物業(yè)公司的風險分析大全11篇

時間：2023-08-27 15:03:13

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇物業(yè)公司的風險分析范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

物業(yè)公司的風險分析

篇（1）

(一) 財務權利集中

在子公司現(xiàn)階段，部分企業(yè)集團財務公司在財務管理工作中具備資金自由支配的權利，所以，一定程度上影響了企業(yè)集團對于分公司財務控制的效果，甚至增加了違規(guī)行為出現(xiàn)的幾率。另外，不管是企業(yè)集團，還是下屬的財務公司，對于企業(yè)決策來講，程序機制嚴重缺乏，而且監(jiān)督體制并不完善，所以，使得財務權利集中性特點明顯，最終制約了企業(yè)財務管理工作的開展。

(二) 事前與事中控制工作不完善

對于企業(yè)集團來講，因為事前與事中控制工作存在不完善之處，所以，嚴重影響了企業(yè)集團管理工作的目標落實。始終依靠事后監(jiān)督的方式，已經難以滿足現(xiàn)階段財務監(jiān)督工作的要求。與此同時，在管理工作方面，絕大部分企業(yè)與集團企業(yè)在開展全程監(jiān)督的過程中存在較大的難度。特別是大規(guī)模企業(yè)集團，在監(jiān)督工作落實方面也存在一定的問題。除此之外，因為事前控制與事中控制的操作具體化特點不明顯，所以，控制工作始終停留在形式層面。

(三) 會計信息真實性

有待提高現(xiàn)階段，財務公司的會計信息失真性十分頻繁，所以，嚴重影響了會計管理工作的正常開展。其中，一旦企業(yè)集團管理效果混亂，也同樣會增加會計信息失真問題的發(fā)生幾率。會計信息失真將會使企業(yè)的管理層在決策時出現(xiàn)決策失誤，從而給企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來很大危害。會計信息失真現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個方面: 會計憑證在填寫過程中缺乏原始憑證作參考; 人為更改會計數據，制造假賬或隱瞞企業(yè)收入及利潤; 企業(yè)資產具體數額不清楚、債務額度不實際等。

(四) 財務公司資金管理尚處于不規(guī)范狀態(tài)，企業(yè)集團資金使用效率偏低

目前來說，企業(yè)在資金管理上的方式尚處于落后地步，從而導致財務公司在財產物資管理方面的工作力度也較小也不夠大，然后在投資、融資、采購、銷售等各個程序運作過程中缺乏科學的管理體制加以限制，其結果是很多薄利企業(yè)出現(xiàn)大額虧損現(xiàn)象，難以持續(xù)經營下去，對集團來說就是資金浪費。

二、企業(yè)集團對財務公司風險的控制及管理對策

(一) 加強對財務公司的授權控制，強化企業(yè)集團財務控制力

財務公司的授權控制所指的就是企業(yè)集團以授權書這一形式明確規(guī)定授權的事項與資金的限額，其中，以易流失的資金與易消耗資金為主，而且，企業(yè)團應當保證授權規(guī)則內容的明確性。在完成授權工作后，在各項資金審批、檢查以及控制制度方面，總公司一定要加以重視。與此同時，針對重要貸款以及資金項目應當開展專項的追蹤管理工作，全面規(guī)范財務公司在投資與貸款方面的行為。除此之外，總公司還應當不斷提高財務公司授權控制力度，概括來講，應當對財務公司的財務運作狀況進行嚴格地監(jiān)督，進一步推動企業(yè)集團的經營的正常化發(fā)展。

(二) 對財務公司指標層層分解，將企業(yè)的各項目標都落到實處

企業(yè)集團通過對其任務指標進行層層分解，通過數字化的管理措施，可以把各項工作指標演變成可控指標落實到財務公司，將事前預防、事中控制、事后反饋這些控制過程，最終通過指標化的數字考核來實現(xiàn)對財務公司的考核。通過這樣的方法可以將財務公司的投資、融資、采購、銷售等環(huán)節(jié)都融入在企業(yè)的總體監(jiān)督下進行，以期實現(xiàn)企業(yè)集團的最終目標。

(三) 完善內部控制制度，財務總監(jiān)委派，提升會計信息質量

首先，企業(yè)應建立健全比較嚴格的內控制度，并將這一舉措落實到財務公司的整體運行管理過程中，從而保證會計信息的公正性、合法性。財務公司要及時糾正會計工作中存在的一些失誤。其次，通過對財務公司派駐專業(yè)的財務總監(jiān)，并且保證其對被派駐企業(yè)的獨立性，加強對子公司財務信息的監(jiān)督，同時要確保監(jiān)督的權威性。

(四) 加強現(xiàn)金流預算管理，提高資金的時間價值

若要實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就一定要有資金的大力支持。其中，現(xiàn)金流預算管理工作是重點，同時也能夠充分體現(xiàn)企業(yè)資金管理水平。為此，可以通過以下兩種方法來全面增強企業(yè)的現(xiàn)金流預算管理工作。首先，應當對企業(yè)在未來發(fā)展過程中的現(xiàn)金流狀況進行有效地預測，以保證企業(yè)能夠落實資金的統(tǒng)一管理。對現(xiàn)金流預測的合理性是企業(yè)可持續(xù)經營的重要前提，同時，還需要對企業(yè)的收支盈余狀況進行相應的預測，并全面衡量企業(yè)集團資金的需求，保證企業(yè)對資金使用進行統(tǒng)一地規(guī)劃。

篇（2）

隨著國際經濟的日益發(fā)展，公司規(guī)模日益擴大，越來越多的公司選擇上市，而上市對于企業(yè)來說是機遇同樣也是挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)應該必要的措施，進而有效地解決財務風險問題，以避免金融風險的發(fā)生。

上市公司作為公眾企業(yè)，其經營業(yè)績直接影響經濟發(fā)展的宏觀和微觀的兩個方面。1990年12月9日自上海證券交易所成立以來，中國證券市場規(guī)模持續(xù)擴大，不僅取得了良好的成績也成為了國民經濟重要的一部分。1998年4月27日滬深兩市特殊處理第一例―ST遼物資，繼而ST板塊日益壯大。由此看出中國上市公司在有突出表現(xiàn)的同時還存在一定風險的，而且上市公司的整體狀態(tài)不容樂觀。汽車產業(yè)是技術資本勞動密集型企業(yè)，該產業(yè)已經成為拉動國民經濟的重要組成部分。伴隨著21世紀的到來及汽車行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國已然成為了世界上第一汽車生產國和最大汽車銷售市場。鑒于此，我們認為上市是汽車企業(yè)未來發(fā)展趨勢，并據此以汽車行業(yè)上市公司作為研究對象，從而建立包含VaR指標的財務風險度量體系，并對上述上市公司的風險進行評估。

一、汽車業(yè)上市公司風險價值（VaR）及其計算

在現(xiàn)實中，由于中國股市制度的不完善以及監(jiān)管不利等因素往往會造成股市的異常波動，但隨著近些年中國股市的日益發(fā)展，股市的波動性逐年減弱并呈現(xiàn)出弱有效市場的特征。故本文運用蒙特卡洛方法計算VaR，并假設股票收益呈正態(tài)分布，這樣可以大大減少研究過程中的計算量。

（一）樣本及指標選取

現(xiàn)今股票市場有A股和B股組成，A股的全稱為人民幣普通股票，B股的全稱為人民幣特種股票。由于這兩種股票在認購方式以及很多方面都有很大的區(qū)別，所以沒有可比性。又由于汽車產業(yè)是技術、資本、勞動密集型產業(yè)，并且已成為我國經濟的重要組成部分和拉動經濟發(fā)展的不可或缺力量。鑒于此，我們認為上市是汽車企業(yè)未來發(fā)展的方向，并據此以滬深兩市A股汽車行業(yè)上市公司作為研究對象選取樣本。本文選取了20家上市汽車企業(yè)的2012年的財務數據作為樣本，以個股每日收盤價為基礎指標，對VaR進行了研究計算，企業(yè)名稱及代碼見表1。

（二）分析方法、實證結果及解釋

本文基于汽車行業(yè)上市公司股票的日收盤價計算其相應的收益率，假設股票持有期為一天，在95%的置信水平下，選取上市公司2012年的數據作為樣本進行估計，將個股日收盤價（pt）進行對數轉換得到ln（p*）。將第一部計算得到的結果代入公式r*t=lnp*t+1-lnp*t進而得到調整后的對數收益率r*t?，F(xiàn)假定以上數據服從正態(tài)分布，對該數據進行分布檢驗。

通過檢驗得出10家數據符合正態(tài)分布的企業(yè)，將數據代入公式VaR=-μp+1.65σp，得出股票的VaR值，計算結果見表2。

由此得出的VaR值將被作為新的財務指標與傳統(tǒng)的財務指標結合，從而建立起新的完善的體系。

二、包含VaR值的汽車業(yè)財務風險度量體系的建立與實證分析

（一）研究假設

鑒于以往的研究我們可以發(fā)現(xiàn)，影響上市公司的財務風險主要因素來自于公司的償債能力、盈利能力、成長能力、資產管理能力和市場風險的其他因素。公司的盈利能力也被叫做企業(yè)資本或資金的增值能力，表示為企業(yè)在一定時期內獲得收益的多少。

同時，市場風險也在一定程度上影響企業(yè)的財務風險，當市場出現(xiàn)風險時，企業(yè)的購買力就會下降，導致影響到凈現(xiàn)金流量的增加，從而加大企業(yè)遭遇財務風險的概率。本文將通過VaR值體現(xiàn)市場風險。

故假設：

1.上市公司的償債能力、盈利能力、成長能力、營運能力與財務風險程度負相關。

2.上市公司的VaR值與承受的財務風險程度正相關。

（二）樣本選取

本文針對汽車業(yè)的20家上市公司，在剔除了數據不全和VaR不符合正態(tài)分布的公司后，得到以下9家企業(yè)。其中金杯汽車為ST股票。ST（Special Treatment）股票，即特別處理股票，是針對財務狀況和其他狀況異常的上市公司而制定的。

（三）指標的選取

根據前人的研究經驗，本文將遵循參照性原則、作用性原則、全面性原則和可運用性原則來選取指標。為了更準確的研究上市公司的營運能力、盈利能力、成長能力和償還能力，本位選取了最具代表性的財務指標進行分析，各項財務指標如下：

1.盈利能力財務指標。銷售凈利率、總資產收益率。

2.償債能力指標。流動比率、速動比率。

3.營運能力。總資產周轉率、存貨周轉率、應收賬款周轉率。

4.成長能力。營業(yè)收入增長率、每股收益增長率。

市場風險指標本文選取VaR值（X10）作為市場風險指標，上文已有闡述，故在此不再加以贅述。

基于以上指標查找數據如下（表2-2），數據均來自于金融界網。

三、財務風險度量體系的建立

（一）因子分析概述

在實際研究問題時，人們往往愿意找許多的相關變量來建模，但這些變量并不一定都有助于模型的建立，有的甚至給建模過程帶來許多問題，如：變量之間存在共線性和重復性。為了對變量進行篩選，此時因子分析就派上了用場。

用少數幾個因子去描述許多因素或指標之間的相關關系，即將相關程度較高的幾個變量綜合于在同一類中是因子分析的基本目的，這樣每類變量就成為一個因子，因子分析的原理就是以比較少的因子反映資料中的大部分信息。

因子分析過程分為如下幾個步驟：

1.前提條件。因為因子分析過程是對原有變量進行篩選，將相關的變量歸為一類形成因子。因此要求原有一類變量之間要有較強的相關關系。本步驟就是通過計算相關系數矩陣判斷變量之間是否存在相關關系。當相關系數矩陣中的絕大部分相關系數值小于0.3，這表示各個變量間大多為弱相關關系，即相關程度較小，那么原則上這些變量是不是用于因子分析的。

2.因子提取。因子分析過程的核心步驟是將原有變量組合成少數幾個因子。所以依據樣本求解因子載荷矩陣是本步驟的關鍵。其求解方法主要基于極大似然等方法。

3.計算各變量的因子得分。因子分析的最終體現(xiàn)是因子得分。因子得分的概念是各因子在各個樣本上的具體數值，而形成的變量就是因子變量。進而在之后的研究過程中，將因子變量代替原有的變量進行建模，可以起到簡化和優(yōu)化原有模型的目的。

（二）實證分析

本文選取9家汽車業(yè)上市公司2012年度的財務指標（即截止到2012年12月31日的財務指標，結合上文中根據2012年各上市公司股票日收盤價計算出的VaR值，如表2-2所示，一同作為變量進行因子分析。分析過程如下：

1.計算因子相關矩陣。分析得出因子相關矩陣，如表5所示。

由上表可知，在該矩陣中大部分相關系數的絕對值均大于0.3，所以變量之間有很強的相關性，從而適用于因子分析。

2.分析得出公共因子特征值和方差貢獻率。運用主成分分析法，將原有的11個變量綜合為3個公共因子，并得出公共因子的方差貢獻率，見表6。

3.計算因子載荷矩陣。所謂載荷矩陣表示的是各個變量的變異都可以用那些因子解釋，而載荷所表示的就是變量與因子之間的相關系數。求出因子的載荷矩陣，見表7。

4.計算個變量因子得分。運用主成分分析法得出因子得分系數矩陣，見表8。

由上述表達式可知主因子F1與變量X1（銷售凈利率）X2（總資產收益率）相關系數較大，表明該因子與企業(yè)盈利能力密切相關，故命名為盈利能力因子。

主因子F2與變量X5（總資產周轉率）、X7（應收賬款周轉率）相關系數較大，表明該因子與企業(yè)營運能力息息相關，故命名為營運能力因子。

主因子F3與變量X9（每股收益增長率）相關系數較大，表明該因子與公司的成長能力有關，故命名為成長能力因子。

5.計算上市公司綜合得分并且排序。由表9中的主因子方差貢獻率作為各因子的權重就可以的到基于VaR值得上市公司財務風險度量模型，如下：

F=0.43404F1+0.26365F2+0.14841F3 （2-4）

基于以上主因子的研究以及對于樣本數據的標準化，可以得到各個上市公司的主因子得分和綜合得分，繪制成下表并加以排序。

由上表可以看出比亞迪和金杯汽車這兩家企業(yè)位居最后兩位，由于指標的選取和數據選取的局限性，從而造成比亞迪2012年的財務狀況不如金杯汽車，但是被特殊處理的金杯汽車仍排位靠后，故可以看出該模型在一定程度上還是有其意義所在。

四、有效性檢驗

下表是通過比較風險度量指標體系（下文中簡稱體系1）和財務指標度量體系（下文中簡稱體系2）來驗證體系的有效性。

由表可以看出體系1中的F、VaR值與變量X1、X2的相關性要比體系2中F與X1、X2的相關性高，又因為X1X2是表示企業(yè)盈利能力的財務指標，則說明基于VaR值的風險度量指標體系要比財務指標體系對于風險和收益水平的預測能力要更強一些。

由以上論述我們可以看出，當我們在原有傳統(tǒng)的風險度量模型上加入VaR值后，其評估結果不僅更加全面客觀，與事實較為相符，而且對比原有模型與企業(yè)的盈利能力的相關程度更大，即更能體現(xiàn)企業(yè)的盈利水平，進而更加直觀的表現(xiàn)了企業(yè)的財務狀況。一個企業(yè)最重要的目的就是盈利，這也是企業(yè)決策者最關心的項目之一，所以新的體系的建立更加有力于決策者對于現(xiàn)今的財務狀況進行分析和管理，盡最大可能避免企業(yè)出現(xiàn)財務風險。

五、結論

本文從財務風險度量體系入手，引入了VaR值（風險價值）這一概念，以汽車行業(yè)上市公司2012年的股票日收盤價和財務指標為樣本數據，建立了全新的風險度量指標體系，進而更加客觀嚴謹地對這些上市企業(yè)的財務風險狀況進行評估。通過以上研究本文得出如下結論：

第一，本文選取了具有代表性的產業(yè)――汽車業(yè)上市公司的財務數據為樣本數據，規(guī)避了不同行業(yè)無法比較的弊端，從而得到更加客觀的研究結果。

第二，本文基于VaR值，與傳統(tǒng)的財務度量體系相結合建立了風險度量體系，并對汽車業(yè)上市公司進行了度量分析，得到結果大體與實際情況相符，證明了該體系具有一定的實際意義。

第三，本文對于兩種體系進行了相關性檢驗，得出風險度量體系相關性更強，體現(xiàn)了新體系的優(yōu)越性。

參考文獻

[1]陽.VaR體系與現(xiàn)代金融機構的風險管理[J].金融淪壇，2001（5），44-50.

