老人住房設計大全11篇

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篇（1）

【關鍵詞】老年人；廚房空間；無障礙設計

相關數據顯示，截至2011年底，我國60歲及以上的老年人口為1.85億，是目前世界上唯一一個老年人口過億的國家。廚房空間設計的重中之重是確保老年人能安全、獨立地進行操作活動；其次要省力、高效，使老年人能完成力所能及的家務活動，從而獲得自主生活的信心，提高晚年生活的質量，減少老齡化帶來的社會負擔。

一、老年人的生理、心理特點分析

隨著年齡的增加，老年人會出現運動機能、感覺機能、心理機能及情感方面的變化。具體表現在行動方面會變得遲緩，靈活度下降，隨著年齡的增加需要借助拐杖、輪椅等輔助工具來完成一些活動；感覺機能方面體現在視覺、聽覺、觸覺等方面的功能性下降，對周圍環境的聲、光、氣味的變化感知能力下降，不能快速做出應急反應，容易出現燙傷、灼傷、跌倒傷等意外；心理方面體現在老年人記憶力和判斷力的降低，自我心理調節能力減弱，情緒波動性大，容易罹患心理疾病；情感方面由于老年人退休后社會參與度降低，單獨呆在家中的時間增加，易產生失落感、被遺棄感、孤獨感和精神抑郁。

二、廚房的功能性要求

（一）方便原則

老年人在廚房中所進行的活動內容遠大于其他室內空間，但是廚房的適老性設計卻沒有得到相應的重視。在年輕人看來極其輕松的家務活動，由于老年人活動不便而變得困難。所以在考慮廚房布局時，不僅應遵循路線最短原則，還要考慮老年人借助拐杖或輪椅的回旋空間，把廚房布置為L型或U字型比較適合。

廚房內部在安排各種烹飪器具及廚房用品時應緊湊、條理性強，保證老人在合理的空間內方便拿取，灶具、冰箱和洗滌池組成理想的“工作三角形”。此“工作三角形”邊長總和應控制在4500~ 6000mm之間，即操作臺至煤氣灶之間距離為1500，1600mm，操作臺至冰箱的距離為1500-1900mm，煤氣灶至冰箱的距離為1500-2500mm。老年人所使用的廚房，垃圾桶應設置在洗滌池旁，可以方便老年人就近丟垃圾。從老年人生理變化的規律來看，洗滌池宜采用下部可移動設計，在老人自理生活階段，做放置雜物之用，當老年人進入借助生活階段，需要坐著洗漱或使用輪椅時，則移除洗滌池下方物體，以方便腿部的放置。廚房中的櫥柜分為低柜和吊柜，老年人取高處的物品不太方便，應盡量在低柜放置經常使用的物品，同時考慮到老年人坐輪椅時的使用狀態，低柜的高度不宜低于450mm，同時深度應在250-300mm左右，方便拿取物品的同時避免身體過度前傾發生意外。

（二）安全原則

老年人多數有固定的生活規律，一般有自己做飯的習慣。廚房設計要特別注重老年人取放物體的方便，在尺寸把握方面下部數據以老年婦女彎腰時方便拿取的高度為標準，約為290mm；上部數據以站立時伸手方便拿取的平均高度為標準，最高約為1730mm，避免因突然的高低變化引起眩暈。

廚房門的寬度應不小于900mm(正常情況下多為800mm)，以便于使用輪椅等輔助器械時進出方便；為了減輕門開關的力度，最好使用輕質木門或鋁合金門，同時可采用上軌道固定，避免地面出現高度落差，對于地面不得已出現的高度差，其高度應控制在200mm之內，并用小斜面過渡；對于廚房里出現的陽角，盡量做切角和圓角處理，且在1800mm高度以下做彈性護角，避免老年人撞傷，對于提升安全性很有好處。

灶臺高度多與操作臺面平齊，一般不小于750-800mm，考慮到安全因素，老年住宅里的灶臺及燃氣熱水器不應加任何包裹，爐灶的控制開關應設在前面明顯處，方便老年人調節使用。

（三）實用原則

對于老年人，在廚房的造型設計及電器配置方面，應以實用為主要原則。如盡量選擇大容量的冰箱，便于老年人存放食品、營養品和藥品等；另外在冰箱旁邊設置接手臺面，方便老人臨時放置物品。

在廚房中使用高度合適的中部柜，用于增大廚房的儲藏量，便于老人放取物品。洗滌池上方中部高度設置托架，便于放置洗滌后的餐具；爐灶旁設置便于放置調味品、常用炊具等的位置。

老年人使用的廚房考慮到輪椅的使用，操作臺下部留空高度不小于650mm，便于放置腿部，同時設置可升降的操作臺也可減少老年人的操作強度。爐灶及洗菜池前擋板處可設置扶手，便于乘坐輪椅的老人通過扶手借力靠近操作臺，并可在操作時加以倚靠，減輕體力消耗。

三、廚房的心理需求

老年人在身體機能衰減的同時，心理方面也容易產生消極情緒，比如失落感、被遺棄感、孤獨感和精神抑郁等，一般來說，多數老年人用房面積普遍偏小，在色彩應用上應選擇膨脹色，給人寬敞開闊的感覺，從而營造出一種輕松、溫馨的心境。

人到晚年，多因眼睛機能的下降，容易出現部分顏色分辨困難，如把黃色與白色、藍色與黑色混淆，因此應多采用能使人身心愉悅、情緒穩定的色彩搭配，注重情感交流和視覺的舒適性。整體上采用柔和亮色調，如黃色，顯得更富麗、豐滿，能令人精神振奮，給人一種視覺上的開闊感。廚房家具可以選用乳白、淡黃為主色，搭配一些橙紅、橙黃、棕褐等跳躍的顏色點綴其中，盡可能加大色彩的明度和對比度，使家具設備顏色與室內顏色形成反差，提高廚房設備的可辨別度。

燈光設計是營造氛圍的重要因素，但對于老年人，廚房的燈光應更強調實用性，老年人對燈光照度的要求比較高，卻很難適應亮度的急劇變化，容易造成意外。首先在廚房的天花頂部選用磨砂白熾燈、柔光白熾燈或吸頂燈來增加背景亮度，保證整個空間的光照需求；其次在其他的適當位置設計一些小的射燈和暗藏燈，增加重點部位的重點照明，如操作臺和水池上方使用多個點光源，有的抽油煙機本身就帶有一些小的射燈，這些燈能比較好的照亮大部分臺面；另外在吊柜的底面可以適當的設計一些暗藏燈，這樣對臺面的操作提供不錯的照明。簡而言之，應該在廚房中安裝一個由不同的燈具和光源組成的多層次的照明系統，這些光源能提供多樣的光照效果，提高老年人在廚房中的工作效率。

在燈具光源的選擇上，要選擇一些顯色性能比較好的光源，通常情況下色溫為3000K，顯色指數在80以上的光源是適合人的心理感受的。這些燈光能比較好的再現食物的顏色，激發人的食欲。同時廚房中經常有二氧化硫等氣體，對燈具有一定的腐蝕作用，應選擇一些具有三防功能（防塵、防水、防霧）的燈具。同時燈的安裝位置要盡量的遠離灶臺、蒸汽和油煙，降低燈具損壞的可能。

四、結論

當前，在住宅的建筑設計中，還缺少根據老年人的生理、心理特點而進行的專項設計，因此，隨著老年人群體的增加，應加大有針對性的設計研究。設計師應根據老年人的特點及其特殊需求，進行功能和造型的融合，設計出符合標準性，又具備交互性的產品，進行“模塊化”應用。使適老性設計可根據使用者的不同需求，隨時進行調整、組合與擴充，以充分滿足不同層面的老年消費者的個性化需求。

注釋：

課題：2014年度省高校人文社科項目

課題編號：YS1441

項目類別：青年基金

項目名稱：“家庭”養老模式下老年人居住空間

設計的現狀與研究

參考文獻：

[1][日]財團法人，高齡者住宅財團．老年住宅設計手冊[M]．中國建筑工業出版社，2011．

[2]周燕珉，程曉青，林菊英，林婧怡．老年住宅[M]．中國建筑工業出版社，2011．

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隨著大劑量化療和造血干細胞移植的進展，中青年急性髓細胞白血病（AML）的完全緩解率和長期無病生存率不斷提高，但老年AML患者因年齡大，體質弱，重要臟器儲備功能不足，伴隨疾病多，對大劑量化療甚至常規劑量化療往往不能耐受，緩解率低，化療相關死亡率高，而小劑量化療常無效，到目前為止老年AML治療仍很困難，因此選擇合適的治療方案以提高化療效果及安全性對老年AML患者至關重要。我院自2009年1月～2012年12月應用斑蝥酸維生素B6注射液聯合CAG方案治療老年AML40例，取得了較滿意的效果。

1資料與方法

1.1一般資料 2009年1月～2012年12月在我科住院確診并完成正規化療的老年AML患者80例，均經骨髓MICM分型（骨髓細胞學、骨髓染色體、骨髓免疫分型和骨髓融合基因檢查）確診，按FAB分型標準：M16例，M235例，M4 25例，M524例，M64例。其中男46例，女34例；年60～86歲，平均年齡72歲。將上述80例患者按住院順序排號，以單雙號為依據隨機分組，單號為斑蝥酸鈉維生素B6注射液加化療組40例，雙號為單純化療組40例。兩組一般資料比較差異無統計學意義（P>0.05），具有可比性。所有病例均為初治，治療已取得醫院倫理委員會許可，并征得患者及家屬同意，均簽署知情同意書。

