控、防盜等安全設施，大多未配備消防栓和滅火器，“消防通道”堆滿了雜物，形同虛設。2009年以來，發生在此類小旅店、出租屋的刑事案件共有5起，其中1起為案，3起為盜竊案，1起為非法持有槍支案。如在譚某案中，譚某與被害人均是大學生，入住旅館時沒有進行任何的身份登記。而3起盜竊案均是發生大學城村民出租屋內，犯罪嫌疑人直接撬開門鎖實施盜竊，盜走大量單反相機、相機鏡頭、手提電腦等貴重物品。

四、學校接駁區域及公共區域成為治安管理盲區

（1）內外管理部門工作銜接不夠。從管理的主體來看，保衛處只能管校園內發生的事，相關綜合部門則管理校外發生的事，兩家相互聯系溝通較少，高校內外未形成有效的聯動機制。（2）監管內容及力度不足。學校保安多數安排在校內宿舍樓、教學樓附近，隨著與人員密集地點距離的增大，保安巡邏力度不斷減少，因此學校之間的交接地帶或者中心湖等公共地帶就成為了大學城管理的盲點，校外治安崗亭形同虛設，給大學城帶來極大治安隱患。

五、照明設施不夠且缺乏必要監控設施

（1）從夜間照明情況看，廣州大學城里高校與高校之間有很多小樹林、小山崗和正在興建的工地，夜間行人稀少，照明設施不到位，有些地方路燈間距較大，且缺乏必要監控措施。緊鄰珠江的外環路雖然有路燈，但燈光不足以投射到寬闊的珠江岸邊綠化帶，成為犯罪分子作案首選之地。如劉某案就發生在大學城中環西路與西五路交界處的綠化帶，劉某強行將被害人郭某拖入草地上，使用暴力手段強行與郭某發生了性關系，案發過程長達近一小時，卻無人發覺。而在何某、袁某、宋某三人搶劫案中，三人在貝崗市場附近的山崗多次對過路學生實施搶劫。（2）從監控設備情況看，雖然每個公交站點、每個大學的門口和一些路口都安裝了監控，整個外環和中環的沿街道路缺乏必要監控設置，監控設備覆蓋率較低。以上83件案件僅有5件案件有視聽資料作為證據提供，比例僅為6%。

產生此現象的原因有：廣州大學城人員龐雜，人員出入無任何監管措施，學校與學校之間沒有圍墻，外來人員進出自如。加之大學城與長洲島、瀛洲、小洲村緊密相連，村民上萬人，村里有許多價錢低廉的出租屋，吸引了許多外來暫住人口，加上大量建設施工當中的工地工人、生意的小販、拉客的摩的司機等，成為影響校園治安的不穩定因素。對此，檢察機關建議：

1.健全綜治工作機制，明確治安管理各部門職責。一是建立大學城社會治安綜合治理辦公室，吸納大學城的管理治安的綜合部門、執法部門的派駐機構，加強對各高校的社會治安綜合治理工作的具體指導，并組織、協調各有關部門共同研究解決大學城內突出的治安穩定問題，為改善大學城治安工作提供有力保障。二是明確好各部門的職責，健全常態化問責機制，細化各部門職責區域、工作范圍，提升治安監管合力。

2.構建人防、物防、技防相結合的治安防控預警網。（1）在人防上，主要采取校內由高校保衛處的保安負責、校外由公安民警帶領治安協警、治安巡防隊的巡邏的防范模式，配齊對講機，各方協作配合，共同對校園周邊治安進行綜合治理。（2）在物防上，校內由物業管理公司統一建設、管理，校外由政府在大學城建設中規劃設置消防、交通、治安崗亭等公共安全設施，由大學城社會治安綜合治理辦公室負責綜合管理。（3）在技防上，在各校區的重點區域、人群集中聚集場所都設置治安監控點，并且盡可能地增加照明設施以及監控設備，并對各高校、企事業單位和社區的電子視頻系統進行資源整合，形成覆蓋大學城區、反應敏捷、快速高效的24小時技防網絡。

篇（9）

Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.

Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope

中圖分類號：[F287.8]文獻標識碼：A文章編號：

隨著城市化的發展和用地集約化，城市舊有住宅的改造成為必然的趨勢。在上海這樣城市化發展后期的城市，已有住宅的量大面廣，類型多樣，面臨的問題更為突出。本文正是對上海各種實踐進行歸類，并進行分析，并對適用性和優劣總結，期望對今后的改造能有所幫助。

1.上海市需改造舊有住宅的特點

1.1舊區改造的住宅主體逐步發生變化

隨著兩輪舊區改造的逐步展開和深入，上海市的棚戶簡區基本消滅，可改造的二級舊里弄建筑也越來越少。于是，一大批建國初期和上世紀七十年代建造的老公房、老小區逐漸成為下一步舊區改造的重點，其中不乏大量的高層住宅。

據房管部門統計，上海1990年前建造的房屋約有1億,2500萬房屋房齡在50至70年以上； 8000多萬售后公房中有2500萬存在不同程度的需要維修問題，還有近500萬不成套房屋使用倒便器和馬桶，還有200多萬聯建房屋、物業難以接軌。這些狀況已影響到居民正常生活[ 顧振遠?關注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

由于當時的經濟水平和標準等原因，這些房屋設計簡單、設施不齊，配套標準較低。問題主要集中在屋面外墻滲漏、隔熱、保溫性能差、缺乏公共設施等。由于長期處在低租金運行狀態，房屋維修周期長，房屋和輔助設施得不到及時修理和養護，失修失養現象較為普遍;部分上世紀七八十年代的高層住宅電梯還存在著產品能級低、運行狀況差、故障率較高、能耗較大的現象，居民反響也較強烈。

1.2舊有住宅的區位優勢極為明顯

隨著上海級差地租的明顯加大，基本上集中于中心城區附近的舊有住宅具備極為明顯的區位優勢。

1.2.1豐富的優質公共服務設施

從量化指標上分析，中心城區的公共服務設施如醫院的千人床位指標、學校班級教師數量要高于周邊區域，而在所謂的“優質公共服務設施”.(指三級甲等醫院、市重點中小學、幼兒園等)更是在人均數量上遠遠優于其它區域。以醫院為例，僅靜安區就擁有華山醫院、華東醫院、兒童醫院等多家三級甲等醫院，而較為偏遠的閩行區卻一座三級甲等醫院也沒有。

這些小區周邊的公共交通系統比較發達，而且這些小區與規劃的上海軌道交通站點聯系緊密，出行的時間與經濟成本都很低。

同時，中心城區已經建成了一大批服務功能集聚、種類較為齊全、服務水平較高、規模較大、服務對象范圍較廣、影響力強的高等級商業商務服務區域，如黃浦區的南京東路步行街、人民廣場、豫園商圈；盧灣區的淮海路、新天地；靜安區的南京西路、靜安寺，虹口區的四川北路商業街；浦東新區的陸家嘴CBD；楊浦區的五角場商圈等。

而這些豐富而優質的公共服務資源，也是原有居民不愿意搬離中心區域的重要因素。以黃浦區為例，有許多老黃浦居民在外遷的時候堅持要求保留戶口，就是為了小孩能夠在黃浦區上學[ 於曉磊?上海舊住宅區更新改造的演進與發展研究?同濟大學碩士學位論文，2008：P26]。

1.2.2更強的增值能力

由于城市土地的稀缺性，中心城區地價的整體上升是總的趨勢。另一方面，中國的大城市并沒有出現西方城市在1960~1970年代郊區化進程中經歷的內城衰落。相反，城市綜合交通體系的建立，交通狀況的改善以及中心城生態環境品質的提高，使得中心城區始終是大多數居民鐘情的居家寶地。因此，隨之而來的住宅價格的上升也在情理之中。

就新建住宅而言，同樣建筑標準與質量的住宅，價格表現為隨著離市中心距離的增加而不斷遞減，并且以環線作為價格等高線:2000年，內環線內的住宅價格大多在4000元/以上，至外環線附近的價格則在2000元/左右。2003年，有研究者將上海各環線價位與檔次大致地總結為“4―6―8―10”，即外環外地區4000元/(低檔)、外環至中環地帶6000元/(中檔)、中環至內環區域8000元/(中高檔)、內環以內地段l萬元/以上(高檔)。2004年甚至出現了“3―2―1”的說法，即樓市均價會達到內環3萬元/、中環2萬元/、外環1萬元/[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀?城市規劃學刊?2005(2):P31-37]。從2012年初來看，這個當初聳人聽聞的說法已經部分稱為現在的實際情況了。

同時，擁有豐富的不可復制的歷史文化資源也是舊有住宅升值的一個重要因素。歷史文化資源與一般物質資源不同，隨著時間的流逝和城市的發展這種類型的資源有明顯的增值性。而且這種增值性在城市發展進入后工業化的階段以后，表現的尤其突出。具有歷史文化特征的城市區域在社會對文化重新回歸的潮流下，成為某些第三產業的處所和一些特定的高等級社會階層的理想居住地。上海新天地的改造就生動地詮釋了發掘歷史文化資源的價值。

1.3舊有住宅居民的改造要求也是迫切的:

