房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究3篇

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房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇1

全球化經(jīng)濟(jì)進(jìn)程加快，我國的經(jīng)濟(jì)飛快發(fā)展，我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中離不開房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，這樣會(huì)有效提高人民群眾的生活質(zhì)量，拉動(dòng)我國內(nèi)需的重要行業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)起到重要的作用。近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)過快的發(fā)展，其中隱含的很多民需問題逐漸顯現(xiàn)出來，比如:房價(jià)高得離普與國民收入嚴(yán)重不匹配，完全超出普通大眾接受范圍，幾乎很多一線城市存在幾代人成為“房奴”的現(xiàn)象。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)房價(jià)的宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的挑戰(zhàn)將會(huì)更加嚴(yán)峻。在這種情勢(shì)下如何保證資金充足是保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵手段。因此，如何有效提高企業(yè)資金管理水平成為企業(yè)發(fā)展的首要問題，是企業(yè)提高競爭力的核心力量。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要作用

（一）可提高資金周轉(zhuǎn)率必要條件離不開資金管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要的資金量是相當(dāng)龐大的，同時(shí)開發(fā)周期和資金回籠循環(huán)較長，同時(shí)對(duì)市場房價(jià)的波動(dòng)性較敏感的特點(diǎn)?，F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程中對(duì)看中的項(xiàng)目首先要參與投標(biāo)同時(shí)要繳納相應(yīng)的投標(biāo)保證金，中標(biāo)后就要補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金及簽訂土地出讓合同，并繳納應(yīng)相的契稅及其相應(yīng)地城市配套規(guī)費(fèi)。項(xiàng)目開工后，要按合同的支付條件支付各項(xiàng)工程款及其開發(fā)期間費(fèi)用發(fā)生的相應(yīng)管理費(fèi)用。在取得預(yù)售許可證后發(fā)生銷售業(yè)務(wù)后需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，這些都是要龐大的資金流來做堅(jiān)強(qiáng)的后盾，而且沒有拿到銷售許可證之前只有資金的投入，沒有相應(yīng)的產(chǎn)出。所以企業(yè)如何提高資金利用率在保證收支平衡來情況下顯得至關(guān)重要。

（二）企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展離不開資金管理

資金流如同房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”，特別現(xiàn)在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行房價(jià)的宏觀調(diào)控，停止一切關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款來調(diào)整相應(yīng)的房價(jià)。比如在我們開發(fā)地區(qū)就出現(xiàn)很多小規(guī)模的房企因出現(xiàn)資金鏈斷裂，破使工程停工無法進(jìn)行按期交房而導(dǎo)致爛尾樓頻繁出現(xiàn)，由此可見，有效的資金管理可以規(guī)避企業(yè)發(fā)展過程中遇到的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的困境，可以保證企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理存在的相關(guān)問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金融資存在單一性

現(xiàn)階段的企業(yè)的資金來源方式主要有以下三種方式組成：企業(yè)自有資金、資本市場證券融資、銀行貸款等方式。但由于證券市場上市融資門檻要求很高，現(xiàn)又加上國家宏觀調(diào)控等因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資要求又提高很多，所以很多中小房地產(chǎn)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)這條途徑，現(xiàn)階段不允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行上市融資。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，現(xiàn)目前國家宏觀調(diào)控下，國有銀行已經(jīng)停止一切關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，有些城市甚至停止對(duì)二手房的按揭貸款業(yè)務(wù)，一手房按揭貸款辦理業(yè)務(wù)只針對(duì)信用度好的樓盤，由此可見資金流的重要性。所以許多中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向當(dāng)?shù)剞r(nóng)村信用社用以“在建工程”進(jìn)行抵押的形式來補(bǔ)充資金流動(dòng)性。這種形式卻很難滿足企業(yè)對(duì)資金需求和可持續(xù)性發(fā)展。值得提醒的是，如果市場對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫擠兌時(shí)，銀行必定成為重災(zāi)區(qū)，從而導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)紊亂，迫使國民經(jīng)濟(jì)的后退，而且更不利于我國金融體系的穩(wěn)定。資產(chǎn)負(fù)債率高是房地產(chǎn)企業(yè)存在的共性，通常很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金匱乏的情況下，會(huì)利用承包商墊資到在建工程封頂為止、還有的開發(fā)商通過假按揭的形式進(jìn)行欺詐，以此來獲得銀行的資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識(shí)淡薄

