不動(dòng)產(chǎn)買賣合同大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

[中圖分類號(hào)] S512 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1003-1650（2017）03-0067-01

引言

保護(hù)性耕作是一種新型耕作技術(shù)，通過(guò)免耕、少耕和殘茬覆蓋等方式能夠起到改善土壤性狀、蓄水保墑的作用，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)增產(chǎn)增效的有效措施。因此，本文就對(duì)一次深翻、免耕覆蓋、深松覆蓋和傳統(tǒng)耕作四種方式下冬小麥的生產(chǎn)情況進(jìn)行了研究。

1 試驗(yàn)前期處理

實(shí)驗(yàn)處理共分為四步，一次深翻：收獲小麥時(shí)保留10厘米左右的殘茬，秸稈不還田。一次深翻：在十一月初深翻，同時(shí)用釘耙磨田；免耕覆蓋：收割時(shí)要保留30厘米殘茬，秸稈還田。深松覆蓋：隔離60厘米深層松動(dòng)土壤30厘米，傳統(tǒng)耕作：收獲時(shí)保留5厘米殘茬，秸稈不還田。接著在播種前翻地20厘米，并結(jié)合施肥工序，接著開(kāi)始耙磨、播種。試驗(yàn)田地面積為3m*10m，分三次進(jìn)行。試驗(yàn)地為旱作區(qū)，前茬小麥在六月份收獲，在三葉期進(jìn)行人工間苗、定苗，雙行的苗數(shù)固定在94株左右。肥料種類為尿素、氯化鉀和重過(guò)磷酸鈣，所有肥料都是在底部施肥，在小麥生長(zhǎng)期間有足夠的降雨量，并沒(méi)有采用人工灌溉方式。

2 不同耕作方式對(duì)冬小麥生產(chǎn)的影響

2.1 不同耕作方式對(duì)土壤水分和養(yǎng)分含量的影響

由表1可知，免耕覆蓋、一次深翻和深松覆蓋的開(kāi)花期和灌漿期含水率均比傳統(tǒng)耕作高，免耕覆蓋個(gè)深松覆蓋與傳統(tǒng)耕作的差異非常顯著。免耕覆蓋、一次深翻和深松覆蓋的開(kāi)花期和灌漿期堿解氮、速效磷和速效鉀含量也明顯優(yōu)于傳統(tǒng)耕作，一次深翻和傳統(tǒng)耕作的差異倒不是特別明顯，其他兩種耕作方式異常顯著。

2.2 不同耕作方式對(duì)小麥旗葉凈光合速率的影響

小麥旗葉凈光合速率跟隨灌漿進(jìn)程而逐漸降低，深松覆蓋、免耕覆蓋和一次深翻和傳統(tǒng)耕作的差異卻因灌漿進(jìn)程的推進(jìn)而變大，灌漿中期以后，深松覆蓋和免耕覆蓋高于一次深翻和傳統(tǒng)耕作。另外，深松覆蓋、免耕覆蓋和一次深翻的小麥旗葉凈光合速率均高于傳統(tǒng)耕作，其中深松覆蓋與傳統(tǒng)耕作之間的差異最大。由此可以得出，免耕覆蓋和深松覆蓋的光合作用更強(qiáng)，能夠提高小麥的麥旗葉凈光合速率，為小麥生產(chǎn)提供更多的物質(zhì)。

2.3 不同耕作方式對(duì)小麥葉綠素含量的影響

灌漿前期小麥旗葉的葉綠素含量比較高，半個(gè)月后又極速下降，到一個(gè)月后已經(jīng)基本完全降解。至于耕作方式間的對(duì)比，一次深翻的葉綠素含量上升速度最快，第五天后開(kāi)始下降，傳統(tǒng)耕作的含量排第二，第十天以后開(kāi)始出現(xiàn)高峰值，深松覆蓋和免耕覆蓋都是在15天以后才達(dá)到最大值，之后的葉綠素含量都高于一次深翻和傳統(tǒng)耕作，由此證明免耕覆蓋和深松覆蓋更容易維持葉綠素含量，能夠延緩小麥的后期衰老速度。

2.4 不同耕作方式對(duì)花后干物質(zhì)生產(chǎn)量和籽粒產(chǎn)量的影響

通過(guò)觀察表2可以看出，不同耕作方式的籽粒產(chǎn)量差異顯著，免耕覆蓋和深松覆蓋的產(chǎn)量均高于傳統(tǒng)耕作，一次深翻則低于傳統(tǒng)耕作，這說(shuō)明免耕覆蓋和深松覆蓋能夠提高花前干物質(zhì)生產(chǎn)量、花后干物質(zhì)產(chǎn)量和花后干物質(zhì)轉(zhuǎn)運(yùn)率，有利于小麥的積累與轉(zhuǎn)運(yùn)，從而改善小麥產(chǎn)量。

3 結(jié)語(yǔ)

良好的h境條件和栽培技術(shù)能夠改善耕作土層的土壤狀況，延緩小麥的后期衰老進(jìn)程，根據(jù)相關(guān)研究表明，在有利的灌溉條件下，壟作栽培有利于延長(zhǎng)綠葉功能期，提高小麥產(chǎn)量。本文研究表明，免耕覆蓋和深松覆蓋能夠提高小麥的葉綠素含量，提高灌漿期的旗葉凈光合速率，從而保證籽粒產(chǎn)量的提高，因?yàn)檫@兩種耕作方式提高了土壤的水分儲(chǔ)存和利用能力，土壤的養(yǎng)分含量也得到了提高，為小麥的生長(zhǎng)發(fā)育提供了良好的條件。

參考文獻(xiàn)

篇（2）

中圖分類號(hào)：S147.21+1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A文章編號(hào)：1001-4942（2013）07-0071-08

近年來(lái)，大量使用化肥并沒(méi)有明顯提高作物產(chǎn)量[1，2]，而不合理施用化肥引發(fā)的土壤肥力下降、土壤板結(jié)、環(huán)境污染等一系列生態(tài)環(huán)境問(wèn)題日益凸顯出來(lái)[3～5]。以氮肥為例，中國(guó)是世界上最大的氮肥生產(chǎn)與消費(fèi)國(guó)[6]，早在1998年中國(guó)農(nóng)業(yè)化學(xué)氮肥施用量就已突破2 470×104 t，占世界同期氮肥用量的29.7%[7]。因此，在保證糧食產(chǎn)量不下降乃至增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，尋找合理的化肥施用措施是當(dāng)今生態(tài)農(nóng)業(yè)急需突破的重要課題。

降低化肥用量，減少化肥對(duì)農(nóng)田生態(tài)環(huán)境的破壞，秸稈過(guò)腹還田是一種好思路。一方面，中國(guó)農(nóng)村秸稈豐富，但大部分直接焚燒，到處堆放[8]，影響了村容，急需為秸稈尋找出路；另一方面，秸稈焚燒造成了大量生物質(zhì)資源浪費(fèi)，農(nóng)作物秸稈含有大量的氮、磷、鉀和微量元素，具有很大的綜合利用價(jià)值[9]。目前，全球農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中產(chǎn)生的秸稈每年為（1 000 ～ 2 000）×108 t ，中國(guó)約6.4×108 t[10]。通過(guò)適當(dāng)?shù)那噘A加工，把秸稈作為飼料喂牛等大型反芻動(dòng)物并進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為有機(jī)肥，再配施一定的化肥，可改善土壤養(yǎng)分狀況，有力保障作物增產(chǎn)[11，12]。畜禽糞便中包含農(nóng)作物所必需的氮、磷、鉀等多種營(yíng)養(yǎng)成分[13]，施入土壤后可改良土壤結(jié)構(gòu)，提高土壤有機(jī)質(zhì)含量，增加土壤微生物、有益動(dòng)物（如蚯蚓）數(shù)量，促進(jìn)農(nóng)作物增產(chǎn)，并可提高作物品質(zhì)[14～16]。盡管國(guó)內(nèi)外關(guān)于這方面的報(bào)道很多，但基于秸稈—飼料加工—肉牛養(yǎng)殖—牛糞還田的完整試驗(yàn)卻不多。采取多大比例的有機(jī)肥，既能保障產(chǎn)量還能改善作物品質(zhì)，類似試驗(yàn)在大田上的應(yīng)用研究尚不多。

