房產(chǎn)銷售論文大全11篇

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篇（1）

2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場。長安區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高位增長，在國家一系列調(diào)控政策作用下，市場逐漸步入分化調(diào)整期，投資性需求退出市場、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導(dǎo)。2014年，區(qū)屬商品房銷售面積48.92萬平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個百分點；商品房銷售總套數(shù)為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的4.4%.剛需性小面積住宅成為開發(fā)商主打產(chǎn)品，市場銷售量遙遙領(lǐng)先。

3.價格總體平穩(wěn)，地鐵沿線樓盤售價有所攀升。在宏觀調(diào)控政策力度不減的大環(huán)境下，我區(qū)商品房銷售價格未出現(xiàn)大幅波動。據(jù)年底商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年區(qū)屬商品房銷售均價為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價格上漲迅猛。例如吉源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的項目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價格不斷上漲，到今年年底已達6000元/平方米左右。

二、區(qū)屬房地產(chǎn)需要關(guān)注的問題

1.企業(yè)資金困難，對市場信心不足。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內(nèi)貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環(huán)境下，項目開發(fā)資金主要依靠企業(yè)自籌及銷售回籠。而隨著房地產(chǎn)銷售市場的逐步降溫，企業(yè)銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴峻，最終將直接導(dǎo)致工程進度較為緩慢，企業(yè)普遍對房地產(chǎn)市場的前景信心不足。如榮和置業(yè)有限公司，由于項目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業(yè)資金無法維持項目開發(fā)，已陷入困境。而紫翰庭院項目情況更為嚴重，由于資金鏈斷裂，企業(yè)發(fā)展已停滯。

2.城改項目手續(xù)復(fù)雜，進度緩慢。隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城中村改造項目將逐漸成為我區(qū)房地產(chǎn)市場的主力軍。目前我區(qū)的34個房地產(chǎn)項目中，青城、橡樹灣、風景天下3個項目屬于城改項目，由于目前嚴格的預(yù)售證管理辦法，極大地抑制了企業(yè)的預(yù)售行為，而城改項目手續(xù)辦理較一般商業(yè)樓盤更為困難，這對實力不強的中小企業(yè)影響更大，如青城項目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預(yù)售，資金回籠緩慢導(dǎo)致資金鏈收緊，到期拆遷戶無法回遷，已經(jīng)開始按協(xié)議給拆遷戶雙倍支付過渡費，令企業(yè)雪上加霜。

3.成本上漲過快，企業(yè)投資謹慎。由于近年來地價較兩、三年前翻了一倍，加之配套費、人工費均上漲較快，而長安區(qū)房價總體平穩(wěn)。對于土地儲備不足的房地產(chǎn)企業(yè)，如果現(xiàn)在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業(yè)持觀望態(tài)度，投資較為謹慎。4.企業(yè)各項應(yīng)付款繼續(xù)擴大。信貸收緊及銷售低迷，企業(yè)資金回籠緩慢，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項應(yīng)付款繼續(xù)擴大。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項應(yīng)付款達15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。

三、對策建議

1.抓注冊，加強項目注冊管理。目前房地產(chǎn)實行注冊地統(tǒng)計原則，我區(qū)部分開發(fā)項目，如萊安集團公司的萊安城項目，因企業(yè)注冊地問題，無法納入房地產(chǎn)統(tǒng)計。建議房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)加大與區(qū)級相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，強化項目注冊地管理。

2.抓服務(wù)，加強對企業(yè)的服務(wù)。目前一些項目，因企業(yè)資金問題或手續(xù)問題，進度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項目雖開工建設(shè)，但遲遲不能取得預(yù)售許可證，給企業(yè)經(jīng)營帶來很大困難。建議相關(guān)責任部門，應(yīng)多深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，了解企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及遇到的問題，掌握開發(fā)項目的具體進度，為企業(yè)發(fā)展做好服務(wù)。促進項目開發(fā)、銷售。

篇（2）

房地產(chǎn)企業(yè)對銷售渠道的建設(shè)必須先行,因為當巨大的開發(fā)能力形成,而沒有形成與之相適應(yīng)的渠道網(wǎng)絡(luò)時,必然造成開發(fā)能力的巨大浪費,其結(jié)果就是商品房空置面積增加；優(yōu)秀的企業(yè)都很重視銷售渠道建設(shè),強調(diào)能夠有效地控制整個目標市場的銷售渠道,以保證銷售渠道有效運轉(zhuǎn)。

一、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心

在買方市場條件下,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動必須以消費者需求為核心,以消費者為核心,并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標市場選擇,更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：

1.1分析顧客的服務(wù)需求

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設(shè)計和開發(fā)應(yīng)符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性,并為購房者提供各種附加服務(wù),包括向客戶提供貸款、質(zhì)量擔保等服務(wù)。

1.2顧客渠道偏好調(diào)查

最好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細分市場的客戶,分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的客戶購買方式。加強對企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察。客戶渠道偏好對渠道選擇以及運營結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響

1.3考慮顧客購買準則

在評估新的渠道機會的時候,重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進行搭配。

1.4監(jiān)控顧客購買行為的變化

企業(yè)需要隨時監(jiān)控顧客購買行為和準則的變化,隨著消費者對產(chǎn)品的認知和了解的提高,客戶的購買行為也會慢慢發(fā)生改變。錯誤地估計客戶行為和渠道偏好,沒有及時調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險的。

1.5提供靈活的渠道選擇

不同的用戶,他們的購買準則也不同,所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機會,如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。

二、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位

當市場被細分為不同的用戶群體后,每一個群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求,渠道管理者要為每一個細分市場確定最優(yōu)的渠道形式,即渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項工作,因此必須要執(zhí)行這一步驟來滿足細分市場對服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價值的所有活動,即,產(chǎn)品的促銷、談判、財務(wù)、訂購和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設(shè)計包括兩個重要的方面。首先,渠道設(shè)計者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位。一個公司在不同的情況下為其產(chǎn)品進入的市場選擇渠道時,關(guān)鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產(chǎn)品銷售至市場。這個分銷商必須與渠道伙伴在目標市場中有非常好的關(guān)系,能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進入市場有非常明顯的影響。

設(shè)計渠道結(jié)構(gòu)的另一個重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少,也就是渠道密度的決策。在一個給定的市場中,消費品的銷售是應(yīng)該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產(chǎn)品很容易地接近目標市場的終端消費者。設(shè)計渠道結(jié)構(gòu)時對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎(chǔ)。即每一個渠道成員都被分配一定的渠道任務(wù),理想的任務(wù)分配應(yīng)使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠運行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細分市場為目標市場。因為這樣可以將渠道重點放在那些可以通過銷售取得利潤的細分市場上。

當某一特殊細分市場的服務(wù)產(chǎn)出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時,渠道管理者就應(yīng)意識到存在著一個尚未被開發(fā)的市場機會,并建立新的渠道服務(wù)于這些細分市場。在市場上,搶先滿足那些未被滿足的服務(wù)產(chǎn)出需求,是建立一個忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強有力的競爭戰(zhàn)略。因此,企業(yè)必須了解消費者對渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應(yīng)。

三、房地產(chǎn)渠道與顧客購買行為

順利實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。

3.1房地產(chǎn)銷售點的選擇原理

房地產(chǎn)銷售點是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)自己經(jīng)營目的的前沿陣地,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實現(xiàn)理想的經(jīng)濟效益,都直接與銷售點的選擇和經(jīng)營有關(guān)。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)特色的銷售點,然后通過有效的銷售渠道管理來實現(xiàn)銷售目標。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售點的選擇要考慮消費者的購買心理和購買行為的變化及其規(guī)律性,對銷售點的選擇主要取決于：①商品最充分展現(xiàn),讓更多人認知的地點要求。②樹立商品形象的地點要求等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標市場的特征及競爭狀況、自身的經(jīng)濟實力、產(chǎn)品特點、公關(guān)環(huán)境、市場基礎(chǔ)等特點,以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經(jīng)過綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點。

3.2消費者對房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場的認知

銷售現(xiàn)場上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設(shè)施的先進程度,開發(fā)商所采用的促銷手段,以及其他配套設(shè)施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費者,當一個消費者對自己的心理活動進行整合之后,就形成了自身對開發(fā)商的看法和態(tài)度,這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費者的購買行為。

四、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品

在現(xiàn)實生活中,識別產(chǎn)品本身的復(fù)雜性以及與渠道的良好適應(yīng)性,對于企業(yè)選擇渠道至關(guān)重要。因此,房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮產(chǎn)品的特性。

4.1客戶購買風險

房地產(chǎn)屬于高風險產(chǎn)品,需要直接銷售隊伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體,需要一個有知識的經(jīng)過培訓(xùn)的人介入銷售過程解釋這種風險,幫助客戶明白如何克服風險事件。

4.2服務(wù)要求

產(chǎn)品服務(wù)性越強,渠道越短,而服務(wù)性差的產(chǎn)品則需要長的渠道。房地產(chǎn)屬于服務(wù)性強的產(chǎn)品,需要提供專業(yè)性的服務(wù),因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。

4.3產(chǎn)品識別產(chǎn)品的生命周期

房地產(chǎn)屬于低識別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業(yè)化的服務(wù),特別是要有經(jīng)過訓(xùn)練的專業(yè)人士參與銷售過程。這類產(chǎn)品需要直銷,或者有附加值的商業(yè)伙伴,它們很少通過大規(guī)模市場分銷渠道銷售。

4.4產(chǎn)品的生命周期

產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導(dǎo)入期,房地產(chǎn)銷售量較小,增長緩慢。產(chǎn)品在引進期需要很高的客戶教育,一個直接銷售隊伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場增長迅速,開發(fā)商需要擴大規(guī)模,渠道結(jié)構(gòu)也會隨之調(diào)整,這時分銷商進入,并且數(shù)量可能會逐漸增加,從獨家轉(zhuǎn)為多家制,競爭開始變得激烈,渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu),各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道

中的產(chǎn)品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈,只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來,分銷商的數(shù)量也不會很多。在此階段的關(guān)鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產(chǎn)品對渠道成員的吸引力日益下降。

五、渠道與溝通

來自銷售渠道的信息,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指南。沒有了這些信息,開發(fā)商就無法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開發(fā)商應(yīng)注意收集信息,加強與經(jīng)銷商、消費者及其他相關(guān)主體的信息溝通。

