房產(chǎn)投資價值分析大全11篇

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篇（1）

中圖分類號：F233 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關(guān)鍵就是在這個基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，采用新會計準(zhǔn)則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認為應(yīng)采取以下對策。

一、完善配套制度建設(shè)，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度、準(zhǔn)則等。

二、建立資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)于相應(yīng)的財務(wù)報告

目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進行加工整理，建立服務(wù)于財務(wù)報告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議有關(guān)部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。

三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準(zhǔn)則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應(yīng)給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構(gòu)對評估機構(gòu)的評估實行監(jiān)督的機制。評估機構(gòu)的評估價，可通過信息公示、獨立機構(gòu)審計等方式接受投資者或?qū)I(yè)機構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財務(wù)報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因為資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)。最后，加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據(jù)進行嚴(yán)格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的前提，評估對象

明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當(dāng)無法準(zhǔn)確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結(jié)論。對于市場法的應(yīng)用，應(yīng)著重關(guān)注參考交易案例的經(jīng)營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重需注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關(guān)注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。

五、資產(chǎn)評估中介機構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構(gòu)的獨立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

六、完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格。因此國家應(yīng)逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企財務(wù)報告的審計不能由相同的會計師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務(wù)報告的真實可靠，以滿足財務(wù)報告使用者的需要。

參考文獻：

篇（2）

[中圖分類號] F230 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02

在財務(wù)會計中，歷史成本計量方式在會計發(fā)展環(huán)境的變遷過程中已經(jīng)無法真實地反映公司的經(jīng)營業(yè)績，無法為經(jīng)濟決策者提供有用的信息，不能對經(jīng)濟前景進行有效的預(yù)測，因此公允價值計量方式開始被廣泛應(yīng)用。自20世紀(jì)70年代以來，美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）對公允價值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發(fā)生在2006年9月，此次確定的公允價值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項負債時在計量日支付的價格”。國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）也是從20世紀(jì)80年代開始定義公允價值的概念，對公允價值的定義為“交易的當(dāng)事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產(chǎn)進行交換或?qū)ω搨M行清償?shù)慕痤~（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，公允價值的本質(zhì)就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項內(nèi)含的公允的價格，同時還要兼具可靠性、相關(guān)性的信息質(zhì)量特征。利用公允價值這種計量方式有利于確定企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量、管理潛在的企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險、真實地反映企業(yè)經(jīng)營的狀況，進而為會計信息的使用者提供參考價值更高的決策依據(jù)。

1 投資性房地產(chǎn)項目公允價值計量存在的問題

對一些企業(yè)來說，投資性房地產(chǎn)項目采用公允價值計量能夠使企業(yè)的資產(chǎn)價值更加真實地反映出來，使企業(yè)實際獲得的現(xiàn)金流得到更加準(zhǔn)確的披露，企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力以及承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險得到更加準(zhǔn)確的反映，因而使會計信息質(zhì)量得以有效的提高，有利于企業(yè)投資者及債權(quán)人等據(jù)此做出正確的決策。我國的會計準(zhǔn)則也對該方面做出了相關(guān)規(guī)定，例如，對已經(jīng)采用了公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不再對投資性房地產(chǎn)進行攤銷或計提折舊，而是應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)負債表日的公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值做出合理的調(diào)整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當(dāng)期損益中。因此采用公允價值后續(xù)計量方式能夠極大地提高公司的凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。

但是，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)只有相當(dāng)小部分的持有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數(shù)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：

1.1 相關(guān)利潤波動幅度不可控

很多企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)采用歷史成本模式進行后續(xù)計量，并按照固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進行折舊或攤銷。計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發(fā)生的變化計入當(dāng)期損益，其賬面價值無法反映出資產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類資產(chǎn)對公司業(yè)績的貢獻程度。如果企業(yè)對其持有的投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量之后，將對投資性房地產(chǎn)不再計提折舊、攤銷以及減值準(zhǔn)備，而且對投資性房地產(chǎn)的賬面價值以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎(chǔ)進行調(diào)整，將資產(chǎn)負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產(chǎn)公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產(chǎn)市場價格上升，那么投資性房地產(chǎn)的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產(chǎn)市場價格下跌，那么投資性房地產(chǎn)的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩(wěn)定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經(jīng)營成果穩(wěn)定性的質(zhì)疑，誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者的決策。

由此可見，由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，各項完善措施正在跟進，房地產(chǎn)市場價值升值固然會對公司產(chǎn)生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者。

1.2 投資性房地產(chǎn)項目的特殊性

雖然目前在房地產(chǎn)市場價值持續(xù)走高的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價值也有可能因為受全球經(jīng)濟及其他諸多因素所影響出現(xiàn)市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產(chǎn)生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產(chǎn)價格的提升而產(chǎn)生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)又不需要計提折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備，因此這將對以后年度公司的利潤產(chǎn)生巨大的提升作用。如果企業(yè)對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產(chǎn)處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎(chǔ)上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產(chǎn)市場景氣情況下的公允價值反應(yīng)不一致。因為如果房地產(chǎn)價格上升的趨勢持續(xù)，運用公允價值方式進行后續(xù)計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業(yè)在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產(chǎn)的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準(zhǔn)則的規(guī)定，但是對于其他投資性房地產(chǎn)的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產(chǎn)是否完全符合準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)的確認標(biāo)準(zhǔn)，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產(chǎn)無法把握。

很多情況下，審計者無法針對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)和自用固定資產(chǎn)進行清晰的確認，在房地產(chǎn)企業(yè)中，該項目下的會計舞弊時有發(fā)生。

1.3 計量的客觀性不足

很多企業(yè)年報中對公允價值的確定依據(jù)和方法的披露在內(nèi)容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)制定的《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調(diào)研投資性房地產(chǎn)所在城市或所在城市的主要城區(qū)項目；自權(quán)威機構(gòu)和政府房地產(chǎn)行政管理部門取得可類比房產(chǎn)項目；依據(jù)投資性房地產(chǎn)的類型、房產(chǎn)境況、房產(chǎn)附近的環(huán)境、交易的時間和形式等方面來調(diào)整并最終認定調(diào)整因素的區(qū)間，編寫出調(diào)整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產(chǎn)項目根據(jù)以上確定的調(diào)整因素比對表格對房產(chǎn)的成交價格進行修正，并對修正后的數(shù)值求出其算術(shù)平均值，進而取得標(biāo)的物的預(yù)估價格，從中減掉預(yù)計的土地增值稅以及營業(yè)稅及附加，作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據(jù)和方法比較嚴(yán)謹與周密，但經(jīng)過仔細分析后會發(fā)現(xiàn)其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質(zhì)性的內(nèi)容。因為在對投資性房地產(chǎn)公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數(shù)據(jù)作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業(yè)財務(wù)人員據(jù)此估價進行會計處理進而形成的數(shù)據(jù)信息就著實令報表使用者擔(dān)憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。

另外，很多企業(yè)缺失投資性房地產(chǎn)公允價值計價的內(nèi)部控制制度，對于企業(yè)市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結(jié)果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調(diào)整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業(yè)沒有相關(guān)的內(nèi)部控制部門及人員對其進行有效的監(jiān)管和防范。另外，由于公允價值確定的專業(yè)性較強，企業(yè)外部監(jiān)管部門又不能直接參與其中進行干預(yù)，企業(yè)管理者可能會利用這種看似合理但是經(jīng)過推敲后卻是漏洞百出的關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。

