淺談房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的1篇淺談房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

淺談房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系:中國房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系實(shí)證檢驗(yàn)研究

摘要：為了能更好的了解我國房地產(chǎn)價(jià)格水平與通貨膨脹率之間的關(guān)系，在總結(jié)已有理論和實(shí)證研究的基礎(chǔ)上，對我國2001年第1季度至2012年第4季度的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果表明，我國的房地產(chǎn)價(jià)格水平與通貨膨脹率之間存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格水平的上升會導(dǎo)致即期和未來的一般價(jià)格水平上升。這一結(jié)論的政策含義在于，目前我國的貨幣政策應(yīng)充分重視房地產(chǎn)價(jià)格水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；通貨膨脹；協(xié)整檢驗(yàn)；誤差修正；格蘭杰因果檢驗(yàn)

1文獻(xiàn)綜述

在恒久收入理論和生命周期理論中，消費(fèi)者的當(dāng)期消費(fèi)受到全部生命周期中各階段的預(yù)期收入的影響，房價(jià)波動意味著恒久收入的變化，恒久收入的變化必將導(dǎo)致消費(fèi)需求的變動，并集中反應(yīng)到通貨膨脹率上。但是，我國衡量通貨膨脹率水平的重要指標(biāo)CPI中并沒有反應(yīng)資產(chǎn)價(jià)格，因此有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格水平的波動是否會引起CPI變動就成為了中外學(xué)術(shù)界爭論的焦點(diǎn)。

在目前我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、CPI屢創(chuàng)新高的情況下，研究我國房地產(chǎn)價(jià)格水平與通貨膨脹率的關(guān)系也就非常必要。王維安等（2005）對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了實(shí)證的研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)期收益率與通貨膨脹之間存在穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系，建議把房地產(chǎn)價(jià)格水平納入CPI；而黃平（2006）認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場的“財(cái)富效應(yīng)”很小，房地產(chǎn)價(jià)格水平的大幅度變化對CPI影響十分有限，因此在當(dāng)前及今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)貨幣政策不需考慮房地產(chǎn)價(jià)格因素。

對于房地產(chǎn)價(jià)格水平與通貨膨脹率的關(guān)系，學(xué)術(shù)界至今還沒有統(tǒng)一結(jié)論。本文將在總結(jié)現(xiàn)有理論與實(shí)證研究的基礎(chǔ)上，利用我國2001年第1季度到2012年第4季度的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

2房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系的實(shí)證研究

2.1變量選擇與數(shù)據(jù)說明

本文著重研究房地產(chǎn)價(jià)格變動對于居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的影響，以此來確定是否應(yīng)該將房地產(chǎn)價(jià)格變動納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)體系。本文用房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)（RPI）來代表房地產(chǎn)的價(jià)格水平，用CPI來反映通貨膨脹率水平。本文選取2001年第1季度到2012年第4季度的季度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來自中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。本文把CPI的月度數(shù)據(jù)用算術(shù)平均法轉(zhuǎn)化為季度數(shù)據(jù)。RPI和CPI均是與上年同期相比的同比數(shù)據(jù)。為了消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差，對CPI和RPI這兩個(gè)變量都取自然對數(shù)，分別表示為lnCPI和lnRPI。

2.2單位根檢驗(yàn)

我們采用ADF單位根檢驗(yàn)方法來檢驗(yàn)時(shí)間序列l(wèi)nCPI和lnRPI的平穩(wěn)性。檢驗(yàn)結(jié)果見表1所示。

在這個(gè)誤差修正模型中，各變量的回歸系數(shù)都通過了顯著性檢驗(yàn)。誤差修正項(xiàng)系數(shù)估計(jì)值（-0.3823）是負(fù)的，調(diào)整方向符合誤差修整機(jī)制，表明著上一季度的非均衡誤差以38.23%的調(diào)整力度率對當(dāng)前的季度做出反向修正。被解釋變量的短期波動可以分為短期波動的影響和偏離長期均衡的影響兩部分，短期波動由各變量的差分得到反映，長期均衡可以從協(xié)整方程中得到反映。

基于上面的實(shí)證結(jié)果，可得出以下結(jié)論：RPI與CPI之間存在長期穩(wěn)定的正向均衡關(guān)系。在長期，RPI每增加百分之一就會引起CPI上漲0.6886個(gè)百分點(diǎn)。這說明房地產(chǎn)價(jià)格水平的上漲對一般物價(jià)水平的上漲有推動作用。從短期來看，上一期的非均衡誤差將以38.23%的調(diào)整力度對當(dāng)期CPI的波動做出修正，這種修正的力度較大，能夠保證CPI與RPI之間長期均衡關(guān)系。

2.4Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明，房價(jià)水平波動與CPI之間存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系，但是這種長期穩(wěn)定關(guān)系并不意味著房價(jià)的波動在短期內(nèi)一定會引起通貨膨脹率的變化。為此本文利用Granger因果檢驗(yàn)對各變量的因果關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。我們根據(jù)AIC準(zhǔn)則選擇了適宜的滯后期數(shù)。檢驗(yàn)結(jié)果見表3。

表3Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果

原假設(shè)F統(tǒng)計(jì)量概率值結(jié)論lnCPI不是lnRPI的短期原因2.26680.1191接受lnRPI不是lnCPI的短期原因9.82170.0004拒絕lnCPI不是lnRPI的長期原因2.55150.0527拒絕lnRPI不是lnCPI的長期原因3.87910.0101拒絕通過上表可以看出在長期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格水平與通貨膨脹率是互為格蘭杰因果關(guān)系，但短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格水平是通貨膨脹率的格蘭杰原因，而通貨膨脹率不是房地產(chǎn)價(jià)格水平的格蘭杰原因。

3結(jié)論及政策建議

我國房地產(chǎn)價(jià)格水平與通貨膨脹率之間存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，并且這一關(guān)系是正向的，房地產(chǎn)價(jià)格水平的升高會導(dǎo)致即期和未來的一般物價(jià)水平上升。這說明目前我國房地產(chǎn)市場的“財(cái)富效用”大于“替代效應(yīng)”，而且房地產(chǎn)價(jià)格也包含對未來通貨膨脹率的預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格水平的變化對于未來通貨膨脹率的預(yù)測具有重大意義。這可以解釋為：隨著居民財(cái)富的增加以及擁有住房的家庭不斷增多，雖然住房方面的消費(fèi)在居民消費(fèi)中仍占有較大的份額，但住房消費(fèi)對其他商品的消費(fèi)擠出效應(yīng)正在減小，而擁有住房的家庭的增多使得房價(jià)上升的財(cái)富效應(yīng)更加明顯。

是否要把房地產(chǎn)價(jià)格水平納入居民的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)中作為貨幣政策的目標(biāo)呢？對于這一問題，目前還沒有一致的結(jié)論。但是，可以肯定的是，我國的貨幣政策當(dāng)局應(yīng)該對房地產(chǎn)價(jià)格水平給予充分的重視，無論對即期通貨膨脹率的控制還是對未來通貨膨脹率的預(yù)測都不能忽視房地產(chǎn)價(jià)格水平的變化。因此，貨幣政策的目標(biāo)在“釘住”傳統(tǒng)CPI的同時(shí)，也要密切“關(guān)注”房地產(chǎn)等資產(chǎn)的價(jià)格水平變化，加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格水平的監(jiān)測和對房價(jià)未來走勢的判斷，提防通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。更為重要的是，央行應(yīng)該使貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)渠道變得通暢、實(shí)現(xiàn)貨幣政策和房地產(chǎn)市場的良性互動，從而使貨幣政策制定者及時(shí)正確的應(yīng)對房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動以及房價(jià)在高位下滑所帶來的經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。因此，中央銀行應(yīng)該通過對房價(jià)的有效監(jiān)控達(dá)到保持物價(jià)穩(wěn)定的政策目標(biāo)。