1.2方法 兩組均采用CAG方案：阿糖胞苷（Ara-c）10 mg/m2，皮下注射q12 h（第1～14d）；阿克拉霉素（Acla）10～14 mg/（m2?d），靜脈注射（第1～5d）；粒系集落刺激因子（G-CSF）200 μg/（m2?d），皮下注射（第1～14d）。觀察組同時加用斑蝥酸維生素B6注射液40 mL/d，靜脈滴注（第1～14d）。

1.3觀察指標 每3d查血常規1次，查肝腎功能1次/w，化療前予骨髓穿刺，化療結束后14d再行骨髓穿刺（具體視血像恢復情況定）。

1.4療效評價標準 按《血液病診斷及療效標準》[1]判定為完全緩解（CR）、部分緩解（PR）、未緩解（NR），總有效率（PM）為CR+PR/n×100%。

1.5統計學方法 采用SPSS 12.00 軟件包處理數據，計量資料以（x±s）表示，采用t檢驗，計數資料比較采用χ2檢驗，P

2結果

2.1臨床療效 完全緩解率觀察組為75.00%，對照組為62.50%，兩組差異顯著（P

2.2生活質量評分 身體健康、心理健康、社會關系、環境因素等指標均明顯好轉（P

2.3不良反應 本組觀察對象中，2例患者出現肢體輕微脈管炎，改為深靜脈置管滴注后未再發生，所有病例均完成了2個療程的治療。

3討論

近年來我國老年人急性白血病（AL）發病率有逐年上升的趨勢，而老年人AL 中以AML 為主[2]。老年人的生理特點以及常見的伴隨疾病對于白血病的治療以及在治療過程中出現的并發癥都是不利的，一般CR率低，中位生存期短。化療是治療老年人白血病的主要手段之一，雖能有效殺傷腫瘤細胞，但選擇性較差，在殺傷腫瘤細胞的同時，對機體一些正常細胞具有抑制作用，對心、肝、腎等臟器也會有一定毒性作用，且老年患者本身各臟器功能衰退，更易出現肝腎衰竭、心力衰竭等，降低患者生存質量，嚴重者可危及生命。1995年Yamada等[3]首先采用CAG 方案治療了18例復發AML患者，CR率為83%，毒副反應輕微。

斑蝥酸鈉維生素B6注射液是由斑蝥酸鈉和維生素B6配制而成的抗腫瘤注射劑，具有免疫調節和抗癌雙向作用[4]。斑蝥酸鈉是斑蝥素的衍生物，其分子量小，易進入細胞內，產生細胞毒作用，具有較強的抗腫瘤作用。其抗癌的主要機制如下：減少癌細胞對氨基酸的攝取，抑制腫瘤細胞蛋白質和核酸的合成，繼而影響RNA和DNA的生物合成，最終抑制癌細胞的生成和分裂；影響線粒體通透性，增強氧化磷酸化的偶聯過程，從而影響癌細胞的能量代謝平衡，控制和緩解癌變發展；可降低腫瘤細胞cAMP磷酸二酯酶活性，提高過氧化氫酶活力，改善細胞能量代謝，同時降低癌毒素水平；可直接抑制癌細胞內DNA和RNA合成及前體的滲入，使癌細胞形態和功能發生變化，直接殺死癌細胞；對骨髓有刺激作用，促進骨髓造血干細胞成熟、分化及邊緣池粒細胞的釋放，對白細胞有升高作用，能減輕化療對骨髓的毒性，改善患者的一般狀況；斑蝥酸鈉具有免疫調節作用，其可能通過調節白細胞介素-2的生成進而作用于免疫細胞，增強機體免疫功能而間接殺死癌細胞；還可通過抑制趨化因子白細胞介素-8的生成，抑制腫瘤血管生成，最終抑制腫瘤轉移及復發。

筆者觀察了斑蝥酸鈉維生素B6注射液聯合CAG 方案治療42例老年性AML患者，完全緩解率為36.0%（9/25），總有效率為60.O%（15/25），取得了較高的緩解率，且不良反應相對較少，均可耐受，對出現的嚴重感染、出血癥狀及心臟毒性均順利控制。Chen YJ等[5]應用報道CAG方案治療老年AML患者取得60%左右的緩解率，本組結果明顯高于其結果。筆者在臨床應用中，觀察到個別患者用藥后出現面紅、心悸、惡心、脈管發炎，停用藥后，作對癥處理，很快恢復正常。

綜上，斑蝥酸鈉維生素B6注射液聯合CAG 方案治療老年人AML，明顯提高了臨床療效、總有效率及患者生活質量，具有較好的臨床使用價值。對于老年AML，尤其伴有臟器功能不佳者，斑蝥酸維生素B6注射液聯合CAG 方案可以作為一個療效可靠，相對安全，較易耐受的化療方案來選擇。

參考文獻：

[1]張之南.血液病診斷及療效標準[M].2版.北京：科學出版社，1998：162-168.

[2]上海市白血病協作組.上海地區老年急性白血病417 例回顧性研究[J].中華血液學雜志，1998，19（1）：3.

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老年人作為國家成長過程中功不可沒的一批人，他們為我國的建設做出了極大的貢獻，老年人的生活狀況直接代表著一個國家的文明程度。因此，在為老年人設計住宅建筑時，必須針對老人的特點，充分尊重老人的要求，使他們能夠安享晚年。本文通過對于目前我國老年人居住狀況的簡單闡述，分析了老年人對于住宅建筑設計的需求，并著重談論了在進行老年人住宅建筑設計時應當注意的一些問題及設計的重點。

1 老年人生活的特點產生的對于居住環境的需求

隨著老齡化在全球范圍內的不斷加劇，老年人作為一個比較特殊的群體，其生活問題成為人們極為關注的一個話題。當今時代，我國的獨生子女家庭逐漸增多，每一個青年人所要負責的老人供養需求提高，再加上青年人工作、生活及子女的壓力，老年人完全依靠自己孩子度過后半生的生活方式必須有一定的改變。否則，中國的老年人將會在很大程度上落入孤獨寂寞的生活境地。而老年人生活方式改變的要求則在一定程度上推動了老年人居住建筑建設的發展，國家必須加大力量為老年人建設一個適合養老的居住環境。

老年人是比較特殊的一個群體，他們在走過了壯年之后，已經不能做到對于自己的照顧，再加上有些老人失去自己的伴侶，他們的老年生活很多都會在一種寂寞孤單的環境中度過。為了能更好地贍養老人，使老年人幸福的走過后半生，我國在建設過程中設立了許多老年救助機構。目前，我國最為常見的老年人居住環境就是養老院，養老院發展到今天不僅是社會上一些孤寡老人的家，在現代社會很多忙于工作的子女也將自己的父母托付給了養老院。這樣以來，老年人的居住建筑設計就成為了我國下一步應當完善的一項工作任務。

老年人在未來的居住趨勢是與兒女分離的，他們安度晚年一般都是要在公共的老年人居所內度過，而這些養老院、老年公寓、托老所等老年居所的設計主要不是為了使老年人獲得一個居住的地方，而是為方便老年人之間相互照顧，加強老人之間的娛樂交流，使老年人能夠處于愉快的生活環境中，這就給我國建筑設計人員提出了非常高的要求。

2 老年人的特殊性及其對于居住建筑建設的要求

人一旦進入老年時期，其生理和心理都會發生許多的變化，老年人不但會失去照顧自己的能力，還會變得像孩子一樣別扭固執，他們極需要社會對于自己的關注。因此，青年人對于老人的贍養不應該只注重物質方面的供給，還必須加大對于老人精神的關懷。從這個方面而言，加強對于老人特殊性的研究就成為合理贍養老人所必須具備的一個前提。本文接下來就簡單分析一下老年人的特殊性：

首先，老年人對于自身健康的需求非常高。老年人在進入老年時代以后，各部分的器官以及組織等都會逐漸老化，其自身對于疾病的抵抗力也會逐漸降低，老年人能夠明顯地感覺到自己的衰弱，那種怕病的心理會逐漸形成他們生活的一種困擾。因此，老人對于身體健康的需求比任何群體都要強烈，他們的居住建筑周圍應該具備社區醫療救助以及體育健身等場所。而且，老年人身體健康狀況的下降，還使得他們的內心產生了極為強烈的依存感以及歸宿感。老年人在不能自理自己的生活時，就會希望有人來照顧他們，尤其是愿意得到自己子女的親自照顧，以便于尋得心靈上的寄托。因此，老年人心理上產生的變化也是為人子女之人必須估計到的。

此外，老年人走過許多波折，對于財富名利問題已經看得非常淡薄，他們最為渴望的就是一個溫馨和睦的家庭，能夠和自己的老板子孫其樂融融地生活在一起，看著自己的子孫健康平安的成長，成為他們老年時代最為強烈的一個愿望。老年人的生活里需要互相的關心和照顧，只有這樣他們才會減輕一些孤獨寂寞的衰老感。由于老年人在生理和心理上都有許多不同于其他群體的特征，老年人的生活居住環境設計也就必須不同于其他人，因此，設計師在進行設計時必須注重老年人的要求。老年人住房設計時應當注意的問題，也就是老年人住宅建筑設計的要點大致可以分為一下幾個方面：

