關于房地產的法律知識大全11篇

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篇（1）

一、商品房預售制度的概念

商品房預售也可以稱為期房買賣，具體是指房地產公司在商品房的建設過程中，將商品房進行出售，購房者在進行房屋購置時，先支付一部分的押金，其支付時間、數額、支付方式是由房地產公司規定的。在通常情況下，購房初期支付的押金都是購買商品房全款的10%-20%，即人們常說的首付；在商品房建設工程完成一半時，購買者需要進行第二次支付，支付的金額為30%-50%；在商品房建設工程完工之后，購房者將剩下的金額予以全部付清，商品房的所有權由房地產公司轉為購房者。因商品房預售的種種優勢，致使很多的房地產公司都使用這個銷售方式進行商品房銷售。商品房預售這種方式不管站在消費者的立場還是房地產公司的立場，都是非常有利的。消費者通過預售的方式進行購房能夠減輕全額付款的壓力，買到既經濟又實惠的商品房；而房地產公司能將建設中資金周轉困難的問題解決，讓工程得以順利進行。商品房預售的種種優點，使得我國各地區的房地產公司都使用這種方法進行住房銷售。

二、商品房預售中出現的侵害消費者權益的問題及原因

（一）商品房預售中出現的侵害消費者權益的問題

在最近幾年，消費者保護協會收到了很多關于商品房預售方面的投訴。消費者協會提供的資料顯示，我國的投訴事件數量逐年增加，消費者的權益受到了嚴重侵害。消費者投訴的范圍非常廣泛，根據消費者協會提供的資料可以將這些投訴大概分為以下幾類：第一，開發商進行虛假宣傳。在購買者交接商品房時，發現房屋的裝修設計、質量以及小區的綠化建設、基礎設施等與廣告宣傳存在著一定的差距。第二，開發商對真正的情況進行了隱瞞。購房者在購房時，預售人沒有對房屋的真實情況予以說明，在房屋的使用權上、商品房設定抵押方面都未予以說明。第三，房地產公司不按照規定的時間轉交房屋，還將一套房屋售賣給了幾個購房者，在購房時不予以辦理房屋權證書。第四，在購買者與房地產公司簽訂的合同中，出現了一些不平等的條款。第五、購買者在收到房屋后發現商品房建設質量不合格。第六，在商品房的面積上出現了一些誤差。

（二）導致問題出現的原因

在目前多數的商品房預售中，消費者的權益受到了嚴重的侵害。導致問題出現的原因主要可以分為以下幾個方面：第一，房地產宣傳的消息與購買者得到的消息存在著差異性。在現在的商品房預售中，房地產在制作宣傳短片和宣傳資料中摻入了很多的虛假成分，宣傳的內容全部為商品房的優勢和特點，對存在的不足與缺陷只字不提，導致購買者對于商品房想象得太過于理想化。第二，購買者對房屋購買方面的專業知識和法律知識了解過少，對商品房的信息沒有正確的認識。第三，購買者與房地產企業之間的地位和經濟實力存在較大差距，導致房地產企業把大量的責任歸結于房屋的購買者，加重了房屋購買者的責任與壓力。第四，缺乏有效的監管。在商品房的預售過程中，購買者與房地產企業的地位、經濟實力存在的較大的差距，購房者依靠自己的法律知識根本不能對自己的權益進行保護，在這樣的情況下，就必須對預售市場進行有效的監管，以此來保護消費者的權益。

三、完善商品房預售市場購房者權益的保護機制

在現在的商品房預售中，消費者的權益受到了侵害，為了使消費者的權益得到保護，我們制定了一些防范措施，將商品房預售的市場機制予以健全完善，使商品房預售的交易秩序正常化。第一，在現在商品房預售中，房地產給消費者的權益造成了很大的傷害，為了對消費者的權益進行保護，要合理地運用《消費者權益保護法》。《消費者權益保護法》將不動產中消費者的地位予以了確定，當消費者權益受到侵害時，可以運用法律的手段對房地產公司進行，讓房地產公司對購房者進行一定的賠償，法律的運用不僅僅讓消費者的權益得到了保護，還對房地產的不良行為予以嚴懲。第二，加強消費者在商品房購買方面的專業知識和法律知識，讓消費者對商品房的宣傳資料和宣傳短片進行全面的知識，要明確分辨其中的事實與虛假，通過自己掌握的知識對自己的權益進行保護。第三，健全完善監管體系，將商品房預售市場進行有效監管，使房地產的違法行為得以控制，從房地產企業方面保護消費者的權益。

四、總結

隨著經濟的發展，我國住房體制改革的不斷深入，在居民的消費中，住房購買的消費在居民的總消費中占了很大的比例，所以我們更應該對消費者購買住房的權益進行保護。

參考文獻：

[1] 張東亮.淺析商品房預售中對消費者權益的保護[J].法制

與經濟（下旬刊），2011（6）.

[2] 趙飛.試論商品房預售中消費者權益的保護[J].科學與財

富，2012（1）.

[3] 江靜.論商品房預售制度的完善――以強化消費者保護

篇（2）

民法對房地產權屬的變動,以登記為公示方法。這樣,第三人就可根據登記所展示的房地產權屬狀況,以決定是否進行房地產交易,從而避免遭受不測之損害。但是,由于當事人的過錯或者登記機關的過錯等原因,房地產登記薄上記載的權屬狀況有可能與實際的權屬狀況不相一致。為了保護善意第三人對公示內容的合理依賴,即使登記的內容與實質的權屬狀況不符,法律仍將房地產登記薄上記載的權屬狀況視為當然真實。在這種情況下,房地產權屬登記就具有了公信力。

房地產抵押登記是房地產權登記的重要內容。對于房地產抵押登記是否具有公信力,各國立法上有兩種不同的規定。德國、瑞士等國家的民法規定房地產抵押登記具有公信力。例如,《德國民法典》第892條第1款規定:“不動產登記簿的內容,為取得一項土地上的權利以及在此權利之上的權利的人的利益,應視為正確。”而法國、日本等國民法則不承認房地產抵押登記具有公信力。是否承認房地產抵押登記的公信力,在法律效果上會有重大差別。例如,某甲將其所有的房屋為乙設定抵押權,擔保的債權額為20萬元,但登記機關在登記時,誤將抵押權擔保的債權額登記為2萬元。其后甲又以該房屋為債權人丙設定30萬元的抵押權并辦理了登記。后因乙之抵押權先行實行,抵押房產被拍賣并得價款23萬元。如果承認房地產抵押登記的公有力,那么,第一順序抵押權人乙只能就其已登記的2萬元債權對拍賣價款優先受償,而剩余價款21萬元則應分配給第二順序抵押權人丙。反之,如果不承認抵押登記的公信力,則乙因登記機關的過錯而未登記的18萬元債權也仍然可以優先于丙之債權受償,而丙只能分配得剩余的3萬元價款。由此看來,是否賦予房地產抵押登記以公信力,對各利害關系人的利益影響甚大。

那么,我國現行法律是否承認房地產抵押登記的公信力呢?目前,對此尚存有不同看法。一種觀點認為,我國現行立法對不動產權屬登記的公示效力的規定,沒有體現公信力的存在;參見崔建遠等:《中國房地產法研究》,中國法制出版社1995年版,第266頁。另一種觀點則認為,土地權利一經登記機關在登記薄上注冊登記、頒發證書后,該土地權利對于善意第三人即具有公信力。參見國家土地管理局科技司編:《土地管理法律知識》,中國大地出版社1997年版,第109頁。筆者基本同意第二種觀點,并且認為,盡管我國現行法律未就房地產抵押登記的公信力作明確規定,但應承認房地產抵押登記的公信力。其理由在于:一方面,現代社會交易頻繁,如果沒有公信力的保護,則善意第三人在每次交易時都必須檢查登記薄上記載的房地產權利人的權利的真實性,否則就要因為其檢查不周而承擔取得的權利被追奪的危險。顯然,這一要求對善意第三人是不公平的,實踐中也是難以做到的,只會有礙于正常的房地產交易的開展。有鑒于此,為保障交易安全,法律有必要賦予房地產抵押登記以公信力。另一方面,在我國,房地產權屬登記是國家對房地產交易進行行政監管的重要手段。而且,我國對房地產權屬登記一直實行實質性審查。根據有關房地產登記規則,登記機關除對登記申請的填寫、登記手續和應提交的證件是否完備進行審查外,還對房地產的權屬狀況進行核實,對房地產權屬的設立、變更和轉移的合法性加以審查。因而,對第三人來說,登記已不僅僅是當事人為實現房地產權屬變動而提出申請的結果,而且是國家專門機關對房地產權屬變動予以確認的行政行為,當然也就是最具有社會公信力的事實。總之,在我國,承認房地產抵押登記的公信力是完全必要和可行的。

實踐中,登記公示的房地產抵押權狀況與真實的權利狀況不符的情況主要有兩種:一是主債權無效或因清償而消滅,而抵押權登記尚未注銷;二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷,從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。在第一種情形下,當事人應根據有關規定,及時辦理注銷登記。但在此之前,抵押登記仍具有形式上的效力。具體地說,第三人不能取得無抵押權負擔的房屋所有權和土地使用權;抵押人也不能就該房地產為其他債權人設定同一順序的抵押權。在第二種情形下,登記機關應辦理更正登記,利害關系人也可以申請更正登記。參見《土地登記規則》第71條。但更正的登記不具有溯及力,也就是說,在更正錯誤的登記之前,善意第三人因依賴錯誤的登記而取得的權利,仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人,只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔賠償責任。

二、關于房地產抵押權人的物上代位權

抵押權是價值權,即抵押權人在抵押物上設定抵押權的目的,不是為了實現對抵押物的使用或收益,而是通過支配抵押物的交換價值以擔保債權的實現。因此,抵押物雖改變其原有形態或性質,但只要還能維持其交換價值,就不會影響抵押權的實現。既然如此,抵押物的變價物或代替物在實質上就仍是抵押權的客體,抵押權人也就仍能追及至抵押物的變價物或代替物上行使抵押權。抵押權人對抵押物的變價物或代替物所享有的這種權利,即為抵押權人的物上代位權。而抵押物的變價物或代替物則為原抵押物的代位物。

根據我國《擔保法》的有關規定以及實踐中已有的一些做法,筆者認為,房地產抵押權人可對下列代位物行使物上代位權:

1.抵押房地產轉讓價款我國《擔保法》第49條規定,抵押期間,抵押人在履行了通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的義務后,可以轉讓已辦理登記的抵押物。抵押人依該規定轉讓房地產并辦理變更登記后,受讓人取得的抵押房地產的所有權或使用權即受法律保護。在這種情況下,抵押權人已無法行使追及權,只能對抵押人所得的抵押房地產轉讓價款行使物上代位權。我國《擔保法》也明確了抵押物轉讓價款應作為抵押物的代位物。該法第49條第2款規定:“抵押人轉讓抵押物所得的價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與債權人約定的第三人提存。”

2?因抵押房地產毀損、滅失而得的保險金經保險的低押房地產毀損、滅失后,保險人給付的保險金就其經濟價值而言,是原抵押房地產毀損、滅失部分的轉化物。由此,抵押權人可以就該保險金行使物上代位權。實踐中,房地產抵押合同一般均規定,抵押人必須為抵押房地產投保。有些抵押合同更明確規定,抵押人應以抵押權人為第一受益人辦理保險。這樣,

抵押權人對保險金的物上代位權就在抵押合同中得到了確認。 3.抵押人所得的損害賠償金《擔保法》第58條規定,抵押物“因滅失所得的賠償金,應當作為抵押財產”。依此規定,抵押房地產因第三人的原因毀損、滅失的,抵押權人可以對抵押人因此而得的損害賠償金行使物上代位權。房地產抵押權人行使此種物上代位權,僅以可歸責于第三人的事由導致抵押房地產受到實際損害為要件。因為,根據抵押權不可分原則,抵押物的任何一部分都擔保著主債權的全部,因而抵押房地產受損害的部分也應是抵押權效力所及的范圍。

4.抵押房地產的征收補償費抵押人因抵押房地產被依法征收而得的補償費,是原抵押房地產價值的轉化形態,也應在抵押權的效力范圍內。因此,抵押權人可以對抵押房地產的征收補償費行使物上代位權。需要指出的是,《擔保法》第51條規定:“抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押人可以在因損害而得到的賠償范圍內為抵押權人另行提供擔保。”根據這條規定,抵押人另行提供擔保后,抵押權人就不能對抵押人的損害賠償金行使物上代位權。當然,擔保法僅對因抵押人另行提供擔保導致抵押權人對損害賠償金的物上代位權的消滅作出規定,但應該認為,抵押權人對轉讓價款、保險金以及征收補償費的物上代位權,同樣會因抵押人另行提供相當擔保而消滅。因為抵押人另行提供相當擔保后,抵押物的交換價值已得到了保全。抵押權人也就沒有必要行使物上代位權了。

三、關于房地產抵押權與租賃權的關系

抵押權是一種價值權,而租賃權則是對物用益的權利。二者原則上可以并存。在抵押權與租賃權并存于某一房地產上時,應區分以下兩種情況處理:

(一)先租賃后抵押的情況《擔保法》第48條規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。”據此,出租人與承租人訂立租賃合同后,又將已出租的房地產設定抵押的,租賃關系不受影響,但出租人應將房地產準備抵押的情況書面告知承租人。此外,我國《經濟合同法》第23條規定:“如果出租方將財產所有權轉移給第三方時,租賃合同對財產新的所有方繼續有效。”這表明,租賃權具有對抗力,買賣不破租賃。所以,在因抵押權實行而將抵押房地產出賣時,先成立的租賃權仍然能夠對抗后成立的抵押權。也就是說,原租賃合同對抵押房地產新的受讓人仍舊是有約束力的。在租賃合同期滿前,受讓人不得隨意解除租賃合同,也不能單方變更租金和租期。法律這樣規定,有利于保護承租人的合法權益,同時又能達到穩定社會經濟關系的目的。誠然,租賃關系的存在可能使抵押房地產出賣時的賣價減少甚至無人應買,但抵押權人既然愿意在已出租的房地產上設定抵押,就應由其承受可能的不利后果。