5.1收集與銷售有關(guān)的一切信息

（1）宏觀信息。政府的經(jīng)濟管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經(jīng)濟周期性變化、消費特點及趨勢、科學(xué)技術(shù)、行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和市場結(jié)構(gòu)。

（2）競爭對手信息。渠道戰(zhàn)略、市場開發(fā)能力、市場份額、資金、人員、優(yōu)勢、劣勢及目標市場定位。

（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻、合作誠意和需求等。

（4）公司信息。渠道現(xiàn)狀、營銷政策、產(chǎn)品知名度、營銷資源、市場份額、市場機會和市場威脅等。

5.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑

（1）內(nèi)部報告制度。公司產(chǎn)品開發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財務(wù)管理部門等都有責任提供本部門運作信息,形成內(nèi)部報告制度。

（2）互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建立可以促進渠道成員之間的快捷溝通,使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運作的效率。經(jīng)銷商、商、各網(wǎng)點的銷售情報、競爭情報、需求和建議等也可上溯到企業(yè),便于企業(yè)做出正確的決策。

（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發(fā)商都設(shè)有銷售代表職位,承擔區(qū)域市場經(jīng)銷商管理、市場助銷等項職責。銷售代表是公司在區(qū)域市場的代言人,負責向客戶傳達公司營銷政策；同時,定期將市場開況、競爭情況報告給公司。

（4）渠道成員會議。會議是房地產(chǎn)公司與客戶正式會晤的方式,通過定期或不定期會議,公司與客戶應(yīng)進行有效的溝通。

（5）客戶數(shù)據(jù)庫。客戶數(shù)據(jù)庫是近幾年在國外大型企業(yè)中剛剛出現(xiàn)的客戶資料保存形式。運用現(xiàn)代計算機技術(shù)發(fā)展成果建立客戶數(shù)據(jù)庫,具有在客戶信息存儲內(nèi)容、規(guī)模和查詢使用等方面的強大功能。

（6）公司簡報。房地產(chǎn)公司簡報作為渠道信息管理的得力工具,房地產(chǎn)公司應(yīng)及時將簡報送給公司的經(jīng)銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。

六、利潤：渠道選擇的經(jīng)濟標準

營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應(yīng)。因為房地產(chǎn)企業(yè)是追求利潤而不是僅僅追求對企業(yè)銷售渠道的控制性。經(jīng)濟分析可以用許多企業(yè)經(jīng)常遇到的一個決策問題來說明,即企業(yè)應(yīng)使用自己的推銷力量還是應(yīng)使用銷售商。判別一個方案好壞的標準,應(yīng)是該方案能否使企業(yè)取得最大利潤。

渠道贏利能力通常可以通過費用收益比率（c/R）來考察。在任何一個單個市場中,一個渠道的費用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。

渠道贏利能力分析的三個主要組成部分包括：

（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力。看新的渠道是否能夠在市場上實現(xiàn)預(yù)定的銷售目標。忽視渠道達到收益目標的能力會在渠道選擇中產(chǎn)生嚴重的后果。

（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎(chǔ)。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計算市場上每種渠道的費用收益比率。在選擇分銷渠道時,不一定是費用收益比率最低的,但必須是企業(yè)能夠接受的。

（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數(shù)量。

總之,每一個單個渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經(jīng)濟效果是渠道選擇決策的最后裁決者。

參考文獻：

[1]潘蜀健,陳琳。房地產(chǎn)市場營銷[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2003.

篇（3）

關(guān)鍵詞：高校、房產(chǎn)檔案、信息化

高校房產(chǎn)管理是高等學(xué)校的房管部門對學(xué)校房屋財產(chǎn)、教職工住房以及與之相關(guān)一系列事務(wù)進行的管理工作，是高校管理機構(gòu)的重要組成部分。而檔案是很重要的信息資源，在高校中，作為檔案眾多門類中的房產(chǎn)檔案，是學(xué)校房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋變更等房產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價值的房產(chǎn)歷史記錄，是房產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實記載和重要依據(jù)。隨著計算機在高校管理中的普遍應(yīng)用，如何將現(xiàn)代信息處理技術(shù)與房產(chǎn)檔案管理相結(jié)合，提高房產(chǎn)檔案的利用價值，已經(jīng)成為目前迫切需要解決的問題。

1．在高校建立房產(chǎn)檔案信息化管理的困難

1．1領(lǐng)導(dǎo)重視不足

重視程度不足是目前影響我國高校房產(chǎn)檔案管理信息化進一步發(fā)展的最大問題。許多高校管理人員對高校檔案管理信息化的內(nèi)涵和重要性認識不足，許多檔案資料其實只是處于長期堆放的狀態(tài)，沒有及時整理歸檔，更談不上利用。一些領(lǐng)導(dǎo)往往管理觀念陳舊，而工作人員也并不習(xí)慣于在網(wǎng)上了解信息，不接受網(wǎng)絡(luò)辦公的方法，依然習(xí)慣于傳統(tǒng)的管理觀念和方法，習(xí)慣用傳統(tǒng)的手工操作方式處理房產(chǎn)檔案信息。

1．2技術(shù)手段落后

目前很多高校房產(chǎn)檔案管理部門的電腦應(yīng)用仍然停留在文字處理、財務(wù)管理等數(shù)據(jù)處理上，無論信息化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、應(yīng)用水平，還是互聯(lián)網(wǎng)的認知度、參與度等都遠低于其它行業(yè)。大多數(shù)高校的房產(chǎn)管理部門的工作方式基本上是接收移交檔案，編目立卷、存儲入庫、查閱調(diào)卷，檔案館類似于資源倉庫。管理介質(zhì)絕大多數(shù)仍為紙質(zhì)檔案，光盤技術(shù)和機讀方式雖然已經(jīng)有運用，但十分有限，數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與當今信息傳輸技術(shù)的要求相差甚遠，檔案部分應(yīng)發(fā)揮的作用遠遠未能有效挖掘出來。

1．3檔案管理人員專業(yè)素質(zhì)不高

目前高校的檔案管理人員專業(yè)素質(zhì)水平差異比較大，缺乏協(xié)作精神。采用網(wǎng)絡(luò)化辦公以后，管理部門之間需要相互提供有用信息，才能達到方便、快捷地辦公目的．但如果其中一個部門不及時更新信息，沒有專人維護，就無法查詢到最新資料。目前高校中各個辦公室的信息化水平參差不齊，人員素質(zhì)差異大，很難達到信息共享。這就使部門間網(wǎng)絡(luò)化辦公的力度大大降低。

2．如何建立高校房產(chǎn)檔案管理的信息化建設(shè)

2．1提高對檔案管理信息化建設(shè)的認識

要建立完善的檔案信息化管理，首先要充分認識加快房產(chǎn)檔案管理信息化建設(shè)的重要意義。科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，檔案內(nèi)容的多樣化、檔案載體發(fā)生了很大的變化，計算機、多媒體、光盤以及縮微技術(shù)等的廣泛應(yīng)用，使傳統(tǒng)的管理模式和管理手段已不適應(yīng)時代的變革，我們應(yīng)認識到，以計算機及檔案管理軟件等管理應(yīng)用為主，利用計算機、縮微機、掃描儀甚至互聯(lián)網(wǎng)等對檔案進行檢索、存儲和管理，是檔案管理手段發(fā)展的必然趨勢。房產(chǎn)檔案信息化是現(xiàn)代社會進步發(fā)展的客觀要求，房產(chǎn)檔案作為社會信息業(yè)的組成部分也必須朝著現(xiàn)代化的方向發(fā)展，否則就不能適應(yīng)社會發(fā)展的要求。運用現(xiàn)代信息處理技術(shù)手段來開發(fā)房產(chǎn)檔案信息資源，必將極大地提高檔案資源的開發(fā)能力和利用效率，使房產(chǎn)檔案管理的各個方面發(fā)生深刻變化，促進房產(chǎn)檔案管理整體水平明顯提高。

2．2推進房產(chǎn)檔案館數(shù)字化進程

實現(xiàn)房產(chǎn)檔案館數(shù)字化是房產(chǎn)檔案管理信息化建設(shè)的基礎(chǔ)和前提。建立健全數(shù)字房地產(chǎn)檔案館，首先要把握好節(jié)點有償訪問。一般性查詢、檢索無論傳統(tǒng)服務(wù)還是遠程服務(wù)均可無償義務(wù)提供，但網(wǎng)上深入查詢或特殊專題檢索、下載等應(yīng)為有償服務(wù)，對于科技成果還應(yīng)收取成果轉(zhuǎn)讓費。另外，關(guān)于檔案開放范圍和權(quán)限問題，要設(shè)立相應(yīng)的訪問權(quán)限，對于那些可以對公眾開放的檔案，公眾可在公共網(wǎng)上查詢、利用，而只可對內(nèi)部人員開放的檔案，只能通過上內(nèi)部局域網(wǎng)查詢利用。開放數(shù)字房產(chǎn)檔案館的建立必將會進一步提升房產(chǎn)檔案館的宣傳、教育、服務(wù)和經(jīng)營功能。

2．3完善房產(chǎn)檔案信息歸集、檢索系統(tǒng)

為了全面、準確地收集信息，就要將房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)與房產(chǎn)交易系統(tǒng)有機地結(jié)合，將房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的房屋產(chǎn)權(quán)信息自動歸入房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)，形成文本信息；另一方面要利用掃描儀、數(shù)碼相機等先進設(shè)備將有關(guān)資料以圖像信息方式歸入房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)；原始檔案數(shù)據(jù)進入計算機后，再利用計算機強大的分類、組合、檢索、調(diào)閱、復(fù)制等功能建立起完整準確的房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫。由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)頻繁異動的特點，房產(chǎn)檔案的更新速度很快，因此在檔案數(shù)據(jù)庫的更新、管理、維護上要實現(xiàn)實時控制，保證房產(chǎn)檔案信息與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況的同步變動，這是房產(chǎn)檔案管理的核心所在。由于高校房產(chǎn)交易涉及面廣，這就要求建立高效的房產(chǎn)檔案信息檢索系統(tǒng)。由于司法查封、抵押登記、房屋租賃、房產(chǎn)交易等不同業(yè)務(wù)的特點不同，對房產(chǎn)檔案信息要求也不相同，因此，必須建立一個多角度的檔案檢索系統(tǒng)。要充分利用計算機強大的檢索功能，將房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋面積、交易時間、產(chǎn)權(quán)狀況等房屋產(chǎn)權(quán)管理中的每一要素都作為檢索點，編制各種檢索工具，形成計算機檢索與手工檢索互補的檔案信息檢索體系，實現(xiàn)萬能檢索，從而提供高效、便捷的查詢服務(wù)。

