不動產買賣合同大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇不動產買賣合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

[中圖分類號] S512 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650（2017）03-0067-01

引言

保護性耕作是一種新型耕作技術，通過免耕、少耕和殘茬覆蓋等方式能夠起到改善土壤性狀、蓄水保墑的作用，是農業生產增產增效的有效措施。因此，本文就對一次深翻、免耕覆蓋、深松覆蓋和傳統耕作四種方式下冬小麥的生產情況進行了研究。

1 試驗前期處理

實驗處理共分為四步，一次深翻：收獲小麥時保留10厘米左右的殘茬，秸稈不還田。一次深翻：在十一月初深翻，同時用釘耙磨田；免耕覆蓋：收割時要保留30厘米殘茬，秸稈還田。深松覆蓋：隔離60厘米深層松動土壤30厘米，傳統耕作：收獲時保留5厘米殘茬，秸稈不還田。接著在播種前翻地20厘米，并結合施肥工序，接著開始耙磨、播種。試驗田地面積為3m*10m，分三次進行。試驗地為旱作區，前茬小麥在六月份收獲，在三葉期進行人工間苗、定苗，雙行的苗數固定在94株左右。肥料種類為尿素、氯化鉀和重過磷酸鈣，所有肥料都是在底部施肥，在小麥生長期間有足夠的降雨量，并沒有采用人工灌溉方式。

2 不同耕作方式對冬小麥生產的影響

2.1 不同耕作方式對土壤水分和養分含量的影響

由表1可知，免耕覆蓋、一次深翻和深松覆蓋的開花期和灌漿期含水率均比傳統耕作高，免耕覆蓋個深松覆蓋與傳統耕作的差異非常顯著。免耕覆蓋、一次深翻和深松覆蓋的開花期和灌漿期堿解氮、速效磷和速效鉀含量也明顯優于傳統耕作，一次深翻和傳統耕作的差異倒不是特別明顯，其他兩種耕作方式異常顯著。

2.2 不同耕作方式對小麥旗葉凈光合速率的影響

小麥旗葉凈光合速率跟隨灌漿進程而逐漸降低，深松覆蓋、免耕覆蓋和一次深翻和傳統耕作的差異卻因灌漿進程的推進而變大，灌漿中期以后，深松覆蓋和免耕覆蓋高于一次深翻和傳統耕作。另外，深松覆蓋、免耕覆蓋和一次深翻的小麥旗葉凈光合速率均高于傳統耕作，其中深松覆蓋與傳統耕作之間的差異最大。由此可以得出，免耕覆蓋和深松覆蓋的光合作用更強，能夠提高小麥的麥旗葉凈光合速率，為小麥生產提供更多的物質。

2.3 不同耕作方式對小麥葉綠素含量的影響

灌漿前期小麥旗葉的葉綠素含量比較高，半個月后又極速下降，到一個月后已經基本完全降解。至于耕作方式間的對比，一次深翻的葉綠素含量上升速度最快，第五天后開始下降，傳統耕作的含量排第二，第十天以后開始出現高峰值，深松覆蓋和免耕覆蓋都是在15天以后才達到最大值，之后的葉綠素含量都高于一次深翻和傳統耕作，由此證明免耕覆蓋和深松覆蓋更容易維持葉綠素含量，能夠延緩小麥的后期衰老速度。

2.4 不同耕作方式對花后干物質生產量和籽粒產量的影響

通過觀察表2可以看出，不同耕作方式的籽粒產量差異顯著，免耕覆蓋和深松覆蓋的產量均高于傳統耕作，一次深翻則低于傳統耕作，這說明免耕覆蓋和深松覆蓋能夠提高花前干物質生產量、花后干物質產量和花后干物質轉運率，有利于小麥的積累與轉運，從而改善小麥產量。

