房地產成本控制大全11篇
時間：2023-02-27 11:14:47緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產成本控制范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。
篇（1）
一、房地產開發成本管理現狀
稍上規模的房地產企業都設有成本控制部門，專門負責責項目的預算、結算和工程招標，而成本管理基本都歸屬于財務部門，但財務部門對具體的工程預結算不是很懂行，財務部門不知道成本的降低點在哪里。很多房地產企業根本回答不出來，房地產開發的成本管理包括置地、設計、施工、市場、銷售、物業、融資等多個環節，所以房地產成本控制越來越難。
二、房地產開發項目成本管理存在的問題
1、缺乏規范的目標成本管理體系及相關程序支持性文件
成本控制就是項目實施過程的全費用支出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態成本跟蹤聯動管理體系。
2、成本控制忽視重點及關鍵點
只重視“看得見”的控制，比如：工程需要購買物品的費用審核非常嚴格，能省盡量省，對工程上的很多簽證和變更卻視而不見，忽略對“看不見成本”的控制，而這一部分成本在整個項目建設中比例不高；理不清成本、工期、質量、安全幾者之間的對立統一關系，成本控制工作往往被趕工期、抓質量、抓安全為由被綁架、導致成本控制工作難度大。
3、成本控制的忽視前期階段
通常只關注項目施工階段過程的“事中”成本控制，而這個階段成本變化只有5%，而缺乏對前期決策、規劃設計、招標、合約等前期運營階段“事前”成本，多數中小型房地產企業都沒有做限額設計工作，就算有也是有名無實。限額設計是一個很重要的環節，鋼筋的浪費，設計的不專業導致變更過多，簽證過多，不僅浪費工期，更增加了很多隱形成本。
4、建設工程成本管理人員的緊缺
目前從事工程造價活動的注冊造價師不超過12萬人，而房地產行業對該類人才的需求遠遠不止這個數字，導致很多非專業造價人員從事成本管理工作，使整個成本管理水平不高；工程系統綜合性成本管理人員缺少，建設工程成本組成部分相當多，有的部分成本財務人員懂，有的部分成本管理工程造價管理人員懂，往往是懂財務的不懂工程造價管理，懂工程造價的不懂財務管理。
5、壟斷行業對工程造價的影響
從事建設工程的人都知道，一些壟斷行業對建設工程造價的影響相當大，比如說在房地產開發活動中，水、電、氣、暖、消防等等設計到相關部門的壟斷利益，開發商的成本控制手段在這些方面毫無作用。
三、房地產開發項目成本管理的弊端問題
成本管理工作不夠全面和系統。成本控制偏重于事后的反饋，而沒有事前、事中控制的意識和行動。成本管理基礎薄弱，缺少一套標準的完善的切實可行的成本管理制度和標準運營體系一及相關支持性文件。甚至只求形式，不講實效。考核制度不完善，力度不大。表現在：考核只是企業內部考核，沒有很好的跟市場聯系起來；獎罰措施力度不大，達不到調動員工積極性的目的。沒有做到全過程成本控制。另外和房地產成本控制人才缺少以及流動性較大有關系。成本控制的關鍵在于控制隱性成本！很多房地產老板錢到自己口袋的時候都覺得是自己應賺的，員工的獎罰到最后根本得不到落實，導致他的成本管理越來越散。
四、提高房地產成本控制措施
由于房地產開發環節較多，周期長，橫縱向交叉業務廣，設計專業較廣，很難由一個單獨的部門去控制。因此，需要公司各個部門相互配合、信息溝通共同完場成。如何將房地產開發各個環節的成本控制形成一個整體聯動系統，需要建立一個目標成本控制體系。在項目開發前期盡量準確測算出目標成本指標，再按照不同的項目分解到各個責任部門，進行層層分解，最終落實到人，形成責任成本目標，輔以PDCA信息跟蹤、監控、調整等措施，利用好合同措施、管理措施、技術措施、經濟措施糾偏最終實現房地產成本的控制目標。
1、成本控制意識觀念要用發展的眼光看問題
樹立全成本價值觀念、確定成本管理體系健康運作標準、開發階段與成本控制要關聯互動、用發展的眼光去看待成本管理、知曉“省錢”“花錢”的誤區。成本控制并不是一味的去省錢，它是一門如何去花錢的藝術。
2、制定房地產企業成本管理戰略體系
房地產企業想要獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。
1、確立“全生命周期成本”管理戰略
2、工程招采制度是控制工程造價的核心
3、實行績效考核方式加強成本管理
五、地產開發項目招投標環節成本控制存在問題及解決措施
招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、預算合約、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審人員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書編制，敏感點在于資源參考，重點在于評標。現在招標工作也是一個很難控制的階段，部分工作人員伙同工作單位聯合串標，某領導介紹，政府監管不力、施工單位聯合串標等等很多情況給成管理帶來了很多坎困難。
1、招標方式的選擇公開招標、邀請招標和議標
房地長公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制內行的方法！貨比三家。加大對擬投標單位的考察力度。一般房地產企業議標的情況比較多，公開招標增加了成本。
2、計價方法的確定定額計價招標、工程量清單計價招標
實行定額計價，項目最終成本沒有清晰的標準在量價上容易發生糾紛和扯皮，核對時間長；簽證處理難度大，施工方以時間緊任務重為由要求提高新增項目單價；對于不合理的技術經濟指標不能及時發現；即使能及時發現也沒有整改的可能，對成本控制人員的個人水平依賴性較大，所以對于業主而言，存在一定的風險，房地產開發企業采用工程量清單計價模式，工程量清單計價模式要對前期限額設計非常重視，必須對工程量清單的編制的準確性負責，且必須前期工作開展順利，圖紙齊全，修改可能性小。工程量清單是量價分離原則，由市場整體水應其報價，便于快速合理選擇承建單位，縮短中間支付計價流程，規范解決簽證量價問題，縮短竣工結算時間，便于房地產開發企業依照市場整體商品進行成本控制。
六、房地產開發項目工程施工環節的成本控制要點
施工環節的成本控制主要應注意以下三點，一是因各種變更、現場簽證增加的費用，二是材料價格上漲、價款調整以及因工程款引起的費用；三是工程索賠增加的費用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。
結語
房地產項目中的成本控制是整個管理的核心任務，有效降低成本與企業經濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠減少甚至杜絕房地產企業中的資金浪費現象，對促進社會與經濟資源的節約意義重大。我們應該對公司各個部門進行培訓，部門間相互合作，從每一個步驟做起，我國房地產項目管理中的成本意識不強、控制手段落后，還需要創新手段加強控制，才能促進房地產企業在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。
⒖嘉南祝
篇（2）
