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第二條在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
第四條拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第五條市房產管理局是本市城市房屋拆遷工作的行政主管部門(以下簡稱市房屋拆遷行政主管部門)，其所屬市房屋拆遷管理辦公室受市房屋拆遷行政主管部門的委托具體負責房屋拆遷管理工作。
市建設、規劃、公安、工商、國土資源、行政綜合執法等部門應在各自職責范圍內，協同做好房屋拆遷管理工作。
第二章拆遷管理
第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷。
第七條申請領取房屋拆遷許可證的，應當向市房屋拆遷行政主管部門提交下列資料：
（一）拆遷申請書；
（二）拆遷計劃和拆遷方案；
（三）建設項目批準文件；
（四）建設用地規劃許可證；
（五）國有土地使用權批準文件；
（六）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
第八條拆遷申請書、拆遷計劃和拆遷方案應當明確下列事項：
（一）建設項目的基本情況；
（二）拆遷范圍、拆遷方式、補償方式、拆遷期限；
（三）被拆遷房屋狀況；
（四）預計實行貨幣補償和產權調換補償的面積，補償安置資金概算；
（五）安置方式、過渡方式、過渡期限及可提供的過渡周轉房數量、標準和地點；
（六）拆遷范圍內按規定應予保留的房屋、綠地及其他設施的保護措施。
第九條市房屋拆遷行政主管部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第十條市房屋拆遷行政主管部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當房屋拆遷公告。
房屋拆遷公告應載明建設項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷許可證號等事項,并在拆遷范圍內張貼。
第十一條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
房屋拆遷許可證確定的拆遷期限一般不超過1年。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向市房屋拆遷行政主管部門提出延期拆遷申請；市房屋拆遷行政主管部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復；準予延長拆遷期限的，應當重新拆遷公告。
第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施實施拆遷。
第十三條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報市房屋拆遷行政主管部門備案。
被委托的房屋拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
市房屋拆遷行政主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十四條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）租賃房屋。
市房屋拆遷行政主管部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經市房屋拆遷行政主管部門批準，延長暫停期限不得超過1年。
第十五條拆遷公告后，拆遷范圍內的在建工程應當停止建設。拆遷人可以向公證機關辦理證據保全。
第十六條被拆遷人在拆遷范圍確定前，有下列行為之一的，應當在拆遷公告規定的期限內向有關部門申請辦理相關手續：
（一）未經城市規劃、國土資源等行政主管部門許可改變房屋規劃用地性質的；
（二）改變房屋建筑面積、變更房屋所有權、土地使用權權益狀況等，未按規定辦理權屬變更登記的；
（三）未按規定將房屋租賃合同登記備案的。
對符合規定條件的，有關部門應當予以批準并辦理變更、備案登記手續。拆遷人應當按照變更、備案登記后的房屋狀況予以補償。
第十七條拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規定，訂立拆遷補償安置協議。
拆遷租賃房屋，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
第十八條市房屋拆遷行政主管部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。
第十九條拆遷當事人簽訂的補償安置協議生效后，被拆遷人應當將被拆遷房屋所有權證和土地使用權證交由拆遷人辦理注銷登記手續。
第二十條被拆遷人或者房屋承租人在拆遷補償安置協議約定的搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第二十一條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由市房屋拆遷行政主管部門裁決。市房屋拆遷行政主管部門是被拆遷人的，由市人民政府裁決。
第二十二條受理裁決申請的機關應當將裁決申請書副本送達被申請人，并組織召開裁決聽證會；一方當事人拒不參加聽證的，不影響裁決進行。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本辦法規定己對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
第二十三條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的期限內未搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市房屋拆遷行政主管部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第二十四條拆遷中涉及軍事設施、地下人防建筑、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華領事館房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。
房屋拆遷需要遷移樹木、管線及其他設施的，拆遷人應當事先與有關主管部門或者產權單位聯系，并按照有關規定辦理。
第二十五條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當按規定存入指定銀行帳戶，并全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。市房屋拆遷行政主管部門應當加強對補償安置資金使用的監督和管理。
第二十六條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的,應當經市房屋拆遷行政主管部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。受讓人應當與市房屋拆遷行政主管部門、金融機構重新簽訂拆遷補償安置資金支付協議。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。
第二十七條拆遷人應當自拆遷工作結束后30日內，向市房屋拆遷行政主管部門報送拆遷檔案目錄及相關資料。
市房屋拆遷行政主管部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
第三章拆遷補償與安置
第二十八條拆遷人應當依照本辦法規定，對被拆遷人給予補償。
拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準期限的臨時建筑，按臨時建筑剩余批準年限除以臨時建筑批準年限，乘以臨時建筑工程造價計算補償金額。
第二十九條拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
除本辦法第三十六條第二款、第四十條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第三十條實行貨幣補償的，拆遷補償安置協議應當包括下列內容：
（一）補償金額、付款方式、付款期限；
（二）搬遷期限、搬遷補助費金額及支付期限；
（三）違約責任及糾紛的解決方法；
（四）當事人約定的其他條款。
第三十一條實行產權調換的，拆遷補償安置協議應當包括下列內容
（一）產權調換房屋的地點、樓層、位置、戶型、結構、建筑面積；
（二）搬遷期限、搬遷補助費及搬遷過渡方式、過渡期限；
（三）臨時安置補助費、停產停業補助費的計算、支付方式及支付期限；
（四）安置房屋的交付時間和通知方式；
（五）產權調換差價的結算期限；
（六）違約責任及糾紛的解決方法；
（七）當事人約定的其他條款。
第三十二條被拆遷房屋的用途、建筑面積、權益狀況等，以房屋權屬證書的記載為準；房屋權屬證書記載為住宅、非住宅共用的，按照住宅、非住宅實際使用的建筑面積分別補償；不能區分的，按住宅和非住宅各占建筑面積50%的標準予以補償。
臨時建筑的建筑面積以市規劃行政主管部門批準文件的記載為準。
第三十三條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、結構、建筑面積（含分攤的共有建筑面積）、樓層等因素，以房地產市場評估價格確定。
被拆遷房屋安裝的電話、有線電視、煤氣管道等設施，應當按照現行安裝費用予以補償。
對被拆遷人種植樹木、花草、綠地的補償，參照有關規定執行。
第三十四條市房屋拆遷行政主管部門應當定期向社會公示具有相應資質等級和社會信譽良好的拆遷估價機構，供拆遷當事人選擇。
第三十五條拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。拆遷估價機構確定后，拆遷人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同，并承擔評估費用。
拆遷當事人對評估結果有異議的，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托評估機構評估。拆遷當事人對第二次評估結果仍有異議的，可以申請市房屋拆遷行政主管部門組織專家評估會，進行技術鑒定。
第三十六條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法第三十三條第一款的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
第三十七條拆遷人提供的產權調換房屋，應當符合國家質量安全標準和設計規范。
拆遷人不得將用于產權調換的房屋出售、出租、抵押或用于清償債務。
第三十八條拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
第三十九條拆遷企業生產用房，拆遷人應當根據城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。重建超過補償金額的費用，由被拆遷企業承擔。
第四十條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第四十一條拆遷無產權關系證明、存在產權糾紛或未確定遺產歸屬等產權不明的房屋及產權人下落不明的房屋，拆遷人應當委托評估機構進行評估，提出補償安置方案，報市房屋拆遷行政主管部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。被拆遷房屋產權明確或產權人下落查實后，拆遷人應當按照補償安置方案予以補償安置。
第四十二條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。
第四十三條房屋拆遷的過渡期限，由拆遷人與被拆遷人協商確定。過渡期限從拆遷公告公布的拆遷截止日期起計算，建設項目為多層的，過渡期限不得超過18個月；建設項目為高層的，過渡期限不得超過建設工程合理工期。拆遷人不得擅自延長過渡期限。
被拆遷人或者房屋承租人實際過渡期，自搬遷完畢之日起計算至回遷之日止。
第四十四條過渡期限內，被拆遷人、房屋承租人自行解決周轉房過渡。不能自行解決周轉房的，由拆遷人解決。
拆遷人提供的周轉房必須具備水、電等基本生活條件。周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
第四十五條過渡期限內，被拆遷人、房屋承租人自行解決周轉房過渡的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
因拆遷人的責任延長過渡期限的,拆遷人應自逾期之月起,對自行解決周轉房過渡的被拆遷人或者房屋承租人雙倍支付臨時安置補助費；對周轉房的使用人，支付臨時安置補助費。
第四十六條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人一次性支付拆遷房屋所發生的搬運、誤工等搬遷補助費。
第四十七條拆遷非住宅房屋實行產權調換的，拆遷人對被拆遷人在產權調換期間因停產、停業造成的直接經濟損失給予補償。
第四十八條市房屋行政主管部門應會同發展計劃等部門按房屋租賃市場價格確定和公布臨時安置補助費標準，并適時調整。
第四章法律責任
第四十九條違反本辦法規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由市房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第五十條拆遷人違反本辦法的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由市房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第五十一條拆遷人違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由市房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：
（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
（三）擅自延長拆遷期限的。
第五十二條接受委托的拆遷單位違反本辦法的規定，轉讓拆遷業務的，由市房屋拆遷行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。
第五十三條違反本辦法應給予行政處罰的其他行為，依照有關法律法規規定予以處罰。
《烏魯木齊市城市房屋安全管理辦法》已經2002年11月22日市人民政府第55次常務會議通過，現予公布，自2003年5月8日起施行。
市長：雪克萊提扎克爾
二00三年四月七日
第一章總則
第一條為加強城市房屋安全管理，保障居住和使用安全，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市城市規劃區內已建成使用房屋的安全管理工作。
第三條本辦法所稱房屋安全管理，是指通過房屋安全檢查、房屋安全鑒定等手段，有效排除危險房屋及其他房屋不安全因素的活動。
本辦法所稱房屋安全檢查，是指對房屋結構和附屬設施的安全可靠程度進行查勘的活動。
本辦法所稱房屋安全鑒定，是指對房屋的完好與損壞程度及使用狀況是否安全進行鑒別、評定。
第四條房屋安全管理應遵循預防為主、定期檢查、及時鑒定、綜合防治的原則。
第五條市房產管理局是本市房屋安全管理的行政主管部門（以下簡稱市房屋安全主管部門）。市房屋安全鑒定辦公室（以下簡稱鑒定機構）受市房屋安全主管部門的委托具體負責房屋安全管理工作。
市建設、規劃、公安、工商、文化等部門應在各自職責范圍內，協同做好房屋安全管理工作。
第二章安全管理
第六條房屋所有人、使用人應當按照房屋的設計用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋的使用性質、結構，不得拒絕、阻撓對房屋的維修和安全檢查。
房屋所有人、使用人應當合理使用房屋的共用部位和共用設施設備，不得侵占或者損害。
異產毗連房屋的所有人、使用人應當共同維護房屋安全，不得損害毗連方的利益。
第七條在暴風、雨雪季節，房屋所有人、使用人應做好排險解危的各項準備工作。在房屋發生險情時，應及時采取排險解危的措施。
第八條房屋使用中禁止實施下列行為：
（一）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；
（二）將沒有防水要求的房間改為衛生間；
（三）安裝影響房屋結構的動力設備；
（四）其他影響建筑結構和使用安全的。
第九條有下列行為之一的，應向鑒定機構申請安全審定，并依法辦理相關手續后方可實施：
（一）在房屋上設置大型牌匾、廣告或鐵塔等設施的；
（二）變動房屋主體和承重結構的；
（三）改變房屋用途，明顯加大荷載的。
第十條經鑒定為危險房屋的，不得出租、出借或用作拆遷過渡的周轉房。
第三章安全鑒定
第十一條有下列情形之一的，房屋所有人應當向鑒定機構申請房屋安全鑒定：
（一）達到或者超過設計使用年限的；
（二）基礎、墻體或者其他承重構件有明顯下陷、裂縫、變形、腐蝕的；
（三）因毗連新建、擴建、裝飾裝修等，主體結構受到損害的；
（四）大中型公共場所用房5年未作安全鑒定的；
（五）其他需要安全鑒定的。
市房屋安全主管部門檢查發現房屋有前款所列情形，而房屋所有人未申請房屋安全鑒定的，應責令限期提出申請；逾期拒不申請的，市房屋安全主管部門可以指定鑒定機構進行安全鑒定。
第十二條房屋使用人發現房屋有不安全因素，可要求房屋所有人申請房屋安全鑒定；房屋所有人拒不申請的，房屋使用人可自行申請。
第十三條在建（構）筑物密集區建設可能危及周圍房屋安全的建設項目，建設單位應當申請鑒定機構對周圍房屋實施跟蹤鑒定。
第十四條申請房屋安全鑒定，應填寫房屋安全鑒定申請書，并提交下列證件及資料：
（一）房屋產權證或者證明產權的其他有效證件，租賃合同或其他能夠證明與被鑒定房屋有相關民事權利的有效證件；
（二）被鑒定房屋的勘查、設計、施工、竣工等技術和管理資料。
申請人無法提供前款第（二）項規定資料的，由鑒定機構現場勘查、測試。