為探索適合中國(guó)特點(diǎn)的生態(tài)農(nóng)業(yè)之路，本研究團(tuán)隊(duì)在山東沂蒙山區(qū)山前平原開(kāi)展長(zhǎng)期定位研究，本試驗(yàn)就是通過(guò)秸稈過(guò)牛腹得到的有機(jī)肥替代部分化肥的方法長(zhǎng)期定位來(lái)探討這種施肥模式對(duì)作物產(chǎn)量和品質(zhì)的影響，從而確定合理的施肥量，為高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、生態(tài)、安全的糧食生產(chǎn)提供科學(xué)依據(jù)。

1材料與方法

1.1試驗(yàn)地點(diǎn)

試驗(yàn)在位于山東省平邑縣蔣家莊的山東農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)定位站（35°26′34′′N， 117°49′13′′E）進(jìn)行。該定位站利用秸稈養(yǎng)殖肉牛達(dá)120頭，年產(chǎn)牛糞約500 t，全部歸還農(nóng)田，充足的有機(jī)肥來(lái)源保證了有機(jī)肥料的供應(yīng)。定位站所在農(nóng)田為山東沂蒙山區(qū)山前小平原，耕地類型為中低產(chǎn)田，土壤為棕壤，0～20 cm土層有機(jī)質(zhì)含量10.6 g/kg、全氮含量0.76 g/kg 、速效磷含量10 mg/kg、速效鉀含量60 mg/kg、緩效鉀含量628.5 mg/kg。根據(jù)定位站自動(dòng)氣象站記錄數(shù)據(jù)，多年平均氣溫13.5℃，平均無(wú)霜期211 d，年平均降水量771.8 mm。

1.2供試材料

供試作物為冬小麥（品種為良星99）、夏玉米（品種為鄭單958）。供試肥料為尿素（N 46%）、過(guò)磷酸鈣（P2O5 12%）、硫酸鉀（K2O 51%）、腐熟牛糞（烘干牛糞全N 0.21%，P2O5 0.09%，K2O 0.11%）。

1.3試驗(yàn)設(shè)計(jì)

本試驗(yàn)為大田小區(qū)試驗(yàn)，肥料處理為有機(jī)肥替代部分化肥，各處理按照氮磷鉀含量相同原則，設(shè)6個(gè)處理：（1）100%有機(jī)肥（M）；（2）75%有機(jī)肥+25%化肥配施（MNPK1）；（3）50%有機(jī)肥+50%化肥配施（MNPK2）；（4）25%有機(jī)肥+75%化肥配施（MNPK3）；（5）100%化肥（NPK）；（6）以不施任何肥料的地塊為對(duì)照（CK）。有機(jī)肥和磷、鉀肥作為基肥一次性施入，冬小麥季將尿素分基肥、追肥（拔節(jié)期）各一半施加；夏玉米季1/3尿素基施，2/3尿素在玉米喇叭口期追施。試驗(yàn)小區(qū)面積為51.2 m2（3.2 m×16 m），完全隨機(jī)區(qū)組排列，重復(fù)6次。采用多點(diǎn)取樣和測(cè)產(chǎn)的方法，常規(guī)大田管理。

施肥標(biāo)準(zhǔn)為玉米季根據(jù)氮素用量150 kg/hm2的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算所需牛糞的總量為71 428.57 kg/hm2，再根據(jù)牛糞中磷和鉀的含量，計(jì)算出完全有機(jī)肥處理中磷用量64.28 kg/hm2，鉀用量78.57 kg/hm2，其余處理根據(jù)有機(jī)肥中氮磷鉀的含量，不足部分由尿素、過(guò)磷酸鈣、硫酸鉀補(bǔ)充，保證氮磷鉀含量與有機(jī)肥處理相同。小麥季為全氮225 kg/hm2，按照同樣的方法可以計(jì)算小麥季各處理的施肥量。

1.4 測(cè)定指標(biāo)

1.4.1農(nóng)藝性狀于作物（冬小麥-夏玉米）開(kāi)花后0、10、20、30 d分別取樣，每小區(qū)隨機(jī)取30株作物，測(cè)量株高、葉面積。將植株的莖、葉及籽粒分開(kāi)，在105℃殺青，75℃烘至恒重，稱重。冬小麥-夏玉米成熟后，于每小區(qū)進(jìn)行測(cè)產(chǎn)，待籽粒自然風(fēng)干后，測(cè)定百粒重。

1.4.2品質(zhì)指標(biāo)于作物（冬小麥-夏玉米）開(kāi)花后7、14、21、28、35 d分別取籽粒，自然風(fēng)干，用于品質(zhì)指標(biāo)的測(cè)定。籽粒粗蛋白含量采用半微量凱氏定氮法；粗脂肪含量采用索氏提取器法；濕面筋含量采用瑞典Falling Number公司的Glutomatic System 2200型洗面筋機(jī)，依AACC38-12號(hào)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定[17]。粉質(zhì)儀指標(biāo)用Brabender粉質(zhì)測(cè)定儀，依AACC方法54-21測(cè)定[18～20]。

1.5數(shù)據(jù)處理

采用Microsoft Excel 2003軟件處理數(shù)據(jù)，文中數(shù)據(jù)均為各處理的平均數(shù)±標(biāo)準(zhǔn)誤差。采用DPSv 7.05軟件進(jìn)行顯著性分析，用SigmaPlot 10.0軟件作圖。

2結(jié)果與分析

2.1有機(jī)肥和化肥不同比例配施對(duì)冬小麥-夏玉米葉面積和株高的影響

2.1.1對(duì)冬小麥葉面積和株高的影響作物葉面積影響干物質(zhì)積累和產(chǎn)量的形成，是重要的植物生理生態(tài)指標(biāo)。葉面積增加，有利于提高作物光合產(chǎn)量，增加作物產(chǎn)量和生物量。由圖1-A可以看出，開(kāi)花后10 d，25%有機(jī)肥+75%化肥配施（MNPK3）處理和100%化肥處理（NPK）能顯著提高冬小麥葉面積。

2.1.2對(duì)夏玉米葉面積和株高的影響不同施肥處理的夏玉米葉面積變化動(dòng)態(tài)基本一致，即隨著夏玉米的生長(zhǎng)葉面積逐漸增大，達(dá)到峰值后開(kāi)始下降（圖1-C）。在整個(gè)生育期中各施肥處理的葉面積均比CK顯著提高（PMNPK1>M>NPK>MNPK2>CK，說(shuō)明有機(jī)肥替代部分化肥在一定程度上提高了夏玉米單株葉面積。

由圖1-D看出，夏玉米株高在開(kāi)花后30 d內(nèi)均表現(xiàn)為增長(zhǎng)的趨勢(shì)。成熟期除對(duì)照外各處理株高差異不顯著。

2.2有機(jī)肥和化肥不同比例配施對(duì)冬小麥-夏玉米地上部干物質(zhì)積累的影響

2.2.1對(duì)冬小麥地上部干物質(zhì)積累和分配的影響由圖2-A可以看出，隨著生育進(jìn)程，CK和各施肥處理單株干物質(zhì)都在增加。收獲期各處理地上部單株干物質(zhì)積累表現(xiàn)為M>MNPK3>NPK>MNPK1>MNPK2>CK。由圖2-B可以看出，在開(kāi)花后30 d即成熟期時(shí)，各處理之間籽粒重表現(xiàn)為MNPK3>M >NPK>MNPK1 >MNPK2>CK。由圖2-C可以看出，單株冬小麥葉重在開(kāi)花后10 d左右達(dá)到峰值，隨著后期衰老進(jìn)程，單株葉重均有不同程度的下降，成熟期單株葉重NPK>MNPK3>M>MNPK1>MNPK2>CK。由圖2-D可以看出，M處理單株莖重最大，和其他處理之間差異達(dá)到顯著水平（P

