房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大全11篇

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篇（1）

中圖分類號：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

引言

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1.土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷深化、房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以及政府對土地市場的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越稀缺，土地價(jià)格正在以超越房價(jià)的速度急劇增長，而與此同時(shí)，土地政策對企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來越嚴(yán)格，土地政策對企業(yè)拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產(chǎn)市場會有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時(shí)跟進(jìn)來應(yīng)對這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無情地檢驗(yàn)企業(yè)對現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。

2.項(xiàng)目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。只有認(rèn)真抓動態(tài)過程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。由于計(jì)劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動態(tài)過程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實(shí)施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

3.物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達(dá)國家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔(dān)，而我國是在上世紀(jì)九十年代初才開始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時(shí)間全國各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點(diǎn)。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，既擁有了前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營管理中的行為準(zhǔn)則。即以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場處理，保安部提供一天24的安全服務(wù)，綠化保潔部門保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)公開，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節(jié)假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

5.結(jié)語

企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

篇（2）

【關(guān)鍵詞】循環(huán)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)開發(fā)；科學(xué)發(fā)展

循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，體現(xiàn)了科學(xué)的發(fā)展觀。所謂循環(huán)經(jīng)濟(jì)就是以資源的循環(huán)利用和高效利用為目標(biāo)，以“減量化、再利用、資源化”為原則的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求企業(yè)在資源投入、產(chǎn)品生產(chǎn)及排放廢棄物的過程中，采用依靠生態(tài)型資源循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的以依賴資源消耗為主要特征的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相比，有著鮮明的特征：循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種全新的經(jīng)濟(jì)觀、系統(tǒng)觀、價(jià)值觀、生產(chǎn)觀和消費(fèi)觀。

1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的必要性

1.1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是破解我國環(huán)境難題的客觀需要。改革開放三十多年以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成績，但是生態(tài)環(huán)境也受到了較大程度的破壞，長期重開發(fā)輕保護(hù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式導(dǎo)致我國生態(tài)環(huán)境十分脆弱。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，消耗大量的物資和能源，其對環(huán)境的污染和對資源的過度開發(fā)勢必對我國環(huán)境事業(yè)產(chǎn)生重大影響，比如降低森林覆蓋率、水土流失加劇以及荒漠化等。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是保護(hù)環(huán)境的客觀需求。

1.2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是走新型工業(yè)化道路的內(nèi)在要求。循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)下的循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是一種多重閉環(huán)反饋式循環(huán)過程，其主要過程為“資源產(chǎn)品再生資源”。房地產(chǎn)開發(fā)中的各種工業(yè)中廢棄物若能得到有效的利用，將會緩解房地產(chǎn)行業(yè)對污染物的超常規(guī)排放和對自然資源的超常規(guī)利用。

1.3 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是全面建設(shè)小康社會的必然選擇。全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的社會主義新社會。建設(shè)社會主義生態(tài)文明是全面建設(shè)小康社會的主要目標(biāo)之一。 近年來發(fā)展迅速的房地產(chǎn)行業(yè)，理應(yīng)把循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的研究和應(yīng)用納入到行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃中來，為我國的環(huán)境保護(hù)事業(yè)和全面建設(shè)小康社會做出房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的意義

如今循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論正越來越受到各行各業(yè)的高度重視和大力推廣，特別是其“物盡其用”的先進(jìn)理念和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式受到我國的房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛推崇的先進(jìn)經(jīng)濟(jì)形態(tài)正越來越受到許多國家的高度重視和大力推廣。

循環(huán)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是一種生態(tài)經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)，其主要意義有：

2.1 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中經(jīng)濟(jì)利益與社會利益的雙贏。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過把水泥、木材等原材料源源不斷的變成廢物來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長，而忽視了環(huán)境資源的承載能力。“高開采、高消耗、高排放”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，造成資源短缺、環(huán)境污染。如果在房地產(chǎn)開發(fā)中運(yùn)用模擬自然生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)行方式和規(guī)律的循環(huán)發(fā)展模式，就能實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用與房產(chǎn)行業(yè)利潤增加的雙贏。

2.2 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和消費(fèi)可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式將開發(fā)與消費(fèi)割裂開來，形成開發(fā)過程中大量生產(chǎn)、大量廢棄與消費(fèi)過程中大量浪費(fèi)結(jié)合的惡性循環(huán)。在我們?nèi)粘Ｉ钪谐３３霈F(xiàn)這樣的情況，有的購房者在購買了房產(chǎn)后，往往對房屋已有設(shè)施進(jìn)行大修大改，造成了資源的浪費(fèi)。因此，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)可將生產(chǎn)和消費(fèi)有機(jī)結(jié)合起來，把房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)管理納入到可持續(xù)發(fā)展的框架內(nèi)。

2.3 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中資源的高效利用。循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不僅能最大限度地建筑廢棄物排放，還能通過提高資源的利用效率來節(jié)約成本。傳統(tǒng)的粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是通過把廢物大量地排放到環(huán)境中來實(shí)現(xiàn)利潤的增長。但是在這種粗放式的發(fā)展模式下，對資源的利用是一次性的。這樣不但破壞了環(huán)境，也阻礙了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本、提高利潤。而在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)，則可以把房地產(chǎn)開發(fā)活動組織成 “資源產(chǎn)品再生資源再生產(chǎn)品”的雙向循環(huán)流動過程，從而最大限度地減少末端處理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)房產(chǎn)與保護(hù)環(huán)境并重。

3 循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論在房地產(chǎn)開發(fā)管理中的應(yīng)用

把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想融于到對工程項(xiàng)目全壽命周期的管理中，從項(xiàng)目開始到最終結(jié)束，通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制等手段使循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想在房地產(chǎn)開發(fā)管理中得以實(shí)現(xiàn)。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，項(xiàng)目規(guī)劃直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)開發(fā)管理中循環(huán)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用也一樣，只有在初始的項(xiàng)目規(guī)劃階段體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想，才能保證循環(huán)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)過程中得到有效的貫徹。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃和開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，其中包括地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場研發(fā)、融資管理、成本測算和營銷策劃等。循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想應(yīng)該落實(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，才能真正發(fā)揮其有效性。如何保證循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想真正落到實(shí)處，這就需要在項(xiàng)目規(guī)劃階段把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想納入其中。

3.2 工程設(shè)計(jì)階段。工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)與水平的具體體現(xiàn)。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，直接影響房產(chǎn)的美觀和使用功能。可以說，工程設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的的決定性環(huán)節(jié)，而在房產(chǎn)工程設(shè)計(jì)中能否體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想也是循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論在房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)用效果的決定性環(huán)節(jié)。如何在設(shè)計(jì)階段對房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效管理，并把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的循環(huán)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐做好準(zhǔn)備，是工程實(shí)施工作的首要任務(wù)。 我國目前對于房產(chǎn)項(xiàng)目的循環(huán)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，因此更應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想深入貫徹到每一個(gè)細(xì)節(jié)中。

3.3 工程建設(shè)階段。工程建設(shè)階段也稱為工程施工階段，是進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要實(shí)踐階段，也是循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想的具體實(shí)施階段。在工程建設(shè)階段中，如何把設(shè)計(jì)中的循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想與工程施工相結(jié)合是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于目前我國的建筑行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟(jì)運(yùn)用方面還缺乏經(jīng)驗(yàn)和成功案例，因此常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)思想無法最終實(shí)現(xiàn)的情況。如果破解這一難題，首先我認(rèn)為應(yīng)學(xué)習(xí)國際上如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。其次，加強(qiáng)對此方面人才的培養(yǎng)。人才是成功的關(guān)鍵。最后，我認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作，從而提高我國房地產(chǎn)施工行業(yè)的整體水平。