3 結語

良好的h境條件和栽培技術能夠改善耕作土層的土壤狀況，延緩小麥的后期衰老進程，根據相關研究表明，在有利的灌溉條件下，壟作栽培有利于延長綠葉功能期，提高小麥產量。本文研究表明，免耕覆蓋和深松覆蓋能夠提高小麥的葉綠素含量，提高灌漿期的旗葉凈光合速率，從而保證籽粒產量的提高，因為這兩種耕作方式提高了土壤的水分儲存和利用能力，土壤的養分含量也得到了提高，為小麥的生長發育提供了良好的條件。

參考文獻

篇（2）

中圖分類號：S147.21+1文獻標識號：A文章編號：1001-4942（2013）07-0071-08

近年來，大量使用化肥并沒有明顯提高作物產量[1，2]，而不合理施用化肥引發的土壤肥力下降、土壤板結、環境污染等一系列生態環境問題日益凸顯出來[3～5]。以氮肥為例，中國是世界上最大的氮肥生產與消費國[6]，早在1998年中國農業化學氮肥施用量就已突破2 470×104 t，占世界同期氮肥用量的29.7%[7]。因此，在保證糧食產量不下降乃至增長的基礎上，尋找合理的化肥施用措施是當今生態農業急需突破的重要課題。

降低化肥用量，減少化肥對農田生態環境的破壞，秸稈過腹還田是一種好思路。一方面，中國農村秸稈豐富，但大部分直接焚燒，到處堆放[8]，影響了村容，急需為秸稈尋找出路；另一方面，秸稈焚燒造成了大量生物質資源浪費，農作物秸稈含有大量的氮、磷、鉀和微量元素，具有很大的綜合利用價值[9]。目前，全球農業生產中產生的秸稈每年為（1 000 ～ 2 000）×108 t ，中國約6.4×108 t[10]。通過適當的青貯加工，把秸稈作為飼料喂牛等大型反芻動物并進一步轉化為有機肥，再配施一定的化肥，可改善土壤養分狀況，有力保障作物增產[11，12]。畜禽糞便中包含農作物所必需的氮、磷、鉀等多種營養成分[13]，施入土壤后可改良土壤結構，提高土壤有機質含量，增加土壤微生物、有益動物（如蚯蚓）數量，促進農作物增產，并可提高作物品質[14～16]。盡管國內外關于這方面的報道很多，但基于秸稈—飼料加工—肉牛養殖—牛糞還田的完整試驗卻不多。采取多大比例的有機肥，既能保障產量還能改善作物品質，類似試驗在大田上的應用研究尚不多。

為探索適合中國特點的生態農業之路，本研究團隊在山東沂蒙山區山前平原開展長期定位研究，本試驗就是通過秸稈過牛腹得到的有機肥替代部分化肥的方法長期定位來探討這種施肥模式對作物產量和品質的影響，從而確定合理的施肥量，為高產、優質、生態、安全的糧食生產提供科學依據。

1材料與方法

1.1試驗地點

試驗在位于山東省平邑縣蔣家莊的山東農業大學農業生態系統定位站（35°26′34′′N， 117°49′13′′E）進行。該定位站利用秸稈養殖肉牛達120頭，年產牛糞約500 t，全部歸還農田，充足的有機肥來源保證了有機肥料的供應。定位站所在農田為山東沂蒙山區山前小平原，耕地類型為中低產田，土壤為棕壤，0～20 cm土層有機質含量10.6 g/kg、全氮含量0.76 g/kg 、速效磷含量10 mg/kg、速效鉀含量60 mg/kg、緩效鉀含量628.5 mg/kg。根據定位站自動氣象站記錄數據，多年平均氣溫13.5℃，平均無霜期211 d，年平均降水量771.8 mm。

1.2供試材料

供試作物為冬小麥（品種為良星99）、夏玉米（品種為鄭單958）。供試肥料為尿素（N 46%）、過磷酸鈣（P2O5 12%）、硫酸鉀（K2O 51%）、腐熟牛糞（烘干牛糞全N 0.21%，P2O5 0.09%，K2O 0.11%）。