在房地產(chǎn)業(yè)剛起步階段中時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得國有土地使用證時(shí)就可以向當(dāng)?shù)劂y行辦理開發(fā)貸款，同時(shí)還可以進(jìn)行對(duì)房屋進(jìn)行銷售取得按揭貸款從而取得豐厚的利潤，涉及到資金問題基本就是繳納土地出讓金，其他就無須發(fā)生現(xiàn)金流入，因此屯地也成為管理者的工作重點(diǎn)，這種產(chǎn)生豐厚的利潤形式是絕無僅有的。所以很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人都灌輸著“暴力”利潤行業(yè)意識(shí)，資金流根本不是問題。

（三）已售房款回收不及時(shí)，影響資金回籠速度

目前由于國家對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，分期付款方式也是絕大數(shù)企業(yè)采用的銷售的一種方式，但基于這種方式存在很多弊端，例如催款不及時(shí)購房者也就不愿來交房款，或者購房者以各種各樣理由來搪塞開發(fā)商，致使資金不能及時(shí)回籠而造成資金流動(dòng)性的受阻。同時(shí)也會(huì)存在貸款購房者逾期還款帶給企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，例如在沒有辦理正式抵押之前有部分貸款購房者逾期還款導(dǎo)致銀行從開發(fā)商保證金賬戶進(jìn)行扣款。還有別的情況就是由于購房者在外借款無法對(duì)借款進(jìn)行償還，導(dǎo)致出借人通過法律手段對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)保全，這樣情況下企業(yè)會(huì)存在資金流失的隱患。

（四）資金預(yù)算存在形式化，要加強(qiáng)預(yù)算管理的相關(guān)工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過二十多年的漫長發(fā)展，資金的全面預(yù)算也是漸漸在這幾年中慢慢形成，這是一個(gè)好的開端，但實(shí)際工作中卻存在預(yù)算編制完成就仿佛什么都已經(jīng)完成，根本體現(xiàn)不出預(yù)算的真實(shí)意義。同時(shí)各部門申報(bào)資金計(jì)劃隨意性很強(qiáng)，沒有為企業(yè)考慮過資金成本問題，同時(shí)審批資金管理部門責(zé)任心不強(qiáng)，沒有對(duì)資金進(jìn)行現(xiàn)場進(jìn)行深入考察，下面報(bào)多少就批多少，稍微負(fù)責(zé)一點(diǎn)的就在申報(bào)基礎(chǔ)上以主觀意識(shí)對(duì)申報(bào)金額進(jìn)行削減從而實(shí)現(xiàn)完成資金的審批流程，個(gè)人的主觀意識(shí)太強(qiáng)沒有真正體現(xiàn)出預(yù)算的起到的指導(dǎo)和監(jiān)控的意義。此外，對(duì)資金實(shí)際使用情況不納入績效管理制度考核的指標(biāo)，因此資金使用缺乏控制，隨意性強(qiáng)。資金全面預(yù)算也演變成數(shù)字游戲，紙上談兵。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)用對(duì)策

（一）在預(yù)算管理制度下要求全面建立預(yù)算管理模式

資金預(yù)算編制、資金的調(diào)整及執(zhí)行跟蹤管理、預(yù)算結(jié)果監(jiān)督考核是資金預(yù)算管理的三在模塊，資金預(yù)算部門要根據(jù)各部門提供的資料編制出整個(gè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，分解到各階段的資金預(yù)算，從大的方面首先根據(jù)自身發(fā)展需求，要對(duì)各項(xiàng)目做收支成本做一個(gè)總體預(yù)算，在根據(jù)施工進(jìn)度分別排好施工進(jìn)度表，合理排出辦理銷售許可證的時(shí)間，排出相對(duì)合理的銷售計(jì)劃并制定出資金大致回籠時(shí)間結(jié)點(diǎn)。再來測算每個(gè)時(shí)間點(diǎn)的資金需用量，編制總體融資規(guī)劃，把資金預(yù)算意識(shí)傳達(dá)到各管理部門，各部門根據(jù)年度總體資金預(yù)算，分別將資金預(yù)算精細(xì)化到按季、按月、按旬、按周，要求預(yù)算變化中要與實(shí)際接近一致，實(shí)現(xiàn)資金預(yù)算的重要意義。各部門要（按季、月、旬、周）上報(bào)資金計(jì)劃，據(jù)此根據(jù)日?，F(xiàn)金流量進(jìn)行總體安排和控制，并對(duì)執(zhí)行情況跟蹤分析和反饋。這樣的資金預(yù)算形式下可以大大節(jié)約企業(yè)資金成本，同時(shí)又可大浮度提高資金使用效率。