2．4建立準確的房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)

房產(chǎn)檔案信息不僅要滿足產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)交易的需要，而且也應(yīng)該為高校職能部門進行宏觀調(diào)控提供科學(xué)的決策依據(jù)。這就要求必須建立一整套房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，以便管理人員能夠從多角度對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍數(shù)據(jù)進行分析、整理。通過數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢做出準確的判斷，以便相關(guān)職能部門能夠及時運用相關(guān)調(diào)控手段，使學(xué)校房產(chǎn)需求保持基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，達到科學(xué)決策，回避風險的目的。

2．5提高管理人員的綜合素質(zhì)

檔案信息化管理的日趨完善，要靠掌握現(xiàn)代化技術(shù)和管理方法的檔案專業(yè)人員來實現(xiàn)。檔案工作者不能滿足于現(xiàn)狀，應(yīng)正視自己的業(yè)務(wù)水平、組織管理能力等方面的欠缺，主動、及時地提升自己的政治理論知識、相關(guān)科學(xué)文化知識和檔案學(xué)知識，做到依法治檔，使檔案得以安全保管和科學(xué)利用，要加強學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)文件和各級檔案專業(yè)刊物，明了檔案管理的法律法規(guī)，及時貫徹落實有關(guān)檔案管理的新規(guī)定，執(zhí)行新規(guī)范，密切注意國內(nèi)外檔案工作的發(fā)展動態(tài)，借鑒先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)，不斷提高管理水平，促進檔案事業(yè)逐漸實現(xiàn)法制化、規(guī)范化，推進檔案工作的發(fā)展。推廣使用新歸檔方法，減輕檔案工作量和勞動強度，提高工作質(zhì)量和工作效率，實現(xiàn)檔案管理的現(xiàn)代化，是我們不可回避的責任。管理人員要充分利用計算機與檔案管理軟件，對檔案的收集、存檔、查找、借閱甚至統(tǒng)計等等實現(xiàn)電腦化的規(guī)范管理，提高檔案的存儲和處理能力，為相關(guān)部門提供方便、快捷、及時、準確的參考信息，充分發(fā)揮檔案的信息服務(wù)功能。

3．小結(jié)

房產(chǎn)檔案管理信息化是先進科學(xué)技術(shù)手段和科學(xué)管理方法與傳統(tǒng)的檔案管理方式的有機結(jié)合，是新形勢下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。運用現(xiàn)代信息處理技術(shù)手段來開發(fā)房產(chǎn)檔案信息資源，必將極大地提高檔案資源的開發(fā)能力和利用效率，必將使房產(chǎn)檔案管理的各個方面發(fā)生深刻變化，使房產(chǎn)檔案管理的整體水平明顯提高，大大減少了房產(chǎn)管理工作人員的投入．降低了聯(lián)系渠道的費用支出，縮短了大量事務(wù)的處理時限，使高校房產(chǎn)管理人員在有限的時間內(nèi)得到充足的信息，不僅降低了成本，而且極大地提高了效率。

參考資料：

[1]玄藝蘭．論房產(chǎn)檔案室的數(shù)字化建設(shè)[J]．中華教育周刊，2003，(6)．

篇（4）

1引言

住房公積金是當前房地產(chǎn)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展中需要重點衡量的一項因素，由于住房公積金貸款利率受到國家央行調(diào)控，因此，在其利率的變化中就會無形地對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生影響。作為房地產(chǎn)銷售管理者，在其銷售管理中，應(yīng)該按照住房公積金貸款的變化去衡量房地產(chǎn)銷售管理因素，這樣才能保障在其銷售管理因素的協(xié)調(diào)中，能夠按照現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢去調(diào)整房地產(chǎn)銷售價格，以此促進房地產(chǎn)經(jīng)濟銷售發(fā)展能力的提升，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的泡沫經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢形成。

2住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響因素

2.1房價變化因素

房價變化是影響房地產(chǎn)銷售的重要性因素，在其銷售過程中，住房公積金貸款的變化和房價的變化是呈現(xiàn)逆向變化趨勢的，也就是說在房地產(chǎn)經(jīng)濟銷售發(fā)展中，其對應(yīng)的房產(chǎn)價格增長，而對應(yīng)的住房公積金貸款的利率變化則沒有明顯的改變，這種情況下就會出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售發(fā)展的負增長變化趨勢，也就是在房地產(chǎn)銷售行業(yè)的發(fā)展中，其對應(yīng)的房價波動模型和住房公積金貸款之間呈逆向化發(fā)展趨勢。要想明確房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展的變動因素，就應(yīng)該在其變化發(fā)展中，及時明確房價波動范圍，同時還應(yīng)該按照房價波動變化因素的分析，及時落實整體的變化波動影響要素，以此作為房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展中的影響消除策略來實施[1]。

2.2地產(chǎn)泡沫預(yù)警因素

地產(chǎn)泡沫預(yù)警指的是在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，其對應(yīng)的發(fā)展呈現(xiàn)出飽和和趨于飽和態(tài)勢，因此，其對應(yīng)的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出逆向化增長趨勢。但是總的來說，房地產(chǎn)自身的價值不會改變，反而在不斷變化的經(jīng)濟運行環(huán)境下，其對應(yīng)的經(jīng)濟發(fā)展也會逐漸趨于異質(zhì)化發(fā)展變化態(tài)勢。但是要注意的是，在合租房公積金貸款和房地產(chǎn)銷售價格的變化中，其對應(yīng)的經(jīng)濟發(fā)展飽和趨勢是呈現(xiàn)區(qū)域性的還是全國性的應(yīng)該重點分析。同時還應(yīng)該按照房地產(chǎn)銷售發(fā)展的變化因素控制，及時地設(shè)置房產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展變化線性回歸方程，以此衡量其對應(yīng)的態(tài)勢變化是呈現(xiàn)逆向化增長的還是異質(zhì)化改變的。例如，針對北京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和濟南市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展泡沫經(jīng)濟形成的變化因素分析，及時地衡量出其發(fā)展中的線性關(guān)系，以此作為消除房地產(chǎn)銷售影響的因素來控制。

2.3地產(chǎn)價格變化因素

房地產(chǎn)價格變動的一項重要性因素就是地產(chǎn)價格的改變，也就是用于開發(fā)房地產(chǎn)銷售的地價價格的變動，其變動的影響是較為明顯的，無論是在供給因素的變化上，還是在需求因素的變化上都具有明顯的關(guān)聯(lián)性，對應(yīng)的地價成本資金變動也會造成整體的銷售發(fā)展制約因素變動，如在房地產(chǎn)開發(fā)中，其對應(yīng)的開發(fā)環(huán)境變化也會造成地產(chǎn)價格的正向化變動。以長春市為例，2017年6月地鐵1號線開通，其周邊沿線的地產(chǎn)價格變動有了明顯的改變，人民廣場附近地產(chǎn)價格增長8.3%衛(wèi)星廣場附近地產(chǎn)價格增長5.6%，這說明房地產(chǎn)經(jīng)濟銷售發(fā)展中，其對應(yīng)的波動因素和外界環(huán)境的影響是較為明顯的，對應(yīng)的住房公積金貸款變化影響也是較為顯著的。

3住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售影響的實證分析

3.1指標選取及數(shù)據(jù)獲取

在針對住房公積金貸款房地產(chǎn)銷售影響之間的關(guān)系分析中，將住房公積金制度的制定歸納如下，也就是說有以下情形的可以申請住房公積金貸款：一是購買、建造大修自主住房的；二是離休或者退休的企業(yè)職員；三是完全喪失勞動能力，并且已經(jīng)于用人單位終止勞動關(guān)系的；四是房租超出家庭經(jīng)濟收入比例的；五是償還房貸本息的。

3.2數(shù)據(jù)整合分析

按照其對應(yīng)的走勢曲線分析，將對應(yīng)的影響關(guān)系進行了時間序列檢驗，其對應(yīng)的檢驗結(jié)果顯示，在整個檢驗方式的應(yīng)用中，其對應(yīng)的檢驗序列X和Y是呈現(xiàn)逆向化改變的，也就是在差異階段的變化中，其對應(yīng)的序列變化具有了明顯的縮水現(xiàn)象，這說明在住房公積金和房地產(chǎn)銷售行業(yè)的發(fā)展中，其對應(yīng)的行業(yè)發(fā)展關(guān)系呈現(xiàn)出的是臨界水平改變趨勢，對應(yīng)的臨界改變值為-4.14252，并且在ADF檢驗處理中得出，其對應(yīng)的檢驗值變化呈現(xiàn)出了負向增長的變化趨勢，這也在一定程度上體現(xiàn)出了我國經(jīng)濟發(fā)展中對于房地產(chǎn)銷售調(diào)控和住房公積金貸款變化之間的明顯性關(guān)聯(lián)。除此之外，在當前我國經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展中，由于房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展中對于經(jīng)濟建設(shè)具有明顯的推動性，造成了整體的經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)規(guī)劃能力轉(zhuǎn)變[2]。

3.3數(shù)據(jù)結(jié)果分析

按照本文研究中住房公積金貸款和房地產(chǎn)銷售價格的變動影響關(guān)系來看，在我國當前的房地產(chǎn)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展中，對應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了明顯的改變，其對應(yīng)的線性回歸關(guān)系整合體現(xiàn)出了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的逆向化轉(zhuǎn)變趨勢，同時也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展在現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展變化中的數(shù)據(jù)整合改變展現(xiàn)出的新型經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢變化。基于此，在經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)中，應(yīng)該在政策的運行調(diào)控上進行專門的分析，并且在經(jīng)濟運行發(fā)展中，需要重點整合住房公積金貸款變化利率和房地產(chǎn)銷售價格之間的關(guān)系，這樣才能在其關(guān)系的調(diào)控中，消除整體的影響因素，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的正向化發(fā)展，以此促進我國國民經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)水平的提升。