通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)項目必須嚴(yán)格遵循會計準(zhǔn)則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質(zhì)量的客觀性、相關(guān)性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強企業(yè)利潤管理

房地產(chǎn)項目公允價值波動所帶來的利潤企業(yè)自身不可控，企業(yè)不可能通過經(jīng)營去管理，這種波動受市場環(huán)境中外在因素的影響，如經(jīng)濟因素、政治因素與宏觀調(diào)控因素等。為了不使這種利潤波動誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，進而損壞公司的良好形象，企業(yè)應(yīng)該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業(yè)利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經(jīng)營能力與盈利能力是否具有穩(wěn)定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導(dǎo)致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構(gòu)成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。

2.2 嚴(yán)格披露投資性房地產(chǎn)

明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途是企業(yè)會計準(zhǔn)則對擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產(chǎn)的項目也確認為投資性房地產(chǎn)從而進行利潤操縱而做出的最為嚴(yán)格的規(guī)定，上市公司必須嚴(yán)格遵守準(zhǔn)則對這方面的規(guī)定，否則準(zhǔn)則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業(yè)在年度報告披露中按照準(zhǔn)則的規(guī)定及時、中立地明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產(chǎn)的用途，新增加的投資性房地產(chǎn)的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經(jīng)營者利用投資性房地產(chǎn)項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產(chǎn)自身的賬面價值和對利潤產(chǎn)生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途是防止公司經(jīng)營者虛增公司利潤的最佳途徑。

篇（3）

本文為2016年廣西財經(jīng)學(xué)院研究生創(chuàng)新項目立項項目：“以投資者視角的保利房地產(chǎn)企業(yè)的投資價值研究”（項目編號：YCJ201615）階段性成果

中圖分類號：F83 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年3月31日

從2011年我國調(diào)控政策逐步趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)進入寒冬時期。為將投資投機需求轉(zhuǎn)化為剛需，2016年出臺的各種宏觀政策，例如五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、“新國五條”和限購限貸等。在這種市場環(huán)境下，下滑的股價與上漲的企業(yè)經(jīng)營業(yè)績這一矛盾現(xiàn)象，給眾多投資者帶來了極大的困惑。對投資者而言，根據(jù)當(dāng)今的市場形勢和經(jīng)濟狀況，如何正確分析市場股利和宏觀調(diào)控政策，需要一種更準(zhǔn)確的方法來衡量企業(yè)的投資價值，以最大限度地降低風(fēng)險，進行理性投資，因此對房地產(chǎn)公司的投資價值進行研究具有重要意義。

一、EVA模型簡介

經(jīng)濟增加值（EVA）是由美國思騰思特（Stern Sewart）咨詢公司1982年正式提出，并于20世紀(jì)90年代后期推廣的一種價值評估指標(biāo)?？鄢苯映杀竞烷g接成本后的余值即為企業(yè)經(jīng)濟增加值。企業(yè)的價值能夠被較為準(zhǔn)確地界定，是基于企業(yè)所有者角度來講最鮮明的特征，將資本成本這個問題考慮得更為周到和全面，并且可以較為精準(zhǔn)地反映企業(yè)創(chuàng)造價值的能力。

基于EVA的企業(yè)價值評估模型是以經(jīng)濟增加值為基礎(chǔ)來進行企業(yè)價值評估的一種模型，該模型的收益出發(fā)點是經(jīng)濟增加值，以加權(quán)平均資本成本為折現(xiàn)率，企業(yè)的內(nèi)在價值等于企業(yè)未來的EVA折現(xiàn)后的現(xiàn)值再加上企業(yè)期初的資本總額，這是該模型的理論基礎(chǔ)。EVA模型分為穩(wěn)定增長模型、兩階段EVA模型和三階段EVA模型。

基于EVA企業(yè)價值評估模型如公式1表示：

企業(yè)價值V=期初投入資本+預(yù)期未來EVA的現(xiàn)值 （1）

（一）穩(wěn)定增長模型。單階段EVA價值評估模型針對的是已經(jīng)進入成熟期的企業(yè)。此時企業(yè)的利潤增長率、新投入資本的期回報率、加權(quán)平均資本成本和EVA值均保持相對穩(wěn)定。如公式2所示：

其中：V-當(dāng)前企業(yè)價值；V0-期初資本總額；g0-EVA恒定增長率；WACC-加權(quán)平均資本成本。

（二）兩階段EVA模型。如果一個公司經(jīng)歷的發(fā)展過程如下：首先，經(jīng)歷一個高速增長期；其次，該高速增長期由于受其他因素影響而消失，于是公司便進入低速增長階段或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用兩階段模型來評估該企業(yè)價值，如公式3所示：

企業(yè)價值=期初資本總額+高速增長階段現(xiàn)值+穩(wěn)定增長階段現(xiàn)值

其中：V0-期初資本總額；EVAt-穩(wěn)定增長期第一年的EVA值；g-EVA穩(wěn)定增長率；WACC-加權(quán)平均資本成本。

（三）三階段EVA模型。如果一個公司經(jīng)歷的發(fā)展過程是先經(jīng)歷一個高速增長階段，然后增長速度放緩，接著緩慢過渡到穩(wěn)定增長或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用三階段模型來評估該企業(yè)價值。

企業(yè)價值為期初資本總額、過渡階段價值現(xiàn)值、高速增長階段現(xiàn)值和穩(wěn)定增長階段現(xiàn)值的合計，雖然該模型假設(shè)的公司情況更加復(fù)雜，但更加能與公司生命周期理論相符合，更具有現(xiàn)實意義。

二、基于EVA進行投資價值評估優(yōu)勢分析

（一）EVA指標(biāo)能夠真實反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。與傳統(tǒng)的會計指標(biāo)相比，EVA在計算時不僅考慮了債務(wù)資本成本，還考慮了權(quán)益資本成本，能夠真正地反映企業(yè)盈利能力。EVA值本身能夠考慮利潤與投入成本之間的邏輯關(guān)系，而且在計算時需要對各項干擾企業(yè)價值的指標(biāo)進行調(diào)整，能夠更加精確地評估企業(yè)價值。

（二）EVA指標(biāo)更加注重企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展。它考慮股東利益，著眼于企業(yè)未來的長遠發(fā)展，促使企業(yè)的經(jīng)營者們做出能夠為企業(yè)帶來長遠發(fā)展利益的投資決策。

（三）EVA指標(biāo)將企業(yè)的績效評估與公司的估價緊密地聯(lián)系起來，也即是企業(yè)管理層和員工的薪資水平與公司在資本市場上的表現(xiàn)是一致的。因此，企業(yè)能否滿足資本市場的要求將直接影響公司的績效評估，這樣就能促使企業(yè)經(jīng)營者做出更加有利于企業(yè)價值最大化的投資決策。

三、保利房地產(chǎn)公司投資價值案例分析

本文以2011～2015年為保利地產(chǎn)EVA模型中的歷史期，根據(jù)財務(wù)報表中的對應(yīng)數(shù)據(jù)，計算保利地產(chǎn)調(diào)整后的稅后凈營業(yè)利潤、加權(quán)平均資本成本和調(diào)整后的總資產(chǎn)。

（一）計算稅后凈經(jīng)營利潤（NOPAT）

稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出+資產(chǎn)減值損失+開發(fā)支出-營業(yè)外收入+營業(yè)外支出）×（1-所得稅稅率）+遞延所得負債增加額-遞延所得稅資產(chǎn)增加額 （4）

