商場物業大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇商場物業范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

二、商業物業管理的現狀及存在的問題

（一）商業物業管理現狀

相對于國外，我國的商場物業起步較晚。近些年，隨著國內大中型城市國際化趨勢的加強和房地產行業的快速成長，商場物業大量出現，并開始在社會發展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發展速度。同時，在商場物業蓬勃發展過程中，管理水平落后，管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現出來。商場物業具有特殊性：一般說來客流量大、時間性強、服務繁多、結構復雜、功能齊全，設備設施較為高檔，這就對物業管理提出了更高的要求。這既給物業管理帶來了機遇，也帶來了挑戰。

（二）商業物業基本管理中易存在的問題

1、保潔的及時性和徹底性問題眾所周知，商場樓宇和寫字樓等有很大的不同，作為公共開放的場所，商業樓宇的客流量很大，并且比較追求休閑和放松。商場環境優美、清潔等，直接影響著顧客的購物欲望和在商場的逗留時間，會給顧客留下深刻的印象，也影響商場的社會形象和商業競爭力。但是由于商場客流量和物流量比其他物業大得多等客觀原因，要時刻保證商場整潔不太容易做到。所以，保潔方面的問題是商業物業管理中廣泛存在的。

2、設備設施的檢修和養護問題隨著社會經濟的發展和科技技術的不斷提高，人們對物業設備設施的要求也越來越高。除了基礎的設備設施如給排水、電氣設備等外，對于商場物業來說，消防設備和監控設備顯得很重要。加上最近幾年火災的不斷發生，沈陽萬達商業廣場火災、吉林市商業大廈火災、上海“1115”特大火災給了人們一次又一次的警告。因集購物、娛樂、餐飲于一身的公共性商業樓宇樓層較高、面積大，客流量比較大，一旦發生緊急情況，人員疏散比較困難，所以商場對消防設備的要求比較高。而又由于商場的特殊性，為了保障商戶和顧客的切身利益，監控設備顯得格外重要，但是據商戶反映，商場內的監控設備仍留有死角，丟東西等事故頻繁發生。

3、宣傳推廣力度和廣告效果問題廣告是商家宣傳新產品，樹立企業形象的一種重要載體，可以幫助商場形成品牌，并支持其發展。對于商業物業來說，廣告宣傳在開張的時候做的比較多，到后期正常營業的時候，多是依靠于地段的優勢。因為在目前商鋪出售所占的比例大于出租的，產權不統一，各個業主或物業使用人在對外宣傳中很難形成合力。在商場內部，物業管理人員在廣告管理方面做的也不是很到位，大部分的商場僅在自動扶梯兩側設有小型廣告牌，且規格不一、內容雜亂。在消費者的感官體驗上，不盡如人意，很難達到廣而告之，吸引消費的目的。

三、對策及建議

針對以上保潔的及時性和徹底性問題、設備設施的檢修和養護問題以及宣傳推廣力度和廣告效果問題等現在商場物業中普遍存在的問題，物業管理公司可以從如下方面著手改善：

（一）營造良好的商業物業環境，抓好保潔基本工作

1、裝修時全面考慮，規劃得當在樓宇前期裝修之初，就將保潔這一因素考慮進去，選擇比較耐臟且易于清洗的地板磚和貼磚。另外，在進行拓荒保潔時要注意徹底清掃，玻璃（里外）、地面、廁所、裝修痕跡等要進行全方位的清理，保證樓宇使用前的整潔。

2、清潔到位與宣傳教育并重商場的客流量和物流量較其他物業大得多，這加大了商場物業保潔的難度，物業公司要充分的認識到這一點，增加每天定時定點收集、處理和清掃垃圾的次數，另外，安排員工不定時巡查，發現問題及時解決。此外，為了營造良好的環境，物業管理相關部門還需要加強對商戶和顧客宣傳教育的力度，如可以在明顯位置和廁所門口等張貼相關方面的漫畫和標語；發現商戶或顧客的不良習慣或行為時，要委婉的進行勸阻和教育等等。整潔宜人的環境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的環境也必將會為商場迎來更多的顧客。

3、提高保潔人員的整體水平和專業化程度因為保潔工作技術含量低，屬于勞動密集型行業，所以保潔人員的文化程度相對不高，甚至有文盲或半文盲職工的大量存在。而精細化、專業化保潔服務是今后現代化保潔業的發展方向，故物業公司要加強對員工的引導和培養，把熟練的員工轉化成職業化產業職工，使他們能夠掌握現代清潔器具、清潔劑等的使用和先進方法的運用，使物業管理的專業化得以更加充分的體現。

（二）安全保衛工作常抓不懈

安全保衛是商場物業重點中的重點，要想保證這一點就必須要求相關設備設施管理的高起點、高要求和高質量。如果說軟性的服務是電腦中的軟件，那么商場中的設備設施就是電腦中的硬件，它們相互依存，相互制約。為了避免“短板效應”，服務和設備兩者必須同時提高，才能創造高效的商場物業管理。現代商場中，設備設施往往比較多、結構復雜，樓宇中設有中央空調系統、給排水、排污系統、高低壓供電系統、電梯系統，還設有樓宇辦公、保安、消防系統等。下面主要就消防和監控方面提幾點建議：

1、確保滅火系統和安全疏散系統的正常使用要把責任落實到物業管理相關部門，定期地對報警系統、水系統和電氣系統設備進行日常保養和計劃性檢修。就設備保養的部位、保養內容和保養程序等制訂相關的計劃，確定設備的維修保養類別、等級、周期、內容，計劃性檢修制度的實施，以及監督檢查等。此外，由于新技術的不斷涌現，設備更新換代節奏加快，即便當時的配套設施非常先進，都不可避免地具有時代局限性。物業的機電設備管理服務需要有超前思維，只有這樣才能減少業主在購買房產后面臨損失，并維護好發展商的品牌形象。

2、提高工作人員和商戶的消防意識物業管理的管理內容比較多，加上商場中設備設施較多，商戶局部裝修頻繁，可能會導致物業管理企業對消防的疏忽，因此，物業管理有關領導和部門必須重視消防工作，保證相關工作的有序開展，防患于未然。另外，還應提高商戶的消防意識，可以通過現場模擬、開展相關活動來調動商戶積極性。

（三）擴展廣告設置區域，加大廣告投放量和宣傳力度

篇（2）

尊敬的租戶：

為把××城建成一個興旺、安全、文明、整潔、環境優美的專業市場，本公司將高標準、高素質地做好××城的各項服務及管理工作。本公司特編制《管理守則》。供各租戶執行。敬請各住租戶務必仔細閱讀《管理守則》內容，明確雙方的權利、責任與義務。并向本公司簽訂承諾書,共同遵守執行。

衷心希望在我們對您的服務中能得到您的鼎力支持和通力合作，并對我們的管理工作予以客觀評價，以進一步提高××城的服務質量和管理水平，如有不足之處，懇請各位租戶提出定貴的意見。

××城管理有限公司

200__年月

目錄

1-0服務指南…………………………………………………………………….3

2-0定義………………………………………………………………………….3

3-0管理公約…………………………………………………………………….4

4-0道德行為公約……………………………………………………………….6

5-0××城經營和辦公秩序的管理規定……………………………………….7

6-0消防管理規定……………………………………………………………….8

7-0安全使用管理規定………………………………………………………….9

8-0電梯使用管理規定…………………………………………………………10

9-0環境衛生管理規定…………………………………………………………10

10-0裝修管理規定………………………………………………………………11

11-0宣傳廣告管理規定…………………………………………………………13

12-0××城出入治安管理規定…………………………………………….13

13-0租戶承諾書………………………………………………………………….15

1-0服務指南

本公司除履行各租戶與本公司簽訂的《租賃合同》中各項職責外，并得供如下服務：

1、日常咨詢服務

1）受理各業主各項咨詢；

2）場活動安排咨詢。

2、公共服務

1）提供全天候24小時的保安服務及閉路電視監控服務；

2）每天清潔和定期清潔服務（指公共住置）；

3）公共場所（照明）供電設備、空調、電梯及其維修服務；

4）消防設備的維修、保養服務；

5）供水服務（公共洗手間、茶水間）；

6）廣告宣傳推廣服務。

3、有償服務

1）商務中心代辦打印、復印、傳真、郵送服務；

2）維修門鎖、清潔地面和玻璃、設備維修、制作招牌。

4、協同窗口

聯系工商部門派專人于××城辦公。

2-0定義

公約中除文意另有所指需另作解釋外，下列用語所指意義如下：

1、共地方——指在物業范圍內，由發展商根據物業的規劃設計所指定的公共地方，其中包括各出入口、行人道、通道、大堂、綠化區、車道、電梯、走火通道、走廊、公共衛生間、發電機房、泵房、中央空調設備機房、配電房、消防控制中心、電梯機房及為該物業業主、使用人及訪客而設立共用的其它地方或范圍等，但不包括任何業主擁有獨立的使用權的地方及發展商保留的地方。

2、共設施——指為物業的公眾利益而在物業所屬范圍內裝設的各種設備、器械、裝置、種植物，包括給排水系統、中央空調系統、通訊系統、消防系統、電子監察保安系統、供電系統、污水處理系統、下水道、渠道、管道、槽溝、電纜、綠化區之裝置及種植物、告示板及其它機械、衛生設備。以上所列之各類設備，不論設置在公共地方或

保留地方內，均屬公共設施之一部分，但只供個別業主或租戶使用的設施則不包括在內。

1、租用某個商鋪的承租人。

3-0管理公約

為加強××城的物業管理，維護全體租戶的合法權益，保障物業的字全與公共場所的合理使用，維護公共秩序，創造優良的經營環境，特制訂本公約：

1、權利和義務權利

（一）權利

1）依法享有使用其租憑的商鋪的各項法定權利；

2）不破壞、不禹壞、不影響物業建筑結構及外貌，以及不影響、不損壞公用設備和設施的前提下，并經管理公司確認生，可對其名下單元進行裝修；

3）法合理使用物業的公共場所的權利；

4）權就物業的有關事項向管理公司咨詢；

5）權對管理公司的工作提出建性意見和批評

（二）義務

1）必須探取合同約定經營范圍內進行經營，為劃分經營區域，管理公司對物業經營區域劃分為：一樓為筆記本××、品牌專賣，負一樓、二樓為兼容機及網絡、外設、三樓為配件世界、耗材，租戶必須嚴格履行該義務，以免擾亂物業整體規劃及功能分布。