值得探討的是,以出賣方式實行抵押權時,承租人對抵押房地產是否享有優先購買權。有關承租人的優先購買權,最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權。”此外,國務院1983年的《城市私有房屋管理條例》第11條也有類似規定。據此,有人認為應承認抵押房地產承租人在同等條件下的優先購買權。我們認為,對于承租人對抵押房地產是否有優先購買權不能一概而論,而應區分不同的出賣方式作具體分析;在以變賣的方式出賣抵押房地產時,應該保護承租人的優先購買權。但如果以拍賣的方式實行抵押權,則不應承認承租人的優先購買權。因為以變賣方式出賣抵押物,是以拍賣以外的生活中一般的買賣形式出賣抵押物以清償債權,與一般買賣方式并無不同,因而有可能出現兩個以上出價最高的買主。而優先購買權則是指優先購買權人在支付同等價格的條件下,享有優先他人購買標的物的權利。可見,在以變賣方式出賣抵押房地產的情況下,抵押房地產的承租人完全可以行使優先購買權。相反,如果以拍賣方式出賣抵押房地產,則會由于拍賣的性質而使承租人無法行使先買權。這是因為,拍賣是以公開競爭的方法把拍賣物賣給出價最高的競買者,拍賣結果不可能出現兩個以上出價最高的買主。所以,在這種情況下,承租人沒有行使優先購買權的余地。承租人如欲購得抵押房地產,只能報名參加競買,與他人公平競爭。

(二)先抵押后租賃的情況抵押權設定后成立租賃關系的,因抵押權與租賃權在權能上各不相同,所以在抵押權存續期間,租賃關系對抵押權不會有實質影響。但在抵押權實行時,如何處理抵押房地產上存在的租賃關系,卻不無疑問。對此,我國法律還未作明確規定,理論界則存在兩種觀點。一種觀點認為,抵押權設定后成立的租賃關系不能影響抵押權的效力,在實行抵押權并將抵押物拍賣給第三人時,租賃權對買受人無約束力。另一種觀點認為,只有當租賃關系的存在影響抵押權人的利益時,抵押權才能對抗租賃權,否則租賃關系仍然有效。

筆者贊同上述第一種觀點。其理由在于:抵押權是一種物權,而租賃權傳統上被認為是一種債權。根據物權優先于債權的原則,先成立的抵押權自然可以對抗后成立的租賃權。否則,抵押權人的利益就無法得到應有的保障。而且,《擔保法》第53條規定,抵押物拍賣后,拍賣價款超過債權數額的部分歸抵押人所有。因此,在抵押權實行時,如果抵押房地產上仍負擔租賃關系,即使抵押權人的債權能夠得到完全受償,但抵押人對清償債權后剩余價款的利益卻仍有可能受到損害。總之,抵押權設定后成立租賃關系的,在抵押權實行時,原承租人的租賃權不能對抗抵押房地產受讓人的所有權。

四、關于房地產抵押的期限

房地產抵押期限,是指房地產登記機關應房地產抵押當事人的請求,在房地產登記薄上登記的抵押權的存續期間。抵押期限屆滿后,房地產抵押權即歸于消滅,不但不能對抗第三人,即便在抵押當事人之間也失去其效力。從而,抵押權人不能主張抵押權仍然存在,并因此喪失其對抵押房地產的價值優先受償的權利。

我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等法律均未對房地產抵押期限的相關問題作出規定。抵押期限完全由抵押當事人在抵押合同中自行作出約定,并經登記機關登記后生效。一般而言,房地產抵押期限應長于主合同的履行期限。但實踐中有些房地產抵押合同規定,抵押期限與主合同履行期限同時屆滿。例如,主合同履行期限從1996年7月1日至1997年7月1日,而抵押期限也是從1996年7月1日至1997年7月1日。由于只有在債務人到期未履行債務時,抵押權人才能實行其抵押權并以抵押物的價值優先受償權。因而,如果抵押期限與主合同的履行期限相同,則意味著主合同履行期未屆滿,抵押權人不能行使優先受償權;主合同履行期一旦屆滿,抵押期限亦同時到期,抵押權人同樣無法行使優先受償。在這種情況下,如果抵押權人欲使其抵押權能夠實現,就必須在抵押期限屆滿前向登記機關申請抵押期限的續展。但在實踐中,由于各種原因,有的抵押當事人并未辦理展期手續。對此,審判實踐中有一種觀點認為,因主合同和抵押合同均為有效成立,所以,盡管抵押期限已屆滿,但債權人的抵押權仍應受法律保護,即抵押權人仍可對抵押房地產的價值優先受償。筆者不同意這種觀點。因為在我國,登記是房地產權屬變動的根據。房地產抵押權的設定是否有效,應以其是否經過登記,以及登記的抵押期限是否到期為判斷依據。只有在登記的有效期限內的抵押權,才是有效的。抵押期限屆滿后,主債權即成為無擔保的債權。

所以,我們認為,抵押當事人如未辦理抵押期限的續展手續,債權人就無權對抵押房地產的變價優先受償。在這種情況下,債權人只能要求應對其無法繼展抵押期限負責的過錯方承擔賠償責任。 (作者單位/福州市中級人民法院)

房地產抵押是一種典型的抵押形式。1996年10月1日施行的《擔保法》對此作出了較系統的規定,但其中的規定仍有不完善、不明確的地方,審判實踐中亦有不少問題亟待解決。為此,本文擬對房地產抵押的若干問題作一粗淺的探討。

一、關于房地產抵押登記的公信力

民法對房地產權屬的變動,以登記為公示方法。這樣,第三人就可根據登記所展示的房地產權屬狀況,以決定是否進行房地產交易,從而避免遭受不測之損害。但是,由于當事人的過錯或者登記機關的過錯等原因,房地產登記薄上記載的權屬狀況有可能與實際的權屬狀況不相一致。為了保護善意第三人對公示內容的合理依賴,即使登記的內容與實質的權屬狀況不符,法律仍將房地產登記薄上記載的權屬狀況視為當然真實。在這種情況下,房地產權屬登記就具有了公信力。

房地產抵押登記是房地產權登記的重要內容。對于房地產抵押登記是否具有公信力,各國立法上有兩種不同的規定。德國、瑞士等國家的民法規定房地產抵押登記具有公信力。例如,《德國民法典》第892條第1款規定:“不動產登記簿的內容,為取得一項土地上的權利以及在此權利之上的權利的人的利益,應視為正確。”而法國、日本等國民法則不承認房地產抵押登記具有公信力。是否承認房地產抵押登記的公信力,在法律效果上會有重大差別。例如,某甲將其所有的房屋為乙設定抵押權,擔保的債權額為20萬元,但登記機關在登記時,誤將抵押權擔保的債權額登記為2萬元。其后甲又以該房屋為債權人丙設定30萬元的抵押權并辦理了登記。后因乙之抵押權先行實行,抵押房產被拍賣并得價款23萬元。如果承認房地產抵押登記的公有力,那么,第一順序抵押權人乙只能就其已登記的2萬元債權對拍賣價款優先受償,而剩余價款21萬元則應分配給第二順序抵押權人丙。反之,如果不承認抵押登記的公信力,則乙因登記機關的過錯而未登記的18萬元債權也仍然可以優先于丙之債權受償,而丙只能分配得剩余的3萬元價款。由此看來,是否賦予房地產抵押登記以公信力,對各利害關系人的利益影響甚大。

那么,我國現行法律是否承認房地產抵押登記的公信力呢?目前,對此尚存有不同看法。一種觀點認為,我國現行立法對不動產權屬登記的公示效力的規定,沒有體現公信力的存在;參見崔建遠等:《中國房地產法研究》,中國法制出版社1995年版,第266頁。另一種觀點則認為,土地權利一經登記機關在登記薄上注冊登記、頒發證書后,該土地權利對于善意第三人即具有公信力。參見國家土地管理局科技司編:《土地管理法律知識》,中國大地出版社1997年版,第109頁。筆者基本同意第二種觀點,并且認為,盡管我國現行法律未就房地產抵押登記的公信力作明確規定,但應承認房地產抵押登記的公信力。其理由在于:一方面,現代社會交易頻繁,如果沒有公信力的保護,則善意第三人在每次交易時都必須檢查登記薄上記載的房地產權利人的權利的真實性,否則就要因為其檢查不周而承擔取得的權利被追奪的危險。顯然,這一要求對善意第三人是不公平的,實踐中也是難以做到的,只會有礙于正常的房地產交易的開展。有鑒于此,為保障交易安全,法律有必要賦予房地產抵押登記以公信力。另一方面,在我國,房地產權屬登記是國家對房地產交易進行行政監管的重要手段。而且,我國對房地產權屬登記一直實行實質性審查。根據有關房地產登記規則,登記機關除對登記申請的填寫、登記手續和應提交的證件是否完備進行審查外,還對房地產的權屬狀況進行核實,對房地產權屬的設立、變更和轉移的合法性加以審查。因而,對第三人來說,登記已不僅僅是當事人為實現房地產權屬變動而提出申請的結果,而且是國家專門機關對房地產權屬變動予以確認的行政行為,當然也就是最具有社會公信力的事實。總之,在我國,承認房地產抵押登記的公信力是完全必要和可行的。

實踐中,登記公示的房地產抵押權狀況與真實的權利狀況不符的情況主要有兩種:一是主債權無效或因清償而消滅,而抵押權登記尚未注銷;二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷,從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。在第一種情形下,當事人應根據有關規定,及時辦理注銷登記。但在此之前,抵押登記仍具有形式上的效力。具體地說,第三人不能取得無抵押權負擔的房屋所有權和土地使用權;抵押人也不能就該房地產為其他債權人設定同一順序的抵押權。在第二種情形下,登記機關應辦理更正登記,利害關系人也可以申請更正登記。參見《土地登記規則》第71條。但更正的登記不具有溯及力,也就是說,在更正錯誤的登記之前,善意第三人因依賴錯誤的登記而取得的權利,仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人,只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔賠償責任。

二、關于房地產抵押權人的物上代位權

抵押權是價值權,即抵押權人在抵押物上設定抵押權的目的,不是為了實現對抵押物的使用或收益,而是通過支配抵押物的交換價值以擔保債權的實現。此,抵押物雖改變其原有形態或性質,但只要還能維持其交換價值,就不會影響抵押權的實現。既然如此,抵押物的變價物或代替物在實質上就仍是抵押權的客體,抵押權人也就仍能追及至抵押物的變價物或代替物上行使抵押權。抵押權人對抵押物的變價物或代替物所享有的這種權利,即為抵押權人的物上代位權。而抵押物的變價物或代替物則為原抵押物的代位物。

根據我國《擔保法》的有關規定以及實踐中已有的一些做法,筆者認為,房地產抵押權人可對下列代位物行使物上代位權:

1.抵押房地產轉讓價款我國《擔保法》第49條規定,抵押期間,抵押人在履行了通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的義務后,可以轉讓已辦理登記的抵押物。抵押人依該規定轉讓房地產并辦理變更登記后,受讓人取得的抵押房地產的所有權或使用權即受法律保護。在這種情況下,抵押權人已無法行使追及權,只能對抵押人所得的抵押房地產轉讓價款行使物上代位權。我國《擔保法》也明確了抵押物轉讓價款應作為抵押物的代位物。該法第49條第2款規定:“抵押人轉讓抵押物所得的價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與債權人約定的第三人提存。”

2?因抵押房地產毀損、滅失而得的保險金經保險的低押房地產毀損、滅失后,保險人給付的保險金就其經濟價值而言,是原抵押房地產毀損、滅失部分的轉化物。由此,抵押權人可以就該保險金行使物上代位權。實踐中,房地產抵押合同一般均規定,抵押人必須為抵押房地產投保。有些抵押合同更明確規定,抵押人應以抵押權人為第一受益人辦理保險。這樣,抵押權人對保險金的物上代位權就在抵押合同中得到了確認。

3.抵押人所得的損害賠償金《擔保法》第58條規定,抵押物“因滅失所得的賠償金,應當作為抵押財產”。依此規定,抵押房地產因第三人的原因毀損、滅失的,抵押權人可以對抵押人因此而得的損害賠償金行使物上代位權。房地產抵押權人行使此種物上代位權,僅以可歸責于第三人的事由導致抵押房地產受到實際損害為要件。因為,根據抵押權不可分原則,抵押物的任何一部分都擔保著主債權的全部,因而抵押房地產受損害的部分也應是抵押權效力所及的范圍。

4.抵押房地產的征收補償費抵押人因抵押房地產被依法征收而得的補償費,是原抵押房地產價值的轉化形態,也應在抵押權的效力范圍內。因此,抵押權人可以對抵押房地產的征收補償費行使物上代位權。需要指出的是,《擔保法》第51條規定:“抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押人可以在因損害而得到的賠償范圍內為抵押權人另行提供擔保。”根據這條規定,抵押人另行提供擔保后,抵押權人就不能對抵押人的損害賠償金行使物上代位權。當然,擔保法僅對因抵押人另行提供擔保導致抵押權人對損害賠償金的物上代位權的消滅作出規定,但應該認為,抵押權人對轉讓價款、保險金以及征收補償費的物上代位權,同樣會因抵押人另行提供相當擔保而消滅。因為抵押人另行提供相當擔保后,抵押物的交換價值已得到了保全。抵押權人也就沒有必要行使物上代位權了。

三、關于房地產抵押權與租賃權的關系

抵押權是一種價值權,而租賃權則是對物用益的權利。二者原則上可以并存。在抵押權與租賃權并存于某一房地產上時,應區分以下兩種情況處理:

(一)先租賃后抵押的情況《擔

保法》第48條規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。”據此,出租人與承租人訂立租賃合同后,又將已出租的房地產設定抵押的,租賃關系不受影響,但出租人應將房地產準備抵押的情況書面告知承租人。此外,我國《經濟合同法》第23條規定:“如果出租方將財產所有權轉移給第三方時,租賃合同對財產新的所有方繼續有效。”這表明,租賃權具有對抗力,買賣不破租賃。所以,在因抵押權實行而將抵押房地產出賣時,先成立的租賃權仍然能夠對抗后成立的抵押權。也就是說,原租賃合同對抵押房地產新的受讓人仍舊是有約束力的。在租賃合同期滿前,受讓人不得隨意解除租賃合同,也不能單方變更租金和租期。法律這樣規定,有利于保護承租人的合法權益,同時又能達到穩定社會經濟關系的目的。誠然,租賃關系的存在可能使抵押房地產出賣時的賣價減少甚至無人應買,但抵押權人既然愿意在已出租的房地產上設定抵押,就應由其承受可能的不利后果。 值得探討的是,以出賣方式實行抵押權時,承租人對抵押房地產是否享有優先購買權。有關承租人的優先購買權,最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權。”此外,國務院1983年的《城市私有房屋管理條例》第11條也有類似規定。據此,有人認為應承認抵押房地產承租人在同等條件下的優先購買權。我們認為,對于承租人對抵押房地產是有優先購買權不能一概而論,而應區分不同的出賣方式作具體分析;在以變賣的方式出賣抵押房地產時,應該保護承租人的優先購買權。但如果以拍賣的方式實行抵押權,則不應承認承租人的優先購買權。因為以變賣方式出賣抵押物,是以拍賣以外的生活中一般的買賣形式出賣抵押物以清償債權,與一般買賣方式并無不同,因而有可能出現兩個以上出價最高的買主。而優先購買權則是指優先購買權人在支付同等價格的條件下,享有優先他人購買標的物的權利。可見,在以變賣方式出賣抵押房地產的情況下,抵押房地產的承租人完全可以行使優先購買權。相反,如果以拍賣方式出賣抵押房地產,則會由于拍賣的性質而使承租人無法行使先買權。這是因為,拍賣是以公開競爭的方法把拍賣物賣給出價最高的競買者,拍賣結果不可能出現兩個以上出價最高的買主。所以,在這種情況下,承租人沒有行使優先購買權的余地。承租人如欲購得抵押房地產,只能報名參加競買,與他人公平競爭。

(二)先抵押后租賃的情況抵押權設定后成立租賃關系的,因抵押權與租賃權在權能上各不相同,所以在抵押權存續期間,租賃關系對抵押權不會有實質影響。但在抵押權實行時,如何處理抵押房地產上存在的租賃關系,卻不無疑問。對此,我國法律還未作明確規定,理論界則存在兩種觀點。一種觀點認為,抵押權設定后成立的租賃關系不能影響抵押權的效力,在實行抵押權并將抵押物拍賣給第三人時,租賃權對買受人無約束力。另一種觀點認為,只有當租賃關系的存在影響抵押權人的利益時,抵押權才能對抗租賃權,否則租賃關系仍然有效。]

筆者贊同上述第一種觀點。其理由在于:抵押權是一種物權,而租賃權傳統上被認為是一種債權。根據物權優先于債權的原則,先成立的抵押權自然可以對抗后成立的租賃權。否則,抵押權人的利益就無法得到應有的保障。而且,《擔保法》第53條規定,抵押物拍賣后,拍賣價款超過債權數額的部分歸抵押人所有。因此,在抵押權實行時,如果抵押房地產上仍負擔租賃關系,即使抵押權人的債權能夠得到完全受償,但抵押人對清償債權后剩余價款的利益卻仍有可能受到損害。總之,抵押權設定后成立租賃關系的,在抵押權實行時,原承租人的租賃權不能對抗抵押房地產受讓人的所有權。

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房地產經紀服務業作為房地產業的下游產業，是房地產市場持續穩定發展的必需配套行業，成熟規范、良性發展的房地產經紀服務業對促進房地產業的市場流通、加強市場自我調控都具有不可替代的積極作用。然而，在看到房地產經紀服務業積極作用的同時，這一行業在客觀上暴露出來的服務質量參差不齊、經營行為不規范、從業人員素質低下等一系列問題，嚴重阻礙了行業發展。

住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合頒布的《房地產經紀管理辦法》是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章，該規章旨在從制度層面規范房地產經紀活動，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益，從而為促進我國房地產行業各級市場健康發展提供制度保障。

一、房地產經紀服務業的內涵

房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、、行紀等經紀活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的經紀服務。

二、重慶市房地產經紀服務業現狀分析

1997年直轄以來，伴隨著重慶市城市化水平高速發展，重慶市房地產經紀服務市場得到快速發展的同時，其交易形式仍主要采用房地產經紀組織“居間”交易模式，這種相對落后的交易模式存在許多問題。

(一)經紀機構準入門檻低，良莠不齊。因工商注冊不以辦理相關資質為前提，造成規模小、執業風險意識不強、服務質量低的經紀機構大量存在，甚至出現1人公司。在國家對房地產的宏觀調控政策作用下，引發一批小規模的經紀機構迅速關門，遺留問題無人解決，易引發社會矛盾。

(二)經紀機構惡性競爭，缺乏誠信，甚至采取欺詐等手段促成交易。例如《重慶市物價局、重慶市國土資源和房屋管理局關于印發規范房產經營收費的通知》(渝價[2000]358號)規定，房屋買賣收費，按不超過成交價的2％計收。而有一些大型經紀機構收費高達3％4％，又有小型經紀機構迫于市場競爭壓力，收費打折到0.5％至1％，造成了同行業不正當競爭；交易活動中還存在房地產經紀服務人員偷吃“差價”、簽訂“陰陽合同”、“一房二賣”糊弄人現象，嚴重擾亂了房地產經紀行業市場秩序。

(三)經紀人員素質普遍偏低，故意或無意間造成交易糾紛

1.利用不具備條件的房產進行公開掛牌銷售。一些中小型經紀機構的員工在促成買賣雙方進行交易的過程中，不履行合理審查房產證件和賣方授權的義務，利用買賣雙方對房地產買賣流程的信息不對稱的現實情況，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產交易。導致房地產經紀合同無效，從而損害了買賣雙方的利益，引發糾紛。

2.缺乏基本的職業道德，販賣客戶資料獲取利益。

(四)部分經紀機構內部管理混亂

1.招聘人員素質標準不一。多數房地產經紀機構招聘經紀人員時，對經紀人員沒有資質和學歷的要求，又缺乏系統的培訓，導致大多經紀人員缺乏從業責任心和法律知識，致使不少房地產經紀合同因經紀人員的疏忽不能履行或無效，從而引發糾紛。

2.經紀機構合同往往不合規范。

(五)相關法律法規滯后，加大了此類糾紛事件的處置難度

重慶國土資源房屋評估與經紀協會于2005年制定了《重慶市房地產經紀機構資質和房地產經紀人員職業資格管理暫行辦法》。然而，隨著房地產市場不斷發展，由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性所引起的房地產經紀服務業的復雜內涵，以及其業務范圍均早已超過相關法律法規的規定，在服務過程中出現的許多新問題，由于行業標準不明晰或相關制度落實不到位導致的制度缺失等，在一定程度上阻礙了重慶房地產經紀服務業健康有序發展。

三、規范重慶市房地產經紀服務業的對策建議

借簽國內外房地產經紀服務業的先進發展經驗，結合重慶實際情況，相關政府職能部門應以“五個重慶”、“民生十條”建設為契機，從制度層面著力推進重慶房地產經紀服務業健康有序發展。

(一)主管部門及經紀機構方面。進一步明確重慶國土資源房屋評估與經紀協會的職責，落實房地產經紀機構設立的條件、程序以及經紀機構年檢年審制度，加大行業監管力度，提高經紀機構違規成本，從源頭上規范經紀機構誠信、合法經營。建議引入房地產交易當事人監督模式和經紀市場競爭對手監督模式，作為政府監督的輔助手段。

(二)職業資格方面。房地產經紀主管部門可借鑒美國房地產經紀行業管理的基本制度，建立嚴格的執業牌照管理制度與教育訓練制度，規定經紀機構的每項成交業務必須由取得資格的經紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規定房地產經紀人實行終身負責制，即對自己的行為終身負責，并將成交業務量作為各經紀人(協理)執業業績，終身備案登記(經紀人(協理)更換執業機構可據此作為業績證明)，從而為規避房地產經紀糾紛從制度上提供可能。

(三)成交合同方面。取消現狀下各經紀機構各自采用自己訂立合同的現狀，由主管部門統一制定規范的格式合同，并且統一編號，由經紀機構統一到房地產經紀人協會處集中采購(或無償領取)。合同從成交價款、標的、經紀費用取得等重要要素等方面進行統一，從而從合同上規避由于信息不對稱所帶來的行業交易秩序混亂現象，提高行業形象，為房地產經紀行業長期可持續發展提供保證。

(四)客戶宣傳方面。充分利用各種宣傳手段，提高購房客戶的法律意識。很多購房者在購買房屋時只是聽取房屋經紀的一面之辭，對房地產買賣交易流程缺乏認識。因此，政府有關部門應利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報紙、廣播、網絡等傳統方式，結合要求經紀機構門店張貼政府統一派發的流程圖和注意事項的行政手段，提高購房客戶的風險意識和法律意識。

參考文獻：

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一、引言

1.房地產的概念。在我國所謂房地產，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益（權利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此，房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產。

房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）。在我國，就房地產開發經營來說，附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利，如抵押權、典當權等；房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下：

房地產概念圖

2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。

房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。

房地產開發商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。

二、房地產營銷策略的發展史

市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現代營銷的基石，4C包括產品、價格、促銷、渠道，從這四點出發，衍生出新的營銷方法。

在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業觀察并應變于市場營銷環境。

營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。

房地產市場競爭日益激烈的今天，房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。

1.建設觀念階段――標準規劃。計劃經濟時代，只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式，而且住宅的建設標準由政府統一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現象。

2.樓盤觀念階段――銷售策劃。在這個階段，房地產剛剛走向市場化，大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代，策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識，開發的項目充滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段――概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實，使開發商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。

4.準營銷觀念階段――賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產市場供應量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等，雖然提升了樓盤品質，但使得開發商成本高于售價。

5.營銷觀念階段――全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身，轉而關注市場需求。

6.整合營銷觀念階段――整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來，企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業的營銷活動成為企業各部門的工作。

三、房地產營銷策略的現狀

目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。

1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。

3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢

當前，我國房地產市場營銷策略主要有以下特點：

品牌領導形象震撼――確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；

把握時機高昂入市――抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；

分期分批賣點不斷――分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；

進度跟進迭起――緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現階段性銷售目標；

以質論價升值誘人――以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；

物管跟進后顧無憂――物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。

四、房地產營銷策略的創新

在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰，這就要求房地產企業積極思考，探索營銷策略的創新。

在房地產營銷策略的創新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業管理信譽要好，已解決業主的后顧之憂。第三，突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據項目本身的開發目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下，開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。

目前，全國各地的房地產發展都處于期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發展，已經開始轉向買方市場，所以，根據目前的市場狀況，各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。

要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業的競爭優勢；另外，企業往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求， 促使房地產開發商運用新技術，創造新工藝，推動市場的前進。

4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念， 以綠色文化為價值觀， 以綠色營銷為核心的營銷戰略。

在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”，綠色節能住宅的發展將成為趨勢，也將成為賣點。

5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。

首先，應該積極與下游供應商進行聯系，由于長期的合作，可以給開發商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發商積極與金融信貸部門進行聯合，前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發商進行聯合造勢，形成雙贏的格局。

6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶，并協助他們辦理相關手續；在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業的聲譽影響是很大的。因此，開發商應當注意商品房產品的售后服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業公司或委托第三方物業管理， 為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境，這是時展的必然，同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。

篇（5）

房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）。在我國，就房地產開發經營來說，附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利，如抵押權、典當權等；房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下：

2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。

房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。

房地產開發商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。

二、房地產營銷策略的發展史

市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現代營銷的基石，4C包括產品、價格、促銷、渠道，從這四點出發，衍生出新的營銷方法。

在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業觀察并應變于市場營銷環境。

營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。

房地產市場競爭日益激烈的今天，房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。

1.建設觀念階段——標準規劃。計劃經濟時代，只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式，而且住宅的建設標準由政府統一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現象。

2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個階段，房地產剛剛走向市場化，大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代，策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識，開發的項目充滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實，使開發商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。

4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產市場供應量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等，雖然提升了樓盤品質，但使得開發商成本高于售價。

5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身，轉而關注市場需求。

6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來，企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業的營銷活動成為企業各部門的工作。

三、房地產營銷策略的現狀

目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。

1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。

3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢

當前，我國房地產市場營銷策略主要有以下特點：

品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；

把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；

分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；

進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現階段性銷售目標；

以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；

物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。

四、房地產營銷策略的創新

在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰，這就要求房地產企業積極思考，探索營銷策略的創新。

在房地產營銷策略的創新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業管理信譽要好，已解決業主的后顧之憂。第三，突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據項目本身的開發目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下，開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。

目前，全國各地的房地產發展都處于期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發展，已經開始轉向買方市場，所以，根據目前的市場狀況，各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。

要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業的競爭優勢；另外，企業往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發商運用新技術，創造新工藝，推動市場的前進。

4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰略。

在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”，綠色節能住宅的發展將成為趨勢，也將成為賣點。

5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。

首先，應該積極與下游供應商進行聯系，由于長期的合作，可以給開發商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發商積極與金融信貸部門進行聯合，前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發商進行聯合造勢，形成雙贏的格局。

6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶，并協助他們辦理相關手續；在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業的聲譽影響是很大的。因此，開發商應當注意商品房產品的售后服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業公司或委托第三方物業管理，為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境，這是時展的必然，同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。

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市場分析活動對于現代市場經濟的發展有著十分重要的作用，通過對房地產價格體系理論和試驗的分析與研究，能夠為房地產開發商提供更多的參考依據，從而有效的規避市場風險。而對于房地產投資者來說，通過房地產價格體系的理論研究結果，能夠在開發和投資方面具有更加豐富的數據參考。通過對房地產價格的分析來判斷房地產市場的發展態勢，對當前存在的問題進行科學的引導和調整，以此促進房地產市場的良性發展，也為消費者的權益提供更多的保障。

一、房地產市場的特征分析

1.房地產市場體系

房地產市場，指的是房地產企業開發和經營的，帶有房地產特征的產品或者是服務所形成的市場體系，其中包含了房地產商品交換的全部內容，也包括房地產開發市場、勞務市場以及資金市場在內的綜合運行機制，同時也可以概括為包括房地產開發、生產經營以及流動在內的整體的市場運行體制，其具有較強的獨立特征和專門化特征。房地產市場體系已經成為了我國經濟發展的主要市場。