首先，必須注重老人居住空間環境設計的問題。老年人喜靜不喜動，他們雖然害怕孤獨，但是絕對不喜歡喧鬧的環境。因此，在選擇建筑地址以及進行建筑設計時，必須充分地保持住宅的安靜，在住宅溫暖干凈安全的前提下，使他們的住房靠近遠離車輛喧囂的公共服務場所。而且，在進行老年人住房建筑設計時還必須注重住宅外部的環境設計。人老了以后會變得比較別扭，他們對于事物的需求及眼光會變得挑剔，再加上他們自身身體健康狀況發出一定的指令，老年人住房對于外部環境的需求非常高。這些住宅不僅要建立在安靜干凈的地方，還需要有充足的陽關、良好的通風效果、開闊的視野，以及高程度的綠化環境。此外，最好還能有適合老年人運動的一些運動設施。

其次，老人的居住空間設計必須具有一定的私密性，保證他們能夠自由地支配自己的空間，而不會輕易受到外人的干擾。家庭型的老人院起居室不應該小于14平米，臥室也不要少于10 平米。而且最好不要設計合住的老年公寓，就合居型的居住場所而言，最好也每間不超過3人，每個人的使用面積還應該在6平米以上，否則極其容易因為老年人的個人習慣不同，而造成他們相互之間的摩擦。但是，這種私密性的設計必須避免老人脫離人群，他們害怕孤獨寂寞，必須在保證私密的同時，還能方便于其他老人的交流娛樂。設計師可以將老年人群居的地方設計成套間、四合院等的樣式，既方便老人獨處，又方便其于外界交流。

最后，在進行設計時，還必須保證老人居住環境的無障礙性。老人的身體狀況極端下降，很多時候他們不能像常人一樣進行活動，因此，在設計老人的居住空間時，必須加強對于建筑設計安全性及靈活性的考慮。設計師可以設計一些適合老人生活的設施，并在老人的居住空間內布置一些防止老人摔傷、碰傷的設備等。設計師要盡量將老人的住房安排在比較低的樓層，稍高樓層都要設置電梯，還要在電梯內設置一些方便手扶或者是坐的設施。此外，老人的房間要避免不在一個水平面上的情況，還可以將樓梯的臺階換成一些比較緩和的坡道，緩坡臺階踏步的梯面比應當高于120mm，而且踏面的寬度不適宜小于380mm，坡度不應大于十二分之一，同時在坡道一側安裝一些既有觀賞價值又能防止跌倒的設備。同時，一些需要日常使用的東西，比如門把手、水龍頭、馬桶、電器開關等，都要按老人的需求來設置，而且這些常用的東西還一定要具有溫暖舒緩的感覺，避免使老人在使用時產生不愉快或者緊張的心情。

3 老年人住宅建筑的設計應當注意的問題分析

老年人在生活過程中付出了很多，在年老之后理應得到悉心的照顧，因此，在住房這個問題上，住房建筑設計一定要符合老年人的生理、心理以及審美需求，使老年人的生活時刻處于一種比較輕松愉快、溫暖溫馨的氛圍中。本文接下來就針對老人群體的特殊性，對老人建筑設計的一些細節問題做一些簡單地談論：

3.1 要制定符合老人需求的設計原則來指導建設

老年人建筑設計的原則一定要體現以老人為本的設計理念，使這種設計原則能夠完全地將老人的特殊需求涵蓋在內，為老人住房建設提供一個良好的指導，使建筑在建成以后能夠保證老人生活的舒適、安全、方便。具體來講，這種設計原則首先要考慮老人休息時間的特殊性。老年人睡眠質量不好，而且睡眠時間相比一般人而言都要少，他們需要極早入睡，早晨又會醒得特別早，這之間和普通人的時間差距大致都在兩三個小時內。因此，老人的作息時間特別容易和其他家庭成員之間的活動產生沖突，這樣就會導致家庭生活的摩擦出現，影響家人之間的感情。設計師在進行設計時一定要注意房間的隔音效果，并盡量和廚房衛生間靠近。此外，在設計老人的住房時，還一定要征求老人的意見，盡量按照他們自己的要求來進行設計，使他們生活的空間帶上他們自己的元素，給他們的生活增加一些活力。再者，老人住房的設計還必須考慮到其與家庭成員之間的心理距離，一般老人都比較喜歡和自己天真活潑年幼的孫輩更為靠近一些，在安排住房時就要將他們的住房更靠近一些。

3.2 在建設專門的老人居住住宅時要將各項功能考慮在內

隨著年輕人供養老人壓力的增大，以及老齡化程度的不斷提升，將來老年人的群居生活會變得更為普遍，國家對于老年人的照顧會上升到一個比較專業合適的階段。比如建立一些老年公寓、養老院等，這樣可以充分得保證老年人之間的交流幫助，使他們能夠更好的生活。因此，設計師必須順應這樣的潮流，對這些專門的老人居住場所進行合理的設計，將各項功能需求涵蓋在設計目標內。首先，這種住房建筑必須具有合適的房間尺度，方便老人活動，但不會使其產生空曠寂寞的感覺。同時，要選擇一些比較溫馨的家具，并對這些家具進行合理的擺放，使他們既能滿足老人行、走、坐、臥等的需求，又能夠愉悅老人的身心。還有，房間光線以及房間內部各種事物色彩的選擇也一定要滿足老人的需求，既保持一定的生命活力又不會讓他們覺得難以承受。此外，住宅的設計還必須保持安全、健康以及隱私性，使老年人住得貼心舒適。

4 結語

老年時期是一個比較漫長的階段，在這一個階段內，人們的生理和心理都發生了自己難以控制的變化，這會在一定程度造成人在心理上的難以承受。因此，對于老人的贍養工作是極其細致的，必須兼顧生理和心理各方面的需求。老人的住宅問題，在老年階段是與他們的生活聯系最為密切的，所以，必須重視老人的居住問題，對他們的住房進行合理的設計建設，給老人提供一個幸福溫馨的晚年居所。

參考文獻

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[6] 曾婷婷,李之吉,蔡琦,解武志.寒地老年居住建筑外環境設計探討[J]. 低溫建筑技術，2010(01)

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具有宜居環境的老年社區

新設計趨勢不僅僅支持老年人獨立居住的社區，而且還支持老少混合型的社區。大多數人認為住宅選擇需要多樣化，加上車輛及大型購物中心是生活不可或缺的，因此郊區老年住宅不是養老的適合之地。

具有宜居環境的老年社區就是注重老人生理及心理健康，提高他們的幸福感，同時對體弱和殘障老人給予特殊照顧，促進老人參與社交活動，形成積極、健康的生活氛圍。宜居環境對于老年社區設計至關重要:便利的交通系統，適合步行的住宅和商業區，適合散步、養老的社區住宅選擇。社區必須含有無障礙入口，無障礙浴室和標準的廚房、臥室以及可通過輪椅的門口、走廊。

綠色建筑理念的社區

綠色老年社區不僅僅是一個可以生活的地方、一個接受專業護理服務的地方，它的風格和設計也要經濟可行。設計師除了合理的節能設計之外，還應充分考慮到老人的生理特點，在建筑材料選擇時，要考慮其安全性、便捷性。同時還要考慮社區的整體運行的高效性，結合社區管理的特點進行設計考慮。

將以人為中心的護理與家庭護理模式相結合

家庭護理模式出現在20世紀80年代至90年代間，但因為各種規范的限制，許多護理社區發現這種模式很難將他們想要的社區設計出來。如果將以個人為中心的護理與家庭護理相結合就可以達到這一目的。

轉變護理站

長期以來，護理站被護理人員認為是不可缺少的，但它卻成了員工和老人間的重大障礙。老年社區的房間已經沒有了公共機構的感覺，因此護理人員的工作空間也可以設計成一系列集中的小桌子和壁櫥，與房間或者廚房相融合，通常只設置一個獨立封閉的辦公室或小型會議室用于私人談話，護理站則轉變為可以支持電腦繪圖的小辦公空間。當老年人的最新數據錄入電腦，呼叫系統可以隨時通知護理人員，這樣不需要將所有人員集中在一個小小的工作室，從而提高了護理人員的工作效率。

替代配藥推車

和護理站一樣，走廊或餐廳內大的塑料配藥推車是一個公共機構護理的標志，該設計不應在老年社區使用。代替它的，如藥物儲存系統，可以設計成家具的樣子，也可以設計成如儲存藥物的帶鎖廚柜放在戶主房間。

房間面積越小越好

雖然沒有專門的權威機構研究老人住房的理想面積，事實上經過相關調查結果顯示：房子越小，破壞行為或焦慮的住戶越少；住戶間的社交程度越大，使用興奮藥物的劑量越少，住戶、家庭和員工滿意度越高，工作人員壓力越小。

優化衛生間

老建筑的浴室通常很小，空間勉強能容納衛生間和洗手盆，這樣就沒有空間放置一個輔助移動的裝置了，而且通常還是兩個住戶共享，普遍缺乏充足照明。現在很多國家已經將老年人衛生間的面積加大，目的一是確保抓握桿設在使用者可以夠到的地方，二是可以容納一到兩個輔助人員。

使用帶光抓握桿

帶光抓握桿是一種新產品，可以有效防止老人夜間上洗手間跌倒。當電燈被打開，燈光亮度的突然改變會讓人感覺不適，同時浴室燈關閉后會造成瞬間性失明。這兩種情況都容易造成老人摔倒。一根帶光抓握桿可為老人提供足夠的光亮找到洗手間，而不用打開其他照明燈，同時也易于引起老人注意，使用更方便、安全。

恰當的轉運傳輸系統

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（Changzhou Open University，Changzhou 213001，China）

摘要：本文以美國、英國、新加坡為代表，介紹了住房反向抵押理念在世界主要發達國家的開展情況。同時，對住房反向抵押保險產品在我國的試點情況進行了分析，指出了雖然困難重重，仍是我國退休養老理財產品的重要補充。

Abstract： Taking the United States， Britain and Singapore as representation， this paper introduces development status of the concept of reverse mortgage in the world’s major developed countries， meanwhile， analyzes the pilot of housing reverse mortgage insurance products in China， and points out that although there are many difficulties， it is still an important supplement of retirement financial products in China.