淺談房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系:我國房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)聯(lián)關(guān)系及其影響因素

內(nèi)容摘要：基于1999年至2011年的季度數(shù)據(jù)，本文運(yùn)用考慮外生政策變量的多變量SVAR模型檢驗(yàn)我國房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間的關(guān)聯(lián)及其影響因素，研究表明：我國房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，并且受到流動性水平、工業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能、利率、市場預(yù)期、工資水平、調(diào)控政策等因素的共同影響，其中貨幣因素是主因之一，而宏觀調(diào)控政策對房價(jià)物價(jià)的作用最初則表現(xiàn)出緊縮失靈、擴(kuò)張有效的態(tài)勢，特別是對房價(jià)的調(diào)控，存在較長時(shí)滯，其政策含義在于，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；通貨膨脹；關(guān)聯(lián)；影響因素

一、引言與文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)具有消費(fèi)品與資本品雙重屬性，其價(jià)格波動與普通商品價(jià)格水平和金融資產(chǎn)價(jià)格都存在緊密聯(lián)系。現(xiàn)有文獻(xiàn)，尤其是國內(nèi)研究更多的是基于討論貨幣政策目標(biāo)、工具的需要研究資產(chǎn)價(jià)格（包括房價(jià)）和通貨膨脹影響因素，或直接研究通貨膨脹和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，對二者進(jìn)行整體研究，并分析其共同作用機(jī)制的文獻(xiàn)較少。我們關(guān)心的問題是：我國房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間是否存在關(guān)聯(lián)、存在怎樣的關(guān)聯(lián)；如果存在關(guān)聯(lián)，這種相關(guān)關(guān)系的傳導(dǎo)機(jī)制和內(nèi)在影響因素是什么；進(jìn)一步的，為什么早期調(diào)控政策效果顯現(xiàn)緩慢，其政策含義又是什么。

關(guān)于資產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量間的關(guān)系，是一個(gè)長期而富于爭議的論題。

資產(chǎn)價(jià)格對宏觀經(jīng)濟(jì)變量傳導(dǎo)機(jī)制的早期論述，至少可以追溯到Veblen和Fisher。Matteo Iacoviello（2000）歸納了房地產(chǎn)價(jià)格對宏觀經(jīng)濟(jì)變量的傳導(dǎo)機(jī)制[1]。

Meltzer（1995）強(qiáng)調(diào)兩種傳導(dǎo)路徑：投資的Tobin Q 效應(yīng)和消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)，即所謂的貨幣學(xué)派觀點(diǎn)[2]。Tobin Q 效應(yīng)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)貨幣政策調(diào)整的最初沖擊不確定時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格會更迅速的發(fā)生變化，而資產(chǎn)價(jià)格的相對變化會對產(chǎn)出產(chǎn)生溢出效應(yīng)。往往在擴(kuò)張性貨幣政策下，資產(chǎn)價(jià)格會高于其重置成本，從而帶來產(chǎn)出增加、物價(jià)上漲。財(cái)富效應(yīng)則基于Modigliani的生命周期假說。消費(fèi)水平取決于消費(fèi)者整個(gè)生命周期的全部財(cái)富。任何資產(chǎn)價(jià)格的下降都意味著消費(fèi)水平的下降，進(jìn)而對產(chǎn)出、通貨膨脹等宏觀經(jīng)濟(jì)變量產(chǎn)生影響。

現(xiàn)有文獻(xiàn)較多的關(guān)注于股票和債券價(jià)格對通貨膨脹的影響，對房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證研究相對較少。Meltzer（1995）對美國的研究表明，每一次房價(jià)變動周期的波峰都早于GDP縮減指數(shù)波峰兩年左右。他們對英國和瑞典的實(shí)證研究也發(fā)現(xiàn)存在類似關(guān)系[2]。Bomhoff（1994）對美國、日本和德國1972-1991年季度宏觀數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)價(jià)格正向相關(guān)，房地產(chǎn)價(jià)格處于前導(dǎo)位置[3]。Kontnonikas and Montagnli（2002）發(fā)現(xiàn)房價(jià)對于總需求具有重要影響，并且住房價(jià)格波動與未來消費(fèi)價(jià)格膨脹之間具有高度的正相關(guān)性[4]。Tkaca and Wi11kins（2006）分別檢驗(yàn)了股價(jià)與房價(jià)對加拿大GDP和通貨膨脹的預(yù)測能力，發(fā)現(xiàn)房價(jià)能夠預(yù)測未來產(chǎn)出與通貨膨脹[5]。

房地產(chǎn)價(jià)格抵御通貨膨脹的能力是反映通貨膨脹影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要標(biāo)志。理論上，一些內(nèi)在機(jī)制決定了房價(jià)具有較強(qiáng)的抗通貨膨脹能力，實(shí)證結(jié)果卻不盡相同。Fama and Schwert（1977）、Gyourko and Linneman（1988）、Bond and Seiler（1998）以及Sing and Liow（2000）認(rèn)為房價(jià)能夠抵御預(yù)期的和非預(yù)期的通貨膨脹[6] [7] [8] [9]。Rubens et al （1989）認(rèn)為房價(jià)僅能抵御非預(yù)期的通貨膨脹[10]。而Stevenson（2000）則認(rèn)為房價(jià)對預(yù)期的和非預(yù)期的通貨膨脹的抵御作用都不明顯[11]。Anari and Kolari（2002）通過對美國房價(jià)指數(shù)和剔除房價(jià)影響之后的物價(jià)指數(shù)之間相關(guān)性的實(shí)證證明，1968-2000年間美國房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出穩(wěn)定的抗通貨膨脹能力[12]。

我國學(xué)者直接研究資產(chǎn)價(jià)格波動和通貨膨脹關(guān)聯(lián)的文獻(xiàn)較少。錢小安（1998）提出，隨著資產(chǎn)總量的膨脹，資產(chǎn)價(jià)格與商品價(jià)格的相關(guān)性不斷增強(qiáng)，這是我國較早關(guān)于資產(chǎn)價(jià)格和普通商品物價(jià)關(guān)系的論斷[13]。成家軍（2004）通過向量誤差修正模型檢驗(yàn)了上證指數(shù)、產(chǎn)出缺口、國內(nèi)信貸增長率、名義利率與CPI指數(shù)之間的協(xié)整關(guān)系，得出上證指數(shù)與我國CPI指數(shù)之間存在長期正向關(guān)系的結(jié)論[14]。王維安等（2005）實(shí)證發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)期收益率與通貨膨脹預(yù)期之間存在穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系[15]。戴國強(qiáng)、張建華（2009）對資產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系進(jìn)行ARDL技術(shù)分析，證明資產(chǎn)價(jià)格波動影響通貨膨脹，但各因素對通貨膨脹的影響差異較大，房地產(chǎn)價(jià)格和匯率兩個(gè)指標(biāo)作用顯著，股票作用較弱[16]。

現(xiàn)有文獻(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)聯(lián)關(guān)系的研究主要基于二者之間互動傳染機(jī)制，鮮有從房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹共同影響因素入手研究二者關(guān)聯(lián)性。李成（2010）證明我國利率調(diào)控不僅對產(chǎn)出與通貨膨脹的動向做出反應(yīng)，還對資產(chǎn)價(jià)格及匯率變動有相應(yīng)的調(diào)整，但對資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相對于通貨膨脹的調(diào)整較小[17]。

本文在理論分析基礎(chǔ)上，建立考慮調(diào)控政策作為外生變量的多變量SVAR模型。實(shí)證表明，房價(jià)與通貨膨脹表現(xiàn)出較強(qiáng)的聯(lián)動性。這種聯(lián)動性受若干共同因素作用，其中貨幣因素是主因之一，而宏觀調(diào)控政策對房價(jià)物價(jià)的作用最初則表現(xiàn)出緊縮失靈、擴(kuò)張有效的態(tài)勢，特別是對房價(jià)的調(diào)控，存在較長時(shí)滯。