上海的人均GDP早己經邁進中等發達國家水平，經濟社會的全面均衡發展成為重點。因此不管是因為社會發展所產生的與現實標準存在的絕對反差，還是因為社會分層所產生的相對反差，對舊住宅區居住的原住民來講，改造是極為迫切的。特別是對于那些住房面積低下的居民來講，從他們因為住房條件而所反映出的較為極端的不滿情緒的背后，體現出對改造的渴望。

2.舊有住宅改造的不同方式

本文按照更新改造力度從大到小的次序排列，對上海住宅改造的實例加以分析。新天地的案例雖然外觀基本維持原狀，屬于保護性再開發，但由于原有的居住功能完全改變，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。

2.1改變原有的居住功能的改造（以上海新天地為例）

新天地位于上海的太平橋地區[ 其大致范圍在南路以西、馬當路以東、興安路、太倉路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下層華人家庭居住的社區，并于1930年代起逐漸淪為 “下只角”。至1990年代，太平橋地區除了極少數新式里弄和新公房外，絕大部分是舊式里弄，建筑陳舊，公建配套不足，市政設施和綠化缺乏，屬于盧灣區舊區改造的范圍。根據1996年的太平橋地區改造規劃，該地區將成為現代化的國際性商住園區。

新天地廣場屬于歷史保護區，保留原有舊石庫門里弄格局，并對建筑外觀進行保護性改造。地塊功能由原來的居住轉為開發公共性的商業和文化活動，充分利用毗鄰淮海中路商業街的獨特區位優勢，最大限度地發掘地段的潛在價值（圖5.2.1.1）。

太平橋公園也在拆除舊式里弄街坊的基礎上得以實施，建有l公頃的人工湖和3公頃的公共綠地。太平橋公園北側是商務區，南側是住宅區，其中緊鄰太平橋綠地定為外銷住宅區。

109和112街坊的修建性詳規由SOM公司完成。第二階段的設計及實施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)與Wood &Zapata Inc. (USA)聯合承擔。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出設計概念及整體規劃思路,由Nikken Sekkei完成方案的發展及深化過程，整個項目歷經兩年多[ 喬曉紅?歷史地段建筑環境的再生與創新――記上海太平橋地區新天地廣場舊城改建項目?建筑學報， 2001（3）：P12~15]。

羅小未先生曾在文章中對新天地的改造過程作過生動的描述[ 羅小未?上海新天地廣場――舊城改造的一種模式?時代建筑，2001（4）：P25~26]：

“整個保護、改造與開發是一個挑戰。以新天地北里為例，在這個面積不到2公頃的地塊上原先建有15個縱橫交錯的里弄密布著約3萬m2的危房舊屋。其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。它們中有的有能直達馬路的弄堂口，有的則要借道其它里弄才能進出。因此在規劃上首先要讀懂它們之間的關系。要在密密麻麻的舊屋中“掏空”出一些公共空間;在“掏空”的同時還要把一切能為廣場增色的、具有石庫門里弄文化特征的建筑與部件保留下來加以利用。

新天地廣場在建筑的改造與修整方面曾經歷了很大的困難。本來要在石庫門房子中塞進現代的休閑生活內容就夠困難了，何況這些房子大多為危房，沒有衛生設備、上下水道陳舊不足、基礎與地板均已腐爛，只要稍微一動便有散架的可能。結果做了很多試驗，付出了昂貴的代價才得以完成。特別是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐廳內部需要寬敞與能承受大荷載的空間和供演出用的機電設施。因而建筑除了外墻之外，里面的基礎、上下水道到屋頂全部是重新建造的。而且外墻有些已經酥松，只好對之進行修補與加固并注射了一種進口的防濕藥水。事實上幾乎所有的舊屋均要大興土木與脫胎換骨才能更新使用，因而其費用每平方米高達二萬元。”

新天地在建筑設計方面無疑是成功的。從商業開發的角度看，新天地改造也取得了輝煌的成功，為香港瑞安集團贏得了滾滾財源和良好的口碑。胡慶慶從商業策劃的角度對新天地的成功作了描述和分析[ 胡慶慶?上海太平橋地區開發與“新天地”的誕生――房地產策劃的成功范例?城市開發，2002.06.P55~56]：

“在各種刊物上‘新天地’成為‘出現率’最高的評論焦點，從《城市規劃匯刊》到《新民周刊》，從《建筑學》到《時代建筑》、《室內設計與裝修》等，都有大篇幅的重頭文章，從不同角度評述、贊揚。甚至日本《新建筑》雜志也有專文評論、褒揚。同時，新天地廣場已成為上海旅游的重要景點之一，尤其是國外的旅游團隊，對此有濃厚的興趣。”

“保留、改造、新建（新天地地塊）5.7萬平方米的建筑，以致每平方米建筑面積綜合費用高達2.28萬元。在此粗略估算一下，若設貸款年利率為9%，13億元投資，分20年清償的話，每年還款額為1.4241億元。我們再粗略估算一下租金收入，……租金年收入為1.4315億元，收支基本持平。若還款期縮短的話，本項目還是一個虧損項目。”