我國的經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展時(shí)期，但是由于人口眾多的國情還沒有得到根本改變，可持續(xù)發(fā)展面臨的矛盾與形勢仍然突出和嚴(yán)峻。雖然近年來環(huán)境保護(hù)日益受到各方關(guān)注，但是我國的經(jīng)濟(jì)增長方式還相當(dāng)粗放。我國每創(chuàng)造1美元消耗的能源，是美國的4.3倍、德國和法國的7.7倍、日本的11.5倍。世界發(fā)展進(jìn)程的規(guī)律表明，當(dāng)一國人均GDP處于500一300。美元的發(fā)展階段時(shí)，往往對應(yīng)著人口、資源、環(huán)境等“瓶頸”約束最嚴(yán)重的時(shí)期，而我國目前正處于這一時(shí)期。按照現(xiàn)在的增長方式，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，能源、資源的消耗也隨之增長。我國并不是資源富國，人均資源擁有量很低。所以，只有更加重視可持續(xù)發(fā)展，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，才能走出一條科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源利用少、環(huán)境污染低、人力資源得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。

近年來，我國房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展與我國日益嚴(yán)重的環(huán)境問題是分不開的。我國面臨的環(huán)境問題呈現(xiàn)復(fù)雜化態(tài)勢，比如生態(tài)系統(tǒng)遭受結(jié)構(gòu)性破壞、生態(tài)功能紊亂加劇、局部地區(qū)生態(tài)退化趨勢加劇等問題交織。種種的環(huán)境問題都提醒這我們，如果我們按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和管理模式來發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，我國的環(huán)境將不堪重負(fù)，我們的資源將難以為繼。因此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)走以保護(hù)環(huán)境和高效利用資源為基本特點(diǎn)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)之路，是實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、全面建設(shè)小康社會、加快現(xiàn)代化步伐的必然選擇。

參考文獻(xiàn)

篇（3）

委托人馮世揚(yáng)，上海怡華房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司辦公室主任。

委托人唐惟佳，上海怡華房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司職員。

被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司，住所地江蘇省太倉市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

法定代表人大久保榮顯，董事長。

委托人陳健，上海市光大律師事務(wù)所律師。

被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地本市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)莘潭路280號。

法定代表人張雪明，總經(jīng)理。

委托人閔曼君，上海市新閔律師事務(wù)所律師。

原告上海怡華房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司訴被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司、上海申美房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司房屋預(yù)售一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托人馮世揚(yáng)、唐惟佳，被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司的委托人陳健，被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人張雪明、委托人閔曼君到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：1993年7月，原告通過媒介得知三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司上海辦事處以榮德大廈總的身份對外銷售榮德大廈商品房。在該公司出示了由上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的榮德大廈銷售證明書及商品房廣告后，得知房屋由上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司為發(fā)展商，三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司上海辦事處為總后，原告于1993年7月19日、8月3日與三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司上海辦事處簽訂了《榮德大廈房屋預(yù)售合同》兩份，并先后支付房款22731327元。但被告至今不能交房。現(xiàn)要求法院確認(rèn)上述預(yù)售合同無效，判令倆被告共同返還購房款22731327元及利息。

被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司辯稱：與原告簽訂的房屋預(yù)售合同合法有效，要求原告繼續(xù)履行。

被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱：原告與被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司簽訂房屋預(yù)售合同與其無關(guān)，其不承擔(dān)任何責(zé)任。

經(jīng)審理查明：1993年7月6日，上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“申美公司”）與三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司（以下簡稱“三洋公司”）上海辦事處簽訂《上海〈榮德大廈〉合作銷售協(xié)議》，雙方約定，“申美公司”同意“三洋公司”以“申美公司的名義向社會公開銷售《榮德大廈》商品房，”三洋公司“同意按售樓總價(jià)的1%作為”申美公司“管理費(fèi)。7月12日，”申美公司“出具《銷售征明書》；‘三洋房產(chǎn)（TC）有限公司上海辦事處與我公司協(xié)作經(jīng)營《榮德大廈》商品住宅項(xiàng)目，三洋房產(chǎn)（TC）有限公司上海辦事處有協(xié)議范圍內(nèi)對外出售房源的自主權(quán)。”之后“三洋公司”為總。1993年7月19日，“三洋公司”上海辦事處與原告簽訂《榮德大廈房屋預(yù)售合同》，原告向被告預(yù)購榮德大廈I號樓產(chǎn)權(quán)房，金額為人民幣36947074元，房屋于1994年8月30日前交付原告使用。8月3日，“三洋公司”上海辦事處又與原告簽訂《榮德大廈房屋預(yù)售合同》，原告向被告預(yù)購榮德大廈II號樓35套，金額為人民幣15142424元，交房日期為1994年8月30日。期間原告分十二次于1993年7月13日、7月14日、7月16日、7月20日、8月3日、8月3日、10月13日、10月28日、11月9日、1994年3月3日、3月9日、4月9日分別向“三洋公司”上海辦事處支付房款人民幣69萬元、69萬元、476.2063萬元、35萬元、35萬元、157.1364萬元、500萬元、200萬元、341.79萬元、100萬元、200萬元、150萬元，上述款項(xiàng)共計(jì)人民幣22731327元。1994年4月15日，原告與“三洋公司”簽訂協(xié)議書，原告將榮德大廈II號樓30套房屋原價(jià)退還“三洋公司”，上述房屋的交房時(shí)間延至1994年10月初。由于榮德大廈I號樓至今只完成框架結(jié)構(gòu)的土建工程至6層，且已停械，原告訴訟至法院。

另查明；榮德大廈由原上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司海華房地產(chǎn)開發(fā)部立項(xiàng)，由上海申莘工業(yè)投資開發(fā)總公司領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。1992年10月20日，上海申莘工業(yè)投資發(fā)展公司與上海海華液化石油氣有限公司。1993年8月28日，上海海華液化石油氣有限公司以上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司海華房產(chǎn)開發(fā)部（未經(jīng)本市房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)及取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格）的名義與“三洋公司”簽訂協(xié)議，在上述地塊造房，產(chǎn)權(quán)歸“三洋公司”所有。上述土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓均未向有關(guān)主管部門申報(bào)并獲核準(zhǔn)。“三洋公司”系外商獨(dú)資經(jīng)營公司，該公司在江蘇省太倉市注冊登記。

本院認(rèn)為：“三洋公司”在江蘇省太倉市注冊登記，在上海無開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的資格，榮德大廈的立項(xiàng)及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的申報(bào)主體既不是“三洋公司”，也不是“申美公司”，故“三洋公司”與原告簽訂的上述《榮德大廈房屋預(yù)售合同》無效，“三洋公司”應(yīng)返還原告購房款及法定孳息。“申美公司”不是榮德大廈開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)知道“三洋公司”以“申美公司”為發(fā)展商、“三洋公司”為總向外銷售房屋的行為，但不表示反對且從中收取管理費(fèi)，該行為應(yīng)認(rèn)定為違法。因此，對上述購房款的返還應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第五項(xiàng)、第六十一條第一款、第六十七條之規(guī)定，判決如下：

一、原告與被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司于1993年7月19日、8月3日簽訂的二份《榮德大廈房屋預(yù)售合同》無效；

二、被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司應(yīng)在判決生效三十日內(nèi)返還原告購房款人民幣22731327元及利息（利息按中國人民銀行同期企業(yè)固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算，其中69萬元自1993年7月13日始至執(zhí)行之日止，69萬元自1993年7月14日始至執(zhí)行之日止，476.2063萬元自1993年7月16日始至執(zhí)行之日止，35萬元自1993年7月20日始至執(zhí)行之日止，192.1364萬元自1993年8月3日始至執(zhí)行之日止，500萬元自1993年10月13日始至執(zhí)行之日止，200萬元自1993年10月28日始至執(zhí)行之日止，341.79萬元自1993年11月9日始至執(zhí)行之日止，100萬元自1994年3月3日始至執(zhí)行之日止，200萬元自1994年3月9日始至執(zhí)行之日止，150萬元自1994年4月9日始至執(zhí)行之日止。）

篇（4）

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

嚴(yán)格限制零星項(xiàng)目建設(shè)。

第四條市建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門按照各自職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。