本文第二部分分析了房價(jià)和通貨膨脹波動的共同影響因素，第三部分基于1999年至2011年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。最后，得出結(jié)論并就結(jié)論的啟示意義進(jìn)行簡要分析。

二、共同影響因素分析

理論上，房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹水平之間通過多種機(jī)制產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。比如，房地產(chǎn)價(jià)格波動通過財(cái)富效應(yīng)、擠出效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)等多種機(jī)制影響通貨膨脹水平，通貨膨脹水平也通過收入效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)及預(yù)期效應(yīng)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)，兩者關(guān)聯(lián)關(guān)系背后一定受到若干共同因素的影響，主要包括：流動性規(guī)模、工業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能、利率水平、消費(fèi)者預(yù)期、工資水平以及調(diào)控政策。

（一）流動性規(guī)模

為應(yīng)對國際金融危機(jī)，中央銀行寬松貨幣政策向市場投入大量流動性。世界各國尤其是美國的量化寬松政策通過國際傳導(dǎo)機(jī)制流入我國，也加重了我國流動性過剩。貨幣缺口通過投資活動傳導(dǎo)到資產(chǎn)領(lǐng)域，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；通過消費(fèi)活動傳導(dǎo)到商品市場，加劇通貨膨脹。

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，房價(jià)快速增長與市場流動性過剩密不可分。流動性過剩已成為影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。2010年底，我國M2與GDP的比值達(dá)182%。貨幣供給量的增長高于實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長速度，大量流動性涌入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格迅速膨脹。

在我國高儲蓄率與投資工具、投資渠道匱乏背景下，超規(guī)模的貨幣供應(yīng)量會對商品市場造成巨大沖擊，形成很大的通貨膨脹壓力。圖1顯示，雖然廣義的貨幣供應(yīng)量M2的變動和物價(jià)水平的變動在時(shí)間上不是同步的，但M2明顯表現(xiàn)出CPI前導(dǎo)指標(biāo)的特點(diǎn)。

（二）工業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能

直觀上，工業(yè)產(chǎn)能的提高以至過剩將導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，房地產(chǎn)成本下降、消費(fèi)品供大于求，這將使房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹率下降。但現(xiàn)實(shí)往往以另一種方式呈現(xiàn)：

一國經(jīng)濟(jì)存在產(chǎn)能過剩宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)突發(fā)性的假性增長，誤導(dǎo)消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求顯著上升，超過供給增長水平，最終引起房價(jià)上升。如圖2所示，由工業(yè)企業(yè)銷售率表示的產(chǎn)能過剩與房地產(chǎn)價(jià)格波動具有良好的擬合性。而產(chǎn)能過剩對通貨膨脹也具有推動作用。如圖2所示，通貨膨脹的上升相對于產(chǎn)能過剩具有3-4期的滯后期。

（三）利率水平

利率對房地產(chǎn)價(jià)格具有雙重影響作用。利率下降，消費(fèi)者貸款購房的成本降低，導(dǎo)致對住房需求上升；房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低，房地產(chǎn)供給增加。因此小幅度的利率調(diào)整就會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生劇烈影響。

利率的調(diào)整將直接影響貨幣資金的供給與需求。從理論上講，存款利率提高，公眾將提高儲蓄比例，通貨膨脹將得到緩解。央行對于貸款利率的調(diào)整主要是通過固定資產(chǎn)投資來影響通貨膨脹。貸款利率越高，固定資產(chǎn)投資的實(shí)際回報(bào)率越低，從而抑制過熱的投資需求，通貨膨脹緩解。

（四）市場預(yù)期

如圖3所示，預(yù)期對房地產(chǎn)價(jià)格走勢具有引導(dǎo)作用。從需求看，投資者預(yù)期房價(jià)上升，投資性房地產(chǎn)需求增加。供給相對穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)需求上升必然在一定程度上拉高房價(jià)。從供給看，如房地產(chǎn)企業(yè)對市場前景預(yù)測樂觀，就會加大對房地產(chǎn)的投資。但同時(shí)，市場對房屋價(jià)格預(yù)期走高，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了房價(jià)的上漲。在價(jià)格下跌時(shí)，人們預(yù)期價(jià)格還要下跌，市場上投資性房地產(chǎn)的需求就會減少，則加劇了價(jià)格的下跌。

通貨膨脹預(yù)期同樣具有自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制。我國實(shí)際通脹率與居民通脹預(yù)期變化基本保持一致，但居民通脹預(yù)期變化幅度要小于實(shí)際通脹率的變化幅度。

（五）工資水平

由于邊際消費(fèi)傾向不同，收入分配結(jié)構(gòu)會對房地產(chǎn)投資和商品消費(fèi)產(chǎn)生影響。但總體上看，隨著城鎮(zhèn)居民工資水平的上升，人們對居住空間及居住質(zhì)量的要求也相應(yīng)提高，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。一般說來，居民的收入水平?jīng)Q定其消費(fèi)能力。居民收入越高，消費(fèi)能力越強(qiáng)，從而引起物價(jià)上漲。

（六）調(diào)控政策

顯然，調(diào)控政策是影響房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹的重要外生變量。諸多調(diào)控政策，如存貸款利率調(diào)整、商業(yè)銀行準(zhǔn)備金率調(diào)整、貸款管理，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策等都對房地產(chǎn)價(jià)格及通貨膨脹狀況存在一定程度的影響。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

基于上文理論分析，以下采用結(jié)構(gòu)向量自回歸（SVAR）模型對通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格的互動關(guān)系，以及影響它們波動的內(nèi)在因素進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

（一）變量選取與檢驗(yàn)

1998年7月起，我國住房制度完成貨幣化改革。本文選取1999年第一季度——2011年第四季度的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。所有變量取值方法和數(shù)據(jù)來源如下：

為研究方便，考慮到對數(shù)化易得到平穩(wěn)序列，但又不改變序列特征，且經(jīng)濟(jì)意義明確，故對總額變量TGZ取自然對數(shù)得到新序列記為：CPI、TFPI、HBCFL、LNTGZ、TIND、LNP、II、DI1、DI2。

根據(jù)ADF檢驗(yàn)的輸出結(jié)果，工資水平（LNTGZ）和工業(yè)產(chǎn)品銷售率（TIND）在1%臨界水平下為非平穩(wěn)數(shù)列，分別對其進(jìn)行一階差分處理，得到新數(shù)列D（LNTGZ），D（TIND），經(jīng)檢驗(yàn)為平穩(wěn)數(shù)列。經(jīng)處理后各變量的單位跟檢驗(yàn)在1%的置信水平下均為平穩(wěn)數(shù)列，即可認(rèn)定為I（0）過程。

關(guān)于滯后期的選擇，5個(gè)評價(jià)統(tǒng)計(jì)量LR、FPE、AIC、SC、HQ其中四個(gè)給出的最小滯后期均為2，該模型的最優(yōu)滯后階數(shù)選擇為2。可建立SVAR（2）模型。

（二）SVAR模型的構(gòu)造與計(jì)量結(jié)果

普通向量自回歸模型不能反應(yīng)變量同期之間的相互影響。本文采用季度數(shù)據(jù)，不能忽略當(dāng)期因素的影響。因此，建立包含當(dāng)期影響的結(jié)構(gòu)向量自回歸（SVAR）模型。設(shè)定模型中的變量順序如下：CPI、TFPI、HBCFL、D（LNTGZ）、D（TIND）、LNP、II、DI1、DI2，其中DI1與DI2為外生變量，其他均為內(nèi)生變量。

