投資估算方法大全11篇

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篇（1）

Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中圖分類號(hào)： F830.59文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

投資估算是在對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品技術(shù)方案、選址方案、工程建設(shè)方案及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等深入研究并基本確定的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目總投資數(shù)額及分年資金需要量進(jìn)行的估算。投資估算是進(jìn)行投資決策和制定項(xiàng)目融資方案的依據(jù)，是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。一個(gè)項(xiàng)目需要投資多少錢？是業(yè)主最關(guān)心的事。因此，如何正確估算建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)投資，是項(xiàng)目業(yè)主和項(xiàng)目管理人員應(yīng)掌握的重要內(nèi)容。

1建設(shè)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金構(gòu)成。

1.1建設(shè)投資：

建設(shè)投資是指在項(xiàng)目籌建與建設(shè)期間所花費(fèi)的全部建設(shè)費(fèi)用。建設(shè)投資包括：工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用。

1.1.1工程費(fèi)用：

工程費(fèi)用包括：建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)。

1.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用：

工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)用地費(fèi)用、與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用、與項(xiàng)目運(yùn)營有關(guān)的費(fèi)用。

1.1.3預(yù)備費(fèi)用：

預(yù)備費(fèi)用包括：基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

1.2建設(shè)期利息

1.3流動(dòng)資金

2建設(shè)項(xiàng)目投資估算的要求與依據(jù)

2.1、投資估算應(yīng)達(dá)到以下要求：

2.1.1估算的范圍應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)方案所涉及的范圍及確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容相一致。

2.1.2估算的工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，實(shí)事求是，數(shù)字真實(shí)。

2.1.3估算應(yīng)做到方法科學(xué)、基礎(chǔ)資料完整、依據(jù)充分。

2.1.4估算的準(zhǔn)確度應(yīng)能滿足建設(shè)項(xiàng)目決策不同階段的要求。投資機(jī)會(huì)研究階段誤差率應(yīng)在±30%以內(nèi)；初步可行性研究階段誤差率應(yīng)在±20%以內(nèi)；可行性研究階段和項(xiàng)目評(píng)估階段誤差率應(yīng)在±10%以內(nèi)。

2.2投資估算的依據(jù)

2.2.1 專門機(jī)構(gòu)的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法，以及其他有關(guān)工程造價(jià)的文件。

2.2.2專門機(jī)構(gòu)的工程建設(shè)其他費(fèi)用估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及有關(guān)機(jī)構(gòu)的物價(jià)指數(shù)。

2.2.3 部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估算指標(biāo)。

2.2.4擬建項(xiàng)目所需設(shè)備、材料的市場價(jià)格。

2.2.5擬建項(xiàng)目建設(shè)方案確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容及工程量。

2.3投資估算的作用

2.3.1投資估算是投資決策的依據(jù)；

2.3.2投資估算是制定項(xiàng)目融資方案的依據(jù)；

2.3.3投資估算是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)；

2.3.4投資估算是編制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)。

3建設(shè)投資的具體估算方法

具體估算方法是運(yùn)用建設(shè)投資分類估算法對(duì)構(gòu)成建設(shè)投資的六類投資進(jìn)行估算：即建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，分類進(jìn)行估算。

3.1.建筑工程費(fèi)估算

建筑工程費(fèi)估算一般采用單位建筑工程投資估算法和單位實(shí)物工程量投資估算法，在缺乏可參考的估算指標(biāo)，或者建筑工程費(fèi)占建設(shè)投資比例較大的項(xiàng)目，可采用概算指標(biāo)投資估算法。上述三種估算方法的特點(diǎn)：前兩種方法比較簡單，后一種方法要以較為詳細(xì)的工程資料為基礎(chǔ)，工作量較大。實(shí)際工作中可根據(jù)具體條件和要求選用。本文重點(diǎn)介紹單位建筑工程投資估算法，一般工業(yè)與民用建筑以單位建筑面積（平方米）投資，乘以相應(yīng)的建筑工程總量計(jì)算建筑工程費(fèi)。

3.2設(shè)備購置費(fèi)估算

3.2.1.國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)；

3.2.2.進(jìn)口設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備貨價(jià)+從屬費(fèi)用+運(yùn)雜費(fèi)；

3.2.3.工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)=第一套工卡模具、器具費(fèi)用+生產(chǎn)用家具購置費(fèi)。

3.3安裝工程費(fèi)估算

安裝工程費(fèi)一般包括：各種需要安裝的機(jī)電設(shè)備、專用設(shè)備、儀器儀表等設(shè)備的安裝費(fèi)用，各專業(yè)工程的管道、管線、電纜等以及設(shè)備和管道的保溫、絕緣、防腐的材料費(fèi)和安裝費(fèi)。安裝工程費(fèi)估算通常是根據(jù)行業(yè)或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)的安裝工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，具體計(jì)算公式為：

3.3.1安裝工程費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×安裝費(fèi)費(fèi)率；

3.3.2安裝工程費(fèi)=設(shè)備噸位×每噸設(shè)備安裝費(fèi)指標(biāo)；

3.3.3安裝工程費(fèi)=安裝實(shí)物工程量總量×每單位安裝實(shí)物工程量費(fèi)用指標(biāo)。

根據(jù)以上分項(xiàng)估算，可匯總形成項(xiàng)目的工程費(fèi)用：

即：工程費(fèi)用=建筑工程費(fèi)+設(shè)備購置費(fèi)+安裝工程費(fèi)

3.4工程建設(shè)其他費(fèi)用估算

在工程費(fèi)的基礎(chǔ)上估算工程建設(shè)其他費(fèi)用。

3.4.1建設(shè)用地費(fèi)用（按照地價(jià)和國家有關(guān)規(guī)定估算）：

包括： 建設(shè)用地購置費(fèi)、土地契稅、土地管理費(fèi)。

3.4.2與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用

包括：建設(shè)管理費(fèi)（含項(xiàng)目管理費(fèi)）、可行性研究費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、其他各項(xiàng)工程交費(fèi)（招標(biāo)、面積測繪、測量放線、勞保統(tǒng)籌、質(zhì)檢手續(xù)、圖紙審查、規(guī)劃定點(diǎn)等項(xiàng)費(fèi)用）、市政公用設(shè)施建設(shè)及綠化補(bǔ)償費(fèi)。

3.4.3與項(xiàng)目運(yùn)營有關(guān)的費(fèi)用

銷售費(fèi)用（按照項(xiàng)目的具置和銷售時(shí)間、參考同類樓盤的銷售費(fèi)用確定）。

4建設(shè)期利息估算

4.1進(jìn)行建設(shè)期利息估算必須先完成以下工作：

根據(jù)建設(shè)投資估算及其項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃分析，制訂分年投資計(jì)劃；

確定項(xiàng)目資本金（注冊(cè)資本）數(shù)額及分年投入計(jì)劃；

確定項(xiàng)目債務(wù)資金的籌資方式及 債務(wù)資金成本率（銀行、債卷利率及發(fā)行手續(xù)費(fèi)率等）。

4.2建設(shè)期利息的估算方法

估算建設(shè)期利息應(yīng)按有效利率計(jì)息。在建設(shè)期內(nèi)如能按期支付利息，應(yīng)按單利計(jì)算；在建設(shè)期內(nèi)如不支付利息，應(yīng)按復(fù)利計(jì)息。估算時(shí)分年計(jì)算、累計(jì)求和；本案例按照借款額在建設(shè)期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計(jì)算，其計(jì)算公式為：

式中 Q――建設(shè)期利息；

Pt-i ―― 按單利計(jì)息，建設(shè)期第t-i年末借款累計(jì)；按復(fù)利計(jì)息，建設(shè)期第t-i年末借款本息累計(jì)；

At――建設(shè)期第t年借款額；

i――借款年利率

t――年份

5流動(dòng)資金估算

項(xiàng)目的的流動(dòng)資金是指項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)長期占用并周轉(zhuǎn)使用的營運(yùn)資金，包括生產(chǎn)原料、燃料、動(dòng)力費(fèi)用等；做為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要經(jīng)營形式是銷售、出租管理等費(fèi)用，銷售費(fèi)用已經(jīng)在工程建設(shè)其他費(fèi)用中進(jìn)行估算，因此不再計(jì)算流動(dòng)資金。

6建設(shè)項(xiàng)目投資估算案例分析

例：濟(jì)南市西部某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃總用地面積12萬，規(guī)劃總建筑面積16萬，其中：住宅面積12萬（帶電梯小高層5萬，多層7萬），配套用房0.2萬；地下建筑面積3.8萬（儲(chǔ)藏室面積1萬，車庫面積2.6萬，其他配套0.2萬）；地上可銷售面積11.9萬，地下可銷售面積3.6萬。已知土地價(jià)格70萬元/畝（人民幣），預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)期為3年，分年的工程費(fèi)用比例為第一年30%；第二年40%，第三年30%，預(yù)計(jì)建設(shè)期內(nèi)材料、設(shè)備、人工等上漲價(jià)格指數(shù)為4%；本項(xiàng)目開發(fā)商計(jì)劃貸款30000萬元人民幣（貸款利率5%），建設(shè)期每年分別貸款10000萬元，其余投資為自籌，按照借款額在建設(shè)期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計(jì)算建設(shè)期利息。

7建設(shè)期貸款利息估算

第一年貸款利息==（10000÷2）*5%=250萬元

第二年貸款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5萬元

第三年貸款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6萬元

建設(shè)期貸款利息總值=250+762.5+1300.6=2313.1萬元

8編制項(xiàng)目總投資分年度使用計(jì)劃表，進(jìn)行投資分析

根據(jù)估算：項(xiàng)目總投資費(fèi)用為：54638萬元。按照項(xiàng)目總投資分年度使用計(jì)劃表，開發(fā)商第一年投資18615萬元（貸款10000萬元，需自籌8615萬元）；第二年投資19602萬元（貸款10000萬元，需自籌9602萬元）；第一年投資16420萬元（貸款10000萬元，需自籌6420萬元）。

參考文獻(xiàn)：

篇（2）

中圖分類號(hào)： TM611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

概述

本項(xiàng)目以當(dāng)?shù)氐蜔嶂得鹤鳛榛鹆Πl(fā)電廠燃料，高效率，低排放，促進(jìn)資源的綜合利用，同時(shí)還能夠改善地區(qū)的環(huán)境，符合國家能源產(chǎn)業(yè)政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略。