2.房地產市場的特殊性

（1）房地產市場是不完全市場。如果將房地產市場與完全市場競爭相比可以發現，房地產市場是不完全市場，而且其具有一定的獨特性。房地產市場的獨特性可以從以下幾方面考慮，第一房地產的買賣雙方對于房地產價值和趨勢的出發點往往是無法一致的；第二，房地產財產的轉移工作具有很強的專業性，要求必須要掌握一般公民不具備的法律知識；第三，房地產是按照不同的單元進行明確劃分，不同的單元具有明顯的獨立性；第四，土地的位置不能進行遷移，所以房地產具有一定的地域性。正是這些特征的存在決定了房地產市場與洽談的市場存在明顯的差異性。

（2）房地產市場需求呈現多樣性特征。雖然房地產屬于不完全市場，但這并不意味著房地產市場中的供求原理無法起作用，在短時間內房地產市場的供給是相對穩定的，不能根據房地產價格的變動快速做出準確的反應，因為土地這一資源是固定的，不能隨意更改。而從土地開發到房屋供給的實現要經歷一個漫長的過程，這就使得短期內的房地產價格會隨著其他市場的變化而發生變化，這就是造成房地產經濟泡沫的一個主要因素。而在長期的市場機制調解下，房地產價格也可以做出一定的餓調整，但是其價格的變化已經不再是市場調節的主要因素，相關的房地產政策的變化也會對房地產的長期供給產生影響。基于此，對于房地產需求的特征進行分析，其應當包括廣泛性、多樣性、長期性等幾個特征。居民對于房地產的需求是長期的，當受到不同的制約條件影響，會對房地產商品的品質有不同的要求，而由于房地產商品的價格昂貴，人們在購買房地產商品時自然不會像購買其他產品一樣的隨意，通常都需要將儲蓄變為消費，這也從另一個側面體現出了房地產的融資性。

3.我國房地產市場特征

我國房地產市場具有明顯的壟斷性、計劃性和競爭性的特征，根據我國國家政策的相關規定，土地是歸國家所有，在土地市場交易活動中的對象是土地的使用權，而不是土地的所有權，因此當土地作為一種商品進入到流通領域中時，土地價格作為土地使用權的一種經濟補償。從這一點上來說，我國房地產開發市場的競爭必然會異常激烈。

二、新疆房地產價格體系的理論分析與實證研究

1.新疆房地產市場波動特征

通過上述分析可以看出房地產市場具有其自身的獨特特征，而我國房地產市場最為明顯的特征就是市場壟斷性和房市的二元性。新疆房地產市場的價格體系建設的分析，以2000年至2010年的變化特征為研究對象，可以看出：2000年開始，新疆房地產開始出現異常的活躍狀態，在市場經濟體制改革不斷推進的影響下，也促進了新疆房地產業的快速發展，房地產價格出現了較大的波動；2005年，新疆房地產價格開始出現較大的下降幅度，出現了很長一段時間的萎靡狀態，而由于受到政策和市場的影響，在2005年之后，新疆房地產又開始緩慢回升，在投資、開發以及銷售等方面都呈現出不同程度的增長趨勢，直到2010年，再次因為政策和市場經濟調整的影響，而產生衰退現象。

2.房地產市場供需與房價決定的結論

本文采用協整假設檢驗方法一一Grange：因果檢驗、雙變量回歸模型以及向量自回歸模型判斷房價與供需之間的關系。最終結論是房地產需求對房價變動的影響是長期的，不僅影響當期房價變化，還會影響未來房價變化；房價變動對房地產需求的影響是短期的，只影響當期需求。房地產供給和房價變動之間的關系要簡單的多，在新疆它們之間的動態乘數為零，不僅沒有因果關系也沒有當期影響關系。

三、關于新疆房地產價格體系的思考

在通常情況下，房地產市場價格體系的建設需要從兩個方面進行考慮，第一是市場需求，市場需求與市場價格之間相互影響、相互作用；第二是房地產市場所表現出來的特征，受到市場因素的影響，在房地產買賣市場、租賃市場中的產生的變化。從新疆房地產市場的發展來說，從房地產投資、開發、銷售等幾個環節的密切程度進行分析，由于國家土地政策的變化對房地產市場的影響和房屋租賃市場變動所產生的影響是十分顯著的，而且也體現出了房地產市場獨立性與市場弱相關的特征。房地產價格體系模型的建立，能夠對房地產市場的變化進行綜合的反應，雖然在拐點的擬合程度上與趨勢模型存在著差距，但是其在反應經濟變量對價格體系的影響方面能夠與實際情況相符，而且具有較強的說服力。從這一方面考慮，新疆房地產價格體系的建設與新疆市場經濟發展有著密切的關系，而且利用房地產價格體系模型能夠充分反映出新疆房地產變化的特征，在促進新疆地區房地產市場發展方面有著積極的推動意義。

結束語：

隨著市場經濟體制的不斷發展與完善，對我國房地產價格體系的建設也產生了巨大的沖擊，如何在激烈的市場競爭條件下促進房地產價格體系的完善，是當前我國市場經濟體制建設中一項重要的任務。通過對新疆地區房地產價格體系相關問題的研究可以發現，當前新疆地區在房地產價格變動方面較為頻繁，這與市場經濟和發展等多方面因素有著密切的關系，因此，必須要從實際出發，結合地區經濟發展的現狀，促進房地產價格體系的不斷完善，以此促進地方經濟的持續發展。

參考文獻

[1] 李國柱.中國房地產市場價格波動數量研究[D].西南財經大學 2004.

[2] 傅勁鋒.房地產價格理論與實證研究[D].吉林大學 2007.

[3] 董昔芳.房地產價格波動性研究[D].廈門大學 2007.

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中圖分類號：F270 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）09-0029-02

房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。房地產開發商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。

一、當前中國房地產營銷存在的主要問題

1.缺乏有效的市場考察。任何一個企業的發展，都是從市場中來，到市場中去。一個優秀的企業，始終是依托于市場去做大，去謀求發展。科學地考察市場的當前形勢和未來發展前景，把握好企業發展的方向，才能使企業有更好的生存和發展條件。房地產企業開展營銷策劃的最重要的依據就是進行市場考察，但是目前許多房地產企業在開展市場考察的時候，考察力度不夠深入，注重表面資料數據，未進行深入分析，從而導致企業決策者在制定項目市場營銷方案時，做的營銷方案過時，缺乏時效性，未從市場消費者的需求情況及其購買力的角度出發，導致市場營銷未達到預期的效果，從而影響企業經營效益的實現。

2.目標市場的定位不準確。中國消費者群體是一個龐大的社會群體，他們在收入、水平、消費觀上存在著明顯的差異，因此消費者在對房地產產品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產企業忽略了消費者對產品需求差異性的特征，只是盲從隨波逐流，跟隨大流，側重對高檔產品的定位，以致最后效益不佳。出現這種現象的原因就是因為企業沒有確定這批項目主要針對哪類群體消費者，市場定位的不準確不但對房地產企業產生不良影響，而且導致整體房地產結構的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。

3.廣告投入過度。許多房地產企業寄希望于廣告的作用，來提升本企業品牌效益。房產廣告具有基本廣告的告知作用，在一定時期內使銷售業績有所增加，但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會，消費者通過網絡、手機短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告，譬如說，房產、家電、促銷活動等廣告，早已形成一定的疲勞。房產廣告對吸引消費者的作用已不大，在這樣的形勢下，還去過度投入廣告，加大市場營銷顯然是不明智的。

二、房地產企業加強營銷管理對策

1.房地產品牌定位要正確。要建立強有力的房地產品牌，精準的定位是走向成功的關鍵。品牌定位應該清晰明確，是普通住宅還是商業地產，是中產階級住所還是豪華公寓，是“運動、健康”的個性還是“家庭辦公一族”的特點等等。成功的房地產品牌都有自己明確的定位。

2.品牌策略應當持之以恒。品牌策略一旦確立，應當持之以恒，不可半途而廢。如果品牌形象、定位朝令夕改，將模糊自己的品牌個性，破壞了品牌精神氣脈的貫穿，最終使消費者霧里看花，難以建立強勢品牌。萬科“建筑無限生活”的價值主張貫穿其各個項目開發之中，奧林匹克花園“運動，健康”的理念一直在其不同項目上得以體現，這都是持之以恒的表現。在房地產市場營銷中，產品策略是最重要的方面。而且，某房地產企業的項目現在是在產品設計階段，因此產品策略可以發揮其最大的效果，是現階段營銷工作的中心點。經過分析后發現，該項目的目標客戶主要是本地居民，這部分群體對住房要求高，但經濟實力上與投資客有區別，他們更需要的同性價比和舒適度，比如配套、風格、物業等，要始終要圍繞目標客戶的需求。

3.提高品牌延伸能力。品牌延伸是企業借助消費者對原品牌已有的聯想，將其用于與成名產品完全不同的新的產品上，以縮短新產品被消費者接受的時間，減少開辟新市場的費用，提高新產品的市場成功幾率。它是企業培養顧客忠誠度、創造名牌、尋求增長和發展的重要策略。

4.價格策略。價格策略也是營銷中的重點。由于某公司知名度并不高，而且周邊許多知名房地產公司開發的樓盤也有一定的存量。因此，某公司結合現金需要，要考慮到利潤最大化，應該從多個方面進行權衡，不能僅考慮房屋價格，而應多方面進行價格考慮。

5.渠道策略。某房地產公司本身不具有充足的營銷經驗，因此應當主要依靠擁有充足銷售經驗的商來進行銷售。在確定了商之后，要和商對考核辦法進行協商。在商銷售完成情況較好時給予獎勵，在商銷售完成情況差時從費中扣除罰款。雖然選擇的商進行銷售，但為了能在同一時間由商開展人員培訓，銷售和營銷經驗的積累，企業也必須參與。

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隨著我國經濟體制改革的不斷深入，國家越來越重視房地產調控的大環境之下，房地產企業必須緊跟時代的步伐加強對建設項目成本的重視，建構符合自身實際的成本管控體系，保障自身的長遠發展。如今越來越多的成本控制軟件的開發，將極大利于房地產建設項目成本的管控，房地產企業應該適當學習并運用。

一、房地產建設項目成本管理存在的問題

房地產建設項目成本管理存在的問題在不同的時期有不同的表現，依據項目流程可以大致分為：項目決策階段存在的問題、項目設計規范存在的問題、項目建設存在的問題、項目完工階段存在的問題以及最后成品營銷階段存在的問題等。

（一）項目決策階段存在的問題

項目決策通常是房地產企業較為重視的，在決策之前通常要求制定出可行性的研究報告，有些企業單方面重視報告的實行，以便獲得更多的項目籌集資金，這種決策方式具有一定的投機性，會給企業帶來較大的風險。除此之外，部房地產企業沒有設立專門的策劃部門，缺乏相關的專業人才，以及對市場的調查力度不夠，影響決策的科學性。

（二）項目設計規劃存在的問題

房地產企業在設計階段，大部分重視的還是設計費用的控制，但是忽略項目的成本控制以及設計單位的實際能力水平。此外較為突出的問題包括：一是房地產企業沒有規范設計任務書，對于成本沒有提出明確的要求，導致無形成本增加；二是招標制度沒有得到落實，部分企業過分強調海外的設計，往往忽略客戶的實際需求。

（三）項目建設存在的問題

房地產企業在進行項目招標過程中通常會出現熟人項目工程以及其他利益相關聯工程，一方面嚴重損害招標工作的公平性，另一方面使得房地產企業的成本增高，不利于企業的發展。現場簽證制度缺乏完善，企I在進行成本控制時會面臨較大的難度。項目進行時，會面臨一系列不確定的問題，比如項目返工、停工、工期拖長等，給企業帶來巨大的成本負擔。

（四）項目完工階段存在的問題

對于部分房地產而言，在項目完工之后，通常只是關注項目工期、項目質量以及項目結算等內容，但是對于工程款項的計價標準、計價依據、結算方法缺乏一定的重視力度 ，導致雙方建立的合同只是流于形式，成為口頭合同，缺乏一定的法律保障。對于少部分的承包單位而言，承包單位清晰意識到房地產結算需要及時進行結算，因此，承包單位為了獲得一定的經濟補償通常拖慢結算的進度，不利于結算工作的順利高效進行。此外，部分審核人員綜合素質不高，在項目規范問題上出現偏差，給企業帶來諸多隱性損失。

（五）成品營銷階段存在的問題

房地產企業營銷的成功與否直接關乎到企業的收益，但是眾多企業的營銷措施并不是特別到位，出現諸多問題。一般來說，房地產企業項目的推廣應該貫穿項目的整個過程，每一個環節都需要采取階段性的營銷方法但是眾多企業都是在項目前和項目完工后進行營銷，營銷方案未完善，并且有些企業隨意實施銷售計劃，沒有進行實地調查分析，最終使得銷售計劃沒有發揮出應有的作用，沒有達到營銷預期的結果。

二、控制房地產建設項目成本的有效措施

（一）針對決策階段存在問題的措施

第一，保證資金來源的可靠性。房地產企業的額資金來源主要還是來源于股東，一部分資金來自社會的募集，以及企業的融資業務。保證資金來源的可靠性是房地產企業取得長遠發展的保證。房地產企業可以發展新客戶，建立一條完整的資金鏈，避免資金短缺造成企業的經濟損失。

第二，嚴格控制土地成本。房地產企業在進行項目開發之前，首先應當對項目實施地點土地費用進行科學地評估，綜合考慮自身的費用承受額度以及項目完成之后所帶來的收益。房地產企業在進行土地競拍之前，應該制定關于項目未來的銷售預測以及項目建設成本方案等，通過數據分析計算出企業所能夠承受的價格底線，實現企業控制土地成本的目的。

第三，嚴格控制土地增值稅。自國家實行營改增以來，對于房地產企業的要求越來越高，房地產企業需要積極采取應對措施保障企業的收益。通常來說，房價的高低直接影響增值稅的多少，而且對增值稅的成本也會產生一定的影響。現如今的房地產企業通常采取超率進稅率進行征稅，導致房價飆升，所帶來的增值稅率相應增高，土地增值稅的稅收成本也將隨之增加。因此嚴格控制土地增值稅是降低房地產企業稅收成本的必要措施。