“為何瑞安集團公司要花大精力來搞一個并不十分有利可圖的項目呢？……太平橋綠地、湖泊與新天地的人文環境大大提升了其周圍的房地產的品位和價值，……以目前已經開始銷售的小高層樓盤為例，其房價已達2萬到2.5萬元/平方米，而在其鄰近相同類型的住宅樓宇只售1萬元/平方米,高出整整1-1.5萬元/平方米。太平橋地區開發的新樓宇估計總量可達2 0 0萬平方米，如果每平方米售價均能比其他地區樓盤高出1萬元，那將獲得豐厚的收益。其次由于新天地廣場的改建成功，已對瑞安集團公司產生了一個極好的廣告效應，已使“瑞安”成為滬上高檔房地產的知名品牌，獲得購房者的高度信任。”

至此，太平橋公園和新天地廣場形成了太平橋地區的一顆磁石，在它的周邊吸聚和簇集了一批高收人階層和富裕階層的住宅區，2008年初上海市中心6萬元/以上的住宅大多集中在新天地地區。但是，相對于其周邊尚未改造的廣大舊式里弄來說，居住隔離與社會階層的分化程度是令人觸目驚心的[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀?城市規劃學刊?2005(2):P31-37]。

新天地作為上海歷史建筑改造與開發的標桿性實例，可以帶給我們以下一些啟示：

舊有住宅改造除了“推倒重建”和“原狀保護”之外還有第三條路，就是新舊交融的“新天地式”改造。由于新舊建筑和生活方式的戲劇性對比，很容易引人注意，取得良好效果。在這方面新天地取得了轟動效應，起到了很好的宣傳示范作用。

新天地的成功是上海的成功，背后有著海外人士的上海懷舊情結，老上海里弄生活的鮮活記憶和上海轉型國際性大都市的歷史機遇作為支撐；新天地的成功也是瑞安集團的成功，前瞻性的眼光、巨額的資金、胸有成竹的耐心和超強的招商運作能力是這個特殊的地產項目成功的基礎。從這兩個角度來說，新天地模式是很難被大量復制的。

新天地每平方米改造費用極高，將住宅改為盈利性商業建筑在經濟方面勉強可行，但對于大量性舊有住宅的改造，難具推廣價值。

2.2大規模重建的改造（以中遠兩灣城為例）

中遠兩灣城位于上海中山北路以南，蘇州河以北，光新路以東，恒豐路以西。屬普陀區潘家灣、潭子灣和王家宅地區，簡稱“兩灣一宅”，是有名的“365”棚戶區，俗稱“上海最后一條‘窮街’”，該地區范圍約有63公頃地區內原有居民1萬戶,各級工廠300多家.內區河道縱橫,街道狹窄,居民密集,生活混雜,治安混亂，社會問題日益嚴重,社會矛盾非常突出[ 黃秋平?兩灣理想?時代建筑，2004（1）：P130~133]。

改造后的總建筑面積達到160萬平方米，預計總投資將達60多億元人民幣。多年來，上海歷屆市委、市政府想著手改造，都因種種原因而擱淺[ 開啟廣告?講求戰略求勝強化過程控制――中遠兩灣城策劃案[J]?中國廣告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“兩灣一宅”地區，成為了上海能否在20世紀末完成365萬平方米危棚簡屋改造的關鍵。開發商中國遠洋運輸集團（簡稱“中遠”）最終承擔了這一地塊的開發。

中遠兩灣城規劃占地49. 51公頃，規劃總建筑面積160萬m2。毛容積率3.2凈容積率5.0，住宅建筑面積140萬m2，規劃居住人口為3.58萬人。 50公項的土地一次性拆遷完成（圖5.2.2.1）。

規劃中注重建筑所勾勒的空間形態和接近自然的生活品質。根據特定的基地環境將基地劃分3個區：北部的嘈雜區、中部安靜的景觀區、南部親和的河濱區。規劃首先在基地北側布置了5棟長板式住宅，有效阻隔了北面高架環線、輕軌明珠線和滬杭鐵路線噪聲的疊加影響，同時在其間穿插布置了3棟點式住宅，有效地減少板式建筑組合所帶來的冗長感，活躍了北部的建筑形態，突出入口的空間形象并反映出內外空間的滲透性。

南部則以點式和小板式住宅沿河岸布置，強調區內綠化景觀和河濱景觀空間的連貫性，提升住宅區品位[ 莊斌?中遠兩灣城，上海，中國[J]?世界建筑?2006(3):P94]。