近些年來，社會經濟的發展和人們生活水平得到了顯著地提高，人們對于住房需求期初了更多的要求，房地產行業作為一個綜合性很高的產業自然擔負起了這個重大的責任，在這種大環境下，國內房地產行業得到了前所未有的發展，迎來了發展的春天。國內房地產行業發展非常迅速，作為第三產業，房地產因為獨有的特性，所以項目的利潤空間相對其他第三產業來說，利潤開發空間非常大，所以很多開發商在面對房地產開發項目的時候，沒有重視成本的控制，所以行業內出現了相對普遍的成本超目標成本管控限額的問題。而房地產項目的成本控制主要包含了兩個方面內容，分別是目標成本控制和全過程成本控制(即項目動態成本控制)。房地產全過程成本控制是對項目進行前期決策、工程設計、工程招標、項目施工以及最后的竣工驗收等環節的成本控制，最終實現房地產項目相關要素成本合理最低化、利潤最大化。
1國內房地產成本控制管理現狀
受2008全球金融危機的影響，房地產行業市場競爭日益激烈，金融危機導致的市場競爭壓力提升產生的最終結果，就是行業的經營出現了前所未有的難題，產品銷售量下降導致利潤下滑，所以房地產開發商越發重視對房地產的成本控制。國內房地產成本控制管理的現狀主要表現在以下幾個方面:(1)對于項目成本的控制主要是事后才進行，同時事后處理并不是針對全過程，僅僅是針對結算成本進行嚴格管控，其他環節甚至最重要的設計環節都沒有十分重視與成本的關聯，這種問題的存在主要是因為企業管理人員缺乏成本競爭意識;(2)房地產項目全過程成本控制需要企業上下每一個人都引起重視，但是目前的現狀是成本控制成了企業成本管理部門以及管理層的任務，其他部門和人都沒有參與，所以這就違背了全過程成本控制的三全原則;(3)房地產市場競爭壓力逐漸增大，現階段房地產行業中，企業面臨這高投入風險和低回報收入的現狀，所以大多數的企業為了能夠搶占市場，大量的招攬工程項目，但是對于房地產項目沒有做長期的戰略規劃，更不用說成本控制管理，項目成本控制和整體規劃目標嚴重的脫離，盡管企業做出了相應的成本控制計劃，但是卻沒有按照計劃實施，所以成本管理控制的目標無法得到實現;(4)從整個行業平均水平來看，大多企業全過程成本管理和控制還處于初級發展階段，很少能夠結合相應的技術和分析方法，企業的成本管理部門實際上沒有真正的行使應盡的職責，有的企業甚至成本管理控制工作是由工程管理部門完成的，這樣就導致工程項目的支出費用和成本控制工作很難協調進行;(5)國內房地產行業目前大多數的企業成本核算主要仿照會計成本核算的方法，會計領域成本核算方法中，產品的成本需要考慮三個重要的因素，分別是材料費用、生產過程產生的直接費用支出以及簡介費用支出，這是會計成本核算的考慮因素，但是考慮到房地產行業的特性，僅僅考慮這些因素遠遠不夠，還需要考慮管理成本、銷售成本以及財務成本更等方面，這樣才能夠對項目全過程進行有效地成本控制。
2房地產全過程成本控制方法研究
房地產全過程成本控制需要以企業項目經營為中心，制定成熟有效地成本管理目標，通過各部門的協調合作來對項目進行全面全過程的成本管理。堅持全員、全程以及全面的原則，對各個階段進行目標管控，所以文章對于全過程成本控制方法的分析從項目不同的階段出發，進行分別的分析介紹，首先需要了解房地產項目全過程成本主要構成要素，給出當前形勢下大多新開發的房地產項目總投資大致構成.
2.1土地成本控制
首先需要了解影響房地產項目土地成本的主要因素。影響土地成本的主要因素分為兩個方面:常見因素、特有因素和區域因素。常見的因素主要有國家行政法規(例如國家土地、住房以及城市規劃等政策)、社會發展因素、經濟因素以及人口因素等，這些常見因素的出現將會直接的對房地產項目土地成本產生影響;特有因素主要是針對土地來說，包括了項目的位置、用途以及土地概況，這些因素對土地成本的影響主要表現在低價的高低上;區域因素主要包含了環境狀況、商業發展狀況、交通以及基礎社會建設程度。這些因素對土地成本甚至是后期的項目價格都有很大的影響。對于土地成本的控制主要表現在土地競買的過程中。所以對于房地產企業來說，要想更好地控制土地的成本，需要掌握和運用靈活優越的土地競買策略。文章這里提出的競買策略主要有兩個:分別是突出報價和聯合報價。所謂突出報價就是要讓企業的報價策略充分的體現企業自身的優勢，用自己的優勢和對手競爭;聯合報價就是和其他企業合作，通過優勢互補擴大整體的優勢，大幅度的提高成功率。
2．2項目設計階段的成本控制
設計階段所涉及到很多方面的內容，是項目全成本管控的至關重要環節。所以設計階段的成本控制，要按制定嚴密的項目成本控制方案，核定最適合本項目各項綜合因素的產品定位及建造標準，然后嚴格的按照這個方案執行，具體的步驟如下:(1)嚴格的規劃項目的整體設計方案，規劃方案的參照因素就是房地產項目的建設要求和主要功能，認真分析這些因素進行合理的設計布局，大致設計每一個環節的成本預算;(2)按照項目的相關要求設計工程的布局，主要包括建筑的戶型和住戶面積的分布設計，根據市場需求分析數據來確定，這個環節的工程布局對于房地產項目最終的成本影響非常大，所以所有數據的收集和分析都要保證真實可靠;(3)通過項目設計招標的流程來選擇合適的設計單位，盡最大可能的降低建造成本，通過技術經濟分析選擇合理的工程項目方案，盡最可能的降低項目造價的成本預算，避免工程資源的浪費;(4)對于成本控制管理專業人員來說，要制定合理有效地技術經濟分析方案，重視初級方案的制定工作，在充分了解項目設計原則、方案以及相關指標的前提下，制定開發成本的限額，參照項目開發成本限額來制定嚴密的施工設計;(5)強化對設計質量環節的監督管理工作。房地產項目如果設計沒有過關，那么后期的設計變更費用將會非常大，所以強化設計管理能夠大幅度的降低設計變更的支出。項目設計盡可能的保持不變，如果需要變更設計，要盡早變更，越早進行變更費用就會越小。
2．3項目招投標階段的成本控制
首先要強化對招標文件的審核，這一方面是由專業領域的專家來完成的，所以要選擇有權威性的專家來進行審核;其次要嚴格的避免出現串標現象，同時不能夠為了競標成功就不計較企業的成本，招投標要以企業成本掛鉤。
2．4項目建設環節成本控制
(1)制定嚴格的工程項目責任制，這個責任制主要是針對管理人員的，要明確項目成本控制的組織結構設置和人員分配狀況，制定明確的各部門以及人員的責任，根據工程項目責任制來制定詳細的施工階段成本控制主要工作流程;(2)結合項目的特點制定不同的和建設計劃相關的技術方案，然后運用技術經濟分析方法對不同的技術方案進行合理性和經濟性分析，這里需要高度重視對技術方案的經濟效果進行分析;(3)嚴格控制施工階段的成本控制，實現制定經濟合理的計劃，制定詳細的風險應對計劃，對于潛在的成本風險提早處理;(4)嚴格的執行設計變更、經濟簽證審批管理制度，項目設計變更要有嚴格的實時性評估與分析，重視設計變更風險的控制，要加強對工程運營節點的管理控制，對于不用節點需要采取哪些措施、制定哪些對話都要進行全面的了解和管理。
2．5結算環節的成本控制
篇（3）
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
(1)物業管理前置到設計階段及招標環節,參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節,對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權,此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。
