售樓合同大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇售樓合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

（身份證）（護照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）：_____

地址：_____

郵政編碼：_____聯(lián)系電話：_____

委托人：_____國籍：_____電話：_____

地址：_____郵政編碼：_____

買受方：_____

（本人）（法定代表人）姓名：_____國籍：_____

（身份證）（護照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）：_____

地址：_____

郵政編碼：_____聯(lián)系電話：_____

委托人：_____國籍：_____電話：_____

地址：_____郵政編碼：_____

第一條 房屋的基本情況。

出賣方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于_____；位于第_____層，共_____（套）（間），房屋結構為_____，建筑面積_____平方米（其中實際建筑面積_____平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_____平方米），房屋用途為_____；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產(chǎn)權證號）為_____.

第二條 房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為（出賣方暫測）（原產(chǎn)權證上標明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關實際測定）面積。如暫測面積或原產(chǎn)權證上標明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關實際測定面積（以下簡稱實際面積）為準。

該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_____%（不包括±_____%）時，房價款保持不變。

實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_____%（包括±_____%）時，甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理：

1.買受方有權提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內將買受方已付款退還給買受方，并按_____利率付給利息。

2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。

3._______________________________.

第三條 土地使用權性質。

該房屋相應的土地使用權取得方式為_____；土地使用權年限自___年__月__日至___年__月__日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓批準文件號為_____；該房屋買賣后，按照有關規(guī)定，買受方（必須）（無須）補辦土地使用權出讓手續(xù)。

第四條 價格。

按（總建筑面積）（實際建筑面積）計算，該房屋售價為（ 幣）每平方米_____元，總金額為（ 幣）___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整。

第五條 付款方式。

買受方應于本合同生效之日向出賣方支付定金（ 幣）___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整，并應于本合同生效之日起_____日內將該房屋全部價款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條 交付期限。

出賣方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產(chǎn)權證書交給買受方，并應收到該房屋全部價款之日起_____日內，將該房屋付給買受方。

第七條 買受方逾期付款的違約責任

買受方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，出賣方對買受方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_____計算。逾期超過____天后，即視為買受方不履行本合同。屆時，出賣方有權按下述第____種約定，追究買受方的違約責任。

1.終止合同，買受方按累計應付款的_____%向出賣方支付違約金。出賣方實際經(jīng)濟損失超過買受方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由買受方據(jù)實賠償。

2.買受方按累計應付款的_____%向出賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3._______________________________.

第八條 出賣方逾期交付房屋的違約責任

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權按已交付的房價款向出賣方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_____個月內按_____利率計算；自第_____個月起，月利息則按_____利率計算。逾期超過_____個月，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權按下列第_____種約定，追究出賣方的違約責任。

1.終止合同，出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過出賣方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

2.出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3._______________________________.

第九條 關于產(chǎn)權登記的約定。

在買受方實際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記手續(xù)。如因出賣方的過失造成買受方不能在雙方實際交接之日起_____天內取得房地產(chǎn)權屬證書，買受方有權提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內將買受方已付款退還給買受方，并按已付

款的_____%賠償買受方損失。

第十條 出賣方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由出賣方承擔全部責任。

第十一條 因本房屋所有權轉移所發(fā)生的土地增值稅由出賣方向國家交納，契稅由買受方向國家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會仲裁。

第十五條 本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）之日起生效。

第十六條 本合同連同附表共_____頁，一式_____份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，_____各執(zhí)一份，均具有同等效力。

出賣方（簽章）：

出賣方人（簽章）：

___年___月___日

買受方（簽章）：

篇（2）

一、為房屋買賣有關事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有： 1.房屋狀況：（請按《房屋所有權證》填寫） 房 屋 座 落 幢號 室號 套（間）數(shù) 建筑結構 總層數(shù) 建筑面積（平方方） 用途 2.該房屋的土地使用權取得方式√：出讓（ ）、劃撥（ ）。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，（大寫）_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾 元整。 乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓。

四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠償損失，支付違約費用。

六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費及辦理有關手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國家有關規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向（___________）仲裁委員會申請仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務部門各一份，房管部門一份。

八、雙方約定的其它事項：_____________________________________

甲方（簽名或蓋章_______________

乙方（簽名或蓋章）_______________

監(jiān)證機關：_______________

人（簽名或蓋章）_____________________

人（簽名或蓋章）______________________

簽訂日期：___________年____月____日

二手房交易合同范本

簽 約 須 知

一、本契約適用于存量房屋買賣立契。

二、請用鋼筆、毛筆等不易退變色且不易擦除的書寫工具填寫。

三、本契約的任何涂改，均由甲乙雙方在涂改處簽章確認。

四、在“ 中打“√ ”表示選中，打“X ”表示不選中。除違 約責任可以復選中外，其他均為單選中。

五、本契約條款空白處由買賣雙方商定填寫。

六、請仔細斟酌第六條和第八條的具體涵義，采取相應措施，以 保護自己的合法權益，并以免侵害他人合法權益。

七、請仔細閱讀面積誤差特別提示和補充約定，以免引發(fā)糾紛。

八、甲乙雙方通過中介公司成交的，務必如實簽填附記欄內容， 以切實保護各自的合法權益。 以上須知，請仔細閱讀，以切實保證自身的合法權益不受侵害。

__ 房地產(chǎn)買賣契約

甲方賣方: 立契約人 乙方買方: 附記人 中介機構： 甲、乙雙方遵循平等自愿和誠實信用原則，經(jīng)協(xié)商一致，就下 列房屋買賣事項訂立本契約。

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下： 一坐落于 市 區(qū) 路 號室，建筑面積 平方米 二出售房屋所有權證號碼： 共有權證號碼： 房屋權利來源： 房屋用途： 土地使用權證號碼 土地面積： 平方米土地用途： 土地使用權取得方法：劃撥 出讓 其它： 土地使用總年限 年，尚余 年。 三房屋平面圖及其四至范圍見附件一 該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓。 該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。

第二條甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條乙方在 年 月 日前付給甲方定金幣種 大寫 萬元小寫￥ 元 上述定金: 在乙方最后一次付款時充抵房款 在 時由甲方退還乙方。

第四條該房屋房價款為幣種 ：大寫 萬元 ，小寫￥ 元 房價款的支付方式和支付時間為： 1、 年 月 日前現(xiàn)金支付房款 萬元 ￥ 2、乙方領取房屋所有證時現(xiàn)金支付余款 萬元 ￥ 乙方未按規(guī)定支付房價款的，則按下列約定承擔違約責任： 乙方逾期支付房價款的，每逾期一天，按應付到期房價款的萬分之 支付違約金. 乙方逾期支付房價款超過 天，且所欠應付到期房價款超過 元的，甲方有權解除本契約。甲方在解除契約后 天內將已收房價款退還乙方，但所收定金不予退還并有權要求乙方 支付占總房價款百分之 的違約金。 其它:

第五條 甲、乙雙方定于 年 月 日 時正式交付該房屋甲方應在正式交付房屋前騰空該房屋。雙方定于 年 月 日前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續(xù)。 甲方應在房屋產(chǎn)權過戶前將其落戶于該房屋的戶籍關系遷出。 甲方未按規(guī)定履行以上業(yè)務的，則按下列約定承擔違約責任： 甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價款的萬分之 支付違約金。 甲方交付房屋的附屬設施或裝飾裝修不符合約定的，按不符部分的: 約定價值 評估價值 市場價格承擔賠償責任。 甲方逾期交付房屋超過天的，乙方有權解除本契約。甲方應在乙方解除契約后 天內將已收房款和雙倍定金返還乙方，并按總房價款的百分之 支付違約金。 其它:

第六條 甲、乙雙方確定，雖然房屋所有權未作記載，但依法對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意將該房屋出售給乙方附書面同意材料。

第七條 甲、乙雙方同意，在本契約生效后 日內共同向房屋權屬登記機關申請辦理房屋所有權轉移登記并在乙方領取《房屋所有證》后，按有關規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權變更手續(xù)。 該房屋土地使用權的變更手續(xù)按下列約定辦理： 該房屋土地使用權為出讓取得，其土地使用權證證載權利和相關出讓合同的權利、義務一并轉讓給乙方。 該房屋土地使用權為劃撥取得，根據(jù)有關規(guī)定，其轉讓需交納土地出讓金或土地收益雙方約定，該費用由 甲方承擔 乙方承擔。 其它: 除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應當繳納的稅費，由: 甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔 甲方承擔 乙方承擔。

第八條 甲、乙雙方向房屋權屬登記機關申請所有權轉移登記， 登記機關準予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權利轉移時間.