（二）多元化融資渠道在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要性

國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房價(jià)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)很難在資本的證券市場進(jìn)行融資，同時(shí)資本市場融資門檻要求很高，絕大數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都不符合融資要求，在這樣的情況下很多房地產(chǎn)企業(yè)要另尋資金融資渠道。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長而且所需的資金投入量又大，很多房地產(chǎn)企業(yè)資金來源于銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)存在資產(chǎn)負(fù)債率很高的特點(diǎn)，如果出現(xiàn)企業(yè)資金斷裂的話，銀行將收不回貸款資金從而形成一系列的不良資產(chǎn)，這樣不利于金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。近年來，由于國家對(duì)樓市宏觀調(diào)控導(dǎo)致銀行開發(fā)貸款停止，導(dǎo)致很多中小房企業(yè)的“寒冬”時(shí)代到來，稍微經(jīng)濟(jì)實(shí)力差點(diǎn)的小的房地產(chǎn)企業(yè)頻繁的出現(xiàn)“爛尾樓”，但有些地方農(nóng)村商業(yè)銀行通過便向操作，用“在建工程”進(jìn)行抵押的形式來換取貸款，而且貸款額度相對(duì)有限，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足龐大的現(xiàn)金流的問題，這種作法產(chǎn)生的資金成本相對(duì)較高，也只能滿足暫時(shí)的資金流動(dòng)性。所以要想實(shí)現(xiàn)多元化融資的話，就必須實(shí)現(xiàn)與證券市場的連接實(shí)現(xiàn)資本市場融資，與此同時(shí)完善健全相關(guān)的法律法規(guī)，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）要灌輸全員資金管理意識(shí)，健全完善資金回籠機(jī)制

目前房地產(chǎn)企業(yè)的銷售模式主要有自銷和委托代理公司代銷兩種方式，無論我們采用哪種方式，我們都要嚴(yán)格建立好銷售制度，保證資金及時(shí)回籠，同時(shí)降低資金成本?，F(xiàn)在購房者購房采用一次性付款、分期付款和按揭貸款三種方式，一次性付款對(duì)于開發(fā)商來說是最好的回籠方式，發(fā)生這種銷售方式概率相對(duì)較小。在宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻條件之下，我們也采了分期付款方式，首先我們都要在合同上注明付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)，來保證資金回籠的及時(shí)性。同時(shí)資金回籠要求銷售部門和財(cái)務(wù)部門相互配合，兩部門要及時(shí)統(tǒng)計(jì)開發(fā)商品的銷售信息，財(cái)務(wù)部要根據(jù)付款方式及資金回籠情況來通知銷售部催促房款尾款的回籠。另外采用按揭貸款方式下的話，我們首先要對(duì)購房者進(jìn)行查詢個(gè)人征信問題，根據(jù)資金流水來進(jìn)行評(píng)估還款能力，同時(shí)對(duì)資料的真實(shí)性要進(jìn)行嚴(yán)格的審核，如果沒有問題的話在送到相應(yīng)的銀行進(jìn)行辦理按揭貸款，這樣可以大大減少逾期還款給企業(yè)帶來的墊資風(fēng)險(xiǎn)。在綜合驗(yàn)收后達(dá)到辦理不動(dòng)產(chǎn)證條件后，要求購房者及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證從爾進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)正式抵押，這樣的資金風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)降到最低。另外購房者在辦理正式抵押前發(fā)生逾期的情況，我們看是否能通過法律途徑封鎖其房產(chǎn)，以變賣的形式獲取補(bǔ)償，把損失降到最低。綜上所述，企業(yè)目標(biāo)利潤的高低離不開資金的管理的，科學(xué)有效的資金管理模式是企業(yè)長久發(fā)展的根本。由于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)周期長，資金投入大，而且國家宏觀政策不可預(yù)見的因素較多，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間也會(huì)存在許多不可控因素，所以這一系列問題反應(yīng)出要不斷加強(qiáng)資金管理，保證資金合理運(yùn)作，保障企業(yè)資金鏈的健康。

作者:厲江華 單位:武穴市東磁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇2

房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，保持該行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，不僅能夠讓人民的生活質(zhì)量有所提高，也有利于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。近年來隨著國家的宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加劇，然而房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金是企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的最根本的保障，直接影響到企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性及收益性，所以，加強(qiáng)資金管理、控制資金風(fēng)險(xiǎn)并且提高資金使用率已然變成重要的課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金管理作為財(cái)務(wù)管理最為核心的內(nèi)容，對(duì)企業(yè)提高資金使用率以及對(duì)資金的科學(xué)合理配置起到關(guān)鍵作用。企業(yè)通過資金管理能夠?qū)⑼度谫Y集中管理，從而降低財(cái)務(wù)成本，提高資金運(yùn)作效率。將對(duì)企業(yè)的資金有著良性運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，提供強(qiáng)有力的保障。資金作為企業(yè)的生命線，從開始籌集到最終使用，對(duì)其過程進(jìn)行管理和監(jiān)督就是資金管理。如果資金沒有合理的安排，企業(yè)的日常工作將寸步難行，項(xiàng)目不能很好地進(jìn)行運(yùn)作，所以只有將企業(yè)的資金成功管理，才能控制企業(yè)的生命線和發(fā)展的命脈。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題

