小區(qū)物業(yè)管理大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇小區(qū)物業(yè)管理范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

具體工作如下：

一、加強(qiáng)管理，持續(xù)改進(jìn)

1、完善配套設(shè)施

自業(yè)主入住之后，完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)逐步暴露出施工質(zhì)量問(wèn)題及計(jì)不盡人意之處，2006年項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)工程及人員協(xié)調(diào)進(jìn)行各方處理，彌補(bǔ)不足，使配套設(shè)備設(shè)施趨于完善，贏得業(yè)主信賴，如增設(shè)自行車場(chǎng)、a棟安裝空調(diào)定時(shí)器、檢測(cè)消防設(shè)施線路、檢修供電系統(tǒng)，調(diào)整配電開(kāi)關(guān)負(fù)荷等。

2、突發(fā)事件處理

針對(duì)園區(qū)的實(shí)際情況，完美時(shí)空物業(yè)部制定并完善各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)事件做到事前有預(yù)案，事中有程序，事后有總結(jié)的預(yù)案流程，以便在突發(fā)事件時(shí)能夠從容應(yīng)對(duì)，消除安全隱患。

3、節(jié)能管理

針對(duì)園區(qū)能源公攤量大，業(yè)主交費(fèi)難，項(xiàng)目部研究制定樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場(chǎng)，采取多項(xiàng)改進(jìn)節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開(kāi)啟時(shí)間由保安值班人員按規(guī)定時(shí)間開(kāi)啟等。

4、檔案管理

檔案管理是在物業(yè)管理當(dāng)中的一項(xiàng)重要工作，項(xiàng)目部中工作專人對(duì)檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內(nèi)容上，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過(guò)程的真實(shí)面貌。各部門檔案已按期，細(xì)致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據(jù)庫(kù)，相關(guān)信息輸入，查詢便捷、快速、詳細(xì)，并不斷更新，保持?jǐn)?shù)據(jù)的完整及可靠性。

5、培訓(xùn)管理

根據(jù)完美時(shí)空實(shí)際情況，物業(yè)部年初制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案，力爭(zhēng)做到業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應(yīng)知應(yīng)會(huì)、客服人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)，通過(guò)工程、客服、保安知識(shí)的交叉培訓(xùn)，使員工物業(yè)知識(shí)全面化。

6、安全防范管理

6.1消防管理：

火災(zāi)是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主人身和財(cái)物都會(huì)受到嚴(yán)重威脅。為此，我們以安保部為中心以項(xiàng)目經(jīng)理為組長(zhǎng)，組建園區(qū)義務(wù)消防組織，實(shí)施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理并將消防責(zé)任分解到各戶，向其講解消防知識(shí)。在2006年11月9日舉行了完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)消防演習(xí)，提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識(shí)。

6.2治安管理：

為了保障園區(qū)業(yè)主的安全，完美時(shí)空安保部對(duì)保安隊(duì)伍實(shí)行嚴(yán)格培訓(xùn)，貫徹“六防”措施，實(shí)行群防、群檢、群治，以確保萬(wàn)無(wú)一失。針對(duì)特別區(qū)域?qū)嵤┲攸c(diǎn)布控，如在自行車場(chǎng)盜竊高發(fā)區(qū)實(shí)行嚴(yán)密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業(yè)主挽回直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)千元，受到業(yè)主贊譽(yù)。由于完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評(píng)為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。

7、環(huán)境管理

7.1監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司，對(duì)園區(qū)綠化、綠植實(shí)行合理搭配，突出特點(diǎn)，達(dá)到自然、和諧、放松的效果。同時(shí)，祛除疾病，成功抑制了美國(guó)白蛾在園區(qū)的蔓延。

7.2對(duì)園區(qū)垃圾實(shí)行分類，利國(guó)利民。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及園區(qū)業(yè)主的贊譽(yù)。

7.3為了使園區(qū)大廈整體清潔，提升園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，物業(yè)部在本年度對(duì)大廈外墻面進(jìn)行了兩次清潔，在清潔過(guò)程中派專人跟進(jìn)、監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，通過(guò)干凈、整潔的大廈外觀，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。

8、客戶服務(wù)

8.1針對(duì)收費(fèi)難項(xiàng)目部成立了“貼心管家小組”專人負(fù)責(zé)、更好的為業(yè)主提供貼心服務(wù)，每周針對(duì)收費(fèi)情況開(kāi)會(huì)分析總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，不但使服務(wù)品質(zhì)有所提升，而且成功化解了收費(fèi)危機(jī)。從“貼心管家小組”成立前的每月收費(fèi)80萬(wàn)元到小組成立后每月140萬(wàn)元的收費(fèi)飛躍，基本完成了公司的收費(fèi)指標(biāo)，減輕了公司的支出壓力。

8.2大廈內(nèi)制作了不銹鋼企業(yè)名牌，大廈外制作樓牌號(hào)，方便了園區(qū)來(lái)訪客戶，同時(shí)也大大提升了園區(qū)大廈品質(zhì)。

8.3成立項(xiàng)目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區(qū)業(yè)主公示實(shí)創(chuàng)上地物業(yè)公司及完美時(shí)空物業(yè)部的工作情況，并及時(shí)向業(yè)主提供相關(guān)信息。如天氣預(yù)報(bào)、租房信息、生活小常識(shí)等。

8.4對(duì)毗鄰業(yè)主間的矛盾進(jìn)行協(xié)調(diào)，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機(jī)房電磁干擾a403電腦閃屏問(wèn)題。經(jīng)過(guò)物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)與電信多次協(xié)調(diào)，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數(shù)據(jù)公司人員多，影響同層其他公司人員用衛(wèi)生間，物業(yè)部通過(guò)改造衛(wèi)生間，增加蹲位和大量細(xì)致的溝通工作，最終將矛盾化解。

8.5在接待業(yè)主投訴中，針對(duì)投訴內(nèi)容進(jìn)行分類，由相應(yīng)部門處理，爭(zhēng)取在最短時(shí)間內(nèi)解決并對(duì)處理結(jié)果對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪。

8.6主動(dòng)、積極地與業(yè)主進(jìn)行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務(wù)理念，創(chuàng)造機(jī)會(huì)及條件營(yíng)造良好的氛圍，引導(dǎo)并控制輿論導(dǎo)向。

二、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得贊賞

1、由于物業(yè)管理服務(wù)的提升，贏得了業(yè)主的信賴，本年度完美時(shí)空物業(yè)部共協(xié)助業(yè)主完成接待工作上百次，其中人大代表團(tuán)兩次、全國(guó)領(lǐng)導(dǎo)三次、知名企業(yè)合作峰會(huì)6次，良好的專業(yè)素質(zhì)贏得了來(lái)訪單位及業(yè)主的高度贊賞。

2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開(kāi)關(guān)頻繁跳閘，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常辦公，物業(yè)工程部及時(shí)組織技術(shù)力量幫助該公司進(jìn)行了徹底排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于負(fù)荷過(guò)于集中，三相用電負(fù)荷嚴(yán)重不平衡，造成單項(xiàng)超負(fù)荷掉閘，為了保證業(yè)主的正常工作不受影響，工程技術(shù)人員避開(kāi)正常工作時(shí)間段，在午夜加班加點(diǎn)解決該項(xiàng)問(wèn)題，工程人員解業(yè)主之憂、想業(yè)主之想的工作贏得了業(yè)主的贊揚(yáng)。

3、供暖制冷工作是園區(qū)的重要工作的一部分，為了部影響業(yè)主的供暖保證設(shè)備的正常運(yùn)行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層i）bm公司的延時(shí)制冷給完美時(shí)空物業(yè)部換季檢修工作帶來(lái)了巨大不便，ibm延時(shí)制冷結(jié)束后留給工程檢修的時(shí)間只有7天（每年檢修時(shí)間為兩個(gè)月）如何在短時(shí)間內(nèi)完成檢修工作成了技術(shù)難點(diǎn)，經(jīng)過(guò)工程技術(shù)人員的反復(fù)論證，決定進(jìn)行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區(qū)的正常供暖使園區(qū)業(yè)主無(wú)一投訴。

4、垃圾分類工作達(dá)標(biāo)是北京市政府申辦2008奧運(yùn)會(huì)對(duì)世界承諾項(xiàng)目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時(shí)空物業(yè)部專門成立了垃圾分類領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了相關(guān)制度及流程，配置了相關(guān)設(shè)施，相關(guān)負(fù)責(zé)人細(xì)致、系統(tǒng)的對(duì)參與員工進(jìn)行培訓(xùn)講解，使垃圾分類工作最終高質(zhì)量有序進(jìn)行，受到了市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。由于垃圾分類工作的出色，對(duì)北京市政府?dāng)M列為垃圾分類優(yōu)秀園區(qū)。

