售樓合同大全11篇

緒論：寫(xiě)作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇售樓合同范文，希望它們能為您的寫(xiě)作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：_____

地址：_____

郵政編碼：_____聯(lián)系電話(huà)：_____

委托人：_____國(guó)籍：_____電話(huà)：_____

地址：_____郵政編碼：_____

買(mǎi)受方：_____

（本人）（法定代表人）姓名：_____國(guó)籍：_____

（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：_____

地址：_____

郵政編碼：_____聯(lián)系電話(huà)：_____

委托人：_____國(guó)籍：_____電話(huà)：_____

地址：_____郵政編碼：_____

第一條 房屋的基本情況。

出賣(mài)方房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）坐落于_____；位于第_____層，共_____（套）（間），房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)____，建筑面積_____平方米（其中實(shí)際建筑面積_____平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_____平方米），房屋用途為_(kāi)____；該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見(jiàn)附件二；（房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)）（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)）為_(kāi)____.

第二條 房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為（出賣(mài)方暫測(cè)）（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定）面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)暫測(cè)面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)際面積）為準(zhǔn)。

該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的±_____%（不包括±_____%）時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。

實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過(guò)暫測(cè)面積的±_____%（包括±_____%）時(shí)，甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理：

1.買(mǎi)受方有權(quán)提出退房，出賣(mài)方須在買(mǎi)受方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買(mǎi)受方已付款退還給買(mǎi)受方，并按_____利率付給利息。

2.每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

3._______________________________.

第三條 土地使用權(quán)性質(zhì)。

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_(kāi)____；土地使用權(quán)年限自___年__月__日至___年__月__日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為_(kāi)____；該房屋買(mǎi)賣(mài)后，按照有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)受方（必須）（無(wú)須）補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第四條 價(jià)格。

按（總建筑面積）（實(shí)際建筑面積）計(jì)算，該房屋售價(jià)為（ 幣）每平方米_____元，總金額為（ 幣）___億___千___百___拾___萬(wàn)___千___百___拾___元整。

第五條 付款方式。

買(mǎi)受方應(yīng)于本合同生效之日向出賣(mài)方支付定金（ 幣）___億___千___百___拾___萬(wàn)___千___百___拾___元整，并應(yīng)于本合同生效之日起_____日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給出賣(mài)方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條 交付期限。

出賣(mài)方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給買(mǎi)受方，并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起_____日內(nèi)，將該房屋付給買(mǎi)受方。

第七條 買(mǎi)受方逾期付款的違約責(zé)任

買(mǎi)受方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，出賣(mài)方對(duì)買(mǎi)受方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按_____計(jì)算。逾期超過(guò)____天后，即視為買(mǎi)受方不履行本合同。屆時(shí)，出賣(mài)方有權(quán)按下述第____種約定，追究買(mǎi)受方的違約責(zé)任。

1.終止合同，買(mǎi)受方按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣(mài)方支付違約金。出賣(mài)方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)買(mǎi)受方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由買(mǎi)受方據(jù)實(shí)賠償。

2.買(mǎi)受方按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣(mài)方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3._______________________________.

第八條 出賣(mài)方逾期交付房屋的違約責(zé)任

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，出賣(mài)方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買(mǎi)受方使用，買(mǎi)受方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向出賣(mài)方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在_____個(gè)月內(nèi)按_____利率計(jì)算；自第_____個(gè)月起，月利息則按_____利率計(jì)算。逾期超過(guò)_____個(gè)月，則視為出賣(mài)方不履行本合同，買(mǎi)受方有權(quán)按下列第_____種約定，追究出賣(mài)方的違約責(zé)任。

1.終止合同，出賣(mài)方按買(mǎi)受方累計(jì)已付款的_____%向買(mǎi)受方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)出賣(mài)方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

2.出賣(mài)方按買(mǎi)受方累計(jì)已付款的_____%向買(mǎi)受方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3._______________________________.

第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

在買(mǎi)受方實(shí)際接收該房屋之日起，出賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因出賣(mài)方的過(guò)失造成買(mǎi)受方不能在雙方實(shí)際交接之日起_____天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，買(mǎi)受方有權(quán)提出退房，出賣(mài)方須在買(mǎi)受方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買(mǎi)受方已付款退還給買(mǎi)受方，并按已付

款的_____%賠償買(mǎi)受方損失。

第十條 出賣(mài)方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，出賣(mài)方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由出賣(mài)方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十一條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由出賣(mài)方向國(guó)家交納，契稅由買(mǎi)受方向國(guó)家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會(huì)仲裁。

第十五條 本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）之日起生效。

第十六條 本合同連同附表共_____頁(yè)，一式_____份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，_____各執(zhí)一份，均具有同等效力。

出賣(mài)方（簽章）：

出賣(mài)方人（簽章）：

___年___月___日

買(mǎi)受方（簽章）：

篇（2）

一、為房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣(mài)給乙方所有： 1.房屋狀況：（請(qǐng)按《房屋所有權(quán)證》填寫(xiě)） 房 屋 座 落 幢號(hào) 室號(hào) 套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方） 用途 2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式√：出讓?zhuān)?）、劃撥（ ）。

二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)_______元，（大寫(xiě)）_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾 元整。 乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

四、出賣(mài)的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。

六、雙方愿按國(guó)家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向（___________）仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門(mén)各一份，房管部門(mén)一份。

八、雙方約定的其它事項(xiàng)：_____________________________________

甲方（簽名或蓋章_______________

乙方（簽名或蓋章）_______________

監(jiān)證機(jī)關(guān)：_______________

人（簽名或蓋章）_____________________

人（簽名或蓋章）______________________

簽訂日期：___________年____月____日

二手房交易合同范本

簽 約 須 知

一、本契約適用于存量房屋買(mǎi)賣(mài)立契。

二、請(qǐng)用鋼筆、毛筆等不易退變色且不易擦除的書(shū)寫(xiě)工具填寫(xiě)。

三、本契約的任何涂改，均由甲乙雙方在涂改處簽章確認(rèn)。

四、在“ 中打“√ ”表示選中，打“X ”表示不選中。除違 約責(zé)任可以復(fù)選中外，其他均為單選中。

五、本契約條款空白處由買(mǎi)賣(mài)雙方商定填寫(xiě)。

六、請(qǐng)仔細(xì)斟酌第六條和第八條的具體涵義，采取相應(yīng)措施，以 保護(hù)自己的合法權(quán)益，并以免侵害他人合法權(quán)益。

七、請(qǐng)仔細(xì)閱讀面積誤差特別提示和補(bǔ)充約定，以免引發(fā)糾紛。

八、甲乙雙方通過(guò)中介公司成交的，務(wù)必如實(shí)簽填附記欄內(nèi)容， 以切實(shí)保護(hù)各自的合法權(quán)益。 以上須知，請(qǐng)仔細(xì)閱讀，以切實(shí)保證自身的合法權(quán)益不受侵害。

__ 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約

甲方賣(mài)方: 立契約人 乙方買(mǎi)方: 附記人 中介機(jī)構(gòu)： 甲、乙雙方遵循平等自愿和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致，就下 列房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)訂立本契約。

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下： 一坐落于 市 區(qū) 路 號(hào)室，建筑面積 平方米 二出售房屋所有權(quán)證號(hào)碼： 共有權(quán)證號(hào)碼： 房屋權(quán)利來(lái)源： 房屋用途： 土地使用權(quán)證號(hào)碼 土地面積： 平方米土地用途： 土地使用權(quán)取得方法：劃撥 出讓 其它： 土地使用總年限 年，尚余 年。 三房屋平面圖及其四至范圍見(jiàn)附件一 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。 該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

第二條甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條乙方在 年 月 日前付給甲方定金幣種 大寫(xiě) 萬(wàn)元小寫(xiě)￥ 元 上述定金: 在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款 在 時(shí)由甲方退還乙方。

第四條該房屋房?jī)r(jià)款為幣種 ：大寫(xiě) 萬(wàn)元 ，小寫(xiě)￥ 元 房?jī)r(jià)款的支付方式和支付時(shí)間為： 1、 年 月 日前現(xiàn)金支付房款 萬(wàn)元 ￥ 2、乙方領(lǐng)取房屋所有證時(shí)現(xiàn)金支付余款 萬(wàn)元 ￥ 乙方未按規(guī)定支付房?jī)r(jià)款的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任： 乙方逾期支付房?jī)r(jià)款的，每逾期一天，按應(yīng)付到期房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之 支付違約金. 乙方逾期支付房?jī)r(jià)款超過(guò) 天，且所欠應(yīng)付到期房?jī)r(jià)款超過(guò) 元的，甲方有權(quán)解除本契約。甲方在解除契約后 天內(nèi)將已收房?jī)r(jià)款退還乙方，但所收定金不予退還并有權(quán)要求乙方 支付占總房?jī)r(jià)款百分之 的違約金。 其它:

第五條 甲、乙雙方定于 年 月 日 時(shí)正式交付該房屋甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。雙方定于 年 月 日前向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。 甲方應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前將其落戶(hù)于該房屋的戶(hù)籍關(guān)系遷出。 甲方未按規(guī)定履行以上業(yè)務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任： 甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之 支付違約金。 甲方交付房屋的附屬設(shè)施或裝飾裝修不符合約定的，按不符部分的: 約定價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)格承擔(dān)賠償責(zé)任。 甲方逾期交付房屋超過(guò)天的，乙方有權(quán)解除本契約。甲方應(yīng)在乙方解除契約后 天內(nèi)將已收房款和雙倍定金返還乙方，并按總房?jī)r(jià)款的百分之 支付違約金。 其它:

第六條 甲、乙雙方確定，雖然房屋所有權(quán)未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書(shū)面同意將該房屋出售給乙方附書(shū)面同意材料。

第七條 甲、乙雙方同意，在本契約生效后 日內(nèi)共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并在乙方領(lǐng)取《房屋所有證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。 該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理： 該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。 該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益雙方約定，該費(fèi)用由 甲方承擔(dān) 乙方承擔(dān)。 其它: 除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由: 甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān) 甲方承擔(dān) 乙方承擔(dān)。

第八條 甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請(qǐng)的時(shí)間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間.

