房地產管理法大全11篇

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篇（1）

第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。

縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。

第二章房地產開發用地

第一節土地使用權出讓

第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第八條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第九條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。

第十一條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。

第十二條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。

采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第十八條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。

第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

第二十條土地使用權因土地滅失而終止。

第二十一條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

第二節土地使用權劃撥

第二十二條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

第二十三條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。

第三章房地產開發

第二十四條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第二十五條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十六條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

第二十七條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

第二十八條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

第二十九條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第三十條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

第四章房地產交易

第一節一般規定

第三十一條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十二條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

第三十三條國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

第三十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十五條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節房地產轉讓

第三十六條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十七條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十一條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第四十四條商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十五條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

第三節房地產抵押

第四十六條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第四十七條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

第四十八條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

第四十九條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

第五十條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

第五十一條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四節房屋租賃

第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

第五十四條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

第五節中介服務機構

第五十六條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

第五十七條房地產中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產和經費；

（四）有足夠數量的專業人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。

第五十八條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

第五章房地產權屬登記管理

第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

第六十一條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

第六十二條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

第六章法律責任

第六十三條違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十四條違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十五條違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十條房產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

篇（2）

第三條 本規定所稱房地產開發企業是依法設立，具有企業法人資格的經濟實體。

第四條 房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。 未取得房地產開發資質等級證書(以下簡稱資質證書)的企業，不得從事房地產開發經營業務。

第五條 省建設行政主管部門負責全省房地產開發企業的資質管理工作;設區的市、縣(市)人民政府建設(房地產)行政主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。

第六條 房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四級和暫定資質。

(一)一級資質：

1、注冊資本不低于5000萬元。

2、從事房地產開發經營5年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

4、連續5年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中，具有中級以上職稱的不少于20人(高級職稱的8人)，持有崗位資格證書15人(建筑、結構、房地產5人;會計4人;企業經理、項目和銷售經理5人;統計1人)。

7、工程技術、銷售、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率(投訴房屋面積與總銷售房屋面積之比)2%以下，質量投訴處結用戶滿意率100%。

9、未發生過重大工程質量事故。

(二)二級資質：

1、注冊資本不低于3000萬元。

2、從事房地產開發經營3年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

4、連續3年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的不少于15人(高級職稱的6人)，持有崗位資格證書14人(建筑、結構、房地產5人;會計3人;企業經理、項目和銷售經理5人;統計1人)。

7、工程技術、銷售、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率3%以下，質量投訴處結用戶滿意率100% 。

9、未發生過重大工程質量事故。

(三)三級資質：

1、注冊資本不低于1800萬元。

2、從事房地產開發經營2年以上。

3、房屋建筑面積累計竣工8萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

4、連續2年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積4萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于15人，其中，具有中級以上職稱的不少于10人(高級職稱的3人)，持有崗位資格證書12人(建筑、結構、房地產4人;會計2人;企業經理、項目和銷售經理5人;統計1人)。

7、工程技術、銷售、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率4%以下，質量投訴處結用戶滿意率100%。

9、未發生過重大工程質量事故。

四級資質：

1、注冊資本不低于1000萬元。

2、從事房地產開發經營1年以上。

3、房屋建筑面積累計竣工1萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

4、已竣工建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積3萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人(高級職稱的2人)，持有崗位資格證書10人(建筑、結構、房地產4人;會計2人;企業經理、項目和銷售經理3人;統計1人)。

7、工程技術、銷售、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等業務負責人具有相應專業初級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率低于5%，質量投訴處結用戶滿意率100%。

9、未發生過重大工程質量事故。

(五)暫定資質：

1、注冊資本不低于1000萬元。

2、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人(高級職稱的2人)，持有崗位資格證書10人(建筑、結構、房地產4人;會計2人;企業經理、項目和銷售經理3人;統計1人)。

3、工程技術、銷售、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等業務負責人具有相應專業初級以上職稱。

4、有3萬平方米以上的房地產開發項目，或與此相當投資額。

第七條 設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對房地產開發企業申請登記審查時，應當依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，聽取同級建設主管部門意見。

第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列證明文件，向建設主管部門申請暫定資質。

(一)房地產開發企業資質申報表(一式二份，封面加蓋單位公章)。

(二)企業營業執照正、副本。

(三)企業章程。

(四)企業的驗資報告。

(五)企業稅務登記證。

(六)企業固定辦公場所證明。

(七)企業法人組織機構代碼證。

(八)企業法人代表、總經理的任職文件，企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業專業技術人員的職稱、資格證件，勞動合同(加蓋勞動局鑒定章)，企業人員交納的養老保險證明材料。

(九)企業獲得開發項目的證明文件(土地有效證件)。

(十)法律、法規規定的其他文件材料。

第九條 房地產開發企業按照本規定第八條規定提交有關材料，材料齊全、符合法定形式的，建設主管部門應當受理許可申請;材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5日內一次書面告知申請人需要補正的全部內容材料。

第十條 建設主管部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。對符合法定條件的，建設主管部門應當自受理之日起20個工作日內，依法作出準予行政許可的書面決定，并自作出決定之日起10個工作日內向房地產開發企業頒發《暫定資質證書》;對不符法定條件的，建設主管部門應當自受理之日起20個工作日內，依法作出不予許可的書面決定，并應當說明理由。

第十一條 建設主管部門作出的準予暫定資質許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

第十二條 《暫定資質證書》有效期1年。經房地產開發企業申請，建設主管部門可以視企業經營情況依法延續《暫定資質證書》的有效期，但延續期限不得超過2年，具體延續程序按行政許可法有關規定執行。

自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延續。 第十三條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿1個月前向建設主管部門申請核定資質等級。建設主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級，但最高等級不得超過三級。

第十四條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。

第十五條 申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列證明文件：

(一)企業資質申報表。

(二)企業資質證書(正、副本)。

(三)企業營業執照。

(四)企業固定辦公場所證明。

(五)企業驗資報告和企業資產負債表。

(六)企業法人代表、總經理的任職文件，企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業專業技術人員的職稱、資格證件，勞動合同(加蓋勞動局鑒定章)，企業人員交納的養老保險證明材料。

(七)近年開發項目的有關證明材料(土地使用證，建設用地和建設工程規劃、施工、預售許可證，開發經營權證明，竣工驗收備案表等資料)。

(八)企業經營統計年報。

(九)企業銷售的商品住宅的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

(十)建設主管部門認為需要出示的其他文件。

第十六條 房地產開發企業資質等級實行分級審批。

一級開發企業資質由省建設主管部門初審，報國務院建設主管部門審批發證。

二級、三級開發企業資質由省建設主管部門審批發證，并征求開發企業所在地設區的市建設主管部門意見。在省工商局申請注冊的中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以山東齊魯字樣的開發企業資質，由省建設主管部門直接審批發證。

四級、暫定開發企業資質由所在地設區的市建設主管部門審批發證，報省建設主管部門備案。

第十七條 外省房地產開發企業進魯從事房地產開發經營業務，必須是一級資質企業;省內房地產開發企業跨市從事房地產開發經營業務，必須是三級以上資質企業。

第十八條 房地產開發企業的資質實行年檢制度。一級資質由國務院建設主管部門年檢;二、三級資質由省建設主管部門年檢;四級、暫定資質由市建設主管部門年檢。房地產開發企業無正當理由不得拒絕參加資質年檢。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。房地產開發企業資質年檢結果要公示，接受社會監督。

第十九條 房地產開發企業應當依據各自資質等級，按照下列業務范圍內從事房地產開發經營業務：

一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，按照建設部《房地產開發資質管理規定》可以在全國范圍承攬房地產開發項目。

二級資質開發企業可承擔20公頃以下的土地和建筑面積25萬平方米以下的居住區以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，可以在全省范圍承攬房地產開發項目。

三級資質開發企業可承擔建筑面積15萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，可以在全省范圍承攬房地產開發項目。

四級資質開發企業可承擔建筑面積10萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，僅能在所在地城市范圍承攬房地產開發項目。

暫定資質開發企業可承擔的開發項目規模，原則上按與其注冊資本和人員結構等資質等級條件相應開發企業可承擔的開發項目規模來確定，僅能在所在地城市范圍承攬房地產開發項目。