篇（5）

自1978年12月以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運而生，且漸漸成長為獨立的產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟效益越來越為明顯。因而，房地產(chǎn)業(yè)成為了越來越多人關(guān)注的行業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)的話題關(guān)注度也越來越高。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本支出

（一）前期開發(fā)費用

土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)公司在規(guī)范開發(fā)土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規(guī)劃設(shè)計支出是在開發(fā)的土地模塊中實行勘察及開采計劃而支出的費用；基礎(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施項目支出是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)某一地帶的時候還會建立且完善相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如醫(yī)療、文娛、教育及周圍的交通、植被規(guī)模等硬件配備需要的費用；信貸費用是房地產(chǎn)進行項目時在銀行貸款費用的基礎(chǔ)上生成的利息類費用。

（二）管理維護費用

實施房地產(chǎn)相關(guān)項目的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)部門進行項目所生成的各種支出，在外融匯各種費用生成的費用和對房地產(chǎn)開發(fā)地帶的修護建設(shè)的修護費用，對銷售給予人力成本等生成的各種費用等。

稅費是房地產(chǎn)公司本著遵法守法的運營態(tài)度，向相關(guān)部門交納的各種稅費。

預(yù)期之外費用是在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資時，為應(yīng)對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費用等。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)是有目的性的開發(fā)與投資，其開發(fā)構(gòu)建業(yè)務(wù)的時長較為長久。怎樣把房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建所關(guān)聯(lián)的效益最優(yōu)化有多樣的限制因素的制衡，如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與施工地帶的篩選、房地產(chǎn)施工水準及周圍環(huán)境等條件，這些條件都是影響房產(chǎn)項目經(jīng)濟收益的關(guān)鍵部分。對此進行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目地址選擇和規(guī)劃制約因素

房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項目的地理位置的優(yōu)劣對房地產(chǎn)銷售業(yè)績的好壞有關(guān)鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產(chǎn)銷售的業(yè)績，面對消費群體和消費者需求的不一性，需要有針對性地配備相應(yīng)的設(shè)施建設(shè)等。如天津市的海河開發(fā)公司，該公司的房產(chǎn)項目建設(shè)是在天津市政府加速海河下游兩岸調(diào)整開發(fā)的方針下，依照本地開啟的土地調(diào)整開發(fā)部署而組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司在全面整理了當?shù)氐南葲Q條件之后再進行科學(xué)開發(fā)，由此獲得了較為理想的經(jīng)濟成效。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理

從之后，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發(fā)使用、企業(yè)怎樣才可以在激烈的市場競爭環(huán)境中獨樹一幟站穩(wěn)腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規(guī)劃、開發(fā)及開展長時間的開發(fā)區(qū)域人文研究是開發(fā)工作的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)公司理應(yīng)用客觀求實的眼光去看待房產(chǎn)項目的開發(fā)，以科學(xué)的態(tài)度實施開發(fā)規(guī)劃，從而達到房產(chǎn)開發(fā)效益最大化的最終目的。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周圍環(huán)境及配套設(shè)施的水平

伴隨著我國市場經(jīng)濟的不斷成長，人們在住房條件方面的質(zhì)量要求也在不斷提高，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)項目的時候，選址所在地區(qū)的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習(xí)俗等要素，和選址所在地區(qū)的醫(yī)療水平、教育情況及通訊設(shè)施等基礎(chǔ)的配備設(shè)施的高低程度都對房產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃有直接的影響。由此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在實施某地區(qū)的項目開發(fā)與規(guī)劃的時候，務(wù)必要對開發(fā)項目周圍的環(huán)境和配套設(shè)施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產(chǎn)項目的開發(fā)和規(guī)劃當中，不然，對公司未來的房產(chǎn)銷售將造成無法挽回的負面影響。

（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項目的后期營銷

房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)建設(shè)是面向多數(shù)消費群體的，但如若想要達到企業(yè)經(jīng)濟最大化的目的，房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內(nèi)容滲透房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的整個流程，在開發(fā)房產(chǎn)之前的營銷環(huán)節(jié)及開發(fā)房產(chǎn)之后舉辦的宣傳環(huán)節(jié)則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達到公司房產(chǎn)開發(fā)宣傳和推廣同時進行的目的，這樣對房產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)期收益目標與實際收益達到一致有積極的作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效益分析

確切來說，房地產(chǎn)開發(fā)是一個付出與回報較為長時段的過程，在此期間，我們常說的經(jīng)濟效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務(wù)項目等支出和開發(fā)項目的實際效益折合后的比例。如此而言，在房地產(chǎn)項目實施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目實施產(chǎn)出的直觀收入有著緊密的關(guān)聯(lián)。以下是對此問題的全面探析：

（一）對于數(shù)據(jù)穩(wěn)定性的剖析

利用對數(shù)據(jù)的每個方面匯總能夠得到：房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的關(guān)系是呈先正相關(guān)而后負相關(guān)的演變，在國家強有力的可見調(diào)控手段的作用之下，國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)降低態(tài)勢。但因為房地產(chǎn)的可見調(diào)控手段，房地產(chǎn)開發(fā)投資的狂熱態(tài)勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個方面對協(xié)整變量的檢測精準性造成了影響，因而，我們則需消耗時間來對數(shù)據(jù)進行綜合分析以方便進行穩(wěn)定性的檢驗。

（二）協(xié)整方式及檢驗

協(xié)整方式是解析非穩(wěn)定經(jīng)濟變量間正反相關(guān)的使用頻率最高的方法之一在兩個極端檢測時，則會限制兩個結(jié)果出現(xiàn)相對的偏差。如此，若要將平穩(wěn)檢驗當做標準，則需要檢驗協(xié)整方式。從而，則能夠得到房地產(chǎn)的開發(fā)投入和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的平衡關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)的投資與當?shù)氐慕?jīng)濟之間的正向關(guān)系。

（三）因果分析檢驗

曾經(jīng)有相關(guān)學(xué)者發(fā)明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經(jīng)濟變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關(guān)系檢測務(wù)必得是建立在時間的排序有穩(wěn)定性的前提之上，在協(xié)整檢測當中，很明顯可以看出房產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間有某種長期平衡的態(tài)勢，接下來則是要論證房產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間是否具有這樣一種態(tài)勢和作用。最后，仍需采用因果關(guān)系的辦法剖析其因果關(guān)系。

綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個不同的角度對房地產(chǎn)開發(fā)與投資和經(jīng)濟效益進行研究剖析，從而得出如下論點：房地產(chǎn)公司的開發(fā)及投資與經(jīng)濟增長之間有著一種長期平衡的態(tài)勢，且從上述內(nèi)容中，能夠清楚地知道房地產(chǎn)開發(fā)投資與當?shù)氐慕?jīng)濟增長是正向的關(guān)系，房地產(chǎn)投資的增加對經(jīng)濟增長起著促進的作用，長此以往，房地產(chǎn)開發(fā)投資在地方經(jīng)濟架構(gòu)中的作用會越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間是相互影響的關(guān)系，事實證明房地產(chǎn)開發(fā)與投資和地方經(jīng)濟增長之間是相互關(guān)聯(lián)的。房地產(chǎn)開發(fā)公司需清晰地認清與地方經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，與地方相互促進，共同發(fā)展 。如天津市的海河開發(fā)公司一般，該公司的成功正是由于結(jié)合了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟效益二者，并使之達到一種平衡的狀態(tài)，從而推動二者互為彼此的推動力。

四、結(jié)束語

綜上所述，在現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)開發(fā)投資中應(yīng)全面斟酌其行為對我國經(jīng)濟發(fā)展的長遠和近期作用，瞄準投資經(jīng)營的平衡點，減少過熱和過冷情況的發(fā)生，在政府強力的指導(dǎo)和輔助下，科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)內(nèi)部經(jīng)營組織，組建對經(jīng)濟收益有積極作用的經(jīng)營體制，多層次多方面斟酌每個方面的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，確保我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)地合理科學(xué)成長。

參考文獻：

[1]高鐵梅.計量經(jīng)濟分析方法與建模[M].清華大學(xué)出版社，2009

篇（6）

一、房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）

在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：

（一）位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的多少，一般而言，應(yīng)選擇拆遷補償費用低、交通方便、服務(wù)設(shè)施較為齊全的地段進行開發(fā)。就商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)項目應(yīng)處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現(xiàn)。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達的地方自然能帶來更多人氣，例如，北京老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優(yōu)勢。論文百事通另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。曾有這樣的例子，很多大商家對一個商業(yè)項目的外部環(huán)境非常滿意，但一進到商場內(nèi)部就馬上放棄了進駐的想法，往往只因為電梯數(shù)量不夠。因此，從客流動線這個角度講，商業(yè)房地產(chǎn)項目的內(nèi)部的合理設(shè)計能夠讓消費者在商業(yè)體中逗留更長的時間，從而產(chǎn)生更多消費，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務(wù)設(shè)施齊全等方面的條件。

（二）產(chǎn)品設(shè)計：為了滿足消費者需要，對設(shè)計者而言，應(yīng)放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設(shè)計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關(guān)鍵是整合設(shè)計的產(chǎn)品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結(jié)合點。設(shè)計建筑設(shè)計師與策劃專員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作，根據(jù)目標客戶的特性分析，作出房產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計、配套設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等。

（三）品牌設(shè)計：我國目前房地產(chǎn)品牌策略以副品牌為主導(dǎo)，即將現(xiàn)有品牌與一個新品牌相結(jié)合，從而為產(chǎn)品冠牌的方法。如萬科開發(fā)的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤，既可以從整體上對公司品牌的聯(lián)想和價值加以利用，又可以創(chuàng)造具體的品牌信念，幫助消費者更形象地了解新產(chǎn)品。

建立產(chǎn)品品牌之后，更要注重品牌關(guān)系，樹立良好的品牌關(guān)系，首先就是保證房屋質(zhì)量，實現(xiàn)品牌承諾，這是基本的要求。其次，提供附加產(chǎn)品，這是消費者購房時所得到的附加服務(wù)和附加利益。最后，實施客戶關(guān)系管理（CRM），通過網(wǎng)絡(luò)、市場調(diào)查等手段收集信息建立數(shù)據(jù)庫，對客戶信息進行長期跟蹤管理。

二、房地產(chǎn)價格策略（Price）

一種是成本+競爭定價策略，即首先計算出項目總成本，再根據(jù)競爭對手的價格情況，加上預(yù)期利潤，從而得出本樓盤價格。這種典型的“產(chǎn)品主導(dǎo)型”定價策略蘊含著定價過高產(chǎn)品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險。

