物業管理系統大全11篇
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篇（1）
中圖分類號：F204 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）09-0321-01
1序言
隨著科學技術的高速發展以及人們思想意識的廣泛提高，未來住宅小區將會被智能化小區所覆蓋，隨著智能化小區的廣泛發展、日益完善的物業管理水平以及管理意識的大大加強，物業管理行業目前正在以平穩的腳步邁入正規化的發展道路。同時由于該行業與人們的生活息息相關，同時關系著社會生活中所依賴的具體問題，故物業管理具有廣闊的發展前景同時也具有非常重要的社會意義。
2小區物業管理系統研究現狀
小區物業管理系統目前為止經歷了三個發展階段：第一階段主要是用于處理單項的數據，并基于傳統手工的管理模式，多數是用于處理非常容易的事務性工作，這個階段其實就是我國很多物業管理公司的計算機水平；第二階段主要是綜合處理數據，在此階段中，計算機在應用過程當中已經具備網絡化以及實時性的特點，顯然已經對物業管理起到了一定的推動作用：第三階段是計算機信息管理系統，該系統綜合運用了計算機控制、信息理論以及系統工程等許多軟件優化理論，并且計算機網絡化以及數據庫的融入，促使計算機擺脫某單一系統，從而向著多元化方向發展，發展成為一個全面的計算機系統。智能小區的發展已經日趨成熟，其體系已經派生了許多子系統，故接下來面臨的重要挑戰就是怎樣把所派生出的各個子系統都成功地集成在同一個信息系統管理平臺之上，同時，通過此平臺將智能化小區的建設渾然一體，使事件的管理與處理形成聯動效應，并能夠根據物業公司自己的需求，將所需子系統的功能完美匹配在其他系統上，從而管理人員可以從該系統獲得跟此事件有關的輔助決策信息，并能實時了解前端設備所發生的實時處理動作以及相關數據信息。
智能化小區日趨成熟，技術也逐步完善，故物業管理已經廣泛普及于我國大多數城市，并向著正規化、商業化的方向發展，物業管理公司將在越來越多的智能小區中扮演著管家的角色，他們不僅面臨著技術問題，同時管理范圍也在日趨增大，隨之而來的就是就是要解決數據量增大，以及跨地域和跨平臺的眾多問題，可謂也是一大挑戰。
過去由于計算機技術以及通信技術發展不太完善，故大多數的物業管理系統都是選取集中管理的模式，也就是說他們僅僅只能進行局限的系統互動以及信息共享，不能達到一個具備實時性、穩定性和可擴展性的現代物業管理系統，故很難適應時代的發展，也很難滿足人們日益增長的需求，故開發出一套新型的智能化小區物業管理系統已經顯得尤為重要。
到目前位置，國內智能化小區發展仍然比較慢，和國外的技術相比，仍有較大的發展空間。在我國，小區這一概念在80年代之后才被確認并為人們廣泛引用，小區建設于90年代初期被政府部門提出，并作為國家建設的一部分。在此基礎上，社區管理體制改革逐漸被提上日程。雖然我國部分小區都在使用小區管理軟件，但是卻很難達到智能一體化、信息共享的發展目標。同時在中國三四線城市大部分小區仍然沒有采用信息化的管理模式，存在的問題就是人工管理不僅效率低，往往還容易出現管理不到位的狀況；但是值得肯定的是，在以往十年的發展過程當中，智能化小區的發展已經取得了不容小覷的進步，與此同時，我國社會學家們制定了一套完整的小區發展指標體系，但是它是以某個城市甚至是國家為研究目標，根本對小區的具體管理起不到實質性的作用。小區的居住質量主要是由小區的整體規劃以及小區的物業管理共同決定的，目前大部分小區的規模都比較大，居住人數甚多，故社區服務項目中也可以囊括小區的文化體育。同時我國已經對小區物業的規劃管理做出了重大的舉措。
隨著社會的進步，人們生活水平的不斷提高，住房問題對與居民來說已經從簡單的有無發展到了對房屋大小、結構以及房屋質量的廣泛關注。所以，小區的居住環境以及小區的物業管理服務也成為人們關注的重點內容。與此同時，許多業主把房屋當作自己的投資，作為一項可以升值的產業，所以他們也逐步樹立這樣的觀念，就是希望小區物業管理部門妥S善保管好自己所屬房產以及小區附屬設施的不受損壞，從而可以使自己的房產能夠保值甚至是升值，所以現代居民在選購住房的時候首先考慮的就是物業管理水平如何，越來越多的居民對物業管理的認識逐步得到提高，并對其大加肯定，故隨著其地位的不斷提上，中國小區智能化中的物業管理也逐步得到普及和推廣。
物業管理在我國已經到處開花，得到了普及，但是，不同地區的物業管理水平也會顯現出各種不同的發展層次。由于不同的地區具有完全不同的經濟水平，物業管理的模式以及居民的生活需求也各不相同，但是相同點就是無論什么地區的物業管理都必須堅持“以人為本，質量第一”的原則，再根據不同地區的特色進行因地制宜。
智能化小區這一概念很早就出現在一部分發達國家，他們很早就采用現代化的管理技術來進行物業管理，從而使他們的工作效率大大得到了提高。美國在上個世紀的八十年代，許多房地產公司已經在物業管理中融入了網絡技術以及當時最流行的計算機技術，緊跟著一些專門的研究人員對物業管理的研究深度以及可應用范圍進行了拓展，現如今，在發達的歐洲以及北美的房地產公司當中已經非常專業的物業管理軟件技術應用在物業管理當中。
美國的一家通信公司名為Reflexf，它不但具有較為先進的寬帶互聯網接入服務，還將多媒體的智能控制服務應用于現代智能小區當中，上個世紀90年代末期它就采用獨特的By.pass技術，并以此為基礎。在歐美的大部分發達國家或者地區當中，物業管理早已形成規模，并發展成為一個獨立性的行業。
到目前為止，我國大部分小區的物業管理工作仍然采用手工管理模式，不僅效率低下，相關工作人員也不能對小區各個地方的信息及時進行全面的了解，故工作人員之間也很難彼此進行交流，這樣以來工作人員也不能動態實時的了解信息，從而更談不上能夠全面、妥善的對小區進行管理。手工管理模式自身還有許多缺點，比如，在管理過程中經常出現人工疏漏，從而會使小區信息數據誤報、漏報。隨著物業管理水平的不斷提升，居民對物業管理的需求也在加大，故物業管理部門將向著“法制化、科技化、市場化、集約化” 的方向不斷向前發展，在不斷提高工作人員的業務素質和物業管理系統的技術含量，更要提高服務管理水平。計算機信息化管理不僅速度快，同時還有著存儲數據量大的特點，不但能夠及時將處理信息反饋給工作人員，還能加強工作人員自身素質的提升。在此轉變的基礎上，物業管理工作的重點也會因此發生轉移，會以智能化、生態化以及綠色環保的方向發展。隨著現代科學技術的不斷發展和應用，無人管理的“人工智能化小區”或許將在不久之后出現，人們的生活品質也將會隨之而改變。
3小區物業管理系統未來發展
篇（2）
（2）網點信息管理。該模塊主要針對系統涉及的各基礎業務數據信息的管理。包括機房、辦公樓、營業廳及庫房等用電能耗網點。建立統一的數據口徑，解決當前各地市數據分散，線上線下數據并存的問題。通過查詢了解基站的歸屬信息、基本信息。
（3）工單管理。總體來說，物業管理以四大流程為主線，包括網點全生命周期管理、合同會簽續簽事前審批流程、費用支付、物業協調流程。
（4）合同及租賃費管理。包括合同信息管理、押金管理、費用審核等。
（5）能耗管理。包括基站能耗抄表管理、網點能耗抄表管理、基站能耗審核、網點能耗審核。
（6）電費管理。電費管理作為該系統核心功能，其主要流程包括：抄表繳費管理、計提審核、余額管理、電費預提管理、電價調整及審核。
（7）財務審核管理。財物審核階段主要包括以下內容：網點水電費審核、租金費用審核、網點水電費充賬、網點水電費銷賬、租金費用銷賬。
（8）報表管理。為滿足本地化報表需求，挖掘物業各項費用數據。系統提供周報、月報、專業部門報表、節能減排報表等，以供生產分析用。
（9）客情管理。主要功能包括：客戶基本信息管理、聯系人信息管理客戶、賬戶信息管理。
（10）系統管理。主要功能包括：角色管理權限管理賬號、管理賬號映射。
（11）系統外部接口。本方案新建物業管理系統需與4個系統對接:報賬平臺、動環監控系統、合同管理系統、資源管理系統。
接口協議采用標準的webservice方式。報賬平臺接口，負責處理物業管理系統產生的電費/租金報賬單與集團大ERP的報賬平臺的數據交互。資源管理接口，主要實現基站、機房、設備等基礎數據的導入工作。如：機房名稱、地址、編碼、經緯度、類型等等。通過與資源系統的接口做到基礎信息的自動導入，減少人工錄入信息的工作量，以及產生錯誤的幾率，保證了資源數據的準確性與實時性。動環監控接口，實現物業管理系統中自動抄表和獲取開關電源的直流負載的作用。動環監控系統可實現與智能電表的對接，將電表的各項指標納入系統中管理。物業管理系統要實現對智能電表數據的自動讀取，需要與動環監控系統對接，以獲取動環監控系統中管理的智能電表的數據及開關電源負載。合同管理系統接口，將為物業管理系統充當合同信息查詢的字典。為了保證合同數據的準確性與唯一性，物業管理系統不做合同信息的管控。
