房地產項目大全11篇

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通常意義上的房地產項目開發可分為決策階段和實施階段，房地產開發中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。無疑，做好項目開發前期的策劃工作，為項目開發提供科學的決策支持，是項目開發成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即解決“生產什么、為誰生產、怎么生產”的問題。

1房地產項目開發前期策劃工作的任務

主要有：環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環境文化策劃、風險策劃。各個組成部分的具體內容為：環境調查和分析主要是了解項目所處的政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境、建設環境(能源、基礎設施)以及建筑環境(風格、主色調等)等,從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重于項目開發中的成本效益分析,制定資金需求量計劃和融資方案；技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規范的應用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環境和文化策劃關注項目規劃中的環境藝術、生態文化等方面；風險分析包括政治風險、政策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析,可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案,從而對開發項目做出決策。項目策劃是一個知識管理和創新增值的過程,通過項目策劃,可以對項目開發中的各個方面進行充分調查和研究,制定方案,為項目實施中的控制提供前提。

2房地產項目前期策劃重要性的具體表現

（1）選址錯誤。例如開發商在高檔區域開發低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏前期策劃，對區域因素缺乏考慮的結果。

（2）功能定位、設計。例如有的小區在設計功能、選料過程中與小區的市場定位脫節，而有的高檔商品房外立面、小區規劃優秀，但功能設計低檔、房型設計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。

（3）房型設計與套內面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區，卻又追求過大的廳，過大的輔助設施面積，使套內面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位，套內面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見。

（4）為了節省設計費用，套用舊的設計方案、規劃設計陳舊。如有的高檔住宅區的地段、材料、外立面都還可以，但小區設計不佳，單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。

（5）有的小區號稱經濟適用房，但錯誤地把城市規劃的手法用到小區規劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。

3房地產項目前期策劃存在的問題

3.1房地產市場方面

中國房地產業不合理的開發主體結構，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎。開發企業普遍存在小、散、差的問題。建設的規模化程度較低，數量增長過快過猛。企業過多、規模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規劃。前期策劃作為基本建設程序的一個重要環節，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

3.2發展商存在的問題

發展商不重視深入、系統地市場調查，使前期策劃缺乏現實、科學的市場導向。發展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。發展商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發展商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境素質下降。

3.3建筑師存在的問題

在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發展商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現實、準確的立足點。

4解決房地產前期策劃問題的主要途徑

（1）要了解經濟與發展形勢及房地產市場發展態勢。房地產的發展與一個國家、和地區的政治和經濟、金融、教育和治安社會發展等因素信息相關，這些因素間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響，對本地區和本省、周遍城市以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內容包括近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析，當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。

（2）要了解房地產政策法規和政府有關措施。開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，尊紀守法避免稍微出點差錯就要直接影響到開發項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。政府對“放心房”的要求等，更須嚴格執行，要掌握上述有關政策及政府調整政策的信息，及時調整房地產開發和銷售策略，有助于項目的成功。

（3）要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法、銷售進度、付款方式、購房對象和樓盤設計造型、裝修標準、配套設施、環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等。

（4）樹立科學發展觀更新房地產開發觀念的政策體制。舊的開發意識、舊的經營體制、舊的專業觀念、舊的知識結構已嚴重阻礙了房地產業的健康發展。新經濟、新市場的發展特點，使科學的前期策劃成為房地產項目成敗關鍵，這必然要求發展商和建筑師攜手結盟，形成良性互動。發展商和建筑師應共同樹立房地產開發必須以前期策劃為先導的行業意識。發展商應從現行的開發程序中把前期策劃作為房地產項目的產品研發階段而獨立出來，而建筑師要突破現行設計程序的束縛，拓展專業視野，全面承擔起在前期策劃中主導專業角色的責任。中國房地產業的經營現狀和發展前景，使科學的前期策劃成為房地產開發唯一選擇。而前期策劃得以科學、系統的開展和完成，則有賴于發展商和建筑師的良性互動。

參考文獻

1吳虹.對房地產開發項目前期策劃工作的幾點認識[J].安徽建筑，2004（9）

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中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01

一、我國房地產的投融資

中國房地產業經過三十多年的改革開放，歷經波折，依然有著巨大的發展空間和美好前景。為了促進房地產業的長期健康穩定發展，我們需要在城鄉房屋普查、產業規劃制定、法律法規完善、綠色建筑推行、市場信息聯網、住房保障體系等方面，進行符合科學發展觀的、實在有效的艱苦努力。這當中，房地產投融資也是極為重要的一個環節。

中國房地產業的投資和融資，規模從小到大，路徑從少到多，方法從簡到繁，財務由劣到優，創新不斷，直接影響甚至決定著中國房地產業的地位和前景。中國房地產業資本和金融資本的高度結合是中國房地產業最近幾年最重要的發展動態。投資融資能力已成為中國大型品牌房地產企業的核心競爭能力。

我國房地產業目前面臨很多問題，諸如房地產資金來源和資金運用結構不匹配，房地產資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產資金壓力較大，銀行也面臨較大風險，理想的房地產項目應該多元融資、多方投資并共擔風險。在目前商業銀行平臺的諸多限制之下，房地產與新金融產品結合是現階段地產融資的主要解決通道。

二、房地產企業主要融資渠道分析

（一）房地產企業傳統融資渠道

1.間接融資類。間接融資方式主要包括：銀行貸款，主要為辦理房地產開發經營企業、房屋管理部門的流動資金貸款，對合作建房、集資建房提供貸款等；信托投資，受托經營房地產資金信托業務，受托經營房地產財產的信托業務，經營房地產企業資產的重組、購并及項目融資、公司理財、財務顧問等中介業務等；保險資金支持，現代保險是以商業為特征的，房地產業的經營和管理與其他產業一樣，離不開社會保險的保障和支持，并且，房地產是高價值資產，保險能在房地產經營和管理過程中發揮著經濟后備和經濟補償的職能和作用，同時在一定意義上還起到融通資金的作用。

2.直接融資類。房地產開發企業開發房地產項目經常采用的直接融資方式主要有：股權融資，主要是通過證券公司來進行房地產證券的承銷、房地產投資基金管理、房地產股票上市公司的改制輔導工作等；金融資產管理公司、信用社、財務公司、金融租賃公司、投資基金管理公司等非銀行金融機構和視作金融機構的典當行等。

3.房地產預售類。在我國幾乎所有的開發商都選擇了對商品房的預售，這對于項目開發的資金要求以及項目的風險是有較大好處的，也是有利于更合理、更有效的利用資金的一種手段。雖然，現在很多專家在建議取消商品房預售制度，但從我國目前的情況來看，預售制度退出商品房買賣的舞臺還需要很多事要做。

（二）未來房地產企業融資方式的選擇

1.房地產證券化。房地產證券化，是指將房地產的投資轉化為證券形態，投資人與投資標的物之間的關系由原來的直接掌握物權轉化為持有債權或股權性的有價證券。它是在保障產權的前提下，將價值量較大的房地產流動化、細分化，利用證券市場的功能，使房地產資本大眾化和經營專業化。進行房地產證券化，一則可以吸收社會上的大量小規模閑散資金，滿足房地產企業的資金需求，使得投資資金可以較快的歸攏，從而加大了投資資金的流動性；二則可以給中小投資者提供一個良好的投資項目，減少投資者的投資風險。

2.住房抵押貸款證券化。住房抵押證券化，是通過金融機構將某一住房抵押貸款的債權分割成小面額的標準化有價證券，再公開出售和流通，然后以籌集的資金發放住房抵押貸款。隨著我國住房體制改革的深化和金融創新與國際的逐步接軌，房地產抵押貸款證券化逐步被房地產企業所接受。但是，由于住房抵押貸款證券化屬于金融工具創新，因此存在著巨大的風險，對其規范和操作都有待完善，所以需要謹慎對待，在此，我們可以借鑒發達國家的實踐經驗，創建良好的住房抵押貸款風險防范體系。