（二）針對設計規劃階段存在問題的措施

第一，進行限額設計。房地產企業在進行限額設計之前，需要和設計單位做好協商，合理安排設計單位的限額設計，設計成果應該關聯到個人，對于設計成果進行科學地考核，經上層協商討論一致通過方可執行。同時，房地產企業應當設計獎罰機制，提升企業員工的積極性和重視力度。除此之外，設計單位要想保證工程的安全以及質量，必須采用新技術以及新型工程理念和方案，在一定程度上還能減少企業的投資成本，使得房地產企業獲得更多的利益。

第二，高效進行設計招標。房地產企業若在設計招標這一環節上保證高效性，可以大大減少企業的成本，同時還能實現預期的招標結果。房地產企業進行向社會招標可以采取網絡新媒體技術進行公開招標，吸引更多更優秀的設計單位前來合作，在眾多方案中可以篩選出更加優秀合理的方案，不僅實現招標的預期目標，還可以極大控制房地產企業的成本，使得企業獲得更大的經濟效益。

（三）針對建設階段存在問題的措施

一方面，合理科學選擇施工單位。對于房地產企業而言，項目的投資是十分巨大的，這就對房地產企業的決策能力提出了較高的要求，科學合理的選出施工單位是十分重要的，房地產企業需要綜合考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮的是施工單位進行施工所需要的費用、技術是否達標、信譽是否良好，以及其他方面是否達到相關的要求。除此之外房地產企業在向社會進行公開招標的時候，應該指定相關的招標文件，并對招標的施工企業進行嚴格的審核篩選，綜合考慮各方面的條件，選出最合適的招標施工企業，并以文件形式向社會公開。

另一方面，組織完善的現場簽證儀式。對于現場簽證不管是房地產企業還是施工方都應該重視，保證施工單位、房地產業主以及監察單位共同簽字。并且，雙方在簽訂合同之前，應該細心核對合同的內容，對于不相符的內容及時提出，并商討糾正，避免雙方在合同生效時造成不必要的矛盾，損害雙方的利益。

（四）針對完工A段存在問題的措施

首先，加大對審核人員能力的培訓力度，促使其綜合素質的提高。在項目的完成階段，項目審核工作是一項十分繁重的任務。審計人員自身的責任意識需要提高，企業可以定期開展思想教育活動，提升審計人員的責任意識。同時審計人員的專業知識水平需要提高，企業可以從人才引進源頭以及后期培訓兩方面進行控制：從人才引進源頭角度考慮，企業在招收人才時，應適當提升標準，綜合考核招聘人員的專業知識和技術水平；從后期培訓的角度考慮，企業加大投入，開設專業知識培訓班，以及法律知識培訓班。培養全方面的人才，以此來適應房地產企業建設項目審核工作的需要。

（五）針對營銷階段存在問題的措施

在項目建設的初期，一套完整的營銷方案就應該出臺。房地產企業必須根據建設施工地點的實際情況，做出科學合理的市場調研，使得營銷方案得到不斷完善。同時，在項目的建成階段，房地產企業應當綜合分析房產的市場銷售的實際情況，做出客戶分析以及細致的市場劃分，以便解決房地產企業營銷階段存在的問題，實現企業經濟的增長。

參考文獻：

[1]徐世剛.DX公司桃源房地產項目成本控制研究[D].吉林大學，2014.

篇（9）

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委托人：_____________________

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乙方(受托人)：_________________

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鑒于乙方為經中華人民共和國司法部批準設立的律師事務所，具備向社會提供法律服務的資格和能力;甲方因房地產項目經營開發需要專業的法律服務，以維護其在整個建設過程中的所有行為的合法性及其合法權益，特委托乙方為其提供法律服務，乙方表示同意;甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國律師法》及相關法律規定，本著自愿、平等、互惠互利、誠實信用的原則，經充分友好協商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：

一、法律服務組成人員

乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律師組成法律服務小組，負責處理甲方的相關房地產法律事務。

本合同自雙方簽字之日起生效，項目結束時自行失效。項目結束時間超過預計時間的，由甲、乙雙方另行協商簽訂補償條款，可延長聘期。

二、工作范圍

乙方律師的服務內容具體包括：

(一)房地產投資開發法律事務

1.創設房地產項目公司

(1)為開發商提供政策法律可行性分析，協助開發商設立、組建房地產開發公司，取得房地產開發權;

(2)起草設立公司的各類法律文件;

(3)協助申辦公司設立的法律手續;

(4)起草公司各類規章制度。

2.取得國有土地使用權

(1)為開發商提供審慎調查，確認土地的法律屬性及用途;

(2)向土地管理部門申請辦理征用土地，起草征用土地的文件;

(3)參與征用費、青苗補償費及付款期限的

談判，制作談判的法律文件;

(4)向土地管理部門申請確認土地用途，并起草有關法律文件;

(5)幫助協調開發商與土地管理部門、原土地使用人的各種關系;

(6)協調與土地管理部門的關系，起草用地申請書，參與土地出讓金額的談判，幫助開發商簽訂《國有土地使用權出讓合同》，申領《土地使用證》;

(7)協調與規劃部門的關系，申領《建設用地規劃許可證》;

(8)通過行政裁決、訴訟等方式解決土地開發中的糾紛。

3.拆遷安置補償

(1)協助確定委托拆遷單位，草擬、審核委托拆遷協議等文件;

(2)協助制定拆遷政策，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告，拆遷安置協議等;

(3)協助處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛;

(4)起草申領《房屋拆遷許可證》的各類法律文件，協調開發商與拆遷行政主管部門的關系，協助開發商申領《房屋拆遷許可證》;

(5)參與拆遷補償與安置的談判，起草審查拆遷安置補償協議，發生糾紛協商不成時，委托人進行仲裁、訴訟、行政裁決及協助強制拆遷;

(6)起草申請《房屋預售許可證》的法律文件，申領《預售許可證》。

4.工程建設施工

(1)起草開工報告，整理申請開工的所有文件，并向建設管理部門申領《施工許可證》，為項目盡早開工準備好全部法律手續;

(2)出具從工程勘察、設計、招標至工程竣工驗收階段的整體框架的法律意見書，其主要內容為：

①提出有利于工程質量的意見;

②降低成本的建議;

③分析該階段可能存在的法律風險;

④提出規避風險的具體方案;

⑤工程履約管理;

(3)參與勘察、設計、施工、招標工作小組，對可能中標的企業進行資格、資信審查，為此進行必要的調查;

(4)起草、審核招投標文件，監督招標工作程序;

(5)起草、參與簽訂建筑承發包合同，并出具法律意見書，監督合同的按時履行;

(6)協調處理施工過程中的突發事件，確保工程進度;

(7)在工程建設過程中，起草各類法律文件，協助開發商協調好與供電、自來水、電話、公安、衛生、環保等部門的關系;

(8)參與工程竣工驗收，并出具法律意見書。

5.房地產項目融資

(1)向貸款銀行或其他金融機構出具法律建議，說明以土地使用權或在建工程或房地產實物抵押融資的法律可行性;

(2)與貸款銀行或其他金融機構談判、草擬或審核貸款合同、抵押合同及相關法律文件;

(3)代辦抵押

登記手續、代辦抵押權解除手續;

(4)辦理抵押權實現時的抵押物處置手續，草擬、審核處置抵押物所需的法律文件。

6.物業管理

(1)協助設立或選聘與小區服務相符的物業管理公司，起草、審查與物業管理公司所簽訂的管理合同;

(2)起草、審核物業管理公約、物業管理規章制度，委托管理合同及其他相關法律文件;

(3)起草、制訂物業管理辦法;

(4)協助開發商行使對公寓、小區的命名權、外墻和樓宇臺的廣告權，公共場地的改造權;

(5)協助物業管理公司組織業主大會，建立業主委員會，構建、理順物業公司與全體業主及物業使用人的法律關系;

(6)協助物業公司與各市政工程公司及各專業公司確定物業服務中的各項協作、管理、維護、保養、專項服務合同、協議關系。

(二)房地產交易法律事務

1.房地產預售、銷售

(1)協助開發商獲取預售、銷售批準;

(2)參與按揭事宜的談判，起草按揭協議及附件;

(3)參與委托銷售事宜的談判，起草委托銷售合同，并調查、審核銷售公司的資質、資信等情況;

(4)對銷售人員進行房地產銷售的法律知識培訓，指導銷售人員簽訂銷售合同;

(5)起草審查租賃、抵押等法律文件，協助辦理相關登記手續;

(6)審查房地產廣告內容的合法性;

(7)審查商品房預售合同和銷售合同;

(8)購房簽約及見證、辦理預售登記。

2.房地產抵押

(1)提供房地產抵押的相關法律政策信息;

(2)解答辦理房地產抵押的各項法律咨詢，出具書面法律意見;

(3)代為起草、審查和修改房地產抵押合同及其他法律文書;

(4)審查抵押房地產的狀況，協助設定抵押權，并協助進行房地產評估;

(5)協助辦理房地產抵押登記手續;

(6)辦理其他約定的法律事務。

3.房地產權屬登記

(1)提供有關房屋過戶相關的法律政策咨詢，提供書面法律意見;

(2)協助準備房地產交易過戶的文件資料;

(3)協助辦理申請過戶、申報應繳契稅、費用、代領房地產買賣契證。

4.房地產調查

(1)提供有關房地產抵押、查封等相關法律政策咨詢，出具書面法律意見;

(2)到有關行政機關對房地產的權屬、抵押情況以及是否查封進行調查;

(3)辦理其他約定的法律事務。

(三)其他房地產相關律師事項

1.進行房地產開發人員、銷售人員、管理人員相關法律知識和業務技能的培訓;

2.及時向開發企業介紹新頒布的房地產相關法律、法規、政策，并結合開發企業實際管理狀況，出具相關法律意見;

3.為開發企業提供《勞動法》、《公司法》等健全公司法人治理結構的綜合性法律意見;

4.為開發企業及時解答和解決有關法律咨詢和法律事務;

5.協助企業建立健全各種規章制度，包括廠規、廠紀、合同管理、稅收、勞動保險、專利和專有技術管理、商標和廣告管理、資金信貸等管理制度;

6.參加合同和重大經濟活動的談判，承辦其它法律事務，如公證、商標注冊、調查資信等;

7.參加調解、仲裁及其它非訴訟法律事務和訴訟活動。

三、服務費用及支付

甲方向乙方支付的律師服務費用為￥_________元(大寫_________元整)。甲方應于本合同生效之日起_________日內，向乙方支付全部費用的_________%，計￥_________元(大寫_________元整)，剩余_________%，計￥_________元(大寫_________元整)于乙方事項完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求將費用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________， 帳戶號：_________。

乙方向甲方收取律師服務費用的依據為《律師服務收費管理暫行辦法》、《律師服務指導性收費標準》、_________。

四、其他費用的負擔

乙方律師辦理甲方委托事項所發生的下列費用，應由甲方承擔：

1.相關行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費用、評估費用、辦案費用等;

2._________(地區)外發生的差旅費、食宿費，翻譯費，復印費，長途通訊費等;

3.征得甲方同意后支出的其他費用。

乙方律師應當本著節儉的原則合理使用上述有關費用。

五、甲方權利義務

1.甲方應與乙方合作真誠，及時、準確、完整地向乙方提供所需的資料及文件;

2.甲方指定_________為法律服務小組的聯系人，負責轉達甲方的指示和要求，提供文件和資料等，甲方更換聯系人應當書面通知乙方;

3.乙方律師到甲方處辦公時，甲方應為律師提供必要的辦公及生活條件;

4.甲方應按照本合同規定的時間、方式向乙方支付服務費用;

5.甲方應隨時告之乙方其房地產項目進展情況，并告知乙方其聯系地址、電話號碼和處所等;

6.甲方應當對乙方律師辦理的相關法律事務提出明確的要求，但不得提出不合理要求;

7.甲方不得向乙方律師隱瞞任何與委托事項相關的情況;

8.甲方保證其向乙方所提交資料及文件的真實性和合法性，由于甲方提供虛假信息而導致其遭受的一切損失，由甲方自行承擔;

9.甲方根據乙方

律師提供的法律意見、建議、方案所作出的決策而導致的損失，非因乙方律師錯誤運用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔;

10.甲方有權就乙方服務范圍內的事項，隨時向乙方提出口頭或書面咨詢，乙方應及時作出答復;

11.甲方有權隨時檢查監督乙方律師的工作服務內容，但不得影響乙方律師的正常工作秩序;

12.甲方有證據認為乙方律師沒有盡勤勉義務為其進行法律服務的，有權要求乙方更換律師;

13.由于甲方的原因而導致服務事項沒有完成，甲方不得要求退還已經支付的律師費用;

14.甲方委托的事項不得違反法律規定或律師執業規范。

六、乙方權利義務

1.乙方應當指派熟知房地產行業又熟知工程建設行業的專業知識及專業法律規定的律師為甲方提供法律服務;

2.乙方律師應勤勉盡責地完成委托事項，維護甲方的合法權益;

3.乙方律師有權查閱甲方與承辦法律事務有關的文件和資料;

4.乙方律師有權了解甲方的生產、經營、管理和其他經濟活動中的有關情況;

5.乙方律師應根據甲方的安排，列席甲方的生產、經營、管理和其他經濟活動中的有關會議;

6.乙方律師有權獲得所必須的辦公、交通及其他工作條件和便利;

7.乙方律師在甲方授權范圍內甲方辦理之事務所產生的法律責任，由甲方承擔，乙方律師不擔責;

8.乙方律師應及時承辦甲方委托辦理的有關法律事務，并對所經辦事務的合法性負責;

9.乙方律師要堅持以事實為根據、法律為準繩的原則，發現甲方有不當行為時，應當及時予以勸阻;

10.乙方律師應根據本合同規定和甲方的授權委托進行工作，不得超越權限;

11.乙方律師不得從事有損于甲方合法權益的活動，不得在民事、經濟、行政訴訟或仲裁活動中擔任甲方對立一方當事人的人;