第二十條 房地產開發企業資質證書有效期為2年，年檢合格的，到期按照延續行政許可有效期的規定換發新證。

第二十一條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣房地產資質證書。房地產企業遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領。

第二十二條 房地產開發企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新申請資質等級。

第二十三條 房地產開發企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，向原資質審批部門辦理變更手續。 第二十四條 房地產開發企業破產、歇業或者因其他原因終止業務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內，到原資質審批部門注銷資質證書。

第二十五條 房地產開發企業未取得資質證書從事房地產開發經營的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，由縣級以上建設主管部門或資質審批部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由建設主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。 第二十六條 房地產開發企業未經批準超越資質等級和范圍從事房地產開發經營的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，由縣級以上建設主管部門或資質審批部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十七條 房地產開發企業有下列行為之一的，依據國務院《城

市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的;

(二)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

第二十八條 房地產開發企業開發建設的項目工程質量低劣，發生重大工程質量安全事故或出現因基礎設施不配套等嚴重問題的，依據建設部《房地產開發企業資質管理規定》的有關規定，由原資質審批部門降低資質等級;情節嚴重的注銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十九條 房地產開發企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，依據建設部《房地產開發企業資質管理規定》的有關規定，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。

第三十條 房地產開發企業不按照規定辦理變更手續的，依據建設部《房地產開發企業資質管理規定》的有關規定，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下罰款。 第三十一條 各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

房地產開發管理規定第一條 為了加強房地產開發企業的資質管理，規范房地產開發企業經營行為，根據《城市房地產開發經營管理條例》(國務院第248號令)、《房地產開發企業資質管理規定》(建設部第77號令)，結合我省實際制定本細則。

第二條 本細則所稱房地產開發企業是指依法設立、具有企業法人資格的經濟實體。

第三條 本省行政區域內所有從事房地產開發經營活動的房地產開發企業必須遵守本細則。未取得房地產開發企業資質證書(以下簡稱資質證書)的企業，不得從事房地產開發經營業務。

第四條 省建設行政主管部門負責全省房地產開發企業的資質管理工作;縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。

第五條 房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。各資質等級企業的條件如下：

(一)一級資質：

1、注冊資本不低于5000萬元;

2、從事房地產開發經營5年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

4、連續5年建筑工程質量合格率達100%;

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;

7、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

8、有固定的工作場所并配備相應的技術裝備;

9、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

10、未發生過重大工程質量事故。

(二)二級資質：

1、注冊資本不低于20xx萬元;

2、從事房地產開發經營3年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

4、連續3年建筑工程質量合格率達100%;

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人;

7、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

8、有固定的工作場所并配備相應的技術裝備;

9、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

10、未發生過重大工程質量事故。

(三)三級資質：

1、注冊資本不低于800萬元;

2、從事房地產開發經營2年以上;

3、房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

4、連續2年建筑工程質量合格率達100%;

5、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人， 持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

6、工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;

7、有固定的工作場所并配備相應的技術裝備;

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

9、未發生過重大工程質量事故。

(四)四級資質：

1、注冊資本不低于100萬元;

2、從事房地產開發經營1年以上;

3、已竣工的建筑工程質量合格率達100%;

4、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于3人， 持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

5、工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員;

6、有固定的工作場所并配備相應的技術裝備;

7、商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

8、未發生過重大工程質量事故。

各資質等級企業的條件中，臨時聘用或者兼職的人員不得計入企業管理、技術人員總數;

第六條 新設立的房地產開發企業在向工商行政管理部門申請登記時，應當先由房地產開發主管部門進行資質預審。在省工商行政管理部門注冊登記的開發企業由省建設行政主管部門出具資質預審意見，在各市工商行政管理部門注冊登記的企業由所在市房地產開發主管部門出具資質預審意見。

房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件經所在市房地產開發主管部門初審合格后，報省建設行政主管部門備案并申領《暫定資質證書》。

(一)申請報告;

(二)房地產開發企業資質申報表;

(三)營業執照(復印件加蓋工商行政管理部門公章或驗證原件后的復印件);

(四)企業章程和有關企業管理的規章制度(復印件加蓋公章);

(五)驗資證明(原件或驗證原件后的復印件);

(六)企業法定代表人、總經理的身份證明和任職文件，企業經濟、技術、經營等負責人的任職文件(復印件加蓋公章);

(七)當年在職人員的正式統計表，專業技術人員的資格證書和勞動合同(驗證原件后的復印件);

(八)固定辦公經營場所及相應的技術裝備證明;

(九)房地產開發主管部門認為需要出示的其它文件;

(十)外商投資設立的房地產開發企業除提供以上(一)至(九)項材料外，還須提供以下二項文件：

1、對外經濟貿易行政主管部門的批準文件;

2、項目可行性研究報告和計劃行政主管部門關于可行性研究報告的批復。

以上所報材料一式三份，除申報表外，其他材料一律按16開紙打印或復印，依順序裝訂成冊。

省建設行政主管部門自收到經初審后的備案申請之日起，在30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》，不符合條件的，應說明原因。

《暫定資質證書》有效期1年，省建設行政主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。

自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

第七條 申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。

第八條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內，經所在市房地產開發主管部門初審合格后，報省建設行政主管部門申請核定資質等級。省建設行政主管部門根據其開發經營業績核定相應的資質等級。

申請核定和晉升資質等級的房地產開發企業，應當提交下列文件：

(一) 房地產開發企業資質申報表(一式三份);

(二) 房地產開發企業原資質證書正、副本原件;

(三) 申請報告;

(四) 營業執照(驗證原件后的復印件)、企業章程和有關企業管理的規章制度(復印件加蓋公章);

(五)企業的驗資報告和上年度財務會計報告(原件或復印件加蓋單位公章);

(六)企業法定代表人、總經理和經濟、技術、財務負責人的任職文件(復印件加蓋公章)，當年在職人員的全員統計表，專業技術人員的資格證書和勞動合同(驗證原件后的復印件);

(七)固定辦公經營場所及相應的技術裝備證明;

(八)已開發經營項目的有關證明材料;

(九)《房地產開發項目手冊》及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告;

(八)其他有關文件、證明。

以上(三)至(十)項所報材料一律按16開紙打印或復印，依順序裝訂成冊，一式三份。

第九條 房地產開發企業資質等級實行分級審批。

一級資質由省建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。

二級資質及二級以下資質由所在市房地產開發主管部門初審，報省建設行政主管部門審批。

經資質審查合格的企業，由資質審批部門發給相應等級的資質證書。

第十條 資質證書由國務院建設行政主管部門統一制作。資質證書分為正本和副本，資質審批部門核發資質證書正本一本，并可以根據需要核發副本若干份。

第十一條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。

企業遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可申請辦理補領手續。

第十二條 企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后的30日內，按本細則第九條規定的程序，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新申

請資質等級。

第十三條 企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，報所在市房地產開發主管部門后，向原資質審批部門辦理變更手續。

第十四條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內，報所在市房地產開發主管部門后，到原資質審批部門注銷資質證書。

第十五條 房地產開發企業必須按照《資質證書》確定的業務范圍從事房地產開發經營業務，不得越級或超范圍承攬房地產開發項目。各資質等級房地產開發企業可以承擔的業務范圍如下：

(一)一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目。

(二)二級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下(分期開發的項目按項目總規模計算)的開發建設項目。

(三)三級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積10萬平方米及以下(分期開發的項目按項目總規模計算)的開發建設項目。

(四)四級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積3萬平方米以下(分期開發的項目按項目總規模計算)的開發建設項目。

二級和三級資質的房地產開發企業可以在全省范圍內承擔房地產開發項目，四級資質的房地產開發企業限定在本市區(縣、市)范圍內承擔房地產開發項目。

第十六條 省外的一級資質房地產開發企業在河南省境內進行房地產開發經營的，應持下列證件到省建設行政主管部門登記備案后，方可從事房地產開發經營活動。

(一) 進豫承攬房地產開發項目的申請報告;

(二)企業所在地省級建設行政主管部門的證明(介紹信);

(三)房地產開發企業資質證書正本復印件(加蓋本企業公章)和副本原件;

(三)營業執照(復印件加蓋工商行政管理部門公章或驗證原件后的復印件);

(四)合法的資信證明;