3.租賃融資。在進行租賃融資業務之前，首先需要明確兩個概念：一是出租人的房地產，是指出租人根據承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地產；二是承租人的房地產，是指雙方簽署土地長期租賃合同之后，由承租人開發建設自有房地產的情況。雙方對租賃期房簽訂長期合同，出租以長期租賃合同為抵押向金融機構申請長期抵押貸款。該融資模式在大型超市、賣場、工業房地產的開發中得到廣泛的使用。

4.回租融資。回租融資方式，是在不喪失房地產的使用權的情況下，買賣雙方簽署銷售合同的同時簽署長期租賃合同，所以賣出方同時成為承租方，買入方同時成為出租方。通過回租，承租人既可以將固定資產轉化為流動資金，又可以繼續占用、經營原有的固定資產，是改善企業財務狀況的一個好辦法。

三、房地產企業未來投資思路分析

對于未來房地產企業的投資，個人認為需要從房地產行業項目運作的角度對整個行業價值鏈進行研究和把握。因此，在進行未來投資時需要注重以下幾方面的問題：首先，房地產開發企業需要對房地產開發價值鏈中的各個環節進行評估，把握重要的價值環節，將其他環節通過社會分工來進行配置，從而有效的整合房地產資源；其次，鑒于在房地產項目開發整個流程中，從拿地開始的前期環節到后期交付驗收，單個環節產生的利潤是呈現遞減的趨勢，這就要求房地產項目前期定位的科學、合理，能夠充分體現市場的需求；第三，房地產開發企業應從多維的角度去觀察一塊土地，做到盡量挖掘土地的潛在資源，通過營造體驗環境從而提升項目的市場價值。

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由于房地產項目的固定性和永久性，其地段位置是影響其投資成敗的最重要因素之一。房地產的地段位置是指其所在的具體空間區位及周圍環境(即相鄰地區的自然環境、生態環境和社會經濟環境狀況。按其范圍大小可分為宏觀、中觀和微觀區位因素。

宏觀區位因素：指影響房地產市場開發的整體環境要素，如國家或地區的投資環境。

中觀區位因素：指所處地域的經濟發展水平、自然資源條件、基礎設施狀況等。

微觀區位因素：指所處具體場所的自然條件、配套設施等。

這些不同層面上的因素直接影響房地產項目以后的生產和使用,會影響房地產的生產成本和銷售價格。不同用途的房地產考慮的細部因素不一樣，在房地產項目選址時,要根據具體的房地產項目性質、所在城市的經濟與自然環境條件、具體開發時間來選擇因素進行調查,其中的因素選擇宜細不宜粗。在具體進行項目分析時，根據項目的實際情況，不同的因素采取不同的比重，得到最科學可靠的結果。

二、房地產開發地段的選擇方法

1、土地的選擇與評價

（1）土地的市場研究：

土地市場研究主要是城市特定區域的土地供應量和需求量的判斷，對城市特定的區域土地供應量和需求量的研究是為了判斷一塊土地的價值。第一要掌握已經出讓、轉讓土地的數量。第二要做出未來土地走勢的預測。

（2）土地的選擇：

土地選擇是通過市場調查，明確該市場某種產品的需求量特別大，由這種產品反過來確定一個最適合做這種產品的土地。這塊地應該具備什么樣的條件，對各個方面有什么樣的要求，這樣就有一個非常有針對性的指導。然后再找符合條件的土地。

（3）土地評價：

1）基本的地域性指標：宏觀區位非常重要，當你在一個地區或者一個城市做很多項目時，比如有辦公樓項目，有商場項目，有住宅項目，區位的相互配合是相當重要的。2）基本的物理性指標：基本的物理性指標包括土地規模、形態、地貌等指標。城市規劃部門的規劃要求是非常關鍵的，尤其是一些硬性的指標，容積率、總面積、限高、出入口等，對這些指標要做很好的分析。3）基本的經濟性指標：經濟性指標中最重要的是綜合地價，不僅是土地出讓的費用，還應包括拆遷等其他費用。同時要考察土地獲取方式及條件以及土地的性價比。

2、區位的動態判斷與深層分析

（1）區位的升值潛力：

區位選擇要對地塊的升值潛力進行分析。城市基礎設施的改善，城市人口的增加進而對土地面積需求的增加，地方政府的稅收政策以及其他許多因素都會影響土地的價格水平。在微觀層次上，具體考察城市內某一特定區位的土地價值增值因素可能包括土地使用者對土地進行資金和勞動的投入，地方政府的投人，城市規劃的作用等

（2）區位的超前意識：

要用超前的意識去選擇地塊，首先好地段、好區位的概念指的是開發商超出一般人的眼光，不看一時一地的地段，而是從更大范圍來考察地段的價值，有可能被認為是荒山野嶺的地方，而開發商認為是最佳的地段。

（3）區位的可改造性：

地塊不可移動這一性質僅僅是最基本的特征，但由于地塊的可改造性，會使同一地塊在不同時期的價值表現各異。由于開發和改造，使地塊顯示動態的價值走勢。

三、不同類型項目不同的選址要求

1、普通住宅建筑的選址要求：

大戶型住宅選址沒有明顯的區域傾向，在市中心或城市郊區都有大戶型產品。但由于大戶型多提供給高端客戶，價格也比較高，因此這些項目一般處于不可復制性的地段或具備稀缺景觀資源的地段。而中小戶型的目標客戶是以年輕的創業者為主的，他們一般選擇離市內上班比較方便的地段購房，或者是交通便捷的地鐵輕軌沿線。因此中小戶型選址需具備幾個條件：一是項目最好位于市區或城市邊緣(為老年人開發的中小戶型項目可在郊區)；二是要擁有完善的配套設施；三是需要交通便利；四是地處成熟社區，生活便利。

2、別墅的選址要求：

1）環境資源的稀缺性。得天獨厚的自然環境，具稀缺性的景觀資源，是最基本的條件。2）交通的便利性。別墅的買家都是有車一族，因此直通市內或機場的一級公路或快速干線、城市輕軌絕對是別墅的強力賣點，而且車程宜在30分鐘之內。3）人文資源的優良性。人文資源指居住的人文氛圍，除去旅游度假區以外，具備鄉土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，這樣才能最終形成別墅社區生活的居住文化。

3、不同開發規模的企業的不同選址要求：1）大型開發企業的選址：傾向一些大型開發企業除了為營利在優勢地段進行開發外，還必須保持一種廣泛的、專業化的公司組織形式和維護自身的“品牌效應””。這些用以儲備的土地通常是低價的、大規模的，因此也就是多位于郊區。 2）中型開發企業的選址傾向：中型開發企業一般很難承擔或不愿承擔土地風險，這主要是由于他們一方面不能很容易地獲取相關信息，從而難以確保開發成功，也難以承受大面積土地長期開發建設所帶來的資金壓力。因此更傾向于在市中心的熱點區位開發高容積率住宅，或者針對最高端市場需求在具有自然環境優勢的郊區建設低密度別墅區。3）小型開發企業的選址傾向：小型的開發企業則依托自身可利用的各種資源力圖搜尋市場空隙，因而沒有特別固定的投資區位傾向，而是在更小的地塊上進行填充式建設。當然為了獲得市場認可，這些小型開發的區位還是多數選擇在業已建立起良好社會聲譽的“板塊”中。

4、舊廠開發選址要求：舊廠改造，其明顯優點是地價相對便宜，拆遷方便，減少了開發過程中煩瑣的談判工作，加快產品的推出速度，將利于在市場營銷上把握主動。舊廠開發選址特點有以要用發展的眼光選擇舊廠地塊，并順應城市發展方向。地塊選擇城郊結合部，交通方便．配套相對完善。在選址時，一般選擇位于城郊結合部或是老城區的舊廠，并且這些地塊要擁有比較方便的交通環境，尤其是要有完善的公共交通工具，方便工薪階層的出行需求。