為識別結(jié)構(gòu)參數(shù)A，需對結(jié)構(gòu)矩陣設(shè)定約束條件。SVAR模型要求模型短期約束條件至少為 個(gè)，因此該模型需設(shè)定21個(gè)約束條件。本文利用格蘭杰因果檢驗(yàn)輸出結(jié)果建立短期約束矩陣。我們的理論邏輯是，由于本文所采用的變量均為宏觀經(jīng)濟(jì)變量，其變動及相互影響具有一定的滯后期，因此，通過各變量間當(dāng)期格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，找出當(dāng)期因果關(guān)系不顯著的變量。將未通過格蘭杰因果檢驗(yàn)的變量間相關(guān)系數(shù)設(shè)為0，否則為NA。

格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果如下表所示（下表僅列出未通過格蘭杰因果檢驗(yàn)的變量）：

根據(jù)上述格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果，建立7×7短期約束矩陣。SVAR模型的回歸結(jié)果如下：

矩陣A反映了當(dāng)期對各變量的影響程度。由原始向量自回歸VAR（2）模型的回歸結(jié)果可得滯后1期與滯后2期的系數(shù)矩陣為：

常數(shù)項(xiàng)矩陣C為： 將以上結(jié)果代入式（1）、式（3）經(jīng)數(shù)學(xué)運(yùn)算可得到CPI，TFPI 關(guān)于各變量當(dāng)期、滯后1期、滯后2期的回歸方程。

（三）模型脈沖響應(yīng)和方差分解

脈沖響應(yīng)函數(shù)反映了SVAR模型中各內(nèi)生變量對其他變量沖擊的響應(yīng)軌跡。根據(jù)研究需要，我們主要關(guān)注通貨膨脹水平和房地產(chǎn)價(jià)格波動對各內(nèi)生變量沖擊的響應(yīng)程度。本文估計(jì)了變量40期的脈沖響應(yīng)函數(shù)。結(jié)果如下：

脈沖響應(yīng)函數(shù)表明通貨膨脹水平與房地產(chǎn)價(jià)格相互影響。物價(jià)指數(shù)受到?jīng)_擊后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)正向變動，第2期影響達(dá)到最大值，隨后影響逐漸減小，反復(fù)震蕩后達(dá)到均衡。對房地產(chǎn)價(jià)格施加一單位正向沖擊后，物價(jià)水平迅速下降，隨后反彈并在第2期達(dá)到峰值，隨后震蕩減弱并達(dá)到均衡。

貨幣超發(fā)率與產(chǎn)能過剩的脈沖響應(yīng)函數(shù)相似。對二者施加沖擊，通貨膨脹響應(yīng)始終為正，房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)立即上升，達(dá)到峰值后迅速回落，最終趨于均衡水平。這表明，貨幣超發(fā)對通貨膨脹及房價(jià)具有強(qiáng)烈的正向影響，貨幣超量供應(yīng)將同時(shí)拉高通貨膨脹和房地產(chǎn)價(jià)格，產(chǎn)能過剩將在一定程度拉高通貨膨脹和房地產(chǎn)價(jià)格。工資水平的沖擊對通貨膨脹及房地產(chǎn)價(jià)格均主要產(chǎn)生正向影響。房地產(chǎn)價(jià)格對貨幣工資沖擊的響應(yīng)呈現(xiàn)M型，最終響應(yīng)趨向均衡水平。這表明，工資水平的上漲，在總體上使通貨膨脹水平及房地產(chǎn)價(jià)格相繼上漲。

當(dāng)期對消費(fèi)者預(yù)期施加一個(gè)正的標(biāo)準(zhǔn)差沖擊之后，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)一個(gè)正向反應(yīng)，隨后反向影響逐漸減小，經(jīng)過幾次反復(fù)震蕩后，達(dá)到均衡。房地產(chǎn)價(jià)格在受到?jīng)_擊后，出現(xiàn)與消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)相反的負(fù)向反應(yīng)，隨后緩慢上升，逐漸實(shí)現(xiàn)均衡水平。

對利率水平添加一個(gè)正向的沖擊，通脹水平立即產(chǎn)生負(fù)向響應(yīng)，隨后逐漸震蕩增加，直至趨向0。而房地產(chǎn)價(jià)格在受到利率水平變動沖擊后，出現(xiàn)短暫的震蕩正向響應(yīng)，第10期后持續(xù)負(fù)向響應(yīng)，后逐漸減弱并最終趨向均衡。這說明，當(dāng)利率水平上升后，由于其緊縮效應(yīng)，通貨膨脹及房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的狀況均有所緩解，利率對房價(jià)及通脹具有反向影響。房地產(chǎn)價(jià)格對利率最初具有正向響應(yīng)是因?yàn)槔实恼{(diào)整需通過投資等一系列環(huán)節(jié)最終傳達(dá)至房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相對于物價(jià)具有較長的時(shí)滯。

上述方差分解構(gòu)成情況分別顯示了各要素對CPI、TFPI變動的相對貢獻(xiàn)度。CPI主要受其自身和利率的影響，此外HBCFL與TFPI對其貢獻(xiàn)度也較為顯著。D（LNTGZ）、 D（TIND）、P的貢獻(xiàn)率相對較低，均小于10%。II對TFPI的貢獻(xiàn)度最高，各期均保持在30%以上。CPI對TFPI也有15%左右的貢獻(xiàn)。II、P D（TIND）對TFPI的貢獻(xiàn)度較小，各期均小于10%。

以上結(jié)論進(jìn)一步支持了我們的結(jié)論：通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格之間具有很強(qiáng)的聯(lián)動性，而流動性規(guī)模是影響二者的最重要因素；貨幣政策具有時(shí)滯，在長期內(nèi)對通脹和房價(jià)的影響逐漸加強(qiáng)；長期看，收入水平對通貨膨脹和房價(jià)存在持續(xù)穩(wěn)定的影響；結(jié)構(gòu)而言，產(chǎn)能、預(yù)期對房價(jià)影響大于對通貨膨脹影響，而利率水平和通貨膨脹相關(guān)性更明顯。

（四）政策變量DI1、DI2對CPI、TFPI的影響分析

上述格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果表明：從長期來看，國家調(diào)控政策對房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹具有一定的作用。而擴(kuò)張性的調(diào)控政策，對刺激房地產(chǎn)發(fā)展短期內(nèi)即有有較明顯的效果。由于房地產(chǎn)價(jià)格對通貨膨脹的傳導(dǎo)機(jī)制，物價(jià)指數(shù)受房地產(chǎn)刺激政策影響也較為明顯。緊縮性的調(diào)控政策則在短期內(nèi)并未顯現(xiàn)出明顯效果，只在第4期以后才開始對房價(jià)和對物價(jià)產(chǎn)生影響。這說明緊縮性的房價(jià)調(diào)控政策具有較長的外部時(shí)滯，同時(shí)也從理論邏輯上解釋了2010年以前對房地產(chǎn)的諸多調(diào)控政策效果并不明顯的宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。以上分析的政策含義在于，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖，稍有放松即有可能前功盡棄。

四、結(jié)論與啟示

本文對1999年1季度至2011年4季度期間中國房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，總體上得出如下結(jié)論：

房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹受到共同因素的影響并由此表現(xiàn)出聯(lián)動性。

貨幣因素是導(dǎo)致我國通貨膨脹和房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因。控制通脹與調(diào)控房價(jià)首先應(yīng)著眼于控制流動性規(guī)模。除了源于中央銀行貨幣政策的流動性之外，外部市場溢出效應(yīng)進(jìn)入我國的流動性越來越需要重視。這部分資本很大一部分流進(jìn)房地產(chǎn)市場，推高房價(jià)，進(jìn)而引起通貨膨脹。