市發(fā)改、國土、工商、財(cái)政、物價(jià)、人防等部門，按照法定職責(zé)共同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的相關(guān)工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條本市行政區(qū)域內(nèi)的單位和個(gè)人均可依法申請成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊資本不低于1000萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。

第六條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的登記申請時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，聽取市建設(shè)行政主管部門的意見。

第七條新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到市建設(shè)行政主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件；

（二）企業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證；

（三）驗(yàn)資報(bào)告；

（四）企業(yè)章程；

（五）稅務(wù)登記證；

（六）企業(yè)法人、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)工程、經(jīng)營、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件，企業(yè)技術(shù)人員職稱證件及復(fù)印件；

（七）企業(yè)固定辦公場所證明；

（八）企業(yè)與職工簽定的勞動合同書及為職工交納的三金證明、住房公積金證明材料；

（九）市建設(shè)行政主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。

市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由依法設(shè)立并取得資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個(gè)人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第九條開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人都不得無償占用或者壓價(jià)購買開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的商品房，也不得向開發(fā)企業(yè)收取法律、法規(guī)規(guī)定之外的費(fèi)用。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃并兼顧人民防空的要求，堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由市建設(shè)行政主管部門會同房地產(chǎn)管理部門提出，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)確立，納入房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃；按照國家規(guī)定需要發(fā)改部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)按照程序報(bào)批，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，市建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十四條被確定為項(xiàng)目開發(fā)者的開發(fā)企業(yè)，在與市建設(shè)行政主管部門簽訂開發(fā)合同、交納開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款、領(lǐng)取開發(fā)項(xiàng)目手冊和開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明后，即取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開發(fā)項(xiàng)目的證明文件，到市建設(shè)、國土部門辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，并到市發(fā)改部門辦理登記備案手續(xù)。

第十五條需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門統(tǒng)一組織完成，也可以委托取得開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)自行完成。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成開發(fā)項(xiàng)目前期工作的，應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和拆遷安置方案報(bào)市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)管理部門和人防主管部門審查同意，并按有關(guān)規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)后，方可申請開工。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提報(bào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)反映開發(fā)項(xiàng)目所在地塊位置、用地面積、建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、硬化率、各類配套設(shè)施的布置方式、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

開發(fā)方案計(jì)劃應(yīng)當(dāng)詳細(xì)說明項(xiàng)目的工期、開發(fā)步驟、開發(fā)組織、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及新技術(shù)、新材料、節(jié)能方式的應(yīng)用等內(nèi)容。

第十七條經(jīng)審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)按規(guī)定報(bào)原審定機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)后方可變更。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不低于20%。

市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，對項(xiàng)目資本金投入使用情況實(shí)施監(jiān)督管理。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照開發(fā)合同規(guī)定的開工期限和進(jìn)度進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。未按期開工或者開發(fā)進(jìn)度未達(dá)到開發(fā)合同要求的，除應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任外，由市建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，無償收回其項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)。但因不可抗力等造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十二條市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，組織指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)、施工單位使用新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，不斷提高開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；經(jīng)驗(yàn)收不合格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)行政主管部門提出驗(yàn)收申請。市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

第二十四條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二十三條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

第二十五條參加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對其出具的鑒定意見和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送市建設(shè)行政主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十七條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第二十八條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)市政府或上級政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，市政府或上級政府批準(zhǔn)其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

購買在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上開發(fā)建設(shè)的商品房的，其買賣行為無效，市房地產(chǎn)管理部門不予辦理權(quán)屬登記。

第二十九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到市建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門備案。

受讓人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資格。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

（一）本辦法第三十一條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其所提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第三十三條房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境外預(yù)售、銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外預(yù)售、銷售的批準(zhǔn)文件。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售證明的文號。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)管理和國土部門備案。

第三十七條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

第四十條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，到市國土部門和房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第四十一條違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過其資質(zhì)等級承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第四十二條違反本辦法規(guī)定，未取得開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明，擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》責(zé)令其停止開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，并可處以開發(fā)項(xiàng)目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十三條違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以違法所得一倍的罰款。

第四十四條違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期改正，并可處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十五條違反本辦法規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)綜合驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格即交付使用的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期改正，并可處以開發(fā)項(xiàng)目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十六條違反本辦法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)企業(yè)未辦理開發(fā)者變更手續(xù)的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，對轉(zhuǎn)讓人和受讓人分別處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

篇（5）

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指：土地的有償、有期限出讓，依法取得國有土地使用權(quán)后所進(jìn)行的土地及地上建筑物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋銷售等活動。

第三條  城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

第四條  國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，均可依法在我省行政區(qū)域內(nèi)取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地開發(fā)、經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第五條  國有土地使用權(quán)的出讓由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)，土地行政主管部門具體實(shí)施。

國有土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及商品房開發(fā)經(jīng)營的管理，由建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門會同有關(guān)部門具體實(shí)施。

第二章  國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

第六條  土地使用權(quán)的出讓采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

第七條  土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，需經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，按規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

第八條  通過有償出讓取得土地使用權(quán)者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動。

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和項(xiàng)目總投資20％進(jìn)行投資、開發(fā)土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

第九條  以行政劃撥取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的單位和個(gè)人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第十條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第十一條  土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同，并在20日內(nèi)按國家規(guī)定到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)。

第十二條  因處分抵押財(cái)產(chǎn)取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)厥小⒖h土地管理和房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)。

抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù)。

第十三條  土地使用期滿，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，由當(dāng)?shù)厥小⒖h土地管理部門注銷其土地使用權(quán)登記手續(xù)，并予公告。

在收回土地使用權(quán)的同時(shí)，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門注銷其所有權(quán)登記手續(xù)，并予公告。

第十四條  土地使用期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，續(xù)期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關(guān)規(guī)定核定。

申請續(xù)期的土地使用者，應(yīng)當(dāng)與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

第十五條  土地使用權(quán)出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。

第十六條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押中發(fā)生地增值的應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金（或土地增值費(fèi)）。

第三章  房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營

第十七條  鼓勵以各種形式搞活房地產(chǎn)經(jīng)營：

（一）實(shí)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，大力發(fā)展商品房建設(shè)。

（二）開辟第三產(chǎn)業(yè)用房，房地產(chǎn)管理部門和房產(chǎn)所有權(quán)單位應(yīng)在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)籌安排下，在符合城市規(guī)劃的前提下，有計(jì)劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業(yè)性用房、用地。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)可開展房地產(chǎn)吞吐業(yè)務(wù)；接受單位和個(gè)人的委托開展多種形式的房地產(chǎn)信托代管業(yè)務(wù)；開展代建、代營及有償維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)活動。

（四）利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，開展橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合或合股經(jīng)營。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須由有相應(yīng)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)。

第十九條  國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須按規(guī)定申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括專營、兼營和單項(xiàng)開發(fā)，下同）。

申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司的，必須持主管部門的批準(zhǔn)文件和銀行驗(yàn)資證明，經(jīng)有相應(yīng)審批權(quán)限的建設(shè)行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)審定，發(fā)給資質(zhì)等級證書，憑證到工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十條  各種所有制的房屋均可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等。

第二十一條  買賣、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時(shí)，其土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押的除外。

第二十二條  各種所有制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及其他房地產(chǎn)流通過程中發(fā)生的經(jīng)營活動，均須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場進(jìn)行。交易雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂并嚴(yán)格履行協(xié)議、合同。

第二十三條  市、縣房地產(chǎn)交易管理部門可建立常設(shè)的房地產(chǎn)交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：

1.宣傳房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，提供咨詢服務(wù)。

2.為交易當(dāng)事人提供洽談、協(xié)商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務(wù)。

3.為房地產(chǎn)交易中介服務(wù)單位和個(gè)人提供合法的經(jīng)營窗口。

4.引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營單位進(jìn)入市場。

5.為房地產(chǎn)抵押、拍賣、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務(wù)提供公開營業(yè)場所。

第二十四條  房地產(chǎn)交易市場的具體規(guī)則及房地產(chǎn)交易  管理手續(xù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由有關(guān)部門另行制定。