2.2.2對(duì)夏玉米地上部干物質(zhì)積累和分配的影響在開(kāi)花后30 d即達(dá)到成熟期時(shí)，不同施肥處理之間籽粒重差異不顯著均與對(duì)照差異顯著（圖3-C）；隨著生育進(jìn)程，各處理單株干物質(zhì)都在增加，在開(kāi)花后10 d增長(zhǎng)較快，收獲期各處理地上部單株干物質(zhì)積累MNPK2>MNPK3>NPK>MNPK1>M>CK（圖3-D），說(shuō)明有機(jī)肥與化肥合理配施有利于提高夏玉米地上部干物質(zhì)積累。

2.3有機(jī)肥和化肥不同比例配施對(duì)冬小麥-夏玉米產(chǎn)量的影響

從2009年10月至2012年10月3年的產(chǎn)量數(shù)據(jù)（見(jiàn)表1）可以看出， 2010年冬小麥-夏玉米產(chǎn)量較高，可能是因?yàn)榧尤胗袡C(jī)肥土壤養(yǎng)分齊全，在一定程度上促進(jìn)了作物生長(zhǎng)。從周年產(chǎn)量看以MNPK2處理產(chǎn)量最高，與MNPK1、NPK處理差異不顯著（P>0.05），和M處理差異顯著（P

從2011、2012年的產(chǎn)量可以看出，M處理對(duì)冬小麥產(chǎn)量有增加的趨勢(shì)，增施有機(jī)肥改善了土壤的理化性質(zhì)，可以提高產(chǎn)量，但有機(jī)肥是長(zhǎng)效肥料，短時(shí)間內(nèi)優(yōu)勢(shì)不顯著。隨著有機(jī)肥增施年限的增加，土壤環(huán)境的改善，M處理的優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸突出。

2.4有機(jī)肥和化肥不同比例配施對(duì)冬小麥-夏玉米品質(zhì)的影響

2.4.1對(duì)冬小麥籽粒品質(zhì)的影響各施肥處理冬小麥籽粒中粗蛋白含量與對(duì)照相比均有提高（圖4-A），在小麥的整個(gè)生育過(guò)程中，籽粒粗蛋白含量呈上升趨勢(shì)。MNPK2、MNPK1和M處理籽粒粗蛋白增幅最大值出現(xiàn)在開(kāi)花后21 d左右；MNPK3、NPK處理增幅最大值出現(xiàn)在開(kāi)花后28 d左右；MNPK2處理籽粒粗蛋白含量最高，其次是MNPK3，且二者之間差異不顯著，說(shuō)明有機(jī)肥和化肥配施，能明顯提高籽粒粗蛋白含量。

各施肥處理籽粒的粗脂肪含量均比不施肥的對(duì)照有所提高（如圖4-B所示），其中M處理最高，和MNPK1處理差異不顯著（P>0.05），和其他施肥處理差異顯著 （P

增施有機(jī)肥對(duì)濕面筋含量的影響沒(méi)有明顯的規(guī)律，但表征蛋白質(zhì)含量的沉淀值、面團(tuán)形成時(shí)間和穩(wěn)定時(shí)間各處理之間差異顯著（表2）。M處理的冬小麥

面團(tuán)形成時(shí)間最長(zhǎng)，與NPK處理之間差異不顯著（P>0.05），和其他配比施肥處理差異達(dá)到顯著水平（PNPK>MNPK3>MNPK2>MNPK1>CK，且M處理與各處理間差異顯著（P0.05），和其他處理差異達(dá)到顯著水平（P

2.4.2對(duì)夏玉米籽粒品質(zhì)的影響由圖5-A所示，隨著夏玉米的生長(zhǎng)發(fā)育，不同施肥處理夏玉米籽粒粗蛋白含量增加，在整個(gè)生育過(guò)程中，表現(xiàn)為：M>MNPK1>MNPK2 >MNPK3>NPK >CK，M處理與MNPK1處理差異不顯著（P>0.05），說(shuō)明施用有機(jī)肥可增加籽粒中粗蛋白含量。

粗脂肪對(duì)玉米品質(zhì)有重要的影響，在一定程度上提高玉米籽粒粗脂肪含量能極顯著改善玉米的品質(zhì)[25]。研究表明：高氮并不利于粗脂肪含量的增加，只有合適的氮水平才有利于粗脂肪含量的增加[26]。由圖5-B看出，夏玉米籽粒粗脂肪含量以NPK處理最高，MNPK3及M處理較低，說(shuō)明單施有機(jī)肥并未增加夏玉米籽粒粗脂肪的含量。

3結(jié)論與討論

以往研究表明，有機(jī)無(wú)機(jī)肥料配施處理對(duì)土壤養(yǎng)分提高幅度大于單施化肥處理，各土壤養(yǎng)分指標(biāo)均有所提高[28]。有機(jī)肥和化肥配施比例合適能快速提高土壤肥力、作物產(chǎn)量和影響產(chǎn)量的因子，并提高水分利用率和氮素利用率[29，30]。本試驗(yàn)表明，利用常規(guī)化肥量的75%、其余虧損的氮以有機(jī)肥補(bǔ)充（MNPK3），這樣的施肥方式不僅不會(huì)使冬小麥-夏玉米產(chǎn)量下降明顯（表1），在一定程度上緩解了因過(guò)量施用化肥對(duì)環(huán)境、土壤、大氣帶來(lái)的破壞，同時(shí)也解決了秸稈堆積和焚燒的問(wèn)題。MNPK3處理在一定程度上增加土壤的微生物數(shù)量，提高其活性，改善了土壤結(jié)構(gòu)以及土壤系統(tǒng)的微環(huán)境，活化了土壤，另外有機(jī)肥和化肥配施為作物后期生長(zhǎng)提高充足的營(yíng)養(yǎng)成分，為最終獲得高產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)。

蛋白質(zhì)和脂肪是作物品質(zhì)常有的兩個(gè)指標(biāo)。研究表明[31，32]，增加有機(jī)肥可以提高粗蛋白含量。本研究結(jié)果表明，有機(jī)肥和化肥配施且比例合適（MNPK3）粗蛋白含量較NPK處理、不施肥處理，冬小麥分別提高3%、129%；夏玉米分別提高7%、53%。表征冬小麥籽粒蛋白特性的面團(tuán)形成時(shí)間、面團(tuán)穩(wěn)定時(shí)間和沉淀值均有所改善，100%有機(jī)肥處理冬小麥籽粒面團(tuán)形成時(shí)間、面團(tuán)穩(wěn)定時(shí)間和沉淀值均明顯改善，較全化肥處理分別提高3.95%、4.32%、降低2.55%（表2）。

中國(guó)的長(zhǎng)期試驗(yàn)起步較晚，世界上有機(jī)無(wú)機(jī)配施的試驗(yàn)很多，盡管各試驗(yàn)施肥處理設(shè)置不盡相同，但從結(jié)果中仍可以看出，各施肥制度中，化肥與有機(jī)肥的配施具有最高的產(chǎn)量，化肥單施產(chǎn)量高于有機(jī)肥的單獨(dú)施用[27，33，34]。本研究長(zhǎng)期試驗(yàn)已經(jīng)進(jìn)行3年，在冬小麥-夏玉米輪作的大田施肥，對(duì)其產(chǎn)量的影響基本與其他試驗(yàn)結(jié)果一致。然而，這些試驗(yàn)均只進(jìn)行了3年左右，相對(duì)于其他長(zhǎng)期定位試驗(yàn)來(lái)講只是開(kāi)始階段，隨著施肥處理時(shí)間的延長(zhǎng)，有機(jī)肥、化肥、有機(jī)肥和化肥配施處理之間的產(chǎn)量差異是否能繼續(xù)保持這種趨勢(shì)仍需驗(yàn)證。

綜上所述，有機(jī)肥和化肥配施在一定程度上可以提高作物的品質(zhì)和產(chǎn)量，只是有機(jī)肥和化肥配施的合適比例和有機(jī)肥優(yōu)勢(shì)是長(zhǎng)效肥料，需要長(zhǎng)期觀測(cè)，所以在短時(shí)間內(nèi)難以看出明顯規(guī)律。本試驗(yàn)表明，在兼顧產(chǎn)量和籽粒品質(zhì)等因素下，利用常規(guī)化肥用量的75%其余虧缺的養(yǎng)分用有機(jī)肥補(bǔ)充，能獲得比單施化肥處理更高的產(chǎn)量，并在一定程度上大大改善作物品質(zhì)，減少過(guò)度施用化肥造成的環(huán)境污染，為作物大田生產(chǎn)，確定合理的施肥量，為高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、生態(tài)、安全的糧食生產(chǎn)提供科學(xué)依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