關鍵詞 ：住房反向抵押；老齡化；養老理財產品

Key words： housing reverse mortgage；aging；pension financial products

中圖分類號：F830.4；F224 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）18-0245-03

作者簡介：王微（1984-），女，江蘇常州人，常州市開放大學財經學院教師，研究生專業為會計學，研究方向為理財理論與實務。

0 引言

隨著老齡化社會的到來，美國，英國、新加坡、中國等國紛紛把住房反向抵押的理念引入了本國，設計出各具特色的產品，并且已經積累了一些成熟的經驗。

1 發達國家開展情況

1.1 美國 20世紀50年代，住房反向抵押的理念開始傳入美國。1961年，儲蓄協會一位名叫Nelson Haynes的人，為他足球教練的遺孀解決生活問題所做的貸款安排，被視為美國第一份反向抵押貸款合同。

1981年，美國成立了獨立的非盈利性組織——房產價值轉換國家中心，主要的職責就是向消費者宣傳住房反向抵押貸款。此后，根據《1987年國家住房法案》，國會授權聯邦住房與城市發展部向老年人發起了住房反向抵押貸款（HECM）計劃；由聯邦抵押協會（又稱“房利美”）于1995年開發并推出的房屋保有人（Home Keeper）計劃；由一家私營機構公司——老年人財務自由基金公司提供的財務自由（Financial Freedom）計劃。HECM適用于較低房產價值的借款者，Home Keeper適用于中等房產價值的借款者，而Financial Freedom則適用于高檔房產的持有人。

1.1.1 HECM計劃 HECM已經成為住房反向抵押貸款的行業基準，占全美住房反向抵押貸款90%以上的份額。其貸款發放對象必須是年滿62周歲的老人，住房的產權要求獨立，不管其收入水平和借款用途。對于尚有少量貸款還沒有還清的住房，一般都可以申請HECM，首期貸款資金可以首先沖抵結清該抵押房屋的剩余房貸本息。

HECM計劃由HUD負責設計、修改，HUD屬下的聯邦住宅管理局（FHA）負責具體的運營事務，包括項目的審批、保費和保險基金的收取等。FHA對用于計算HECM貸款金額的房屋價值，還按不同地區規定了最高限價，也就是說當房價超過限價時，按照限價計算。2009年11月25日，FHA公布了最新的經國會審議通過的按揭條款，規定2010年HECM的貸款限額保持在625500美元。HECM計劃的貸款人是銀行、抵押公司或者其它私營金融機構，貸款發放后，這些貸款機構一般都會把所有的HECM賣給聯邦抵押協會。聯邦抵押協則在政府的監管下開展工作，它是二級市場唯一的購買者，負責制定項目運行中的一些原則和標準，并參與HECM計劃的改良。

HECM計劃的借款人和貸款機構行使和履行著相應的權利義務。首先，貸款期間不得強迫借款人賣掉住房歸還貸款。其次，不管借款人在住房內生存多久，借款人的債務僅限于房屋價值以內。最后，HECM的貸款對象經過FHA的資格認定后，由其提供保險。貸款結束，本息如果超過住房價值，差額由保險基金進行補償，即使貸款機構倒閉，房主也可以按時拿到錢，消除了借款人和貸款人的后顧之憂。當然借款人必須在貸款期間參加有關保險計劃，繳納HECM保險費。

1.1.2 Home Keeper計劃 作為政府發起設立的機構，聯邦抵押協會不僅是HECM二級市場唯一的購買者，還推出了自己的住房反向抵押貸款產品——Home Keeper。與HECM相比，Home Keeper計劃突破了最高貸款額的限制，可以為擁有中等房產價值的老年人提供更多的貸款，而且借款人可以在住房增值時要求增加借款額，因而給借款人更多的選擇權。但是可供選擇的貸款發放方式少于HECM，所以一般借款人同時滿足這兩種貸款條件時會選取HECM。

1.1.3 Financial Freedom計劃 目前，Financial Freedom是美國市場唯一一家自行設計、提供住房反向抵押貸款產品的私營公司。該計劃主要面向大型房產的擁有者，最高貸款額可達70萬美元。它的特點是：①資金來源。貸款一次性轉給一家人壽保險公司（Hartford），然后由該公司承保，按月支付借款人年金，即使住房出售也可以按月得到固定收入。②房產價值分享條款。借款人可以保留最高可達80%的房產。③繳費方式。沒有直接的費用支出，一并在貸款額中扣除。④保險提供的方式。沒有政府提供的保險，因此借貸雙方面臨的風險較大。為了細分市場，Financial Freedom還在不斷設計新的住房反向抵押產品，如標準現金賬戶和零點現金賬戶。

1.2 英國 研究長期護理的皇家委員會于2001年申明，英國政府必須為退休老人的長期醫療和再教育承擔更多的責任。2001年4月，政府制定了一項住房反向抵押貸款計劃，允許地方政府根據住房價值發放貸款，在老年人死亡或者住房出售時，貸款到期。英國住房反向抵押貸款產品主要有家庭收入計劃、卷藏式住房反向抵押貸款、共享升值的住房反向抵押貸款和反轉計劃。

1.2.1 家庭收入計劃 辦理住房反向抵押貸款后，老年人獲得的不是現金，而是類似于即期終身年金的投資產品，貸款機構按期給付房主投資收益，直到最后一個借款人去世時終止。由于英國政府廢除了償還抵押貸款利息方面的免稅政策，使得這一產品后來逐步退出了住房反向抵押貸款市場。

1.2.2 卷藏式住房反向抵押貸款 借款人不必每月償還利息，利息自動累加到貸款總額上，房主過世后才通過變賣房產清償。這種貸款方式通常采用固定利率，但是為了規避投資風險，有些合約則采用有上限的浮動利率。借款人可以選擇躉領或年金方式，還可以選擇固定年金和遞增年金的支付方式。在貸款到期時，貸款人不得向借款人追討本金和利息超過住房價值的差額。

1.2.3 共享升值式住房反向抵押貸款 最先由蘇格蘭銀行發行，后來巴克萊銀行也參與進來。主要有兩種類型：第一種是借款利率低于正常的市場利率水平，但貸款機構有權與借款人分享住房升值的部分。第二種是借款人不需支付任何利息費用，還款額是本金加上住房升值部分與借款比率乘積的3倍，借款比率最高只有25%。該產品要求借款人在貸款期限內，不得出售或搬離住房，具有一定的缺陷。目前，蘇格蘭及巴克萊銀行因缺乏長期投資者的支持和資金供給，暫停了貸款的發行。然而共享增值概念頗受消費者的歡迎，一旦資金問題得到解決，該產品將有良好的發展前景。

1.2.4 反轉計劃 老年人將住房產權出售給一家住房反向抵押公司，然后由該公司安排，用所得款項購買一筆按月支付的終生年金，有些公司也可分期支付。當老人把住房的產權出售后，根據合約，他可以免費或象征性地交少量租金就可以繼續住在原住房內，直到去世為止。當老年人去世后，公司將住房收賣，收益歸公司所有。由于在反轉計劃實施之初，老人要放棄住房所有權，對此有些老人心理上難以承受。為了加強監管，英國金融服務局如今已經接管了住房反向抵押貸款事務，將其改名為“終身抵押貸款”。此舉改變了住房反向抵押貸款監管不完善的現狀，增強了公眾的信心。

1.3 新加坡 新加坡退休養老的主要依據是政府在1987年實施的中央公積金制度（，然而大多數人在退休時都達不到公積金賬戶的最低存款要求。1994年，為了解決退休人員公積金賬戶資金不足的退休養老問題，政府委派的工資檢討委員會提議推行住房反向抵押貸款，幫助市民將住宅變現，以貼補退休后的生活支出。

1997年1月，私營保險公司職總英康（NTUC INCOME）率先在新加坡推出了住房反向抵押產品，但是該公司的產品有嚴格的條件及不足：①必須購買抵押保障保險、人壽保險以及屋宇保險，并在貸款期間內維持保單持續有效。②只針對擁有私人住房的老年房主，而新加坡公營住房比率高達80%以上。③人性化設計不足，缺乏“無追索權保證”條款，合約到期，如果貸款本息超過住房價值，可能向房產的繼承人追討差額。同時，老年房主害怕長壽而被迫遷出住房。因此，推出后兩個月，只簽署了22筆合約，后期市場需求也迅速下降。

針對這些問題，新加坡一個跨政府部門的工作小組曾提議，將住房反向抵押市場由私人房產擴大到自置公營住房，政府為中小型的公有住房提供擔保，較大型的則不提供擔保；增加了“無追索權保證”條款，以促進住房反向抵押健康持續的發展。

2 我國的實踐情況

2014年6月，中國保監會《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，標志著住房反向抵押業務在中國保險業的試點工作正式啟動，試點的基本條件如表1。