(五)企業法定代表人證明和法定代表人委托書;

(六)企業進豫的所有人員名單和各類專業技經人員的資格證書;

(七)擬開發經營項目的有關證明材料;

(八)其他有關文件、證明。

省內的一、二、三級資質房地產開發企業到本市范圍以外進行房地產開發經營的，應持有關證件到項目所在市房地產開發主管部門登記備案后，方可從事房地產開發經營活動。 第十七條 房地產開發企業的資質實行年檢制度。對于不符合資質條件或者有不良經營

行為的企業，由原資質審批部門予以相應的處理。

一級資質房地產開發企業的資質年檢由省建設行政主管部門初審后報國務院建設行政主管部門審定。

二級資質及二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由企業所在市房地產開發主管部門組織審查，提出初審意見，報省建設行政主管部門審定。

房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，由原資質審批部門注銷資質證書。

全省房地產開發企業資質年檢結果由省建設行政主管部門統一向社會公布。 第十八條 房地產開發企業申報資質年檢時應當提交以下材料。

(一)房地產開發企業資質年檢申報表(一式三份);

(二) 房地產開發企業原資質證書正、副本原件;

(三)企業自檢報告;

(四)企業營業執照(復印件加蓋工商行政管理部門公章或驗證原件后的復印件)，固定辦公經營場所及相應的技術裝備證明;

(五)企業章程和有關企業管理的規章制度(復印件加蓋公章);

(六)經審計的企業上年度財務會計報表(原件或復印件加蓋公章);

(七)上年度房地產開發項目實施情況詳細報告及證明材料;

(八)上年度房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明文件;

(九)上年度房地產開發企業統計年報基層表;

(十)《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產開發項目手冊》的執行情況報告;

(十一)人員變動情況和現有專業技術人員資格證書(驗證原件后的復印件)以及企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件(復印件加蓋公章)。

以上(三)至(十一)項所報材料一律按16開紙打印或復印，依順序裝訂成冊，一式三份。

第十九條 企業未取得資質證書從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由房地產開發主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十條 企業超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十一條 企業有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款;

(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的;

(二)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

第二十二條 企業開發建設的項目工程質量低劣，發生重大工程質量事故的，由原資質審批部門降低資質等級;情節嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。 第二十三條 企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門予以警告、責令限期改正，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質審批部門降低資質等級，情節嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十四條 企業不按照規定辦理變更手續的，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。

第二十五條 各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

河北省城市房地產開發經營管理辦法第一章 總 則

第一條 為規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規，結合本省實際，制定本規定。

第二條 在本省行政區域內從事房地產開發經營和實施房地產開發經營管理，適用本規定。

第三條 本規定所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設和房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第四條 從事房地產開發經營和實施房地產開發經營管理，應當遵循經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第五條 房地產開發主管部門應當會同有關部門，建立健全房地產市場信息系統和房地產開發企業信用檔案制度，定期公布房地產市場的供求信息和房地產開發企業的基本情況及誠信經營情況。

第六條 省人民政府建設行政主管部門負責全省房地產開發經營的監督管理工作。

設區的市和縣(市)人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理工作。

縣級以上人民政府土地行政主管部門以及發展和改革、規劃、工商行政管理等有關部門，按照規定的職責，負責與房地產開發經營有關的管理工作。

第七條 縣級以上人民政府有關部門應當依照國家和本省有關規定，對房地產開發企業的資質、房地產開發項目的審批，以及房地產開發企業執行房地產開發項目資本金制度、項目手冊制度、業主工程款支付擔保制度的情況實施監督。

第二章 房地產開發企業

第八條 設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。房地產開發主管部門應當自收到工商行政管理部門的征求意見函之日起5個工作日內，出具書面意見。

第九條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

(一)注冊資本金在五百萬元以上;

(二)有四名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員。

第十條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

(一)營業執照復印件;

(二)企業章程;

(三)驗資證明;

(四)法定代表人的身份證明;

(五)專業技術人員的資格證書和聘用合同;

(六)企業辦公用房的房屋所有權證明或者房屋租賃合同。

第十一條 房地產開發企業資質等級的核定和管理，依照國務院建設行政主管部門的規定執行。

未取得資質證書的，不得從事房地產開發經營活動。

第十二條 房地產開發企業應當依照下列規定承擔相應的房地產開發項目，不得越級承攬項目：

(一)一級資質的房地產開發企業承擔開發項目的規模不予限制;

(二)二級資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過二十五萬平方米;

(三)三級資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過十五萬平方米;

(四)四級資質和暫定資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過十萬平方米。

第三章 房地產開發建設

第十三條 房地產開發主管部門應當根據城市規劃、土地利用總體規劃和房地產市場的供求情況，會同有關部門編制本行政區域的房地產開發規劃，報同級人民政府批準。并根據批準后的房地產開發規劃，會同規劃、土地等行政主管部門，擬定本行政區域的房地產開發年度計劃，納入當地國民經濟和社會發展計劃，按照規定的程序組織實施。

第十四條 房地產開發企業必須自取得土地使用權之日起15日內，向項目所在地的房地產開發主管部門領取房地產開發項目手冊。

房地產開發企業應當按規定將房地產開發項目建設過程中的下列事項如實記錄在房地產開發項目手冊中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產開發主管部門備案：

(一)項目的性質、規模和開發期限;

(二)經批準的規劃設計方案;

(三)資本金到位和開發建設投資完成情況;

(四)拆遷補償安置情況;

(五)開工日期和建設進度情況;

(六)按規定應當記錄的其他事項。

第十五條 房地產開發企業籌集的房地產開發項目資本金占項目總投資的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產開發項目的建設，接受有關部門的監督管理。鼓勵房地產開發企業實行業主工程款支付擔保制度。

第十六條 房地產開發企業在房地產開發項目建設過程中，不得擅自變更項目和用地的性質、規模及規劃設計。確需變更的，應當依法報原批準機關批準。

第十七條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的房地產開發主管部門提出綜合驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到綜合驗收申請之日起日內，組織規劃、市政、電力等部門進行綜合驗收。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期進行綜合驗收。未經綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權屬初始登記手續。

第四章 房地產經營

第十八條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定，受讓人應當具有相應的房地產開發企業資質，其籌集的資本金占項目剩余投資總額的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發項目不得低于百分之三十五。

第十九條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應資質的房地產中介服務機構銷售商品房。房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，雙方當事人應當簽訂書面委托合同。合同應當載明委托期限、委托權限以及雙方當事人的權利和義務。

第二十條 商品房的銷售價格，可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積計價或者按建筑面積計價。

商品房的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第二十一條 計算商品房的面積，應當執行國務院建設行政主管部門和有關部門公布的《房產測量規范》及其他有關規定。

第二十二條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;

(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得預售商品房。

第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證明的批準文號。

第二十四條 房地產開發企業預售商品房所得的款項，必須按規定用于該房地產開發項目的建設。

第二十五條 房地產開發企業現售商品房，應當向房屋購買人出示下列文件：

(一)房地產開發企業的營業執照;

(二)房地產開發企業的資質證書;

(三)土地使用權證書;

(四)建設工程規劃許可證和施工許可證;

(五)竣工驗收的備案證明。

第二十六條 銷售商品房時，房地產開發企業必須將建設工程設計方案及住宅小區各項公共服務設施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質量、面積、性能和周圍環境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第二十七條 銷售商品房設有樣板房的，房地產開發企業應當說明實際交付商品房的質量、設施、裝修與樣板房是否一致;未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第二十八條 銷售商品房時，雙方當事人應當按照國務院有關部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。

第二十九條 商品房交付使用時，房地產開發企業必須向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內容。商品房在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，房地產開發企業應當依法履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。

第三十條 在商品房保修期內，房地產開發企業因對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十一條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的建設工程質量檢測單位進行檢測。經檢測確認主體結構質量不合格的，購買人有權退房，其檢測費用由房地產開發企業承擔;經檢測確認主體結構質量合格的，其檢測費用由購買人承擔。

第五章 法律責任

第三十二條 房地產開發企業違反本規定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規定的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過三萬元;對沒有違法所得的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第三十三條 房地產開發主管部門及其他有關部門的工作人員違反本規定，有下列行為之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)對房地產開發企業未按規定核發資質證書的;