2）在負一樓、一樓、二樓經營××耗材、軟件、書籍商家，限期整改其經營內容，以符合本商場之規劃，不聽規勸者，視為違約處理。

3）租戶轉讓商鋪時必須遵守、履行下列規定：

①向管理公司提出轉讓書面報告，并填寫轉讓登記表，交有關合同影印件一份給管理公司備案；

②受讓的新租戶必須符合本商場的規劃，并與管理公司簽署《租賃合同》、《管理手則》

4）按規定繳交經營管理服務費及其它費用。

5）自覺維護公共場所的整潔、美觀及公共設施的完整。

6）租戶如需進行室內裝修時，必須遵守管理公司的10-0裝修管理規定。

7）租戶負責保管、維護所擁有單元的設備、設施、天花、地面，如有損壞及時報知管理公司海派人員維修。

8）租戶須管管理公司規定的營業時間營業，不得早開、早收或遲開、遲收、甚至無故不開業，如有特殊情況可向管理公司申請。

9）本物業范圍內，不得有下列行為：

（1）擅自改變公共設備、設施的結構、外觀、用途、功能等；

（2）私自占用或損壞通道、道路、停車場、樓梯等共用部分設施；

（3）以任何理由拒絕使用中央空調和拒付空調費。

（4）對內外進行違章鑿、拆、搭、建；

（5）擅自損壞、拆除、改造供電、通訊、排污、消防等而下之共用設施

（6）不按規定堆放物品、丟棄垃圾；

（7）存放易燃、易爆、有毒、有放射等危險物品。

（8）違章占用公共場地、損壞公用設施；

（9）影響市容觀瞻或××城形象的亂搭、亂貼、亂掛、亂放設立廣告宣傳品等；

（10）利用商鋪進行超出經營范圍外的商業行為；

（11）法律、法規及政策規定禁止的菘他行為；

（12）商鋪內使用明火及大功率電器。

2、違章責任

1）違反本公約義務條款中各項規定，管理公司有權處理，并要求租戶限期整改。逾期不整改的，管理公司有權采取強制性措施，包括警告、扣罰、停電和停業整頓。以××城公共利益造成損失的，管理公司有權要求責任人承擔責任和賠償。

2）租戶不按規定繳交經營管理服務費用及其他費用，按〈租賃合同〉約定收取滯納金。

3、管理公司的權利和責任

1）一般事項：

①管理公司享有各項管理權力。同時履行本公約中其應遵守及履行的責任及義務。

②管理公司將被視為全部業主之人，而且非個別，代表全體業主的利益而開展各服務與管理。（包括對外宣傳推廣）

2）管理公司的權利及責任

①從全體租戶的利益出發，管理者有權對××城進和有效的管理和維護，并為此負責包括以下各項（但不限于）：

A．檢查、視察權，必要時包括所有租賃范圍的內部。

B．每一個租戶應嚴格按照裝修管理規定，進行本單元的裝修。管理者有權在裝修期間進入商鋪進行檢查、指導；

C．制定租戶守則及其人必要的規章制度，共同遵守

D．處理各項投訴協調各租戶的糾紛；

E．按規定收取各項管理服務費用和代收水、電費及公共設施使用費；

F．負責保安工作，維護××城的正常秩序；

G．消除及拆去任何防礙環境美觀的違章搭建，擺放之貨物及雜物占用公共地方及公共服務設施的變更及損害，并向負責人征收因此發生的費用；

H．其他需管理公司處理的事項。

②管理公共地方及公共設施。

A．保養維護化共地方和公共設施；

B．保持環境清潔、衛生和環境的美化；

C．確保供水、供電、中央空調、通訊、電梯、消防的正常動作及設備的良好性能；

D．做好環境管理。以車輛停放、保管、貨物裝卸的良好秩序；

E．統一安排公共地方的宣偉廣告申請及制作。

3）管理者在下列情況下所造成的服務中斷，無須對租戶及使用者負責。

A．因各項設備、設施、裝置必要之保養或消防測試、用電安全檢查等原因；

B．火災、水災等不可抗拒的自然災害所造成的損失；

C．加外界（市電、市自來水）所造成的停水、停電；

D．管理公司無法控制的，使其無法履行管理和維護職責的其他原因。

4-0道德行為公約

為把××城建設成為興旺、安全、文明、高尚、舒適的專業市場，特制定制道德行為公約，望所有租戶共同維護和遵守。

1、自覺遵守中中華人民共和國法律、法規及《市民行為道德規范》，做守法商人；若有違法違規行為，當事人承擔相關的法律及經濟責任，管理方不承擔連帶責任；

2、各租戶之間要和睦相處、互相關心、互相尊重，自覺維護公共秩序；

3、愛護消防、照明及各種公用設施和設備；

4、愛護××城內提供的綠化和植物，不睢采摘和損壞；

5、注意公共衛生，不亂子丟垃圾、果皮、紙屑和煙頭等雜物，不承受地吐痰和大小便，不往門窗外丟物和倒水；

6、公共場地不準私自占有，堆放雜物；

7、嚴禁將垃圾、飯盒和茶渣等倒入廁所及渠道內，確保各種渠道暢通；

8、不準在場區內搞迷信活動，嚴禁賭博、銷售違禁品。

5-0××城經營和辦公秩序的管理規定

為維護全體租戶的財產及經營活動的正常進行，特制定本規定。

1、××城每天的營業時間統一經營活動的正常進和行，特制定本規定。

2、未經批準，晚上19：00后未離開商鋪者，經勸諭無效，由商場保安實行全封閉管理；

3、未經批準，在非營業時間嚴禁出入商鋪，觸犯法律者，由公安機關依法追究弄事責任，

4、租戶不準自行推遲營業時間或提前結束營業時間，即不準“遲開門，早關門”；

5、商鋪營業員一律佩戴××城胸卡，否則管理人員有權不予進入商場進行經營活動，胸卡遺失者須及時向管理公司報告及時申請補發；

6、租戶在××城內不得大聲開產音響、喧嘩、吵鬧、追逐，經勸告不聽者，保安人員將會采取適當的方式進行制止；

7、租戶在本商鋪范圍以外的公共地方擺放物品妨礙通行，經勸告不聽者，管理公司會將物品搬到臨時倉庫，物主須付搬運和倉儲費用；

8、來禁攜帶貓狗、家禽進入××城；

9、機動車輛送貨停車需時收費泊車費，具體情況按停車管理規定執行；

10、貨物進出電梯時，需遵守本冊9-0之規定，即“電梯使用管理規定”；

11、未經批準，不準在××城內張貼派發宣傳單；

12、租戶須向商場管理部上交從業人派發申請表，更換從業人員須及時報告，

13、租戶應按有關工商稅務的規定，按時向管理公司上交有關資料，否則責任自負；

14、租戶應守法經營，不得強買強賣，不得人為制造搶購假象蒙騙顧客，不得出住假冒偽劣產品，違者將會工商管理部門進行處罰，情節嚴重者停業整頓，

15、不準在鋪位內設置“貨物出門，恕不退換”等違反《消費者權益保護法》的文字或緝張貼不文明宣傳品，違者將會被處罰；

16、文明經商，禮貌待客。不準污辱、謾罵、毆打、刁難顧客，違者將會被工商、公安部門，情節嚴重者停業整頓；

17、凡進出大廈范圍內的一切車輛必須聽從大廈保安及××城管理人員的指揮，并按指定場停放、保管；

18、嚴禁把車輛停放在大廈閑用的消防通道、樓梯口、通道拐角或車場進出口等，違者將會被拖至指定停放點，違章車輛使用人須繳付拖車費用，并承擔車輛被拖而損壞的責任；

19、在物業范圍內，所有車輛必須按所設交通標志指示行駛，不得逆行，造成事故者，負全部責任；

20、清場后，不要在鋪位、寫字間內存放及保管現金、金銀手飾、有價證券等貴重物品，違者如有丟失，自負一切責任；

21、在××城打架斗毆、無理到鬧、管理公司會報公安機關得理，肇事者將會被公安部門處罰。

6-0消防管理規定

為了加強消防工作，保護公共財產和廣大租戶生命財產安全，根據《中華人民共和國消防法》和市有關消防條例，特制訂本規定：

1、消防工作貫徹“預防為主，消防結合”的方針，管理公司指定防火責任人和義務消防員。其職責如下：

1）認真貫徹執行消防法規和政府有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及防火知識；

2）組織逐級防火責任制，落實有關防火措施；

3）糾正違章、整改火險隱患，監護動火作業；

4）管理消防器材設備，做到定期檢查，確保各種消防器材和裝置處于良好狀態，保持防火通道暢通。

5）接到火警后，在向消防機關準確報警的同時，組織制定緊急狀下的疏散工作，迅速啟動消防設施進行撲救，并協助消防部門查清火災原因。

2、實行租戶防火責任制。各自助戶的負責人為當然的防火責任人，應做好自所屬范圍的防火安全工作（消防安全責任書另行簽訂）

3、嚴禁在消防通道上堆放雜物，保持消防區及樓梯通道和出口暢通無阻，任何單位或個人不得占用或封堵。

4、不準損壞消防器材，妥善維護樓樣、走道和出口安全。

5、嚴禁租戶攜帶和儲放易燃、易爆物品；××城內不準燃燒香火，嚴禁擺放易燃易爆物品。

6、嚴禁超負荷使用電器，遵守安全用電管理規定。

7、××城各商鋪須備干粉滅火器二個、防毒面具二個,并放置于易于取用的固定位置。

8、租戶進行室內裝修時，如需增設照明電器，在保證符合安全規定下，，必須先經管理公司批準。嚴禁亂拉、亂接電線，必須用不燃或難燃裝修材料。

9、需要進行燒焊等動火作業時，應向管理公司提出書面申請，經秕準后由專人監護，方可作業。

10、發生火警，應迅速通知管理公司及撥火警電話119，關閉所有電器開關，迅速撤離現場。禁止使用電梯，工作人員應有序地從樓梯疏散人群，切勿驚慌擁擠。

11、有下列情形之一的，如造成他人損失的，須負全部賠償責任，造成重大經濟損失者，上報公安消防機關處理。

1）占用或封堵消防者、樓梯、走道或疏散出口的；

2）封閉或損壞消防標志、消防設備和設施；

3）亂拉、亂接，電器線路的；

4）擅自挪用滅火工具、器材或消防備用水源的。

12、各租戶必須服從消防機關和管理公司有關放火方面的管理。

如刁難辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監督人員工作時，依法追究刑事責任；

7-0安全用電管理規定

1、××城管理范圍內的供電系統，有管理公司實施管理。

2、各商場均設獨立的電度表，管理公司人員每月定期到戶抄表。

3、商鋪內開關箱的漏電開關、空氣開關、電度表以及開關箱內的接線，租戶不能私自更換及改動；如須要更換或改動，必須報管理公司審核，經批準后有管理公司電工施工，費用由租戶負責。