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篇（3）

摘　要：本文結(jié)合房屋買賣過(guò)程中，因合同引發(fā)的糾紛，指出規(guī)范房屋買賣合同的重要性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；買賣；合同管理

中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2015）07-0161-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡(jiǎn)介：郝杰（1981-），男，內(nèi)蒙古包頭人，本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)發(fā)展研究。

眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件，還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效，即私有住房買賣合同的生效以在國(guó)家房地產(chǎn)管理部門登記為要件。

一、房屋買賣過(guò)戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)

1983年12月27日國(guó)務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。”1984年8月30 日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為準(zhǔn)的原則。 1988年1月26 日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（下稱《民法通則意見(jiàn)》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。但是，司法實(shí)踐仍以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為房屋買賣合同生效要件為原則。

二、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過(guò)直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過(guò)登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)。

1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無(wú)效，在理論上是不正確的。

2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無(wú)法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了。《條例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。否則，無(wú)效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢?同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記前無(wú)效或不成立，則買方就無(wú)支付房款的義務(wù)，賣方更無(wú)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)。

房屋買賣合同是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的重要要件，房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，必須規(guī)范房屋買賣合同，減少杜絕產(chǎn)生糾紛，保護(hù)交易雙方的財(cái)產(chǎn)利益。

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篇（4）

    1983年12月27日國(guó)務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》(下稱《條例》)第九條規(guī)定:“買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明,買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明,到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規(guī)定的本意顯然是:未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”,所以其合同無(wú)效(注:參見(jiàn)梁慧星主編:《社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》,中國(guó)政法大學(xué)出版社,1993年版,第110頁(yè)。)。

    1984年8月30 日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買賣手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過(guò)多,既要買方交付了房款,又要實(shí)際使用和管理了房屋。

    1987年12月10日,最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定:“‘意見(jiàn)’第五十六條規(guī)定的精神,只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題;‘條例’實(shí)施后,人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買賣行為,即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是,對(duì)于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定,而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》,顯然破壞了法不溯及既往原則,造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。

    1988年1月26 日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》(下稱《民法通則意見(jiàn)》)第85條規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后,一方翻悔的,不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移,一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由,協(xié)議又能夠履行的,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行,給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”顯然,該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定,產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只不過(guò)是房屋買賣合同的履行行為,并非房屋買賣合同的生效要件。但是,司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定,而仍以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào):“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函》答復(fù):“房屋買賣系要式法律行為,農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方,還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后,方能認(rèn)定買賣有效”。

    二、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

    我國(guó)法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn),是對(duì)登記制度屬性的誤解,把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。(注:參見(jiàn)耀振華:《二重買賣的法律問(wèn)題研究》,載《中國(guó)法學(xué)》,1995年第5期。)房屋作為不動(dòng)產(chǎn),具有不可移動(dòng)性, 它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過(guò)直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán),房屋必須通過(guò)登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)。登記制度在國(guó)外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上,無(wú)論是采登記要件主義的德國(guó)、登記對(duì)抗主義的法國(guó)、地券交付主義的英美法系國(guó)家,均把登記作為物權(quán)制度的組成部分,而不將過(guò)戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件,(注:參見(jiàn)郭明端、王軼著:《合同法新論。分則》,中國(guó)政法大學(xué)出版社,1997年版,第63頁(yè)。)即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇,對(duì)債權(quán)關(guān)系(房屋買賣合同)成立與否、有效無(wú)效并無(wú)影響。我國(guó)現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說(shuō)關(guān)于登記的效力采登記要件主義,不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆,而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無(wú)法自圓其說(shuō)的矛盾。下文分述之。

    1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同,屬諾成性合同, 而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同,要經(jīng)過(guò)要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記三個(gè)階段,即如未依法辦理過(guò)戶手續(xù),則買賣合同無(wú)效(注:參見(jiàn)王堯華:《也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問(wèn)題》,載《律師世界》,1995年第1期。)。其實(shí), 主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件,便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力,雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定,出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù),而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款,并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶登記是合同的履行行為,則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。因此,認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同,未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無(wú)效,在理論上是不正確的。

篇（5）

    「審判

    一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒(méi)有原告的簽名，但原告始終承認(rèn)該合約，該合約是原、被告雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。

    「評(píng)析

    本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動(dòng)和一經(jīng)移動(dòng)即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)，在國(guó)家職能部門登記備案，使社會(huì)公眾得知其權(quán)利狀態(tài)的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家強(qiáng)化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據(jù)。筆者從不動(dòng)產(chǎn)登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過(guò)戶登記的關(guān)系。

篇（6）

審判

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒(méi)有原告的簽名，但原告始終承認(rèn)該合約，該合約是原、被告雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。

評(píng)析

本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動(dòng)和一經(jīng)移動(dòng)即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)，在國(guó)家職能部門登記備案，使社會(huì)公眾得知其權(quán)利狀態(tài)的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家強(qiáng)化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據(jù)。筆者從不動(dòng)產(chǎn)登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過(guò)戶登記的關(guān)系。

篇（7）

關(guān)于所有權(quán)保留的設(shè)立方式，多數(shù)國(guó)家不僅要求要以明示方式設(shè)立，而且應(yīng)當(dāng)具備書面形式。如德國(guó)《分期付款買賣法》規(guī)定所有權(quán)保留的意思必須是明示的，德國(guó)學(xué)界亦以為然。但也有相反的立法例，如日本《分期付款買賣法》第 7 條規(guī)定，凡屬該法規(guī)定的買賣類型，即使當(dāng)事人未明確規(guī)定所有權(quán)保留約款，亦可推定所有權(quán)保留約款的存在，承認(rèn)所有權(quán)保留約款的默示設(shè)定。我國(guó)立法對(duì)所有權(quán)保留是否必須采用書面的方式?jīng)]有作出規(guī)定，有學(xué)者認(rèn)為，法律沒(méi)有明文規(guī)定必須以書面方式設(shè)立，則以口頭方式設(shè)立所有權(quán)保留也無(wú)不可。筆者認(rèn)為，所有權(quán)保留約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。因?yàn)椋阂环矫妫袡?quán)保留買賣合同本身也是買賣合同，具有買賣合同的一般特征，所有權(quán)保留是出賣人與買受人之間關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)的特別約定，也是買賣合同的具體條款，是否約定保留所有權(quán)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自由確定，在沒(méi)有特別約定的情況下，法律沒(méi)有必要在當(dāng)事人沒(méi)有明確約定的情況下擴(kuò)大該制度的適用。另一方面，基于物權(quán)變動(dòng)的基本原則，滿付或登記物權(quán)變動(dòng)公示方式的物權(quán)行為，如果當(dāng)事人沒(méi)有特別約定，只能認(rèn)定標(biāo)的的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而無(wú)法推定出出賣人仍然保留所有權(quán)，即只要出賣物交付給買受人，則物的所有權(quán)就已經(jīng)轉(zhuǎn)移，如果保留所有權(quán)，則需要特別的明確約定。第三，在我國(guó)目前商業(yè)信用缺失的背景下，從方便解決爭(zhēng)議與完成舉證責(zé)任的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)排除口頭形式，同時(shí)，這也得以防止滋生欺詐行為。

