商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

    (1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。

    (2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

    (3) 按提供的預(yù)售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

    (4) 已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。

    上述四個條件是發(fā)展商預(yù)售商品房最起碼的要求,隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,上海、廣東等地已經(jīng)在此基礎(chǔ)上提高了商品房預(yù)售的準(zhǔn)入門檻。以上海為例,1997年6月1日實施,2000年9月20日修正的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十二條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

    ① 土地使用權(quán)以出讓方式取得,已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金;

    ② 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;

    ③ 取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

    ④ 取得商品房的建設(shè)工程施工許可證;

    ⑤ 商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);

    ⑥ 已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期,并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃;

    ⑦ 已經(jīng)與上海市從事房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管的專業(yè)機構(gòu)(以下簡稱監(jiān)管機構(gòu))簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

篇（2）

中圖分類號：D922.181 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0045-02

一、商品房預(yù)售制度的起源及主要法律依據(jù)分析

1.商品房預(yù)售制度的起源和特征分析

商品房預(yù)售，又稱期房買賣，是指預(yù)售方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)而未竣工的房屋預(yù)先出售給預(yù)購方，預(yù)購方交付定金或購房款，并在合同約定的日期將預(yù)售房屋交付給預(yù)購方的一種法律行為。商品房預(yù)售在1954年首創(chuàng)于中國香港地區(qū)。當(dāng)時，香港立信置業(yè)公司最先推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售給消費者，如同落英墜落，故商品房預(yù)售又被稱為“賣樓花”。自20世紀(jì)80年代開始，我國沿海地區(qū)率先引進(jìn)了香港售賣樓花的通行做法。經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國內(nèi)地商品房預(yù)售取得了長足的發(fā)展，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用的銷售方式。商品房預(yù)售對房地產(chǎn)市場具有十分積極的作用，現(xiàn)已成為商品房買賣的一種主流形式，是一種與現(xiàn)房買賣相對應(yīng)的房屋買賣形式。在商品房預(yù)售中，預(yù)售商品房的交付和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間不是在簽訂預(yù)售合同之時，而是約定在將來的某一特定日期，因此商品房預(yù)售具有風(fēng)險性和不確定性。

2.商品房預(yù)售的法律依據(jù)分析

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗和借鑒一些國家及地區(qū)做法的基礎(chǔ)上，建立了商品房預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》第十四條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上；（二）高層建筑已完成地面以下的主體工程。”

二、國內(nèi)主要城市商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)情況

1.上海：根據(jù)《市政府批轉(zhuǎn)關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作若干意見的通知》（滬府發(fā)[2010]34號）規(guī)定，對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預(yù)售應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)作調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項、分部工程質(zhì)量驗收證明書》，申請商品住房預(yù)售許可。

2.廣州：根據(jù)《廣東省關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售項目工程形象進(jìn)度條件的通知》（粵建房字[2001]2號）規(guī)定，從2001年2月1日起，《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第六條第一款第五項的預(yù)售商品房項目工程形象進(jìn)度條件調(diào)整為：“七層以下（含本數(shù)）的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程。

3.其它城市情況：成都多層結(jié)頂，高層+0申請預(yù)售；武漢、鄭州等地房屋結(jié)頂才能預(yù)售；南京高層七層以上，小高層三層以上才能預(yù)售；寧波提倡商品房在低層、多層建筑主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂，中高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成三分之二且不少于6層，高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成三分之一且不少于6層后申請預(yù)售。

三、商品房預(yù)售制度的利弊分析

1.預(yù)售制度的優(yōu)勢分析

（1）加快商品房建設(shè)和供應(yīng)。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制度在加速資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低開發(fā)成本起到了重要作用，增強了開發(fā)企業(yè)滾動開發(fā)的能力，促進(jìn)和加快了商品房的建設(shè)，很大程度上增加了商品房的供應(yīng)量。根據(jù)測算，預(yù)售項目比現(xiàn)售項目的動態(tài)投資回收期約縮短了10個月。

（2）融資作用明顯。由于國內(nèi)資本市場的發(fā)展滯后，除銀行貸款外基本沒有其他可以選擇的融資方式，在現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要的條件下，預(yù)售實際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源1887.8億元，其中定金及預(yù)收款和個人按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最大資金來源，共計1037.5億元，占55.0%。

（3）預(yù)售商品房具有一定的價格優(yōu)勢。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)售“樓花”到房屋竣工交付之間有一段較長時間，買“樓花”時的房價與正式竣工時的房價之間會形成差價。一般來說，預(yù)售商品房價格比現(xiàn)房銷售價格低10%-20%，客觀上對購房人有利，這也是預(yù)售制度被消費者普遍接受的重要原因。

2.預(yù)售制度的弊端分析

（1）可能損害購房人利益。從近幾年情況看，商品房預(yù)售損害消費者利益現(xiàn)象時有發(fā)生，如實際交付房屋與預(yù)售時廣告宣傳不符、一房多賣、逾期交房、擅自改變建筑設(shè)計、質(zhì)量缺陷、面積縮水等問題，客觀上損害購房人利益，容易引起一些社會糾紛，影響社會穩(wěn)定。

（2）可能出現(xiàn)“爛尾樓”現(xiàn)象。從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題或者開發(fā)企業(yè)攜款潛逃，樓盤就可能“爛尾”，給購房人和銀行帶來損失。曾經(jīng)在90年代初，由于房地產(chǎn)泡沫的破裂，海南、廣東、北海等地出現(xiàn)過大量的“爛尾樓”問題，既給政府帶來了后續(xù)處置的困難，也給購房人造成了損失。

（3）增加了銀行和購房人的風(fēng)險。預(yù)售制度降低了開發(fā)商的門檻，開發(fā)企業(yè)實力參差不齊，一旦開發(fā)商投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人就成了開發(fā)商投資風(fēng)險的承擔(dān)者。同時，由于商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)與商業(yè)銀行按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)的不一致，按照商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上即可以申請預(yù)售，而按商業(yè)銀行按揭貸款審批標(biāo)準(zhǔn)一般需要房屋結(jié)頂方可放貸，兩個標(biāo)準(zhǔn)的不一致容易引起金融風(fēng)險和法律風(fēng)險。

四、完善我市商品房預(yù)售制度的建議

商品房預(yù)售制度對于國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義，經(jīng)過十余年的發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的一項基本制度，簡單取消預(yù)售不可避免會引發(fā)一系列的問題，影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。一是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂問題，大量中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出市場，資金實力較強的企業(yè)也會出現(xiàn)開發(fā)周期延長、成本增加等問題。二是會對商品房的供應(yīng)產(chǎn)生影響，目前杭州商品房項目一般為完成地面以下主體工程申請預(yù)售，取消預(yù)售后會導(dǎo)致一段時間內(nèi)的供應(yīng)量的減少。三是目前的法律體系尚不支持預(yù)售的取消，《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》明確了預(yù)售的條件，取消預(yù)售也需取得人大立法的通過。因此，根據(jù)杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，針對當(dāng)前商品房預(yù)售中存在的問題，特提出以下政策建議：

