物業公司稅務風險大全11篇

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中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01

中國鐵路總公司的成立，使鐵路走向市場成為現實，伴隨著公司全力推進貨運組織改革的同時，我們財務系統也將面臨新的挑戰，如何適應改革需要，如何適應市場發展，對于我們來講，都是新的課題。隨著我國稅務政策的日趨完善，所有企業都希望能在遵守國家稅法的前提下，合法地減輕自己的稅收，顯然加強企業稅務管理是達到企業經濟效益利潤最大化目的的根本途徑。同時，世界經濟一體化的發展則使更多國外企業進入國內市場，加入原本就相對激烈的市場競爭當中。鐵路企業在求生存謀發展的過程中，除了要應對原有的競爭對手，還需要與實力強大的外資企業相抗衡。如此條件下，要解決企業融資困難，提升企業資金的整體活力，稅收籌劃成為一種有效的選擇途徑。但作為一種降低企業稅負的管理手段，稅收籌劃是一把雙刃劍，在降低企業稅負成本的同時，也有可能使企業陷入稅收籌劃風險。何為稅收籌劃風險？企業稅收籌劃主要特點有哪些？而鐵路企業又該如何針對稅收籌劃的特點對其進行防范與控制呢？以下主要從這幾個方面對企業稅收籌劃風險的防范與控制問題進行簡單分析。

一、加強企業稅務管理進行稅收籌劃的重要性

加強企業稅務管理進行合理的稅收籌劃，可以有利于提高企業財務管理水平，有助于實現企業的各項財務目標，實現企業資源的合理配置。

（一）加強企業稅務管理進行稅收籌劃有利于提高企業財務管理水平

企業在遵守稅法和相關會計法規有關規定的基礎之上，明確企業的業務流程和財務政策的規定，做好會計核算工作，進一步加強企業稅務管理，這樣才能有效降低企業的涉稅風險。如果企業沒能做好稅務管理的相關工作的話，一旦被稅務機關查到有偷稅或漏稅現象的話，將會受到嚴厲的制裁。因此，加強企業稅務管理有利于企業財務管理水平的提高。

（二）加強企業稅務管理進行稅收籌劃有助于實現企業的各項財務目標

企業作為市場經濟主體，需要在市場環境的公平競爭機制下取得發展，無論是工業企業還是商業企業，其經營的最終目標就是為了盈利，所以企業的各項財務目標的制定也都是圍繞如何讓企業獲得更大的經濟效益進行的。而稅務管理工作作為一項可以有效降低企業的成本支出、增加企業盈利的方式。因此，加強企業稅務管理將有助于企業的各項財務目標的順利實現。

（三）加強企業稅務管理進行合理的稅收籌劃有助于實現企業資源合理配置

企業在精通和掌握以及正確理解國家的各項稅收政策的基礎上，通過加強企業稅務管理，可以進行合理的投資，通過科學的籌資和先進的技術改造，進而實現企業資源的優化和合理配置，進而提升企業的核心競爭力。因此，加強企業稅務管理有助于實現企業資源的合理配置和優化。

二、現代企業稅收籌劃風險概述

（一）現代企業稅收籌劃風險

稅收籌劃風險，就是現代企業稅收籌劃工作在未來所存在的一種不確定性。主要指納稅人在采用各種方式進行企業稅收籌劃的過程中可能出現的可能因籌劃方案失敗、籌劃目標落空等而造成的企業現金流出的風險。當然，這種風險所造成的不確定性同時包含正反兩面。從風險發生的具體情況來看，現代企業稅收籌劃風險包含多方面的內容。