篇（3）
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1007-9599 （2012） 20-0000-02
1 引言
隨著國家對房地產行業宏觀政策的調整，房地產企業想要找到突破口，提高消費者的購買興趣，必須想出更多的辦法，而小區物業管理的現代化是一個很重要的因素。國內也有不少軟件企業在開發和推廣小區物業管理軟件，但其中存在以下不足：
1.1 小區物業管理系統產品價格較高、維護困難、二次開發費用較大、難于短時間成熟。
1.2 產品未充分考慮現有設備或系統。小區一般有監控系統、門禁系統等，需要結合起來。
有必要設計出一種更加有效的小區物業管理系統，充分利用信息化的優勢，把先進的物業管理服務帶給各位小區的業主，把良好的增值服務和最大化的利潤帶給物業企業。
2 小區物業系統設計
2.1 目標。系統地對管理模式和工作規范進行研究，需要新的系統對傳統的物業管理工作帶來較大的效率提升，將會達到以下目標。（一）解決傳統物業管理各物管部門諸多業務處理和操作工序繁雜，手工統計匯總工作量大、信息可靠程度差等問題。（二）經營決策所需的數據采集方便、準確率高，所有數據基本具備實時性。對物管數據信息的編碼和分類進行科學管理，方便進行數據的統計，幫助決策。（三）充分利用小區設施和住戶資源，開展可盈利的增值服務等。
2.2 系統邏輯結構。系統以B/S模式運行，通過小區寬帶（LAN）或無線局域網（WLAN）來運行。客戶服務中心的工作人員、小區大門的護衛、小區物業辦公人員和小區業主等都可以通過網絡連接到WEB服務器，登錄到管理系統，完成相應的功能和操作。整個系統采用典型的三層架構，客戶端包括WEB端，桌面客戶端，PDA手持設備和小區監控設備等。系統結構如圖1所示。
2.3 系統工作流。完整的小區物業管理應該是從房屋修建時就介入其中，這樣可以完整地了解整個建筑的相關信息，有助于后期的小區日常管理等。主要流程包括：（一）前期介入：指物業公司、開發商和施工單位一起討論項目工程的相關事宜。（二）工程驗收：指物業公司代表業主，與開發商、施工單位和質檢部門一起收房。可能需要記錄存在的問題（可以用圖片來說明），以及合格記錄，整改反饋意見等。（三）交房：業主收房，領鑰匙等。如發現問題，則需要整改，跟進的工作需要記入系統。（四）裝修：業主或住戶對房屋進行裝修。（五）日常管理：入住管理，報修，咨詢（求助等）服務，增值服務，車位（車庫）管理等。（六）收費管理：包括物業管理費，增值服務收費等。（七）辦公管理：主要管理文件的發放、查閱等。（八）知識管理：包括工程、護衛、保潔等相關管理文件和信息，及工作記錄、活動記錄等。（九）公共維修，資金管理：公共維修是指如電梯等公共設備的維修；資金管理包括物業費用以及其它收入等。
整個管理流程如圖2所示。
2.4 小區物業系統的實現。系統服務器端采用SSH框架，數據庫后臺采用MySQL，前端客戶端采用JSP，還包括桌面版的客戶端、PDA手持終端等，還需要和小區原有系統進行信息交換。（一）SSH框架。SSH框架其實是Spring，Struts，Hibernate三種框架的統稱。Struts是一個開源項目，提供了獨立的控制器組件，在視圖組件上可以使用JSP技術或者與velocity、XSLT等結合[3]。Hibernate是一個開源對象關系映射框架，對JDBC進行了輕量級的封裝，可以非常方便地進行對象的持久化操作。它支持所有的關系數據庫，采用HQL（HibernateQueryLanguage）來編寫數據庫操作[5]。Spring被稱為“框架之框架”，是一種輕量級的用來組合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通過控制反轉（IoC）實現對象注入。（二）數據訪問實現。基于JavaEE的系統，后臺數據庫大多采用MySQL，我們的系統也采用此方案。通過Hibernate的逆向工程可以直接生成數據庫表對應的系統對象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成對象。基本的數據庫訪問類可以繼承自HibernateDaoSupport。
2.5 用戶界面實現。采用JSP作為用戶界面。Struts作為控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等當界面模板，使用JSP時也可以方便地在其中嵌入Struts的各種標簽。Struts標簽的使用方式大概如代碼所示：
…
…
2.6 系統功能模塊。根據圖2描述的整個物業管理的流程，可以將系統功能抽象成以下幾個模塊：（一）前期介入模塊：主要完成的是房屋修建初，開發商完成交房驗收前，物業公司參與的所有工作和活動。具體包括前期介入和工程驗收。（二）交房模塊：完成房屋的所有權從開發商轉到業主的相關操作。事先，應該將銷售信息采集到物業管理系統中（需要對用戶隱私進行保護）。交房還需要將業主對房屋的驗收結果和意見，以及處理情況等進行登記。（三）日常服務模塊：實現對小區物業的日常管理和維護工作，大致包括：安全護衛工作，客戶服務工作，維護維修工作，綠化清潔工作，以及其它相關工作等。這是整個小區物業服務和管理的核心。（四）公司內部管理：完成公司內部的上傳下達，工作呼叫，信息互通，問題通報等。是屬于公司內部管理的一個環節
3 結束語
通過認真研究物業管理企業的工作流程，并實地考察和學習，了解了物業企業的功能、職責和工作重心，設計并實現了完全信息化的小區物業管理系統。該系統在測試過程中，表現出了較好的靈活性、信息快捷性、管理高效性和用戶易用性。不過，在使用中，還是暴露出了一些問題，還需要進一步改進。
參考文獻：
[1]段淑娟，任曉芳.城市新建住宅小區物業管理發展現狀與原因分析[J].生產力研究，2012（1）：148-149.
[2]傅冬綿，陳細濃.小區物業管理系統的設計與實現[J].華僑大學學報（自然科學版），2007，28（2）：139-142.
篇（4）
中圖分類號C93 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）57-0075-02
目前，我國房地產行業發展較為迅速，但是物業管理水平卻相對滯后。物業管理是現代商業和住宅管理中的極其重要的工作，隨著城市的不斷發展，各種住宅、辦公樓、商業大廈日益增多，物業管理中的問題日益突出。部分小區的物業管理處于原始的手工記錄與管理階段，已遠遠滿足不了高速發展的現代社會。近年來，已有一些較為成熟的通用型物業管理信息系統，基本能夠滿足不同小區的物業管理需求，但是，因各個小區的管理模式不同，通用型的物業管理系統，并不能完全融入到實際管理工作中。所以，針對各小區個性化的需求開發符合實際需求的管理系統是新的趨勢。
本文介紹了技術的優點，闡述的工作流程和訪問Web數據庫的方法，重點介紹整個系統的體系結構、系統功能模塊設計、數據庫表設計。本文探討用2.0技術開發基于B/S模式有數據庫作后臺支持的智能小區物業管理系統的原理和具體實踐。
1基于B/S模式的多層次結構
1.1三層B/S結構
Web應用程序是由服務器端的Web服務器和客戶端的瀏覽器相互配合來完成功能,所以其結構又被成為B/S（Browser/Server）結構。通過互聯網的鏈接，用戶通過WWW瀏覽器（Browser）實現與核心數據庫（Server）的連接，所有信息通過網頁的修改完成，并且保持與核心數據庫同步更新。保證數據的一致性[1]。B/S結構不同于傳統的C/S（Client/Server）結構，不受客戶端的安裝現狀，可以實現隨時隨地登錄。同時，這種多層次的結構設計，減輕了客戶端與服務器的負擔，具有較高的服務性能，易于Internet信息的和管理。
用戶通過客戶端向Web服務器發送請求，接到請求后Web服務器經過處理，向應用服務器傳遞事務處理請求，應用服務器響應后，通過判斷和計算，挖掘和處理數據，并將有用數據通過計算后傳遞給Web服務器，通過運算和處理，制作圖表等，向用戶瀏覽器發送Web頁面，頁面由標準的HTML文本和Javascript客戶端腳本構成。
根據Web應用程序和技術的特點，通過在實際工程中的不斷摸索得到了一種基于技術的三層Web應用程序開發設計模型。這種模型把Web應用層劃分為3個基本的層次：用戶界面層、業務邏輯層和數據訪問層。
1.2 基于B/S模式的物業信息管理系統的設計
基于B/S模式設計的物業管理系統具有較好的網絡擴展性，不需要再計算機終端上安裝客戶端，可以直接通過瀏覽器訪問，更方便與多用戶對物業信息的管理。
2 技術介紹
2.1 技術優點