12.乙方律師在同時受聘擔任甲方和另一公司法律顧問期間，遇到兩公司之間發生爭議時，應當進行調解，但不得任何一方參加訴訟或仲裁;

13.乙方對在工作中接觸、了解到的有關甲方的生產、經營、管理和其他經濟活動中的商業秘密，負有保守秘密的義務;

14.乙方律師不得私自接受委托，私自向委托人收取費用，收受委托人的財物;

15.因乙方律師的過錯而給甲方造成損失的，乙方應按有關規定進行賠償;

16.乙方律師不得利用提供法律服務的便利牟取甲方與另一方爭議的權益;

17.未經甲方同意，乙方不得擅自更換指派的律師。

七、合同的解除

1.合同期限屆滿，甲乙雙方不再續簽本合同;

2.甲乙雙方通過書面協議解除本合同;

3.因不可抗力致使合同目的不能實現的;

4.乙方及律師不按本合同的約定提供法律服務，經甲方指出后，仍不改正的;

5.因乙方律師工作延誤、失職、失誤導致甲方蒙受重大經濟損失的;

6.甲方有意向乙方提供虛假情況、捏造事實，致使乙方律師不能提供有效的法律服務的;

7.甲方的委托事項違反法律或者違反律師執業規范的;

八、保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

九、通知

1.根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2.各方通訊地址如下：_________。

3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。

十、合同的變更

本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。

十一、合同的轉讓

除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。

十二、爭議的處理

1.本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2.本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第____種方式解決

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

十三、不可抗力

1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3.不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。

十四、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

十五、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產法律服務合同范文2甲方：_________

乙方：_________

應甲方的聘請，乙方指派律師組成法律顧問組，為甲方開發的_________ 房地產項目(下稱本項目)提供法律服務。經雙方協商一致，訂立以下協議，共同遵照履行：

一、法律顧問組成員及聘期

乙方指派_________ 、_________ 、_________ 律師組成法律顧問組，_________ 律師擔任組長。法律顧問組的聘期自_________ 年_________ 月_________ 日起至本項目結束止。本項目預計_________ 年_________ 月_________ 日結束。

二、法律顧問組提供法律服務的職責范圍

法律顧問組向甲方提供以下法律服務：

1.起草、修改本項目前期拆遷合同;

2.參與本項目工程招投標事務，審查招投標文件;

3.審查、修改本項目工程設計合同;

4.參與本項目工程施工合同的洽談、起草、修改;

5.審查、修改本項目工程委托監理合同;

6.參與審查本項目工程分包單位的資質，起草、修改工程分包合同;

7.審查、修改甲方采購設備和材料的合同;

8.協助甲方控制工程造價、審查工程量增減的支付依據;

9.協助甲方處理因工程造價引起的爭議;

10. 參加甲方對工程竣工的驗收工作，協助甲方確定工程最終造價;

11. 接受甲方委托，擔任人，參加本項目開發過程中發生的訴訟、調解、仲裁活動;

12. 代辦本項目開發過程中的公證事務，辦理律師見證等非訴訟法律事務;

13. 接受甲方委托，辦理本項目其他專項法律事務。

三、法律顧問組的工作方式

1.甲、乙雙方建立聯系人制度，遇有需法律顧問辦理的事務，由甲方填寫《法律顧問組需辦事項》，提前通知法律顧問到甲方處辦理;法律顧問因故不能到甲方處辦理時，乙方可臨時指派其他律師代為辦理。

2.在遇有需法律顧問集中辦理的法律事務時，乙方指派專人到甲方處辦公。甲方指定_________ 為法律顧問組的聯系人，乙方指定_________ 為聯系人。

四、甲方為法律顧問組提供的工作條件

在法律顧問到甲方處辦公時，甲方應為法律顧問提供必要的辦公條件。

五、法律顧問費的收取辦法和結算方式

1.依據國家計委、司法部計價費(1997)286 號《律師服務收費管理暫行辦法》的規定，甲方向乙方支付法律服務費人民幣_________ 元，本協議簽訂時支付_________ 元，_________ 年_________ 月_________ 日支付_________ 元。

2.法律顧問為甲方提供本合同第二條第1-10項服務時，不另行收費;甲方委托乙方辦理本合同第二條第11項服務時，乙方在國家計委、司法部規定的收費標準的基礎上，下浮_________ %另行收取費。

3.法律顧問為辦理甲方事務在_________ 市內所需的資料費、交通費、誤餐補助費等項費用由乙方自理;赴_________ 以外的地區所需的交通費、差旅費、補助費等項費用，由甲方負擔。

六、雙方責任

1.法律顧問組應勤勉盡責，維護甲方的合法權益，在甲方授權的范圍內履行職務，并對所經辦事務的合法性負責。因法律顧問的過錯而給甲方造成損失的，乙方按有關規定進行賠償。

2.甲方應如實向法律顧問組敘述情況，提供有關材料。法律顧問在甲方授權范圍內甲方辦理之事務所產生的法律責任，由甲方承擔。

七、合同的變更、解除和終止

1.雙方應信守本合同，未經雙方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和終止本合同。

2.甲方在下述情況下，有權以書面形式通知乙方解除本合同或要求更換法律顧問：

(1 )法律顧問不按本合同的約定提供法律服務，經甲方指出后，仍不改正的;

(2 )因法律顧問的過錯而給甲方造成損失的。

3.乙方在下述情況下，有權以書面形式通知甲方解除本合同：

(1 )甲方有意向法律顧問提供虛假情況、捏造事實的;

(2 )甲方未按本合同的約定提供工作條件的;

(3 )甲方累計3 個月未按時向乙方支付法律顧問費的。

八、違約責任

當事人一方不履行本合同或履行本合同不符合約定條件的，即違反本合同時，應賠償另一方的損失，并支付違約金_________ 元。

九、合同的生效

本合同自雙方簽字之日起生效，本項目結束時自行失效。本項目結束時間超過預計時間的，由甲、乙雙方另行協商簽訂補償條款，可延長聘期。

十、爭議的解決

本合同在履行期間如有爭議，由雙方協商解決;協商不成時，任何一方均有權向法院提起訴訟。

本合同一式四份，雙方各持兩份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產法律服務合同范文3甲方：_________

乙方：_________

甲方因房地產項目經營開發需要，特聘請乙方為其整個項目經營開發提供全過程的專業法律服務，要求指派熟知房地產行業又熟知工程建設行業的專業知識及專業法律規定的律師擔任甲方的經濟、法律顧問，以維護甲方在整個建設過程中的所有行為的合法性及其合法權益。經協商，雙方達成以下條款，以資共同遵照執行。

一、甲方要求乙方指派_________律師擔任甲方的特邀經濟、法律顧問。乙方同意甲方的要求，指派該律師擔任甲方的特邀經濟、法律顧問，并配之以其他律師提供法律服務。

二、雙方約定：受聘律師須為甲方提供如下非訴訟法律事務服務：

1.根據項目開發進展，完善甲方參與的三方合資合同、章程;

2.參與本工程建設的前期動遷及市政配套合同的完善、修改;

3.參與本工程建設的招標標書的制定，參加甲方審查投標文件并為評標、決標提供法律意見;

4.代表甲方與工程承包方洽談，草擬、修改工程承包合同，使之達到可正式簽約條件;

5.如甲方需要，為甲方代辦工程承包合同公證或見證;

6.代表甲方審查承包方提出的工程分包單位的資質、信譽及隊伍素質和履約能力，審查、確定工程分包合同;

7.如甲方需要，為甲方代辦工程分包合同公證或見證;

8.督促、檢查甲方履行工程承包合同及履約資料的積累、保管工作;

9.協助甲方審查工程分部分項質量驗收資料，協助處理因工程質量引起的爭議，協調甲方與_________市工程質量監督部門的聯系;

10.協助甲方控制工程造價，審查工程量增減的支付依據，協助處理因工程造價引起的爭議，協調甲方與上海市工程造價管理部門的聯系;

11.參加甲方對工程竣工的驗收工作，協助甲方確定工程最終造價;

12.根據甲方的要求，為甲方部分或全部樓宇出售、出租(境內外)提供以下法律服務：

(1)協調甲方與市土地批租管理部門的聯系，以便在甲方需要并符合條件時改變土地使用權性質，簽訂補地價合同;

(2)協助甲方辦理樓宇外銷批準手續;

(3)協助甲方起草《購房須知》、《樓字預訂合同》、《樓宇預售合同》、(樓字出售合同》、《房屋管理、使用、維修公約》、《樓宇出租合同》等樓宇預、銷售或出租法律文件;

(4)協助甲方辦理境內外購房銀行按揭手續，起草與此有關的法律文件;

(5)甲方向購房業主出具工程進度、質量等符合預收樓款條件的法律意見書;

(6)如甲方需要，代為監管預售樓宇價款，使購房業主增強信心，減少風險;

(7)如甲方需要，代辦購房業主的樓宇預、銷售公證;

(8)如甲方需要，購房業主向房地產管理部門辦理房屋產權登記;

(9)協助甲方組織預、銷售展示、交易活動，提供相應的法律服務。

三、法律服務報酬及支付方式

1.雙方商定，甲方對上述律師服務支付人民幣_________元。

2.支付方式;律師服務報酬以人民幣支付，支付期限為：

(1)第一次：本合同簽約后10天內，支付20%計人民幣_________元，

(2)第二次：工程合同正式簽約后10天內，支付30%，計人民幣_________元;

(3)第三次：工程施工結構封頂后工0天內，支付30%，計人民幣_________元;

(4)第四次：工程竣工交付使用后10天內，支付剩余的20%，計人民幣_________元。

四、上述由乙方提供的法律服務構成的各法律關系如遇有爭議并引起糾紛，乙方須甲方全權處理，其費用另行計算。

五、乙方及受聘律師可根據法律服務工作項目及有關要求，安排有關律師或工作人員辦理具體事務，具體工作人員的費用由乙方負責。

六、乙方提供的法律服務應確保服務質量，確保所有合同和法律文件的合法性和有效性，并確保在法律、法規規定的或者甲方要求、乙方承諾的期限內完成。

七、如因乙方的工作疏忽造成甲方經濟損失的，乙方承擔經濟賠償責任，最高賠償額不超過律師服務收費的10倍即人民幣________元。具體賠償辦法按乙方提供的《律師承辦非訴訟專項法律事務過錯責任有限賠償試行辦法》執行。該試行辦法為本合同的附件。

八、甲方須按期支付律師報酬，如支付逾期，以應付款千分之一/每天支付逾期的違約金。如逾期超過一個月，乙方有權停止工作直至中止合同。

九、甲方應按規定提供各種有關書面材料，如實向律師闡明情況，如因甲方提供材料虛假不實或有重大錯誤，乙方不承擔因此產生的責任。

十、甲方承諾如乙方在提供上述法律服務中認真負責、確保服務質量，甲方在本合同確定的報酬外，另給以不超過人民幣_________元的獎勵。

十一、本合同自簽訂之日起生效，至乙方完成所有法律服務時失效。

十二、本合同一式二份，雙方各執一份。

篇（10）

2、不動產抵押貸款的概念、條件等，重點論述以下幾方面：

（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規定；

（3）抵押物的價值必須符合法定程序確認；（4）抵押權益實現的法定操作程序。

3、我國現有法律對不動產抵押貸款的規定，涉及有關法律法規。

（1）《中華人民共和國民法通則》；（2）《中華人民共和國合同法》；（3）《中華人民共和國擔保法》（4）《中華人民共和國城市房地產管理法》；（5）《中華人民共和國土地管理法》。

4、 行政法規

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

5、部門規章

《城市房地產管理法》、《關于土地使用權抵押登記有關的通知》、《集體土地使用權抵押登記的若干規定》。

二、押貸款的主要風險形式及形成原因：

1、一物多押；2、轉貸或借新還舊時未重新設定抵押；3、抵押財產未經共有人同意；4、抵押手續不全，未進行有效登記；5、抵押物價值不實；6、抵押財產違法。

三、

于不產抵押風險防范措施：

1、加強制度建設，構建行之有效的風險防范體系。2、堅持房地同時抵押原則。3、嚴格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴格控制借新還舊和轉貸手續。5、對抵押財產認真審核，落實所有者權人，避免單方抵押的無效。6、其它注意事項。

四、

公益事業單位貸款存在的問題：

《擔保法》某些條款對公益財產的抵押設定了很多限制條款，嚴重了公益事業的。

是的核心，金融市場是市場經濟體系的動脈，是市場配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩健運行，對經濟全局的穩定發展至關重要。我國《商業銀行法》規定：商業銀行的經營原則是效益性、安全性和流動性。隨著加入WTO，銀行間的競爭將日趨激烈，而我國的商業銀行，特別是國有商業銀行普遍存在資產質量不高，效益不好的現象，要想和國外銀行競爭，必須盡快調整信貸結構，發展優質授信產品提高經營效益。而不動產抵押貸款因其安全性越來越受到各家銀行的青睞，在大力發展不動產抵押貸款的同時要注重風險的防范。本文就如何防范不動產抵押貸款作如下論述：

一、不動產抵押貸款的概述

1、關于不動產

動產和不動產是法律上對作為法律關系的客體的物的最基本分類。按我國《民法通則》及《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》的解釋，不動產是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設備。”95年頒布的《擔保法》規定，“本法所指不動產的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構筑物，林木。其中房屋等建筑物和構筑物應包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區分動產和不動產的主要法律意義體現在以下二個方面：（1）物權轉移的法律要件不同。不動產物權的法律轉移為要式法律行為，除要求當事人簽訂書面合同外，一般還要到登記機關進行登記；而動產物權的變動除當事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設定擔保物權的方式不同。動產以設定質押權為主，即使設定抵押權，也不要求登記；不動產則只能設定抵押權，且以登記為抵押權之生效要件。”

2、不動產抵押貸款的概念及設立要件

（1）關于抵押

抵押權是擔任物權的一種，95年10月1日生效的《擔保法》系統的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權設定及實現方式等。根據《擔保法》第33條規定：“抵押是債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為對債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照法律的規定，以該財產折價或拍賣，變賣該財產的價款優先受償。”抵押權具有以下性質：①附隨性，即從屬性，抵押權隨著主債權的消滅而消滅；②不可分性，抵押權不可與主債權相分離而獨立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產生的替代物當然得為債務提供提保。