工程建設(shè)初步投資

根據(jù)初可階段設(shè)計(jì)推薦的主要工藝系統(tǒng)方案編制投資估算。

1.項(xiàng)目劃分:按2007年版《火電發(fā)電工程建設(shè)預(yù)算編制與計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》(簡稱新預(yù)規(guī))的規(guī)定。

2、定額套用:建筑及安裝工程執(zhí)行中電聯(lián)技經(jīng)【2007】138號(hào)文所公布的《電力建設(shè)工程概算定額（2006年版）－建筑工程》、《電力建設(shè)工程概算定額（2006年版）－熱力設(shè)備安裝工程》和《電力建設(shè)工程概算定額（2006年版）－電氣設(shè)備安裝工程》。

3、電定總造[2007]12號(hào)文本地區(qū)工資性補(bǔ)貼為3.9元/工日：

安裝工程工資調(diào)整系數(shù)為4.84%：(3.90-2.4)/31×100％＝4.84％。

建筑工程工資調(diào)整系數(shù)為5.77%：(3.90-2.4)/26×100％＝5.77％

4、電定總造[2011]39號(hào)本地區(qū)人工工日單價(jià)調(diào)整為：

安裝工程人工工日增加15.20元

建筑工程人工工日增加14.23元

三、工程建設(shè)材料費(fèi)

安裝工程裝置性材料預(yù)算價(jià)格執(zhí)行《電力建設(shè)工程裝置性材料綜合預(yù)算價(jià)格（2006年版）-發(fā)電工程》。

燃油按限額與預(yù)算價(jià)之差計(jì)列價(jià)差，只計(jì)取稅金。

安裝工程材料價(jià)差參考限額設(shè)計(jì)及預(yù)算價(jià)計(jì)取。

建筑工程執(zhí)行中的《電力建設(shè)工程概算定額（2006年版）－建筑工程》中的材料價(jià)格。

取費(fèi)按的2007年版《火電發(fā)電工程建設(shè)預(yù)算編制與計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定執(zhí)行。

工程設(shè)備所需資金及價(jià)格

本項(xiàng)目三大主機(jī)及主要輔機(jī)設(shè)備價(jià)格參考參照限額控制指標(biāo)或近期同類型機(jī)組訂貨價(jià)；其他設(shè)備參考《全國電力工程建設(shè)常用設(shè)備價(jià)格匯編》價(jià)格或參考近期同類型機(jī)組訂貨價(jià)調(diào)整計(jì)列。

參考限額價(jià)的設(shè)備不再計(jì)取設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，其中主設(shè)備計(jì)取0.5%卸車、保管費(fèi)，其他設(shè)備按0.7％考慮。剩余設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率按4.2%計(jì)取。

按國家計(jì)委計(jì)投資（1999）1340號(hào)文件規(guī)定不計(jì)算價(jià)差預(yù)備費(fèi)

工程建設(shè)資金來源

本項(xiàng)目建設(shè)資金由注冊(cè)資本金和融資兩部分組成，注冊(cè)資本金占20%，由某有限責(zé)任公司出資，其余為銀行貸款，融資貸款年利率6.55%,按季結(jié)息，貸款償還期15年（含2年寬限期）。

總結(jié)：

火力發(fā)電廠的投資估算，關(guān)系著火力發(fā)電廠的建設(shè)資金、生產(chǎn)運(yùn)營和盈利狀況,以及做出準(zhǔn)確評(píng)估，有力保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，同時(shí)對(duì)工程建設(shè)的決策者提供真實(shí)可靠的投資依據(jù)。

參考資料：

[1]孫艾艾.火力發(fā)電廠工程造價(jià)控制淺析[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2009(03)

篇（3）

作者簡介：劉元霖（1979-），男，江西廣豐人，西北電力設(shè)計(jì)院，工程師。（陜西 西安 710075）蔣志強(qiáng)（1979-），男，河南中牟人，中國華電集團(tuán)公司火電產(chǎn)業(yè)部，工程師。（北京 100031）

中圖分類號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-0079（2013）23-0181-02

在工程投資建設(shè)領(lǐng)域，工程造價(jià)歷來是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素之一，火電廠建設(shè)中尤為如此。而火電廠的主廠房作為電廠的核心建筑，其造價(jià)在很大程度上決定了整個(gè)工程的造價(jià)。因此，在前期投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性研究階段就對(duì)主廠房造價(jià)做出合理估算對(duì)投資決策具有舉足輕重的作用。在工程實(shí)際應(yīng)用中往往遇到的是一個(gè)電廠開始建設(shè)的是相對(duì)較小容量機(jī)組，若干年后隨著技術(shù)的進(jìn)步，需要建設(shè)相對(duì)容量較大的機(jī)組，這時(shí)候就需要用現(xiàn)有的小機(jī)組數(shù)據(jù)對(duì)大機(jī)組的造價(jià)進(jìn)行估算。

下面分別以2009年2×300Mw機(jī)組和2012年2×600MW機(jī)組的火電工程限額設(shè)計(jì)參考造價(jià)指標(biāo)作為原始數(shù)據(jù)來源，對(duì)主廠房工程造價(jià)的估算方式進(jìn)行分析對(duì)比，為工程實(shí)際應(yīng)用中以小機(jī)組造價(jià)估算大機(jī)組造價(jià)的投資估算方法提供參考。

一、投資估算方法分類

火電廠建設(shè)投資的估算方法大類上可以分為簡單估算法和分類估算法。簡單估算方法主要用于項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究階段或和初步可行性研究階段。簡單估算法有單位發(fā)電能力估算法、發(fā)電能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)估算法和指標(biāo)估算法等。項(xiàng)目可行性研究階段應(yīng)采用指標(biāo)估算法和分類估算法。[1]分類估算法需要較為詳細(xì)的分項(xiàng)數(shù)據(jù)，不適合項(xiàng)目早期階段評(píng)估，在此不作論述。以下對(duì)適用于投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性研究階段的簡單估算法進(jìn)行分析。

1.單位發(fā)電能力估算法

該方法根據(jù)已經(jīng)建成的類似電廠的主廠房的單位發(fā)電能力投資（元/千瓦）乘以擬建電廠的發(fā)電能力（千瓦）來估算擬建電廠的投資額。其計(jì)算公式為：

T2=（T1/D1）×D2×μ （1）

式中：T2——擬建電廠主廠房的投資額；T1——已建電廠主廠房的投資額；D1——已建電廠的發(fā)電能力；D2——擬建電廠的發(fā)電能力；μ——不同時(shí)期、不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)。

此法將電廠主廠房的建設(shè)投資與其發(fā)電能力的關(guān)系視為線性關(guān)系，估算簡便迅速，但精確度較差。使用這種方法要求擬建電廠與所選取的已建電廠機(jī)組大小相類似，僅存在數(shù)量上和時(shí)間上的差異，當(dāng)機(jī)組大小相差較大時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

2.發(fā)電能力指數(shù)法

該方法根據(jù)已建性質(zhì)類似的火電廠項(xiàng)目的發(fā)電能力和投資額與擬建電廠的發(fā)電能力來估算擬建電廠投資額，其計(jì)算公式為：

T2=T1×（D2/D1）n×μ （2）

式中：n——發(fā)電能力指數(shù)，其他符號(hào)含義同前。

式（2）表明，建設(shè)項(xiàng)目的投資額與發(fā)電能力呈非線性關(guān)系。運(yùn)用該方法估算火電廠主廠房投資的重要條件是要有合理的發(fā)電能力指數(shù)。不同性質(zhì)的火電廠n的取值是不同的。在正常情況下，0

采用發(fā)電能力指數(shù)法，計(jì)算簡單，速度快；但要求類似電廠造價(jià)的數(shù)據(jù)資料可靠，條件基本相同，否則誤差就會(huì)增大。對(duì)于建設(shè)內(nèi)容復(fù)雜多變的項(xiàng)目，實(shí)踐中往往應(yīng)用于分項(xiàng)裝置的工程費(fèi)用估算。

3.比例估算法

該方法是以擬建電廠的設(shè)備購置費(fèi)為基數(shù)，根據(jù)已建成的同類電廠的建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)占設(shè)備購置費(fèi)的百分比，求出相應(yīng)的建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)，再加上擬建電廠其他費(fèi)用，其總和即為擬建電廠的建設(shè)投資。計(jì)算公式為：

T2=E（1+αA+βS）+I （3）

式中：T2——擬建電廠主廠房的投資額；E——擬建電廠根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貎r(jià)格計(jì)算的設(shè)備購置費(fèi)；A、S——已建項(xiàng)目中建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)占設(shè)備購置費(fèi)的百分比；α、β——由于時(shí)間因素引起的定額、價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等綜合調(diào)整系數(shù)；I——擬建電廠的其他費(fèi)用。

4.系數(shù)估算法

該方法是以擬建電廠預(yù)估的或已知的設(shè)備購置費(fèi)為基礎(chǔ)，根據(jù)已建電廠的數(shù)據(jù)推算出來的系數(shù)來推算擬建電廠的主廠房投資投資。計(jì)算公式為：

T2=E（1+∑Ki）Kc （4）

式中：T2——擬建電廠主廠房的投資額；E——擬建電廠根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貎r(jià)格計(jì)算的設(shè)備購置費(fèi)；Ki——管線、儀表、建筑物等項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù)；Kc——管理費(fèi)、合同費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)等間接費(fèi)在內(nèi)的總估算系數(shù)。

運(yùn)用系數(shù)法估算投資方法比較簡單，但沒有考慮擬建電廠的規(guī)模大小、設(shè)備材質(zhì)的影響以及不同地區(qū)自然、地理?xiàng)l件差異的影響。

5.指標(biāo)估算法

估算指標(biāo)是比概算指標(biāo)更為擴(kuò)大的單項(xiàng)工程指標(biāo)或單位工程指標(biāo)，以單項(xiàng)工程或單位工程為對(duì)象，綜合項(xiàng)目建設(shè)中的各類成本和費(fèi)用。具有較強(qiáng)的綜合性和概括性。計(jì)算公式為：

T2=ξ×G2 （5）

式中：T2——擬建電廠主廠房的投資額；ξ——單主廠房造價(jià)（元/立方米）；G2——擬建電廠主廠房容積。

使用指標(biāo)估算法，其指標(biāo)應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)、不同時(shí)期的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。因?yàn)榈貐^(qū)、時(shí)期不同，設(shè)備、材料及人工的價(jià)格均有差異。指標(biāo)估算法在有同類機(jī)組可靠的指標(biāo)數(shù)據(jù)時(shí)估算精度較高，能用于項(xiàng)目可行性研究階段。但當(dāng)機(jī)組規(guī)模相差較大，所得到的指標(biāo)偏差較大時(shí)估算的偏差會(huì)比較大。