第十五條鑒定機構受理申請后，一般應在15個工作日內完成房屋安全鑒定，提出處理意見，制發房屋安全鑒定書并送達申請人。
第十六條房屋安全鑒定人員應當經培訓合格，取得房屋安全鑒定作業證書后，方可從事房屋安全鑒定工作。
房屋安全鑒定應有兩名以上鑒定人員參加。對特殊復雜的鑒定項目，鑒定機構可聘請專業人員或邀請有關部門派員參與鑒定。
第十七條鑒定機構應當按照國家有關專業技術標準進行房屋安全鑒定，并按規定收取鑒定費。經鑒定屬于危險房屋的，鑒定費由所有人承擔；屬于非危險房屋的，由申請人承擔。
建設單位申請對施工區周邊房屋進行安全鑒定的，鑒定費由建設單位承擔。
第十八條經鑒定屬危險房屋的，鑒定機構應及時發出危險房屋通知書，并報市房屋安全主管部門備案。
房屋所有人或其他治理責任人應當對危險房屋及時采取解除危險措施；需拆除重建的，房屋所有人應持鑒定文書和危險房屋通知書，到市建設、規劃行政主管部門辦理有關手續，并可按規定享受有關優惠政策。
異產毗連危險房屋的所有人，應當按照國家有關規定，共同履行治理責任。
第十九條房屋所有人或其他治理責任人拖延或拒絕履行治理責任的，市房屋安全主管部門應發出限期治理的書面通知。逾期拒不治理的，市房屋安全主管部門可采取加固修繕、改建、避險疏散、臨時搬遷等適當的排險解危措施，所發生的費用由治理責任人承擔。
第四章法律責任
第二十條違反本辦法第八條規定的，由市房屋安全主管部門責令限期改正，對單位處1000元以下罰款，對個人處200元以下罰款。
第二十一條違反本辦法第九條規定，不申請安全審定的，由市房屋安全主管部門責令限期改正；逾期拒不改正的，對單位可處1000元以下罰款，對個人可處200元以下罰款。
第二十二條違反本辦法第十三條規定，不申請房屋安全鑒定的，由市房屋安全主管部門責令限期改正；逾期拒不改正的，市房屋安全主管部門可指定鑒定機構進行安全鑒定，并可處1000元以下罰款。
第二十三條有下列情形之一的，由市房屋安全主管部門責令限期改正，對單位處1000元以下罰款，對個人處200元以下罰款：
（一）經鑒定為危險房屋，不按照限期治理通知及時履行治理責任的；
（二）經鑒定為危險房屋，仍然出租、出借或者用于拆遷過渡周轉房的。
第二十四條鑒定機構有下列行為之一的，應當承擔民事責任和行政責任：
（一）將非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失的；
（二）將危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內發生事故的；
（三）因拖延鑒定時間而發生事故的。
第二十五條違反本辦法規定，造成他人生命財產損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十六條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。
一、基于創業實踐教育的財務管理教學方法的提出
1947年，哈佛大學商學院開設了《新創企業管理》，開創了大學創業教育的先河。目前，美國幾乎所有著名高校均開設了創業課程。黨的十七大報告把“以創業帶動就業”作為我國新時期的就業戰略。可以預期創業教育是繼知識教育、技能教育之后的新領域，是我國高等教育未來的發展方向。
財務管理是理論性與實踐性為一體的一門經濟管理學科，開放性比較強，可以與學生創業實踐教育相結合。可以將學生創業實踐貫穿于融資、投資、營運、股利分配等整個財務活動的全過程，以發揮穿針引線的作用，加強各知識點之間的聯系，為學生搭建網絡化的知識體系，提高學生的創新能力。
二、基于創業教育的財務管理教學方法設計
（一）項目可行性評價實訓。項目可行性評價以創業計劃書為載體，以獲得風險投資為目的，主要占在投資者的角度回答，投資項目能夠為投資者帶來什么樣的回報。
1.投資估算。（1）固定資產投資估算。固定資產投資是指達到固定資產標準的各種設備、工具、器具的購置費用，它們由采購成本、安裝和運雜費等構成。固定資產設投資的估算方法包括簡單估算法（概算法）和投資分類估算法（形成資產法）。簡單估算方法有生產能力指數法、比例估算法、系數估算法和投資估算指標法等。前三種估算方法估算精度相對不高，主要適用于投資機會研究。在項目可行性研究階段應采用投資估算指標法和投資分類估算法。對于大學生創業而言，投資估算主要是對設備投資和流動資產估算，它們是項目啟動所必要的投資。設備及工器具購置費包括設備的購置費、工器具購置費、現場自制非標準設備費、？生產用家具購置費和相應的運雜費。對于價值高的設備應按單臺（套）估算購置費;價值較小的設備可按分類估算。設備購置費應按國內設備和進口設備分別估算，工器具購置費一般按占設備費的比例計取。（2）流動資產投資估算。流動資產投資即墊支的流動資金，是指項目運營期內長期占用并周轉使用的資金，不包括運營中臨時時生需要的資金。流動資金估算應考慮應付賬款對流動資金的抵減作用。流動資金估算在不同階段，可選用概算法或分項估算法。在項目初步可行性研究階段可采用概算法。分項詳細估算法一般用于可行性研究階段。1）概算法。概算法是參照同類企業流動資金占營業收入的比例或流動資金占經營成本的比例或單位產量占用流動資金的數額來估算流動資金。計算公式分別為：流動資金=年營業收人額×營業收入資金率;2）分項估算法。分項估算法是對流動資產和流動負債的主要構成要素，即存貨、現金、應收賬款、預付賬款、應付賬款、預收賬款等項內容進行估算，最后得出項目所需的流動資金數額。計算公式為：
流動資金=流動資產-流動負債
流動資產=應收賬款+預付賬款+存貨+現金
流動負債=應付賬款+預收賬款
流動資金本年增加額=本年流動資金-上年流動資金
流動資金估算的具體步驟是首先確定各分項的最低周轉天數，計算出各分項的年周轉次數，然后再分項估算占有資金額。各類流動資產和流動負債的最低周轉天數參照同類企業的平均周轉天數并結合項目特點確定。
A.材料庫存=年外購原材料費用/外購原材料年周轉次
數;B.產品庫存=年生產成本/產成品年周轉次數;C.應收賬款占用=年銷售收入/應收賬款年周轉次數;D.現金儲備量=年現金支付/現金年周轉次數;現金年周轉次數=主營業務收入/現金平均余額
2.收入估。根據產品銷售預算和預計市場銷售價格估算。
3.成本估算。根據單位產品成本預算和期間成本預算估算。
4.現金凈流量估算。（1）每年現金流入量=現金收入+收回墊支的流動資產+固定資產殘值。（2）每年現金流出量=固定資產投資+流動資產投資+經營成本。（3）每年現金凈流量=現金流入量-現金流出量
5.項目評價指標的計算
（1）凈現值=每年現金凈流量現值之和。例如，開一家網上書店，經營期假定5年。需要購買電腦設備等10萬元，庫存圖書等流動資金1萬元;每年經營收入20萬元;每年房租4萬元，人工成本每年6萬元，水電電話等其他經營成本每年7萬元;假定項目融資成本為10%，評估該項目是否值得投資。根據本例資料，該項目各年現金流量估算結果見表1所示。
表1 現金流量估算表
根據表1，項目凈算值估算如下：
凈現值=-11+3/（1+0.1）+3/（1+0.1）2+3/（1+0.1）3+3/（1+0.1）4+3/
（1+0.1）5+3/（1+0.1）6
=-11+2.727+2.478+2.253+2.049+1.86+2.256=2.623
（2）投資回收期。投資回收期是指投資回收期即收回項目投資所需要的時間。根據表1資料，該項目投資回收期的估算見表2所示。
根據表2資料，該項目投資回收期=3+2/3=3+0.67=3.67年
表2 投資回收期估算表
6.項目決策
決策原則是凈現值大于0，投資回收期不高于基準投資回收期或者項目計算期的一半。根據上述計算結果，該項目具備投資可行性。
（二）公司設立實訓（以有限責任公司為例）。（1）了解公司設立應具備的條件。1）股東符合法定人數即由2人以上50人以下股東共同出資設立;2）股東出資達到法定資本最低限額;
3）有固定的生產經營場所和必要的生產經營條件。經營場所必須是商業或者辦公用房，但是對自主創業的高校畢業生而言，可以將家庭住所作為經營場所。（2）了解公司設立應提交的文件。1）公司董事長簽署的設立登記申請書;2）全體股東指定代表或者共同委托人的證明;3）公司章程;4）股東的法人資格證明或者自然人身份證明;5）載明公司董事、經理的文件、姓名、住所證明;6）公司法定代表人任職文件和身份證明;7）企業名稱預先核準通知書;8）公司住所證明（或者房屋租賃合同）。（3）公司登記流程實訓。1）核準公司名稱。申請名稱預先核準，應當提交下列文件：有限責任公司的全體股東簽署的公司名稱預先核準申請書;股東或者發起人的法人資格證明或者自然人的身份證明。企業名稱的組成形式分為行政區劃、公司字號、行業特點、組織形式，例如：河南明德財務軟件開發有限公司，其中河南為行政區劃、明德為字號、財務軟件開發為行業特點、有限公司為組織形式。企業的名稱只要不與同行業字號有兩個字相同，就可以核準登記。2）網上登記。在當地工商局網站登記公司注冊的全部信息，包括公司名稱、注冊資本、法人、股東及股東的出資比例、注冊地址等信息。3）提交書面材料。以上手續辦理完畢時，需要與工商局預約遞交公司材料的時間，一般是當天預約，5個工作日以后提交書面材料。4）領取營業執照。營業執照是企業或組織合法經營權的憑證。營業執照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。按照指定的時間把公司材料交給工商登記人員之后，領取工商受理單，在5個工作日內就可以領取營業執照。5）公安局刻章備案。領取營業執照之后，憑相關材料到公安局辦理企業刻制印章備案登記。6）組織機構代碼登記。組織機構代碼是單位的身份證，需要持營業執照副本及復印件、法定代表人身份證復印件、公章，到當地質量技術監督局辦理。7）國稅、地稅的稅務登記。目前國稅和地稅共用一個稅務登記證，只由國稅局發稅務登記證。首先，進行稅務登記之前，要知道自己的公司是屬于哪個國稅局，哪個地稅局管理，其次，從事生產經營的納稅人，要在領取營業執照之日起30日內到辦稅服務廳申辦稅務登記，并備齊有關證件資料：營業執照、有關合同、章程、協議書、銀行帳戶、帳號證明、組織機構代碼證及復印件、法定代表人和董事會成員名單或業主居民身份證（護照）以及當地主管稅務機關要求提供的其他證件、資料。納稅人辦理稅務登記時，先從稅務窗口或辦稅服務廳指定的其他窗口領取《稅務登記表》（一式三份），按要求填寫后簽字或蓋章，連同其他證件、資料遞送到“稅務登記窗口進行申報。稅務機關自收到申報之日起三十日內審核并發給稅務登記證件。8）銀行開設基本賬戶。需要提供公司的營業執照（正副本）、組織機構代碼證（正副本）、國稅（正副本）、地稅（正副本）、法人身份證、公章、財務章、法人的私章、經辦人的身份證。當天辦理之后，可以在5-7個工作日內領取開戶許可證。
需要提醒學生注意的是，新《公司法》規定，將注冊資本實繳登記制改為認繳登記制。有限責任公司股東認繳出資額不再作為登記事項。公司登記時，不需要提交驗資報告。2014年，國務院的20號文件中要求，實行工商營業執照、組織機構代碼證和稅務登記證“三證合一”登記制度。
（三）會計制度設計實訓。會計的目標是為出資人提供受托責任信息和決策有用信息。體現為反映企業財務狀況、經營成果和現金流量方面的信息。（1）會計政策設計。要求根據企業的特點選擇會計制度，固定資產折舊政策、成本核算方法等、財產物資盤存方法等。（2）賬戶體系設計。要求根據企業的經營規模和業務復雜程度建立總賬、明細賬和日記賬等賬戶體系。（3）報表體系。不管企業規模大小珠報表體系都應當由資產負債表、利潤表和現金流量表等報表組成，以便出資人能夠全面地了解企業財務狀況和經營成果，預測現金流量。
（四）財務分析報告實訓。建立財務指標體系，通過對比分析、比率分析等方法，了解企業的償債能力、營運能力、和營利能力，預測財務風險。
第三條本條例所稱拆遷當事人，包括拆遷人和被拆遷人。拆遷人是指依法取得拆遷許可證的單位和個人。
被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬設施的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。
第四條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市基礎設施建設、舊區改建、改善城市環境和居民居住條件，促進城市的可持續發展。
城市房屋拆遷，必須加強對文物古跡的保護。在拆遷的安置中應當尊重少數民族的風俗習慣。
第五條城市房屋拆遷必須按照本條例的規定，對被拆遷人進行補償或者安置；被拆遷人應當在規定的期限內完成搬遷。
第六條省人民政府建設行政主管部門主管全省的城市房屋拆遷管理工作。
市、縣（市）人民政府城市房屋拆遷行政主管部門主管本行政區域內的城市房屋拆遷管理工作。
計劃、規劃、土地、公安、物價、文物、工商行政管理等有關部門應當按照各自的職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作。
第七條縣級以上地方人民政府應當加強對城市房屋拆遷工作的領導，對城市綜合開發地區和重點工程建設需要拆遷的，可以統一組織實施。對在城市房屋拆遷工作中有突出貢獻的單位或者個人給予表彰和獎勵。
第二章拆遷管理
第八條城市房屋拆遷實行委托拆遷或者自行拆遷。
拆遷人委托拆遷的，委托雙方當事人應當簽訂書面委托拆遷協議，拆遷人按照規定支付委托拆遷費。
拆遷人自行拆遷的，應當經房屋拆遷行政主管部門批準。
接受委托拆遷的單位，必須取得城市房屋拆遷資格證書、城市房屋拆遷單位的資格管理辦法由省建設行政主管部門制定。
房屋拆遷行政主管部門不得接受委托拆遷。
第九條拆遷申請人需要拆遷房屋及其附屬設施，應當向所在地房屋拆遷行政主管部門申請拆遷立項。申請拆遷立項時應當根據不同項目，提交下列有關材料：
（一）拆遷申請書；
（二）拆遷計劃和拆遷方案；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）建設項目批準文件；
（五）建設用地規劃許可證；
（六）房地產開發經營許可證；
（七）拆遷人的資信證明文件；
（八）委托拆遷協議書；
（九）其他需要提交的相關材料。
第十條房屋拆遷行政主管部門接到拆遷立項申請，應當在三十日內作出是否準予立項的決定。符合立項條件的，發給拆遷許可證；不符合條件的，應當出具不予立項決定書，退回申報材料。
第十一條拆遷人必須按照房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷，并按照有關規定繳納拆遷管理費。
第十二條拆遷人申請拆遷時，用于被拆遷人的拆遷補償安置資金必須足額到位，并存入指定的銀行帳戶，由房屋拆遷行政主管部門核實并監督使用。
第十三條拆遷范圍確定后，房屋拆遷行政主管部門應當通知有關部門，在拆遷范圍內暫停辦理下列事項：
（一）公安機關辦理的遷入居民戶口或者居民分戶。但因出生、軍人復員轉業退伍、婚姻、大中專畢業、刑滿釋放等確需遷入戶口或者分戶的，經縣級以上人民政府批準后方可辦理。
（二）城市房屋、土地管理部門辦理的房屋、土地使用權買賣、交換、贈與、租賃、抵押、析產等手續。但人民法院或者仲裁機構生效的判決、裁決執行的除外。
（三）規劃、建設部門辦理的房屋新建、改建、擴建和裝修等批準手續。
（四）工商行政管理部門辦理的營業執照。
前款規定的事項，其停辦期限不得超過一年。因特殊情況需要延長停辦期限的，拆遷人必須報當地房屋拆遷行政主管部門審核批準，延長期限最長為六個月。
第十四條房屋拆遷許可證一經發放，房屋拆遷行政主管部門應當將拆遷人、實施拆遷單位、補償安置方式、拆遷范圍、拆遷期限、過渡期限、搬遷期限等情況予以公告。
拆遷公告后，房屋拆遷行政主管部門、拆遷人及有關單位應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十五條在公告規定的拆遷期限內，拆遷當事人應當按照本條例的規定就拆遷補償或者安置等事宜簽訂書面協議。
協議應當明確補償方式、辦法、數額，安置地點、面積，搬遷期限、過渡方式及違約責任等。
協議簽定后，應當報房屋拆遷行政主管部門備案。
第十六條拆遷當事人在公告規定的期限內達不成協議的，由批準拆遷的房屋拆遷行政主管部門調解或者作出裁決。拆遷人或者被拆遷人是批準房屋拆遷行政主管部門的，由同級人民政府裁決。當事人對裁決不服的，可在裁決通知書送達之日起十五日內向人民法院。訴訟期間拆遷人已給予被拆遷人補償、安置或者提供周轉房的，不停止拆遷的執行。但法律、法規規定停止執行的除外。
第十七條在房屋拆遷公告規定的或者本條例第十六條規定的裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定；逾期不搬遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由作出裁決的房屋拆遷行政主管部門申請人民法院強制拆遷。
第十八條拆遷人拆除房屋應當在房屋拆除前到當地城市房地產管理部門辦理房屋拆除登記手續，并于房屋拆除后三十日內辦理房屋注銷登記手續，繳銷原房屋權屬證書。
拆遷涉及土地使用權變更的，必須依法辦理土地權屬變更登記手續。
第十九條房屋拆遷行政主管部門在對拆遷活動進行監督檢查時，被檢查者應當如實提供有關情況和資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。
第二十條拆遷人應當及時整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后三十日內向房屋拆遷行政主管部門移交拆遷檔案資料并辦理有關手續。
房屋拆遷行政主管部門應當建立、健全拆遷檔案制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
第三章拆遷補償
第二十一條拆遷人對被拆除房屋及其附屬設施所有人的拆遷補償，實行貨幣補償或者房屋補償。具體補償方式由拆遷人和被拆除房屋所有人協商確定。
第二十二條拆除住宅房屋實行貨幣補償的，應當按照被拆除房屋所在區位和原建筑面積的重置價格結合成新確定。
設區的市人民政府可以根據前款規定制定相應的補償標準。
按照城鎮住房制度改革政策購買的房屋的拆遷補償，國家和省另有規定的，從其規定。
第二十三條拆除非住宅房屋，實行貨幣補償的，其補償價款應當按照被拆除房屋的市場評估價格確定。
第二十四條拆遷人對被拆除房屋所有人實行房屋補償的，按照本條例第二十二條、第二十三條的規定確定被拆除房屋的補償價款，結合所補償房屋的價值，與被拆除房屋的所有人結清差價。