根據(jù)計算，保利地產(chǎn)在此期間的稅后凈營業(yè)利潤如表1所示。（表1）

（二）計算總投入資本（TC）

總投入資本=所有者權(quán)益合計+短期借款+長期借款+一年內(nèi)到期的長期借款+應(yīng)付債券+資產(chǎn)減值損失+遞延所得稅負債的增加-遞延所得稅資產(chǎn)的增加（5）

根據(jù)計算，保利地產(chǎn)在此期間的總投入資本如表2所示。（表2）

（三）計算加權(quán)平均資本（WACC）。在計算加權(quán)平均成本時需要分別確認權(quán)益資本成本和債務(wù)資本成本的數(shù)值，以及在資本總額構(gòu)成中的比例。

1、資本結(jié)構(gòu)計算。保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的構(gòu)成比例如表3所示。（表3）

2、債務(wù)資本成本的計算。根據(jù)對外公布的財務(wù)報表數(shù)據(jù)可知，保利地產(chǎn)的債務(wù)主要為銀行貸款，為計算方便，本文2016年銀行一年期貸款利率作為模型中短期借款的利率，長期借款利率按照三至五年期的基本銀行貸款利率計算。計算結(jié)果如表4所示。（表4）

3、權(quán)益資本成本的計算。按照企業(yè)價值評估實踐中最常用的資本資產(chǎn)定價模型，股權(quán)資本成本的計算公式為：

股權(quán)資本成本=無風(fēng)險利率+系統(tǒng)性風(fēng)險×風(fēng)險溢價 （6）

式中，無風(fēng)險利率是指在有效市場的環(huán)境下，投資者可以自由借貸資金的市場利率水平。本文在構(gòu)建模型時，選取國泰安數(shù)據(jù)庫中5年期的國債債券利率作為無風(fēng)險收益報酬率，這與EVA模型中的期限更為契合。公式中系統(tǒng)性風(fēng)險，將直接采用國泰安數(shù)據(jù)庫中的貝塔系數(shù)值為基礎(chǔ)進行價值評估模型的構(gòu)建。根據(jù)大多數(shù)學(xué)者在價值評估實務(wù)中的做法，公式中的風(fēng)險溢價將比照我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率。具體計算如表5所示。（表5）

4、加權(quán)平均資本成本的計算

加權(quán)平均資本成本=稅后債務(wù)資本成本×債務(wù)資本比例+權(quán)益資本成本×權(quán)益資本比例 （7）

具體計算結(jié)果如表6所示。（表6）

（四）計算保利地產(chǎn)投資價值

1、2011～2015年EVA的計算

EVA=稅后凈營業(yè)利潤-投入資本總額×資本加權(quán)平均成本 （8）

具體計算如果如表7所示。（表7）

2、2016年保利企業(yè)投資價值的計算。通過國家統(tǒng)計局近幾年的數(shù)據(jù)顯示，我國GDP一般在五年內(nèi)增減幅度較為穩(wěn)定，近年來保持在6.3%～7.2%，為了方便測算企業(yè)價值，預(yù)計未來幾年的GDP增長率將保持在7%左右，加權(quán)資本成本采用近五年保利企業(yè)求得的權(quán)益資本成本的平均數(shù)13.74%，并將以GDP增速預(yù)估增長率。根據(jù)公式計算如下：

2016年保利企業(yè)投資價值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57萬元

（五）保利地產(chǎn)公司業(yè)績評價分析。EVA值與公司創(chuàng)造的價值成正比，EVA值的高低與公司的規(guī)模以及經(jīng)營狀況有密切的關(guān)系。由表7可以看出，保利地產(chǎn)公司2011年和2012年EVA值為負，2013～2015年為正值，保利地產(chǎn)在2011年和2012年EVA值為負主要是因為稅后凈營業(yè)利潤較低造成的，受2008年全球濟危機影響，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之萎靡，整個行業(yè)一片蕭條，這種影響直至2012年才逐漸消除。隨后保利地產(chǎn)的EVA值逐漸恢復(fù)正常。

主要參考文獻：

[1]彭達霄.基于EVA的企業(yè)價值評估――以XX地產(chǎn)公司為例[J].財經(jīng)縱覽，2016.

[2]趙安琦.基于EVA的企業(yè)價值評估研究[D].吉林財經(jīng)大學(xué)，2016.

[3]劉云.基于企業(yè)價值不同模型對保利地產(chǎn)的實證分析[D].云南大學(xué)，2015.

篇（4）

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無形資產(chǎn)是指納稅人長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

在會計上確認為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅上確認為無形資產(chǎn)，應(yīng)按無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進行稅務(wù)處理。

二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會計和企業(yè)所得稅處理比較

(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會計準(zhǔn)則的規(guī)定

企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時，如果該支出將會引起相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計量，就應(yīng)該將其資本化，計入投資性房地產(chǎn)的成本；如果不能滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時候直接計入當(dāng)期損益。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達到固定資產(chǎn)原值20%以上；(2)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟使用壽命延長2年以上；(3)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

(三)會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據(jù)不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認

會計準(zhǔn)則規(guī)定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當(dāng)期損益。

采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認。

(二)采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

會計準(zhǔn)則規(guī)定，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進行處理。需要對其賬面價值進行復(fù)核，并根據(jù)需要計提減值準(zhǔn)備，其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定：對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)會計和稅務(wù)處理的比較

1.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(chǎn)(沒有提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價基本一致。

2.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致。

3.企業(yè)將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致。

新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換前采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會計和稅務(wù)處理的比較

1.會計準(zhǔn)則規(guī)定

新會計準(zhǔn)則規(guī)定，在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計量模式進行計量的，將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價值模式進行計量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權(quán)益。

2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。

3.會計處理和稅務(wù)處理的比較

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn))，無論企業(yè)采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產(chǎn)進行計價，企業(yè)所得稅處理為：(1)當(dāng)期確認視同銷售；(2)按開發(fā)產(chǎn)品公允價確認為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計價。

五、投資性房地產(chǎn)處置會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

新會計準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久性退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計人當(dāng)期損益。

企業(yè)所得稅法規(guī)對投資性房地產(chǎn)處置確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按取得收入與計稅成本和相關(guān)稅費進行配比的差額確認損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)在增加會計上確認為投資性房地產(chǎn)之初，應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的原始計稅成本；在投資性房地產(chǎn)持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。

參考文獻：

[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導(dǎo)教材.中國財政經(jīng)濟出版社.

[2]《稅法》.2007年注冊會計師考試輔導(dǎo)教材.經(jīng)濟科學(xué)出版社.