二、所有權(quán)保留的設(shè)立時(shí)間要件

多數(shù)國(guó)家確認(rèn)，所有權(quán)保留約定應(yīng)當(dāng)于買賣合同簽訂時(shí)或在貨物交付前約定。法國(guó)與瑞士強(qiáng)調(diào)包含所有權(quán)保留約定的協(xié)議必須在貨物到達(dá)買受人之前達(dá)成。但德國(guó)法是例外，許可當(dāng)事人在財(cái)產(chǎn)交付后仍然可以就標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)作出所有權(quán)保留的約定。即所謂追加的所有權(quán)保留。筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒多數(shù)國(guó)家立法模式，即所有權(quán)保留約定應(yīng)當(dāng)與買賣合同同時(shí)達(dá)成或至遲在標(biāo)的物交付買受人之前達(dá)成，在標(biāo)的物交付買受人之后，當(dāng)事人達(dá)成的所有權(quán)保留約定應(yīng)當(dāng)無(wú)效，即不應(yīng)當(dāng)承認(rèn)追加的所有權(quán)保留。主要理由：首先，買賣合同中，在交付之前當(dāng)事人若無(wú)所有權(quán)保留的約定，則標(biāo)的物所有權(quán)在交付后即已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買受人，此時(shí)出賣人已經(jīng)不是所有權(quán)人，其與買受人約定的所有權(quán)保留因其不是所有權(quán)人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)無(wú)效。其次，所有權(quán)保留約定是為出賣人設(shè)定權(quán)利的條款，對(duì)買受人而言是“不利條款”，一般情況下在標(biāo)的物交付后，買受人通常不再會(huì)接受由出賣人保留所有權(quán)的約定。第三，允許當(dāng)事人在交付標(biāo)的物后仍可以約定所有權(quán)保留，則有可能導(dǎo)致買受人與出賣人串通為買受人逃避其它債權(quán)人的債務(wù)提供途徑，損害買受人的其它債權(quán)人的利益。

三、設(shè)立所有權(quán)保留的客體要件

篇（8）

中圖分類號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1006-0278（2015）12-089-01

一、問(wèn)題的提出

我國(guó)出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條直接規(guī)定了一物二賣，但為了更透徹的理解一物二賣，本文提供一個(gè)案例，由此結(jié)合我國(guó)法律對(duì)一物二賣進(jìn)行思考與分析：

某甲在烏魯木齊市郊有土地?cái)?shù)千畝，于2000年7月1日將某筆土地1000畝，以每畝1萬(wàn)元的價(jià)格出賣給乙，已受領(lǐng)200萬(wàn)元，并約定于9月1日前辦妥土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。同年八月初，市政府決定在該地附近開(kāi)辟道路，增設(shè)公共設(shè)施，致地價(jià)即刻暴漲。丙出價(jià)每畝2萬(wàn)元，使甲將1000畝已經(jīng)出賣給乙的土地出售給了自己，并與8月中旬辦妥土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二、數(shù)個(gè)合同的效力

甲將其地出賣給了乙，價(jià)金1000萬(wàn)元，雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，買賣合同即告成立。買賣為債權(quán)行為，買受人有權(quán)請(qǐng)求轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的物并占有標(biāo)的物的權(quán)利。在甲將買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，依照一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)行為之外的物權(quán)契約轉(zhuǎn)移給乙之前，又將該地出賣給丙時(shí)，此一買賣合同也有效成立，丙也有請(qǐng)求甲讓與其土地所有權(quán)并占有其土地的權(quán)利。第二個(gè)買賣合同的成立是根據(jù)《合同法》第132條第1款：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”。依該條的規(guī)定，出賣人與后買受人訂立的合同，符合《合同法》規(guī)定的合同的生效要件，應(yīng)當(dāng)屬于有效合同。再則是根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十二條，除一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定外，均為有效合同。債權(quán)具有相容性，平等性和非排他性，基于先后買賣合同而生效的二重債權(quán)，處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，不因先后而效力不同。因此，前買受人與后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。

三、標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬

前買受人所取得的權(quán)利為債權(quán)，而后買受人取得的權(quán)利為物權(quán)，二者性質(zhì)不同，前者是一種對(duì)于出賣人的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)于買賣標(biāo)的物既無(wú)直接支配及排他效力，自始至終都不能否認(rèn)后買受人依有效的物權(quán)契約而取得的丟標(biāo)的物的所有權(quán)。故未受所有權(quán)移轉(zhuǎn)的前買受人當(dāng)然不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)。而出賣人在辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給后買受人前，已將其物交付由前買受人占有時(shí)，依然可以取得該標(biāo)的物所有權(quán)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)的讓與，已登記為要件，不以轉(zhuǎn)移占有為要件。

有關(guān)標(biāo)的物的所有權(quán)，我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外”。《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第50條的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。故我國(guó)動(dòng)產(chǎn)經(jīng)交付，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記才發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)。由此，在交付或登記之前，所有權(quán)人繼續(xù)為物權(quán)人，之后則由動(dòng)產(chǎn)之占有人及不動(dòng)產(chǎn)登記名義人享有所有權(quán)，其他買受人基于原買賣合同將無(wú)法取得標(biāo)的物的所有權(quán)。如果買受人同時(shí)向出賣人要求履行合同，或同時(shí)向法院提訟要求強(qiáng)制出賣人履行合同，基于買受人債權(quán)具有的平等性和相對(duì)性，以及自由競(jìng)爭(zhēng)的原則，出賣人可以自主決定向何買受人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)。

四、一物二賣的救濟(jì)

（一）債權(quán)法上之救濟(jì)

一物二賣意味著在兩個(gè)買賣合同中只有一個(gè)買受人能夠取得所有權(quán)，另一個(gè)買賣合同將遭致給付不能的后果。承受該不利后果的買受人在其債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，只能向出賣人主張違約責(zé)任，行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)（《合同法》解釋二第15條）。其次，當(dāng)出賣人給付不能，使買受人訂立合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買受人當(dāng)然享有解除合同的權(quán)利（《合同法》第94條）。第三，由于出賣人與后買受人的行為給前買受人造成了損失，前買受人可以行使撤銷權(quán)。

（二）物權(quán)法上之救濟(jì)

我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這就是我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)登記制度，這也是為很多國(guó)家所普遍適用的一項(xiàng)有效制度，其制度價(jià)值主要有二：一是預(yù)登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的公示，經(jīng)過(guò)公示使依據(jù)合同而產(chǎn)生的相對(duì)性權(quán)利變?yōu)榻^對(duì)性權(quán)利，任何他人可以外部查知的方法得知買賣合同的存在，物權(quán)變動(dòng)的公示效力在本登記之前即得以彰顯，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中買受人可能承受的一物二賣的風(fēng)險(xiǎn)具有極好的防范作用。二是一物二賣行為一經(jīng)發(fā)生，會(huì)產(chǎn)生若干受讓人之間的利益沖突，預(yù)登記制度的價(jià)值就是在沖突的利益中進(jìn)行優(yōu)位評(píng)判和價(jià)值取舍，令預(yù)登記外或預(yù)登記在后的受讓人因?yàn)橛锌蓺w責(zé)的原因而承受不利后果。

篇（9）

當(dāng)事人訂立房屋買賣合同的目的是移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)。這樣，在房屋買賣交易中，涉及債權(quán)變動(dòng)和物權(quán)變動(dòng)兩個(gè)法律事實(shí)、涉及到債權(quán)和物權(quán)這兩種基本的民事權(quán)利，當(dāng)事人訂立買賣合同即在當(dāng)事人之間建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)即在當(dāng)事人之間發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，買賣合同是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是買賣合同的履行的結(jié)果。但買賣合同的履行還必須與登記相結(jié)合。房屋屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方式乃公理性規(guī)則。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法例主要為兩種：一種是實(shí)質(zhì)主義的登記體例，即登記有決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效的立法體例，換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變動(dòng)都必須登記，不登記者不發(fā)生效力。這種體例以德國(guó)立法為代表，我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、最高人民法院的司法解釋也是這種體例。按照這種體例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的合意，也需要登記，合意與登記的雙重法律事實(shí)決定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。這種登記體例也稱為登記生效主義。另一種是形式主義的登記體例，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力，但不登記不得對(duì)抗第三人。此種體例也稱為登記對(duì)抗主義，以法國(guó)、日本立法為代表。1我國(guó)現(xiàn)行法律體系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方面，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：非經(jīng)登記，土地和房屋不發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)和消滅的法律效力。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。“因此，在我國(guó)房屋買賣中，房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)必須通過(guò)過(guò)戶登記來(lái)實(shí)現(xiàn)。