篇（3）

    原告海南金峰房地產開發澳大利亞公司以下簡稱“金峰公司”于1993年5月18日向定安縣人民政府、原定安縣國土局申請征地建“金峰富豪花園”和度假旅游項目，同年9月23日定安縣人民政府以定府函1993377號文批復，擬同意安排在定安縣仙溝鎮屯坡建設規劃圖中的第17、18號約160畝土地給該公司，作為興建該項目用地。同年9月27日定安縣人民政府辦公室向原告發出第10號“繳款通知”，該通知要求原告按每畝人民幣1000元向縣土地管理局繳納定金。同年10月22日被告定安縣建設與環境資源局?即原定安縣建設委會員、定安縣土地管理局、定安縣環境資源局以下簡稱“定安建環局”完成了原告金峰公司的用地紅線圖，同年11月給原告發了建設用地規劃許可證和用地紅線圖。同年12月29日被告向原告送達用地報告通知書，通知內容為，用地面積160畝，按每畝綜合地價款13000元，預收每畝設施費10000元，土地管理費按地價總3％。測繪確權費133元?，以上合計2211680元。原告根據定安縣人民政府辦公室第10號繳款通知及被告的上述通知，分別于10月30日向原定安縣建設委員會繳交了規劃用地管理費與測繪費15120元、同年11月22日向原定安縣環境資源局繳交了項目報建費及環境質量調查費5000元、同年11月22日向原定安縣土地管理局繳交征地款16萬元、1994年2月16日向原定安縣建設委員會預交基礎設施費50萬元，被告一共收到原告各項款項四筆合計人民幣680120元。后來，原告既再也沒有按被告通知要求付清各項款項，同時也沒有證據證明要求被告辦理相關手續而遭被告拒辦，且雙方也一直沒有簽訂土地出讓合同，被告也尚未為原告辦理土地使用權證書。另是，被告安排給原告的建設用地早在1993年7月25日進行了總體規劃和相關建設，完成了三通一平的基礎設施工作?這是眾所周知的事實，無需舉證?。

    后來，由于海南房地產業的急劇下滑，原告再也沒有請求被告辦理相關的用地和建設該項目的手續，被告于2000年5月8日在海南日報上發出通知，限原告及相關單位于2000年5月30日前持有關證據到定安縣國土局處置積壓房地產辦公室辦理相關手續，逾期將按有關規定處理。但原告一直未予理采。2000年12月原告以被告收取其上述款項，從未與原告簽訂土地出讓合同和履行土地出讓行為，雙方的民事法律關系沒有成立，致使原告未能開發該項目為由，向人民法院提起訴訟，請求判令被告雙倍返還定金32萬元、項目報建費及環境質量調查費5000元、基礎設施費50萬元、規劃用地管理費及測繪費15120元，四項共計人民幣840120元，并支付欠款?840120元?的利息441893?63元，同時賠償原告在征地業務活動中各種費用68012元，上述幾項總計1350025?63元。定安縣人民法院以“返還土地征用定金、基礎設施費、土地規劃管理費糾紛”為案由受理了本案。

    據上事實，一審法院經審理認為，原告沒有證據證明向被告繳交16萬元屬征地定金，依收據應認定原告向被告所交的16萬元為征地款，故原告請求判令被告雙倍返還定金32萬元不予采納。但被告收到原告四筆款項680120元后，至今尚未與原告簽訂土地使用權出讓合同，原、被告之行為違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第十四條“土地使用權出讓應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規定，其行為應認定無效。依照《中華人民共和國民法通則》第六十一條一款“民事行為被確認無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方”的規定，判決“被告定安建環局向原告金峰公司返還征地款16萬元、基礎設施費50萬元、項目報建費及環境質量調查費5000元、規劃用地及測繪費15120元，共計人民幣680120元及其銀行利息”。

    一審判決后，被告不服，向二審法院提起上訴，主張應適用《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，由金峰公司申請換發用地權益書，并駁回原告的訴訟請求。二審法院經審理，認為原判認定事實清楚，處理結果正確，但上訴人定安建環局與被上訴人金峰公司的土地出讓合同尚未建立，不能適用《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定。雙方的行為權形成一種債的關系，應適用《中華人民共和國民法通則》第108條“債務應當清償。”的規定予以調整，故判決“駁回上訴，維持原判”。

    二、問題的提出

    本案二級法院對事實認定和處理結果是一致的，但二審法院卻認為一審法院適用法律不當，應予糾正。根據二級法院對本案事實的認定，筆者認為，本案發生在《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前，且雙方實施的行為又未屬于最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》范圍之內，因而有以下二個方面的問題是值得提出共同探討。一是本案案由的確定是否正確。也就是說是一般的“債”的糾紛，還是特殊的房地產糾紛類型的案件。二是本案適用何類法律法規來調整，才能體現法律效果和社會效果的統一。

    三、觀點、及其論據

    〈一〉關于案由的確定正確與否。民事案件的案由，應該說是案件的定性和屬類。最高人民法院?2000?26號文，關于印發《民事案件案由規定?試行?》的通知中規定“第一審法院立案時可根據當事人的起訴確定案由，當事人起訴的法律關系與實際訴爭的法律關系不符合，結案時以法庭查明的當事人之間實際存在的法律關系作出確定案由的依據。”，根據這一規定，筆者認為，一是案由首先是在立案時根據當事人的起訴而確定，但在審理時發現起訴的法律關系與實際訴爭的法律關系不符時，可按結案時認定的法律關系而另確定。二是案由的確定是按當事人實際訴爭的法律關系而確定的。三是案由的確定與調整該案所適用的法律是相關聯的。但多年來一些審判人員重實體處理，忽視案由的確定，致使在適用法律上出現不當。

    1?上述案件的案由，一、二審法院都按立案時確定的“返還土地征用定金、基礎設施費、土地規劃管理費糾紛”來進行審理，一審法院從被告收取原告的上述各類款項是否合法、有否違反國家禁止性規定、是否應予返還來進行審理和適用相關的法律來調整，也就是說原、被告之間繳交和收取上述各費的民事行為是否合法、有效。簡單來說就是一是確認該民事行為是否有效，二是確認應否返還，三是該案不是一般的“債”的關系。因而，一審法院首先認定原、被告之間發生的民事行為違反了《中華人民共和國城市房地產管理》的規定，確認為無效的民事行為，然后適用《民法通則》第六十一條第一款的規定進行判決，而并非適用處理一般的“債”的糾紛相關法律進行調整。但筆者認為，一審適用上述法律來判決，這與案件的定性?即案由?是不相符的。

    2?二審法院對該案審理后認為“雙方的行為僅形成一種債的關系”，并適用調整“債”的關系的相關法律進行判決，這一認定與適用法律雖然一致，但根據案件的事實，該案原、被告之間的民事行為并非“僅形成一種債的關系”。值得注意的是，原告是根據被告的有關通知而向被告繳交上述各費的，如果沒有通知，原告憑什么向被告繳交上述各費呢﹖被告方的繳款通知應認定屬合同的格式條款或要約。并非“合同尚未建立”和“僅形成一種債的關系”。雖然，二審法院所指的“合同尚未建立”是指土地使用權出讓合同，但一審法院也就是按雙方未建立土地使用權出讓合同而認定該民事行為無效的，并適用相關法律來判決。據此，筆者認為，本案原、被告的行為不應是“僅形成一種債的關系”，二審法院適用調整“債”的關系的相關法律來判決，這與案由的確定和本案事實也是不相符的。

    3?筆者認為：①根據一、二審法院對本案確定的“返還土地征用定金、基礎設施費、土地規劃管理費糾紛”為案由，那么該案的性質應屬侵權糾紛或者不當得利糾紛之類，而既不是一審法院認定的“無效民事行為”，又不是二審法院認定的“僅形成一種債的關系”。因而一、二審法院判決適用的相關法律與本案的性質是不相關聯的。②根據一、二審法院對本案認定的事實，原告金峰公司為建設“金峰富豪花園”項目，按用地程序向被告一是提交了用地申請手續，二是依被告的“繳款通知”向被告繳納了上述相關款項。定安縣人民政府履行辦理了相關批復，被告定安建環局也履行了批項、測繪、規劃和著手征地等工作，并在該規劃區實現了“三通一平”。根據原、被告雙方已完成的上述行為，本案既不屬侵權行為或不當得利的性質，也不屬于一般的“債”的關系，而應屬于特殊的房地產類型糾紛，它所特殊之處就是雙方尚未簽訂土地使用權出讓合同便履行了上述義務，并且該行為又不屬最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的四十七個問題范圍之內。綜上所述，筆者認為本案案由應確定為“國有土地使用權出讓糾紛”。