4、30平方米以下商鋪用電負荷限1千瓦；租戶如需要增加用電負荷額度，先向商場管理部提出書面申請，在供電設施可允許的情況下，經批準后方可增容。

5、商鋪內的照明如需改動，須報管理公司審核，經批準后方可改動。

6、各商鋪不得超負荷用電。

7、各商鋪使用的電器，其安全性能必須符合國家標準及有關安全規定，使用時須嚴格遵守安全使用指示。嚴禁將電線直接插入電源插座用電。

8、租戶在下班時或長時間離開商鋪時，必須關閉商鋪內的電源開關。

9、商鋪內天花板以上和××城其它公共地方的電線、管理等設施和設備，嚴禁租租戶接駁、拆卸和改動。

10、租戶如違反上訴規定而造成他人損失，須負全部責任，賠償所有損失（包括直接損失和間接損失）。

8-0用管理規定

電梯是××城的重要設施之一,正確的維護和合理使用是在家的責任.因此必須嚴格執行經下規定（電梯使用管理公約[InstallDir_ChannelDir]2684.html）：

1、客梯、手扶梯貨梯嚴格執行分流用，禁止用客梯和手扶梯運載貨物，商場專設貨梯，嚴禁超載運行，須合理使用裝卸貨梯的功能，違章者對所造成影響或事故負全責。

2、使用電梯時應文明操作，嚴禁用鑰匙等硬物管按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴。

3、貨物進出貨梯的轎箱，須注意不能碰撞電梯門及轎箱內壁，如對電梯造成損壞，違者須負全部修復費用。

4、不得超載動作，當超載訊號響時，站在門口的乘客應自覺退出，不得使用任何形式強制關門，違者對造成事故負全責。

5、尊老愛幼，禮貌乘梯。嚴禁小孩在手扶梯上跳動和玩耍，避免發生意外，小孩乘坐電梯須有監護人看管，如監護人沒有看管可看管不力，導致人員傷害及設備損壞，責任由其監護人承擔。

6、嚴禁在電梯內吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞梯內裝飾物，造成污染、損壞，須賠償清潔、維修的費用。

7、當電梯在運行中，突然發生意外，禁止拍打按鈕，轎箱及強行撬門等違章行動。

8、乘客看到停運標志是，禁止開啟或移動標志牌，否則對造成損失負全責。

9、使用電梯須服從管理人員的管理，如使用者違反有關規定，在不服從商場管理員糾正的情況下，商場管理員有權禁止違章人使用電梯；如違章人造成電梯停止運作，違章人除須負上述責任外，還須賠償其他業主和租戶因沒有電梯使用而造成的損失。

9-0-環境衛生管理規定

為了保障××城的環境衛生，使租戶有干凈整潔的營業環境，特規定如下：

1、公共場所不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，違者須繳納清潔衛生費用100元。

2、實行垃圾袋裝化，租戶應該把垃圾袋，按規定的時間放在商鋪門前或管理公司設置的垃圾桶內。

3、嚴禁將垃圾、布屑、膠袋和廢紙等雜物。投入洗手間和下水道。如此導致堵塞和損壞，租戶應承擔所有維修費用。

4、公共地方不準亂涂亂畫、亂貼廣告、亂派宣傳單，違者負責恢復原狀或負擔所有費用。如屬小孩所為，應由家長負責。

5、愛護綠化，不準損壞和移動××城內設置的植物。違者應償損失。

6、租戶在裝修過程中要保持公共環境清潔，不得把裝修垃圾及棄物棄于公共場所，違者對清潔衛生帶來的影響負責，并須繳交清潔費用100元

7、體積較大的垃圾，應搬放到物業外的垃圾堆放點，不得投放到物業內的垃圾筒，違者須繳交清潔費用100元

8、不準將紙屑、煙頭、飯盒、果皮、飲料瓶等雜物扔進花池、花盆內，違者除責成清理雜物外，并繳交清潔費用100元。

10-0裝修管理規定

為確保××城內部結構不破壞，同時對裝修施工隊申報進行有序管理，特規定如下：

1、任何在場內進行裝修的施工隊，需向商場管理公司提供室內裝修企業營業執照及各特種上崗證復印件；

2、商鋪裝修，須將裝修資料報管理公司審核，批準后發《裝修施工許可證》；進入××城裝修的施工隊必須憑管理公司簽發的《裝修施工許可證》進場，施工人員應自覺遵守各種管理制度，及接受管理人員的監督。各施工隊須加強內部管理，不得使用三無人員；

3、裝修時間：9：00-18：00，清場后不準任何人員滯留或留宿如須延長施工工期必須向公司申報，否則管理公司有權責令停工，扣留或沒收工具；

4、施工愉在取得進入××城裝修資格后需辦理以下續：

1）繳納裝修押金每間商鋪5000元（驗收合格后無息退還）

2）辦理旗許可證，每本交納工本費10元；

3）辦理人員出入證，每位施工人員需交一張免冠彩照，辦理一個出入工本費10元；

5、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現場作業，不得亂占場地；在營業時間內，施工人員不得進行有噪音、有刺激性氣味等干擾其他商鋪營業的裝修，須在管理公司批準的時間內方可進行。

6、施工過程中要注意環境清潔，裝修垃圾自行負責清運。樓梯、過道、天臺、道路及其它公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方；不得損壞公共設備、設施、需保持地面完整和整潔。

7、施工隊應絕對按照《××市裝修管理規定》、《××城裝修管理規定》和《××城消防管理規定》執行。

8、工程結束后，由租戶自行驗收，租戶驗收合格后，再通知管理公司查驗。

9、對有以下行期的處理：

1）租戶裝修、動工前未辦理申報審批手續，除補辦申報手續外，并應繳滯納費5000元；

2）實際裝修內容與裝修申報內容不符的，除責成返工并應繳違約金1000-5000元；

3）未經管理公司批準而拆改商鋪結構，除恢復原狀外，并應繳納違約金500-2000元；

4）租戶裝修不能擅自拆改和破壞原戶墻、柱梁等，嚴禁改變天花高度，冷氣出風口的位置，違者除恢復原狀外，并應繳韋約金5000-50000元，

5）私自增加電氣線路負荷，改變走向或擅自改動線路的，根據料際情況賠償，對此所造成事故損失負全責；

6）施工中違反安全用電、用水規定，一經以現罰款200元；

7）嚴禁封閑、占用公共走廊、消防通道、電梯間，違者須負責修復，并繳納違約金1000元；

8）亂堆放裝修材料、裝修垃圾的，應及時清理，不聽勸告者，應繳交清潔費200-500元；

9）動火作業未辦理手續，施工人員無《燒焊證》的，商場管理部門有權禁止施工；

10）嚴禁使用易燃材料、有毒及刺激性氣霧材料，違者對造成危害負全責；

11）嚴禁動用和移動消防設備設施；

12）裝修人員在施工期間，須遵守法紀，嚴禁有違法犯罪行為發生，對違法者上交公安機關處理。

13）裝修守畢后要作好清場及周圍清潔衛生及辦理通場手續。

11-0廣告宣傳管理規定

為樹立××城整體形象，保障和尊重各租戶共同利益，制定××城廣告宣傳管理規定，同各租戶共同遵行。

1、公共位置的管理

1）未經批準，不準在露天廣場、廣場入口、場內任何位置（除商鋪門檻及商鋪以內，派發任何宣傳品，贈品）；

2）嚴禁在商鋪門口或廣場的任何位置吶喊拉客；

3）未經批準，不得把自制廣告牌或其他形式之廣告物品放置在任何公共位置，包括店鋪門口（以門檻直線為界）；

4）未經同意，商鋪不得擅自舉辦任何形式的對外活動，包括邀請名人蒞臨等。

2、商鋪內部管理

1）商鋪任何宣傳不能誤導消費者，抵其他同類商鋪的內容，不允許任何惡性競爭之針對性的宣傳；

2）對于商鋪內任何圖案文字，管理公司保留否決權，如確實設計制作低劣有礙觀瞻，商場管理部有權更改或折除。

3）不準在商鋪面對公眾的玻璃部分任何位置張貼、懸掛任何物件（嚴禁使用雙面膠、玻璃膠）；

4）商鋪內的海報、吊旗等宣傳用品需報商場管理部備案，嚴禁在減價或促銷期間出現“跳樓價”、“出血狂減”、“傾銷”、“清倉”、“轉手賤買？”等文字；

5）聲響管理：在商鋪內自行播放音樂等聲響以不影響鄰舍及公共環境為原則。××城內不能使用音響方式進行廣告宣傳，特殊情況須報管理公司審批。

3、廣告位的管理

1）租戶可自行使用各自門中燈箱，不得隨意改裝破壞；

2）租戶不能擅自使用面對公共的玻璃部分做廣告，在管理公司同意的前提下，可做宣傳自行生產、主要經銷產品的廣告或本鋪位形象廣告。

12-0知河××城出入治安管理規定

1、各租戶入場經營，必須填寫《租戶情況登記表》。到商場管理部申請辦理員工出入證。

2、××城的保安工作由管理公司負責，管理公司人員有權對違反××城相應管理規定的行為進行栓查、糾正。

3、租戶應經常教育屬下員工注意遵守使用和下班時隨手關閉電器開關及門窗燈等規定，并承擔相應事故的責任和處罰；

4、按有關規定，各租戶不得在商鋪或寫字樓存大量現金并將重要文件、資料妥善保管好。

5、××城內嚴禁進行一切違反治安管理費打例子和觸犯法律的活動。

6、各租戶均不準使用三無人員。

7、××城每天營業結束后，租戶屬下員工應盡快離開，配合保安人員的清工作。

如有特殊原因確需加班，應向管理公司提出申請，并填寫“非營業時間加班申請表”。

承諾書

致：市××城有限公司

本人（公司）聲明：完全明白及同意、履行、遵守××城《管理守則》所闡明的全部條款及規定。

××城鋪位/柜臺

篇（3）

一、思想上嚴于律己，不斷提高自身修養 ：一年來，我始終堅持正確的價值觀、人生觀、世界觀，并用以指導自己在水暖運行工崗位上學習、工作實踐活動。

二、崗位上加強學習，不斷提高工作效率：時代在發展，社會在進步，信息技術日新月異。水暖運行工作崗位相關工作也需要與時俱進，需要不斷學習新知識、新技術、新方法，合理使用12月份更換的供熱系統使其更加高效、節能、合理的運行。定期保養相關設備并總結吸取前輩在水暖運行工作崗位工作經驗，不斷彌補和改進自身水暖運行工作崗位工作中的缺點和不足，從而使自己整體工作素質都得到較大的提高。