補償的房屋包括按照規定提供的經濟適用房和可供被拆遷人選擇的其他商品房，其建設質量應當符合國家和省規定的技術規范和標準。
第二十五條被拆除房屋需要評估的，必須由依法成立的具有房地產評估資質的機構辦理。
評估機構對拆除房屋的評估應當堅持公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和程序進行。
第二十六條拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償。
第二十七條拆除用于非營利的公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照其原性質、規模予以重建，或者按照重置價格給予補償，或者由當地城市人民政府按照城市規劃統籌安排。
第二十八條拆除出租的住宅房屋，實行房屋補償的，原租賃關系可以繼續保持，原租賃合同條款應當作相應修改。
拆除出租住宅房屋實行貨幣補償的，出租人與承租人應當解除房屋租賃合同。
拆除出租的非住宅房屋，出租人與承租人應當解除房屋租賃合同。
解除租賃合同的，拆遷人應當按照本條例第三十七條的規定對承租人進行補助。
第二十九條拆除非住宅房屋的所有人具備下列條件的，其房屋應當按照營業用房給予補償：
（一）持有的房屋所有權證用途欄內標明“營業”或者“生產”等字樣；
（二）取得營業執照、稅務登記證并有納稅記錄；
（三）房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業、生產的地點、時間相一致。
營業用房的補償辦法按照本條例第二十三條、第二十四條、第四十三條的規定執行。
第三十條拆除的房屋存在產權、債務糾紛的，由當事人協商解決；在拆遷公告規定期限內未解決的，由拆遷人提出補償方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷行政主管部門批準，并辦理證據保全手續后，可先行拆除；待糾紛解決后，按照本條例第二十二條、第二十三條的規定給予補償。
第三十一條拆除設有抵押權的房屋實行貨幣補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務或者向當事人雙方約定的第三人提存后，方可給予補償。
對拆除設有抵押權的房屋實行房屋補償的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公告的期限內達不成抵押協議的，由拆遷人按照本條例第三十條的規定實施拆遷。
第四章拆遷安置
第三十二條對被拆除房屋使用人按照本條例的規定予以安置的，應當妥善安置。
被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內具有常住戶口的公民和在拆遷范圍內具有營業執照或者作為正式辦公地的機關、團體、企業、公司、事業單位。
第三十三條被拆除房屋使用人的安置地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質，按照有利于實施城市規劃和城市舊區改建的原則確定。
第三十四條拆除非住宅房屋的，按照原建筑面積安置。
第三十五條拆除住宅房屋的，按照原建筑面積或者原使用面積進行安置。
對被拆除房屋使用人按照原面積安置住房低于當地人民政府規定的住房解困標準的，可以增加安置面積，并按照規定交納超面積安置費。
第三十六條被拆除房屋使用人因拆遷而遷出的，由拆遷人付給搬家補助費。
第三十七條被拆除房屋的所有人與使用人為同一人并實行貨幣補償的，由被拆除房屋的所有人自行尋找安置用房，拆遷人付給被拆除房屋所有人三個月的臨時安置費。
第三十八條拆除出租的公有住宅房屋，實行貨幣補償的，由被拆除房屋的所有人按照有關規定安置使用人。
第三十九條拆除出租的非住宅房屋由使用人自行安置。
第四十條安置用房不能一次解決的，應當在協議中明確過渡期限。
在規定的過渡期限內，被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應當付給臨時安置費；由拆遷人提供周轉房的，不付給臨時安置費。
第四十一條拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應當遵守過渡期限的協議。拆遷人不得擅自延長過渡期限；由拆遷人提供周轉房的，被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉房。
第四十二條由于拆遷人的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應當增加臨時安置費。
由于拆遷人的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，對由拆遷人提供周轉房的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應當付給臨時安置費。
第四十三條拆除非住宅房屋造成停產、停業引起經濟損失的，由拆遷人付給補助費。
第四十四條臨時安置費、超面積安置費，搬家補助費、停產停業補助費，其具體標準和實施辦法由設區的市人民政府根據當地情況制定。
第五章法律責任
第四十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷行政主管部門予以警告、責令停止拆遷，并可處以一萬元以上十萬元以下的罰款：
（一）單位或者個人未取得房屋拆遷許可證，擅自拆遷的；
（二）拆遷人擅自改變拆遷范圍和期限的；
（三）單位或者個人委托未取得拆遷資格證書的拆遷單位進行拆遷的；
第二條 在本市轄區范圍內的國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本辦法。
因城市建設需要拆遷集體土地上的農民自住房屋的，應當先依法辦理征地手續。
法律、法規對拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及華僑、港澳臺同胞、外國人的房屋等另有規定的，從其規定。
第三條 本辦法所稱拆遷人，是指依法取得《房屋拆遷許可證》的建設單位或者個人。
本辦法所稱被拆遷人，是指被拆除房屋及其附屬物的所有權人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。
第四條 房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于舊城改造，有利于改善和提高市民的居住條件和生活環境。
第五條 房屋拆遷應遵循先補償后搬遷和先安置后拆除的原則。
第六條 拆遷人必須依照本辦法辦理各項拆遷手續，對被拆遷人給予合理補償和安置；被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定的期限內完成搬遷。
第七條 市城市建設行政部門（以下簡稱市城建主管部門）主管本市房屋拆遷工作。市城建主管部門可以委托依法設立的管理房屋拆遷事務的組織具體實施本辦法。
各級人民政府和有關部門應當互相配合，保障房屋拆遷工作順利進行。
第二章 拆遷管理
第八條 單位或者個人需要拆遷房屋及其附屬物的，應向市城建主管部門申請，并具備以下條件和提交有關文件和資料：
（一）拆遷申請書；
（二）已取得的建設項目的批準文件（包括立項批文、選址意見書、建設用地規劃許可證、用地批文及紅線圖）；
（三）具有不低于80％的拆遷補償安置資金；
（四）有合法產權、建筑質量合格的安置房屋或者具備基本生活設施的周轉用房；
（五）拆遷計劃和拆遷方案。
單位或者個人申請拆遷自有房屋，應提交《建設工程規劃許可證》、被拆遷房屋的《土地使用證》和《房屋所有權證》，或者經房地產主管部門確認的其他合法權屬證明文件。
第九條 市城建主管部門應當自收到拆遷人全部有關的有效文件和資料之日起，15日內核發《房屋拆遷許可證》；不予核發的，應當書面說明理由。
自領取拆遷許可證之日起三個月內未動員拆遷的，拆遷許可證失效。
第十條 市城建主管部門在核發《房屋拆遷許可證》后5日內，應將拆遷人、實施拆遷單位、拆遷范圍、安置房地點、拆遷期限、搬遷期限等內容以公告形式予以公布。
拆遷人必須按照《房屋拆遷許可證》規定的拆遷范圍和拆遷期限拆遷，不得擅自改變拆遷范圍和延長拆遷期限。
第十一條 拆遷范圍確定后，市城建主管部門應通知有關部門在拆遷范圍內暫停辦理下列事項：
（一）遷入居民戶口和居民分戶，但因出生、軍人復轉退、大中專畢業生回籍、婚姻等確需遷入戶口的除外；
（二）房屋買賣、交換、贈與、租賃、抵押、析產等手續，但依照人民法院或者仲裁機構生效的判決、裁決需執行的除外；
（三）新建、改建、擴建和裝修裝飾房屋等批準手續；
（四）企業登記手續。
暫停期限為1年。需要延長期限的，可以延長一次，并應當在期限屆滿前1個月內報市城建主管部門批準，延長時間不得超過1年。
第十二條 自拆遷公告之日起，拆遷期限不得超過12個月，搬遷期限不得超過6個月。需要延長拆遷和搬遷期限的，拆遷人應在期滿前20日內向市城建主管部門提出書面申請。經批準可以延長一次，但不得超過6個月。
第十三條 市城建主管部門對拆遷人用于補償安置的資金實行監管。在辦理拆遷許可證時，拆遷人應將補償安置資金劃入監管專用帳戶，由市城建主管部門監督用作拆遷補助費、補償費和安置費，不得挪作他用。拆遷補償安置資金的使用情況，應當向拆遷當事人公布，接受拆遷當事人的監督。
第十四條 市人民政府可以組織統一拆遷，也可以由拆遷人委托具有房屋拆遷資格的單位實施拆遷；經市城建主管部門批準也可以由拆遷人自行拆遷。
市重點建設工程、市政建設工程、綜合性開發項目應當由市人民政府組織統一拆遷。
市城建主管部門不得接受拆遷委托。
第十五條 拆遷人委托拆遷的，應當出具委托書，與受委托的單位簽訂委托拆遷合同，并報市城建主管部門備案。
接受拆遷委托的單位必須經市城建主管部門資格審核。
實施房屋拆遷的人員應持有市城建主管部門核發的《房屋拆遷工作證》，并持證上崗。
第十六條 拆遷人應與被拆遷房屋所有權人按照本辦法規定簽訂《拆遷補償安置協議書》。協議書內容主要包括：被拆除房屋的建筑面積、補償金額、付款方式、付款期限、安置用房地點、面積、樓層及交付使用時間、過渡期限、違約責任及當事人認為需要訂立的其他條款。
拆遷人應將拆遷安置情況張榜公布，接受監督。
補償安置協議應當使用市城建主管部門統一監制的規范文本。
第十七條 房屋拆遷補償安置協議書簽訂后，應當報送市城建主管部門備案。經拆遷當事人協商，可向公證機關辦理公證。
第十八條 拆除個人所有的房屋，拆遷人應書面征求被拆遷房屋所有權人對產權處置的意見。房屋所有權人在國內的，應在接到征求意見書之日起30日內予以答復；房屋所有權人在港、澳、臺地區的，應在接到征求意見書之日起60日內答復；房屋所有權人在國外的，應在接到征求意見書之日起90日內答復。
無法通知房屋所有權人的，拆遷人應當公告，房屋所有權人應自公告之日起90日內予以答復。逾期未予答復的，經市城建主管部門核實，拆遷人向公證機關辦理證據保全后，可先行拆遷騰地，后按有關規定處理。
第十九條 拆除依法代管的房屋，代管人可以持授權委托書與拆遷人簽訂拆遷協議；無授權的，由市城建主管部門按有關規定辦理，并經公證機關辦理證據保全后存入檔案。
第二十條 拆遷人與被拆遷人對補償和安置協商達不成協議的，由市城建主管部門裁決，如對裁決不服的，可依法申請復議或者向人民法院提起訴訟。在復議和訴訟期間，拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉房的，不停止拆遷的執行。但拆遷時應對被拆除房屋及其附屬物作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。
第二十一條 在房屋拆遷公告規定或者裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，市人民政府可以作出責令限期拆遷的決定。逾期仍不拆遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者依法申請人民法院強制拆遷。
第二十二條 管理房屋拆遷事務的組織應當加強對房屋拆遷施工單位的監督管理。嚴禁因拆遷施工堆放的物料和產生的垃圾、噪聲、粉塵等妨礙公共交通及居民工作、學習、生活秩序。
第二十三條 拆遷補償安置工作結束后1個月內，拆遷人應及時、準確、完整地將被拆除房屋和拆遷補償安置資料，報送市城建主管部門備案。
第三章 拆遷補償
第二十四條 拆遷補償實行產權調換、作價補償或者產權調換與作價補償相結合的形式，具體形式由被拆遷人選定。
產權調換的面積按被拆除房屋的建筑面積計算。
實行作價補償的，作價補償的金額可以按所拆除房屋建筑面積的重置價格結合成新，乘以130％結算。
第二十五條 被拆除房屋和安置房屋面積的計算辦法，應按國家規定的建筑面積計算方法執行。
被拆除房屋增設閣樓的，閣樓一側最小凈高在2.2米以上的部分，按其全部面積計算建筑面積；凈高在1.7米以上、不足2.2米的部分，按其面積的50％計算建筑面積；凈高不足1.7米的部分，不計算建筑面積。
第二十六條 拆除公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應按照其原性質、規模予以重建，或者按重置價格結合成新結算給予補償，或者由市人民政府按照城市規劃統籌安排。
拆除市政基礎設施、園林、綠地等公用設施，拆遷人應按規定到有關部門辦理手續后方可進行，并按城市規劃配套建設。
拆除非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人按評估價予以補償。
第二十七條 拆遷住宅房屋，實行以產權調換形式補償的，應當按下列辦法結算補償：
（一）補償房屋建筑面積與原房屋建筑面積相等的，不作差價結算或者按各自房屋的建筑成本價格結合成新進行差價結算，具體方式由被拆遷人選定；
（二）補償房屋建筑面積超過被拆除房屋建筑面積10平方米以下的，按成本價格結算。超過10平方米以上的，超過部分按市場價格結算；
（三）補償房屋建筑面積小于被拆除房屋建筑面積的，不足部分按重置價格結合成新，乘以130％結算補償。
（四）拆除房屋附屬設施（包括天井、庭院、花園等）不作產權調換，但應按評估價予以補償。
第二十八條 拆遷企業生產用房及其附屬設施的，由市城建主管部門組織拆遷人與被拆遷企業協商，按合理補償的原則，采取包干一次性解決的辦法，簽訂補償協議。補償的主要內容包括：
（一）廠房及其他建筑物，按拆除建筑面積的重置價格結合成新結算；
（二）生產設備和設施的拆除、搬遷、安裝，按實際發生費用計算；
（三）因拆遷造成停產停業的損失，以拆遷公告前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18個月，利潤的計算以稅務部門核準的納稅申請為準。
第二十九條 拆除房產管理部門直管的公房、出租住宅和按房改政策購買的不足100％產權的房屋應當實行產權調換，原關系繼續保持。因拆遷而引起原合同條款變更的，應作相應修改。
第三十條 對拆除有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議，并在15日內到市房產主管部門辦理變更手續。
第三十一條 拆除有產權糾紛的房屋，在市城建主管部門公布的規定期限內糾紛尚未解決的，由拆遷人提出補償方案，報市城建主管部門批準后實施拆遷。市城建主管部門應在拆遷前組織拆遷人、被拆遷人及有關部門對被拆遷的房屋作勘察記錄、評估，并向公證機關辦理證據保全手續。
第三十二條 拆除違章建筑以及超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限和未規定使用期限的臨時建筑，給予適當補償。
第三十三條 被拆遷人在拆遷公告后或者接到市城建主管部門的停建通知后，繼續進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建等工程建設的部分和房屋裝修的部分，不予補償。
拆遷公告前已對房屋進行裝修的，其裝修部分由具有資格的評估單位估價或拆遷當事人協商估價，按評估價予以補償。
第三十四條 因房屋拆遷涉及土地使用權變更和補償的，應依照國家和本省有關土地管理的法律、法規辦理。
第四章 拆遷安置
第三十五條 房屋拆遷安置方式分為回遷安置和異地安置。
用于市政工程、公益事業或者非住宅項目拆遷的，對被拆遷人實行異地安置。
拆遷人在原地新建商業用房的，對原沿街商業戶一般應當實行回遷安置。
第三十六條 拆遷住宅房屋，按不同地段劃分等級。
從好的區位安置到差的區位的，應增加安置面積給予區位差價補償。同一區位安置的，不增加安置面積。
從差的區位安置到好的區位的，不做區位差價結算。
拆除結構為1層（含水泥平頂房，磚瓦房）住宅，按被拆除住宅合法產權，增加20％的面積安置。
拆除房屋增設閣樓用于住人的，按本辦法第二十五條第二款的規定給予安置。
第三十七條 拆除歸僑、僑眷、華僑、港澳臺同胞有合法產權的房屋，實行產權調換的，在同等條件下，可以在安置地點、樓層和朝向等方面允許優先選擇。
第三十八條 拆除住宅房屋實行一次性定居安置確有困難的，經市城建主管部門批準，可先臨時過渡。拆遷當事人應在拆遷安置協議中明確過渡方式和過渡期限。過渡期限自安置協議書簽訂之日起計算。
第三十九條 被拆除住宅房屋的使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋合法建筑面積每平方米不低于6元的標準付給搬遷費。
被拆遷人原有的有線電視、電話、水表、電表、煤氣表的遷移費，由拆遷人按照實際發生費用結合市場價給予補助。
第四十條 由被拆遷人自行解決或由其所在單位協助解決臨時過渡住房的，在規定的過渡期限內，拆遷人應按被拆除房屋合法建筑面積，以每月每平方米不低于6元的標準，一次性付給被拆遷人臨時過渡補助費。
第四十一條 由拆遷人提供周轉房的，周轉房面積不得小于被拆除房屋建筑面積的70％。
第四十二條 興建安置房為9層以下的樓房，過渡期限不得超過1年6個月；10層至18層的，過渡期限不得超過2年6個月；19層以上的，過渡期限不得超過4年。
安置房應符合國家規定的住宅建筑標準。
第四十三條 由于拆遷人的責任延長回遷過渡期限的，自逾期之月起，拆遷人應當增加延期補助費。超過規定期限1至6個月的，按原標準每月增加50％；超過7至12個月的，增加1倍；超過18個月以上的，增加2倍。
第五章 法律責任
第四十四條 有下列行為的，由市城建主管部門視其情節輕重給予行政處罰：