5、拾金不昧是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是在今天金錢高于一切的社會(huì)環(huán)境里，此項(xiàng)美德已被大多數(shù)人所遺忘，完美時(shí)空物業(yè)部通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時(shí)空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財(cái)務(wù)人員的不慎，將公司的稅務(wù)登記證、支票一些重要票據(jù)灑落園區(qū)被物業(yè)部員工拾到，物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)知道該物品的重要性，馬上派財(cái)務(wù)及客服負(fù)責(zé)人聯(lián)系該公司負(fù)責(zé)人，該公司負(fù)責(zé)人正因物品的丟失而焦急萬(wàn)分，手捧失而復(fù)得并可能造成重大經(jīng)濟(jì)損失的物品，該公司負(fù)責(zé)人激動(dòng)得不知道說(shuō)什么才好。

6、人大選舉工作是黨和國(guó)家民主精神得體現(xiàn)，是一項(xiàng)光榮的政治任務(wù)，完美時(shí)空物業(yè)部經(jīng)過(guò)廣泛的溝通、細(xì)致的工作，最終圓滿完成了這一任務(wù)。

三、文化宣傳、構(gòu)建和諧

1、2006年初完美時(shí)空物業(yè)部就將本年度設(shè)定為完美時(shí)空文化年，2006年1月10日完美時(shí)空物業(yè)部與園區(qū)業(yè)主協(xié)作成功舉辦了“完美時(shí)空之夜”新春聯(lián)誼會(huì)，通過(guò)此項(xiàng)活動(dòng)加深了物業(yè)與業(yè)主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業(yè)部正在籌備新春舞會(huì)，本著友好、協(xié)作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時(shí)空物業(yè)部與業(yè)主之間化解矛盾、建立友誼、團(tuán)結(jié)協(xié)作、共取雙贏。

2、為了更好的宣傳企業(yè)形象，豐富園區(qū)業(yè)主的文化生活，完美時(shí)空物業(yè)部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業(yè)部對(duì)外的宣傳窗口。通過(guò)嚴(yán)密的編導(dǎo)、合理的布局，讓業(yè)主了解到物業(yè)工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業(yè)主感覺(jué)到物業(yè)服務(wù)的溫馨。有針對(duì)性及專業(yè)性強(qiáng)的文章及圖片展示，贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解及支持，引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主參與園區(qū)建設(shè)。

2006年完美時(shí)空物業(yè)部在以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的帶領(lǐng)指引下，服務(wù)品質(zhì)有提升，管理方法有創(chuàng)新，文化宣傳有成就的基礎(chǔ)上，圓滿完成了公司的既定目標(biāo)，達(dá)到了逾期的效果。然而在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面前存在的有些困難還需公司總部給予關(guān)注支援，以便使項(xiàng)目管理更加完善，創(chuàng)造企業(yè)品牌。

1、中水問(wèn)題：自完美時(shí)空物業(yè)部接管園區(qū)以來(lái)，中水問(wèn)題一直是困擾物業(yè)部與業(yè)主溝通的最大障礙，同時(shí)也是費(fèi)用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個(gè)季度，中水事故頻繁，給園區(qū)業(yè)主帶來(lái)不便，給物業(yè)部的服務(wù)造成重大負(fù)面影響。雖然物業(yè)部經(jīng)過(guò)多方努力，暫時(shí)解決了供水，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看治標(biāo)還未治本。希望通過(guò)公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層會(huì)晤，盡快、妥善解決中水問(wèn)題。

2、門牌號(hào)、指示牌：完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)入住將近三年，園區(qū)導(dǎo)引標(biāo)識(shí)仍不完善業(yè)主反映較大，作為高檔大廈、配置檔次較高的公司導(dǎo)引標(biāo)牌及門牌號(hào)是完全必要的，希望公司能夠考慮，以最小的投資，獲取較大的回報(bào)。

3、業(yè)主的溝通：完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)業(yè)主已基本入住完畢，溝通工作尤為重要，本年度以少數(shù)業(yè)主發(fā)起的成立業(yè)主委員會(huì)的呼聲雖然被物業(yè)部成功遏制，但是還請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)給予重視。在政策傾斜及資金投入給給予考慮，以便進(jìn)一步分化瓦解。在物業(yè)管理法律法規(guī)還不健全的情況下，成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司而言是弊大于利，希望公司領(lǐng)導(dǎo)斟酌。

篇（2）

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專線電話，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。

（3）對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬(wàn)戶，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂(lè)業(yè)，保證社會(huì)的穩(wěn)定。為開(kāi)創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

篇（3）

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價(jià)、稅務(wù)、交通、環(huán)衛(wèi)、市場(chǎng)、房管、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)和文化娛樂(lè)等部門，應(yīng)是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發(fā)展的關(guān)系，但目前一些城市物業(yè)管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業(yè)管理處于自發(fā)狀態(tài)，加之物業(yè)管理的歸口部門不清，協(xié)調(diào)不力，遇到問(wèn)題投訴無(wú)門。物業(yè)公司與有關(guān)部門關(guān)系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會(huì)各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責(zé)權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使物業(yè)公司對(duì)一些管理項(xiàng)目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。上述城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.城市住宅小區(qū)業(yè)主缺乏自我約束能力，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清。

居住在各類城市住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，其生活習(xí)慣、消費(fèi)層次、認(rèn)識(shí)能力、知識(shí)水平、個(gè)人素養(yǎng)等是不盡相同的，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬(wàn)別，業(yè)主的自我約束能力與自我保護(hù)意識(shí)處于不同層次，為各自的利益沖突經(jīng)常發(fā)生，增加了物業(yè)管理的難度。廣大業(yè)主及物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知程度存在差異，物業(yè)管理的服務(wù)、管理范圍的界定，有償和無(wú)償服務(wù)的界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。在物業(yè)維修工作中，多數(shù)業(yè)主繼承了過(guò)去住公房管理模式的概念，認(rèn)為自己給了物業(yè)管理費(fèi)，那么物業(yè)管理部門就要對(duì)房子全權(quán)負(fù)責(zé)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出原本不屬于企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對(duì)物業(yè)管理所要求的管理體制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，但在傳統(tǒng)觀念的影響下，從內(nèi)心來(lái)說(shuō)不愿意有這種長(zhǎng)期消費(fèi)，心理上還沒(méi)有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識(shí)里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務(wù)正常的運(yùn)行受到很大的影響。

3.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平不高，管理人員素質(zhì)低下，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。

現(xiàn)今，大多數(shù)城市住宅小區(qū)所發(fā)生的矛盾都是業(yè)主不滿意物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平而產(chǎn)生的。城市的住宅小區(qū)管理公司因資質(zhì)和規(guī)模的影響，以及因資金問(wèn)題困難運(yùn)作，無(wú)法為業(yè)主提供周到和全面的服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的物管服務(wù)評(píng)定項(xiàng)目，企業(yè)也難以實(shí)施到位。這些原因?qū)е挛飿I(yè)管理水平的低下，無(wú)法達(dá)到業(yè)主的期望，引發(fā)兩者經(jīng)常出現(xiàn)許多矛盾。物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性要求比較高的行業(yè)，對(duì)管理人員的綜合素質(zhì)要求高。但物業(yè)管理這一行業(yè)的現(xiàn)實(shí)是，國(guó)家尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，加之近幾年來(lái)發(fā)展較快，從業(yè)人員大都是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、單位后勤部門等行業(yè)及下崗人員轉(zhuǎn)到物業(yè)管理行業(yè)的，所學(xué)專業(yè)五花八門。因此，管理隊(duì)伍素質(zhì)良莠不齊，從就業(yè)人員素質(zhì)看，有的是隨意聘用的未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的非物業(yè)專業(yè)人員，有的職工對(duì)物業(yè)管理的基本概況、運(yùn)行機(jī)制還沒(méi)有完全搞清楚，大部分物業(yè)管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)和管理技巧，面對(duì)紛繁的管理業(yè)務(wù)和千萬(wàn)家住戶及需協(xié)調(diào)的眾多關(guān)系就顯得力不從心，往往只習(xí)慣于公共服務(wù)項(xiàng)目，不善于拓展其他服務(wù)、物業(yè)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。雖說(shuō)有的物業(yè)管理企業(yè)建立了責(zé)任制及標(biāo)準(zhǔn)，但沒(méi)有一套行之有效的考核標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，尤其是對(duì)職工不能經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，使管理服務(wù)工作很難到位。物業(yè)管理人員素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展，而且難以適應(yīng)新的挑戰(zhàn)。