二、工程案例分析

下面以2009年2x300MW機(jī)組煙煤鍋爐的雙框架前煤倉主廠房造價(jià)定額為依據(jù)采用簡單估算法對(duì)2012年2×600MW超臨界煙煤機(jī)組雙框架前煤倉主廠房進(jìn)行估算。其中2009年2×300MW熱機(jī)范圍主廠房造價(jià)包括鍋爐本體、風(fēng)機(jī)、除塵裝置、制粉系統(tǒng)、煙風(fēng)煤管道、鍋爐其他輔機(jī)、高壓汽水管道和相關(guān)保溫。其中：超臨界煙煤爐1900t/h，2臺(tái)；中速磨煤機(jī)ZGM113N，12臺(tái)；送風(fēng)機(jī)：工業(yè)可調(diào)軸流式802116m3/h，4臺(tái)；引風(fēng)機(jī)：靜葉可調(diào)軸流式173600m3/h，4臺(tái)；雙室四電場靜電除塵器，4臺(tái)，煙風(fēng)煤管道、主蒸汽管道（P91、）再熱熱段（P91），再熱冷段（A672B70CL32），主給水管道（15NiCuMoNb5-6-4）。主廠房體積包含汽機(jī)房、除氧間、煤倉間和鍋爐運(yùn)轉(zhuǎn)層以下部分的體積。[2]所估算的2012年主廠房造價(jià)包含內(nèi)容和2×300MW類似，但相應(yīng)設(shè)備和主廠房容量隨著機(jī)組增大相應(yīng)按照2012年限額標(biāo)準(zhǔn)增加。[3]比例估算法和系數(shù)法需要用到設(shè)備購置費(fèi)，采用這兩種方法估算時(shí)2012年的設(shè)備購置費(fèi)為已知量。估算中所用到的已知數(shù)據(jù)如表1所示。

根據(jù)表1所列數(shù)據(jù)，分別按照投資估算的各種分類方法估算后所得的數(shù)據(jù)見表2。由表2的結(jié)果可知：當(dāng)預(yù)建工程的設(shè)備購置費(fèi)未知時(shí)可以采用單位發(fā)電能力估算法和發(fā)電能力指數(shù)法。這兩種估算方法的準(zhǔn)確程度對(duì)系數(shù)的依賴程度較高。當(dāng)采用同種系數(shù)值時(shí)，發(fā)電能力估算法要比單位發(fā)電能力估算法更接近實(shí)際值。當(dāng)預(yù)建工程的設(shè)備購置費(fèi)已知或已經(jīng)有一個(gè)相對(duì)比較準(zhǔn)確的預(yù)估時(shí)，可以采用比例估算法或系數(shù)估算法，兩者都能得到相對(duì)較高的精度。同樣，這兩種估算方法對(duì)相關(guān)系數(shù)的取值依賴程度也比較高。系數(shù)取值的正確與否直接影響這最后估算結(jié)果的準(zhǔn)確度。指標(biāo)估算法相對(duì)于前列的幾種方法是一種估算精度更高的估算方法，在很多時(shí)候用于項(xiàng)目可行性研究階段的估算。但是由上表的結(jié)果可知，指標(biāo)估算法在預(yù)建項(xiàng)目與參照項(xiàng)目的規(guī)模相差比較大，所得到的造價(jià)指標(biāo)就會(huì)與預(yù)建項(xiàng)目偏差較大，最后估算結(jié)果與實(shí)際值反而會(huì)造成大的偏差。采用指標(biāo)估算法需要較為準(zhǔn)確的同類的項(xiàng)目較為全面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以便能得到較為準(zhǔn)確的指標(biāo)，這是估算準(zhǔn)確的前提。在火電廠主廠房造價(jià)估算中已知小機(jī)組數(shù)據(jù)時(shí)，需要對(duì)預(yù)建的大機(jī)組造價(jià)進(jìn)行估算時(shí)，指標(biāo)估算法不一定適合。

三、結(jié)束語

火電項(xiàng)目的投資估算在項(xiàng)目的決策中起著至關(guān)重要的作用。而主廠房的造價(jià)估算在整個(gè)火電項(xiàng)目造價(jià)的估算中有著決定性的作用。主廠房造價(jià)估算的正確與否一方面取決于在估算之前能獲得多少有效的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確程度，另一方面取決于估算過程中所采用的方法。根據(jù)上列的分析可知：當(dāng)預(yù)建機(jī)組和已知基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的機(jī)組為不同等級(jí)的機(jī)組，而預(yù)建機(jī)組的設(shè)備購置費(fèi)未知時(shí)，宜采用發(fā)電能力指數(shù)法進(jìn)行估算。當(dāng)預(yù)建機(jī)組的設(shè)備購置費(fèi)已經(jīng)有相對(duì)較為準(zhǔn)確的估算數(shù)據(jù)時(shí)，宜采用比例估算法或系數(shù)估算法。當(dāng)預(yù)建機(jī)組和已知基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的機(jī)組為不同等級(jí)規(guī)模的機(jī)組，無法獲得相對(duì)較為準(zhǔn)確的造價(jià)指標(biāo)時(shí)，不宜采用指標(biāo)估算法。而當(dāng)預(yù)建機(jī)組和已知基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的機(jī)組為同等級(jí)的機(jī)組時(shí)，或者能得到相對(duì)較為準(zhǔn)確的單位造價(jià)指標(biāo)時(shí)，考慮采用指標(biāo)估算法。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

不同的核算方法不僅對(duì)投資企業(yè)與被投資單位之間的關(guān)系有不同的認(rèn)識(shí)，而且對(duì)相關(guān)投資的持有收益的認(rèn)識(shí)也不相同。

成本法認(rèn)為投資企業(yè)與被投資單位是兩個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體和會(huì)計(jì)主體。投資企業(yè)只有在與被投資單位之間發(fā)生以原有資產(chǎn)增減變動(dòng)為條件的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，或?qū)Ρ煌顿Y單位稅后利潤或現(xiàn)金股利的要求權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，才進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算。相關(guān)投資的持有收益為實(shí)際收到或確定將收到的利潤或股利。

權(quán)益法認(rèn)為被投資單位是投資企業(yè)的一個(gè)有機(jī)組成部分，被投資單位的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都部分或全部被看作是投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資企業(yè)對(duì)此均應(yīng)在活動(dòng)發(fā)生時(shí)或年終進(jìn)行會(huì)計(jì)結(jié)算時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算，相關(guān)投資的持有收益則因核算方法的不同而不同。從財(cái)務(wù)的角度不難推導(dǎo)出，非完全權(quán)益法下相關(guān)投資的持有收益理論上一般應(yīng)為投資額與市場利率的乘積，與被投資單位個(gè)別利率無實(shí)質(zhì)聯(lián)系；完全權(quán)益法下相關(guān)投資的持有收益理論上最后則為所享凈投資額（所有者權(quán)益）與被投資單位個(gè)別利率的乘積，體現(xiàn)了投資企業(yè)與被投資單位的整體一致性。

二、應(yīng)用范圍的比較與分析

在我國會(huì)計(jì)實(shí)踐中，核算方法的具體應(yīng)用范圍通常依賴于會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷或會(huì)計(jì)核算制度的明確規(guī)定。根據(jù)會(huì)計(jì)核算制度的規(guī)定，如投資企業(yè)對(duì)被投資單位無實(shí)質(zhì)控制權(quán)，對(duì)長期股權(quán)投資的核算可用成本法，反之則應(yīng)用權(quán)益法?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資》的相關(guān)內(nèi)容還表明，當(dāng)企業(yè)用權(quán)益法對(duì)長期股權(quán)投資進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)使用完全權(quán)益法。雖然現(xiàn)行的行業(yè)會(huì)計(jì)制度并未就權(quán)益法的具體類型加以說明和限定，但從有關(guān)應(yīng)用舉例及說明上看，所用的權(quán)益法應(yīng)是非完全權(quán)益法。

在核算方法的具體選擇上，確定投資企

業(yè)對(duì)被投資單位是否具有實(shí)質(zhì)性影響是十分重要的。按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資》的規(guī)定，是否具有實(shí)質(zhì)性影響的標(biāo)準(zhǔn)是看投資企業(yè)與被投資單位之間是否存在控制、共同控制或重大影響，如果存在則為有實(shí)質(zhì)性影響，反之則否。從這一規(guī)定及相關(guān)說明來看，核算方法的選擇在很大程度上取決于投資企業(yè)對(duì)其在被投資單位可供分配利潤中所占份額的可控制程度。當(dāng)這種可控程度較高，投資企業(yè)有權(quán)按自己的意愿從被投資單位實(shí)際取得投資收益、或有權(quán)否決一切不利于自己實(shí)際取得投資收益的決議時(shí)，則傾向于采用權(quán)益法，反之，則傾向于選用成本法。

顯然，前述規(guī)定是不完善的，它并未考慮長期股權(quán)投資在投資企業(yè)總資產(chǎn)中所占的比例情況。實(shí)際上，在這一比例較高的情況下，即使投資企業(yè)在被投資單位所有者權(quán)益中所占份額難以使其對(duì)被投資單位產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，但被投資單位的盈虧及資產(chǎn)的受贈(zèng)等行為仍會(huì)在實(shí)質(zhì)上對(duì)其財(cái)務(wù)狀況及相關(guān)指標(biāo)產(chǎn)生影響。如果投資企業(yè)仍按前述規(guī)定選用成本法對(duì)相關(guān)的長期股權(quán)投資進(jìn)行核算，投資企業(yè)投放到相關(guān)長期股權(quán)投資上的那部分資產(chǎn)的運(yùn)營狀況將得不到充分的披露，進(jìn)而極大地影響到投資企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。例如，我國大量上市公司即使盈利也從未進(jìn)行過利潤分配，這就使得許多采用成本法對(duì)長期股權(quán)投資進(jìn)行核算的法人股東（投資企業(yè)）未能在其會(huì)計(jì)報(bào)表上反映出這部分投資的真實(shí)情況。因此，在這種情況下，投資企業(yè)使用權(quán)益法對(duì)相關(guān)的長期股權(quán)投資進(jìn)行核算應(yīng)是最優(yōu)的選擇。