第九條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自: 房屋正式交付之日起 權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方起。

第十條 該房屋正式交付時(shí)，

物業(yè)管理、水、點(diǎn)、燃?xì)狻⒂芯€(xiàn)電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理： 甲方結(jié)清已發(fā)生的費(fèi)用，甲方已經(jīng)預(yù)繳的費(fèi)用，其權(quán)益由乙方享有，雙方不再另行結(jié)算。 其它: 第十一條 本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條 本契約: 自甲乙雙方簽定之日起生效。 自 之日起生效。

第十三條 甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的: 提交鹽城市仲裁委員會(huì)仲裁 提交 仲裁委員會(huì)仲裁 依法向人民法院 仲裁未果依法向人民法院

二手房合同內(nèi)容

12 大要點(diǎn)就二手房合同內(nèi)容，律師總結(jié)出了 12 項(xiàng)要點(diǎn)。

要點(diǎn) 1：詳細(xì)規(guī)定了房屋基本概況。包括房屋坐落、產(chǎn)品、書(shū)證號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)、房號(hào)、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在樓層、建筑面積、設(shè)計(jì)用途、共有人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。目的在于提醒交易三房詳細(xì)了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃情況、抵押情況等方面，避免交易后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)出租，而承租方不配合的情況出現(xiàn)，也避免所交易的房屋屬于抵押資產(chǎn)。

要點(diǎn) 2：房屋成交價(jià)格中，明確規(guī)定價(jià)格為按套轉(zhuǎn)讓價(jià)格，包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等。這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)二手房的公灘較小，有的存在使用面積超過(guò)產(chǎn)權(quán)面積的情況，所以約定按套轉(zhuǎn)讓。此外，以前的二手房交易經(jīng)常出現(xiàn)交易成功后，賣(mài)方搬走所有家具，甚至包括門(mén)窗等附屬物品的問(wèn)題，新的合同則明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易的設(shè)施、設(shè)備、物品。避免過(guò)多的糾紛。

要點(diǎn) 3：明確規(guī)定了房屋所有權(quán)證過(guò)戶(hù)方式及稅費(fèi)支付的具體方式、辦證所需提交的資料，以及辦證時(shí)間，辦證責(zé)任方。如果交易因?yàn)槲茨芗皶r(shí)辦證而失敗，可以明確責(zé)任方。

要點(diǎn) 4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、擔(dān)保貸款三種方式，明確支付金額、支付時(shí)間、付款條件、余款支付時(shí)間、甲方提供貸款資料時(shí)間等內(nèi)容。同時(shí)規(guī)定了甲方逾期付款的違約責(zé)任，以及違約處理情況，違約金的具體比例或者金額。避免因?yàn)榧s束不清，而產(chǎn)生三方因房款無(wú)法及時(shí)支付、貸款無(wú)法按時(shí)辦理等問(wèn)題引起的糾紛。

要點(diǎn) 5：房屋支付。明確規(guī)定雙方必須填寫(xiě)交房時(shí)間，房屋一經(jīng)交付，乙方和丙方不再承擔(dān)任何維修責(zé)任。約定了交房的三種方式；同時(shí)約定交付內(nèi)容：乙方遷出房屋，結(jié)清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話(huà)、收視費(fèi)、寬帶、物管費(fèi)等，交付房屋鑰匙；約定了乙方逾期交房的違約責(zé)任，以及具體處理方式，違約金比例或者金額，甲方有權(quán)要求是否繼續(xù)合同等。有效防止乙方故意延遲交房等問(wèn)題引起的糾紛。

要點(diǎn) 6：傭金。明確要求甲方和乙方都必須填寫(xiě)支付傭金的金額，以提醒乙方也有責(zé)任支付傭金，而以前成都的二手房交易多數(shù)都是約定成俗由甲方獨(dú)自承擔(dān)。

要點(diǎn) 7：規(guī)定了合同履行期間任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知相對(duì)方，并征得相對(duì)方的同意后，在約定的時(shí)限內(nèi)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，注明變更事項(xiàng)。并明確規(guī)定了擅自變更合同的責(zé)任承擔(dān)方。

要點(diǎn) 8：違約責(zé)任。1、明確規(guī)定當(dāng)丙方發(fā)生無(wú)正當(dāng)理由解除合同；與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過(guò)失，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行三種情況時(shí)，丙方必須對(duì)甲、乙方承擔(dān)違約責(zé)任：全額退還傭金、所代收的房款及各項(xiàng)費(fèi)用、文件資料，同時(shí)規(guī)定了賠償金額或比例。2、當(dāng)甲、乙方發(fā)生無(wú)正當(dāng)理由解除合同；相互或與他人私下溝通，損害丙方利益；為按照合同約定提供必要的文件資料和配合手續(xù)，造成丙方無(wú)法履行合同；其他因甲、乙雙方造成丙方無(wú)法完成委托事項(xiàng)或無(wú)法繼續(xù)履行合同等情況時(shí)，甲、乙方對(duì)丙方承擔(dān)違約責(zé)任，全額退還所收取各項(xiàng)費(fèi)用、文件資料，同時(shí)由違約方支付傭金給丙方，同時(shí)約定追加賠償方式。3、約定了甲、乙雙方之間的違約情況和賠償方式和比例、金額。

要點(diǎn) 9：規(guī)定了三方免責(zé)的情況。1、因不可抗力致使合同無(wú)法履行的；2、因相關(guān)政策、法規(guī)變動(dòng)致使合同無(wú)法履行的。

篇（3）

出賣(mài)人(甲方)：

注冊(cè)地址：

【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【身份證號(hào)碼】：

法定代表人：

聯(lián)系電話(huà)：

委托人：

地址：

買(mǎi)受人(乙方)：

【本人】【法定代表人】姓名：

【身份證】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：

地址：

聯(lián)系電話(huà)：

【委托人】姓名：

地址：

電話(huà)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買(mǎi)甲方的寫(xiě)字樓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 甲方所售寫(xiě)字樓基本情況及甲方承諾

1、甲方所售寫(xiě)字樓(以下簡(jiǎn)稱(chēng)寫(xiě)字樓)坐落于 ;位于第 層共間，房屋結(jié)構(gòu)為 ，登記建筑面積 平方米(其中套內(nèi)建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米);房屋用途為 。

2、該寫(xiě)字樓的土地使用年限共 年，還剩余使用年限 年。

3、甲方擁有該寫(xiě)字樓的完全產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為： 。甲方承諾該寫(xiě)字樓沒(méi)有被抵押或者為其他公司提供擔(dān)保等影響產(chǎn)權(quán)完整和歸屬的情形。

4、該寫(xiě)字樓現(xiàn)配備的裝飾裝修設(shè)施設(shè)備有 (具體見(jiàn)雙方現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收的清單)，該設(shè)施設(shè)備總折價(jià) 元，不包含在房屋總價(jià)款中。(或約定包含在總價(jià)款中，不另行計(jì)價(jià)收款)。

5、該寫(xiě)字樓有物業(yè)服務(wù)，目前的物業(yè)服務(wù)公司為 ，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 。

【律師提示】：產(chǎn)權(quán)是二手寫(xiě)字樓交易過(guò)程中隱患最大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒(méi)有上述債務(wù)問(wèn)題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過(guò)程中，會(huì)不會(huì)影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在其中有沒(méi)有關(guān)于該物業(yè)的約定。如果產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無(wú)限責(zé)任公司，則法人的財(cái)產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)。總之必須要查清該物業(yè)法律意義上的所有人，以及對(duì)該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有情況。如果有可能，可以請(qǐng)律師在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)根據(jù)具體情況補(bǔ)充一些書(shū)面條款，抵抗一些未知的風(fēng)險(xiǎn)。

第二條 房屋寫(xiě)字樓總價(jià)格及付款方式

1、甲乙雙方協(xié)商一致，甲方所售寫(xiě)字總金額為人民幣 。該價(jià)款不含稅費(fèi)。

2、雙方選擇以下第 種付款方式：

(1)乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金 元整，并于 年 月 日前將房屋全部?jī)r(jià)款付給甲方。

(2)買(mǎi)房向銀行抵押付款：

乙方于 年 月 日前向甲方支付首期房款人民幣 元。其余房款乙方擬向銀行辦理抵押貸款。

如果乙方在 年 月 日前還未能將銀行貸款辦理好并交付給甲方，則甲方可以單方解除本合同，并退回乙方之前已付購(gòu)房款。

3、雙方約定的其他付款方式： 。

【律師提示】：如果買(mǎi)二手房時(shí)房款不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個(gè)合同涉及到賣(mài)房人，買(mǎi)房人，賣(mài)房人的貸款銀行，買(mǎi)房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣(mài)房人的貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司，買(mǎi)房人的貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司，還有中介公司，這個(gè)貸款行為可能涉及到七方，因此比較復(fù)雜。這種情況下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要想簽訂一個(gè)細(xì)致的有針對(duì)性的合同，可以請(qǐng)個(gè)律師。

第三條 交納稅費(fèi)的約定

1、按有關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi)由 承擔(dān)。

2、按有關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)由 承擔(dān)。

【律師提示】：一般買(mǎi)賣(mài)雙方按規(guī)定各繳各的稅費(fèi)。但也可以通過(guò)約定賣(mài)方應(yīng)繳的稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，反之亦然。