第九條 該房屋毀損、滅失的風險自: 房屋正式交付之日起 權利轉移之日起轉移給乙方起。

第十條 該房屋正式交付時，

物業(yè)管理、水、點、燃氣、有線電視、通訊等相關雜費，按下列約定處理： 甲方結清已發(fā)生的費用，甲方已經(jīng)預繳的費用，其權益由乙方享有，雙方不再另行結算。 其它: 第十一條 本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條 本契約: 自甲乙雙方簽定之日起生效。 自 之日起生效。

第十三條 甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決。協(xié)商不成的: 提交鹽城市仲裁委員會仲裁 提交 仲裁委員會仲裁 依法向人民法院 仲裁未果依法向人民法院

二手房合同內容

12 大要點就二手房合同內容，律師總結出了 12 項要點。

要點 1：詳細規(guī)定了房屋基本概況。包括房屋坐落、產(chǎn)品、書證號、丘號、幢號、房號、結構、總層數(shù)、所在樓層、建筑面積、設計用途、共有人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。目的在于提醒交易三房詳細了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃情況、抵押情況等方面，避免交易后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)出租，而承租方不配合的情況出現(xiàn)，也避免所交易的房屋屬于抵押資產(chǎn)。

要點 2：房屋成交價格中，明確規(guī)定價格為按套轉讓價格，包括房屋的附屬設施、設備、物品等。這是因為大多數(shù)二手房的公灘較小，有的存在使用面積超過產(chǎn)權面積的情況，所以約定按套轉讓。此外，以前的二手房交易經(jīng)常出現(xiàn)交易成功后，賣方搬走所有家具，甚至包括門窗等附屬物品的問題，新的合同則明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易的設施、設備、物品。避免過多的糾紛。

要點 3：明確規(guī)定了房屋所有權證過戶方式及稅費支付的具體方式、辦證所需提交的資料，以及辦證時間，辦證責任方。如果交易因為未能及時辦證而失敗，可以明確責任方。

要點 4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、擔保貸款三種方式，明確支付金額、支付時間、付款條件、余款支付時間、甲方提供貸款資料時間等內容。同時規(guī)定了甲方逾期付款的違約責任，以及違約處理情況，違約金的具體比例或者金額。避免因為約束不清，而產(chǎn)生三方因房款無法及時支付、貸款無法按時辦理等問題引起的糾紛。

要點 5：房屋支付。明確規(guī)定雙方必須填寫交房時間，房屋一經(jīng)交付，乙方和丙方不再承擔任何維修責任。約定了交房的三種方式；同時約定交付內容：乙方遷出房屋，結清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視費、寬帶、物管費等，交付房屋鑰匙；約定了乙方逾期交房的違約責任，以及具體處理方式，違約金比例或者金額，甲方有權要求是否繼續(xù)合同等。有效防止乙方故意延遲交房等問題引起的糾紛。

要點 6：傭金。明確要求甲方和乙方都必須填寫支付傭金的金額，以提醒乙方也有責任支付傭金，而以前成都的二手房交易多數(shù)都是約定成俗由甲方獨自承擔。

要點 7：規(guī)定了合同履行期間任何一方要求變更合同條款的，應及時書面通知相對方，并征得相對方的同意后，在約定的時限內，簽訂補充協(xié)議，注明變更事項。并明確規(guī)定了擅自變更合同的責任承擔方。

要點 8：違約責任。1、明確規(guī)定當丙方發(fā)生無正當理由解除合同；與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過失，導致合同無法繼續(xù)履行三種情況時，丙方必須對甲、乙方承擔違約責任：全額退還傭金、所代收的房款及各項費用、文件資料，同時規(guī)定了賠償金額或比例。2、當甲、乙方發(fā)生無正當理由解除合同；相互或與他人私下溝通，損害丙方利益；為按照合同約定提供必要的文件資料和配合手續(xù)，造成丙方無法履行合同；其他因甲、乙雙方造成丙方無法完成委托事項或無法繼續(xù)履行合同等情況時，甲、乙方對丙方承擔違約責任，全額退還所收取各項費用、文件資料，同時由違約方支付傭金給丙方，同時約定追加賠償方式。3、約定了甲、乙雙方之間的違約情況和賠償方式和比例、金額。

要點 9：規(guī)定了三方免責的情況。1、因不可抗力致使合同無法履行的；2、因相關政策、法規(guī)變動致使合同無法履行的。

篇（3）

出賣人(甲方)：

注冊地址：

【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【身份證號碼】：

法定代表人：

聯(lián)系電話：

委托人：

地址：

買受人(乙方)：

【本人】【法定代表人】姓名：

【身份證】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：

地址：

聯(lián)系電話：

【委托人】姓名：

地址：

電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方購買甲方的寫字樓事宜，達成如下協(xié)議：

第一條 甲方所售寫字樓基本情況及甲方承諾

1、甲方所售寫字樓(以下簡稱寫字樓)坐落于 ;位于第 層共間，房屋結構為 ，登記建筑面積 平方米(其中套內建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米);房屋用途為 。

2、該寫字樓的土地使用年限共 年，還剩余使用年限 年。

3、甲方擁有該寫字樓的完全產(chǎn)權，產(chǎn)權證號為： 。甲方承諾該寫字樓沒有被抵押或者為其他公司提供擔保等影響產(chǎn)權完整和歸屬的情形。

4、該寫字樓現(xiàn)配備的裝飾裝修設施設備有 (具體見雙方現(xiàn)場驗收的清單)，該設施設備總折價 元，不包含在房屋總價款中。(或約定包含在總價款中，不另行計價收款)。

5、該寫字樓有物業(yè)服務，目前的物業(yè)服務公司為 ，物業(yè)服務收費標準為 。

【律師提示】：產(chǎn)權是二手寫字樓交易過程中隱患最大的部分。如果產(chǎn)權屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質押或者為其他公司擔保，即使沒有上述債務問題，還需要了解該公司法人變更或股權變更過程中，會不會影響產(chǎn)權的歸屬和完整，在其中有沒有關于該物業(yè)的約定。如果產(chǎn)權屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質為無限責任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務的財產(chǎn)出現(xiàn)。總之必須要查清該物業(yè)法律意義上的所有人，以及對該物業(yè)的產(chǎn)權擁有情況。如果有可能，可以請律師在簽署買賣合同時根據(jù)具體情況補充一些書面條款，抵抗一些未知的風險。

第二條 房屋寫字樓總價格及付款方式

1、甲乙雙方協(xié)商一致，甲方所售寫字總金額為人民幣 。該價款不含稅費。

2、雙方選擇以下第 種付款方式：

(1)乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金 元整，并于 年 月 日前將房屋全部價款付給甲方。

(2)買房向銀行抵押付款：

乙方于 年 月 日前向甲方支付首期房款人民幣 元。其余房款乙方擬向銀行辦理抵押貸款。

如果乙方在 年 月 日前還未能將銀行貸款辦理好并交付給甲方，則甲方可以單方解除本合同，并退回乙方之前已付購房款。

3、雙方約定的其他付款方式： 。

【律師提示】：如果買二手房時房款不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及到賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣房人的貸款銀行指定的保險公司，買房人的貸款銀行指定的保險公司，還有中介公司，這個貸款行為可能涉及到七方，因此比較復雜。這種情況下，對于購房者來說，要想簽訂一個細致的有針對性的合同，可以請個律師。