（一）資金管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展歷史較短，在整個(gè)發(fā)展的過程中，絕大多數(shù)企業(yè)對(duì)資金管理的重要性認(rèn)識(shí)較薄弱，企業(yè)管理人員對(duì)資金管理意識(shí)淡薄，過度重視項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度、產(chǎn)品的質(zhì)量品質(zhì)以及銷售回款等情況，缺乏資金有效利用的籌劃意識(shí)，導(dǎo)致資金無法及時(shí)回籠，造成企業(yè)資金困難的壓力。對(duì)項(xiàng)目過程進(jìn)行考核時(shí)，忽視資金使用的相關(guān)考核，沒有健全的資金管理體系，最終導(dǎo)致企業(yè)的資金資源配置不合理。

（二）融資形式及渠道單一

目前房地產(chǎn)業(yè)資金短缺是面臨的最大突出問題，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)各企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%~80%左右，絕大部分資金需要通過項(xiàng)目貨量的銷售而回籠資金以及通過銀行貸款來獲得資金周轉(zhuǎn)。對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資形式及渠道單一的狀況，由于國家近年來的宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審查越來越嚴(yán)格，直接影響企業(yè)資金籌集的速度，嚴(yán)重影響企業(yè)的效益及經(jīng)營規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)巨大，造成對(duì)于過往負(fù)債的償債情況的壓力。

（三）資金管理模式落后

房地產(chǎn)企業(yè)由于存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，并且企業(yè)存續(xù)時(shí)間越長，涉及的銀行賬戶較多，每次企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候?qū)矸浅５牟槐憷?，?xiàng)目資金的分散會(huì)導(dǎo)致企業(yè)很難實(shí)時(shí)掌控資金的實(shí)際存量及使用情況，也會(huì)給日常的支付帶來一定的困擾。企業(yè)資金存放分散并且每個(gè)賬戶的資金量較少，對(duì)應(yīng)的該部分存款計(jì)息模式只能采用活期存款的方式，導(dǎo)致企業(yè)資金的浪費(fèi)和閑置，給企業(yè)帶來的收益很低。項(xiàng)目資金的分散存放也很容易造成資金體外循環(huán)、存在私設(shè)“小金庫”的現(xiàn)象，造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）資金計(jì)劃落實(shí)困難

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，資金的收支計(jì)劃管理對(duì)企業(yè)越來越重要，尤其對(duì)于多項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有通過合理的資金計(jì)劃和安排，才能提高企業(yè)的資金使用率。然而很多企業(yè)存在資金計(jì)劃執(zhí)行的過程中，出現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行率偏差巨大的情況，往往收款計(jì)劃的執(zhí)行率做的好；問題主要在付款計(jì)劃的執(zhí)行率，存在超額付款的現(xiàn)象以及低付款執(zhí)行率的情況。各部門在編制資金計(jì)劃的時(shí)候，只是流于形式?jīng)]有很好地去按照合同的約定、沒有結(jié)合乙方已完工作量的情況、更沒和乙方進(jìn)行付款的相應(yīng)溝通，隨意將資金計(jì)劃付款額度大金額上報(bào)。最終導(dǎo)致企業(yè)在安排好需要支付款項(xiàng)的情況下，根本無需支付，也致使資金計(jì)劃落實(shí)困難。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建議

（一）提高資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)需要通過加大宣傳力度，讓管理人員意識(shí)資金管理在企業(yè)的重要戰(zhàn)略地位。而房地產(chǎn)企業(yè)要提高資金管理意識(shí)，重視資金回款的工作，完善企業(yè)資金管理制度，從而保證企業(yè)資金的流動(dòng)性，需要細(xì)化資金管理流程，對(duì)資金的籌集、支出到最后的回款進(jìn)行分析與優(yōu)化，指定相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)資金進(jìn)行管理及管控，做到資金進(jìn)程的全面追蹤。

（二）創(chuàng)新融資渠道，建立多元化融資平臺(tái)