5、大型公共建筑選址要求：在進行大型建設項目選址時，對該項目可能帶來的經濟影響要有所分析。項目對周邊地區的可能形成土地增值的范圍、增值潛力進行土地經濟分析，選擇相對較優的選址方案。對項目選址的市場因素考慮，可以使得大型建設項目選址，不僅可以達到城市空間建構的合理層面，而且又可取得良好城市經營效益。

四、總結：

房地產項目的選址時進行房地產項目建設的第一步，在選址的工作進行時，要建立科學綜合評價體系，進行多方案的比較選擇，進而確定選址方案，而且對選址方案的評價也不能單一，應該是多角度的、綜合的。在科學的方法指導下，獲得房地產開發項目選址的最優最合理方案。

參考文獻：

[1]《基于特爾菲法的房地產開發項目選址研究》.作者：鄒金秋;張根壽：華中農業大學學報 2002(02)期

[2]《住宅房地產項目開發區位選擇策略研究》作者： 孫艷 刊名：現代商貿工業 2009,21(19)期

[3]《房地產開發項目選址的綜合評判》作者： 蔣濤刊名：現代經濟信息 2010(14)期

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一支隊伍和三個系統

以金地集團為例。金地集團在產品設計、成本控制和施工質量上達到全國一流水準。金海灣的設計要拿全國甚至國際上的優秀設計獎。工程質量上已經獲得區全優、市樣板、省樣板，下一步要取得全國工程質量最高獎――魯班獎。

怎樣才能實現上述目標呢？

靠一支隊伍和三個系統。金地集團已經擁有一支高素質的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術隊伍，這是我們最寶貴的資本，要實現上述目標首先要靠他們下狠工夫。在管理上，金地集團已建立健全了三大系統動作保障即：ISO9000質量保證體系，網絡化的開發進度控制系統和動態投資控制系統，它們可確保工程的質量、進度、成本控制達到理想的目標，這在全國都是處于領先水平。

ISO9000質量保證體系的實施，使金地集團對質量控制的濃度和廣度加大了很多。網絡控制系統嚴密、周全，經過一年多的運行，保障了開發工程快捷、有序地進行，發揮了重要作用。動態投資控制系統彩限額設計的方法，在開發過程中嚴格控制總指標，有效降低成本，保證取得最大利潤。

設計、管理與戰略伙伴的選擇

在設計上，金地集團的設計師們精益求精，對方案不斷進行深加工，以達到最好的效果。

在管理上，還將加強中間管理力量。

另外，經過幾年的地產開發，金地集團還在各有關專業找到了比較好的合作伙伴，這也是實現目標的有力保障。

第二操作環節：房地產開發項目管理階段分析

對于作業管理入員來說，大型工程是艱難的桃戰，經常是一次性的，風險很大，如果工程現劃不妥，那將使成本超過預算，浪費巨額資金。調度不當將導致不必要的延誤，而且管理不善將使企業破產。

那些需要幾個月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產系統之外進行開發。企業內部設立項目組來處理此類工作，項目完成后，該組織即解散。大型項目的管理由三個階段組成：

第一階段、項目規劃

該階段包括設定目標、明確項目和團隊組織。此階段甚至在項目開始之前就已完成。項目通常是指一流產出一致、相互關聯的任務。成立項目組是為了確保整個建設項目成功完成的同時，能繼續順利地進行現行的計劃。

項目組可以有效地集中在規定時間內完成具體項目所需的人力和物力。

第二階段、項目排程

項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應的完成時間。

甘特圖是項目排程常用的一種方法。這種方法成本低，能幫助管理人員弄清楚

（1）所有的活動都已經過規劃。

（2）生產次序已作說明。

（3）活動時間估計已作記錄；

（4）總的項目時間已經形成。

總之，不論項目管理人員采取何種方法，項目排程可以實現以下目標：

1、顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯系；

2、確定活動之間的先后次序關系；

3、鼓勵對各項活動進行現實的排程和成本估計；

4、確定項目中的關鍵障礙從而更好地利用人、財、物。

第三階段、項目控制

與任何管理系統的控制一樣，大型項目的控制指的是對資源、成本、質量和預算進行仔細的監控。控制還指利用反饋信息循環修改項目計劃，以及有能力資源調配到最需要的地方。

第三操作環節：掌握房地產項目管理工具

計劃評審技術（PERT）和關鍵路徑法（CPM）開發于五十年代，用以幫助管理人員大型復雜項目進行排程、監管和控制。例如：針對實施項目管理有關的設計、方案優化，使項目各項工作可預見，可預控。

核心要素A：Pertandcpm的應用

PERT和CPM很重要，因為它們能幫助解答由成千上萬個活動組成的項目問題。這些問題如下：

1、整個項目什么時候完工？

2、項目的關鍵活動，即那些如不能按時完成就會延誤整個項目的活動是什么？

3、哪些是非關鍵活動，即使不能按時完成也不會延誤整個項目活動？

4、項目在某個具體的日期前完成的概率是多少？

5、在任何一個特定的日子里，項目是否如期完成、落后于計劃或提前完成？

6、在任何一天，實際開支是否多于、小于或大干預算開支？

7、是否有足夠的資源以按時完成項目？

8、如果要在較短的肘間里完成項目，以最小成本完成任務的最佳方法是什么？

核心要素B：Pert和cpm的操作步驟。

Pert和cpm的結構

1、明確項目及其所有重要活動成任務；

2、確定活動之間的關系，決定哪些活動必須先完成，哪些活動和須隨后完成；

3、繪出連接所有活動的網絡；

4、明確每項活動的時間和成本估計；

5、計算網絡中的最長時間路徑，即關鍵路徑；

6、運用網絡幫助進行項目的規劃、排程、監管和控制。

核心要素C：Pert和cpm的基本要素

活動、事件和網絡

PERT的第一步是將整個項目分成若干個重要的事件和活動。事件標志著任務或活動的開始或結束。活動是指兩個事件之間的任務或子項目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。

任何可以用活動和事件描述的項目都可用PERT網絡進行分析。而網絡是指由起止事件限定的活動順序。

核心要素D；項目答理過程中對Pert和cpm的實站認識

對Pert和cpm的評論，

作為對Pert和cpm的評論，以下是房地產項目營理人員需要明白的Pert特征：

優點：

1、在項目營理的諸多階段極為有益，特別是對大型項目進行排程和控制方面；

2、要領明確，計算不復雜；

3、利用網絡的圖示繁助快速理昭項目活動之間的關系；

4、關鍵路徑和相關肘間分析幫助確定豁要仔細觀察的活動；

5、Pert形成的網絡提供重要的項自文件資料，以圖表的形成指出誰應為各項活動負責；

6、廣泛適用于各種項目和行業；

7、有利于監控時程和成本。

缺點：

1、項目活動必須確定，獨立不相關，并且活動之間關系必須穩定；

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一、引言

隨著我國的經濟得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產行業已經成了升溫最快的一個行業，這也使得在這一行業的競爭力愈來愈激烈。房地產的項目要想得到健康長久的發展，以及在激烈的市場上占據發展的優勢，就必須要能夠對其成本進行控制。在這一背景下加強對房地產項目成本控制的理論研究就有著實質性意義。

二、我國房地產項目成本的構成及控制影響因素分析

（一）我國房地產項目成本的構成分析

房地產項目成本的構成要素是多方面的，其中的土地費用及前期工程費用、管理費用、房屋開發費用、銷售費用、稅費、財務費用等，都是其成本的構成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費和勞動保險費等諸多方面，在這些成本的構成要素上都有著較為細化的具體成本，成本的主要內容如下圖。[1]