1.積極拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道

預(yù)售制度不是引發(fā)交易風(fēng)險甚至房地產(chǎn)金融風(fēng)險的根源。取消預(yù)售可以避免購房者的部分風(fēng)險，然而房地產(chǎn)開發(fā)活動的風(fēng)險沒有從根本上得到解決，開發(fā)企業(yè)項目爛尾的風(fēng)險依然存在。下一步，建議通過大力發(fā)展房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券等融資方式，拓寬非銀行融資渠道，既滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理需求，又有效控制和分散銀行的信貸風(fēng)險。

2.加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管

預(yù)售資金的監(jiān)管是當(dāng)前商品房預(yù)售管理中的一個薄弱環(huán)節(jié)，雖然杭州從2010年11月起已建立由商業(yè)銀行為主體的商品房預(yù)售監(jiān)管模式，但該模式下政府部門無法實時、動態(tài)掌握商品房預(yù)售資金的進(jìn)出情況，容易產(chǎn)生按揭貸款不入賬、工程監(jiān)理單位監(jiān)理不到位、資金使用不規(guī)范等問題，導(dǎo)致預(yù)售資金無法保證用于工程款建設(shè)。建議通過網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)與商業(yè)銀行資金結(jié)算系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和數(shù)據(jù)的共享，實時掌握預(yù)售資金的進(jìn)出和余額情況，發(fā)現(xiàn)問題及時督促開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整改，預(yù)防商品房預(yù)售資金被挪作他用。

3.強化商業(yè)銀行風(fēng)險管理

篇（3）

中圖分類號：G271文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)

科學(xué)發(fā)展觀是新時期我國社會主義建設(shè)的重要戰(zhàn)略思想，它強調(diào)的是“以人為本”，也是科學(xué)發(fā)展觀的精髓，檔案“三個體系”建設(shè)就很好的體現(xiàn)了新時期對檔案建設(shè)“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國各個檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個薄弱環(huán)節(jié)。對于房地產(chǎn)管理部門來說，為了加強預(yù)售商品房產(chǎn)市場監(jiān)管力度，提高商品房交易信息的透明度，規(guī)范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,加強對預(yù)售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個重大的戰(zhàn)略思想，建立符合新時期檔案工作特點，符合社會發(fā)展需求的檔案指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)，這不但事關(guān)檔案事業(yè)未來的發(fā)展，而且能夠更好的服務(wù)于人民。按照科學(xué)發(fā)展觀以人為本的重要指導(dǎo)思想，建立商品房備案檔案“三個體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對于房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實的檔案工作和商品房備案相關(guān)法律法規(guī)等理論知識，同時還要以本職工作為基礎(chǔ)，豐富“三個體系”建設(shè)的內(nèi)涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個體系”建設(shè)理論與實踐的探索，為房地產(chǎn)管理部門在新時期檔案管理工作與社會的全面接軌做出努力，實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作新的跨越式發(fā)展。

二、商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的內(nèi)容與作用

（一）商品房備案檔案資源體系建設(shè)

如何建立商品房備案檔案資源體系，是實現(xiàn)其“三個體系”建設(shè)的基礎(chǔ)，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在《檔案法》規(guī)定的范圍內(nèi)，對工作活動中形成的有保存價值的各種文字、圖片、數(shù)據(jù)、聲像等資料，認(rèn)真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責(zé)，并進(jìn)行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。

（二）商品房備案檔案利用體系建設(shè)

以往在房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動服務(wù)情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運用計算機技術(shù)。隨著電子計算機信息網(wǎng)絡(luò)在各行各業(yè)的普遍使用，檔案資源的網(wǎng)絡(luò)共享實現(xiàn)了全社會方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會的檔案利用體系，從而實現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的最終目的。

（三）商品房備案檔案安全體系建設(shè)

房地產(chǎn)管理部門在進(jìn)行商品房備案檔案建設(shè)管理時，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實現(xiàn)被登記人個人信息的保密，保證備案登記信息不會隨意流出，嚴(yán)格遵守國家《檔案法》規(guī)定涉及檔案安全和保密的法律法規(guī)，建立合理的檔案管理機制與對應(yīng)的安全制度，從而保證一旦出現(xiàn)突發(fā)事件能夠及時對商品房備案檔案資料進(jìn)行搶救和保護(hù)，并實現(xiàn)對檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術(shù)的迅速發(fā)展，計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用到了各行各業(yè)，利用網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)檔案資源共享已經(jīng)在全社會普及，因此保證檔案的安全尤為重要。

三、商品房備案檔案建立“三個體系”的有效途徑

在明確了商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的理論和其建設(shè)的內(nèi)容與作用基礎(chǔ)上，如何在房地產(chǎn)管理部門全面開展商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作的跨越式發(fā)展。本研究結(jié)合自己的實際工作經(jīng)驗提出建設(shè)商品房備案檔案“三個體系”的有效途徑：

（一）快速實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型

首先要從商品房備案檔案的基礎(chǔ)著手，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的檔案管理工作理念，實現(xiàn)傳統(tǒng)商品房備案檔案向數(shù)字化多元檔案的建設(shè)，只有這樣才能為實現(xiàn)商品房備案檔案管理的“三個體系”奠定基礎(chǔ)。要想更好的與社會接軌，就必須加快實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門的檔案工作轉(zhuǎn)型，同時在單位里盡最大努力爭取資金為商品房備案檔案管理工作的設(shè)施提供支持，加大在房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部、房地產(chǎn)企業(yè)之中的宣傳力度，提高房地產(chǎn)管理部門員工及房地產(chǎn)企業(yè)對商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學(xué)術(shù)等活動，通過多種形式實現(xiàn)商品房備案檔案管理的升級。

（二）創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式

創(chuàng)新商品房備案檔案的利用和服務(wù)模式，能全面提高房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理的工作質(zhì)量以及工作效率。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)的商品房備案檔案工作的數(shù)字化管理，對檔案自動檢索等技術(shù)進(jìn)行研究，提升工作的質(zhì)量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務(wù)渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務(wù)于民、方便于民，從購房者的要求和建議出發(fā)，實現(xiàn)檔案利用工作的服務(wù)化、人性化開展。加強檔案利用服務(wù)工作的展開，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步以及信息技術(shù)的不斷發(fā)展，創(chuàng)新檔案利用手段，實現(xiàn)遠(yuǎn)程化、數(shù)字化服務(wù)，例如建立健全商品房備案檔案管理室網(wǎng)站，方便備案登記的調(diào)取查閱。