資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的血液，企業(yè)對(duì)其需求極大，一線房企的生存及快速發(fā)展需要吸納大量豐富的資金。由于我國對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的影響下，絕大多數(shù)企業(yè)面臨資金緊張的困難，故需要利用資本市場的各類工具，在傳統(tǒng)融資方式的基礎(chǔ)上對(duì)新融資模式的創(chuàng)新、構(gòu)建和新渠道的開拓，發(fā)掘多元化的融資渠道，學(xué)習(xí)國內(nèi)外成功的融資模式，如信托機(jī)構(gòu)融資、合作開發(fā)融資、發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃、私募基金等等，通過多元化的選擇避免融資渠道單一，資金無法得到補(bǔ)充而斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在最終選擇融資模式時(shí)，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、資產(chǎn)規(guī)模，確定融資模式及融資結(jié)構(gòu)，最后制定計(jì)劃，搭建多元化融資模式，進(jìn)一步降低企業(yè)的資金成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（三）搭建資金平臺(tái)，集中管控資金

建設(shè)資金平臺(tái)的目的在于資金集中管理，可以將資金業(yè)務(wù)流程統(tǒng)一，資金平臺(tái)的建立有助于企業(yè)以動(dòng)態(tài)的監(jiān)管方式對(duì)資金整體運(yùn)行提供推動(dòng)作用，使企業(yè)的資金管理得到強(qiáng)化。

1.資金平臺(tái)總體管理原則

首先，建立資金平臺(tái)一定要符合資金安全第一的原則，應(yīng)該將各境內(nèi)外商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行集成，實(shí)現(xiàn)全程化資金的收支，便于查詢資金的實(shí)時(shí)信息，使企業(yè)在使用資金的時(shí)候提高效率，并能防止安全風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其次，建立資金平臺(tái)一定要完成資金全部集中的原則，通過企業(yè)的ERP與銀行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的進(jìn)行設(shè)計(jì)，做到銀企直聯(lián)，落實(shí)收支兩條線的集中式資金管理。最后，建立資金平臺(tái)完成對(duì)所有業(yè)務(wù)條線的集成原則，將企業(yè)采購系統(tǒng)、預(yù)算管理、融資管理等其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)集成。

2.資金平臺(tái)應(yīng)用的支撐、保障體系及條件

首先，資金管理作為管理的核心內(nèi)容，是企業(yè)發(fā)展的目的及符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流健康的關(guān)注高于利潤的關(guān)注，無論在資金管理的體制還是資金管理的模式上，隨著創(chuàng)新和深入，資金的收支兩條線已然成為管理的核心體系，資金平臺(tái)將進(jìn)一步提升企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟(jì)效益。其次，資金平臺(tái)需要完全實(shí)現(xiàn)信息化管理，對(duì)于企業(yè)發(fā)展非常重要的核心，就是推動(dòng)建設(shè)資金平臺(tái)ERP系統(tǒng)，這不僅對(duì)企業(yè)規(guī)范化管理有益，并能推動(dòng)全有資源的整合作用，可以實(shí)現(xiàn)信息的共享，使資金運(yùn)作效率較大幅度地提升。隨著資金平臺(tái)運(yùn)行的逐步成熟，企業(yè)將根據(jù)符合公司自身業(yè)務(wù)發(fā)展以及資金需求的特點(diǎn)，將資金平臺(tái)的功能逐步向內(nèi)部銀行延伸，作為資金中心、票據(jù)交換中心、融資中心，對(duì)各公司資金進(jìn)行統(tǒng)一歸集、分配、調(diào)撥、借貸、投融資管理，以更好地支撐企業(yè)經(jīng)營發(fā)展對(duì)資金的需求。最后，資金平臺(tái)在落實(shí)銀企直聯(lián)后需要建立風(fēng)險(xiǎn)防控體系，由于企業(yè)與銀行之間的資金數(shù)據(jù)會(huì)有共享與交互的情況，資金管理效率的提升及會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性的情況，不僅能使企業(yè)管理水平有較大提高，也能提高資金的運(yùn)行效益。銀企直連的安全性要求非常高，企業(yè)缺乏安全機(jī)制的保障，所以企業(yè)要從技術(shù)層面和軟件環(huán)境對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行最大化，以保障資金安全。