篇（4）
1.投資決策階段
1.1形成強大的業務團隊
對于任何一個項目，要想順利的完成任務，離不開各個部門的互相配合。在投資決策階段，企業更需要組織一個業務能力強、經驗豐富的項目組織，成本控制人員要參與投資階段的投資估算編制工作。根據實際工程的經驗，項目組織通常由建筑師、造價工程師、業務營銷員、工程技術人員、經營管理人員組成。為了做好投資決策階段的估算，項目組織人員要深入到市場一線進行調研、產品策劃、產品定位及風險情況進行分析。特別是成本控制人員一定要充分了解城市的市場狀況及經濟發展形勢，以便做好正確的決策，例如對城市市場的工程造價情況、政府稅收政策、貸款利率等進行詳細的了解、分析和判斷。
1.2成本分析
①前期工程費用。在房地產前期開發時，開發費用根據地區間的差異其實際收費情況會有所不同。造價人員根據項目的“三通一平”和臨時設施費進行估算，有利于降低開發成本。
②建筑安裝工程造價成本。建筑安裝工程造價成本是構成工程實體的主要成本，因此成本受工程所在地經濟形勢的影響，對掌握整個建筑市場的總體狀況具有十分重要的參考價值，根據類似項目造價指標，了解市場人工、材料價格的變動情況對影響造價的主要因素進行分析修正，科學合理的進行項目建安成本指標的確定。③社區管網、配套設施、小區智能化費。隨著我國經濟建設的迅速發展，對房地產業社區管網、配套設施及智能化提出更高的要求，在決策階段，成本控制的重點主要是對市政大型配套社區管網進行詳細了解、分析，做好估算；對于區內配套應在保證不影響產品品質定位及差異的情況下，盡量做好精簡配套，同時考慮配套項目的經營管理類型，為項目后期的物業經營運作打下良好的基礎，適應現代建筑要求。④園林環境工程費。園林環境建設是我國進行城市化發展的一個重要環節，隨著購房者對小區綠化的要求日益提高，綠化成本占項目總支出的比重也相應提高。⑤不可預見費及風險分析。在進行工程建設的過程中，會遇到各種影響工程進度的內部及外部因素，并且，會產生不可預見的各種費用及風險，通常為除去土地的開發費用外的直接成本的3～5%。在項目的投資決策階段，項目組應該做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等等方面的風險分析，基本保證風險成本小于項目凈利潤的5～8%。
2.設計階段
1）強化設計方案。設計人員的設計深度將對成本產生很大的影響，因此，成本控制人員應對設計方案的結構體系及基礎造型進行詳細的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優化。同時，對設計方案進行評審，選出技術上可靠、先進，經濟上合理的方案，禁止人為的進行擴大，特別是在設計系數的取值上。2）限額施工圖設計。為了實現限額施工圖設計，工程成本控制人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料，依據開發經驗和投資估算的要求，有效地確定設計限額，應確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標，合理確定施工圖預算指標及設計變更費用限額指標等。3）減少設計變更費用。為了減少工程建設過程設計變更的費用，對于開發商來說，如果人力資源有限，可利用社會資源，增強事前控制的力度。為了明確責任，在與設計單位簽訂合同時，應制定詳細的合同協議，以防止因設計質量不足所造成變更的責任不清的局面。
3.招投標階段
項目招投標與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個環節，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作的好壞。因此，造價管理人員應根據工程的總體進度計劃編制詳細的成本控制目標，使工程合同符合項目的要求。
對于影響工程質量的建筑材料，為了節約成本，可實行甲方采購的模式。在資金允許的條件下，因季節因素而引起價格變動較大的某些建筑材料（如水泥、鋼材等），也可充分地發揮開發商的規模效益而采取甲方供料的方式。區內配套及園林景觀工程，宜采用清單報價的形式來進行招標，同時招標時應對主要材料的型號、規格、品質予以明確；智能化工程方面則宜采用清單報價的方式招標，合同價款應采用可調價款的方式。在招標時應該約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時超過此差值，其價格將進行調整。
合同的嚴密性包括正常明確的合同條款，還包括設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以避免結算時產生分歧和矛盾糾紛；合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠去實際執行。避免承包方為了取得工程而盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程的進度以及項目的各項計劃的實施。
4.施工階段的成本控制
1）加強設計變更、現場簽證的監督和管理。在施工階段，設計變更和現場簽證是影響工程成本的重要因素，應建立設計變更及簽證管理控制體系的操作流程、流程環節中的責任人及管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。2）加強資金計劃監控。資金是工程順利進行的重要保障，它是建立在項目合同已確定且總體進度已確認的前提下，這就要求工程造價人員與工程管理人員應做好前期相互協調工作。施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調，保證總框架下監控項目得到控制，使工程管理制度更加清晰，以便使項目更好的運行，使企業的銷售收入與工程支出處于良性循環。
5.結算階段的成本控制
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1.房地產成本控制
房地產成本控制就是對各項成本所占的比例、構成、空間和可控性等進行分析，進行成本估算，在初步設計方案出來后進行成本預算，在開發過程中進行成本動態控制，從而實現項目利潤指標的過程。房地產成本控制主要是對房地產開發過程中主要費用中的可變費用的控制和管理，把房地產項目的成本和費用控制在預定標準之內的一系列組織管理工作，是一種全員的、全過程的管理。加強房地產成本控制與管理是房地產企業提高經濟效益的有效手段，并且也是影響企業生存與發展、競爭力大小的戰略問題。房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中長期立足并得到發展，提高成本管理水平，就必須提高其成本控制管理。國內房地產市場競爭日趨激烈，國家房地產政策的深入改革，也給房地產企業都帶來較大挑戰。目前，我國控制市場房價的各種手段，成本控制是最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業減少費用支出，因而為企業實現經濟效益提供重要保證。
2.房地產成本的影響因素
房地產成本是指一定時期內房地產企業為生產和銷售房地產開發產品而花費的各項費用，房地產的成本與其他商品相比較成本構成有著獨有的特殊性。房地產的成本由開發成本和經營成本兩大部分構成。影響房地產項目成本的因素雖然有很多，但是通過對項目成本構成分析，我們可以看出起到決定性影響的因素主要那就是土地的影響、建筑設計的影響、項目實施建設的影響。