是基于平臺的Web應用程序開發技術，采用開發的程序能夠支持異常控制、類型安全、繼承和動態編譯。同時，在程序中還可以使用VisualC#，Visual 和Visual C++.NET等面向對象編程的強類型語言。在頁面開發中還可以使用服務器控件,包括Web Form Server Controls和HTML Server Controls，其中的Web Form Server Controls還支持數據綁定（Data Bind），從而可以使用簡單的代碼開發出非常強大的功能。
2.2用開發WEB數據庫應用程序
可以用來創建Web服務器應用程序和動態的Web內容。通過，利用服務器上運行的組件，實現數據庫存取、程序應用或信息處理。工作流程如圖1所示。
客戶端向WEB服務器發出HTML請求，WEB服務器響應后，向數據庫服務器發出數據請求，經過數據庫服務的數據處理，將有用數據反饋給Web服務器，再由WEB服務器處理后返回給客戶端。
2.3用對象訪問數據庫
是一組實現訪問數據庫操作的專用對象集，它為提供了完整的數據庫解決方案。對象在服務器端執行，并向客戶端提供含有數據庫信息的內容，客戶端也可以根據指定的權限返回參數來對數據庫進行讀寫等操作。中包的Connection對象和Dataset對象主要用于控制數據庫存取,要建立一次數據庫訪問首先要創建一個Connection對象,然后用基于這個Connection對象的Dataset對象來完成對數據庫從操作。
3小區物業管理系統的設計規劃
3.1系統結構
小區物業管理系統主要包括用戶界面層、業務邏輯層和數據訪問層，這種分層實現“高內聚、低耦合”，利于系統的開發、維護及管理。
用戶界面層：也叫客戶端層或者用戶層，為用戶提供可視化的界面，與用戶進行交互，用于數據錄入、數據顯示等。
業務邏輯層：是系統架構中的核心部分，用于對業務處理程序進行封裝，以及業務規則的定制、業務功能的實現，如組織管理、人員登記、車輛管理等。
數據訪問層：用于跟數據庫進行交互，執行數據的增加、刪除、修改和顯示等。
3.2系統功能模塊設計
本小區物業管理系統主要分為以下幾個功能模塊：新聞公告、文件管理、保安管理、環衛管理、園林綠化、維修管理、通訊錄、人事管理、系統管理等模塊，系統功能結構見圖2。
各功能模塊，詳細功能如下。新聞公告：本小區內新聞、公告、通知的、查詢、刪除、管理等；文件管理：日常文件的存檔、查詢、刪除、管理等；保安管理：值班情況、巡邏情況、進出人員登記、電子監控、小區車輛進出等的管理；環衛管理：環衛計劃、衛生考核、環衛設備等的管理；園林綠化管理：綠化設計、綠化維護、病蟲害防治等信息的管理；維修管理：業主保修登記、社區公共設備維修管理、維修材料管理等；通訊錄：物業職工以及小區業主的聯系方式管理；人事管理：主要是物業公司職工的人事信息管理，包括考勤管理、工資管理等；系統管理：組織管理、用戶管理、附件管理等。以上各部分涉及到數據的都有:查詢、添加、編輯、刪除、保存、報表、打印等。
通過系統管理可以設置用戶的權限和角色，如業主用戶可以登錄系統對某些信息進行查看、登記；物業公司用戶可以對某個或者某些模塊的信息進行添加、查詢、修改、刪除等操作；管理員具有所有權限。
3.3數據庫表的設計
數據庫是本系統的核心組成部分。系統將在工作過程中獲得大量數據，這就必須存儲和管理這些數據,因此要建立一個 良好的數據組織結構和數據庫，使整個系統都可以迅速、方便、準確地調用管理所需的數據[2]。關鍵是設計一套先進的數據庫管理模式,在此模式上確定各子系統中公用數據集,最終確定具體的關系表及其相互關系,從而避免子系統與子系統間數據脫節問題以及關系表重復、屬性重復設置等情況,保證數據庫的規范性和易于維護。
4結論
行之有效的計算機管理將使物業管理工作實現科學化、自動化，從而加快小區信息化管理的步伐。本文結合小區物業管理的實際工作，以技術為基礎研究了智能小區物業信息管理系統的設計與開發，本系統對物業信息進行了高效管理，能有效減少管理人員的工作量，提高工作效率。
篇（5）
智慧物業管理系統是智慧社區的重要信息支撐平臺，不僅可以方便居民日常的生活，更能夠提升房地產公司的競爭力，同時，通過與商家的合作，實現房地產事業的保值增值。但從目前物業公司的管理方式來看，存在很多問題。主要表現為以下三個方面。
1）從物業公司角度出發，存在小區資源管理混亂的問題
物業公司主要管理的資源包括樓棟、樓層、房間、業主、物業員工、小區設備和繳費等信息。但現有的管理方式為，物業員工通過紙質文檔對小區資源進行管理，這會帶來很多問題，比如，查詢外來人員來訪記錄時，對于近期的來訪人員，可能還有相關的紙質文檔，但是查詢幾個月甚至是幾年前的記錄，現有管理方法就無計可施了。
2）從小區居民角度出發，存在日常生活不夠便捷的問題
居民日常的操作主要有，繳納物業費、抄表、購物、吃飯等。目前居民在繳費和抄表時，都是面對面的方式，比如繳納物業費流程為物業人員公布小區居民物業費，住戶再到物業辦公室繳納物業費。這樣既增加了物業人員的工作量，也給小區住戶帶來了困擾。
3）從商家度出發，存在宣傳方式匱乏的問題
在小區附近有很多店面，主要是為居民提供衣食住行方面的服務，也有一些沒有店面，但是想要通過宣傳，實現盈利的小商小販。但現有的商家的宣傳方式無非通過兩種方法，第一種，利用人員流動和老客戶帶動新客戶；第二種，發傳單的形式。但是這兩種宣傳方式都存在覆蓋面小，宣傳力度不夠的問題。
如何改善小區面臨的種種不良現狀，如何解決物業、小區居民和商家面臨的問題，將是本系統著重解決的主要內容。
2系統運行環境
操作系統是Microsoft Windows 7，數據庫系統是Navicat for MySQL，開發平臺使用Eclipse，編程語言使用Java。
3系統結構及功能
系統根據功能的不同從邏輯上進行了模塊劃分，每個模塊完成特定的功能。智慧物業管理系統的功能劃分為九部分，分別為基礎數據模塊、財務數據模塊、注冊登錄模塊、門禁模塊、美食推薦模塊、小區公告模塊、報修模塊、投訴建議模塊和房屋出售模塊，其中基礎數據模塊是其他模塊的基礎，是為其他模塊提供數據保證。
3.1系統結構
本系統主要功能結構見圖1所示。
3.2系統功能
1）基礎數據模塊
基礎數據模塊是其他模塊的基礎，是為其他模塊提供數據保證的。根據圖1中的系統功能模塊劃分，確定了基礎數據模塊所包含的基礎數據，分別為租戶資料、業主資料、樓棟資料、周期費項、臨時費項、抄表資料、外協單位、美食信息和消費評分信息。
2）財務模塊需求分析
財務模塊旨在解決小區內的日常繳費，改善傳統的繳費方式，從而既節省物業公司的時間和工作效率，也將住戶從繁雜的繳費中解脫出來。財務模塊包括的功能主要有轉賬管理、收款管理、抄表管理、應收管理、應付管理。
3）注冊登錄模塊
注冊登錄模塊主要是用于本系統中的住戶、物業人員和商家使用的，在注冊模塊中，住戶和商家可以通過手機進入注冊頁面進行注冊，提交注冊信息之后，等待物業人員進行審核，審核通過之后，就可以登錄系統并使用系統的功能了，也可以通過手機維護個人信息。物業人員則是預先有了賬號了，登錄系統之后就可以使用并維護小區信息了，也可以維護個人信息。
4）門禁模塊
現在建設的小區都有門禁管理，防止非小區住戶和車輛隨意出入，保證小區居民的安全。通常在小區的關鍵通道上都設有門禁系統，而且一般都配備視頻監控，實時地對這些主要通道進行監控，當發生異常情況時，可以采取必要的行動。大部分小區都采用門禁卡的方式，門禁卡內部有一個稱之為RFID（射頻識別）的芯片，這個芯片里面存儲了居民信息，該芯片可以寫入和修改數據，有了這樣的門禁卡，就可以在讀卡器上進行識別，從而控制門的開啟與關閉。而本系統不僅允許住戶用門禁卡開門，也允許物業人員查看住戶的開門記錄。物業人員也可通過本系統對門牌授權，使其具有開門的權限。同時，所有的門禁開門記錄都可以通過本系統查閱，方便必要的時候核查。這大大方便了居民的生活，也增加了小區的安全。
5）美食推薦模塊
本系統中還涉及外協單位這樣一個角色，該角色就是理解中的商家，在小區附近有很多和衣食住行相關的商家，傳統的這些商家都是在小區附近租到門面，用來經營自己的美食，而宣傳的手段主要是靠發傳單或者憑借門面的人流量，或者住戶之間的口口相傳，待有了好的口碑，生意自然就好了，但是限于門面的大小，容納的客人是有限的，有些小商小販根本沒有門面，這就阻礙了住戶購買美食的幾率。
本系統中的美食推薦模塊，利用評分數據，按照一定的推薦算法對住戶之間的信任度進行計算，然后計算住戶最信任的K個住戶，從而為該住戶推薦其信任住戶喜歡的美食。這種利用歷史評分對住戶感興趣的美食進行預測的方式，改變了傳統的宣傳方式，同時也增加了住戶買到感興趣美食的概率，不僅對住戶有重要意義，而且也會增加商家的利潤，更重要的是，物業公司會對加入系統的商家進行前期審核，保證了美食的安全性，讓住戶更加放心的購買。小區附近有哪些沒有門面的小商小販，為小區住戶提供美食，大多這些美食都是物美價廉的，但是由于這些小商小販沒有固定的商鋪，又不能提前了解到需求量，因此效率會大打折扣，但若將這些有安全性的小商小販納入到本系統后，不僅能夠讓住戶足不出戶就了解到有什么美食，也能讓這些商販增加很大一部分利潤。