第四條 寫(xiě)字樓交付

1、甲乙雙方于本合同簽訂后 日內(nèi)共同對(duì)該寫(xiě)字樓及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單及水、電、氣的讀數(shù)等列表記載。

2、甲方在收到全部房款之日起 日內(nèi)，將該寫(xiě)字樓鑰匙交付給乙方。

3、雙方其他約定： 。

【律師提示】：要考慮好交錢(qián)、過(guò)戶(hù)和交房之間的銜接問(wèn)題。寫(xiě)字樓較之住宅，除了反價(jià)之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生，應(yīng)盡快完成交易。

第五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

甲方雙方須在簽訂本合同 內(nèi)，共同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在 日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，乙方有權(quán)提出退房，甲方必須在乙方提出退房要求之日起 日內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的 %賠償乙方損失。

【律師提示】：權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，也就是房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，主要是什么時(shí)間過(guò)戶(hù)一定要說(shuō)清楚，而且買(mǎi)方交錢(qián)和過(guò)戶(hù)的時(shí)間間隔不宜過(guò)長(zhǎng)。

第六條 定金及交房保證金

1、甲乙雙方約定乙方在簽訂本合同之日起 日內(nèi)向甲方交納購(gòu)房定金 元。

2、為防范交易風(fēng)險(xiǎn)督促賣(mài)方按合同約定交付房地產(chǎn)，甲乙雙方同意從交易總房款中預(yù)留 元作為交房保證金。此款在甲方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)交付給甲方。

3、關(guān)于交房保證金托管的約定： ;

4、甲乙雙方其他約定： 。

【律師提示】：雙方約定違約方承擔(dān)定金責(zé)任后，守約方不可進(jìn)一步追究違約方其他違約責(zé)任的，從約定。雙方既約定定金，又約定賠償損失的，一方違約時(shí)，守約方既可主張定

金罰則，又可請(qǐng)求賠償損失。

第七條 違約責(zé)任的約定

1、乙方逾期付款的違約責(zé)任((1)和(2)不作累加)：

(1)如乙方未按約定時(shí)間付款，則乙方應(yīng)按逾期付款額的萬(wàn)分之 向甲方按日支付逾期付款違約金，同時(shí)甲方有權(quán)要求合同繼續(xù)履行。

(2)如乙方逾期付款時(shí)間超過(guò) 天后，甲方有權(quán)單方解除合同并要求乙方按購(gòu)房款總額的百分之 支付違約金;甲方也有權(quán)選擇還是按本條上述第(1)項(xiàng)執(zhí)行。

2、甲方逾期交房的違約責(zé)任((1)和(2)不作累加)：

(1)如甲方未按合同約定的時(shí)間交付房屋，則甲方應(yīng)按乙方已付購(gòu)房款的總額的萬(wàn)分之 向乙方按日支付逾期交房違約金，同時(shí)乙方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。

(2)如甲方逾期交房超過(guò) 天后，乙方有權(quán)單方解除合同并要求甲方按購(gòu)房款總額的百分之 支付違約金;乙方也有權(quán)選擇還是按本條上述第(1)項(xiàng)要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任并繼續(xù)履行合同。

3、任何一方不按約定繳納相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对摲康禺a(chǎn)總價(jià)款的百分之 作為違約金。

4、任何一方不履行本合同約定義務(wù)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之 作為違約金。

【律師提示】：根據(jù)《合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，在因違約方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行的情況下，守約方可以請(qǐng)求賠償房屋差價(jià)損失。如雙方對(duì)房屋差價(jià)有約定或事后達(dá)成一致的，尊重當(dāng)事人的意思自治，從約定。如當(dāng)事人沒(méi)有約定房屋差價(jià)，則可請(qǐng)求法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為起訴之日，通過(guò)評(píng)估價(jià)與約定價(jià)的比較，確定房屋差價(jià)損失。

第八條 甲乙雙方的承諾和保證

1、甲方承諾和保證：

(1)甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

(2)甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。

(3)水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用均已按規(guī)定交納，單據(jù)交買(mǎi)房確認(rèn)。

(4) 該寫(xiě)字樓目前沒(méi)有租約。(如有租約另行約定)

2、乙方承諾和保證：乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

【律師提示】：第一，要核實(shí)合同簽訂人員身份的真實(shí)性以及授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容，確保合同不因主體不適當(dāng)而導(dǎo)致合同無(wú)效。第二，帶租約的房屋買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確約定，是實(shí)物交付還是租約權(quán)交付。法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。賣(mài)家要把出賣(mài)信息提前告知租客，同時(shí)在簽約前將出租信息告知買(mǎi)家，而買(mǎi)家也要認(rèn)真審查房屋租賃合同。承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)提供書(shū)面承諾。

第九條 合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出 天內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起 日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。

第十一條 合同的效力

1、本合同自甲乙雙方簽字(蓋章)之日起生效。

2、本合同一式 份，甲乙雙方各執(zhí) 份，具有同等法律效力。

第十二條 法律適用及爭(zhēng)議的處理

1.本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2.本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下列第 種方式解決：

(1)提交 仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

【律師提示】：要么選擇仲裁要么選擇訴訟，仲裁是一裁終局。

第十三條 雙方其他約定

甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 委托人(簽章)： 委托人(簽章)：

年 月 日 年 月 日

二手寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)合同范文二

賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：______________

買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：______________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓和使用配套場(chǎng)地達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守。

一、 基本情況：

1、 乙方購(gòu)買(mǎi)甲方坐落在_________市_______區(qū)(縣)_____________路_________

弄(新村)___支弄_____________號(hào)________號(hào)寫(xiě)字樓______層，寫(xiě)字樓建筑面積_____________平方米，并配套場(chǎng)地______________平方米，按房產(chǎn)證為準(zhǔn)。

2、 土地使用權(quán)限為_(kāi)______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，實(shí)際年限按產(chǎn)權(quán)證。

3、 寫(xiě)字樓區(qū)域東側(cè)在_______米內(nèi)、南側(cè)到_________米內(nèi)、西側(cè)到_________米內(nèi)、北側(cè)到__________米內(nèi)。

二、 寫(xiě)字樓價(jià)格及其它費(fèi)用：

1、 寫(xiě)字樓價(jià)格每平方米人民幣_(tái)_____元(大寫(xiě))，總價(jià)(含人民幣土地價(jià)格)人民幣_(tái)_____________元(大寫(xiě))。

2、 土地使用稅費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定由_______方每年支付給有關(guān)部門(mén)。

3、 乙方在甲方園區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)每年人民幣_(tái)__________________元(大寫(xiě))。

三、 付款方式、期限及交房期：

1、 寫(xiě)字樓總價(jià)分二次付清，簽約日乙方支付定金人民幣_(tái)_______________萬(wàn)元(大寫(xiě))。

(1)________年_____月____日前甲方把寫(xiě)字樓通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后交付乙方使用，同時(shí)乙方在收到甲方寫(xiě)字樓后支付人民幣_(tái)_________________萬(wàn)元(大寫(xiě));

(2)其余房款應(yīng)在甲方辦妥相關(guān)產(chǎn)權(quán)交易后(以產(chǎn)權(quán)交易中心核發(fā)產(chǎn)權(quán)證之日為準(zhǔn))6日內(nèi)一次性付清，在辦理中產(chǎn)生的契稅由乙方負(fù)

責(zé)。

2、以上付款以轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金方式支付均可，逾期交款處以滯納金按銀行利息的二倍，如乙方逾期超過(guò)三個(gè)月不付款，甲方有權(quán)終止合同，并要求乙方賠償違約金給甲方，違約金按寫(xiě)字樓和土地總價(jià)的10%計(jì);若甲方不能辦理土地、房產(chǎn)二證，或?qū)⑼恋亍?xiě)字樓抵押給任何第三方，則售房合同無(wú)效，甲方無(wú)條件全額退還乙方所有的購(gòu)房款，并按寫(xiě)字樓和土地總價(jià)10%支付給乙方作為違約金。

四、 其他規(guī)定：

1、 甲方在辦理好產(chǎn)權(quán)證后再給乙方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，在辦理中發(fā)生的所有費(fèi)用契稅、工本費(fèi)等由乙方負(fù)責(zé)支付。

2、 乙方所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓或出租給其他方辦業(yè)，但必須通知管理方，受讓或承租方企業(yè)可以以本寫(xiě)字樓地址進(jìn)行工商注冊(cè)。

3、 寫(xiě)字樓內(nèi)土地屬批租，廠(chǎng)區(qū)內(nèi)按現(xiàn)有的設(shè)施配套使用給乙方，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意，不得擅自搭建簡(jiǎn)易棚及房屋，甲方須協(xié)助乙方辦理

搭建秘備的簡(jiǎn)易棚手續(xù)。

4、 乙方所購(gòu)房屋不得拆除，不得在其中舉辦高污染、高用電量的項(xiàng)目。

5、 乙方在所購(gòu)房屋內(nèi)組織生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活必須遵紀(jì)守法，恪守管理制度，照章納稅，按其交付各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用。

6、 乙方使用的用電和用水增容量由乙方提出申請(qǐng)，甲方予以協(xié)助辦理，增容費(fèi)用由乙方向有關(guān)部門(mén)按規(guī)定交納。

7、 本合同未盡事宜由雙方協(xié)商補(bǔ)充確定，與本合同具有同等法律效力。

8、 甲方在完成售房的全過(guò)程后，則乙方有權(quán)支配和使用該寫(xiě)字樓，甲方無(wú)權(quán)干涉。

9、 本寫(xiě)字樓的質(zhì)量保修期為交付后一年內(nèi)有效。

五、 本合同主體及責(zé)任：

1、 甲方：__________法定代表人：______________委托人：

2、 乙方：__________ 法定代表人：_____________ 委托人：____________

(甲、乙雙方所系法定代表人，具有連帶及擔(dān)保責(zé)任)