（一）未取得《房屋拆遷許可證》或者未按《房屋拆遷許可證》的規定擅自拆遷的，責令停止拆遷，并對拆遷人按已拆除的房屋建筑面積處以每平方米30元的罰款。
（二）委托未取得房屋拆遷資格的單位進行拆遷的，責令停止拆遷，并對委托人處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
（三）擅自提高或者降低補償、安置標準的，責令拆遷人限期改正；拒不改正的，處以5000元以上1萬元以下的罰款。
（四）擅自擴大或者縮小拆遷范圍的，責令拆遷人限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款。
（五）沒有正當理由超過規定的拆遷期限或者擅自延長搬遷期限、過渡期限的，責令拆遷人限期改正，并處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
第四十五條 拆遷人違反拆遷補償安置協議，給被拆遷人造成損失的，應當給予賠償。
第四十六條 被拆遷人超過公告的搬遷期限或者違反協議，拒絕騰退周轉房，以及其他違反本辦法有關規定的，由市城建主管部門責令限期搬遷或騰退，并處以2000元以上5000元以下的罰款。逾期不搬遷或不騰退的，由市城建主管部門依法向人民法院申請強制執行。
第四十七條 因拆遷施工堆放的物料和產生的垃圾、噪聲、粉塵等妨礙公共交通及居民工作、學習、生活秩序的，由有關行政主管部門依照《海口市城市市容管理辦法》、《海口市環境噪聲污染防治辦法》等有關法律法規的規定處罰。
第四十八條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法提起行政復議或行政訴訟。當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政主管部門依法強制執行或者申請人民法院強制執行。
第四十九條 擾亂拆遷工作秩序，辱罵、毆打、威脅、阻礙拆遷主管部門工作人員依法執行公務的，由公安機關依法處理；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第五十條 市城建主管部門違反規定發放《房屋拆遷許可證》的，由上級主管部門對其主管人員和直接責任人員給予行政處分；給當事人造成損失的，依法予以賠償。
第五十一條 市城建主管部門違反規定貪污、挪用、截留、擠占拆遷補償安置資金，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，由監察機關或者上級主管部門對其主管人員和直接責任人員給予行政處分。
第五十二條 城建主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第六章 附則
第二條 凡在青島市城市規劃區和各縣級市、嶗山區城市規劃區以及經濟技術開發區內的國有土地上，因建設需要拆除房屋及其附屬設施的，適用本規定。
第三條 青島市房產管理局是市人民政府的城市房屋拆遷行政主管部門。
青島市房屋拆遷管理辦公室負責市南、市北、臺東、四方、滄口五區內的城市房屋拆遷行政管理工作。
各縣級市（包括嶗山區、黃島區、青島經濟技術開發區，下同）房產行政管理部門負責本轄區內城市房屋拆遷行政管理工作。
第四條 各級人民政府應加強對城市房屋拆遷工作的領導。
城建、規劃、土地、公安、工商等行政管理部門應按各自的職責，協同房屋拆遷行政管理部門作好工作，保證房屋拆遷工作的進行。
第五條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃和有利于城市舊區改建。
第六條 本規定所稱拆遷當事人包括拆遷人和被拆遷人。
拆遷人是指依法取得拆遷許可證的單位或個人。
被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的合法所有人（以下簡稱為被拆遷所有人）和被拆遷房屋及其附屬設施的合法使用人（以下簡稱為被拆遷使用人）。
第七條 拆遷人應依照本規定給被拆遷人以補償、安置。
被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定期限內完成搬遷。
第二章 拆遷管理一般規定
第八條 城市房屋拆遷必須由取得房屋拆遷資格證書的單位實施。從事城市房屋拆遷工作的人員須經業務培訓取得崗位合格證書。
房屋拆遷資格證書和崗位合格證書，由青島市房屋拆遷行政主管部門核發。
第九條 市或縣級市人民政府確定的拆遷建設項目，由拆遷行政管理部門組織取得房屋拆遷資格證書的單位實施拆遷。其它拆遷建設項目，拆遷人應委托取得房屋拆遷資格證書的單位實施拆遷。委托拆遷的雙方應訂立拆遷委托合同。
拆遷行政管理部門不得接受拆遷委托。
拆遷人應交付委托拆遷費和拆遷管理費。
第十條 城市房屋拆遷應按下列程序進行：
（一）抄錄核實戶口和辦理房屋估價；
（二）制定拆遷計劃和拆遷安置補償方案；
（三）核發拆遷許可證，拆遷通告；
（四）簽訂拆遷安置、補償協議；
（五）搬遷騰地，拆除舊房；
（六）安置房屋定位；
（七）辦理安置房屋產權登記或承租手續，房屋交付使用。
第十一條 拆遷人憑建設工程定點通知書，提請拆遷行政管理部門通知公安部門暫停辦理拆遷范圍內戶口遷入和分戶手續，并抄錄核實常住戶口。拆遷范圍內的戶口抄錄核實后，即應恢復辦理戶口遷入和分戶手續。
拆遷人應在通知抄錄核實戶口之日起二十四個月內申領拆遷許可證。逾期應重新辦理抄錄核實戶口手續。
第十二條 拆遷人憑建設用地規劃許可證，可向有關單位或個人核查被拆遷房屋的產權歸屬、使用性質及承租情況，并辦理房屋估價手續。有關單位和個人應如實提供情況。
拆遷涉及土地使用權屬變更的，必須依照有關法律、法規的規定，辦理變更登記手續。
拆遷人憑建設用地規劃許可證，提請拆遷行政管理部門通知房屋所有人、出租人和有關部門停止拆遷范圍內的房屋新建、翻建、擴建、改建、大修、裝修，停辦拆遷范圍內的房產交易、房屋互換手續和臨時建筑的延期手續，不得改變房屋的使用性質。
第十三條 拆遷人持建設工程規劃許可證和建筑施工圖紙、拆遷計劃、拆遷安置補償方案，向拆遷行政管理部門領取拆遷許可證。拆遷行政管理部門應自接到申請之日起二十日內審定拆遷計劃和拆遷安置補償方案；對于符合規定的，發給拆遷許可證。
未取得拆遷許可證的，城市建設行政主管部門不予批準開工。
第十四條 拆遷計劃應包括拆遷范圍、方式，搬遷、回遷時限，工程開工、竣工時間。
拆遷安置補償方案應包括下列內容：
（一）被拆遷房屋及其附屬設施的狀況（房屋使用性質、產權歸屬、面積等）；
（二）被拆遷人情況；
（三）臨時過渡方式及其具體措施；
（四）安置意見；
（五）拆遷補償形式；
（六）作價補償數額；
（七）調換產權房屋地點；
（八）其他需要提交的資料。
第十五條 拆遷行政管理部門應在發放拆遷許可證之日起五日內拆遷通告，公布拆遷人、拆遷范圍，工程期限和搬遷騰地時限等。
拆遷行政管理部門和拆遷人應及時做好宣傳、動員、解釋工作。
第十六條 在拆遷通告規定的期限內，拆遷當事人應按本規定就拆遷安置、補償等問題簽訂協議。
拆遷安置協議書應載明安置方式、安置地點、房屋的戶室型或間數、面積數量、臨時過渡方法、搬遷和回遷期限、違約責任等。
拆遷補償協議應明確補償形式、作價補償數額或調換產權房屋地點、拆房騰地期限、違約責任等。
拆遷安置、補償協議簽訂后，確需變更設計，對被拆遷人安置有影響的，應按規定辦理手續，重新簽訂協議。
拆遷安置、補償協議簽訂后，拆遷人應將協議書副本送拆遷行政管理部門備查。
第十七條 拆遷當事人在通告規定期限內達不成拆遷安置、補償協議的，由拆遷行政管理部門進行調解，調解不成的，由拆遷行政管理部門裁決。
當事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起十五日內向人民法院起訴。在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人作了安置或提供了周轉房的，不停止拆遷的執行。
在拆遷通告規定的或本條第一款規定的裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，拆遷行政管理部門報請縣級以上人民政府作出責令限期搬遷的決定，逾期仍不搬遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷或者由拆遷行政管理部門申請人民法院強制執行。
第十八條 拆遷人實施拆遷不得擅自改變批準的拆遷范圍和期限。
拆遷通告后，拆遷人又停止拆遷建設的，由拆遷行政管理部門會同有關部門責令其恢復原狀或限期恢復拆遷建設；給被拆遷人造成經濟損失的，應予補償。
第十九條 法律、法規對拆遷軍事設施、教堂寺廟、文物古跡等另有規定的，按照有關法律、法規的規定執行。
第二十條 拆遷行政管理部門有權對各項拆遷活動進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和資料。檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。
第二十一條 拆遷行政管理部門應當建立、健全拆遷檔案制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
第三章 拆遷安置
第二十二條 被拆遷使用人是指具備下列條件的公民、法人或其他組織：
（一）在拆遷范圍內使用一間或一間以上合法房屋的；
（二）具有可以證實該房屋為合法使用的房屋所有權證或租賃合同等證明的；
（三）具有同該房屋的使用性質和座落地址相一致的居民常住戶口簿、營業執照或正式辦公地證明的。
第二十三條 拆遷人應按本章規定對被拆遷使用人給予房屋安置。一次性安置有困難的，可先作臨時安置。
臨時建筑和非法建筑的面積不作為被拆遷使用人的房屋面積。
第二十四條 對被拆遷使用人的安置房屋，根據建設工程的總體性質和規劃的要求可就地或易地安置。
第二十五條 對被拆遷使用人的住宅房屋就地安置的，按原使用面積安置，對住房確實困難的，可按如下標準安置：
（一）三人戶以下（含三人戶）的，按人均使用面積不低于十平方米且人均居住面積不低于六平方米安置。
（二）四人戶以上（含四人戶）的，按人均使用面積不低于八點五平方米且人均居住面積不低于五點五平方米安置。
從區位好的地段遷入區位差的地段安置的，可按當地上年度平均住房水平酌情增加面積，或給予資金補助，但人均增加的面積最多不得超過當地上年度人均住房水平的百分之二十五。
在區位相當的地段安置的，按本條第一款規定的標準安置。
第二十六條 對被拆遷使用人的非住宅房屋按原建筑面積安置。
被拆遷使用人要求增加面積的，須經拆遷人同意，所增加的建筑面積按商品房價格繳費。按商品房價格繳費增加的面積，必須具備單獨使用條件，其房屋產權歸繳款人所有，否則不予增加面積。
兼用的房屋只按一種用途安置。
第二十七條 經人民法院裁判遷讓的房屋，遷讓期未滿或遷讓期已滿中止執行的，按原使用面積安置，由現使用者住用，被拆遷所有人要求保留產權的，可以參照本規定第三十八條第一款的規定辦理。
第二十八條 被拆遷使用人的拆遷安置人口應以抄錄核實的常住戶口為準；
屬下列情況之一的，可作為拆遷安置人口：
（一）原有常住戶口，已應征入伍的現役士兵；
（二）在拆遷協議簽訂前，由部隊退役、復員、轉業的人員；
（三）按規定戶口報在單位的船員；
（四）戶口由拆遷地遷入托兒所、幼兒園或盲聾啞學校的兒童；
（五）戶口由拆遷地遷入大、中專院校的學生；
（六）簽訂拆遷安置協議前出生的孩子且其母親為拆遷安置人口的；
（七）按國家規定戶口遷入醫療單位的病人；
（八）原有常住戶口的勞教和勞改人員。
在拆遷范圍內雖有常住戶口，但在當地城市規劃區內另有住房的，原則上不計入拆遷安置人口。
第二十九條 拆除生產、營業用房，拆遷人付給被拆遷使用人搬家補助費作為設備搬遷的補助。
拆除生產、營業用房造成被拆遷使用人停產、停業的，拆遷人應付給被拆遷使用人臨時安置補助費。在規定的過渡期限內的臨時安置補助費以被拆遷使用人在拆遷范圍內依法登記的從業人數，按上年度當地職工月人均基本工資額逐月計算，一次性付給；超過規定過渡期限的臨時安置補助費，按原標準增加百分之五十，逐月計發。
被拆遷使用人停產、停業減少的利潤收入，不予補助。
第三十條 拆除住宅房屋，拆遷人應在被拆遷使用人搬遷時付給搬家補助費；被拆遷使用人自行過渡的，一并付給臨時安置補助費。
超過規定過渡期限的臨時安置補助費，拆遷人應按原標準增加百分之五十，逐月計發。
住宅房屋的被拆遷使用人及其共同居住人搬遷時，憑拆遷人出具的證明，由所在單位給公假兩天。
第三十一條 住宅房屋的被拆遷使用人原則上自行過渡。自行過渡確有困難的，拆遷人原則上按人均使用面積四平方米提供周轉房。被拆遷使用人使用周轉房應按月繳納水、電費。
被拆遷使用人在新建房屋交付使用時，應騰退周轉房。
第三十二條 用新建住宅樓安置被拆遷使用人的，應合理搭配樓座，按單元立體切塊安置。
對被拆遷使用人住宅房屋的安置，參照其原房屋情況和家庭成員情況合理安排樓層。
第三十三條 被拆遷使用人憑房屋承租證明或房屋所有權證遷入新房屋。有關部門應及時辦理居民戶口遷移、糧食和燃料供應、共同居住人轉學和就學等手續。
第四章 拆遷補償
第三十四條 被拆遷所有人包括公有房屋的管理人、私有房屋的所有人和對房屋實行職權代管的房產行政主管部門。
第三十五條 拆遷人應按本章規定給被拆遷所有人以補償。
拆除違法建筑或超過批準使用期限的臨時建筑，不予補償。被拆遷所有人在拆遷通告限定的時間內不拆除前列建筑的，由拆遷人報請拆遷行政管理部門批準拆除，以料抵工。
縣級以上人民政府已決定限期拆除的建筑，拆遷時一并拆除，不再另行補償和安置。
第三十六條 拆遷補償實行產權調換、作價補償或者產權調換與作價補償相結合的形式。
第三十七條 被拆遷所有人要求對被拆除的房屋及其附屬設施作價補償的，拆遷人應報房產行政主管部門依照本市房屋拆遷估價標準評估拆遷房屋補償費，并一次性付給被拆遷所有人。
第三十八條 被拆遷所有人對自住私有房屋要求保留產權的，用安置房屋同被拆除房屋實行產權調換。安置房屋與被拆除房屋建筑面積相等的部分，用安置房屋按住宅工程標準價計算的價款同被拆除房屋評估的價款兩相找差；超出原建筑面積的部分，按住宅工程綜合造價結算價款。
被拆遷所有人對出租私有住宅房屋要求保留產權的，用安置被拆遷使用人的房屋同被拆除房屋實行產權調換。安置房屋與被拆除房屋建筑面積相等的部分，用安置房屋按住宅工程標準價計算的價款同被拆除房屋評估的價款兩相找差；超出原房屋建筑面積的部分，按商品房價格結算價款。新房屋安置被拆遷使用人，租賃關系繼續保持。
第三十九條 拆除私有非住宅房屋，被拆遷所有人要求保留產權的，用安置被拆遷使用人的房屋同被拆除的房屋實行產權調換。安置房屋與被拆除房屋建筑面積相等的部分，用安置房屋按非住宅工程標準價計算的價款同被拆除房屋評估的價款兩相找差；超出原建筑面積部分，按商品房價格結算。
第四十條 拆除公有住宅房屋，拆遷人可用安置被拆遷使用人的房屋作為產權調換；拆除公有非住宅房屋按原建筑面積調換產權，或按重置價格予以作價補償。
第四十一條 被拆遷所有人憑房屋所有權證辦理拆遷補償事宜。房產行政主管部門、土地管理部門應分別將房屋所有權證、土地使用證收回注銷。
第四十二條 拆除房產行政主管部門依職權代管的房屋，由拆遷人按本規定給予補償；產權調換的房屋或作價補償的價款，由房產行政主管部門代管。拆遷補償、安置協議須經公證機關公證，并辦理證據保全。
拆除所有人下落不明又無合法人的房屋，可比照拆除房產行政主管部門依職權代管房屋的規定處理。
第四十三條 確定拆除的房屋存有產權糾紛的，由當事人自行解決。在拆遷通告限定的時間內未解決的，拆遷行政管理部門可作出處理決定將房屋拆遷補償提存公證機關，舊房先行拆除。待糾紛解決后，由依法取得所有權者到公證機關按規定領取拆遷補償。
對于被拆遷所有人拒絕辦理拆遷補償的，拆遷行政管理部門有權作出決定，將拆遷補償提存公證機關并拆除舊房。
第四十四條 拆除公共設施，拆遷人應當按照其原性能、原規模予以重建，或者按照重置價格予以補償。
對拆遷范圍內的園林、綠地、樹木按有關規定辦理。
第五章 罰 則
第四十五條 對有下列行為之一的，由拆遷行政管理部門給予警告、責令停止拆遷的處理，并可處以一千元至五千元的罰款：
（一）未取得拆遷許可證，擅自拆遷的；
（二）拆遷人擅自改變拆遷范圍和期限的；
（三）拆遷人委托未取得房屋拆遷資格證書的單位實施拆遷的；
（四）未取得房屋拆遷資格證書的單位擅自接受委托實施拆遷的。
第四十六條 對接受委托實施拆遷的單位超越權限、侵犯拆遷當事人合法權益的，由拆遷行政管理部門給予警告、責令改正、責令賠償損失的處理，并可處以一千元至五千元的罰款；情節嚴重的，由青島市房屋拆遷行政主管部門吊銷其房屋拆遷資格證書。
第四十七條 拆遷人擅自降低拆遷補償、安置標準，擴大或縮小拆遷補償、安置范圍及有其他損害被拆遷人合法權益行為的，由拆遷行政管理部門給予警告、責令其停止拆遷、履行義務的處理，并可處以一千元至五千元罰款。
第四十八條 拆遷人違反拆遷安置、補償協議規定，無適當房屋安置被拆遷使用人或無適當房屋進行產權調換的，或者依據規定對被拆遷人應予以安置而拒不履行安置義務的，拆遷行政管理部門可責令其就近購買商品房安置被拆遷使用人或與被拆遷所有人作產權調換。
第四十九條 對有下列情形之一的，拆遷行政管理部門給予警告、限期搬遷的處理：
（一）在規定期限內拒不騰退周轉房的；
（二）未辦理規定手續，強行遷入新建房屋的。
第五十條 被拆遷人或有義務提供證據者，在被拆遷人原房屋狀況和常住戶口等方面弄虛作假的，由拆遷行政管理部門責令其改正；因弄虛作假取得的安置房屋或擴大的安置面積應予追回或變更安置房；對個人并處以五十元至二百元的罰款；對單位并處以一千元至五千元的罰款。
第五十一條 拆遷行政管理部門作出處理、處罰決定，應制作處理、處罰決定書，并送達當事人。
罰款收入上繳財政。
第五十二條 當事人對處理、處罰決定不服的，可在接到處理、處罰決定書之日起十五日內向青島市房屋拆遷行政主管部門申請復議。青島市房屋拆遷行政主管部門應在接到申請書之日起六十日內作出復議決定。當事人對復議決定仍不服的，可以在接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。當事人也可以在接到處理、處罰決定書后依法直接向人民法院起訴。復議或訴訟期間不停止處理、處罰決定的執行。當事人逾期不申請復議，或不向人民法院起訴，又不履行處理、處罰決定的，由作出決定的機關申請人民法院強制執行。
當事人對青島市房屋拆遷行政主管部門作出的吊銷房屋拆遷資格證書的處理決定不服而申請復議的，應向青島市人民政府提出。