1.合規性稅收籌劃風險。這種風險又稱為法律風險，主要指納稅人在進行稅收籌劃的過程中所面臨的因籌劃結果的不確定性而使其承擔補繳稅款或承受偷逃稅法律處罰的風險。

2.經營性稅收籌劃風險。經營性的稅收籌劃風險是納稅人進行日常稅收籌劃活動而面臨的風險。

3.效益性稅收籌劃風險。效益性稅收籌劃風險是因企業籌劃成本與收益之間的不對等而引發的風險。

4.操作性稅收籌劃風險。操作性稅收籌劃風險是指因企業稅收籌劃工作在操作上的不規范性而引發的造成稅收效益存在不確定性的風險。

5.環境性稅收籌劃風險。環境性風險則是因企業稅收籌劃所處的宏觀及微觀環境的變化而造成的企業稅收籌劃失效的風險。

（二）現代企業稅收籌劃風險的主要特點

根據從現代企業稅收籌劃風險現有的研究成果，結合近幾年所發生的各種具體案件可知，我國現代企業稅收籌劃風險主要具備以下幾方面的特點。

1.系統性與綜合性。稅收籌劃風險是企業經營活動中各種風險的一種綜合與轉化，因而具備系統性與綜合性的特點。

2.時效性與可變性。稅收籌劃活動都是在一定的經濟條件下發生的，這些條件既包含企業內部環境，又包含政策及社會環境，當環境發生變化時候，稅收籌劃效果也發生變化，因而稅收籌劃風險也存在一定的時效性與可變性。

3.多樣性與層次性。所謂多樣性與層次性是指因稅收籌劃的規模較大、周期較長、涉及的范圍較廣，因而所面臨的風險也是層次各異，種類多樣。

4.客觀性與普遍性。稅收籌劃風險是一種客觀性的存在，是不以人的意識為轉移的，而同時，在一定的經濟環境下，稅收籌劃風險也普遍存在于企業的稅收籌劃活動中。

5.理念性與文化性。稅收籌劃中，對于風險的計量具有較大難度，與其將稅收籌劃看做一種衡量的標準或工具，倒不如將其看做是一種稅收籌劃活動的文化性和理念性的指導。

三、現代企業稅收籌劃風險的防范與控制

針對以上對稅收籌劃風險的介紹，結合稅收籌劃風險的基本特點，現代企業稅收籌劃份的防范與控制應當從以下幾個方面著手進行。

（一）樹立對風險的防范意識

思想意識上的重視是保證企業稅收籌劃工作有序開展的必要條件。對很多企業而言，由于思想意識上的不足，往往使其對稅收籌劃的普遍性、客觀性及危害性了解不足。但作為一項同時涉及稅收、金融、法律、管理及會計等眾多領域的系統性工作，稅收籌劃的處理相對復雜，稍不注意便有可能使企業陷入稅收籌劃的風險之中。因而，企業要合理且有效地對稅收籌劃這一管理手段進行利用，就必須積極主動且及時地樹立起風險意識，以風險防范與控制的理念，對稅收籌劃的彈性、空間及時間等進行科學性與藝術性的選擇。

（二）嚴守底線，保證稅收籌劃的合法性

合法性是企業稅收籌劃的基本準則，也是企業防范稅收籌劃風險的基本要求。因而，企業在進行稅收籌劃的過程中，必須嚴守底線，嚴格遵守我國相關法律法規及制度規范的要求，保障稅籌劃活動的合法性；其次，企業應該對國際相關法規以及行業準則的約束進行考慮；另外，企業稅收籌劃還必須對國家法律環境的變化進行密切的關注?？傊?，企業稅收籌劃要避免各種風險的發生，就必須嚴格遵守法律的基本底線，決不跨越雷池半步，摒棄僥幸的心理，盡量將稅收籌劃工作與法律靠攏，進而保證企業稅收籌劃工作的合法性。

（三）提升對籌劃環境的變化的敏銳性

基于企業管理系統風險的存在以及信息上的不對稱，使其對整個稅收環境缺乏必要的敏感性，這很容易使企業陷入環境性稅收籌劃風險。從宏觀上來講，企業稅收籌劃所處的宏觀環境保護政策環境、經濟環境、法律環境、資源環境以及文化環境，所以企業要對稅收籌劃風險進行有效防范與控制，就必須對稅法的變動、宏觀經濟的走向、行業管理準則的調整、宏觀政策的導向等各種與稅收籌劃工作相關的因素的變動情況進行關注，以較強的敏銳性提高對環境的洞察力。