三、應(yīng)用過程的比較與分析

核算方法的應(yīng)用過程就是對(duì)被投資單位所有者權(quán)益的相關(guān)變動(dòng)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告的過程，以及對(duì)股權(quán)投資差額的處理過程。被投資單位所有者權(quán)益的相關(guān)變動(dòng)具體包括取得稅后利潤、發(fā)生稅后虧損。進(jìn)行利潤分配、接受實(shí)物捐贈(zèng)、出現(xiàn)法定財(cái)產(chǎn)重估增值以及產(chǎn)生資本匯率折算差額等。所謂股權(quán)投資差額則指取得股權(quán)的支出與其所代表的凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）之間的差額，前者大于后者為借差，反之為貸差。無論何種差額，在投資企業(yè)個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表上是不作直接反映的。

在成本法下，投資企業(yè)對(duì)被投資單位所有者權(quán)益的相關(guān)變化一般都不進(jìn)行確認(rèn)，只有在投資企業(yè)從被投資單位實(shí)際收到利潤（行業(yè)會(huì)計(jì)制度）或被投資單位宣告發(fā)放現(xiàn)金股利（股份有限公司會(huì)計(jì)制度）時(shí)，投資企業(yè)才按實(shí)際收到的利潤或應(yīng)當(dāng)收到的現(xiàn)金股利借記“銀行存款”或“應(yīng)收股利”科目，貸

記“投資收益”科目或“長期股權(quán)投資”科目。如被投資單位發(fā)生稅后虧損，或無利可分的情況下，投資企業(yè)不作任何反映。當(dāng)然，這種只認(rèn)盈利不認(rèn)虧損的做法對(duì)投資企業(yè)單個(gè)會(huì)計(jì)報(bào)表而言，是有停謹(jǐn)慎性原則的；另外，通過不同的法規(guī)對(duì)同一會(huì)計(jì)事項(xiàng)規(guī)定了不同的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，不僅缺乏規(guī)范性，而且違背了可比性原則。

在權(quán)益法下，被投資單位所有者權(quán)益的前述相關(guān)變化均視同投資企業(yè)自己相應(yīng)項(xiàng)目的變化，一旦被投資單位發(fā)生這些變化，投資企業(yè)就應(yīng)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)拇_認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告。被投資單位取得稅后利潤，投資企業(yè)應(yīng)按其所占份額借記“長期股權(quán)投資”科目，貸記“投資收益”科目，反之則作相反的會(huì)計(jì)分錄；被投資單位實(shí)際支付利潤，投資企業(yè)應(yīng)按實(shí)際收到金額借記“銀行存款”科目，貸記“長期股權(quán)投資”科目；被投資單位所有者權(quán)益發(fā)生其它相關(guān)變化，投資企業(yè)應(yīng)按其所占份額借記“長期投權(quán)投資”科目，貸記“資本公積”科目。在完全權(quán)益法下，不涉及到股權(quán)投資差額的分?jǐn)倖栴}。股權(quán)投資差額為借差，投資企業(yè)應(yīng)按本期的分?jǐn)傤~借記“投資收益”科目，貸記“長期股權(quán)投資”科目，反之，則作相反的會(huì)計(jì)分錄。按我國規(guī)定，分?jǐn)偡椒ㄒ话悴捎弥苯臃?，分?jǐn)偰晗藿璨畈怀^1O年，貸差不短于10年。

另外，如果涉及到合并會(huì)計(jì)報(bào)表的編制，核算方法還會(huì)對(duì)合并會(huì)計(jì)報(bào)表的編制程序產(chǎn)生影響。按財(cái)政部《合并會(huì)計(jì)報(bào)表的暫行規(guī)定》，母公司（投資企業(yè)，下同）為編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，對(duì)子公司（被投資單位，下同）進(jìn)行的股權(quán)投資必須采用權(quán)益法進(jìn)行核算，但這并不意味著只有權(quán)益法才會(huì)涉及合并會(huì)計(jì)報(bào)表的編制問題。按規(guī)定，當(dāng)母公司直接待有一子公司的股份比例很低的情況下，母公司對(duì)相關(guān)股權(quán)投資可用成本法進(jìn)行核

算，該子公司一般也不屬會(huì)計(jì)報(bào)表的合并范圍，但若加上通過其它子公司間接持有該子公司的股份之和超過50%的情況下，母公司仍應(yīng)將該子公司納入會(huì)計(jì)報(bào)表的合并范圍，因而仍會(huì)涉及會(huì)計(jì)報(bào)表的合并問題，在編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)需按權(quán)益法對(duì)該子公司個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。權(quán)益法下則不存在這一過程。

四、應(yīng)用結(jié)果的比較分析

篇（5）

一、水利工程造價(jià)的投資估算作用

（一）是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)

項(xiàng)目可行性研究階段的投資估算是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，也是研究、分析和計(jì)算項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的重要條件。當(dāng)可行性研究報(bào)告被批準(zhǔn)之后，其投資估算額就作為設(shè)計(jì)任務(wù)書中下達(dá)的投資限額，即作為建設(shè)項(xiàng)目投資的最高限額，不得隨意突破。

（二）對(duì)工程的投資設(shè)計(jì)起到控制作用

水利工程造價(jià)中的投資估算對(duì)工程各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用需求以及各項(xiàng)花費(fèi)等都有著比較明確與清晰的列寫，一旦工程項(xiàng)目的可行性得到肯定，工程項(xiàng)目予以實(shí)施，前期的工程投資估算將對(duì)工程的造價(jià)概述起到控制作用。在水利工程項(xiàng)目的投資費(fèi)用以及各分項(xiàng)工程費(fèi)用的預(yù)算過程中都應(yīng)該以投資估算作為基本根據(jù)，不得隨意的突破這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，確保投資而的估算應(yīng)該控制在這個(gè)額度之內(nèi)。

（三）是工程項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)

由于水利工程項(xiàng)目的工程量通常比較大，施工周期長，對(duì)于資金的持續(xù)穩(wěn)定性有比較高的要求。因此，工程項(xiàng)目的資金通常需要通過多個(gè)渠道來予以籌措。在資金的籌措階段，如何通過對(duì)各個(gè)階段的資金量進(jìn)行控制，在確保資金連續(xù)性的基礎(chǔ)上保證由于資金而耗費(fèi)的準(zhǔn)備金最少是工程項(xiàng)目資金管理和控制的一個(gè)重要工作。而工程前期的投資估算由于對(duì)工程項(xiàng)目各個(gè)階段的資金有較為詳細(xì)的規(guī)劃，因此能夠作為工程項(xiàng)目資金籌措規(guī)劃的基本依據(jù)。水利工程項(xiàng)目單位應(yīng)該根據(jù)投資估算額度作為項(xiàng)目建設(shè)的根據(jù)，在結(jié)合工程項(xiàng)目的施工程序的基礎(chǔ)上來籌措資金，這樣才能保證資金的連續(xù)性，同時(shí)還能確保資金成本最低，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目效益的最大化。同時(shí)，投資估算還是工程項(xiàng)目的核算與建設(shè)依據(jù)，同時(shí)還是工程項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資需求的重要依據(jù)，尤其是在固定資產(chǎn)的編制與投資計(jì)劃的核定方面的重要依據(jù)。

（四）是工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)的依據(jù)

由于水利工程項(xiàng)目投資估算中對(duì)工程項(xiàng)目的總造價(jià)以及各項(xiàng)費(fèi)用等進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目的施工周期也有較為具體的規(guī)劃。而在工程的招標(biāo)設(shè)計(jì)過程中，需要用到投資估算設(shè)計(jì)中的幾個(gè)基本方面，例如在標(biāo)書中除了需要包括項(xiàng)目的基本設(shè)計(jì)方案以及附有圖紙說明，建設(shè)工期規(guī)劃之外，還需要對(duì)各個(gè)分項(xiàng)目的投資估算以及經(jīng)濟(jì)性分析。而這些項(xiàng)目在項(xiàng)目的造價(jià)投資估算中都有較為詳細(xì)的說明，因此工程造價(jià)的投資估算可以作為工程項(xiàng)目招標(biāo)設(shè)計(jì)的根本依據(jù)。

二、投資估算的階段劃分

建設(shè)項(xiàng)目投資決策可劃分為投資機(jī)會(huì)研究或項(xiàng)目建議書階段、可行性研究階段及初步設(shè)計(jì)階段，因此投資估算工作也分為相應(yīng)三個(gè)階段。在不同的階段，由于掌握的資料不同，投資估算的精確程度是不同的。隨著項(xiàng)目條件的細(xì)化，投資估算會(huì)不斷的深入、準(zhǔn)確，從而對(duì)項(xiàng)目投資起到有效的控制作用。

（一）投資機(jī)會(huì)研究或項(xiàng)目建議書階段的投資估算

這一階段主要是選擇有利的投資機(jī)會(huì)，明確投資方向，提出概略的項(xiàng)目投資建議，并編制項(xiàng)目建議書。該階段工作比較粗略，投資額的估計(jì)一般是通過與已建類似項(xiàng)目的對(duì)比得來的，因而投資估算的誤差率可在30%左右。

（二）可行性研究階段的投資估算

在該階段應(yīng)確定建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案，并進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，選擇擬建項(xiàng)目的最佳投資方案，對(duì)項(xiàng)目的可行性提出結(jié)論性意見。該階段研究內(nèi)容詳盡，投資估算的誤差率應(yīng)控制在10%以內(nèi)。這一階段的投資估算是項(xiàng)目可行性論證、選擇最佳投資方案的主要依據(jù)，也是編制設(shè)計(jì)文件、控制設(shè)計(jì)概算的主要依據(jù)。

（三）初步設(shè)計(jì)階段

初步設(shè)計(jì)階段，應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計(jì)總概算，概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，可研投資估算是編制設(shè)計(jì)概算的依據(jù)，設(shè)計(jì)概算一般不應(yīng)超過可研估算10%上，這是項(xiàng)目總投資的最高限額，不得任意突破，如有突破須報(bào)原審批部門批準(zhǔn)。

三、投資估算的編制方法

投資估算的編制方法很多，有的適用于整個(gè)項(xiàng)目的投資估算，而且不同的方法精確度也有所不同，為提高投資估算的科學(xué)性和精確性，應(yīng)按項(xiàng)目的性質(zhì)、技術(shù)資料和數(shù)據(jù)的具體情況，有針對(duì)性地選用適宜的方法，大體分為以下三種方法：