篇（5）

1.引言

為適應(yīng)市場需求和建立與國際財務(wù)報告趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系，財政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項會計準(zhǔn)則的新企業(yè)會計準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸，從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計價的準(zhǔn)則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4， 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6， 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應(yīng)

新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計準(zhǔn)則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)的披露，提高會計的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值?；诖耍瑯I(yè)界和學(xué)術(shù)界認為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計價特點

相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個部分，由于各個部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續(xù)計量變化

在舊會計準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進行計量。

新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

2.2公允價值計價效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率等會計指標(biāo)，增強債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產(chǎn)計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價值計價模式選擇的客觀因素有：

1.公允價值計量的嚴(yán)格準(zhǔn)則限制?；趯ξ覈鴩榈目紤]，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量受到了嚴(yán)格的準(zhǔn)則限制。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量”。采用公允價值模式計量的，應(yīng)同時滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準(zhǔn)則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術(shù)所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價值進行相關(guān)計量。

2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價值進行重新計量，將增加企業(yè)會計核算與審計工作成本，而且相關(guān)準(zhǔn)則還要求企業(yè)應(yīng)在年報中詳細披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業(yè)花費更多的代價，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價值模式計價的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價值比重較小時，將使得企業(yè)變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計價基礎(chǔ)仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準(zhǔn)則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會影響當(dāng)年的利潤。

結(jié)合我國上市企業(yè)的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應(yīng)該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒變更為公允價值計價模式的主要原因。

4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策?，F(xiàn)代公司制度下，公司所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，所有者與經(jīng)營者之間屬于委托關(guān)系。在代表所有者行使公司經(jīng)營權(quán)時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風(fēng)險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。

設(shè)企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負債表日可對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量?？紤]的決策時點是新準(zhǔn)則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質(zhì)是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結(jié)果如表2所示：

表2 是否變更為公允價值計價決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負

類型7：負，正

類型8：負，無

類型9：負，負

在表2的各收益結(jié)果中，當(dāng)收益為類型1和類型4時，由于收益結(jié)果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當(dāng)收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當(dāng)收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權(quán)留到未來有利的情形執(zhí)行；當(dāng)收益為類型3時，雖然收益結(jié)果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當(dāng)收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當(dāng)收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權(quán)留待對自己最有利時執(zhí)行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結(jié)果類型。

變更決策后收益結(jié)果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經(jīng)營業(yè)績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結(jié)果會對公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實施變更計價模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價值計價效應(yīng)，但并不是所有企業(yè)實施變更都會具有這種效應(yīng)，也即僅在具備一定的條件下才會出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當(dāng)期公司經(jīng)營業(yè)績情況。一般公司的經(jīng)營業(yè)績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。

1.公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨摃r變更決策的收益結(jié)果

當(dāng)投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價值和扭轉(zhuǎn)業(yè)績不佳的局面。2）可改善公司相關(guān)財務(wù)指標(biāo)（如資產(chǎn)負債率），甚至可避免當(dāng)期會計利潤為負，利于后續(xù)年度公司實行增配股。3）當(dāng)企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉(zhuǎn)虧損局面，甚至?xí)虼硕Ｗ≌滟F的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司連續(xù)多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當(dāng)公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實際經(jīng)營業(yè)績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務(wù)指標(biāo)實現(xiàn)符合增配股相關(guān)條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當(dāng)公司財務(wù)指標(biāo)不符合貸款銀行的放貸指標(biāo)要求時，若變更計價模式可實現(xiàn)改善公司相關(guān)財務(wù)指標(biāo)達到貸款銀行融資標(biāo)準(zhǔn)，則變更計價模式具有正向收益；當(dāng)企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風(fēng)險，計價模式變更則對企業(yè)來說實質(zhì)上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業(yè)績指標(biāo)而實現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當(dāng)變更計價模式能為企業(yè)實現(xiàn)貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎龝r變更決策的收益結(jié)果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經(jīng)營業(yè)績的基礎(chǔ)上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關(guān)財務(wù)指標(biāo)不利的情況下，改善公司財務(wù)指標(biāo)，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎兏媰r模式將進一步增長當(dāng)期會計利潤，導(dǎo)致當(dāng)期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負增加，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現(xiàn)順利融資或通過變更計價模式來實現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價值的再確認，本質(zhì)上并沒有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會因此而導(dǎo)致資產(chǎn)流出（稅負增加），可以認為在公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗掠媰r模式變更給企業(yè)帶來的是負收益或者近似無影響（當(dāng)增加的稅負不多時）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績獎勵。從我國上市企業(yè)的現(xiàn)實情況看，一方面我國上市企業(yè)經(jīng)營管理層的獎勵與經(jīng)營業(yè)績的相關(guān)性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績提升并不是經(jīng)營管理層努力的結(jié)果，公司董事會往往不會對這樣的業(yè)績提升給予獎勵，由此可以認為更高業(yè)績獎勵發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現(xiàn)融資目標(biāo)，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準(zhǔn)則規(guī)定使得計價模式不可逆向轉(zhuǎn)變。企業(yè)未來經(jīng)營業(yè)績的不確定性會導(dǎo)致管理層未來利益不確定，甚至可能因經(jīng)營業(yè)績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現(xiàn)關(guān)鍵時期改善業(yè)績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業(yè)帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對于管理層來說，這種結(jié)果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。

3.收益結(jié)果類型

綜上所述，在經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨摰那樾蜗?，變更計價模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實現(xiàn)增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結(jié)果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗拢?dāng)變更計價模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。

結(jié)合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實際經(jīng)營出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營沒有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因為財務(wù)指標(biāo)不滿足銀行貸款條件，或?qū)嶋H某期業(yè)績不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業(yè)很少變更計價模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結(jié)論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價值計價，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。

5.結(jié)論

實行投資性房地產(chǎn)公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得以成本價格計價的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，能更合理地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，提高財務(wù)信息的相關(guān)性，有助于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應(yīng)，但上市企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準(zhǔn)則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權(quán)再融資或進行債務(wù)融資）或經(jīng)營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計價模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計價模式，這也是新會計準(zhǔn)則實施的必然結(jié)果。

參考文獻

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篇（6）

一、廣州白云山制藥選擇公允價值后續(xù)計量模式的動因分析

1.公司條件符合了會計準(zhǔn)則對公允價值模式運用的要求

廣州白云山制藥股份有限公司的投資性房地產(chǎn)，在同時滿足：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得的同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。這兩個條件的前提下采用公允價值模式計量。所以在09年的經(jīng)營期間選擇了公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量就有了前提條件。

2.公司所在的地域及市場環(huán)境較為活躍發(fā)達

本文中所分析的案例―白云山制藥股份有限公司位于廣州，曾作為廣州市首批上市公司之一在深圳證券交易所掛牌上市，它所在的廣州房地產(chǎn)市場較為活躍發(fā)達，相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)管也相對完善。公司本身也具備了應(yīng)用公允價值模式的相關(guān)條件要求，并且有較完備的估值技術(shù)及較高專業(yè)素質(zhì)的相關(guān)財務(wù)人員，故于2009年度采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

3.公允價值模式下可以達到增大公司的資產(chǎn)價值和提高利潤的效果

在成本計量模式下其收入的產(chǎn)生只有租金收入，并且在資產(chǎn)負債表日需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊（或攤銷），如果發(fā)生了減值，需要計提減值準(zhǔn)備，這將導(dǎo)致企業(yè)費用增加，利潤減少。而在公允價值計量模式下，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊（或攤銷），也不需要計提減值準(zhǔn)備，因而不會減少利潤。

二、公允價值計量模式運用的阻礙分析

目前我國采用公允價值后續(xù)計量模式的企業(yè)為數(shù)不多，大部分公司還是采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，這其中的原因主要有以下幾方面：

1.會計準(zhǔn)則中的嚴(yán)格規(guī)定及公司自身的條件不足

會計準(zhǔn)則中對于公允價值模式運用需滿足的兩個條件，首先，投資性房地產(chǎn)“所在地”一般是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)，這意味著企業(yè)只有在大中城市的投資性房地產(chǎn)才有按照公允價值進行會計計量，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，其實很不容易。另外公允價值的確定及估值技術(shù)是否合理完善是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵，而公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟，公開市場報價還難以取得。