（四）加強對籌劃收益與成本的權衡

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一、引言

在房地產市場日趨理性化的今天，財務管理已成為房地產企業控制運作成本、提高經濟效益的重要手段。納稅管理作為房地產企業財務管理的重要部分，直接影響到其經營利潤，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產企業納稅籌劃的意義簡述

（一）是企業加強財務管理的標志之一

短期內，企業進行納稅籌劃的目的是通過對經營活動的安排，減少交稅，節約成本支出，以提高企業的經濟效益；從長期來看，企業自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經營活動之中，使得企業的納稅觀念、守法意識都得到強化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業進行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負擔和實現稅收零風險，很顯然，高質量的納稅籌劃是企業財務管理水平的重要標志。

（二）是市場經濟發展的標志之一

在企業的自主經營和自負盈虧過程中，稅負實際上是企業既得利益的流失。這就啟發和刺激了房地產企業作為納稅人在法律允許的范圍內，充分運用各種稅收政策的同時，達到使自己稅負最輕的目的。市場經濟的發展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業的增加引發了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規則的差異和運用這些法律法規的利弊，也是刺激各企業納稅籌劃的需求，從而促進了納稅籌劃活動的發展。

（三）是企業減少或延緩經濟資源流出的手段之一

如前所述，企業稅負是企業經濟資源的重要流出項目，是企業的成本支出項目。納稅籌劃的現實意義就是可以有效降低房地產業的稅負率。目前，房地產業既是我國的國民經濟重要行業，也是國家重點調控的行業之一，因此，稅種眾多。當前地產企業應負的稅種主要有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產企業還要承擔大量的費用，以土地為例，這其中需要產生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負擔一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現稅負的減輕，是地產企業降低成本的重要手段之一。

三、房地產企業納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運用稅收優惠政策

我國房地產開發企業的稅收優惠政策主要表現在營業稅、房產稅和土地增值等3個方面的稅，這些優惠政策在相關稅收法規中均以列示的方式體現。事實上，由于我國稅收法規體系龐雜、表現形式以法律、通知、批復等等形式體現，如果企業對于這些相關的規定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認為這應該作為企業納稅籌劃的首要任務。如：對于企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業稅； 又如：房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產開發公司為客戶代建房屋，房屋的產權并沒有發生直接的轉移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產開發公司應注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優惠政策。

（二）臨界點法策劃方案

1.稅率、應稅所得額“臨界點”?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規定，土地增值稅實行4級超率累進稅率。該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達到扣除項目金額50%以上，其適應稅率就會從30%變成40%，增值額達到扣除項目金額100%～200%，其適應稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產開發企業有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業應該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。

2．人員“臨界點”。經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于促進殘疾人就業稅收優惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內統一實行調整后的促進殘疾人就業稅收政策。對享受稅收優惠的企業安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達到享受優惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產開發公司銷售普通標準住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據有關稅法規定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。

方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。

方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關聯的物業公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業公司將裝修工程轉包給他人實現零營業額，不用繳納營業稅。該方案比方案1減輕稅負9.01萬元。

（四）通過第三方公司進行的收益與成本轉移行為

通過設立第三方具有稅收優惠、稅收比較優勢，方便資金轉化的企業，達到成本轉移，降低目標公司稅負的目的。一是資產轉移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產公司帶來大量收益的，這部分優良資產形成的收益都將在房地產公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。要將這些資產，通過以下四種方式進行轉移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產轉移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉移法，由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產公司用，并且向房地產公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司?；蛘撸轰N售、 服務、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務公司去完成，從而爭取到優惠政策。

四、結論

在目前房地產市場競爭日益激烈，國家調控手段不斷強化的背景下，地產企業通過“開源”，即營銷手段來擴大市場份額存在一定難度的情況下，應該把策略重點放到“節流”，即公司內部財務成本的控制上。而對于地產企業來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業財務部門乃至企業高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產公司涉及的經營活動廣，其財務關系很復雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產企業加強財務管理的著力點。

參考文獻：