第五十三條 拒絕、阻礙拆遷工作人員或者其他國家有關工作人員依法執行拆遷公務的，依照國家有關法律處罰。
第五十四條 與拆遷工作有關部門的工作人員應嚴格遵守有關法律、法規和政策規定，堅持原則，秉公辦事。對利用職權營私舞弊、貪污受賄、敲詐勒索或玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第五十五條 拆遷人應按規定公開城市房屋拆遷的有關情況，接受被拆遷人的監督。具體辦法，由青島市房產管理局制定，報青島市人民政府批準后實施。
第五十六條 委托拆遷費、拆遷管理費、搬家補助費和臨時安置補助費的收取發放辦法和標準及房屋拆遷估價標準，由青島市人民政府制定。
第五十七條 對住房安置超過原使用面積的部分應收取超面積安置費，具體收費時間和辦法由青島市人民政府制定。
第五十八條 建制鎮和工礦區居民點的城市房屋拆遷，參照本規定執行。
2015年11月中旬，于華的兒子于洪峰急匆匆拿著一份法院送來的《應訴通知書》跑了回來。老于看后很是不解：“陳銘生與郝軍之間的借款糾紛，擔保人是陳婧，怎么把我們也扯進來了？”于洪峰也是一臉茫然，不知所措。但提及陳婧這個女人，往事一幕幕浮現在小于的腦海中。
1978年3月，于洪峰出生于武松故里河北清河縣，高中畢業后獨自到上海打拼無果便返回家鄉，開了一家有色金屬加工廠。平日，小于在外跑營銷，父母在家照顧公司。公司雖小收益頗豐，這讓小于成就感十足。
2004年年底，小于經朋友介紹認識了比自己大一歲的女孩陳婧。第一次見面，陳婧善解人意、聰慧過人的印象在小于心里揮之不去。而小于帥氣、內斂的形象也讓陳婧頗有好感。陳家公司的規模要比于家大，但這并沒有讓于洪峰感到自卑和壓力，反而讓他覺得是上天的眷顧才讓他和小陳能有更多的共同語言。兩人交往了半年多，雙方父母便迫不及待地坐在一起商定結婚吉日，但對領證的事卻只字不提。2005年12月，于洪峰和婧在鞭炮聲和親人的祝福聲中，按當地風俗完成了結婚儀式。
“婚”后，陳婧仍在父親的公司管理賬目，小于照舊在外跑自家公司業務，兩人聚少離多。2008年于家可謂喜事連連。生意風生水起，兒子呱呱落地。同年8月，于洪峰和陳婧看準了房地產升值潛力，在縣城繁華地段購買了一套新房。這套四室兩廳160平方米的大房子，算上小房才30多萬。
2012年，新房如期交工。“小兩口”簡單裝修后便喜遷新居。一年后，小于帶著身份證、購房合同等相關證件來到縣房管局把房產證和土地使用證都登記在自己名下。
兒子有了，房子也有了，貌似美滿的生活卻暗藏狼煙。于洪峰和陳婧常為瑣事吵架，小陳動不動就生氣回娘家住，兩人的感情陡然降溫。
替父擔保，連帶責任殃及于家
曾經的恩愛演變成而今的琴瑟失調，兩個人的內心都很受傷也很痛苦，但誰也不主動提分手，日子就這樣耗著。2013年7月，陳婧的父親陳銘生拿出多年的積蓄又從銀行貸了一部分款，準備上新項目，擴大經營。可一部分新設備運來后，原料上漲，導致預算的經費比實際費用少了200萬元。這個節骨眼上絕不能止步不前！陳銘生頂著壓力找到好友郝軍幫忙。郝軍是當地一家知名企業的老總，資金雄厚。得知陳家的公司陷入資金周轉不開的境地，他拍著胸脯表示：“沒問題，老兄的困難就是我的難處。”
陳銘生很是感動。幾天后，老陳在一份抵押擔保協議上簽下自己的大名。為保證這筆200萬借款能如期歸還，郝軍又讓老陳找擔保人。可老陳找了好幾個朋友，均無人愿意為他擔保。萬般無奈，陳銘生想到女兒。陳婧二話沒說，幾乎連內容也沒看，更不懂啥是“連帶責任”，便在擔保人下面簽了大名。一周后，郝軍將200萬元借款如數打進陳家的賬戶。
半年后，市場出現疲軟，這是陳銘生始料未及的。新產品還未上市，原來的貨物已在庫房堆積如山。陳銘生一邊減員增效，一邊把自己經營的硬質合金集團有限公司變更成硬質合金股份有限公司，用股資調動骨干積極性，但因產品滯銷嚴重，他的企業已無起死回生之力。
債務到期后，郝軍多次上門催債，陳銘生為了緩解催債危機，讓兒媳給郝軍出具了一張30萬元的利息欠據。隨后，老陳與郝軍再次協商，簽下《調解協議》：“2014年11月15日前，陳銘生償還郝軍借款本金200萬及利息30萬。2014年5月至實際履行完畢之日，利息按照銀行同類貸款利率四倍計算、結清。”這份協議末尾處的擔保人仍是陳婧。
170多天轉瞬即逝，郝軍因陳銘生仍無力償還200萬本金，依據《調解協議書》申請法院強制執行。誰知，老陳的名下早已無任何財產，公司也變成了“空殼”。無奈下，郝軍申請法院執行擔保人陳婧的財產。經查詢，陳婧名下也無可執行的財產，但她的“愛人”于洪峰名下有一套房產。
2015年7月15日，于洪峰在收到法院執行通知的第二天，提出了異議：“房子是我的，不是夫妻共同財產，不能執行！”隨后，清河縣法院作出中止執行裁定書。
郝軍不相信于洪峰的解釋，他調查了解到：2005年12月，陳婧和于洪峰舉辦了婚禮，開始以夫妻名義共同生活，陳婧一直居住在這套涉案房子里。于是，拿著證據，他將于洪峰和陳婧同時告上了法庭，請求依法確認位于縣城育才街于洪峰名下的房產屬于二人共同所有。
證據不足，男友名下房產屬共有
2015年12月初，清河縣法院開庭這天，陳婧收到法院傳票后也沒有在法庭露面，但她遞交的答辯狀中亮明了自己觀點：“我這筆債務與于洪峰無關，這套房產不應按兩人共同所有。”
法庭上，被告和原告圍繞“同居期間于洪峰購買的這套涉案房到底是二人共有財產，還是于洪峰的個人財產？”這一焦點問題展開激辯。
郝軍主張“涉案房是兩被告的共同財產”，他向法庭出示了三份詢問筆錄，顯示該房產是陳婧和于洪峰在同居期間購買的。于洪峰向法院遞交了房屋所有權證書及購房發票等六張書證，證明房屋系自己購買和所有。
合議庭審理后討論認為：于洪峰未提交證據將自己與陳婧以夫妻名義共同生活期間的收入區別開來，故無法認定同居期間涉案房產系于家單獨出資購買。依據最高法《關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第十條，認定涉案房產為于洪峰與陳婧共同共有。
一審判決后，于華覺得不公：“購買房子時，我跟兒子一起去的。我是為了省去百年以后辦理過戶手續的麻煩，才讓兒子洪峰在購房款上寫他的名字。所以，清河縣法官認定的事實錯誤，適用的法律不準確，我們要上訴。”
老于找到當初購房的這家房地產公司，開具了一份證明：“于華替兒子于洪峰所交房款，與他人無關。”作為新證據，老于遞交到了法院。然而，邢臺市中級法院審理此案后并沒有支持“這套房子的交房款是由于華實際出資的”主張。主審法官認為：涉案房產系同居期間購買，陳婧和于華都與于洪峰有利害關系，家庭共有的財產難以區分。陳婧系硬質合金股份有限公司法定代表人陳銘生之女，在同居期間會有一定的積蓄。在于洪峰和陳婧均不能證明陳婧財產的合理去向的情況下，將同居房產認定為共同共有并無不當。
隨后，邢臺市中院作出判決：駁回上訴，維持原判。2016年12月，于洪峰向邢臺市檢察院遞交了抗訴申請書。目前，此案正在進一步辦理中。官司走到這步，于華父子很無奈，不知道是沒領結婚證惹的禍，還是當初這套房產沒有登記在于華名下的錯兒……
點 評
不明不白的同居關系無法受到法律保護
甲方(出借人、抵押權人)：
身份證編號：
乙方(借款人、抵押人)：
身份證編號：
抵押物財產共有人：
身份證編號：
甲乙雙方經充分協商，根據有關法律、法規，在自愿、平等的基礎上，明確責任，恪守信用，訂立本合同，一致達成如下合同條款：
第一條：借款金額為人民幣(大寫) 元整;(小寫) 元。
第二條：借款期限為 。自乙方收到借款出具借條給甲方之日起計算，截止日期按借款期限類推。
第三條：借款用途：不能進行非法活動，否則承擔一切法律責任。
第四條：借款利率為 每月。
第五條：甲方將全部借款金額按照借款人要求分批或一次性發放借款。借款利息自乙方收到借款出具借條給甲方之日起計算，借款利息按實際用款金額和用款天數結算，利隨本清。
第六條：乙方自愿用位于下面所訴房屋 套作為抵押向甲方，并自愿承擔相應的法律責任。
第七條：抵押物詳細情況如下：坐落： ; 產權證號： ;產權人： ;產權類別 ;建筑面積： ; 結構：抵押人承諾本抵押物無其他所有權利瑕疵。
第八條：抵押擔保范圍為本合同項下的借款本金、利息、逾期的違約金和實現債權、抵押權的費用。
第九條：甲乙雙方應在本合同簽訂后，本合同經公證后乙方配合甲方到房管部門辦理抵押登記手續，并將他項權利證書及抵押登記證明交于甲方保管，如需交納房產稅等相關費用由乙方承擔。
第十條：抵押人在抵押物抵押期間，如要行使抵押物的處分權和其他權利，應按有關法律法規辦理。
第十一條：借款人如期履行合同，付清本合同約定的本息及其他費用后，本合同即告終止。本合同項下債權債務結清后甲方配合乙方到房管部門辦理抵押注銷登記手續，并將抵押物所有權憑證退還抵押人。
第十二條：乙方如借款期到，未能按期歸還借款或未能按時付息，則應承擔合同總金額20%的違約金作為補償;借款期未到期前，在乙方按時付息的前提下，甲方不得要求乙方提前還款，否則應承擔合同總金額20%的違約金作為補償。
第十三條：本合同履行中發生糾紛，合同各方應協商解決協商不成，有權向人民法院提起訴訟。
第十四條：補充條款：
第十五條：本合同一式 份，各方當事人各持 份，公證處、房管部門各一份，均具有同等效力。
甲方 (簽章)：
乙方 (簽章)：
年 月 日
民間房產抵押貸款合同范文二
貸款抵押人___，以下簡稱甲方;
貸款抵押權人：___，以下簡稱乙方。
甲方因生產需要，向乙方申請貸款作為___資金。雙方經協商一致同意，在甲方以其所有的___(以下簡稱甲方抵押物)，作為貸款抵押物抵押給乙方的條件下，由乙方提供雙方商定的貸款額給甲方。在貸款期限內，甲方擁有抵押物的使用權，在甲方還清貸款本息前，乙方擁有抵押物的所有權。為此，特訂立本合同：
第一條 貸款內容
1.貸款總金額：___元整。
2.貸款用途：本貸款只能用于___的需要，不得挪作他用，更不得使用貸款進行違法活動。
3.貸款期限：
在上述貸款總金額下，本貸款可分期、分筆周轉審貸。因此，各期貸款的金額、期限，由雙方分別商定。從第二期貸款起，必須有雙方及雙方法定代表簽字蓋章的新的抵押貸款合同，并將其中的一份送交__市公證處公證，作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第一期貸款期限為：__個月，即自__年__月_日起，至__年__月_日止。
4.貸款利率：本貸款利率及計息方法，按照中國__銀行的規定執行。
5.貸款的支取：
各期貸款是一次還是分次提取，由雙方商定，甲方每次提款應提前__天通知乙方，并經乙方的信貸部門審查認可方可使用。
第一期貸款__次提取。
6.貸款的償還
甲方保證在各期合同規定的貸款期限內按期主動還本付息。甲方歸還本貸款的資金來源為本公司生產、經營及其它收入。如甲方要求用其它來源歸還貸款，須經乙方同意。
第一期貸款最后還款日為__年_月_日。
7.本合同在乙方同意甲方延期還款的情況下繼續有效。
第二條 抵押物事項
1.抵押物名稱：___。
2.制造廠家：___。
3.型號：___。
4.件數：___。
5.單件：___。
6.置放地點：___。
7.抵押物發票總金額：___。
8.抵押期限：___年(或為：自本貸款合同生效之日起至甲方還清乙方與本合同有關的全部貸款本息為止)。
第三條 甲乙雙方的義務
(一)乙方的義務：
1.對甲方交來抵押物契據證件要妥善保管，不得遺失、損毀。
2.在甲方到期還清貸款后，將抵押物的全部契據、證件完整交給甲方。
(二)甲方的義務：
1.應嚴格按照合同規定時間主動還本付息。
2.保證在抵押期間抵押物不受甲方破產、資產分割、轉讓的影響。如乙方發現甲方抵押物有違反本條款的情節，乙方通知甲方當即改正或可終止本合同貸款，并追償已貸出的全部貸款本息。
3.甲方應合理使用作為抵押物的___，并負責抵押物的經營、維修、保養及有關稅賦等費用。
4.甲方因故意或過失造成抵押物毀損，應在15天內向乙方提供新的抵押物，若甲方無法提供新的抵押物或擔保時，乙方有權相應減少貸款額度，或解除本合同，追償已貸出的貸款本息。
5.甲方未經乙方同意不得將抵押物出租、出售、轉讓、再抵押或以其它方式處分。
6.抵押物由甲方向中國人民保險公司___分公司投保，以乙方為保險受益人，并將保險單交乙方保管，保險費由甲方承擔。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失，乙方有權從保險公司的賠償金中收回抵押人應當償還的貸款本息。
第四條 違約責任
1.乙方如因本身責任不按合同規定支付貸款，給甲方造成經濟上的損失，乙方應負責違約責任。
2.甲方如未按貸款合同規定使用貸款，一經發現，乙方有權提前收回部分或全部貸款，并對挪用貸款部分在原貸款利率的基礎上加收___%的罰息。
3.甲方如不按期付息還本，或有其它違約行為，乙方有權停止貸款，并要求甲方提前歸還已貸的本息。乙方有權從甲方在任何銀行開立的帳戶內扣收，并從過期之日起，對逾期貸款部分按借款利率加收___%的利息。
4.甲方如不按期付息還本，乙方亦可向有管轄權的人民法院申請拍賣抵押物，用于抵償貸款本息，若有不足抵償部分，乙方仍有權向甲方追償。直至甲方還清乙方全部貸款本息為止。
第五條 其它規定
1.發生下列情況之一時，乙方有權停止發放貸款并立即或即期收回已經發放的貸款。
(1)甲方向乙方提供情況、報表和各項資料不真實。
(2)甲方與第三者發生訴訟，經法院裁決敗訴，償付賠償金后，無力向乙方償付貸款本息。
(3)甲方的資產總額不足抵償其負債總額。
(4)甲方的保證人違反或失去合同書中規定的條件。
2.乙方有權檢查、監督貸款的使用情況，甲方應向乙方提供有關報表和資料。
3.甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同中的某一項條款，須在事前以書面形式通知對方，在雙方達成協議前，本合同中的各項條款仍然有效。
4.甲方提供的借款申請書、借款憑證、用款和還款計劃及與合同有關的其它書面材料，均作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第六條 有關本合同的費用承擔
有關抵押的估計、登記、證明等一切費用均由甲方負責。
第七條 本合同生效條件
本合同系經___市公證處公證并依法賦予強制執行效力的債權文書，甲、乙雙方如任何一方不履行，對方當事人可根據《民事訴訟法》第一百六十八條規定，直接向有管轄權的人民法院申請執行。
自公證書簽發之日起生效，公證費由甲方承擔。
第八條 爭議的解決
本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，雙方同意由___仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成仲裁協議的，可向人民法院起訴)。
本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，公證處留存一份。
甲方：___(章) 乙方：___(章)
代表人：___(簽字) 代表人：___(簽字)
地址：___ 地址：___
銀行及帳號：___ 銀行及帳號：___
訂立時間：__年__月__日
訂立地點___
民間房產抵押貸款合同范文三
抵押人(借款人)：______________________________
地址：__________________________________________
抵押權人(貸款人)：________________________銀行
地址：__________________________________________
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》以及交通銀行有關業務辦法的規定，抵押人和抵押權人在________年______月______日雙方簽訂的《房產抵押貸款合同》(以下稱貸款合同)，特簽訂本抵押協議書(以下稱協議書)。
一、抵押物和抵押登記
1.釋義：
(1)期房指尚在建造中的商品房，抵押人在給付定金或預售金后，已與房產商簽訂了《預購房屋合同》并經公證機關公證，依法取得了商品房預購權。
(2)現房指已竣工的商品房，抵押人在給付定金后，已與房產商簽訂了《房屋買賣契約》依法取得了商品房購買權。
2.抵押權：
本項抵押物為抵押人向_________(房產商)購買的位于
___________________的建筑面積為_________平方米的_________。該房產建筑平方米銷售價為_________元，共_________元。抵押人已于_________年________月_________日與房產商簽訂了_________，并據此向抵押權人辦理抵押。
3.抵押登記：
抵押人應將《預購房屋合同》的全部權益抵押給抵押權人，并到房產管理局辦妥抵押登記手續。當房屋竣工交付使用，抵押人授權房產商將房屋峻工書送至抵押權人，并委托抵押權人或抵押權人指定的機構向房產管理部門領取《房屋所有權證》，并辦妥房屋所有權抵押登記手續。《房屋所有權證》由抵押權人執管。
4.辦理《房屋所有權證》《房屋土地使用權》所需的費用均由抵押人承擔。
5.抵押人在此確認，無論何種原因導致抵押人不能領取《房屋所有權證》和《土地使用證》，抵押權人有權提前終止合同，并可立即向抵押人索償全部欠款。
二、抵押人陳述與保證
1.抵押人提供的抵押物系抵押人合法擁有和實際存在的。在本協議有效期內，抵押人保證抵押物的安全和完整無缺，并同意隨時接受抵押權人的監督檢查。
2.抵押人保證其提供抵押物作抵押的行為合法、有效。
3.抵押人所提供的抵押物沒有向任何第三者抵押或轉讓，在本協議有效期內，不擅自將抵押物出租、出售、轉讓、贈與、托管、再抵押、重大改裝增補或以其它方式處置抵押物。
4.抵押人再此確認抵押權人有如下權利：在抵押人未還清貸款合同項下全部貸款本金、利息和有關費用之前，抵押權人有權不需獲得抵押人的同意而將本協議下抵押權人的全部權利轉讓給第三者。
5.上述各項陳述和保證在本協議有效期內始終真實、有效。
三、抵押物的使用和檢查
1.本協議項下的抵押房產由抵押人使用，抵押人對所使用的房產應負保護和管理的責任并按時繳付因使用該房產所發生的全部費用。
2.抵押權人有權定期或不定期，對抵押房產檢查，抵押人應提供一切便利。
四、保險
1.抵押人須按抵押權人所規定的時間和指定的險種到抵押權人指定的保險公司辦妥抵押物的保險手續。投保金額不得抵于抵押物的總價值，投保期應長于貸款期1-3個月，保險單正本必須注明抵押權人為第一受益人。
2.在貸款沒有還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用及利息均由抵押人支付，抵押權人有權向抵押人追索。