2.稅收方面對公允價值模式下有較大的不確定性及風(fēng)險

由于采用公允價值模式一般會導(dǎo)致企業(yè)年凈利潤的提高 ，對這一重估增值部分是否需要征收所得稅，所得稅實施條例對公允價值變動收益是否繳納所得稅沒有明確的規(guī)定。若上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅將會增加稅收支出，減少凈利潤；若不繳納，上市公司稅負不變，但似乎有打球的嫌疑。但在成本模式下，不再作為存貨的這部分房地產(chǎn)計提折舊或按期攤銷直接減少了企業(yè)的賬面盈利，從而起到抵稅的效果，減少企業(yè)的所得稅支出。

3.公允價值模式下可能造成利潤波動幅度較大及操控利潤

在公允價值模式下在資產(chǎn)負債日以投資性房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當(dāng)期損益，致使會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動，很可能會造成一些不法上市公司借此達到虛高利潤的目的，而凈利潤波動幅度的增大則容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。而在成本模式下則不會出現(xiàn)這類問題。

三、推動公允價值模式運用的建議

1.加快完善投資性房地產(chǎn)的會計準(zhǔn)則并做好與稅收規(guī)定的協(xié)調(diào)

公允價值在我國還是一個有待深入研究的領(lǐng)域，理論界對公允價值大多是零星分散的研究，散布在不同準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定也存在一些不一致之處，因此制定一個單獨的公允價值計量準(zhǔn)則并且進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導(dǎo)性文件是十分必要的。另外也應(yīng)盡快修訂和完善準(zhǔn)則指南、案例講解等準(zhǔn)則配套材料，出臺必要的解釋公告，及時解決準(zhǔn)則執(zhí)行中出現(xiàn)的問題。還應(yīng)加強準(zhǔn)則與稅法、企業(yè)財務(wù)通則的協(xié)調(diào)，盡快明確公司普遍關(guān)心的稅收、利潤分配等問題，以便于上市公司準(zhǔn)確正確進行會計核算。

2.提高投資性房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度

首先應(yīng)積極推進市場信息化建設(shè)完善信息的披露努力構(gòu)建一個完整、統(tǒng)一、開放的市場，為投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的運用創(chuàng)造良好的大環(huán)境，并降低公允價值等信息的獲取成本。其次，我國應(yīng)進一步明確公允價值計量披露的相關(guān)問題，不僅包括公允價值的確定方法，還應(yīng)增加公允價值的估計假設(shè)、已可以采用公允價值計量而未用公允價值計量的原因披露等，使其披露更加規(guī)范，更加科學(xué)，更有利于保護廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。

3.提升公司內(nèi)部估值技術(shù)及相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)判斷力及職業(yè)素養(yǎng)

估值技術(shù)所確定的公允價值數(shù)額會直接出現(xiàn)在報表中，因此建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計算確認的過程，包括對估值方法的選定，其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么，所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位，具體參數(shù)的選定。此外，還應(yīng)加強對會計人員的職業(yè)判斷能力和職業(yè)道德的培養(yǎng)，并進一步落實對會計人員的繼續(xù)教育，從而杜絕公允價值模式下可能出現(xiàn)的利潤操縱問題的產(chǎn)生。參考文獻：

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（一）企業(yè)運用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的熱情并不高

據(jù)統(tǒng)計，截止到2012年，在上市公司范圍內(nèi)，采用公允價值模式的企業(yè)只占到擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的4%，絕大多數(shù)企業(yè)還是采用歷史成本，這樣的比例遠遠低于最初的預(yù)期。這說明，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式的選擇比較謹慎。當(dāng)然，這種局面的背后隱藏著多層次的原因。首先，我國會計準(zhǔn)則對公允價值的限制條款較多。例如，企業(yè)如果采用公允價值，需同時滿足兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。由此可以看出，監(jiān)管者并不鼓勵企業(yè)采用公允價值計量。其次，公允價值計量會引起財務(wù)的波動性。因為這幾年的房地產(chǎn)市場很不穩(wěn)定，反映到財務(wù)報表中，投資性房地產(chǎn)的賬面價值會出現(xiàn)變動，并且，因為投資房地產(chǎn)的公允價值的變動計入損益，因而會影響到企業(yè)的利潤。再者，監(jiān)管者對公允價值的使用缺乏技術(shù)性指導(dǎo)，會計準(zhǔn)則只給出了公允價值的定義，對于公允價值的操作卻沒做出詳細的說明。并且我國的資本市場尚未發(fā)達，缺乏大數(shù)據(jù)信息庫，企業(yè)獲取數(shù)據(jù)的渠道很少，如果借助于專業(yè)評估機構(gòu)的成果，又要付出一定的費用，既費錢又費事。

（二）公允價值的確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

從上市公司披露的會計政策來看，企業(yè)在確定公允價值時采用方法和標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，其中運用較多的是：評估價格法、第三方調(diào)查報告、市場類比法。評估價格法是指企業(yè)聘請專業(yè)評估機構(gòu)進行價格評估，評估價格相對可靠。市場類比法是指參考同類房地產(chǎn)的市場價格。可見，上市公司采用的方法是多樣的，然而，這也帶來兩個問題。一個是，會計信息的可比性較差。不同的機構(gòu)在確定公允價值時采用的模型、參數(shù)等的口徑是不統(tǒng)一的，因此，不同公司的公允價值所傳遞的信息不具有可比性，這給財務(wù)報表使用者正確解讀財務(wù)報表帶來很多麻煩。另一個是，會計政策容易被人為干預(yù)。因為不存在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)往往會選擇對自身有利的方法，監(jiān)管方很難進行管理，但是，企業(yè)選用的評價方法往往隱藏其特定的意圖。認定方法不統(tǒng)一是由制度漏洞造成的，會計準(zhǔn)則在這方面沒有做出詳細的說明和指導(dǎo)。

（三）公允價值模式常常成為盈余管理的工具

任何會計政策都會導(dǎo)致經(jīng)濟后果，投資性房地產(chǎn)的公允價值模式也不例外，主要體現(xiàn)在：引起資產(chǎn)總額的變動。根據(jù)會計準(zhǔn)則要求，公允價值計量下的賬面價值會隨著市場價格的變動而變動，市場價格上升，調(diào)增相應(yīng)的賬面價值，反之，則調(diào)減賬面價值。資產(chǎn)發(fā)生變動，負債不變，企業(yè)的資產(chǎn)負債率也會發(fā)生改觀；影響企業(yè)的利潤。公允價值變動損益是和利潤掛鉤的，公允價值的變動都會傳到企業(yè)的利潤，相比成本模式，利潤對公允價值模式的敏感度更高。另外，準(zhǔn)則規(guī)定公允價值模式下計量的投資性房地產(chǎn)不能再計提折舊，對應(yīng)的營業(yè)成本就少了，利潤因此增加。為了融資或者改善公司業(yè)績，再加上這幾年房地產(chǎn)增長迅猛，上市公司通常在關(guān)鍵的時候采用公允價值計量模式，這樣就將過去隱藏的增值轉(zhuǎn)化為公司當(dāng)期的盈利，這種盈利具有欺騙性，因為它并不能代表當(dāng)期經(jīng)營業(yè)績的增長。例如，根據(jù)2010年和2011年的財務(wù)報表顯示，冠福家用的經(jīng)營都處于虧損狀態(tài)，根據(jù)深圳交易所的規(guī)定，如果到2012年，冠福家用的凈利潤扣除非經(jīng)常性損益后仍為負值，就會被退市。到了2012年，冠福家用突然由虧損轉(zhuǎn)為盈利。從其報表不難看出，在2012年，冠福家用對其賬面上長期股權(quán)投資實行了會計政策變更，變更的結(jié)果是實現(xiàn)了1.49億的公允價值變動損益。