4.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化程度低下。

所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C（即計(jì)算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。隨著科學(xué)技術(shù)水平的提高，越來(lái)越多的小區(qū)開(kāi)始實(shí)施了物業(yè)小區(qū)智能化管理。但有很多的城市小區(qū)未能啟動(dòng)智能化以及一些先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，主要原因是智能化系統(tǒng)不僅需要投入不少建設(shè)資金，還需要專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行日常維護(hù)。其實(shí)，真正實(shí)施了小區(qū)智能化后，可以大大節(jié)約管理費(fèi)用。小區(qū)智能化投入不足，大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化管理的硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質(zhì)量和效率，不能適應(yīng)現(xiàn)代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發(fā)展。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司的基本內(nèi)容包含經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三方面，服務(wù)是宗旨，管理是目的，經(jīng)營(yíng)是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)管理。物業(yè)管理的核心應(yīng)在于物業(yè)本身并在外延上擴(kuò)展到人，要通過(guò)企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理及社會(huì)化的服務(wù)使物業(yè)不僅在使用價(jià)值上得到保證，價(jià)值得到保值與增值，甚至還要使物業(yè)管理產(chǎn)生品牌效應(yīng)，使物業(yè)成為業(yè)主的自尊與自豪。因此，需要切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和困難，提高物業(yè)管理公司的管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理服務(wù)功能，對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展十分重要。

1.加強(qiáng)立法工作，為開(kāi)展物業(yè)管理工作提供法律保障。

為保證物業(yè)管理有章可循，按章辦事，必須加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作。立法工作的重點(diǎn)是：盡快出臺(tái)地方性《物業(yè)管理暫行規(guī)定》，明確政府物業(yè)管理持政主體和專業(yè)部門按職責(zé)分工，并對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督的地位；明晰業(yè)主、管委會(huì)、物業(yè)管理公司、政府職能部門等各方的權(quán)力和義務(wù)關(guān)系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經(jīng)費(fèi)和獎(jiǎng)懲等一系列物業(yè)管理規(guī)范，各自職能、各方的責(zé)權(quán)等均必須以法規(guī)的形式確定下來(lái)，明確政府行使監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)，管委會(huì)行使、物業(yè)公司行使管理服務(wù)權(quán)，以適應(yīng)物業(yè)管理的權(quán)威性、統(tǒng)一性、專業(yè)性、綜合服務(wù)性、有償性等要求。對(duì)已出臺(tái)的涉及物業(yè)管理的法規(guī)，要根據(jù)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男抻啞⒀a(bǔ)充和完整，以適應(yīng)新形勢(shì)的需要。物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細(xì)則，建立完善的管理服務(wù)章程、崗位責(zé)任和各項(xiàng)規(guī)章制度。充分運(yùn)用已出臺(tái)的法規(guī)，做到有章可循，按章辦事。

2.重視基礎(chǔ)管理工作，明晰物業(yè)管理主體。

物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作應(yīng)早介入，并使之法制化，為今后進(jìn)行物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。在建筑施工前期就與開(kāi)發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細(xì)則，使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟(jì)有效；在住宅小區(qū)竣工后，應(yīng)根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，保證建筑質(zhì)量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業(yè)管理關(guān)鍵性的一環(huán)，也是與業(yè)主和住戶建立良好的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，依照物業(yè)管理合同實(shí)施管理經(jīng)營(yíng)與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件。物業(yè)公司還應(yīng)主動(dòng)搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)好與住戶及管委會(huì)等方面的關(guān)系，積極配合街道辦事處、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作，為物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理爭(zhēng)取社會(huì)合力，為物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造條件。

3.提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質(zhì)，“以人為本”，提升管理服務(wù)的質(zhì)量。

科學(xué)的物業(yè)管理，來(lái)自于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，首先，要制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后持證上崗；其次，企業(yè)根據(jù)管理人員的實(shí)際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長(zhǎng)期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對(duì)在職人員進(jìn)行專題培訓(xùn)，使員工專業(yè)技術(shù)水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意度是衡量物業(yè)公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)管理企業(yè)，一方面要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理；另一方面要堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，注重為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷改革服務(wù)質(zhì)量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。

4.積極推動(dòng)城市小區(qū)業(yè)主大會(huì)的建立，選出水平比較高，對(duì)物業(yè)管理有著一定認(rèn)知的業(yè)主委員會(huì)，并引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，由業(yè)主委員會(huì)代業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)利。

在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢(shì)群體，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實(shí)保護(hù)業(yè)主自身的利益不受侵犯。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識(shí)，通過(guò)各種有效渠道加強(qiáng)宣傳力度，使廣大業(yè)主意識(shí)到自身權(quán)益的保障不能僅消極的依靠外界來(lái)實(shí)現(xiàn)，更重要的是要實(shí)現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實(shí)現(xiàn)保障業(yè)利與搞好小區(qū)建設(shè)的雙贏。物業(yè)管理的良性發(fā)展很大程度上需要業(yè)主的支持和配合，為了業(yè)主不至于因?yàn)槲飿I(yè)管理意識(shí)的生疏，而影響其獲得應(yīng)有的合法權(quán)利，需要加強(qiáng)宣傳力度，采取各種方式，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，把涉及到維護(hù)業(yè)益的內(nèi)容和物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞阶屓w業(yè)主更多地了解。

篇（4）

一、物業(yè)管理范圍：凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：業(yè)主大會(huì)是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

本屆業(yè)主委員會(huì)是會(huì)設(shè)主任、委員共七名。業(yè)主委員會(huì)主要任務(wù)是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。

三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修。

小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項(xiàng)管理工作，遵守各項(xiàng)管理制度。

1.合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備，自覺(jué)維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對(duì)市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

2.愛(ài)護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場(chǎng)、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動(dòng)拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

3.自覺(jué)維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

4.業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時(shí)清理排在小區(qū)公共場(chǎng)所的寵物糞便。

5.機(jī)動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時(shí)速低于5公里。車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。

機(jī)動(dòng)車應(yīng)該放在每個(gè)業(yè)主車庫(kù)中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時(shí)停放。

6.業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時(shí)，應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會(huì)并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時(shí)清理余泥垃圾。

四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納。

本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括：物業(yè)管理人員(保安)工資福利、公共場(chǎng)所電水費(fèi)，維修費(fèi)等等。

1.業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號(hào)前向業(yè)主委員會(huì)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。

2.對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應(yīng)催繳措施。

3.欠費(fèi)六個(gè)月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

4.欠費(fèi)總金額過(guò)高時(shí)，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過(guò)訴訟途徑解決。

五、財(cái)務(wù)管理。

本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財(cái)會(huì)收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開(kāi)、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。

篇（5）

××合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備，自覺(jué)維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對(duì)市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

××愛(ài)護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場(chǎng)、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動(dòng)拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

××自覺(jué)維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

××業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時(shí)清理排在小區(qū)公共場(chǎng)所的寵物糞便。

××機(jī)動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時(shí)速低于5公里。車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。

機(jī)動(dòng)車應(yīng)該放在每個(gè)業(yè)主車庫(kù)中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時(shí)停放。

××業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時(shí)，應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會(huì)并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時(shí)清理余泥垃圾。

二、物業(yè)管理范圍：凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

三、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：業(yè)主大會(huì)是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

本屆業(yè)主委員會(huì)是會(huì)設(shè)主任、委員共七名。業(yè)主委員會(huì)主要任務(wù)是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。

四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納。

本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場(chǎng)所電水費(fèi)，維修費(fèi)等等。

××業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號(hào)前向業(yè)主委員會(huì)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。

××對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應(yīng)催繳措施。

××欠費(fèi)六個(gè)月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

××欠費(fèi)總金額過(guò)高時(shí)，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過(guò)訴訟途徑解決。

五、財(cái)務(wù)管理。

本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財(cái)會(huì)收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開(kāi)、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。

篇（6）

[關(guān)鍵詞]：住宅小區(qū)；物業(yè)管理企業(yè)；發(fā)展

Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.

Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development

一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

1、角色錯(cuò)位

其具體表現(xiàn)之一，房產(chǎn)公司既是業(yè)主又是物業(yè)管理公司的母公司，常以母公司的名義來(lái)干預(yù)、命令物業(yè)管理公司，而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托－關(guān)系。表現(xiàn)之二，是物業(yè)管理公司超前于業(yè)主委員會(huì)組織，出現(xiàn)由物業(yè)管理公司召集組織并指揮業(yè)主委員會(huì)的行為，嚴(yán)重干擾了委托人與人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任區(qū)分。

2、管理不到位

部分物業(yè)管理公司不以物業(yè)管理為主業(yè)，忙于多種經(jīng)營(yíng);有些公司雖然在搞物業(yè)管理，但只限于收取管理費(fèi)和一般性的養(yǎng)護(hù)維修，對(duì)保養(yǎng)公共部分、維修更新設(shè)備、營(yíng)造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等基本不過(guò)問(wèn)，做不到綜合性、全方位的服務(wù)。

3、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

一種是在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程以不正常的低價(jià)收費(fèi)來(lái)贏得業(yè)務(wù);一種是本公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)，名義上招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)際上暗箱操作，內(nèi)定自己組建的物業(yè)公司或有特殊關(guān)系的企業(yè)。無(wú)論是盲目銷價(jià)還是暗箱操作內(nèi)定企業(yè)，均不能體現(xiàn)公平、公正、公開(kāi)的原則，不能保護(hù)消費(fèi)者的利益，對(duì)理順物業(yè)管理市場(chǎng)有極大的危害。

4、逆專業(yè)化

一方面是開(kāi)發(fā)公司組建物業(yè)管理公司管理所開(kāi)發(fā)的物業(yè);另一方面是物業(yè)管理公司內(nèi)部操作，不是將電梯、設(shè)備維修保養(yǎng)、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)公司，而是自己擁有各類服務(wù)隊(duì)伍。前一種做法，是典型的分散型物業(yè)管理，特征是小、散、弱、差，導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司的存在，造成“麻鵲雖小，五臟俱全”的低水平的重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)社會(huì)資源。后一種做法則應(yīng)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)而逐步得到改善。

二、組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)管理模式的現(xiàn)實(shí)意義

鑒于住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的諸多問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)走集團(tuán)化發(fā)展道路，組建一批實(shí)力雄厚，人才集中，專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。對(duì)于推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展十分必要。

1、集團(tuán)化發(fā)展有利于提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)集中體現(xiàn)在管理水平和服務(wù)質(zhì)量上。目前，在物業(yè)管理行業(yè)中，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不到位的現(xiàn)象仍較為普遍，要改變這種局面，滿足人們居住、生活和休閑的環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建起物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。只有這樣，才能使物業(yè)企業(yè)集團(tuán)乃至整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的管理服務(wù)水平得到明顯提高。

2、集團(tuán)化發(fā)展有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和價(jià)值規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的應(yīng)當(dāng)是最大限度地獲得利潤(rùn)。物業(yè)管理企業(yè)也不例外，在追求社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)，更應(yīng)當(dāng)追求經(jīng)濟(jì)效益。但是，由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開(kāi)發(fā)企業(yè)輸血來(lái)維持生存。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過(guò)集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奪得更多的物業(yè)管理項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

3、集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，

實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，由于規(guī)模、資金、人才有限，技術(shù)力量弱等原因，往往只能局限于物業(yè)管理，難以向其它經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，通過(guò)集團(tuán)成員企業(yè)優(yōu)勢(shì)的組合，可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，還可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，組建若干分公司，如清掃公司、保安公司、綠化公司、家政公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司等，還可以組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、花卉苗圃基地、房屋置換公司、培訓(xùn)中心、樓寓清洗公司等。通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

4、集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，占領(lǐng)市場(chǎng)是每個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)。企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求得更大的發(fā)展，必須走集團(tuán)化發(fā)展道路，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)集團(tuán)在資金上、人才上、技術(shù)上、裝備上、管理上、服務(wù)上者都具有競(jìng)爭(zhēng)力，形成真正的“航空母艦”，在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。我國(guó)其他行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實(shí)踐證明，聯(lián)合能集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，聯(lián)合能產(chǎn)生新的效益，聯(lián)合能增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的后勁。由此看來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)走企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展道路，實(shí)行聯(lián)合和發(fā)揮聯(lián)合的優(yōu)勢(shì)，只有這樣，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

三、組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)管理應(yīng)注意的事項(xiàng)

1、保持適度發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴(kuò)大規(guī)模。

組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的目的是集中人才、技術(shù)、資金、管理等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)占領(lǐng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)打進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)的目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)的需要和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，靠人才優(yōu)勢(shì)、社會(huì)信譽(yù)、管理水平、服務(wù)質(zhì)量去占領(lǐng)市場(chǎng)。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)時(shí)，絕不可盲目的無(wú)計(jì)劃、無(wú)限度的擴(kuò)大規(guī)模，更不能一哄而起，貪求數(shù)量，貪大圖快;這樣組建往往由于基礎(chǔ)不牢，組建的快，分手的也快。特別要吸取一些行業(yè)企業(yè)集團(tuán)由于無(wú)限度地?cái)U(kuò)大規(guī)模，最終導(dǎo)致不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，而使企業(yè)集團(tuán)背上沉重包袱，最終導(dǎo)致企業(yè)集團(tuán)陷人困境的教訓(xùn)。為了防止盲目擴(kuò)大規(guī)模，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)一開(kāi)始就要搞好調(diào)查研究，從企業(yè)利益出發(fā)，從市場(chǎng)需要出發(fā)，來(lái)確定企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展規(guī)模。

2、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域適度，防止過(guò)分追求經(jīng)營(yíng)多樣化。

多種經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇，但決不是經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域、輻射的行業(yè)越多越好，只有從企業(yè)集團(tuán)的實(shí)際能力和優(yōu)勢(shì)出發(fā)，選擇與物業(yè)管理行業(yè)密切相關(guān)的行業(yè)，才能有利于物業(yè)企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。如果把與物業(yè)管理無(wú)關(guān)聯(lián)的行業(yè)企業(yè)也吸收到物業(yè)企業(yè)集團(tuán)中，并以此作為拓展的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，往往不利于企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)拓展的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，應(yīng)圍繞與物業(yè)管理有關(guān)的行業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，如綠化公司、保安公司、清潔服務(wù)公司等專業(yè)服務(wù)公司，切不可無(wú)限度追求經(jīng)營(yíng)多樣化，搞的過(guò)多過(guò)濫，最終導(dǎo)致主業(yè)不強(qiáng)，副業(yè)不富，在市場(chǎng)上失去競(jìng)爭(zhēng)力。多元化經(jīng)營(yíng)不一定會(huì)減弱風(fēng)險(xiǎn)，全面出擊不如重點(diǎn)出擊，把主業(yè)做大，基礎(chǔ)鞏固，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，才有可能經(jīng)受住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。

3、規(guī)范化運(yùn)作，防止簡(jiǎn)單化組合。

組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的最終目的是擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要在建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上做文章。同時(shí)，在組建企業(yè)集團(tuán)的過(guò)程中要實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作，嚴(yán)格按照組建企業(yè)集團(tuán)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，切不可草率行事，簡(jiǎn)單化的組合。特別要注意學(xué)習(xí)其它行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的成功經(jīng)驗(yàn)和作法，建立起企業(yè)集團(tuán)章程和完善的管理制度，使物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)一開(kāi)始就走上制度化、規(guī)范化的發(fā)展道路。

4、強(qiáng)化管理，防止忽視自身建設(shè)。

組建起來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，能否按照預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展，很重要的一條就是企業(yè)集團(tuán)組建后，能否不失時(shí)機(jī)地抓好自身的建設(shè)。因?yàn)椋瑓⒓蛹瘓F(tuán)的成員企業(yè)，其各有長(zhǎng)處和優(yōu)勢(shì)，也各自存在不足，而要真正做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以適應(yīng)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，必須不斷強(qiáng)化自身的建設(shè);同時(shí)，一個(gè)企業(yè)集團(tuán)能不能搞好的關(guān)鍵也在于一個(gè)好的領(lǐng)導(dǎo)班子和一支過(guò)硬的思想好、業(yè)務(wù)精、懂管理、善經(jīng)營(yíng)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的職工隊(duì)伍，由此看來(lái)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)班子和職工隊(duì)伍建設(shè)，直接關(guān)系到企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展，必須抓實(shí)抓好，只有這樣，企業(yè)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)班子和職工隊(duì)伍才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢(shì)、新任務(wù)的要求，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

1.形成了初步的物業(yè)管理法律框架根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，必須廣泛地推行物業(yè)管理制度。進(jìn)入二十世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)各地地方政府也制定了物業(yè)管理的地方性法規(guī)。國(guó)務(wù)院于1998年頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出物業(yè)管理的新體制應(yīng)該是物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理和業(yè)主自治的結(jié)合。國(guó)務(wù)院于2003年下發(fā)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，使我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化和法制化。2007年對(duì)該條例進(jìn)行了修訂，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)和業(yè)主的自治管理[1]。可以說(shuō)我國(guó)已經(jīng)形成了初步的物業(yè)管理法律框架。2.物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)入二十世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理格局逐漸向市場(chǎng)化、專業(yè)化和社會(huì)化的方向前進(jìn)。隨著城市化進(jìn)程的加快以及城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋了50%以上的住宅小區(qū)，在全國(guó)范圍內(nèi)這個(gè)比例已經(jīng)達(dá)到38%。