六、 本合同經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后生效，本合同一式四份，甲、乙雙方和執(zhí)一份，房產(chǎn)管理局和公證處各執(zhí)一份。

甲方： 乙 方：

代表( 簽名蓋章)： 代表( 簽名蓋章)：

電話(huà)： 電 話(huà)：

簽約日期： 簽約日期：

二手寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)合同范文三

合同雙方當(dāng)事人：

出賣(mài)人

注冊(cè)地址

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)

法定代表人：____________________聯(lián)系電話(huà)

郵政編碼______________

委托人：____________________地址

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話(huà)

委托機(jī)構(gòu)

注冊(cè)地址：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：______________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話(huà)：___

郵政編碼：________________________

買(mǎi)受人：____________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國(guó)籍【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】________ 地址：______________

郵政編碼：______________聯(lián)系電話(huà)：______

【委托人】【】姓名：____________________國(guó)籍：_____________ 地址：___________________

郵政編碼：______________________電話(huà)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)寫(xiě)字樓達(dá)成如下協(xié)議：

一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣(mài)人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】

該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)__________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商鋪，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)__________。

第二條商鋪銷(xiāo)售依據(jù)。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商鋪為【現(xiàn)房】【預(yù)售商鋪】。預(yù)售商鋪批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________，商鋪預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)__________。

第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商鋪的基本情況。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商鋪，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。 該商鋪的用途為_(kāi)__________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商鋪陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商鋪【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商鋪價(jià)款：

1.按建筑面積計(jì)算，該商鋪單價(jià)為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商鋪單價(jià)為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

3.按套(單元)計(jì)算，該商鋪總價(jià)款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商鋪交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：

1.雙方自行約定：

(22.雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;

(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按__________利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=─────────────100%合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條付款方式及期限。

買(mǎi)受人按下列第__________種方式按期付款：

1.一次性付款

2.分期付款

3.其他方式

第七條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任。

買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

篇（4）

[中圖分類(lèi)號(hào)] R657 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1674-0742（2017）05（a）-0100-03

[Abstract] Objective To analysis of mixed hemorrhoid withfistula were treated by low clinical curative effect and safety of surgical treatment of the same period. Methods Convenient select in November 2011 - November 2015 in our hospital 80 cases of mixed hemorrhoid merger low according to different treatment offistula patients randomly divided into experimental group （40 cases withfistula resection and mixed hemorrhoid treatment mucosa fibrotomy on the same period） and the control group （40 cases， afterfistula resection forfistula healing elective for mixed hemorrhoids mucosa fibrotomy）， compared two groups of patients' treatment effect， intraoperative blood loss， operative time， incision healing time， length of hospital stay and postoperative complications. Results The total effective rate 97.5% treatment is significantly higher than the control group 77.5%（P

[Key words] Mixed hemorrhoids； Anal fistula； Safety

痔是肛c外科發(fā)病率較高的一種疾病，而且20%左右患者都是混合痔[1]。混合痔患者很容易并發(fā)肛瘺，大大降低了患者的生活質(zhì)量。當(dāng)前臨床主要采用手術(shù)治療混合痔合并肛瘺患者，單一的肛瘺治療或者混合痔治療的臨床效果并不是非常理想，因此往往需要聯(lián)合治療[2]。但是臨床關(guān)于分期手術(shù)治療還是同期手術(shù)治療仍然存在很大爭(zhēng)議，分期手術(shù)治療的病程較長(zhǎng)，而且二次手術(shù)對(duì)患者的創(chuàng)傷較大，該院采用同期手術(shù)治療混合痔合并肛瘺患者取得滿(mǎn)意效果[3]。為進(jìn)一步分析混合痔合并低位肛瘺患者采用同期手術(shù)治療的臨床療效及其安全性，該文對(duì)比分析了2011年11月―2015年11月在該院就診的80例混合痔合并低位肛瘺患者分別采用分期手術(shù)治療以及同期手術(shù)治療的臨床效果，現(xiàn)報(bào)道如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料

方便選取在該院就診的80例混合痔合并低位肛瘺患者，所有患者功能正常，現(xiàn)將80例患者按照不同治療方案隨機(jī)分為實(shí)驗(yàn)組（40例）和對(duì)照組（40例），實(shí)驗(yàn)組中男45例，女35例；女性24～77歲，平均（41.2±3.1）歲。男性18～84歲，平均（41.4±3.2）歲。病程 1～5個(gè)月，平均（2.3±0.6）個(gè)月。兩組患者性別、年齡以及病程等基本資料采用統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件處理發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P>0.05）。

1.2 方法

兩組患者術(shù)前應(yīng)接受血尿常規(guī)、心電圖、肝功能檢查以及B超等檢查，常規(guī)留置導(dǎo)尿管。對(duì)照組患者行肛瘺切除術(shù)后待肛瘺愈合擇期進(jìn)行混合痔上黏膜環(huán)切術(shù)，肛瘺切除術(shù)操作方法如下：術(shù)中患者實(shí)施局部麻醉或硬膜外麻醉處理，取患者截石位，擴(kuò)張患者至3～4指后仔細(xì)、全面探查肛瘺內(nèi)外口和痔核的位置。通過(guò)圓頭針探查瘺管的具體走向，低位切開(kāi)瘺管后使之呈扇形，完全刮除病變組織后采用碘伏溶液常規(guī)消毒，并且采用適量生理鹽水沖洗干凈。探針尾部連接縫合線(xiàn)，把手指伸到內(nèi)口作為導(dǎo)引，在切開(kāi)瘺管的內(nèi)口處通過(guò)途徑將探針引出來(lái)，這樣可以隨著探針將橡皮筋完全拉出來(lái)。采用血管鉗將橡皮筋?yuàn)A緊并進(jìn)行對(duì)折后通過(guò)絲線(xiàn)進(jìn)行雙重結(jié)扎，仔細(xì)包扎后妥善固定。待肛瘺愈合后實(shí)施混合痔上黏膜環(huán)切術(shù)，具體方法如下：實(shí)施硬膜外麻醉處理，取患者截石位，擴(kuò)肛到3～4 指后通過(guò)無(wú)創(chuàng)傷鉗牽開(kāi)肛緣皮膚，插入擴(kuò)張器后妥善固定，將內(nèi)芯取出后置入縫扎器， 選擇齒狀線(xiàn)上方大概4 cm的位置以荷包縫合方式縫合再取出。在縫扎處仔細(xì)導(dǎo)入吻合器，擊發(fā)30 s后再移出。通過(guò)肛鏡觀(guān)察吻合口有沒(méi)有出現(xiàn)活動(dòng)性出血癥狀，若發(fā)現(xiàn)出血應(yīng)壓迫止血。實(shí)驗(yàn)組患者采用肛瘺切除和混合痔上黏膜環(huán)切術(shù)同期治療，手術(shù)方法和對(duì)照組一致。

1.3 觀(guān)察評(píng)價(jià)指標(biāo)

臨床療效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：治愈：患者疼痛、便血、痔塊脫出等主要臨床癥狀及體征消失，功能正常，肛管內(nèi)并沒(méi)有狹窄、粘連現(xiàn)象。有效：患者主要臨床癥狀及體征有所改善，功能基本恢復(fù)。無(wú)效：患者主要臨床癥狀及體征、功能并沒(méi)有明顯改善甚至加重。統(tǒng)計(jì)兩組患者術(shù)中出血量、手術(shù)時(shí)間、術(shù)后切口愈合時(shí)間、住院時(shí)間以及術(shù)后并發(fā)癥發(fā)生率。

1.4 統(tǒng)計(jì)方法

數(shù)據(jù)分析采用SPSS 19.0統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件，計(jì)量資料采用（x±s）表示，進(jìn)行t檢驗(yàn)，計(jì)數(shù)資料采用[n（%）]表示，行χ2檢驗(yàn)，P

2 結(jié)果

2.1 兩組患者治療效果對(duì)比

實(shí)驗(yàn)組患者治療有效39例，對(duì)照組患者治療有效31例，實(shí)驗(yàn)組患者治療總有效率97.5%顯著高于對(duì)照組77.5%（P

2.2 兩組患者術(shù)中出血量、手術(shù)時(shí)間、術(shù)后切口愈合時(shí)間以及住院時(shí)間等對(duì)比

實(shí)驗(yàn)組患者術(shù)中出血量、手術(shù)時(shí)間、術(shù)后切口愈合時(shí)間以及住院時(shí)間等情況均少于對(duì)照組（P

2.3 兩組患者術(shù)后并發(fā)癥發(fā)生率對(duì)比

實(shí)驗(yàn)組患者感染、排尿困難、疼痛以及切口水腫等并發(fā)癥發(fā)生率10.0%顯著低于對(duì)照組25.0%（P

3 討論

混合痔是一種靜脈團(tuán)塊，患者主要表現(xiàn)為疼痛、便血、痔塊脫出以及瘙癢等癥狀，臨床根治難度較大，很容易反復(fù)發(fā)作，嚴(yán)重影響患者的生活質(zhì)量。當(dāng)前臨床主要采用痔核切除術(shù)治療混合痔，切除炎癥部分以及所有靜脈曲張，進(jìn)而將動(dòng)脈截?cái)郲4]。混合痔合并肛瘺患者一定要及時(shí)采取有效的治療方法，維護(hù)肛管的完整，使恢復(fù)正常功能。外科手術(shù)中應(yīng)用最為廣泛的是混合痔上黏膜環(huán)切術(shù)，該種手術(shù)主要是環(huán)形切除部分內(nèi)痔、黏膜下組織、痔上黏膜，使缸墊上移從而縮小痔塊，促進(jìn)恢復(fù)正常的生理結(jié)構(gòu)[5]。肛瘺切除術(shù)是一種傳統(tǒng)的混合痔治療方法，具有標(biāo)識(shí)病灶、異物刺激等作用，不僅有利于組織修復(fù)，同時(shí)也有利于保留括約肌功能。臨床相關(guān)學(xué)者針對(duì)混合痔合并肛瘺患者應(yīng)該采取同期手術(shù)治療還是分期手術(shù)治療仍然存在爭(zhēng)議[6]。該次實(shí)驗(yàn)研究表明，實(shí)驗(yàn)組患者采取同期手術(shù)治療后，患者治療總有效率97.5%顯著高于對(duì)照組77.5%（P