篇（4）

招商制建材市場的長期存在是由其內在規律性決定的。不同的業態形式有不同的細分市場。在現有社會經濟條件下，建材超市不可能完全滿足各種不同的需求，這些不同的需求包括消費者的需求和供應商的需求兩方面。招商制建材市場以其經營靈活、市場進入門檻較低、管理難度較小、能就近就便服務顧客等優勢在目前的建材流通領域占有絕對優勢的市場份額。我國建材行業受需求的拉動迅猛發展，新產品、新企業迫切需要開拓市場；建材行業沒有進入品牌化時代，企業過于分散，實力有限，產品雷同，品牌集中度不高，市場競爭行為不規范；現代零售業的主流業態――超市和專賣店在中國剛剛起步，不可能滿足全行業的流通要求和全部消費者的需求，僅能滿足部分產品和特定消費人群的需求。所有這些因素決定了招商制建材市場這種業態將長期存在。

建材市場之間的競爭不僅表現在同業態內的競爭，還表現在業態之間的競爭（主要是建材超市與招商制建材市場的競爭）。建材市場競爭激烈，這種競爭推動了市場的發展和提升。在競爭中，那些有實力的、在經營管理和服務方面不斷創新的市場得到了長足進步。2004年，中國建材工業經濟研究會對天津、沈陽、重慶、成都、太原、濟南、杭州等7 個城市進行的市場調查結果表明，在競爭中大約有25%的市場虧損，有的瀕臨倒閉。建材市場要在競爭中立于不敗之地，必須拓展新業務，為市場中的商戶和最終顧客提供更好的服務。

目前，建材市場的發展由數量的擴張轉向質量的提高。建材市場的管理出現了兩個新特點。一是由物業管理型轉向了經營管理型。市場主辦者，由主要出租場地、收取租金、管理物業、轉向了經營市場，注重廣告宣傳、樹立市場形象、誠信經營、搞好服務。二是出現了“市場化經營、商場化管理”的模式。經營場所精心裝修，商品按類分區經營，商品布貨講究，商品明碼標價，購物環境改善，業務員培訓上崗，統一著裝，文明用語。探索提高服務質量的新途徑，這是招商制建材市場發展過程中面臨的新問題。

招商制建材市場發展網上業務的必要性和可行性

1.發展網上業務的必要性

面對激烈的市場競爭，招商制建材市場要提高經營質量，必須拓寬發展思路。其中，采用現代化的信息技術，通過互聯網開展業務就是一個有效途徑。招商制建材市場開展網上業務，一方面可以宣傳市場的品牌形象，另一方面也能為入駐市場的商戶提供信息服務，同時也為市場的最終客戶提供一個獲取信息的途徑，對市場主辦者、商戶和顧客都有利。開展網上業務是招商制建材市場統一對外宣傳的一個渠道。開展網上業務可成為建材市場逐步建立統一信息、統一配送的試驗場，甚至還能為商戶建立采購平臺（不是統一采購）。網上業務發展成熟后還將成為市場主辦方的一個利潤來源。

招商制建材市場在與建材超市競爭的過程中，有形市場的競爭是主戰場。在有形市場競爭中，雙方發揮各自的優勢，各有所長。但不可忽視的是，在虛擬市場競爭中，招商制建材市場明顯處于不利地位。一些建材市場尚未涉足網上業務，放棄了虛擬市場的競爭；另一些建材市場雖然通過建立網站來推廣品牌、招商信息，但無論是形式還是內容都遠不及建材超市。因此，發展網上業務是招商制建材市場應對建材超市業態競爭的需要。

招商制建材市場發展網上業務是服務于特定目標市場的需要。目前，絕大多數年輕白領（網上業務的受眾）普遍都有這樣一個生活軌跡，那就是先立業，后買房，再購車。這個市場群體買房后都有旺盛的家庭裝飾裝修需求。而且，由于都市年輕白領一般比較時尚，有一定的經濟實力，敢于消費，因而他們是建材銷售商的主要利潤源之一。可以肯定，沒有開展網上業務的招商制建材市場在這一特定目標市場上會喪失很多的市場份額。

此外，招商制建材市場發展網上業務，建設網絡信息平臺，還能滿足一些中小商戶的信息化需求。

2.發展網上業務的可行性

（1）技術可行性

隨著電子商務應用的發展，發展網上業務涉及的技術設施設備的選型和采購都已經十分成熟。對招商制建材市場而言，技術可行性主要涉及的就是技術人員的隊伍建設問題。一些比較有市場影響力的招商制建材市場已經有企業網站，有專業技術人員支持這些業務。對于完全沒有涉足網上業務的招商制建材市場，通過業務外包建立網站，招聘專業人員，在建設網站過程中培訓和發展自己的業務隊伍，這是完全可行的。而且，在較為成熟的IT市場中，招商制建材市場完全可以把技術性較強的業務全部外包，而只保留一個開展業務運營維護的技術隊伍。

（2）經濟可行性

開展網上業務是建材市場開展業務宣傳推廣所必需的，因而初期建設費可以從市場推廣費中列支。隨著網上業務的深入開展，市場可以通過商戶廣告費、產品廣告費、會員服務費、網上交易收益等途徑獲取收入，以支持運營成本支出。而且，市場通過網上業務拓展了客源，促進了有形市場中商戶的業務發展，這勢必在某種程度上提高了市場中店鋪租金收入。當然，市場可逐步擴大和深化網上業務，在控制投入的基礎上穩步推進網上業務的開展。

（3）運營可行性

由于網上業務定位為年輕白領，這一顧客群體的上網問題無需考慮。對于在市場中開展經營的商戶的上網問題，建材市場可設立專門的辦公室供商戶使用，也可在市場配套服務區中設立網吧，實行有償服務。網上銷售可依托市場中商戶的商品，實行市場主辦者無庫存銷售，銷售利潤由市場主辦者和商戶按協議規定進行分配。

招商制建材市場網上業務的發展戰略

招商制建材市場開展網上業務的發展戰略：依托特定服務項目，定位細分市場，服務市場商戶和顧客，形成新的利潤源，推動市場從物業型向經營管理型轉變。

招商制建材市場網上業務要找準服務項目。一般認為，網上為商戶和客戶提供信息服務是最成熟的服務項目，如：為商戶提供招商、市場行情、供貨渠道、稅收等信息，為客戶提供建材價格、建材質量鑒別等信息。開展服務監督和業務投訴，做好售后服務工作，也可利用網上信息服務途徑。除售前、售后信息服務外，開展網上團購、網上促銷、網上送貨跟蹤也是適宜的服務項目。

定位細分市場就是要圍繞網絡受眾的特點開展服務。從品種來看，可選擇比較時尚的建材商品進行網上銷售，如：時尚造型的照明燈具、鐵藝等；也可選擇適于團購的墻體磚、地板磚、木地板和墻體涂料等；還可選擇標準化程度較高的電工電料和基礎建材等。網上展示店鋪交易則可以考慮窗簾布藝、造型家具和衛浴產品等。

招商制建材市場網上業務要同時服務市場商戶和顧客，初期以信息服務為主，后期則應逐步轉到實現商品展示和交易上來。市場主辦方與商戶簽訂協議，在網上提供商戶的商品展示，依托市場中商戶的商品庫存，實現市場主辦者無庫存銷售，市場主辦者和商戶共享銷售利潤。也就是將網上業務發展成為市場主辦方和商戶的新的利潤來源。此外，網上業務也可向上游延伸，發展采購平臺，匯集建材供應商，拓寬市場商戶的采購渠道，開展網上采購。服務市場商戶的同時，市場主辦方還可從供應商那里獲取一定的服務收益。

市場主辦方通過開展網上業務，組織供應商建立采購平臺，吸引商戶入駐市場，聚集客戶促進交易，提供配送支持，甚至進行網上統一信息、統一促銷、統一結算。通過這些活動的組織，實現市場主辦方從物業型向經營管理型轉變。

招商制建材市場拓展網上業務應注意的問題

招商制建材市場是一種比較傳統的業態形式，拓展網上業務是一個新生事物，因此，在運作實施過程中要量力而行。拓展網上業務一是需要一定的投資，二是要有一個現代化的經營團隊，這兩方面缺一不可。

雖然，隨著互聯網的發展，互聯網的接入在大中城市已經有了較高的普及程度，目標客戶的上網問題已基本解決，但經營建材的商戶信息化程度普遍較低。如何讓商戶接受這一業務形式，如何方便商戶參與和推動網上業務，這是必須要解決的首要問題。

篇（5）

一、目前**區家庭裝修材料、家居用品等建材家居商品經營商戶主要分布六大片區：

1、人民路的建材商業街

2、以中山東路及中山西路為中心的建材商業街

3、香江家居建材大市場

4、天一園家居廣場

5、凱震建材大市場

6、四方園建材家居廣場

二、各片區分布狀況及商業特征：

1、人民路片區

b.該片區已有二十來年經營歷史了，在消費者中印象較深，但因店面較小、檔次較低、商業形象差，已形成不了市場效應。

2、中山東路及西路片區

b.屬中心城區，人流量較大，主要以燈具、五金水暖、低壓電器、板材經營為主，目前經營狀況相對較好。

c.由于沒有統一規劃，經營較零亂，沒有停車場地，且城市建設道路拓寬后，人行道變狹小，消費者購物不方便。

3、香江家具建材大市場

a.位于城南井岡山大道46號，市場建筑面積2300

b.一期二樓和二期一、二樓主要經營家具，其余為建材、廚衛潔具、裝飾材料等經營場地。

c.一期二樓是較早的家具市場，有一定的名氣，現經營設施已顯陳舊。目前該市場向太平橋延伸，經營不銹鋼材料、鋁材批發，商鋪不多，但交易量大。

4、天一園家居廣場

b.該場地為商住式建筑結構，一樓為經營店鋪，目前有30家商戶在經營，主要經營商品種類為家具。

5、凱震建材大市場

b.主要經營建材、家裝飾品等。因進場商戶免兩年租金，故無空置商鋪；近期有6000m2倉庫推出使用。

6、四方園建材家居廣場

b.一層共有商鋪323間，按商品類別分七個區：板材、線材、油漆涂料區、陶瓷區、地板區、建材超市區、管材、型材、頂材、小五金區、石材區、衛浴區。二、三樓主要經營家具、廚具等。

c.初具規模，一層近300間商鋪已開張營業，37000m2營業面積已裝修，地下層3000m2倉庫近期推出交付使用，市場定位：以建材家居為主，形成贛中地區最具規模、最有影響力的、集展示、交易、信息、倉儲、服務為一體的建材家具貿易集散中心。