設計中采用了建筑底部架空1層或幾層(挑高4.2米，局部架空至7米，總計面積近5萬m2)，來保證視覺空間的通透感和連貫性；還將1.8公里寬的蘇州河親水岸線向小區外公眾開放，營造出一個優美的居住綠化環境[ 沈迪，黃秋平?“兩灣一宅”舊區改造規劃設計[J]?1999.06:P7~8]。

伴隨著1990年代蘇州河水質與環境的綜合治理初見成效，經過大規模的改造，原有居民動遷了，除了少量回遷戶外，新建的中遠兩灣城成為中高收人住宅區。從1999年10月一期開盤至2003年10月三期開盤，其間價格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，漲幅驚人。通過住宅次級市場的轉讓，在中、高收入階層之間產生了二次甚至多次替代現象，例如一期購買的住戶將已經升值的房產以高于當初購進的價格轉手[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀[J]?城市規劃學刊，2005(2):P31-37]，兩次替代的結果使得該住宅區居住人群的階層發生了很大的轉變，與周邊城市住宅區的隔離程度也不斷加強。

然而在2006~2007年，中遠兩灣城又發生了大規模的群租現象，居住人群再次發生轉變。據上海市消防部門的統計，中遠兩灣城內共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分為純“群租”576套，公司集體宿舍96套，旅館經營11套。 “居改非”282套，分為開公司265套，做倉庫14套，做盒飯3套。集中在中遠四期29個門樓，總建筑面積104451.60平方米，平均每戶108.24平方米。每套“群租”房平均分割7間，就有4032小間，按每套平均10人計算，增加流動人口近萬人，被稱為“滬上第一群居小區”。[ 郭長洪，張羽龍?邁向和諧的“第一群租小區”――記中遠兩灣城群租整治[J]?檢查風云，2008(7):P30-31]

2007年2月7日中遠兩灣城97弄8號31樓一群租房內因電器短路突然起火，所幸當時屋內并無租客，沒有造成人員傷亡。“原本建筑面積為104平方米的兩室兩廳房屋被二房東用三夾板和細木工板隔成了7個獨立的小房間，擺放了12張床位，房門口雜亂地堆放著堆積的生活垃圾，隔出的小房間外，僅留下一條容一人通過的狹窄走廊，走廊地板上還堆放著兩個電飯煲和一臺微波爐，并且都插在同一個拖線板上。”這就是失火群租房里面的情景。群租現象從一個側面反映出了上海生活成本直線上升，和低收入群體的尷尬境地。“周先生2007年7月從山東某高校畢業，來上海闖蕩的他每個月就靠1500元的工資度日。他與朋友合租在中遠兩灣城。‘如果有錢的話，誰愿意住這種地方。’他說，‘中遠兩灣城一套面積80多平方米的裝修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔間，價格700元。我的月收入是1500元，交通費每天6元，吃飯每月350元，再加上水電費、通訊費基本上分文不剩。’” [ 同23]

由于群租造成居住單元人口密度增加，使單位公共資源分攤比例降低，更造成衛生、擾民等多種問題。不少業主都抱怨“我們的生活品質明顯受到‘群租’的影響。”可見，如此規模巨大的群租讓中遠兩灣城存在嚴重的治安、消防、傳染疾病隱患，影響了周邊業主的正常生活，造成來訪不斷，投訴不斷，公共設施也超負荷運行。最后由政府出面進行治理整頓，才使中遠兩灣城內的群租問題得以基本控制。

通過中遠兩灣城的案例我們可以得到以下啟示：

大規模推倒重建對危棚簡屋的改造是最有效率的途徑，通過精心的設計可以營造良好的居住環境。

目前，上海中心區改造后的大型社區居住由于區位優勢，吸引了大量中、高收入階層入住。但如回遷戶很少，容易形成居住隔離。

工作在中心區的低收入階層，由于無法負擔遠途通勤的時間與金錢成本，往往選擇就近、廉價的出租房源居住。如果他們的需求得不到有效疏導，會產生畸形居住形態，影響社會和諧。

隨著郊區環境的改善，交通的發展，私家轎車的普及，上海市中心城區人口密度已初步呈現降低的趨勢[ 李健，寧越敏?1990年代以來上海人口空間變動與城市空間結構重構?城市規劃學刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如無法疏導，會導致中心區環境惡化，加速郊區化進程，有重蹈美國惡性郊區化覆轍的危險。

2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是靜安區結合自身特點對成套更新方式的一種大膽創新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不變的基礎上，將原有的舊住宅拆除，并按照原有風格進行重建。]的改造（以新福康里為例）

新福康里小區（圖5.2.3.1），南臨新閘路，北至武定路，西起泰興路，東靠石門二路。項目總占地面積37886平方米，項目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建設于1927年的舊式里弄住宅小區。小區原有居民約2600戶，戶內大都無衛生設施，廚房為多戶共用，每戶居民的平均住房面積只有35平方米（圖5.2.3.2）。