另外一種是消費者需求加競爭定價策略，它的最大好處就是以消費者的潛在心理接受價格為出發(fā)點，以競爭對手為參照，無論規(guī)劃、設(shè)計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，因而實現(xiàn)高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開發(fā)效率達到最高。

三、房地產(chǎn)營銷渠道策略(Place)

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為直接銷售、委托推銷、網(wǎng)絡(luò)營銷以及其他近幾年興起的新型渠道策略。

直接銷售，最常見的形式就是派出房地產(chǎn)銷售人員，在一個固定的場所主要是現(xiàn)場售房處，來為需要買房的顧客和準顧客提供服務(wù)。雖然這種渠道模式可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托推銷的費用（相當于售價的1.5%~3.0%），但銷售經(jīng)驗的不足和銷售網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。

委托，相對于直接銷售策略，分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風險，而且中介機構(gòu)由于工作的范圍、特性，以及對于市場趨勢的了解，對于目標市場的掌握以及對于消費心理的研究比開發(fā)商深入得多，更容易把握市場機會，能更快銷售房產(chǎn)。

許多房地產(chǎn)商也利用因特網(wǎng)資源，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在保持既有的模式下，一些新的渠道開始出現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)營銷渠道也呈現(xiàn)出全方位、多樣化的局面。

四、房地產(chǎn)營銷促銷策略(Promotion)

房地產(chǎn)促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類：

人員促銷是一種傳統(tǒng)的推銷方法，一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區(qū)或新樓盤集中區(qū)域向潛在消費者發(fā)放其房地產(chǎn)宣傳資料，成本低同時還起到廣而告之的作用；另一方面是通過專業(yè)的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細介紹其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動。

非人員推銷又有廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系等多種形式。在實際促銷過程中，這些方式綜合起來構(gòu)成促銷組合策略。

（一）房地產(chǎn)廣告

房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型：（1）印刷廣告。主要載體有報刊、雜志、有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其商自行印刷的宣傳材料等；（2）視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式；（3）戶外廣告。房地產(chǎn)推出時機確定后，在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況，預(yù)告房地產(chǎn)即將推出，誘導(dǎo)消費者購屋欲望。（4）布置精致樣板房。房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)計樣板房，表現(xiàn)完美格局和完善生活機能，并加強裝修與施工，讓消費者產(chǎn)生具體的臨場感。新晨

（二）營業(yè)推廣

開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費，或者舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，有助于提高銷售量。

（三）公共關(guān)系

房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告以及建立與各方面的良好關(guān)系，比如與地方政府、金融機構(gòu)、其它社會組織的合作以及開發(fā)商之間的合作。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)營銷策略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻

篇（7）

    一、商品房預(yù)售制度概況

    關(guān)于房屋預(yù)售之條件,我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條已有明確詳細之規(guī)定。其一,已交付全部土地的使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,土地使用權(quán)也必須未經(jīng)抵押。對此而言,是基于我國的基本土地制度,即私主體{公民或法人}并無土地之所有權(quán),惟有土地使用權(quán)之用益物權(quán)。其二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售,真正受到損失的將會是善意購買人。其三,按提供預(yù)售的商品房計算,房產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投入的四分之一以上,并已經(jīng)確定施工進度和完成交付之期限。此項規(guī)定之意義在于敦促房開商盡快完成工程建設(shè),以實現(xiàn)土地利用價值以及消費者之消費目的。其四,業(yè)已和金融機構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。此為必不可少之實質(zhì)要件,只有契約的約束,才能在房開商和消費者之間形成一種特殊關(guān)系,在不動產(chǎn)并未完成之前形成約束力。豍最后,已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的,還應(yīng)當同時取得向境外銷售的批準文件。這是房屋預(yù)售之形式要件,我國物權(quán)變動才債權(quán)形式主義,惟已辦理登記之公示,不動產(chǎn)所有權(quán)之變動不可稱之已發(fā)生。

    在房屋預(yù)售的特征方面,有以下幾點值得注意。首先,房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個期限,并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力之根據(jù)。其次,房屋預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實質(zhì)性買賣,真正的房屋交易尚未形成。國家因此加強了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

    二、房屋預(yù)售制度對消費者權(quán)益之影響

    (一)房屋預(yù)售流弊甚多目前“國五條”打房重拳已祭出有日,各地紛紛頒布自己的實施細則,而究其房產(chǎn)市場緣何持續(xù)過熱,商品房預(yù)售制度自應(yīng)是重要推手。在房屋預(yù)售制度之下,房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔房屋的存貨成本。豎所以開發(fā)商所謂“期房價格低”只是假象,實際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房價持續(xù)上升。而預(yù)售制度更大的危害在于,當開發(fā)商提前拿到預(yù)收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他們就沒有了后顧之憂,便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲,而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件,因為在房價上漲過程中,在買漲不買跌的心理推動下,人們未來房價增值的預(yù)期會推動房價屢創(chuàng)新高。中國房屋預(yù)售制的潛在風險:風險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺,借機囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣,造成期房價格低的幻覺等。

    (二)消費者購買預(yù)售房的法律風險鑒于房屋預(yù)售合同雙方顯然在經(jīng)濟狀況和信息咨詢方面處于不對等的地位,而相關(guān)職能部門的管理并不完全配套,在具體執(zhí)行過程中也難免會受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面,購房者顯然缺乏相應(yīng)的認知能力和辨別能力。這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的“道德風險”大量存在,消費者則無可避免地成為承受風險更大的一方。這些風險主要有如下幾個方面:

    1.開發(fā)商的銷售資格瑕疵房開商隱匿其并無開發(fā)資質(zhì)或無商品房預(yù)售許可證,而徑行銷售期房。購房前必須要檢驗開發(fā)商的“五證”,其中包含:土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證、商品房銷(預(yù))售許可證。這些證書就是用來證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑據(jù)。若不能提供以上證件,預(yù)購人完全有理由質(zhì)疑其身份的合法性問題,有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來說,此等開發(fā)商本身資質(zhì)就不是太好,誠信度十分缺失,如此一來一旦預(yù)購人已履行了房款價金債務(wù),通常情況下難以取得預(yù)定房屋之所有權(quán)。而在合同被法院宣告為無效時,更是只能請求返還本金及同期銀行貸款利息而已(至于締約上過失責任,則另當別論)。而尤為重要之處的在于,購房人在法院作出判決之前,惡意欺騙的房開商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”,于是即便判決書上白紙黑字,其宣告的權(quán)利也絕無實現(xiàn)之可能性。豏購房人仍務(wù)必須留心的是,以上證書中所列的項目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入,有無和消費者訂定預(yù)售合同之時的名稱相同。若非如此,我們極有上當受騙之虞,蒙受經(jīng)濟損害,甚至于要承擔更為嚴苛的法律責任。概言之,作為善意購房者,我們有必要盡到合理的注意義務(wù)。

    2.動產(chǎn)本身合法性瑕疵除了房開商有可能隱匿資質(zhì),其所售之不動產(chǎn)本身的合法性問題,也不可大意。在急于售房套現(xiàn)之利益心驅(qū)使之下,一部分并不合法的不動產(chǎn)常常被房開商拿來預(yù)售,以至于預(yù)購人購房后不能正常取得不動產(chǎn)之所有權(quán)的情形屢見不鮮。故而消費者在購買此類不動產(chǎn)時更應(yīng)尤其留意以下風險。首先,放開企業(yè)在集體土地上建設(shè)的不動產(chǎn),《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)有明確規(guī)定,嚴禁在集體土地之上進行商品房的開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營,集體土地也只能在征收為國有土地之后,通過出讓方式開發(fā)商投標競標得到建設(shè)用地使用權(quán)之后,方可在此土地之上進行商品房開發(fā)建設(shè)。是故,若知道此預(yù)售不動產(chǎn)所用土地性質(zhì)是集體土地,消費者切勿與房開商簽訂預(yù)售合同。其次,有些房產(chǎn)開發(fā)商純粹投機炒房,并無房開企業(yè)之法人資格。惟有其具備企業(yè)法人資質(zhì),獲得有關(guān)國家機關(guān)的許可取得營業(yè)執(zhí)照,才能進行不動產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營。而那些并無房產(chǎn)開發(fā)資格者建設(shè)的房屋,由于并未土地管理部門登記備案,其預(yù)售之房屋將來很可能無法辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書,消費者購買此類房產(chǎn)之風險,自不恃言。

    3.宣傳廣告之瑕疵關(guān)于商品房銷售廣告之法律效力,應(yīng)作如下理解。商品房廣告乃房開商向消費者“自我推薦”的一種方式,其法律地位可視同向消費者發(fā)出之要約邀請,于情于理都實為難以將其視作承諾,因此房開商并非因發(fā)送此類宣傳廣告單而就當然要受其內(nèi)容之約束。由于開發(fā)商為了市場競爭和盡快吸引消費者之購房興趣,而早日銷售房產(chǎn)以保障資金循環(huán),于加快施工進度及早使得土地物盡其而言,也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠實信用之基本原則的情況下,對所售物業(yè)進行適當宣傳是完全合情合理的。豐購房者若對其宣傳要約邀請有足夠興趣,就應(yīng)該再與銷售方進行實質(zhì)性磋商,就其廣告單上所宣傳物業(yè)之實質(zhì)性條款達成合意,然后訂立正式的商品房預(yù)售合同。

    4.單方面變更設(shè)計方案此乃期房和現(xiàn)房的根本區(qū)別所致,由于預(yù)售之不動產(chǎn)標的在消費者訂立合同時尚非存在,因此就極有可能出現(xiàn)將來交付的房屋和預(yù)售合同中約定的設(shè)計方案不同的情形。開發(fā)商此種做法實際上已構(gòu)成根本違約,但現(xiàn)實中房開商提供給購房者的定型化合同(格式合同)在違約責任方面通常對消費者并不有利,如僅規(guī)定開發(fā)商返還已支付房款價金及利息。因此購房者在因房開商單方面變更房屋設(shè)計而解除商品房預(yù)售合同時,往往已經(jīng)喪失了選擇其他房屋的機會,或者要面對房產(chǎn)市場已經(jīng)價格大漲的窘境,是故在這種履行利益之外的信賴利益之損失很難在預(yù)售合同中找到救濟手段,損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)不甚明了。