3.現階段房地產企業項目成本控制存在的主要問題
現階段我國房地產主要存在以下問題：第一是項目成本管理意識較薄弱；第二是缺乏系統的成本控制組織體系；第三是資金管理手段較落后，有待優化；第四是缺乏完善的合同管理，執行效率低。
4.控制房地產成本的措施
房地產企業在成本管理中普遍存在著成本意識淡化，成本管理弱化，成本行為軟化現象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重制約著房地產企業效益的提高，影響企業的發展。房地產成本控制是一個從宏觀到微觀的過程，是根據項目運作的不同階段性價比進行優選的問題。
4.1宏觀上的房地產成本控制
對房地產的控制，我們要樹立科學的房地產成本控制理念。上升高度，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，樹立科學的成本控制理念，實行正確的成本控制形式，建立房地產成本管理體系，房地產企業應該根據自身實際情況，選擇適合的成本管理體系軟件，進行科學有效的管理，從而達到控制成本，獲得最大經濟效益和社會效益的目的。
4.2微觀上的房地產成本控制
微觀層面上的房地產成本控制應該堅持節約、全面控制、動態控制的原則，采取組織、技術、經濟等措施控制工程成本，加強質量管理，控制返工率。具體來講就是根據房地產項目的各個階段，分別進行成本的控制。
4.2.1目投資決策階段的成本控制
在房地產項目投資決策階段，開發商就要對所開發的房地產項目的各項指標要求有一個初步的估計，對項目成本進行初步測算，編制科學合理的成本控制目標。目前我國房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這種方法有利于在保證項目市場定位和品質，可以有效地控制工程造價，進一步降低開發成本，合理安排工程周期和建設資金，嚴格控制建安成本、材料和設備的價格成本。
4.2.2設計階段的成本控制
設計階段是計劃與控制建設工程成本的重點階段，對房地產項目的建設成本有著重大作用。設計階段要優化設計方案，設計方案要考慮技術上的可行性，也考慮經濟上的合理性。建議進行設計招標，推行限額設計，是設計階段控制工程造價的有效手段。實行設計招標，可多方面擇優選擇設計方案。同時，規劃設計要樹立“以人為本”的思想，適應市場經濟發展的需求。
4.2.3房地產建設階段的成本控制
第一，房地產建設階段抓好施工圖審核與細化，在房地產項目建設過程中，施工圖紙設計質量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關系，對減少可變因素和不確定因素有著至關重要的作用。要控制好建設成本，就必須抓好房地產項目建設過程中的施工圖審核與細化工作。第二，強化工程施工招標、材料采購招標和合同管理工作。選擇公開招標方式，保證投標單位能最大限度響應招標書的要求，最大限度地有利于建設成本控制工作。第三，加強工程建設的現場管理，委托有實力的監理公司，加強對工程質量、工期和成本管理。通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預算的真實性和準確性。
4.2.4房地產結算階段的成本控制
為保證項目竣工驗收的順利進行，要遵循一定的程序和建設項目總體計劃的要求，按施工進展的實際情況分階段進行；所有建設項目竣工后，按照國家有關規定編制結算報告。結算階段控制一般情況下可以分為直接效益和間接效益兩種，匯總出整個工程各單項工程結算造價作為工程款支付數據，主要為統計分析再利用。
5.結語
房地產成本控制是房地產企業管理的核心的內容之一，成本控制的效果直接關系到企業的經濟效益，通過控制成本可以減少和杜絕企業中的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。要想在市場競爭中增強競爭力，房地產公司就必須持續改進和加強成本控制。市場是決定房價的主要因素，想要最終實現成本低控，房地產企業就必須建立起相應地優化流程，嚴格對各項成本費用進行控制，以最終取得高效的運營效益,適應市場要求。總之，我國房地產企業應充分認識到項目成本管理的內涵和意義，重視房地產項目開發全過程中的成本控制，才能實現房地產企業經濟效益的最大化和企業現代化發展。
參考文獻：
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[2]曾群.房地產開發項目工程成本控制淺析[J].中國房地信息，2008年6 月
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一、引言
隨著我國的經濟得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產行業已經成了升溫最快的一個行業，這也使得在這一行業的競爭力愈來愈激烈。房地產的項目要想得到健康長久的發展，以及在激烈的市場上占據發展的優勢，就必須要能夠對其成本進行控制。在這一背景下加強對房地產項目成本控制的理論研究就有著實質性意義。
二、我國房地產項目成本的構成及控制影響因素分析
（一）我國房地產項目成本的構成分析
房地產項目成本的構成要素是多方面的，其中的土地費用及前期工程費用、管理費用、房屋開發費用、銷售費用、稅費、財務費用等，都是其成本的構成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費和勞動保險費等諸多方面，在這些成本的構成要素上都有著較為細化的具體成本，成本的主要內容如下圖。[1]
房地產項目成本內容
（二）影響房地產成本控制的因素分析
影響房地產成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項目所處的位置選擇和項目建設的規模大小。而在設計階段的成本控制影響因素主要就是建筑設計因素和結構設計因素，而在結構設計因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎設計和建筑物層數。而在招投標的成本控制影響因素方面主要是標底的影響和房地產公司內部的因素影響，投標人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環節的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執行中存在的缺陷問題等。
三、房地產項目成本控制問題及優化策略探究
（一）房地產項目成本控制問題分析
從實際情況來看，房地產項目成本控制過程中還有著諸多問題有待進一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強。對房地產項目質量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發生混淆。在房地產的開發前策劃及設計環節的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預測比較缺乏制度性和規范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態成本的控制意識不強。