該研究認(rèn)為，相對(duì)于分期手術(shù)治療而言，混合痔合并低位肛瘺患者采用同期手術(shù)治療的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①可避免二次手術(shù)，可減少手術(shù)操作對(duì)組織的創(chuàng)傷，縮短患者住院時(shí)間，患者更容易接受。②分期手術(shù)過(guò)程中，有的患者可能會(huì)因?yàn)槭中g(shù)操作刺激出現(xiàn)痔核水腫等并發(fā)癥，也有可能鑲嵌在創(chuàng)面中，患者會(huì)感覺(jué)非常疼痛。同期手術(shù)操作中會(huì)處理痔核，不僅可減少痔核水腫的發(fā)生，同時(shí)也可保證肛瘺切除引流通暢[8]。

綜上所述，混合痔合并低位肛瘺患者采用同期手術(shù)治療的效果良好，有利于縮短患者住院時(shí)間，術(shù)后并發(fā)癥發(fā)生率低，是一種安全、有效的治療方案。

[參考文獻(xiàn)]

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[2] 任斌，段全紅，金鵬. PPH 合并肛瘺切除縫合手術(shù)順序的臨床研究[J]. 中國(guó)現(xiàn)代醫(yī)學(xué)雜志，2013，23（13）：99-101.

[3] 陳錦珍，向德志，耿興琳，等. 改良吻合器痔上黏膜環(huán)切術(shù)與傳統(tǒng)手術(shù)治療中 重度痔瘡的療效比較[J]. 現(xiàn)代中西醫(yī)結(jié)合雜志，2013，22（16）：1759-1768.

[4] 盧澤權(quán)，李健寧，莊瑞芬.手術(shù)治療肛瘺伴混合痔 63 例的療效觀(guān)察[J].齊齊哈爾醫(yī)學(xué)院學(xué)報(bào)，2014，35（4）：487-488.

[5] 兆奎. 手術(shù)治療肛瘺伴混合痔的臨床觀(guān)察[J]. 中國(guó)社區(qū)醫(yī)師：醫(yī)學(xué)專(zhuān)業(yè)，2013，15（9）：95.

[6] 鄭峰.同期手術(shù)治療混合痔合并低位肛瘺的臨床療效觀(guān)察[J].現(xiàn)代診斷與治療，2014，25（16）：345-346.

篇（5）

我國(guó)《合同法》第14條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)內(nèi)容具體確定，同時(shí)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第15條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)。在社會(huì)生活中，商品廣告不因顧客的承諾而直接產(chǎn)生合同關(guān)系。但這無(wú)損于售樓書(shū)的法律作用。因?yàn)椋课蓊A(yù)售是一種較為特殊的法律行為，它不是現(xiàn)貨交易，也不同于一般的期貨買(mǎi)賣(mài)，它是將要建成的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓。關(guān)于該不動(dòng)產(chǎn)，并無(wú)統(tǒng)一的規(guī)格和特定的標(biāo)準(zhǔn)供雙方當(dāng)事人參照履行，加上其公用設(shè)施和配套設(shè)施的不確定性以及工程施工和裝修的隨意性，如果售樓書(shū)沒(méi)有一定的法律約束力，則欺詐性商業(yè)行為提供了條件，并且對(duì)購(gòu)房人是極不公平的。因?yàn)椋?/p>

（1）售樓書(shū)使購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋產(chǎn)生合理期望。在沒(méi)有現(xiàn)房或樣板房的情況下，購(gòu)房人只能通過(guò)售樓書(shū)了解房屋的位置、結(jié)構(gòu)、間隔、裝修和設(shè)施配套情況，購(gòu)房人依據(jù)售樓書(shū)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)房屋的意向。

（2）售樓書(shū)是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購(gòu)房人所以接受所購(gòu)房屋的價(jià)格，是基于對(duì)售樓書(shū)的確信。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的房屋預(yù)售中，由于認(rèn)購(gòu)書(shū)往往沒(méi)有質(zhì)量條款，質(zhì)量條款一般在正式的購(gòu)房合同中設(shè)定，購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和支付定金的依據(jù)就是售樓書(shū)。

（3）售樓書(shū)是預(yù)售合同的補(bǔ)充。預(yù)售合同往往只就所購(gòu)房屋的面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)款等作出規(guī)定，而對(duì)公用設(shè)施和配套設(shè)施的質(zhì)量不作規(guī)定，但公用設(shè)施和配套設(shè)施的建筑安裝費(fèi)用實(shí)際上是眾多購(gòu)房人共同負(fù)擔(dān)的，也就是說(shuō)，在購(gòu)房人所付購(gòu)樓款中，已經(jīng)包含了公用設(shè)施和配套設(shè)施的費(fèi)用，合作公司應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，但是在合同沒(méi)有規(guī)定的情況下，其義務(wù)的履行只能以售樓書(shū)為準(zhǔn)。

（4）《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有類(lèi)似規(guī)定。該法第22條的規(guī)定是：“經(jīng)營(yíng)者以廣告、產(chǎn)品說(shuō)明、實(shí)物樣品或者其他方法表明商品或者服務(wù)的質(zhì)量狀況的，應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量與表明的質(zhì)量相符。

（5）《廣告法》對(duì)售樓書(shū)之類(lèi)的廣告宣傳的真實(shí)性有明確要求。其第3條規(guī)定廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法；其第38條規(guī)定虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。

篇（6）

我國(guó)《合同法》第14條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)內(nèi)容具體確定，同時(shí)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第15條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)。在社會(huì)生活中，商品廣告不因顧客的承諾而直接產(chǎn)生合同關(guān)系。但這無(wú)損于售樓書(shū)的法律作用。因?yàn)椋课蓊A(yù)售是一種較為特殊的法律行為，它不是現(xiàn)貨交易，也不同于一般的期貨買(mǎi)賣(mài)，它是將要建成的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓。關(guān)于該不動(dòng)產(chǎn)，并無(wú)統(tǒng)一的規(guī)格和特定的標(biāo)準(zhǔn)供雙方當(dāng)事人參照履行，加上其公用設(shè)施和配套設(shè)施的不確定性以及工程施工和裝修的隨意性，如果售樓書(shū)沒(méi)有一定的法律約束力，則欺詐性商業(yè)行為提供了條件，并且對(duì)購(gòu)房人是極不公平的。因?yàn)椋?/p>

（1）售樓書(shū)使購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋產(chǎn)生合理期望。在沒(méi)有現(xiàn)房或樣板房的情況下，購(gòu)房人只能通過(guò)售樓書(shū)了解房屋的位置、結(jié)構(gòu)、間隔、裝修和設(shè)施配套情況，購(gòu)房人依據(jù)售樓書(shū)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)房屋的意向。

（2）售樓書(shū)是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購(gòu)房人所以接受所購(gòu)房屋的價(jià)格，是基于對(duì)售樓書(shū)的確信。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的房屋預(yù)售中，由于認(rèn)購(gòu)書(shū)往往沒(méi)有質(zhì)量條款，質(zhì)量條款一般在正式的購(gòu)房合同中設(shè)定，購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和支付定金的依據(jù)就是售樓書(shū)。

（3）售樓書(shū)是預(yù)售合同的補(bǔ)充。預(yù)售合同往往只就所購(gòu)房屋的面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)款等作出規(guī)定，而對(duì)公用設(shè)施和配套設(shè)施的質(zhì)量不作規(guī)定，但公用設(shè)施和配套設(shè)施的建筑安裝費(fèi)用實(shí)際上是眾多購(gòu)房人共同負(fù)擔(dān)的，也就是說(shuō)，在購(gòu)房人所付購(gòu)樓款中，已經(jīng)包含了公用設(shè)施和配套設(shè)施的費(fèi)用，合作公司應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，但是在合同沒(méi)有規(guī)定的情況下，其義務(wù)的履行只能以售樓書(shū)為準(zhǔn)。

（4）《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有類(lèi)似規(guī)定。該法第22條的規(guī)定是：“經(jīng)營(yíng)者以廣告、產(chǎn)品說(shuō)明、實(shí)物樣品或者其他方法表明商品或者服務(wù)的質(zhì)量狀況的，應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量與表明的質(zhì)量相符。

（5）《廣告法》對(duì)售樓書(shū)之類(lèi)的廣告宣傳的真實(shí)性有明確要求。其第3條規(guī)定廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法；其第38條規(guī)定虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。

篇（7）

我把蝸牛拉到一邊小聲說(shuō)：注意了，這是跟咱們玩文字游戲呢，綠化覆蓋率和綠地率是不一樣的。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區(qū)用地的比率，樹(shù)的影子、露天停車(chē)場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，而綠地率是指小區(qū)范圍內(nèi)各種綠地的總和與小區(qū)用地的比率。可別被騙了。

他說(shuō)：不說(shuō)不知道，一說(shuō)嚇一跳。就差這么幾個(gè)字，綠地的面積就差這么多，差一點(diǎn)就被人忽悠了。我們心有余悸地離開(kāi)了這個(gè)售樓處。