    〈二〉關于本案的法律適用與社會效果。本案如按“國有土地使用權出讓糾紛”為案由，那么即屬房地產糾紛類型的案件，但本案涉及的國有土地使用權出讓行為發生在《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前，如何正確適用相關法律予以調整，這是關系到如何體現審判的法律效果和社會效果的統一問題。

篇（4）

首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。

房地產市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關產業，促進了地方經濟的迅猛發展，但不可避免的也引發了房屋轉讓、租賃等供需及權益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產市場全面發展尤為重要。加強房屋租賃管理應從四個方面入手：

1 制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。

《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。

2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的參考，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

3 確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。

篇（5）

二.指導思想：

從實踐“三個代表”重要思想和落實科學發展觀的高度出發，堅持整頓規范和促進健康發展并重，加大對房地產交易環節違法違規行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、健康有序的房地產市場環境。

三.主要任務：

1.整頓和治理無證售房行為。無證售房是指房地產開發企業未取得商品房銷售許可證，自行或委托經紀機構，以認定、登記、選號等方式銷售或變相銷售的行為。對于無證售房行為，應當按照《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《天津市商品房管理條例》等法律法規進行查處。

2.整頓和治理囤積房源等行為。對房地產企業虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房地產企業縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序行為，依法進行查處。

3.整頓和治理房地產經紀行為。房地產經紀機構、房地產經紀人從事經紀活動應符合法律、法規規定，對于利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房信息等費用，在過程中非法賺取差價、占壓資金等違規行為、依法進行查處。

四.方法步驟和時間安排：

執法檢查自7月21開始，至8月31日結束，分四個階段進行：

第一階段，市國土房管局部署階段（7月21日）。聽從上級安排，認真學習文件精神，深刻領會文件實質和對保持房地產市場持續健康發展的重大現實意義，切實把思想統一到國務院37號文件精神上來，精心準備，認真組織。

第二階段，全面檢查階段（7月22日-8月11日）。

為了更加深入廣泛地開展此次檢查工作，我局將于7月28日，在星光廣場開展專項宣傳咨詢活動，發放宣傳材料，解答群眾疑問，面向社會宣傳此次檢查的內容，公布投訴電話，接受群眾投訴和舉報，并根據群眾反映的情況，開展針對性地檢查。分別召開房地產開企業和房地產經紀機構座談會，組織他們認真學習國辦37號文件、建設部166號文件及市局的文件精神，深刻領會，提高認識。同時部署此次檢查工作，為這項工作的順利進行奠定基礎。

此次檢查采取全面檢查和有針對性地檢查相結合的方法進行，我局將對轄區內房地產開發企業、房地產經紀機構，開展拉網式清查，做到全面覆蓋，全面檢查，不留任何死角。

具體檢查內容：

1．房地產開發企業

（1）是否存在無證售房或變相無證售房行為；

（2）商品房網上銷售是否合規；

（3）商品房網上預定是否合規；

（4）是否存在虛假信息、炒賣房號行為；

（5）商品房銷售現場是否公示《商品房條例》和《商品房買賣合同》示范文本；

（6）商品房銷售現場是否公示《商品房銷售方案》；

（7）是否存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價行為；

（8）是否存在不按規定進行合同備案行為。

2．房地產經紀機構

（1）是否存在未經備案開展經營的行為；

（2）是否銷售無證商品房；

（3）成交的存量房是否公示；

（4）是否存在非法賺取房屋交易差價行為；

（5）是否存在為禁止轉讓的房屋提供中介服務的行為；

（6）是否存在占壓當事人房款的行為；

（7）服務場所是否公示《中介服務收費標準》；

（8）服務場所是否公示《中介服務標準》、《服務內容》、《執業規范》和投訴電話。

第三階段，整改處理階段（8月12日-8月20日）。對檢查中發現企業存在的違法違規行為進行集中梳理，對存在不規范經營行為的企業進行責令整改；對需要進行處罰的企業，按照法定程序進行處罰；對普遍存在的典型問題，通過媒體予以曝光，達到警示企業、提醒群眾的目的。

第四階段，總結階段（8月21日-8月31日）。8月21-24日，摸清開發企業和經紀機構底數，匯總情況，弄清存在問題，按問題類型剖析原因，總結檢查中的經驗做法及效果，建立長效管理機制。并于8月24日前將檢查總結及相關資料上報市局。

五．組織領導

這次檢查是落實37號文件精神的重要措施，是保障我市房地產市場穩定發展，確保國辦37號文件要求落到實處的具體行動，為使檢查達到預期效果，我局成立專項領導小組，由孔淑英同志任組長，安承明局長任副組長，丁連生、李廣茂、張紅梅、周萍同志為小組成員，負責檢查的組織實施，確保抓出成效，不走過場。

六.幾點要求

1.提高認識。此次檢查是落實國辦37號文件精神的重要措施，是當前的重要任務，我們一定要站在執政為民和建立和諧房地產市場的高度，認識規范房地產市場的重要性，關系國民經濟的發展，關系群眾生活。

篇（6）

第二條、本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條、房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條、國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章、房地產開發企業

第五條、設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條、外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條、設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條、房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條、房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章、房地產開發建設

第十條、確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條、確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條、房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條、房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條、房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條、房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條、房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條、房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條、住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條、房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

第四章、房地產經營

第二十條、轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條、房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條、房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條、房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條、房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條、房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條、房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條、商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條、房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條、房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條、房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條、商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條、預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章、法律責任

第三十四條、違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條、違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條、違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條、違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條、違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條、違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條、國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章、附則

篇（7）

第二章  房地產開發計劃

第三章  房地產開發用地

第四章  房地產開發行業管理

第五章  法律責任

第六章  附  則

第一章  總  則

第一條  為加強城市房地產開發管理，規范房地產開發行為，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條  在市、縣（市）城市規劃區內國有土地上從事房地產開發，實施房地產開發管理，均應遵守本條例。

第三條  房地產開發應當符合國家的產業政策、國民經濟與社會發展計劃。

房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條  市建設行政主管部門負責本市城市房地產開發的管理。

各縣（市）、上街區建設行政主管部門負責本行政區域內城市房地產開發的管理，業務上接受市建設行政主管部門的監督、指導。

計劃、規劃、土地、房產、物價、財政、稅務和工商行政管理等部門應依照各自的職責，協同做好城市房地產開發的管理工作。

第二章  房地產開發計劃

第五條  市、縣（市）、上街區建設行政主管部門應根據本行政區域國民經濟和社會發展計劃以及城市規劃的要求，會同規劃、土地行政管理部門編制房地產開發的中長期發展規劃，經計劃部門審查后，報同級人民政府批準。

第六條  編制房地產開發中長期發展規劃，應堅持舊城改建與新區開發相結合，優先開發基礎設施薄弱、環境污染嚴重及危房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產，加強文化教育、醫療衛生等設施的建設。

第七條  市、縣（市）、上街區建設行政主管部門應當依據房地產開發中長期發展規劃，分解制定年度開發計劃，報計劃部門審查。年度開發計劃中的綜合開發率應當符合同級人民政府的規定。

第八條  房地產開發企業應根據本企業的開發能力，向建設行政主管部門申報房地產開發項目。

建設行政主管部門依據房地產年度開發計劃，對房地產開發企業申報的開發項目計劃進行綜合平衡，報計劃部門批準后，負責監督實施。

房地產開發企業以拍賣、招標的出讓方式取得國有土地使用權，用地性質明確，規劃部門提供了明確的規劃設計條件的，不再辦理立項審批手續。

第九條  涉外房地產開發企業的開發項目，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門會同計劃部門實行專項管理。