原地新建的新福康里小區總建筑面積108936平方米，由2幢高層住宅、16幢多層住宅及6幢聯排別墅組成。自1998年9月啟動至2001年底建成，建設總周期為3年半，項目總投資約5億人民幣。

全部建成后可居住1504戶居民，其中回搬居民近800戶，平均每戶的住房面積達70平方米，并有獨用的煤、衛設施。另有可銷售近400套住房，異地動遷了1800戶居民。在建筑風貌上既保留了傳統民居特色，又融入了現代海派風格，是靜安區第一個成片、整街坊舊住房成套改造項目。

在市、區兩級政府政策向舊里成套改造傾斜和聚集下，新建房屋成本大為降低，原來居住在福康里的居民，平均每戶只要出資12萬元就可回搬，這樣既滿足了居民住房改造的需求，又符合居民的實際承受能力，深受大家的歡迎[ 高鵬?上海市中心城舊居住區更新方式比較研究――以靜安區為例?上海交通大學碩士論文?2007?P52]。

新福康里是靜安區第一個成片、大規模的成套率更新項目，在許多方面值得借鑒的方面。

例如，完全商品化的開發模式，通過商品化的運作方式實現了項目整體的資金平衡，減輕了政府資金上的壓力，同時提高了住宅建筑品質和居住區的整體人員素質。

一系列的政府優惠政策也保障了項目的成功。資金方面，由于被列入舊城改造的試點地塊，土地在協議出讓的時候免去了土地出讓金；動拆遷的環節，由于推出了“區內回搬”、“16平方保底”等全面兼顧居民利益的動遷辦法[ 愿回搬的居民可在本區范圍內專為動遷戶建造的商品房享受市場價的7折優惠；戶口較多而實際住房面積較少的困難動遷戶則可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才確保動拆遷工作的順利實施；在規劃指標上，對于小區中心6000平方米的架空層不計算容積率，使小區在延續原有的里弄住宅所特有的空間尺度的同時，保留了適當的開發強度，并增加了相應的配套設施。

合理調整利益分配，讓利于民是項目取得成功的基礎。較為合理的原有居民安置方案, 原有居民根據自身的經濟和居住條件，通過原地回搬、異地安置和貨幣安置三種方式實現居住的成套率，三種方式的安置方案相對透明和公平，加上政府和開發商的共同讓利于民，使原有居民在該項目的更新過程中充分受益。

新福康里小區的建設為上海市靜安區樹立了一個舊有住宅大規模、整街坊改造的成功個案，社會影響非常良好，并帶動了其后的一系列改造建設，。

王佳寧通過對新福康里小區的實證研究，比較了它與豐裕里[ 豐裕里地處上海市盧灣區的中心地塊，屬淮海街道復四居委，與新天地、太平橋綠地僅相隔兩個小街區。豐裕里約建于20世紀20年代，其空間構造為標準的后期石庫門里弄。東、北兩面臨街，由一條南北向的主弄貫穿全弄，串連兩側的12條支弄，一側的支弄為封閉的盡端式，另一側通達一條狹窄的輔弄。該里弄占地近1公頃，登記在冊人口有1716人，共608戶，其中約有1/4~1/3的人口屬于流動人口，其構成由前來上海務工暫住的人員為主，其余的常住人口基本上都有很長的上海居住史，其中的老年人約在上世紀中葉之前就來到上海，而中青年人群基本是這些前移民的后代，整體社會結構與現今上海一般里弄街道的構成相近。]的鄰里交往狀況，發現新福康里的鄰里認知和交往狀況在許多方面并不亞于傳統的里弄社區。

“第一，在鄰里熟識的數量上，豐裕里和新福康里都有較高的估計，絕大多數居民至少認識“一些”鄰居。

第二，在鄰里關系親密度上，豐裕里居民的親密表現不如新福康里，反而傾向于維持較淺薄的聯結形式。

第三，在鄰里關系健康度的評價上，豐裕里和新福康里的認可情況都較好，少有負面評價。然而，新福康里有更多居民作出了積極的正面評價，說明在良好度的感知上新福康里更勝于豐裕里。

第四，在鄰里關系重要性方面，絕大多數受訪者都意識到部分鄰里聯結對他們“很重要”，但是在兩地的比較中，豐裕里的重要性評價仍低于新福康里，對鄰里聯結及其情誼的依賴度不如想象中的高。

第五，在個人支持獲得方面，兩地都有較好的獲得支持的信心，而豐裕里比新福康里有更大比例的居民對此持高度肯定的判斷，說明豐裕里居民確實具有較高的鄰里支持和互助保障。在忠告類支持和日常幫助類支持間，雖然兩地對前者的確定程度略低，但整體差距不大。