第三條 交納稅費的約定

1、按有關法律法規(guī)政策的規(guī)定應由賣方承擔的稅費由 承擔。

2、按有關法律法規(guī)政策規(guī)定應由買方承擔的稅費由 承擔。

【律師提示】：一般買賣雙方按規(guī)定各繳各的稅費。但也可以通過約定賣方應繳的稅費由買方承擔，反之亦然。

第四條 寫字樓交付

1、甲乙雙方于本合同簽訂后 日內共同對該寫字樓及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單及水、電、氣的讀數(shù)等列表記載。

2、甲方在收到全部房款之日起 日內，將該寫字樓鑰匙交付給乙方。

3、雙方其他約定： 。

【律師提示】：要考慮好交錢、過戶和交房之間的銜接問題。寫字樓較之住宅，除了反價之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生，應盡快完成交易。

第五條 關于產(chǎn)權登記的約定

甲方雙方須在簽訂本合同 內，共同向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關申請辦理轉移登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在 日內取得房地產(chǎn)權屬證書，乙方有權提出退房，甲方必須在乙方提出退房要求之日起 日內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的 %賠償乙方損失。

【律師提示】：權屬轉移登記，也就是房產(chǎn)過戶手續(xù)，主要是什么時間過戶一定要說清楚，而且買方交錢和過戶的時間間隔不宜過長。

第六條 定金及交房保證金

1、甲乙雙方約定乙方在簽訂本合同之日起 日內向甲方交納購房定金 元。

2、為防范交易風險督促賣方按合同約定交付房地產(chǎn)，甲乙雙方同意從交易總房款中預留 元作為交房保證金。此款在甲方實際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權轉移登記時交付給甲方。

3、關于交房保證金托管的約定： ;

4、甲乙雙方其他約定： 。

【律師提示】：雙方約定違約方承擔定金責任后，守約方不可進一步追究違約方其他違約責任的，從約定。雙方既約定定金，又約定賠償損失的，一方違約時，守約方既可主張定

金罰則，又可請求賠償損失。

第七條 違約責任的約定

1、乙方逾期付款的違約責任((1)和(2)不作累加)：

(1)如乙方未按約定時間付款，則乙方應按逾期付款額的萬分之 向甲方按日支付逾期付款違約金，同時甲方有權要求合同繼續(xù)履行。

(2)如乙方逾期付款時間超過 天后，甲方有權單方解除合同并要求乙方按購房款總額的百分之 支付違約金;甲方也有權選擇還是按本條上述第(1)項執(zhí)行。

2、甲方逾期交房的違約責任((1)和(2)不作累加)：

(1)如甲方未按合同約定的時間交付房屋，則甲方應按乙方已付購房款的總額的萬分之 向乙方按日支付逾期交房違約金，同時乙方有權要求繼續(xù)履行合同。

(2)如甲方逾期交房超過 天后，乙方有權單方解除合同并要求甲方按購房款總額的百分之 支付違約金;乙方也有權選擇還是按本條上述第(1)項要求甲方承擔違約責任并繼續(xù)履行合同。

3、任何一方不按約定繳納相關稅費，導致交易不能繼續(xù)進行的，應向對方支付該房地產(chǎn)總價款的百分之 作為違約金。

4、任何一方不履行本合同約定義務致合同目的不能實現(xiàn)，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價款百分之 作為違約金。

【律師提示】：根據(jù)《合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，在因違約方過錯導致房屋買賣合同無法履行的情況下，守約方可以請求賠償房屋差價損失。如雙方對房屋差價有約定或事后達成一致的，尊重當事人的意思自治，從約定。如當事人沒有約定房屋差價，則可請求法院委托評估機構對訟爭房產(chǎn)的市場價進行評估，評估時點為起訴之日，通過評估價與約定價的比較，確定房屋差價損失。

第八條 甲乙雙方的承諾和保證

1、甲方承諾和保證：

(1)甲方有權簽署并有能力履行本合同。

(2)甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。

(3)水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用均已按規(guī)定交納，單據(jù)交買房確認。

(4) 該寫字樓目前沒有租約。(如有租約另行約定)

2、乙方承諾和保證：乙方有權簽署并有能力履行本合同。

【律師提示】：第一，要核實合同簽訂人員身份的真實性以及授權委托書的內容，確保合同不因主體不適當而導致合同無效。第二，帶租約的房屋買賣，買賣雙方應明確約定，是實物交付還是租約權交付。法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權。賣家要把出賣信息提前告知租客，同時在簽約前將出租信息告知買家，而買家也要認真審查房屋租賃合同。承租人放棄優(yōu)先購買權，應提供書面承諾。

第九條 合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(書面通知發(fā)出 天內)簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。

第十條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起 日內向另一方當事人提供證明。

第十一條 合同的效力

1、本合同自甲乙雙方簽字(蓋章)之日起生效。

2、本合同一式 份，甲乙雙方各執(zhí) 份，具有同等法律效力。

第十二條 法律適用及爭議的處理

1.本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下列第 種方式解決：

(1)提交 仲裁委員會仲裁;

(2)依法向有管轄權的人民法院起訴。

【律師提示】：要么選擇仲裁要么選擇訴訟，仲裁是一裁終局。

第十三條 雙方其他約定

甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 委托人(簽章)： 委托人(簽章)：

年 月 日 年 月 日

二手寫字樓買賣合同范文二

賣方(以下簡稱甲方)：______________

買方(以下簡稱乙方)：______________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商，就乙方向甲方購買標準寫字樓和使用配套場地達成如下協(xié)議，以資共同遵守。

一、 基本情況：

1、 乙方購買甲方坐落在_________市_______區(qū)(縣)_____________路_________

弄(新村)___支弄_____________號________號寫字樓______層，寫字樓建筑面積_____________平方米，并配套場地______________平方米，按房產(chǎn)證為準。

2、 土地使用權限為_______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，實際年限按產(chǎn)權證。

3、 寫字樓區(qū)域東側在_______米內、南側到_________米內、西側到_________米內、北側到__________米內。

二、 寫字樓價格及其它費用：

1、 寫字樓價格每平方米人民幣______元(大寫)，總價(含人民幣土地價格)人民幣______________元(大寫)。

2、 土地使用稅費按國家有關規(guī)定由_______方每年支付給有關部門。

3、 乙方在甲方園區(qū)內的物業(yè)管理費每年人民幣___________________元(大寫)。

三、 付款方式、期限及交房期：

1、 寫字樓總價分二次付清，簽約日乙方支付定金人民幣________________萬元(大寫)。

(1)________年_____月____日前甲方把寫字樓通過有關部門驗收合格后交付乙方使用，同時乙方在收到甲方寫字樓后支付人民幣__________________萬元(大寫);

(2)其余房款應在甲方辦妥相關產(chǎn)權交易后(以產(chǎn)權交易中心核發(fā)產(chǎn)權證之日為準)6日內一次性付清，在辦理中產(chǎn)生的契稅由乙方負

責。

2、以上付款以轉帳或現(xiàn)金方式支付均可，逾期交款處以滯納金按銀行利息的二倍，如乙方逾期超過三個月不付款，甲方有權終止合同，并要求乙方賠償違約金給甲方，違約金按寫字樓和土地總價的10%計;若甲方不能辦理土地、房產(chǎn)二證，或將土地、寫字樓抵押給任何第三方，則售房合同無效，甲方無條件全額退還乙方所有的購房款，并按寫字樓和土地總價10%支付給乙方作為違約金。