二、小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題

1.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式單一、市場(chǎng)化程度低大部分的物業(yè)管理企業(yè)仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接委托或者自己組建的，這也造成了業(yè)主委員會(huì)無(wú)法自由地選擇物業(yè)管理企業(yè)，形成了一定的行業(yè)壟斷。當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)得到了某小區(qū)的管理權(quán)之后，其他物業(yè)管理企業(yè)就難以獲得公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。這也導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式單一、市場(chǎng)化程度較低[2]。2.存在物業(yè)亂收費(fèi)情況由于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間缺乏對(duì)等的關(guān)系，一些物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有制定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，存在著亂設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、隨意提高收費(fèi)的行為，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不滿，甚至拒交物業(yè)費(fèi)，加劇了物業(yè)管理協(xié)會(huì)業(yè)主之間的矛盾。3.小區(qū)治安問(wèn)題沒(méi)有得到解決物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)重要職責(zé)就是保衛(wèi)小區(qū)的安全，然而小區(qū)治安的問(wèn)題卻沒(méi)有得到有效地解決。盡管物業(yè)管理企業(yè)也采取了一定的措施，但是卻沒(méi)有得到相應(yīng)的效果，物業(yè)保安沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，入室盜竊、摩托車和汽車的被盜案件時(shí)有發(fā)生，造成了業(yè)主的不滿。4.服務(wù)質(zhì)量得不到提高由于物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化程度低，一些物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量得不到有效地提高。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，有超過(guò)40%的受訪者對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)表示非常不滿意，而表示滿意的受訪者僅占12%。這也可以體現(xiàn)出我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)普遍具有較低的服務(wù)水平，存在著小區(qū)污水滿溢、下水道堵塞、綠化破壞、垃圾堆積、公共道路和樓梯被占用的問(wèn)題。

三、小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的解決對(duì)策

1.對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主之間的責(zé)權(quán)進(jìn)行明確要解決小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，最重要的措施就是對(duì)物業(yè)來(lái)管理領(lǐng)域的各種關(guān)系進(jìn)行理順，對(duì)我國(guó)物業(yè)管理法律體系進(jìn)行完善[3]。首先，必須做好物業(yè)管理的立法工作，也就是制定相應(yīng)的物業(yè)管理法律法規(guī)。其次，要在物業(yè)管理法律法規(guī)中明確的界定物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作程序、業(yè)主的權(quán)益以及開(kāi)發(fā)商的權(quán)限等問(wèn)題。第三，要充分尊重?zé)o業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的意見(jiàn)，在《合同法》的框架下，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主可以本著公平協(xié)商的原則簽訂物業(yè)服務(wù)合同，在合同中明確雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系進(jìn)行理清。2.引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高，物業(yè)管理，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，和服務(wù)意識(shí)造成小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的根本問(wèn)題在于缺乏相應(yīng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，沒(méi)有建立起完善的物業(yè)管理市場(chǎng)體系，物業(yè)管理企業(yè)具有較低的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，不能為小區(qū)居民提供滿意的物業(yè)服務(wù)。因此必須打破壟斷現(xiàn)象，引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。首先，要建立起物業(yè)管理企業(yè)的等級(jí)申報(bào)和評(píng)選制度，將物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入門檻提高。相關(guān)部門要定期考評(píng)物業(yè)管理企業(yè)，并對(duì)其進(jìn)行資格認(rèn)證和管理。其次，要將完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建立起來(lái)，對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的操作程序和基本要求進(jìn)行明確。這樣一來(lái)可以保障物業(yè)管理招投標(biāo)的公平、公正和透明。物業(yè)管理企業(yè)必須提高自身的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就必須不斷提高自身的管理和服務(wù)水平，為居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，加大力度整治小區(qū)的治安問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題，自覺(jué)接受小區(qū)居民的監(jiān)督，杜絕物業(yè)管理行業(yè)中存在的亂收費(fèi)問(wèn)題。只有這樣才能使我國(guó)在小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)走上健康、穩(wěn)健的發(fā)展軌道。

篇（8）

一、寧波住宅小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理模式

住宅小區(qū)是城市微觀地理單位之一，是城市的重要組成部分。住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的縮影，是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志。寧波住宅小區(qū)的物業(yè)管理總體上保持著一定的穩(wěn)定性，滿意度和好評(píng)率較高，但也不同程度地出現(xiàn)了一些抱怨聲和質(zhì)疑聲，從表象上看，主要是由于物業(yè)管理和服務(wù)不到位引起的，但實(shí)際上，一個(gè)住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式是否適合其本身的發(fā)展，是背后深層次的原因之一。根據(jù)市住建局調(diào)研報(bào)告顯示，截至2020年10月底，全市共有住宅小區(qū)2312個(gè)，其中有1906個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，物管覆蓋率82.4%，涉及300多萬(wàn)居民。當(dāng)前住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式主要有三種：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）包干制；二是物業(yè)公司酬金制；三是小區(qū)業(yè)主自治模式。此外，還有直管公房管理模式、單位自建自管模式等，由于這些管理模式所占比例較小，且從目前看來(lái)并不符合未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，本文暫不作討論。