房地產項目成本內容

（二）影響房地產成本控制的因素分析

影響房地產成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項目所處的位置選擇和項目建設的規模大小。而在設計階段的成本控制影響因素主要就是建筑設計因素和結構設計因素，而在結構設計因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎設計和建筑物層數。而在招投標的成本控制影響因素方面主要是標底的影響和房地產公司內部的因素影響，投標人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環節的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執行中存在的缺陷問題等。

三、房地產項目成本控制問題及優化策略探究

（一）房地產項目成本控制問題分析

從實際情況來看，房地產項目成本控制過程中還有著諸多問題有待進一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強。對房地產項目質量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學有效的成本控制手段。

另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發生混淆。在房地產的開發前策劃及設計環節的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預測比較缺乏制度性和規范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態成本的控制意識不強。

（二）房地產項目成本控制優化策略探究

針對房地產項目成本控制策略的實施要從多方面進行，首先就要對房地產的發展戰略明確化，充分利用經濟優勢專注于專業化發展道路，進而來構建房地產項目成本控制指標體系。在這一過程中要遵循科學化及可比性、適應性、全面性、連續性等相關原則。房地產的開發前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內容，在決策階段定位目標及目標成本測算。主要從市場及房屋建造能力預測上進行，進行市場需求的預測，然后確定市場策略規劃銷售收入等。[3]

還要能夠考察項目投資的客觀環境及工程項目類型及模型，企業的策劃人員對消費者需求及市場銷售預期等因素要進行調查和分析，從而輔助企業制定有利投資方案。另外，在房地產的項目籌劃中，相關的數據分析人員可在科學數據基礎上對資料進行分析，對房地產投資規模加以合理化的估算。在項目的設計階段是成本控制的關鍵環節，在這一階段加強成本控制能夠將項目經濟效益最大化地體現出來。

再者就是對房地產的項目施工階段的成本控制，這是產品的形成階段，也是最為復雜的一個環節。在這一過程中主要就是控制好質量，對工程造價成本進行約束，在工期管理及合同等較為關鍵的環節要加強控制。主要就是對物資的采購比價上要得到有效加強，審計中要對資金的用度進行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進行嚴格管理，加強對合同的管理，對房地產的項目施工質量及施工進度都要和合同的制定內容相契合。

然后就是對房地產項目的工程收尾環節的成本控制，主要是在工程條款審核層面進行加強。要緊密結合合同規定，和成本的預算金額相結合。與此同時，要加強對相關人員的管理，對管理的模式進行轉變，從而推動管理模式向著精細化的方向邁進，將績效管理模式在整個成本控制中實施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。

還要建立成本信息統計系統，成本數據的采集是切實反映真實情況的基礎工作，在這一基礎上才能夠確保數據的真實性、及時性。針對新來的項目市場開發部要向財務部進行項目可行性的報告，然后報送總經理辦公室審批。內部管理是一項重要的成本控制內容，管理費用的高低主要是取決于企業的管理水平，這是房地產項目成本控制的重要環節，加強管理的同時，要建立高效精干的管理機構，對管理的費用相應地降低。再者就是要能夠對房地產項目開發的規模進行擴大化，縮短開發的周期，只有從多個角度和途徑進行分析考慮才能夠達到成本控制的目標。[4]

四、結語

房地產項目的成本控制是促進房地產企業繁榮發展的重要手段，只有將項目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產項目得到健康長久的發展。對房地產項目成本有效控制也是可持續發展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。

（作者單位為蘇州大學東吳商學院MBA2013春季班）

參考文獻

[1] 曹紅.房地產開發資金支付管控關鍵點及業務建議[J].新經濟，2014（Z2）.

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Abstract:Itmustbe professionallypeckedfor the real estateiteminto the market, itincludestworespects: 1.theproject pecking (Buildingappearance、Gardening landscape、 Renovation);2.the advertisingpecking.Thispaperisthebriefdescriptionofthe importance 、content、usual operation and workingproceduresforthe realestateitempecking.

Keywords:the real estateitempecking； theproject pecking；the advertisingpecking； building appearance；gardening landscape； renovation； imagepackaging； marketing； media advertising； newprofessional

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422（2008）11-0145-03

1前言

任何一種商品所面臨的最大挑戰都是推向市場并贏得消費者的認同。房地產作為一個有高額回報率的行業，一直以來演繹著激烈的競爭。有的項目開盤即銷售一空，有的項目經歷著痛苦的滯銷，正是這種強烈的反差、殘酷的競爭，使每個開發商從正反兩個方面都形成共識――房地產開發的最終結果必須經過精心包裝，然后推向市場才能吸引買家。市場的需求產生并促進著各方面的、各種形式的包裝手段，市場在發育、逐漸成熟的過程中分化為各種有針對性的細化市場，同時市場愈細化，操作技巧愈加精細，從而形成各個專業以及新的專業水準。下面簡述房地產項目的包裝，這涉及兩個方面：一是產品本身的工程包裝（建筑外立面、園林、裝修），二是廣告宣傳包裝。

2產品本身的工程包裝

2.1建筑外立面：商品伴隨著消費者的喜好趣味的發展而成長，隨著人的素質的提高，不同經濟條件、生活品位的人選擇各自喜愛的產品，房地產業也從雷同化甚至抄襲走向個性化甚至原創性。從建筑外立面色彩上看，90年代末刮起的粉紅風暴――大部墻面為粉紅色，局部裝飾線條采用白色，建筑風格模擬歐式――在一段時間內統治了市場，甚至在2007年個別新推出的樓盤中仍然可以看到這種建筑外觀。可見在房地產開發的初期，一種建筑形式一旦被業內人士接受，就會影響到整個市場。現在，大街小巷上多種色系的建筑外立面共生，同時伴隨著多種建筑風格，如白色、金色、黃色系列往往與歐陸風格建筑相伴隨；淺綠、褐色、藍灰色、藍紫色等則為現代風格的建筑所選用。這也影響到建筑外墻的材料的選用。高檔歐陸風格建筑或采用天然石干掛，或者為了滿足墻面的整體效果而選擇涂料，典型的如“星河灣”的樓盤。現代風格建筑由白色、銀灰、黑色等純色對比的特點發展為以新穎別致的色彩爭奇斗艷，可想而知，這樣的建筑色彩至關重要，成敗往往取決于細微的色差，而面磚等塊料在燒制過程中對顏色難于精確控制，涂料則可以通過電腦忠實表達設計者的意向，因此，一些定位比較高的現代風格樓盤也選擇涂料進行外墻施工。

從建筑元素方面來看，歐陸風格通過西瓦屋面、檁托、外墻附墻柱、窗套線等建筑元素來表現；現代風格通過豎向或水平線條、大面積窗玻、有韻律的幾何形狀來表現。也有的項目采用中式風格，如：中式瓦屋面、屋脊、斗拱、中式門窗，往往伴隨著周邊環境中的亭、臺、樓、閣、小橋、流水。中式建筑的一個重要分支為江南民宅風格，典型的形象是：白色的硬山山墻、哺雞脊以及青灰色條磚墻面等。

從突破規整的建筑外立面來看，有的設計在樓體當中一定區域留空，形成“凱旋門”的形式，同時利于改善整個小區的通風（風水上解讀為：利于龍從樓宇中穿過，這預示著祥瑞。）；有入戶花園、跨越兩層的空中花園（如廣州珠江新城的“金碧御府”樓盤），后者不僅僅是一般的建筑外觀變形處理，而且引入了綠色景觀及生態的概念。

2.2園林景觀

售樓中有“看不看？看環境”之說。從一個項目所能造就的美學感受而言，除建筑外立面以外，園林景觀的作用是最重要的。一個愛房子的人，都會非常在意居住環境，他會希望家庭成員能生活在一個愜意的環境中，而房子以外的小區環境提供了更大的生活空間。一些單身貴族出于對自身生活質量的關心，同樣會注重項目公共環境的優劣。