四、 其他規(guī)定：

1、 甲方在辦理好產(chǎn)權證后再給乙方協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，在辦理中發(fā)生的所有費用契稅、工本費等由乙方負責支付。

2、 乙方所購產(chǎn)權房可以自由轉讓或出租給其他方辦業(yè)，但必須通知管理方，受讓或承租方企業(yè)可以以本寫字樓地址進行工商注冊。

3、 寫字樓內土地屬批租，廠區(qū)內按現(xiàn)有的設施配套使用給乙方，未經(jīng)有關部門同意，不得擅自搭建簡易棚及房屋，甲方須協(xié)助乙方辦理

搭建秘備的簡易棚手續(xù)。

4、 乙方所購房屋不得拆除，不得在其中舉辦高污染、高用電量的項目。

5、 乙方在所購房屋內組織生產(chǎn)、經(jīng)營或生活必須遵紀守法，恪守管理制度，照章納稅，按其交付各項規(guī)定費用。

6、 乙方使用的用電和用水增容量由乙方提出申請，甲方予以協(xié)助辦理，增容費用由乙方向有關部門按規(guī)定交納。

7、 本合同未盡事宜由雙方協(xié)商補充確定，與本合同具有同等法律效力。

8、 甲方在完成售房的全過程后，則乙方有權支配和使用該寫字樓，甲方無權干涉。

9、 本寫字樓的質量保修期為交付后一年內有效。

五、 本合同主體及責任：

1、 甲方：__________法定代表人：______________委托人：

2、 乙方：__________ 法定代表人：_____________ 委托人：____________

(甲、乙雙方所系法定代表人，具有連帶及擔保責任)

六、 本合同經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后生效，本合同一式四份，甲、乙雙方和執(zhí)一份，房產(chǎn)管理局和公證處各執(zhí)一份。

甲方： 乙 方：

代表( 簽名蓋章)： 代表( 簽名蓋章)：

電話： 電 話：

簽約日期： 簽約日期：

二手寫字樓買賣合同范文三

合同雙方當事人：

出賣人

注冊地址

營業(yè)執(zhí)照注冊號

企業(yè)資質證書號

法定代表人：____________________聯(lián)系電話

郵政編碼______________

委托人：____________________地址

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話

委托機構

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：______________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：___

郵政編碼：________________________

買受人：____________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】________ 地址：______________

郵政編碼：______________聯(lián)系電話：______

【委托人】【】姓名：____________________國籍：_____________ 地址：___________________

郵政編碼：______________________電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣寫字樓達成如下協(xié)議：

一條項目建設依據(jù)。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商鋪，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。

第二條商鋪銷售依據(jù)。

買受人購買的商鋪為【現(xiàn)房】【預售商鋪】。預售商鋪批準機關為___________，商鋪預售許可證號為___________。

第三條買受人所購商鋪的基本情況。

買受人購買的商鋪(以下簡稱該商鋪，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。 該商鋪的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商鋪陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商鋪【合同約定】【產(chǎn)權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件

第四條計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商鋪價款：

1.按建筑面積計算，該商鋪單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2.按套內建筑面積計算，該商鋪單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3.按套(單元)計算，該商鋪總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

第五條面積確認及面積差異處理。

根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。

商鋪交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進行處理：

1.雙方自行約定：

(22.雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據(jù)實結算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權登記面積-合同約定面積面積誤差比=─────────────100%合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。

第六條付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1.一次性付款

2.分期付款

3.其他方式

第七條買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

篇（4）

[中圖分類號] R657 [文獻標識碼] A [文章編號] 1674-0742（2017）05（a）-0100-03

[Abstract] Objective To analysis of mixed hemorrhoid withfistula were treated by low clinical curative effect and safety of surgical treatment of the same period. Methods Convenient select in November 2011 - November 2015 in our hospital 80 cases of mixed hemorrhoid merger low according to different treatment offistula patients randomly divided into experimental group （40 cases withfistula resection and mixed hemorrhoid treatment mucosa fibrotomy on the same period） and the control group （40 cases， afterfistula resection forfistula healing elective for mixed hemorrhoids mucosa fibrotomy）， compared two groups of patients' treatment effect， intraoperative blood loss， operative time， incision healing time， length of hospital stay and postoperative complications. Results The total effective rate 97.5% treatment is significantly higher than the control group 77.5%（P

[Key words] Mixed hemorrhoids； Anal fistula； Safety

痔是肛c外科發(fā)病率較高的一種疾病，而且20%左右患者都是混合痔[1]。混合痔患者很容易并發(fā)肛瘺，大大降低了患者的生活質量。當前臨床主要采用手術治療混合痔合并肛瘺患者，單一的肛瘺治療或者混合痔治療的臨床效果并不是非常理想，因此往往需要聯(lián)合治療[2]。但是臨床關于分期手術治療還是同期手術治療仍然存在很大爭議，分期手術治療的病程較長，而且二次手術對患者的創(chuàng)傷較大，該院采用同期手術治療混合痔合并肛瘺患者取得滿意效果[3]。為進一步分析混合痔合并低位肛瘺患者采用同期手術治療的臨床療效及其安全性，該文對比分析了2011年11月―2015年11月在該院就診的80例混合痔合并低位肛瘺患者分別采用分期手術治療以及同期手術治療的臨床效果，現(xiàn)報道如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料

方便選取在該院就診的80例混合痔合并低位肛瘺患者，所有患者功能正常，現(xiàn)將80例患者按照不同治療方案隨機分為實驗組（40例）和對照組（40例），實驗組中男45例，女35例；女性24～77歲，平均（41.2±3.1）歲。男性18～84歲，平均（41.4±3.2）歲。病程 1～5個月，平均（2.3±0.6）個月。兩組患者性別、年齡以及病程等基本資料采用統(tǒng)計學軟件處理發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)差異無統(tǒng)計學意義（P>0.05）。

1.2 方法

兩組患者術前應接受血尿常規(guī)、心電圖、肝功能檢查以及B超等檢查，常規(guī)留置導尿管。對照組患者行肛瘺切除術后待肛瘺愈合擇期進行混合痔上黏膜環(huán)切術，肛瘺切除術操作方法如下：術中患者實施局部麻醉或硬膜外麻醉處理，取患者截石位，擴張患者至3～4指后仔細、全面探查肛瘺內外口和痔核的位置。通過圓頭針探查瘺管的具體走向，低位切開瘺管后使之呈扇形，完全刮除病變組織后采用碘伏溶液常規(guī)消毒，并且采用適量生理鹽水沖洗干凈。探針尾部連接縫合線，把手指伸到內口作為導引，在切開瘺管的內口處通過途徑將探針引出來，這樣可以隨著探針將橡皮筋完全拉出來。采用血管鉗將橡皮筋夾緊并進行對折后通過絲線進行雙重結扎，仔細包扎后妥善固定。待肛瘺愈合后實施混合痔上黏膜環(huán)切術，具體方法如下：實施硬膜外麻醉處理，取患者截石位，擴肛到3～4 指后通過無創(chuàng)傷鉗牽開肛緣皮膚，插入擴張器后妥善固定，將內芯取出后置入縫扎器， 選擇齒狀線上方大概4 cm的位置以荷包縫合方式縫合再取出。在縫扎處仔細導入吻合器，擊發(fā)30 s后再移出。通過肛鏡觀察吻合口有沒有出現(xiàn)活動性出血癥狀，若發(fā)現(xiàn)出血應壓迫止血。實驗組患者采用肛瘺切除和混合痔上黏膜環(huán)切術同期治療，手術方法和對照組一致。

1.3 觀察評價指標

臨床療效評價標準：治愈：患者疼痛、便血、痔塊脫出等主要臨床癥狀及體征消失，功能正常，肛管內并沒有狹窄、粘連現(xiàn)象。有效：患者主要臨床癥狀及體征有所改善，功能基本恢復。無效：患者主要臨床癥狀及體征、功能并沒有明顯改善甚至加重。統(tǒng)計兩組患者術中出血量、手術時間、術后切口愈合時間、住院時間以及術后并發(fā)癥發(fā)生率。