    5.預(yù)售中的定金風險定金乃保證合同目的之實現(xiàn)的很好的擔保手段,但在實務(wù)中也往往成為糾紛之所在。如在消費者交付了定金之后,卻由于某種原因無法申請到銀行的貸款,某些開發(fā)商往往就會從中作梗,僅退還已付購房款而不退還定金,但此種手法其實毫無法律依據(jù)。理由在于,實在無法期望所有預(yù)購房者都能順利申請到銀行的按揭貸款。為預(yù)先防范此類糾紛,購房者在與開發(fā)商的預(yù)售合同中應(yīng)作如下約定:倘若非因購房者一方的原因無法申請到銀行按揭貸款時,應(yīng)返還已付購房款和定金。之于是否應(yīng)當合理扣除少許手續(xù)費,自有商議的余地。

    三、行政機關(guān)對于商品房預(yù)售中的消費者之保護

    鑒于房開商和消費者之間的“信息不對稱”和房開商在利益面前的巨大“道德風險”這就使得房屋預(yù)售方面的法律漏洞更有可能被房開商一方所利用。因此,政府加大對房地產(chǎn)市場的干預(yù)力度勢在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應(yīng)當向購房者一方傾斜,普通消費者也應(yīng)增強保護意識,這樣房地產(chǎn)市場才能長期有序穩(wěn)健發(fā)展。

篇（8）

自國際金融以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)受到影響，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展期。從現(xiàn)行的國際形勢和國內(nèi)發(fā)展需求來看，中國要更好地發(fā)展，就要將原有的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)打破，通過進一步深化改革，以使經(jīng)濟發(fā)展機制得改變。在這樣的社會環(huán)境下，房產(chǎn)價格的不斷提升，各種房地產(chǎn)稅成為社會討論的焦點。

一、房地產(chǎn)稅改革是時代的必然

在中國的財稅領(lǐng)域中，房地產(chǎn)稅改革是重要的內(nèi)容。多年來，國家都非常重視房地產(chǎn)稅改革方面的問題。在國家 “十二五”規(guī)劃中，針對房地產(chǎn)稅改革就已經(jīng)提出“要深入研究并對房地產(chǎn)稅改革加快推進力度”。黨的十八屆三中全會召開，針對房地產(chǎn)稅改革又提出了新的指導(dǎo)要求，即“要求對房地產(chǎn)稅從立法的層面實施管理，根據(jù)社會發(fā)展情況推進房地產(chǎn)稅改革。”

中國的一些地區(qū)已經(jīng)率先成為征收個人房地稅的試點，比如，上海、西安就已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)稅改革成為公眾議論的焦點。

房地產(chǎn)稅被劃歸為財產(chǎn)稅，屬于是不動產(chǎn)稅。雖然房地產(chǎn)稅與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只有一字之差，但是涉及到稅收的范圍以及稅收的依據(jù)，都會有所不同。房地產(chǎn)稅是與房產(chǎn)稅完全不同的稅種[1]。

中國正在逐步探索房地產(chǎn)稅改革方面的問題，并從理論的層面進行深入研究，需要根據(jù)中國的國情以及社會發(fā)展實際制定操作方案。與房產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)稅所覆蓋的范圍非常廣泛，與中國現(xiàn)行的改革事項密切相關(guān)，而且關(guān)乎到多種利益。從國家財稅發(fā)展的宏觀局面來看，對于房地產(chǎn)稅改革要緊緊把握，落實到具體工作中，就需要關(guān)注房地產(chǎn)稅的熱點問題，以確保房地產(chǎn)稅工作順利展_。

二、當前征收房產(chǎn)稅的幾個熱點問題

（一）征收城市房產(chǎn)稅的熱點問題

中國的土地歸國家所有，房屋產(chǎn)權(quán)局限于70 年。如果國家政府要征收房產(chǎn)稅，就需要將原有的一些稅種，包括耕地占用稅、土地使用稅等等取消，結(jié)合替代性政策構(gòu)成房產(chǎn)稅。雖然上海和重慶已經(jīng)率先作為房產(chǎn)稅的征收試點，但是，在具體的運行中存在覆蓋面低的問題，明顯房產(chǎn)稅的征收力度不夠。根據(jù)有關(guān)報道，重慶市已經(jīng)對高檔住房開始收稅，2013 年為每平方米12779 元，到2014年，就達到每平方米13192 元。重慶從2011 年就開始征收房產(chǎn)稅，三年來，每年對起征點都進行了調(diào)整而且逐年遞增。有研究專家認為，這種征稅趨勢明顯存在問題，而且會征稅工作的順利展開產(chǎn)生不良影響。

無獨有偶，上海在房產(chǎn)稅的征收方面，不僅稅率低，而且過多的是考慮新購買的房屋，并沒有對存量房有所考慮，對房地產(chǎn)市場過熱的問題起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“過于溫和”，就必然會存在諸多的弊端。比如，2013 年，北京的二手房交易火熱，成交量已經(jīng)突破了16萬套，與2012 年的14萬套相比，上浮比例為13.4%。從成交金額來看，已經(jīng)達到了4600多億元。如果北京征收個人房產(chǎn)稅按照上海市的房產(chǎn)稅征收政策，就很難執(zhí)行。

（二）征收農(nóng)村房產(chǎn)稅的熱點問題

關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收，并不止于城市，農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)也是征收的對象。從2013年起，中國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)銷售事態(tài)良好。根據(jù)經(jīng)濟媒體所提供的信息，住建部目前正在為進一步落實征收農(nóng)村房地產(chǎn)稅制定村莊整治規(guī)劃措施。有關(guān)認識介紹，十八屆三中全會中已經(jīng)提出房地產(chǎn)稅立法方面的問題，除了城市土地的房地產(chǎn)之外，農(nóng)村的房地產(chǎn)也包括在內(nèi)。雖然農(nóng)村地區(qū)為集體土地的產(chǎn)權(quán)房屋，但是，也被納入到征稅范疇。這就需要將村莊整治規(guī)劃編制出來，為農(nóng)村征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。

（三）不動產(chǎn)登記登記的熱點問題

在房地產(chǎn)稅的征收方面，需要具備的基本條件是不動產(chǎn)登記，只有對不動產(chǎn)登記實施網(wǎng)絡(luò)管理并做到全覆蓋，才能夠確保房產(chǎn)稅開征的進度。2014 年，自國土資源部提出對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，這就需要加快相關(guān)部門的建立，并制定不動產(chǎn)登記管理措施，以確保登記工作順利展開。

三、結(jié)束語

綜上所述，國家要征收房地產(chǎn)稅，就要對現(xiàn)行的房產(chǎn)稅實施情況進一步審視，要充分考慮到國情和社會發(fā)展實際。雖然國家征收房地產(chǎn)稅是時代必然，但是，房地產(chǎn)稅屬于是對不動產(chǎn)收稅，作為財產(chǎn)稅中的重要組成部分，就要做好籌備工作，針對可能存在的問題深入探討并不斷完善，以將科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅體系構(gòu)建起來，確保房地產(chǎn)稅征收工作順利展開。

參考文獻：

篇（9）

自國際金融以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)受到影響，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展期。從現(xiàn)行的國際形勢和國內(nèi)發(fā)展需求來看，中國要更好地發(fā)展，就要將原有的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)打破，通過進一步深化改革，以使經(jīng)濟發(fā)展機制得改變。在這樣的社會環(huán)境下，房產(chǎn)價格的不斷提升，各種房地產(chǎn)稅成為社會討論的焦點。

一、房地產(chǎn)稅改革是時代的必然

在中國的財稅領(lǐng)域中，房地產(chǎn)稅改革是重要的內(nèi)容。多年來，國家都非常重視房地產(chǎn)稅改革方面的問題。在國家“十二五”規(guī)劃中，針對房地產(chǎn)稅改革就已經(jīng)提出“要深入研究并對房地產(chǎn)稅改革加快推進力度”。黨的十八屆三中全會召開，針對房地產(chǎn)稅改革又提出了新的指導(dǎo)要求，即“要求對房地產(chǎn)稅從立法的層面實施管理，根據(jù)社會發(fā)展情況推進房地產(chǎn)稅改革。”中國的一些地區(qū)已經(jīng)率先成為征收個人房地稅的試點，比如，上海、西安就已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)稅改革成為公眾議論的焦點。房地產(chǎn)稅被劃歸為財產(chǎn)稅，屬于是不動產(chǎn)稅。雖然房地產(chǎn)稅與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只有一字之差，但是涉及到稅收的范圍以及稅收的依據(jù)，都會有所不同。房地產(chǎn)稅是與房產(chǎn)稅完全不同的稅種[1]。中國正在逐步探索房地產(chǎn)稅改革方面的問題，并從理論的層面進行深入研究，需要根據(jù)中國的國情以及社會發(fā)展實際制定操作方案。與房產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)稅所覆蓋的范圍非常廣泛，與中國現(xiàn)行的改革事項密切相關(guān)，而且關(guān)乎到多種利益。從國家財稅發(fā)展的宏觀局面來看，對于房地產(chǎn)稅改革要緊緊把握，落實到具體工作中，就需要關(guān)注房地產(chǎn)稅的熱點問題，以確保房地產(chǎn)稅工作順利展開。