（四）加強(qiáng)資金計(jì)劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金計(jì)劃的管理，編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)將企業(yè)投資部門、工程部門、營銷部門、開發(fā)部門等各職能口統(tǒng)一起來，圍繞企業(yè)涉及到的各個(gè)項(xiàng)目的投資計(jì)劃、工程進(jìn)度、回款計(jì)劃、融資計(jì)劃、開發(fā)報(bào)建計(jì)劃等編制切合實(shí)際的資金計(jì)劃，并完成企業(yè)月度、季度乃至年度的資金計(jì)劃，確保屆時(shí)可以合理高效地執(zhí)行資金計(jì)劃。各部門應(yīng)嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)送的資金計(jì)劃進(jìn)行收支管理，財(cái)務(wù)部門需要積極跟蹤資金計(jì)劃執(zhí)行情況，并根據(jù)執(zhí)行情況適時(shí)控制，確保資金計(jì)劃執(zhí)行的準(zhǔn)確性。資金部門應(yīng)嚴(yán)格按照上報(bào)的資金計(jì)劃進(jìn)行支出管理，確實(shí)因特殊情況需支付超過總支出計(jì)劃的，應(yīng)有部門領(lǐng)導(dǎo)簽批后方可支付，企業(yè)應(yīng)將資金計(jì)劃執(zhí)行偏差率原則上控制在10%以內(nèi)，對(duì)于執(zhí)行偏差率連續(xù)2個(gè)月增減幅度超過10%的項(xiàng)目，應(yīng)由相關(guān)部門提交情況說明、提交整改報(bào)告并加入年度績效考核指標(biāo)項(xiàng)。

四、結(jié)語

資金管理的好壞直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，適用的資金管理模式將促進(jìn)企業(yè)的長久發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，宏觀政策不可預(yù)見的因素較多，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中也存在許多不可控因素，所以需要不斷完善企業(yè)的資金管理，使企業(yè)資金運(yùn)作合理，保障企業(yè)資金鏈的健康。

作者:胡辰超 單位:中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

（一）資金管理有助于企業(yè)的資金安全，促使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)是資金使用密集性最強(qiáng)、資金流動(dòng)最頻繁，資金額度較高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金也是比較大的。如果沒有做好資金管理，資金不足會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法正常開工甚至倒閉。房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行的保障資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，沒有充裕的資金保障在整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理過程中簡直就是寸步難行。由于房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)百姓生活質(zhì)量的提升和社會(huì)和諧穩(wěn)定健康發(fā)展有著重要影響，近些年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)高速發(fā)展，國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，在國家各種嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的約束越來越多。隨著國家宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，加之行業(yè)間競爭加劇，使得房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金壓力急增，直接影響了企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性及收益水平。與此同時(shí)多數(shù)銀行針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸調(diào)整幅度加大，融資要求門檻一再提高，從而房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資成本提高，融資難度加大。企業(yè)資金管理一直是財(cái)務(wù)管理工作的重要組成部分，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更是要貫穿于全過程。

（二）資金管理有助于合理規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)核心競爭力

2020年由于疫情的影響，各行經(jīng)濟(jì)情況都不太樂觀，很多小型企業(yè)或者是商鋪被迫破產(chǎn)或者是關(guān)門，經(jīng)濟(jì)一度低迷，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，也是一種不小的打擊。今年的房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)高達(dá)二百多家，相對(duì)于那些可以忽略不計(jì)的小型房地產(chǎn)企業(yè)，最值得關(guān)注的是那些大型房地產(chǎn)企業(yè)比如以福晟集團(tuán)、泰禾地產(chǎn)為代表的龍頭房企，為何也面臨著被債務(wù)纏身的狀況，究其原因，就是規(guī)模見頂、融資成本過高，企業(yè)生存更加艱難，前后被夾擊，無法出頭，最終導(dǎo)致破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)資金管理，擁有充足良好的資金保障，確保企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最大程度降低資金成本，加速資金周轉(zhuǎn)速度，才能緩解房地產(chǎn)企業(yè)所需的巨大資金壓力；防范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避資金斷鏈的概率，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，才能立足于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)融資渠道匱乏，融資成本較高

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中融資的手段有銀行開發(fā)貸款，發(fā)行股票或債券募集資金、收取客戶定金、預(yù)收款、按揭貸款等方式。自2016年以來，國家相繼出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，銀監(jiān)會(huì)、住建部及各國有銀行信貸政策收緊，“限貸”政策下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行金融機(jī)構(gòu)商業(yè)貸款難度加大，企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)提高，償債壓力大。故在發(fā)展的過程中只能依靠與銀行的融資貸款解決項(xiàng)目的流動(dòng)資金，融資渠道單一，對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)不可控因素多，制定資金預(yù)算困難并往往執(zhí)行不到位