（三）推動房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)

過去數(shù)字化檔案建設(shè)是難點，但是隨著國家在“十二五”提出的“三個體系”建設(shè)，建設(shè)數(shù)字化檔案勢在必行。商品房備案檔案數(shù)字化是通過網(wǎng)絡(luò)為檔案管理建立了一個平臺，為房地產(chǎn)管理部門的檔案管理和利用提供方便、準(zhǔn)確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強商品房備案檔案網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)。首先，按照國家的標(biāo)準(zhǔn)制定房地產(chǎn)管理部門的數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化接口，為檔案數(shù)字化平臺建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。其次，要為房地產(chǎn)管理部門標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字檔案的建設(shè)，配備必要的信息化設(shè)施設(shè)備，對現(xiàn)有庫存的檔案資料進(jìn)行掃描，建立一套完善的數(shù)字檔案。第三，對新產(chǎn)生的文字、數(shù)據(jù)、影像等資料要及時按照國家《電子文件管理暫行辦法》進(jìn)行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案備份；第四，加強商品房備案檔案保管的安全措施，對重要檔案開展異地異質(zhì)保管。

（四）重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)

檔案管理工作需要有人才隊伍做保障，在我國檔案“三個體系”建設(shè)中首次提出了發(fā)展目標(biāo)，當(dāng)然為實現(xiàn)這一目標(biāo)，專業(yè)的人才隊伍建設(shè)是必須的，因此房地產(chǎn)管理部門在招聘人才時必須注意人才的專業(yè)性，同時要注重對房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案人員的業(yè)務(wù)培養(yǎng)，定期或不定期對檔案管理人員進(jìn)行內(nèi)外培訓(xùn)，讓他們與社會發(fā)展動態(tài)同步。同時，對商品房備案檔案人員實行涉及房地產(chǎn)管理部門各個專業(yè)知識的入門培訓(xùn)，目的是使其更了解所管對象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項平凡而又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎渲匾圆谎远鳎康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)保證這部分人的工資待遇，保證人才隊伍的穩(wěn)定與發(fā)展，從而促進(jìn)商品房備案檔案管理工作更好的發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理部門也獲得了迅速發(fā)展，為更好的做好房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)上，有針對性的提出應(yīng)當(dāng)從快速實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式、推動房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)、重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)等方面更有效的實現(xiàn) 商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)，從而實現(xiàn)商品房備案檔案事業(yè)的更好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳敏.檔案資源體系建設(shè)存在“六不到位”及對策[J].蘭臺世界，2013，29：111-112.

篇（4）

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）04-0278-01

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，購買商品房已經(jīng)成了關(guān)乎到人們一生的大宗商品。但在交房的時候存在著諸多爭議，爭議問題的核心是交付條件是否具備，主要集中在交付驗收的標(biāo)準(zhǔn)、竣工驗收備案表的性質(zhì)和地位、專業(yè)驗收是否屬于交付條件等問題上。

（一）關(guān)于驗收合格的爭議與見解

商品房交付實踐中，是否驗收合格具備交付條件應(yīng)該根據(jù)有關(guān)的法規(guī)。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條的規(guī)定：“建設(shè)方收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織施工方、設(shè)計方、監(jiān)理方進(jìn)行竣工驗收。《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》作為調(diào)整工程建設(shè)活動的特別法，已經(jīng)明確規(guī)定：建設(shè)工程具備了竣工驗收條件，經(jīng)建設(shè)、施工、勘察、設(shè)計、監(jiān)理五家單位驗收合格即竣工質(zhì)量驗收合格后，可以交付使用。另外，《房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》也有相關(guān)的規(guī)定。其中，《房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

以上“驗收合格”作為交付條件的法規(guī)和合同依據(jù)，對其作為交付條件的事實本身已無爭議。但是對判定“驗收合格”的標(biāo)準(zhǔn)本身卻存在爭議。爭議的主要表現(xiàn)是對于“驗收合格”的概念與內(nèi)容理解不同，只是列舉說明了相關(guān)建設(shè)、監(jiān)理、施工等單位應(yīng)當(dāng)完成這些工作之后，才能夠認(rèn)為作為交付條件的“驗收合格”工作已經(jīng)完成，現(xiàn)有法律法規(guī)對于是否“驗收合格”并沒有明確的界定。

針對爭議，筆者認(rèn)為“驗收合格”應(yīng)是指房子竣工驗收合格，即緊密相關(guān)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、建設(shè)等五家單位驗收合格。因此，開發(fā)商將這幾個單位驗收合格作為交付條件約定到合同中，并按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人是有法可依的。實踐中也認(rèn)可了五家單位竣工驗收合格可作為商品房的交付條件，并且示范文本允許當(dāng)事人自行作出約定也是可行的。

（二）關(guān)于《竣工驗收備案表》的爭議與見解

建設(shè)工程竣工驗收備案是指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗收后，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門審核的行為。其法律依據(jù)，一是《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，該法第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”二是《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》，該法第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。”這兩個法律里面產(chǎn)生的文件就是《竣工驗收備案表》。

在上述兩個法規(guī)規(guī)定中，并不能看出竣工驗收備案與商品房交付條件的關(guān)系，對于未辦理或者未獲得《竣工驗收備案表》的法律后果如何，是否影響到商品房交付條件的構(gòu)成，以及條件是否完備等問題在此規(guī)定中并沒有涉及并明確界定，這也是對《竣工驗收備案表》的性質(zhì)與地位存在爭議的主要方面好需要完善的內(nèi)容。

篇（5）

保障性住房由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。經(jīng)濟(jì)適用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費信貸支持，政府的建設(shè)投資可以回收和循環(huán)使用。經(jīng)濟(jì)適用房擁有獨立產(chǎn)權(quán)，可以直接出租或按規(guī)定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，這直接影響到商品房市場的供求關(guān)系。特別是在一些發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)適用房與中小戶型、中低價位普通商品房的供給對象基本上是一致的。因此，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，可使普通商品房市場的需求相對減少，等同于增加了市場供給。廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財政給予補助，幾乎完全是政府無償投入。現(xiàn)在各地實物配租的廉租房來源，主要是在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中配建，或直接從商品房市場購買（以發(fā)達(dá)城市為多）。政府大規(guī)模新建廉租住房，也會在一定程度上減少商品房市場的需求。公共租賃住房，主要按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)職工和流動人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會力量投資建設(shè)。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，相對減少住房租賃市場的需求，進(jìn)而對商品房市場的需求產(chǎn)生影響。