（二）房地產項目成本控制優化策略探究
針對房地產項目成本控制策略的實施要從多方面進行，首先就要對房地產的發展戰略明確化，充分利用經濟優勢專注于專業化發展道路，進而來構建房地產項目成本控制指標體系。在這一過程中要遵循科學化及可比性、適應性、全面性、連續性等相關原則。房地產的開發前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內容，在決策階段定位目標及目標成本測算。主要從市場及房屋建造能力預測上進行，進行市場需求的預測，然后確定市場策略規劃銷售收入等。[3]
還要能夠考察項目投資的客觀環境及工程項目類型及模型，企業的策劃人員對消費者需求及市場銷售預期等因素要進行調查和分析，從而輔助企業制定有利投資方案。另外，在房地產的項目籌劃中，相關的數據分析人員可在科學數據基礎上對資料進行分析，對房地產投資規模加以合理化的估算。在項目的設計階段是成本控制的關鍵環節，在這一階段加強成本控制能夠將項目經濟效益最大化地體現出來。
再者就是對房地產的項目施工階段的成本控制，這是產品的形成階段，也是最為復雜的一個環節。在這一過程中主要就是控制好質量，對工程造價成本進行約束，在工期管理及合同等較為關鍵的環節要加強控制。主要就是對物資的采購比價上要得到有效加強，審計中要對資金的用度進行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進行嚴格管理，加強對合同的管理，對房地產的項目施工質量及施工進度都要和合同的制定內容相契合。
然后就是對房地產項目的工程收尾環節的成本控制，主要是在工程條款審核層面進行加強。要緊密結合合同規定，和成本的預算金額相結合。與此同時，要加強對相關人員的管理，對管理的模式進行轉變，從而推動管理模式向著精細化的方向邁進，將績效管理模式在整個成本控制中實施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。
還要建立成本信息統計系統，成本數據的采集是切實反映真實情況的基礎工作，在這一基礎上才能夠確保數據的真實性、及時性。針對新來的項目市場開發部要向財務部進行項目可行性的報告，然后報送總經理辦公室審批。內部管理是一項重要的成本控制內容，管理費用的高低主要是取決于企業的管理水平，這是房地產項目成本控制的重要環節，加強管理的同時，要建立高效精干的管理機構，對管理的費用相應地降低。再者就是要能夠對房地產項目開發的規模進行擴大化，縮短開發的周期，只有從多個角度和途徑進行分析考慮才能夠達到成本控制的目標。[4]
四、結語
房地產項目的成本控制是促進房地產企業繁榮發展的重要手段，只有將項目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產項目得到健康長久的發展。對房地產項目成本有效控制也是可持續發展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。
（作者單位為蘇州大學東吳商學院MBA2013春季班）
參考文獻
[1] 曹紅.房地產開發資金支付管控關鍵點及業務建議[J].新經濟，2014（Z2）.
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房地產企業是屬于快速發展和變化的行業，房地產企業為了保證財務的籌資與成本控制管理，時刻確保企業擁有最新最全面的信息。現在我國房地產企業都發展非常快，原因就是其掌握了大量準確的市場信息，能夠不斷應變市場需求，實力非常強大，企業都采用先進的管理信息系統來獲取市場信息，利用網絡和人力資源來進行市場信息的及時獲取，所以企業具備財務籌資與成本控制管理實施的重要條件。
2.流動資金巨大，對財務籌資與成本控制管理模式有很強的欲望
房地產企業一般都是實力非常雄厚，且流動資金非常大的企業，其一個項目的投資可能就占據整個企業超過一半的資金規模，風險性非常大，因而其迫切需要有一個優良的管理系統來進行資金管理和成本控制，因其資金流動性強，對動態的財務籌資與成本控制管理模式有很強的欲望。
二、當前房地產企業籌資與成本控制方面存在的問題
隨著我國經濟的快速增長，現代化管理水平的提高，房地產企業財務籌資與成本控制管理也有了很大改進，但是由于其獲取有效信息的局限性，仍然存在一些問題，主要包括以下幾方面：第一、房地產企業企業內部股權分配不合理的問題；第二、形式主義，財務籌資與成本控制管理并不真正實行；第三、企業收付款管理存在很多問題；第四、庫存商品的管理核算控制問題；第五、企業監督管理制度不完善；第六、動態財務管理和庫存控制管理制度不健全；第七、企業員工素質低，財務動態籌資與成本控制管理以及庫存控制管理意識淡薄。
三、當前我國房地產企業的財務管理方式概述
房地產企業目前主要采取的財務管理以及庫存控制管理模式分為幾個階段進行，主要包括：
1.在投資和銷售階段
第一，房地產投資和銷售項目的提出，信息收集，主要是前期對相關財務信息進行收集，事前進行分析報告；第二，房地產投資和銷售項目規劃完成，對其進行成本轉化，從而進行投資規劃分配；第三，房地產投資和銷售項目交易開始后，對預定成本和實際發生成本進行比較控制，在實施交易過程中，對其超出預定成本范圍的影響因素進行動態研究分析，對成本計劃之內的影響因素進行動態研究分析，將預定成本進行實時修改；第四，房地產投資和銷售項目實施過程中，做好成本控制評價。
2.在售后服務階段
第一，做好企業投資、籌資成本控制和核算管理；第二，做好企業應收應付賬款的管理：首先，對企業的日常經營過程中的資金流動做好全面管理，其次，一定要保證企業營業收入款項的賬實相符，防止出現企業小金庫等現象；最后，企業收付款項賬實相符，通過企業風險預測降低企業經營過程中的風險交易；第三，房地產投資和銷售項目完成后，對其交易過程中一切支出進行財務資料匯總，取其精華，以便以后商品采購和銷售項目建設實現財務的動態管理，將企業成本降到最低。
四、當前房地產企業籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式的構建
1.企業籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式的構建的原理
對其投資計劃和設計計劃進行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細小環節，對其資金流動狀況進行實時的信息管理，根據市場需求的變化，對具體的財務動態指標與計劃目標進行比較控制。對企業籌資成本等相關的成本支出進行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細小環節，對其資金流動狀況進行實時的信息管理，根據市場需求的變化，對具體的財務動態指標與計劃目標進行比較，對于任一環節的成本支出進行實時管理、控制和調整。通過對市場需求的實時變化進行分析，從而確定合理的系統模塊，保證其系統的有效順利運轉，最終對整個成本系統進行全面管理。
2.企業籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式的構建的思路
依據企業制定的籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式，實現房地產企業建造過程中的整個的管理控制，對于任一環節的成本支出進行實時管理、控制和調整。