[2]叢菲.基于VaR值的建筑業(yè)上市公司財務風險度量分析[D].西安：西安建筑科技大學，2011.

[3]范英.VAR方法及其在風險分析中的應用初探[J].中國管理科學，2000（3）26-32.

[4]黃智猛，曹華，吳沖鋒.VaR風險監(jiān)管下金融機構的決策模型與分析[J]，1999（4），1-6.

[5]金小平.VaR在我國金融機構市場風險管理中的應用研究[D].長沙：湖南大學，2005.

[6]李亞靜，朱宏泉，何躍.基于VaR的風險分析理論與計算方法[J]，2000（5），36-46.

[7]李梓華，龔光明，廖云.企業(yè)財務風險度量：方法的選擇與應用[J].山東經濟戰(zhàn)略研究，2006（7），70-71.

[8]劉曉棠.基于VaR的上市公司財務風險度量指標體系構建及實證分析[D].沈陽：沈陽工業(yè)大學，2007.

[9]王春峰.金融市場風險管理[M].天津：天津大學出版社，2001.

篇（3）

二、PE參與的創(chuàng)業(yè)板上市公司財務特征分析

在創(chuàng)業(yè)板上市的企業(yè)具有三個特征：第一、多為科技型中小企業(yè)?？萍既藛T的比例和研究開發(fā)的投入往往較高，但固定資產、生產能力、從業(yè)人數和銷售額等主要指標都處于較低水平；第二、企業(yè)盈利不確定性大，面臨較大風險；第三、企業(yè)組織結構尚不完善，信息披露要求低于主板市場，股票的拋售壓力也大于主板市場。本文選取的研究樣本主要為在我國深交所創(chuàng)業(yè)板市場上市的公司。確立有無PE參與的標準主要為公司上市公告書中所披露的前十大股東中，是否有PE性質機構。為凸顯PE參與帶來的影響和變化，采用對比研究為主要方式，樣本選取如表1所示。將有PE參與的創(chuàng)業(yè)板上市公司稱為A樣本，無PE參與的創(chuàng)業(yè)板上市公司稱為B樣本。

結合表3中數據，分析可知：（1）PE參與的上市公司盈利能力更強。凈資產收益率和主營業(yè)務收入反映樣本A均值和中值均高于樣本B。PE在選擇參與對象時，會自發(fā)選擇盈利能力初始水平更高的企業(yè)，在提升企業(yè)主營業(yè)務規(guī)模的同時客觀上會因為股本規(guī)模稀釋了企業(yè)的每股收益.（2）PE參與的上市公司運營流動性強，但現(xiàn)金周轉狀況不佳。在流動資產中，存貨所占比重較大，存貨的流動性將直接影響企業(yè)的流動比率。樣本A的存貨周轉率均值要遠大于樣本B的均值。應收賬款周轉率越高表明公司收賬速度快，平均收賬期短，壞賬損失少。樣本A的應收賬款周轉率均值大大低于樣本B，這說明PE參與下的上市公司現(xiàn)金周轉能力不強。充分反映樣本A企業(yè)在追求市場占有率和主營業(yè)務規(guī)模的同時承擔了較大財務風險。（3）PE參與的上市公司的負債規(guī)模較大，償債能力差，風險大。樣本A的資產負債率的均值要比樣本B多2.97個百分點，流動比率和速動比率的均值也低于樣本B。反映出PE的參與會帶來上市公司負債規(guī)模增高，不確定性風險增加。（4）PE對創(chuàng)業(yè)板上市公司的業(yè)績增長不存在明顯的積極影響。成長型指標上樣本A與樣本B無明顯的差距。

三、基于主成分分析法的PE參與創(chuàng)業(yè)板上市公司財務風險分析

以樣本A企業(yè)統(tǒng)計數據為基礎，剔除無形資產占比指標，借助SPSS軟件，運用主成分分析法進一步揭示其財務風險。運用SPSS軟件進行KMO and Bartlet檢驗，結果為0.511，大于0.5，可以進行主成分分析。

企業(yè)的總得分越高，表示企業(yè)的安全狀態(tài)越好，潛在的風險程度越低；反之，得分越低，企業(yè)的安全狀態(tài)越差，風險系數也越高。上圖反映PE參與下的上市公司總得分大多在0線附近上下小幅浮動，潛在的不安全因素普遍存在。

得分最高的為吉峰農機。自2010年以來，國家連續(xù)七次下發(fā)關于大力發(fā)展農村經濟的相關文件為企業(yè)發(fā)展營造良好政策環(huán)境，農機產品購機國家補貼力度加大，形成利好。吉峰農機也大力實施擴張戰(zhàn)略，通過“并購重組”與“新設整合”等方式，增大企業(yè)規(guī)模提升整體增長能力。在這一階段，新增門店71家，發(fā)展經銷商814家，形成以農機、農用汽車、工程機械、通用機電四大業(yè)務體系為支撐的發(fā)展格局，營收較上年增長122.76%。

得分最低的為新寧物流。公司以電子元器件保稅倉儲為核心，并為電子信息產業(yè)供應鏈中的原料供應、采購與生產環(huán)節(jié)提供第三方綜合物流服務，主要包括進出口貨物保稅倉儲管理、配送方案設計與實施，及與之相關的貨運、進出口通關等。公司主營業(yè)務發(fā)展相對穩(wěn)定，自上市以來募投項目整體建設進度低于預期。原定于2010年6月份達到使用狀態(tài)項目，但截至去年9月末，投資進度僅為58.20%。公司整體募投項目建設進程緩慢，未能適時為公司主業(yè)擴張增添驅動。倉儲業(yè)務毛利率的下滑和管理費用的大幅增加導致盈利大幅降低。

四、結論

本文在對比分析有無PE參與的創(chuàng)業(yè)板上市公司的財務特征基礎上，結合我國創(chuàng)業(yè)板上市公司發(fā)展特征，構建了我國PE參與下的創(chuàng)業(yè)板上市公司財務風險預警指標體系。通過數據處理和模型測算，得到相關企業(yè)風險狀況排名。從研究角度而言，在有無PE參與的確定性上存在一定的缺陷；只選取了用于評價上市公司的12個指標，指標的選取帶有一定的主觀性和隨機性，不能完全客觀，后續(xù)研究中，將逐步改進和完善。

參考文獻：

篇（4）

目前國內對物業(yè)管理企業(yè)內部控制的研究大多數比較單一的從財務角度出發(fā)，重點關注物業(yè)管理費收繳及資金收取的內部控制程序控制。這些觀點從物業(yè)管理企業(yè)某項具體的操作出發(fā)提出了問題的解決辦法，在實際經營過程中有一定的借鑒作用。但結合物業(yè)行業(yè)的特點，系統(tǒng)地將基于風險考慮下的以戰(zhàn)略為導向的內部控制運用到物業(yè)企業(yè)經營中的，目前研究還并不深入。

實施企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)企業(yè)價值的創(chuàng)造是任何企業(yè)發(fā)展的根本動力和最終追求。企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)是需要在管理層審慎確定的戰(zhàn)略規(guī)劃下以整體組織的戰(zhàn)略實施為前提的。內部控制的根本目標就是通過策略規(guī)劃和實施過程的控制，確保企業(yè)戰(zhàn)略的實施從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的一種機制和手段。內部控制制度是通過一系列風險分析后設置合理的業(yè)務流程并且建立明晰的崗位職能，使企業(yè)能夠在業(yè)務及管理的關鍵環(huán)節(jié)上實施有效的控制，從而盡可能的使企業(yè)避免風險，保障其按照既定的目標軌道快速運行，實現(xiàn)企業(yè)一系列可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。因此，內部控制的設計需要以公司戰(zhàn)略為導向，覆蓋公司所有業(yè)務事項，全面考慮企業(yè)內外環(huán)境及其存在風險的系統(tǒng)整合。在內部控制架構設計中，策略規(guī)劃及實施戰(zhàn)略是始終貫穿于企業(yè)整個經營活動過程的主線。要實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，首先需要在綜合考慮內外風險因素的條件下制定實施策略，即進行策略規(guī)劃，其次需要依據策略規(guī)劃實施戰(zhàn)略，實施的過程就是各種具體的業(yè)務事項的綜合匯總。通常企業(yè)的內部控制存在三個層級：與戰(zhàn)略和管理層相聯(lián)系的策略控制，與執(zhí)行層相聯(lián)系的管理控制和與操作層相聯(lián)系的作業(yè)控制。

針對物業(yè)行業(yè)的特點，建立以戰(zhàn)略為導向的風險管理下的內部控制制度能最終解決物業(yè)公司的生存與可持續(xù)發(fā)展問題，通過建立并有效實施內部控制及風險管理機制使工作質量標準保持統(tǒng)一的水平并自驅性地對管理控制體系進行有效評價和持續(xù)改善，不但能滿足物業(yè)管理公司不斷改善其管理水平、增強企業(yè)經營業(yè)績的需要，同時滿足物業(yè)公司管轄下的所有物業(yè)資產委托人和物業(yè)使用人日益提高的服務期望的需求。在保障物業(yè)公司經營運作及經營戰(zhàn)略目標實現(xiàn)，使物業(yè)公司本身直接受益的同時也使利益相關者業(yè)主、投資方、供應商和員工因此受益。

建立以戰(zhàn)略為導向的內部控制的總體架構設計首先應以內部控制環(huán)境為起點，物業(yè)公司所面臨的外部環(huán)境千變萬化，內部的要求也千差萬別，如果采用靜態(tài)、封閉的管理模式是不能適應物業(yè)公司所面對的內在因素和外界環(huán)境變化的，物業(yè)公司應當建立起一個開放的自適應的內部控制系統(tǒng)，并與內外部環(huán)境變化相適應。其次，在進行內部控制的總體架構設計時還要考慮風險因素。企業(yè)戰(zhàn)略與內部控制整合的基礎是風險。

一、風險因素體現(xiàn)在內部控制體現(xiàn)

（一）內部環(huán)境

內部環(huán)境提供了風險管理的原則與企業(yè)的組織結構，決定了企業(yè)做事的規(guī)范與用人的標準。內部環(huán)境是其他所有風險管理要素的基礎，是風險的源泉。

（二）風險控制

風險控制是管理者制定企業(yè)的戰(zhàn)略目標，選擇戰(zhàn)略并確定其他與之相關的目標并在企業(yè)內層層分解和落實，是風險的甄別、度量和承受度的確定并確定應對風險的策略，即：規(guī)避風險、減少風險、共擔風險和接受風險四類。

（三）控制活動

控制活動是幫助保證風險反應方案得到正確執(zhí)行的相關政策和程序，是對風險的控制。

（四）信息和溝通及監(jiān)控

信息和溝通是是風險控制的保障；監(jiān)控是指評估風險管理要素的內容和運行以及一段時期執(zhí)行質量的一個過程可以看出，風險管理活動貫穿于內部控制中，基于戰(zhàn)略導向下的風險管理是內部控制的核心主線，內部控制就是控制風險，控制風險就是風險管理。

基于企業(yè)戰(zhàn)略目標為導向，以物業(yè)行業(yè)特點和業(yè)務活動為中心，風險管理下的物業(yè)管理公司的內部控制總框架的設計體現(xiàn)為兩個層面三個層級的設置和運用。兩個層面是指公司層面和項目中心層面，三個層級是指戰(zhàn)略實施中的控制層級，即戰(zhàn)略控制、管理控制和作業(yè)控制。在設計中還要充分考慮到信息技術的運用，將其貫穿于內部控制實施的整個過程，降低內部控制成本，減少人為操縱因素，從而達到將內部控制的程序與措施固化于信息系統(tǒng)的效果。

這一內部控制模式，基本上實現(xiàn)了將內部控制制度建立為一個整合的系統(tǒng)體系。以戰(zhàn)略目標為導向，在考慮內外部環(huán)境因素對物業(yè)公司帶來的風險影響下，由公司制定出為達成戰(zhàn)略目標的策略規(guī)劃并將戰(zhàn)略目標在物業(yè)公司中兩個層面三個層級的各個部門間層層分解、控制直至組織的各個部門和各個業(yè)務流程中。這一內部控制模式，還將內部控制五大要素貫穿在各個層面的業(yè)務活動中。

下圖描述了物業(yè)公司基于風險管理下的以戰(zhàn)略為導向的內部控制整體框架：（如圖）

二、研究以戰(zhàn)略為核心風險管理導向下的內部控制制度的意義

（一）改善業(yè)務流程及制度

通過在物業(yè)公司實施有效的內部控制制度，可以在內部和外部因素變化的情況下不斷的提升改善管理職責、工作流程、服務標準及管理運作程序，可以使公司中的每名員工都明確的知曉自己的工作范圍是什么，工作標準是什么，如何達到公司要求的標準以及如何不斷提升服務水平。有效的內部控制制度可以起到對可控風險的預先防范，并可以優(yōu)化管理體系，使物業(yè)的接管、服務體系的設定、企業(yè)文化的建立等都不斷改善，各類工作流程及程序方法也不斷提升。

（二）促進持續(xù)改善，提供超期望的服務，全面滿足客戶需要

物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型的服務業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的收入來源幾乎為單一的物業(yè)管理費收入。物業(yè)管理費收取的完整率和及時率直接影響物業(yè)管理企業(yè)營運的現(xiàn)金流，所以，客戶的滿意度直接影響到一家物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此物業(yè)公司必須時刻關注客戶的需求，不斷開發(fā)新的服務項目，擴展服務領域，不僅要做好常規(guī)性的保潔、綠化、保安服務，日常的物業(yè)維護，還要拓展物業(yè)全方位管理服務、如委托服務、特約項目服務等設法滿足以致超越客戶期望的目標。