保障性住房的大量供應(yīng)，使我國城鎮(zhèn)居民的居住保障變?yōu)楝F(xiàn)實，大量買不起房的城鎮(zhèn)居民有了解決住房問題的新渠道，也為穩(wěn)定房價創(chuàng)造了良好的條件。保障性住房的大量供應(yīng)，能夠大幅度減少城鎮(zhèn)中低收入家庭對商品住房的市場需求量，雖然不能夠使商品住房市場價格絕對值發(fā)生反轉(zhuǎn)，但會影響商品住房市場的漲幅和漲速。

一是大量的保障房上市，會增加房地產(chǎn)市場的有效供給，在一定程度上降低商品房價格。從北京和上海2009年6月到2012年12月商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比變化來看，大多數(shù)月份，當(dāng)保障房銷售占比上升，商品住宅價格漲幅就會下降；當(dāng)保障房銷售占比下降，商品住宅價格漲幅就會上升。商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比的負(fù)相關(guān)關(guān)系充分表明，保障房銷售的增加能分流商品住宅的需求，會抑制商品住宅價格過快上漲。二是在土地供應(yīng)總體有限的前提下，保障性住房用地的增加意味著商品房將受到影響，因此在土地市場上保障房將對商品房造成沖擊，抑制商品房建設(shè)規(guī)模的過快增長。

二、當(dāng)前保障房建設(shè)面臨的問題

（一）政府直接主導(dǎo)型模式的融資瓶頸

目前，保障性住房建設(shè)資金主要來源于地方政府預(yù)算、住房公積金凈收益、土地使用稅、中央政府撥款及廉租房所得凈收入，另外還包括銀行貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商注資及發(fā)行債券。但是，無論是中央代地方發(fā)行的地方債，還是財政預(yù)算等，從根本上還是來源于財政收入。而在地方財政收入不足和地區(qū)發(fā)展不平衡背景下，如沒有其他融資渠道，保障性住房建設(shè)將面臨很大的資金缺口。因此，創(chuàng)新金融工具，拓寬資金來源渠道，將政府直接主導(dǎo)型轉(zhuǎn)化為政府引導(dǎo)型的市場化融資運作，利用財政投入有效撬動社會和市場融資渠道顯得尤為迫切。

（二）土地指標(biāo)的約束

2012年5月，國土資源部公布2012年全國住房用地計劃供應(yīng)17.26萬公頃，與2011年的計劃供應(yīng)量21.8萬公頃相比減少21%，但比實際供應(yīng)量增加38%，其中保障房的安居工程用地5.01萬公頃，占整個用地計劃的29.03%，較2011年下降6.48個百分點。但是從實際情況來看，保障房住房大規(guī)模建設(shè)的瓶頸已經(jīng)存在。在土地供給總量不足或者有限的情況下，地方政府對土地財政的依賴始終傾向于優(yōu)先供給商業(yè)住宅，盡可能壓縮保障房的住房用地，在地價和房價比較高的情況下更為突出。

（三）保障房的建設(shè)規(guī)則使得部分保障房使用效率偏低

一方面是單獨建設(shè)保障房。相對于低收益、高投入的保障房項目，地方政府更愿意關(guān)注高收益、低投入的普通商品房。所以城市中較好的位置會更多地讓位于商品房，保障性住房存在位置相對偏遠(yuǎn)、交通不便、生活設(shè)施不完善等不利情況，這在一定程度上造成了保障房利用率的低下。另一方面是政府要求開發(fā)商在建設(shè)商品房的同時按照一定比例配套建設(shè)保障性住房。普通商品房的購買者在資金實力、社會地位、受教育程度等方面要優(yōu)于保障性住房的居住者。商品房配套建設(shè)保障房會出現(xiàn)在一個住宅小區(qū)內(nèi)的貧富差距較大的現(xiàn)象，而小區(qū)內(nèi)的“富人”出于安全、環(huán)境、自身優(yōu)越感等方面原因不愿意同小區(qū)內(nèi)的低收入人群共同居住，這就使得普通商品房的銷售受到了影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性會降低。

三、對未來保障房建設(shè)的政策建議

（一）提高由商品房到保障房的轉(zhuǎn)化效率，擴大保障房供給來源

從保障性安居工程的構(gòu)成來看，以廉租房和公租房為主的保障體系已經(jīng)確立，公租房成為大力發(fā)展的保障類型。而我國商品房的空置率較高，如果不在大幅提高空置房的持有成本，使其轉(zhuǎn)化為居民實際用房上做文章，而只是單純進(jìn)行大規(guī)模的保障房建設(shè)，就無法消除房屋過度投機現(xiàn)象，使本來有能力購買商品房的居民因商品房房價過高，只能轉(zhuǎn)而求助于保障房；同時也意味著更多的本來可以用于其他保障項目的公共資源被用于建房，提高經(jīng)濟(jì)資源錯配的程度。

（二）制定浮動退出機制，積極推進(jìn)保障房的循環(huán)利用率

篇（6）

第一條為加強商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第七條開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）本辦法第五條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

篇（7）

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認(rèn)識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

篇（8）

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認(rèn)識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

篇（9）

筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認(rèn)識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

篇（10）

摘要：構(gòu)建了“剛性需求吸收”和“土地擠出”的變量，建立了保障性住房對商品房價格影響的VAR模型。滯后4階的自回歸結(jié)果和脈沖響應(yīng)結(jié)果顯示：土地擠出量對商品房價格確有正向影響；剛性需求吸收量對商品房價格確有負(fù)向影響；二者都與商品房價格存在Granger因果關(guān)系；在短期內(nèi)，剛性需求吸收對商品房價的平抑作用更顯著；長遠(yuǎn)來看，土地擠占對商品房價格的提升作用比剛性需求吸收導(dǎo)致的抑制作用更持久。

關(guān)鍵詞：保障性住房；商品房價格；土地擠出；剛性需求吸收；VAR模型

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1001-8409（2013）10-0001-04

Research on the Influence on Commercial

Housing Price from Affordable Housing

— Based on the Perspective of Supply and Demand Combination

LUO Xiaoling， MA Shichange， WANG Wei

（School of Business， Central South University， Changsha 410083）

Abstract： This paper builds the proxy variable of ‘rigid demand absorption’ and ‘land extrusion’，and builds a VAR model. The autoregression results with 4order lag and the impulse response. The result shows that： land extrusion can truly raise the price of commercial housing； rigid demand absorption can truly reduce the price of commercial housing； both of them are the Granger relationships； in the short time， the effect from rigid demand absorption is severer than that from land extrusion， but in the long run， the effect from land extrusion is severer than that from rigid demand absorption instead.