（一）單位指標(biāo)法

單位指標(biāo)估算法是按不同行業(yè)、不同專業(yè)、以及不同類型、不同規(guī)模的工程項(xiàng)目的單位生產(chǎn)能力或單位營業(yè)能力，單位工民建筑功能的現(xiàn)行投資估算的科學(xué)方法。電力 基本建設(shè)工程的發(fā)電工程可按不同機(jī)組容量的千瓦造價(jià)指標(biāo)或類似工程的單位造價(jià)進(jìn)行估算；變電工程可按不同電壓等級(jí)和容量的千伏安造價(jià)指標(biāo)或類似工程的單位工程造定時(shí)應(yīng)對(duì)估算指標(biāo)或類似工程指標(biāo)進(jìn)行必要的調(diào)整。根據(jù)設(shè)備、材料、安裝、建筑和費(fèi)用等方面，以時(shí)間上和地區(qū)條件上進(jìn)行調(diào)整此方法適用于整體性估算―個(gè)工程項(xiàng)目的全部投資，其特點(diǎn)是快，簡單易行，缺點(diǎn)是太粗，但在條件不太具體、深度不到的情況下，可以粗線條地估出全部概略投資。

（二）比列系數(shù)法

比列系數(shù)法是依據(jù)總結(jié)電力工業(yè)發(fā)、送、變電工程的總投資于各專業(yè)系統(tǒng)，各項(xiàng)費(fèi)用（包括設(shè)備購置、安裝工程、建筑工程、其他工程和費(fèi)用）之間總是保持著―定的比例關(guān)系。利用這種比例關(guān)系即可進(jìn)行投資分配，又可采用反推方法，既從已知某系統(tǒng)，某項(xiàng)費(fèi)用出發(fā)推出其他系統(tǒng)及項(xiàng)目總投資，其計(jì)算公式為：

總投資=分項(xiàng)投資/分項(xiàng)投資比例（%）

使用這種方法首先要掌握合適的比例關(guān)系，作為推算總投資的分項(xiàng)投資必須穩(wěn)定。

（三）工程量概算法

這種方法基本上與編制概算或預(yù)算的方法相同，即采用計(jì)算工程量后，套用合適的概算指標(biāo)或概算定額的單價(jià)和取費(fèi)即為所需投資，這種方法要求在設(shè)計(jì)方案內(nèi)容比較具體，設(shè)計(jì)深度較深的情況下進(jìn)行，并使用于單位工程和單位工程項(xiàng)目。

結(jié)束語

由于水利工程涉及的專業(yè)多，系統(tǒng)非常復(fù)雜，其投資估算也是較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程。因此，找出科學(xué)合理的方法對(duì)編制好投資估算、做好可行性研究是非常重要的。投資估算直接關(guān)系到下一階段即設(shè)計(jì)階段的概算、施工圖預(yù)算的編制和項(xiàng)目資金籌措方案，對(duì)項(xiàng)目決策及成敗至關(guān)重要。投資估算要考慮充分，估算合理，充分估計(jì)出項(xiàng)目建設(shè)過程中及建成后的收益與風(fēng)險(xiǎn)，并提出應(yīng)對(duì)和防范措施，但也要防止高估，盡可能做到全面、準(zhǔn)確、合理。

篇（6）

不同的生產(chǎn)項(xiàng)目、不同的生產(chǎn)階段投機(jī)估算也有著很大的差異。在生產(chǎn)項(xiàng)目的建議書階段，由于投機(jī)估算的精確度相對(duì)較低，可以采用匡算法，從而有利于建議書的編制。匡算法的計(jì)算主要包括單位生產(chǎn)能力法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、系數(shù)估算法。可以參照下式：

單位生產(chǎn)能力估算法：I2=N2（I1/N1）P

其中I2表示生產(chǎn)項(xiàng)目所需要的固定資產(chǎn)投資額，I1表示可比項(xiàng)目實(shí)際固定資產(chǎn)投資額，N2表示擬建項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模，N1表示可比項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模，P表示物價(jià)換算系數(shù)。

系數(shù)估算法，常用的方法主要有化設(shè)備系數(shù)法以及主體專業(yè)系數(shù)法，需要注意的是，主體專業(yè)系數(shù)法是指以擬建項(xiàng)目中，投資比重大并且與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的工藝設(shè)備投資作為基數(shù)，另外根據(jù)類似工程的統(tǒng)計(jì)資料，從而計(jì)算出擬建項(xiàng)目各專業(yè)與生產(chǎn)項(xiàng)目工藝設(shè)備投資的百分比，從而以此估算出投資項(xiàng)目的所需的工程費(fèi)用，并進(jìn)一步計(jì)算出整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目的靜態(tài)投資。

在可行性研究階段，如果要求較高的投資精度，需要采用更加詳細(xì)的計(jì)算方法，例如指標(biāo)估算法。指標(biāo)估算法是將生產(chǎn)項(xiàng)目分為單項(xiàng)工程或者是單位工程，并按照工程費(fèi)用的性質(zhì)劃分為建筑工程、設(shè)備購置費(fèi)用、安裝工程等等。同時(shí)，根據(jù)投資估算指標(biāo)，進(jìn)行各單位以及各工程投資的估算，進(jìn)行匯總后，進(jìn)而得出整個(gè)工程費(fèi)用[1]。另外，再按照相關(guān)的規(guī)定，對(duì)生產(chǎn)項(xiàng)目的其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等方面進(jìn)行估算，最后形成擬建項(xiàng)目的靜態(tài)投資。

在生產(chǎn)項(xiàng)目的其他費(fèi)用的估算中，對(duì)于在合同以及協(xié)議中，已經(jīng)明確的費(fèi)用需要計(jì)算在內(nèi)，對(duì)于未能明確的費(fèi)用，需要按照國家、行業(yè)或者是項(xiàng)目所在地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。

二、生產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

（一）項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指生產(chǎn)項(xiàng)目遵循現(xiàn)行的財(cái)稅制度以及規(guī)定，并根據(jù)當(dāng)前的市場價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的支出以及收入進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)，獨(dú)立測算本項(xiàng)目在資金投入所能帶來的利潤，不對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行廣泛考慮。從不同的評(píng)價(jià)角度出發(fā)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以分為企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以及國家財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容有：投資獲利分析、財(cái)務(wù)清償能力分析以及資金流動(dòng)性分析。財(cái)務(wù)的評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)眾多，主要包括以下幾種：投資收益率、投資利潤率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率等等。下面僅從投資收益率以及財(cái)務(wù)清償能力展開分析。

1.投資盈利性

投資盈利性是指生產(chǎn)項(xiàng)目基于實(shí)際收入與支出，對(duì)涉及到生產(chǎn)項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出、市場與價(jià)格、組織與經(jīng)營等各種因素，并通過對(duì)實(shí)際交易年份的收入以及支出對(duì)現(xiàn)金流量展開分析，測算出單個(gè)代表年份以及整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目壽命期的凈收益以及投資收益率，以此作為整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目獲利能力的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)[2]。

2.財(cái)務(wù)清償能力

財(cái)務(wù)清償能力是指檢驗(yàn)生產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)有效壽命期之內(nèi)，每個(gè)年份資金盈虧狀況，以及生產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)借貸資金的償還能力。其受生產(chǎn)項(xiàng)目的投資盈利能力直接影響，如果企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，其償還債款的速度也就越快。對(duì)清償能力的分析則需要包括對(duì)所有的資金流入以及流出，例如保險(xiǎn)費(fèi)、利息以及股息等等。

（二）項(xiàng)目不確定性分析

不確定分析是指衡量經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的過程中，由于預(yù)測與估算數(shù)據(jù)產(chǎn)生的不確定因素，產(chǎn)生對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，進(jìn)而了解對(duì)項(xiàng)目的可靠性。不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析以及概率分析[3]。

1.盈虧平衡分析

盈虧分析主要是指不同生產(chǎn)水平的成本收益之間的關(guān)系進(jìn)行分析與研究，主要是根據(jù)生產(chǎn)項(xiàng)目的總成本、收入等各方面的數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行確定，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的盈虧與產(chǎn)品產(chǎn)量之間的影響進(jìn)行預(yù)測。盈虧平衡點(diǎn)會(huì)隨著項(xiàng)目產(chǎn)量的變化而發(fā)生變化。當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)越低時(shí)，經(jīng)營的安全系數(shù)也就越高，表示項(xiàng)目的盈利具有更大的可能性；當(dāng)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)越高時(shí)，其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

2.敏感性分析

篇（7）

我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式對(duì)外投資，不涉及流轉(zhuǎn)稅問題，但其取得的投資收益應(yīng)并入企業(yè)應(yīng)稅所得計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。而企業(yè)股權(quán)投資取得的收益一般屬于稅后收益，稅法規(guī)定：①如果投資方企業(yè)所適用的稅率低于被投資企業(yè)適用的稅率，不退還分回的投資收益在被投資企業(yè)已納的所得稅。②如果投資方企業(yè)所適用的稅率等于被投資企業(yè)適用的稅率，分回的投資收益不予補(bǔ)稅。③如果投資方企業(yè)所適用的稅率高于被投資企業(yè)適用的稅率，分回的投資收益應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳所得稅。因此，當(dāng)被投資單位處于低所得稅地區(qū)時(shí)，對(duì)投資方的所得稅有影響，需要選擇不同的投資方案，利用不同的核算方法進(jìn)行稅收籌劃。

案例：A公司2004年1月1日購入M公司股份30000股，占M公司有表決權(quán)資本的15%.2004年1月1日M公司所有者權(quán)益合計(jì)為10000000元，2004年度凈收益為400000元（未予分配）。2005年1月5日，A公司計(jì)劃再對(duì)外投資350000元，其方案如下：

方案一，A公司從M公司另一股東B公司處購入其擁有的M公司10%有表決權(quán)股份，同時(shí)支付相關(guān)稅費(fèi)3000元。

方案二，購入H公司10%的有表決權(quán)股份，同時(shí)支付相關(guān)稅費(fèi)3000元。

已知A公司所得稅稅率為33%，且沒有其他投資項(xiàng)目。M公司和H公司所在地區(qū)的企業(yè)所得稅稅率均為15%.假設(shè)1：2005年兩個(gè)公司預(yù)測的凈收益均為450000元，預(yù)計(jì)在2006年4月份宣告發(fā)放現(xiàn)金股利均為300000元。M、H公司的所有者權(quán)益無其他變動(dòng)情況。