（三）明確內部控制是一種全員參與和全程控制的過程。

內部控制的制定和實施是一個全員參與、全過程控制的過程?？刂苹顒哟┬性谄髽I(yè)經營的每一個業(yè)務活動中，伴隨風險的防范涉及各部門的相關環(huán)節(jié)中。風險無處不在，物業(yè)管理服務涉及面廣，服務對象層次差異性較大，內容瑣碎，容易出現(xiàn)諸多預想不到的問題，因此內部控制要在每個方面和每個環(huán)節(jié)上有效的被貫徹實施，這必須靠全體員工的參與才能實現(xiàn)在全過程中進行控制。在運行中對于流程關鍵控制點的有效控制也需要群策群力的進行研究分析不斷改善工作程序、流程使風險得到預先、及時地防范。

（四）建立以預防為主的過程控制模式

物業(yè)管理行業(yè)的經營活動涉及眾多的資產所有者或物業(yè)使用者，從行業(yè)特征來看，物業(yè)管理服務內容涉及到廣泛的空間和時間范圍。這就決定了物業(yè)管理企業(yè)在日常經營管理中無時無處不處于風險當中。將各種風險按類型劃分，分為可管理控制風險和不可管理控制風險。企業(yè)通過風險管理體系，對兩種類型的風險進行防范和應對?？晒芾盹L險，企業(yè)可以通過在管理過程中開展有效的事前控制、事中控制與事后控制的內部控制制度，實施風險管理降低經營風險。對不可管理風險，物業(yè)企業(yè)應研究通過風險轉移等管理方式進行風險規(guī)避的應對方法。

物業(yè)公司在建立和完善各項控制活動時，需要建立起控制活動分析評價制度，在日常經營活動中依照以下的要求建立并完善各項控制活動的分析評價：

（1）控制活動的標準和管理制度；

（2）控制目標及要求的標準；

（3）風險控制分析文檔編制標準和模板；

（4）關鍵控制確認標準及審定程序。

控制活動不是一個個獨立的管理制度或政策，而是一個相互關聯(lián)、相互作用的完整體系。通過上述標準和制度，可以使各項內部控制活動能在考慮風險因素的條件下防止錯誤和誤操作行為的發(fā)生，達到預先控制的效果。在建立內部控制制度時關鍵控制是最具影響力和控制力的一項或多項不可缺少的控制內容，必須將關鍵控制作為控制活動的重點，進行仔細分析、全面管理，以防范風險的發(fā)生。在確認關鍵控制的基礎上，建立關鍵控制程序文件，持續(xù)跟進改善并將其作為公司定期內部測試基礎性資料，以滿足測試公司內部控制體系的完整性和有效性。

物業(yè)管理行業(yè)屬于微利服務行業(yè)，這一行業(yè)特點使得物業(yè)企業(yè)對風險的自我承受力非常弱，任何風險的發(fā)生都很可能導致物業(yè)企業(yè)無法進行正常經營活動，面對經營管理中各種可能發(fā)生的風險行為，公司管理層必須通過全方位、全流程和全員實施內部控制來保證企業(yè)經營的有效運行。因此，建立基于風險管理下的以戰(zhàn)略為導向的內部控制整體框架，設計構建物業(yè)公司從企業(yè)內部控制環(huán)境、組織架構到業(yè)務工作流程的內部控制制度，使內部控制從糾錯防止舞弊的目標導向轉為價值目標，即增強企業(yè)創(chuàng)造價值的能力。同時達到對企業(yè)資源的高效利用、保障財務信息和報告的真實、經營的合法合規(guī)，通過實施一系列控制措施，合理確保企業(yè)經營戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]方紅星.內部控制審計組織效率[J].會計研究. 2002

[2]程新生.公司治理、內部控制、組織結構互動關系研究[J].會計研究， 2004.4

篇（5）

作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分之一，物業(yè)管理因其具備低能耗、低成本的特征，在人們生活水平改善、區(qū)域經濟增長等方面表現(xiàn)出了良好的功能，并因此成為國家層面上進行大力扶持的重點行業(yè)。但是，不可否認，物業(yè)管理在獲得發(fā)展的同時，在行業(yè)中間也存在著一定的（甚至是嚴重的）需要亟待解決的問題，這些問題的存在已經在一定程度上影響到了人們的正常生活和社會的穩(wěn)定。其中的原因是多方面的，有的與物業(yè)公司的運作體系和市場結構不合理有關，有的與行業(yè)的整體運作模式有關。因此，我國的物業(yè)管理領域已經處于一個需要對其進行重新審視的發(fā)展階段。本文首先對物業(yè)管理的內涵及社會功能意義進行了討論，然后從多個不同的角度對當前我國物業(yè)管理模式與風險問題進行分析。旨在通過本文的工作，為物業(yè)管理公司或者物業(yè)管理行業(yè)提供可供借鑒的管理信息，促進行業(yè)的健康發(fā)展。

一、物業(yè)管理的內涵及其社會功能解析

（1）物業(yè)管理的內涵。作為與房屋、住宅等的所有與使用相關的概念，物業(yè)管理指的是從事物業(yè)管理的企業(yè)所進行的對房屋、住宅及其相關物的管理，物業(yè)管理的運作與房產的租賃、出售、維修與維護以及治安、環(huán)保等有直接的關聯(lián)，有的也會將其直接交給專業(yè)的市場去運作，物業(yè)管理企業(yè)也就因此產生，后者主要向住戶提供具有一定的內容的有償服務，法律手段與經濟手段是其最為主要的管理模式，管理的范圍極其廣泛，幾乎覆蓋到了與房產有關的所有。因此，與傳統(tǒng)的通過行政手段對房屋及其相關物進行管理的模式不同，物業(yè)管理不但能夠避免房管部門長時間的提供無償服務的尷尬，該能夠因此降低費用和開支，當然，更為實際的是，它能夠有效的彌補以往“自建自管”式的房屋管理模式的不足。（2）物業(yè)管理的社會功能解析。對現(xiàn)代的物業(yè)管理而言，其社會功能是極為廣泛和直接的。同我國的傳統(tǒng)社區(qū)管理體制相比，物業(yè)管理以房屋產權的私有化為運作依據，并在此基礎上完成了一定的制度創(chuàng)新，因此，物業(yè)管理在這些方面具備明顯的優(yōu)勢。物業(yè)管理從一整套專業(yè)化的管理體系出發(fā)，將與房屋有關的、分散的社會分工集中于企業(yè)內部進行統(tǒng)一處理。因此，消費者或者業(yè)主只需要面對物業(yè)管理企業(yè)即可，就能夠在其幫助下獲得預期的服務。另外，現(xiàn)代物業(yè)管理實際上又形成了一個新的聯(lián)絡系統(tǒng)，社區(qū)內的個人、社會群體和社會組織能夠在物業(yè)的感召下形成一種橫向的聯(lián)合，這對促進社區(qū)內部的整合與維系，促進社會的和諧與進步是有一定的現(xiàn)實意義的。

二、現(xiàn)階段我國物業(yè)管理可供選擇的模式

（1）創(chuàng)新物業(yè)管理的服務觀念，從源頭上重塑物業(yè)管理模式。需要動用企業(yè)文化的作用，以此為基礎去創(chuàng)造更多的優(yōu)質的服務。此外，還需要合理的運用創(chuàng)新服務觀念，通過觀念上的改變來構建物業(yè)管理公司的心的愿景和使命，以期更好的為消費者或者業(yè)主服務。比如，可以考慮建立針對特色業(yè)主的特殊服務，根據業(yè)主的實際情況，為其提供符合其需求的服務。在這方面，私人化健康保健服務、報紙雜志的收取服務等都可以考慮為消費者。（2）建立關愛型和一站式的物業(yè)管理模式。在現(xiàn)代社會中，物業(yè)服務的重點已經不僅局限于向消費者提供物質上的享受，與此同等重要的還有精神上的服務，這在市場經濟條件下表現(xiàn)的更為明顯，并且有超過物質享受的趨勢。從這個角度講，物業(yè)管理已經成為了時代的產物和時代的特殊要求，要想獲得發(fā)展和進步，就必須要不斷的提高與完善自身的服務。因此，對物業(yè)管理企業(yè)來講，需要對開展的每一項工作和提供的每一項服務制定統(tǒng)一的標準，并以此為基礎，規(guī)范其服務。使得每一種工作、每一項服務都執(zhí)行的有理有據。（3）細分物業(yè)管理的服務領域，將該行業(yè)真正的推向市場。要促進物業(yè)服務企實現(xiàn)價值的回歸，使其回到能夠體現(xiàn)其核心價值的服務方面。也就是說，要將對房屋本體與設施設備的管理作為管理的重點，同時，要通過強制性的標準和社會監(jiān)督機制的建立，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務和管理水平，全方面的促進物業(yè)管理產業(yè)的升級與結構優(yōu)化。只有這樣，才能將物業(yè)管理行業(yè)打造成專業(yè)性強較、技術高度密集的行業(yè)，并有可能使其進一步的邁向高端。為了實現(xiàn)這一點，需要鼓勵一些專業(yè)化的服務企業(yè)進入到這一行業(yè)，形成物業(yè)管理的社會化發(fā)展的大局面。

三、在物業(yè)管理模式的實施過程中存在的風險及其防范措施

（1）物業(yè)管理中的成本風險。對物業(yè)管理而言，成本風險是所有風險之中最為重要也最為直接的，也是物業(yè)管理企業(yè)的核心風險之一。因此，在探討物業(yè)管理風險的問題上，服務的提供應該與成本的控制置于同等重要的地位。為此，需要從以下幾個方面出發(fā)降低成本、增加收入：當承接物業(yè)管理業(yè)務時，需要優(yōu)化企業(yè)的經營項目，并對其結構進行調整，努力改善現(xiàn)有的業(yè)務項目，或者舍棄一些價值較低的項目；同時，還要在價格方面考慮業(yè)主的承受能力，確定業(yè)主的需求層次，以此來控制開支，降低物業(yè)管理的成本風險。（2）物業(yè)管理中的市場風險。從發(fā)展的角度講，物業(yè)管理中形成的風險一般可以劃分為兩個不同的階段：第一階段，物業(yè)管理的風險主要表現(xiàn)為物業(yè)管理的競標合同風險、物業(yè)管理的硬件運作風險、來自于業(yè)主的風險，以及物業(yè)管理強企業(yè)和業(yè)主在購銷過程中因信息缺乏或者信息的不對稱而產生的風險。在這種情況下，如果物業(yè)管理企業(yè)對相關的情況掌握不周，對相關的信息掌握不全，就極有可能給物業(yè)管理企業(yè)帶來一定的市場風險。在第二階段，物業(yè)管理的程序風險。有物業(yè)管理員工的失誤造成的風險以及由于市場競爭而產生的風險。這些風險的成因來自于以下兩個方面：物業(yè)管理企業(yè)的內部管理水平的低下和激烈的市場競爭。（3）物業(yè)管理的風險防范措施選擇。對物業(yè)管理而言，其風險防范可從以下幾個方面進行：首先，引入現(xiàn)代的管理理念和機制，優(yōu)化企業(yè)管理的程序和結構，同時要加強制度建設，強化為業(yè)主服務的意識，并以此為基礎構建起卓越的企業(yè)文化；其次，注重對企業(yè)員工的培訓和教育，最大限度的提高員工的素質，使其樹立起強烈的風險意識。此外，還需要建立風險快速補償機制，從內部增強企業(yè)自身的市場競爭能力和抵御風險的能力，尊重業(yè)主和保護業(yè)主的合法權益，加強與業(yè)主的聯(lián)系與溝通，提高物業(yè)公司整體管理效率和風險控制能力等。

四、結語

在我國，物業(yè)管理的產生和發(fā)展已經經過了30多個年頭，在這一過程中，物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)一方面順應了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，還在一定程度上填補了在單位制解體以后住宅區(qū)管理的空白，逐步形成了企業(yè)主導的一體化物業(yè)管理模式，使人們知道了物業(yè)管理的基本內容，初步培育了人們的物業(yè)服務消費意識。但是，即便如此，物業(yè)管理的發(fā)展仍處于初級發(fā)展階段，還有諸多的問題需要面對，有大量的風險需要分析和防范，只有如此，才能使這一行業(yè)獲得可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻

[1]王升.物業(yè)管理經營風險分析[J].山西建筑.2011（12）：244～245

[2]張襄譽，廖曉峰.物業(yè)管理：城市社區(qū)管理體制的創(chuàng)新[J].城市問題.2003（1）：63～66

[3]李國蓮.物業(yè)管理中優(yōu)質和諧服務之我見[J].科學之友.2011（32）：131～132

[4]張農科.關于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問題.2012（5）：2～14

[5]姚莉.現(xiàn)代物業(yè)管理技術實務[M].北京：清華大學出版社，2005

篇（6）

本人在XX年的一年來，在公司領導和部門主管安排下，從事了會計主管、財務主管等財務相關工作，做為公司一名資深員工和老財務工作者，以飽滿的熱情投入到工作中，以立足本職服務公司為己任，愛崗敬業(yè)，忠于職守，團結同志，講究和諧，為新員工做了好表率和模范帶頭作用。

1-10月本人主要從事會計主管一職，從事了日常的帳務處理、融資資料的收集、編制和財務數據的分析等系列工作，在深圳公司的稅收籌劃和繳納上，本著不違犯國家財經政策和公司財務規(guī)章的情況下，想公司所想，合理避稅，為公司節(jié)省稅務支出，在費用控制上，本人也是嚴格履行職責，恪守誠信，在費用的控制上嚴格把關，把會計監(jiān)督、控制工作到實處。

在對新員工的傳幫代上，本人配合公司人才戰(zhàn)略規(guī)劃，以通過日常工作來培養(yǎng)和培訓，鍛煉和培訓新員工的會計工作技能，并以身作則傳授良好的工作作風、工作態(tài)度和職業(yè)道德，言傳身教，以靈活機動的方式把會計工作技巧和經驗以及成本費用的核算控制理念灌輸給新員工，做好公司會計承前啟后的工作。

11-12月是公司領導安排從事財務主管一職，主要負責內審工作，本人對深圳、廣州、惠州的帳務處理和原始憑證進行了審核和檢查，抽查了物業(yè)公司的明細收費情況，了解物業(yè)公司收費員的收費流程，對工作中發(fā)現(xiàn)在小問題也即時和相關人員進行了溝通建議，發(fā)現(xiàn)的一時難以解決的問題也在內審報告上對公司領導做了匯報，一定程度上防范了財務風險。

一直以來，做為一個財務工作者，對國家相關的財經、稅收政策都很關注，對本行業(yè)出臺的相關法規(guī)和準則也時常學習，努力提高自己的業(yè)務水平和專業(yè)素質，始終保持著為公司的利益負責對自己的職業(yè)生涯負責的態(tài)度，堅持原則，信守職責，積極工作，為保障公司實現(xiàn)經濟效益的最大化，作出自己的貢獻。

XX年即將過去，新的一年又將來到，本人要保持著良好的工作態(tài)度和積極性，為公司的蓬勃發(fā)展做出應有的貢獻!