Key words： affordable housing； commercial housing price； land extrusion； rigid demand absorption； VAR model.

住有所居是人類生存的必要條件，享有住宅是一項基本人權(quán)。然而，自2004年開始我國商品性住房價格出現(xiàn)持續(xù)上漲，伴隨著收入分配機制尚未及時改革，擁有住房成為了普通家庭尤其是中低收入家庭所面臨的最大困難。在這樣的背景下，2007年8月7日國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號），標(biāo)志著保障性安居工程正式啟動。

保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的概念，指的是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。然而，旨在改善人民群眾居住條件、實現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)的保障性住房，卻在理論界和實務(wù)界引發(fā)了到底會平抑商品房價格還是會拉高商品房價格的爭論。

1兩種理論爭辯

在關(guān)于保障性住房的建設(shè)如何影響商品性住房價格的爭論中，形成了“剛性需求吸收論”和“土地擠出論”兩種理論觀點。

“剛性需求吸收論”認(rèn)為，保障性住房的建設(shè)和受保障對象覆蓋范圍的擴大必然會吸納一部分住房的剛性需求，而這將導(dǎo)致市場對商品性住房需求的降低，進(jìn)而造成商品房價格的下跌。持有這一觀點的學(xué)者比較多。國外學(xué)者多關(guān)注于保障性住房建設(shè)對住房需求的影響進(jìn)而研究房價和房租問題，Cutts針對人們對住房補貼政策的質(zhì)疑，研究認(rèn)為可降低各級別的住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，用同樣的預(yù)算擴大住房保障的覆蓋面[1]；Anne補充了Cutts的研究，通過分析法國住房補貼政策，發(fā)現(xiàn)政府發(fā)放的補貼間接地使房租有所提高[2]；Levitt對接受了住房券補貼的家庭進(jìn)行了長達(dá)5年的觀測，評估了住房券對低收入家庭的改善作用[3]；國內(nèi)研究方面，王先柱、趙奉軍實證認(rèn)為保障性住房的興建能拉低商品房價格[4]；高波進(jìn)一步分析了保障性住房建設(shè)對商品房價格產(chǎn)生的內(nèi)在機制，認(rèn)為保障性住房之所以能夠抑制商品房價格，源于其分流了商品房市場的需求[5]；王斌、高戈構(gòu)造了SVAR模型，實證檢驗發(fā)現(xiàn)保障性住房的建設(shè)對商品房價格上漲有明顯的抑制作用[6]；陳濤、何宜慶仿真研究了城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模對商品房價格抑制效應(yīng)[7]；曲曉燕從需求轉(zhuǎn)移的角度，建立模型預(yù)測了我國未來5年的商品房供需缺口，認(rèn)為我國大規(guī)模興建保障性住房可以對商品房價格產(chǎn)生抑制作用[8]。

“土地擠出論”則認(rèn)為，在土地資源稀缺和地方土地財政制度的約束下，建設(shè)保障房會形成對地方政府儲備土地的占用，原本計劃建設(shè)商品房的土地將不得不被轉(zhuǎn)為保障房用地，土地擠占將導(dǎo)致商品房土地成本的上漲和商品房供給的減少，進(jìn)而會推高商品房價格。持有這種觀點的學(xué)者也比較多：Struyk認(rèn)為住房補貼政策會導(dǎo)致房價一定程度的上漲，住房補貼所起到的作用會被上漲的房價對沖[9]；Lee從擠出效應(yīng)的角度，利用韓國房地產(chǎn)面板數(shù)據(jù)建立VAR模型，發(fā)現(xiàn)政府進(jìn)行的保障房投資和私人房產(chǎn)投資存在Granger因果關(guān)系的相互擠出效應(yīng)[10]；張越松、連宇利用多元回歸模型分析商品房價格的影響因素，認(rèn)為如果政府在建設(shè)保障性住房中不考慮保障房市場與商品房市場之間的界線，制定的政策會達(dá)不到預(yù)期的效果[11]；任超群、張娟鋒構(gòu)建了基于面板數(shù)據(jù)的誤差修正模型，實證結(jié)果顯示，土地供應(yīng)量對住房供應(yīng)量和房價有長期穩(wěn)定的影響作用，限制土地供應(yīng)將導(dǎo)致住房供應(yīng)量減少，引起房價上漲[12]。近期更有知名房地產(chǎn)開發(fā)商任志強公開支持這一觀點，認(rèn)為試圖利用保障性住房來抑制商品房價格只會是幻想[13]，原因就在于土地的擠占導(dǎo)致商品房的供給量減少。

實際上，“剛性需求吸收論”是從商品性住房需求的角度出發(fā)的，認(rèn)為需求的分流會導(dǎo)致價格的降低；而“土地擠出論”是從商品性住房供給的角度出發(fā)的，認(rèn)為供給的減少會導(dǎo)致價格的升高。商品性住房的價格是由供給和需求共同決定的，因此，僅從某一方面去考察商品性住房的價格問題顯然是片面的，所得出的結(jié)論也是不具說服力的。本文將結(jié)合供給和需求兩個方面，全面客觀地研究保障性住房建設(shè)對商品房價格的影響作用。

2模型建立

21變量選取

（1）“土地擠出量”的度量。國家每年用于住房建設(shè)的用地面積是有總量規(guī)劃的，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定“保障性住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計劃。”也就是說，國家對保障性住房用地和商品房用地實施總量控制，保障房用地的增加勢必會造成商品房用地的減少。因此，“當(dāng)年我國所劃撥的保障性住房用地面積（HA）”可以表示保障性住房對商品房用地的擠占，也就是“土地擠出量”的度量指標(biāo)。

（2）“剛性需求擠出量”的度量。剛性需求，經(jīng)濟(jì)學(xué)上定義為彈性為零的需求。住房市場上并不存在彈性完全為零的需求，“住房的剛性需求”可通過住房需求的收入彈性和價格彈性來考察，且“剛性”的概念是相對的。筆者將住房市場中的剛性需求定義為“收入彈性較大而價格彈性較小的需求”。

保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房（公租房）三種形式。其中，廉租房和公租房的目標(biāo)人群收入非常低，即使不為其提供保障性住房，他們也沒有購買商品房的收入能力，因此廉租房和公租房的建設(shè)不會對商品房市場的剛性需求產(chǎn)生沖擊；經(jīng)濟(jì)適用房的購房人群是所有保障性住房目標(biāo)人群中收入要求最高的，具備一定的住房消費能力且具有較迫切的住房需求。由于符合經(jīng)濟(jì)適用房的入住要求，住戶會放棄購買商品房轉(zhuǎn)而購買經(jīng)濟(jì)適用房，也就是說，商品性住房市場的剛性需求被經(jīng)濟(jì)適用房所轉(zhuǎn)移。因此，“經(jīng)濟(jì)適用房銷售量（HS）”可被視為保障性住房所吸納的商品房市場剛性需求，即為“剛性需求吸收量”的度量指標(biāo)。