二、當前征收房產(chǎn)稅的幾個熱點問題

(一)征收城市房產(chǎn)稅的熱點問題中國的土地歸國家所有，房屋產(chǎn)權(quán)局限于70年。如果國家政府要征收房產(chǎn)稅，就需要將原有的一些稅種，包括耕地占用稅、土地使用稅等等取消，結(jié)合替代性政策構(gòu)成房產(chǎn)稅。雖然上海和重慶已經(jīng)率先作為房產(chǎn)稅的征收試點，但是，在具體的運行中存在覆蓋面低的問題，明顯房產(chǎn)稅的征收力度不夠。根據(jù)有關(guān)報道，重慶市已經(jīng)對高檔住房開始收稅，2013年為每平方米12779元，到2014年，就達到每平方米13192元。重慶從2011年就開始征收房產(chǎn)稅，三年來，每年對起征點都進行了調(diào)整而且逐年遞增。有研究專家認為，這種征稅趨勢明顯存在問題，而且會征稅工作的順利展開產(chǎn)生不良影響。無獨有偶，上海在房產(chǎn)稅的征收方面，不僅稅率低，而且過多的是考慮新購買的房屋，并沒有對存量房有所考慮，對房地產(chǎn)市場過熱的問題起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“過于溫和”，就必然會存在諸多的弊端。比如，2013年，北京的二手房交易火熱，成交量已經(jīng)突破了16萬套，與2012年的14萬套相比，上浮比例為13.4%。從成交金額來看，已經(jīng)達到了4600多億元。如果北京征收個人房產(chǎn)稅按照上海市的房產(chǎn)稅征收政策，就很難執(zhí)行。(二)征收農(nóng)村房產(chǎn)稅的熱點問題關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收，并不止于城市，農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)也是征收的對象。從2013年起，中國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)銷售事態(tài)良好。根據(jù)經(jīng)濟媒體所提供的信息，住建部目前正在為進一步落實征收農(nóng)村房地產(chǎn)稅制定村莊整治規(guī)劃措施。有關(guān)認識介紹，十八屆三中全會中已經(jīng)提出房地產(chǎn)稅立法方面的問題，除了城市土地的房地產(chǎn)之外，農(nóng)村的房地產(chǎn)也包括在內(nèi)。雖然農(nóng)村地區(qū)為集體土地的產(chǎn)權(quán)房屋，但是，也被納入到征稅范疇。這就需要將村莊整治規(guī)劃編制出來，為農(nóng)村征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。(三)不動產(chǎn)登記登記的熱點問題在房地產(chǎn)稅的征收方面，需要具備的基本條件是不動產(chǎn)登記，只有對不動產(chǎn)登記實施網(wǎng)絡(luò)管理并做到全覆蓋，才能夠確保房產(chǎn)稅開征的進度。2014年，自國土資源部提出對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，這就需要加快相關(guān)部門的建立，并制定不動產(chǎn)登記管理措施，以確保登記工作順利展開。

三、結(jié)束語

綜上所述，國家要征收房地產(chǎn)稅，就要對現(xiàn)行的房產(chǎn)稅實施情況進一步審視，要充分考慮到國情和社會發(fā)展實際。雖然國家征收房地產(chǎn)稅是時代必然，但是，房地產(chǎn)稅屬于是對不動產(chǎn)收稅，作為財產(chǎn)稅中的重要組成部分，就要做好籌備工作，針對可能存在的問題深入探討并不斷完善，以將科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅體系構(gòu)建起來，確保房地產(chǎn)稅征收工作順利展開。

參考文獻：

篇（10）

我國房地產(chǎn)市場已進入了消費者為主體的理性消費時代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊的現(xiàn)象似乎已成為過去的記憶。房地產(chǎn)商傳統(tǒng)上具有的戰(zhàn)略優(yōu)勢,如自然資源、資金與技術(shù)優(yōu)勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優(yōu)勢;企業(yè)在產(chǎn)品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規(guī)范運作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費者對產(chǎn)品物性的需求似乎不再那么迫切,而產(chǎn)品和服務(wù)帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經(jīng)過一輪新的洗牌后,房地產(chǎn)商在靜心思考:從“產(chǎn)品為中心”向“消費者為中心”的轉(zhuǎn)移時代,應(yīng)該有一種營銷創(chuàng)新。于是,領(lǐng)悟顧客感,增強顧客體驗需求,提升產(chǎn)品附加價值,滿足顧客物質(zhì)和精神需求的營銷模式——體驗營銷得以青睞。

一、關(guān)于體驗營銷

1.體驗經(jīng)濟

1970年社會學(xué)家阿爾文•托夫勒在《未來的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和體驗業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展三段論點。

體驗經(jīng)濟學(xué)家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗是指人們用一種本質(zhì)上以個人化的方式來度過一段時間,并從中獲得過程中呈現(xiàn)出來的一系列可回憶的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《體驗式營銷》一書中認為:“體驗是企業(yè)以服務(wù)為舞臺,以商品為道具,圍繞消費者創(chuàng)造的值得消費者回憶的活動。”由此可見,體驗是一種無形的有價值的使人產(chǎn)生知識、情感的經(jīng)濟商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的“體驗式經(jīng)濟時代來臨”一文指出:體驗經(jīng)濟時代已來臨。他們指出,體驗經(jīng)濟是繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟后的一種新的經(jīng)濟形態(tài),并依據(jù)經(jīng)濟價值演進將社會形態(tài)劃分為四個階段:商品、貨品、服務(wù)和體驗。

2.體驗營銷

許多企業(yè)在接受了“體驗經(jīng)濟”思想后,紛紛把它作為“開啟未來經(jīng)濟增長的鑰匙”,在體驗經(jīng)濟時代,體驗營銷成了營銷策略的重要方法之一。體驗營銷是指企業(yè)讓目標顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式親身體驗其產(chǎn)品和服務(wù),促使顧客認知、喜好并購買。這是企業(yè)拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業(yè)廣泛采用。

體驗營銷改變了過去只強調(diào)“產(chǎn)品”或“客戶服務(wù)”的營銷理念,它崇尚實踐“體驗”,讓客戶直接參與并成為體驗的主體,造就一種“無法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠,從而促進產(chǎn)品的銷售。體驗營銷突破傳統(tǒng)上的“理性消費者”的假設(shè),認為消費者是理性和感性兼俱的,消費者在售前、售中、售后的體驗是研究消費者行為和企業(yè)品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)體驗營銷的引入

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,消費使用具有固定性、耐久性等特點。購房對絕大多數(shù)人而言是一輩子的大事情,因而在經(jīng)濟條件許可范圍內(nèi),對住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業(yè)管理、小區(qū)配套、綠化等。住房對購房人而言,不再僅僅是一個遮風擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質(zhì)的追求,精神上的享受、體驗。對房產(chǎn)商而言,誰迎合了這種需求,誰就取得了成功。從近年來的房地產(chǎn)營銷動向可以看出,他們越來越多地引入了體驗手法,通過“體驗”方式來撥動購房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達到“令人心動”的效果。

體驗式營房地產(chǎn)體驗營銷,就是把客戶購房的全過程“體驗”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度,重新定義、設(shè)計房產(chǎn)項目的營銷行動綱領(lǐng),為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗,從而促進項目的銷售和客戶價值最大化。它涵蓋了包括從產(chǎn)品設(shè)計到營銷推廣整個過程的每一個環(huán)節(jié),直到入住后消費者產(chǎn)生的感受。它通常是和營造一種氛圍、制造一種環(huán)境、設(shè)計一種場景、完成一個過程、做出一項承諾緊密結(jié)合在一起的,而且有時它還要求客戶積極主動的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望,并將其對項目的良好體驗,愉悅的感情升華為客戶的忠誠,將是房地產(chǎn)項目營銷成敗的關(guān)鍵。

三、體驗營銷在房地產(chǎn)營銷中的具體應(yīng)用

1.產(chǎn)品體驗策略

(1)產(chǎn)品層次與維度。房地產(chǎn)產(chǎn)品(房地產(chǎn))作為一個居住生活的空間環(huán)境和實體產(chǎn)品與無形服務(wù)的混合體,產(chǎn)品層次和維度構(gòu)成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細節(jié)處的美學(xué)線索。根據(jù)整體產(chǎn)品概念,單獨從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度,可以在空間范圍上將房地產(chǎn)分為四個層次:房屋本體,指消費者所購買的實體房產(chǎn);半開放空間,指樓房的內(nèi)的公共區(qū)域,例如樓梯間、電梯間等;生活環(huán)境,指更廣闊的公共空間,整個樓盤與臨近樓盤在購房者看來屬于這個樓盤的生活環(huán)境一部分的空間;位置,這是站在整個城市空間的視角看待本樓盤項目。

房地產(chǎn)原本就具有美學(xué)、象征等特征屬性,而這些線索將成為產(chǎn)品呈現(xiàn)中重要的體驗元素,因此,在體驗營銷模式下,有必要將房地產(chǎn)的美學(xué)、象征等非功能屬性加以區(qū)分。因此,本文將房地產(chǎn)從整體產(chǎn)品的角度區(qū)分為三個維度:功能屬性,指滿足一系列個人居住功能需求所不可或缺的產(chǎn)品部分,在業(yè)主基本生活行為的情境中不可或缺。社會屬性,指在業(yè)主進行一系列社交活動的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個擺在小區(qū)大門口骯臟的垃圾桶,當業(yè)主從外面迎接進來客人時,也許這個他從未留意的垃圾桶,此刻會讓他不安。美學(xué)與象征屬性,就是那些環(huán)境中具有象征意義和美學(xué)價值的屬性,這部分屬性也是目前房地產(chǎn)營銷竭力打造的。

(2)價格體驗。價格對于購房者、開發(fā)商來說一直都是一個很敏感、很關(guān)注的話題,尤其是在目前國家著力調(diào)控房地產(chǎn)價格的時候,許多購房者處于觀望狀態(tài)。開發(fā)商迫于壓力,降價總是不敢徹底,市場需求還是有的,只是房價還沒有到合理的價位。那么房地產(chǎn)開發(fā)商如何在確保自身和購房者利益的基礎(chǔ)上,從價格方面向購房者傳遞體驗?zāi)?