【會計主管年終總結二】

一、今年的工作分兩個方面：

〔一〕在計劃財務部的工作，我在公司計劃財務部綜合室負責成本費用的核算。在此期間，做了如下工作：

1、認真審核原始憑證，編制記帳憑證。認真執(zhí)行《會計法》，加強財務基礎工作，嚴格按照《中國聯(lián)通專業(yè)核算辦法(試行)》的要求，按新會計制度的要求組織核算，保證公司帳務的處理符合國家的有關法律、法規(guī)的規(guī)定，符合聯(lián)通總部及省公司有關財務會計制度的要求。對所有成本費用按部門、項目進行歸集分類，月底將共同費用進行分攤結轉。

2、每月參與財務報表的編制，在年中審計及各專項審計中，積極配合審計師事務所及審計人員，對他們提出的問題進行解答。

3、今年，是我公司實行全面預算管理及績效考核的第一年，為此，進行了大量的前期準備工作，年初按項目、部門對收入、成本制定并下達了相關預算。在以后的工作中，根據預算，嚴格控制各項成本、費用，為績效考核小組提供及時、準確的財務數據。

4、四月，根據省公司有關文件精神，制定了各經營服務部支出專戶管理的規(guī)定，完善了貨幣資金管理;六月，為了很好地執(zhí)行省公司將順德分公司納入佛山分公司管理、考核的精神，及時制定了順德分公司運營資金的管理流程。

5、樹立很好的服務意識，對各經營服務部核算室提出的問題總是進行快速反應、解決。及時下?lián)芨鹘洜I部每月的運營資金。日常工作中，注意對他們的工作提出些指導意見，為此，跟各經營服務部核算室建立了很好的工作關系。

6、正確計算營業(yè)稅款及個人所得稅，及時、足額地繳納稅款。對末有發(fā)票的費用，及時到稅局開具發(fā)票、代扣代繳稅款。加強與稅務部門的溝通與聯(lián)系，取得他們的支持與指導。

〔二〕在核算室的工作，我在擔任核算室主任。從會計核算人員轉為基層管理者，我很快地調整好自己的心態(tài)與工作思路。在此期間，做了如下工作：

1、首先在短時間內熟悉了業(yè)務，然后制定、理順了營業(yè)款結算、分銷結算、備用金報銷、發(fā)票管理等流程;加強對營業(yè)收入款項的有效監(jiān)控，加快資金的回收;加強對營業(yè)廳及分銷商執(zhí)行公司營銷政策、財務制度的監(jiān)督。

2、每月編制資金預算，嚴把部門費用報銷的審核關，有效地進行成本費用控制。定期對成本費用的構成作統(tǒng)計分析，向部門經理及各有關部門提供合理化建議。付出是為了更好地得到，讓效益為王的理念貫于公司整個經營活動之中。

3、在人員偏緊的情況下，培訓核算員充分地利用科學先進的工作方法，熟練地操作電腦，讓他們從繁重的手工操作中解脫出來，很好地提高工作效率，做到核算工作事半功倍。并利用自己掌握的知識、技能，重新編制了有關核算表格，日常只要做好數據的準確錄入，月底即自動生成匯總報表，解決了以往每到月底，即忙、亂的局面。

4、在緊張的工作之余，加強團隊建設,打造一個業(yè)務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，對下屬充分做到察人之長、用人之長、聚人之長、展人之長，充分發(fā)揮他們的主觀能動性及工作積極性。提高團隊的整體素質，樹立起開拓創(chuàng)新、務實高效的部門新形象。

5、作為基層管理者，我充分認識到自己既是一個管理者，更是一個執(zhí)行者。要想帶好一個團隊，首先要以身作則，除了熟悉業(yè)務外，還需要負責具體的工作及業(yè)務。在人員偏緊的情況下，我負責了很大一部份具體工作，如運營資金的預算、傭金的計提、用戶話費托收數據的傳送、營業(yè)報表的匯總編制及會計核算等等。這得到了同伴很大程度的認同，對我開展工作也帶來很大幫助。

6、深入經營一線，全面了解營業(yè)廳、各專業(yè)室及各分銷商的運作，轉變工作作風，樹立服務意識，加強溝通與協(xié)作，對各方提出的問題及時給予解決。

二、員工管理及培訓

1、在10月份，XX支行對員工直行了一系列的調整對柜員的心理影響較大，情緒波動不穩(wěn)定。針對這種情況，我及時與柜員逐個進行溝通，經過大家的共同努力，柜員已能熟練掌握所在崗位的技能，實現(xiàn)了業(yè)務的平穩(wěn)過渡。

2、由于有幾名柜員從業(yè)時間不長，他們的操作風險意識較淡薄，我利用班后時間舉行業(yè)務培訓，利用班前晨會和每周例會帶領柜員采用領講、討論、提問等多種形式學習上級行行制定的各項會計結算制度，會計風險管理及相關操作流程要求，并重點學習《XX市行柜面操作風險管理工作指引》以及柜面操作風險題庫等內容，對員工進行了操作風險防范的宣貫，使柜員的操作風險意識有了一個較大的提高。

3、在業(yè)務培訓方面，我積極組織前臺柜員開展業(yè)務知識學習，在內部舉行業(yè)務練兵活動，積極調動大家的主觀能動性，認真組織柜員進行新業(yè)務的演練，柜員能熟練的操作，使新的操作系統(tǒng)按時對外辦理業(yè)務。其中4人取得了保險叢業(yè)資格證，1人取得了銀行業(yè)叢業(yè)資格證，2人取得了反假資格證書。

三、反洗錢工作

1、加強反洗錢內控管理。從反洗錢內控制度建設、盡職調查、數據的上報質量、客戶資料及交易記錄保存、培訓制度及宣傳各個方面進行嚴格要求。

2、指定專人負責個人開戶資料的保管整理工作，按時將個人批量開戶風險等級評定單獨專夾保管，作為反洗錢資料。做好臨時身份證及即將到期身份證管理，編制臨時身份證及即將到期身份證表格，及時聯(lián)系客戶，完善后續(xù)手續(xù)。

3、按時向支行反洗錢工作辦公室報送20XX年度客戶洗錢風險等級劃分報告和非現(xiàn)場監(jiān)管分析報告，識別對公新客戶57家，對私新客戶3579戶。

四、其他主要工作

1、補充制定海昌南路路支行前臺業(yè)務柜員績效考核實施細則

2、按時準確報送支行各項報表

3、配合會計部門進行各季度會計檢查，及時上報整改報告

4、組織召開支行季度風險分析會議并上報風險分析報告

5、配合上級行行各管理部門進行檢查

五、存在的問題

首先是管理水平有待進一步提高，要轉換視角，以一個基層管理人員的角度看待問題和解決問題;再者業(yè)務水平需要進一步的提高，會計主管需要掌握更加全面更加細致的業(yè)務知識。

這些都需要我在以后的工作中多學、多問、多總結，認真加以改進和完善，按照上級行要求及委派會計主管的職權范圍，嚴格履行崗位職責，努力做好分支行交辦的各項工作任務。

六、下一步工作計劃

1、進一步梳理、規(guī)范會計基礎管理工作，為支行會計管理打下堅實基礎。

篇（7）

一、房地產企業(yè)各環(huán)節(jié)的納稅處理

1、企業(yè)準備環(huán)節(jié)的納稅處理

在房地產企業(yè)設立的過程中，由于新稅法頒布后，原來通過注冊地和企業(yè)性質選擇進行納稅處理的道路已經行不通，企業(yè)應重新選擇另外的方式進行納稅處理。房地產企業(yè)可以通過選擇企業(yè)的組織形式和組織結構等方面進行納稅處理。組織形式上的選擇主要有：獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、股份制企業(yè)等。依據我國現(xiàn)有稅法規(guī)定，獨資企業(yè)和合伙企業(yè)只需繳納個人所得稅，而股份制企業(yè)既要繳納個人所得稅還需要繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)在組織結構上的納稅處理選擇主要是指房地產企業(yè)集團在分支機構的設立上，是采取設立子公司還是分公司的形式。依據現(xiàn)行稅法的規(guī)定，分公司不是獨立的法人機構，與總公司合并計算所得稅。而子公司作為獨立的法人機構，與總公司分開計算所得稅。房地產企業(yè)集團可以在初期先設立分公司，等分公司有了盈利之后再變更子公司。房地產企業(yè)在籌資過程中，可以通過選擇合適的資本運作方式進行納稅處理。企業(yè)應結合自身的資產結構，合理利用負債的籌資方式，充分發(fā)揮利息稅盾的作用。企業(yè)應合理利用融資租賃方式進行納稅處理，因為這種方式既可以通過計提折舊抵扣應納稅額，也可以起到利用利息稅盾抵稅的效果，實現(xiàn)了雙重抵稅。

2、企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的納稅處理

房地產企業(yè)在開發(fā)建筑環(huán)節(jié)中，可以通過開發(fā)項目的合作與轉讓進行納稅處理。我國現(xiàn)行稅法規(guī)定：企業(yè)以不動產作為投資入股的，其參與接受投資方利潤及共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅。比如，房地產企業(yè)可以采取自己以土地使用權出資、合作企業(yè)以貨幣出資的合作方式共同開發(fā)建房。房屋建成后，雙方可以采取利潤共享、風險共擔的利益分配方式對房屋進行分配。這樣，企業(yè)在合作過程中以土地使用權出資的部分即視為不動產投資入股，按照稅法規(guī)定，即可不用繳納營業(yè)稅，合作獲得的利潤分成也不用繳納營業(yè)稅，達到節(jié)稅目的。房地產開發(fā)項目轉讓主要有資產轉讓和股權轉讓。依據現(xiàn)行稅法規(guī)定，股權轉讓無需繳納營業(yè)稅、增值稅和契稅。而資產轉讓則要繳納營業(yè)稅、增值稅和契稅。因此，房地產企業(yè)應盡量采取股權轉讓的方式進行開發(fā)項目的轉讓。

3、企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅處理

房地產企業(yè)在房屋銷售過程中，可以通過對銷售收入分解和選擇合適的促銷方式進行納稅處理。比如，房地產公司可以設立裝修公司或者物業(yè)公司，對銷售收入進行分解，將房屋銷售收入部分轉移給裝修費用或物業(yè)費用。因為依據現(xiàn)行稅法規(guī)定，對裝修費用、物業(yè)費用實行營業(yè)稅征收，其稅率低于土地增值稅，實現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅的目的。企業(yè)在進行房屋促銷時，可以通過采取贈送家具、家電，附贈裝修，現(xiàn)金折扣，贈送一定時間的物業(yè)費等多種促銷方式進行納稅處理，每種促銷方式涉及的稅種不同，都有比較大的節(jié)稅空間。因此，企業(yè)應采取合理的促銷方式進行納稅處理。

4、企業(yè)持有房地產環(huán)節(jié)的納稅處理

在房地產持有環(huán)節(jié)上，房地產企業(yè)可以通過分解租金、利用房地產投資和選擇投資性房地產計量模式進行納稅處理。利用房地產進行投資，是指房地產企業(yè)把閑置的房地產作為不動產投資入股，與其他企業(yè)合作組成利潤共享、風險共擔的共同體。這樣企業(yè)閑置的房地產就不繳納營業(yè)稅、也不繳納房產稅，只需繳所得稅，實現(xiàn)節(jié)稅效果。分解租金是指企業(yè)把物業(yè)費、水費、電費等從租金中分離出來以實現(xiàn)節(jié)稅目的。而投資型房地產計量模式主要有公允價值模式和成本模式，企業(yè)可以選擇成本模式進行納稅處理。因為成本模式下，企業(yè)可以通過計提折舊抵扣應納稅額，實現(xiàn)節(jié)稅效果。

二、房地產企業(yè)納稅處理面臨的風險

1、缺乏正確的納稅處理意識

由于我國企業(yè)起步晚，發(fā)展時間較短，很多企業(yè)對如何進行納稅處理并不清楚，有些企業(yè)將納稅處理用于打稅收法規(guī)政策的球，增加了企業(yè)的納稅處理風險。一些企業(yè)沒有樹立正確的納稅處理意識，以為納稅處理就是跟稅務征管部門搞好關系以爭取減免稅收，千方百計與稅務部門套關系，有些甚至通過行賄的違法方式以獲取企業(yè)少繳稅的機會。有的企業(yè)沾染了不良的社會風氣，挖空心思鉆稅收政策法規(guī)的漏洞，增加了稅務征收工作的難度。有些房地產企業(yè)存在偷稅漏稅的錯誤思想，為達到少繳稅的目的，采用部分收入不入賬或不計入往來款項、多計提折舊分攤費用、以合作建房名義掩蓋開放房地產的事實等法律不允許的方式隱匿企業(yè)真實的經營活動信息，進行逃稅漏稅。這些行為給企業(yè)帶來了極大的法律風險，一旦被查出很有可能面臨巨額的處罰，其相關負責人也會被追究相應的法律責任。有些企業(yè)管理層缺乏正確的納稅處理意識，對國家稅收政策理解不到位，喜歡閉門造車、想當然，從而導致納稅處理方案缺乏可操作性，納稅處理人員在工作中失去依據而無從下手，甚至會引來法律風險。

2、企業(yè)納稅處理機制不健全

房地產企業(yè)面臨的納稅風險都具有很大的不確定性，會給企業(yè)帶來經營的不穩(wěn)定性，造成損失，甚至導致企業(yè)面臨倒閉。因此，企業(yè)有必要建立健全稅收管理機制?？茖W合理的稅收處理機制對企業(yè)有效防范納稅風險，實現(xiàn)節(jié)稅目的起著至關重要的作用。但目前許多房地產企業(yè)內部缺乏有效的稅收處理機制，風險管控薄弱，企業(yè)面臨很大的納稅處理風險。首先，不少房地產企業(yè)對自身面臨的各種納稅風險考慮不全，事先不經過必要的風險分析與評價，準備工作不充分，上來就直接開展納稅處理工作，導致在實際開展納稅處理工作中面臨這樣那樣的問題。其次，企業(yè)缺乏動態(tài)的風險監(jiān)測機制，沒有形成有效的風險預警體系，無法對納稅風險來源的主體情況、動向進行追蹤，導致企業(yè)無法及時相應納稅風險的變動，增加了企業(yè)風險應對的難度。再次，企業(yè)沒有建立相應的納稅風險應對機制，對已發(fā)生或未來可能發(fā)生的納稅風險缺乏有效的處理與應對措施，缺乏風險應對預案，或是備選方案和應對措施缺乏操作性，無法降低企業(yè)面臨的納稅風險。

3、房地產企業(yè)的行業(yè)性風險

房地產開發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)特點決定了其面臨的特殊行業(yè)風險。首先，目前我國房價的過快上漲導致國家在房地產行業(yè)的宏觀調控上頻頻發(fā)力，房地產行業(yè)面臨政策的不穩(wěn)定性。其次，各種游資的炒作、地方政府的土地財政政策、地產開發(fā)商的恐慌性銷售等導致商房價上漲過快，房地產行業(yè)存在泡沫危險，整個行業(yè)前景不明。而房地產企業(yè)的發(fā)展前景與行業(yè)的發(fā)展前景是息息相關的。再次，房地產開發(fā)初期資金投入巨大，企業(yè)不得不采取多種渠道進行融資，導致企業(yè)債務成本上升。很多房地產企業(yè)的債務規(guī)模過大，資產結構極不合理，給企業(yè)帶來極大的風險隱患。一旦資金周轉發(fā)生問題，企業(yè)將面臨短期債務無法償還的風險而陷入財務危機，甚至走向破產倒閉，也就無法完成既定的納稅處理目標。