第三章  房地產開發用地

第十條  建設行政主管部門根據上級下達的年度出讓國有土地控制指標和本級房地產年度開發計劃，制定年度房地產開發用地計劃，經土地管理部門審查，報同級人民政府批準。

因涉外房地產開發等特殊情況需調整年度房地產開發用地計劃的，應報原審批機關批準。

第十一條  年度房地產開發用地計劃應以綜合開發為主，綜合開發用地不得低于本年度房地產開發用地的百分之六十。

第十二條  城市房地產開發用地必須符合年度房地產開發用地計劃。

城市房地產開發用地，應依法取得國有土地使用權。房地產開發企業可以拍賣、招標、協議出讓的方式取得國有土地使用權。未納入年度開發用地計劃的房地產開發項目，有關部門不得辦理審批手續。

第十三條  房地產開發項目用地的土地使用權出讓或劃撥前，建設行政主管部門應當組織有關部門對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套建筑的建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產開發項目建設條件意見書》，提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，作為土地使用權出讓合同的必備內容或劃撥土地使用權批準文件的內容之一。

第十四條  房地產綜合開發需占用集體所有的土地，由市、縣（市）、上街區人民政府依法統一征用。

第十五條  以拍賣、招標或協議的方式出讓國有土地使用權的，在拍賣、招標或協議出讓之前，城市規劃行政主管部門應提出明確的規劃設計條件。

第十六條  以拍賣或招標的方式出讓國有土地使用權的，申請參加競買或投標的房地產開發企業必須具備下列條件：

（一）具有與房地產開發項目相應的等級資格；

（二）具有應付的土地使用權出讓金和拆遷安置費用；

（三）具有該房地產開發項目總投資百分之二十五的自有資金或相應的資金來源；

（四）符合國家、省、市人民政府規定的其他條件。

第十七條  建設行政主管部門應配合土地管理部門按國家和省規定，做好房地產開發用地使用權的拍賣、招標、協議出讓和土地使用權劃撥工作。

第十八條  以拍賣或招標的出讓方式取得國有土地使用權進行房地產綜合開發，其地上建筑物、構筑物需要拆遷的，由市、縣（市）、上街區人民政府拆遷管理機構按管理權限組織統一拆遷。

拆遷安置、補償事宜，按拆遷管理法規規定執行。

第四章  房地產開發行業管理

第十九條  房地產開發企業應當自領取營業執照之日起一個月內，持備案申請報告、營業執照等有關資料，向市、縣（市）、上街區建設行政主管部門備案。

第二十條  市建設行政主管部門應當依照下列條件審查房地產開發企業的等級資格，申報或發放等級資格證書：

（一）專業技術人員和管理人員狀況；

（二）自有資金數量；

（三）企業內部規章制度的建立情況；

（四）國家和省、市建設行政主管部門規定的其他條件。

第二十一條  房地產開發企業的等級資格實行年度審驗制度。

第二十二條  對按照城市規劃要求需要進行配套建設的，城市規劃行政管理部門應當對教育、郵政、綠化等配套設施提出明確的規劃設計指標。

房地產開發企業必須按照城市規劃行政管理部門提出的規劃設計指標進行房地產綜合開發，使配套設施建設與商品房建設同時規劃、同時施工、同時竣工驗收。

第二十三條  建設、計劃、土地、規劃等有關部門在辦理房地產開發項目審批手續時，應當嚴格控制零星、分散的開發項目，保證綜合開發率符合同級人民政府的規定。

對零星、分散的房地產開發項目，可以征收房地產綜合開發費。綜合開發費全額上繳財政，按專項資金管理，用于綜合開發配套設施建設。

房地產綜合開發費的征收標準，由市建設行政主管部門會同物價、財政部門擬定，報省批準后執行。

第二十四條  從事下列房地產開發項目的房地產開發企業享受優惠政策：

（一）建筑面積十萬平方米以上綜合開發建設項目；

（二）高科技項目、列入重點工程的工業項目；

（三）大型商業服務設施；

（四）安居工程、解困房等居民住宅；

（五）城市公用基礎設施和旅游設施；

（六）完成的綠地面積達到總用地面積百分之三十五以上的建設項目。

前款規定的房地產開發項目的優惠政策，國家和省有規定的，按國家和省規定執行；國家和省未作規定的，由市人民政府制定。

第二十五條  房地產開發項目由開發企業按有關規定自主選擇具有相應資格的勘察、設計、施工單位，其他部門或單位不得非法干涉。

第二十六條  房地產開發項目建設，必須符合國家有關設計、施工的技術標準、規范。

第二十七條  房地產開發企業應當加強對房地產開發項目的質量監督，并對房地產開發項目的質量負責。

房地產開發企業與設計、施工單位的質量責任關系，按照有關法律、法規的規定執行。

第二十八條  房地產開發項目建成后應當向建設行政主管部門提出竣工驗收申請，建設行政主管部門應當自接到申請之日起十五日內，組織有關部門按市人民政府規定進行竣工驗收；對房地產綜合開發項目應當同時驗收其配套設施。經驗收合格的，發給房地產開發項目竣工驗收合格證。

房地產開發項目未經驗收或經驗收不合格的，不得交付使用。

第二十九條  房地產開發企業建設的居住小區經驗收合格交付使用后，實行物業管理。

第三十條  任何單位和個人不得違反法律、法規的規定向房地產開發企業集資、攤派和提高標準收費或重復收費。

對違法向房地產開發企業收費、罰款、集資或攤派的，房地產開發企業有權拒絕，并可向建設行政主管部門及有關部門控告。

第五章  法律責任

第三十一條  違反本條例規定有下列情形之一的，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門責令限期改正，并可給予警告、降低等級資格，情節嚴重的取消或報請上級取消其等級資格：

（一）房地產開發企業在等級資格申報中弄虛作假的；

（二）未按規定的期限到建設行政主管部門辦理備案手續的；

（三）房地產開發企業未按規定接受等級資格年審的。

第三十二條  房地產開發企業未取得房地產開發等級資格證書或擅自超越等級資格從事房地產開發的，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得一倍以下的罰款。

第三十三條  房地產開發項目未經驗收交付使用的，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門責令其限期改正，可以并處總投資千分之一以下的罰款。

第三十四條  房地產開發企業未按規劃設計指標進行配套建設的，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門責令限期完成配套建設；逾期未完成的，責令承擔配套建設工程費用，由建設行政主管部門組織完成配套建設，并可處以配套建設工程費用一倍以下的罰款。

第三十五條  市、縣（市）、上街區建設行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的，按照管理權限由有關部門給予通報批評、行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）在房地產開發企業辦理備案手續時，刁難、敲詐房地產開發企業的；

（二）在評定房地產開發企業等級資格中，徇私舞弊、索賄受賄的；

（三）在房地產開發企業等級資格年審中，以權謀私、弄虛作假的；

（四）違反本條例第二十八條第一款規定進行竣工驗收的；

（五）強制房地產開發企業使用指定的建筑施工隊伍和建筑材料的；

（六）其他利用職務上的便利進行違法活動的。

第三十六條  違反本條例的行為同時違反其他法律、法規的，有關部門還應依照有關法律、法規的規定處罰。但不得重復罰款和沒收財物。

罰款和沒收財物一律上繳同級財政。

第三十七條  當事人對建設行政主管部門所作的行政處罰決定不服的，可自接到處罰決定之日起十五日內向同級人民政府或上一級建設行政主管部門申請復議；對復議決定不服的，可自接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。當事人也可以直接向人民法院起訴。

第六章  附  則

第三十八條  國家機關、社會團體、企業事業單位辦公用房、職工住房、廠房等自用房屋建設，不適用本條例。

篇（8）

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申情重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇（9）

    第二條  凡在本市行政區域國有土地范圍內從事房地產交易，實施房地產交易管理，均應當遵守本辦法。

    第三條  本辦法所稱房地產交易管理，包括對房地產轉讓、房屋租賃、房地產抵押以及房地產中介等房地產交易活動的管理。

    第四條  房地產交易應當遵循平等、自愿、誠實信用的原則。

    第五條  南京市房產管理局（以下簡稱市房管機關）是本市房地產交易的行政主管部門。重大、復雜的房地產轉讓由市房管機關會同國土部門進行管理。區、縣房產管理部門（以下簡稱區、縣房管機關）按權限分工負責所轄區內的房地產交易管理。