3.如抵押物發生意外毀損，滅失，保險公司依法不予賠償或所賠償的金額不足以償還抵押人所欠抵押權人的款項時，抵押權人有權要求抵押人提供抵押權人所認可的抵押物予以補足，否則，抵押人須提前償還全部欠款。
五、抵押解除
抵押人還清欠抵押權人的一切款項，方可辦理抵押注銷手續，抵押權人將執管的有關憑證和文件退還給抵押人。
六、抵押權的行使
1.按照貸款合同第十一條的規定，當抵押人發生違約事件時，抵押人在抵押權人發出歸還欠款的書面通知六十天后，仍不履行還款義務，抵押權人有權對抵押物加以處置。
2.抵押權人有權委托有關機構進行拍賣、出售、出租部分或全部抵押物。出售出租所得款項用于還本付息。如有結余，退還給抵押人，不足清償債務時，其不足部分應由抵押人繼續負責清償，直至全部償清為止。
3.抵押權人有權行使上述抵押物處理方式之外的其它合法的處理方式。
七、適用法律及其他
1.本協議適用中華人民共和國的法律，并按其解釋。
2.本協議是《貸款合同》不可分割的組成部分，與《貸款合同》具有同等法律效力。
3.本協議一式_________份。
抵押人(簽字)：_________________
1998年7月8日，贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國有土地使用權出讓合同》，依法取得了本市朝陽區東三環南路2號的國有土地使用權。1999年4月26日，贏嘉公司取得了市朝港澳臺國用（1999）字第10020號臨時《中華人民共和國國有土地使用證》，后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國國有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設“富裕隆大廈”，現更名為“贏嘉中心”。期間，市國土房管局向贏嘉公司分批核發了《北京市外銷商品房預售許可證》。1999年11月8日，贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》，中融公司預購贏嘉中心b座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運村支行簽訂《流動資金借款合同》，約定借款2.1億元，用途為采購鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》，抵押人為中融公司，抵押權人為亞運村支行，《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈b座16-24層。
2000年8月23日，中融公司、亞運村支行向市國土房管局申請辦理房地產抵押登記，提交的申請材料有：《北京市城鎮房地產抵押登記申請書》；中融公司持有的《北京市外銷商品房預售契約》；抵押當事人的企業營業執照副本、法定代表人身份證明、授權委托書、董事會決議及董事會成員名單；亞運村支行持有的《流動資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》；付購房款的《證明》。此后，市國土房管局又從該局檔案中調取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號《北京市國有土地使用權出讓合同》。申請當日，市國土房管局依據《北京市房地產抵押管理辦法》第五條第（二）項、第十八條的規定，向亞運村支行出具了《預售商品房抵押登記證明》，并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項權利登記專用章”，注明權利種類為“抵押”。
2001年2月2日，贏嘉中心為嘉華銀行貸款，向市國土房管局了解贏嘉中心房產抵押情況。市國土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮房地產抵押意見書》，認定贏嘉中心a座已有2582.24平方米商品房辦理了預售登記手續，可抵押范圍為a座9-17層及b座全部“。2001年3月，贏嘉中心申請國有土地使用權抵押登記。市國土房管局出具了《土地他項權利證明書》，載明抵押范圍為贏嘉中心b座地上24層、地下3層、a座9-17層及相應分攤地下部分”；抵押權人為嘉華銀行。
2002年6月，因中融公司未如期履行還款協議，被亞運村支行申請法院對贏嘉中心b座16—24層房屋進行了查封。贏嘉公司要求北京市國土房管局撤銷為中融公司與亞運村支行辦理的預售商品房合同抵押登記行為，向法院提起行政訴訟。一審法院經過審查認為，被告未依法審核中融公司、亞運村支行的抵押申請，即作出準予登記的行政行為是無效的。依據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項的規定，判決被告市國土房管局于2000年8月23日對第三人中融公司、工行亞運村支行作出的抵押權登記行政行為無效。被告市國土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運村支行對一審判決不服，依法提起上訴。二審法院經過審查，判決駁回上訴，維持一審判決。
二、問題的提出
預售商品房抵押是一個非常復雜的問題，其中涉及到很多法律問題。結合本案而言，包含這樣幾種不同的法律關系：中融公司與亞運村支行之間的預售商品房抵押關系，市國土房管局對該抵押行為進行登記行為；贏嘉中心與嘉華銀行之間的商品房抵押貸款關系，市國土房管局對該抵押行為進行登記行為。在這些法律關系中，中融公司與亞運村支行之間的預售商品房抵押效力問題，市國土房管局的登記行為的效力問題是這起行政案件審理的關鍵所在。因為行政審判審查的重點是具體行政行為的合法性，所以本文的分析主要建立對市國土房管局的登記行為的效力問題分析基礎上。
三、相關法律問題分析
（一）預售商品房抵押的概念、特征和條件
預售商品房抵押在我國房地產市場中大量存在。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款的規定，預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據我國傳統的民法理論，抵押的標的物應是現實存在的特定物，抵押人以未來的財產作抵押的，抵押合同無效。從國外一些國家的立法來看，大陸法系國家和英美法系國家的作法差異很大。大陸法系國家，例如法國立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國家的立法則不允許。在我國，效力層次較高的《城市房地產管理法》和《擔保法》對此均沒有作出規定。近幾年，為了推動房地產市場的不斷發展，緩解房地產市場的資金短缺，加快資金周轉，解決購房人的資金問題，一些省、市和行業主管部門制定了預售商品房抵押的規定。例如，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第四十七條規定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。”《北京市房地產抵押管理辦法》第五條第二項規定，依法取得所有權或期得權益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款的對預售商品房抵押作出了明確規定。綜觀這些規定，可以看出預售商品房抵押具有以下幾個方面特征：
1、從抵押標的物來看，預售商品房抵押的標的物尚未形成。這是預售商品房抵押與其他抵押一個非常明顯的區別。一般抵押的標的物在設定抵押時已經存在，并且能夠為抵押人所有或者實際控制。而預售商品房設定抵押時，抵押標的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預售商品房存在一定風險。
2、從購房資金支付來看，購房人已經按照規定支付了首期規定的房價款，然后由銀行代其支付其余的購
房款。因此，在設定預售商品房抵押時，購房人應該已經先行支付了首期規定的房價款。這里需要明確的是購房人不僅有先行支付購房款行為，而且所支付購房款必須符合規定。
3、從權屬關系來看，抵押人對于預售商品房并不享有所有權。只有當售房人把商品房建成后交付給購房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續，才對該商品房享有所有權。因此，預售商品房抵押實質上是一種期待權的抵押。購房人與售房人因簽訂商品房預售合同，二者之間存在的是一種債權關系，而不是物權關系。
4、從合同屬性來看，預售商品房抵押合同是一種從屬于購房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔保購房人能夠按照約定支付購房貸款。因此，抵押人與抵押權人之間簽訂預售商品房抵押合同是為了擔保抵押人能夠依照合同約定支付購房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權人因其他貸款而簽訂預售商品房抵押合同，就直接背離了預售商品房抵押的立法宗旨。
為了保障房地產市場的規范運行，保護預售商品房抵押關系當事人的合法權益，根據規定，以預售商品房設立抵押，應當具備以下條件：
1、預售商品房抵押的主體合法。在預售商品房抵押關系的當事人中，“抵押人只能是預購人，不能是預售商品房的開發商。”[2]因此，預售商品房抵押關系抵押人是預購人，不是開發商，抵押權人是依法可以提供預售貸款業務的銀行。當開發商作為抵押關系當事人，即抵押人時，這屬于“在建工程抵押”，而不是預售商品房抵押。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款規定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。主體是否合法、適格是判斷預售商品房抵押關系能否依法成立的前提條件。
2、合法有效的商品房預售合同。當購房人需要對預售商品房進行抵押時，必須建立在開發商與購房人之間已經簽訂了商品房預售合同。根據《城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售，應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。因此，商品房預售必須符合上述規定。在此前提下，商品房預售人與預購人才可以簽訂商品房預售合同。同時，預售商品房的預售人與預購人之間是否簽訂了合法有效的商品房預售合同也是判斷預售商品房抵押能否成立的基本要件。
3、抵押人貸款符合預售商品房抵押貸款基本要求。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定，預售商品房貸款抵押必須以購房人已經支付首期規定的房價款后，才能向銀行申請預售商品房抵押貸款。因此，從建設部的規定來看，預售商品房抵押貸款的基本要求是：首先，購房人必須按規定支付首期的房價款，否則，就不可能進入預售商品房貸款抵押程序。當然，購房人按規定支付了首期房價款，應該提供符合財務會計結算要求的付款憑證。因此，以購房人是否按規定先行支付首期房價款是判斷預售商品房抵押能否合法有效成立的標準之一。其次，由貸款銀行支付其余的購房款。也就是說，在購房人支付首期規定的房價款后，其余的購房款由銀行支付。因此，從貸款的提供者來說，是銀行而不是其他單位；從貸款用途來說，是為了支付除購房人首期支付的房價款之外其余的購房款，而不是其他用途。從本案來看，中融公司和亞運村支行雖然簽訂了《流動資金借款合同》，用途為采購鋼材。這顯然與建設部《城市房地產抵押管理辦法》關于預售商品房抵押貸款用途規定不相符合。
4、必須按規定辦理預售商品房抵押登記。預售商品房抵押屬于房地產抵押，不動產抵押范疇。我國法律對于抵押登記的規定采用兩種方式，即登記生效要件主義和登記對抗主義。對于不動產（例如房地產）采用登記生效要件主義，就是說法律規定需要登記，只有當事人依照規定辦理登記，那么抵押合同才能生效。例如，根據《城市房地產管理法》第六十一條規定，房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。同時，《擔保法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
（二）預售商品房抵押登記行為性質
預售商品房抵押雙方當事人，把符合登記要求的材料向登記機關申請登記，由預售商品房抵押登記主管部門進行登記的行為，屬于行政行為還是民事行為，長期以來人們對此在認識上存在一定偏差。有一些人認為預售商品房抵押登記行為屬于民事行為，這是對民事行為和行政行為的錯誤理解。預售商品房抵押的雙方當事人，即抵押人和抵押權人，對預售商品房進行抵押，這屬于私法關系。抵押行為顯然屬于民事行為。從民法理論來說，民事行為是平等主體的公民、法人或者其他組織之間設立、變更、終止民事權利和民事的行為。因此，從民事主體上說，作為民事行為的雙方當事人應該是平等主體之間的公民、法人或者其他組織。從法律關系的內容來說，其中涉及到民事權利和民事義務，而不是其他權利。
這種在平等主體之間設立的抵押關系，由于涉及到不動產抵押，根據國家相關法律規定，必須由預售商品房抵押登記主管部門進行登記才能完成，因而，登記當然是國家行政主管機關的一種行使行政職權的活動。預售商品房抵押登記行為屬于行政行為。這兩種行為的顯著差異在于行為的主體和內容上不同。從主體上，進行預售商品房抵押登記機關屬于國家行政機關，而不是一般組織。從行使權力方面來說，預售商品房抵押登記機關在登記過程中行使的是行政權力，而不是民事權利。登記機關在登記過程中需要行使審查職責。如果按照有些人的認識，把這種登記行為視為民事行為，顯然不符合民事行為的特性。作為民事主體對于民事權利既可以行使，也可以放棄。但是，對于登記行為來說，這種登記審查的權力或者職責，登記機關顯然不能放棄。從國家設立不動產抵押登記目的來看，國家登記主管部門對于不動產抵押進行登記，其目的就是為了保護交易安全，保護抵押關系雙方當事人以及善意第三人的合法權益。只有通過國家登記主管部門的登記行為，事實上對該預售商品房抵押行為起到一種公示作用。從抵押登記效力來看，抵押登記具有強制性。換言之，不動產抵押的雙方當事人如果對于不動產抵押不進行登記，那么這種抵押關系就不生效，就不會受到國家法律保護。雖然國家對于當事人是否辦理不動產抵押不進行干預，這屬于私法自治范疇，但是一旦當事人之間辦理了不動產抵押，就應該向國家登記主管部門進行登記，以尋求對雙方當事人之間的私法關系進行保護，對整個社會的交易安全進行保護。當然，由于不動產抵押關系屬于私法關系，行政權對于不動產抵押登記介入的程度，可能較其他行政管理領域行政職權要弱。但是，這并不能否認不動產抵押登記行政行為的性質。因此，預售商品房抵押登記行為屬于行政行為，并且屬于行政確認行為。行政確認行為有利于保護個人、組織的合法權益
。行政確認行為的本質在于使個人、組織的法律地位和權利義務關系取得法律上的承認。通過行政確認行為，個人、組織才能申請各種需要取得但尚未取得的權利，才能保護各種業已存在或者已經取得的權利。行政確認行為可以使當事人的法律地位和權利義務都得以明確，不致于因含糊不清而發生爭議。同理，作為預售商品房抵押登記行為從性質上說，就是房屋管理部門依法對行政相對人的預售商品房抵押的法律事實進行甄別，給予確定，并予以宣告的具體行政行為，是行政確認行為。雖然在預售商品房抵押登記行為中，作為登記機關往往處于平等主體之間的預售商品房抵押權人和抵押人之外的超然地位，但是登記機關的確認權是根據法律法規的明確規定而行使的，是國家行政管理權的實現方式之一，而不是基于相對人的委托。并且，由于行政確認行為是對特定法律事實或法律關系是否存在的宣告，而某種法律事實或法律關系是否存在，是由客觀事實和法律決定的。因此，作為預售商品房抵押登記的機關對于預售商品房抵押進行登記的確認行為，沒有自由裁量權，只能嚴格按照法律規定進行。
（三）預售商品房抵押登記行為效力
預購人對于預售商品房享有的是一種期待權（或者期得權）。關于期待權的性質和界定是目前民法學中頗有爭議的問題。期待權就是為權利取得的必要條件和某部分雖已實現，但未全部實現之暫時的權利狀態。對于期待權的性質，德國聯邦最高法院稱期待權為與完整權利“類似的權利”，是“所有權的預備階段”；期待權“與所有權相比并非異質，而是同質之模型。”據王澤鑒先生德說法，期待權“自消極意義言，取得權利之過程尚未完成，權利尚未發生；自積極意義言，權利之取得，雖未完成，但已進入完成之過程，當事人已有所期待”。[3]因此，王澤鑒先生認為期待權跨越物權和債權兩個領域，兼具債權與物權二種因素之特殊權利，系一種“物權”，但其具有債權上之附從性，系一種“債權”，但物權之若干特性。[4]因此，期待權不是完整意義上的物權。期待權是與既得權相對而言的，期待權屬于正在進行還沒有完成的具有物權性質的權利。對于物權來說，物權人對于自己的物享有直接的占有、使用、收益、處分的權利，并且物權是一種絕對權，但是作為期待權的來說，期待權人顯然不能完全行使這些權利。因為期待權人所期待的物還沒有完全形成，只能借助于相對人的協助才能實現。因此，從這個意義上說，期待權雖然具有物權性質，并不是物權，僅僅屬于接近于物權的權利，逐漸獲得物權特征的權利，但其本身還不是獨立的物權。期待權也不是典型意義的債權。債權是一種相對權，債權人的權利實現需要借助于債務人的協助才能實現。期待權作為債權，具有物權的特性。因此，預購人對于預售商品房享有的權利，屬于一種期待權（或者期得權益），這種權利雖然具有物權特性，但本身不是物權。預購人對于預售商品房的權利建立與預售人之間形成的預售合同基礎上。根據合同的相對性，預購人權利的實現需要借助于預售人的協助。由于預售商品房還處于在建或者待建狀態之中，預購人對于預售商品房享有的權利真正實現，需要在商品房建成以后由開發商交付給預購人并辦理相關的登記手續，此時預購人的期待權才從債權轉變為物權，期待權也就變成了既得權。因此，在本案中，作為中融公司認為其對預購商品房享有所有權的說法是不成立的。預售商品房抵押也僅僅屬于一種期待權抵押。