一個完美地開盤，必然伴隨著園林建設的成功。園林不僅可以使成功的建筑錦上添花，還能通過改善項目周邊環境，幫助建筑或者規劃上有缺陷的滯銷盤打開銷路、絕處逢生。

園林風格從地域上劃分可以分為中式園林及異域風情園林兩大類。中式園林以庭臺樓榭小橋流水等中國傳統建筑元素表現，這種園林當然與中式建筑搭配更合拍，另外在一些現代風格的項目中，借鑒了東南亞的手法，將樓宇首層架空作為小區內公共活動空間，其間點綴著木制屏風、門扇、石桌凳或月亮門等，以水體環繞架空區域，亭榭點綴其間，架空層臨水一側以欄桿、美人靠或堆石分隔，為了使中式園林與建筑物更好的過渡，在架空層頂標高的外墻安裝中式屋檐外飄（圖1）。異域風情的園林較為流行的有：歐陸皇家風格、澳洲風格、東南亞風格、現代風格等。歐陸皇家風格以中軸線來串聯廣場、噴水池、規整的臺級、白色寶瓶欄河、圓頂亭子、人體雕塑等。綠化的特點：偏向于幾何形狀的構圖，如：小型喬木、灌木修剪成圓柱、圓錐、球形，地被分成大塊的色帶，視覺上追求整體穩定性而忌雜亂。東南亞風格則融合了西式審美情趣與東南亞地方特色的道具（如：草亭、藤質家具、東南亞植物、平面及邊界十分隨意的泳池），反映了東南亞旅游勝地的風情，適應了居住小區私人空間優雅休閑的定位，為許多樓盤采用。由于其植物與南粵地區接近，更適于嶺南地區的園林工程。現代風格的園林伴隨著現代建筑，硬質景觀往往采用幾何形狀的鐵藝、不銹鋼制品、玻璃制品、陶制品、雕塑、景墻、張拉膜、水池，為了增強與人的親近感，較多采用原色的木做步道、座椅、平臺。色彩對比較強烈，以涂料、馬賽克、高光面物體、表面粗糙的天然石來表現。

2.3售房部及樣板房裝修

銷售中有這種說法：“開售時沒有樣板房照樣可以賣樓，而沒有售房部卻沒辦法賣樓。”可見，售房部作為銷售人員吸引打動潛在買家的主戰場的重要性。售房部的作用可比喻為激烈的銷售戰中的必須予以搶占的灘頭陣地，所以開發商總是不惜代價、迫不及待地投入，一般常常將項目臨街的商業物業（如規劃中的會所、商鋪等）作永久售房部，裝修恢宏豪華（圖2）。有的尚不具備條件建設永久售房部的，往往先建一個臨時售房部，場地不夠的甚至找個小集裝箱作臨時售樓辦公室。售房部功能分區一般分為三大塊：售樓總臺與模型區、洽談區、后勤區（如簽約室、財務室、休息區、盥洗室、儲物間等）。售房部的裝修風格一般與整個小區建筑風格吻合，融精裝修與廣告宣傳于一體。

設置樣板房的目的就在于直觀地展示建筑產品，從而有力地配合售樓、引導消費。開發商交樓的形式分為兩種：毛坯交樓、送標準裝修交樓。而樣板房裝修有三種形式：毛坯交樓樣板間、標準裝修（普通裝修）與豪華裝修（個性化裝修）。毛坯交樓樣板間適應于毛坯交樓的形式，使買樓者直觀地看到最終將收到什么樣的貨，避免收樓中產生不必要的誤解與爭議。更適合于希望按照自己的喜好優化室內平面布置、為達到自己的審美要求而計劃自行裝修的業主。標準裝修（普通裝修）適應了送標準裝修交樓的形式。它符合建筑業集約化生產的要求，避免了二次裝修的浪費，節省了業主的時間精力，使業主避免了陷入不熟悉的裝修事務的煩惱。送標準裝修交樓還作為營銷的一大賣點。豪華裝修（個性化裝修）往往伴隨著高端項目的營銷工作（圖3）。因為，同樣是混凝土結構房屋，人家要問：“你憑什么賣那么貴？”豪華裝修使看樓者身臨其境感受到該物業不同凡響的豪華與尊貴的感覺，對產品產生認同，慷慨落訂。豪華裝修（個性化裝修）也常用作中檔項目的營銷，使人產生物超所值的感覺，從而推動銷售。

3廣告宣傳的包裝

廣告宣傳的包裝在項目推盤入市階段極為重要，與工程本身的包裝緊密銜接，作用在于：在項目開發的后期通過廣告手段進一步提升項目的公共形象，它包括了項目所在地形象包裝及廣告媒體上的宣傳包裝。

3.1項目所在地形象包裝

項目所在地形象包裝的范圍在該項目周圍一定區域。分為以下幾個方面：

3.1.1路旗：目的在于引導看樓者，一般自項目附近交通要道直接延伸至項目開盤的位置。

3.1.2圍墻廣告：項目周圍圍墻上可以制作圍墻廣告，內容包括：項目名稱、項目標識（logo）、項目圖片、項目廣告語、銷售熱線、交通指引等。其可供制作的范圍較大，空間距離更接近路人。

3.1.3 樓體廣告：有道是“欲窮千里目，更上一層樓”，在在建樓體上設置廣告條幅面積大、視線高、費用較低。同時是最好的道路指引牌（圖4）。

對于在建工程還要在樓體上懸掛施工方面的安全文明宣傳條幅。

3.1.4指示牌：一般設置于區內及區外交通路口，指示項目所在地、售樓部、樣板房、物業管理等。

3.1.5氣氛營造：項目推盤往往選在節假日，以利用人們休息的時間贏得最大的人流量。現場氣氛營造常采用：彩旗、氣球、充氣拱門、橫幅，有的甚至采用飛艇、直升飛機造勢。

3.2通過媒體廣告建立項目品牌與知名度

對于廣告宣傳而言，已經演變為媒體占有率的的競爭，這種形勢要求，不僅對某一種媒體進行投入，而且要普遍地占有多種宣傳媒介。營銷人員首先需要了解可利用廣告的資源、出街點（附近繁華程度、交通情況）、廣告的尺度、費用、檔期等，并根據需要進行選擇。常見以下幾種形式：

3.2.1戶外廣告牌：當人們在戶外活動時，這種廣告形式對人們視線的沖擊強烈，因此，戶外廣告牌的優勢不可替代。在野外（如高速路、橋梁旁邊）、市區等較為開闊的空間往往選用T牌（以鋼制圓柱支撐，其頂部設長方形鋼制大型廣告牌）。計劃使用時間長的T牌，開發商可以對租用與自建兩種方案進行經濟性比較，從而確定采用哪種形式。在人流密集區域，如市區繁華場所或者路邊，可以租用附著在已有樓體上的廣告牌位置，懸掛廣告。

3.2.2報紙：報紙是一種非常通俗的宣傳載體，所要做的工作包括：報紙品種的選擇、確定投放版面、廣告內容、費用洽談等。

另外一種形式：通過郵局在為每戶送報紙的同時附送宣傳單張。

3.2.3電視廣告：看電視作為目前人們主要的休閑方式，成為最主要的媒介，也成為售樓廣告的首選。所要做的工作包括：電視頻道的選擇、播放時段、播放頻率、內容（宣傳主題），費用洽談等。

3.2.4廣播電臺：目前收聽廣播較多的是行車途中的人，采用廣播宣傳對于推廣工作也有幫助。所要做的工作包括：廣播電臺頻道的選擇、播放時段、播放頻率、播放內容（宣傳主題）、費用洽談等。

3.2.5分眾傳媒：是一種專門設置的局域性有線可視宣傳媒介，一般設置在高尚物業大堂（常設于電梯前室墻壁上）或者小區大堂，針對特定客戶群進行滾動宣傳。是一種新型的、專業化廣告載體，已經形成了一定規模的專業公司。