1.4 統(tǒng)計方法

數(shù)據(jù)分析采用SPSS 19.0統(tǒng)計學軟件，計量資料采用（x±s）表示，進行t檢驗，計數(shù)資料采用[n（%）]表示，行χ2檢驗，P

2 結果

2.1 兩組患者治療效果對比

實驗組患者治療有效39例，對照組患者治療有效31例，實驗組患者治療總有效率97.5%顯著高于對照組77.5%（P

2.2 兩組患者術中出血量、手術時間、術后切口愈合時間以及住院時間等對比

實驗組患者術中出血量、手術時間、術后切口愈合時間以及住院時間等情況均少于對照組（P

2.3 兩組患者術后并發(fā)癥發(fā)生率對比

實驗組患者感染、排尿困難、疼痛以及切口水腫等并發(fā)癥發(fā)生率10.0%顯著低于對照組25.0%（P

3 討論

混合痔是一種靜脈團塊，患者主要表現(xiàn)為疼痛、便血、痔塊脫出以及瘙癢等癥狀，臨床根治難度較大，很容易反復發(fā)作，嚴重影響患者的生活質量。當前臨床主要采用痔核切除術治療混合痔，切除炎癥部分以及所有靜脈曲張，進而將動脈截斷[4]。混合痔合并肛瘺患者一定要及時采取有效的治療方法，維護肛管的完整，使恢復正常功能。外科手術中應用最為廣泛的是混合痔上黏膜環(huán)切術，該種手術主要是環(huán)形切除部分內痔、黏膜下組織、痔上黏膜，使缸墊上移從而縮小痔塊，促進恢復正常的生理結構[5]。肛瘺切除術是一種傳統(tǒng)的混合痔治療方法，具有標識病灶、異物刺激等作用，不僅有利于組織修復，同時也有利于保留括約肌功能。臨床相關學者針對混合痔合并肛瘺患者應該采取同期手術治療還是分期手術治療仍然存在爭議[6]。該次實驗研究表明，實驗組患者采取同期手術治療后，患者治療總有效率97.5%顯著高于對照組77.5%（P

該研究認為，相對于分期手術治療而言，混合痔合并低位肛瘺患者采用同期手術治療的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①可避免二次手術，可減少手術操作對組織的創(chuàng)傷，縮短患者住院時間，患者更容易接受。②分期手術過程中，有的患者可能會因為手術操作刺激出現(xiàn)痔核水腫等并發(fā)癥，也有可能鑲嵌在創(chuàng)面中，患者會感覺非常疼痛。同期手術操作中會處理痔核，不僅可減少痔核水腫的發(fā)生，同時也可保證肛瘺切除引流通暢[8]。

綜上所述，混合痔合并低位肛瘺患者采用同期手術治療的效果良好，有利于縮短患者住院時間，術后并發(fā)癥發(fā)生率低，是一種安全、有效的治療方案。

[參考文獻]

[1] 楊興成. PPH聯(lián)合掛線治療混合痔合并肛瘺的療效觀察[J].中國處方藥，2014，13（3）：22-23.

[2] 任斌，段全紅，金鵬. PPH 合并肛瘺切除縫合手術順序的臨床研究[J]. 中國現(xiàn)代醫(yī)學雜志，2013，23（13）：99-101.

[3] 陳錦珍，向德志，耿興琳，等. 改良吻合器痔上黏膜環(huán)切術與傳統(tǒng)手術治療中 重度痔瘡的療效比較[J]. 現(xiàn)代中西醫(yī)結合雜志，2013，22（16）：1759-1768.

[4] 盧澤權，李健寧，莊瑞芬.手術治療肛瘺伴混合痔 63 例的療效觀察[J].齊齊哈爾醫(yī)學院學報，2014，35（4）：487-488.

[5] 兆奎. 手術治療肛瘺伴混合痔的臨床觀察[J]. 中國社區(qū)醫(yī)師：醫(yī)學專業(yè)，2013，15（9）：95.

[6] 鄭峰.同期手術治療混合痔合并低位肛瘺的臨床療效觀察[J].現(xiàn)代診斷與治療，2014，25（16）：345-346.

篇（5）

我國《合同法》第14條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當內容具體確定，同時表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第15條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請。在社會生活中，商品廣告不因顧客的承諾而直接產(chǎn)生合同關系。但這無損于售樓書的法律作用。因為，房屋預售是一種較為特殊的法律行為，它不是現(xiàn)貨交易，也不同于一般的期貨買賣，它是將要建成的不動產(chǎn)的權利轉讓。關于該不動產(chǎn)，并無統(tǒng)一的規(guī)格和特定的標準供雙方當事人參照履行，加上其公用設施和配套設施的不確定性以及工程施工和裝修的隨意性，如果售樓書沒有一定的法律約束力，則欺詐性商業(yè)行為提供了條件，并且對購房人是極不公平的。因為：

（1）售樓書使購房人對所購房屋產(chǎn)生合理期望。在沒有現(xiàn)房或樣板房的情況下，購房人只能通過售樓書了解房屋的位置、結構、間隔、裝修和設施配套情況，購房人依據(jù)售樓書產(chǎn)生購買房屋的意向。

（2）售樓書是預售合同的基礎。購房人所以接受所購房屋的價格，是基于對售樓書的確信。在簽訂認購書的房屋預售中，由于認購書往往沒有質量條款，質量條款一般在正式的購房合同中設定，購房人簽訂認購書和支付定金的依據(jù)就是售樓書。

（3）售樓書是預售合同的補充。預售合同往往只就所購房屋的面積、裝修標準和價款等作出規(guī)定，而對公用設施和配套設施的質量不作規(guī)定，但公用設施和配套設施的建筑安裝費用實際上是眾多購房人共同負擔的，也就是說，在購房人所付購樓款中，已經(jīng)包含了公用設施和配套設施的費用，合作公司應當履行相應的義務，但是在合同沒有規(guī)定的情況下，其義務的履行只能以售樓書為準。

（4）《消費者權益保護法》有類似規(guī)定。該法第22條的規(guī)定是：“經(jīng)營者以廣告、產(chǎn)品說明、實物樣品或者其他方法表明商品或者服務的質量狀況的，應當保證其提供的商品或者服務的實際質量與表明的質量相符。

（5）《廣告法》對售樓書之類的廣告宣傳的真實性有明確要求。其第3條規(guī)定廣告應當真實、合法；其第38條規(guī)定虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。

篇（6）

我國《合同法》第14條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當內容具體確定，同時表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第15條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請。在社會生活中，商品廣告不因顧客的承諾而直接產(chǎn)生合同關系。但這無損于售樓書的法律作用。因為，房屋預售是一種較為特殊的法律行為，它不是現(xiàn)貨交易，也不同于一般的期貨買賣，它是將要建成的不動產(chǎn)的權利轉讓。關于該不動產(chǎn)，并無統(tǒng)一的規(guī)格和特定的標準供雙方當事人參照履行，加上其公用設施和配套設施的不確定性以及工程施工和裝修的隨意性，如果售樓書沒有一定的法律約束力，則欺詐性商業(yè)行為提供了條件，并且對購房人是極不公平的。因為：

（1）售樓書使購房人對所購房屋產(chǎn)生合理期望。在沒有現(xiàn)房或樣板房的情況下，購房人只能通過售樓書了解房屋的位置、結構、間隔、裝修和設施配套情況，購房人依據(jù)售樓書產(chǎn)生購買房屋的意向。

（2）售樓書是預售合同的基礎。購房人所以接受所購房屋的價格，是基于對售樓書的確信。在簽訂認購書的房屋預售中，由于認購書往往沒有質量條款，質量條款一般在正式的購房合同中設定，購房人簽訂認購書和支付定金的依據(jù)就是售樓書。