3.健全制度體系，夯實企業成本控制管理基礎
企業只有擁有了健全的成本管理制度才能夠保證日常工作的有序開展，通過建立完善的企業成本控制管理體制，結合工作實際，不斷夯實企業成本管理基礎。
4.強化責任落實，提高成本管理水平
企業要想取得快速發展，提高成本管理水平，就必須保證每一個環節的責任落實，只有做好成本管理過程中每一個環節的成本控制，才能不斷地完善部門人員的職責分配，只有這樣才能夠充分發揮每個員工的主觀能動性，確保職責問題，不要一旦出現問題，就互相推諉責任。
5.加強成本管理的督導考核
成本管理不是一項固定的工作，在工作中要兩手抓，既要通過硬性的制度來約束員工，同時也可以通過激勵制度來鼓勵員工實現成本管理方式的創新，最大限度地發揮員工的主觀能動性。與此同時，做好企業成本管理工作的監督考核。
6.企業現代信息網絡系統的構建
企業要想高效快速發展，就必須建立現代信息網絡系統，有效地保證企業相關經營數據及其文件處理的自動化、企業相關各類事務處理的自動化及其企業決策管理的自動化。通過建立的現代信息網絡系統，能夠有效地提高企業處理相關各類事務的效率和準確性。同時辦公自動化的實現能夠將企業決策所需要的信息進行網絡系統分析，提高數據的準確性和決策的可靠性，能夠及時地對決策所需信息進行查看和匯總，不斷優化企業經營計劃，從源頭上降低企業成本的支出。
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當前,無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65% ,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
(1)物業管理前置到設計階段及招標環節,參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節,對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權,此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。
篇（9）
中圖分類號：F87 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-01
前言：近幾年隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步完善，國內的市場競爭越來越激烈，在房地產企業中尤其如此，激烈的市場競爭形勢讓房地產企業在房地產項目管理過程中有越來越大的成本管控需求，本文將對此進行詳細闡述。
一、房地產企業成本控制現狀
（一）缺少組織架構支撐
房地產項目作為一種復雜的綜合性項目，在其活動中的成本管理也是一個系統性的工作，需要科學合理的組織結構支撐，但是當前在很多房地產企業中存在著成本管理意識和成本管理架構的缺失，成本管理工作都集中在基層管理人員的身上，但是由于基層管理人員無法從總體上對房地產項目整體進行管理，所以房地產項目的成本管理往往只是各自為政、流于形式。
（二）管理流程不清晰、管理方法不明確
在房地產項目運行過程中，因為管理者的成本管理意識缺失，很多房地產企業都沒有明確的成本管理流程，相應的管理方法也沒有明確的規范，在這樣的成本的管理形勢下，流程和方法的缺失讓房地產項目的成本管理無法在現實工作中落實，成本管理主體不明確，成本管理無法形成流程體系，造成的結果就是房地產項目在運行過程中成本的管控主體分散，成本管理沒有統一的標準，財務支出沒有嚴格的控制，最終導致房地產項目的嚴重超支。
（三）管理人員的綜合素質欠缺
房地產項目的成本管理是一個組成復雜的系統工程，進行成本管理工作的人員必須要有較強的綜合素質，對房地產建設中的各種施工材料、施工工藝和各自的成本價格都要有深入的了解，要對房地產項目中容易出現成本管理問題的環節有清晰的認識，并結合房地產項目的特點有具體的問題解決辦法。同時還要能夠運用統計學和運籌學的知識對房地產項目的施工成本進行估算，管理人才的缺失和管理人員的綜合素質缺失，都導致了房地產項目成本管理工作的消極現狀[1]。
二、房地產成本管理的具體措施
（一）科學合理的組織架構和流程設置是成本管理的基礎
房地產項目開發周期長、資金需求和資源整合量大且多變。在房地產項目的成本管控上，企業要端正態度樹立全局觀念、整體觀念和系統觀念，革除過去分片基層管理的弊端，從房地產項目的整體進行成本管理。在傳統的分片成本管理過程中，因為管理者位于房地產項目的中低層，做不到房地產項目的整體成本管理，所以只能從自己這一片出發進行區域性的成本管理，區域性的成本管理很多管理措施在區域內部看是正確的，是節約建設成本的措施，但是從房地產整體來看就有可能會增加建設成本，這種現象屢見不鮮，很多房地產項目因為缺乏統一的整體成本管理架構和流程，下級管理人員為了節約成本使用不合格的建筑材料，客觀上節約了成本但是卻增加了建筑的維護成本，并給企業的名譽造成了無形的損失。
所以在房地產項目中建立統一的組織架構，完善規范的成本管理流程是實施好、管理好房地產項目成本的關鍵，只有建立了統一的架構，完善規范的流程房地產項目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地產項目成本管理的科學、合理[2]。
（二）明確的產品定位和成本目標是成本管理的依據
在房地產項目的成本管理活動中，明確的成本管理目標是進行成本管理的依據，房地產項目是關系到人民群眾生命財產安全的重要項目，在房地產項目建設中不能簡單的實行利益最大化的管理目標，在房地產項目建設中要堅持保質保量的原則，只有在保證好建筑施工質量的基礎上，才能追求企業的自身利益。所以這一成本管理的目標，一定要綜合分析了建筑質量和施工質量的基礎上才能設定，同時在成本管理目標的設定過程中要對管理目標進行細化，要設置一個總體的成本管理目標，針對這一目標在建筑施工、管理的各個環節都設置一個小的目標，將建設成本目標細化到每一個建筑環節，保證房地產項目的成本管理有效實施[3]。
（三）做好成本優化是管理工作的關鍵
房地產項目作為一種系統性工程，在成本的管控中設計成本管控是最重要的管控手段，因為房地產項目本身是要嚴格按照設計圖紙進行建設的，所以設計中成本管理的失誤會嚴重影響到后繼的成本管理，所以在房地產項目的設計環節要實行限額設計，對每一個環節的設計工作都要制定成本指標，通過優化技術設計的方式有效的減低建筑施工成本，而且在工程設計階段，特別是初步設計階段，實行限額設計，采取優化設計的方法，既可以達到控制造價的目的，又可以提高設計質量，使建筑物設計實現經濟與技術的完美統一，企業可以要求設計“先算后畫”，把錢用在刀刃上，徹底改變“設計過程中不算賬，設計完成概算見分曉”的現象，可以實現建筑物設計的全程可控，在源頭上控制房地產項目的成本[4]。
三、結論
房地產項目的建設活動是關系到人民群眾切身利益的重要活動，在其建設施工過程中，成本管理至關重要，房地產項目只有成本管理工作做好了才能保證企業的經濟效益，才能保證對房地產項目運行提供完善的維護支持，才能保證社會經濟的快速穩定發展。
參考文獻：
[1]郭婧娟.房地產供應鏈成本構成及對房價的推動機理研究[D].北京交通大學，2013.