3.2.6短信：利用營銷組織日積月累收集到的客戶私人手機號碼，就所發售項目的名稱、位置、發售時間、定價（或促銷方式）、項目優勢、售樓熱線等內容進行手機短信群發，特點是費用低、速度快。

3.2.7派發單張：在潛在客戶群流動密集區域組織人海戰術派發單張，旁邊就停放看樓接送車，有客即時拉回自己樓盤，由營銷介紹并看樓。有的弱勢項目甚至在其他銷售情況好的項目門口守株待兔，派發單張派車接送，以截取其他樓盤看樓客人，達到低價競爭的目的。

3.2.8公交車廣告：在城市每天繁忙的交通中，公交車身大幅廣告很好地承擔廣告載體任務。有的公交車箱內安裝了廣告播放器，在行車途中對乘客進行廣告宣傳，也能達到一定的宣傳效果。

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1不透水建筑物屋頂

不透水建筑物屋頂的面積相當于建筑物的占地面積,主要依靠建筑密度來確定。建筑密度是指居住區內,各類建筑基底總面積與居住區用地面積的比率。住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率。住宅用地面積占居住用地面積(項目總占地面積)的比率由居住用地平衡控制指標確定。考慮到房地產項目中公建用地中建筑物面積較小,將房地產項目中的建筑密度用兩者相乘來表示。根據5城市居住區規劃設計規范6(GB50180293(2002年版)),居住區用地平衡控制指標和住宅建筑凈密度控制指標,應符合表2、表3的規定。因此計算的房地產項目的建筑密度為10%~25.5%,考慮到目前北京市房地產項目建設的實際情況,建筑密度取值為24%,即不透水建筑物屋頂面積占建設用地總面積的24%。

2硬化地面

根據2009年2月份北京市水務局印發的5北京市房地產建設項目水土保持方案技術導則6,房地產項目中硬化地面控制率在平原區應不大于30%。硬化地面控制率是指項目區內不透水材料硬化地面面積與外環境總面積的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的瀝青、混凝土路面、停車場、廣場等,外環境總面積指項目區內除建筑設施占地以外的區域面積。房地產項目建設中將硬化地面控制率確定為30%,因此硬化地面占總建設用地面積的比率為2218%。

3透水型地面

透水型地面主要包括以透水磚、碎石等鋪裝的停車場、人行步道,具有一定的滲水能力,根據綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面占總建設用地面積的比率確定透水型地面面積占項目建設總面積的比率為28.2%。2006年到2011年6年間北京市房地產建設面積為13460hm2,以此為基礎可以計算出這6年間每年房地產項目建設形成的不同下墊面的面積。具體見表4。

房地產項目的雨水徑流量

1計算方法

根據綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面和透水地面面積,查其徑流系數,再根據表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分別進行計算,得出2006年-2011年不同下墊面總的雨水徑流量。需注意的是:要考慮到多場雨中,降雨量較小的降雨不會形成地面徑流,尤其是非雨季降水,根據北京地區的降雨特點,僅計算3月-10月份,共計8個月的雨水徑流量。根據北京建筑工程學院的車武、李俊奇[5]對城市雨水回收利用的多年來的研究,雨水徑流量按下式計算。

2徑流系數U的確定

參考5建筑給水排水設計規范6(GB5001522003)規定,得出基本結論:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的徑流系數分別為0.95、0.90、0.45、0.15。

3雨水徑流量

利用上文中所提到的計算方法對2006年-2011北京房地產建設項目的雨水徑流量進行計算,結果見表6、表7。

4北京市房地產項目雨水徑流特征分析

(1)北京房地產項目建設中形成的4種下墊面分別為:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地。單位房地產建設面積中各自的占地比例分別為0.24、0.228、0.282、0125,4種下墊面各自徑流系數分別為0.95、0.90、0.45、0115,加權平均得出北京市房地產項目建設形成的下墊面的總的徑流系數。(2)北京房地產建設項目形成的4種不同下墊面,在相同的降雨條件下,不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地形成的雨水徑流量依次減小,其中不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流占總雨水徑流量的38.2%,在房地產項目建設中,不透水建筑物屋頂即建筑物的面積在4種不同下墊面中所占比重較大,同時由于普通建筑物屋頂均采用混凝土、鋼材等防雨材料,徑流系數較大,因此不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地產建設項目形成的雨水徑流總量分別為2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,總體趨勢依次增大。這是由于隨著北京市的發展,城市化進程加快,房地產項目的建設面積不斷累加形成的。其中2009年雨水徑流總量比2008年雨水徑流總量低,這是由于2009年降雨量減少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地產建設項目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達到最大值,約占全年雨水徑流總量的53.12%。這是由于北方地區在雨季降雨較為集中造成的。(5)目前北京市一般房地產項目建設面積約為5hm2,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的面積分別為:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量為47.3mm[7],根據上述方法計算,北京市一般房地產項目一場降雨形成的雨水徑流量約為1058m3,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面產生的雨水徑流量分別為399m3、371m3、222m3、66m3。

房地產項目雨水徑流收集與利用主要措施

增加透水鋪裝設施,加快雨水入滲

透水鋪裝是采用大孔隙的多孔介質材料代替水泥等不透水材料鋪裝地面,目前已經被廣泛地應用于城區各類停車場和人行步道。透水鋪裝代替硬化地面,能有效削弱城市雨水徑流總量,使大量雨水人滲地下,并減少對城市水體的污染。隨著科技的發展,新型材料不斷涌現,透水鋪裝的強度逐漸加大,在房地產項目建設過程中應盡可能加大透水鋪裝的比例,消除不透水鋪裝給城市帶來的危害。同時,城市規劃部門應該采取適當的經濟手段,促使建設單位根據經濟-效益分析,按照費用最小化原則,自覺主動增加透水鋪裝[8]。

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0 引言

房地產開發的前期最重要的工作就是項目的選址，選址直接決定了后期的開發和銷售。而有些地產開發公司卻對項目的選址沒有做詳細的研究和規劃，從而出現了后期的一系列問題。由于房地產的開發存在相應的特殊性和不確定性，從而使項目的選址也存在著較多的影響因素。故對各影響因素進行模型分析具有十分重要的意義。

1 房地產開發項目的主要特點

1.1 較強的地域性、差異性

土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，因地制宜，就地使用能夠獲利的可能性及投資收益。房地產開發項目可以分為很多種，由于項目地理位置、用途、內容、規模的不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、配套設施等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會有一定的差異性。然而這種差異性直接影響項目投資資金及效益。

1.2 開發過程的環節多、周期長

土地及建筑物作為項目開發的內容，一般工程量較大，完成一個開發項目一般需要幾個月、幾年甚至更長的時間。這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點和參與房地產開發項目管理的部門多直接相關。從項目立項開始， 建設環節多，而且各環節不可或缺，而且都有直接約束和控制工程的進度。一個房地產項目的全部開發過程涉及到土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政等較多部門。

1.3 投資回收期長

由于開發的周期長，從房地產項目前期工作開始到項目竣工并交付使用，這期間需要投入大量的資金，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。固可知房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。

1.4 開發具有綜合性

現代房地產開發項目要求合理布局、全面規劃、綜合開發、配套建設。即在開發的過程中不僅僅是對項目的地理位置和建筑結構，也要對項目區位的公共設施、公共建筑進行綜合規劃和協調。如商業地產的開發，更要體現人性化和多元化布局，綜合考慮交通狀況、客流量、公共安全等。

1.5 具有較高的風險性

由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。因開發周期長，從而很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響。在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額。當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

2 房地產開發項目區位選擇的主要影響因素

房地產開發投資首當其沖的選擇就是區位選擇，區位選擇的好壞直接影響投資的成敗，一旦選址錯誤則會造成資金成本的周轉困難。考慮到這一因素，房地產開發公司高瞻遠矚，選擇最優的區位進行開發，才能使房地產開發與居民消費需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進房地產市場的良性發展[1]。