房產(chǎn)作為較大的特殊商品，開發(fā)建成的時(shí)間需要很長，從土地項(xiàng)目取得、可行性分析研究、市場調(diào)研、方案設(shè)計(jì)、成本評(píng)估測算直至工程建設(shè)階段到銷售環(huán)節(jié)，需要的時(shí)間最少1-2年，此期間只有資金的投入沒有回收資金。項(xiàng)目建設(shè)的主要環(huán)節(jié)需要的直接原材料如鋼筋、沙土石料等數(shù)量大，而這些材料的價(jià)格不可控，其價(jià)格根據(jù)市場需求等因素隨時(shí)變動(dòng)。價(jià)格的最低點(diǎn)往往與房地產(chǎn)企業(yè)需求材料的時(shí)間不相符，企業(yè)又無法在最低價(jià)格時(shí)購進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)需用到的所有材料。加上工程項(xiàng)目在現(xiàn)場工地上的原材料無法執(zhí)行精細(xì)化使用管控制度。就當(dāng)企業(yè)制定了短期資金需求計(jì)劃但迫于實(shí)際情況無法落實(shí)，資金預(yù)算執(zhí)行不到位，預(yù)算作用微乎其微。與此同時(shí)，原材料價(jià)格完全隨市場定價(jià)影響波動(dòng)，支付原材料的款項(xiàng)資金亦受市場控制調(diào)整，也就做不到提前事先規(guī)劃資金預(yù)算，增加了房地產(chǎn)企業(yè)額外的資金壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度執(zhí)行起來舉步維艱，形同虛設(shè)，無法確實(shí)執(zhí)行落實(shí)到位。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門與項(xiàng)目部門脫節(jié)，財(cái)務(wù)人員沒有參與到項(xiàng)目中

財(cái)務(wù)人員作為企業(yè)的資金管理者，也是資金管理的歸口部門。從資金預(yù)算到執(zhí)行落地，都應(yīng)參與到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，積極與現(xiàn)場項(xiàng)目人員協(xié)調(diào)溝通，根據(jù)工程進(jìn)度隨時(shí)調(diào)整資金管理使用情況?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員與項(xiàng)目脫離嚴(yán)重，忽視與項(xiàng)目部門人員溝通協(xié)作，不了解項(xiàng)目具體實(shí)際現(xiàn)狀，財(cái)務(wù)信息不對(duì)稱，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)遞交延緩，企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段落后。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員從簽訂合同階段到項(xiàng)目合同執(zhí)行及付款計(jì)劃撥款進(jìn)度，都是屬于被動(dòng)接受狀態(tài)，無法為企業(yè)的財(cái)務(wù)支付節(jié)點(diǎn)提供談判籌碼，資金使用效率低下，無法為企業(yè)負(fù)責(zé)人提供決策建議。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)存貨比例過大，資金回籠緩慢

房產(chǎn)這種特殊的商品不像普通商品可以按訂單生產(chǎn)或者以銷定產(chǎn)，開發(fā)建設(shè)完成的房產(chǎn)到銷售變現(xiàn)資金回籠時(shí)間較長，房產(chǎn)市場的不確定性使其項(xiàng)目開發(fā)與房產(chǎn)銷售相脫離，項(xiàng)目建設(shè)墊資無法及時(shí)回收，企業(yè)運(yùn)營資金不足。待售房產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的存貨數(shù)額大，項(xiàng)目開發(fā)占用資金無法及時(shí)回收。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種特殊的商品，房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高，大額的房產(chǎn)價(jià)位對(duì)于全社會(huì)大多數(shù)中低收入的工薪階層來說非普遍能力可以購買的，這在一定程度上影響了房產(chǎn)存貨的銷售速度，企業(yè)建設(shè)投入資金的回流周轉(zhuǎn)速度慢，資金使用周期拉長。加之國家出臺(tái)的房產(chǎn)預(yù)售資金相關(guān)政策，對(duì)房產(chǎn)資金監(jiān)管越來越嚴(yán)，這就無形當(dāng)中加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金的壓力，增加了資金占用時(shí)間，降低資金流轉(zhuǎn)速度。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

（一）建立多元化融資平臺(tái)，加強(qiáng)金融工具的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)銀企合作，和銀行間維持良好的合作關(guān)系以降低貸款利率，減少融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)還可以從加強(qiáng)對(duì)金融工具應(yīng)用出發(fā)，拓展融資渠道，對(duì)于未出售存貨房產(chǎn)，企業(yè)可以采用銷售期權(quán)的模式，可有效刺激居民購買欲。房地產(chǎn)企業(yè)如果借款負(fù)債規(guī)模過大，資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之增加，以致產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行銀行信貸政策，同時(shí)拓寬融資途徑，多渠道籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用不同的融資組合調(diào)整優(yōu)化企業(yè)的總體融資結(jié)構(gòu)，保證良好的資金供應(yīng)鏈，以期給企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系，加強(qiáng)資金集中管理