三、加強房地產企業(yè)納稅處理風險控制

1、樹立正確的納稅處理意識

企業(yè)應該樹立正確的納稅意識，端正心態(tài)，不走偷稅漏稅的歪門邪路。因為納稅風險的客觀性，企業(yè)和納稅工作人員應當正視納稅處理活動可能產生的風險及危害，在心理上引起足夠的關心和重視。納稅處理在國家法律法規(guī)限定的范圍內具有合法性，企業(yè)在制定納稅處理方案時要正確解讀國家的政策法規(guī)，保證制定的方案順應國家稅收政策的發(fā)展趨勢，并且與現(xiàn)行的法律法規(guī)相合拍，不會導致違法違規(guī)。企業(yè)在具體操作過程中，要時刻關注稅收政策的變動，深刻理解稅法的內涵，在學法、知法、懂法、守法的前提下合理運用相關政策進行納稅處理。

2、建立科學的納稅處理機制

房地產企業(yè)應建立健全的納稅處理機制，以有效應對納稅風險，合法實現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅目標。首先，企業(yè)應建立納稅風險的檢測與評估機制，從稅收稽查、稅法、會計處理等各個方面開展評估分析，對企業(yè)可能面臨的納稅風險進行鑒識與評估，并以此設定風險衡量標準，建立有效的風險預警機制。其次，企業(yè)應完善納稅風險的動態(tài)追蹤機制，對各種納稅風險的源頭主體情況、動向實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)控管理，對稅收政策的發(fā)展情況與變動實現(xiàn)實時掌握，對企業(yè)生產經營活動涉及的納稅環(huán)境實現(xiàn)動態(tài)把握，及時調整和更新企業(yè)的會計政策，將企業(yè)面臨的潛在納稅風險有效降低。再次，建立快速靈活的納稅風險應對機制。企業(yè)應針對企業(yè)可能面臨的納稅風險，制定具備可操作性的風險應對預案。風險應對預案還應能及時根據企業(yè)納稅環(huán)境的變化及時作出調整和變動，以幫助企業(yè)有效遏制風險事態(tài)的惡化。

3、加強與稅務部門的溝通

稅務部門與企業(yè)之間由于各自的工作性質、行業(yè)特點、所處環(huán)境不同，對彼此都不太熟悉，難免出現(xiàn)互相理解上的分歧。企業(yè)應主動去了解熟悉稅務部門的工作流程，與稅務部門保持長期有效密切的溝通，以達到兩者在政策解讀和實施上的高度一致。房地產企業(yè)取得稅務部門的認可，并保持合理、合法的良好關系，是納稅處理方案順利實施的必要條件，也可以幫助企業(yè)有效規(guī)避納稅風險，順利通過稅務部門的征管要求，有利于納稅處理工作的高效發(fā)展。

四、結論

房地產企業(yè)能通過有效的納稅處理帶來巨大的經濟效益，但企業(yè)也必須正視自身面臨的納稅風險，樹立正確的納稅觀念，通過建立完善的納稅管理機制、提高納稅管理人員的素質、加強同稅務部門的溝通，及時防范納稅風險，實現(xiàn)企業(yè)自身的健康持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

篇（8）

0 引言

市場風險具有普遍性，它反映了投資活動與市場需求，市場信息波動之間的差異，反映了投資活動能夠適應市場需求和變化的程度。面對市場風險，房地產企業(yè)不能以自己的行為對它施加影響，只有政府有可能通過制訂政策和利用多種管理手段，對經濟運行的方向、規(guī)模和速度進行宏觀調控。但是，房地產企業(yè)可以盡可能通過市場調查和預測，了解和追蹤市場信息的波動、迅速作出反應，并采取措施以適應市場的需求、將投資風險降低到最低程度。

1 房地產投資的市場風險防范

1.1 進行投資前的準確預測

一項房地產投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實能得到什么。要解決這兩個問題，關鍵是要進行市場預測。在已經確定了投資對象的前提下，要運用一切可能得到的信息資料，盡可能準確地預測擬投資項目的費用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發(fā)的周期

投資開發(fā)周期愈長，開發(fā)周期內各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風險。社會經濟條件的變化，勢必引起市場的波動，投資商的費用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎罰措施，盡量縮短開發(fā)周期，這是減少市場風險的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發(fā)周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預知的風險。如與銀行達成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預算合同等。當然，簽定這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風險，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價以求得合約的簽定，因此，必須權衡利弊。此外，對于某些重要的大型投資項目，可以盡量尋求當地政府部門和金融、保險等部門的支持和合作。例如保險的援用，房地產開發(fā)企業(yè)可向保險公司投保，以合同的形式將一些自然災害、意外事故等風險轉移給保險公司。

2 房地產投資個別風險防范

2.1 采用組合投資法減少個別風險

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產項目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當前實施“安居工程”的形勢下，把多數資金投放入住宅建設，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據所投項目資金的流動性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價證券以及房地產上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產開發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項目的特點來決定。如現(xiàn)金具有好的流動性，銀行存款安全性高，而房地產投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動性，就必須進行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國外有經驗的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風險性。

2.2 放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發(fā)話動

在房地產投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進行的房地產開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會員性或有關部門對地塊使用的規(guī)劃要求深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)話動。當然，在建設階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風險管理措施來轉移、分散時，如預測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風險回避措施，從而避免造成更大的風險損失。

2.3 改變房地產投資開發(fā)活動的性質、地點或工作方法

在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行商業(yè)樓字開發(fā)風險較大，而進行使宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行使宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風險。

在前期、建設、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建設方案、結構類型或施工方法以及通過對融資方式、招標發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達到回避其中風險的目的。

2.4 通過合理改變經營形式轉移風險

為了防范投資項目完工后空置、租金下降或售價下跌等帶來的風險，可以按規(guī)定預租或預售樓花。還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產業(yè)務中租約規(guī)定承租人負擔所有經營費用、維修、保養(yǎng)費用甚至稅收，就能將經營風險轉移結承租人。在長期租約中規(guī)定租金隨著物價指數上升而相應變動，就能把購買力風險轉移給承租者。在開發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風險、降低成本，加快資金周轉的作用。

2.5 利用“財務杠桿原理”減少財務風險

在房地產投資過程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進行負債經營，這樣，既可以提高目有資金利潤率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進行房地產投資的資金來源渠道很多，如通過信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯(lián)營方式吸資、預售樓花或企業(yè)內部挖掘資金等。無論以何種方式籌措資金都要付出代價。要優(yōu)化資金來源結構.必須考慮投資的收益率和資金成本率時，所籌措和使用的資金才能取得較好的經濟效益；因此，在實際的投資經營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進行負債經營時，還必須把握好負債經營的度，即要正確確定借款的數額。目前各企業(yè)還未形成一個統(tǒng)一的負債經營標準，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經濟效益較好的項目。否則，負債過多或資金利用不當，則會發(fā)生較大的財務風險，甚至由于喪失償還能力而面臨破產。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學科的專業(yè)開發(fā)隊伍

房地產開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應把握國際、國內和地區(qū)當前和今后的政治、經濟形勢、經濟政策、產業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現(xiàn)狀、建設規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風險態(tài)度，加強風險資料的搜集、整理和比較。強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業(yè)風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執(zhí)行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。

3 結束語

總之，在進行投資決策的過程中，必須充分認識各種類型投資的風險，并制訂必要的防范及補救措施，以達到以最小的風險而獲得最大收益的效果。

【參考文獻】

[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產投資風險控制初探[j].學術交流，2001（03）.

[2]楊海峰，孫志勇，馬新偉，等.房地產投資的風險及控制風險的對策[j].商業(yè)研究，2000（07）.

篇（9）

申請人__x，男，身份證號碼：______________家庭地址：__省__市__區(qū)__花園__樓__x室。

申請人20__年和我行建立業(yè)務關系，在我行辦理結算業(yè)務，使用我行理財產品。辦理了我行雙幣貸記卡、借記卡，購買基金，開通基金定投賬戶，存有定期存款，對我行貢獻度較大,是我行忠實客戶。

二、__汽配城項目概況

項目地址原用于經營__飯店，20__年9月經__市發(fā)改委批準、__市規(guī)劃局等部門立項規(guī)劃（規(guī)劃許可證號20__-__x號、20__-__x號），__x自籌資金____萬元在擁有土地使用權的兩塊土地，（兩塊土地坐落于__區(qū)__路東側，共計____平方米。地塊a使用權面積：____平方米，國有土地使用證號：__國用（20__）字第____x號，使用權類型：出讓，用途：商業(yè)；地塊b使用權面積:____平方米,國有土地使用證號：__國用（20__）字第____號，使用權類型：出讓，用途：工業(yè)）開發(fā)建設了__汽車配件裝具城、__汽車裝具廠，合稱__汽配城。

__市__汽配城，總建筑面積____平方米，總占地面積____平方米，建筑結構為框架，建設商鋪__套。項目投資__x萬元，其中固定資產投資__x萬元，鋪底流動資金__萬元，所需資金全部自籌解決。

__市__裝具廠，總建筑面積____平方米，框架結構，建設商鋪__套。項目投資__x萬元，其中固定資產投資__x萬元，鋪底流動資金__x萬元，所需資金全部自籌解決。

__汽配城項目于20__年5月30日動工建設，由____x工程有限公司設計，____x建筑工程有限公司施工，__省____工程項目監(jiān)理有限公司監(jiān)理。工程于20__年底竣工，經建設主管部門驗收合格。取得房產證（（大證）__市房權證__區(qū)（私）字第08588號和__市房權證__區(qū)（私）字第____號）。

申請人__x共開發(fā)建設框架結構商鋪__套，每套商鋪建筑面積165-198平方米不等，售價每平方米為4000-5000元，每套商鋪售價為80-100萬元之間，現(xiàn)已部分銷售完畢，已實現(xiàn)銷售收入____萬元。其中有__套商鋪購買人已交納全部購房款，剩余20戶商鋪購買人交納50％的首付款，剩余部分擬向我行申請辦理個人商鋪貸按揭款，貸款金額每戶約50萬元，貸款金額總計約1000萬元。

三、市場分析

__市位于__省東北部，地處華北與東北通道的咽喉要地，是一座具有百年歷史的中國沿海重工業(yè)城市。__市礦產資源豐富，素有“煤都”和“北方瓷都”之稱。經過100多年的發(fā)展，__市已成為全國重要的能源、原材料工業(yè)基地，基本形成了煤炭、鋼鐵、電力、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、造紙、食品10大支柱產業(yè)。20__年全市生產總值____億元，比上年增長15%。20__年以來，國家大力開發(fā)__x工業(yè)區(qū)更使__市的經濟突飛猛進。__x工程總投資達____億元人民幣，給__市經濟的發(fā)展注入了新的活力。

__汽配城位于我市東部__路__x國道旁，由__橋北至__立交橋南，該路段是我市主要交通線路，也是連接東北與華北的國道。80年代初此路段己形成了汽車配件、輪胎修理，保養(yǎng)一條街。該路段長約1．2公里，分布著大小汽車配件商店200多家，汽車修理廠30余家，__維修站、__x物流也位于其中。我市汽車東站開業(yè)在即，__小區(qū)正在加緊建設，__汽配城位于該路段中部地區(qū)與汽車東站僅一路之隔，得天獨厚的地理位置，優(yōu)越的市場環(huán)境使__汽配城具有良好的發(fā)展前景。

城內主通道寬暢，戶戶沿街，物流便捷，綠化景觀，環(huán)境宜人。其中內部具有可停放汽車__輛、外部具有可停放汽車__x多輛的停車場，內部可同時對__x輛車進行服務。該市場將本著專業(yè)化、統(tǒng)一化，高標準的原則進行整體招商。項目涉及汽車配件銷售、汽車裝具加工生產、汽車美容清洗、汽車維護保養(yǎng)、汽車保險、二手車銷售、回收、汽車酒吧以及與汽車服務相關產業(yè)。

__汽配城，是__市現(xiàn)有規(guī)模較大的汽配城，是我市乃至于全省第一家專業(yè)化、標準化的集汽車修理養(yǎng)護，裝具美容、配件批發(fā)于—身的市場，占地__畝，總建筑面積____平方米，吸取了京、津地區(qū)十余家汽配城的優(yōu)點，根據我市的汽修市場需求因地置宜，制定了一系列招商政策，20__年底項目完工后，通過近8個月的招商，已經入駐大小商家__x余家。

四、物業(yè)服務能力的分析

經營宗旨：服務為先，勤業(yè)思行，創(chuàng)新圖發(fā)。

經營理念:與商戶同舟共濟、共謀發(fā)展；為用戶提供品種齊全、價廉物美的購物平臺。

經營目標：三年創(chuàng)建繁榮市場，五年打造__地區(qū)汽車配件集散地。

__汽配城由__實業(yè)公司全權進行物業(yè)管理，__實業(yè)公司是一家專業(yè)化物業(yè)管理公司，有十多年的先進管理經驗。從業(yè)主入駐起將進行全方位策劃服務，并協(xié)調工商、

稅務等相關部門的關系。__汽配城實行人性化的物業(yè)管理，先進的配套設施，完善的管理手段，對客戶提供優(yōu)質的物業(yè)服務。汽配城引進最先進監(jiān)控設備及信息設備，實行全方位24小時安全管理，保證誠內人員財產安全。設立自行車棚、浴池、廁所、食堂、休息室等相關設施，加上便捷的手續(xù)和豐厚廉價的電力、水力、人力資源,使進入汽配城的商戶可以專心致志的管好自己的經營和銷售。

每月進行廣告宣傳和促銷活動，引進一些國際、國內知名汽車服務業(yè)品牌，使其拉動整個市場，以此有助于市場服務質量及影響力，并將與周邊地區(qū)及國內大規(guī)模汽車服務市場聯(lián)盟，保證使汽配城成為冀東地區(qū)最具競爭力的專業(yè)化市場。

五、風險分析與控制

(一)風險點分析:

1、個人商鋪貸款由于數額較大、/！/期限較長，存在著一定借款人無力歸還貸款本金和利息的個人信用風險；

2、個別業(yè)主由于實力較弱,市場競爭力不強或經營管理不善導致效益不佳,影響其償還銀行貸款能力;

3、部分業(yè)主購房后轉租他人經營,租金回籠不及時影響其償還銀行貸款能力。

(二)防范措施

1、擔保方式為抵押，要求借款人辦妥房屋產權證和土地證使用證，并在相關部門辦理好抵押手續(xù)。

2、通過要求借款人辦理個人商鋪貸款財產保險并約定我行為第一受益人轉移信貸風險。

3、嚴格掌握好我行個人商鋪貸款有關政策,嚴格把握好貸款年限和貸款成數,控制好抵押率,認真搞好貸前調查工作,把握好貸款的真實性及合規(guī)性。

4、做好貸后跟蹤和貸后檢查工作,注意跟蹤好物業(yè)公司的物業(yè)管理工作的好壞,注意跟蹤好借款人經營狀況的好壞,尤其對購鋪后轉租他人使用的租賃雙方都要做重點監(jiān)控。