（2）抵押與質權、留置的區別

質權是為了擔保債權的履行，債務人或第三人將其動產或權利移交債權人占有，當債務人不履行債務時，債權人有將其占有的財產優先受償的權利。留質權是債權人按照合同的約定，占有債務人的財產，在債務人逾期不履行債務時，債權人有留置該財產，并就該財產有優先受償的權利。

（3）不動產抵押貸款

不動產抵押貸款是指金融機構要求借款人提供押品作擔保而發放的貸款。抵押權的標的依其性質可分為：①不動產；②不產的用益物權。如土地使用權、典權等；③準動產。主要指車輛、船舶、航空器等；④動產。不動產抵押貸款則是指以不動產作抵押而發放的貸款。因為用益物權抵押與不動產抵押有極大共性，因此，本文所指不動產抵押貸款當包括不動產抵押貸款和用益物權抵押貸款。不動產抵押貸款設立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權。②抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，并非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。A、用于、醫療、市政等公共福利的不動產；B、列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產；D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產；E、產權關系不清或有爭議的財產；F、來自全體共有人書面同意的不動產；G、未取得合法權證的違法建筑物。③價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據評估的價值確定抵押率和擔保價值。④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

3、我國有關不動產抵押貸款的主要法律法規。

我國關于不動產抵押的法律主要體現在《擔保法》和《城市房地產管理法》等法律中。另外還有一些法律法規對不動產抵押也進行了規范：比如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產抵押管理辦法》、《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》等。以上這些法律法規對不動產的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規定，在實際操作中一定要以上法律執行。

二、不動產抵押貸款的主要風險形式及形成原因

（一）借款人信用意識淡漠，一物多押騙取銀行貸款。

《商業銀行法》第36條規定：商業銀行貸款借款人應當提供擔保。該法確定了貸款發放應當擔保的原則。另一方面，隨著中國加入WTO，和國際接軌日益密切，銀行的風險意識在不斷加強，商業銀行在發放貸款時要求借款人提供貴客擔保，各擔保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財產多次向多家銀行抵押，其主要表現形式有：

1、擔保法生效前將財產抵押給甲銀行，擔保法生效后又將同一財產抵押給乙銀行。由于在擔保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動產抵押給甲銀行時，不動產的主管部門沒有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔保法生效后，又將同一財產抵押給乙銀行，并進行登記。甲銀行的貸款擔保因乙銀行的抵押權的設定而落空。2、抵押人將其不動產的產權證書押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動產主管部門補發的產權證書后，將該不動產抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤，將房地產重復抵押騙取貸款。在我國多數城市，房產和土地多由二個部門管理，即分別由房產局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產抵押給乙銀行，并在房產局辦理登記。而根據不動產的特點和法律規定，土地與其地上建筑物應同時抵押，這樣同一房地產的重復抵押使得甲、乙銀行在實現抵押權時勢必發生沖突，給貸款造成風險。

（二）轉貸或借新還舊時沒有重新設定抵押，貸款變為信用放款。

附隨性是抵押權的特性之一，即抵押權不能獨立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權存在而存在，隨著主債權的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉貸款和借新還舊都是用一筆新發生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結果是一筆新債發生，一筆舊債消滅，其擔保效力并不當然及于新發生的債權。而在實踐中往往錯誤地認為：抵押合同約定的抵押期間于轉貸或借新還舊時還未到期，甚至長于新貸款的到期日，抵押在轉貸或借新還舊時仍然有效，其擔保效力應及于新貸款，因而在辦理新貸款時，沒有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒有抵押的信用放款。

（三）抵押人擅自以共有不動產抵押，抵押行為無效。

根據法律規定，抵押人只能以其擁有合法所有權或用益物權的不動產設定抵押，否則抵押行為無效。共有財產的抵押必須經全體共有人書面同意，不則抵押人無權就共有財產設定抵押。以共有財產設定抵押無效的行為主要有三種形式：

1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對共同房產平等地、不分份額地享有所有權。任何一名家庭成員對該共有房產作處分必須經其它成員書面同意，否則處分無效；2、抵押人擅自以夫妻共有財產作抵押。根據我國《婚姻法》等相關法律規定：除雙方另有約定外，在婚姻存續期間，夫妻任何一方或雙方取得的財產屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續超過一定時間的也屬共同財產。對夫妻共同財產，任何一方未經另一方同意私自抵押的，其抵押行為無效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財產未經他人同意的，其抵押行為無效。

（四）抵押不登記，抵押行為無效。

在不動產上設定抵押，世界各國均要求設立抵押登記。有的國家規定抵押登記是抵押登記行為的對抗要件，有的國家規定登記是抵押行為的生效要件。根據我國的《擔保法》規定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經登記不發生法律效力。在實踐中，由于工作人員對法律知識掌握程度各異，或許為節省融資成本，往往出現下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時的不動產權證書；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書強制執行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對抵押人沒有任何約束力，貸款到期后銀行也無法主張抵押權。

（五）抵押物評估價值與實際價值差距較大，債權難以全部保全。

抵押貸款對銀行而言最根本的目的是確保債權的安全，故抵押債權的價值應大于或等于債權。《擔保法》也規定，抵押擔保的債權價值不得超過抵押物的價值。而且銀行還往往設定一個抵押比率，以進一步保障貸款安全。但在實踐中，一方面抵押物的價值隨市場行情而變動，相對不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價值，最終抵押物可能無法滿足擔保債權的需要，其主要表現在：1、中介機構的不規范競爭使得其常應抵押人的要求高估抵押物的價值，抵押人藉此高估的評估報告抵押貸款；2、銀行業務人員經驗不足，根據抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價值，致使抵押品價值水份大，抵押物實際價值小于貸款金額。這種操作實屬違規操作。3、用土地使用權抵押時，勿視取得土地使用權的方式。凡是通過劃報方式取得土地使用權的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現時，必須交40%－60%的出讓金，結果實現抵押權時，實現所剩價值款很少，很難實現全部債權。

（六）法律規定不得設定抵押的財產。

隨著經濟體制的不斷深化，事業單位的經濟運行也發生巨變，它們對資金需求在與日俱增，而事業單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實際操作中，根據《貸款通則》和《擔保法》的有關規定，公益事業單位的某些財產是不得對外設立抵押擔保的。《擔保法》明確規定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。但是在《若干規定問題解釋》中規定了社會公益單位“以其擁有的公益性質以外的設施為自身的債務設定抵押的，人民法院可以認定有效。”在實踐中，往往分不清哪些屬公益性財產而盲目設定抵押，使抵押行為無效。另外導致抵押貸款形成風險的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現，抵押擔保虛化；行政部門違規行政導致抵押無效；主合同無效導致抵押無效；抵押人以其財產設定抵押后，在6個月內宣布破產；抵押人將其全部財產抵押給一個人；銀行與債務人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會造成貸款抵押無效的行為。

三、關于不動產抵押貸款的風險防范措施

針對以上提到的貸款風險形式，要想減少風險發生，應采取如下控制風險的措施：

（一）加強制度建設，構建行之有效的不動產抵押貸款風險的防范體系。

在實施貸款前，一定做好事前調查和初審工作，確保不動產抵押貸款的真實性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動產取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經過市場交易取得的土地，權屬是否有爭議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監管或以其它方式限制流轉；3、抵押物是否被列入文物保護范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經過共有人同意；6、抵押物是有否有轉讓或正在長期租賃現象，（如長期處于租賃狀態，且已付過租金，將直接抵押權的足額實現）；7、驗證抵押人提供的抵押物的材料是否真實，復印件和原件進行核實，必要時必須取得政府主管部門的證明文件；8、確定評估機構是否具體主體資格，抵押物的評估價格是否公正等。

（二）堅持房地產時抵押的原則。

在我國，對土地及其地上建筑物或構筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項不動產，共各自獨立，分屬不同的權方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當其分別抵押給不同債權人時，抵押權人實現抵押權時可能會發生沖突，給貸款造成風險。有鑒于此，銀行在發放不動產抵押貸款時，必須堅持房屋和土地同時抵押的原則。

（三）嚴格抵押程序，及時依法登記。

各國的物權立法均要求對物權的變動采取一定方式公布于大眾，對不動產采取登記方式　，我國的《擔保法》規定，不動主抵押合同的生效要件是依法進行登記，不經登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進到各相應主管部辦理抵押登記。

（四）借新還舊或轉貸時的風險防范。

借新還舊或墊款轉貸時，從法律角度看是一個舊的債權債務消滅和一個新的債權債務關系產生的過程。根據我國《擔保法》的規定：“抵押權與共擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”因而，為原有債權債務履行設定的擔保必定隨著舊債權債務關系的消滅而消滅，新成立的債權的擔保必須重新設定方為有效。為規避借新還舊或墊款轉貸時，導致抵押失效的法律風險，實踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉貸時，就新成立的債權重新設立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開方信用證時，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時，有二個必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發生額還是余額，其二是抵押人愿意連續提供抵押擔保的債務的發生期間，即抵押人愿意就多長時間內發生的債務提供擔保抵押。

（五）對抵押的財產進行認真審核，避免單方抵押無效。

特別是在零售貸款中，用現有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實房屋的產權關系，房屋產權是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因為根據我國《擔保法》規定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實情況，必要時請求主管部門出示證明。

其它注意事項包括審查抵押物的合法性；國有資產作抵押時是否經過發政委批準；集體財產抵押時是否經過全體職代會通過，有限責任公司或股份有限公司財產抵押時是否經過董事會批準；用劃拔土地抵押時應征得市縣人民政府土地管理部門的批準，足額扣減應交納的土地出讓金等。

四、公益事業單位貸款存在問題

隨著我國的加快，人民群眾對公益事業的要求越來越高，原公益事業單位的服務已遠遠滿足了不群眾的需要，加大投入改善設施是公益事業迫切需解決的問題。而國家財政的困難無法滿足現實需求，公益事業通過銀行融資就尤為顯得重要。而現有的法律的某些規定嚴重制約著工益事業單位的融資。

根據《擔保法》和《擔保法若干問題的解釋》的有關規定，社會公益事業單位不能做為保證人，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。僅規定社會公益單位的具有公益性質的設施“以外的財產為自身債務設定的抵押，人民法院可以認定有效。該項規定在一定程度上限制了社會公益事業的發展。在現實生活中，社會公益事業在融資的目的在于購置高尖端設備和用于完善社會公益事業的設施，但依照法律規定，社會公益單位可以用以抵押的財產只能是盈利性財產，不得具有公益性，也就是說，即使用銀行的資金購買的設備，也不能作為抵押物抵押給銀行。”由于社會公益單位的盈利性財產價值較其所融資金而言往往反差較大，在社會信用體系尚不完善的今天，籠統地將社會公益單位可以設定抵押的財產加以限制并不利于社會整體服務水平的提高。

要解決這一問題，應根據社會公益單位在社會經濟生活中的地位劃分為非盈利社會公益和盈利性社會公益單位。對非盈利性社會公益單位由國家財政專項拔款支持。對盈利性單位，應允許其以自身設施作為抵押擔保，以利其發展壯大和向其它社會成員提供更加便利的社會公益服務。

不動產抵押貸款較其它擔保貸款而言風險較小，已成各家銀行接信業務中的主要方式，特別是中長期接信業務，只要銀行授信人員在貸款前能認真細致做好調查，嚴格按銀行的有關規定制度和《擔保法》的要求執行，認真辦理有關手續，貸款能不斷對抵押物進行檢查，這種貸款和風險是一定會避免的。

參 考 文 獻 資 料

［1］葛春堯《不動產抵押貸款的風險及法律防范》［C］法制出版社2002年1月

［2］王炳東《規范的幾個法律問題》［J］《與實踐》中國人民銀行鄭州中心支行、河南省金融學會2001.8第42頁至43頁

［3］葉岷、范傳卿、高紅梅《房地產抵押應注意的問題》［J］《金融理論與實踐》河南省金融學會、中國人民銀行鄭州中心支行2001.12.10第57頁

篇（11）

房地產主管述職報告1在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為__企業的每一名員工，我們深深感到__企業之蓬勃發展的熱氣，____人之拼搏的精神。

我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。

房地產市場的起伏動蕩，公司于____年與____公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合____公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為____月份的銷售奠定了基礎。最后以________個月完成合同額________萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。

下旬公司與____公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。

這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。

房地產主管述職報告2一、工作績效述職

時間過的飛快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不覺已經將近2年了。首先，非常感謝公司給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習，不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能。同時，向公司的領導以及全體同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助。我才能在工作上，圍繞公司的中心工作，對照相關標準，嚴以律己，較好的完成各項公司安排的工作任務。

二、工作心得和體會

雖然一直從事房地產這個工作，但是我發現要學習的地方還是很多，通過向領導請教、向同事學習、自己摸索實踐，在較短時間內熟悉了工作流程，明確了工作方向，提高了工作能力，在具體的工作中形成了一個清晰的工作思路。

我十分感謝公司，給了我很多的學習機會，也希望公司日后也能繼續一些有些關于銷售的培訓工作，我希望能通過學習不同的知識，補足自己的不足之處，讓自己能把銷售工作做的更好。

三、關鍵事項

作為一名策劃人員，我本著要不斷的完善自己各方面的專業技能這樣一個目標，開拓創新意識，積極的完成本職工作，做好房產策劃工作，嚴格細致地要求自己按照公司流程中所有步驟及時完成工作。

我很有幸的多次參與了公司分配的市場調研工作，每次我都深深的體會到終端銷售的力量，也讓我覺得策劃并不是萬能的，

四、____年的改進思路

在這段時間里雖然做了一些工作，但仍然存在些題，主要表現在：創新精神不足，不能積極主動發揮自身聰明才智，而是被動適應工作需要。領導交辦的事情雖然都能完成，工作當中有時會忽略考慮更深一層次方面，這樣會造成是被動工作，減慢了工作上升到一定高度的速度。后續工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不斷的努力和領導的幫助下，我會盡快提升自己，避免掉一些不必要的失誤發生，所以我會不斷補充自己各個方面的不足之處，做好銷售工作，希望能為公司帶來更好的經濟效益。