二、進一步推動公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用的措施

（一）修訂會計準(zhǔn)則，鼓勵企業(yè)使用公允價值

會計準(zhǔn)則是會計核算的準(zhǔn)繩，如果會計準(zhǔn)則對于公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用限制過于嚴(yán)格的話，這將向企業(yè)傳達不鼓勵使用公允價值的信號，企業(yè)就沒有動力使用公允價值，并且公允價值比歷史成本更難操作?，F(xiàn)有的數(shù)據(jù)就能說明問題。當(dāng)務(wù)之急就是修訂會計準(zhǔn)則。公允價值的使用條件不應(yīng)該是是否具有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而是能否可靠地確定公允價值。本身活躍這個詞非常模糊，增加對其的判斷難度，另外，我國房地產(chǎn)市場尚未發(fā)達，且不同區(qū)域呈現(xiàn)不同的特點，修改使用條件后，對于企業(yè)的限制就變少了。另外，不得由公允價值變?yōu)闅v史成本的規(guī)定不合理，如果企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)，就不再具有投資功能了，那么，采用歷史成本計量也是有一定道理的。相關(guān)準(zhǔn)則的修訂應(yīng)與國際會計準(zhǔn)則趨同。

（二）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)交易市場

活躍的房地產(chǎn)交易市場是公允價值計量模式的前提，活躍的交易市場一定是規(guī)范的、透明的和競爭性的交易市場，而我國的房地產(chǎn)市場存在一系列問題，如交易形式不規(guī)范，價格信息不透明，競爭不充分。這些都需要國家大力整治。目前，我國還沒有權(quán)威的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺，這很不利于企業(yè)的信息搜集工作，企業(yè)也很難保證數(shù)據(jù)的可靠性。政府應(yīng)該利用其統(tǒng)計的優(yōu)勢，牽頭建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺，實現(xiàn)對房地產(chǎn)交易信息的動態(tài)跟蹤。還有，國家應(yīng)定期公布不同區(qū)域的房地產(chǎn)交易參數(shù)，以便企業(yè)參考使用。

（三）建立權(quán)威的房地產(chǎn)價值評估體系

目前，企業(yè)確定公允價值的方法不唯一，但是，由于區(qū)域化的特點，很難找到普遍適用的唯一方法。為此，政府應(yīng)加緊房地產(chǎn)價值評估方法研究，可以推出幾種相對可靠的方法，對評估方法所涉及的模式、參數(shù)等應(yīng)作出詳細的說明。并且應(yīng)盡量消除不同方法造成的結(jié)果差異。也可以對現(xiàn)有的運用較多的方法進行驗證，如果驗證的結(jié)果和市場的預(yù)期保持一致性，就可以將這種方法進行廣泛地推廣。另外，要注重培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。公允價值的確定需要可靠的數(shù)據(jù)和成熟的技術(shù)方法，是一項相對復(fù)雜的工作，很多企業(yè)不愿意做這樣的事情，并且也缺少相關(guān)的技術(shù)人才。專業(yè)的評估機構(gòu)在這方面有很大的優(yōu)勢，數(shù)據(jù)處理效率很高，并且集聚了很多的專業(yè)人才。相比于企業(yè)，專業(yè)機構(gòu)在價值評估方面工作效率更高，成本更低。

（四）加強監(jiān)管

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中圖分類號：F810 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673－291X（2008）04－0156－02

一、公允價值的基礎(chǔ)理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構(gòu)有不同的定義。國際會計準(zhǔn)則委員會1999年的《國際會計準(zhǔn)則第39號――金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業(yè)在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹攧?wù)會計準(zhǔn)則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當(dāng)前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產(chǎn)（或負債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價格（FASB2000）?！蔽覈骂C布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?！睂Ρ纫陨衔覈鴮蕛r值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹慎的。與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則相比，我國新的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系在確定公允價值的應(yīng)用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計量?；緶?zhǔn)則中也強調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業(yè)實質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵?quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產(chǎn)以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個專門的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會計處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計）對投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會計準(zhǔn)則。

（二）新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。這意味著地產(chǎn)公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值跟賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會計準(zhǔn)則采用后，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會提高當(dāng)期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當(dāng)呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格”這個標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)行評估，并作為公允價值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露房地當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項很重的負擔(dān)。

其次，公允價值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻：

[1] 財政部．企業(yè)會計準(zhǔn)則2006 [N]．北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006．

[2] 謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

篇（9）

投資性房地產(chǎn)是2006年新修訂的企業(yè)會計準(zhǔn)則提出的新概念。制定和頒布《投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱CAS3)能進一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露。作為最新會計準(zhǔn)則一大亮點的公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中不僅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換、處置、披露等規(guī)定中多處都涉及了公允價值模式。公允價值模式在CAS3中的運用將可能對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、利潤、所有者權(quán)益及房地產(chǎn)稅收制度等諸方面產(chǎn)生不同程度的影響。

一、公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的運用

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。CAS3第十條中規(guī)定，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)、可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

(一)公允價值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的運用

準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計八當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)的公允價值應(yīng)該反映資產(chǎn)負債表日的市場狀況。之所以強調(diào)資產(chǎn)負債表日，原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當(dāng)。

(二)公允價值在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)處置中的運用

投資性房地產(chǎn)在被處置的過程當(dāng)中，即投資性房地產(chǎn)被被出售、轉(zhuǎn)讓、報廢等任何一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過資產(chǎn)評估。以公允價值反映該資產(chǎn)的價值，因此，公允價值的變動將對損益造成影響。

(三)公允價值在投資性房地產(chǎn)信息披露中的運用

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式；采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷以及減值準(zhǔn)備計提情況；采用公允價值模式的，公允價值的確定依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由及其對當(dāng)期損益或所有者權(quán)益的影響；當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。

二、投資性房地產(chǎn)運用公允價值的影響分析

公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的運用，給企業(yè)財務(wù)政策的選擇留下了一定的空間，同時也給廣大投資者及債權(quán)人、各級主管部門準(zhǔn)確了解企業(yè)真實的資產(chǎn)及財務(wù)狀況提供了合法的保障。

(一)公允價值對企業(yè)財務(wù)的影響

1　對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響。企業(yè)首先應(yīng)確認哪些資產(chǎn)是屬于公允價值計量下的投資性房地產(chǎn)，即必須符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價值模式計量的兩個條件。然而，在會計實務(wù)中，一項房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，其確認取決于其持有的目的。原來分別在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算將使企業(yè)的流動資產(chǎn)(存貨)減少，流動比率降低。

2　對利潤的影響。公允價值的引入使得會計信息更能反映交易或事項的經(jīng)濟實質(zhì)，滿足會計信息真實、有用的要求，但也使部分企業(yè)利用公允價值模式粉飾經(jīng)營、調(diào)控利潤成為可能。即采用公允價值計量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤，影響企業(yè)凈資產(chǎn)價值，增強企業(yè)融資能力，有利于企業(yè)向國際市場發(fā)展。

影響投資性房地產(chǎn)公允價值損益對利潤的調(diào)節(jié)的因素有兩個：一是公允價值的確定；二是投資性房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換條件和轉(zhuǎn)換證據(jù)。公允價值的確定有市場作為參考，數(shù)據(jù)的取得相對比較容易。而第二點中的“轉(zhuǎn)換條件”是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，所謂“轉(zhuǎn)換證據(jù)”是指企業(yè)房地產(chǎn)改變用途應(yīng)有充分的憑證或文件依據(jù)，且這些改變用途的活動實質(zhì)上已經(jīng)開始。前提是要保證這些憑證和文件的真實、可靠，才能保證投資性房地產(chǎn)價值的公允。