6）小區公告模塊
小區物業人員經常需要向住戶通知重要的公告，比如通知繳納物業費、水費、電費和氣費、通知停水停電等突發事件、節假日安全防范通知、防盜通知、失物招領通知、小區活動通知、天氣通知、故障通知等。
7）報修模塊
小區住戶經常面臨生活用品損壞的問題，比如水龍頭、馬桶等被損壞，一般住戶很難自己解決，需要找維修公司解決，但是住戶自己找的維修公司面臨很多問題，比如服務質量問題、費用問題、可信度問題等。而愛尚社區智慧物業管理系統則提供報修模塊，該模塊允許住戶在線提交報修內容，允許物業人員在系統中添加經過審核的維修公司，當有住戶報修后，物業人員為住戶指定維修公司，從而免去了住戶面臨的問題。因為維修公司之間也存在著競爭的關系，這也能提高維修公司的服務質量。當維修結束后，住戶可以對維修結果進行評價，若不滿意可以通過系統的投訴建議模塊進行投訴，從而很好的監督了維修公司的服務質量，提升了用戶的滿意度。
8）投訴建議模塊
物業公司提供的各種服務都是為了住戶日常生活更加方便，而有時候住戶會認為物業公司提供的服務有欠缺，或者小區內的現有管理方式存在問題，這時就需要一種有效的渠道向物業人員反饋這種訴求。但是現有的大部分小區都沒有一種有效、快捷的方式實現這一訴求，而愛尚社區智慧物業管理系統提供了投訴建議模塊來滿足住戶的這一訴求，住戶可以通過投訴建議模塊填寫投訴建議內容，然后提交給物業人員，由物業人員進行處理。
9）房屋租售模塊
在小區日常生活中，經常會有租戶需要租房子，也有業主需要將自己的房子租售出去，但是目前小區中的租房信息大部分都是通過中介向外宣傳的，無形之中就增加了額外的費用，而愛尚社區智慧物業管理系統則提供了房屋租售模塊，允許業主將房屋租售申請提交給物業人員，當有需要的租戶咨詢時，便于物業人員對租戶進行介紹，從而更加高效的管理了小區內的房屋租售信息，提升了小區信息的共享水平。
4系統特點
篇（6）
1系統架構分析
1.1系統體系結構分析
在此次設計的系統中，客戶端表示層主要由兩部分構成：Android端和Web端，旨在確保系統具有較強的通用性。本系統采用了靈活可靠且當前應用比較廣泛的3層框架體系，不僅有助于減輕服務器壓力，降低對網絡寬帶要求，還為系統后期維護提供了便利[1]。在進行廣泛、深入地探討后了解到，本系統主要由下述4層構成：（1）客戶端表示層。該層在系統和用戶交互過程中扮演著不可或缺的重要角色，其功能主要是功能管理和查詢等。通過此層，用戶能夠以Web方式訪問信息。（2）應用業務邏輯層。是一個非常關鍵的層，業務是否能夠順利開展、監管功能是否能夠實現均和其有著密切聯系，該層包含了信息注冊、信息顯示等一系列相關程序。（3）后臺處理層。作用是調整業務功能，把服務接口為上層所用，由此及時高效地獲取所需信息。（4）數據提供層。通過該層能夠把煤氣、住戶資料等各相關信息集中存儲于系統處理中心[2]。
1.2系統網絡架構
本文將對系統網絡架構進行全面、細致地介紹。（1）每幢樓都將交換機和布設在一樓的門禁系統進行連接，使所有家庭的終端均可以在聯網的狀態下和門禁系統進行有效連接，即便是樓與樓之間，亦能夠依托強大的WiFi實現和服務器主機的穩定連接。（2）通過微型化計算機和基于Android系統的觸屏顯示器實現對門禁系統的動態化、持續化、高效化監管。（3）樓宇交換機在強大的網絡的支持下實現了和管理器交換機的高效化、便捷化連接；管理中心需要配備一臺含有操作系統的計算機，協助管理人員積極開展工作。（4）家庭終端能夠和物業管理中心的服務器進行有效連接，同時，在服務器的協助下，實現和門禁系統有效連接，為業主開鎖等提供了便利[3]。
2智能物業管理系統設計
研發智能物業管理系統的初衷主要包括下述幾點：（1）提高小區信息建設水平，實現智能化、現代化、規范化物業管理。（2）確保業主能夠享受更便捷、更高效、更完善的服務，支持業主根據個人需求定制服務。（3）能夠以相對較少的經濟投入實現對小區的全面化、動態化、網格化管理。（4）系統所存在的特征集中表現為：代表前沿水平，性能完善成熟，代表國內頂尖水準，比肩于國際水平；安全性強，審核嚴格、管理規范，有助于保障系統安全運行；靈活性強，可結合實際情況對各相關參數的值進行科學合理的設定，有助于增強系統的靈活性和可用性；通用性強合，嚴格按照規范進行操作，保證系統具有良好的通用性，適用于多個行業及領域；支持擴展，預留了接口，這樣在實際應用中，可根據需求的變化合理調整和改進系統；既能夠帶給用戶良好的視覺享受，也能夠幫助用戶盡快掌握操作技巧[4]。用戶在啟動系統之后，可直接通過客戶端登錄服務器，實時查閱系統推介的各類信息，為用戶了解信息提供了極大的便利，系統對返回的信息進行恢復之后，能夠傳輸至前端進行實時化、動態化、清晰化顯示。
3智能物業管理系統實現
3.1建立開發平臺
Android系統是基于當前應用比較廣泛的Java語言進行設計的，開發平臺不僅需要包含基本的Java開發工具，還需要擁有相應的設計環境，在本系統設計過程中，Java開發工具（JDK）為1.70_45，包含了大量不同的內容，良好地滿足了本系統設計需求。按照提示完成Android資產管理模塊設計工作之后，應創建一個科學合理的Android模擬器。在此環節，基于Android系統的物管平臺即已設計完成，其中，服務器端環境建設主要由3部分構成：（1）湯姆貓服務器（Tomcat）。（2）擴展性平臺（MyEclipse）。（3）結構化查詢語言（MySQL）。
3.2搭建Android用戶界面
Android平臺在設計和使用軟件時需要結合實際情況選取合理的方法妥善處理排布問題。創建一個簡潔雅致的界面至關重要，它不僅能夠帶給用戶良好的視覺享受，而且能夠幫助用戶盡快掌握操作技巧，充分發揮各模塊功能。Android系統一般來講可通過3種方式獲得人機交互界面：（1）編程。（2）采用擴展性語言進行科學合理的配置。（3）直接通過界面接口獲得。對于活動應用來講，往往需要大量不同的功能，不過其本身或許并不會直接清晰直觀地展示于屏幕上，需要通過視圖分組、視圖功能。因此，本文將元素排布情況進行基本介紹。（1）線性排布（LinearLayout）：朝著某方向展示各類相關元素。若以水平方式進行展示，那么在布局管理器中，僅能夠展示1行；若以垂直方式進行展示，那么在管理器中，僅能夠顯示1列。不過，在實際應用中，也可結合實際需求對某元素進行相應設置和顯示。（2）表格排布（TableLayout）：顯示元素直接根據已有的行或者列進行排列，每一個元素均被分配至單元格內，不過需注意一點，單元格的邊框線不會顯示出來，要將其隱匿。（3）絕對排布（AbsoluteLayout）：以坐標的樣式，對顯示元素的具置進行科學、合理地明確，左上方坐標為(0,0)，逐步向右邊區域擴展，在此過程中，坐標數值會慢慢地增大。此方法最突出的優勢是能夠快速掌握元素方位，所以其具體呈現效果會因設備不同而呈現出較大差異。（4）相對排布（RelativeLayout）：可結合其他元素的布局方式對需要顯示的元素進行科學合理地布局，一個按鈕既可布設于右邊，亦可將其布設于中心區域。對于應用Android的屏幕來講，結合層次框架對屏幕元素進行客觀、全面地介紹。其實，需要將兩者捆綁在相同的屏幕上進行集中表示，在實踐活動開展中，將采用調整內容視圖的方法（setContentView()）傳遞該層次書的根節點。
3.3實現登錄模塊的功能
用戶在登錄頁面上可直接按照系統提示進行操作。不同身份的用戶操作權限不同，所以，其登錄的功能頁面存在較大差異。在本系統中，用戶細分為兩類，即住戶和管理員。在登錄界面，會對用戶的身份進行驗證。具體來講，可通過Default指令進行登錄，在界面Default中增添2個文本控件（TextBox）和1個標簽控件（label），其名稱分別是Tbxuserpass，Lbl_noteso控件。其中，Tbxuserpass的主要功能是輸入賬戶及密碼，Lbl_notes的主要功能是根據用戶輸入的信息發出相應的提示。在注冊環節，login不需要進行初始化操作，創建頁面事件：單機進入按鍵，啟動事件對用戶輸入的資料進行嚴格核查，若符合現行法規和條例，那么能夠成功登錄頁面。在登錄界面，需要對用戶輸入的賬戶及密碼是否匹配進行判定，若兩者相匹配，那么用戶身份為真，并根據其具體權限跳轉至相應的界面。一般來講，如果權限為1，跳轉至用戶界面，如果權限為0，則跳轉至管理界面[5]。
3.4實現管理員管理模塊的功能
在登錄環節，需要對用戶權限進行嚴格準確地判斷，若權限為0，即直接跳轉至管理員管理界面。（1）針對用戶的管理界面：可開展新建用戶、修改密碼等一系列相關操作。（2）對業主信息進行管理：能夠結合實際情況添加、清除或者編輯小區業主信息。在信息添加結束之后，系統會提出添加成功。（3）對費用收繳進行管理的界面：小區業主在日常生活中需要繳納電費、水費、燃氣費等各種相關費用，應將各類費用按照特定標準或者要求井然有序地整合至一個界面上，便于業主高效便捷地查詢信息和繳納費用等。