從企業(yè)的角度看,合理的定價意味著快速的資金回籠;而從購房者的定價體驗而一言,企業(yè)為追求速度而下放的定價權(quán)使自身得到了實惠,因為消費者購買的時點好,性價比提高了,支付的款項也少了,從而雙方在利益上找到了共同點和平衡。

2.人文關(guān)懷體驗策略

(1)精心的產(chǎn)品設(shè)計是開展體驗營銷的基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)設(shè)計,要求緊扣“以人為本”的思路,融入現(xiàn)代設(shè)計理念和文化理念。首先是面對不同的消費群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時兼顧私密性效果。并且日益注重內(nèi)部功能分區(qū)問題,給喜歡自助設(shè)計的業(yè)主預(yù)留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量。

(2)完善的配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境。完善的配套設(shè)施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗。房產(chǎn)商不僅追求配套在數(shù)量上的齊備,而且越來越注重強化自身的特色,實現(xiàn)差異化營銷。除了完備的配套設(shè)施外,近年來房產(chǎn)商在小區(qū)環(huán)境方面文章做的最多的就是大力提倡生態(tài)化、給人以回歸自然的感覺,力求達到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。

(3)用心塑造人文環(huán)境。人文營銷是最近幾年比較盛行的房地產(chǎn)營銷手法之一,而人文營銷說到底其實也是為了傳遞一種體驗。越來越多的樓盤在營銷推廣時,注重通過對目標消費群體、文化教育設(shè)施、會所等的生動描述,以人文訴求來展現(xiàn)一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現(xiàn)、上流成功人士的高品質(zhì)生活、交際圈子。一般的樓盤則會努力展現(xiàn)一個和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關(guān)系,溫情的服務(wù)等。此外,在人文營銷中,利用名人的感召力也是一種常見的方式。通過曾經(jīng)入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯的營銷效果。

3.場景設(shè)置體驗策略

(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進行銷售的場所,售樓處的功能區(qū)布局、場景設(shè)計、格調(diào)氛圍力求營造舒適、自由和別致。功能區(qū)包括接待區(qū)、景觀感受區(qū)(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂、燈光、DV演示、電腦三維設(shè)計等多媒體展示)、咖啡休閑區(qū),銷售簽約區(qū)等,功能區(qū)劃分力求符合購房者的心理和行為設(shè)計線路,室內(nèi)裝修物品裝飾力求與房產(chǎn)銷售主題風格保持協(xié)調(diào)。

(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物,是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標客戶群的生活特征而設(shè)計的有明確主題的個性化樣板房,其設(shè)計來源于目標客戶的點滴生活經(jīng)驗,立足于產(chǎn)品特性與目標消費群的生活特征的結(jié)合,給出不同的裝修風格,而非模式化的根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)所設(shè)計的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標客戶,更接近真實的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動客戶。

為了讓消費者參與到主題樣板房的設(shè)計體驗,可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費者體會到自己自由創(chuàng)作的快樂,對自己夢寐以求的家居布局有一個真實的體驗。這種策略發(fā)揮了消費者的參與性,又能使該產(chǎn)品很快深入顧客心中,對購買決策起較大的作用,是典型的“拉動策略”。

(3)房展會。房展會通過精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說,特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗給參觀者。對于房展會,沒有必要將項目或企業(yè)的全部標志都集中到展覽會進行展示,只有將有用的賣點或是明確的突破口展示出來,讓購房者形成明確而獨特的體驗才是關(guān)鍵所在。

(4)實景示范區(qū)。實景示范區(qū)是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個樓宇,并將樓間景觀綠化環(huán)境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實景示范區(qū)眼見為實,從內(nèi)到外身臨其境全面感受居住區(qū)的生活氛圍。實景示范區(qū)不僅展示了開發(fā)商的實力,表明開發(fā)商對產(chǎn)品的信心,還讓購房者全方位真實感受室內(nèi)采光和整體布局、景觀設(shè)計、切實體驗自己未來的生活環(huán)境,避免了單一樣板房的體驗局限性。

4.主題互動體驗策略

(1)業(yè)主聯(lián)誼主題活動。如今購房者不再作為一個被動的傾聽者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項目中去。他們關(guān)注規(guī)劃設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、噪音、開發(fā)商品牌、甚至使用的建筑材料與技術(shù),他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗價值和體驗主題,組織不同體驗式活動,結(jié)合樓盤開發(fā)的不同階段,讓客戶參與進來,從不同角度深化客戶的消費體驗。如客戶俱樂部、業(yè)主聯(lián)誼會,新老客戶答謝晚會、節(jié)日嘉年華等,打造客戶與開發(fā)商、客戶或業(yè)主間的信息情感交流平臺,在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,熟悉產(chǎn)品,增強品牌信心,產(chǎn)生應(yīng)景性購買行為。

(2)看房旅游。房地產(chǎn)體驗式營銷與項目文化、節(jié)日活動、服務(wù)、個性化展示等手段聯(lián)系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產(chǎn)品體驗更融洽相互關(guān)系的好方式。如合生創(chuàng)展旗下的珠江羅馬家園是一個凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標客戶群親身體驗羅馬風情,增強對項目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗之旅,而這種體驗都將映射在他們對羅馬家園的美好感受和期待中。

(3)試住。對于住宅高端產(chǎn)品如排屋別墅類,因其對外部自然環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理要求高,且總價很高,購房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開業(yè)之際,面對購房者及各種意向、關(guān)系客戶,推出了“體驗式”試住活動,讓客人親自住到頤和山莊,已經(jīng)落訂的客戶更可以免費入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購房者經(jīng)過試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購房決定。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的重要行業(yè)。目前,房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,市場營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)體驗營銷作為一種全新的營銷模式,將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極的促進作用,房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身特點采用有效的體驗營銷策略。

參考文獻:

[1]伍雄輝:體驗營銷在別墅市場的應(yīng)用方法研究,華東理工大學(xué)碩士論文[D],2003

篇（11）

1 引言

隨著我國改革開放步伐的迅速加快，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，我國的房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，城市面貌也發(fā)生了翻天覆地的變化。近幾年來，在宏觀經(jīng)濟看好以及人民幣堅挺升值預(yù)期之下，全國的房地產(chǎn)市場逐步走出低谷價格速升大漲，同時控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本爭取項目利潤的最大化，借機增強企業(yè)的經(jīng)濟實力成為各個房地產(chǎn)開發(fā)公司首要目標之一。為此，必須要開展針對房地產(chǎn)企業(yè)施工成本管理方面的研究。

本論文主要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)流程及其成本造價控制特點，對房地產(chǎn)企業(yè)施工成本進行深入的分析和探討，以期從中能夠找到合理有效的成本造價控制措施和方法，并以此和廣大同行分享。

2 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分析

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設(shè)進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它的本質(zhì)特點就是綜合和配套。開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)程序包括八個步驟，投資機會尋找、投機機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟，又可歸納為四個階段，即投資機會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成大致可劃分為以下9個項目：

2.1 土地出讓金：包括出讓金、拆遷費用、土地評估費、土地交易費等。

2.2 前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、三通一平等支出。

2.3 建筑安裝工程費：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

2.4 基礎(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、保安、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

2.5 公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

2.6 開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2.7 銷售、推廣費用：銷售、推廣費用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門以及機構(gòu)在銷售開發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用。包括產(chǎn)品在銷售過程中所發(fā)生的銷售中心建設(shè)費，樣品房裝修費，現(xiàn)場包裝，銷售資料，廣告宣傳費，推廣活動等所有費用，代銷手續(xù)費，銷售服務(wù)費等。它在整個成本構(gòu)成中的比例越來越大。

2.8 財務(wù)費用：財務(wù)費用是指在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息及其他費用等。

2. 9稅費：稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，開發(fā)管理費等。

3 房地產(chǎn)企業(yè)施工成本與造價的控制管理建議和措施

從上面對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本構(gòu)成的分析中可以發(fā)現(xiàn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本的因素很多，比如設(shè)計階段成本，招投標階段成本，施工成本等等，而其中施工成本在很大程度上直接決定了整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的造價和成本，也在一定程度上影響著整個房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量，為此，本論文重點對施工成本的控制管理進行分析探討。

3.1 組織措施

公司實行以開發(fā)項目為中心的項目管理體制，項目部負責項目發(fā)展的組織、執(zhí)行、控制、協(xié)調(diào)。公司以項目部為利潤中心其他部門配合相關(guān)的支持與服務(wù)，在項目啟動時，項目部設(shè)置項目總經(jīng)理和工程部經(jīng)理，成員一般包括土建工程師、水暖工程師、機電工程師、工程主管、市政主管、成本主管以及計劃信息主管等，公司經(jīng)營管理部、招標采購中心、產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心、法律部、財務(wù)部，在部門內(nèi)部指定專人或團隊負責項目工作，其他部門，總監(jiān)辦，人力資源部，房管科，網(wǎng)絡(luò)信息部，研發(fā)部，市場調(diào)研部對項目部工作提供支持。

3.2 技術(shù)措施

在投資控制中，投資的計劃值和實際值的對比，可能會有所偏差，因此監(jiān)理工程師應(yīng)對產(chǎn)生偏差的原因及采取的糾偏措施進行分析研究，同時應(yīng)考慮計劃進度與實際進度所產(chǎn)生的偏差會對投資偏差產(chǎn)生的后果是否會有有重要影響。在進行工程投資偏差分析時，要對局部偏差和累計偏差同時進行分析。施工成本控制中的偏差控制法是與掙值管理技術(shù)相類似的方法，是在制定出計劃成本基礎(chǔ)上，通過采用成本分析方法找出實際成本與計劃成本之間的偏差和分析產(chǎn)生偏差的原因與未來的發(fā)展變化趨勢，進而采取有效措施以減少或消除偏差，實現(xiàn)目標成本的一種科學(xué)管理方法。

3.3 經(jīng)濟措施

經(jīng)濟措施是工程成本控制另一個主要手段，通過給施工企業(yè)制訂合理獎懲機制，鼓勵節(jié)約，防范浪費等一系列做法，在項目的銷售、物業(yè)管理、建筑技術(shù)、工程管理等各方面提出計劃和創(chuàng)新概念，在實施后能夠切實降低工程成本的，應(yīng)給予適當獎勵。例如，鼓勵總包單位對工程設(shè)計圖紙，提出自己的修改意見，如果意見被合理采納并因此節(jié)約了工程成本，業(yè)主應(yīng)該給予施工企業(yè)適當獎勵。

3.4 質(zhì)量措施

深入分析工程的使用功能，合理確定工程質(zhì)量標準。對建筑產(chǎn)品進行功能的深入分析，保證必要的使用功能，去掉不必要的和過剩的功能，發(fā)現(xiàn)并補充不足的功能，使產(chǎn)品的功能結(jié)構(gòu)更加合理，降低成本，節(jié)約投資。為控制工程成本，在保證工程達到質(zhì)量標準的前提下，開發(fā)單位和總包單位應(yīng)從經(jīng)濟上和技術(shù)進行比較分析，選擇成本最低的、質(zhì)量合格的方案。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)投資項目開發(fā)主要是以經(jīng)濟效益為目的，衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟指標是開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是影響房產(chǎn)銷售價格的重要因素，其開發(fā)成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益才會得到保障。本論文對于房地產(chǎn)企業(yè)施工成本進行了分析探討，給出了若干具體的施工成本管理與控制措施，對于進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和造價控制具有較好的指導(dǎo)意義。

參考文獻：