2.1 交通的通達性及便捷性

完善的交通條件，可以帶動相關區域的發展，不僅有利于區域的升值，而且還可以帶動房地產業的蓬勃發展[2]。有利的對外交通條件，能夠將“嗅覺靈敏”的開發商吸引進駐這一區域，住宅的開發和商圈的日漸形成，提升了這一地域房價。同樣到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度，居民對其綜合評價就會越高，因此房地產價值也會越高。

2.2 城市設施狀況因素

完善的、現代化程度較高的城市設施為居民的生活帶來方便，房地產的價值自然提高[3]。其中基礎設施主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施；生活設施主要包括學校、醫院、超市、銀行、農貿市場等設施；文化娛樂設施主要包括體育場、圖書館、公園等設施。

2.3 區域的繁華度

商業的繁華程度是反映城市經濟、信息、物資與人員聚集程度，是反映城市功能的重要指標。如果商業的聚集程度高和服務項目齊全的話，對顧客的吸引力就大；另外，高檔公寓、寫字樓向商業中心區域集中之后，對整個城市的功能布局都有好處，而且形成相對集中的效應，對促進這個區域的房地產發展，對增進其投資吸引力有很大的推動作用。

2.4 環境因素

隨著人們生活水平的提高，居民對居住環境的要求越來越高也越來越重視。一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高；相反，噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重的地區，其房地產價格水平則較低。

2.5 制度政策因素

影響房地產項目開發的制度政策因素主要有：房地產制度政策、稅收政策、金融政策、有關規劃和計劃等。在項目選址的過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，了解開發的有利和不利條件，不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃[4]。

3 房地產區位選擇影響要素功能分析

3.1 “04”分析法

“04”評分法的分總和為2n（n-1），n為對比的要素數量。“04”評分法的四種情況：

①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。

②比較重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。

③兩個功能重要程度相同時各得2分。

④自身對比不得分。

3.2 住宅地產區位選擇要素功能分析

在新的房地產運行機制條件下，作為住宅房地產市場獨立消費主體的居民可以根據自己的收入、工作地、通勤的便利性和對居住環境的偏好等因素，選擇能夠滿足自己期望的居住區位[6]；同時，開發商也必須要按照房地產市場的需求，在不同的區位開發和建設多樣化功能和等級的住宅商品，從而滿足不同類型和層次的居民對居住空間的多樣化需求；政府是管理和監督房地產市場健康有序發展的主體，既要考慮到經濟效益，按照市場要求推動城市住宅建設的商品化發展水平，也要考慮社會效益，通過政策引導，把住宅房地產引入長期規劃中，給予適當的優惠政策，實現城市健康持續發展。

我國住宅房地產的相關影響如下圖1所示。

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圖1

按“04”分析法如下表1所示。

由上分析可知，對于住宅房地產，居住環境對區位的影響最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情況。

3.3 商業地產區位選擇要素功能分析

商業地產的選址是一項長期性工作，直接關系企業經營的戰略決策[3]，是商業地產鏈中以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。在項目選址過程中不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃，如所選地區的街道、交通市政、公共設施、居民住宅及其它建設或改造項目的規劃，有的地點從當前分析是優越條件，而隨著城市的改造將會出現新的變化，而不適合投資。反之，從當前分析不適合投資但從規劃前景看又有發展前途。

我國商業房地產主要因素如圖2所示。

■

圖2

按“04”分析法如表2所示。

由上分析可知，對于商業房地產，與住宅地產還是有很大不同點的，其交通便捷性對區位的影響最重要，其次是客流規律，再次是制度政策。

通過“04”分析法可以知道各個因素的重要程度，在房地產區位選擇的綜合評價中具有很大的實用價值，該法可操作性強且能夠準確地反映影響房地產區位選擇因素的模糊性和不確定性。通過分析可準確地對房地產區位選擇作出定量的綜合評價，從而使土地的區位效果達到最優。

4 合理確定房地產區位

國家的房地產調控政策接連不斷地出臺，住宅類項目開發的腳步不斷放緩，而商業地產卻因此引來發展的機遇。在此形勢下，旅游地產憑借其政策導向性和資源稀缺性優勢深受投資客們的青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵[7]。同時，“教育地產”這種重要的房地產開發模式，早在幾年前就已經涌現出眾多以教育為主題的房產項目，并得到了眾多學齡家長和房產投資客的高度關注。所以，不僅交通因素，區域繁華度、自然環境等各種因素都會對房地產產生不同程度的影響，同時把握影響房地產區位的其他主要相關動態因素，用“04”分析法就可以對房地產價值或者說價格水平進行動態分析，從而可以準確地評估和預測房地產價格。

5 結論

文中提出了一種進行房地產開發項目選址的有效方法。該方法是以價值工程分析方法為工具，在綜合考慮各種房地產開發項目選址影響因素的基礎上，確定影響房地產開發項目區位的敏感性因素。“04”分析法具有極其重要的現實意義，是工程經濟學的重要理論方法之一。該方法不僅可以用于房地產開發商進行房地產開發項目的選址，也可以用于政府部門進行城市規劃、工業開發區選址等。

參考文獻：

[1]蔣立紅.影響房價的區位因素分析[J].開發天地.2005（4）：79-81.

[2]劉正山.房地產投資風險分析[M].大連：東北財經大學出版社，2000.

[3]張文忠，劉盛和.居民住宅區位選擇的機理研究[J].北京規劃建設，2000.

[4]莫宏偉.房地產全程策劃實戰教程[M].北京：中國電力出版社，2005.

篇（9）

Abstract: the real estate project cost management is the target of faculty and staff, the management of the whole process. Enterprise to improve the cost management system, strengthen the implementation process cost supervision and analysis, feedback the cost of information, making enterprises to acquire more economic benefit. In this paper, the real estate project cost control are discussed in this paper, for your reference.

Keywords: real estate projects; Cost control; management

中圖分類號： F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1前言

當前我國的房地產業快速的發展，對于房地產行業的利潤率是要遠遠高于其他的一些行業，房地產行業是我國民經濟的重要組成的一部分，一方面是它受到國民經濟發展水平的制約，另外的一方面，又由于其基礎性、先導性產業的地位及其特點。為此，房地產企業的發展是必然對經濟增長發揮很大的促進作用。此外，由于房地產開發企業資金投入大、建設周期長、專業性強、受政策及市場不穩定因素影響大，所以該行業也是一個高風險的行業。那么我們要如何在這種不斷規范與激烈的競爭中實現開發項目所取得最大的經濟效益，我們就必須要對項目的開發進行有效的成本管理與控制，實現集約與效益開發

2 成本目標

在房地產項目投資決策階段，開發商就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，對項目成本進行初步測算，并在項目設計過程中予以體現。

既然房產是商品，它就有與其他商品一樣的共性，可以應用價值工程進行管理，即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳的經濟效益。

在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用(成本)的比值。其表達式為：價值=功能／成本。

功能是一種產品所具有的特定職能和用途；成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研制、生產，到用戶使用所花費的全部成本。

一般來講，提高產品價值的途徑有5種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本的大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，將多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳的經濟效益。

目前，房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質的同時，有效地控制工程造價。房地產企業應在此基礎上對工程項目進行進一步的測算和優化，以確定項目的最終目標成本。

在實際工作中，在保證品質的前提下，通過改進和優化設計，進一步降低開發成本，是大有潛力可挖的。

3 成本的控制

項目成本目標確立后，如何有效地控制成本是房地產項目最終實現盈利的重要保證。在一個大背景沒有太大變化的成熟的房地產市場，房產的市場定位是相對穩定的，因而對項目成本進行有效控制尤為重要。

3．1 合理安排工程周期

項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期。科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本按時間節點進行有效控制。從工程施工準備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制伴隨著項目的每一階段，如工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案、合理安排施工順序、按照設計要求和施工規范施工、充分利用現有的資源、確保工程質量、減少施工成本支出、減少工程返工費等。同時應根據建設周期和施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序地進行。