第二十五條  房地產(chǎn)交易價(jià)格根據(jù)不同的交易對象，實(shí)行指令性價(jià)格、指導(dǎo)性價(jià)格、市場調(diào)節(jié)價(jià)格。各類價(jià)格的計(jì)價(jià)原則和標(biāo)準(zhǔn)，由縣以上人民政府物價(jià)部門會同房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門制定，報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)實(shí)施。

第二十六條  商品房可以預(yù)售，預(yù)售房產(chǎn)必須具備下列條件：

1.房產(chǎn)經(jīng)營者持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過出讓取得的《國有土地使用證》。

2.除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投資已達(dá)該建設(shè)項(xiàng)目總投資的20％以上。

3.工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定。

4.預(yù)售計(jì)劃和對象符合規(guī)定。

5.已落實(shí)預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。

預(yù)售商品房的出售方和購買方應(yīng)依法簽訂商品房購銷合同，并嚴(yán)格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經(jīng)濟(jì)合同法》的基本原則和有關(guān)規(guī)定。

第二十七條  允許外商以獨(dú)資、中外合資、中外合作等形式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，依照我國和我省有關(guān)法律、法規(guī)及政策，享受優(yōu)惠待遇。

第二十八條  設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。

設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報(bào)有審批權(quán)的建設(shè)行政主管部門審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級。

第四章  責(zé)任與處罰

第二十九條  違反本辦法，侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣以上土地管理部門責(zé)令其停止侵犯，賠償損失。被侵權(quán)人也可以直接向人民法院起訴。

第三十條  不按土地出讓合同規(guī)定的期限投資建設(shè)的，應(yīng)收取土地閑置費(fèi)，閑置2年以上者，由原批準(zhǔn)土地使用權(quán)的機(jī)關(guān)無償收回土地使用權(quán)。

第三十一條  未按本辦法取得資質(zhì)合格證進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營或未辦理登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其有關(guān)協(xié)議、合同無效，分別由縣級以上建設(shè)行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。由此造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法追究直接責(zé)任人或單位主管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條  城市規(guī)劃和有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務(wù)便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重，依法給予行政、經(jīng)濟(jì)處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第五章  附  則

篇（6）

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理,應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門(以下簡稱開發(fā)主管部門)和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責(zé),負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則,注重節(jié)約和合理利用土地,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn),堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后,方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場信息,建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案,并向社會公布有關(guān)信息。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中,注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產(chǎn)開發(fā),應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級,承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目)。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì):(一)營業(yè)執(zhí)照;(二)企業(yè)章程;(三)驗(yàn)資證明;(四)十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi),對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請材料進(jìn)行審核,作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請,開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期,但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前,向開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。

開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi),作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定,并在取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi),到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的,應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計(jì)管理部門提供統(tǒng)計(jì)資料。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門,根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃,編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃,報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃時(shí),必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開發(fā)項(xiàng)目。

土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對開發(fā)項(xiàng)目的類別、開發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見,規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當(dāng)作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書的,不得向其出讓國有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi),到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項(xiàng)目手冊。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前,按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn),城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度,會同財(cái)政部門擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃,報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實(shí)行代建制或者項(xiàng)目法人制,與開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。

開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施,除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案建設(shè),并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的,由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正;轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的,由開發(fā)主管部門責(zé)令收回,并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工時(shí)間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十五條開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后,與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)書面通知相關(guān)權(quán)利人,并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請,取得商品房預(yù)售許可證。申請商品房預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預(yù)售許可證的,不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起十日內(nèi),依法作出是否準(zhǔn)予許可的書面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收后二十日內(nèi),將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收備案證明文件和商品房建筑面積實(shí)測報(bào)告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起七日內(nèi)對有關(guān)材料進(jìn)行審查;對符合要求的,予以核準(zhǔn)登記。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房,應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),并在商品房銷售地點(diǎn)向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房,實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度,公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房,應(yīng)當(dāng)使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本(已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的,應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本),明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實(shí)行實(shí)名制,遵循公開、平等、自愿的原則,不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。

房屋所有權(quán)登記申請人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的,房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房,并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。

商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖(注明房屋承重結(jié)構(gòu))以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作,并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi),持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的,買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告,必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的,不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法,不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第五章法律責(zé)任

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由開發(fā)主管部門責(zé)令改正,并處以五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書,工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的,由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款:(一)弄虛作假騙取資質(zhì)證書的;(二)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;(三)未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的,由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正或者警告;情節(jié)嚴(yán)重的,處以五千元以上一萬元以下的罰款:(一)不按照規(guī)定報(bào)送開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料的;(二)登記事項(xiàng)發(fā)生變更后,不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

篇（7）

隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平普遍得到提高，人民群眾對改善居住條件要求迫切。在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速發(fā)展，其發(fā)展勢頭在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)仍將有增無減。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不可避免產(chǎn)生影響，主要有：水污染、大氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對特殊用地區(qū)的破壞等。只有科學(xué)評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境的影響，采取有效的防治措施，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、管理與保護(hù)環(huán)境密切結(jié)合起來，才能使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)是指對房屋建設(shè)過程（施工期）及房屋建設(shè)后居住、使用過程（運(yùn)行期）對環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學(xué)性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進(jìn)行系統(tǒng)分析和評估，并提出減少這些影響的對策措施。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)工作中，除按常規(guī)建設(shè)項(xiàng)目的評價(jià)內(nèi)容、方法展開工作外，該類型項(xiàng)目還有其自身的特點(diǎn)是需要在評價(jià)中予以關(guān)注的。

1.1建設(shè)內(nèi)容的多樣化

房地產(chǎn)類開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區(qū)，也可以是集生活、商貿(mào)、休閑、文教、醫(yī)療于一體的大型綜合性區(qū)域。對于建設(shè)內(nèi)容較為豐富多樣的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，需對其所涵蓋的不同性質(zhì)、不同使用功能的所有建設(shè)內(nèi)容分別評價(jià)，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。

1.2項(xiàng)目的雙重性

就環(huán)境影響而言房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目具有雙重性：一方面在建設(shè)過程（施工期）和建成使用后（營運(yùn)期），房地產(chǎn)項(xiàng)目會產(chǎn)生廢水、固體廢物等各種污染物，對外界環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，屬于環(huán)境污染源；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目是要建設(shè)居住、休閑、工作的場所，而這樣的場所需要一個(gè)安靜、舒適的環(huán)境，屬于敏感保護(hù)目標(biāo)。所以，在實(shí)際工作中應(yīng)從上述兩個(gè)不同的角度對項(xiàng)目的建設(shè)分別進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)。

1.3施工期與運(yùn)營期的環(huán)境影響評價(jià)并重

一般建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)以項(xiàng)目運(yùn)營期（服務(wù)期）為主，對施工期（建設(shè)期）的環(huán)境影響僅作簡要分析。而房地產(chǎn)類開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的施工周期通常較長，項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的環(huán)境影響也較大，特別是施工噪聲與揚(yáng)塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區(qū)域內(nèi)，周邊環(huán)境較為敏感，因而，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期的環(huán)境影響評價(jià)也應(yīng)作為工作重點(diǎn)，對建設(shè)過程各個(gè)施工階段的環(huán)境影響需進(jìn)行詳細(xì)分析。

2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)的工作方法

2.1產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)參照文件

（1）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)分類管理名錄》

按照《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響分類管理名錄》（2008年）的相關(guān)規(guī)定：建筑面積為10000m 2～20000m2需編制報(bào)告表，建筑面積在20000m2以下需編制登記表，建筑面積在100000m2以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需編制環(huán)境影響報(bào)告書。

（2）《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）精神，依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（國家發(fā)展改革委令第9號）和國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策，國土資源部、國家發(fā)展改革委制定了《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》（以下分別簡稱《限制目錄》和《禁止目錄》）。《限制目錄》規(guī)定：a. 宗地出讓面積不得超過下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市和建制鎮(zhèn)7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃；b.容積率不得低于以下標(biāo)準(zhǔn)：1.0（含1.0）；c.大套型住宅項(xiàng)目（指單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項(xiàng)目）禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。《禁止目錄》規(guī)定：別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目禁止用地。因此，在環(huán)境影響評價(jià)工作中要特別注重用地性質(zhì)、建筑容積率和單套住房建筑面積等指標(biāo)。