意見后，幸福人壽就于2015年3月25日率先推出了“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）產品”，獲得保監會審批通過。年齡在60周歲至85周歲之間的擁有房屋完全產權的老年人，可以將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老保險金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。投保后老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響；公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。養老金額里已考慮房屋預期增值收益；保險公司抵押房屋所得在償還養老保險、扣除利息等費用后仍有剩余，將返還給老人的繼承人。簽訂投保單后，保險公司逐一完成法律協調、房屋抵押登記、公證等工作，最終完成承保，客戶在30天猶豫期結束后約定時間開始領取養老金。如果老人在保單生效后退保，要在導致合同解除或提前終止的情形發生后的10日內支付養老保險相關費用及損失賠償。若老人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權，即出售（變賣）房產。

2015年3-4月，首批客戶，北京、上海和武漢都有幾位老人和老人家庭正式簽訂了投保單。早前中信銀行、上海住房公積金管理中心就開展過住房反向抵押貸款，這次保險業的加盟，加快了住房反向抵押產品在中國的健康發展。

3 結論

從住房反向抵押貸款業務在我國的發展前景看，不管它是以貸款還是以保險產品的形式推出，它都是通過市場化手段運作的一種創新的養老理財方式，是為已擁有房產的老年人提供一種增加養老資金來源的選擇。雖然推行過程中可能困難重重，卻不失為傳統養老方式的一種補充。

參考文獻：

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住房反向抵押貸款是指，已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。即“抵押房產、領取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以，在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。

住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發展最成熟、最具代表性的當屬美國，已有巧年的歷史，已經被證明是一種成熟的房產融資形式，但在我國市場上目前還是一項空白。2002年，中國企業聯合會副會長、經濟學博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險服務》建議書，開創了將個人房產引人保險和老年保障體系并進行業務運行的新模式。這一創新模式借鑒引人我國，將只是一個時日選擇的問題。

一、我國養老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設立

1.中國已經快速步入老齡化社會，養老問題日益突出，對其解決方式的探討刻不容緩

按照聯合國制定的標準，一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上，即為老齡社會。我國所稱老年人是指60周歲以上的公民(見《中華人民共和國老年人權益保護法》第2條)。根據國家計生委統計結果，2000年我國60歲以上人口已達12. 26%，按未來平均人口預期壽命漲幅不大的較保守的人口預測，到2020年，我國60歲以上的老年人口將達到總人口的16.97 %。毫無疑問，我國已開始步人老齡化社會。養老問題日顯突出。設立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對現有養老方式的補充，可大大緩解國家和個人面臨的養老壓力。

據山東省煙臺市最新統計數據顯示:目前全市人口約650萬，其中60歲以上的老人達到95. 6萬，已占總人口的14. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長。這就意味著，煙臺進人“老齡城市”的時間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數據推算，幾十年后，煙臺過“老人節”的老人將多于過“兒童節”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會保障問題。10年后，占當前老齡人口多數的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業內人士分析:人口老齡化問題，已成為當前煙臺乃至全省經濟社會發展中的一個重大社會問題，正對社會保障、勞動力結構、文教體事業等諸多方面帶來全局性、戰略性的重大影響。理應引起全社會的共同關注。

2.養老資源嚴重不足，社會保障體系不太健全

我國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計劃經濟時代，是以《勞動保險條例》為代表的“低工資、高就業、高補貼、高福利”的國家包企業、企業包職工的統包政策;改革開放以后的巧年，國有企業逐步走向獨立，企業保險因之轉向社會養老保障統籌;1995年中央決定將個人賬戶制度引人中國基本養老保險制度，單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶制度相結合的新體制，基金管理方式也由現收現付制轉向部分積累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續供養上一代“老人”的義務，又要為自己將來的養老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔為企業和職工帶來沉重的負擔，因而在實際操作中引發出很多問題。據統計，目前個人養老基金賬戶“空帳運行”的額度已高達1990億元。這一問題如不及時解決，將可能導致很嚴重的后果。所以，解決養老問題需要開辟新思路，增加新的養老資金的來源。

3.養兒防老的現實性大大減弱

社會人口流動的加強、人口結構的老齡化和家庭規模縮小的趨勢，已經使得越來越多的年輕人無暇或無心照顧老人的日常生活，家庭的養老功能日益退化，養兒防老這條古訓面臨著巨大挑戰。據國家衛生部1999年統計，中國城市65歲以上老人的患病率為60. 2%，且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒。“四二一”家庭大量出現，將來家庭養老的局面，很可能是一對中年夫婦要同時贍養四位老人和一個或兩個子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重;而要靠中年夫婦同時養度四位老人和一兩位子女，也非經濟能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來給予大力發掘并給予積極推動的。 轉貼于 二、設立、運行住房反向抵押貸款的建議

應當承認，象“反向抵押貸款”這樣跨行業跨體系的社會性業務出現，是行業發展、社會進步的體現，是社會事業的完善。針對中國社會的現狀，設立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險養老模式，是基于西方成型的物質條件和價值觀念形成的，所以，引用時要注意因地制宜。

在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來的長期持續的現金流人，以應對晚年養老生活。在我國現實的境況下應給予多樣化的創新。

變換的方式可包括:(1)資產置換:在國家城市規劃設計變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶62歲，原居住在市中心的住房計40平方米被明令拆遷，可得補償金30萬元。此時，該老年住戶用此30萬元在市郊購得70平方米住房一幢，同時將該住房向金融機構辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時貸款利率、經辦機構費率合計為7%，該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x(1-7%)÷15]÷12個月=每月給付的金額。經計算x = 1550元。(2)老年人與金融機構合資購房:該老年人拿出巧萬元，并向保險公司或銀行貸款15萬元，共計30萬元，購買該幢價值30萬元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產的價值來歸還貸款本息。本模式也可認為是老年人同銀行合資購房，順序占有支配。雙方的出資比例，應結合老年人的預期存活壽命、利率及房價波動等，做詳細計算并在執行中根據情況變化給予相應修訂。(3)老年人向房地產商反向抵押貸款:老年人一次性拿出30萬元，交付房產商取得人住該住房長達20年的資格，人住期間，房產商每年向住戶返還1.5萬元，到20年結束，30萬元房款全部向住戶返還完畢。老年人提早死亡時余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿住戶仍健康存活時，允許其繼續居住下去，不必再繳納費用。同一筆錢達到住房、養老兩不誤。(4)老年人合作購房并辦理反向抵押貸款:有數位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬元，如各自分開居住，分別養老，生活水平將會較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購房，合住養老，現用30萬元購房并辦理反抵押貸款，余10萬元作為生活費津貼。大家共住一起，其樂融融，免除孤獨寂寞之大難題。

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中圖分類號：TU241 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）20-0170-02

隨著我國綜合國力的提高，社會經濟的迅速發展，老年問題日益凸顯出來，養老住宅問題應運而生。人步入老年之后，在精神、感官、肢體等都會出現不同程度衰退或是殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動的內在因素，年齡越高，也就需要更多的外界照顧條件。因此，在城市建設中必須考慮老年人的特殊性，為他們建設舒適、方便的居住環境。

1 建設老年住宅的必要性

21世紀是全球老齡化的世紀，據相關資料表明：到本世紀中旬，我國60歲左右的人口將占全部人口的30%，80歲以上高齡人口，由今天的2%，也會上升到6%～7%。隨著時間的流逝，我國有4億多老人已成定局。就目前老年人居住模式來說，以前的住宅設計基本上都是以身體健康者的行動標準為依據，沒有充分考慮到居住空間的舒適、寬松、方便等有效需求，對于老年人居住更是考慮不周到。因此，這就要求設計者在住宅設計理念上，需要不斷完善，根據老年人的生理、心理特征和對居住的需求，設計出適合老年人居住的住宅。

2 老年人的心理和生理變化

老年人在生理上存在著不同程度的衰老癥狀.。如：反應遲鈍、體弱多病、視力下降、肢體不靈活、對環境適應能力差等。所以，老年人住宅應盡可能的為老年人的活動提供方便。應充分考慮住宅的層數、樓梯踏步尺寸、廚衛設備的安裝等建筑構造，消除各種不安全因素，為老年人提供方便。人在老年的時候，社會交際和人際關系范圍逐漸縮小，在老年人心理上，形成了孤獨感、空虛感和失落感。隨著我國計劃生育政策的實施，導致老人們獨立居住的家庭逐年增多。因此，就要建設出更多、更適合他們的居住環境。

3 老年住宅的室內空間設計

①起居室設計。起居室是老人日常活動比較頻繁的場所，應該多方面滿足老人的日常需要。面對老人所具備的心理特征，起居室的面積不宜過大，太大很容易產生負面情緒。由于老人的體力下降，對于家具的選擇要特別注意。例如：沙發的選擇要充分考慮到硬度、高度、材質和是否有扶手等條件。一般皮質沙發不太適合老年人使用，一些木質或是金屬的布藝沙發有助于老人起身，還可以減緩坐久后的疲勞感。在高度上要比普通沙發高一些，做下去保證大腿和小腿的夾角控制在90？{左右，靠背能支撐頸部，能促進老人身體的血液循環。從老人安全的角度考慮，老人使用的沙發要有扶手裝置。由于老人腿力減退，起身需要借助外力的支撐，扶手就起到了很好的作用。由于起居室是老人活動頻繁的場所，應盡量選擇朝陽的方向，窗戶旁邊放置椅凳，以便老人能經常曬曬太陽。特別注意的是，由于老人的視力衰退，對陽光的識別度低，對照度的要求要比年輕人高出2～3倍。因此，室內要有充足的陽光，亮度也要高些。盡量避免眩光出現，因為老人的視覺敏感脆弱，容易造成視物模糊的現象。