建材家具市場存在的主要問題

一、組織化程度低，存在散、亂、差、小現象。全區建材家具市場大小七個，由商品市場整合運作產生，存在著散、亂、差、小現象。散：七個市場盲目發展，難以形成中心。亂：人民路和中山路片區由于沒有統一規劃，經營的商品種類比較雜亂。差：購物環境差。經營戶經營在場地內切割瓷磚、金屬材料，送貨車輛隨意停放。小：臨街的店鋪面積小，特別是2007年城市建設人民路和中山路主車道拓寬后，人行道變狹小了，這些地段商戶經營也自感沒有以前方便，也無發展空間，已不適應城市建設發展的需求。

二、管理模式滯后，缺乏市場整體推廣意識。目前我區較大的建材家居市場都是開發商在市場內建設若干單個商鋪，然后或出售、或出租、或出售后市場代出租、或業主購買后出租、自營；經營戶租賃（購買）商鋪自主經營，市場統一管理，業界稱為“攤位制”經營模式。這種模式往往經營與管理相分離，特別是市場始建初期，采取初始的物業式管理模式，管理停留在保安、保潔服務水平，缺乏現代的管理方式和手段，且市場整體經營、品牌意識不強，難以發揮大市場優勢。

三、商品價格透明度差，售后服務不規范。建材家居商品的消費具有特殊性，絕大部份消費者都是首次消費，對這些產品缺乏辨別能力，精明的消費者貨比三家后，往往是賣方出價，買方砍價，價格透明度差，出現同一商品價格在不同的市場差距很大的情況。價格不透明影響了消費者對商家的信任，市場競爭也處于價格競爭低水平。售后服務也打折扣，推銷商品時把商品說得天花亂墜，一旦貨物出手，商家自己就變成“上帝”，消費者想要退貨比登天還難。

幾點建議與思考

一、加大招商引資力度，積極引進超市化經營模式。與市場“攤位制”經營模式相比，超市化經營更具有全新的經營方式：商品全部統一采購、統一經營、統一定價、統一銷售、統一配送、統一結算，提供導購、網上購物、加工定制、無理由退貨等特色服務。超市化經營提供了優質的產品、合理的價格和完善的服務，目前在全國很多城市大行其道。隨著消費者生活水平的提高、消費觀念的改變，建材家居超市會越來越受廣大消費者的青睞。

篇（6）

關鍵詞:溝通

無數商務精英與職業高球手都認為經商與打高爾夫在多個方面有著相通之處,伍茲就曾說過,“這二者都需要戰略與耐心。這是一個關于何時該激進、何時該保守的問題,而那需要經驗來解答。”

但是,事實上,商務高爾夫與高爾夫還是有本質上的區別,商務高爾夫的英文是:business golf。無論從中文還是英文字面上看它的核心是高爾夫,其實商務高爾夫的核心是商務,高爾夫只是它的載體而已。

而商務活動中的核心又是什么呢?是公司宣傳?是產品和服務推介?是商務談判?是關系和互信的建立?其實這些也都是商務活動的表象。高企國際投資有限公司董事長李東升用一個詞準確概括出了商務活動的核心――溝通!“大多數國內企業的廣告語很空洞乏味,但我卻很喜歡某個知名電信運營商的廣告語:‘溝通創造價值!’因為它清晰闡明了商務活動的核心。”李東升說,一輪十八洞高爾夫的標準用時四小時十五分鐘,可以為打球者創造最長時間的溝通。十八洞高爾夫球場提供了最多的變化的場景,使打球者有最多的溝通話題。在如此長時間的溝通過程中,在幾十次甚至上百次的擊球過程中,打球者的人格、秉性能夠自然充分的體現。試想一下,辦公室或會議室正襟危坐的談話,高級餐廳拘謹的用餐或豪放的暢飲,哪一個是比高爾夫更好的溝通平臺?所以,商務高爾夫的核心和目的是商務,商務活動的核心是溝通,溝通的最佳平臺是高爾夫,要讓高爾夫球場成為你的另一個辦公室。

神州數碼集團的高級副總裁毛向前最初接觸高爾夫的緣由,竟然是擔心失去朋友。原來,他身邊的朋友和合作伙伴都喜歡打高爾夫,為了和朋友們有更多的共同語言,他背起了球包,拿起了球桿,頻頻出入京城各大球場。時間一長,其足跡延伸到神州大地的眾多球場。談起高爾夫,毛向前頗有體會:高爾夫是一個很好的交際工具,一場球打下來,合作伙伴之間有了更深入的了解,溝通起來更自然、輕松,這時再談業務合作,基本上不用多談就迎刃而解了。

不過,韓國的SK集團中國區總裁謝澄同時指出,很多人對商務高爾夫有誤解,從字面上理解商務高爾夫就是在球場上談生意,在打球的4個多小時內,把一單生意搞定。其實球手們都知道,當你認真打球時,有個人在旁邊嘮叨工作是多么鬧心的一件事!所以,跨國精英俱樂部所有隊員的共識是:打球就是打球,聯絡感情,交朋友,分享快樂。而事實上,與享受這份輕松的同時,完成彼此的考察:球品、球風、耐性如何,是不是用腦子打球、能否在逆境中保持良好心態扭轉敗局等等,用來判斷對方的人品,做生意的風格,處理危機的能力、做生意能否配合與互補,全都一目了然。而這一切,已經為將來的商務合作打下良好的基礎。

球包里的商務乾坤

關鍵詞:融合

謝澄有著多年商務高爾夫的經驗。當年,他從Intel跳槽到韓國的SK集團做中國區總裁時,才真正領教了韓國公司中打球成瘋的景象。公司給CEO級別的人專門配球會會籍,給副總裁統一配共用的公司會籍,這在韓國的大公司是非常普遍的事情。打一場18洞的高爾夫,人與人之間很容易產生微妙的“化學反應”,互相欣賞、深化交往。所以,在很多跨國公司里,尤其是在以人際關系為業務基礎的公司里,高爾夫文化備受認可和推崇。有些公司甚至把高爾夫會員卡作為高級主管的福利之一。

謝澄還總結出了一套高爾夫的心理學原理:剛認識的人,如果靠得很近,在一臂之內,算是“親密距離”,此時如果雙方無話可說,就會感到非常別扭,然后沒話找話。而打高球,沒有任何情景會迫使你說很多你本來沒打算說的話,也不會使你有話說不成:“高爾夫球適合交往,因為你可以邊打邊聊。其它球要么互相拼搏,要么隔著網子對抗,遠沒有高球這么方便。”

作為一名職業經理人,黎修樹總是成為許多跨國公司眼里的紅人,身為訊寶公司北亞區總裁,他已有11年的球齡,打遍國內外許多球場,交友無數。回憶起當初走進球場的原因,和許多商業精英的原因如出一轍:因為工作需要而走進球場,從此一發不可收,成為他最喜歡的、最放松的休閑方式。

在黎修樹眼里,高爾夫不同于其它任何運動,比如你總在乒乓球比賽中努力打敗對方,而在高爾夫球賽中,你本身就不需要想方設法打敗任何人,你要打的是一個物體――高爾夫球、記分卡或者高爾夫球道。你只是在競爭,而且主要是跟自己競爭,你要考慮的是:“在這場跟自己競爭的比賽中,我應該怎么做?我怎樣才能做得更好?”在這一點上,做生意之道和高球之道是相通的:不能總盯著競爭對手,你要有自己明確堅定的目標,用余光看對手就足夠了。生意對手最好像高球伙伴一樣,要懂得在競爭中做朋友。

國基咨詢科技控股有限公司總經理徐小魯則表示,高爾夫可以使人們彼此間消除戒心,這是商業活動中最難做到的。如果我們的目光越過辦公桌,會看到坐在辦公室里最有利位置的人,但在高爾夫球場上,我們的位置是平等的。在高爾夫球場上,我們不是面對面地坐在辦公桌的兩頭,而是和處于同一起點的對手展開競爭。如果別的隊員問我們“用什么球桿”或“離果嶺的距離有多遠”之類的問題時,好像我們都更愿意幫助對方。整個比賽,我們始終都在不斷地結識新的朋友,從對方身上學習社交中的行為規范。如果我們可以在社交中相處,在商業環境之外的環境中了解彼此的興趣,那么我們在商務交易中將有一個更好的開端。

讓高球創造更多商機

關鍵詞:技巧

“很多熱衷高爾夫的朋友經常問我:‘我打高爾夫很長時間,多次設法邀請我的客戶打球,但通常被他們婉言拒絕。其實他們也是高爾夫迷啊!還有,我很少有機會參加以高爾夫為主體的活動。’我的回答是,其實創造更多的商務高爾夫的機會并不難,這里面需要講一些技巧。”北京泰為公司業務發展總監王劍峰歸納整結出一套“商務高爾夫”的技巧:一是直接邀請你的客戶。看起來這是再簡單不過的方法,但其實最需要你的技巧。在邀請之前,你必須先做一下功課,通過你的渠道了解對方的差點,了解對方喜愛的球場。如果對方是個高差點球手,你最好不要安排一個難度較大的球場,即使那里的景色非常美麗。否則,對方會花太多的時間滿地找球,而且整場比賽充滿挫折感,哪有時間和心情與你溝通呢?如果對方是個低差點,經常下場打球的球手,你可以安排一個他不常去,對他來說比較陌生的球場,這樣不僅可以激發他的好奇心和挑戰欲望,而且可以避免他在商務高爾夫活動中遇見他不愿見到的熟人。在時間的安排上,一定要在雙方都感到方便的時候,不要強求對方在繁忙的時候接受你的邀請。即使他勉強接受你的邀請,那也不是一個成功的商務高爾夫活動。你的客人打球期間會心神不定,不停地看表、打電話,他對你與他的任何溝通都會心不在焉。最好的方法是安排幾個時間,由他自己來選擇。如果你能合理地運用以上技巧,你一定會成功地創造第一次與你的客戶打球的機會。有了第一次,您還愁第二次嗎?