由于我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段，也不排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，但總體來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)、穩(wěn)定的增值潛力，在市價持續(xù)上漲的情況下，企業(yè)只要對該房地產(chǎn)進行必要的轉(zhuǎn)換就可達到粉飾經(jīng)營、調(diào)節(jié)利潤的目的，況且完成這種轉(zhuǎn)換并不復(fù)雜。這是因為企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，計入所有者權(quán)益。在會計報表日或企業(yè)再將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，其公允價值與賬面價值的差額計入當(dāng)期損益“公允價值變動損益”。這就意味著，當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換處理時，房地產(chǎn)公司需要確認相應(yīng)的損失，卻不能確認相應(yīng)的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小。所以在投資性房地產(chǎn)中公允價值的引入具有重要的意義，對資產(chǎn)價值的確認更具真實、可靠性。

3　對所有者權(quán)益的影響。首次采用新準(zhǔn)則公允價值模式當(dāng)年，各相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)將會采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益，在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量，其影響結(jié)果是：這些房地產(chǎn)企業(yè)的上年度的資本公積(其他資本公積J將會得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額也將計入所有者權(quán)益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來“隱形”的資產(chǎn)得到了“顯形”。

(二)公允價值的運用對稅務(wù)的影響

從納稅的角度來看，目前稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進行征稅。公允價值模式的引入會引起稅收征納的一些變化。

1　房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者從價計征，后者從租計征。從租計征的，新準(zhǔn)則并不影響稅基。對于從價計征的，其計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值，指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價值。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，往賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計量時采用公允價值模式。這就面臨著一個問題：計稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價值呢，尤其是當(dāng)采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房

地產(chǎn)的賬面價值，那么當(dāng)公允價值大于該房地產(chǎn)初始計量成本時，企業(yè)應(yīng)該按照哪一個計稅基礎(chǔ)來計算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定，這也是新的投資-性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實施后值得探討的一個問題。所以，完善房產(chǎn)稅制建設(shè)勢在必行?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值或租金收入為計稅依據(jù)，一方面，沒有考慮房產(chǎn)增值的部分；另一方面，從價計征的稅率為12％，而從租計征的稅率為12％。這樣，同一房產(chǎn)在未確定用途時，用不同計稅方法計算得出的應(yīng)納稅額可能差別很大，而稅法中對于轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象是否開征房產(chǎn)稅又沒有規(guī)定，這就給有些企業(yè)進行稅務(wù)籌劃留下了空間。

2　土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價值模式進行后續(xù)計量時，要根據(jù)資產(chǎn)負債表日的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，那么，對于這部分調(diào)增了賬面價值的投資性房地產(chǎn)，是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢?

如果從現(xiàn)行稅法的角度考慮這一問題，土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅。只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓一次征收一次，增值多的多征。增值少的少征，無增值的不征。開征土地增值稅的目的是為了抑制牟取暴利和房地產(chǎn)的投機行為，從而保護從事正常交易的企業(yè)的合法權(quán)益，促進交易市場的健康發(fā)展。所以，考慮是否計征的重點就是要判斷投資性房地產(chǎn)是否發(fā)生了產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此。雖然按照新準(zhǔn)則的要求要在資產(chǎn)負債表日確認土地增值，但并不需要交納土地增值稅?；蛘邚牧硪粋€角度進行分析，征收土地增值稅的最重要目的應(yīng)該是對房地產(chǎn)的過高增值收益進行合理的調(diào)節(jié)、分配。土地增值了，其帶來的收益應(yīng)該歸社會所有。在這種方式下。土地發(fā)生增值就應(yīng)征稅，而不僅僅考慮產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在企業(yè)在資產(chǎn)負債表日必須確認和明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息，并不需要再另外考慮稅收征收成本的問題。也有學(xué)者建議開征定期土地增值稅，每年征收，況且每年征收土地增值稅也因為公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用變得更具有可行性。

3　企業(yè)所得稅。新會計準(zhǔn)則采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，企業(yè)在資產(chǎn)負債表中按房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，依據(jù)近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，這樣的調(diào)整往往會增加企業(yè)的賬面利潤。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規(guī)定。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前，會計制度只允許通過按期計提折舊的方式對房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值模式進行后續(xù)計量時，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。現(xiàn)行稅法規(guī)定，按照稅法規(guī)定的年限和折舊方法對房地產(chǎn)計提的折舊或進行攤銷所產(chǎn)生的費用可以在稅前列支，計算應(yīng)納稅所得額。采用公允價值模式，一方面，由于未計提折舊減少了當(dāng)期的費用，而根據(jù)公允價值調(diào)整賬面價值也會影響當(dāng)期的損益；另一方面，由于當(dāng)期資產(chǎn)的賬面價值改變，所以還會影響到此后房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換和處置時確認的損益，從而最終影響會計利潤。這都加劇了計量應(yīng)納稅所得額和會計利潤之間的差異。

或者說。如果我國對增值部分征收所得稅，公允價值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅的增加，意味著企業(yè)繳納的稅額會相應(yīng)攀升，這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長。在成本模式下，期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易取得，只需將扣除折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備后的凈值列示于資產(chǎn)負債表上即可。

所以，從企業(yè)的角度來看，在投資性房地產(chǎn)出售時繳納所得稅，這種納稅方式對企業(yè)來說是很有利的，即企業(yè)選擇公允價值記賬，對當(dāng)期增值部分不產(chǎn)生當(dāng)期納稅義務(wù)，可以遞延，而日后減值卻可以減少當(dāng)期收益，有避稅之利。

4　物業(yè)稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則引入公允價值模式對企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)進行計量，為相關(guān)部門獲得房地產(chǎn)價值提供了信息支持，隨之也將為探討物業(yè)稅的具體稅基提供一條新的思路。一方面，開征物業(yè)稅是市場經(jīng)濟建設(shè)的要求，是我國經(jīng)濟發(fā)展的需要；另一方面，正式開征一種新稅種，需要從理論上弄清一些基本的問題，還需要從理論到實踐進行廣泛的研究。綜合考慮各方面的因素，在當(dāng)前情況下開征物業(yè)稅的時機可能還沒有完全成熟。我們相信，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則將會有助于物業(yè)稅征收條件的成熟，為我國設(shè)計更為科學(xué)、合理的物業(yè)稅提供有力支持?？梢灶A(yù)見，在推動使用公允價值計量的過程中，必須加強準(zhǔn)則的宣傳與指引，并以一定的政策力度保證其實施。

盡管公允價值計量模式在國際上早就開始運用了，在國內(nèi)公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用尚屬首次，缺乏相關(guān)理論和技術(shù)規(guī)范。同時，由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值在計量屬性上具有不確定性和變動性等特征，在實際應(yīng)用中可能帶來一些新的問題和困難。但是，隨著公允價值在我國運用環(huán)境的改善，公允價值的合理運用必定會進一步提高并改善我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計信息系統(tǒng)的質(zhì)量，使之向外部投資者提供更為真實的企業(yè)價值信息。

主要參考文獻

[1]任世馳，陳炳輝公允價值會計研究――財經(jīng)理論與買踐[J]財經(jīng)視角，2005(1)