六、可行性分析

（一）申請人手續(xù)齊全，依法經營，管理制度健全，項目自籌資金開發(fā)，資金實力較強;

（二）汽配城項目報批手續(xù)完整、有效、合法，立項批文真實完整，且工程已經竣工，經建設主管部門驗收合格;

（三）項目平面布局合理，配套設施齊全，地理位置優(yōu)越，價位合理，就其商鋪的內在品質、所處的地理環(huán)境和商業(yè)氛圍來講,應具備較高的綜合開發(fā)價值和發(fā)展前景;

（四）開辦此項信貸業(yè)務符合我行產品投向發(fā)展政策，不僅能擴大我行對私貸款業(yè)務規(guī)模而且可以獲得較為穩(wěn)定的利息收入，同時可連動我行借記卡業(yè)務、貸記卡業(yè)務、儲蓄存款業(yè)務等多項對私產品。

七、結論

通過以上分析，申請人__x自身實力和開發(fā)的項目均符合我行開辦個人商鋪貸款業(yè)務的條件，故同意與其合作開辦該項業(yè)務。在努力搶占市場份額的同時，我行也將努力做好對商鋪按揭借款人的資信調查，嚴格審查其還款能力，規(guī)范操作程序，加強風險防范，確保我行對私貸款業(yè)務的穩(wěn)健發(fā)展。

授信安排為：

貸款品種為個人商鋪貸款；貸款金額約為1000萬元；首付比例50％；按揭戶數20戶；擔保方式抵押；用途商鋪按揭貸款；期限5-10年；利率執(zhí)行基準利率上浮10％。

妥否，請貸審會審批！

篇（10）

水果店創(chuàng)業(yè)計劃書范文1本創(chuàng)業(yè)計劃書是關于在大學內開設一家水果店的方案。其主要業(yè)務是銷售日常新鮮水果，水果店的方案。其主要業(yè)務是銷售日常新鮮水果，目標市場是在校大學生，目標市場是在校大學生，以所得差價為其主要利潤來源。本店首先采取同學合資的經營方式。潤來源。本店首先采取同學合資的經營方式。

但是有自己的品牌商標，價值理念。是有自己的品牌商標，價值理念。在資金等條件成熟后將會組建公司并實行連鎖經營方式。成熟后將會組建公司并實行連鎖經營方式?？傮w戰(zhàn)略目標是：立足學校，樹立品牌，步步為營，戰(zhàn)略目標是：“立足學校，樹立品牌，步步為營，擴大聲譽，走向成功”擴大聲譽，走向成功”。

二、市場分析

1、可行性分析

水果，這種大眾消費品已逐漸轉變?yōu)樯畋匦杵?，水果，這種大眾消費品已逐漸轉變?yōu)樯畋匦杵?，是大眾消費的一個重要組成部分。大眾消費的一個重要組成部分。隨著我們學校的不斷發(fā)展，使我們學校的在校生也成了一定的規(guī)模，據說發(fā)展，使我們學校的在校生也成了一定的規(guī)模，大概有6000多人。如此大的校園必然帶來巨大的水果多人。大概有多人需求，需求，經我的調查很多同學在家都有經常吃水果的習他們在校也很有這方面的欲望，只不過，慣，他們在校也很有這方面的欲望，只不過，要出外面買，覺得太麻煩了。面買，覺得太麻煩了。

再說現(xiàn)在人們也越來越注重身體的健康了，經常也會買一些水果來補充一下營養(yǎng)經常也會買一些水果來補充一下營養(yǎng)，特別體的健康了經常也會買一些水果來補充一下營養(yǎng)特別是女孩子有些人可以把它當飯吃。水果店，是女孩子有些人可以把它當飯吃。水果店，進入門坎很小的投入就可以開業(yè)，所以從理論上講，低，很小的投入就可以開業(yè)，所以從理論上講，開設水果店的基本條件已經具備。

2、產品分析

水果，這種大眾消費品已逐漸轉變?yōu)樯畋匦杵罚?，這種大眾消費品已逐漸轉變?yōu)樯畋匦杵?，是大眾消費的一個重要組成部分。是大眾消費的一個重要組成部分。

3、競爭分析

目前校內水果的市場基本上為空白，目前校內水果的市場基本上為空白，雖然有一個小店里有一些水果賣但不成規(guī)模，沒有發(fā)展愿望，小店里有一些水果賣但不成規(guī)模，沒有發(fā)展愿望，根本不具備競爭力。根本不具備競爭力。

4、宏觀環(huán)境分析

校內水果店的開設，會大大方便同學們的水果購買以及一些工作繁忙的老師的水果消費。又根據調查，在食品消費結構中，隨著主食消費比重的緩慢下降和副食品消費中的比重也在逐步上升。這種趨勢可從水果占整個城鄉(xiāng)集市貿易比重變化以及水果消費支出占居民食品消費比重變化得到證明。水果，這種大眾消費品已逐漸轉變?yōu)樯畋匦杵罚谴蟊娤M的一個重要組成部分。宏觀環(huán)境有利于校內水果店的開設。

三、水果店SWOT分析分析

優(yōu)勢Strengths

由于創(chuàng)業(yè)者本身是大學生，所以接近大學，由于創(chuàng)業(yè)者本身是大學生，所以接近大學，清楚的了解大學生的需求心理，楚的了解大學生的需求心理，容易找到大學生的心理訴求點。這是最重要的優(yōu)勢;理訴求點。這是最重要的優(yōu)勢;離宿舍近，購買方便快捷離宿舍近購買方便快捷需求市場龐大有學校的店鋪優(yōu)惠，有學校的店鋪優(yōu)惠，所以成本上也有一定的優(yōu)勢可提供送貨上門服務有學校和同學的支持優(yōu)質的客戶服務擁有自我特色的水果經營理念。

優(yōu)勢

本店特色

水果花，是目前最具創(chuàng)意的一種水果禮品。是融合花卉設計靈感，用新鮮水果作為原產料，搭配各種主題形式的底座進行有序的插制，塑造出令人賞心悅目的各種主題花卉形狀的“水果花”。?水果花除了令人驚喜的外觀，好的水果花是采用世界最優(yōu)產地的頂級鮮果，給人留下最難忘的鮮果體驗，并且任何一款水果花都可以搭配巧克力，巧克力的香濃美味與鮮果的完美結合會給人一種全新的感受。新鮮美味，健康時尚，是體現(xiàn)品味或向對方傳達心意的不二之選。

劣勢Weaknesses

大學生創(chuàng)業(yè)社會經驗不足;大學生創(chuàng)業(yè)社會經驗不足創(chuàng)業(yè)資金短缺;創(chuàng)業(yè)資金短缺發(fā)展速度慢，市場很容易被搶占;發(fā)展速度慢，市場很容易被搶占校內已有兩家水果店。

機會OpportunITies

校園內專門賣水果的店面尚無企業(yè)涉及，校園內專門賣水果的店面尚無企業(yè)涉及，仍是一個空白市場，這是最大最有利的機會;一個空白市場，這是最大最有利的機會;由于開水果店的成本小，硬件要求低，由于開水果店的成本小，硬件要求低，進入市場難度小，場難度小，所以這也給了我們一個很大的嘗試機會。

威脅Threats

競爭激烈，如果營利狀況良好，就很容易被效仿，競爭激烈，如果營利狀況良好，就很容易被效仿，而且此水果店是小規(guī)模的個人創(chuàng)業(yè)，而且此水果店是小規(guī)模的個人創(chuàng)業(yè)，受資金條件的制約，短時間內不能占領所有市場，制約，短時間內不能占領所有市場，所以很可能被后期的跟隨者或效仿者吞食大部分市場，后期的跟隨者或效仿者吞食大部分市場，這是最大最嚴重的威脅。

3、對策分析、

考慮到容易被模仿的威脅，考慮到容易被模仿的威脅，我會去找一些投資商或合作人合作，商或合作人合作，讓資金更充沛，為發(fā)展具有特色的小店提供基礎，有特色的小店提供基礎，而且我們還會引進一些做水果的新技術，做出自己的特色，些做水果的新技術，做出自己的特色，自己的風格。

四、市場營銷策略

目標市場：目標市場：在校大學生、在校教師，周圍的酒店;價格：采取滲透定價策略，以低價吸引顧客，迅速占價格領市場;產品定位：產品定位：大眾型，經濟型，便捷型的服務。

銷售：水果的推廣：配合健康日，和一些學校的協(xié)銷售會合作一起聯(lián)合，展開一些校內的健康宣傳和咨詢。推廣水果對健康的知識。經常廣告：廣告：開始即樹立整合營銷傳播觀念，品牌觀念。通過品牌傳播，讓品牌具備一種大學生認可的，追求的精神。自由奔放，個性灑脫，健康自信就是水果店要提倡的一種精神提出一個口號：提出一個口號：健康百分百，人生才精彩。

設計一個標志：果園

塑造一個品牌：塑造一個品牌：“果園168”形成一種精神：形成一種精神：我們追求自由奔放，個性灑脫，我們健康陽光，快樂瀟灑;我們飛，一起飛，自由地飛，我們追求一種自由灑脫、健康相隨的生活。

水果店創(chuàng)業(yè)計劃書范文2隨著居民收入水平的提高，對果品的消費需求呈增長趨勢。水果行業(yè)是發(fā)展最大的行業(yè)。并且該行業(yè)沒有什么大的銷售巨頭。市場空間非常大。并且連鎖經營也是最大的熱點。

項目簡介

社區(qū)水果店的建立：在社區(qū)的居民達到3000個家庭(每個家庭3人計算)的小區(qū)建立水果店。

市場分析

中國的水果市場巨大，與國外人均年消費水果85公斤相比，國內人均消費才剛到其一半。通過對大多家庭的調查，80%的3口之家每月消費水果的金額在80元以上。10%的家庭消費水果在50-80元之間。只有10%的家庭消費水果在50元以下。

我國目前人年均果品占有量約為45kg，與健康標準要求(70kg)還有不小的差距，與發(fā)達國家人年均消費水果(80kg)的水平相比差距更大。若考慮到未來人口增長因素，按照健康標準計算，全國果品消費量將達到11550萬t。

選擇理由

行業(yè)的需要：中國缺少水果的銷售大戶;

創(chuàng)業(yè)者的需要：進入門坎低，很小的投入就可以經營;

全新的銷售機會：只有水果連鎖店還是空白。而其它行業(yè)連鎖店都處在微利競爭狀態(tài)下

新穎的銷售方式：開放式的自選

多樣的服務項目：提供自動榨汁服務。提供組合包裝箱，及在店內介紹各種水果的特征和適合食用的人群，引導健康消費

水果的購買狀況和消費者的心理：時間忙，沒有多余的時間用來購買水果。超市和批發(fā)市場因為是購買別的產品為主，所以不會購買很多的水果

龐大的市場：國家計劃在2020年使人均消費水果達到48公斤，2030年53公斤。也就是說要2030年，水果要有2500萬公斤的消費增長。市場巨大。是現(xiàn)在市場的40%

特色服務

1。水果行業(yè)是發(fā)展最大的行業(yè)。并且該行業(yè)沒有什么大的銷售巨頭。市場空間非常大。并且連鎖經營也是最大的熱點。

也是最多的投資者首選的創(chuàng)業(yè)方式。在南方，水果連鎖店以小有規(guī)模，但都是地區(qū)性企業(yè)，規(guī)模不是很大，但其年銷售量已經很大了。單店的年銷售額以達到100萬，并以開始贏利。在已經取得成功經驗的南方水果連鎖店的基礎上，再增加些服務項目，使水果連鎖店更加人性化，并且使水果連鎖店成為國內最大的水果零售、批發(fā)、連鎖企業(yè)。

水果連鎖店的存在首先方便了消費者消費水果。因為水果店的選址一般在社區(qū)(輻射范圍：居住戶在3000戶)。在這以前，人們購買水果的場所一般為：超市、農貿市場、其它(游商和街頭水果攤)。而德國的新鮮水果2019年的銷售途徑和情況如下:25,5%是通過消費市場,37,6%是由連鎖店,11,1%是水果蔬菜店,8,2%是周末市場等。所以說，連鎖店是未來水果銷售的重要途徑。

分析購買地點，超市、農貿市場不是隨便在社區(qū)門口就有的，不太方便居民購買。并且去以上地方的居民，主要的購買產品都不是水果，而是其它的日用品或蔬菜。而水果的特性是分量重，體積大。對沒有汽車的消費者而言，在去了超市、農貿市場購買其它商品后，只能在購買少量和品種單一的水果。在社區(qū)開設水果連鎖店，可以讓消費者購買更方便，增加水果的消費量。

2。給顧客全新的、放心、保證質量和便宜的放心消費地點

更多的顧客選擇去超市購買水果，除了是在購買其他商品的時候見到有水果銷售，順便購買外，剩下的最大原因就是超市的水果不管是從產品外觀、產品質量、分量上都可以讓消費者很放心。并且開放的自選方式可以讓顧客有更多的挑選余地。對于我們的水果連鎖店，采用統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一店面布置、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，并且全部產品都經過清洗、打蠟、分級、包裝后在進行銷售，完全可以給予顧客以上心理的滿足。

3。獨特的引導消費

現(xiàn)在的顧客購買水果，完全是憑借自己的口味和喜好來選擇水果消費，而忽視了水果本身的特性和適合食用的人群。通過對眾多的消費者的調查，發(fā)現(xiàn)幾乎沒有一個人能說出菠蘿的特性和適合食用的人群，及肝病、胃病病人應該吃什么水果，不適合吃什么水果。這就說明大家都是在盲目的消費水果。沒有什么水果消費常識也就會鬧出給糖尿病病人送香蕉的好心辦錯事情的誤會。作為一個水果零售商、我們的責任就是要教會大家如何合理的消費、食用水果。在這方面，我會在每家店面張貼每種水果特性的海報及適合食用的人群，和好壞等級的鑒別方法，引導大家健康的消費。

4。提供多種多樣的服務來針對不同的消費群

水果消費者一般會分為自己食用和送禮2種。針對送禮人群的心理及包裝需要，我們會專門設計些可折疊或組合的不同容量(3G、5G)等包裝組合，有償提供給消費者。也就是說，顧客可以隨意組合、購買水果。購買完后如果需要包裝盒，只需要交納一定的包裝費，就可以得到店內的包裝盒(可分為祝壽、探望病人、看望親戚等幾種)，并可以得到賀卡一張。這樣，既讓消費者明白消費，免去了在游商或其他商家處購買的昂貴禮品裝水果，又可以保證質量。

5。深入挖掘水果的特性及消費者的其他需要

隨著人們的收入增加，更多的消費者開始飲用新鮮果汁。針對消費者的著方面的需求，每家水果連鎖店都會有免費使用的榨汁機供顧客使用。顧客在購買完水果后，可以自助的免費使用水源清洗水果并免費使用榨汁機，將水果榨成果汁。如果顧客自帶容器，公司將不收取任何費用。如果顧客想將果汁帶到家庭、公司或在路上飲用的話，公司將有償提供一套容器(包括朔料杯、吸管、蜂蜜、砂糖等，并幫顧客封裝好)的服務，便于顧客把新鮮的榨的果汁帶到任何地方飲用。在衛(wèi)生方面，顧客每使用完一次榨汁機，工作人員都會對機器進行消毒處理，然后放進消毒柜，保證衛(wèi)生。