（3）售樓書是預售合同的補充。預售合同往往只就所購房屋的面積、裝修標準和價款等作出規(guī)定，而對公用設施和配套設施的質量不作規(guī)定，但公用設施和配套設施的建筑安裝費用實際上是眾多購房人共同負擔的，也就是說，在購房人所付購樓款中，已經(jīng)包含了公用設施和配套設施的費用，合作公司應當履行相應的義務，但是在合同沒有規(guī)定的情況下，其義務的履行只能以售樓書為準。

（4）《消費者權益保護法》有類似規(guī)定。該法第22條的規(guī)定是：“經(jīng)營者以廣告、產(chǎn)品說明、實物樣品或者其他方法表明商品或者服務的質量狀況的，應當保證其提供的商品或者服務的實際質量與表明的質量相符。

（5）《廣告法》對售樓書之類的廣告宣傳的真實性有明確要求。其第3條規(guī)定廣告應當真實、合法；其第38條規(guī)定虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。

篇（7）

我把蝸牛拉到一邊小聲說：注意了，這是跟咱們玩文字游戲呢，綠化覆蓋率和綠地率是不一樣的。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區(qū)用地的比率，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，而綠地率是指小區(qū)范圍內各種綠地的總和與小區(qū)用地的比率。可別被騙了。

他說：不說不知道，一說嚇一跳。就差這么幾個字，綠地的面積就差這么多，差一點就被人忽悠了。我們心有余悸地離開了這個售樓處。

點評：專業(yè)人士提醒，盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在小區(qū)整體平面圖附上，在圖上準確標明小區(qū)內所有綠地面積。

謊言二：入住以后就可以

在另一家售樓處，我們一進門，就被售樓小姐宣傳的配套設施給吸引住了。售樓小姐說：我們這兒將來是會所，這邊是超市，還有幼兒園、小學……

蝸牛很高興，因為他姐姐夫妻倆在國外，孩子由父母帶著，老人很辛苦，所以他打算買了房子以后把小外甥接到他這里住，就問：這個幼兒園什么時候能投入使用？售樓小姐告訴他，等入住以后就可以了。蝸牛感到很滿意。

然而這時蛐蛐又插話了，別怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是給了我們一個時間，但實際上這是一個含糊的答案，這些配套設施到底是入住以后的第一天就能使用，還是入住以后一年、兩年、三年甚至更長時間才能使用呢？

點評：購房者不能光聽房地產(chǎn)商說這些配套設施能夠到位、入戶，還要弄清楚它的使用狀況以及開通的確切時間，并且還要寫到合同里去，約定好違約責任，這樣房地產(chǎn)商就不能因為配套設施不能按期正常使用而找借口了。

謊言三：很快辦產(chǎn)權證

下午，葉子看上了一套房子，蛐蛐和蝸牛覺得這套房子各方面也都不錯，打算就這樣定下來。正坐在售樓處里面商量的時候，聽見另一位購房人問售樓小姐，你們這個項目有產(chǎn)權證嗎？售樓小姐回答，我們很快辦產(chǎn)權證。

聽到此言，蛐蛐一拍腦門說，我怎么把這么重要的事情給忘了呢。沒有產(chǎn)權證，咱們可不能買。

點評：實際上，有些樓盤產(chǎn)權證根本辦不下來。因為有的項目土地出讓金都沒交齊。所以，一定不能買產(chǎn)權證還沒辦下來的房子，避免不必要的麻煩。

謊言四：物管費較低

結婚以后，葉子將主管家里財政，她對物業(yè)管理費怎么收取很感興趣，售樓小姐說，我們的物業(yè)管理費收取得比較低，是每平方米3元錢。

我覺得很納悶，物管費、標準、服務合同內容等，不是應該由物業(yè)管理公司來定嗎？開發(fā)商怎么能肯定是多少錢呢？就轉頭問躲在一邊吸煙的蛐蛐：每平方米3元錢，這事可靠嗎？蛐蛐很警惕，誰說的？物業(yè)管理費的規(guī)定是由物業(yè)公司跟業(yè)主簽合同的，開發(fā)商根本不能負責。如果開發(fā)商說出了價錢，那可能開發(fā)商和物業(yè)管理公司有協(xié)議，你讓售樓小姐出具相關的文字材料，看看才行。

點評：如果在房屋銷售前，開發(fā)商已經(jīng)和物業(yè)管理公司談定了物業(yè)管理服務內容、方式、收費等事項的話，開發(fā)商在售樓的時候，就應該告訴購房人有關物業(yè)服務內容，但是要出具和物業(yè)公司相關的文字材料。

謊言五：房子剩下不多了

在一個新開盤不久的樓盤，蝸牛看好了一個兩居室，戶型也很好，雙朝陽，他問售樓小姐，請問你們這個樓盤這個戶型的房子還有嗎？置業(yè)顧問面露惋惜地說：喲，您問得真是時候，今天上午剛有人訂了一套，現(xiàn)在這個戶型只剩兩套了。您要買就要抓緊了。我覺得很疑惑，你們的樓盤開盤沒多長時間，怎么賣得這么快啊？這時候售樓小姐說：這個是不會假的，我們售樓書上都有數(shù)字顯示。

點評：按照北京市建委房地產(chǎn)交易信息公示和預售合同網(wǎng)上簽約通知，北京所有商品房預售合同將實行網(wǎng)上簽約和預售登記，這就意味著不管售樓小姐說得如何天花亂墜，購房者只要上網(wǎng)就能輕輕松松地把要買房子的信息了解得清清楚楚。

謊言六：購房訂金可以退

這一次，蝸牛和蛐蛐都比較看好一個戶型，兩個人正嘖嘖稱贊的時候，卻聽見售樓小姐在一旁小聲嘀咕，這房子沒幾套了。

篇（8）

更為方便的是，購房者在網(wǎng)上售樓處觀看線上售樓小姐的視頻講解的同時，可隨時用語音、視頻交互工具與銷售人員進行咨詢，并和其他對同一項目感興趣的網(wǎng)友進行討論交流，這對于進一步了解該樓盤無疑是非常重要的參考。另外，網(wǎng)上售樓處還可提供電子樓書、銷控表、房貸計算、合同范本、銷售顧問等一系列服務。

網(wǎng)上售樓處不僅讓購房者足不出戶實現(xiàn)網(wǎng)上看房、選房、咨詢、下定，也大大方便了廣大房產(chǎn)商。對于他們來說，網(wǎng)上售樓處也是一種顛覆性的房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品，變革了以往只有樓書、簡單廣告和被動待客上門的營銷方式，成為線下售樓處的有力補充。據(jù)了解，目前推出網(wǎng)上售樓處的主要有新浪房產(chǎn)頻道和房龍兩家，記者在新浪房產(chǎn)頻道的“網(wǎng)上售樓處”上看到，目前已經(jīng)有近20家北京一線房產(chǎn)商的項目上線銷售。

小貼士

網(wǎng)上售樓處的幾個注意事項

現(xiàn)場看房的補充有購房者表示，網(wǎng)上售樓處這種方式可以從眾多樓盤中篩選出自己比較感興趣的，但買房子是大事不會輕易就下決定，網(wǎng)上預訂多少有些不踏實，如果要預訂也要在現(xiàn)場看完房子之后。理財專家也表示，網(wǎng)上售樓處是一種推銷手段，比普通的平面廣告更形象一些，但是如果站在買房人的角度，目前只能作為現(xiàn)場看房的補充。買房人只有在現(xiàn)場才能核實視頻里所看到的信息，或者考察到視頻里沒有而自己又很想了解的房屋情況。