我國對不動產實行登記生效要件主義，換言之，對于不動產的交易、抵押等，只有雙方當事人依法辦理登記手續，那么交易或者抵押方為有效。國家設立不動產抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護抵押權人的合法權益。當抵押人不能履行約定義務，抵押權人依照規定可以變賣抵押物的價款優先受償。通過不動產登記機關對抵押事實進行登記可以對抵押人任意處分抵押物的權利進行限制。其次，有利于保護善意第三人的合法權益。不動產登記作為一種公示手段，主要是為了保護交易安全，保護善意第三人的合法權益。登記具有公示公信效力，經過登記可以向社會宣告不動產已經交易或者抵押的事實，從而保護善意第三人的合法權益。其三，有利于維護社會交易安全。因此，“世界各國幾乎無一例外地規定了對抵押權的取得、設定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對于維護市場經濟條件下交易的安全，保護善意第三人利益，強化抵押擔保的社會功能，避免糾紛的發生，具有重要的法律意義。”[5]因此，我國目前相關法律對于不動產抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對于不動產抵押，如果向法定登記機關辦理登記手續，抵押生效；如果沒有辦理登記手續，抵押不生效。不動產抵押登記關系中，一個非常重要的環節就是向不動產登記機關進行登記。因此，預售商品房抵押也應實行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預售商品房抵押人和抵押權人依法辦理登記手續，那么預售商品房抵押才具有法律效力。
不動產抵押登記機關對于不動產抵押登記的審查是采用形式審查，還是實質審查，這也是長期以來頗有爭議的一個問題。所謂形式審查，就是登記機關僅僅對于需要提供的申請人身份證件、權屬證書等是否符合法定形式要求進行審查，不對這些登記材料的真實性進行審查。所謂實質審查就是登記機關不僅需要對申請人是否提供具有法定形式要求的材料進行審查，還要對這些材料的真實性進行審查。從我國目前登記機關審查的實際情況來看，經常出現登記機關“往往對申請人提供的身份證件，提供的權屬證書在形式上的真實性都不予審查，不與登記薄原有的記載進行對比，就予以登記，造成許多錯誤登記，甚至為當事人的欺騙提供了方便。”[6]顯然，登記機關的這種審查實際上已經背離了我國有關不動產抵押登記立法的宗旨，根本發揮不了保護抵押權人和善意第三人的合法權益，維護交易安全的功能。但是，如果對不動產抵押登記采取實質審查似乎也不現實，因為這樣做必然會耗費登記機關巨大的精力，并且使當事人無法如期地完成登記，造成時間上的拖延，登記成本提高，這對于當事人而言也是一種負擔。同時，也會因為登記時間過長，使社會關系處于不確定狀態，影響交易安全。因此，對于不動產抵押登記審查標準的確定事實上涉及公正與效率的問題。如果單純強調審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強調審查的公正，又很犧牲效率。針對這種情況，有學者提出在建立統一的登記機關、統一的登記程序及配備高素質的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級機關僅對當事人提供的材料進行形式意義的審查，只要手續齊全，就給予登記，但是，如果登記機關發生登記錯誤，就應該賠償責任。當然，如果登記機關登記錯誤，是由于當事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應該追究當事人的相應法律責任。
（四）預售商品房抵押登記行為的司法審查
根據行政訴訟法以及最高法院司法解釋的規定，人民法院對于被訴具體行政行為進行合法性審查。換言之，人民法院僅審查被訴具體行政行為的合法性，而無須審查原告行為是否合法。從本案來說，預售商品房抵押登記由預售商品房抵押合同的雙方當事人按照規定向房地產登記管理部門辦理登記，并按照規定提交相關文件，然后由房地產登記管理部門對申請人提供的材料進行審查。作為預售商品房抵押登記的法定主管部門，市國土房管局對于預售商品房抵押登記申請進行審查是其應該履行的法定職責，這屬于具體行政行為，而不是民
事行為。根據《北京市房地產抵押管理辦法》第十八條規定：辦理抵押登記須持下列文件：（1）抵押合同；（2）土地使用權出讓合同或轉讓合同；（3）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；（4）《國有土地使用證》和《房屋所有權證》，共有的房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）以期得權益得房屋作抵押的，須提交生效的預售（購）合同。因此，從這個規定可以看出，辦理預售商品房抵押登記，當事人必須提供上述文件。《北京市房地產抵押管理辦法》之所以規定當事人須提交這五個方面的文件，是因為這五個方面的文件具有重要作用。對于這些文件，立法規定需要當事人提供給登記進行審查，其本意應該是這些文件直接關系到抵押權人、善意第三人的合法權益，以及交易安全。登記機關如果只審查其中的部分文件，就可能導致侵犯抵押權人、善意的三人合法權益，危及交易安全。因此，對于預售商品房抵押登記而言，如果當事人對于上述五個方面的文件，缺少其中任何一個或者幾個，就屬于手續不齊全，作為登記機關就不應該進行登記。對于登記機關來說，無論是形式審查，還是實質審查，要求當事人提供法律規定的文件，這是進行審查和登記的前提條件。在本案中，市國土房管局在辦理中融公司與亞運村支行預售商品房抵押登記過程中，在當事人未提交《土地使用權出讓合同》的情況下，沒有依法要求當事人提交這些文件，而是采用自行調取該合同的方式免除了當事人須提交法定文件的義務，該行為違反了《北京市房地產抵押管理辦法》第十八條的規定。對于第十八條該辦法規定的需要當事人提交的五個方面文件，這屬于法律法規明確規定的文件，不屬于登記機關自由裁量權的范疇，登記機關只能嚴格審查當事人是否提交了這五個方面的文件，而不能僅要求當事人或允許當事人提交其中的部分文件，否則就屬于無效行為。
同時，作為預售商品房抵押登記機關對于預售商品房抵押進行登記審查時，應該審查預售商品房抵押是否符合法律規定條件。作為合法有效的預售商品房抵押應該具有四個方面條件，即預售商品房抵押主體特定性、合法有效的商品房預售合同、抵押人貸款用途的合法性、依法辦理預售商品房抵押登記。因此，從本案來看，我們可以根據這四個條件判斷中融公司與亞運村支行之間簽訂的預售商品房抵押是否符合法律規定：首先，從預售商品房抵押的主體來說，抵押人只能是預購人，抵押權人只能是提供預售商品房貸款業務的銀行。在本案中，中融公司與亞運村支行在主體方面符合預售商品房抵押規定的要求。其次，從合法有效的商品房預售合同來說，贏嘉中心與中融公司簽訂了預售商品房合同。其三，抵押人貸款用途的合法性。根據規定，在購房人支付首期規定的房價款后，其余的購房款由銀行支付。由此可以看出，貸款用途是為了支付除購房人首期支付的房價款之外其余的購房款，而不是其他用途。從本案來看，中融公司和亞運村支行雖然簽訂了《流動資金借款合同》，用途為采購鋼材。這顯然與建設部《城市房地產抵押管理辦法》關于預售商品房抵押貸款用途規定不相符合。其四，依法辦理預售商品房抵押登記。從本案來看，中融公司與亞運村支行之間的預售商品房抵押顯然不符合建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定。
綜上所述，我們不難發現本案中作為預售商品房抵押登記機關，對于中融公司與亞運村支行之間的預售商品房抵押登記行為顯然不符合法律規定。作為預售商品房抵押登記機關的市國土房管局一方面沒有嚴格按照《北京市房地產抵押管理辦法》第十八條規定，要求中融公司和亞運村支行提供辦理抵押登記必須提供的文件，而是采用自行調取該合同的方式免除了當事人須提交法定文件的義務，這顯然違法；另一方面也沒有嚴格按照建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定，嚴格審查預售商品房抵押的貸款用途，這也顯然違法。因此，一審法院經審查，判決被告市國土房管局對中融公司與亞運村支行作出的抵押權登記行政行為無效，二審法院經過審查，判決駁回上訴，維持一審判決，都是合法適當的。
注釋：
[1] 程琥，法學博士，博士后，北京市高級法院行政庭法官。
[2] 林敏：《對預售商品房抵押的探討》，載《律師世界》，2000年第3期。
[3] 林敏：《對預售商品房抵押的探討》，載《律師世界》，2000年第3期。
貸款抵押權人：___，以下簡稱乙方。
甲方因生產需要，向乙方申請貸款作為___資金。雙方經協商一致同意，在甲方以其 所有的___(以下簡稱甲方抵押物)，作為貸款抵押物抵押給乙方的條件下，由乙方提供 雙方商定的貸款額給甲方。在貸款期限內，甲方擁有抵押物的使用權，在甲方還清貸款本息 前，乙方擁有抵押物的所有權。為此，特訂立本合同：
第一條 貸款內容
1.貸款總金額：___元整。
2.貸款用途：本貸款只能用于___的需要，不得挪作他用，更不得使用貸款進行違 法活動。
3.貸款期限：
在上述貸款總金額下，本貸款可分期、分筆周轉審貸。因此，各期貸款的金額、期限， 由雙方分別商定。從第二期貸款起，必須有雙方及雙方法定代表簽字蓋章的新的抵押貸款合 同，并將其中的一份送交__市公證處公證，作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法 律效力。
第一期貸款期限為：__個月，即自__年__月_日起，至__年__月_日止。
4.貸款利率：本貸款利率及計息方法，按照中國__銀行的規定執行。
5.貸款的支取：
各期貸款是一次還是分次提取，由雙方商定，甲方每次提款應提前__天通知乙方，并 經乙方的信貸部門審查認可方可使用。
第一期貸款__次提取。
6.貸款的償還
甲方保證在各期合同規定的貸款期限內按期主動還本付息。甲方歸還本貸款的資金來源 為本公司生產、經營及其它收入。如甲方要求用其它來源歸還貸款，須經乙方同意。 第一期貸款最后還款日為__年_月_日。
7.本合同在乙方同意甲方延期還款的情況下繼續有效。
第二條 抵押物事項
1.抵押物名稱： 。
2.制造廠家： 。
3.型號： 。
4.件數： 。
5.單件： 。
6.置放地點： 。
7.抵押物發票總金額： 。
8.抵押期限：___年(或為：自本貸款合同生效之日起至甲方還清乙方與本合同有關的全部貸款本息為止)。
第三條 甲乙雙方的義務
(一)乙方的義務：
1.對甲方交來抵押物契據證件要妥善保管，不得遺失、損毀。
2.在甲方到期還清貸款后，將抵押物的全部契據、證件完整交給甲方。
(二)甲方的義務：
1.應嚴格按照合同規定時間主動還本付息。
2.保證在抵押期間抵押物不受甲方破產、資產分割、轉讓的影響。如乙方發現甲方抵押物有違反本條款的情節，乙方通知甲方當即改正或可終止本合同貸款，并追償已貸出的全 部貸款本息。
3.甲方應合理使用作為抵押物的___，并負責抵押物的經營、維修、保養及有關稅 賦等費用。
4.甲方因故意或過失造成抵押物毀損，應在15天內向乙方提供新的抵押物，若甲方無法提供新的抵押物或擔保時，乙方有權相應減少貸款額度，或解除本合同，追償已貸出的 貸款本息。
5.甲方未經乙方同意不得將抵押物出租、出售、轉讓、再抵押或以其它方式處分。
6.抵押物由甲方向中國人民保險公司___分公司投保，以乙方為保險受益人，并將保險單交乙方保管，保險費由甲方承擔。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失，乙方有權從 保險公司的賠償金中收回抵押人應當償還的貸款本息。
第四條 違約責任
1.乙方如因本身責任不按合同規定支付貸款，給甲方造成經濟上的損失，乙方應負責 違約責任。
2.甲方如未按貸款合同規定使用貸款，一經發現，乙方有權提前收回部分或全部貸款 ，并對挪用貸款部分在原貸款利率的基礎上加收___%的罰息。
3.甲方如不按期付息還本，或有其它違約行為，乙方有權停止貸款，并要求甲方提前歸還已貸的本息。乙方有權從甲方在任何銀行開立的帳戶內扣收，并從過期之日起，對逾期 貸款部分按借款利率加收___%的利息。
4.甲方如不按期付息還本，乙方亦可向有管轄權的人民法院申請拍賣抵押物，用于抵償貸款本息，若有不足抵償部分，乙方仍有權向甲方追償。直至甲方還清乙方全部貸款本息 為止。
第五條 其它規定
1.發生下列情況之一時，乙方有權停止發放貸款并立即或即期收回已經發放的貸款。
(1)甲方向乙方提供情況、報表和各項資料不真實。
(2)甲方與第三者發生訴訟，經法院裁決敗訴，償付賠償金后，無力向乙方償付貸款 本息。
(3)甲方的資產總額不足抵償其負債總額。
(4)甲方的保證人違反或失去合同書中規定的條件。
2.乙方有權檢查、監督貸款的使用情況，甲方應向乙方提供有關報表和資料。
3.甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同中的某一項條款，須在事前以書面形式通知對方，在雙方達成協議前，本合同中的各項條款仍然有效。
4.甲方提供的借款申請書、借款憑證、用款和還款計劃及與合同有關的其它書面材料 ，均作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第六條 有關本合同的費用承擔有關抵押的估計、登記、證明等一切費用均由甲方負責。
第七條 本合同生效條件
本合同系經___市公證處公證并依法賦予強制執行效力的債權文書，甲、乙雙方如任何一方不履行，對方當事人可根據《民事訴訟法》第一百六十八條規定，直接向有管轄權的 人民法院申請執行。自公證書簽發之日起生效，公證費由甲方承擔。
第八條 爭議的解決
本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，雙方同意由___仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成仲裁協議的，可向人民 法院起訴)。
本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，公證處留存一份。
甲方： (章) 乙方： (章)
代表人： (簽字) 代表人： (簽字)
地址： 地址：
銀行及帳號： 銀行及帳號：
訂立時間： 年 月 日
訂立地點：
個人擔保合同范文二抵押權人(甲方)：
地址：
法定代表人：
抵押人(乙方)：
住址：
身份證號：
借款人(丙方)：
住址：
身份證號：
聲明：乙丙雙方已閱讀本合同所有條款。應乙丙雙方要求，甲方已經就本合同做了相應的條款說明。乙丙雙方對本合同條款的含義及相應的法律后果已全部通曉并充分理解。根據借款方(丙方) 與貸款銀行 年簽訂的小額擔保貸款借款合同(以下簡稱主合同)，甲方為丙方提供了擔保。經借款人要求，乙方愿意就主合同項下的全部款項以其享有所有權或經營管理權的財產向甲方提供抵押，為丙方借款進行反擔保。甲、乙、丙三方協商一致，訂立本合同。
第一條 乙方保證
1、自己是本合同項下抵押物完全的、有效的、合法的所有者或國家授權的經營管理者;該抵押物不存在所有權或經營管理權方面的爭議。
2、完全了解主合同借款人的借款用途，為主合同借款人提供抵押擔保完全出于自愿，在本合同項下的全部意思表示真實。
3、本合同項下抵押物依法可以設定抵押，不存在抵押瑕疵。
4、本合同項下的抵押物未被依法查封、扣押或監管，抵押不會受到任何限制。
5、本合同項下的抵押物如已部分出租或全部出租，保證將設立抵押事宜告知承租人，并將有關情況書面告知甲方。
第二條 被保證的主債權種類及金額
乙方自愿將其擁有的財產抵押給甲方，作為甲方為借款人向 (銀行)提供的期限為 個月，自 年 月 日起至年 月 日金額為(人民幣) 萬元小額貸款的反擔保。
第三條 抵押物
抵押物：房、地產評估結果明細表中
第四條 抵押擔保范圍及期間
1、乙方抵押擔保的范圍包括：以抵押物的實際變現價值為限，對甲方所擔保的借款本金、利息、罰息、違約金及甲方實現債權的費用(包括但不限于訴訟或仲裁費、財產保全或證據保全費、強制執行費、評估費、拍賣費、鑒定費、律師費、差旅費、調查取證費等)進行反擔保。
2、本合同項下的抵押反擔保期間為：自主合同確定的借款到期之次日起兩年;如主合同確定的借款分批到期的，則保證期間為最后一批借款到期之次日起兩年。
第五條 評估及抵押登記
1、甲方經 房地產經紀評估有限公司對以下資產進行評估：房、地產評估結果明細表
2、依法辦理抵押登記手續，確保地隨房抵或者房隨地抵，并辦理他項權證，抵押權人為 。
第六條 抵押物的占管
1、本合同的抵押物由乙方占管。乙方在占管期間應維護抵押物的完好，不得采用非合理方式使用抵押物而使抵押物價值產生減損。甲方有權檢查抵押物的使用情況。
2、抵押物發生毀損、滅失的，乙方應及時告知甲方，并立即采取措施防止損失擴大，同時應及時向甲方提交有關主管機關出具的發生毀損、滅失的原因證明。
3、抵押期間，抵押物造成環境污染或其他損害，應由乙方獨立承擔責任。
第七條 財產保險
根據甲方要求，抵押物受損程度是否辦理財產保險。如需辦理財產保險將做到：
1、本合同簽訂后15天內，乙方應到有關保險機構辦理抵押物的財產保險基本險手續，保險期限不短于主合同履行期限，保險金額不低于主合同貸款本金。
2、乙方應在保險單中注明，出險時甲方為第一受益人。保險單中不應有任何限制甲方權益的條款。
3、在本合同有效期內，乙方不得以任何理由中斷或撤銷保險，如保險中斷，甲方有權代為辦理保險手續，一切費用由乙方承擔。
4、在本合同有效期內，抵押物如發生保險事故，保險賠償金應當全額作為抵押財產提前向甲方清償，或經甲方同意用于恢復抵押物的價值。
第八條 抵押權的實現
1、甲方在行使抵押權時，有權依據法律規定對抵押物進行折價用以抵償主合同借款人所欠債務或對抵押物進行拍賣、變賣以取得價款優先受償。
2、乙方應給予配合，不得以任何理由設置障礙。
第九條 乙方權利和義務
1、本合同生效后，未經甲方書面同意，乙方不得贈與、出租、轉讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項下抵押物。
2、造成抵押物價值減少時，有義務恢復抵押物的價值，或經甲方同意提供與減少的價值相等的抵押擔保物。
3、因國家建設需要征用本合同項下的抵押物時，應當將所獲的補償金提前清償所擔保的主債務。
4、在本合同生效后，乙方發生合并、分立、變更、撤銷、破產、法定代表人變更等情況，其合并、分立、變更后的法人或其它組織仍繼續承擔本合同項下的反擔保責任。
5、主合同借款人清償了主合同項下全部債務后，有權要求解除本合同項下抵押。
第十條 甲方權利和義務
1、主合同履行期屆滿，借款人未依約歸還借款本金、利息及其他費用的，有權處分本合同項下的抵押物，在償還本合同抵押擔保范圍內的全部債務后還有剩余的，將剩余部分退還乙方。