②臥室設計。臥室是老人最重要的休息空間，在設計上需要特別注意。床是臥室中最重要的部分，其擺放位置直接影響老人的身體健康。床的擺放位置不可以接近窗戶或是門，避免老人受到風寒。床的兩側都能上下，為老人提供方便。在床頭放一個床頭柜，方便老人放一些經常需要的東西。

③衛生間設計。老人的衛生間盡量不要裝置浴缸，宜淋浴。由于老人肢體不靈活，稍有不慎，就會引起滑到，而發生危險。浴室應該設有浴凳，既安全又舒適。同時還要在淋浴和坐便器旁邊設置水平的豎直的扶手，便于老人起身撐扶。由于老人的平衡力下降，在衛生間一定要做防滑處理，避免老人滑到。通風良好是洗浴安全的重要保障。老人在洗浴時，一定要注意通風，防止缺氧造成危險事故發生。大部分老人都存在腿乏體重的問題，下蹲和站起時都很不方便。因此，應適當加高坐便器的高度，比普通坐便器高20～30 mm即可，便于老人起立。

4 根據老年人特征，進行便利設計

①設置輪椅坡道。在門廳、過道、和房間不宜設置門檻，有高度差的地方應設計坡道。設計的踏步高度為10～20 cm，踏步的寬度為36～40 cm，臺階3步以上為宜。在輪椅坡道設計時，要充分考慮坡道坡率、寬度、休息平臺等。

②應用緩坡樓梯。在過去的住宅建設中，為了節省財力物力，樓梯設計的非常陡峭，就連年輕人上樓也會感到費力。因此，老人住宅的樓梯應該設計的緩一些，踏步寬應為32～34 cm，踏步的高度應該為13～15 cm，每段的踏步不應大于13步，不應該采用無踢面的踏步，踏步面要用不同的顏色區分開。

③照明設計。由于老年人視力衰退，經常會出現模糊、色弱等現象，給他們的生活帶來了巨大的麻煩。在設計老年住宅時，要選擇功率大的燈具，以保證屋內有足夠的亮度。局部地方還應設計電光源，消除光源產生的陰影。地面及桌面盡量避免強反光材料，防止明暗光線太強影響老年人的視線。

④標識設計。老年人辨別能力比較差，對于有色弱的老人可以加大門與墻壁的色彩反差，在門口技術明顯的標志。為了防止老人走路踏空，樓梯踏步應設計的較寬些，端部可以設計大于4 cm的色帶，方便老人識別。

⑤過道的設計。狹長的過道會使老人的心理產生壓迫感，嚴重影響老人的心理健康。對于行動不便的老人，經常會使用輪椅，狹小的過道會給老人活動帶來不必要的麻煩。因此，過道的凈寬應不小于160 cm，為老人的出行提供方便的道路。

⑥戶外安全設計。老年人特別害怕孤獨，他們對戶外的依賴程度大于其他年齡層的人。老年人在戶外可以鍛煉身體，還能與人溝通交流，使身心愉快。在老年人住宅的戶外設計平坦的路面、防滑處理、臺階改成坡道、護欄設施等，保證老人在出行時戶外安全，讓更多的老年人能夠從室內走出來，接近大自然，呼吸新鮮的空氣，有利于身體健康。

5 結 語

隨著我國社會經濟的迅速發展，老年住宅的質量也在不斷的改善和提高。老年住宅設計應該遵循功能合理性、實用性、安全性、健康性和靈活性的設計原則。老年住宅的設計目標就是盡可能的為老人獨立生活提高方便，從而提高他們的生活質量。近幾年，老齡化問題得到了高度重視，養老模式還處于不斷探索和發展的階段。在住宅設計上海沒有形成理論體系，需要完善的地方還有很多。這就需要房屋設計者對老年人住宅設計進行不斷的探索，為老年人這一特殊人群做出積極貢獻。

參考文獻：

[1] 張曉梅.基于中國老齡化社會的老年住宅設計探討[J].華北礦業高等專科學校學報，2001，（3）.

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中圖分類號:J022

文獻標識碼:A

文章編號:1005-5312(2010)08-0066-01

在當今社會條件的限制下,現代建筑放棄了“院落”這個在中國千年居住形式上作為組織核心的建筑要素。出于對土地利用率的考慮,當代住宅建筑多為單元式住宅。只在樓下的公共空間提供公共休閑場所,以取代院落的功能。即使在別墅中存在的西式的花園也缺少中國傳統院落的內涵。

一、中國傳統居住建筑中的“院落”

園院結合的民居建筑是傳統生活的載體。院落精神本質上是對土地的眷戀,是“天人合一”哲學思想的建筑表現,是“家和文化”在建筑中的復興。院落既屬于房屋的空間,又可視為自然環境向住宅內部空間的延伸,是內外環境的中介、過渡空間,是住宅建筑的中心。同時它還提供了一個功能上完整的交流空間。中國傳統民居院落是要能與友人共飲,與孩子玩耍、在園中休憩散步的半隱蔽式花園。要求要有一定的私密性,又要有與街道、人口的聯系性。

在當今中國設計思想回歸民族文化的過程中,我們更應注重在設計中體現這種文化的本質,而不應僅僅滿足裝飾層面上帶民族色彩的設計母題的應用。在此我們重新審視院落在群體住宅中的重要作用,將院落變為現代多層組團居住建筑的核心。通過交通組織,打破現有住宅空間封閉、分隔、缺乏交流的現狀,極力營造具有親和力、歸屬感、安全感的社會人際環境。

二、現代城市住宅中存在的問題

(一)現代城市住宅除了價位較高的別墅外,最為常見的是單元式結構住宅。“單元式”是使用空間圍繞樓梯來布置的空間組合形式。住宅關上門自成一體,受外界干擾小,戶型布置靈活,售房價位較低。但單元式住宅將人群分散到樓宇蜂巢各個單元,戶型功能單元又將家庭分割到不同空間。這種居住方式將傳統人文交流的空間生硬割斷,鄰里之間的交流越來越少。中國有句俗話“遠親不如近鄰”,這是傳統民居中人際關系的親密程度的真實寫照。而當今城市鄰里間卻缺少來往,甚至連對面住戶的面孔都不熟悉,缺乏相互幫助和關心。近年來,在小區環境設計中注重公共活動空間的營造,廣場、公共庭院、屋頂花園、底層架空層活動空間的面積不斷增加。

(二)建國后出現了帶公共走廊的住宅――“筒子樓”,它是頗具中國特色的一種住房樣式,是七八十年代中國企事業單位住房分配制度緊張的產物。住在這里的居民們相處得就像一個大家庭,鄰里關系十分融洽。這類住房各室處在同一面,共用衛生間、廚房和一個大型走廊,住房暴露在行人的目光下,干擾較大。與時下都市化住宅樓相比,居住格局擁擠、簡陋,盡管如此,“筒子樓”還是在許多曾經的住戶心中

留下了溫馨的記憶。當時的人們渴望擁有自己獨立的生活空間,但當他們搬進了單元式住宅,改進了居住條件后又反過來懷戀“筒子樓”中的生活。人們懷戀的不是筒子樓,他們正真懷戀的是人們之間的相互關懷,是親密的鄰里關系。由于自身局限性,現在這類建筑多用于宿舍,家庭住宅建筑很少用到。

(三)在住宅建筑組合方面的嘗試還有臺階式花園住宅。這類住宅優、缺點都較為突出。臺階式花園住宅,單元組合靈活,每家有10多平方的屋頂或地面院落。增加綠地面積和建筑美感。但由于每個屋頂花園層層退臺,樓層越低住戶越多,住房條件較差。一、二層進深較大,采光較差,需設置天井,天井處理較為困難,相互干擾較大。此外占地面積比普通單元式住宅較大。由于以上原因,此類住宅推廣較為困難。

(四)我國已跨入老齡化國家行列,老年人口以每年3.32%的速度遞增。而城市老年人的居住環境卻不容樂觀。隨著“四二一”家庭結構的到來,“空巢”老人越來越多。由于鄰里關系的淡漠和交流空間的不便,使行動不便的老人與社會完全隔離開來。如何滿足老年人住房需求已成為迫切需要解決的問題。

國外已有不少嘗試,如美國的老人居高爾夫別墅、新加坡老年人住宅樂齡公寓、英國的老年人公寓、日本的兩代居等,都對我國住宅建筑形式的改變具有一定的參考意義。中國獨特的“庭院文化”從一開始就注意到了天地、自然與人事相融合的規律,它集合了傳統建筑的文化精髓,寄托了中華民族的無限情懷。庭院反映的是人們對居住的一種觀念,是居住文化的一種積淀。

在城市高密度的居住條件下,我們怎樣重新引入院落空間,如何將傳統建筑中庭院的處理手法巧妙地融合到現代建筑的設計中,去改善城市的整體環境,如何解決傳統庭院建筑和現代建筑在空間處理上的矛盾,是建筑師們面臨的重要課題。

篇（9）

要創造一個適合老年人的居住環境，首先必須了解老年人的生理和心理特征。

老齡人隨著年齡的增長,身體機能發生變化。其主要表現為:①姿勢控制能力降低。②肢體協調功能減弱，年人極易發生跌倒。③視覺方面。老年人判斷物體高差和有物體光影變化的能力減弱。因此對環境質量有了更高的要求。