然而，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)法學(xué)界和司法部門為了強(qiáng)調(diào)登記的作用，而將登記與合同本身的效力聯(lián)系在一起。在許多人看來(lái)，合同法第44條第2款規(guī)定的登記即為許多合同包括房屋買賣合同的生效要件。這是沒(méi)有區(qū)分合同生效與物權(quán)變動(dòng)、合同形式與物權(quán)公示方式的必然結(jié)果。從理論上說(shuō)，合同的根本特性是相對(duì)性，合同本身只是當(dāng)事人之間產(chǎn)生的法律關(guān)系，一般不需要具有社會(huì)公開(kāi)性，即使某些特殊的合同因其涉及到社會(huì)公共利益，法律也僅要求其必須經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，但未要求其內(nèi)容向社會(huì)公開(kāi)，這一點(diǎn)與物權(quán)要求公示是有著嚴(yán)格區(qū)別的。2而物權(quán)則要求公示，否則，物權(quán)就不成其為物權(quán)。就登記這種公示方式而言，它是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，并不針對(duì)合同行為。在登記之前，當(dāng)事人已經(jīng)就不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)達(dá)成了合意，合同關(guān)系已經(jīng)成立，對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生了拘束力。如果將登記與合同效力混為一談，對(duì)因各種原因未登記的合同一概宣告無(wú)效，就會(huì)出現(xiàn)三大問(wèn)題：一是不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人；二是會(huì)沖擊現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序；三是客觀上為債務(wù)人推脫自己的法定義務(wù)留下“合法”借口，從而助長(zhǎng)了背信現(xiàn)象的大量發(fā)生。3其實(shí)，1999年最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定改變了長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，而認(rèn)為即使沒(méi)有登記，合同本身仍然有效，只是物權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)。因此，我國(guó)合同法第44條第2款所說(shuō)的登記是指合同的登記而非作為物權(quán)公示方式的登記。顯然，對(duì)于吉春公司與新莊公司的房屋買賣合同的效力，不能認(rèn)為其房屋過(guò)戶登記沒(méi)有完成而屬于未生效的合同。

盡管我國(guó)合同法第133條的規(guī)定“標(biāo)的物所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事另有約定的除外”，但是，標(biāo)的物所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移僅適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)仍以登記為公示方式，不動(dòng)產(chǎn)的交付不具有公示的意義。本案中，吉春公司也依合同約定向新莊公司完成交付，銀建公司于2001年2月初與新莊公司完成的房產(chǎn)交付，實(shí)際上是指該房產(chǎn)的占有由吉春公司向新莊公司移轉(zhuǎn)、再由新莊公司移轉(zhuǎn)給銀建公司。這種交付在房屋買賣中，不能引起物權(quán)變動(dòng)。當(dāng)然，銀建公司占有標(biāo)的房屋即對(duì)該房屋享有合法的占有權(quán)，如果第三人侵害其占有，則其可以基于占有之訴請(qǐng)求保護(hù)。不過(guò)，卻不能基于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)來(lái)尋求保護(hù)。

二、登記的構(gòu)成與生效的時(shí)間

考察登記的實(shí)際運(yùn)作過(guò)程，可以發(fā)現(xiàn)登記這個(gè)法律事實(shí)由登記申請(qǐng)人的行為和登記機(jī)關(guān)的登記行為結(jié)合而成。沒(méi)有當(dāng)事人的申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)的登記行為便失去了存在的基礎(chǔ)；只有當(dāng)事人的申請(qǐng)而沒(méi)有登記機(jī)關(guān)的登記行為，則登記亦無(wú)法實(shí)現(xiàn)。物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記，該行為顯然包含了下列意思：其一，當(dāng)事人移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合意；其二，當(dāng)事人請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)辦理登記的意思。對(duì)于移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合意，當(dāng)事人在訂立買賣合同時(shí)就已經(jīng)達(dá)成，合同一方依據(jù)合同的規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記的申請(qǐng)，乃是一種依據(jù)合同應(yīng)負(fù)的義務(wù)；而另一方要求其履行登記義務(wù)實(shí)際上是要求其實(shí)際履行合同。如果負(fù)有登記義務(wù)的一方拒不辦理登記申請(qǐng)，則應(yīng)當(dāng)以構(gòu)成違約論，另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同沒(méi)有規(guī)定登記的義務(wù)，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律的規(guī)定負(fù)有辦理登記的義務(wù)，此種義務(wù)一旦為法律所固定下來(lái)，便可以自動(dòng)轉(zhuǎn)化為合同義務(wù)。任何一方違反此種義務(wù)，都將構(gòu)成違約。可見(jiàn)，買賣合同的拘束力自合同成立一直到申請(qǐng)登記為止。但是，在買賣合同成立、生效后，當(dāng)事人一方基于其利益衡量可能選擇承擔(dān)違約責(zé)任而不愿移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，即不向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。德國(guó)民法所謂的物權(quán)行為（物權(quán)契約）即指當(dāng)事人的這一合意。登記機(jī)關(guān)的登記行為屬于事實(shí)行為，一經(jīng)完成即發(fā)生法律效力，此點(diǎn)當(dāng)無(wú)疑義。從世界范圍看，登記機(jī)關(guān)有法院和行政機(jī)關(guān)之別，但無(wú)論何種機(jī)關(guān)，它們都具有公共權(quán)力機(jī)關(guān)的性質(zhì)，由于公共權(quán)力的介入，其公示的效力便得到了強(qiáng)化。

物權(quán)變動(dòng)生效的起點(diǎn)是登記完成或者登記生效。因此，登記的完成既是物權(quán)變動(dòng)生效的起點(diǎn)，也是登記公信力的起點(diǎn)。無(wú)論是初始登記、變更登記，還是注銷登記，其程序都包括申請(qǐng)、受理、審查、簿記四個(gè)環(huán)節(jié)。4因此，簿記的完成（包括證書的發(fā)放）才能視為登記完成，登記完成時(shí)才能生效。登記是否完成，既不能依據(jù)登記機(jī)關(guān)工作人員的口頭答復(fù)或者書面答復(fù)判定，更不能依據(jù)登記機(jī)關(guān)“領(lǐng)導(dǎo)”的批示判定，而應(yīng)當(dāng)從登記簿上的記載予以判斷。登記簿是表征登記的標(biāo)的物上存在權(quán)利的根據(jù)。

根據(jù)本案案情，我們認(rèn)為：吉春公司與新莊公司依合同約定完成交付并著手辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，表明雙方已經(jīng)依照買賣合同履行合同義務(wù)，雙方當(dāng)事人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思并沒(méi)有發(fā)生改變。在房屋登記過(guò)戶未完成時(shí)，吉春公司與新莊公司的合同雖然已生效，但是由于登記沒(méi)有完成，當(dāng)事人之間只是設(shè)定了債權(quán)，還沒(méi)有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，所以，新莊公司也就還沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓房屋的行為就是無(wú)權(quán)處分行為。

三、登記的公信力

登記是否具有公信力，在登記生效主義和登記對(duì)抗主義的立法例中是有區(qū)別的。在登記生效主義立法例中，登記具有公信力，即基于對(duì)法定登記的信賴而進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)是有效的物權(quán)變動(dòng)。登記的公信力包含兩方面的內(nèi)容：（1）登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人。（2）凡是信賴登記所記載的物權(quán)而與權(quán)利人進(jìn)行的交易，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。登記對(duì)任何第三人來(lái)講都是正確的，這就是所謂權(quán)利正確性的推定規(guī)則。如果登記所記載的權(quán)利人與實(shí)際的權(quán)利人不一致，有關(guān)當(dāng)事人必須依據(jù)法定的程序向人民法院請(qǐng)求更正，也可以向登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求更正。在變更登記以前，當(dāng)事人因?yàn)樾刨囋瓉?lái)登記的內(nèi)容而從事交易，仍然應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。5從公信力的基本原理看，公信力制度包含下列幾個(gè)要件：第一，存在公示的法律事實(shí)。物權(quán)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人須依法定方式公示其物權(quán)變動(dòng)。第二，第三人與公示的物權(quán)人（前手）發(fā)生了交易，即發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)。如果彼此之間未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)則談不上公信力的適用問(wèn)題。第三，該第三人對(duì)其交易方的公示事實(shí)有著充分的信賴。這就是說(shuō)，第三人出于對(duì)其交易方公示事實(shí)的確信無(wú)疑才與之發(fā)生交易的，第三人的這種信賴即為第三人的善意。如果第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道公示有瑕疵還仍然與之交易者，該第三人即為惡意。對(duì)于惡意者，自然不應(yīng)當(dāng)給予保護(hù)。凡未經(jīng)法定程序證明該第三人為惡意者，即推定為善意。欠缺上述三個(gè)要件中的任何一個(gè)要件，公信力規(guī)則就無(wú)從適用。在登記對(duì)抗主義的立法例中，登記沒(méi)有公信力。6我國(guó)立法雖然沒(méi)有明文規(guī)定登記的公信力規(guī)則，但依據(jù)基本學(xué)理，既然房屋登記采信的是登記生效主義，那么，登記自然就具有公信力。