（3）因變量的選取。本文選取住宅銷售價格指數(shù)（P）作為商品性住房市場價格的衡量指標(biāo)。

（4） 控制變量的選取。除了保障性住房建設(shè)因素外，還有一些其他影響商品房價格的因素。因此，為了準(zhǔn)確全面地研究保障性住房建設(shè)對商品房價格的影響作用，引入控制變量。借鑒已有學(xué)者的研究成果[6，14]，本文選擇“國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）”、“人均可支配收入（DI）”、“消費物價指數(shù)（CPI）”和“貨幣供應(yīng)量（M2）”四個指標(biāo)作為模型的控制變量。

22數(shù)據(jù)的選取與預(yù)處理

本文選取1998年第一季度至2011年第四季度的季度數(shù)據(jù)作為數(shù)據(jù)樣本。其中，住宅銷售價格指數(shù)來自WIND數(shù)據(jù)庫；保障性住房建設(shè)面積、經(jīng)濟(jì)適用房銷售套數(shù)、國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、消費價格指數(shù)均來自國家統(tǒng)計局；貨幣供應(yīng)量M2數(shù)據(jù)來自中國人民銀行。

然后，對季度數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。本文采用X-11法進(jìn)行處理，消除數(shù)據(jù)中潛在的季節(jié)要素和不規(guī)則要素。同時為消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差性，使所研究經(jīng)濟(jì)的變量處于接近的數(shù)量級，對數(shù)據(jù)進(jìn)行取對數(shù)處理。處理后的數(shù)據(jù)表示為LNP、LNHA、LNHS、LNGDP、LNDI、LNM2。由于CPI數(shù)值較小，不作對數(shù)處理。

23VAR模型的建立

向量自回歸（VAR）是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計性質(zhì)建立模型，把系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“向量”自回歸模型。對于本文所研究的問題構(gòu)建VAR模型如下：

Yt=l+ni=1Ai·Yt-i+ε（1）

其中，Yt=[LNPt，LNHAt，LNHSt，LNGDPt，LNDIt，CPIt，LNM2t]T，代表了各自變量和因變量的即期值；i為滯后階數(shù)，Ai為相應(yīng)的系數(shù)矩陣，ε=[ε1，ε2，ε3，ε4，ε5，ε6，ε7]T為回歸方程的隨機擾動項，是常數(shù)項矩陣。

3實證研究

31模型滯后階數(shù)的確定

在選擇滯后階數(shù)時，滯后階數(shù)越大越能完整地反映模型的動態(tài)特征，但待估參數(shù)也會越多，因而模型的自由度減少，會影響參數(shù)的有效性。因此，在進(jìn)行滯后階數(shù)的選擇時，既要保證滯后項的長度，又要保證有足夠的自由度。滯后階數(shù)的選取可以依據(jù)LR統(tǒng)計量法、AIC統(tǒng)計量法和SC準(zhǔn)則等予以確定。計算各統(tǒng)計量，得到滯后階數(shù)的檢驗結(jié)果（見表1）。

根據(jù)一般的AIC和SC判斷準(zhǔn)則來看，由于AIC和SC并不是同時取值最小，所以采用LR檢驗對其進(jìn)行取舍較合適。表1結(jié)果顯示，該VAR模型的滯后階數(shù)應(yīng)取4階。

32VAR模型的求解

經(jīng)過以上步驟，可以對向量自回歸模型進(jìn)行自回歸分析，結(jié)果見表2。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可以確定每一滯后項的回歸系數(shù)，如P-LNP即表示住宅銷售價格指數(shù)對自身進(jìn)行的回歸結(jié)果。基于此，可以得到回歸方程，由于方程形式較為復(fù)雜，本文將其參數(shù)以表格的形式匯總（見表3）。表1滯后長度檢驗結(jié)果

滯后階數(shù)LogLLRFPEAICSCHQ01964577NA744e-13-8062029-7786475-7958337157326376253377666e-19-2201122-1980679*-2118168262979617698026555e-19-2233175-1819844-2077636368947056348344521e-19-2278598-1672379-2050474479363067978214*122e-19-2513322-1714215-2212612592750496266459237e-20*-2874489*-1882495-2501195*表2自回歸結(jié)果

P-LNPP-LNGDPP-LNDIP-CPIP-LNM2P-LNHAP-LNHS滯后1階（-1）1357952-00960070092618000346001587090012268-0030389（021012）（011554）（011244）（000340）（038817）（004236）（002589）[646286][-083097][082373][101771][040886][028959][-117379]滯后2階（-2）-045068301774800013151-0003043-0349743003489-0066928（034148）（013178）（011920）（000438）（049797）（005767）（003379）[-131979][134681][011033][-069488][-070233][-060494][198060]滯后3階（-3）-0608869-0060193-0160972000212201763040105314-0042917（029455）（011647）（010530）（000420）（045511）（004640）（003060）[-206711][-051682][-152868][050529][038739][-226975][-140242]滯后4階（-4）0287472-00628660139952-000010600107090086912-0017257（016664）（009989）（009987）（000311）（039883）（004853）（002489）[172512][-062938][140139][-003404][002685][179084][069328]表3VAR模型求解結(jié)果

變量系數(shù)LNPLNGDPLNDICPILNM2LNHALNHS滯后1階13580-0096000926000350158700123-00304滯后2階-045070177500132-00030-0349700348-00669滯后3階-06089-00602-01610000210176301053-00429滯后4階02875-0062901400-000020010700869-00173從方程中HA與HS的系數(shù)來看：土地擠出量對住宅銷售價格指數(shù)確有正向影響，因為在滯后4階的系數(shù)中其符號均為正；而經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量對房價的影響確為負(fù)，因為滯后4階的系數(shù)中其符號均為負(fù)。且從絕對數(shù)值來看，在滯后3期和4期影響上，土地擠出量對住宅銷售價格指數(shù)的影響顯然大于經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量造成的影響。

33格蘭杰因果關(guān)系檢驗

為了進(jìn)一步驗證保障性住房建設(shè)對商品房市場價格產(chǎn)生的兩方面影響，對它們之間的關(guān)系進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗，結(jié)果如表4所示。