    市、縣房地產交易管理機構受市、縣房管機關委托，負責房地產交易的日常管理工作。

    國土、建設、規劃、工商、財政、物價、國資等部門應當在各自職責范圍內協同房管機關做好房地產交易管理工作。

    第六條  房地產轉讓、抵押、出租的，其房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押、出租。

    第二章  一般規定

    第七條  從事房地產交易活動、辦理房地產交易手續，當事人應當持有相應的房地產權利證書等合法證件。

    第八條  有下列情形之一的房地產，不得進行交易：

    （一）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

    （二）共有房地產未經其他共有人書面同意的；

    （三）權屬有爭議的；

    （四）已批準實施拆遷的；

    （五）未經國資部門批準的行政事業單位房地產；

    （六）依法收回土地使用權的；

    （七）法律、法規規定不得交易的其他情形。

    第九條  房管機關辦理房地產交易手續應當自當事人提交申請之日起30日內辦理完畢，對不符合規定條件的，應當自當事人提交申請之日起10日內作出不予受理的答復，并說明理由。

    第十條  房地產交易應當使用書面合同。

    房地產開發企業、房地產中介機構，不得強制使用其制作的格式合同。

    第十一條  辦理房地產交易手續，交易當事人應當如實申報房地產交易價格，并按國家有關規定繳納稅費。

    第三章  房地產轉讓

    第十二條  房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與或下列方式將其房屋所有權、土地使用權轉移給他人的行為：

    （一）以房地產投資、入股的；

    （二）以土地使用權投資，與他人聯合開發房地產，使房地產權屬發生轉移的；

    （三）因房地產權利人合并房地產權屬隨之轉移的；

    （四）以房地產抵償債務的；

    （五）以產權調換方式安置被拆遷人房屋的；

    （六）按房改規定或優惠政策售房及準予再轉讓的；

    （七）法律、法規規定的其他情形。

    第十三條  房地產轉讓人應當是依法領取房地產權利證書的房地產權利人。

    房地產受讓人應當是自然人、法人和依法擁有獨立財產權的其他組織。

    第十四條  除法律、法規另有規定外，房地產轉讓合同自當事人簽訂之日起成立。房地產轉讓當事人應自合同簽訂之日起（預售的商品房自竣工合格之日起）30日內，向市、縣房管機關申請辦理過戶登記手續。

    房地產的轉讓，以核準的過戶登記為房地產權利的交付。受讓人自核準過戶登記之日起，取得轉讓的房地產權利。

    第十五條  以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

    （一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

    （二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于在建房屋工程的，完成房屋開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

    第十六條  以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，由市、縣房管機關審查、報市、縣人民政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續。

    有下列情形之一的，可以不辦理土地使用權出讓手續，轉讓方應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或依照市人民政府的規定處理：

    （一）經市規劃行政主管部門批準，轉讓后的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定項目的；

    （二）轉讓私有住宅的；

    （三）按照國家房改規定出售公有住房的；

    （四）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

    （五）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；

    （六）市人民政府規定的不需辦理出讓手續的其他情形。

    第十七條  房地產開發企業出售其建設的商品房，應當向市、縣房管機關申領商品房預（銷）售許可證，申領商品房預（銷）售許可證應當符合下列條件：

    （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

    （二）持有建設工程規劃許可證；

    （三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上；

    （四）已確定工程進度和竣工日期；

    （五）已與在本市注冊登記的銀行簽訂了預售款監管協議；

    （六）已制定房屋使用公約，并與物業管理企業簽訂了前期物業管理合同。

    銷售已竣工商品房的，還應當持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房的，除符合前款規定條件外，還應當持有準予外銷的批準文件。

    第十八條  房地產開發企業轉讓已部分預售的在建商品房的，應當書面告知預購人，預購人在被告知后30日內，有權解除合同。

    預購人未按前款規定解除合同的，在建商品房的受讓人繼續履行商品房銷售合同。

    第十九條  房地產開發企業受讓未竣工的房地產后需銷售的，應當按本辦法第十七條規定申請領取商品房預（銷）售許可證。

    第二十條  預售商品房，預售人應當出示商品房預（銷）售許可證，并于合同簽訂后30日內，向市、縣房管機關申請合同備案登記。

    第二十一條  預購的商品房在登記備案后竣工前再轉讓的，當事人應當自轉讓合同簽訂后10日內，向市、縣房管機關申請辦理變更備案登記手續。并應當符合下列規定：

    （一）未付清購房款的，預購人應征得預售人的書面同意；

    （二）已付清購房款的，應由預購人書面靠知預售人。

    未按前款規定轉讓的，轉讓合同對預售人無效。

    第二十二條  預售人改變已預售商品房的建筑設計，涉及合同約定的預購人權益的，應當征得預購人同意，并與預購人修訂合同有關條款。

    預售人擅自改變預售合同約定的商品房式樣、結構、裝修標準，嚴重損害預購人權益的，預購人可以解除合同，并由預售人承擔賠償責任。預購人未解除合同的，可不承擔所購商品房改變后所獲增益部分的價款。

    第二十三條  除當事人另有約定外，實際交付的商品房面積與預售合同約定面積不一致的，應當按下列規定處理：

    （一）約定的面積與實際交付的面積相差在±1%以內（含本數）的價款，購銷雙方實行多退少補；

    （二）實際交付的面積大于合同約定面積的1%（不含本數）的，預購人可不承擔增加面積的價款；

    （三）實際交付的面積小于合同約定面積的1%以上（不含本數）的，預售人應當按實際交付的面積結算退還多收的價款；

    （四）實際交付的面積小于合同約定面積的5%以上（含本數）的，預購人有權解除合同，并由預售人承擔賠償責任。

    實際交付的商品房面積以房屋所有權證的記載為準。

    第二十四條  商品房銷售廣告必須載明商品房預（銷）售許可證的批準文號。

    第二十五條  建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓。配套使用的房屋附屬設施、附屬設備、共用部位不得單獨分割轉讓，國家另有規定的除外。

    第二十六條  房地產轉讓時，轉讓人與他人之間基于相鄰關系而產生的權利、義務，隨房地產轉讓一并轉歸受讓人。

    第四章  房屋租賃

    第二十七條  房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

    以聯營、承包、入股等名義，提供房屋給他人使用，并收取價金而不承擔經營風險的，視同房屋出租。

    第二十八條  有下列情形之一的，須經市、縣房管機關批準：

    （一）向境外人員、法人或其他組織出租房屋的；

    （二）未建成的商品房預租的；

    （三）法律、法規規定的其他情形。

    第二十九條  房屋租賃當事人應當自合同簽訂后30日內，向房屋所在地的區、縣房管機關辦理登記備案手續。涉外房屋租賃應當向市、縣房管機關辦理登記備案手續。

    經房管機關審核準予登記備案的，發給《房屋租賃證》。未登記備案的，承租人不得對抗第三人。

    第三十條  專門從事房屋租賃經營的單位，領取《房屋租賃證》后，還應當向工商管理部門申領取營業執照，方可從事房屋租賃經營活動。

    第三十一條  出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，應當執行政府制定的租金標準；出租私有房屋和其他出租房屋用于生產、經營活動的，其租金由租賃當事人協商議定。

    第三十二條  在房屋租賃期限內，承租人死亡的，其繼承人有權終止合同。公有住宅的承租人死亡時，與其同戶籍同住二年以上的家庭成員履行合同的，可以繼續承租。

    第三十三條  租賃期屆滿，承租人應當將房屋交還出租人。出租人默認承租人繼續使用出租房屋并仍收取租金的，視為租賃期限不定合同，當事人可隨時終止合同，但應當給對方必要的準備時間。

    第三十四條  除當事人另有約定外，出租人承擔出租房屋的修繕義務，并有權查勘房屋使用狀況。

    第三十五條  承租房屋在使用中出現損壞的，承租人應當及時催告出租人，出租人不予維修的，承租人可自行維修，維修費用可以折抵租金。

    承租房屋在使用中出現損壞，承租人應當告知而未告知出租人，致出租人不能及時維修房屋而遭受損失的，由承租人承擔責任。

    第三十六條  承租人需要拆改、裝修承租房屋或增加附屬設施、設備的，應當征得出租人書面同意。

    租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或增加的附屬設施、設備的，應當按所存價值補償承租人；不同意保留的，承租人應當將承租房屋恢復原狀。當事人另有約定的除外。