假設(shè)2：A公司預(yù)計(jì)在2006年5月轉(zhuǎn)讓在2005年購買的M公司或H公司擁有的10%股權(quán)，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)為400000元。

假設(shè)3：2004年1月1日取得長期投資時(shí)，采用成本法核算，因M公司2004年度實(shí)現(xiàn)的凈收益，在2005年中未宣告發(fā)放股利，所以A公司當(dāng)年未實(shí)現(xiàn)投資收益，無需補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

篇（8）

根據(jù)CAS2及2008年的準(zhǔn)則講解，涉及長期股權(quán)投資后續(xù)核算方法轉(zhuǎn)換的情況可具體分為六種(見表1)，其處理原則在總體上遵循了追溯調(diào)整原則，只是在不同情況下追溯處理的時(shí)點(diǎn)及依據(jù)的價(jià)值基礎(chǔ)不同。如表l所示，除減持股份導(dǎo)致第2、3類持股變?yōu)榈?類持股時(shí)(情況①)要求在后續(xù)期間利用現(xiàn)金股利等進(jìn)行追溯調(diào)整外，其他幾種情況均要求在核算方法轉(zhuǎn)換時(shí)，將繼續(xù)持有的原持股部分按新的核算方法進(jìn)行追溯調(diào)整。

遵循追溯原則的目的，是使通過不同過程取得的相同比例股份對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表產(chǎn)生相同影響，即以相同的會(huì)計(jì)語言表述相同的持股結(jié)果，最終實(shí)現(xiàn)殊途同歸。如A公司在2007年購入B公司60％的股份，同一時(shí)點(diǎn)C公司購入B公司30％的股份，兩者購人的單價(jià)相同，與B公司均屬于非同一控制情況(或均屬于同一控制)。2008年A公司出售部分股份后僅保留30％股份，此后兩家公司都沒有再變動(dòng)其持股比例，兩者持股目的也相同。那么，2008年及以后年份A和C公司各自持有的30％股份對(duì)兩者報(bào)表的影響就應(yīng)該是一樣的。A公司要遵循這一理念處理2008年長期股權(quán)投資核算方法由權(quán)益法調(diào)整為成本法的相關(guān)業(yè)務(wù)。

二、涉及企業(yè)合并的業(yè)務(wù)處理例解

表1中涉及企業(yè)合并的情況有②、③、④、⑤類，其中④、⑤類的處理原則相同。下面分別說明具體的賬務(wù)處理過程，但僅考慮個(gè)別報(bào)表的會(huì)計(jì)處理，不考慮編制合并報(bào)表時(shí)的調(diào)整抵銷分錄。

第一種情況：同一控制下，增持股份形成企業(yè)合并，導(dǎo)致在個(gè)別報(bào)表上長期股權(quán)投資由權(quán)益法核算轉(zhuǎn)換為成本法核算時(shí)，以轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)取得的被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整長期股權(quán)投資。

[例1]公司與K公司受同一主體控制，2007年1月1日，J公司用60萬元取得了K公司20％的股權(quán)，以權(quán)益法核算該長期股權(quán)投資。當(dāng)時(shí)K公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為150萬元，公允價(jià)值250萬元，差額產(chǎn)生于同定資產(chǎn)賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額1130萬元，固定資產(chǎn)剩余使用年限10年，殘值忽略不計(jì)，按直線法計(jì)提折舊。2007年K公司賬面凈利潤為50萬元，因撥款轉(zhuǎn)入導(dǎo)致資本公積增加10萬元，未派發(fā)現(xiàn)金股利或利潤，兩家公司均按照凈利潤的10％提取盈余公積。2008年2月1日J(rèn)公司又用200萬元取得K公司50％的股權(quán)。2008年2月1日。K公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為200萬元，公允價(jià)值370萬元，J公司的資本公積足夠沖減。

相關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：

(1)2007年1月1日取得20％股權(quán)，因支付對(duì)價(jià)60萬元大于取得的凈資產(chǎn)公允價(jià)值50萬元(250×20％)。

借：長期股權(quán)投資――成本 600000

貸：銀行存款 600000

(2)2007年底按權(quán)益法核算該長期股權(quán)投資的投資收益8萬元[(50-10)×20％(折舊差額)]，其他權(quán)益變動(dòng)2萬元(10×20％)。

借：長期股權(quán)投資――損益調(diào)整 80000

長期股權(quán)投資――其他權(quán)益變動(dòng)　20000

貸：投資收益　80000

資本公積――其他資本公積 20000

(3)2008年2月1日取得50％股權(quán)，實(shí)現(xiàn)同一控制下的企業(yè)合并，原20％持股部分的核算方法追溯調(diào)整為成本法核算的結(jié)果，即將權(quán)益法核算期間長期股權(quán)投資下的“損益調(diào)整”和“其他權(quán)益變動(dòng)”科目余額調(diào)減為零，同時(shí)調(diào)整涉及的留存收益和資本公積。

借：盈余公積8000

未分配利潤 72000

資本公積――其他資本公積 20000

長期股權(quán)投資

600000

(轉(zhuǎn)入按成本法核算的賬戶)

貸：長期股權(quán)投資――成本

600000

長期股權(quán)投資――損益調(diào)整80000

長期股權(quán)投資――其他權(quán)益變動(dòng)20000

(4)將長期股權(quán)投資余額調(diào)整至合并日合并方享有的被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值，合并方支付的對(duì)價(jià)也以賬面價(jià)值處理，借貸差額先調(diào)整資本公積，不足沖減部分再調(diào)整留存收益。本例中總控股比例70％部分按同一控制下的企業(yè)合并處理，入賬價(jià)值應(yīng)為140萬元(合并日2008年2月1日K公司凈資產(chǎn)200萬元×70％)，原長期股權(quán)投資經(jīng)調(diào)整后余額為60萬元，故調(diào)增長期股權(quán)投資80萬元(140-60)。

借：長期股權(quán)投資800000

資本公積――股本溢價(jià) 1200000

貸：銀行存款 2000000

編制合并報(bào)表時(shí)，再按同一控制下合并報(bào)表編制原則處理，不要混淆個(gè)別報(bào)表與合并報(bào)表的業(yè)務(wù)處理。

第二種情況：非同一控制下，增持股份形成企業(yè)合并，導(dǎo)致在個(gè)別報(bào)表上長期股權(quán)投資由權(quán)益法核算轉(zhuǎn)換為成本法核算時(shí)，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)對(duì)原持股部分進(jìn)行追溯調(diào)整，并以支付對(duì)價(jià)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)確認(rèn)長期股權(quán)投資賬戶的余額。

[例2]承例1，假設(shè)J公司與K公司為非同一控制下的兩家公司，相關(guān)會(huì)計(jì)處理：

分錄(1)(2)同例1。

(3)2008年2月1日取得50％股權(quán)，實(shí)現(xiàn)非同一控制下的企業(yè)合并，原20％持股部分的核算方法追溯調(diào)整為成本法核算的結(jié)果，處理分錄同例1。

(4)總控股比例70％部分按非同一控制下的企業(yè)合并處理，在個(gè)別報(bào)表上長期股權(quán)投資的入賬價(jià)值應(yīng)為支付對(duì)價(jià)的公允價(jià)值，原20％控股部分支付對(duì)價(jià)的公允價(jià)值為60萬元，新增50％支付對(duì)價(jià)的公允價(jià)值為200萬元，故增加長期股權(quán)投資200萬元。

借：長期股權(quán)投資 2000000

貸：銀行存款 2000000

編制合并報(bào)表時(shí)，再按非同一控制下合并報(bào)表編制原則處理。

第三種情況：同一控制下，減持企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資，導(dǎo)致在個(gè)別報(bào)表上長期股權(quán)投資由成本法核算轉(zhuǎn)換為權(quán)益法核算時(shí)，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)以原取得股份時(shí)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，將剩余持股部分追溯調(diào)整為從最初取得時(shí)起持續(xù)按權(quán)益法核算的結(jié)果。

[例3]J公司與K公司受同一主體控制，2007年1月1日，J公司用200萬元取得了K公司80％的股權(quán)，以權(quán)益法核算該長期股權(quán)投

資。當(dāng)時(shí)K公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為150萬元，公允價(jià)值240萬元，差額產(chǎn)生于固定資產(chǎn)賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額90萬元，固定資產(chǎn)剩余使用年限9年，殘值忽略不計(jì)，按直線法計(jì)提折舊。J公司的資本公積足夠沖減。2007年K公司賬面凈利潤為50萬元，因撥款轉(zhuǎn)入導(dǎo)致資本公積增加10萬元，未派發(fā)現(xiàn)金股利或利潤，兩家公司均按照凈利潤的10％提取盈余公積。2008年2月1日J(rèn)公司以180萬元對(duì)外出售了所持有的K公司60％的股份。2008年2月1日，K公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為200萬元，公允價(jià)值370萬元。相關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：

(1)2007年1月1日取得80％股權(quán)，實(shí)現(xiàn)同一控制下的企業(yè)合并。

借：長期股權(quán)投資(150萬元×80％)1200000

資本公積――股本溢價(jià)800000

貸：銀行存款 2000000

(2)2007年底按成本法核算該長期股權(quán)投資，因未分紅不必進(jìn)行處理。

(3)2008年2月1日出售60％股權(quán)。

借：銀行存款 1800000

貸：長期股權(quán)投資(120萬元×3／4) 90000

資本公積――股本溢價(jià)(80萬元×3／4)600000

投資收益 300000

(4)“剩余長期股權(quán)投資賬面價(jià)值30萬元(120-90)”與“取得該部分投資的初始成本50萬元(200×1／4)”之間的差額，調(diào)整長期股權(quán)投資和資本公積(股本溢價(jià))賬戶。同時(shí)比較“取得該部分投資的初始成本50萬元(200×1／4)”與“按照剩余持股比例計(jì)算原投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值48萬元(240×20％)”，若前者大，不予調(diào)整；若后者大，則按差額調(diào)增長期股權(quán)投資及留存收益。因此例3中分錄應(yīng)為：

借：長期股權(quán)投資――成本　500000

貸：長期股權(quán)投資 300000

(原成本法核算余額)