利率調(diào)整對抑制房地產(chǎn)價(jià)格和控制通貨膨脹水平的作用具有局限性。應(yīng)考慮更多元化的指標(biāo)作為貨幣政策的中介目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)政策效果的長遠(yuǎn)性。產(chǎn)能過剩在一定滯后期后對于通貨膨脹和房地產(chǎn)價(jià)格波動存在顯著影響。因此，要解決通脹和房價(jià)過高的問題，從根本上調(diào)整工業(yè)生產(chǎn)能力至關(guān)重要。與工業(yè)產(chǎn)能過剩加劇相伴的不是房價(jià)下跌、物價(jià)下降，而恰恰相反。這表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于一輪過熱（或泡沫）的前半期，必須盡快抑制這種非理性繁榮狀態(tài)的不斷加強(qiáng)并避免其最終逆轉(zhuǎn)。此外，收入水平對房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹具有持續(xù)穩(wěn)定影響；而消費(fèi)者預(yù)期變化會對其短期內(nèi)的決策行為產(chǎn)生影響。因此，合理的收入分配政策和對消費(fèi)者預(yù)期的有效引導(dǎo)同樣是十分重要的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策在一定程度上能夠影響房地產(chǎn)價(jià)格，但時(shí)滯較長。并且，實(shí)證結(jié)果顯示，擴(kuò)張性調(diào)控政策的效果明顯，而緊縮性政策對房價(jià)的影響短期內(nèi)有限。2010年以前，調(diào)控政策對通貨膨脹和房地產(chǎn)價(jià)格的效果并不顯著。宏觀調(diào)控政策對現(xiàn)實(shí)問題的解決存在“時(shí)滯”，但它對消費(fèi)者行為的影響卻是迅速的。目前對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控主要采用限購手段，一旦調(diào)控政策放松，需求爆發(fā)，房價(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。對于屢屢傳出價(jià)格限制之說的商品市場，這種情況也是同樣存在的。改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面才是抑制通脹和調(diào)控房價(jià)的更有力因素。

除調(diào)控政策的時(shí)滯性外，導(dǎo)致2010年以前調(diào)控效果不顯著原因還在于，政策的可信性對消費(fèi)者預(yù)期的影響。若宏觀調(diào)控政策錯(cuò)誤引導(dǎo)了消費(fèi)者和投資者對市場的判斷，則消費(fèi)者預(yù)期改變會在一定程度上抵消政策效果。因此，決策者應(yīng)表現(xiàn)出宏觀調(diào)控的決心，堅(jiān)持宏觀調(diào)控的一貫性和可信性，正確的引導(dǎo)消費(fèi)者的市場預(yù)期，穩(wěn)定市場。

淺談房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系:中國房地產(chǎn)價(jià)格變化與通貨膨脹關(guān)系的實(shí)證研究

摘要：本文主要對房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行討論，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法以實(shí)證分析探索數(shù)據(jù)間的內(nèi)在聯(lián)系。根據(jù)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)及結(jié)果可得，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的原因，而房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)不是消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的原因。

關(guān)鍵詞：消費(fèi)者價(jià)格指數(shù) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 實(shí)證分析

1 背景闡述

1998年住房體制改革實(shí)施后，傳統(tǒng)的福利分房制度取消，家庭擁有自有住房的來源由單位分配轉(zhuǎn)化為自主購買。住房作為個(gè)人及家庭的四大主要需求之一，對國計(jì)民生有長遠(yuǎn)的影響，控制房價(jià)的增長幅度是保證國民生活水平的重要前提。為了有效地控制房價(jià)，應(yīng)對房地產(chǎn)價(jià)格變化的驅(qū)動因素有準(zhǔn)確的認(rèn)識。本文通過中國房地產(chǎn)價(jià)格變化與通貨膨脹關(guān)系的實(shí)證研究，使用近年房產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)通過回歸分析得出房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹的實(shí)證關(guān)系。并以研究結(jié)論為依據(jù)，提出控制房地產(chǎn)價(jià)格增長幅度的合理建議。

2 現(xiàn)狀分析

2.1 變量設(shè)計(jì)

為了進(jìn)行現(xiàn)狀分析，首先需要選擇合適的變量。CPI_SA（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)定基數(shù)據(jù)）和REPI_SA（房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)定基數(shù)據(jù)）分別是衡量消費(fèi)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的解釋變量，利用2005年7月至2010年12月的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的月度環(huán)比數(shù)據(jù)，處理而成以2005年7月為基期的定基數(shù)據(jù)，以2005年7月為100.00。然后再根據(jù)X12方法在加法原則下進(jìn)行季節(jié)調(diào)整得到下面的數(shù)據(jù)。

2.2 中國房地產(chǎn)市場價(jià)格變化與通貨膨脹的關(guān)系

為了分析近年中國房地產(chǎn)市場價(jià)格變化與通貨膨脹的關(guān)系，收集了自2005年7月到2010年12月的全國月度房屋銷售價(jià)格指數(shù)REPI和CPI指數(shù)（數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計(jì)局），根據(jù)同一時(shí)期的定基CPI和REPI數(shù)據(jù)如圖2.1所示， CPI和REPI波動情況存在一定的關(guān)系，CPI的變化情況相對于REPI有一定的延遲，REPI的增長速度大于CPI的增長速度。

3 實(shí)證分析

3.1 中國房地產(chǎn)市場價(jià)格對通貨膨脹的影響

從方程擬合結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之間存在正向相關(guān)關(guān)系。但是從DW值來看，兩個(gè)方程存在嚴(yán)重的高階序列相關(guān)，且難以用廣義差分方程或者簡單的自回歸項(xiàng)進(jìn)行修正。因此該方程只能反映兩個(gè)變量間大致存在一個(gè)正向相關(guān)的關(guān)系，而不能對兩個(gè)變量的具體關(guān)系進(jìn)行合理描述。

4 信效度檢驗(yàn)

4.1 向量自回歸建模

考慮到時(shí)間序列變量單方程擬合可能存在的高階自相關(guān)問題，同時(shí)也因?yàn)镽EPI_SA與CPI-SA之間可能存在互為內(nèi)生變量互相解釋的情況，同時(shí)二者的相互影響應(yīng)該存在一個(gè)傳導(dǎo)效應(yīng)，因此這里選擇了向量自回歸VAR模型。根據(jù)VAR模型的定義，該4個(gè)特征根必須均小于1，即都在單位圓以內(nèi)，該VAR（2）模型才是短期平穩(wěn)的，從而才能推出該VAR（2）模型有效。以下是VAR（2）模型的特征根列表與圖式，見表4.1與圖4.1。從結(jié)果來看4個(gè)特征根均為實(shí)數(shù)根，且根的模都小于1，因此這個(gè)VAR（2）過程是一個(gè)平穩(wěn)的向量自回歸過程，VAR（2）結(jié)果是有效的。

4.2 基于脈沖響應(yīng)函數(shù)的分析

VAR（2）過程是一個(gè)高度參數(shù)化的過程，雖然擬合優(yōu)度非常高，且能夠認(rèn)為CPI_SA與REPI_SA之間存在一定的正相關(guān)關(guān)系，但是僅僅從擬合結(jié)果來看無法得出兩個(gè)解釋變量之間（包括兩個(gè)解釋變量各自與對方的前定變量之間）的數(shù)量關(guān)系。為此可以通過脈沖響應(yīng)函數(shù)來分析CPI_SA與REPI_SA之間的短期數(shù)量關(guān)系。

根據(jù)脈沖響應(yīng)函數(shù)的定義，該函數(shù)用以衡量一個(gè)內(nèi)生變量發(fā)生突然變化后，對于另一個(gè)內(nèi)生變量在一定滯后期的影響，也即當(dāng)某變量變化1個(gè)單位時(shí)，其余的內(nèi)生變量在滯后N期滯后變化多少個(gè)單位。對于該VAR（2）過程選擇一個(gè)兩年半（30個(gè)月）的滯后期，這里采用廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)的形式。研究認(rèn)為當(dāng)物價(jià)指數(shù)短期發(fā)生1個(gè)單位突然增長時(shí)，在之后的12個(gè)月房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格快速上漲的局面，且在第13個(gè)月達(dá)到最大漲幅0.385個(gè)單位，隨后房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)還會繼續(xù)上漲，但是漲幅明顯下降。