本案中，由于吉春公司與新莊公司之間房屋的物權(quán)變動(dòng)正在辦理登記之中，登記沒(méi)有完成，該登記不能產(chǎn)生公信力。在新莊公司與銀建公司的房屋買賣行為中，銀建公司信賴登記機(jī)關(guān)的告知而不是信賴登記簿的記載事實(shí)，很難視為善意的第三人。并且，銀建公司僅要求登記機(jī)關(guān)一次性將該房產(chǎn)過(guò)戶登記到其名下，是否已經(jīng)完成登記，不得而知。所以，銀建公司不能以登記的公信力來(lái)尋求法律保護(hù)。

注釋：

1 孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第468頁(yè)。

2 參見(jiàn)王利明：《合同法研究》（第1卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第452頁(yè)。

3 參見(jiàn)王利明：《合同法研究》（第1卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第485—486頁(yè)。

篇（10）

（1）民法總則的法律行為制度。 民法總則的法律行為制度首先對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力作了規(guī)定，其精神為：無(wú)權(quán)處分行為是一種物權(quán)行為，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，或者無(wú)權(quán)處分人處分財(cái)產(chǎn)后，對(duì)處分標(biāo)的物取得權(quán)利的，其處分行為自始有效。這一規(guī)則對(duì)調(diào)整無(wú)權(quán)處分人與權(quán)利人、無(wú)權(quán)處分人與相對(duì)人的關(guān)系都具有重要的意義。

（2）合同法的買賣合同制度。 合同法的買賣合同制度對(duì)出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任作了規(guī)定。按德國(guó)的物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離的理論，買賣合同為債權(quán)行為；而根據(jù)買賣合同實(shí)施的，交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)處分行為，則為物權(quán)行為。如果出賣人為履行買賣合同而實(shí)施的財(cái)產(chǎn)處分行為，因?qū)儆跓o(wú)權(quán)處分行為而無(wú)效，則并不影響買賣合同的債權(quán)效力。如果買受人的債權(quán)因出賣人的無(wú)權(quán)處分行為的無(wú)效而不能實(shí)現(xiàn)，出賣人得依債的效力承擔(dān)違約責(zé)任，賠償買受人因此而遭受的損失。買賣合同制度有關(guān)出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定，對(duì)調(diào)整無(wú)權(quán)處分人與相對(duì)人的關(guān)系具有重要意義。

（3）物權(quán)法的動(dòng)產(chǎn)占有制度。 物權(quán)法的動(dòng)產(chǎn)占有制度對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意取得的條件作了規(guī)定。依此規(guī)定，自無(wú)權(quán)處分人受讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者，只要具備了善意取得的條件，即使權(quán)利人對(duì)無(wú)權(quán)處分人的無(wú)權(quán)處分行為不予追認(rèn)，受讓人仍然可以自其取得動(dòng)產(chǎn)占有之時(shí)起取得占有物的所有權(quán)。此種取得為原始取得，原所有人的所有權(quán)隨之而消滅。物權(quán)法動(dòng)產(chǎn)占有制度有關(guān)善意取得的規(guī)定，是調(diào)整權(quán)利人與自無(wú)權(quán)處分人處受讓動(dòng)產(chǎn)的相對(duì)人之間的民事關(guān)系的重要法律規(guī)定，對(duì)維護(hù)善意相對(duì)人的利益和交易的安全具有重要的意義。

（4）物權(quán)法的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。 物權(quán)法的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力作了規(guī)定。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力，自登記名義人善意受讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者，即使登記名義人非真正權(quán)利人，也不管權(quán)利人是否追認(rèn)，善意受讓人仍然自過(guò)戶登記完成之時(shí)起，確定地取得其過(guò)戶登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公信力的規(guī)定，是調(diào)整權(quán)利人與自無(wú)權(quán)處分人受讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的相對(duì)人之間的民事關(guān)系的重要法律規(guī)定，其性質(zhì)和意義與動(dòng)產(chǎn)善意取得相同。

（5）侵權(quán)行為法的損害賠償制度。 侵權(quán)行為法的損害賠償制度對(duì)財(cái)產(chǎn)之損害如何賠償作了規(guī)定。根據(jù)侵權(quán)行為法有關(guān)損害賠償?shù)囊?guī)定，當(dāng)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)因無(wú)權(quán)處分人的無(wú)權(quán)處分行為而于法律上滅失時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求無(wú)權(quán)處分人賠償其因此而遭受的一切損失。如前所述，按物權(quán)法有關(guān)動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的規(guī)定，即使權(quán)利人不追認(rèn)無(wú)權(quán)處分人的無(wú)權(quán)處分行為，受讓財(cái)產(chǎn)的相對(duì)人仍然可以在一定條件下取得無(wú)權(quán)處分人處分的財(cái)產(chǎn)。在這種情況下，原權(quán)利人不能請(qǐng)求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求無(wú)權(quán)處分人賠償損失。因此，侵權(quán)行為法有關(guān)損害賠償?shù)囊?guī)定便成為最終解決權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分之間的利益沖突的重要法律規(guī)定。

從以上介紹我們可以看出，無(wú)權(quán)處分問(wèn)題在民法理論上涉及物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離的重大理論問(wèn)題，在調(diào)整對(duì)象上涉及無(wú)權(quán)處分人與相對(duì)人、無(wú)權(quán)處分人與權(quán)利人、權(quán)利人與相對(duì)人三層民事關(guān)系，而解決由無(wú)權(quán)處分行為引發(fā)的民事問(wèn)題的法律對(duì)策方案則跨越民法總則、物權(quán)法、債權(quán)法三大法域，牽動(dòng)法律行為制度、動(dòng)產(chǎn)占有制度、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、買賣合同制度、損害賠償制度五個(gè)民事法律制度，是一個(gè)十分復(fù)雜的法律問(wèn)題。對(duì)這樣復(fù)雜的法律問(wèn)題，《征求意見(jiàn)稿》第31條卻企圖囊括動(dòng)產(chǎn)善意取得、不動(dòng)產(chǎn)登記公信力、合同效力等問(wèn)題，對(duì)無(wú)權(quán)處分問(wèn)題作出全面的規(guī)定。該條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分財(cái)產(chǎn)或者共有人未經(jīng)其他共有人同意處分共有財(cái)產(chǎn)，善意相對(duì)人因交付或者登記已經(jīng)取得該財(cái)產(chǎn)的，合同視為有效，但該財(cái)產(chǎn)對(duì)處分權(quán)人具有特殊作用的除外。”筆者雖然十分佩服該條起草者敢于打破傳統(tǒng)、進(jìn)行創(chuàng)新的精神，但是對(duì)該條的內(nèi)容仍然不敢贊同，覺(jué)得它有不少地方值得商榷。

第一、該條視為有效的“合同”，究竟是指物權(quán)合同或債權(quán)合同不明確。如果是指引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)合同，則與《征求意見(jiàn)稿》第2 條的規(guī)定相抵觸。因?yàn)榘础墩髑笠庖?jiàn)稿》第2條的規(guī)定， 合同法只規(guī)定引起債權(quán)關(guān)系發(fā)生、變更、終止的債權(quán)合同，并不規(guī)定引起債權(quán)關(guān)系發(fā)生、變更、終止的債權(quán)合同，并不規(guī)定引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)合同。如果指的是債權(quán)合同，則又與《征求意見(jiàn)稿》第100條的規(guī)定相抵觸。 因?yàn)椤墩髑笠庖?jiàn)稿》第100 條將出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任作為買賣之債的一項(xiàng)內(nèi)容加以了規(guī)定。而出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的發(fā)生又是以買賣合同有效為條件的。如果買賣合同無(wú)效，不能履行，那就無(wú)出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任可言。而按《征求意見(jiàn)稿》第31條的規(guī)定，如果買賣標(biāo)的物是出賣人無(wú)權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)，則買賣合同只能自買受人通過(guò)交付或登記取得該財(cái)產(chǎn)之時(shí)起，才能“視為有效”。而在此之前，買賣合同是無(wú)效的，也就無(wú)出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任之可言。