二是參加第三方組織的以高爾夫為主體的活動或業余比賽。現在很多知名產品廠商、服務機構和媒體經常舉辦這樣的活動和比賽,球友可以從媒體和互聯網上獲取相關的資訊,根據自己的業務模式和行業特點決定報名參加某個活動。這里必須強調的是各位球友在參加高爾夫商業活動時一定要出席在比賽前后舉辦歡迎晚宴和頒獎晚宴。不要忘了,商務高爾夫的核心是商務,商務的核心是溝通。歡迎晚宴和頒獎晚宴是與高爾夫比賽同等重要的溝通機會,不能錯過!聰明的參加者同樣會大方地要求主辦者在晚宴時與自己的目標客戶同桌,加深溝通。

三是自己主辦和贊助高爾夫活動。無數事實證明你的公司很多營銷活動可以通過高爾夫得以很好地實現,如產品、推介會,合作伙伴和商大會,VIP客戶大會等。如果你不是高爾夫專業人士,那就委托專業的,信譽好的高爾夫活動經紀公司或專業媒體承辦你的活動。專業的公司不僅可以保證活動的順利圓滿完成和參加者的滿意度,而且可以幫助你邀請您想邀請的,而你自己無法邀請到的目標客戶,因為他們有系統的客戶數據資源和長期客戶關系。同時,他們會按你的要求精心策劃比賽時的分組和附加其他活動,增加你所邀請的客人之間的溝通機會。

從球品看人品

關鍵詞:細節

高爾夫早就是美國大亨們的頭號娛樂活動。在美國,高爾夫與商界的微妙關系已持續了一個世紀之久。為探討高爾夫運動與參與者的關系,《紐約時報》曾特地邀請著名薪酬專家對“在高爾夫球場上的成績”與“公司業績”之間的關系進行研究,結果發現:在3年內,為股東帶來最大回報的公司,恰恰是由打高爾夫球失誤最少的CEO領導的。美國培基證券有限公司的董事楊亮瑜指出:“在高爾夫球場,你有充分的時間和機會了解你合作伙伴的性格,比如誠實、冒險精神、處理成功和失敗問題的能力等,而你可以做的是,將你所看到的一切用到建立今后的業務關系中去。” 在新華遠集團董事長任志強的眼里,“商業伙伴在高爾夫球場的表現,讓你能夠找到他在辦公室的蛛絲馬跡。例如,他會有欺騙行為嗎?如果他在高爾夫球場上也作弊,你敢和這樣的人做生意嗎?另外,有的人下桿急切,有的人瞻前顧后,也有的人仔細認真??從這些個人行為的細枝末節中,你會分析出每個人的個性。”

世爵汽車中國區總裁馬泰則指出:“一些中國客戶打球太較勁了,對輸贏的結果看得太重,有時就會不擇手段,甚至是麻煩。打球是了解一個人性格的捷徑。我相信,高爾夫里沒有欺騙,你做出怎樣的決策,在球場上幾秒鐘內就能讓人看出;你在商場上的誠信度,也會在球場上折射出來。我就是這樣一個人:如果我在球場上看中你做人的原則,那么我會繼續和你做生意;如果讓我看到了你球品中不善的那一面,也許我會繼續和你打球,但是我不會和一個不講求球品的人做生意,那樣太冒險。”

讓現任均瑤集團董事長王均豪講述他最得意的高球故事,不是他在比賽時“蒙”了幾次第一,而是他在球場上揀到一塊“寶”――現任均瑤集團總裁黃輝,就是他在湯臣高爾夫球場結識的球友。當時,黃輝離開他當時就職的畢博管理咨詢公司后,王均豪有心邀請他加盟均瑤集團,“我心里有了邀他加入均瑤的想法后,就對他更加留意。我一直從打球的細節來觀察他的個性和決策能力。”有沖勁、有激情、心態平穩,打球善于選擇方式,該沖的時候沖,該冷靜的時候冷靜――這是王均豪對黃輝高爾夫球品的總結。有一次,明明可以選擇3桿平穩拐彎避免落水,黃輝卻選擇了280米直攻,果然一舉成功。“每打一個球,都需要對當時的態勢和自己的球技有個準確的評估,然后采取措施。黃輝有這樣的智慧。”這些細節令王均豪從心里欣賞黃輝,也更下定了邀請他加入的決心。

篇（7）

它指由單一賣方創建，以尋求浩繁的買者，其目的是創建或維持其在交易中的市場權勢的市場戰略。比喻，由舉世最大的網絡路由器生產商思科(Cisco)體系公司創建的因特網站，使主顧能夠相識他們訂貨的全歷程，檢查生產提前期、價錢、訂貨和貨物發運的狀態，并在網上得到相干的技能咨詢服務。現在，這個站點每年販賣30億美元的產物，約占思科公司總販賣額的40%。另外，議決在網上公布技能文件，向主顧提物信息，思科公司每年節省了2.7億美元的印刷費、訂單及其處理錯誤喪失和以電話為基礎的技能支持用度。其網上營銷也議決加速訂單處理和訂貨狀態實時跟蹤而增長了主顧的品牌忠誠。

2.買方控制型市場戰略。

它是由一個或多個購置者創建，旨在把市場權勢和價錢轉移到買方的市場戰略。雖然許多情況下涉及中介商，但有些特別大的購置者已經為自己創建了電子市場。比喻，日本航空公司是一個機上斲喪品的大客戶，它通常在其網上公布諸如塑料垃圾袋、一次性杯子等產物的需求信息，以便發明最有吸引力的提供商。

買方控制型市場戰略除了由一個購置者直接創建的電子市場之外，還包羅買方署理型和買方相助型兩種買方控制型市場戰略。

“在線自由市場”(FreeMarketsOnline)公司創建了一個典型的買方署理型電子市場，該公司為傳統的產業企業探求一批競爭的零部件和半制品提供商。該公司提供一次離線（offline）服務，它針對每一個買主的要求，探求出一批潛伏的提供商，一旦這批可行的提供商確定后，該公司為這些提供商舉行一次為期3個小時的網上競價。“在線自由市場”公司創建的這種買方署理型市場資助買方迅速有用地得到了饜足其專門須要的提供商，更緊張的是，提供商之間的網上競價使買方購入的零部件和半制品的價錢降落10%--25%。

買方相助型電子市場則接納另一種要領。它把幾多公司的采購團結起來，以增長其討價還價的本事。“TPN登記表”公司是由通用電器信息服務公司和湯姆生出書公司出資建立的一個合資公司。剛開始，它僅為通用電器公司燈泡奇跡部下屬的各分廠舉行團結采購，其后擴展到通用電器公司的全部奇跡部，如今，它的服務工具已經逾越了通用電器公司，成為包羅通用電器在內的多家大型企業舉行團結采購的公司。這一買方相助型電子市場大大低落了訂貨的處理時間（比喻，使通用燈泡分部的訂貨處理時間從一周降落至一天）、淘汰了訂貨處理資本，而且使采購物品的價錢降落了10%--15%。

3.中介控制型市場戰略。

它是由交易雙方之外的圈外人創建，以便立室交易雙方的需求與價錢的市場戰略。“快速配對”（FastParts）公司是一個專門交易積貯電子元件的電子市場。它擁有大量的提供商和購置者的信息。通常，該公司憑據不愿對用戶果然公司名稱的企業的積貯電子元件的產物信息，議決電子市場對商品舉行拍賣。這使三方都受益：賣方得到了比傳統經銷商出價更高的販賣價；買方則以市場價迅速得到了它須要的電子元件，更緊張的是，“快速配對”公司檢驗了這些產物，并給予這些產物以完全的質量保證；“快速配對”公司則賺得8%的傭金。在這個市場中，三方都是贏家，輸家大概只有傳統的經銷商。

但是，中介控制型電子市場的出現并不一定傾軋傳統中心商。比喻，“數字市場”（DigitalMarkets）公司創建了一個以電子元件為交易工具的電子市場，其目的不是轉變交易雙方的關連，而是要使交易更有屈從。它議決電子市場把買方的訂單提提供分銷商，再把價錢、送貨等信息反饋買方。“數字市場”公司還能使買方確認和跟蹤他們的訂單。為此，公司向賣方收取肯定的交易用度，買方則不需為此付費。

二、電子商務市場戰略的選擇

1.電子商務市場能否節省交易資本

議決更有屈從地處理交易低落資本是當前企業參與電子商務活動的主要緣故原由。以是，企業應該細致闡發其整個業務處理歷程，特別是販賣歷程，以便發明議決電子商務市場節省資本的要害。在早期的電子商務市場中，大多數企業已經發明議決在其因特網站點上公布在線產物促銷信息，DEC公司每年節省了50萬美元的產物目錄印刷和郵寄用度。

另外，在一個企業的產物販賣乃至生產謀劃歷程中有許多其他要害可以精簡。從產物開發到生產制造管理，從財政信息的管理到跟蹤提供商品格量的純凈，電子商務市場具有不行預計的影響。其影響的水平依賴于現行交易的狀態。搪塞像戴爾（Dell）公司這樣議決早期的直銷和用度，但要比其競爭對手想象的小得多。

第二種情況是企業可以議決電子市場擴大用戶的領域而受益。哈特福德盤算機公司議決“TPN登記表”公司將其產物打入通用電器公司的更多奇跡部，使其販賣額增長了4倍。

第三從電子市場受益的情況是對買方而言的。很顯著，議決電子商務市場，買方能從更透明的市場競爭和由此而使價錢低落中受益。

2.該產物的電子商務市場是否生長得很快

雖然從總體來說，電子商務市場的潛伏利潤越大，企業界創建它的熱情就越高，但是，還須要思量另外一些因素。當一個企業要害產物的電子商務市場生長得很快時，該企業和它的競爭對手就有動力迅速創建起一個電子商務市場，以便得到先動上風（Firstmoreadvantage）或創建進入壁壘（Entrybarrier）。這對買方、賣方和中介商都適用。