二、三種住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的利弊分析

物業(yè)管理與每個(gè)居民都息息相關(guān)，因此，每個(gè)人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有諸多的誤解。因此，對(duì)小區(qū)主要管理模式的利弊做個(gè)簡(jiǎn)單的分析，以便在選聘物業(yè)公司投票時(shí)作一參考。（一）包干制選聘物業(yè)公司包干制是指業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，通過(guò)合同與物業(yè)公司約定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司按約定完成物業(yè)管理服務(wù)工作，盈虧均由物業(yè)公司享受或承擔(dān)。優(yōu)點(diǎn)：業(yè)主在選聘物業(yè)公司時(shí)，通過(guò)在合同中約定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，把小區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)幾乎全包給物業(yè)公司，收繳的物業(yè)費(fèi)屬于物業(yè)公司，物業(yè)公司自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主和業(yè)委會(huì)只需監(jiān)督物業(yè)公司按內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)做好小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)管理事務(wù)。理論上兩者權(quán)責(zé)清晰，溝通成本低，業(yè)主和業(yè)委會(huì)只要出錢就能享受服務(wù)，較為輕松。因此，現(xiàn)在大部分的小區(qū)通過(guò)包干制選聘物業(yè)公司。缺點(diǎn)：一是物業(yè)公司利潤(rùn)最大化與提升服務(wù)質(zhì)量之間的矛盾凸顯。在固定的物業(yè)費(fèi)前提下，物業(yè)公司能節(jié)約多少開(kāi)支，利潤(rùn)就能提升多少。因此，物業(yè)公司會(huì)千方百計(jì)地節(jié)約成本，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。比如通過(guò)缺編節(jié)約工資支出、降低轉(zhuǎn)包費(fèi)用等。二是透明度大幅度降低，業(yè)主的不信任度提升。一般來(lái)說(shuō)，包干制物業(yè)管理合同很難約定物業(yè)公司的內(nèi)部運(yùn)行和費(fèi)用開(kāi)支。比如物業(yè)公司會(huì)公示做了多少事、花了多少錢，但這錢具體怎么花的不會(huì)告訴業(yè)主。企業(yè)內(nèi)部的開(kāi)支，比如服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司上面的項(xiàng)目部門、分公司、總公司在你這個(gè)小區(qū)分?jǐn)偭硕嗌俪杀疽膊粫?huì)告訴你。因此，物業(yè)公司資金使用上的不透明，常常引起業(yè)主的抱怨和不滿，加劇了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。三是物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包，導(dǎo)致成本提升，服務(wù)下降。如綠化養(yǎng)護(hù)、保潔等物業(yè)公司可能會(huì)轉(zhuǎn)包給第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此轉(zhuǎn)包導(dǎo)致成本上升，用于小區(qū)物業(yè)的資金必然減少。四是稅務(wù)提高成本。物業(yè)管理雖是公益性項(xiàng)目，但物業(yè)公司是經(jīng)營(yíng)性公司制，有盈虧管理，因此需要納稅。納稅部分說(shuō)到底羊毛出在羊身上還是由業(yè)主承擔(dān)。五是上級(jí)公司提取管理費(fèi)，導(dǎo)致用于小區(qū)服務(wù)的資金進(jìn)一步減少。一般物業(yè)公司都會(huì)按照小區(qū)預(yù)收物業(yè)費(fèi)總金額的10%左右提取管理費(fèi)，主要用于上級(jí)公司的費(fèi)用開(kāi)支，無(wú)論小區(qū)所在物業(yè)公司盈虧，都會(huì)事先提取。管理費(fèi)加納稅，這兩個(gè)重要環(huán)節(jié)一過(guò)，真正用于小區(qū)管理服務(wù)的資金又少了一大截。（二）酬金制選聘物業(yè)公司酬金制是指在業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)中按約定比例或者固定金額用作物業(yè)公司的酬金，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的管理事項(xiàng)支出，盈虧均由業(yè)主自擔(dān)。優(yōu)點(diǎn)：一是業(yè)主對(duì)資金使用的自由度較高。這個(gè)模式下的物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主，經(jīng)營(yíng)性收入也屬于業(yè)主。相當(dāng)于業(yè)主出錢，聘請(qǐng)一家物業(yè)公司為業(yè)主打工。二是業(yè)主自負(fù)盈虧，但一般不會(huì)虧損。業(yè)主給物業(yè)公司的酬金和小區(qū)的日常開(kāi)支年初都是有預(yù)算的，除非發(fā)生其他重大意外事件，一般都不會(huì)出現(xiàn)虧損。如果眼看著即將虧損，則可以把某些非緊急事項(xiàng)留到第二年資金寬裕了再實(shí)施。三是透明度提高。這一模式下，物業(yè)公司需要將物業(yè)服務(wù)方案和對(duì)應(yīng)的費(fèi)用預(yù)決算提供給業(yè)主審核，如在運(yùn)行過(guò)程中需要調(diào)整，也必須由業(yè)主再次審核通過(guò)方可實(shí)施。缺點(diǎn)：一是物業(yè)公司的積極性難以發(fā)揮，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，酬金是固定的，干好干壞一個(gè)樣，盡量朝著少干事、少惹麻煩的方向發(fā)展。因此，物業(yè)公司一般都不愿意簽訂酬金制合同，這也是當(dāng)前酬金制模式較少采用的主要原因。二是小區(qū)物業(yè)管理的成本上升，物業(yè)公司為了做好工作或者提高效率，會(huì)向業(yè)委會(huì)提出諸多要求，比如需要增添各種設(shè)施設(shè)備，這些設(shè)備一年可能也用不了幾次，但業(yè)委會(huì)還必須得買，否則事沒(méi)干好，業(yè)主不滿意，還會(huì)成為物業(yè)公司工作沒(méi)做好的托辭。三是業(yè)主和業(yè)委會(huì)投入的時(shí)間和精力大量增加。相比包干制，酬金制不僅需要業(yè)主經(jīng)常性地去監(jiān)督物業(yè)公司和第三方公司的工作，加強(qiáng)日常管理和考核，評(píng)價(jià)物業(yè)管理的績(jī)效；而且還要管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收入，這是一件吃力不討好的事，干好了應(yīng)該的，少了一分錢都得自己貼，更不能接受的是可能經(jīng)常被不知情的業(yè)主懷疑和猜忌。尤其是業(yè)委會(huì)成員，本身是無(wú)報(bào)酬的義務(wù)勞動(dòng)，工作量大量增加后，要選出一屆業(yè)委會(huì)的難度也相應(yīng)增加。（三）自治模式自治模式，其實(shí)是酬金制的另一種體現(xiàn)，或者說(shuō)是業(yè)主直控型的酬金制模式。小區(qū)同樣需要自行成立一家非盈利性類物業(yè)公司，類物業(yè)公司需要聘請(qǐng)一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)小區(qū)的日常物業(yè)管理。或者干脆直接選聘一家物業(yè)公司，但不同于酬金制的固定報(bào)酬，物業(yè)公司的日常人員工資和開(kāi)支由小區(qū)業(yè)主負(fù)責(zé)或事先約定。優(yōu)點(diǎn)：一是相比酬金制，業(yè)主的參與度更高，可控性更強(qiáng)。尤其是對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)資金的把控自由度更高，一般業(yè)委會(huì)受業(yè)主委托直接控制著小區(qū)所有的物業(yè)管理服務(wù)資金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小區(qū)管理服務(wù)各項(xiàng)事務(wù)及資金使用情況更加透明，業(yè)委會(huì)定期公示當(dāng)期事務(wù)和費(fèi)用開(kāi)支，業(yè)主可以及時(shí)、直觀地了解小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)情況和物業(yè)費(fèi)使用情況，信任度和滿意度必將提升。三是小區(qū)改善環(huán)境所需的投入資金得到保障。其他模式下，利潤(rùn)屬于物業(yè)公司，小區(qū)用于建設(shè)的資金除了經(jīng)營(yíng)性收入外幾乎沒(méi)有其他來(lái)源，而在自治模式下，不僅原先的利潤(rùn)部分轉(zhuǎn)為小區(qū)所得，而且由于不用提取管理費(fèi)、非盈利公司也不再需要納稅，因此用于小區(qū)投入的資金會(huì)大幅增加。缺點(diǎn)：一是業(yè)主和業(yè)委會(huì)付出多。當(dāng)前，采用自治模式的小區(qū)少之又少，主要是這種模式下，業(yè)主需要事無(wú)巨細(xì)，樣樣都管，除了招聘物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和分項(xiàng)委托第三方服務(wù)公司，還需要做好財(cái)務(wù)管理、日常工作管理和監(jiān)督、物業(yè)管理各團(tuán)隊(duì)考核等工作，需要牽扯大量的時(shí)間和精力。二是對(duì)業(yè)委會(huì)的要求更高。業(yè)委會(huì)成員需要基本掌握物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)知識(shí)，積累一定的渠道資源和人脈關(guān)系，熟悉物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例及其細(xì)則等專業(yè)的法律法規(guī)。三是業(yè)委會(huì)成員不僅要團(tuán)結(jié)一致，而且必須大公無(wú)私，清正廉潔。業(yè)委會(huì)掌控著小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)資金，不能有一點(diǎn)私心，否則，就會(huì)引起業(yè)主的不信任，自治模式也難以持續(xù)。四是找到一個(gè)強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)非常不容易。業(yè)主招聘的管理團(tuán)隊(duì)不僅要能力強(qiáng)、而且同樣需要擁有豐富的資源、人脈和專業(yè)知識(shí)，以減輕業(yè)委會(huì)的工作壓力，業(yè)主還要付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般物業(yè)公司同級(jí)人員的報(bào)酬，否則很難完成招聘工作。

篇（9）

2.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管；*鎮(zhèn)作為實(shí)施責(zé)任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責(zé)任、充實(shí)了力量。

3.建立了基本臺(tái)賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)等，對(duì)存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了梳理。

4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。

5.促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。在交接期間，*小區(qū)、*小區(qū)和*等居民反映物業(yè)問(wèn)題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時(shí)介入，通過(guò)引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。

二、關(guān)于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識(shí)

1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點(diǎn)多線長(zhǎng)，需要整合力量。如屋面滲水、無(wú)小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò)圖、供電網(wǎng)絡(luò)圖、天然氣未通等諸多突出問(wèn)題不是單靠*鎮(zhèn)（社區(qū)）或物業(yè)就能解決的，對(duì)建設(shè)部門、*鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)單位職責(zé)作出明確要求，做到信息互通、工作互補(bǔ)、力量互動(dòng)，全力攻堅(jiān)。

2.解決突出問(wèn)題是關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無(wú)社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來(lái)麻煩。對(duì)房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問(wèn)題，建議縣政府開(kāi)展專項(xiàng)整改活動(dòng)。

3.加大財(cái)政投入是保證。無(wú)論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財(cái)力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，保證需要。

4.提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開(kāi)展物業(yè)公司“星級(jí)”服務(wù)評(píng)選活動(dòng)，開(kāi)展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺(tái)階、上檔次。

三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：

1、實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)與住房驗(yàn)收聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)行入軌，規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓*鎮(zhèn)參與核實(shí)，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時(shí)，*鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊(duì)等相關(guān)部門一同參與項(xiàng)目竣工質(zhì)量驗(yàn)收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標(biāo)又治本。

2.實(shí)行遺留問(wèn)題集中會(huì)辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會(huì)辦重點(diǎn)，在維修期外或在維修期內(nèi)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬(wàn)元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實(shí)行專款專用。*鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。

篇（10）

中圖分類號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-9599 （2012） 20-0000-02

1 引言

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)想要找到突破口，提高消費(fèi)者的購(gòu)買興趣，必須想出更多的辦法，而小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)代化是一個(gè)很重要的因素。國(guó)內(nèi)也有不少軟件企業(yè)在開(kāi)發(fā)和推廣小區(qū)物業(yè)管理軟件，但其中存在以下不足：