[2]林毅勇.非對稱信息條件下的房地產企業成本管理激勵機制研究[D].華南理工大學，2013.
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1注重設計階段的成本分析控制
工程設計階段大體可以分為方案設計階段和施工圖設計階段。方案實際階段主要確定建筑產品的定位、品質，建筑物的兼職規模、空間組織、功能布局、外觀形式、裝飾風格等，施工圖設計階段主要確定建筑產品的結構形式，細部節點、建筑材料、水暖電氣的配置安裝等。科學合理的工程設計是控制工程建設成本的前提和基礎。
實行方案設計招標
我國目前設計人與投資人是分別獨立的，設計人設計出的產品成本多少與設計人沒有直接關系，因此設計人在設計過程中并不會十分關注成本，相反，如果沒有限定相關的設計文件，設計人反而會采用更高檔的材料或更高成本的成裝飾形式來提高自己實際產品的品質，使建筑產品的成本大幅提高。實行設計招標制度，在招標加入成本的控制標準，通過市場競爭，使設計人有動力和壓力再設計工程中主動進行成本分析及控制。這樣，不僅有助于保證合理的設計產品，還使成本控制又多了一道把關。
應用價值工程的原理進行優化設計
應用價值工程分析方法，在保證建筑產品必要功能的前提下盡可能的降低成本，使產品價值最大化。一般提高產品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來功能大幅度提高。運用剪紙工程原理對所設計建筑產品進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統一。
加強設計圖紙會審制度
施工圖是指導工程施工的重要依據，施工圖的準確及可行程度直接關系到施工質量、進度及造價。在現實施工過程中因施工圖設計失誤而造成的設計變更舉不勝舉，有的已經施工完成造成返工，這樣，不僅耽誤工期、造成質量隱患，還直接影響著工程成本。因此應該加強設計圖紙會審制度，減少因設計失誤而造成的損失。
注重施工招投標階段的成本控制
房地產公司多以招標的方式選擇施工單位，這種方式是降低成本的一個重要手段，但并不是只要招標了就一定降低了工程成本。招標實際上是一個復雜的過程，具有一定的專業性，不能把招標手段形式化，否則，不但不能降低成本，還會因沒選擇好施工單位而耽誤工程、增加成本。為了通過科學合理的招標進行成本控制，施工招標應該注意以下四個方面：
注重招標文件編制工作
招標行為屬于要約邀請，而這個要約邀請是有條件的，招標文件就須將這些條件羅列清楚，這不但使以后的合同簽訂的基礎，而且也為中標后更好的施工管理打下基礎。
2.2 注重招標程序的公正、公平、嚴謹
招標應該是為施工單位提供一個競爭的平臺，而招標程序的公平、公正與否決定著這個平臺的公平與否，只有真正提供一個平等的機會，才能真正體會出個家施工單位的競爭力，才能真正擇優選擇有實力的施工單位。
注重投標單位的資格審查
對投標單位資格審查很關鍵，當前的建筑市場施工單位逐年增長，其實力也是參差不齊，每一個工程招標都應該是在一定的限定條件下選擇實力相當的施工單位。因此，又兩個條件非常重要，一是技術上、資金上有實力完成招標工程；二是注重各單位實力水平相當。只有這樣才能真正體現其價格定的競爭優勢。
注重評標
評標方法的合理及評標專家的水平都會直接影響招標的效果。特別是對商務標的評審，不能只看總價，英愛對其價格 組成部分進行分析。有的投標報價雖然投標總價低，但在單價中運用不平衡報價、錯標工程量或有意漏項等手法，企圖中標后早施工過程中進行索賠獲利，對這樣的投標人就必須在評標時加以區分，以便選擇出真正有實力的優秀施工隊伍。
注重全過程合同管理，把好工程實施階段的成本關
開發商與施工方的關系，也就是甲方與乙方的關系，是合同關系，因此，甲乙雙方的權力與義務都是以合同為基礎的。工程管理的全過程實際上也就是合同的全過程管理，因此，要管理好工程，降低成本，就必須做好全過程的合同管理。
注重簽訂合同前的準備工作
每一份合同簽訂前都應做好充足的準備，對合同履行過程中可能出現異議的地方盡量在合同中明確約定，以減少合同爭議。任何一個簽訂合同前未想到或忽略或約定不清的問題都可能成為合同實施過程中索賠額的原因。
注重合同中隱含的成本條款
注重合同中隱含的成本條款，如：工程款支付時間、延期付款滯納金補償約定、違約金約定、簽證變更追加月則約定等，這些雖然在簽訂合同時并未直接構成合同總價，但在合同履行過程中都有可能發生，轉化為最終合同總價。如果在合同簽訂時不夠重視此類隱含的成本條款的約定，則會讓施工方有機可乘，增加了不必要的成本。
注重合同履行過程中的書面手續
由于工程建設周期長，過程復雜，因此，在工程施工過程中經常會出現一些與原合同約定不一致或需要補充、調整的情況，這些情況的處理方式和結果都是合同的補充和延續。通常以來往函件、各種會議紀要、簽證等形式出現，及時辦理相關書面手續并妥善保管，以便保證合同的完整，也保證竣工結算依據的完整。
注重人才的挖掘、培養與儲備
在市場經濟條件下，工程造價管理人員的工作以從被動反映造價結果轉向能動影響項目決策，以人為本的=是有效控制工程在家的基礎。因此，控制成本的關鍵在人，一般應注重以下三個方面：
4.1 注重人才大的發現和及時挖掘
人才不僅能保證質保量的完成份內工作，還可以為企業帶來一些新思路和動力，而這些可以影響整個團隊更有效率的工作，從而增加公司的效益。
4.2 注重人才的培養、發展及儲備
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在當今競爭激烈的市場環境下，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出，求得發展是擺在每個房地產企業面前的重要問題。隨著房地產市場的不斷擴大及規范化，以及競爭的不斷加劇，其投資效益的高回報這一特點已越來越淡化。在同一開發環境下，如何能在保證項目質量的基礎上，最大限度地提高其投資開發收益，實現開發項目的最大經濟效益，需要不斷地對其成本進行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。合理有效地控制房地產項目的開發成本，貫穿于項目開發建設的全過程，包括項目的決策階段、設計階段、施工階段和工程竣工結算階段，它具有全員性和全過程性的特點。下面就針對這4個方面分別談談應注意的問題。