2、抵押期間，乙方發生下列情況之一，甲方有權提前依法處分抵押物實現抵押權：第一，乙方被宣告破產或被解散;第二，乙方違反本合同約定義務或發生其他嚴重違約行為;第三，主合同履行期間丙方被宣告破產、被解散、擅自變更企業體制致使甲方所擔保的款項落空、卷入或即將卷入重大的訴訟程序、發生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為等情況。
第十一條 違約責任
有下列情況之一，乙方應向甲方支付小額擔保貸款金額20%的違約金：第一，抵押物存在權屬爭議;第二，已向他人設置抵押、典當、轉讓、贈與或以其它任何方式處置抵押物;第三，抵押物有被查封、扣押、受追索的情況;第四，有第三人對抵押物主張權利或提出異議;
第五，有擅自轉讓、隱匿抵押物的行為,第六，乙方不按約定督促借款人按期還款或代為償還貸款，導致貸款逾期未歸還。
第十二條 合同生效、變更、解除和終止
1、本合同經甲、乙、丙三方簽字或蓋章后生效，至借款人在主合同項下的借款本金、利息、罰息、違約金及實現債權的費用和其他應付費用全部償清之日止。
2、本合同獨立于主合同，不因借款合同的無效而無效。如主合同無效，乙方仍應按本合同承擔責任。
3、本合同生效后，任何一方都不得擅自變更或解除。
第十三條 附則
本合同正本一式三份，甲乙丙三方各執一份，具有同等法律效力。
甲方(蓋章)：
法定代表人：
抵押人乙方： 借款人丙方：
個人指模: 個人指模：
身份證號： 身份證號：
年 月 日 年 月 日
個人擔保合同范文三甲方(擔保人)：
身份證號：
地址/住所：
聯系電話：
乙方(債權人)：
身份證號： 地址/住所： 電話：
根據 (下稱借款人)與乙方 簽訂的編號為 年 [個人借款]字第 號的《借款合同》的約定，乙方向借款人提供借款資金為(大寫人民幣) 萬元，期限為 個月。現甲方自愿以借款人的擔保人身份向乙方提供擔保，并明確以乙方為唯一受益人的、無條件的、不可撤銷連帶保證責任擔保。現甲乙雙方經協商一致,達成如下協議：
第一條 定義與解釋
除本合同另有約定外,則:
1、《借款合同》中的定義與解釋均適用于本合同。
2、當援引本合同或《借款合同》時,應當包括經雙方同意修改、補充、變更后的合同或條款。
3、本合同項下的保證和擔保行為具有獨立性和完整性，不因其他相關合同的無效而無效。
4、本合同所稱“債務‘系指根據《借款合同》的約定,借款人應向乙方償還支付的全部款項,包括但不限于全部債務本金及利息(包括復息、罰息) 、違約金、損害賠償金、資金占用費、實現乙方債權及擔保物權的一切費用。
第二條 保證責任
為了保證借款人全面履行合同責任和義務，無論何種原因未按約履行，甲方均應承擔連帶保證責任。
第三條 保證期間
一、保證形式為不可撤銷連帶責任保證，保證期間為主債務履行期間屆滿之日起另增加兩年即自 年 月 日起至 年 月 日止。
二、本合同所稱主債務指乙方在前述《借款合同》中履行支付義務后，形成的對甲方追償之債務。保證期間內，乙方依法將其債權轉讓給第三人的，甲方在原擔保的范圍內繼續承擔保證責任。
第四條 保證擔保范圍
本合同項下的擔保范圍包括但不限于乙方在《保證擔保合同》中約定的全部保證擔保范圍，以及《借款合同》中約定的借款人需履行的全部義務范圍。乙方凡因向甲方行使追索權、實現擔保權利而產生的一切支付均在本擔保范圍之內，包括但不限于借款本金、利息、罰息、復息、違約金、損害賠償金以及乙方為實現債權的訴訟費用或仲裁費、財產或證據保全費、執行費、律師費、評估費、拍賣費、鑒定費、差旅費、調查取證費等各項費用。
第五條 有關保證的規定
一、本合同項下設立的擔保為獨立的擔保。本合同獨立于《借款合同》而存在，不因《借款合同》的無效而無效，也不受《借款合同》的終止或修改而受到影響。無論何種情況，甲方均須全面履行保證責任。
二、本合同的保證為不可撤銷的保證，不受借款人與任何單位簽訂的任何協議或文件的影響，也不因借款人破產、無力清償債務、喪失企業資格、更改組織章程等各種情況而有任何改變。
三、乙方修改、補充《借款合同》的，無需另行征得甲方同意，甲方應按修改后的相關內容承擔擔保責任。但乙方未征得甲方同意而擴大《借款合同》中約定的擔保范圍的除外。
四、任何時候，甲方均不得以乙方未積極行使對借款人的追索權等為由要求減輕或免除擔保責任。
五、擔保人特別保證：如乙方還同時享有由債務人或其他任何第三人提供的物的擔保或連帶責任保證擔保，不論乙方是否向上述物的擔保人或其他連帶責任保證擔保人提出承擔擔保責任的請求，甲方自愿優先承擔對乙方的連帶保證擔保責任，并承諾放棄一切抗辯權。本合同所擔保的債權同時存在債務人提供物的擔保的，乙方有權要求甲方先于物的擔保承擔保證擔保責任。債務人提供了物的擔保的，乙方放棄該擔保物權、擔保物權順位或者變更擔保物權的，甲方同意繼續按照本合同的約定提供并承擔連帶責任保證。
第六條 聲明與保證
一、甲方向乙方聲明：
1、甲方向乙方提供的所有文件和資料等都準確、真實、完整和有效，不含有與事實不符的任何重大錯誤或遺漏任何重大事實;
2、甲方對本合同的簽署和執行及任何與本合同有關的活動均出于自愿且意思表示真實;
3、若借款人已向乙方提供擔保物，則甲方承諾放棄按《擔保法》第28條及其司法解釋規定的保證人享有的權利，且不以該規定作為向乙方承擔擔保責任的抗辯理由。
4、甲方不存在已經發生或即將發生的有可能影響乙方接受其為擔保人的下列事件：
(1)與其主要負責人惡意串通、互涉重大違紀、違法或法律糾紛;
(2)存在未了結的重大訴訟案件、非訴訟法律糾紛、行政處罰、爭議;
(3)存在重大債務或有負債;
(4)存在尚未披露的向第三人擔保之情形;
(5)存在尚未披露的擔保財產的其他共有權人;
(6)其他業已影響擔保人財務狀況及擔保能力的情況。
二、甲方向乙方保證：
1、乙方在向貸款行履行了保證責任后有權向甲方追償款項。甲方保證在接到乙方書面通知后10日內即時支付乙方全部代償金額及應付費用;
2、甲方若同時面臨償付債務及乙方追償時，應優先償付乙方追償金額;
3、甲方如遇以下情形時保證在事項發生后5日內書面通知乙方：變更住所、通訊地址、聯系電話各類產權變更;涉訟或仲裁事項;對外資金借貸等一切影響乙方債權、債務的重大事項。
4、甲方保證本次擔保合法有效，任何影響或可能影響本次擔保的情形均已被依法排除;
5、決不以任何理由阻礙或變相阻礙、干擾乙方依本合同的約定實現債權;
6、不出現因甲方故意或過失而影響乙方行使權利的情形。
7、無條件接受乙方定期或不定期的檢查，并在《借款合同》簽署后按月向乙方報送上一月度財務真實財務報表及相關資料。
8、本合同保證期間內，甲方若對外提供擔保，則甲方保證在提供擔保10日前書面征求乙方同意，否則不能對外擔保。
9、當甲方提供的保證擔保與借款人或第三人提供的物的擔保并存時，保證責任與物保在實現順序上不分先后，乙方可不經物保的實現，直接要求甲方承擔全額連帶保證責任。
10、若乙方在保證期間依法將債權轉讓給第三人的，則本擔保保證債權同時轉讓，甲方在原保證擔保的范圍內對受讓人承擔擔保保證責任。若在保證期間，乙方為借款人擔保的債務的履行期限發生延展或展期情形的，甲方同意繼續按照本合同的約定承擔連帶責任保證。
11、甲方愿以擁有的全部資產(包括家庭財產)承擔連帶保證責任;
12、甲方同意向乙方提供全部資產清單，如乙方認為有必要，可對清單中所列財產進行評估，評估費用由擔保人承擔;
第七條 違約責任
甲方不承擔保證責任或違反本合同約定條款的，甲方應按擔保的債務本金的20%向乙方支付違約金。因違約給乙方造成損失且違約金不足賠償的，甲方還應就不足的部分予以賠償。乙方有權就違約金的收取向甲方要求實現債權，或采取其他救濟措施。
第八條 提前實現債權的情況
發生下列情況之一，乙方有權要求提前實現債權。否則乙方有權要求甲方承擔違約責任：
1、甲方違反本合同約定的任何義務，或甲方明確表示或以自己的行為表明不履行本合同義務;
2、甲方違反本合同第二條的約定或出現涉訴或仲裁或受到行政制裁等任何可能加重乙方擔保責任的情況;
3、依照《借款合同》規定需提前履行債務但借款人未依約清償債務的;
4、在《借款合同》履行期間借款人出現被宣告破產、解散、擅自變更企業體制等情況致使乙方擔保義務即將形成，卷入或即將卷入訴訟(或仲裁)程序及發生其他足以影響乙方利益等的情況。
5、借款人發生其他違約行為。
第九條 合同的修改
1、任何一方提出修改本合同，應通知對方，并經雙方達成書面修改協議方有效。在書面修改協議未達成之前，本合同所有條款繼續有效。
2、《借款合同》修改時，乙方無須另外征求甲方的同意，甲方無條件地同意對原《借款合同》及變更后的《借款合同》繼續承擔連帶保證責任。但如果《借款合同》的修改使甲方的擔保責任得到加重的情況除外。
第十條 爭議解決方式
甲乙雙方在合同履行過程中發生爭議的，雙方應友好協商解決，協商不成向乙方所在地有管轄權的法院提起訴訟。
第十一條 合同生效
本合同自簽約各方簽章時起生效。
第十二條 通知與送達
1、本合同在履行和爭議解決過程中的有關通知或送達均應以書面形式按本合同記載的地址或其他有效途徑送達對方;
2、如本合同任何一方的地址或其他聯系方式發生變化，應立即通知對方。
3、任何通知或各種通訊聯系只要按照本合同地址(地址變更的，按照變更后的地址)發送，即應視作下列日期被送達：
(1)如果是信函，則為掛號信或特快專遞發出后的5個工作日;
(2)如果直接送達，則為收件人簽收之日。
第十三條 其他約定事項：
第十四條 本合同未盡事宜由甲乙雙方另簽補充協議或依法律規定。
第十五條 本合同一式 份,甲方執 份、乙方執 份，每份均具有同等的法律效力。
甲方： 乙方：
萬事人為本。今年我們由管事向管人轉變，著力將干部隊伍調齊、干部思想調順、干部素質調高，積極調整干部管理機制，大力營造干部職業道德建設新氛圍。
一是在凝聚人上正確引。年初財貿集訓一結束，我們結合貫徹市、縣局會議精神，迅速把襄地稅黨發[2004]17號《市地方稅務局黨組關于開展基礎管理年活動的決定》于2月26日復印后發到干部職工手中，做到人手一份，并認真組織學習《決定》、《行政許可法》以及汪局長講話精神，進一步樹立強化基礎管理理念，使全體干部職工明確了“五個方面”、“七大任務”、“二十條”具體內容的基礎管理任務和目標，即稅源、費源、征管工作、稅政工作、收入工作、稅收信息工作、機關事務、干部人事工作基礎管理。在學習中全體干部職工認為：“萬事人為本”，開展“基礎管理年”活動，關鍵是激發干部職工的工作熱情。分局通過中層干部競爭上崗，一般干部優化組合，全員實行能級管理，切實增強了班子的戰斗力、干部的向心力。一年來，分局每個同志心往一處想，勁往一處使，無論稅費源普查、無論藍球比賽活動，無論征管質量競賽，處處體現了干部職工團結就是力量的例證。
二是在培養人上看準帶。鍛煉隊伍、培養干部是延續地稅工作，承繼地稅傳統，培養后備力量，適應未來需要的一項人才興稅工程。今年，我們結合縣局黨組對中層干部進行充實調整的機遇，把分局內條件成熟、有培養前途，且能獨檔一面、工作干得去，群眾中推得開的三名優秀骨干“上推、呈報、考核、評選”，經過逐程序到位，配強配齊了分局班子和中層干部。一年來，三名新提拔的干部工作賽著干，困難頂著上，個個出色，人人當先。副局長×××，兼負××鎮的各項地稅工作，他總是風雨兼程，日夜操勞，一心赴在工作上，任務提前完成。征收一組組長×××響亮地提出了“以嚴管尋找征收缺口，以質量驗證收入績效，以檢查促進各項工作，以考核提高收入水平”的口號，動員全組三名同志以“基礎管理”為核心，向37萬元稅費收入目標發起沖鋒，在征收一組內開展“基礎管理”工作競賽，實現了逐月超收，個人進度排名第一。綜合組組長×××積極向分局班子獻計獻策，為增收節支、節約成本拿出預案，并大膽提出開源節流、強化后勤管理的設想，得到分局領導的采納和認可，為嚴格執行財經紀律樹立一道有效屏障。
三是在塑造人上施計壓。“井無壓力不出油”。塑造干部隊伍，創造一流業績，必須施以重典。今年來，我們緊緊圍繞治稅先治隊的方針，多措并舉抓塑形。主要開展了“素質教育、典型教育、法紀教育”和“三查三看”活動。查思想根源，看有無思想偏軌行為；查工作作風，看有無工作漂浮行為；查執行紀律，看有無違法違紀行為。通過查履行領導責任，看領導是否率先垂范；查履行干部責任，看是否敬業愛崗；查履行黨員職責，看是否立黨為公；查履行專管員責任，看管理是否到位、資料是否齊全、任務是否完成、責任是否盡到。通過整頓作風查原因，因勢利導壓重擔，因人制宜傳幫帶，通報情況算細帳，嚴格考核自加壓，分局呈現出前所未有的活力。征收一組協稅員×××，身患三期糖尿病，體重下降50多斤，人瘦了一大圈，醫生勸他住院多治療幾天，但他重病在身不下火線，一心掛在工作上，天天想著任務的完成。征收二組×××雖然身兼多職，一人干了稅政聯絡員、管片、出納、內勤等其他多人干的工作，仍把××市場、黃潭征管工作抓到位，不叫苦、不叫累，分局有兩名未入黨的同志遞交了入黨申請書，有5名參加湖南遠程教育的同志按時取得了本、專科學歷。
二、以“基礎管理年”活動為契機，夯實基礎項目管理，實現地稅基礎工作管理更新。
俗話說，“基礎不牢，地動山搖”。地稅基礎在征管。圍繞基礎建設，我們強化內功，致力“三化”。
第一，以人為本抓基礎，征管實現電算化。一方面，主要是針對干部隊伍素質參差不齊、能力有大有小、業務水平有高有低、工作績效有好有差的現狀，從“強化培養扎根基”入手，通過今年政治業務抽考、小組互幫競賽、提供機遇培訓、組織課堂講學、嚴格考核逼壓等多種形式，在分局內營造一種健康、有益的學習氛圍，造就一支會管、能征、善戰的地稅干部隊伍，全面提升技能水平，夯實全員電算厚基。另一方面，在辦公經費特別緊張的情況下，千方百計籌措資金，添置納稅廳、計統系統電腦桌椅四套，實現了納稅廳與計統系統的電算微機科學分離和聯網，征管軟件合理利用，微機開票率在70％以上，大大減少了手工票，初步實現了辦稅服務、會計結算電算一體化目標。
第二，鞏固成效抓完善，戶管實現檔案化。廣大納稅人的戶管檔案歸集整理過去一直是個老大難。今年為了從根本上完善戶管檔案，形成有序規范，方便征管工作，我們從長計議，結合稅費源普查工作，狠抓培訓輔導，嚴抓普查填表，細抓分析匯總，強抓存量基礎，有步驟、有方法、有力度地推進稅費源普查工作。分局各組嚴格按照各項步驟，通過20多天調查摸底、查看報表、詢問法人及相關人員等多種辦法，在4月30日前將各管戶情況透徹摸清，并在5月10日前將各管戶普查數據填報分局。分局針對各管戶繳納稅費情況進行了全面、仔細統計，實行人員集中、時間集中、資料集中，科學分類歸集。7月初，經過一周的日夜奮戰，一個一類一檔、一戶一檔的標準化檔案庫房形成，且初具規模，共收集整理出戶管檔案案卷1000多盒，從而較好地鞏固了稅費源普查成果。
第三，節能降耗抓嚴管，財管實現規范化。我們主要是通過健全和落實各項管理制度來化解內部資產不全、辦公經費不足、事物管理不順的難題。緊緊圍繞管人、管錢、管物、管事大做節能降耗文章，節約稅收成本。突出“八個嚴”，即日常開支嚴、購置物品嚴、招待客人嚴、財經紀律嚴、公物使用嚴、派駐用車嚴、獎懲考核嚴、廉政把關嚴，切實堵塞機關管理漏洞，儲備必要的辦公經費。與此同時，我們突出重點，在資產管理上，重新登記造冊，明確責任，做到賬實相符；在經費管理上，堅持會計、出納分離，事前安排登記，領導審核簽批，逐月上報審計，做到嚴管細算過日子；在處理不良資產、不良債務上，積極與法庭等有關部門溝通，依法處理不良資產，先后對竹制品廠宅地產權認定、龍溝村周轉金回收進行了依法剝離，目前正在進一步落實之中。
三、以依法治稅為宗旨，強化地稅征管工作，實現收入目標全面刷新。
杜絕“泡沫稅收”的關鍵，就是硬收、實收、凈收。今年以來，我們花大力氣、用真功夫，使可施良策，努力實現了硬收、實收、凈收，沒有在入庫上貸一分、借一分、墊一分。
方法之一：嚴格考核硬收。分局按照“因事定崗、按崗定責”的原則，科學設立工作崗位，明確職責權限，并按照縣局要求和ISO9000稅收質量管理體系的規定，分別與征收一組、征收二組和綜合組組長簽定了《××縣地方稅務局第×分局2004年度工作目標責任書》。征收一組、征收二組和綜合組組長也分別與組員簽定了《責任狀》。《責任狀》簽定后，全體干部職工對自己今年工作重點和工作中心都有了明確的責任，感到《責任狀》責任重大，形勢逼人，不用揚鞭也要奮蹄。副局長×××當責任狀與分局長一簽定，就馬上召集管片同志商定“開門紅”收入，并對征收二組全年各項地稅工作、地稅收入任務、地稅工作管理進行了分解、安排，要求在全組開展考核試點，每月把工資全額與收入任務（60%）、各項基礎管理（40%）掛鉤考核。為了實現考核出收入、考核增效益、考核出動力，分局結合實際創辦了《情況通報》，每月將考核結果逐一通報，任務與報酬緊密掛鉤，月月考核兌現。實行嚴格考核，促進了稅費硬收、確保了全年均衡入庫。
方法之二：抓住季節凈收。一方面，我們通過制定今年稅、費收入計劃和目標考核制度，進一步摸清稅源、費源底子，建立有力有據的征管檔案，防止漏征漏管，夯實稅基；通過強有力的政策宣傳，啟動納稅活力，增強納稅人自覺上門繳稅的積極性，掃清稅、費管理死角，促進納稅、繳費對象的擴增，使稅源、費源存量進一步加大；通過優質服務、改善環境，政策咨詢、法律援助，“牽線搭橋”、引進“項目”，在謀求外資融入發展經濟上增收擴容，實現稅源、費源的正比例增長。另一方面，抓住年初納稅人剛開門營業的有利時機和關鍵時刻，把全縣貫徹實施2004年稅負核定（調整）的有關政策及辦法，及時向納稅人宣傳，根據征管程序的要求，通知各納稅人在規定的期限內到辦稅服務廳辦理納稅申報，搶住季節，逐戶下達調整或核定通知書。通過這一系列的操作程序的實施，及時、準確地將各納稅戶2004年稅負調整到位，為實現凈收、確保全年各項收入目標的到位鋪平了道路。
方法之三：堵住“管涌”實收。我們通過今年稅費源普查發現，外來臨時戶幾乎占全年任務的55%。為了解決這個難題，分局緊抓305省道改建地方各稅的征管，堵塞跑冒，抑制流失，分局征收一組組長彭立志三下××五跑××，從××項目部到××縣公路局再到××路建公司，共征收入庫公路網地方稅收8萬余元。305省道改建掀起××路段個人建房熱潮，分局本著既要“西瓜”又撿“芝麻”的原則，組織專班、專人進行專項管理，通過加強宣傳、加強管理，全年組織征收入庫個人建房地方稅收6000元。僅此兩項，為縮小稅源缺口起到關鍵性作用。與此同時，我們依靠挖潛增收，清掃死角，重點對小酒廠、小油坊、小紙廠、小茶場、采石場以及車輛稅收進行清理清收，開展“拉網式”、“地毯式”的清收堵漏工作，實現了應稅收入應收盡收實收。
四、以廉政建設為保證，端正黨風稅風行風，實現了文明辦稅月異日新。
黨風廉政建設是地稅工作的生命線。今年以來，我們立足于正黨風、治稅風、糾行風，認真落實黨風廉政建設責任制，實現了單位形象“保潔增鮮”。