隨著老年人社會職務、年齡等變化，心理上也相應的變化。如退休后隨著社會環境的改變、生活圈子縮小，有些人會出現煩躁、焦慮、抑郁、情緒不穩等心理障礙或“退休綜合征”，因離退休而離開了工作單位和同事，從開放的大范圍退縮到封閉的小圈子，原有的知識結構，技能訓練能力，往往已不適應現代社會。他們需要與親人、朋友有廣泛的聯系，從他們之中尋求友誼、慰藉和互助。

根據我國國情，國家老齡委提出實行“個人、家庭、社區和政府”四結合的原則，采取老年人以居家養老為主，集居社會化養老為輔，與社區昂老服務網絡相結合的養老模式。針對居家養老和社會養老的模式，設計結合老年人居住的建筑及營造適合老年人居住的環境尤為重要。

2 老年人居住建筑環境設計

2.1 老年人居住建筑基地選址及相關配套的設置

中小型老年人居住建筑基地選址宜與居住區配套設置，大型、特大型老年人居住建筑可獨立建設并配套相應設施。

基地應選在地質穩定、排水通暢、日照充足、遠離噪聲和污染源的地段；基地內不宜有過大、過于復雜的高差、交通便捷、場地周邊活動安全；場地不宜直接鄰近學校、兒童游樂場或為青年與成年人所活躍出人的娛樂區；生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機會；場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。

2.2 老年居住建筑設計原則

老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發，應很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特征、生活結構和具體的家庭與社會養老生活形式，確定合適的設計方針。

2.2.1 要有功用性

要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內移動。家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，保證老人活動需要尺寸和協助老人時所需的空間。

2.2.2 要有安全性

住宅內總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發出警報，以使老人能得到幫助。

2.2.3 要有健康性

要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。

2.2.4 要能確保隱私性

老年人害怕孤單是一個普遍的現象。在不斷創造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。當老年人和兒子夫妻同住時，既要創造一個未被疏遠的感覺，同時又要充分注意老年人生活的隱私。即使到了年老高壽時，也應當保留一個自己的空間，并適當保留更方便家人提供照顧的地方。

2.2.5 要便于改造

老年人從自理自力期到照顧關懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設計應當考慮到老人的需求，增添設備、設施等改造工程。

3 老年住宅產品的設計原則

由于人口比例中老年人增多，社會人口流動性加強，三代人共同生活的家庭也漸漸成為過去，同時隨著社會安全福利和個人養老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的住房設施。我們現行的一般設計標準并不一定適用于老年人住房。其最大不同點之一是由于孩子們分居離開家庭或由于喪偶而造成的二人戶或單人戶；二是由于年老身體機能退化必須有專門的設計措施及設備。此外，某些基本的心理學和社會學原則在老年人住房設計規劃時也應遵守。人們上了年紀，通常并不愿割斷他們與家庭和鄰里的聯系，而生活在一個全新的生疏的環境里，他們不僅需要個人活動，還要求參與社區的活動。

設計老人住房時，從目的性、方案及實際設施上要考慮到他們的起居、日常事務、個人愛好習慣、社會接觸及文娛體育活動等方面，以體現他們早先生活方式的連續性。最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨立生活能力。

因此，在老年住宅的規劃與設計上可以遵循以下原則：

從空間（消除室內高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設備（緊急通報系統、安全電熱源）、管理員或護理人員等方面對應老年人日常生活中的安全性，做到緊急時刻可立即采取措施；盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境；從建筑人類工程學的觀點出發，在家具、衛生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；從環境行為心理學的角度出發，考慮大多數老年人常年形成的居住習慣，提供傳統形式的室內空間。

4 老年住宅產品的外部環境設計

老年居住環境設計作為一種特殊的設計要求，主要應該從老年人的生理和心理兩個角度考慮，應做到無障礙、便于到達、容易識別等特點。

4.1 交通安全設計。

從老年人的交通安全角度考慮，人車分流是主要原則，這樣的設計原則不僅體現人本思想，而且會給老年人有親切的感覺。小區內部的機動車道要有減速帶和手控紅綠燈，這樣即使在高峰期間對老年人出行的安全新書也是很高的。并且小區的出入口車道應該合理，利于消防車和救護車的出行，而且步行道和樓梯的無障礙系統和輕體耗材也要從滿足角度出發，限制與機動車無關的穿行路線。

4.2 休閑活動環境設計。

老年人的休閑活動環境要從人本的角度考慮，第一，安全性的規劃。第二，老年人多數有記憶力下降的特點，所以應有顯著的建筑外觀設計，第三，關于團體的社交設施要完善。

4.3 景觀的設計。

老年人的景觀原則應該以安全、人本、健康為主。主要是從軟質景觀和硬質景觀兩個角度去看的。其中軟質景觀的設計建議以綠色為主，或者適當的參雜水體設計也是可以的。而硬質景觀則包括地坪、園路、地面鋪裝、和環境小品等設施。

4.4 服務設施的完善性設計。

對于正常小區的完善性要求較多，單純的從老年人設計的角度出發，最需要的則是醫療和體育等設施的配備。其它的一些如：教育、郵政、金融、市政等實施盡量要配套。

5 結語

我國的老齡城市人口居住環境設計問題，是關系到老年人的生活質量、國家的民生大計的事情。必須從老年人自身特點出發，結合我國現有社會、經濟、文化、環境等情況，規劃和建設屬于老年人的生活居住環境，為營造和諧社會作出應有的貢獻。

參考文獻：

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[2]國家統計局人口和就業統計司.中國人口統計年鑒2006[M].北京：中國統計出版社，2006.

[3]陳華寧.養老建筑的基本特征及設計[J].建筑學報，2000，8.

篇（10）

（一）改革試點作用有限

2011年1月28日，重慶、上海兩個城市率先進行了房產稅改革試點，我國首次在持有環節對個人住房征稅。總體看來，僅在兩個城市試點，試點范圍小，而且試點城市的房產稅政策溫和，涉及面窄，對推進房產稅改革的作用較為有限。從征稅范圍看，兩個城市的征稅范圍幾乎僅是針對增量房產，只有重慶針對存量獨棟商品住宅，而重慶市的個人自住獨棟商品住宅目前僅有3000多棟。較窄的征稅范圍一是導致稅收收入較少，對地方財政的稅收收入作用很小；二是僅針對增量房產征稅，不能體現對存量房征稅的問題，使房產稅的試點作用削弱。

（二）全國范圍內征收存在技術難題

首先，我國各地個人住房信息系統都不完善，給房產稅改革增加了難度。個人住房信息系統是房產稅征收的基礎，全國范圍內房產稅改革需要全國各地建立全面、實時和動態的居民個人房產信息系統，這不僅需要投入大量的資金和時間，此外還面臨體制的障礙。

其次，我國房地產評估機構建立不完善。我國評估人員匱乏，評估技術落后，評估機構的公信力也尚未達到標準。

（三）土地制度加大房產稅改革難度

我國的土地國有制引發了關于房產稅改革的爭議，我國的房地產是住宅私有而土地國有，住宅所有者只對土地擁有70年的使用權。土地國有制度使地方政府過分依賴土地財政，土地出讓金收入逐漸成為地方財政的第二大支柱。相比之下在現行房產稅制度下，房產稅收入占地方財政收入的比例很小，房產稅收入對增加地方財政收入的作用甚微。政府對土地財政的依賴導致對地方稅收的改革積極性不高，對房產稅的改革甚至有抵觸心理，這增加了房產稅改革的難度。

（四）稅收征管機制和民眾納稅意識均不健全

房產稅作為一種財產稅，屬于直接稅的范疇，而在征管上又不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但是房產稅就缺乏這樣的機制，只能靠“強收”，所以征收房產稅要建立在民眾良好的納稅意識的基礎之上。一方面我國目前的稅收征管機制是建立在對間接稅征收的基礎上，在設計上并不符合房產稅征管的要求。另一方面，我國民眾的納稅意識尚不健全，所以房產稅改革必須在征管環節進行精巧的設計，否則會出現的大量偷稅漏稅，甚至面臨大面積僵持的現象。

（五）特殊時期賦予了房產稅過多的功能

近年來，我國房地產價格不斷攀升，國家不斷出臺房地產市場調控措施。在這個時期進行房產稅改革試點，房產稅本身被社會賦予了過多的功能，例如房產稅能否降低當今不斷上升的房價、能否抑制投資性房地產需求等。在特殊的時期，進行房產稅改革讓房產稅背負了沉重的輿論壓力，這無形之中給房產稅改革造成了巨大的社會壓力，不利于房產稅在全國范圍內推進。

二、國外房產稅制度的概況及其特點

（一）國外房產稅制度概況

世界上很多國家征收房地產稅，各國在稅收制度的制定和征管過程中積累了豐富的實踐經驗，對我國的房產稅改革有很大的借鑒意義。表一為國外房產稅制度概況一覽表。

（二）國外房產稅制度特點

縱觀世界范圍內征收房產稅的國家，房產稅制度特點主要有：

1．房產稅是地方稅收收入的主要來源

世界上大多數國家的房產稅都為地方稅種，由當地的政府征收和管理。房產稅是地方政府收入的主要來源。例如美國房產稅收入占地方稅收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亞幾乎所有的地方稅收收入都來自房產稅。圖一為主要國家房產稅占地方稅收收入的比例。從圖中可以看出，西方國家房產稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產稅是地方稅的重要稅種，房產稅是地方財政的主要來源，而亞洲國家房產稅占地方稅收入的比例則相對較低。