3.5實現維修與投訴管理的功能
篇（7）
1引言
建筑智能化的概念正向著“智慧城市”的方向發展，通過信息系統輔助實現智能機電設備從單體建筑管理轉向更大范圍的集中管理具有重要意義。近20年來中國城市化建設水平以前所未有的速度發展，在城市化的過程中伴隨而來的是兩種截然不同的現象。一是特大型城市，尤其是北上廣深等超級城市對于人口的虹吸效應不斷擴大，城市設施服務能力面對急劇增長的人口壓力時需要較高的保障水平且智能化程度不斷提高，伴隨著人工成本的上升對高效的設施管理服務的需求潛力巨大。二是由于過熱的投資建設，中小型城市設施建設速度高于實際需求，使得設施維保成本的投資收益比降低。這兩種情況存在一個相同的解決方案即通過建立高效、準確、規范的維保支持手段，實現設施的集中管控從而提升維保人員工作消費比，降低管理成本。這里所謂集中是指將一個區域內的建筑物機電設施通過一個管理響應中心集中管理；高效是以少量具備較高的專業技能和職業素養人員為主實現對眾多單體建筑機電設備的日常監控與管理；準確是指能夠在詳實的參考資料支持下準確而正確處置機電設備發生的故障或其他維保問題；規范是指通過統一的管理方案提供可復制的服務品質。遠程智能機電物業管理系統通過結合智能建筑中智能化、網絡化、數字化技術以實現數字化管理。
2智能機電設備管理服務的模式創新
為了實現這樣的解決方案，設施自身的智能化和管理的信息化是必要的先決條件，唯有智能化的機電設備才具備實現遠程監控和管理的可能性，而智能機電設備的數據經網絡及時傳遞后需要通過信息系統才能實現設備狀態數據、資料、管理等方面的真正結合并提供服務產品。隨著互聯網、智能化、大數據等產業和理念在近年的爆炸性成長，可建立此類解決方案看似水到渠成，從整體來看，大型機電安裝企業和具備意識的機電物業管理公司相結合最有可能優先取得突破。從設備安裝調試開始，基于前期掌握的詳細技術資料以及實際調試情況，提供配套智能機電設備維保管理服務乃至后續的改型優化方案建議，將合作鏈條延伸到建筑設施全生命周期的機電設備管理服務模式可能出現。
3當前所面臨的環境條件智能機電物業管理本質上是對樓
宇智能化的一種拓展，將一個建筑單體的機電設備智能化管理擴展到更高的地域級別，實現更廣泛的數據共享和更高效的資源利用，遠程智能機電物業管理系統在概念上來并不難理解且無需過多的高新技術支撐。在全球范圍來看，發達國家不乏這方面的類似舉措，但因國情不同而各有側重。歐美的主流設備廠商在設施管理方面的營業額常兩倍于其在系統集成工程方面的營業額，即后續配套服務的商業潛力遠高于設備銷售和集成。由于美國建筑工程承包模式特點，同一建筑工程中多采用單一品牌智能設備，這使得其雖在樓宇智能化管理控制方面成熟度較高但對更大范圍建筑群的整體機電設備集中管理案例不多。而在日本，阿自倍爾僅通過一個BOSS中心（創建于1984年）以及少量的服務站即可為關東地區2000多棟建筑共計1.6萬余管控節點提供綜合管理支持服務，其中半數以上完全通過依靠管理實現故障處置，僅4%的建筑單體采用24h人員常駐。其依托相關市場高達80%以上的占有率建立了與自有產品高度配套的商業模式。我國城市化的快速發展過程中主流智能設備廠商悉數在內，一個建筑單體內多個不同品牌的智能設備共存的情況比比皆是。這使得即便是單體建筑的管理控制往往也需要使用多個不同的子系統平臺，遠程機電物業管理系統在兼容性和可管理性方面面臨著關鍵性制約，但從發展的角度來看，廠商接口壁壘、管理水平、經濟性（人員成本低、網絡成本高）、社會整體需求不足等問題都在逐步松動和瓦解，相關實現方案和商業模式仍然值得研究和探索。
4智能機電物業管理系統的建立可行性
4.1硬件和網絡方面
目前主流智能設備廠商并未開放所有的協議，與設施管理相關的協議也是被封閉的，但是基于485等通訊協議有基礎實現不同廠商設備之間的數據交互，若相關市場需求被激活，通過相應合作溝通進行RTU開發，具備實現設備狀態數據的獲取甚至控制數據寫入的技術可行性。網絡條件方面按當前的互聯網發展水平完全可以通過多種不同的接入方式滿足各種類型的連接需要。
4.2管理軟件方面
我國軟件行業發達，有廣泛的自主開發和合作方式供選擇，從技術角度完全具備實現系統的可行性。真正問題是如何對于需要掌握和處理的數據進行正確規劃以及在建立高效的配套管理流程，而這正是機電安裝施工企業和物業管理企業各自的長處所在。
4.3客戶需求方面
對于業主而言，遠程機電物業管理系統在降低設備維護管理成本和提升管理效率的同時，也具備通過多方數據積累和管理經驗提供諸如設施運行歷史情況、運作方案優化、設備改進更換等方面增值服務的可能性，有助于提升其管理形象和客戶實際體驗。
4.4社會效益方面
從社會效益角度來看，建立遠程機電物業管理系統可緩解高負擔智能設備的維護管理工作壓力和降低負擔智能設備管理成本，順應我國城市化發展現狀并符合智慧城市建設的政策思路。
5系統的組成部分
5.1數據采集和管理標準
在建立遠程機電物業管理系統的過程中，首先應基于設備調試和管理經驗，對智能機電設備在維保管理過程中常見的數據進行整理和規劃，形成數據采集和處理方面的統一標準。
5.2健全管理制度
整理智能機電設備維保相關的管理工作并將其步驟流程化，確定配套的管理表式和相應的操作權限。
5.3核心設備的研發
研發可按標準協議連接不同子系統并獲取數據的RTU，通過RTU實現智能設備與管理系統之間的數據交互。
5.4信息管理系統
（1）用于承擔數據匯總、處理、工單觸發等功能的響應中心管理系統；（2）用于與RTU連接監控單體建筑不同智能設備狀態并可通過網絡實現與響應中心管理系統之間數據交互的客戶端系統；（3）用于維保單位業務管理部門和業主等客戶進行整體管理情況獲取和展現的服務拓展系統（包括移動應用）。
5.5響應中心
為真正實現遠程機電物業管理模式的潛在價值，需根據實際客戶規模情況建立相應的響應中心，將骨干技術和管理人員集中配置于其中，配合分站、服務點、單體建筑保留的維保人員等，分級滿足不同的客戶需求。
6結語
遠程智能機電物業管理系統能夠實現從單體建筑管理轉向更大范圍的集中管理，具有重要的意義；本文分析了智能物業設備系統建立的環境和可行性，對智能物業管理系統的組成進行探討，可以為后續該系統的建立提供借鑒。
作者:呼曉波 單位:上海市安裝工程集團有限公司
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MapX是Maplnfo公司向用戶提供的具有強大地圖分析功能的ActiveX控件產品。它是一種基于Windows操作系統的標準控件，能支持絕大多數標準的可視化開發環境，如VisualC++，Visual Basic，Delphi等。
利用MapX能夠簡單快速地在企業應用中嵌入地圖化功能，增強企業應用的空間分析能力，實現企業應用的增值。Maplnfo MapX提供了一組結構清晰、功能強大、流程化的對象模型，大量的方法和事件、高效的屬性頁和默認值以及其他向導來幫助簡化應用開發，支持開發者將地圖功能方便地添加到任何應用中；實現基于空間位置的數據顯示和分析，使得用戶能夠更有效地進行資產管理和運營服務，輔助用戶進行更準確的商業決策。
CIS通過地理空間拓撲結構建立地理圖形的空間數據模型，并定義各空間數據之間的關系，從而實現地理圖形與數據庫的結合。
MapX組件的基本組成單元是Object（單個對象）和Col-lection(集合)。其中集合包括對象，是多個對象的組合。
2、智能小區物業管理GIS信息系統設計
2.1系統的總體結構
智能小區物業管理CIS信息系統采用以地圖為核心的空間與屬性復合型數據庫，是一個綜合圖形、圖像信息、地理位置信息、文字數據信息于一體的信息查詢管理系統。
2.2系統平臺選擇
為了實現物業管理部門以圖管區、圖文相關信患多平臺查詢等功能的要求，我們采用以ClienU Server方式為主、Browser/Server方式為輔的混合體系結構。該c/s+ B/S結構在智能小區物業管理CIS信息系統中的應用表明，它能很好地滿足用戶的需求。
2.3系統功能組成
智能小區物業管理GIS信息系統主要實現小區樓宇結構平面電子地圖信息、通信線路、安全防衛系統等布線和安裝信息的增加、編輯、查詢等以及基本的圖形管理功能。
(1)小區樓宇信息的增加、編輯、刪除功能。它包括樓宇結構平面地圖、通信線路、安全防衛系統布線圖等信息的增加、編輯、刪除；小區各類公共設施的增加、編輯、刪除；物業管理工作人員及小區住戶各種信息的增加、編輯、刪除等。
(2)信息查詢功能。它分為①按圖形查詢。②按屬性條件查詢。(3)交通線路及公共設施查詢。它分為①交通線路查詢。②公共設施查詢。③半徑搜索查詢。