篇（11）

一、債權(quán)形式主義

通說(shuō)認(rèn)為我國(guó)《物權(quán)法》，采納債權(quán)形式主義的觀點(diǎn)，其定義為：“物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，除當(dāng)事人間須有債權(quán)合意外，僅須另外踐行登記或交付的法定方式，便生物權(quán)變動(dòng)的效力。”采債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)的典型國(guó)家有：瑞士、奧地利、韓國(guó)。我國(guó)《物權(quán)法》第六條規(guī)定 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。也就是說(shuō)在物權(quán)變動(dòng)時(shí)應(yīng)該適用一般公式即：有效合同+登記/交付=物權(quán)變動(dòng)，這是法律對(duì)普通物權(quán)變動(dòng)的一般性規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，登記和交付分別是二者發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件。

我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。此為區(qū)分物權(quán)和債權(quán)關(guān)系的規(guī)定，從側(cè)面反映出了我國(guó)區(qū)分債權(quán)生效和物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則。

二、善意取得

善意取得制度是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今一項(xiàng)迎合了社會(huì)規(guī)律的制度，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得要符合以下要件：

第一，讓與人對(duì)讓與之不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。

第二，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨椤＿@是善意取得制度保護(hù)交易安全基本理念的必然要求。要適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)必須是通過(guò)買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)，則沒(méi)有適用善意取得的空間。

第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過(guò)失，而對(duì)轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形不知情。

第四，已作權(quán)利的變更登記。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的主要表征方式，如果受讓人沒(méi)有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，也沒(méi)有善意取得適用的余地。

符合以上條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，原權(quán)利人只能向無(wú)權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

通過(guò)文章開(kāi)頭的公式我們不難看出，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)以有效的合同為前提，但是按照合同法的一般原理，在買賣合同中，合同會(huì)產(chǎn)生四種的效力形態(tài)，即有效的合同、無(wú)效的合同、效力待定的合同、可撤銷可變更的合同。而有些所謂的“善意取得”只能夠發(fā)生于無(wú)權(quán)處分的合同之中，根據(jù)最新的《買賣合同司法解釋三》中的規(guī)定，對(duì)于買賣合同中的無(wú)權(quán)處分合同在實(shí)物界已經(jīng)被界定為有效的合同，對(duì)于其他發(fā)生在效力待定的合同之中，對(duì)于這些合同能否最終使得物權(quán)發(fā)生變動(dòng)適用善意取得制度是值得討論的。

如果當(dāng)事人是限制行為能力人，其所履行的買賣合同嚴(yán)格的說(shuō)來(lái)效力待定的合同，而買受人如果是符合了善意取得的各種條件那么，買受人能否善意取得？我們認(rèn)為這應(yīng)該分情況進(jìn)行認(rèn)識(shí)。如果限制行為能力人與買受人履行了買賣合同，事后限制行為能力人的監(jiān)護(hù)人在法定的期間內(nèi)進(jìn)行了追認(rèn)，這是按照《合同法》的規(guī)定，該合同有效，買受人能夠取得標(biāo)的物的所有權(quán)，但是在這種情況下買受人不是依照善意取得制度得到的標(biāo)的物所有權(quán)而是依照合同繼受取得了所有權(quán)，因?yàn)樯埔馊〉弥贫缺厝グl(fā)生在處分人沒(méi)有處分權(quán)的情形之下，但是當(dāng)限制行為能力人追認(rèn)之后，處分權(quán)圓滿同時(shí)合同效力圓滿，不發(fā)生善意取得；如果限制行為能力人事后不追認(rèn)合同在此時(shí)就不發(fā)生效力，物權(quán)發(fā)生的基礎(chǔ)也就喪失了，受讓人在這種情形之下應(yīng)該返還原物，在這里雖然受讓人看似完全符合了善意取得的構(gòu)成要件，但不能使用善意取得進(jìn)行抗辯。善意取得制度的立法目的在于協(xié)調(diào)由無(wú)權(quán)處分行為產(chǎn)生的善意受讓人與物之所有人的利益，維護(hù)交易的安全，穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系和占有關(guān)系。該制度最可表現(xiàn)法律上的利益衡量與價(jià)值判斷。因善意受讓動(dòng)產(chǎn)之占有而取得他人的所有權(quán)，與正義原則有違背，但有助于促進(jìn)交易安全及經(jīng)濟(jì)效率。對(duì)善意第三人交易安全的保護(hù)及對(duì)未成年人、精神病人的保護(hù)何者優(yōu)先，即對(duì)缺乏行為能力人訂立的合同發(fā)生糾紛時(shí)，是否應(yīng)首先保護(hù)善意相對(duì)人的利益，此問(wèn)題涉及到民法關(guān)于限制行為能力人的保護(hù)及危險(xiǎn)分配的一項(xiàng)基本原則：對(duì)行為能力的信賴，既不使法律行為因此成為有效，也不使限制行為能力人負(fù)信賴?yán)娴馁r償責(zé)任。對(duì)無(wú)行為能力人和限制行為能力人的保護(hù)不考慮相對(duì)人是善意還是惡意，即使相對(duì)人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道對(duì)方是無(wú)行為能力人或限制行為能力人，也要承擔(dān)交易被宣告無(wú)效或被撤銷的不利后果。因此，任何人在與限制行為能力人締約時(shí)，必須意識(shí)到這種交易存在著的法律風(fēng)險(xiǎn)，即合同一旦被宣告無(wú)效或撤銷，將自行承擔(dān)由此造成的損害后果，而不管其在締約時(shí)是否知道對(duì)方有無(wú)行為能力。當(dāng)然存在例外情況，因限制民事行為能力人的欺詐使人合理相信其有相應(yīng)的民事行為能力的，在此情況下，未成年人的利益不應(yīng)受到特別保護(hù)，而應(yīng)當(dāng)保護(hù)相對(duì)人的利益。對(duì)未成年人的保護(hù)不考慮相對(duì)人是善意還是惡意。

在無(wú)權(quán)時(shí)，處分人因?yàn)闆](méi)有完整的處分權(quán)因此出賣人簽訂的買賣合同同樣也是效力待定的合同，在相同情況下有權(quán)處分人對(duì)合同進(jìn)行了追認(rèn)，該物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，受讓人繼受取得，而在有權(quán)處分人不進(jìn)行追認(rèn)時(shí)，受讓人也不能通過(guò)善意取得制度進(jìn)行抗辯。通常認(rèn)為人在主觀上具有惡意，此時(shí)由無(wú)過(guò)錯(cuò)的本人替主觀上具有嚴(yán)重惡意的人承擔(dān)責(zé)任，難謂公平，而且，人行為的嚴(yán)重違法與民法所應(yīng)倡導(dǎo)的正義和社會(huì)的公序良俗發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，是成立表見(jiàn)還是歸于無(wú)效，實(shí)際上是在為保護(hù)善意相對(duì)人的利益而犧牲社會(huì)正義和善良風(fēng)俗，還是為保護(hù)社會(huì)正義和善良風(fēng)俗而犧牲善意相對(duì)人的利益之間進(jìn)行取舍，善意相對(duì)人的利益無(wú)疑要讓位于社會(huì)正義和善良風(fēng)俗。因此，合同簽訂人盜用單位的蓋有公章的空白合同書簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效合同，一切責(zé)任應(yīng)由盜用人自負(fù)。而在此時(shí)對(duì)于善意相對(duì)人的保護(hù)，在債法上已經(jīng)規(guī)定了表見(jiàn)制度進(jìn)行規(guī)范。

參考文獻(xiàn)：