[2]耿建新新準(zhǔn)則下公允價值計量模式的具體運用[J]財務(wù)與會計(綜合版)，2006(4)

篇（10）

1.2 項目簡介

1.3 客戶基礎(chǔ)

1.4 市場機遇

1.5 項目投資價值

1.6 項目資金及合作

1.7 項目成功關(guān)鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟目標(biāo)

2.0 公司介紹

2.1 項目公司與關(guān)聯(lián)公司

2.2 公司組織結(jié)構(gòu)

2.3 [歷史]財務(wù)經(jīng)營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎(chǔ)

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內(nèi)部控制管理

3.0 項目介紹

3.1 特色農(nóng)業(yè)園 開發(fā)目標(biāo)

3.2 特色農(nóng)業(yè)園開發(fā)思路

3.3 農(nóng)業(yè)園開資源狀況

3.4 項目建設(shè)基本方案

3.4.1 規(guī)劃建設(shè)年限與階段

3.4.2 項目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)

3.4.3 特色農(nóng)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容

3.5 項目功能分區(qū)及主要內(nèi)容

4.0 所在城市農(nóng)業(yè)園市場分析

4.1 國家宏觀經(jīng)濟政策

4.1.1 國家宏觀經(jīng)濟形勢對農(nóng)業(yè)園的影響

4.1.2 農(nóng)業(yè)園宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問題

4.4 城市土地和農(nóng)業(yè)園市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 農(nóng)業(yè)園市場供需

4.5 城市農(nóng)業(yè)園供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4 居民消費特征分析

4.5.5 城市商鋪價格分析

4.5.6 商業(yè)農(nóng)業(yè)園供需分析

4.6 消費者調(diào)查

4.6.1 居民消費特點

4.6.2 農(nóng)業(yè)園潛在消費者問卷調(diào)查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項目分析

5.0 開發(fā)模式及QB區(qū)選擇

5.1 [RRR城]及QB區(qū)項目

5.1.1 [RRR城]的開發(fā)背景

5.1.2 [RRR城]項目

5.1.3 [RRR城]開況

5.2 項目競爭戰(zhàn)略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式

5.2.3 QB區(qū)項目

6.0 QB區(qū)方案概念設(shè)計

6.1 規(guī)劃設(shè)計主題原則

6.2 產(chǎn)品組合和功能定位

6.3 建筑風(fēng)格和色彩計劃

6.4 建筑及景觀概念規(guī)劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區(qū)各地塊設(shè)計要求

6.6.1 農(nóng)業(yè)園功能配置要求

6.6.2 A13地塊設(shè)計要求

6.6.3 A21地塊設(shè)計要求

6.6.4 A08地塊(局部)設(shè)計要求

6.6.5 A22地塊設(shè)計要求

7.0 營銷策略

7.1 預(yù)計銷售額及市場份額

7.2 產(chǎn)品定位

7.2.1 各項目的住房產(chǎn)品定位

7.2.2 農(nóng)業(yè)園定位

7.3 定價策略

7.3.1 住房項目的定價策略

7.3.2 農(nóng)業(yè)園的定價策略

7.4 銷售策略

7.4.1 住農(nóng)業(yè)園的銷售策略

7.4.2 農(nóng)業(yè)園的銷售策略

7.4.3 品牌發(fā)展戰(zhàn)略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網(wǎng)絡(luò)營銷策略

8.0 項目實施進度

8.1 項目工程進度計劃表

8.2 項目工程進度管理體系

8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程

一級計劃——總控制進度計劃

二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃

三級計劃——月、周計劃

9.0 項目風(fēng)險分析與規(guī)避對策

9.1項目風(fēng)險分析

9.1.1 項目市場風(fēng)險分析

9.1.2 項目工程風(fēng)險分析

9.2 項目風(fēng)險的防范對策

9.2.1 市場風(fēng)險規(guī)避對策

9.2.2 工程風(fēng)險的防范對策

9.2.3 安全風(fēng)險控制措施

6.0 QB區(qū)投資估算和開發(fā)計劃

6.1 項目投資估算

6.1.1 項目開發(fā)成本估算

6.1.2 開發(fā)費用估算

6.1.3 項目總成本費用估算

6.2 項目開發(fā)計劃

6.2.1 開發(fā)分期 69

6.2.2 項目開發(fā)進度計劃表 69-72

6.3 項目人員和組織機構(gòu)配置 72-73

6.3.1 組織保障 72

6.3.2 組織機構(gòu) 72-73

6.4 項目融資計劃和財務(wù)費用 73-74

7.0 QB區(qū)財務(wù)與投資價值分析

7.1 銷售收入

7.1.1 銷售價格

7.1.2 銷售收入

7.1.3 項目稅費率

7.2 項目現(xiàn)金流量

7.2.1 全部資金的投資現(xiàn)金流量表

7.2.2 自有資金的現(xiàn)金流量表

7.2.3 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總

7.3 不確定性和風(fēng)險分析

7.3.1 盈虧平衡分析

7.3.2 敏感性分析

7.4 結(jié)論

7.4.1 項目投資決策結(jié)論

7.4.2 項目總體效益評價

11.0 公司無形資產(chǎn)價值分析

11.1分析方法的選擇

篇（11）

近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟新的增長點。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產(chǎn)投資市場的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產(chǎn)金融風(fēng)險擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項目投資數(shù)額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟生活中的重要性，各國政府對房地產(chǎn)市場投資都十分關(guān)注，常常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的一個重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟、社會、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險因素多，風(fēng)險水平相對較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質(zhì)、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產(chǎn)投資項目做經(jīng)濟評價、社會評價和環(huán)境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時機是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟、社會和政策因素的變化構(gòu)成了投資時機的實質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時機時，可針對特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時機與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對不同的物業(yè)和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的全過程中，會經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發(fā)價值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時機的基本點。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時機來進行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會有巨大的收益回報。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進可能在不同時期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟活動的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的各種自然因素、經(jīng)濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測這些因素的改變把握優(yōu)勢地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業(yè)估價值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價值的地塊。正確預(yù)測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經(jīng)濟活動規(guī)律性和城市土地價值演進規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟活動高度發(fā)達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業(yè)優(yōu)勢地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競爭性房產(chǎn)相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險和利潤獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價值之時，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設(shè)開發(fā)法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

商業(yè)宗地價=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

若商業(yè)宗地價大于工業(yè)宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進行商業(yè)房地產(chǎn)投資時，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場地位、經(jīng)營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價值與物業(yè)價值來考慮。而對于完全面向市場的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當(dāng)前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時，從房地產(chǎn)開發(fā)費用出發(fā)，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場為導(dǎo)向，正確預(yù)測出市場需求量。必要時，運用經(jīng)濟控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量兩方面。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點比較

因此，對房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設(shè)成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發(fā)點，設(shè)定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場的定位。通過分析企業(yè)在價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚?？傊?，通過企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個目標(biāo)市場，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行調(diào)查研究，對可能的方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，對擬建項目的技術(shù)先進性和實用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險損失，當(dāng)務(wù)之急是加強和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理。明智的投資者不會因有風(fēng)險而采取無風(fēng)險經(jīng)營的保守做法，而是學(xué)會管理風(fēng)險獲取足夠的風(fēng)險利潤。風(fēng)險管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險回避，即選擇相對風(fēng)險小的投資項目或放棄那些相對風(fēng)險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的辦法，能夠?qū)L(fēng)險控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當(dāng)?shù)捻椖窟x擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場論壇[J],2008