（3）《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》

根據(jù)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的相關(guān)規(guī)定：自2006年6月1日起，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90m2以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到總面積的70%以上。因此，在環(huán)境影響評價(jià)工作中應(yīng)充分考慮到90m2、70%兩個(gè)指標(biāo)。

（4）相關(guān)參照文件

房地產(chǎn)類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營過程中的環(huán)保要求以及相關(guān)排污量的核算可參照城市建設(shè)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范、城市環(huán)境保護(hù)要求，特別是一些地方性的環(huán)保要求，如《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》《防治城市揚(yáng)塵污染技術(shù)規(guī)范》等。

2.2項(xiàng)目選址需考慮的問題

（1）項(xiàng)目選址和各種規(guī)劃的相符性分析

根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，一切建設(shè)項(xiàng)目選址必須符合城市規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)過程中，要詳細(xì)了解當(dāng)?shù)爻鞘械目傮w規(guī)劃，確保開發(fā)地塊的用地性質(zhì)和開發(fā)使用保持一致，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃與周圍環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，并考慮建設(shè)項(xiàng)目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災(zāi)、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容的相符性。特別是涉及風(fēng)景名勝區(qū)等特殊功能區(qū)的項(xiàng)目，還應(yīng)符合相應(yīng)功能區(qū)規(guī)劃，并提供規(guī)劃審批部門的意見。

（2）考慮周邊企業(yè)衛(wèi)生防護(hù)距離的范圍

由于城市的快速發(fā)展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產(chǎn)項(xiàng)目正逐漸向城市擴(kuò)展，極有可能向城市邊緣的工業(yè)企業(yè)周邊不斷靠近。故在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評時(shí)需了解項(xiàng)目選址周邊工業(yè)企業(yè)的基本情況，特別是要詳細(xì)核實(shí)企業(yè)的衛(wèi)生防護(hù)距離范圍，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目不允許在該距離范圍內(nèi)開發(fā)。即使位于衛(wèi)生防護(hù)距離范圍外的建設(shè)項(xiàng)目，也要特別注意其他工業(yè)企業(yè)可能給項(xiàng)目帶來影響的各種污染源情況，評價(jià)、分析對建設(shè)項(xiàng)目的影響程度并提出治理措施。

2.3項(xiàng)目對環(huán)境的影響分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期的環(huán)境影響以施工噪聲、揚(yáng)塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態(tài)景觀破壞等影響。拆遷、基礎(chǔ)土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運(yùn)輸車輛等均會對環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。在項(xiàng)目建設(shè)的土石方、結(jié)構(gòu)、裝修等階段，不同類型的機(jī)械設(shè)備所產(chǎn)生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時(shí)間及選用低噪、性能好的設(shè)備來防范。

2.4外環(huán)境對項(xiàng)目的影響分析

外環(huán)境對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)為噪聲、廢氣、電磁和光污染、光遮擋等。噪聲污染有工業(yè)企業(yè)噪聲污染、道路交通噪聲污染和商業(yè)噪聲污染3種類型。周邊環(huán)境的廢氣污染源主要是周邊工業(yè)企業(yè)排放的有毒有害氣體、燃煤（油）鍋爐廢氣、無組織排放的工業(yè)粉塵等。電磁和光污染不可忽視，房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍的振動污染源、微波發(fā)射塔、高壓輸送線、放射性污染源等污染源對項(xiàng)目范圍內(nèi)的人群都會產(chǎn)生較大影響，需予以關(guān)注。

2.5 居住環(huán)境適宜性評價(jià)

生活水平的不斷提高使得人們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求也不斷提高，所以，在房地產(chǎn)類項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)中引入居住環(huán)境質(zhì)量及人居環(huán)境適宜性的評價(jià)理念以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。居住環(huán)境適宜性評價(jià)是通過對項(xiàng)目居室之外的環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀、生態(tài)恢復(fù)及環(huán)境管理措施的有效性、社會環(huán)境等要素的分析評價(jià)，對項(xiàng)目的居住環(huán)境適宜性優(yōu)劣程度進(jìn)行預(yù)測分析，在肯定成功部分的同時(shí)對缺乏或不足的部分提出補(bǔ)充、完善的措施與方案，以改善居住環(huán)境，營造良好人居環(huán)境。

2.6房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會環(huán)境效益分析

高速發(fā)展的城市房地產(chǎn)開發(fā)對城市環(huán)境系統(tǒng)的影響包括正負(fù)兩個(gè)方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區(qū)，提升了人居環(huán)境質(zhì)量，并可統(tǒng)籌合理地安排功能區(qū)，加快了城市化的進(jìn)程。負(fù)面影響在于改變原有地表地貌形態(tài)，減少綠色植被覆蓋率，形成“城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區(qū)域的環(huán)境污染負(fù)荷，改變了城市生態(tài)比例。

3、高層建筑的影響分析

目前的房屋建造向高層化發(fā)展， 高層建筑作為較大體量的建筑， 它的出現(xiàn)， 對城市環(huán)境的方方面面存在著無法忽略的影響。

3.1 高層建筑環(huán)境影響積極評定

（1）節(jié)約市級工程投資

這已是目前看起來短期效益最明顯的一點(diǎn)。高層建筑可以使地上、地下的各種管道相對集中， 縮短道路長度， 從而降低市政工程投資， 在地價(jià)昂貴的城市建設(shè)高層建筑， 單位建筑面積造價(jià)可大大降低。

（2）聯(lián)系與交往的便捷

高層建筑由于其具有空間疊加的特點(diǎn)， 所以使工作在內(nèi)的人們聯(lián)系與交往非常方便。設(shè)置在同一棟樓里的相關(guān)單位只需乘電梯就可以很快到達(dá)。而且， 因?yàn)楦邔咏ㄖ扇撼善?使大量的單位都集中在某一個(gè)較小的片區(qū)， 使小片區(qū)內(nèi)的工作、生活功能非常齊全， 這也為人們的工作生活提供了就近的方便。

（3）地下層是城市的防空避難所

高層建筑都會設(shè)計(jì)相應(yīng)的地下室， 這些地下室平時(shí)行使其自身的功能， 而到了戰(zhàn)時(shí)， 則自然成了疏散城市居民的最適合場所。平戰(zhàn)結(jié)合， 可以節(jié)約建設(shè)另外的防戰(zhàn)設(shè)施的土地與資金。不過這一點(diǎn)需要在設(shè)計(jì)時(shí)有著充分的考慮并作出相應(yīng)的設(shè)置， 否則可能適得其反， 如美國9. 11 世貿(mào)大樓的倒塌， 其地下室不僅沒能成為避難所， 反而成為巨大的墳?zāi)梗?有很多人被困死在其中。

3.2 高層建筑環(huán)境影響消極評定

（1） 對人的視覺感受影響

首先是高層建筑的整體量和外觀問題。高層建筑巨大的體量改變了過去城市街道的肌理與尺度。以前街道3～ 6m 的尺度親切、宜人， 處處體現(xiàn)了人的尺度， 讓人感到建筑與人的親近， 而高層建筑的巨大尺度完全打破了過去的人本尺度， 使街道顯得非常狹小。

高層建筑對城市物理環(huán)境的影響

（2）高層建筑對城市物理環(huán)境的影響

如前所述， 適量高層建筑可以節(jié)約土地， 提高城市綠化率， 改善城市居民的生活環(huán)境。然而， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中， 受工作環(huán)境、社會因素等多方面的影響， 高層建筑早已不再是適量的修建了。目前過于密集的高層建筑給城市環(huán)境帶來了很多負(fù)面的影響。

4、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境的影響是無法簡單估量的，在環(huán)境保護(hù)工作日益重要的今天，如何在建設(shè)的同時(shí)保護(hù)好環(huán)境，留給子孫后代一個(gè)碧水藍(lán)天的清新世界，是每一個(gè)建設(shè)者應(yīng)該思考的問題。對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，必須把好環(huán)境保護(hù)第一關(guān)，認(rèn)真做好環(huán)境影響評價(jià)工作，切實(shí)做到“以人為本”，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與城市生態(tài)環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

篇（8）

Abstract: for real estate enterprises, the beautiful landscape, good natural environment has become a business card of the enterprise live, to become the enterprise sales plus points. And as a landscape design and site managers, also should be used to improve the design thinking about how to level, strengthen site construction management, and make their works better present to people.