1.1 小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)品價(jià)格較高、維護(hù)困難、二次開(kāi)發(fā)費(fèi)用較大、難于短時(shí)間成熟。

1.2 產(chǎn)品未充分考慮現(xiàn)有設(shè)備或系統(tǒng)。小區(qū)一般有監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等，需要結(jié)合起來(lái)。

有必要設(shè)計(jì)出一種更加有效的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，充分利用信息化的優(yōu)勢(shì)，把先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)帶給各位小區(qū)的業(yè)主，把良好的增值服務(wù)和最大化的利潤(rùn)帶給物業(yè)企業(yè)。

2 小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

2.1 目標(biāo)。系統(tǒng)地對(duì)管理模式和工作規(guī)范進(jìn)行研究，需要新的系統(tǒng)對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理工作帶來(lái)較大的效率提升，將會(huì)達(dá)到以下目標(biāo)。（一）解決傳統(tǒng)物業(yè)管理各物管部門諸多業(yè)務(wù)處理和操作工序繁雜，手工統(tǒng)計(jì)匯總工作量大、信息可靠程度差等問(wèn)題。（二）經(jīng)營(yíng)決策所需的數(shù)據(jù)采集方便、準(zhǔn)確率高，所有數(shù)據(jù)基本具備實(shí)時(shí)性。對(duì)物管數(shù)據(jù)信息的編碼和分類進(jìn)行科學(xué)管理，方便進(jìn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，幫助決策。（三）充分利用小區(qū)設(shè)施和住戶資源，開(kāi)展可盈利的增值服務(wù)等。

2.2 系統(tǒng)邏輯結(jié)構(gòu)。系統(tǒng)以B/S模式運(yùn)行，通過(guò)小區(qū)寬帶（LAN）或無(wú)線局域網(wǎng)（WLAN）來(lái)運(yùn)行。客戶服務(wù)中心的工作人員、小區(qū)大門的護(hù)衛(wèi)、小區(qū)物業(yè)辦公人員和小區(qū)業(yè)主等都可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)連接到WEB服務(wù)器，登錄到管理系統(tǒng)，完成相應(yīng)的功能和操作。整個(gè)系統(tǒng)采用典型的三層架構(gòu)，客戶端包括WEB端，桌面客戶端，PDA手持設(shè)備和小區(qū)監(jiān)控設(shè)備等。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖1所示。

2.3 系統(tǒng)工作流。完整的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該是從房屋修建時(shí)就介入其中，這樣可以完整地了解整個(gè)建筑的相關(guān)信息，有助于后期的小區(qū)日常管理等。主要流程包括：（一）前期介入：指物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商和施工單位一起討論項(xiàng)目工程的相關(guān)事宜。（二）工程驗(yàn)收：指物業(yè)公司代表業(yè)主，與開(kāi)發(fā)商、施工單位和質(zhì)檢部門一起收房。可能需要記錄存在的問(wèn)題（可以用圖片來(lái)說(shuō)明），以及合格記錄，整改反饋意見(jiàn)等。（三）交房：業(yè)主收房，領(lǐng)鑰匙等。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，則需要整改，跟進(jìn)的工作需要記入系統(tǒng)。（四）裝修：業(yè)主或住戶對(duì)房屋進(jìn)行裝修。（五）日常管理：入住管理，報(bào)修，咨詢（求助等）服務(wù)，增值服務(wù)，車位（車庫(kù)）管理等。（六）收費(fèi)管理：包括物業(yè)管理費(fèi)，增值服務(wù)收費(fèi)等。（七）辦公管理：主要管理文件的發(fā)放、查閱等。（八）知識(shí)管理：包括工程、護(hù)衛(wèi)、保潔等相關(guān)管理文件和信息，及工作記錄、活動(dòng)記錄等。（九）公共維修，資金管理：公共維修是指如電梯等公共設(shè)備的維修；資金管理包括物業(yè)費(fèi)用以及其它收入等。

整個(gè)管理流程如圖2所示。

2.4 小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)。系統(tǒng)服務(wù)器端采用SSH框架，數(shù)據(jù)庫(kù)后臺(tái)采用MySQL，前端客戶端采用JSP，還包括桌面版的客戶端、PDA手持終端等，還需要和小區(qū)原有系統(tǒng)進(jìn)行信息交換。（一）SSH框架。SSH框架其實(shí)是Spring，Struts，Hibernate三種框架的統(tǒng)稱。Struts是一個(gè)開(kāi)源項(xiàng)目，提供了獨(dú)立的控制器組件，在視圖組件上可以使用JSP技術(shù)或者與velocity、XSLT等結(jié)合[3]。Hibernate是一個(gè)開(kāi)源對(duì)象關(guān)系映射框架，對(duì)JDBC進(jìn)行了輕量級(jí)的封裝，可以非常方便地進(jìn)行對(duì)象的持久化操作。它支持所有的關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)，采用HQL（HibernateQueryLanguage）來(lái)編寫數(shù)據(jù)庫(kù)操作[5]。Spring被稱為“框架之框架”，是一種輕量級(jí)的用來(lái)組合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通過(guò)控制反轉(zhuǎn)（IoC）實(shí)現(xiàn)對(duì)象注入。（二）數(shù)據(jù)訪問(wèn)實(shí)現(xiàn)。基于JavaEE的系統(tǒng)，后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)大多采用MySQL，我們的系統(tǒng)也采用此方案。通過(guò)Hibernate的逆向工程可以直接生成數(shù)據(jù)庫(kù)表對(duì)應(yīng)的系統(tǒng)對(duì)象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成對(duì)象。基本的數(shù)據(jù)庫(kù)訪問(wèn)類可以繼承自HibernateDaoSupport。

2.5 用戶界面實(shí)現(xiàn)。采用JSP作為用戶界面。Struts作為控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等當(dāng)界面模板，使用JSP時(shí)也可以方便地在其中嵌入Struts的各種標(biāo)簽。Struts標(biāo)簽的使用方式大概如代碼所示：

…

…

2.6 系統(tǒng)功能模塊。根據(jù)圖2描述的整個(gè)物業(yè)管理的流程，可以將系統(tǒng)功能抽象成以下幾個(gè)模塊：（一）前期介入模塊：主要完成的是房屋修建初，開(kāi)發(fā)商完成交房驗(yàn)收前，物業(yè)公司參與的所有工作和活動(dòng)。具體包括前期介入和工程驗(yàn)收。（二）交房模塊：完成房屋的所有權(quán)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)到業(yè)主的相關(guān)操作。事先，應(yīng)該將銷售信息采集到物業(yè)管理系統(tǒng)中（需要對(duì)用戶隱私進(jìn)行保護(hù)）。交房還需要將業(yè)主對(duì)房屋的驗(yàn)收結(jié)果和意見(jiàn)，以及處理情況等進(jìn)行登記。（三）日常服務(wù)模塊：實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)物業(yè)的日常管理和維護(hù)工作，大致包括：安全護(hù)衛(wèi)工作，客戶服務(wù)工作，維護(hù)維修工作，綠化清潔工作，以及其它相關(guān)工作等。這是整個(gè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理的核心。（四）公司內(nèi)部管理：完成公司內(nèi)部的上傳下達(dá)，工作呼叫，信息互通，問(wèn)題通報(bào)等。是屬于公司內(nèi)部管理的一個(gè)環(huán)節(jié)

3 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)認(rèn)真研究物業(yè)管理企業(yè)的工作流程，并實(shí)地考察和學(xué)習(xí)，了解了物業(yè)企業(yè)的功能、職責(zé)和工作重心，設(shè)計(jì)并實(shí)現(xiàn)了完全信息化的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)在測(cè)試過(guò)程中，表現(xiàn)出了較好的靈活性、信息快捷性、管理高效性和用戶易用性。不過(guò)，在使用中，還是暴露出了一些問(wèn)題，還需要進(jìn)一步改進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]段淑娟，任曉芳.城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與原因分析[J].生產(chǎn)力研究，2012（1）：148-149.

[2]傅冬綿，陳細(xì)濃.小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J].華僑大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2007，28（2）：139-142.