房地產(chǎn)企業(yè)可以采取分層預(yù)算會(huì)管理的模式完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理制度。在編制預(yù)算時(shí)要全員各部門齊參與，增強(qiáng)企業(yè)上下各級(jí)對(duì)自己預(yù)算管理的意識(shí)，編制的預(yù)算計(jì)劃要符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，并在預(yù)算管理中全程跟蹤，及時(shí)調(diào)整完善預(yù)算制度，確保資金預(yù)算的合理性，從而降低后期的執(zhí)行難度，使資金預(yù)算不流于形式，能執(zhí)行到位，并按照預(yù)算合理的籌措資金，使資金的使用金額和籌措資金相匹配，防止出現(xiàn)資金用量不足導(dǎo)致資金鏈斷裂。企業(yè)對(duì)制定好的資金預(yù)算管理方案，在實(shí)際執(zhí)行過程中嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行，管理部門定期對(duì)資金的使用與實(shí)際支出情況進(jìn)行對(duì)比，控制項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營等環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用在預(yù)算額度范圍內(nèi)。

（三）財(cái)務(wù)人員要參與到項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)業(yè)務(wù)過程

財(cái)務(wù)人員要積極參與項(xiàng)目建設(shè)全過程，建立財(cái)務(wù)信息化管理，提高資金控制能力。及時(shí)與項(xiàng)目建設(shè)部門保持良好的溝通協(xié)調(diào)，全過程參與到從施工合同的訂立直至房產(chǎn)預(yù)售等階段，以有效地了解到各階段的資金使用情況以及資金回流時(shí)間，從而更好地進(jìn)行資金合理安排，達(dá)到最大程度降低資金使用成本的目的，提高資金使用效率。財(cái)務(wù)人員還應(yīng)參與到房產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)人員的銷售中，及時(shí)追蹤銀行放貸情況，關(guān)注各業(yè)務(wù)人員所售房產(chǎn)銷售的尾款收回情況，建立實(shí)時(shí)追蹤制度，確?？铐?xiàng)快速及時(shí)安全的回收。將項(xiàng)目開發(fā)所需資金及房產(chǎn)預(yù)售所收資金進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，確認(rèn)以收定支的額度范圍。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)比一般企業(yè)建立更加健全完善的資金使用審批流程，對(duì)資金的規(guī)劃審批嚴(yán)加管控，項(xiàng)目使用的長期資金按工程進(jìn)度分期分批次撥款至相應(yīng)建設(shè)階段，減少不必要的資金占用。財(cái)務(wù)人員對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的各筆資金支出，嚴(yán)格審核并建立明細(xì)支付臺(tái)賬，所做賬目定期由指定專人復(fù)核評(píng)估分析，降低不必要資金的占用情況，嚴(yán)把工程款項(xiàng)支付大關(guān)。

（四）拓寬房產(chǎn)銷售渠道

目前市場上房產(chǎn)的主要的銷售方式是房企自行銷售和委托相關(guān)的房產(chǎn)代理單位銷售，房產(chǎn)銷售渠道單一。房地產(chǎn)銷售企業(yè)要積極開發(fā)銷售思路，拓寬銷售渠道和銷售方式，創(chuàng)新銷售方式方法，以提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售能力，從而提升資金的回流速度，達(dá)到有效地降低資金成本的目的。企業(yè)可打破傳統(tǒng)的售房模式，通過新興的網(wǎng)絡(luò)營銷、廣告策劃宣傳等各種手段多途徑多渠道銷售存貨房產(chǎn)，也可將建好的樓盤轉(zhuǎn)由專業(yè)的代理銷售公司代為出售，縮短待售房產(chǎn)庫存時(shí)間，提升企業(yè)的資金使用率。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全員提升資金管理意識(shí)，保持全員的資金敏感性，在合理范圍內(nèi)做到早收晚付。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)特有的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營特性，其龐大的資金需求量，特殊商品的銷售資金回籠慢，所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理極為重要。房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強(qiáng)建立資金管理制度，積極推動(dòng)資金預(yù)算體系的完善及執(zhí)行，多渠道多途徑籌措資金，加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管控體系建設(shè)，建立全員參與的資金管理制度，提高企業(yè)總體的資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，最大程度降低資金的使用成本，及時(shí)回籠資金，預(yù)防資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)積極拓寬銷售思路，創(chuàng)新銷售渠道及方法，保證資金及時(shí)回收，不斷提高資金周轉(zhuǎn)率和資金使用效率，以促進(jìn)企業(yè)的整體良好優(yōu)化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者:甘惠容 單位:廈門市旭德悅置業(yè)有限公司