檢驗結(jié)果顯示，保障房建設(shè)用地與住宅銷售價格指數(shù)之間在95%的置信度水平下存在Granger因果關(guān)系；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)套數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)之間在90%的置信度下存在Granger因果關(guān)系。因此，可以認(rèn)為，保障房建設(shè)用地、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)套數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)存在Granger因果關(guān)系。保障房建設(shè)對商品房價格的兩方面影響的確存在。

表4Granger因果關(guān)系檢驗

Gromger因果關(guān)系ObsF-統(tǒng)計量概率LNHA 不是LNP的Granger因4828706100355LNP 不是 LNHA的Granger因04400307789LNHS不是 LNP的Granger因4823831800679LNP不是 LNHS的Granger因0584440675834脈沖響應(yīng)分析

脈沖響應(yīng)函數(shù)可以反映隨機擾動項一個標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊對內(nèi)生變量當(dāng)前和未來取值的影響及其影響的路徑變化。 圖1、圖2是基于VAR模型而進(jìn)行模擬的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線，橫軸代表滯后階數(shù)，縱軸代表房地產(chǎn)價格指數(shù)對“土地擠出量”和“剛性需求吸收量”引起的沖擊的反應(yīng)程度。

（1）土地擠出量對商品房價格的沖擊。 根據(jù)圖1的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線可以判斷，P在受到HA一個單位的正向標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊后，在之后的1至10個季度里沖擊效應(yīng)均為正，即商品房價格上升；在之后的第五個季度達(dá)到最大值，其后并一直延續(xù)該正向影響。這說明保障房擠占的住宅用地建筑面積對商品房價格有正向的影響，在建設(shè)用地總量一定的前提下，隨著用于保障性住房建設(shè)用地的增加，商品房市場價格受其沖擊而會出現(xiàn)持續(xù)上漲。

（2）剛性需求吸收量對商品房價格的沖擊。根據(jù)圖2的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線可以判斷，P在受到HS一個單位的正向標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊后，在之后的1至10個季度里沖擊效應(yīng)均為負(fù)，即商品房價格下跌；在之后的第五個季度達(dá)到最大值，而后又以較大幅度回調(diào)。這說明剛性需求吸收量對商品房市場價格有負(fù)向的影響，保障性住房的建設(shè)吸納了一部分商品房市場的剛性需求，導(dǎo)致了商品房價格的走低。

35兩種作用的比較分析

上述實證結(jié)果表明，保障性住房對商品房用地的擠占確實會抬高商品房價格，而保障性住房對商品房需求的吸納也確實會平抑商品房價格。進(jìn)一步對這兩種完全相反的作用進(jìn)行比較分析：

從表3的回歸方程估計系數(shù)來看，在滯后1期、2期內(nèi)，HS對P的負(fù)向影響大于HA的正向影響，也就是說，在保障性住房投入市場之后的前兩個季度內(nèi)，剛性需求吸收對商品房價的平抑作用大于土地擠出對商品房價的拉升作用。而在滯后3期、4期內(nèi)，HA對P的正向影響大于HS的負(fù)向影響，也就是說，在保障性住房投入市場之后的第三、第四個季度后，土地擠出對商品房價的拉升作用要強于剛性需求吸收對房價的平抑作用。

圖1和圖2的脈沖響應(yīng)曲線顯示，在滯后3期之內(nèi)，HS對P的負(fù)向沖擊強度要大于HA對P的正向沖擊；在3期之后，HA的沖擊強度穩(wěn)定在03左右，而HS的沖擊強度穩(wěn)定在-02左右，也就是說土地擠出對商品房價的拉升作用更強烈。

VAR模型結(jié)果和脈沖響應(yīng)曲線都表明：在短期內(nèi)，建設(shè)保障性住房對剛性需求的吸收作用更顯著，會有效地降低商品房價格；但是從長遠(yuǎn)看，保障性住房對商品房用地的擠占所導(dǎo)致的房價上漲作用會更加強烈。研究結(jié)論為制定房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了理論依據(jù)。

4結(jié)論

本文綜合考慮保障性住房對商品房市場造成的供給和需求兩方面的影響，通過構(gòu)建VAR模型研究了保障性住房建設(shè)對商品房價格的作用，得到以下結(jié)論：

（1）保障性住房擠占了商品房建設(shè)用地，因而會抬高商品房價格。在每年住宅建設(shè)用地面積總量控制的情況下，保障性住房的建設(shè)用地由國家硬性劃撥，因而擠占了原本屬于商品房的建設(shè)用地。商品房供給的減少和土地成本的上漲會推高商品房價格。

（2）保障性住房吸收了商品房的部分剛性需求，因而會平抑商品房價格。以經(jīng)濟(jì)適用房銷售量作為保障性住房對剛性需求吸收的指標(biāo)，研究發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房會對商品房市場的需求產(chǎn)生吸收作用，在分流商品房市場需求的情況下，商品房價格隨之出現(xiàn)下跌。

（3）在短期內(nèi)（3個季度以內(nèi)），保障性住房建設(shè)所產(chǎn)生的剛性需求吸收效應(yīng)要強于土地擠出效應(yīng)，因而短期內(nèi)商品房價格會有所降低；長期來看，土地擠出導(dǎo)致的商品房價格上漲將強于剛性需求吸收導(dǎo)致的商品房價格下跌，因而長期內(nèi)商品房價格是會上漲的。需要說明的是，長期內(nèi)保障性住房占地導(dǎo)致商品房價拉高并不意味著對保障性住房工程的否定，因為房地產(chǎn)調(diào)控的根本目標(biāo)并不在于抑制房地產(chǎn)價格，而是為了滿足更多的人民的住房需求，為了實現(xiàn)在國民可支配收入范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場的科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展。筆者不否定而且大力支持保障性住房工程的建設(shè)，但是研究結(jié)果表明，從長遠(yuǎn)來看，如果開工建設(shè)保障性住房是以降低商品房價格為目的，那結(jié)果將會是枉然的。

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篇（11）

    江蘇省商品房價格管理規(guī)定

    省物價局、省建委

    第一條  為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求，進(jìn)一步加強商品房價格管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，結(jié)合本省實際，特制定本規(guī)定。

    第二條  凡在本省行政轄區(qū)內(nèi)從事商品房管理、開發(fā)經(jīng)營的單位均應(yīng)遵守本規(guī)定。

    第三條  本規(guī)定所稱的商品房是指具有經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位建設(shè)的商品房。它包括：

    一、享受政府優(yōu)惠政策和為特定銷售對象建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房（包括安居工程房、解危解困房、軍轉(zhuǎn)干部房、教師住房、合作建房等，下同）；