篇（11）

一、系統(tǒng)的需求分析

通過(guò)對(duì)幸福里小區(qū)的調(diào)查，獲知小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：1、對(duì)小區(qū)所有房屋資料的錄入和增，刪，改，查詢等功能的實(shí)現(xiàn)，這是一個(gè)小區(qū)管理的基礎(chǔ)，小區(qū)管理都是基于該小區(qū)的房產(chǎn)資源而產(chǎn)生的。2、對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶的詳細(xì)資料的管理，包括增，刪，改，查詢等功能的實(shí)現(xiàn)，這也是物業(yè)管理產(chǎn)生的基礎(chǔ)，物業(yè)管理都是相對(duì)該小區(qū)的所有住戶而言的。3、實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理，儀表包括水，電，氣表數(shù)據(jù)管理，收費(fèi)管理，住戶投訴管理，住戶報(bào)修管理，設(shè)備維修管理，停車場(chǎng)管理。4、各種物業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，包括物業(yè)設(shè)備統(tǒng)計(jì)報(bào)表，所有住戶的水，電，氣儀表資料的統(tǒng)計(jì)，各種收費(fèi)統(tǒng)計(jì)，住戶投訴統(tǒng)計(jì)，住戶報(bào)修統(tǒng)計(jì)，物業(yè)設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)等。

二、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

2.1系統(tǒng)的功能模塊設(shè)計(jì)

根據(jù)系統(tǒng)的需求分析，我們將小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的功能分為四個(gè)模塊，分別為用戶管理模塊、基本資料管理模塊、物業(yè)管理模塊和報(bào)表統(tǒng)計(jì)模塊。其中：1、用戶管理模塊：包括用戶的注冊(cè)、登錄、添加新用戶以及用戶信息的更新等。2、基本資料管理：包括物業(yè)公司員工資料管理、房產(chǎn)資料管理以及住戶資料管理。3、物業(yè)管理模塊：包括設(shè)備維修管理、住戶保修管理、住戶投訴管理、停車管理、收費(fèi)管理、儀表數(shù)據(jù)管理和物業(yè)設(shè)備管理。4、報(bào)表統(tǒng)計(jì)模塊“包括設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)報(bào)表、住戶保修統(tǒng)計(jì)報(bào)表、住戶投訴統(tǒng)計(jì)報(bào)表、物業(yè)設(shè)備統(tǒng)計(jì)報(bào)表、各項(xiàng)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表以及儀表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的生成。在生成每種報(bào)表時(shí)，可根據(jù)需要選擇相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)表的生成、打印。

2.2系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

用戶表={序號(hào)+登錄名+登陸密碼+用戶描述}住戶表={住戶編號(hào)+物業(yè)地址+房型+建筑面積+使用面積+業(yè)主名稱+籍貫+工作單位+郵編+身份證號(hào)+電話+開(kāi)戶銀行+銀行帳號(hào)+入住時(shí)間+遷出時(shí)間+性別}房產(chǎn)資源表={房間編號(hào)+物業(yè)地址+建筑面積+使用面積+房型+裝修情況+單價(jià)+總價(jià)+買主+備注+是否已售出}物業(yè)設(shè)備表={設(shè)備編號(hào)+設(shè)備名稱+型號(hào)+品牌+所屬部門+購(gòu)買日期+事故記錄}停車場(chǎng)信息表={車位編號(hào)+車位位置+停車住戶+物業(yè)地址+開(kāi)始日期+截止日期+備注}住戶投訴表={投訴編號(hào)+投訴日期+接待人員+投訴住戶+物業(yè)地址+電話+處理日期+處理人員+投訴內(nèi)容+處理情況}住戶報(bào)修表={報(bào)修編號(hào)+報(bào)修日期+接待人員+報(bào)修住戶+物業(yè)地址+電話+完成日期+維修人員+服務(wù)費(fèi)用+物料費(fèi)用+合計(jì)費(fèi)用+報(bào)修內(nèi)容+維修情況}設(shè)備維修表={維修編號(hào)+設(shè)備編號(hào)+設(shè)備名稱+維修日期+完成日期+維修費(fèi)用+維修人員+維修內(nèi)容+維修情況}儀表資料表={儀表編號(hào)+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+上月資料+本月用量+單價(jià)+本月費(fèi)用+上月抄表日期+本月抄表日期+辦理人}物業(yè)收費(fèi)表={收費(fèi)編號(hào)+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費(fèi)項(xiàng)目+收費(fèi)方式+應(yīng)收總額+已交金額+欠費(fèi)金額+交費(fèi)日期+辦理人+備注}儀表收費(fèi)表={收費(fèi)編號(hào)+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費(fèi)項(xiàng)目+收費(fèi)方式+應(yīng)收總額+已交金額+欠費(fèi)金額+交費(fèi)日期+辦理人+備注}在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)的邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。例如：用戶表={序號(hào)+登錄名+登陸密碼+用戶描述}轉(zhuǎn)化為：用戶表。

2.3頁(yè)面設(shè)計(jì)

客戶端頁(yè)面是用戶和服務(wù)器之間實(shí)現(xiàn)人機(jī)交互的一個(gè)介質(zhì)。對(duì)它的制作要求簡(jiǎn)潔大方，色彩搭配要協(xié)調(diào)。

三、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

3.1系統(tǒng)基本結(jié)構(gòu)圖

3.2系統(tǒng)公共模塊設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)公共模塊中一共有4個(gè)JSP文件和一個(gè)CSS文件。“common.jsp”文件包含其他JSP文件中需要導(dǎo)入的Java類和包以及系統(tǒng)各頁(yè)面要使用的日期。“check.jsp”文件用來(lái)判斷系統(tǒng)用戶是否登錄，防止非法用戶登錄到系統(tǒng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行破壞，程序代碼中使用了會(huì)話（session）對(duì)象。“header.jsp”和“footer.jsp”文件：為了使小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的所有頁(yè)面具有統(tǒng)一的風(fēng)格，把頁(yè)面頭和尾的代碼分開(kāi)，分別放在單獨(dú)的JSP文件中，在其他頁(yè)面中使用時(shí)，利用include指令將他們包含進(jìn)來(lái)即可。在“style.css”文件中，可以定義Web應(yīng)用程序用到的所有樣式表。另外,需建立與數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)的JavaBean文件DBConnectionManager.java。

3.3系統(tǒng)主頁(yè)面及管理模塊的實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)游覽主頁(yè)面“index.jsp”是用戶游覽小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的主頁(yè)面，是進(jìn)入其他功能頁(yè)面的向?qū)В⑶野研^(qū)公告，小區(qū)留言的標(biāo)題以列表的形式顯示出來(lái)，方便各類用戶的使用。管理模塊的頁(yè)面包括：管理員登錄頁(yè)面“l(fā)ogin.jsp”、管理密碼驗(yàn)證頁(yè)面“chklogin.jsp”、新聞資訊管理頁(yè)面“main.jsp”、小區(qū)公告信息頁(yè)面“addxinxi.jsp”、物業(yè)信息管理頁(yè)面“savexinxi.jsp”、小區(qū)留言管理功能頁(yè)面“modifyxinxi.jsp”。

3.4系統(tǒng)用戶注冊(cè)模塊實(shí)現(xiàn)

普通用戶進(jìn)入網(wǎng)站首頁(yè)后，可以進(jìn)行小區(qū)信息、小區(qū)留言等信息的查詢游覽，用戶要想在留言本中留下各種建議或報(bào)修等信息就要先進(jìn)行注冊(cè)，成為注冊(cè)用戶后可以進(jìn)行添加留言。用戶進(jìn)入注冊(cè)頁(yè)面“register.jsp”填寫注冊(cè)信息，點(diǎn)擊注冊(cè)會(huì)進(jìn)入“adduser.jsp”頁(yè)面，此界面的功能是將用戶注冊(cè)寫入數(shù)據(jù)庫(kù)，并給用戶注冊(cè)成功的頁(yè)面。

3.5系統(tǒng)其他功能頁(yè)面實(shí)現(xiàn)

對(duì)于系統(tǒng)其他頁(yè)面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“l(fā)iuyan.jsp”等，其功能實(shí)現(xiàn)大致同上，在這里不做重復(fù)說(shuō)明。

四、結(jié)束語(yǔ)

幸福里小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)過(guò)1年的上線運(yùn)行，系統(tǒng)總體運(yùn)行穩(wěn)定，較好地滿足了小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)所有房屋的管理，對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶詳細(xì)資料的管理，對(duì)小區(qū)物業(yè)設(shè)備的管理，水、電、氣的收費(fèi)管理，住戶投訴管理，住戶報(bào)修管理，設(shè)備維修管理，停車場(chǎng)管理等。

作者:田娟 單位:克拉瑪依職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻(xiàn)

[1]孫衛(wèi)琴,李洪成.《Tomcat與JavaWeb開(kāi)發(fā)技術(shù)詳解》.電子工業(yè)出版社,2003年6月:1-205

[2]BruceEckel.《Java編程思想》.機(jī)械工業(yè)出版社,2003年10月:1-378

[3]孫一林,彭波.《Java數(shù)據(jù)庫(kù)編程實(shí)例》.清華大學(xué)出版社,2002年8月:30-210