根據(jù)研究，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)REPI_SA突然變化1個(gè)單位時(shí)，物價(jià)定基指數(shù)CPI_SA會出現(xiàn)持續(xù)加速上漲的情況，但是上漲幅度較小，于第25個(gè)月達(dá)到最大上漲幅度0.089個(gè)單位，隨后上漲幅度逐步減小。從結(jié)果來看房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會帶來物價(jià)指數(shù)的上漲，但是物價(jià)指數(shù)上漲帶來的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲幅度明顯更大。

4.3 Granger因果性檢驗(yàn)

CPI_SA與REPI_SA之間的正相關(guān)關(guān)系是否存在因果關(guān)系，本文采用Granger因果性檢驗(yàn)。因?yàn)镃PI_SA與REPI-SA都是平穩(wěn)序列，因此這里可以直接對其進(jìn)行Granger因果性檢驗(yàn)。研究表明房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)REPI_SA是物價(jià)定基指數(shù)CPI_SA的Granger原因，反過來不成立。也就是說數(shù)量上房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)會隨著物價(jià)指數(shù)的短期變化而變化，在這個(gè)變化過程中房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化是原因而物價(jià)指數(shù)變化是結(jié)果。

5 結(jié)論與建議

5.1 主要結(jié)論

①CPI與REPI在近年來的變化具有簡單的正相關(guān)關(guān)系。從最小二乘法簡單線性擬合的結(jié)果來看其系數(shù)都十分顯著，而且擬合優(yōu)度很高，可以認(rèn)為CPI與REPI在近年來的變化存在簡單的正向相關(guān)關(guān)系。

②CPI與REPI存在一個(gè)單向因果關(guān)系，即房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)REPI是原因，居民消費(fèi)價(jià)格定基指數(shù)CPI是結(jié)果。也就是說當(dāng)CPI變化時(shí)，REPI的變化并不能認(rèn)為CPI就是REPI變化的直接原因，而應(yīng)該是受到其他相關(guān)因素的影響或者說更多的是體現(xiàn)為一種統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的關(guān)系。

③通過脈沖響應(yīng)函數(shù)的分析，可以得出當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)REPI，居民消費(fèi)價(jià)格定基指數(shù)二者之間出現(xiàn)突然變化（沖擊）時(shí)，另一變量在一個(gè)滯后期內(nèi)的變化趨勢。從結(jié)果來看：REPI突然發(fā)生變化會導(dǎo)致CPI在短時(shí)間內(nèi)同向變化，且變化幅度隨著時(shí)間的延長逐漸增大，在23個(gè)月以后，CPI的變化幅度趨于平穩(wěn)；而當(dāng)CPI突然變化時(shí)，REPI在前13個(gè)月發(fā)生劇烈的同向變化，從第14個(gè)月，變化幅度呈現(xiàn)下降趨勢。

5.2 政策建議

①調(diào)整通脹的時(shí)候，要考慮到房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的影響，不要單純站在貨幣角度調(diào)控通脹，充分認(rèn)識到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲也是遏制通脹的重要一步。要及時(shí)回收富余流動性，在流動性一定的條件下則要防止流動性過分集中于房地產(chǎn)行業(yè)以及與房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)如建筑業(yè)，水泥行業(yè)。

②控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲要選擇合適有效的方法，通過一系列政策組合運(yùn)用才能夠達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的目的。單純通過緊縮貨幣政策減少貨幣發(fā)行量并不一定是有效的，為了切實(shí)有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)該采取一個(gè)政策組合，從房源供給層面，貨幣層面，流通環(huán)節(jié)層面，三個(gè)層面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行綜合調(diào)控，遏制房地產(chǎn)價(jià)格非理性快速上漲的勢頭，避免出現(xiàn)不可控地產(chǎn)泡沫，逐步讓房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性。

③需要考慮修正我國現(xiàn)行的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)口徑，有必要將非投資性/非投機(jī)性的住房支出價(jià)格也作為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的價(jià)格才能更合適的反映居民完整消費(fèi)價(jià)格，而修正后的CPI與純粹意義上作為投資品的房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系也許會更有研究價(jià)值。

淺談房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系:房地產(chǎn)價(jià)格、貨幣政策與通貨膨脹關(guān)聯(lián)關(guān)系

摘要：先從理論上分析了房地產(chǎn)價(jià)格、貨幣政策與通貨膨脹三者之間的關(guān)系，提出三個(gè)假說：流動性過剩影響房價(jià)、負(fù)利率推高房價(jià)、通貨膨脹和房價(jià)存在長期互動機(jī)制。然后以2003年1月到2016年12月的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，證實(shí)了三個(gè)假說，并提出政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；通貨膨脹；貨幣政策

1引言

自從我國1998年實(shí)行住房市場化制度改革以來，房地產(chǎn)市場隨之快速發(fā)展，住房價(jià)格總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，尤其2003年以來價(jià)格上漲幅度明顯加大，房價(jià)受到越來越多的關(guān)注。房地產(chǎn)市場不同于其他商品市場，是由于其本身具有消費(fèi)和投資兩種屬性，房地產(chǎn)消費(fèi)占居民家庭消費(fèi)最大的一部分，個(gè)人大多通過住房抵押從銀行取得貸款，地產(chǎn)開發(fā)商依賴信貸資金的供給。從這幾點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系密切，貨幣政策改變將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊。

2理論分析

央行對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控是基于房價(jià)影響通脹預(yù)期的理論之上。房地產(chǎn)的金融投資品屬性日漸增強(qiáng)，其價(jià)格代表對未來的消費(fèi)需求，影響人們的投資決策和預(yù)期未來成本。房地產(chǎn)價(jià)格明顯影響通脹預(yù)期時(shí)，中央銀行就應(yīng)該及時(shí)介入進(jìn)行干預(yù)。

2.1貨幣政策對房價(jià)的影響

假說一：流動性過剩導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求旺盛，進(jìn)而推高房價(jià)。房地產(chǎn)領(lǐng)域的高收益率引導(dǎo)信貸資金大量流向該領(lǐng)域，也包括國外熱錢的涌入，造成房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，是高房價(jià)的原因之一。

假說二：負(fù)利率推高房價(jià)。我國最近10年來，長期的負(fù)利率一方面減弱了人們的存款意愿，人們更傾向于投資房地產(chǎn)、股市，理財(cái)產(chǎn)品等來提高收益率，從而推高房價(jià)；另一方面，資本市場不發(fā)達(dá)，可投資品種少，加上2008年以來股市的長期低迷，促使大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域并抬升房價(jià)。

2.2房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹之間的影響

房地產(chǎn)價(jià)格通過財(cái)富效應(yīng)、抵押品效應(yīng)等影響通脹。房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從長期看增加居民實(shí)際收入，通過財(cái)富效應(yīng)影響物價(jià)水平；通貨膨脹通過收入效應(yīng)，預(yù)期效應(yīng)等影響房價(jià)。

假說三：通貨膨脹和房地產(chǎn)價(jià)格存在長期互動機(jī)制。

3實(shí)證研究

通貨膨脹率采用CPI同比增幅。房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)我們采用全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)。廣義貨幣增速選取M2增幅指標(biāo)。名義存款利率采取一年定期存款利率，存款利率受央行基準(zhǔn)利率控制，不適合做高頻指標(biāo)，我們采用名義存款利率減去通貨膨脹率的實(shí)際存款利率（r）作為分析指標(biāo)。

以上指標(biāo)均是從2003年1月到2016年12月之間的月度數(shù)據(jù)。其中國房景氣指數(shù)（HPI）來自于和訊財(cái)經(jīng)網(wǎng)，M2和一年期存款利率來自于中國人民銀行網(wǎng)站，CPI數(shù)據(jù)來自于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。

首先Ω髦副杲行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文采用軟件Eviews 6.0進(jìn)行操作。