通常，一種產物的電子商務市場的生長速率取決于兩個方面的因素：即當宿世意業務的無屈從水溫和買方的成熟性。交易的無屈從是由信息的分歧錯誤稱，產物分銷條理過多、分菹體制過于龐大，供求雙方太疏散等緣故原由造成的。斲喪者的成熟度通常與斲喪者確定具體產物的本事、對產物差異化的準確明確等因素有關。

搪塞交易無屈從水平高和斲喪者成熟度高的產物類型，如維修產物、小我私家電腦、旅行服務、網絡終端產物，最有大概進入電子商務市場（如圖書1的第一象限）。比喻，戴爾（Dell）公司早就看到小我私家電腦出現了幾多電子商務市場（如pcorder,com,Ecadvantage和ONSALE），由于戴爾公司也迅速地創建了自己的網上販賣站點，從而低落了其斲喪者被競爭對手搶手的速率，也推遲競爭對手其他市場份額和價錢上風的腐蝕。

搪塞那些快速厘革的產物，購置者的戰略應該是只管即便多地使用電子商務市場，以便節省資本；而提供者的戰略則應是使用電子市場以得到更多的斲喪者，并制止或推遲買方控制型市場的形成；中介商的戰略則是會集精神吸引市場交易雙方中的要害群體加入到它的電子市場中來。

篇（8）

居住地：南京

電　話：189********（手機）

E-mail：

最近工作 [ 1年8個月]

公　司：XXX有限公司

行　業：儀器儀表/工業自動化

職　位：采購

最高學歷

學　歷：本科

專　業：商務與市場營銷

學 校：武漢理工大學

自我評價

勤奮好學，踏實肯干，動手能力強，認真負責，有很強的社會責任感。本人工作認真、負責一絲不茍、且具有很強的責任心和進取心。多年的行政工作,使我深深體會到秘書工作的重要性，更喜愛上了這個工作。這是一個需要更多責任心和細心去完成的工作。

求職意向

到崗時間：一個月之內

工作性質：全職

希望行業：儀器儀表/工業自動化

目標地點：南京

期望月薪：面議/月

目標職能：采購

工作經驗 /，！/

2013 /7—至今：XXX電氣設備有限公司[1年8個月]

所屬行業： 儀器儀表/工業自動化

采購 采購

1. 負責公司房地產項目產品采購，訂單的洽談、詢價、比價及合同的簽訂、到貨的合理安排。

2. 對所采購產品質量、數量相關核對工作。

3. 協助做好有關物資采購工作的事 項，處理所購產品的質量糾紛，負責辦理交驗、報賬手續。

4. 建立供應商檔案信息，定期與供應商進行溝通。規范部門采購流程和采購制度，有效控制采購成本。

2012 /7—2013 /7：XXX化工有限公司[1年]

所屬行業： 石油/化工/礦產/地質

會計 會計助理

1. 審核、整理原始憑證，及時處理員工費用報銷;登記現金日記帳，對每日現金收付進行管理，每日清點庫存現金并確保現金的安全。

2. 登記銀行日記賬，及時清理、收回欠款，每月與會計進行銀行未達賬的核對工作，

3. 及時辦理銀行結算業務，妥善保管銀行票據和印鑒。

教育經歷

2009/9—2013/6武漢理工大學 商務與市場營銷 本科

證 書

2009/6 大學英語六級

篇（9）

1、從超市理貨員到網管的崗位調整

公司擁有先進的erp管理系統，保證公司的高效運營，這就對網絡的順暢提出了更高的要求。在接手該工作后，我對公司所有計算機設備特別是機房服務器和交換機設備進行了逐個檢查，掌握所有設備的信息，并和泰安電信公司建立密切聯系，以便在網絡出現緊急狀況時能快速專業的解決。在這一年中，公司網絡始終保持順暢，為公司各項工作高效開展提供了保障。此外，公司的網站維護工作也有條不紊。開業至今，泰安店網站共接到顧客投訴4起，招商信息11條，全部在第一時間轉交到相關同事處，并跟蹤結果，第一時間回復；共行業新聞193條，店面動態81條，促銷信息31條，每周集團對各門店的網站維護工作進行考核，泰安店無一次不合格。

2、泰安店改造前的清場工作

公司下達撤場通知后，我每天在商場內巡場多次，了解撤場進度，做好記錄，向領導匯報。但是部分商戶拒不配合商場撤場，在溝通無果后，公司決定對該部分攤位進行強制拆除。強制拆除工作可謂艱難，拆除工作主要是在夜里進行，每天從晚上到第二天早上，攤位內的樣品及雜物一件一件打包，一件一件裝車，拉到倉庫后又一件一件卸下，更有些大件的家具考驗著我們的體力。就這樣，我們連續奮戰，不分晝夜，將強制拆除工作完成，保證了商場重裝的順利進行。這段時間每天夜里，何總、郭經理等領導全部奮戰在第一線，親自動手搬卸貨物，我們累并感動著，并充實著。

3、泰安店改造后的招商工作和籌備開業工作

很多老商戶對居然之家的經營模式比較認可，并對居然得前景充滿信心，所以泰安店一樓招商工作可選品牌比較充足。但是在位置、面積等方面各品牌爭執不下，瓷磚區尤為嚴重，導致瓷磚區商戶進場裝修較晚；另外，潔具區的位置面積安排可謂一波三折，經過多次調整才最終敲定。這就對工期造成了很大影響，催促商戶趕在9月5日前裝修完畢，就成了最重要的工作內容。每天忙碌著給商戶辦理裝修手續，為商戶攤位測量尺寸，催促裝修進度，動員商戶夜里加班施工并現場落實到深夜。每天都是一副灰頭土臉的樣子，每天下班都累得倒床上就睡著。開業前一天的晚上，還忙碌到后半夜3點多。好在經過努力，一樓絕大部分商戶都在9月5日前裝修完畢，達到開業狀態。至9月5日，一樓62個攤位，空租一個，未裝修完畢5個，開業率超過90%。看到商場從當初的一片狼藉到開業時的富麗堂皇，我感到前期的辛苦很值得。

4、泰安店開業后的的市場管理和費用收繳工作

9月5日商場正式開業，各項工作逐步正規，樓層日常管理工作有序展開。一樓共有61個營業攤位，其中瓷磚15家，潔具22家，地板20家，散熱器4家。共有營業員112名。對營業員的日常管理主要包括儀容儀表、店容店貌、迎賓送賓、價簽管理、日常紀律等。從開業至今，我共接到顧客投訴6起，其中潔具5起，地板1起。全部及時處理完畢，消費者和商戶均對處理結果表示認同。截止12月26日，一樓商戶共實現銷售凈額9636274元，平米效益1213元。截止該日，一樓各項費用應收4969910元，實收4387162元。未收金額中牽涉到補償商戶的費用32萬元。

二、工作中的不足之處

1、與部分商戶欠缺溝通，缺乏了解。

2、處理客訴經驗不足。不能夠快速準確的把握顧客的心理。在組織顧客與商戶協調時，沒能掌握主動。

三、下年度工作計劃

1、努力學習業務知識，提高業務技能，更加熟練掌握erp系統知識。

篇（10）

一、前言

隨著現代移動通信技術的不斷發展和電子商務實踐的不斷深入，移動電子商務的市場正在形成并展現出廣闊的前景。移動應用因具有快捷方便、無所不在的特點已在全世界范圍內興起熱潮，并成為電子商務的主流發展模式之一。本文就移動電子商務市場的商業模式問題，進行簡要地分析。

二、移動電子商務運作模式

1.內容提供商主導模型。這種商務模式的商業原型是路透社、交通新聞提供者、股票信息提供者等，這些企業通過直接聯系客戶來提供信息。在市場成熟期，這種商業運作模式會越來越流行，該模型中用戶主要被方便有用的信息所吸引，其他參與者愿意付費給內容提供者，從而得到客戶群。

2.移動運營商主導模型。提供個性化和本地化的服務，目前市場上大部分都是運營商主導模型，所不同的是運營商在價值鏈中的控制能力的大小程度不同。運營商有機會引導用戶的瀏覽經歷，如果用戶先登錄到運營商的門戶站點上，運營商就有盈利的機會。該模型中，運營商因為提供了移動網絡的接入，所以能向所有人收費，運營商同時還可以提供內容集成和支付服務。在最近的若干年內，中國的移動運營商在移動電子商務中都將占據主導地位，因為中國移動和中國聯通控制了網絡資源和用戶群，可以憑借其壟斷地位制定游戲規則。

3.服務提供商主導模型。服務提供商向客戶提供服務的方式有四種：直接提供、通過移動portal\通過其他企業的WAP網關、通過移動運營商。它向客戶提供的內容來自于內容提供商。

4.移動門戶模型。移動商務相比于傳統的電子商務在于它的特殊商業模型．而這個模型就是移動門戶模型。移動門戶是根據客戶的移動特性而設計的一條最佳客戶溝通渠道。移動門戶主要是指移動網內容和服務的接入點。門戶提供的各類特種服務聚集了眾多客戶和簽約客戶。它為網上交易、通信、信息內容等服務提供了一個現實環境。移動門戶可以與固定的互聯網門戶相提并論，比如新浪、搜狐等。NTTDoCoMo由于其高得驚人的普及率而成為移動門戶中成功商業運作的典型案例。

移動門戶網站的建立，為各種互聯網應用搭建了一個核心平臺，能夠實現統一的用戶管理，向用戶提供自行開發的信息數據庫應用服務，提供面向終端的綜合管理以及完整安全的端到端交易行為。

三、資費結構和利潤分配

移動電子商務市場的發展需要眾多的參與者，需要各環節相互合作共同實現價值鏈的增值，這就必須在價值鏈的管理上建立合理的資費模式和利益分配模式，做到權責分明利潤共享。良好、科學的資費分成可鼓勵和刺激更多的價值鏈成員，如內容提供商和應用軟件開發商等加入到產業價值鏈中來。

在移動電子商務市場的早期，系統集成商和軟件廠商可賺錢，因為他們給其他人提供了移動電子商務的基礎，如網絡服務提供商和金融服務提供商共享客戶和客戶信息也能形成盈利點。隨著市場的成熟，網絡標準和技術將會進步降低進入壁壘，競爭也會越來越激烈，銀行、商家和內容提供商如能判明顧客需要什么服務和產品，贏利機會就會越來越多。對運營商來講，某些應用可很大程度地提高網絡的使用，由此獲得利潤。