第六，在鄰里整體關照的判斷上，兩地的肯定判斷更勝個人支持，說明不論在豐裕里還是新福康里都相信鄰里中存在普遍的互助規范。

第七，在生活氛圍舒適性的評價中，豐裕里表現一般，而新福康里卻呈現很高的正面評價。說明在生活氛圍的適意度上，里弄式居住方式并不存在優勢，反而可能是一種缺陷。

第八，在鄰里責任感方面，豐裕里的居民有較廣的警覺意識，整體所關注的范圍比新福康里大許多。在新福康里，多數居民的警覺心理嚴格限制在與自家直接相關的區域，而豐裕里的居民較能為鄰里共有的空間擔負責任。[ 王佳寧?上海傳統社區鄰里環境研究―基于石庫門里弄的實證研究?同濟大學碩士學位論文?2007?P113]”

分析“新福康里”的實例，并與中遠兩灣城進行比較，我們可以得到下面的結論：

與“推倒重建”的方式相比較，“拆落地”同樣是在相同的地塊上全部新建住宅與配套設施，不同點在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空間布局、建筑造型、裝飾細節等方面盡量做到按照原有風格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民為主。

就地回搬的居民背景差異不大，很多人都是改造前多年的老鄰居，對維持社會的穩定、延續的城市文脈都是有利的。同時，部分新搬入的居民進行適度混合，增加了區域的活力。

由于“新福康里”的建設年限較早，高層住宅較少，加之原有居民居住密度極高，所以有三分之二的居民沒能做到就地回搬。如果加大高層住宅的比例，可能會緩解這一現象。

政府的優惠政策和開發商平和的心態是這類“拆落地”項目成功的保障。因此有必要就此類項目的地價、架空層面積計算、開發商的補償機制等多方面政策做出比較明確的規定，這樣才能平衡各方利益，切實有力地發掘“拆落地”這一改造方式的巨大潛力。

2.4保留歷史痕跡的改造（以復城國際為例）

復城國際位于虹口區東北部的曲陽中心商務圈，西臨曲陽路，東至伊敏河路，東北角與騰克路相接其南面為一建于上世紀六、七十年代的居住小區。復城國際總建筑面積約15萬平方米，是一個集住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業為一體的綜合小區，其中包括7萬平方米的住宅，6萬平方米的辦公以及1.4萬平方米的商業。該項目由上海復地與荷蘭ING[ ING是全球排名前三的房地產投資管理公司，管理的地產總值超過840億美元，旗下還擁有荷蘭唯一一個歷史保護建筑投資基金―荷蘭國際歷史保護建筑投資基金，在歷史建筑保護和舊城改造方面有著豐富的經驗。]攜手打造。

基地原址為中國鼎鼎大名的八一電影機械廠所在地。這里曾經輝煌一時，從1952年建廠開始這里出品了大量電影放映設備和照相機械產品，16毫米移動式電影放映機、35毫米固定式電影放映機、16毫米印片機、印片縮片機等。

復城國際的綠地占地面積為15120平方米，綠地率為35.5%，集中綠地面積為6624平方米，集中綠地率為15.3%。這樣的指標其實并不是特別優秀，但是，基地原有綠化保護率卻高達80%，另外的20%進行了就地遷移。

在最終的規劃中，基地上這條60多米長、有近百棵上百年樹齡的香樟木的林蔭大道得以完整的保留，成為社區的中心景觀大道。該景觀道的端頭是一個5米多高的噴泉，也是保留下來的。正對著噴泉的是一棟建筑建于上世紀的30年代，這棟日偽時期日本人所造的老洋房在戰火中幸運不倒，動蕩中依然屹立，今日亦獲得了新生。

復城國際的中心區域以2幢保留老建筑帶領另2幢新建建筑，構成大面積的商業共享區域為核心。該老廠房是八一電影機械廠興建的第一批建筑，迄今已有50多年的歷史了。

廠房恰好位于基地的中心位置，建筑面積約900平方米，單層鋼排架結構。復地集團耗資600萬元改造，設計邀請了在歷史建筑保護再利用方面有著豐富經驗的日本HMA建筑設計公司，該公司曾完成了上海新天地，建國中路8號橋，杭州UME電影城的眾多改造項目，在業內有著良好的聲譽[ 高洪構?上海新興樓盤中的歷史建筑?同濟大學碩士學位論文，2008（3）：P24~26]。

復城國際的售樓處就設在老廠房內，里面除了刻意磚塊的墻和經過修繕的拱頂，其余全都打上了現代化的烙印:用彩色厚玻璃鋪就的走道、造型奇異的沙發，以對比的手法，在歷史和現實之間取得平衡。