ADF檢驗(yàn)結(jié)果表明HPI、r、M2、CPI在1%的顯著性水平下表現(xiàn)為非平穩(wěn)，其一階差分序列在1%的水平下表現(xiàn)為平穩(wěn)，各變量為一階單整序列，這說明各變量之間為同階單整，一階差分序列具有平穩(wěn)性，可能存在協(xié)整關(guān)系。

我們將數(shù)據(jù)分為兩組進(jìn)行分析，第一組數(shù)據(jù)是HPI、M2、r，第二組數(shù)據(jù)是HPI、M2、CPI。

3.1對第一組數(shù)據(jù)進(jìn)行約翰森協(xié)整協(xié)整檢驗(yàn)

我們先對HPI、M2和r進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，滯后期選擇1到2。滯后期的選擇是根據(jù)（SC）施瓦茨準(zhǔn)則、AIC（赤池信息準(zhǔn)則）、LR（最大似然比）。

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果如下：跡檢驗(yàn)表明存在3個(gè)協(xié)整關(guān)系，最大特征值檢驗(yàn)表明存在1個(gè)協(xié)整關(guān)系。這說明HPI、M2、r之間存在協(xié)整關(guān)系。

協(xié)整方程：HPI=0.299084*M2+-0.391538*r

約翰森協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明：M2上漲1個(gè)單位，房價(jià)上漲0.299084個(gè)單位，實(shí)際存款利率上漲1個(gè)單位，房價(jià)下跌0.391538個(gè)單位。

接下來建立VAR模型，并進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析。滯后階數(shù)的確定是根據(jù)AIC（赤池信息準(zhǔn)則）、LR（最大似然比）、SC（施瓦茨準(zhǔn)則），其滯后階數(shù)為2期。

建立VAR模型，首先建立HPI對r的脈沖響應(yīng)分析。根據(jù)脈沖響應(yīng)結(jié)果：對r一個(gè)正沖擊，HPI的響應(yīng)為負(fù)，并且逐漸擴(kuò)大到第9個(gè)月左右到達(dá)最大值（-4），然后影響逐漸減小。

再建立HPI對M2的脈沖響應(yīng)。根據(jù)脈沖響應(yīng)結(jié)果：對M2一個(gè)正沖擊，HPI的響應(yīng)為正，并且逐漸擴(kuò)大到第11個(gè)月左右到達(dá)最大值（0.8），然后影響逐漸減小。

3.2對第二組數(shù)據(jù)進(jìn)行約翰森協(xié)整協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果如下：跡檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)均表明存在1個(gè)協(xié)整關(guān)系。這說明HPI、M2、r之間存在協(xié)整關(guān)系。

協(xié)整方程：HPI=0.2226947*M2+0.247951*CPI

約翰森協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明：M2上漲1個(gè)單位，房價(jià)上漲0.2226947個(gè)單位，CPI上漲1個(gè)單位，房價(jià)上漲0.247951個(gè)單位。

接下來建立VAR模型，并進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析。滯后階數(shù)是根據(jù)AIC（赤池信息準(zhǔn)則）、LR（最大似然比）、SC（施瓦茨準(zhǔn)則），確定其滯后階數(shù)為2期。

建立VAR模型，首先建立HPI對CPI的脈沖響應(yīng)分析。根據(jù)脈沖響應(yīng)結(jié)果：對CPI一個(gè)正沖擊，HPI的響應(yīng)為正，并且逐漸擴(kuò)大到第9個(gè)月左右到達(dá)最大值（約0.45），然后影響逐漸減小。

再對HPI和CPI做格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明HPI和CPI互為因果關(guān)系，說明HPI和CPI之間存在長期互動關(guān)系。

上述的實(shí)證檢驗(yàn)證實(shí)了上文提出的三個(gè)假說：

第一，流動性過剩影響房價(jià)。實(shí)證檢驗(yàn)表明M2

上漲1個(gè)單位，房價(jià)上漲0.299084個(gè)單位。脈沖響應(yīng)結(jié)果顯示M2對房價(jià)有一個(gè)正向沖擊，并在大約一年之后達(dá)到最大值。

第二，負(fù)利率推高房價(jià)。實(shí)際存款利率下降1個(gè)單位，房價(jià)上漲0.391538個(gè)單位。脈沖響應(yīng)結(jié)果顯示負(fù)利率對房價(jià)也是正向沖擊，在大約9個(gè)月之后達(dá)到最大值。我國從2003年底以來長期的負(fù)利率使得居民存款意愿減弱，更樂于投資于資本市場以贏得更高的收益。

第三，房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹存在長期互動關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來通貨膨脹一定程度的上漲，通貨膨脹又反過來推高了房價(jià)。

4政策建議

通過上文的分析，本文提出如下三個(gè)政策建議。

4.1控制流動性過快增長

為了抑制流動性過剩對房價(jià)的刺激作用，一方面我國應(yīng)該增強(qiáng)金融市場的廣度和深度，完善資本市場，拓寬融資渠道，更好的吸納過剩流動性。另一方面積極推動利率市場化和匯率制度改革，使得人民幣合理反映對內(nèi)和對外價(jià)值，抑制國內(nèi)資本大量流出和國際熱錢大量涌入。

4.2采用利率政策控制房價(jià)

我國貨幣政策多注重?cái)?shù)量性工具（準(zhǔn)備金政策、銀行信貸、貨幣供給等），對價(jià)格性工具（利率、匯率等）重視程度不夠，利率變化會對資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，通過本文分析，我們可以看到利率上漲對房價(jià)有明顯的抑制作用，貨幣政策有M一步改進(jìn)的空間。

4.3統(tǒng)籌治理通貨膨脹和房價(jià)，防止房地產(chǎn)泡沫化

中央銀行應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，特別是房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，綜合運(yùn)用貨幣政策、行政手段、產(chǎn)業(yè)政策等調(diào)控房價(jià)，防止房價(jià)泡沫破裂給整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響。

解決流動性過剩問題、控制房價(jià)和通脹，是一個(gè)系統(tǒng)工程。需要從經(jīng)濟(jì)和金融兩個(gè)層面著手，逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，收入分配政策改革，實(shí)現(xiàn)儲蓄與消費(fèi)、消費(fèi)與投資結(jié)構(gòu)的均衡；逐步完善金融市場改革，增強(qiáng)金融市場廣度和深度，進(jìn)一步推動利率、匯率制度改革。

淺談房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系:房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系

通貨膨脹成為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否穩(wěn)定健康的晴雨表，央行及政府的經(jīng)濟(jì)決策一般是通過衡量通貨膨脹的情況來制定的，從20世紀(jì)70年代以來各國對通貨膨脹的衡量越來越全面和精確。眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，雖然主流經(jīng)濟(jì)學(xué)沒有定論，但是房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹有很強(qiáng)地相關(guān)性，房地產(chǎn)價(jià)格能有效地指示通貨膨脹的趨勢和強(qiáng)度。那么房地產(chǎn)價(jià)格到底與通貨膨脹有沒有關(guān)系？有什么樣的關(guān)系？二者之間的影響程度如何？如何利用這種關(guān)系為政策的制定服務(wù)？這些問題還需我們進(jìn)行深入的探討研究。

一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲初期，通貨膨脹壓力被掩蓋

雖然很多人是為了居住才購買住房，但不可否認(rèn)買房更多的是一種投資。從投資的角度看是用現(xiàn)在的價(jià)格買了房地產(chǎn)的所有權(quán)，是一種用現(xiàn)在的錢，投資將來的行為，我們稱之為房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)價(jià)格上漲初期，可以分為以下兩個(gè)階段：在房地產(chǎn)發(fā)展之初，需要大量的資金支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這時(shí)資金來源主要是靠政策扶持及銀行信貸支持，社會其他資金還不愿進(jìn)入。在政策等的支持下房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度不大，此時(shí)住房成本變化不大，行業(yè)間均衡發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)影響小。