    二、普通住宅商品房；

    三、高檔住宅商品房和非住宅商品房。

    第四條  省對商品房價格實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理。省級價格主管部門是全省商品房價格的主管部門。省級價格主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)國家法律、法規(guī)和政策，制定全省商品房價格的有關(guān)政策、定價原則和管理規(guī)定，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查全省商品房價格管理工作，負(fù)責(zé)審核省直及中央部屬駐寧房地產(chǎn)開發(fā)單位建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房價格。

    市、縣價格部門是本行政區(qū)域內(nèi)商品房價格的主管部門，會同有關(guān)部門根據(jù)國家和省的政策制定本行政區(qū)域內(nèi)商品房價格管理實施辦法，審核本行政區(qū)域內(nèi)的市、縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房價格，并報省備案。

    第五條  商品房價格管理的原則是直接管理和間接管理相結(jié)合。為保護(hù)正當(dāng)競爭，禁止壟斷價格，對不同類型的商品房價格實行相應(yīng)的價格管理形式。

    列入國家經(jīng)濟(jì)適用房（安居工程）建設(shè)計劃、享受優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房，以及通過集資等方式開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，其價格實行政府指導(dǎo)價或政府定價；普通住宅商品房實行政府指導(dǎo)價；高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調(diào)節(jié)價。

    制定經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房價格時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國價格法》關(guān)于政府指導(dǎo)價和政府定價的規(guī)定辦理。

    第六條  經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位按價格部門核定的價格或在規(guī)定的基準(zhǔn)價格3％浮動幅度內(nèi)執(zhí)行預(yù)、銷售價格。

    第七條  高檔住宅商品房和非住宅商品房價格實行市場調(diào)節(jié)價，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位在商品房預(yù)、銷售后報價格部門備案。

    第八條  經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房預(yù)、銷售價格未經(jīng)價格部門審核，建設(shè)或房產(chǎn)部門不予核發(fā)《預(yù)（銷）售許可證》。

    第九條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位可按價格部門審核的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房預(yù)售價格向購房者收取購房預(yù)付款，購房人所支付的預(yù)付款按銀行同期存款利息抵算購房款。

    第十條  經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房竣工并經(jīng)驗收合格交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位與購房人應(yīng)按實際面積和價格部門審核的銷售價格及時進(jìn)行結(jié)算，多退少補。

    第十一條  經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房交付期超過預(yù)售時合同中約定的期限時，購房人有權(quán)提出退房要求，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位必須按預(yù)算款加銀行同等存款利息退還購房人。

    第十二條  商品房價格必須實行明碼標(biāo)價制度。商品房標(biāo)價表（簽）內(nèi)容包括：

    （1）商品房使用面積單價和建筑面積單價；

    （2）整套建筑面積（含比例分?jǐn)偣妹娣e）和使用面積；

    （3）座落位置，房型簡圖；

    （4）樓層、朝向價格增減系數(shù)；

    （5）商品房價格外代收代付的具體收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)等，標(biāo)價表（簽）由價格部門統(tǒng)一監(jiān)制。

    第十三條  商品房價格制定的原則是：以合理成本為基礎(chǔ)，市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)、消費者三者利益并考慮樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實行差別作價。

    第十四條  價格的構(gòu)成

    一、成本構(gòu)成

    （一）土地征用（出讓）及拆遷補償費；指法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定征用土地及拆遷的補償、補助、安置等費用。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價收益應(yīng)沖減成本，受讓土地按實際支出的土地出讓費計入成本。

    （二）前期工程費：指開發(fā)項目實施前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。

    （三）房屋建筑安裝工程費：指列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目的主體房屋建筑安裝費用，一般包括住宅土地（含樁基）工程費、水電安裝工程費及附屬工程費。材料價格的處理辦法由各市價格、建設(shè)部門按省物價局、省建委聯(lián)合的工程建設(shè)材料預(yù)算價格的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    （四）附屬公共配套設(shè)施費：指列入建筑安裝施工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用。

    （五）公共基礎(chǔ)設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費用。

    （六）管理費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為組織開發(fā)經(jīng)營活動所必需發(fā)生的費用，以本款前五項之和為基數(shù)的1－3％計算，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市制定。

    （七）銷售費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售商品房而發(fā)生的費用，以本款前五項之和為基數(shù)的1－2％計算，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市制定。

    （八）財務(wù)費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為開發(fā)項目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續(xù)費。利息支出的計算基數(shù)不超過本款前五項之和的30％，計息時間為：多層住宅不超過24個月，高層住宅不超過36個月。利率按國家規(guī)定執(zhí)行。

    （九）公共設(shè)施專項維修資金；公共設(shè)施專項維修資金使用管理辦法另行制定。

    本款1－9項所列費用，必須嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)定設(shè)計方案實際發(fā)生的項目執(zhí)行。未經(jīng)省價格部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自增加或變更。

    二、利潤指商品房開發(fā)經(jīng)營單位按規(guī)定計提的利潤。利潤的提取基數(shù)為本條第一款成本構(gòu)成中的1－5項之和。

    （一）經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率最高不得超過3％；

    （二）普通標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的平均利潤率最高不得超過8％；

    （三）高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發(fā)商根據(jù)市場供求自主確定。

    三、稅金按國家稅法規(guī)定執(zhí)行。

    四、住宅差價

    （一）樓層、朝向差價；由市、縣價格主管部門根據(jù)各地具體情況確定，但增減差價總額的代數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)扔诹恪?/p>

    （二）質(zhì)量差價：由市、縣價格主管部門根據(jù)縣以上建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門確認(rèn)的優(yōu)良工程在最高不超過商品房建筑安裝工程造價的1－1.5％的幅度內(nèi)確定。

    五、不得計入住宅商品房價格的費用

    （一）開發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用，均執(zhí)行“誰投資，誰所有，誰受益”的原則，不得變相通過收費形式無償占用或平調(diào)投資者的資金。

    （二）按規(guī)定不能計入成本的其他費用。列入住宅商品房價格的收費項目，由省級人民政府另行公布。

    第十五條  商品房價格的計算商品房價格＝成本＋利潤＋稅金±層次差價±朝向差價±質(zhì)量差價

    本條所稱成本＝土地征用（出讓）及拆遷費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋附屬公共設(shè)施費＋公共基礎(chǔ)設(shè)施費＋管理費用＋財務(wù)費用＋銷售費用＋公共設(shè)施專項維修資金

    第十六條  本規(guī)定制定的有關(guān)費率需要變動時，統(tǒng)一由省價格部門調(diào)整。

    第十七條  商品房價格管理中的違法行為，按《中華人民共和國價格法》和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰。

    第十八條  涉外商品房價格除國家法律、法規(guī)別有規(guī)定外，均按本規(guī)定執(zhí)行。