2．征收目的明確

大多數國家征收房產稅的目的主要有增加地方財政用于提高當地的公共服務水平和調節貧富差距兩大目的。例如美國征收房產稅主要是增加地方財政收入，提高地方公共服務水平，而新加坡征收房產稅的目的主要是調節貧富差距，有些國家也以房產稅作為調控房產市場的輔助政策，例如韓國。征稅目的明確有利于減少房產稅征收的爭議，增加稅收收入使用的透明度，提高納稅人的積極性，同時可以有效地減少相關的稅收漏洞。

3．稅收要素設制合理

從征稅范圍看，大多數征收房產稅的稅基較寬，房產稅針對全民房產征收，同時對特殊群體（例如老人）設定優惠政策。寬稅基既能保證公平，又能夠保證地方政府的稅收收入，提供穩定的財政來源。

從稅率來看，各個國家的稅率制定方法都不相同，例如美國由各地政府結合當地的實際情況，根據當年的預算、應納稅財產的總價值、其他來源的收入等變量確定稅率，各個地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國則采用累進稅率從而更好的進行二次分配。縱觀各個國家的稅率，稅率普遍較低，稅率低可以降低單個納稅人的稅收負擔，降低稅收征管的難度。

除了少數國家以評估租金作為房產稅的計稅依據外，大多數國家的計稅依據都采用房產評估價值。因此大多數國家都配有完善的房產評估機制，包括高素質的評估人員、合理有效地評估方法、評估日后事項的處理機制。從而能夠公平公正的確認房產的評估價值，并有效地解決房產評估糾紛。

4．配套設施健全

為了配合房產稅制度，各國都有完善的個人住房信息系統、高效的房產評估部門，從而有效地控制房產稅稅源。住房信息系統包括房屋種類和數量、土地類型、估價的組成和變化、所有權等詳細信息。高效的評估系統主要是以信息系統提供的信息為基礎，查找所有可征稅的房產，同時確定其所有權、對所有的需納稅的房產進行評估并確定其價值。同時很多國家還設有房產評估糾紛辦公室，如果房主對評估價值有異議，可以向評估辦公室申訴。完善的配套設施為房產稅的征收奠定了基礎。

5．征管體系嚴密

各個征收房產稅的國家，在征收管理環節的制度設計都較嚴格。大多數國家都采用征稅軟件，房產稅的申報、登記辦理、征收和預測等一系列工作都可由其完成。例如美國，征稅官員會根據軟件系統計算的應納稅額，將稅單打印出來，然后寄給納稅人，也有些是寄給銀行等金融機構，由其代為征收。納稅人接到稅單以后，如無異議，按照稅單列明的應納稅款開支票，在規定時間內連同稅單一起寄回稅務機關，也有些委托金融機構代為繳納，很少有納稅人直接到征收機關上門納稅。此外對于逃稅人，各國家都會有高額的罰款，稅務部門還可以行使對房產的留置權和拍賣權。嚴密便捷的稅收征管程序，降低了稅收成本。

三、各國房產稅制度對我國房產稅改革的啟示

（一）明確征稅目的

目前我國房地產市場處于特殊的時期，房產稅在此時進行改革會被賦予過多的功能，相關部門要明確房產稅的征收目的，減少房產稅改革的輿論壓力。從世界上大多數國家的經驗來看，房產稅收入大多是地方財政的支柱，主要用于當地的公共服務。反觀我國現行房產稅制度，與OECD成員國相比（見圖二），房產稅占地方稅收的比例很小，對地方財政的作用極為有限，地方政府過于依賴短期的土地財政，因此我國房產稅改革應該注重房產稅地方財政的長期作用。此外一些國家房產稅也起到了調節貧富差距的作用，少數國家把房產稅作為房價的調控工具。因此，我國征收房產稅的主要目的應該是完善地方稅制，增加地方財政收入，稅收收入用于保障性住房的建設和公共服務，同時起到調節貧富差距、合理引導需求的作用。

（二）加大投入破解技術難題

首先，盡快完善個人住房信息系統。我國要以城市住房信息系統建設為重點、以房屋登記數據為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和基礎數據庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態變化，為房產稅的征管提供技術保障。加快個人住房信息系統建設是一個龐大的系統工程，涉及到很多部門和單位。因此，建立全國聯網的個人住房信息系統需要多個部門的配合，國家方面應由住房和城鄉建設部負總責，地方上則由房地產管理局具體負責牽頭建立。在此基礎上，逐級成立全國住房數據庫建設領導小組，把民政、公安、社保、銀監、人民銀行、勞動和稅務部門等職能部門納入其中，各司其職，各負其責。同時個人住房信息系統的建立要注重明晰存量房產權這項工作，可以采用通過房屋普查、專項調查或補充調查等多種形式。

其次，從實踐經驗來看，征收房產稅的國家都設有專門的房產稅評估部門，負責房地產的評估。設立的房產評估部門可以隸屬于稅務機關，也可以獨立于稅務機關。相關部門設立后，要引進評估人員，這是最大的難題。所以一方面要加大對原有評估人員的培訓力度，提高素質，也可以從國外引進相關的人才。另一方面要培養新的房產評估人員，高校增設相關專業，同時注重實踐環節。此外，房產評估部門應該有相關的糾紛解決機制，征收房產稅后，房產評估糾紛事件會大量增加，評估部門要公平處理。

（三）合理設制稅收要素

稅收范圍的設定要兼顧合理與公平，目前試點的兩個城市主要是針對增量房產中的一部分進行征稅。世界上其它國家征收房產稅大多針對全民的全部房產，同時設有相關的稅收優惠，例如美國對老年公寓免征房產稅，在日本新建3層以上防火住宅5年內、新建其它住宅戶3年內都可享受半額不動產稅的優惠。長期來看，我國房產稅的征稅范圍不能僅針對一部分房產更不能僅針對增量房產征稅。鑒于公平，房產稅的征收范圍應該是全部的房產，但是為了不加重低收入者的負擔，可以制定相關的稅收優惠。從圖4看，個人一生30-50歲養房能力最強，養房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房產稅征收應該與養房能力相吻合，對于老人等養房能力差的群體設定稅收優惠或者免稅（見圖5），而對于養房能力強的群體可以穩定征收。

稅率的設定短期內可以參考美國的做法，首先人大授權國務院制定一個稅率范圍，在此基礎上，地方政府結合當地的實際情況制定合理的稅率。對于稅率的制定方法，地方政府可以參考美國，由財政收入、房產價值等數據計算稅率，也可以根據試點的經驗，在試點稅率的基礎上進行修改。長期來看，房產稅的稅率應該采用累進稅率，能夠在調節二次分配上發揮功能。

房產稅的計稅依據應該采用房產評估價值。從世界范圍看，大多數發達國家都采用房產評估價值，一些轉型國家如智利、捷克等按面積征收或混合計價法征收房產稅，也正在轉變。采用反映市場價值的評估價值比按照面積征收更公平且稅收收入更有彈性；若按套征收則容易出現假離婚、假分家等逃稅現象。所以長期看來我國房產稅計稅依據應該采用反映市場價值的評估值。

（四）建立科學的征管機制

目前我國的稅收體制是建立在間接稅的基礎上，所以首先要加快改革稅收體制，為房產稅的征收提供平臺。其次在完善個人住房信息系統的基礎上，鼓勵個人申報，從而可以有效地控制稅源并減少冗雜的程序。同時房產稅的征管要合理降低稅收成本，盡量避免出現試點時呈交大量證明材料的現象。我國房產稅的繳納可以參考新加坡，鼓勵納稅人通過銀行賬戶轉賬的方式，當然這需要金融等其他機構部門的配合。

為有效控制稅收漏洞，減少偷稅、漏稅現象，加強納稅人的納稅意識也至關重要。我國在所得稅制度日漸成熟的條件下，直接稅的稅收體系會得到很大改善，公民的納稅意識也會得到一定的提升。此外政府要加強宣傳，主要是對稅收目的宣傳，征收房產稅是取之于民，用之于民，稅收收入用于公共服務，無形之中會增強納稅人的納稅意識。

篇（11）

“以房養老”其實就是“反向住房抵押貸款”，即分期放貸，一次償還，也就是“倒按揭”。銀行放貸總額一般不超過房產現值的60%，領取養老金的年限一般為10年，如果10年后老人清償了貸款的本金和利息，金融機構則釋放抵押權；如果老人無力清償貸款，金融機構則處置該房產。

房市如股市，房價波動大，現值100萬元的房子，10年后也許就跌到20萬元，如果再加上房子的折舊，房產貶值更大，因為居民住房設計壽命一般不超過70年，也就是每年至少折舊1/70。所以，金融機構認為“以房養老”風險太大，若干年后收回大量被抵押住房，資產貶值，這有可能讓金融機構破產，甚至會引發金融風暴。

而居民則認為，“以房養老”讓金融機構吃掉不少利息，實在不劃算，與其把住房抵押給金融機構養老，還不如自己把房子賣掉直接“吃房子”，然后租房住或進養老院。

“以房養老”還有個傳統觀念不可逾越，那就是中國人大都希望自己百年后留給子孫一筆遺產，如果把房子抵押給金融機構“坐吃山空”，擔心會引起子孫的不滿，影響家庭和睦。

還有，從目前試點看，“以房養老”只是養到半路，不能“送終”。例如，60歲退休后與金融機構簽定“以房養老”合同，期限為10 年，則只能養到70歲，如果老人70歲后仍健在，如果此時無力清償貸款，房子就被金融機構收回，那老人住在哪里？養老問題又該如何解決？