競爭對手

1消費者觀念的轉變：消費者能否接收這種新鮮的水果購買方式，由于其它購買水果的傳統(tǒng)場所在消費者心中已經形成了習慣，所以要在短時間內改變消費者的購物觀念，讓其接受這種商業(yè)形態(tài)。

2大型連鎖超市：大型連鎖超市開始經營水果已經很長時間了，這說明水果消費在百姓的日常消費中已經占有了一定的比例，也同時說明了市場的廣闊，這些商家也很看好這塊市場。大型連鎖超市的優(yōu)勢在于采購量較大，采購成本較低，客流量較大，購物環(huán)境比較好，產品質量和份量都有保證。

我們的優(yōu)勢：我們的水果連鎖店的開展，聯(lián)合果汁企業(yè)的采購優(yōu)勢和物流優(yōu)勢，在采購成本上一定會比其低。并且我們的由于把店面開在社區(qū)，在招聘一些下崗工人，爭取點政策支持。并且我們的購物環(huán)境、信譽度和價格都可以和大型超市抗衡。并且我們會提供榨汁服務、水果的宣傳介紹、禮品的包裝盒等服務相信都是大型超市所沒有的。

還有就是可以和一些中型的連鎖店合作，例如好又多超市，我們可以和其商談，把其水果項目承包下來，在其超市中開個店中店，付給其承包租金和銷售利潤分成。對方節(jié)省了采購費用，和經營風險，利潤卻同樣可以保證，我們則增加了銷售和展示的窗口。

3農貿市場：一般是以露天的形式出現(xiàn)。由于攤位租金便宜，所以其價格可能會有點優(yōu)勢。但其購物環(huán)境、產品服務都沒有，顧客也沒有什么挑選余地，并且在質量和份量上都不很牢靠。

我們的優(yōu)勢：一般人們去農貿市場都是去買些日常食用的糧食和蔬菜，所以在購買了大量的其它產品后，一般不會在購買很多水果，因為購買東西太多和太重都會對其行動形成不便。而我們的水果店一般都開在社區(qū)附近，這樣方便了居民購買水果。相信誰也不愿意走20分鐘去買個西瓜在抱回家，大家購買這類水果更愿意在離家較進的地點購買。

4游商小販：其特點是流動行強，能把水果車推到社區(qū)樓下，由于沒有租金成本，所以其價格可能會更低。其缺點是游商小販所售水果經常有缺斤少兩、以次充好的現(xiàn)象

5對于追隨者：由于店面布置和銷售方法都是可以復制的，所以相信在水果店引起消費者重視的時候，會有一些追隨者出現(xiàn)，但只要我們把資源(采購、物流)整合起來，相信我們的價格和服務是別人無法追趕的。并且我們對于追隨者可以權其加盟我們。

問題與風險

(1)如何降低成本：

(一)采購成本：采購成本和銷售量有直接的聯(lián)系。但創(chuàng)業(yè)開始我們不會有太大的銷售量，如何降低采購成本呢?其實我們只要找到合適的合作伙伴，相信這個問題就迎刃而解了。創(chuàng)業(yè)開始，我們可以找一家果汁生產企業(yè)投資入股。對其的吸引點是，其不但擁有了公司的股份，還可以擁有公司未來3年內所開店的店名命名權(如連鎖店命名為“匯源”水果連鎖店)及在店的門頭上加入該企業(yè)商標。相信如果連鎖店開到100家，光店面門頭的廣告宣傳費也不會少于100萬/年。并且大家聯(lián)合采購也可以降低其企業(yè)自己的采購成本及運營成本。我們得到的好處則在于：我們一開始就在采購成本上有優(yōu)勢，并且我們還可以利用其倉儲、物流的優(yōu)勢來降低成本。從而達到了雙贏的目的。

(二)運營成本：這直接關系到產品的銷售價格。我們除了店租便宜外，大量招聘下崗人員，爭取政策的優(yōu)惠也是方法之一。

(2)如何吸引消費者的關注開業(yè)初期，可以通過居委會、物業(yè)公司等途徑把開業(yè)宣傳單還有一些優(yōu)惠的海報發(fā)放給小區(qū)居民。并可以推出購買一定數量水果送榨汁機等活動。這樣反過來可以帶動居民變吃水果為喝水果，增加水果的消費量。

(3)如何讓消費者選擇我們提供的商品：1 良好的形象 2 良好購物環(huán)境 3 有競爭力的價格 4 多重的促銷活動 5 多種多樣的便利服務措施。

(4)如何爭取更多的資源來贏得更有利的競爭力(1)合作伙伴的選擇，可以選擇一家果汁企業(yè)來持有公司股份。這樣公司就可以借用其采購成本的優(yōu)勢、倉儲、物流的優(yōu)勢。(2)爭取政策的扶持。大量的招收下崗工人，在稅收和房租方面爭取更多的政策扶持。

(5)損耗問題：水果的損耗是最難控制的。因為其關連到產品的采購、倉儲、運輸等個個環(huán)節(jié)。并且水果是不太容易量化的產品，只能按金來計算其價格，而沒有單個產品的單價。所以控制起來要比其它商品有點難度。在這方面，我們會給每店一定的損耗比例，并且損耗度和單店的利潤是掛勾的。同時也是和店員的收入直接掛鉤的，通過這樣來控制損耗度。

6氣候條件：也是決定水果價格的主要因素，好在現(xiàn)在可以從某些機構了解到明年的氣候預測，這也可以根據氣候條件來判斷水果的收購價格。

市場營銷計劃

一、銷售：

成立大客戶銷售部和零售連鎖部。

單店推廣：(1)開業(yè)之初在水果店輻射范圍內的居住小區(qū)發(fā)放宣傳工作單吸引小區(qū)居民。(2)推出積分卡活動，吸引社區(qū)居民前來消費。并可以推出購買一定數量水果送榨汁機等活動。這樣反過來可以帶動居民變吃水果為喝水果，增加水果的消費量。

加盟事業(yè)部的推廣：(1)參加一些連鎖加盟的行業(yè)展覽，把店面直接布置到展會上去，并在水果上(如：橙子)上印上企業(yè)的聯(lián)系方法，發(fā)放給參觀人群。這樣既有新意，也更能吸引別人的關注。(2)在一些創(chuàng)業(yè)報紙或雜志上用文章介紹加盟事業(yè)和水果行業(yè)的前景，吸引加盟(3)設立網站，介紹公司，吸引加盟。(4)召開推廣會，邀請一些水果攤的老板參加，介紹我們公司的加盟和給其配送的政策和優(yōu)惠條件。

水果的推廣：配合健康日，和一些健康機構及水果行業(yè)協(xié)會聯(lián)合，展開些街頭的健康講座和咨詢。推廣水果對健康的知識。

產品、市場、利潤分析

一產品定位：連鎖店的開設在目標人群為3000戶人家的社區(qū)。

二利潤分析：(1)目標為3000戶居民的社區(qū)。消費水果80元以上的家庭占80%。消費金額為19。2萬元

消費水果50元以上的家庭占10%。按消費65元計算，消費金額為19500元

消費水果50元以下的家庭占10%。按消費35元計算，消費金額為10500元

社區(qū)人群月消費水果總額：22。4萬元

以水果店占社區(qū)水果消費35%計算，月銷售額為：8。94萬元。

(2)社區(qū)水果店的開設，會大大方便老年人的水果購買以及一些工作繁忙人士的水果消費，相信這一快可以增加15%。又根據調查，80年代以來，我國水果消費結構出現(xiàn)了一些變化。在食品消費結構中，隨著主食消費比重的緩慢下降和副食品消費中的比重也在逐步上升。這種趨熱可從水果占整個城鄉(xiāng)集市貿易比重變化以及水果消費支出占居民食品消費比重變化得到證明。預計今后幾年，隨著消費結構進一步趨于合理化，水果消費在我國整個食物消費中的比重將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的趨勢。這部分也可以帶來一定的增長。這么計算，水果店的月營業(yè)額預計可以達到8。94萬元萬元。

市場份額分析：

1消費人群：主要定位在離、退休人員或時間充足，掌管家庭采購權的人群。由于他們有時間，所以全家的采購一般都是由其來進行。但由于年齡原因，決定了他們不可能去很遠的地方，并購買很多很重的水果，所以社區(qū)水果店最方便其購買水果，同時南方一些已經贏利的水果店的選址也都在社區(qū)周圍。

2次定位人群為工作比較繁忙的白領。由與工作的繁忙，以及工作的壓力，其更注意自己的身體健康，同時也是由于平時工作忙碌，沒有什么時間去超市或農貿市場，所以開在社區(qū)的水果店可以讓其在上、下班的時候很容易購買到水果，同時也起到了提示消費的一個作用。

3 由于以上幾點原因，我認為我們會占到社區(qū)水果銷售的30%的市場份額

水果店創(chuàng)業(yè)計劃書范文3一、摘要

成立合作團隊，進行小生意，掙來資本，同時貸款得到足夠資本。接著建立社區(qū)水果店：在社區(qū)的居民達到3000個家庭(每個家庭3人計算)的小區(qū)建立水果店。

二、行業(yè)分析

1、市場分析：中國的水果市場巨大，與國外人均年消費水果85公斤相比，國內人均消費才剛到其一半。

通過對大多家庭的調查，80%的3口之家每月消費水果的金額在80元以上。10%的家庭消費水果在50-80元之間。只有10%的家庭消費水果在50元以下。隨著居民收入水平的提高，對果品的消費需求呈增長趨勢。我國目前人年均果品占有量約為45kg，與健康標準要求(70kg)還有不小的差距，與發(fā)達國家人年均消費水果(80kg)的水平相比差距更大。若考慮到未來人口增長因素，按照健康標準計算，全國果品消費量將達到11550萬t，比2019年全國果品生產總量高出70%。

2、政策分析：2019年3月22日(北京市商務局、北京市發(fā)展和改革委員會)：79項鼓勵支持發(fā)展的商業(yè)項目，包括超級市場、便利店、社區(qū)早餐店、食品店、日用品店等。

限制的商業(yè)項目有：地區(qū)級以上商業(yè)中心和規(guī)劃的特色商業(yè)街(區(qū))以外限制新增加營業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設施;城區(qū)二環(huán)路以內，限制新增加營業(yè)面積10000平方米以上大型百貨店、大型綜合超市;城區(qū)三環(huán)路以內限制新增營業(yè)面積10000平方米以上的大型倉儲式商場、大型專業(yè)超市、各類大型批發(fā)市場;城市中心區(qū)、市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、中關村科技園海淀園、商務中心區(qū)限制新增各類初級集貿市場、批發(fā)市場等。

三、商業(yè)模式分析

1、新穎的銷售方式：開放式的自選。

2、多樣的服務項目：提供自動榨汁服務。提供組合包裝箱，及在店內介紹各種水果的特征和適合食用的人群，引導健康消費。3、競爭對手分析：(1)消費者觀念的轉變：消費者能否接收這種新鮮的水果購買方式。(南方有些地區(qū)已經很習慣這種水果購買方式，并把其當成主要的水果購買地)由于其它購買水果的傳統(tǒng)場所在消費者心中已經形成了習慣，所以要在短時間內改變消費者的購物觀念，讓其接受這種商業(yè)形態(tài)。(2)大型連鎖超市：大型連鎖超市開始經營水果已經很長時間了，這說明水果消費在百姓的日常消費中已經占有了一定的比例，也同時說明了市場的廣闊，這些商家也很看好這塊市場。大型連鎖超市的優(yōu)勢在于采購量較大，采購成本較低，客流量較大，購物環(huán)境比較好，產品質量和份量都有保證。我們的優(yōu)勢：我們的水果連鎖店的開展，聯(lián)合果汁企業(yè)的采購優(yōu)勢和物流優(yōu)勢，在采購成本上一定會比其低。并且我們的由于把店面開在社區(qū)，在招聘一些下崗工人，爭取點政策支持。并且我們的購物環(huán)境、信譽度和價格都可以和大型超市抗衡。并且我們會提供榨汁服務、水果的宣傳介紹、禮品的包裝盒等服務相信都是大型超市所沒有的。還有就是可以和一些中型的連鎖店合作，例如華潤超市，我們可以和其商談，把其水果項目承包下來，在其超市中開個店中店，付給其承包租金和銷售利潤分成。對方節(jié)省了采購費用，和經營風險，利潤卻同樣可以保證，我們則增加了銷售和展示的窗口。

(3)農貿市場：一般是以露天的形式出現(xiàn)。由于攤位租金便宜，所以其價格可能會有點優(yōu)勢。但其購物環(huán)境、產品服務都沒有，顧客也沒有什么挑選余地，并且在質量和份量上都不很牢靠。我們的優(yōu)勢：一般人們去農貿市場都是去買些日常食用的糧食和蔬菜，所以在購買了大量的其它產品后，一般不會在購買很多水果，因為購買東西太多和太重都會對其行動形成不便。而我們的水果店一般都開在社區(qū)附近，這樣方便了居民購買水果。相信誰也不愿意走20分鐘去買個西瓜在抱回家，大家購買這類水果更愿意在離家較進的地點購買。(4)游商小販：其特點是流動行強，能把水果車推到社區(qū)樓下，由于沒有租金成本，所以其價格可能會更低。其缺點是游商小販所售水果經常有缺斤少兩、以次充好的現(xiàn)象。我們的優(yōu)勢：北京在2019年要召開奧運會，所以相信政府不會允許這樣的游商存在，去破壞北京的形象。(5)對于追隨者：由于店面布置和銷售方法都是可以復制的，所以相信在水果店引起消費者重視的時候，會有一些追隨者出現(xiàn)，但只要我們把資源(采購、物流)整合起來，相信我們的價格和服務是別人無法追趕的。并且我們對于追隨者可以權其加盟我們。