    第三十七條  承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同，造成損失的，由承租人承擔賠償責任：

    （一）擅自轉租、轉讓、轉借或調換使用承租房屋的；

    （二）擅自改變房屋用途或結構的；

    （三）利用承租房屋進行違法活動的；

    （四）無正當理由經出租人催告仍拖欠租金累計達六個月以上的；

    （五）其他嚴重損害出租人權益的。

    第三十八條  出租人有下列行為之一的，承租人有權解除租賃合同，造成損失的，由出租人承擔賠償責任：

    （一）隱瞞產權或房屋瑕疵致使承租人無法使用的；

    （二）不及時履行維修義務的；

    （三）其他嚴重損害承租人權益的。

    第三十九條  在房屋租賃期間，因房屋所有權發生轉移或設定他項權的，原租賃合同對承租人和新的所有權人或他項權人繼續有效。

    第四十條  承租人經出租人同意可以在租賃期限內，將其承租的房屋轉租給他人，并可獲得收益。

    轉租當事人應當按本辦法第二十九條的規定辦理登記備案手續。

    第四十一條  承租人依前條規定將房屋轉租給他人的，其與出租人間的租賃關系繼續有效。

    轉租的承租人在轉租期限內，給出租人造成損害的由轉租人負賠償責任。

    第四十二條  經房屋所有權人同意，承租人有償轉讓公有房屋使用權的，原租賃關系終止。

    第五章  房地產抵押

    第四十三條  房地產抵押是指抵押人將其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債權擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權以抵押房地產轉讓所得價款優先受償。

    第四十四條  下列房地產不得設定抵押：

    （一）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其它社會公益設施；

    （二）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物；

    （三）已出租給職工的住宅；

    （四）法律、法規規定的其他不得抵押的房地產。

    第四十五條  房地產抵押當事人應當自合同簽訂后30日內，向市、縣房管機關申請辦理抵押房地產登記。

    房地產抵押合同自登記之日起生效。

    第四十六條  兩宗以上的房地產為同一債權擔保的，視為同一房地產抵押權。

    第四十七條  抵押已出租房屋的，抵押人應當告知抵押權人租賃情況。處分抵押房屋時，租賃合同對于房屋的受讓人仍然有效。

    出租已設定抵押的房屋，租賃關系自處分抵押房地產時解除，租賃合同對于抵押權人和房屋的受讓人無效。

    第四十八條  按份共有的房地產，抵押人在征得其他共有人書面同意后，可在其應有份額內設定抵押。

    第四十九條  共同共有的房地產在房地產抵押期限內，共有人析產的，析產后的各房地產擔保全部債權。

    第五十條  以房地產設定最高限額抵押的，可以抵押房地產的價值為預期債權的最高限額。

    債權結算后債權數額不及最高限額的，以實際發生的數額為擔保額；超出最高限額的部分不屬擔保范圍。

    第五十一條  由銀行代付購房款的預購商品房（包括預購政府優惠出售的房屋）貸款抵押或在建房屋抵押的，抵押當事人應當自抵押合同簽訂后30日內向市、縣房管機關申請辦理抵押預登記。房屋在債務履行期限內竣工的，抵押當事人應當憑預登記證明辦理抵押登記手續。

篇（10）

一、房地產相關理論

房地產開發企業是指按照《城市房地產管理法》的規定，是以盈利為目的，從事房地產開發和經營的企業。

房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，房地產開發的前提是取得國有土地使用權。房地產開發經營活動包括土地開發和房屋開發，也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發。

這個定義是從對象角度出發的，而房地產開發也可以看作從工程勘察、設計規劃、征地拆遷、土地開發、項目建設、完工交房的一個過程。

二、房地產企業成本控制的必要性

1.成本控制是提高投資效益的重要前提

利潤是銷售收入扣除成本費用的余額。這一個簡單的公式讓我們明白，在其他條件保持不變時，降低成本是提升利潤的最有效方法。經濟效益是衡量一個企業競爭力重要標準，房地產企業也毫不例外。因此，大部分房地產企業都是以實現利潤最大化為其目標，而成本控制就是實現這一目標的重要手段。

2.有效的成本控制可以增強企業競爭力

2010年5月31日公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中,“逐步推進房產稅改革”這一表態，被認為是最高決策層對于樓市調控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析，可以合理地推斷出房地產價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而，成本控制就成為企業提高競爭力的一個重要的砝碼。從該角度出發，成本已從影響企業利潤高低的一個因素發展到影響企業生存與發展，進而提高房地產企業競爭力的戰略問題。

3.成本控制是房地產企業項目管理的三大目標重中之重

項目管理的三大目標是由成本、質量與進度控制三個組成部分構成的。當然不同性質的項目，對三大目標是有不同側重的。譬如說，對于如搶險抗洪、救災工程等有特殊意義的工程，進度往往是項目最重要的目標。但是對于房地產企業而言，將成本控制在既定的范圍內是項目管理最重要的目標。

三、成本控制中存在的問題

總的來說，龐大的成本支出、較低的收益是眾多房地產開發企業存在的問題，主要表現在四個方面。

1.成本控制沒有進行規劃

如同在其他行業中忽略成本的事前規劃一樣，房地產開發項目中也或多或少存在這種輕規劃的現象，為了趕工期，不進行成本規劃，這對于成本控制是十分不利的。

在進行了決策分析后，進行成本的事前規劃，是房地產開發項目成本控制的重要依據，可以有效地減低開發成本，提高房地產企業的利潤。

2.注重施工階段發生的成本，忽略前期工程階段的成本

前面提到過，房地產開發項目成本包括很多方面，每一方面的成本都直接影響開發項目的成本。但是在現實中，企業往往忽視其他階段的成本控制，而只關注于施工階段的成本控制，原因主要在于施工階段發生的成本是顯性成本，即毫無疑問地被計入房地產開發項目的成本，企業以為只要降低了這方面的成本就是節約了成本，提高了利潤；而其他階段的成本控制作為隱性成本，往往被質疑是否能夠計入房地產開發項目的成本。

3.完工階段未做好反饋工作

許多企業在房地產開發項目完工之后就不再過問了，項目的組織管理不到位，不能及時反饋在項目建設中存在的問題，喪失了改進以后工作的依據。許多特殊的房地產開發項目，在完工之后還擔負著將環境恢復原貌的任務，但如果企業在完工之后沒有進行恢復工作，會面臨著巨額罰款，增加了企業的負擔。

四、針對問題提出的對策

1.成本控制全程進行

對前面提到幾個方面的成本，要從頭到尾進行成本控制，即全面控制，但是如果所有成本都進行詳細的控制，不僅耗費巨大的精力，而且也不符合成本效益原則，因此在這里提出全面控制與重點控制的觀點。重點控制就是根據不同階段對成本的影響程度（包括金額和性質兩個方面），對重點階段進行重點成本控制。不少研究表明企業決策成本對開發項目成本影響最大，也是房地產開發項目成本控制的基礎階段。

2.進行成本控制規劃

房地產開發企業很少進行成本控制的規劃，如果能在這一方面進行改進，那么對提高開發項目成本控制的質量、優化資源配置有很大的好處。

進行成本控制規劃一般有兩種方法：因素測算法和直接計算法。因素測算法是根據實際情況和以往積累的經驗，找出影響成本的主要因素，提出降低成本的主要措施，并驗證于最近完工的房地產開發項目的建設過程中，根據實施情況進行修改，最后提出規劃。

3.建立能運用先進管理方法的成本控制團隊

我國房地產開發企業擁有先進的成本控制方法，但是卻沒有應用到開發項目的成本控制當中，其中一個重要的原因是沒有能夠熟練運用這些方法的高素質的專業團隊。首先，要定期進行人員培訓，提高成本控制人員的職業素質。其次，每一個或一組房地產開發項目都要建立合理的項目管理組織結構，組織內各個部門要明確的分工，責任清晰。

篇（11）

首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。

房地產市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關產業，促進了地方經濟的迅猛發展，但不可避免的也引發了房屋轉讓、租賃等供需及權益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產市場全面發展尤為重要。加強房屋租賃管理應從四個方面入手：

1 制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。

《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。

2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

3 確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。