(4)基本圖形管理功能。智能小區物業管理信息系統提供圖形操作中常用的功能，如放大、縮小、平移、全圖及圖層管理等功能。
(5)小區導游圖的繪制功能。智能小區物業管理信息系統是基于地圖應用的系統，可隨時輸出小區導游圖，用戶可按任意比例在各類標準圖紙上輸出小區樓宇導游圖，系統提供地 圖打印功能。
2.4系統主要圖形功能實現
MapX的使用和開發過程與其他的ActiveX控件一樣。將MapX控件嵌入到能夠支持控件開發的可視化編程工具，把控件加入項目中，就可以通過控件提供的各種接口使用控件的各類方法。
(1)加載地圖。編輯過程中，將地物按類型分層：主要路面、次要路面為面層；道路線為線層。在圖層排列上按照點、線、面的次序依次排列，這樣可以防止因地物被遮蓋而不能正常顯示。如：
//m_ctrlMapX為定義的一個CmapX對象
(2)地圖縮放、居中和漫游。MapX控件內建了一組基本工具，可以方便地實現對地圖的縮放、漫游等，實現某功能只調用相應的函數即可。如：
m_ctrIMapX.SetCurrentTool(miZoomInTool)；／／放大
m_ctrIMapX. SetCurrentTool( miZoomOutTool);，／縮小
m_ctrlMapX.SetCurrentTool( miPanTool)；／／移動
(3)圖形編輯。圖層集是地圖的一個重要屬性，它本身也是一個對象，用于控制并包含圖層對象，通過圖層對象的屬性和方法可以在地圖中添加和刪除圖層。
(4)圖文查詢與檢索。在MapX中，圖形數據與屬性數據是通過ID碼來進行連接的，通過ID碼可以實現從圖到文的查詢，也可以實現從文到圖的查詢。
3、結束語
CIS技術用于智能小區物業管理系統開發大大提高了系統的交互性、可視化程度，便于智能小區物業部門的管理。將MapX控件和可視化的開發工具結合在一起可實現快速的組件重用，提高編程效率，有效地管理空間數據和屬性數據。基于MapX的智能小區物業管理系統具有良好的應用前景。
參考文獻：
[1]劉光.地理信息系統：組件開發篇[M]．北京：中國電力出版社，2003．
[2]Maplrrfo.MapX 5.0 0nline Help[ EB/OL].ftp://betaftp.省略/mapx/mapx5 0/MX5 _Eval.exe, 2002.
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1、前言
隨著房地產業的迅猛發展，大量住宅小區投入使用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環衛、綠化、道路、治安等進行專業化管理，以保持新建小區的完好，發揮其整體功能和綜合效益。同時，人民生活水平的不斷提高，對居住環境和社區服務的更多要求，使得物業管理的好壞已經成為居民選購住房考慮的重要因素。
公共物業管理系統是小區物業管理部門用來對住宅小區內的建筑、住戶、設備、人員等信息進行綜合管理的一個信息管理系統。根據客戶要求，系統要能對小區內建筑、公共設備、住戶等基本信息實現錄入、修改、查詢和刪除等操作，并且實現包括水、電、煤氣費在內的各項物業管理費用的統計、查詢和報表生成。
公共物業管理系統要實現以下主要功能：
1）工程設備管理：建立設備基本信息庫與設備臺帳，定義設備保養周期等屬性信息；對設備運行狀態監控并生成運行記錄，故障記錄等信息，根據生成的保養計劃自動提示到期需保養的設備；對出現故障的的設備從維修申請，到派工、維修、完工驗收、回訪等實現過程化管理。
2）保安消防管理：消防保安管理是企業正常運轉的重要保證。本模塊主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。
3）系統維護管理系統：主要模塊系統初始化設置、系統編碼管理、系統權限管理、操作日志、數據備份、數據恢復、清空數據。
4）其他接口系統：全面的物業管理系統還應該包括樓宇自控系統、門禁考勤系統、停車場管理系統、智能監控系統、安全防護系統、巡查管理系統等的集中后臺控制和管理，可以實現通過網通、電信、移動等運營商的短信網關群發短信的功能，以及物業管理部門獨有的動態、智能工單派發技術等。
由于其后端一般均采用統一的計算機網絡平臺和系統平臺技術，因而很容易實現各個系統之間的互聯、互通和信息共享。我們可在通用物業管理業務平臺技術基礎上，針對各物業公司物業管理項目的實際運作模式做進一步的開發和集成工作，并結合數據結構和工作流定制技術，最大程度地實現整個產品的適用性和可擴展性。
2、公共物業管理系統功能需求分析
實現小區物業管理系統功能模塊圖如下：
圖1 系統功能模塊圖
1）系統管理模塊
系統管理模塊是整個物業管理系統的核心，在區分不同用戶的使用權限、加強軟件使用安全性和保證數據安全方面起著關鍵的作用。具體包括：用戶管理、用戶授權、更改密碼、系統設置、系統初始化、數據庫備份、恢復這幾個子模塊。
2）住戶管理模塊
該模塊完成對新增住戶基本信息（姓名、人口、住房面積等）的登記和已有住戶信息的修改、查詢和刪除，是系統最基本的功能。該模塊具體又分為住戶登記、住戶修改、住戶修改、住戶查詢和住戶刪除四個子模塊。
3）設備管理模塊
該模塊實現對小區內各項公共設備（如：路燈、排水管等）的管理，為各項設備建立信息檔案，記錄各設備檢查＼維修＼保養記錄。具體又分為設備登記、設備報修、設備檢查和設備保養這四個子模塊。
4）房產管理模塊
該模塊主要是針對小區內的建筑，實現對小區內每一棟建筑、每棟建筑內的每套住房進行管理，考慮到業主對每個單元的買賣變更，該模塊還應該包括住房房產所有權的管理。該模塊具體分為：建筑圖紙管理、戶型圖紙管理、房產所有權管理等。
5）人事管理模塊
該模塊主要是針對物業管理部門內部的工作人員的，實現對物業管理人員、保安/保潔人員的管理。包括：員工信息錄入、查詢、工資管理、員工考勤記錄和員工考核記錄這幾個子模塊。
6）收費管理模塊
該模塊主要實現對已經入住的住戶進行費用（物業管理費、水費、電費和煤氣費）繳納的各方面管理，具體包括以下幾個部分：收費類別設置、收費項目設置、計量單位設置、表設置、用戶抄表、應收款和收款單等。
3、公共物業管理系統建設目標
將物業管理納入住宅產品的整個生命周期，全盤考慮，是高質量、智能化住宅小區建設的必然要求。具體體現在如下幾個方面：
1）現代智能化住宅小區建設更多地采用新材料、新技術，提供物業管理的部門應全面掌握住宅小區在設計、施工過程中的方法和思路，在為用戶提供服務時作到胸中有數。
2）為了為用戶提供更好的服務，就必須將物業管理部門的成功經驗融合到小區的前期設計中去。如根據小區的規模和級別，應如何設計停車場才能做到安全可靠等。
3）小區智能化是住宅產品發展的必然趨勢，而智能化的小區需要專業化、高水平的物業管理隊伍。傳統的物業管理完全是人工管理，智能化小區采用網絡化電腦管理，不僅快捷準確，還可以降低物業管理辦公費用，而且提高了公司的物業管理形象。
4）采用網絡化物業管理后，利用小區自身的軟硬件條件，可以對用戶提供更多增值服務，如商品信息，經濟及股市動態等。同時采用全新的物業管理模式，可減少常規物業管理人員的50%左右，節約開支。
4、公共物業管理系統總體架構
根據系統的實施目標和住宅建設中物業管理的過程，科學制定小區物業管理系統總體架構。智能小區的信息服務與物業管理中心，是向小區內每一家庭提供公共服務的設施，通常由住宅小區開發商負責建設，同時也要得到政府在資訊和通訊方面提供相關服務的支持。智能小區“服務與管理中心”是主要的服務與管理，包括“綜合信息與資訊服務”和“公共物業管理”以下兩項的內容。
現代化智能小區的文明建設是建立在社區內的公共物業管理現代化的基礎之上的，這也是智能小區“服務與管理中心”所要求的管理內容，其內容通常包括以下幾個方面：
1）小區內集中的安全防范綜合管理：包括家庭防盜報警系統、家庭消防報警系統、門禁系統、家庭可視對講系統、小區周邊防盜監視系統、小區消防監控制系統等；
2）小區內公共場所的機電設施集中管理：包括小區供小集中控制系統、小區供電集中監視系統、小區電梯控制系統、小區停車場監控系統等；
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1.項目背景
隨著我國市場經濟的快速發展和人們生活水平的不斷提高，簡單的社區服務已經不能滿足人們的需求。如何利用先進的管理手段，提高物業管理水平，是當今社會所面臨的一個重要課題。要想提高物業管理水平，必須全方位地提高物業管理意識。只有高標準、高質量的社區服務才能滿足人們的需求。面對信息時代的挑戰，利用高科技手段來提高物業管理無疑是一條行之有效的途徑。在某種意義上，信息與科技在物業管理與現代化建設中顯現出越來越重要的地位。物業管理方面的信息化與科學化，已成為現代化生活水平步入高臺階的重要標志。