資本公積一股本溢價(jià) 200000

若取得投資時(shí)(2007年初)K公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為3007萬元，J公司享有的部分就為60萬元(300×20％)，大于其100萬元的初始投資成本，那么該步驟的分錄為：

借：長期股權(quán)投資――成本 600000

貸：長期股權(quán)投資 30(1000

(原成本法核算的余額)

資本公積――股本溢價(jià) 200000

留存收益 10000

(權(quán)益法確認(rèn)的營業(yè)外收入)

未分配利潤 90000

(5)剩余20％持股部分在2007年按權(quán)益法核算應(yīng)追認(rèn)投資收益8萬元[(50-10)×20％(折舊差額)]，其他權(quán)益變動(dòng)2萬元(10×20％)。

借：長期股權(quán)投資――損益調(diào)整　80000

長期股權(quán)投資――其他權(quán)益變動(dòng)　20000

貸：留存收益　8000

未分配利潤 72000

資本公積――其他資本公積 20000

編制合并報(bào)表時(shí)，再按同一控制下合并報(bào)表編制原則處理。

非同一控制下，減持企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資，導(dǎo)致的轉(zhuǎn)換處理與例3的原則相同。

篇（9）

由于個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中已經(jīng)確認(rèn)了120萬元的投資收益，在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下調(diào)整：

①對(duì)剩余股權(quán)按喪失控制權(quán)日的公允價(jià)值重新計(jì)量的調(diào)整

（說明：甲公司個(gè)別報(bào)表中剩余股權(quán)的賬面價(jià)值為270萬元，剩余股權(quán)按喪失控制權(quán)日的公允價(jià)值為320萬元）借：長期股權(quán)投資 320

貸：長期股權(quán)投資 270

投資收益 50

②對(duì)個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的部分處置收益的歸屬期間進(jìn)行調(diào)整

借：投資收益 45

貸：盈余公積 （50×60%×10%）3

未分配利潤 （50×60%×90%）27

資本公積 （25×60%）15

【說明】上述調(diào)整分錄也可以理解為：甲公司處置60%股權(quán)在20×9年個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中確認(rèn)投資收益120萬元，而20×9年合并財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)確認(rèn)投資收益=處置價(jià)款480萬元-合并財(cái)務(wù)報(bào)表角度的長期股權(quán)投資成本（600+75×100%）×60%=75（萬元）。所以甲公司20×9年合并財(cái)務(wù)報(bào)表的投資收益沖減45萬元。

同時(shí)，在合并報(bào)表角度應(yīng)通過“盈余公積”和“未分配利潤”科目追加確認(rèn)20×7年～20×8年的投資收益30萬元（“合并報(bào)表角度應(yīng)確認(rèn)的投資收益50萬元”-“個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中在成本法轉(zhuǎn)換為權(quán)益法時(shí)已追溯確認(rèn)的投資收益20萬元”）和資本公積15萬元（“合并報(bào)表角度應(yīng)確認(rèn)的資本公積25萬元”-“個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中在成本法轉(zhuǎn)換為權(quán)益法時(shí)已追溯確認(rèn)的資本公積10萬元”）。

【提示】設(shè)“投資收益”項(xiàng)目調(diào)整數(shù)為X，則：

20×9年個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表投資收益120+合并報(bào)表調(diào)整（50+X+25）=合并財(cái)務(wù)報(bào)表投資收益150，計(jì)算出X=-45

③從資本公積轉(zhuǎn)出原計(jì)入資本公積的其他綜合收益25萬元，重分類轉(zhuǎn)入投資收益：

借：資本公積 25

貸：投資收益 25

從以上①②③的會(huì)計(jì)處理可以看出，合并財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中已確認(rèn)的投資收益120萬元+①50-②45+③25=150（萬元）。

（2）甲公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表的處理

合并財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=[（700+300）-（600+50+20）×100%-（800-600）]+20×100%=150（萬元）。由于個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中已經(jīng)確認(rèn)了140萬元的投資收益，在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下調(diào)整：

①對(duì)剩余股權(quán)按喪失控制權(quán)日的公允價(jià)值重新計(jì)量的調(diào)整

借：長期股權(quán)投資 300

貸：長期股權(quán)投資 261

投資收益 39

②對(duì)個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的部分處置收益的歸屬期間進(jìn)行調(diào)整

借：投資收益 49

貸：盈余公積 3.5（50×70%×10%）

未分配利潤 31.5（50×70%×90%）

資本公積 14（20×70%）

③從資本公積轉(zhuǎn)出其他綜合收益20萬元，重分類轉(zhuǎn)入投資收益：

借：資本公積 20

貸：投資收益 20

所以：合并財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中已確認(rèn)的投資收益140+①39-②49+③20=150（萬元）。

二、權(quán)益法轉(zhuǎn)換為成本法

因追加投資使得原來持有的對(duì)聯(lián)營企業(yè)或合營企業(yè)的投資變成了對(duì)子公司的投資，此時(shí)對(duì)于長期股權(quán)投資賬面價(jià)值的調(diào)整應(yīng)當(dāng)分下列幾種情況進(jìn)行處理。

1.多次交換交易分步實(shí)現(xiàn)同一控制下控股合并

企業(yè)通過多次交換交易分步取得股權(quán)最終形成同一控制下控股合并的，在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中，

⑴初始投資成本=按持股比例計(jì)算的合并日應(yīng)享有被合并方賬面所有者權(quán)益份額作為該項(xiàng)投資的。

⑵計(jì)算原長期股權(quán)投資賬面價(jià)值+合并日為取得新的股份所支付對(duì)價(jià)的賬面價(jià)值

⑶比較⑴和⑵，按其差額調(diào)整“資本公積―資本溢價(jià)或股本溢價(jià)”，如若“資本公積―資本溢價(jià)或股本溢價(jià)”不足沖減的，則繼續(xù)沖減留存收益。

2.多次交換交易分步實(shí)現(xiàn)非同一控制下控股合并

通過多次交換交易分步取得股權(quán)最終形成非同一控制下控股合并的，在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中，

篇（10）

【關(guān)鍵詞】

長期股權(quán)投資；初始計(jì)量；后續(xù)計(jì)量；成本法；權(quán)益法

在會(huì)計(jì)核算中，長期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理常常被人們看成是重點(diǎn)和難點(diǎn)，甚至也是各大類考試中的關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)，此賬戶如此受到關(guān)注，是由于它直接影響了企業(yè)的利潤、報(bào)表等信息，特別是會(huì)計(jì)核算中兩個(gè)方法（成本法和權(quán)益法）的選擇容易混淆，加大了核算的難度。此文僅就個(gè)人的觀點(diǎn)分析對(duì)此賬戶的認(rèn)識(shí)。

一、長期股權(quán)投資概述

長期股權(quán)投資是以取得被投資單位的股份為目的而進(jìn)行的投資。該投資的時(shí)間是長期持有，并通過投資對(duì)被投資單位進(jìn)行控制、共同控制或起到重大影響的程度。由此可見，此投資沒有時(shí)間的約束，更不能隨意地抽回投資，并且根據(jù)投資的目的不難看出，該投資的金額也是非常之大，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)也是很高的。根據(jù)上述投資的目的可知，長期股權(quán)投資根據(jù)其對(duì)被投資方的影響力度不同，又可分類為控制、共同控制、重大影響，各自所對(duì)應(yīng)的占被投資方表決權(quán)的股份比例分別是50%以上、50%、20%～50%。注意新準(zhǔn)則已把無控制、無共同控制且無重大影響的投資歸納為綜合權(quán)益投資，因此所占被投資方表決權(quán)的份額不同對(duì)被投資方的影響力度是不同的。因此，長期股權(quán)投資與其他投資（如交易性金融資產(chǎn)、持有至到期投資、可供出售金融資產(chǎn)）相比，其“野心”較大，不僅僅為了投資獲得收益這么簡單，它希望通過投資能夠參與企業(yè)的經(jīng)營、參與企業(yè)的決策、影響企業(yè)的發(fā)展，甚至想把被投資方占為己有。根據(jù)上述長期股權(quán)投資的定義以及目的不難看出，投資方是挑戰(zhàn)性的企業(yè)，正所謂風(fēng)險(xiǎn)越高要求的收益也就越高，投資方追隨這樣的理念，來完成這項(xiàng)投資。

二、長期股權(quán)投資的初始計(jì)量

長期股權(quán)投資的初始計(jì)量是取得投資時(shí)投資金額的確認(rèn)。投資方投資金額的多少并不完全確認(rèn)為投資額，比如對(duì)于被投資方來說新的投資者，可能要出高的價(jià)格才能享受到一定的股權(quán)份額；對(duì)于信譽(yù)度以及知名度比較高的投資者可能不需要出高的價(jià)格，就可以得到自己想要的股權(quán)份額。因此，當(dāng)投資者對(duì)被投資者的影響不確定是哪種類型時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以占被投資方表決權(quán)的股份比例為前提來確認(rèn)投資額。長期股權(quán)投資的初始計(jì)量可以分為以下兩種情況：