3．2 嚴格控制建安成本

嚴格控制建安成本，降低工程造價，是房地產項目目標成本管理的一項重要內容。在實際工作中，雖然工程能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。因此，在與施工單位簽定承包合同時，應聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約性條款要詳盡，防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建筑市場行情、建筑業的一般慣例和有關規范，就施工中可能產生的職責不清、推諉扯皮、影響造價、延誤工期等問題進行事先約定，以法律的形式確定下來，以確保雙方按約履行。

成本管理部門要會同工程管理部門及監理工程師，對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析，先簽單后施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。

3．3 嚴格控制材料、設備價格

材料設備費在工程的建安造價中約占7O％ ，工程材料的成本控制是項目開發過程中的重要內容，主要材料和設備一般采用甲方供應或限價的方式。房地產企業要建立價格信息網絡，及時準確地了解材料設備最新的市場價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備的訂貨應“貨比三家”，也可采用招投標的方式采購，在滿足施工的前提下把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地、檔次的不同，其價格會有差異；即使同一品牌的材料設備，由于供貨商級別的不同，其價格也會有差異。因此，要樹立成本目標管理的意識，形成成本控制的機制。

非甲方供應的材料，可以采取限價的方法進行控制。成本管理部門、工程管理部門和監理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關廠家進行類比；同時要控制材料的采購價格、監督材料的質量，在保證質量的前提下合理限價。

3．4 合理安排建設資金

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在現在建筑中，消防系統是一個十分關鍵的環節，擁有可靠的消防系統可以在有火災等突發事件時最大程度的保障人們的生命財產安全。隨著時代的進步，科技的更新，現代的消防系統主要包括火災自動報警系統、消火栓系統、消防聯動系統、防排煙系統、自動噴淋系統等等，而這些系統又通過一臺或幾機的中控消防主機連接在一起，最后成為一個獨立而又完整的自動化消防系統。本文將對以上消防系統的幾個方面進行詳細的闡述。

火災自動報警系統：火災自動報警系統可劃分為四部分：1.煙感報警器等火災探測器元件；2.消防主機；3.信號動作元件；4.信號總線。基本結構如下圖示：

火災自動報警系統通過自動化手段實現火災探測，報警及設備聯動控制。火災探測器主要是指煙感探頭等探測元件。煙感報警器的工作原理就是通過監測煙霧的濃度來實現火災防范的。其模塊內部采用離子式煙霧傳感器，離子式煙霧傳感器是一種技術先進，工作穩定可靠的傳感器，被廣泛運用到各種消防報警系統中，性能遠優于其他氣敏電阻類的火災報警器。煙感報警器內部主要有三大部分組成：1.紅外發射管；2.光學迷宮；3.其他電源及輸出模塊。報警器對煙霧感應主要由光學迷宮完成，迷宮內有一組紅外發射、接收光電管，對射角度為135度。當環境中無煙霧時，接收管接收不到紅外發射管發出的t外光，后續采樣電路無電信號變化；當環境中有煙霧時，煙霧顆粒進入迷宮內使發射管發出的紅外光發生散射，散射的紅外光的強度與煙霧濃度有一定線性關系，后續采樣電路發生變化，紅外發射管的紅外光束被煙塵粒子散射，散射光的強弱與煙的濃度成正比，所以光敏管接收到的紅外光束的強弱會發生變化，轉化為點信號，最后轉化成報警信號。通過報警器內置的主控芯片判斷這些變化量來確認是否發生火警，一旦確認火警，報警器發出火警信號，火災指示燈（紅色）點亮，并啟動蜂鳴器報警從而達到反饋火警的作用。

消火栓系統：消火栓系統以建筑外墻為界，可分為室內消火栓系統和室外消火栓系統。

室內消火栓系統包括：消火栓箱，消防水帶，槍頭，消火栓管線，消防泵及其附屬配件組成。室內消火栓系統給水壓力一般按照樓層高度可分為高壓（高區），低壓（低區）給水系統。室內消火栓系統要求任何位置水槍的噴水高度不小于10m。一般民用住宅給水系統壓力公式為：P=280+40（n-2）。式中 P為從地面算起消火栓系統給水壓力（Kpa）；n 為樓層數。

室外消火栓系統一般包括水源引入點，給水管道，消防水池及室外消火栓系統。室外下火栓系統的給水水源一般來自市政自來水管網（要求水壓不低于0.1Mpa），天然水或者消防水池。

消防聯動系統：消防聯動系統是指當發生火災后，報警設備（煙感、溫感等）首先探知火災信號，然后傳遞給主機，主機接到火警信號，按照預先設定的程序，啟動警鈴，消防廣播，排煙風機等設備，并切斷非消防電源。所有這些動作，都是在報警主機接收到信號后，才開始動作的，所以，這些動作就稱為消防聯動。消防系統一般由兩部分組成：一部分是報警系統（也就是探測火災，傳遞信號的系統），另一部分就是聯動系統（也就是接收到火災報警信號后，啟動消防附屬設備的系統）。消防聯動系統主要功能如下：

在發生火警時，要求：噴淋泵啟動，噴淋系統啟動；送，排風機啟動；聲光報警器啟動；啟動消防電源；電梯迫降至一樓；啟動應急照明系統。

防排煙系統：防排煙系統在整個消防系統中占據著重要地位，它的主要作用是：為安全疏散人群創造條件；為火災撲救創造條件；控制火勢蔓延。

當發生火災時，由于燃燒物的材料和阻燃系數不同，火場的煙霧中會含有大量有毒有害的氣體。在火災中，多數傷亡人員是因為煙塵中毒昏迷造成的。據統計，因受煙霧窒息傷亡的人數占總火災傷亡人數的85%。

防排煙系統主要包含風機，風道，百葉及風閥等器件。當火災發生時，消防主機將火警位置信息反饋至著火點風閥，風閥打開，風機啟動，從而實現排煙送風功能。

自動噴淋系統：自動噴淋系統與消火栓系統原理較為相似，最大的區別在于噴射方式。噴淋系統多應用于住宅，商業室內部分。該系統可分為干式，濕式，預作用等類型。

噴淋頭根據場所不同分為以下幾種：

1.下垂型噴淋頭。下垂型噴淋頭是使用最廣泛的一種噴頭，下垂安裝于供水支管上，灑水的形狀為拋物體型，將總水量的80～100%噴向地面。主要用于不需要裝飾的場所，如車間、倉庫、停車庫、廚房等地。

2.直立型噴淋頭。適宜安裝在移動物較多、易發生撞擊的場所如倉庫，還可以暗裝在房間吊頂夾層中的屋頂處以保護易燃物較多的吊頂頂棚。

直立型噴淋頭直立安裝在供水支管上，灑水形狀為拋物體型，將總水量的80～100%向下噴灑，同時還有一部分噴向吊頂。

3.普通型噴淋頭。適用于餐廳、商店、倉庫、地下車庫等場所。普通型灑水噴淋頭既可直接安裝，又可下垂安裝于噴水管網上，將總水量的40%-60%向下噴灑，較大部分噴向吊頂。

4.邊墻型噴淋頭。適宜于布管較難的場所，邊墻型灑水噴淋頭靠墻安裝。主要用于辦公室、門廳、休息室、走廊客房等建筑物的輕危險部位。

綜上所述，隨著現代住宅的層數越來越高，空間使用越來越充分，電氣設備設施越來越完善，火災隱患及火災危害的程度也越來越大。如何避免火災的發生，如何減少火災危害成為房地產項目的重要議題。作為火災的重要解決方案之一，消防系統就顯得尤為重要，隨著科技的發展，相信在不久的將來會出現更加先進的消防應急系統來更好地保障人們的生命財產安全。

參考文獻：

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    貴陽市匯金廣場成本管理