點(diǎn)評(píng)：專(zhuān)業(yè)人士提醒，盡量爭(zhēng)取讓房地產(chǎn)商把自己購(gòu)買(mǎi)房屋所在小區(qū)整體平面圖附上，在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有綠地面積。

謊言二：入住以后就可以

在另一家售樓處，我們一進(jìn)門(mén)，就被售樓小姐宣傳的配套設(shè)施給吸引住了。售樓小姐說(shuō)：我們這兒將來(lái)是會(huì)所，這邊是超市，還有幼兒園、小學(xué)……

蝸牛很高興，因?yàn)樗憬惴蚱迋z在國(guó)外，孩子由父母帶著，老人很辛苦，所以他打算買(mǎi)了房子以后把小外甥接到他這里住，就問(wèn)：這個(gè)幼兒園什么時(shí)候能投入使用？售樓小姐告訴他，等入住以后就可以了。蝸牛感到很滿(mǎn)意。

然而這時(shí)蛐蛐又插話(huà)了，別怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是給了我們一個(gè)時(shí)間，但實(shí)際上這是一個(gè)含糊的答案，這些配套設(shè)施到底是入住以后的第一天就能使用，還是入住以后一年、兩年、三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能使用呢？

點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者不能光聽(tīng)房地產(chǎn)商說(shuō)這些配套設(shè)施能夠到位、入戶(hù)，還要弄清楚它的使用狀況以及開(kāi)通的確切時(shí)間，并且還要寫(xiě)到合同里去，約定好違約責(zé)任，這樣房地產(chǎn)商就不能因?yàn)榕涮自O(shè)施不能按期正常使用而找借口了。

謊言三：很快辦產(chǎn)權(quán)證

下午，葉子看上了一套房子，蛐蛐和蝸牛覺(jué)得這套房子各方面也都不錯(cuò)，打算就這樣定下來(lái)。正坐在售樓處里面商量的時(shí)候，聽(tīng)見(jiàn)另一位購(gòu)房人問(wèn)售樓小姐，你們這個(gè)項(xiàng)目有產(chǎn)權(quán)證嗎？售樓小姐回答，我們很快辦產(chǎn)權(quán)證。

聽(tīng)到此言，蛐蛐一拍腦門(mén)說(shuō)，我怎么把這么重要的事情給忘了呢。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，咱們可不能買(mǎi)。

點(diǎn)評(píng)：實(shí)際上，有些樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)證根本辦不下來(lái)。因?yàn)橛械捻?xiàng)目土地出讓金都沒(méi)交齊。所以，一定不能買(mǎi)產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)辦下來(lái)的房子，避免不必要的麻煩。

謊言四：物管費(fèi)較低

結(jié)婚以后，葉子將主管家里財(cái)政，她對(duì)物業(yè)管理費(fèi)怎么收取很感興趣，售樓小姐說(shuō)，我們的物業(yè)管理費(fèi)收取得比較低，是每平方米3元錢(qián)。

我覺(jué)得很納悶，物管費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)合同內(nèi)容等，不是應(yīng)該由物業(yè)管理公司來(lái)定嗎？開(kāi)發(fā)商怎么能肯定是多少錢(qián)呢？就轉(zhuǎn)頭問(wèn)躲在一邊吸煙的蛐蛐：每平方米3元錢(qián)，這事可靠嗎？蛐蛐很警惕，誰(shuí)說(shuō)的？物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)定是由物業(yè)公司跟業(yè)主簽合同的，開(kāi)發(fā)商根本不能負(fù)責(zé)。如果開(kāi)發(fā)商說(shuō)出了價(jià)錢(qián)，那可能開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司有協(xié)議，你讓售樓小姐出具相關(guān)的文字材料，看看才行。

點(diǎn)評(píng)：如果在房屋銷(xiāo)售前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)和物業(yè)管理公司談定了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商在售樓的時(shí)候，就應(yīng)該告訴購(gòu)房人有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，但是要出具和物業(yè)公司相關(guān)的文字材料。

謊言五：房子剩下不多了

在一個(gè)新開(kāi)盤(pán)不久的樓盤(pán)，蝸牛看好了一個(gè)兩居室，戶(hù)型也很好，雙朝陽(yáng)，他問(wèn)售樓小姐，請(qǐng)問(wèn)你們這個(gè)樓盤(pán)這個(gè)戶(hù)型的房子還有嗎？置業(yè)顧問(wèn)面露惋惜地說(shuō)：?jiǎn)眩鷨?wèn)得真是時(shí)候，今天上午剛有人訂了一套，現(xiàn)在這個(gè)戶(hù)型只剩兩套了。您要買(mǎi)就要抓緊了。我覺(jué)得很疑惑，你們的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間，怎么賣(mài)得這么快啊？這時(shí)候售樓小姐說(shuō)：這個(gè)是不會(huì)假的，我們售樓書(shū)上都有數(shù)字顯示。

點(diǎn)評(píng)：按照北京市建委房地產(chǎn)交易信息公示和預(yù)售合同網(wǎng)上簽約通知，北京所有商品房預(yù)售合同將實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記，這就意味著不管售樓小姐說(shuō)得如何天花亂墜，購(gòu)房者只要上網(wǎng)就能輕輕松松地把要買(mǎi)房子的信息了解得清清楚楚。

謊言六：購(gòu)房訂金可以退

這一次，蝸牛和蛐蛐都比較看好一個(gè)戶(hù)型，兩個(gè)人正嘖嘖稱(chēng)贊的時(shí)候，卻聽(tīng)見(jiàn)售樓小姐在一旁小聲嘀咕，這房子沒(méi)幾套了。

篇（8）

更為方便的是，購(gòu)房者在網(wǎng)上售樓處觀(guān)看線(xiàn)上售樓小姐的視頻講解的同時(shí)，可隨時(shí)用語(yǔ)音、視頻交互工具與銷(xiāo)售人員進(jìn)行咨詢(xún)，并和其他對(duì)同一項(xiàng)目感興趣的網(wǎng)友進(jìn)行討論交流，這對(duì)于進(jìn)一步了解該樓盤(pán)無(wú)疑是非常重要的參考。另外，網(wǎng)上售樓處還可提供電子樓書(shū)、銷(xiāo)控表、房貸計(jì)算、合同范本、銷(xiāo)售顧問(wèn)等一系列服務(wù)。

網(wǎng)上售樓處不僅讓購(gòu)房者足不出戶(hù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上看房、選房、咨詢(xún)、下定，也大大方便了廣大房產(chǎn)商。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，網(wǎng)上售樓處也是一種顛覆性的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品，變革了以往只有樓書(shū)、簡(jiǎn)單廣告和被動(dòng)待客上門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)方式，成為線(xiàn)下售樓處的有力補(bǔ)充。據(jù)了解，目前推出網(wǎng)上售樓處的主要有新浪房產(chǎn)頻道和房龍兩家，記者在新浪房產(chǎn)頻道的“網(wǎng)上售樓處”上看到，目前已經(jīng)有近20家北京一線(xiàn)房產(chǎn)商的項(xiàng)目上線(xiàn)銷(xiāo)售。

小貼士

網(wǎng)上售樓處的幾個(gè)注意事項(xiàng)

現(xiàn)場(chǎng)看房的補(bǔ)充有購(gòu)房者表示，網(wǎng)上售樓處這種方式可以從眾多樓盤(pán)中篩選出自己比較感興趣的，但買(mǎi)房子是大事不會(huì)輕易就下決定，網(wǎng)上預(yù)訂多少有些不踏實(shí)，如果要預(yù)訂也要在現(xiàn)場(chǎng)看完房子之后。理財(cái)專(zhuān)家也表示，網(wǎng)上售樓處是一種推銷(xiāo)手段，比普通的平面廣告更形象一些，但是如果站在買(mǎi)房人的角度，目前只能作為現(xiàn)場(chǎng)看房的補(bǔ)充。買(mǎi)房人只有在現(xiàn)場(chǎng)才能核實(shí)視頻里所看到的信息，或者考察到視頻里沒(méi)有而自己又很想了解的房屋情況。

保存網(wǎng)頁(yè)上的房屋信息與現(xiàn)實(shí)對(duì)照雖說(shuō)坐在家里就可以預(yù)訂房子，給買(mǎi)方和賣(mài)方都提供了極大的便利，尤其是對(duì)于平時(shí)工作忙碌沒(méi)有時(shí)間看房的年輕人來(lái)說(shuō)更是如此，但是也帶來(lái)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)房者了解的房屋信息均來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，可是網(wǎng)頁(yè)上記載的內(nèi)容是可以隨時(shí)更改的，而賣(mài)方更改之后，作為購(gòu)房人將無(wú)法再看到。所以有業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房人注意保存網(wǎng)頁(yè)上所記載的關(guān)于房屋及房屋所在區(qū)域的各項(xiàng)介紹和說(shuō)明，實(shí)際去看房的時(shí)候可以此作為對(duì)照來(lái)確定網(wǎng)上介紹的真實(shí)性。