（一）企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資

企業(yè)合并是指將兩個(gè)或者兩個(gè)以上單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體的交易或事項(xiàng)。一般的企業(yè)合并所占被投資方表決權(quán)的股份比例都在50%以上。企業(yè)合并分為同一控制下的企業(yè)合并和非同一控制下的企業(yè)合并。1.同一集團(tuán)內(nèi)投資股份50%以上形成的長期股權(quán)投資。同一集團(tuán)內(nèi)投資股份50%以上是指在同一個(gè)集團(tuán)下，投資方占被投資方股份50%以上的投資。該投資方式，投資方以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為控制對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在控制日按照取得被投資方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。投資方以發(fā)行權(quán)益性證券作為控制對(duì)價(jià)的，按照發(fā)行股份的面值總額作為股本，長期股權(quán)投資初始投資成本與所發(fā)行股份面值總額之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。注意，在進(jìn)行投資時(shí)價(jià)款內(nèi)若包括已經(jīng)宣告發(fā)放的股利或利息但還沒有真正地發(fā)放出去的金額時(shí)，應(yīng)該單獨(dú)進(jìn)行核算，計(jì)入應(yīng)收股利或應(yīng)收利息賬戶。合并時(shí)發(fā)生的審計(jì)費(fèi)等各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。舉例如下：【案例1】甲企業(yè)2013年1月1日以銀行存款280000元向同一集團(tuán)內(nèi)乙企業(yè)投資，取得甲企業(yè)80%的股權(quán)，并與當(dāng)日起能夠?qū)灼髽I(yè)實(shí)施控制。合并后甲企業(yè)仍維持其獨(dú)立法人資格繼續(xù)經(jīng)營。2013年1月1日，甲企業(yè)的賬面所有者權(quán)益總額為500000元。則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)處理如下：借：長期股權(quán)投資——乙企業(yè)（500000*80%）400000貸：銀行存款280000資本公積——資本溢價(jià)1200002.非同一集團(tuán)下投資股份占50%形成的長期股權(quán)投資。這類投資應(yīng)按購買方付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債、發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價(jià)值以及企業(yè)控制過程中發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用之和作為其初始投資成本。對(duì)未來事項(xiàng)做出約定且購買日估計(jì)未來事項(xiàng)很可能發(fā)生、對(duì)合并成本的影響金額能夠可靠計(jì)量的，也應(yīng)將其計(jì)入初始投資成本。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。注意，在進(jìn)行投資時(shí)價(jià)款內(nèi)若包括已經(jīng)宣告發(fā)放的股利或利息但還沒有真正發(fā)放出去的金額時(shí)，應(yīng)該單獨(dú)進(jìn)行核算，同樣計(jì)入應(yīng)收股利或應(yīng)收利息賬戶。與同一集團(tuán)下企業(yè)控制點(diǎn)形成的長期股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算最大的不同之處就是差額計(jì)入的科目不同，由于同一控制下企業(yè)的投資是在同一集團(tuán)之內(nèi)差額的影響只是所有者權(quán)益的變化，不存在營業(yè)外收入或支出。換句話說，投資雙方?jīng)]有脫離集團(tuán)，還是在同一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，所以對(duì)集團(tuán)的影響不明顯。但是非同一控制下的投資時(shí)投資雙方?jīng)]有任何關(guān)系，因此，投資差額對(duì)于投資者來說可能是營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。兩種方式的會(huì)計(jì)核算類似，不同之處上述已經(jīng)表述，這里就不再舉例說明。

（二）投資股份低于50%長期股權(quán)投資

企業(yè)控制以外形成的長期股權(quán)投資一般來說是投資方所占被投資方的表決權(quán)股權(quán)在50%以下的投資。此投資方式應(yīng)當(dāng)分別按照具體情況使用公允價(jià)值或歷史成本屬性計(jì)量其初始投資成本。若投資方是以支付現(xiàn)金方式取得的長期股權(quán)投資，則應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購買價(jià)款作為初始投資成本（也就是使用歷史成本屬性計(jì)量）。初始投資成本包括與取得長期股權(quán)投資直接相關(guān)的費(fèi)用稅金及其他必要支出。企業(yè)取得長期股權(quán)投資實(shí)際支付的價(jià)款或?qū)r(jià)中包含的已宣告但尚未發(fā)放的金額應(yīng)作為應(yīng)收股利或應(yīng)收利息處理。若投資方是以發(fā)行權(quán)益性證券或投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資協(xié)議或合同的公允價(jià)值作為初始投資成本，但是協(xié)議或合同約定價(jià)值不公允的除外。注意，若是發(fā)行權(quán)益性證券取得長期股權(quán)投資，其股本的金額是發(fā)行股票的面值。長期股權(quán)投資初始投資成本與股本或?qū)嵤召Y本之間的差額計(jì)入資本公積。以債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等方式取得的長期股權(quán)投資，其初始投資成本應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)準(zhǔn)則的原則確定。這里不再一一陳述。

三、長期股權(quán)投資的計(jì)量方法

長期股權(quán)投資的計(jì)量方法包括成本法和權(quán)益法。

（一）成本法

采用該方法核算的長期股權(quán)投資，投資企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照享有被投資單位宣告發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤確認(rèn)投資收益，但除取得投資時(shí)實(shí)際支付的價(jià)款或?qū)r(jià)中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤外，在成本法下，長期股權(quán)投資以初始投資成本計(jì)價(jià)，一般不調(diào)整其賬面價(jià)值。只有在收到清算性股利和追加或收回投資時(shí)應(yīng)當(dāng)調(diào)整長期股權(quán)投資的成本?！景咐?】甲企業(yè)2015年1月購入乙企業(yè)股票20萬股（占對(duì)方總股本0.3%），每股成交價(jià)30元（其中包括已宣告未發(fā)放的現(xiàn)金股利每股5元），相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)2萬元，均以銀行存款支付。3月收到乙企業(yè)發(fā)放的現(xiàn)金股利100萬元。半年后，乙企業(yè)宣告每20股發(fā)放現(xiàn)金股利5元。次月，收到乙企業(yè)發(fā)放的現(xiàn)金股利5萬元，存入銀行。編制甲企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：根據(jù)題意可知，甲企業(yè)進(jìn)行長期股權(quán)投資的后續(xù)計(jì)量適用成本法核算。①借：長期股權(quán)投資——乙企業(yè)（股票投資）（25×20萬＋2萬）502應(yīng)收股利——乙企業(yè)（5×20萬）100貸：銀行存款602②借：銀行存款100貸：應(yīng)收股利——乙企業(yè)100③借：應(yīng)收股利——乙企業(yè)5貸：投資收益5④借：銀行存款5貸：應(yīng)收股利——乙企業(yè)5企業(yè)按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定確認(rèn)自被投資單位應(yīng)分得的現(xiàn)金股利或利潤后，需要考慮長期股權(quán)投資是否發(fā)生減值。判斷是否發(fā)生減值則按照準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)測試結(jié)果可收回金額低于長期股權(quán)投資賬面價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。接上例【案例2】若期末股票市價(jià)下跌為20元。分析可知：此時(shí)賬面余額為502萬元，而可收回的金額為180萬元（20萬股*20元＝400萬元），假如長期股權(quán)投資發(fā)生減值并且股價(jià)持續(xù)下跌，其減值金額為102萬元。會(huì)計(jì)處理如下：借：資產(chǎn)減值損失102貸：長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備102

（二）權(quán)益法

該方法主要關(guān)注的是被投資單位所有者權(quán)益的變動(dòng)情況，如果被投資單位所有者權(quán)益發(fā)生變動(dòng)，那么投資方則按照所享有的份額對(duì)長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。注意，只有在初始投資成本小于變動(dòng)份額時(shí)才需要調(diào)整長期股權(quán)投資的金額，因此可總結(jié)為長期股權(quán)投資的金額是按照金額較大的一方來確認(rèn)的。投資收益的確認(rèn)時(shí)，投資企業(yè)取得長期股權(quán)投資后，應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈損益的份額，確認(rèn)投資損益并調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。投資企業(yè)按照被投資單位宣告分派的利潤或現(xiàn)金股利計(jì)算應(yīng)分得的部分，相應(yīng)減少長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。【案例3】甲企業(yè)于2011按協(xié)議收購價(jià)40萬元購買乙企業(yè)的股票，占丙企業(yè)20%的股權(quán)，對(duì)丙企業(yè)有重大影響。此時(shí)丙企業(yè)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值為250萬元。應(yīng)編制甲企業(yè)會(huì)計(jì)分錄如下：借：長期股權(quán)投資——丙企業(yè)（投資成本）50貸：銀行存款40營業(yè)外收入10【案例4】承接上例【案例3】乙企業(yè)于2011年實(shí)現(xiàn)凈利潤10萬元；2012年2月宣告分派現(xiàn)金股利6萬元，3月甲企業(yè)收到現(xiàn)金股利；2012年末乙企業(yè)由于意外事件，全年虧損120萬元；2013年扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)凈利潤6萬元。①2011年末甲企業(yè)會(huì)計(jì)處理：借：長期股權(quán)投資——丙企業(yè)（損益調(diào)整）2貸：投資收益2②2012年2月甲企業(yè)會(huì)計(jì)處理：借：應(yīng)收股利1.2貸：長期股權(quán)投資——丙企業(yè)（損益調(diào)整）1.2③2012年3月甲企業(yè)會(huì)計(jì)處理：借：銀行存款10000貸：應(yīng)收股利10000④2012年末甲企業(yè)會(huì)計(jì)處理：借：投資收益24貸：長期股權(quán)投資——丙企業(yè)（損益調(diào)整）24⑤2013年末甲企業(yè)會(huì)計(jì)處理：借：長期股權(quán)投資——丙企業(yè)（損益調(diào)整）1.2貸：投資收益1.2采用該方法進(jìn)行核算計(jì)量的長期股權(quán)投資，處置時(shí)還應(yīng)將與所處置的長期股權(quán)投資對(duì)應(yīng)的元計(jì)入資本公積項(xiàng)目的金額轉(zhuǎn)出，計(jì)入處置當(dāng)期的投資收益中。權(quán)益法發(fā)生減值的確認(rèn)與成本法相同這里不再陳述。

四、結(jié)語

綜上所述，長期股權(quán)投資的核算主要根據(jù)投資方所占被投資方表決權(quán)股份比例來進(jìn)行確認(rèn)，特別是后續(xù)計(jì)量方法的選擇是長期股權(quán)投資的重點(diǎn)內(nèi)容。但是，并不是說使用了成本法就一定不能使用權(quán)益法，二者之間在一定條件下是可以相互轉(zhuǎn)換的。

參考文獻(xiàn)

篇（11）

中圖分類號(hào)：F275

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費(fèi)。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費(fèi)。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費(fèi)用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費(fèi)用。

6.不可預(yù)見費(fèi)。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費(fèi)用。

7.開發(fā)間接費(fèi)。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。

（二）項(xiàng)目銷售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

（三）項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實(shí)際銷售之際按銷售額的某一比例實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。這種征收方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計(jì)劃造成不小影響，對(duì)于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭取減免或緩繳。

（四）項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測時(shí)，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項(xiàng)、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類表、一級(jí)明細(xì)表、二級(jí)明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要結(jié)合本公司和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預(yù)測及控制表、資金來源占用表、資金計(jì)劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項(xiàng)目的各級(jí)明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測及控制表中可以反映實(shí)際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項(xiàng)目的實(shí)際銷售收款情況、銷售計(jì)劃及完成情況等；資金計(jì)劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項(xiàng)目用款計(jì)劃、按季按月具體用款額度計(jì)劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項(xiàng)目投資用款計(jì)劃，結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格，編制籌資計(jì)劃及運(yùn)營計(jì)劃，對(duì)不同時(shí)點(diǎn)和期間的資金來源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對(duì)的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時(shí)，又要兼顧風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。