Keywords: landscape; Real estate; development

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 前言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高，人們對美好生存環(huán)境的要求也隨之越來越高，因而房地產(chǎn)園林景觀也越來越得到人們的重視與青睞。園林景觀作為一種創(chuàng)造人類優(yōu)美環(huán)境的綜合藝術(shù)，其任務(wù)就是向人們提供親臨自然之境、享受自然之趣的良好氛圍。本文結(jié)合自己多年在房地產(chǎn)行業(yè)園林景觀設(shè)計(jì)及施工管理的經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)分析了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，具體有以下幾個(gè)方面：

2 園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義

2.1 政府的各類相關(guān)要求

1993年建設(shè)部的國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，居住小區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等；新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。

2.2 對于房地產(chǎn)企業(yè)

低碳、生態(tài)、環(huán)保現(xiàn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)宣傳的熱點(diǎn)、銷售的賣點(diǎn)，園林景觀已經(jīng)成為品牌地產(chǎn)的一張名片，從客戶的角度來講，它是第一關(guān)注點(diǎn)；從銷售的角度來講，它是最大的賣點(diǎn)；從策劃的角度來講，它是最好的炒作點(diǎn)；對于開發(fā)商來說，它是利益的增長點(diǎn)；。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產(chǎn)的重要因素，有時(shí)甚至對其是否購買產(chǎn)生決定性的作用。由此可見，居住區(qū)園林景觀對房地產(chǎn)商或購房者來說都產(chǎn)生了很大的影響。

2.3 對于小區(qū)居民

居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經(jīng)常利用和享受的最經(jīng)濟(jì)的一種綠地。對居住小區(qū)綠地的合力綠化，對居民的身心健康有著不可估量的影響，它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境，而且能為居民提供豐富多彩的活動場地，滿足各種游憩活動的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能，它能改善居住環(huán)境的小氣候，調(diào)節(jié)氣溫，增加空氣濕度，防止西曬，降低風(fēng)速，也能組織空間，美化環(huán)境，豐富居住小區(qū)內(nèi)容，為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境，綠地還能起到防火抗災(zāi)的作用。

3 房地產(chǎn)園林景觀元素的應(yīng)用

園林設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)廣游天下美景，多接觸真自然大山水，多搜集積累景觀素材，進(jìn)而更好地總結(jié)它們美的本質(zhì)，才能把它們最打動人心的地方放到我們的設(shè)計(jì)作品中。在不斷的設(shè)計(jì)中，只有充分運(yùn)用各設(shè)計(jì)元素的要點(diǎn)，才能不斷地創(chuàng)造更多的精品，對于設(shè)計(jì)元素我們經(jīng)常用到的有植物、庭院理水、石頭等等，最常用的為以下兩個(gè)元素：

3.1 植物

  現(xiàn)代園林的植物配置，在滿足生態(tài)功能的前提下，多賦草木以情趣，才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然；其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調(diào)和成色彩紛呈、高低錯(cuò)落的多層次立體植物景觀。同時(shí)，地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要，其強(qiáng)大的覆蓋功能對防止水土流失、維護(hù)生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用，并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。

3.2 庭園理水

如果說植物是園林景觀的靈魂，那水就是景觀的魂魄，中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對水這種自然元素備加喜愛。“一池三山”、“水狹必間其隔”等等都是有關(guān)水景的重要理論。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項(xiàng)目品味的重要手段，比如依山傍水的自然環(huán)境，人工開挖的琥珀，以及借助江景、湖景等自然景觀，豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動靜變化，運(yùn)用了一些高科技手段，把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來，展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設(shè)計(jì)應(yīng)用，給園林增加了不少靈氣。

4 房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀應(yīng)用存在的一些問題

4.1 因地制宜。

因地制宜就是要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況、結(jié)合其功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理，是否更適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，不能為渲染“熱帶風(fēng)光”、“歐陸風(fēng)格”，在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種，導(dǎo)致植物生長不良、甚至死亡；園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能；園林的道路廣場設(shè)置是否比例得當(dāng)，能否兼顧景觀與功能使用等等，這都要進(jìn)行理性的分析，僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。

4.2忽視人們的需求。

 在做園林設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分調(diào)研、考慮人們對于功能及景觀的實(shí)際需求，只是在辦公室閉門造車，回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠(yuǎn)的地方設(shè)置休息廳，但是沒有很好的設(shè)計(jì)通行道路，導(dǎo)致很少人到廳休息，造成資源的浪費(fèi)；也曾有時(shí)我們覺得植物在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個(gè)賣點(diǎn)，也許是嘩眾取寵，把整個(gè)小區(qū)的樹木栽種得密不透風(fēng)。周密的考慮，不生搬硬套，才能達(dá)到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。

4.3 施工及養(yǎng)護(hù)管理水平落后。

居住小區(qū)的綠地其綠化效果和功能的體現(xiàn)不是竣工后就全部得到的，后期的養(yǎng)護(hù)管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護(hù)，綠地草坪退化嚴(yán)重，雜草混生，病蟲害防治跟不上，木本花卉及喬灌木修剪不到位，造成植物生長不夠理想，未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。

5 結(jié)束語

今天，通過園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的推廣和應(yīng)用，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都對園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和地位有了共識，也把房地產(chǎn)景觀作為提高品質(zhì)和品位的主要選擇，這也就確定了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用，但怎樣才能讓兩者有機(jī)地結(jié)合起來，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：第一，景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步；第二，景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的策劃同步；第三，景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產(chǎn)開發(fā)中的景觀設(shè)計(jì)，將更好的景觀呈現(xiàn)給人們。

參考文獻(xiàn)：

篇（9）

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

前言

近年來,伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時(shí)也伴隨著房價(jià)的迅速攀升，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)的價(jià)格波動影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同層面。控制房地產(chǎn)成本、穩(wěn)定房價(jià)，減少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著重大的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項(xiàng)目開發(fā)取得圓滿成功。現(xiàn)在，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，競爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴(yán)重，土地和建筑材料的價(jià)格一直在提高，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的環(huán)境有更加嚴(yán)峻地考驗(yàn)。要提升利潤，要么提高銷售價(jià)格，要么降低項(xiàng)目成本，但在當(dāng)前的宏觀與微觀環(huán)境下，價(jià)格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程成本控制，可以有效減少項(xiàng)目全程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實(shí)現(xiàn)較為科學(xué)合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)營成本，從而提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護(hù)也有著良好地促進(jìn)作用，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更好地實(shí)現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因?yàn)樵陂_發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進(jìn)行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實(shí)踐企業(yè)的社會責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

2.1土地供應(yīng)量不足，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。

土地市場需求旺盛，土地供應(yīng)量相對不足是土地價(jià)格上漲的主要原因。政府作為土地一級市場的壟斷經(jīng)營者，掌控著城鎮(zhèn)建設(shè)用的土地的供應(yīng)，地方政府在土地市場上的調(diào)控，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的冷熱及房價(jià)高低。

2.2政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目較多，費(fèi)用偏重。

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目繁多，費(fèi)用偏重是導(dǎo)致房價(jià)居高不下的又一個(gè)主要原因。