四、運營計劃

1、給顧客全新的、放心、保證質量和便宜的放心消費地點。

2、獨特的引導消費：現(xiàn)在的顧客購買水果，完全是憑借自己的口味和喜好來選擇水果消費，而忽視了水果本身的特性和適合食用的人群。通過對眾多的消費者的調查，發(fā)現(xiàn)幾乎沒有一個人能說出菠蘿的特性和適合食用的人群，及肝病、胃病病人應該吃什么水果，不適合吃什么水果。這就說明大家都是在盲目的消費水果。沒有什么水果消費常識也就會鬧出給糖尿病病人送香蕉的好心辦錯事情的誤會。作為一個水果零售商、我們的責任就是要教會大家如何合理的消費、食用水果。在這方面，我會在每家店面張貼每種水果特性的海報及適合食用的人群，和好壞等級的鑒別方法，引導大家健康的消費。3、提供多種多樣的服務來針對不同的消費群：水果消費者一般會分為自己食用和送禮2種。針對送禮人群的心理及包裝需要，我們會專門設計些可折疊或組合的不同容量(3G、5G)等包裝組合，有償提供給消費者。也就是說，顧客可以隨意組合、購買水果。購買完后如果需要包裝盒，只需要交納一定的包裝費，就可以得到店內的包裝盒(可分為祝壽、探望病人、看望親戚等幾種)，并可以得到賀卡一張。這樣，既讓消費者明白消費，免去了在游商或其他商家處購買的昂貴禮品裝水果，又可以保證質量。4、深入挖掘水果的特性及消費者的其他需要：隨著人們的收入增加，更多的消費者開始飲用新鮮果汁。針對消費者的著方面的需求，每家水果連鎖店都會有免費使用的榨汁機供顧客使用。顧客在購買完水果后，可以自助的免費使用水源清洗水果并免費使用榨汁機，將水果榨成果汁。如果顧客自帶容器，公司將不收取任何費用。如果顧客想將果汁帶到家庭、公司或在路上飲用的話，公司將有償提供一套容器(包括朔料杯、吸管、蜂蜜、砂糖等，并幫顧客封裝好)的服務，便于顧客把新鮮的榨的果汁帶到任何地方飲用。在衛(wèi)生方面，顧客每使用完一次榨汁機，工作人員都會對機器進行消毒處理，然后放進消毒柜，保證衛(wèi)生。5、開業(yè)初期吸引消費者的關注，可以通過居委會、物業(yè)公司等途徑把開業(yè)宣傳單還有一些優(yōu)惠的海報發(fā)放給小區(qū)居民。并可以推出購買一定數量水果送榨汁機等活動。這樣反過來可以帶動居民變吃水果為喝水果，增加水果的消費量。6、讓消費者選擇我們提供的商品：良好的形象、良好購物環(huán)境、有競爭力的價格、多重的促銷活動、多種多樣的便利服務措施。7、爭取更多的資源來贏得更有利的競爭力(1)合作伙伴的選擇，可以選擇一家果汁企業(yè)來持有公司股份。這樣公司就可以借用其采購成本的優(yōu)勢、倉儲、物流的優(yōu)勢。(2)爭取政策的扶持。大量的招收下崗工人，在稅收和房租方面爭取更多的政策扶持。8、銷售計劃：成立大客戶銷售部和零售連鎖部。(一)單店推廣：(1)開業(yè)之初在水果店輻射范圍內的居住小區(qū)發(fā)放宣傳工作單吸引小區(qū)居民。(2)推出積分卡活動，吸引社區(qū)居民前來消費。并可以推出購買一定數量水果送榨汁機等活動。這樣反過來可以帶動居民變吃水果為喝水果，增加水果的消費量。(二)加盟事業(yè)部的推廣：(1)參加一些連鎖加盟的行業(yè)展覽，把店面直接布置到展會上去，并在水果上(如：橙子)上印上企業(yè)的聯(lián)系方法，發(fā)放給參觀人群。這樣既有新意，也更能吸引別人的關注。(2)在一些創(chuàng)業(yè)報紙或雜志上用文章介紹加盟事業(yè)和水果行業(yè)的前景，吸引加盟(3)設立網站，介紹公司，吸引加盟。(4)召開推廣會，邀請一些水果攤的老板參加，介紹我們公司的加盟和給其配送的政策和優(yōu)惠條件。

水果的推廣：配合健康日，和一些健康機構及水果行業(yè)協(xié)會聯(lián)合，展開些街頭的健康講座和咨詢。推廣水果對健康的知識。

五、產品、市場、利潤回報分析

(一)產品定位：連鎖店的開設在目標人群為3000戶人家的社區(qū)。(二)利潤分析：(1)目標為3000戶居民的社區(qū)。消費水果80元以上的家庭占80%。消費金額為19。2萬元。消費水果50元以上的家庭占10%。按消費65元計算，消費金額為19500元。消費水果50元以下的家庭占10%。按消費35元計算，消費金額為10500元。社區(qū)人群月消費水果總額：22。4萬元。以水果店占社區(qū)水果消費35%計算，月銷售額為：8.94萬元。(2)社區(qū)水果店的開設，會大大方便老年人的水果購買以及一些工作繁忙人士的水果消費，相信這一快可以增加15%。又根據調查，80年代以來，我國水果消費結構出現(xiàn)了一些變化。在食品消費結構中，隨著主食消費比重的緩慢下降和副食品消費中的比重也在逐步上升。這種趨熱可從水果占整個城鄉(xiāng)集市貿易比重變化以及水果消費支出占居民食品消費比重變化得到證明。預計今后幾年，隨著消費結構進一步趨于合理化，水果消費在我國整個食物消費中的比重將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的趨勢。這部分也可以帶來一定的增長。這么計算，水果店的月營業(yè)額預計可以達到8.94萬元萬元。(三)市場份額分析：1、消費人群：主要定位在離、退休人員或時間充足，掌管家庭采購權的人群。由于他們有時間，所以全家的采購一般都是由其來進行。但由于年齡原因，決定了他們不可能去很遠的地方，并購買很多很重的水果，所以社區(qū)水果店最方便其購買水果，同時南方一些已經贏利的水果店的選址也都在社區(qū)周圍。2、次定位人群為工作比較繁忙的白領。由與工作的繁忙，以及工作的壓力，其更注意自己的身體健康，同時也是由于平時工作忙碌，沒有什么時間去超市或農貿市場，所以開在社區(qū)的水果店可以讓其在上、下班的時候很容易購買到水果，同時也起到了提示消費的一個作用。3、由于以上幾點原因，我認為我們會占到社區(qū)水果銷售的30%的市場份額。

六、問題與風險分析

水果店創(chuàng)業(yè)計劃書范文4一、立項依據與目的的意義

超市--超級市場(supermarket)的簡稱，屬于零售業(yè)中一種以實行自助服務和集中式一次性付款為特點的銷售方式。超市的出現(xiàn)，便以其綜合優(yōu)勢和合理性獲得社會的普遍認可，成為一種風行全球的商業(yè)業(yè)態(tài)，被稱為零售業(yè)的一場革命性變革。

任何一個產業(yè)的發(fā)展，都離不開自身的正確定位--即恰當的確定其在消費者心中的位置、在市場的位置，以及在產業(yè)空間的位置。

社區(qū)便利店，是近幾年迅速發(fā)展起來的一種零售業(yè)態(tài)。它以連鎖店形式開設在社區(qū)內，其營業(yè)面積不大，商品種類不多，規(guī)模相對較小，屬于小型簡易商店類，但是便利店自有其特點：

一是營業(yè)時間長(許多便利店都采用24小時全日制形式)，填補超市和一般商店營業(yè)時間較短的空缺;

二是供應的商品都是常用的、高回轉率的、易消耗的，這既面向最廣大消費群體日常的小額消費，也是便利店大量進貨、降低成本的關鍵;

三是滿足了消費者就近購物、低價購物、誠信購物的消費需求。社區(qū)便利店將是即大型百貨超市后，又一種新興的零售業(yè)態(tài)，是零售業(yè)發(fā)展的趨向。

談到社區(qū)便利店的形式，又分為兩種：一是百貨便利店;二是分類商品便利店。國內百貨便利店以臺資經營的7-11、喜事多等;合資的聯(lián)華快客、可的、統(tǒng)一便利等為主。濟南市內以統(tǒng)一銀座等品牌為主。而分類商品便利店的形式在濟南市還沒有實質的發(fā)展起來，目前只存在煙酒超市、鮮花店、食品店、蛋糕店等形式。它們是銷售某個單一類型商品的門店，也是分類商品便利店的初級形式。

本報告將著重于分類商品便利店中的水果便利店為主要研究對象，試圖分析和挖掘市場，掌握開設濟南市水果連鎖超市的可行性方案。

二、研究內容與實施方案

1、研究內容

1-1零售業(yè)市場趨向

零售行業(yè)的發(fā)展歷程如下：(以濟南市為例)

① 傳統(tǒng)集市 (早期業(yè)態(tài))

② 百貨商場 (七、八十年代零售業(yè)態(tài))

③ 倉儲式超市 (九十年代零售業(yè)態(tài))

④ 社區(qū)小型百貨超市 (九十年代零售業(yè)態(tài))

⑤ 大型百貨超市 (新型零售業(yè)態(tài))

⑥ 社區(qū)便利店 (當今最新零售業(yè)態(tài))

1-2 當前水果消費行為研究

水果，這種大眾消費品已逐漸轉變?yōu)樯畋匦杵?，是大眾消費的一個重要組成部分。目前，大眾消費群體的水果消費途徑是由以下兩種方式組成：

⑴ 集市水果攤 ⑵ 大型超市

針對一般消費群體而言，主要的水果消費途徑是集市水果攤，他們往往選擇時令水果作為主要消費對象，對非時令水果、進口水果等中高檔水果的選購相對較少，他們也會在去大型百貨超市集中采購的過程中選購水果。此類消費群體以中老年消費者居多，他們時間充裕，能夠很有耐心的挑選水果品質、權衡價格希望能夠得到最大的實惠。他們的消費特點是：要求便利、要求低價、對比選購性強。

對于中高檔消費群體而言，水果消費的主要途徑是來源于大型百貨超市和社區(qū)便利店。這部分人群以中青年為主。他們每日忙碌于工作和交際，日常消費品的采購一般是在周末或節(jié)假日，在大型百貨超市進行一站式購齊。而這部分消費者更看中水果的品質和種類。他們往往會對新鮮、新奇的水果種類顯現(xiàn)出喜好和偏向。

下面以表格進行分類

消費群體群體組成消費場所占比消費傾向消費心理

水果攤一般消費群體中老年 70% 30% 低價、便利實惠、實用

超市中高消費群體中青年 40% 60% 品質、種類時尚、高品質、誠信

通過上面的對比表我們能夠發(fā)現(xiàn)，兩個消費群體的消費心理略有不同，但是都對水果銷售商提出了要求。為了能夠滿足這兩種消費群體的消費心理，也為了順應市場需求，就需要有既便利、低價又時尚、提供高品質商品的零售形式出現(xiàn)，這就是本報告所要研究的"水果連鎖超市"的銷售形式，也是"水果連鎖超市"的基本定位。

結論：水果連鎖超市的市場定位是--低價、便利、時尚、誠信、高品質

1-3競爭對手分析

我們已經做出了水果連鎖超市的市場定位，那么就要對競爭對手有一個比較全面的了解。

前面提到，當前消費者的水果消費主要來源于集市水果攤和大型百貨超市。下面將從進貨、銷售方式、售價、儲存等幾個方面進行對比分析。

進貨

集市水果攤：進貨方式多以果品批發(fā)市場為進貨渠道，單次進貨量很小，以每天的銷售量為進貨依據，品種較少。

大型超市：進貨方式多以市內水果經銷公司為進貨渠道，單次進貨量較大，以每天的所有連鎖門店銷售量為依據，采取統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一售后服務的方式，品種多樣。

進貨渠道雖不相同，但是都被加上了2到3個環(huán)節(jié)的利潤。進貨價格從產地到本地除了運輸等必須的費用外，最主要的是被果販或水果經銷公司扣除了利潤。

銷售方式

集市水果攤：水果攤主要以各種人力或機動車為銷售工具，機動性比較強，一般在居民區(qū)出入的主要路段販賣，定點販賣和流動販賣是主要銷售方式。

大型超市：超市的銷售方式可謂靈活多樣，在大型的賣場里，講究商品的賣相和豐富的種類搭配。他們把賣場分為多個區(qū)域，把不同價格不同檔次的水果分開陳列，并且設立折扣區(qū)或特價區(qū)，明碼標價和每天的時段特價等方式也是吸引消費者的重要因素。統(tǒng)一稱重、統(tǒng)一結算、統(tǒng)一形象、誠信服務等都是超市的重要營銷策略。

大型百貨超市的銷售方式正是我們借鑒和學習的類型。水果超市的銷售方式同樣需要統(tǒng)一形象、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一稱重和結算，做到誠信服務，并且要提出"包退、包換、包送"的三包政策，能超市所不能，及超市所不及。利用各個節(jié)假日或公休日作足銷售策略的實施，把優(yōu)質的水果以最廉價的價格賣給顧客，充分發(fā)揮為社區(qū)居民服務的宗旨，力爭做到社區(qū)內最優(yōu)秀的水果采購代表。

售價

集市水果攤：由于是小本生意，所以售價的變動幅度不大，一天中，除了傍晚的剩余水果需要進行降價出售外，其他時間售價變動不大。

大型超市：售價變動靈活，在一天中的銷售過程中，可能進行多次變價，并且運用買贈、時段促銷等方式進行間接變價。

相同的是，售價的確定都是根據每天水果進貨價的差異而變化的。不同的是，水果攤的變價策略相對單一，一般只是在傍晚時段進行降價出清，避免積壓。而超市的變價策略就比較靈活，除了傍晚的變價出清外，還會有很多變價策略，目的是最大限度的販賣貨品，提高銷售和毛利。

儲存

集市水果攤：水果攤的儲存辦法很簡單，一般是存放在干燥通風的地方，因為每次進貨量小，所以儲存工作不是很重要的環(huán)節(jié)。

大型超市：由于每日的周轉量大，進貨較多，超市必須做好儲存工作。儲存的方式是把水果放在特定的冷庫中，保持適當的溫度以進行保鮮。

超市的冷庫(或保鮮設備)的投資是比較可觀的，水果的保鮮溫度一般在0-4攝氏度之間，不僅能夠延長水果的保鮮期，也可以更大限度的周轉貨品。

綜上所述，在進貨、銷售方式、售價、儲存等幾個環(huán)節(jié)，我們不難看出：

集市水果攤大型超市

進貨直接在批發(fā)市場進貨，由水果經銷公司送貨，

量小、品種少量大，品種多

銷售方式靠近居民區(qū)、銷售方法多樣，明碼標價，

流動性強分區(qū)分類陳列、促銷方式靈活

售價變價方式單一可隨時變價

儲存基本沒有儲存辦法有專業(yè)的儲存設備

由此可見，集市水果攤唯一的優(yōu)勢在于，在居民區(qū)的出入路段進行銷售，給消費者帶來了便利，從而成為經久不衰的銷售形式。而超市幾乎占到其他的全部優(yōu)勢，銷售方式的靈活性、售價的透明化、儲存設備的應用等等方面都是--超市，這種新興零售業(yè)態(tài)的獨特魅力。

水果店創(chuàng)業(yè)計劃書范文5一、方案概要

本創(chuàng)業(yè)計劃書是關于在大學內開設一家水果店的方案。其主要業(yè)務是銷售日常新鮮水果，水果店的方案。其主要業(yè)務是銷售日常新鮮水果，目標市場是在校大學生，目標市場是在校大學生，以所得差價為其主要利潤來源。本店首先采取同學合資的經營方式。潤來源。本店首先采取同學合資的經營方式。

但是有自己的品牌商標，價值理念。是有自己的品牌商標，價值理念。在資金等條件成熟后將會組建公司并實行連鎖經營方式。成熟后將會組建公司并實行連鎖經營方式。總體戰(zhàn)略目標是：立足學校，樹立品牌，步步為營，戰(zhàn)略目標是：“立足學校，樹立品牌，步步為營，擴大聲譽，走向成功”擴大聲譽，走向成功”。