篇（9）

商品房售樓廣告屬于商業(yè)廣告，關(guān)于商業(yè)廣告的法律效力，《中華人民共和國(guó)合同法》第15條是這樣規(guī)定的：寄送價(jià)目表，拍賣(mài)公告，招標(biāo)公告，招股說(shuō)明書(shū)，商業(yè)廣告等均為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的視為要約。那么何為符合要約規(guī)定呢，該法第14條對(duì)要約作出了如下規(guī)定：第一，內(nèi)容具體確定，第二，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。但是雖有上述規(guī)定，如何去理解適用開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者還是各執(zhí)一詞，分歧較大。開(kāi)發(fā)商主張，商品房售樓廣告屬于要約邀請(qǐng)，因?yàn)槭紫仁蹣菑V告是向不特定人發(fā)出的，不具備一般要約向特定人發(fā)出的要件，其次開(kāi)發(fā)商主張售樓廣告并未對(duì)售房具體內(nèi)容作出具體約定，也沒(méi)有表示出經(jīng)受要約人一旦承諾，開(kāi)發(fā)商便受廣告內(nèi)容約束的意思，其三，如果雙方?jīng)]有明確將廣告內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，則廣告內(nèi)容不具備任何法律效力，所以在因廣告不實(shí)引起的房產(chǎn)糾紛中開(kāi)發(fā)商多主張自己不負(fù)任何法律責(zé)任。作為購(gòu)房者一方，他們則認(rèn)為售樓廣告和宣傳資料是自己買(mǎi)房的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)該是合同一部分，特別是在商品房預(yù)售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，開(kāi)發(fā)商賣(mài)的其實(shí)是圖紙，模型，購(gòu)房者下定決心買(mǎi)房的依據(jù)、信息等都來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的宣傳材料和廣告，售樓廣告對(duì)于最終簽訂購(gòu)房合同起至關(guān)重要的作用。購(gòu)房者往往把開(kāi)發(fā)商廣告宣傳的內(nèi)容，看作是開(kāi)發(fā)商的承諾，所以開(kāi)發(fā)商如果最后交房與宣傳資料不一致則理應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

由于一直存在著爭(zhēng)議，全國(guó)各地的法院在審理上述類(lèi)似糾紛時(shí)對(duì)廣告法律效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上也存在著不統(tǒng)一的局面。《解釋》的出臺(tái)可以說(shuō)對(duì)這個(gè)問(wèn)題作出了比較明確的規(guī)定，該《解釋》第三條規(guī)定：商品房的售樓廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作出的說(shuō)明和允諾具體確定并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房合同亦應(yīng)該視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說(shuō)《解釋》的規(guī)定與《合同法》第十四條的規(guī)定是完全一致的，只是又具體明確了一下，司法操作性更強(qiáng)了一些。

鋪天蓋地的商品房售樓廣告多設(shè)計(jì)精美，詞藻華麗，如何去區(qū)分這些內(nèi)容各異的售樓廣告的效力，筆者結(jié)合《解釋》的規(guī)定，并在對(duì)眾多售樓廣告進(jìn)行了整理分析的基礎(chǔ)上，將商品房售樓廣告大致分為以下四種：

第一類(lèi)，屬于開(kāi)發(fā)商具體確定的內(nèi)容，也即符合《解釋》中規(guī)定的具有絕對(duì)法律效力的內(nèi)容。在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中對(duì)這些內(nèi)容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、付款方式、保修責(zé)任等，這些條款開(kāi)發(fā)商一般也會(huì)同意將其全部寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規(guī)定這些內(nèi)容即使未寫(xiě)進(jìn)合同中亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。

第二類(lèi)，屬于內(nèi)容較具體，但是還需要寫(xiě)進(jìn)合同明確細(xì)化后才具有法律效力的內(nèi)容。如開(kāi)發(fā)商承諾的“進(jìn)口衛(wèi)浴電梯”、“純德國(guó)進(jìn)口廚具”、“24小時(shí)保安”等，這些內(nèi)容購(gòu)房者千萬(wàn)不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細(xì)化，如在合同中寫(xiě)明衛(wèi)浴電梯的產(chǎn)地、型號(hào)、品牌等；相關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容也要寫(xiě)進(jìn)合同的物業(yè)管理部分加以明確。應(yīng)當(dāng)說(shuō)是約定得越細(xì)，購(gòu)房者越容易得到法律的保護(hù)，一定不能嫌麻煩。

篇（10）

第二天，曉莉就把我領(lǐng)到了旺達(dá)房地產(chǎn)公司，在公司人事資源部登記注冊(cè)后，我就這樣輕而易舉地成了一名售樓女。第三天上班，我就和一群打扮得花枝招展，穿著極為性感暴露的售樓女，齊刷刷地恭候在售房大廳的轉(zhuǎn)角沙發(fā)上。每當(dāng)有一位購(gòu)房者光顧大廳，售樓女就如同哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸那樣，眼里閃爍著激動(dòng)的光芒，爭(zhēng)先恐后地簇?fù)磉^(guò)去，不愿低三下四的我只能“姜太公釣魚(yú)——愿者上鉤”了。

第三天下午，一位胖若地缸，步履蹣跚的老男人向我走來(lái)。“小姐，你是新來(lái)的吧，我可從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)你喲！”他接著一邊伸過(guò)一只肥若熊掌、長(zhǎng)滿(mǎn)棕色汗毛的右手，一邊說(shuō)：“小姐，今天晚上陪我共進(jìn)晚餐好嗎？如果陪得本老總滿(mǎn)意，我買(mǎi)你300萬(wàn)元的樓盤(pán)！”我嚯地一下站起身來(lái)，把名片摔在“地缸”的臉上：“你認(rèn)錯(cuò)人了，本小姐是售樓女，不是三陪女！”見(jiàn)我這樣，他尷尬地落荒而逃，而留在大廳的我卻更尷尬了——別人爭(zhēng)著想做的生意都做不成，送上門(mén)的生意我卻不做，售樓女們開(kāi)始罵我假正經(jīng)，發(fā)神經(jīng)，“到手的錢(qián)都不要，難道還怕錢(qián)多咬手？”“如果有足夠的錢(qián)，又何必到這里低三下四干售樓這一行？”回到家里，我委屈得哭了一整夜。

一個(gè)月做下來(lái)，到了月末算賬提成結(jié)算的日子，8名售樓女，她們最高的一位月提成8000元，最少的一位也達(dá)到了2500元。只有我一份業(yè)務(wù)也沒(méi)做成，白在售樓大廳展覽了30天。在那家“一切從頭來(lái)”的咖啡館，曉莉與我展開(kāi)了一次推心置腹的思想交流。曉莉邊把1000元錢(qián)給我，邊說(shuō)：“妹妹，你學(xué)問(wèn)高，架子大又矜持，不像我們這些文化低的粗人，這一行，你做不了啊！”曉莉說(shuō)：“房地產(chǎn)公司為什么只用售樓女，不用售樓男呢？還不是因?yàn)榕蕴赜械娜崆椤趁呐c氣質(zhì)，最能拉近買(mǎi)賣(mài)雙方的距離，售樓的成功率偏大。還有，如今企業(yè)的老板多是男人，有錢(qián)的主兒也以男士居多，陰陽(yáng)相引，異性相吸嘛！”

這一夜，我徹底失眠了。是啊，把自己的“無(wú)形資產(chǎn)”開(kāi)發(fā)利用起來(lái)，再加上自己的學(xué)識(shí)強(qiáng)項(xiàng)，沒(méi)準(zhǔn)就會(huì)如魚(yú)得水，開(kāi)辟出一片天高地闊的創(chuàng)業(yè)新天地呢！

我開(kāi)始學(xué)會(huì)了職業(yè)的微笑，學(xué)會(huì)了陪客戶(hù)下舞池，喝咖啡，甚至逛街，只要不出格我都會(huì)討客戶(hù)喜歡地去做。在與男主顧交往的過(guò)程中，我意外地發(fā)現(xiàn)：有色心無(wú)色膽的男人永遠(yuǎn)是大多數(shù)，既然想買(mǎi)房，買(mǎi)誰(shuí)的房都是買(mǎi)，又能博紅顏一笑，有幸與紅粉佳人近距離接觸，又何樂(lè)而不為呢？不過(guò)，我有著自己既定的做人原則——只要對(duì)方有一點(diǎn)撩撥的語(yǔ)言或不軌的舉動(dòng)，不管開(kāi)出的條件多么優(yōu)越，我也會(huì)毫不留情地?fù)]手道“拜拜”。

一位叫王剛的客戶(hù)在與我有過(guò)幾次接觸后，約我到一家餐館共進(jìn)晚餐并簽約。酒過(guò)三巡，小有醉意的王剛忘情地抓過(guò)我的手認(rèn)真地摩娑起來(lái)。我一驚，意識(shí)到危險(xiǎn)正在向自己靠攏，忙小心翼翼地抽出手拿出購(gòu)房合同：“今晚，男朋友和我還有約會(huì)，王先生，時(shí)間不早了，我們還是簽合同吧！”我編了一個(gè)足可以讓色膽男人吃醋又退卻的理由。“500萬(wàn)元的樓盤(pán)，你拿什么回報(bào)我呢？”王剛又把手搭上了我的肩頭。“王先生，你想要的東西，在本小姐這里你根本得不到。算了，我看錯(cuò)了人，知書(shū)達(dá)理的王先生原來(lái)也是個(gè)道貌岸然的偽君子……”我站起身，收起了合同。王先生窘了一會(huì)兒，突然大笑起來(lái)：“在如今的滾滾紅塵中，像你這種出淤泥而不染的女性鳳毛麟角，佩服佩服！”他在購(gòu)房合同上乖乖地簽下了自己的名字。更令我意想不到的是，在此后不到一年的時(shí)間里，王剛幾次領(lǐng)朋友到我這里來(lái)購(gòu)房，買(mǎi)樓款高達(dá)300多萬(wàn)元。

2002年8月，一家私營(yíng)企業(yè)的張老板經(jīng)過(guò)與我多次接觸，初步達(dá)成了購(gòu)買(mǎi)850萬(wàn)元樓盤(pán)的購(gòu)房意向，可就是遲遲不肯簽訂合同，一個(gè)勁地拖。我自然知道他拖的真正原因，我也知道張老板在期待著什么。那天早晨，張老板開(kāi)著自己的高檔私家車(chē)來(lái)到售樓大廳，悄悄地對(duì)我說(shuō)：“今天晚上8點(diǎn)紅柳飯店201包房見(jiàn)，拖了這么長(zhǎng)時(shí)間，我們?cè)摪涯鞘罗k了吧，我等你，不見(jiàn)不散！”張老板的話(huà)一語(yǔ)雙關(guān)，去還是不去？不去，耗費(fèi)了近兩個(gè)月時(shí)間，眼瞅就要到手的850萬(wàn)元的售樓款豈不“打了水漂兒”？反復(fù)思量后我大膽地來(lái)到了紅柳飯店的201包房。