建設(shè)工程政府行政性收費(fèi)主要是項(xiàng)目“四證”所涉及到的費(fèi)用，包括國有土地使用權(quán)證五項(xiàng)，商品房預(yù)售許可證三項(xiàng)，建設(shè)工程規(guī)劃行政許可證六項(xiàng)，建設(shè)工程施工許可證三項(xiàng)，共計(jì)十七個(gè)項(xiàng)目的行政性收費(fèi)，各項(xiàng)收費(fèi)增加的房屋成本造價(jià)約為230元/平方米。除上述各項(xiàng)費(fèi)用之外，還有項(xiàng)目繁雜的行政性收費(fèi)。

2.3企業(yè)社會公共負(fù)擔(dān)重，費(fèi)用開支大。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不僅要承擔(dān)房屋建設(shè)工作，還要承擔(dān)諸如道路，自來水、污水等的建設(shè)費(fèi)用；有些地方甚至要承擔(dān)各種非贏利性的公用設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

2.4企業(yè)涉及稅種多、稅率高、稅賦重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種頗多，一般稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到15%左右。稅率偏高，負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)為了確保合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房價(jià)。

2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍具有項(xiàng)目運(yùn)作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對偏長的特點(diǎn)，對銀行信貸資金的依賴十分嚴(yán)重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產(chǎn)的價(jià)格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調(diào)高銀行貸款利率，企業(yè)承擔(dān)貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區(qū)為例進(jìn)行測算，包括前期購地、套費(fèi)、辦開工手續(xù)等費(fèi)用在內(nèi)，項(xiàng)目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業(yè)應(yīng)承擔(dān)貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項(xiàng)目周期3年計(jì)算，每平方米成本利息費(fèi)用將達(dá)到330元～405元。

2.6建材價(jià)格波動，建安成本提高。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，建筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價(jià)格的大幅度上漲，直接帶動了房屋建安成本的提高。

3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制的主要措施

3.1政府改善外部環(huán)境，抑制開發(fā)經(jīng)營成本

3.1.1控制土地供應(yīng)總量，降低土地價(jià)格。

土地供應(yīng)量不足，價(jià)格就一定會上漲。政府要加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控，加強(qiáng)土地儲備，維持適量的土地供應(yīng)，力求土地供需總量平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，乃至維持相對平衡的價(jià)格。避免因土地總量供給不足，導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行、地價(jià)狂漲。對超過規(guī)定用量而未進(jìn)行開發(fā)的土地，在進(jìn)行補(bǔ)償后，政府需強(qiáng)制性收回，以持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價(jià)。

3.1.2加大清理房地產(chǎn)行業(yè)不合理行政收費(fèi)的力度。

各級政府要認(rèn)真貫徹落實(shí)國家關(guān)于清理行政性收費(fèi)的有關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)的一些不合理收費(fèi)，應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面整頓。對國家已禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收或者變相征收；對現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對可收、可不收的項(xiàng)目予以停收；以利于降低開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)。

3.1.3適當(dāng)減免稅賦，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)居民消費(fèi)。

適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫σ粋€(gè)行業(yè)的健康發(fā)展起到促進(jìn)作用。政府對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策適當(dāng)放寬；如適當(dāng)減少企業(yè)營業(yè)稅減免部分小稅種，如契稅等。這對減少房地產(chǎn)業(yè)成本的開支，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起到較好的效果。

3.1.4發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，維持物價(jià)平穩(wěn)。

通過市場這只無形之手，可優(yōu)化建筑材料產(chǎn)業(yè)的資源配置，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局。政府還要用加強(qiáng)宏觀調(diào)控這只有形的手，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定，維持穩(wěn)定的建筑材料價(jià)格。

3.2加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，全過程控制開發(fā)經(jīng)營成本

3.2.1通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。

選擇好的監(jiān)理工程師不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。因此，開發(fā)商在選擇監(jiān)理工程師時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)；通過公開招投標(biāo)可以選擇到技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽(yù)高的監(jiān)理工程師來承擔(dān)項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)。

3.2.3做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。

規(guī)劃設(shè)計(jì)是控制項(xiàng)目投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對投資的影響較大，也就是說規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞，不僅影響到項(xiàng)目施工階段的投資，還會影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益。因此，開發(fā)商一定要采取有力措施，保證項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作質(zhì)量，切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本控制，主要措施包括加強(qiáng)規(guī)劃階段的經(jīng)濟(jì)論證；實(shí)行限額設(shè)計(jì)管理（按照批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書、投資估算，控制項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)、投資總概算）；加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價(jià)；實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)，控制工程造價(jià)；合理安排施工，減少臨時(shí)費(fèi)用；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設(shè)備價(jià)格，降低建安工程造價(jià)；加強(qiáng)支付程序管理、控制竣工結(jié)算；加強(qiáng)融資管理、降低資金使用成本等等。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營成本的控制，就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)，采用科學(xué)的工具和手段，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，降低整個(gè)項(xiàng)目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調(diào)控，對地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益。

參考文獻(xiàn):

篇（10）

前言

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常重要，同時(shí)也是政府財(cái)政的一項(xiàng)重要來源。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動與之相關(guān)的建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、電力煤氣以及自來水的供應(yīng)業(yè)務(wù)，還有社會服務(wù)業(yè)等等，不但改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，還提供了大量的就業(yè)崗位，為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉澒ぷ鳎⑶覍ζ溥^程進(jìn)行嚴(yán)格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃及經(jīng)營管理進(jìn)行了演技，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開發(fā)策劃工作

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃工作要重視市場調(diào)研和客戶群定位的問題，形成項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，這些是該項(xiàng)目完成之后，其樓盤是否能夠得到客戶的認(rèn)可的前提。以前的開發(fā)商在進(jìn)行樓盤建筑前沒有進(jìn)行市場調(diào)研，只是按照自己的想法，認(rèn)為房子只要建的牢固，就一定會有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會導(dǎo)致在房子建成之后無人問津，而這種沒有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個(gè)地產(chǎn)商在進(jìn)行樓盤開發(fā)時(shí)沒有考慮當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，建成的樓盤南北不通透，導(dǎo)致樓盤無人問津，即使降價(jià)出售也只是售出一小部分，導(dǎo)致開發(fā)商的資金無法回籠，項(xiàng)目總成本不斷增加，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，嚴(yán)重影響公司的發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃階段必須要進(jìn)行充分的市場調(diào)查，找準(zhǔn)客戶群體，確定項(xiàng)目的正確方向，對于項(xiàng)目的成功就已經(jīng)走出了一大步。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃過程中的市場調(diào)查主要有對房型、房間面積和平面布局以及樓盤的檔次等等進(jìn)行調(diào)查。其中要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦淖》苛?xí)慣對樓盤的戶型和面積進(jìn)行設(shè)計(jì)，并且按照居民的傳統(tǒng)居住習(xí)慣和當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件等對房間的朝向、通風(fēng)和采光等進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)還要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I能力對房屋的建筑檔次進(jìn)行定位。最后還要對樓盤周圍已經(jīng)投入市場的樓盤的銷售情況進(jìn)行了解。策劃人員通過這些市場調(diào)查的信息進(jìn)行可行性研究報(bào)告的編寫，其內(nèi)容應(yīng)該包含建筑的成本以及預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格，技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)稅費(fèi)等，要包含一切可能影響項(xiàng)目實(shí)行的因素，保證可行性報(bào)告的客觀性，作為以后設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃除了進(jìn)行市場調(diào)研外還需要進(jìn)行項(xiàng)目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對于居住環(huán)境的要求越來越高，生活小區(qū)的配套設(shè)施也應(yīng)該在前期策劃階段進(jìn)行設(shè)計(jì)。其中配套設(shè)施主要包括綠化、道路、公建和學(xué)校等等。綠化可以使小區(qū)更具生活氣息，道路配套應(yīng)該保證交通順暢，且要注意無障礙道路的設(shè)計(jì)。公建配套主要包括一些健身房和活動室等，而人們對子女教育的重視也使得學(xué)校成為小區(qū)銷售的主要競爭力。特別是二胎政策的全面放開，學(xué)區(qū)房已成為購房者又一關(guān)注重點(diǎn)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理主要包括建設(shè)階段的管理、營銷管理以及售后管理，下面將對這幾個(gè)階段的經(jīng)營管理進(jìn)行簡要地分析。（1）施工建設(shè)階段的管理，主要是對施工進(jìn)度、質(zhì)量和造價(jià)的管理，其中施工進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的施工成本，因此應(yīng)該不斷地對施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，對于施工延誤的情況要及時(shí)進(jìn)行原因查找，并進(jìn)行解決。工程造價(jià)的管理主要通過制定合理的招標(biāo)制度，并采取一次性加系數(shù)的包干辦法，同時(shí)要做好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理。施工質(zhì)量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個(gè)施工過程，是質(zhì)量控制的基礎(chǔ)，同時(shí)要有專門的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，并且建設(shè)單位也要對工程質(zhì)量進(jìn)行核檢，由施工單位、監(jiān)理公司和建設(shè)單位三家共同對工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。（2）對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷管理，市場營銷對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售是非常重要的，而且市場營銷要從開發(fā)商取得土地時(shí)就開始，要讓客戶了解到開發(fā)商取得了何種性質(zhì)的土地，到樓盤建設(shè)期的時(shí)候，進(jìn)行市場營銷和宣傳的重點(diǎn)要放在沙盤演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營銷活動成功與否對于樓盤的銷售成績至關(guān)重要，并且關(guān)系到資金能夠及時(shí)回籠等。同時(shí)由于目前的房屋價(jià)格超過了人們的承受能力，大部分人都會選擇按揭，因此在進(jìn)行市場營銷時(shí)要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發(fā)展商的分期收款。同時(shí)對于房屋的定價(jià)要根據(jù)市場行情和施工成本進(jìn)行合理定價(jià)，并進(jìn)行巧妙的調(diào)價(jià)。（3）對售后服務(wù)的管理，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的售后服務(wù)即是指物業(yè)服務(wù)，目前的物業(yè)服務(wù)可由開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，也可以聘請專門的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。一般情況下大型的開發(fā)商都會成立自己的物業(yè)管理公司，而對于小型的開發(fā)商可以向社會公開招標(biāo)，由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司。總之物業(yè)管理的收費(fèi)要與其服務(wù)水平相符，物業(yè)管理的好壞對于小區(qū)的生活環(huán)境以及對于住戶的意見處理都是非常重要的，而且好的物業(yè)管理可以為開發(fā)商樹立良好的口碑，對于開發(fā)商后期的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售可以起到非常好的促進(jìn)作用。