一、決策階段
在項目決策投資過程中，首先策劃人員要認真進行市場調研，提出既滿足消費者需求而利潤水平又較高的投資方案，分析人員根據現有的資料和特定的方法，對建設項目的投資金額進行估計(即投資估算)，投資估算是項目建設前期編制項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據之一。決策者依據科學嚴謹的策劃報告書，對擬建項目的建設標準、項目地點、建設周期、資源價格、容積率、市場需求、設計方案、財務評價、風險分析及最重要的成本目標等進行科學地分析和研究，最終決定決策是否可行。
決定項目可以實施后，在投資估算的基礎上制定目標成本和資金計劃。這也是整個決策階段造價管理的重要任務，是后面各階段成本控制的起點和基礎。隨著工程項目的施工進展，當計劃實際成本超出目標成本時，對目標成本進行調整。隨著項目的推進，成本動態發生變動，當動態成本與目標成本發生較大差異時，須分析產生差異的原因，并修訂目標成本。
二、設計階段
項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節，因為設計階段可鎖定可控成本的90%以上。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則：以決策階段的目
標成本作為設計階段的控制標準，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。具體到實際操作可以借鑒的主要途徑是：
1.將競爭機制運用到設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優化設計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。
2.推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含混凝土量、混凝土標號等。設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案，達到安全可靠、經濟合理的要求。
3.實行設計監理。設計監理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進行改正。
4.防止設計階段與工程竣工驗收相脫節。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。
三、實施階段的投資控制
工程項目施工階段是工程投資的具體實施階段，也是建筑物實體形成階段和人力、物力、財力消耗的主要階段，投資支出大部分都要在這一階段落實。
1.嚴格按合同辦事，訂立嚴密的合同條款，特別是施工過程中可能產生職責不清，互相推倭，影響造價，延誤工期等的因素進行事先約定，以法律的形式確定下來，確保雙方按約履行，推行履約擔保制度，保障承發包雙方合法權益。
2.工程洽商是編制預算增減帳的依據。為了加強工程洽商的管理，防止不正當的索賠，建立規范的工程洽商制度是必要的，制度應分工明確，規定工程、規劃、預算合同等有關部門的職責，建立起相互配合又相互制約的管理機制。預算部門應指定專人對項目工程造價實施跟蹤管理，隨時收集了解工程造價動態變化資料，并采取多種手段如合理化復制同類項目或集中采購來控制材料設備價格。
3.嚴格控制工程變更和加強材料管理。在施工過程中，房產建設單位應高度重視工程變更，對單項變更達到一定金額時要有相應的審批制度，同時堅決杜絕施工單位因合同標的不夠或施工過程中因管理不完善借提出工程變更來調整合同造價的情況，對一些確需變更的情況房產建設單位應嚴格控制變更單價和施工工藝，并做好現場記錄和有關數據的收集整理工作,避免浪費的發生。另外預算部門應指定專人對項目工程造價實施跟蹤管理，隨時收集了解工程造價動態變化資料，落實進場材料的報驗制度。
4.當工程發生索賠時，投資控制人員要仔細的審核施工單位提出的索賠文件，并依據原有的合同文件、技術資料等，剔除其中不合理的索賠要求，另外建設單位要加強現場施工管理，嚴格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現場簽證、額外用工及各種預算外費用，無特殊情況堅決不做設計變更。對必要的工程變更應先做預算后付款，由專業預算人員與施工方當時算清應增減的款項，隨時掌握工程造價的增加額度。相關人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結算時的扯皮現象。
四、竣工階段的投資控制
建設項目實施階段結束、工程竣工驗收后，加強工程決算審計是一項非常重要而有效的措施。工程項目的終結階段是一種具有特殊性質的工作階段，其工作量雖然不是很大，但是非常復雜繁瑣。目前就有許多建設單位在竣工驗收階段與施工單位發生糾紛的問題。
1.建設單位在項目財務投入方面，應該有兩套技術經濟團隊。第一團隊負責解決合同中出現的問題。即加強合同管理，在項目合同簽訂之前，由該團隊全權模擬將來可能出現的各種糾紛并提出對策,完善合同。第二團隊是竣工時的審計小組，可以由第三方審計單位完成。建設項目竣工決算審計涉及面廣，適用法規多，相對繁雜。所以在組成審計組時，應綜合考察被審單位基本情況，審計任務繁簡程序，審計人員的專業特長、工作能力，尤其是要考慮審計人員的綜合適應能力。
2.加強結算管理，嚴把審核關,嚴格審查工程量。根據施工合同要求，對工程預算外的費用嚴格審核，不符合規定簽證以及設計變更，一律核減費用；凡合同明確包含的費用，屬于風險包含的費用，未按合同條款履行的違約責任等一律核減其費用；對實際發生的工程量變更和工程量清單漏項或計算誤差按合同的約定進行調整；結算時工程量清單中原有的項目，應按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似的項目，參照類似工程項目報價中的綜合單價商定，工程量清單中沒有的項目，按現行預算定額及有關規定結算。