復城國際的案例可以改變我們的一些思路：

大規模的重建也可以保留歷史的痕跡、延續時代的文脈，盡管這種延續只是歷史建筑的片段。

保留的舊建筑面積所占的比例不一定很大（復城國際的案例中不足1%），但由于處在中心位置，并改造為公共設施，位置和功能的特殊性使區域的歷史氛圍得到延續。

原汁原味的老建筑，通過對比手法可以產生強烈的戲劇效果，加上一些文化積淀、歷史傳奇，給人的印象十分深刻。

2.5局部設施的更新改造（以平改坡為例）

所謂“平改坡”的“平”是指平屋頂的多層住宅，而“坡”則是指更新后的坡屋頂狀態。根據上海市房屋土地資源管理局解釋：“平改坡”是指在建筑結構許可條件下，將多層住宅平屋面改建成坡屋頂，并對外立面進行整修，達到改善住宅性能和建筑物外觀視覺效果的房屋修繕行為[ 見上海市房屋土地資源管理局網站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府實事項目。自1999年～2006年已累計完成2870萬平方米，計13009幢，受益居民達55萬戶[ 顧振遠?關注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

在“十五”期間，除了針對舊式里弄的大規模商業開發的更新方式和成套更新方式外，一種新崛起的更新方式在上海中心城區的城市建設與發展中發揮了重要的作用，特別是當大規模更新因為動拆遷問題陷入困境，成套更新方式也因為政策執行上的問題放緩進程時，“平改坡”卻產生了良好的社會反響，積極的推動了中心城區的舊居住區更新工作。

“平改坡”更新方式，因為其單位投入量較少，單純“平改坡”每平方米80元，綜合改造不超過140元/平方米。對應目前中心城因為商業商務功能的拓展而不斷增長的經濟實力，政府完全有能力承擔起這樣的更新開支。“平改坡”更新方式的出現和成功為中心城區的舊居住區更新拓展了思路，并極大的緩和了當前的社會矛盾。

平改坡從1999年第一幢試點成功至今，僅有8年的歷史，但在這期間，“平改坡”這種更新方式其內涵和外延都得到了不斷的發展，按照其發展可以分為以下三個階段[ 高鵬?上海市中心城舊居住區更新方式比較研究――以靜安區為例?上海交通大學碩士學位論文?2007?P47]：

第一階段為探索期（1999――2000年），1999年8月開始沿延安路高架試點，完成改造13幢，并在試點成功的基礎上，2000年擴大試點至全市重要景觀周邊的1000幢。在這一階段，“平改坡”改造內容主要是以整修屋面和外立面為主，簡稱 “穿新衣、戴新帽”。

第二階段為拓展期（2001――2003年），改造范圍擴大到各區高架道路沿線和重要景觀道路沿線區域，三年內完成改造4648幢。改造的內容也隨著兩個平改坡綜合改造的試點，深化為結合平改坡，對整個小區的形態、功能、環境進行綜合改造，簡稱“穿新衣、戴新帽、換內膽、整環境”。

第三階段為深化期（2004年――至今），這一階段時間內，改造的對象從景觀道路沿線進一步擴展為成規模的小區，在第二階段綜合改造試點取得成功經驗的基礎上，逐漸將更新重心調整為舊小區平改坡綜合改造。同時，根據2005年上海市建設環境友好型、資源節約型城市的要求，把降低能耗增添為新的改造內容。至此，平改坡的綜合改造內容擴展為“穿新衣、戴新帽、換內膽、整環境、降能耗、節資源”。

張金秀在文中對第三階段的“平改坡”工程作了以下描述[ 張金秀?平改坡:舊區改造的新路子――關于上海舊區改造工程的思考?上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物業管理的威寧小區成為申城新一輪首批舊小區"平改坡"綜合改造試點之一。……這里實現變頻供水、垃圾生化處理，安裝了智能化的紅外線報警系統、電子公告牌、太陽能路燈、發光門牌，綠化將得到合理布置，小區道路將變成靜音的柏油路，拆掉多余圍墻后騰出的空間可以增加40多個車位，居民們不用把車停在馬路上了。擴建后，每戶增加的5到20個平方米面積，僅以較低的成本價出售給居民，這樣，居民不用搬離原地，就可以花小錢改善居住條件。在這新一輪的舊區改造中，結合“平改坡”工程，本市還開始了住宅綜合改造試點，延長住宅使用期。比如，在基礎加固的基礎上，將底樓居民上搬至實行“平改坡”后的住宅頂層，騰出底樓空間，用作社區圖書室、健身室、活動室、保健室等社區服務公共設施；在部分多層住宅中加裝電梯等。”

透過“平改坡”現象我們可以發現：

滿足舊有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造價，增加一些小的配套設施就可以達到較高的滿意度。