3總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要項(xiàng)目，其開發(fā)策劃和經(jīng)營管理對于項(xiàng)目的成功實(shí)施是非常重要的。本文分別對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃和經(jīng)營管理進(jìn)行了分析，其中開發(fā)策劃階段要注重市場調(diào)研和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，作出科學(xué)合理的可行性報(bào)告，作為施工的依據(jù)。而房地產(chǎn)的經(jīng)營管理主要包括建設(shè)施工階段的管理、市場營銷管理以及售后服務(wù)管理等等，其中每一個(gè)階段的管理對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，對于開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益都有非常重要的影響，希望通過本文的分析對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行有所幫助。

參考文獻(xiàn)

[1]潘峰，孫俞.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理實(shí)踐教學(xué)探討[J].科教文匯（中旬刊），2016（03）：65~66.

篇（11）

引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個(gè)規(guī)劃合理、配套設(shè)施齊全又舒適的生活小區(qū)要求越來越高。所以要做好項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要，其好壞直接影響到后期的營銷和推廣。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

1.1設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負(fù)責(zé)。細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患， “規(guī)劃方案無小事”。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個(gè)人隱私無法得到有效保護(hù)。

1.3必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的。這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。2.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

2.1總體開發(fā)設(shè)想

房地產(chǎn)商在拿到項(xiàng)目用地后，結(jié)合政府對于項(xiàng)目用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，地塊未來的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項(xiàng)目的定位、物業(yè)種類等等因素。在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來制定本地塊的項(xiàng)目定位。而在實(shí)際操作中主要從以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)著手：①企業(yè)現(xiàn)金流測算與把握；②政府的控制規(guī)劃；③項(xiàng)目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調(diào)查；⑥房屋的單價(jià)、總價(jià)構(gòu)成；⑦開發(fā)商擅長的開發(fā)類型；⑧開發(fā)商要求的利潤和品牌，結(jié)合以上7點(diǎn)，基本能把項(xiàng)目定位問題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、項(xiàng)目所在地的市場行情、公司的現(xiàn)金流等等指標(biāo)，制定合理的開發(fā)周期。

2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃

路網(wǎng)是一個(gè)城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計(jì)才能提升整個(gè)城市的通暢感和品質(zhì)感，居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設(shè)計(jì)合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)之一。目前，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇嚕囕v的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時(shí)也對居住小區(qū)提出了較高的要求。為了使小區(qū)內(nèi)行人安全，行車對人無干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時(shí)設(shè)計(jì)人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開，汽車入小區(qū)后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長，不僅對小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計(jì)合理，同時(shí)對小區(qū)的停車車位數(shù)量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)對小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m2要配置一個(gè)車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)除了人車分流設(shè)計(jì)外，還應(yīng)對步行系統(tǒng)的無障礙設(shè)計(jì)、系統(tǒng)的可達(dá)性等等做詳細(xì)合理的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

2.3配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃

為提高項(xiàng)目的附加值，增加銷售賣點(diǎn)，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項(xiàng)目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個(gè)房子睡個(gè)覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項(xiàng)目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營的相關(guān)問題。

2.4綜合管網(wǎng)的規(guī)劃

綜合管線的規(guī)劃是將小區(qū)的各種管線進(jìn)行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問題，小區(qū)將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項(xiàng)工作的重要性。小區(qū)的管線涉及到雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)狻⒐帷⒅悄艿鹊龋鞣N管線的進(jìn)口、接口的位置規(guī)劃以及與市政綜合管網(wǎng)的連接都是擺在設(shè)計(jì)師面前的問題。良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅為房地產(chǎn)商降低開發(fā)成本，還為后期的各種管線的驗(yàn)收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。

2.5綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環(huán)境要求在不斷的提高。具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區(qū)是否高檔的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，在居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)要有所取舍，可適當(dāng)增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項(xiàng)目綠地的面積。我們知道，小區(qū)的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實(shí)在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面積，提高了小區(qū)景觀品質(zhì)，同時(shí)在建筑單體布置時(shí)要多結(jié)合景觀設(shè)計(jì)師的想法，盡力為后期景觀設(shè)計(jì)多留發(fā)揮的空間。

2.6生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃

鑒于響應(yīng)國家節(jié)能減排政策，為居住居民后期生活質(zhì)量著想，生態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)劃也是當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)之一。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)適當(dāng)從現(xiàn)代、科技、生態(tài)等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術(shù)增加居住的舒適度、降低開發(fā)成本等等。

2.7建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃

建筑單體的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以說是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)重要要點(diǎn)之一，建筑單體是項(xiàng)目總體規(guī)劃理念的展示體，建筑立面風(fēng)格、外墻顏色是該項(xiàng)目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實(shí)力的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售，資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。

（1）建筑立面、色彩的規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，房地產(chǎn)更多應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注外立面的造型、色彩是否符合項(xiàng)目的總體定位和總的規(guī)劃理念。

（2）建筑戶型規(guī)劃。建筑戶型的設(shè)計(jì)相對立面和顏色顯得更為重要，因?yàn)樗蔷用衩刻於际褂玫膶ο螅氖孢m與否直接影響到居民的生活質(zhì)量。

3.工程成本控制

3.1前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

3.2工程施工和材料采購過程中，堅(jiān)持“三堂會審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。同時(shí)，加強(qiáng)承包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場競爭，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

4.結(jié)束語

目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達(dá)國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面依然需要我們做更為深刻的研究。

參考文獻(xiàn):

[1].吳虹.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的幾點(diǎn)認(rèn)識[J].安徽建筑，2004（9）