由于現今小區管理面積大，戶數多，物業管理范圍廣，管理內容繁雜，小區物業管理混亂的問題一直無法解決。再者，小區物業管理中一項重要的工作是計算、匯總各項費用，由于費用項目較多，計算方法繁重，手工處理差錯率較高。同時查詢某房產資料或業主資料往往也需要較長時間，給物業管理者的工作帶來了諸多弊端。因此該物業公司決定采用計算機進行物業管理。根據該小區具體情況，該系統在實施后，能夠滿足對小區住戶資料、財產資源統計、日常管理、收費管理、社區服務等。
2.系統目標
為了方便智能社區管理員的管理及安全維護，系統前臺設計了智能社區主頁，同時采用后臺服務器支持管理員對各項數據信息的管理等功能。
2.1穩定性
系統采用Java企業級框架開發，保障系統能夠持續穩定運行。
2.2安全性
系統涉及客戶端、服務器端接口，安全性是指防止服務器端數據接口被第三方利用，造成數據泄露。
2.3易于開發與維護
系統采用分層模式開發，面向接口編程，各個層次模塊之間低耦合，高內聚，調理清晰，易于開發維護。
3.系統功能分析
社區物業管理系統是社區管理實現規范化，科學化、程序化的重要系統。該系統主要內容有：
3.1超級管理員
網站后臺設定超級管理員。超級管理員可以對后臺所有數據進行操作。超級管理員：admin。登錄密碼：admin。
3.2居民信息管理
建立住戶信息庫，實現住戶檔案數據的計算機化管理，使居民的登記與查詢簡易而快速。可以實現家庭，住戶，家庭寵物，外來人員的關聯查詢。
3.3設備報修、維護管理
登記日常設備的維護與報修登記設備維護與報修信息，對設備報修、維護管理情況有查詢與統計等管理功能，報修信息的錄入具有多條途徑，具有網上報修功能，相應的費用通過收費信息系統進行統一的結算。
3.4新聞信息和通知公告管理
管理員可以，修改，刪除和查看等一系列新聞通知，物業通知，社區公告，事故報警等信息。同時，可以對新聞通知進行分類，并可以添加，修改，查詢，刪除分類。
3.5事故報警管理
系統設有用戶報警信息的操作界面，如果用戶提交報警信息，管理員將彈出通知，警告管理員有新的報警信息，管理員可以對報警信息進行查看，刪除，查詢等。
3.6車輛管理
系統可實現對小區注冊在內的所有車輛進行管理，車區的管理。可以對進出小區的車輛進行登記查詢并分配相應的車位。當車輛離開小區時，按照收費標準繳費后方可離開。
3.7繳費管理
可實現對小區業主所繳費用的管理，包括水費，電費，燃氣費，物業費，取暖費，維修費的管理。
3.8物業員工值班管理
可實現對小區物業所有的員工的基本信息的管理，對小區物業人員的值班安排進行管理，統觀每天是誰值班，可對每天的值班記錄以及交接班記錄進行管理。
4.系統設計
4.1系統結構
系統采用B/S模式。采用分層設計方案，它將系統結構劃分用戶表示層、業務邏輯層、數據訪問層。
系統的整體層次如圖4-1所示。
圖4-1 系統總體層次
（1）表示層：表示層是用戶能直接接觸到的層次，包括后臺管理界面和前臺網站界面。后臺界面采用JSP作為展示界面，運用Structs標簽庫和JSTL標簽庫展示數據。
（2）業務邏輯層：業務邏輯層控制系統的處理邏輯，對下調用數據訪問層接口獲取數據，對上層表示層提供處理好的數據。后臺采用jsp+servlet調用serive包下的方法，service調用下層處理數據方法，處理結果提供給界面展示。
（3）數據訪問層：數據訪問層負責數據的持久化，直接讀寫數據庫，本系統使用MySQL，采用Hibernate框架以面向對象的方式操作數據，通過預先對應好類屬性與數據庫表字段的關系及類之間的關系，合理利用Hibernate對象管理，實現數據高效運轉。
4.2系統架構
4.3用戶及權限
（1）注冊時選擇注冊用戶角色（住戶，物業人員），一個用戶只能選擇一種角色。
（2）住戶只擁有前臺界面的操作功能，而物業用戶則同時擁有前臺的操作和后臺服務器端的操作，但不能對后臺數據進行操作，只能通知公告和部分信息。唯一的后臺管理員可以對所有數據信息進行操作。
（3）可看某個用戶組有哪些用戶，并對其進行特殊權限設置。
4.4安全策略
系統的安全問題是不容忽視的，為了加強系統的安全性，在不斷建設完善現有的數據中心的基礎上，還采用了以下的安全策略。
身份認證機制：通過身份認證技術對用戶身份進行鑒別以防止非授權用戶的的入侵。
用戶登錄前臺網站，向服務器提供個人信息和相關憑證，服務器將此憑證與數據庫中用戶的個人信息相聯系，服務器確認準確有效，完成身份驗證。
備份策略：當計算機系統由于硬件、系統軟件、應用軟件、環境因素等多方面原因而產生故障時，數據的安全將受到嚴重的威脅。
系統利用數據庫的備份策略對數據定時進行日常的物理備份和邏輯備份；在數據庫變動頻繁時，制定更加完善的備份策略。
4.5技術路線
根據系統的設計思路：系統架構：B/S模式；Web服務器：Apache服務器；數據庫：MySQL；開發工具語言：JSP、Java等。
5.數據庫設計
（1）管理員表（admin）包含字段：（主鍵）管理員ID、賬號、密碼。
（2）住戶信息表（household）包含字段：（主鍵）住戶ID、住戶姓名、住戶性別、住戶生日、住戶職業、住戶聯系方式、住戶家庭角色、（外鍵）所屬家庭。
（3）家庭信息表（family）包含字段：（主鍵）家庭ID、入住時間、入住有效期、備注。
（4）寵物信息表（pet）包含字段：（主鍵）寵物ID、寵物類別名、寵物雌雄性、所屬家庭。
（5）外來人員信息表（outpeople） 包含字段：（主鍵）外來人員ID、外來人員姓名、預計停留時間、來訪時間、來訪目的、備注、（外鍵）所訪問的住戶ID。
（6）維修信息表（repair） 包含字段：（主鍵）維修ID、維修花費、維修原因、維修時間、備注、（外鍵）維修人員的ID。
（7）報修信息表（reportrepair） 包含字段：（主鍵）報修ID、報修類型、小區區號、小區樓號、報修樓層、報修物品名、聯系方式、報修等級、報修時間、備注。
（8）通知表（notices）包含字段：（主鍵）各種通知的id、各種通知標題、各種通知內容、通知時間、（外鍵）通知分類。
（9）通知分類表（category） 包含字段：（主鍵）通知分類的id、分類名。
（10）報警信息表（alarm） 包含字段：（主鍵）報警信息ID、（外鍵）報警分類、報警標題、報警地址、報警人姓名、報警人聯系方式、報警備注、報警時間、報警信息是否查看過。
（11）報警分類表（alarmtypes）包含字段：（主鍵）報警分類ID、報警分類名稱。
（12）車輛信息表，包含字段：（主鍵）車牌號、購買日期、車輛顏色、車輛型號、購車價格、車架號、發動機號、車主id、備注、注冊日期。
（13）車區信息表，包含字段：（主鍵）車區號、車區位置、車區類型、已有車輛數量、剩余車輛數量、車區車輛總數量、預售價格、備注。
（14）車位信息表，包含字段：（主鍵）車位編號、車區編號、車牌號、是否有車、停用日期、預售價格、繳費模式、是否繳費、備注、起用日期。
（15）車輛出入記錄信息表，包含字段：（主鍵）記錄id、進入時間、車牌號、是否是小區車輛、離開時間、車主、停車費、車位號、是否繳費、備注。
（16）物業員工基本信息表，包含字段：（主鍵）員工號、生日、部門、學歷、姓名、職位、備注、性別、電話、工資、工齡。
（17）值班安排表，包含字段：（主鍵）日期、上午班組長、組員、組員、組員、組員、下午班組長、組員、組員、夜班組長、組員、組員。
（18）值班記錄表，包含字段：（主鍵）接班時間、接班組長、交班組長、交班時間、記錄。
（19）住戶繳納費用表（以水費為例）：包含字段：（主鍵）繳費id、繳費人員id、繳費期限、家庭編號、上月水表、所欠費用、繳費日期、繳費模式、繳費人員、實際繳費、備注。
6.常見問題及解決
（1）關于繳費等個人信息顯示不正確問題。如果您的個人信息顯示不正確，有可能是管理員沒有及時更新數據或者更新數據錯誤，遇到這種情況您需要及時聯系小區物業管理人員。
（2）賬號密碼不能登錄。如果遇到此問題，首先確認您的賬號密碼是否正確，如果您還是不能解決此問題，請聯系管理員重置密碼。
（3）關于緊急報警。如果突發緊急狀況，您可以通過緊急報警通知小區的管理人員，但并不能保證管理人員立即看到此通知，所以您可以根據情況親自通知他們。
（4）后臺彈出錯誤框。此結果很可能是您和服務器斷開連接后重新連接造成的，此情況您需要重新刷新瀏覽器解決。
（5）提交的數據顯示時間錯誤。發生此情況很可能是您本機的時間不正確，請更新您計算機的時間。
（6）主頁圖片顯示不正常。發生此情況的原因可能是您的瀏覽器版本過低，或者您的Flash沒有安裝或者版本過低。
（7）驗證碼不顯示。問題原因和解決方案同（6）。
（8）根用戶賬號密碼忘記。遇到此情況，您需要聯系本網站的開發人員，重置密碼。 [科]
【參考文獻】
篇（11）
一、軟件開發環境