保存網(wǎng)頁上的房屋信息與現(xiàn)實對照雖說坐在家里就可以預訂房子，給買方和賣方都提供了極大的便利，尤其是對于平時工作忙碌沒有時間看房的年輕人來說更是如此，但是也帶來了相應的風險。網(wǎng)絡購房者了解的房屋信息均來源于網(wǎng)絡，可是網(wǎng)頁上記載的內容是可以隨時更改的，而賣方更改之后，作為購房人將無法再看到。所以有業(yè)內人士建議購房人注意保存網(wǎng)頁上所記載的關于房屋及房屋所在區(qū)域的各項介紹和說明，實際去看房的時候可以此作為對照來確定網(wǎng)上介紹的真實性。

篇（9）

商品房售樓廣告屬于商業(yè)廣告，關于商業(yè)廣告的法律效力，《中華人民共和國合同法》第15條是這樣規(guī)定的：寄送價目表，拍賣公告，招標公告，招股說明書，商業(yè)廣告等均為要約邀請。商業(yè)廣告內容符合要約規(guī)定的視為要約。那么何為符合要約規(guī)定呢，該法第14條對要約作出了如下規(guī)定：第一，內容具體確定，第二，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。但是雖有上述規(guī)定，如何去理解適用開發(fā)商和購房者還是各執(zhí)一詞，分歧較大。開發(fā)商主張，商品房售樓廣告屬于要約邀請，因為首先售樓廣告是向不特定人發(fā)出的，不具備一般要約向特定人發(fā)出的要件，其次開發(fā)商主張售樓廣告并未對售房具體內容作出具體約定，也沒有表示出經(jīng)受要約人一旦承諾，開發(fā)商便受廣告內容約束的意思，其三，如果雙方?jīng)]有明確將廣告內容寫進合同，則廣告內容不具備任何法律效力，所以在因廣告不實引起的房產(chǎn)糾紛中開發(fā)商多主張自己不負任何法律責任。作為購房者一方，他們則認為售樓廣告和宣傳資料是自己買房的認識基礎，應該是合同一部分，特別是在商品房預售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，開發(fā)商賣的其實是圖紙，模型，購房者下定決心買房的依據(jù)、信息等都來自于開發(fā)商的宣傳材料和廣告，售樓廣告對于最終簽訂購房合同起至關重要的作用。購房者往往把開發(fā)商廣告宣傳的內容，看作是開發(fā)商的承諾，所以開發(fā)商如果最后交房與宣傳資料不一致則理應承擔相關法律責任。

由于一直存在著爭議，全國各地的法院在審理上述類似糾紛時對廣告法律效力的認定標準上也存在著不統(tǒng)一的局面。《解釋》的出臺可以說對這個問題作出了比較明確的規(guī)定，該《解釋》第三條規(guī)定：商品房的售樓廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作出的說明和允諾具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房合同亦應該視為合同內容，當事人違反的應當承擔違約責任。應當說《解釋》的規(guī)定與《合同法》第十四條的規(guī)定是完全一致的，只是又具體明確了一下，司法操作性更強了一些。

鋪天蓋地的商品房售樓廣告多設計精美，詞藻華麗，如何去區(qū)分這些內容各異的售樓廣告的效力，筆者結合《解釋》的規(guī)定，并在對眾多售樓廣告進行了整理分析的基礎上，將商品房售樓廣告大致分為以下四種：

第一類，屬于開發(fā)商具體確定的內容，也即符合《解釋》中規(guī)定的具有絕對法律效力的內容。在《商品房買賣合同示范文本》中對這些內容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶型、結構類型、付款方式、保修責任等，這些條款開發(fā)商一般也會同意將其全部寫進書面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規(guī)定這些內容即使未寫進合同中亦應當視為合同內容，具有法律效力。

第二類，屬于內容較具體，但是還需要寫進合同明確細化后才具有法律效力的內容。如開發(fā)商承諾的“進口衛(wèi)浴電梯”、“純德國進口廚具”、“24小時保安”等，這些內容購房者千萬不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細化，如在合同中寫明衛(wèi)浴電梯的產(chǎn)地、型號、品牌等；相關物業(yè)管理內容也要寫進合同的物業(yè)管理部分加以明確。應當說是約定得越細，購房者越容易得到法律的保護，一定不能嫌麻煩。

篇（10）

第二天，曉莉就把我領到了旺達房地產(chǎn)公司，在公司人事資源部登記注冊后，我就這樣輕而易舉地成了一名售樓女。第三天上班，我就和一群打扮得花枝招展，穿著極為性感暴露的售樓女，齊刷刷地恭候在售房大廳的轉角沙發(fā)上。每當有一位購房者光顧大廳，售樓女就如同哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸那樣，眼里閃爍著激動的光芒，爭先恐后地簇擁過去，不愿低三下四的我只能“姜太公釣魚——愿者上鉤”了。

第三天下午，一位胖若地缸，步履蹣跚的老男人向我走來。“小姐，你是新來的吧，我可從來沒見過你喲！”他接著一邊伸過一只肥若熊掌、長滿棕色汗毛的右手，一邊說：“小姐，今天晚上陪我共進晚餐好嗎？如果陪得本老總滿意，我買你300萬元的樓盤！”我嚯地一下站起身來，把名片摔在“地缸”的臉上：“你認錯人了，本小姐是售樓女，不是三陪女！”見我這樣，他尷尬地落荒而逃，而留在大廳的我卻更尷尬了——別人爭著想做的生意都做不成，送上門的生意我卻不做，售樓女們開始罵我假正經(jīng)，發(fā)神經(jīng)，“到手的錢都不要，難道還怕錢多咬手？”“如果有足夠的錢，又何必到這里低三下四干售樓這一行？”回到家里，我委屈得哭了一整夜。

一個月做下來，到了月末算賬提成結算的日子，8名售樓女，她們最高的一位月提成8000元，最少的一位也達到了2500元。只有我一份業(yè)務也沒做成，白在售樓大廳展覽了30天。在那家“一切從頭來”的咖啡館，曉莉與我展開了一次推心置腹的思想交流。曉莉邊把1000元錢給我，邊說：“妹妹，你學問高，架子大又矜持，不像我們這些文化低的粗人，這一行，你做不了啊！”曉莉說：“房地產(chǎn)公司為什么只用售樓女，不用售樓男呢？還不是因為女性特有的柔情、嫵媚與氣質，最能拉近買賣雙方的距離，售樓的成功率偏大。還有，如今企業(yè)的老板多是男人，有錢的主兒也以男士居多，陰陽相引，異性相吸嘛！”

這一夜，我徹底失眠了。是啊，把自己的“無形資產(chǎn)”開發(fā)利用起來，再加上自己的學識強項，沒準就會如魚得水，開辟出一片天高地闊的創(chuàng)業(yè)新天地呢！

我開始學會了職業(yè)的微笑，學會了陪客戶下舞池，喝咖啡，甚至逛街，只要不出格我都會討客戶喜歡地去做。在與男主顧交往的過程中，我意外地發(fā)現(xiàn)：有色心無色膽的男人永遠是大多數(shù)，既然想買房，買誰的房都是買，又能博紅顏一笑，有幸與紅粉佳人近距離接觸，又何樂而不為呢？不過，我有著自己既定的做人原則——只要對方有一點撩撥的語言或不軌的舉動，不管開出的條件多么優(yōu)越，我也會毫不留情地揮手道“拜拜”。

一位叫王剛的客戶在與我有過幾次接觸后，約我到一家餐館共進晚餐并簽約。酒過三巡，小有醉意的王剛忘情地抓過我的手認真地摩娑起來。我一驚，意識到危險正在向自己靠攏，忙小心翼翼地抽出手拿出購房合同：“今晚，男朋友和我還有約會，王先生，時間不早了，我們還是簽合同吧！”我編了一個足可以讓色膽男人吃醋又退卻的理由。“500萬元的樓盤，你拿什么回報我呢？”王剛又把手搭上了我的肩頭。“王先生，你想要的東西，在本小姐這里你根本得不到。算了，我看錯了人，知書達理的王先生原來也是個道貌岸然的偽君子……”我站起身，收起了合同。王先生窘了一會兒，突然大笑起來：“在如今的滾滾紅塵中，像你這種出淤泥而不染的女性鳳毛麟角，佩服佩服！”他在購房合同上乖乖地簽下了自己的名字。更令我意想不到的是，在此后不到一年的時間里，王剛幾次領朋友到我這里來購房，買樓款高達300多萬元。