到下一個(gè)發(fā)展階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，房價(jià)開始攀升，各種社會資本也看到了這個(gè)機(jī)會，于是社會資本開始進(jìn)入，造成需求增長，房地產(chǎn)供應(yīng)也開始增長，但是其增長速度低于需求的增長，于是房地產(chǎn)價(jià)格開始加速攀升。房地產(chǎn)價(jià)格的加速攀升，又吸引更多的社會資金，造成更大的需求，這樣周而復(fù)始形成快速上漲的螺旋。而此時(shí)信貸不再是被動的支持房地產(chǎn)業(yè)，而是為了自身的盈利需求主動地?cái)U(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的支持，以獲得更多的利息收入。由于資金源源不斷的吸進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)沒有通貨膨脹或者只是低通貨膨脹；在房地產(chǎn)業(yè)騰飛，房價(jià)不斷飆升的過程中，由房地產(chǎn)業(yè)拉動GDP迅速增長，經(jīng)濟(jì)呈高增長的局面，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)一派向好。此時(shí)由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，引起租金成本和投資成本的上漲，逐步帶動個(gè)人生活成本的上升，并慢慢提高人力資源成本。這種類型的成本上升相對于房地產(chǎn)價(jià)格上漲是滯后并且緩慢的，并且由于CPI受其他因素的影響比較多，如自然稟賦的人力資源豐富，替代人力豐富等的原因，不能及時(shí)地體現(xiàn)在CPI數(shù)據(jù)上，甚至可能受某些因素的影響，出現(xiàn)相反的走勢。比如我國的CPI在08年之前一直上升，到08年2月份高達(dá)8.7%，但是到了09年2月份，又跌回到了負(fù)的1.6%，出現(xiàn)了負(fù)增長的情況。出現(xiàn)這種情況的原因并不是由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，也不是由于當(dāng)時(shí)不存在通貨膨脹，而是由于受到美國次貸危機(jī)的影響。其具體原因可以用蝴蝶效應(yīng)理論來解釋：在08年雖然我國的CPI高達(dá)8.7%，但是這其中由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲影響而造成的CPI上漲的力度并不穩(wěn)定，還很容易被其他因素左右

。這個(gè)因素是當(dāng)時(shí)國際大宗商品價(jià)格如原油和鐵礦石受到次貸危機(jī)的影響都出現(xiàn)了暴跌行情，特別是原油從150美元1桶跌到30美元1桶，跌去了80%，在我國對原油依存度達(dá)50%的情況下，極大地降低了我國的基礎(chǔ)性成本。CPI在這些因素的擾動下就出現(xiàn)了負(fù)增長的局面，就象蝴蝶效應(yīng)/颶風(fēng)理論所述“細(xì)微的初始條件改變就會對體系演化造成巨大影響”，可以因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲而成為正增長，也可以因?yàn)檩斎胄酝ㄘ浘o縮而是負(fù)增長。這就是為什么在房地產(chǎn)價(jià)格上漲初期，通貨膨脹不明顯的原因。但這并不能說明不存在通貨膨脹，這恰恰是一種隱蔽的通貨膨脹。通貨膨脹是否明顯，但房價(jià)始終居高不下，通貨膨脹發(fā)生發(fā)展的基礎(chǔ)存在。一旦輸入性通貨緊縮原因消失，通貨膨脹問題就會卷土重來。因此，不包含房地產(chǎn)價(jià)格的CPI對通貨膨脹的指示能力是非常有限的，不能反映剛開始發(fā)生的潛在的通貨膨脹。

二、遠(yuǎn)期形成強(qiáng)烈通貨膨脹預(yù)期，導(dǎo)致通貨膨脹全面形成

在房價(jià)上漲之初，通貨膨脹受到其他因素的影響會產(chǎn)生不同的效果，但隨著房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲，社會總成本越來越大，同時(shí)由于其他行業(yè)的萎縮而商品價(jià)格普遍上漲，到一定的程度成為拖動CPI的主要因素，外界和偶然的因素對通貨膨脹的影響力越來越弱。此時(shí)的通貨膨脹不再是隱蔽的，呈現(xiàn)顯著特征。出現(xiàn)這樣情況的原因有兩個(gè)：第一，根據(jù)路徑依賴原理，在房地產(chǎn)作為投資品初期，由于宏觀經(jīng)濟(jì)是高增長低通脹一派向好的局面，沒有理由在這種情況下使宏觀政策轉(zhuǎn)向，宏觀經(jīng)濟(jì)政策會持續(xù)沿著既定的路徑繼續(xù)。但是，情況慢慢發(fā)生了轉(zhuǎn)變：當(dāng)房價(jià)上升到一定的高度，房租和購房成本增加到一定的程度，由此影響CPI從最初的非主要因素上升為主要因素。此時(shí)的CPI，很不容易被其他因素所左右，即使再發(fā)生比較大的大宗商品價(jià)格暴跌的情況，也不會使得CPI出現(xiàn)很大的擾動而呈現(xiàn)負(fù)增長的情況，此時(shí)實(shí)際上已經(jīng)形成勢頭強(qiáng)勁的通貨膨脹。第二，根據(jù)理性預(yù)期理論，當(dāng)通貨膨脹進(jìn)一步發(fā)展，鑒于之前由于房價(jià)上漲帶動而形成的產(chǎn)品價(jià)格普遍上漲的局面，投資者和普通人都會形成強(qiáng)烈的通脹預(yù)期，認(rèn)為通貨膨脹將一直持續(xù)，并且會加深。為了保值增值，投資者不僅會屯房，屯貨，還會對其他商品進(jìn)行炒作投機(jī)，結(jié)果就會使通貨膨脹進(jìn)一步加重，直至產(chǎn)生更嚴(yán)重的通貨膨脹。因此，在持續(xù)一段時(shí)間的寬松的貨幣政策和激進(jìn)的財(cái)政政策環(huán)境下，由于政策制定的路徑依賴和投資者的理性預(yù)期心理，使得房價(jià)成為通貨膨脹的推手，推動通貨膨脹不斷加劇。一般來說，通貨膨脹的發(fā)生發(fā)展落后于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。通貨膨脹的產(chǎn)生及程度需要根據(jù)房價(jià)上漲的速度，GDP的總量，貨幣的總量及信用擴(kuò)張等因素綜合來確定。但是由于這些因素的復(fù)雜性和影響的程度不同，因此通貨膨脹滯后的時(shí)間，通貨膨脹發(fā)展的程度不能準(zhǔn)確地計(jì)算，也不能從理論上得到精確的數(shù)據(jù)。當(dāng)然在相同的這些因素和類似的投資者預(yù)期情況下，通貨膨脹延遲的時(shí)間是一定的，是可以估算的，這也是進(jìn)行實(shí)證計(jì)量分析的依據(jù)。

三、將房地產(chǎn)價(jià)格納入通貨膨脹指標(biāo)或者CPI展示

由于房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系密切，因此如何利用好這種關(guān)系準(zhǔn)確地指示通貨膨脹成為迫切的問題。特別是在目前我國房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，而普通老百姓購買住房成為普遍現(xiàn)象，一套房一般需要傾其一生收入的狀況下，購買住房成為老百姓的主要支出。在CPI的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中沒有房屋價(jià)格指標(biāo)，就不能完全反映我國現(xiàn)階段居民消費(fèi)的實(shí)際情況，其數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于老百姓實(shí)際生活支出，由此而制定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)然會遠(yuǎn)落后于社會經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，嚴(yán)重影響政策的及時(shí)性、針對性和準(zhǔn)確度。因此，一定要根據(jù)實(shí)際老百姓的實(shí)際情況計(jì)算房屋支出所占的比例，然后根據(jù)這個(gè)比例將房地產(chǎn)價(jià)格情況納入到CPI的統(tǒng)計(jì)中，根據(jù)這樣得出的CPI，才能真正的反映通貨膨脹的情況，反映社會宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況。

作者：任之蓉 單位：成都農(nóng)業(yè)科技職業(yè)學(xué)院