一個好的物業管理軟件，應構建在一個好的網絡、數據庫、程序語言和操作系統平臺上。本物業管理系統的架構采用了流行的微軟.NET框架―，程序開發語言選用Visual C#.NET，在Windows XP,.NET Framework以及Visual 2003和IE6.0的開發環境中，后臺數據庫采用SQL Server2000，報表的設計則采用非常流行的報表控件―水晶報表（Crystal Reports），它完全支持，與各種開發語言能夠很好的結合，對物業管理信息系統進行了實際的開發。Microsoft Visual 是基于.NET框架的集成開發環境，它集源程序編輯、編譯、鏈接及項目管理和程序等于一體，其功能十分強大。Microsoft Visual 的2003版本包括Visual 、Visual C++.NET、Visual C#.NET和Visual J#.NET四種語言，可以開發Windows應用程序和 Web應用程序。采用Visual 開發頁面，可以做到程序代碼文件（.cs文件）與網頁文件（.aspx文件）的分離，更有利于提高開發的效率。
二、軟件功能設計
軟件具體功能包括房產資料、住戶管理、收費管理、人事行政管理、車輛管理、投訴管理、安防管理、倉庫管理、保潔管理、維修管理、裝修管理、設備管理、綠化管理、今日工作、報表管理、領導程序、合同管理、控制面板等模塊。
（一）房產資料
本模塊功能完成對物業所管轄的房產基本資料的管理，如樓盤、樓閣、單元資料的新增設計規劃，驗收，查詢，增刪，修改等操作。并能新增、刪除各單元的業主和住戶（租戶）的基本資料，亦可查閱有關物業公司，發展商，商資料。
（二）住戶管理
完成住戶/租戶入住檔案登記，歸檔，查詢，以及退住處理等日常操作。主要包括住戶基本資料、住戶家庭成員資料、住戶入伙資料、住戶的興趣愛好，職業狀況，收入狀況等資料的新增，修改和刪除。
（三）收費管理
1、收費項目。設置收費項目的名稱、計算公式、單價、幣種、滯納率、計費起止日期和計算周期等屬性。能對每個單元的每一種收費項目設置折扣的起止日期和折扣率，自動進行折扣的計算。能對每個單元的每一種收費項目的單價設置成為能按用量和時間自動變化。能對不同單元的不同費項設置不同的滯納率。2、費用瀏覽。綜合多種篩選條件，成批查看多種費用。快速統計各收費期間的應收、實收金額以及收繳率。生成匯總表。
（四）行政及人事管理
部門和員工的基本信息管理。辦公用品管理。考勤管理模塊，自動生成考勤月報，預留與IC卡考勤系統的接口；員工獎懲記錄。工資計算模塊，能自動和考勤掛鉤。業主委員會和業主大會信息管理。記錄各屆業主委員會成員的基本情況，包括職務、聯系電話、任期、個人簡歷等，以及記錄業主大會召開的情況，包括會議主題、召開地點、時間、會議紀要等。
（五）車輛管理
對小區內的車輛、固定車位進行管理，主要包括管理客戶的車輛檔案及車輛事件，了解與業主相關的附屬信息，為業主提供更周全的服務。
（六）投訴管理
錄入住戶/業戶投訴內容，包括主題，類別，投訴方式，投訴人等。錄入處理投訴意見時包括處理負責人，處理意見，處理方法，立項與否，立項人具體經辦事務的記錄。對立項的投訴需進行銷項。能按投訴單的狀態（是否處理）或單元對投訴單進行查看，并且還可按投訴類別，投訴時間，投訴主題進行統計。
（七）安防管理
定義保安值勤的班次，時段，人員，地段等詳情。按任意時段輸入保安值班安排，實現系統自動排班。登記轄區范圍內發生的治安事件及其處理情況，系統自動保存并進行多條件組合查詢。記錄各警械的資料及領用情況。能記錄各消防設施資料，以及消防演習和培訓記錄。
（八）倉庫管理
軟件此項功能使用戶可以對物業公司的物流進行有效的動態控制，并可以按任意條件進行查詢統計。主要包括倉庫資料、入倉單與出倉單、庫存統計等。
（九）控制面版
1、桌面設置。顧客化的設置桌面顏色，桌面圖案。2、用戶管理。設置用戶組，用戶的權限。本系統分為系統管理員和操作員兩個權限，由系統管理員來為各操作員分配不同的權限。各位操作員只有在自己的權限范圍內進行操作。3、數據清理。當數據過大時可清理歷史數據。4、數據備份。定期對數據庫備份。5、使用單位信息。保存用戶的使用單位信息。
三、數據訪問技術
NET框架提供了，利用它就可以方便的存取數據庫。對象模型中有五個主要的對象，分別是Connection、Command、DataAdapter、DataReader以及DataSet對象。Connection對象用來連接數據庫，Command對象用來執行SQL語句，DataReader對象用于讀取數據庫，DataAdapter對象用于執行SQL語句同時打開數據表格（DataTable），DataSet對象用于存取數據庫。
讀取數據庫的兩種方式：一種是利用Connetction、Command和DataReader對象，這種方式只能讀取數據庫，也就是說不能修改記錄。另一種是利用Connection、Command、DataAdapter和DataSet對象，這種方式更靈活，可以對數據庫進行各種操作。
對于.NET的兩種數據提供者：SQL 提供者和OLE DB.省略和Visual 支持數據訪問，它是.NET平臺內用于訪問數據源的一組類，專門為Web設計的，并且考慮了伸縮性。使用DataSet,DataReader來獲取數據，DataCommand來設置讀或者寫或者修改刷新等操作。允許發送指令并處理結果，僅僅通過連接字符的不同，就可以加載不同的數據庫，實現數據的透明訪問和信息共享。并由于利用XML傳輸數據，所以數據可以通過大多數防火墻。
與數據庫相連，提供了如下三種方式：通過ODBC相連；通過OLEDB相連；直接與SQL Server相連。三種方式由于應用層次的差異，使得效率由低到高，獨立性由高到低。對于相連數據庫的數據處理，也有二種方式，一種是通過DataSet來隔離異構的數據源，另一種是以流方式從數據源讀取(DataReader方式)。
傳統的應用程序是通過先建立到數據庫的連接，在程序的整個運行過程中維護連接的方式來設計的。采取了斷開連接方式的數據結構。當瀏覽器向Web服務器請求網頁時，服務器處理這個請求，并將所請求的網頁發送給瀏覽器，然后連接就被斷開，直到瀏覽器發出下一個請求。
的另一個創新是引入了數據集(Dataset)。一個數據集是內存中提供數據關系圖的高速緩沖區。數據集對數據源一無所知，它們可以由程序或通過從數據倉庫中調入數據而被生成、填充。不論數據從何處獲取，數據集都是通過使用同樣的程序模板而作的，并且它使用相同的潛在的數據緩沖區。
四、數據訪問部分代碼
（一）數據庫連接的代碼
NET平臺提供了統一的WEB開發平臺，在物業管理系統解決方案（weallwygl.snl）創建時會自動生成一個Web.config文件，它是應用程序配置文件，是一個包含資源的配置信息的基于XML的文件。其中包含應用程序特定的設置，如：公共語言運行庫讀取的配置設置（如程序集綁定策略、遠程處理對象等等），以及應用程序可以讀取的設置等。
（二）打開數據庫連接的代碼
publicOleDbConnection weallConn－ection;
public void DBOpen()
{// get Connection string from Config.web
string wConnectionStr=System.Confi－guration.ConfigurationSettings.AppSettings["Weallconstr"];
// open DB Connection via OleDb
weallConnection = new OleDbConn－ection(wConnectionStr);
weallConnection.Open();
}
（三）關閉數據庫連接的代碼
public void DBClose(){
weallConnection.Close();
}
（四）查詢數據庫的代碼
public int wselectInt(string wtable, string wfield, string wsWhere)
{
string wSQL = "SELECT"+wfield + "FROM"+ wtable + "WHERE"+ wsWhere;
OleDbCommand wcommand=new Ole-DbCommand(wSQL, Weallconnection);
OleDbDataReader wreader=wcommand.ExecuteReader(CommandBehavior.Single-Row);
int iReturn = -1;
if (wreader.Read()) {
iReturn = wreader.GetInt32(0);
}
wreader.Close();
return iReturn;
}
（五）從數據庫中讀取記錄填充ListBox控件的代碼
（六）填充DataSet
（七）從DataRow中取某字段的值
（八）執行SQL語句