2002年8月，一家私營企業(yè)的張老板經(jīng)過與我多次接觸，初步達成了購買850萬元樓盤的購房意向，可就是遲遲不肯簽訂合同，一個勁地拖。我自然知道他拖的真正原因，我也知道張老板在期待著什么。那天早晨，張老板開著自己的高檔私家車來到售樓大廳，悄悄地對我說：“今天晚上8點紅柳飯店201包房見，拖了這么長時間，我們該把那事辦了吧，我等你，不見不散！”張老板的話一語雙關，去還是不去？不去，耗費了近兩個月時間，眼瞅就要到手的850萬元的售樓款豈不“打了水漂兒”？反復思量后我大膽地來到了紅柳飯店的201包房。

一身西裝革履的張老板見我如期而至，眼里頓時放射出興奮的光芒，連聲音也有些顫抖了。用肥碩的大手握住我的小手搖啊搖，搖得我直想吐。我和張老板面對面地坐下用餐。也許是為了酒壯色膽吧，張老板不用我勸酒，自己就左一杯右一杯地暢飲起來。我心中竊喜，恨不得叫他簽完購房合同馬上醉成一灘泥。可張老板卻是一斤兩瓶不醉的主兒，理智依舊很清醒。“寶貝，我們該辦事了吧！”張老板開始直切主題。“張老板真是爽快人，這事早就該辦了，”我馬上從公文包里取出了購房合同。“喲喲，對對！不過辦完這事，我們該辦那事了吧？讓我等了多長時間了，寶貝！”張老板已微有醉意。他在購房合同上剛剛簽完字，就把我擁在懷里，我?guī)捉舷⒘恕！疤澞氵€是有身份的大老板呢，咋學得這么粗野，怎么也得先培養(yǎng)點激情吧！”我掙扎出來。打開DVD機要與張老板對唱一首《夫妻雙雙把家還》。當我高亢甜潤的歌喉剛在包房中響起時，叩打房門的聲音也隨之而至。房門洞開處，四五位青年男女一臉驚喜地闖了進來，“老同學，果然是你，已經(jīng)幾年不見了，想不到你的聲音還是那么甜潤。”為首的一個高大男子說。好戲還沒出演，就被不速之客砸了臺，沒趣的張老板只得夾起皮包走人。他哪里知道，其實這一切都是我事先安排好了的。

3年的售樓生涯，憑著自己的巧妙周旋，我確實安全地應對了不少不懷好心的男人，獲得了大量的售樓業(yè)務和收入，但我始終認為，這不是我售樓的主題。雖然在售樓市場并不規(guī)范的今天，許多售樓女靠自己的青春和美麗拿下了大量業(yè)務，但終究不是長久之計。基于這種認識，我在售樓別注重智慧的運用。靠腦子售樓，靠智慧這一“無形資產(chǎn)”售樓——我這樣追求著，也這樣成功著。

2002年底，在售樓過程中，我發(fā)現(xiàn)長春樓市一個普遍的現(xiàn)象：樓房出現(xiàn)漏水、漏電等質量通病時，房地產(chǎn)商不肯給予包修，雖然房地產(chǎn)商在售樓時大都做出了包修的承諾。我在售房時的市場調研中，摸準了購房者的這種心理擔憂后，就向每一位買房戶簽約了一份住房包修合同，而且，每份合同都是要經(jīng)過公證的。這樣一來，我立馬聲名大噪，售出的商品房也格外多。實行售后包修，也是我與房地產(chǎn)公司事先達成的協(xié)議。為了快賣房，多收益，老板們都是欣然允諾的。然而，房子真出了問題，真要到掏腰包保修的時候，他們幾乎個個都支吾搪塞，甚至打退堂鼓。怎么辦？為把售樓生意做大做好，做出誠信來，此后，我堅持了“吃小虧，占大便宜”的原則，每當買房戶的房屋發(fā)生包修現(xiàn)象而房地產(chǎn)商違諾不肯包修時，我就自費掏腰包雇請建筑工人上門負責包修。一年下來，僅包修費一項我就開支了兩萬多元，可這與售樓的提成回報相比，無疑是“小巫見大巫”。

篇（11）

    購房過程中涉及的法律問題

    作為購房者來講,是老百姓一生當中一個非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業(yè),所以,對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題,不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實,很多問題應該說是如果購房者比較謹慎,對于購房的知識比較了解,很多問題是可以避免的。

    個人在購房中,大體上分三個階段。

    第一,購房前的準備,購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目,就是你準備購買什么樣的房子,首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境,非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解,就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應該從哪幾個方面講。

    第二,簽訂認購書和商品買賣合同,這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候,應該注意到查驗五證,我后面會講什么叫五證。交付定金,簽訂認定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購房款,辦理銷售或者叫預售登記,這是購房中的第二個階段。

    第三,交房和辦理產(chǎn)權登記,就是開發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業(yè),申領產(chǎn)權證。

    具體講,涉及到一些法律問題。

    第一,如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書的時候,首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證,這是對開發(fā)商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性,一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對,核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的,是不是有預售許可證。其次,可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息,有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明,比如說多少多少分鐘的車程,10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越,那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了,你是開的小轎車還是公共汽車,是什么時速的,所以用幾分鐘的車程確定地段的位置,這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告。可是,往往在售樓書中都有這個,我們應該特別注意。

    怎么保證售樓書的內容具有法律效率?我看到售樓書之后確實非常感興趣,但是又怕最后買了房子以后,不象售樓書中所描述的那些美妙?怎么辦?根據(jù)法律的規(guī)定,如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力,就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中,這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,這么好的戶型、這么好的地段,想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務,就把售樓書的內容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話,一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務,他就要承擔責任。

    在售樓書驗完以后要簽訂認購書,要交定金,提醒購房人要注意,認購書里的定金和訂金的區(qū)別,定金是一個專門的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用,并有特定定金的規(guī)則,它有特定的法律內涵,叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金,接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用,它只是起擔保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以,在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂),因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款,買房應該在簽訂認購書多少之日起買房,否則的話不給退還。

    建議,購房者在簽訂認購書的時候,將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同,如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署,所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

    認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同,簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待,因為買房人的權利和義務都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛,購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以,在簽定合同之前,購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”,如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了,而應當改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù),去產(chǎn)權登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

    五證,一個是建設用地規(guī)劃許可證,第二是建設工程規(guī)劃許可證,第三是建設工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預售許可證,簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

    那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預售許可證,這兩種要核發(fā),看準確了,一般原則上就沒有問題,特別是預售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時候一定要看原件,復印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內,以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。

    買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢,兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個是住宅質量保證書,第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監(jiān)督部門核驗的登記,在使用年限內承擔的保修責任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說防水是三年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統(tǒng)等設備,衛(wèi)生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

    住宅使用說明書,通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明,以及門窗類型使用事項,配電負荷,承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的,應附于住宅使用說明書里。

    也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證,同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權證,拿到產(chǎn)權證,整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

    在購房的過程中還涉及到一個問題,在有些情況下,在什么情況下簽訂房屋的限售合同,在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房,這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收,就是期房,這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

    商品房銷售面積的計算問題,有三種計算方式。一個是按套計價,一個是按建筑面積計價,還有一個是按套內建筑面積計價值。通常,按套內面積計價的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和,是對購房者最為有用的是套內的使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

    所以,購房的時候購房者特別關注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。