在今后工作中我將繼續努力奮斗，鞏固現有成績，針對自身的不足加以改進，爭取在新的一年做的更好。

20____年也許對于房地產行業會是一個考驗，但對于我們大家也許也是一種挑戰，但是身處我們團隊中，我十分的有信心來面對這場突如其來的冬天。

房地產主管述職報告3人生天地之間，若白駒過隙，忽然而已，在這段時間的工作中我們通過努力，也有了一點收獲，想必我們需要寫好述職報告了。怎樣寫述職報告才更能吸引眼球呢?以下是小編整理的房地產主管述職報告范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

20____年，對房地產行業來講是極不尋常的一年，從20____年持續進行的“抑制房價過快上漲”為主要目標的宏觀調控政策的打壓下，消費者的心理預測期受到抑制，而緊隨著20____年的國際金融危機的蔓延影響，市場觀望情緒進一步加重，全國房產成交量出現急劇下滑，使得市場營銷難度加大，今年，在成績的背后，從企業本身及全體員工到我個人都經歷了諸多的困難考驗，我遵照公司的經營策略，在保證企業收益的同時把工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。現將我這一年來的工作情況向各位簡要匯報如下：

一、了解落實土地信息

根據公司當前的總體思想和工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。20____年我與公司其他部門的密切配合：

一是參與了十多個市內及周邊地區的項目談判，其中包括等，從談價格包括合作模式，每一步都界入的非常仔細小心。其中對宗地意向性較大的土地進行了實地踏勘，對個地塊參加了拍賣，落實了市政管網及城市市政配套設施到位情況，通過對市場調查收集和對項目周邊的市場價格及銷售情況了解，對其做了投資估算及經濟分析，并對重點項目做了項目初步可行性分析并上報了集團領導。

二是辦理項目的確界手續、土地證、立項批文、設計方案審查、消防審查意見、規劃許可證、防雷、開發項目備案、人防、防震、效果圖審查等手續的辦理，項目已具備了開工條件。

三是整理匯總并分析各區市房地產市場情況，重點對開發區市場做了調查，認真清理各項治理方面的管理制度，檢查校核公司內部管理制度，關注外部監管法規和部門規章的變化，對照相關要求，修改與現行法規不相適應的內容，刪除與現行法規沖突或已失去市場管理價值的內容，增加現行法規修改增添的新內容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，強化對公司治理制度執行的內部監督檢查與考核，健全內部責任追究機制。并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度。

二、集思廣益，制定各項管控制度

由于綜合因素的影響，的房地產投資和開發得到了快速的發展，從而引發價格的上漲，20____年我按照上級的部署安排，成立領導小組，調研市場的發展情況，整理、匯總并分析了市各區市房地產的市場情況，重點對開發區市場做了調查，并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度，以確保項目在實施過程中能夠流暢。

三、提倡加強團結，營造和諧氛圍

團結出凝聚力，出戰斗力，出生產力，出經濟效益，只有全體干部員工心往一處想，勁往一處使，才能優勢互補，減少內耗，形成合力，共謀發展。在日常工作中，講究大局意識。自覺把企業的利益擺在第一位，做到局部利益服從整體利益，眼前利益服從長遠利益，個人利益服從集體利益，顧全大局，“不謀萬世者，不足謀一時;不謀全局者，不足謀一域”。用全局的視角對企業生存發展的問題進行認真思考，積極付諸實踐，使企業走上健康的發展軌道。講究和諧環境。各負其責，各司其職，抓好分管工作，使全體干部員工在思想上“合心”、在行動上“合拍”、在工作上“合力”，增強“一榮俱榮，一損俱損”的整體觀念。同時，維護團結和諧的基礎，堅信友誼、諒解和支持比什么都重要。增強團結協作意識，相互信任，相互尊重，相互關心，大事講原則，小事講風格，顧大局、識大體，胸懷開闊，善于容人、容事、容委屈，努力塑造團結和諧的工作環境。講究表率作用。領導干部是企業凝聚力和戰斗力的核心，是維護企業團結和諧的表率。工作中自覺主動地要身先士卒當好先鋒、當好榜樣、當好表率。以黨性、制度、原則、紀律為根本，以講感情、友誼、緣分為劑。把與企業員工相互溝通作為最基本的工作方法，與員工多交流、多談心、多換位思考，增進了團結，取得了支持。團結和諧的工作氛圍使企業上下形成了思想上相互學習、政治上相互幫助、組織上相互監督、作風上相互促進、利益上相互謙讓、感情上相互尊重，創造了一個既有民主又有集中，既有統一意志又有個人心情舒暢的戰斗集體。

四、堅持學習，端正工作作風，提高執行能力

20____年在集團公司安排下，還參加了房地產法律、法規知識的學習，重點學習了前期取得土地階段的相關法律知識，通過學習提高了本人防范法律風險的能力，并能規范行為，能自覺依法維護公司權益。尤其在辦理手續的過程中，常和行政主管部門協調溝通，只有熟知各種法律、法規，才能和政府部門很好的對接，少走彎路;隨著國家土地、規劃、建設、工程等部門法律、法規完善配套后，就需要我們更快抓緊學習，提高熟知法律、法規的能力，才能適應“科學執政、民主執政、依法執政”新形勢的要求，以利于提高辦事效率。因此，當進一步增強加強作風建設的緊迫感和責任感，只有工作作風過得硬，才能保證公司的路線、方針、政策和上級重大工作部署順利貫徹落實，于是年內，我緊跟上級要求，增強轉變機關作風的針對性，端正自身工作作風的同時，努力建設了一支學習上勤奮刻苦、政治上立場堅定、思想上與時俱進、工作上銳意創新的班子隊伍，使發展意識不斷強化、發展思路不斷創新、服務職能不斷完善、群眾觀念不斷增強、協調配合不斷密切、廉潔自律不斷嚴格，群眾滿意度不斷提高，保證了公司各項工作的順利進行。

五、嚴格信息披露，加強監督管理

按照國家有關規定規范信息披露行為，促進公司依法規范運作，維護廣大股東的合法權益;本年度，公司根據相關的法律法規修訂完善了《管理制度》，并嚴格執行，保證披露信息的真實、準確、完整、及時、公平。作為公司的總經理，對公司信息披露情況等進行監督和核查，積極有效地履行了總經理的職責，維護了公司和中小股東的合法權益。同時通過學習相關法律法規和規章制度，加深對相關法規尤其是涉及到規范公司法人治理結構和保護社會公眾股股東權益保護等相關法規的認識和理解，以切實加強對公司和投資者利益的保護能力，形成自覺保護社會公眾股東權益的思想意識。年內勤勉盡責，忠實履行獨立董事職務，凡經董事會審議的重大事項，都事先對公司提供的資料進行認真審核，若有疑問會即向相關負責人員詢問以了解具體情況，并在自己的專業領域方面提供相關的建議和意見。公司能夠及時向我們匯報董事會決議執行情況、公司的生產經營、財務管理、關聯交易、對外投資、募集資金使用、業務發展和相關重大項目的進度以及信息披露等情況。平時工作中詳實地聽取公司管理層人員的匯報，主動進行了現場調查、獲取做出決策所需要的情況和資料;及時了解公司的日常經營狀態和可能產生的經營風險，在董事會上發表意見、行使職權，對公司的規范運作持續開展全面、深入、細致的自查自糾活動，誠懇接受公眾評議和監管部門的檢查，認真落實整改計劃與措施，對董事會決策的科學性和客觀性以及公司的規范運作起到了較好的作用。

回顧過去的一年，自己各項工作的完成是靠班子成員的通力合作和廣大干部員工的支持、是靠集體的`智慧和全體員工的汗水，我個人只是做了一些方向把握、組織協調和督促落實的工作。對照上級領導的要求和企業面臨的市場形勢，還有許多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是對部分政策的把握度不夠，做事缺乏前瞻性，不注意細節，在工作落實過程中不夠細致，還需要進一步拓展思路，加強學習。

六、20____年工作計劃

20____年已經過去，公司給我們提出了更高、更新的要求，公司遠景規劃，明年是發展最重要的一年。根據公司的長遠規劃，制定了自己明年的工作重點：

(一)提高個人綜合素質，勝任總經理工作。

嚴格按照自己的工作職責，把職責范圍內的工作做好。

房地產業是一個業務分類極其廣泛的.行業，充滿矛盾和爭斗，每個參與者都應具有相當的綜合素質才能適應新形勢下的要求，這就更加要求我們20____年要加強學習，嚴格要求自己，嚴守職業操守，先做人后做事，樹立正確的人生觀、價值觀，在頭腦中樹立服務意識。只有提高我們個人的綜合素質，努力使自己成為一個“一專多能”的復合性人才，才能更符合工作的要求。

(二)按照公司計劃做好項目工作。

一是土地信息取得方式

從報紙上獲得招、拍、掛的公告信息;從土地局交易中心及土地儲備中心取得信息;通過投資公司、拍賣公司等其他中介機構獲得信息;通過各施工單位和周圍朋友的介紹取得信息。

二是工作重點

明年的工作中一定要與大家在土地信息上廣開言路，集思廣益。在順應發展思路的前提下和城市總體規劃的基礎上，看準市場、把握機遇、創新思想，切實做好短期發展目標和投資方向的同時，也在尋找著新的經濟增長點和可持續發展之路。在努力工作的同時，也在尋找土地的工作上尋求著新的發展思路：

1、有針對性的尋找土地，不盲目，尋找適合我們的。

2、尋找土地的面要寬，放眼二三級市場，因為這些地區存在著信息不暢，很多政策性、文件性的東西不很完善，土地和規劃方面的規范標準還未形成一定的態勢，再加上個別地方性的政策、法規等，使得很多房地產企業開發運作行為都可以打擦邊球，從一定程度上可以減少建設中的成本投資。

3、房產與地產兼顧的發展思路。

房地產公司的開發，不僅局限于房產的開發上，應該使房產開發與土地投資儲備二者兼顧，共同發展。在房產開發不景氣的時候，公司可把重點放在土地投資儲備上;當房產開發有所好轉后，再有側重點地進行房產開發，二者能相互兼顧，共同發展，使企業很好地平穩過度、持續地發展下去。

(三)在物業管理方面

我們要嚴格以市場為導向，根據市場、項目及公司的情況做出合理化建議，尋找適合項目自身的物業公司。

做為公司的主要負責人之一，不僅是公司領導的參謀，也是協調公司內外關系的窗口。總結一年的工作，更多的還是在一些方面存在的不足。只有提高個人的綜合素質，才能更好的完成公司交辦的各項任務，提高執行能力。20____年我一定要在公司領導下，嚴格按照公司的戰略部署，緊緊圍繞公司的總體發展戰略，認真學習各項政策法規、規章制度，努力使思想覺悟和工作效果全面進入一個新水平，做好本職工作，抓好各個工作的推進落實，加強經營管理，提高服務質量，抓機遇，闖市場，創品牌，求效益，與公司共同發展，共同成長，為穩定的發展、謀取利益最大化貢獻自己的力量。

以上是我的述職匯報，請各位領導評議，歡迎對本人工作多提寶貴意見，并借此機會，向一貫關心、支持和幫助我工作的各位領導和同事表示誠摯的謝意。

房地產主管述職報告4在房地產行業工作也已經半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發現得到提高，也可以從中找到自己需要學習的地方，完善自己的銷售水平。

經歷了上次開盤，從前期的續水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認識。從自己那些已經購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。

第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。

第三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。

第四、提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進銷售。

第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。

第六、學會運用銷售技巧，營造一種購買的欲望及氛圍，適當的逼客戶盡快下定。

第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，態度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀者則怪罪于機遇、環境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態度決定什么樣的生活.

第八、找出并認清自己的目標，不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的信心，這個永遠是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力。現實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果領先靠的是機會，運氣總有用盡的一天。

對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅定的向著我的目標前行。

房地產主管述職報告5不知不覺中，20____年已經接近尾聲，加入公司已有些時間，這這段時間的工作中，我學習并積累了很多知識和經驗，鍛煉和提高了業務能力，更讓自己的人生多了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生閱歷。可以說，在建華的這段時間中，收獲頗多、感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領導和同仁的幫助和指導，現在已能獨立完成本職工作，現將今年工作做以下幾個方面報告。

一、學習方面：

學習，永無止境，來到公司的時候，對于新的環境，新的事物都比較陌生，在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質和操盤模式，通過努力的學習明白了銷售經理的真正內涵以及職責，并且深深的喜歡了這份工作，同時也意識到自己的選擇是對的。

二、心態方面：

進入____之后，回頭再看，感覺在公司中每時每刻都會學到東西，主要在于自己有沒有去發現、去學習。在公司領導的耐心指導幫助下，我漸漸了解心態決定一切的道理，要以一顆平穩的、寬容的、積極的心態去面對生活和工作，隨之心境也是越來越平靜，更加趨于成熟。

三、完成的主要工作任務：

1、____共計銷售____套，銷售面積________平米，銷售額__________________元，回款額__________________元;

2、到______后，對項?a

href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匭孿低撐嘌盜朔康夭ㄒ抵逗拖奐記傘?/p>3、修改和重申了案場制度，制度更加細化。

4、制定早、晚會簽字制度，分析市場、客戶以及銷售中遇到的問題，提升團隊士氣。

5、在公司領導的指導下，參與制定12月的月團購計劃，聯系團購單位，選房、簽約，最終成交____套，銷售額______________元，回款額為______________元;

四、工作中存在的不足

1、對業務監督執行力度不夠

2、對項目整體把控有待于提高。

3、需要進一步增加管理方面的經驗。

4、與甲方缺乏有效溝通。

在學習公司完善的操盤經驗，發掘自己工作中的不足的同時，計劃在去年工作得失的基礎上取長補短，重點做好以下幾個方面的工作：

1、進一步提高自己的管理水平;

2、及時完成領導交給的各項任務;

3、與甲方及時有效地溝通，保證銷售工作的正常化;

4、不斷改進工作中所存在的問題，及時調整策略，保證明年銷售任務的順利完成;

5、同時努力學習策劃推廣方面的技能，給項目銷售提供更好的可行性方案。

6、加大工作的檢查力度和計劃的可執行性，努力增強團隊的執行力。