一身西裝革履的張老板見(jiàn)我如期而至，眼里頓時(shí)放射出興奮的光芒，連聲音也有些顫抖了。用肥碩的大手握住我的小手搖啊搖，搖得我直想吐。我和張老板面對(duì)面地坐下用餐。也許是為了酒壯色膽吧，張老板不用我勸酒，自己就左一杯右一杯地暢飲起來(lái)。我心中竊喜，恨不得叫他簽完購(gòu)房合同馬上醉成一灘泥。可張老板卻是一斤兩瓶不醉的主兒，理智依舊很清醒。“寶貝，我們?cè)撧k事了吧！”張老板開(kāi)始直切主題。“張老板真是爽快人，這事早就該辦了，”我馬上從公文包里取出了購(gòu)房合同。“喲喲，對(duì)對(duì)！不過(guò)辦完這事，我們?cè)撧k那事了吧？讓我等了多長(zhǎng)時(shí)間了，寶貝！”張老板已微有醉意。他在購(gòu)房合同上剛剛簽完字，就把我擁在懷里，我?guī)捉舷⒘恕！疤澞氵€是有身份的大老板呢，咋學(xué)得這么粗野，怎么也得先培養(yǎng)點(diǎn)激情吧！”我掙扎出來(lái)。打開(kāi)DVD機(jī)要與張老板對(duì)唱一首《夫妻雙雙把家還》。當(dāng)我高亢甜潤(rùn)的歌喉剛在包房中響起時(shí)，叩打房門(mén)的聲音也隨之而至。房門(mén)洞開(kāi)處，四五位青年男女一臉驚喜地闖了進(jìn)來(lái)，“老同學(xué)，果然是你，已經(jīng)幾年不見(jiàn)了，想不到你的聲音還是那么甜潤(rùn)。”為首的一個(gè)高大男子說(shuō)。好戲還沒(méi)出演，就被不速之客砸了臺(tái)，沒(méi)趣的張老板只得夾起皮包走人。他哪里知道，其實(shí)這一切都是我事先安排好了的。

3年的售樓生涯，憑著自己的巧妙周旋，我確實(shí)安全地應(yīng)對(duì)了不少不懷好心的男人，獲得了大量的售樓業(yè)務(wù)和收入，但我始終認(rèn)為，這不是我售樓的主題。雖然在售樓市場(chǎng)并不規(guī)范的今天，許多售樓女靠自己的青春和美麗拿下了大量業(yè)務(wù)，但終究不是長(zhǎng)久之計(jì)。基于這種認(rèn)識(shí)，我在售樓別注重智慧的運(yùn)用。靠腦子售樓，靠智慧這一“無(wú)形資產(chǎn)”售樓——我這樣追求著，也這樣成功著。

2002年底，在售樓過(guò)程中，我發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)春樓市一個(gè)普遍的現(xiàn)象：樓房出現(xiàn)漏水、漏電等質(zhì)量通病時(shí)，房地產(chǎn)商不肯給予包修，雖然房地產(chǎn)商在售樓時(shí)大都做出了包修的承諾。我在售房時(shí)的市場(chǎng)調(diào)研中，摸準(zhǔn)了購(gòu)房者的這種心理?yè)?dān)憂(yōu)后，就向每一位買(mǎi)房戶(hù)簽約了一份住房包修合同，而且，每份合同都是要經(jīng)過(guò)公證的。這樣一來(lái)，我立馬聲名大噪，售出的商品房也格外多。實(shí)行售后包修，也是我與房地產(chǎn)公司事先達(dá)成的協(xié)議。為了快賣(mài)房，多收益，老板們都是欣然允諾的。然而，房子真出了問(wèn)題，真要到掏腰包保修的時(shí)候，他們幾乎個(gè)個(gè)都支吾搪塞，甚至打退堂鼓。怎么辦？為把售樓生意做大做好，做出誠(chéng)信來(lái)，此后，我堅(jiān)持了“吃小虧，占大便宜”的原則，每當(dāng)買(mǎi)房戶(hù)的房屋發(fā)生包修現(xiàn)象而房地產(chǎn)商違諾不肯包修時(shí)，我就自費(fèi)掏腰包雇請(qǐng)建筑工人上門(mén)負(fù)責(zé)包修。一年下來(lái)，僅包修費(fèi)一項(xiàng)我就開(kāi)支了兩萬(wàn)多元，可這與售樓的提成回報(bào)相比，無(wú)疑是“小巫見(jiàn)大巫”。

篇（11）

    購(gòu)房過(guò)程中涉及的法律問(wèn)題

    作為購(gòu)房者來(lái)講,是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問(wèn)題,就是說(shuō)先得安居才能樂(lè)業(yè),所以,對(duì)于老百姓來(lái)講買(mǎi)一套稱(chēng)心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問(wèn)題。但是在購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題,不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實(shí),很多問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)是如果購(gòu)房者比較謹(jǐn)慎,對(duì)于購(gòu)房的知識(shí)比較了解,很多問(wèn)題是可以避免的。

    個(gè)人在購(gòu)房中,大體上分三個(gè)階段。

    第一,購(gòu)房前的準(zhǔn)備,購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目,就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子,首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶(hù)型以及它周邊的環(huán)境,非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解,就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開(kāi)發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。

    第二,簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同,這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證,我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金,簽訂認(rèn)定書(shū),選擇付款的方式,簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同,再交付購(gòu)房款,辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記,這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。

    第三,交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記,就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書(shū)”,接受物業(yè),申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

    具體講,涉及到一些法律問(wèn)題。

    第一,如何閱售樓書(shū)。售樓書(shū)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書(shū)的時(shí)候,首先要注意售樓書(shū)中是否有商品房的預(yù)售許可證,這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性,一個(gè)是可以通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)、核對(duì),核對(duì)這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不是名副其實(shí)的,是不是有預(yù)售許可證。其次,可以根據(jù)自己的要求審核售樓書(shū)的外觀(guān)圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,決定是否購(gòu)買(mǎi)。閱讀中要明確售樓書(shū)中廣告的信息,有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說(shuō)明,比如說(shuō)多少多少分鐘的車(chē)程,10分鐘的車(chē)程、5分鐘的車(chē)程來(lái)說(shuō)明它的地段是多少合適、優(yōu)越,那這5分鐘車(chē)程和10分鐘車(chē)程的伸縮性就非常大了,你是開(kāi)的小轎車(chē)還是公共汽車(chē),是什么時(shí)速的,所以用幾分鐘的車(chē)程確定地段的位置,這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告。可是,往往在售樓書(shū)中都有這個(gè),我們應(yīng)該特別注意。

    怎么保證售樓書(shū)的內(nèi)容具有法律效率?我看到售樓書(shū)之后確實(shí)非常感興趣,但是又怕最后買(mǎi)了房子以后,不象售樓書(shū)中所描述的那些美妙?怎么辦?根據(jù)法律的規(guī)定,如果要從法律上確保售樓書(shū)本身具有法律效力,就一定要把售樓書(shū)的內(nèi)容明確的寫(xiě)到后面的商品房銷(xiāo)售合同中,這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書(shū)中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,這么好的戶(hù)型、這么好的地段,想確保、約束開(kāi)發(fā)商一定要按照售樓書(shū)中說(shuō)的履行它的義務(wù),就把售樓書(shū)的內(nèi)容向開(kāi)發(fā)商提出寫(xiě)到合同中。這樣的話(huà),一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照售樓書(shū)寫(xiě)到商品購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的條款履行義務(wù),他就要承擔(dān)責(zé)任。

    在售樓書(shū)驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),要交定金,提醒購(gòu)房人要注意,認(rèn)購(gòu)書(shū)里的定金和訂金的區(qū)別,定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念,其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用,并有特定定金的規(guī)則,它有特定的法律內(nèi)涵,叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金,接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用,它只是起擔(dān)保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以,在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂),因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Ｍǔ７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款,買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房,否則的話(huà)不給退還。

    建議,購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候,將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署,所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

    認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待,因?yàn)橘I(mǎi)房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛,購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以,在簽定合同之前,購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”,如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷(xiāo)售許可證了,而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷(xiāo)售的房子是否包括你所要買(mǎi)的房子。

    五證,一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三是建設(shè)工程開(kāi)工證,第四是國(guó)有土地使用證,第五是商品房預(yù)售許可證,簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的,開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的,國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

    那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應(yīng)該看兩證,一個(gè)是國(guó)有土地使用證,一個(gè)是預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準(zhǔn)確了,一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題,特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是,購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

    買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢,兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件,一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū),第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記,在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說(shuō)防水是三年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備,衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶(hù)約定。

    住宅使用說(shuō)明書(shū),通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明,以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng),配電負(fù)荷,承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠(chǎng)家另有說(shuō)明書(shū)的,應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。

    也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證,同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證,拿到產(chǎn)權(quán)證,整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

    在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題,在有些情況下,在什么情況下簽訂房屋的限售合同,在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買(mǎi)的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房,這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買(mǎi)的房子尚未竣工驗(yàn)收,就是期房,這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

    商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算問(wèn)題,有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià),一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià),還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常,按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線(xiàn)來(lái)計(jì)算。一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)銷(xiāo)售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和,是對(duì)購(gòu)房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積,因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。

    所以,購(gòu)房的時(shí)候購(gòu)房者特別關(guān)注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同里寫(xiě)清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來(lái)的壞處。