不同的參與者在不同的業務上都可能產生贏利點。所謂的贏利點就是產生贏利的業務來源。在市場的早期對主要參與者來說，贏利點主要在于提供核心服務、廣告、內容管理、應用管理和基于定位的服務。而真正能帶來贏利的核心業務是那些能極大地方便用戶，從而大家愿意花錢使用的服務。移動電子商務的挑戰在于發掘這些提供方便的應用，并使人信服它們的確比原有的手段有優勢。在移動電子商務價值鏈上各投資主體為共同的利益而結盟，處于互惠互利的地位，消費者居于核心地位。

四、移動電子商務贏利模式

移動電子商務能否真正為企業和客戶帶來價值，最終還是取決于是否能提供更為方便、快捷、有效、安全的服務，從而改變人們傳統商務模式下的消費習慣。

1.短信模式。短信業務作為中國一個獨特的贏利模式為中國移動電子商務帶來了豐厚利潤。在目前的中國，移動營銷、移動客戶服務等移動商務的潮流正在興起，數以萬計的大中小型企業、政府機構，都在享受著移動商務的便利與效率。面向企業用戶以滿足其經營中溝通需求而提供的短信服務，正在日益為企業所接受。短信的即時、互動和隨身等特點，決定了企業通過短信服務商提供方便、快捷、隨時隨地的服務特性。企業將短信服務作為一種物美價廉的通訊方式，不僅可廣泛應用于內部辦公，且可應用于外部服務及信息和定向宣傳。

2.“X三次”模式。在移動電子商務行業，“X三次”仿佛成為了一個基本的商業模式。2004年5月，IDC投資于創立僅3年的億美軟通，主要原因就是看中了億美軟通清晰、穩健、縱深的商業模式。億美模式可簡單地概括為“產品（軟件）+服務（移動商務解決方案）+運營（按企業短信流量計費）”，區別于很多廠商只賣軟件，或者只提供服務，或者只按信短流量參與移動運營商分成，億美是在三個環節上分別給客戶提品和服務。億美在幫助客戶成功地降低成本、提高效率和開拓市場的同時，也成就了自身“賣三次”的三贏模式。在億美推出“賣三次”模式后不久，高維信誠也宣布進入移動商務領域，并推出“掙三次”的商業模式：“軟件收入+服務收入+短信收入”，將企業應用、互聯網和移動增值有效地進行整合，打造出高維“掙三次”贏利模式，幫助高維和其合作伙伴創造了新的贏利點。

五、結束語

篇（11）

1.引言

地鐵最初出現于19世紀60年代的英國倫敦，是倫敦政府為解決當時交通堵塞問題而建造的。地鐵具有客流量大、安全便捷、節省土地、減少污染等方面的特點，在城市交通系統中發揮著越來越重要的作用。我國自1965年在北京開始修建第一條地鐵，隨著我國城市化進程的不斷加快，至今已有上海、深圳、南京、廣州等多個城市建成通車。

地鐵的發展為地鐵物業發展提供了重要機遇，促進了地鐵沿線物業的升值和新的商業圈的形成。地鐵經營收入也從最初的票價收入擴展到房地產收入、物業租賃收入以及廣告收入等。地鐵零售商業物業是地鐵物業的一個重要組成部分。地鐵零售商業物業是指與地鐵直接相連并處于地下空間的站廳內零星商鋪物業、站廳內中型商場物業和與站廳相連地下商業街。[1]一方面，通過地鐵運營帶來的大量客流，拉動地鐵內零售商業銷售量的增加；另一方面，地鐵零售商業的繁榮，也會吸引眾多消費者。以廣州地鐵為例，至2012年底，廣州地鐵商業資源經營總面積近11萬平方米，包括車站商鋪、地鐵商場、車站商業街等形式，它們已經成為地鐵乘客出行生活的重要組成部分。本文運用近年來興起的雙邊市場理論分析地鐵零售商業物業平臺的定價策略及其影響因素。

2.地鐵零售商業物業平臺的雙邊市場特征

2.1 雙邊市場概述

關于雙邊市場的定義，目前理論界還沒有達成一個完全的統一的結論。Rochet和Tirole（2004）[2]從價格結構方面對雙邊市場進行了定義：“假定雙邊市場的兩邊用戶向平臺支付的價格總和P=Pb+Ps固定，如果雙邊平臺上的交易量與價格結構有關，則該市場屬于雙邊市場；如果交易量與價格結構無關，則該市場不屬于雙邊市場”。這是一個開創性的研究，但是這個定義忽略了在現實生活中，一些平臺存在平臺兩步制定價的情形，因此，這個定義是不完全的。Armstrong（2004）[3]在定義雙邊市場時考慮了網絡外部性的因素，他認為：雙邊用戶需要通過平臺進行交易，并且一邊用戶的收益決定于另一邊用戶的數量。對于一邊的用戶而言，另一邊用戶數量越大，那么雙方越有可能進行交易，那么這邊用戶的收益就越大，會吸引更多的用戶加入這個平臺，這就產生了正的網絡外部性。Armstrong（2004）還提出了多邊市場的概念，他將平臺上除了交易雙方還存在其他交易方的市場稱為多邊市場。Evans（2003）[4]認為雙邊市場主要可以分為三類：市場創造型、受眾創造型和需求協調型。

2.2 地鐵零售商業物業平臺的雙邊市場特征

地鐵零售商業物業平臺面臨的雙邊用戶是商戶和消費者。消費者主要是地鐵乘客，地鐵里的大量商鋪吸引了乘客進行消費，同時，消費者越多，越能吸引更多的商戶入駐（見圖1）。

地鐵商業物業屬于市場創造型的雙邊市場，它具有以下特征：

2.2.1 需求互補性

在地鐵零售商業物業平臺上，商戶和消費者對平臺的需求是相互依賴和互補的。商戶通過租賃商鋪，向消費者提供商品或服務；消費者在地鐵零售商業物業平臺上可以購買到自己所需的商品或服務，平臺存在的意義在于促成了雙邊用戶的交易。商戶和消費者對平臺的相互依賴就是經濟學上的“雞蛋相生”問題，為了吸引更多的雙邊用戶加入到這個平臺中來進行交易，地鐵零售商業物業平臺應當制定合理的價格結構和價格水平。

2.2.2 交叉網絡外部性

在經濟學理論中，網絡外部性是指消費者使用某一產品的效用隨著使用同種產品的人數的增加而增加。而雙邊市場中的網絡外部性則更體現為交叉網絡外部性，即平臺一方的用戶數量越多，會吸引更多的另一方用戶參與到平臺交易中來。[5]在地鐵零售商業物業平臺上，商戶進駐平臺的決定主要取決于光顧地鐵零售商鋪的消費者的規模，而消費者偏好光顧品種齊全，數量較多的零售商業平臺，因此，商鋪越多，越能滿足消費者不同的消費需求，從而吸引更多的消費者進入平臺消費。商戶和消費者之間存在正的交叉網絡外部性。

2.2.3 定價結構非中性

地鐵零售商業物業平臺對商戶和消費者提供服務，都會制定一個價格。如果這兩方的價格總和一定，平臺降低向消費者的收費，進入平臺的消費者數量增加，隨著消費者數量的增加，商戶也會被吸引進入平臺，商戶的數量隨之增加，平臺向商戶收取的費用上升。這種變化過程影響了平臺的收益，從而最終使平臺采取傾斜定價策略。因此，地鐵零售商業物業平臺的定價結構是非中性的。

3.地鐵零售商業物業平臺的定價分析

3.1 模型的條件假設

在地鐵零售商業物業平臺上，我們認為存在商戶和消費者這兩邊用戶，并對平臺作了以下四方面的假設。假設1：a1是平臺上商戶給消費者帶來的交叉網絡外部性；a2是平臺上的消費者給商戶所帶來的交叉網絡外部性。且a1>0，a2>0，即消費者和商戶之間存在正的交叉網絡外部性。假設2：n1表示平臺上消費者的數量，n2表示平臺上商戶的數量。假設3：p1是平臺對消費者的定價（在此我們可以假設平臺對消費者的定價是包含在地鐵票價中的），p2是平臺對商戶的定價，c1是平臺向消費者提供服務的成本，c2是平臺向商戶提供服務的成本。假設4：u1和u2分別表示消費者和商戶從平臺上獲得的效用。

3.2 平臺壟斷條件下的定價策略

4.結論

通過對地鐵零售商業物業平臺壟斷條件下的定價模型分析，可以發現平臺的價格水平和價格結構受到多方面的因素影響，主要包括：消費者和商戶的數量，平臺對雙邊用戶服務的成本，交叉網絡外部性，需求價格彈性等。一方面，平臺在定價時要考慮到為消費者和商戶服務的成本，主要包括物業管理費用、市場營銷費用、人員費用等，這些開支主要是針對商戶的，因此，從服務成本上看，平臺對商戶的定價要高于對消費者的定價。另一方面，為了實現平臺利潤的最大化，平臺在對雙邊用戶進行定價時，不僅要考慮到總的價格水平，更為重要的是制定好在商戶和消費者之間的價格結構。在現實生活中，消費者給商戶帶來的交叉網絡外部性比較高，平臺在制定價格策略時，會對消費者制定低價或者免費，甚至是進行一些補貼消費者的促銷方案，吸引消費者進入平臺消費，而對商戶，則會制定相對較高的價格。

本研究的不足之處在于：（1）為了簡化模型，我們假定消費者和商戶都是單歸屬的，但是在實際生活中，商戶和消費者是多歸屬的，需要考慮多歸屬情況下的定價策略；（2）地鐵零售商業物業平臺上的商戶是存在差異的，商戶之間的差異性會影響到消費者的消費，因此，在今后的研究中，商戶的差異性對整個平臺的定價策略的影響是一個重要的研究方向。另外，平臺競爭時的定價策略也是今后研究的重點。

參考文獻

[1]何志海，深圳地鐵零售商業物業發展對策研究[D].復旦大學，2008.

[2]Rochet，J.，and J.Tirole.Two-sided Markets：An Overview[R].IDEI University of Toulouse，2004.

[3]Armstrong M.Two-Sided Markets：Economic Theory and Policy Implications[EB/OL].http：//encore.nl/documents/Final_paper_MarkArmstrong.pdf，2004.