1.3試驗設計

本試驗為大田小區試驗，肥料處理為有機肥替代部分化肥，各處理按照氮磷鉀含量相同原則，設6個處理：（1）100%有機肥（M）；（2）75%有機肥+25%化肥配施（MNPK1）；（3）50%有機肥+50%化肥配施（MNPK2）；（4）25%有機肥+75%化肥配施（MNPK3）；（5）100%化肥（NPK）；（6）以不施任何肥料的地塊為對照（CK）。有機肥和磷、鉀肥作為基肥一次性施入，冬小麥季將尿素分基肥、追肥（拔節期）各一半施加；夏玉米季1/3尿素基施，2/3尿素在玉米喇叭口期追施。試驗小區面積為51.2 m2（3.2 m×16 m），完全隨機區組排列，重復6次。采用多點取樣和測產的方法，常規大田管理。

施肥標準為玉米季根據氮素用量150 kg/hm2的標準計算所需牛糞的總量為71 428.57 kg/hm2，再根據牛糞中磷和鉀的含量，計算出完全有機肥處理中磷用量64.28 kg/hm2，鉀用量78.57 kg/hm2，其余處理根據有機肥中氮磷鉀的含量，不足部分由尿素、過磷酸鈣、硫酸鉀補充，保證氮磷鉀含量與有機肥處理相同。小麥季為全氮225 kg/hm2，按照同樣的方法可以計算小麥季各處理的施肥量。

1.4 測定指標

1.4.1農藝性狀于作物（冬小麥-夏玉米）開花后0、10、20、30 d分別取樣，每小區隨機取30株作物，測量株高、葉面積。將植株的莖、葉及籽粒分開，在105℃殺青，75℃烘至恒重，稱重。冬小麥-夏玉米成熟后，于每小區進行測產，待籽粒自然風干后，測定百粒重。

1.4.2品質指標于作物（冬小麥-夏玉米）開花后7、14、21、28、35 d分別取籽粒，自然風干，用于品質指標的測定。籽粒粗蛋白含量采用半微量凱氏定氮法；粗脂肪含量采用索氏提取器法；濕面筋含量采用瑞典Falling Number公司的Glutomatic System 2200型洗面筋機，依AACC38-12號標準測定[17]。粉質儀指標用Brabender粉質測定儀，依AACC方法54-21測定[18～20]。

1.5數據處理

采用Microsoft Excel 2003軟件處理數據，文中數據均為各處理的平均數±標準誤差。采用DPSv 7.05軟件進行顯著性分析，用SigmaPlot 10.0軟件作圖。

2結果與分析

2.1有機肥和化肥不同比例配施對冬小麥-夏玉米葉面積和株高的影響

2.1.1對冬小麥葉面積和株高的影響作物葉面積影響干物質積累和產量的形成，是重要的植物生理生態指標。葉面積增加，有利于提高作物光合產量，增加作物產量和生物量。由圖1-A可以看出，開花后10 d，25%有機肥+75%化肥配施（MNPK3）處理和100%化肥處理（NPK）能顯著提高冬小麥葉面積。

2.1.2對夏玉米葉面積和株高的影響不同施肥處理的夏玉米葉面積變化動態基本一致，即隨著夏玉米的生長葉面積逐漸增大，達到峰值后開始下降（圖1-C）。在整個生育期中各施肥處理的葉面積均比CK顯著提高（PMNPK1>M>NPK>MNPK2>CK，說明有機肥替代部分化肥在一定程度上提高了夏玉米單株葉面積。

由圖1-D看出，夏玉米株高在開花后30 d內均表現為增長的趨勢。成熟期除對照外各處理株高差異不顯著。

2.2有機肥和化肥不同比例配施對冬小麥-夏玉米地上部干物質積累的影響

2.2.1對冬小麥地上部干物質積累和分配的影響由圖2-A可以看出，隨著生育進程，CK和各施肥處理單株干物質都在增加。收獲期各處理地上部單株干物質積累表現為M>MNPK3>NPK>MNPK1>MNPK2>CK。由圖2-B可以看出，在開花后30 d即成熟期時，各處理之間籽粒重表現為MNPK3>M >NPK>MNPK1 >MNPK2>CK。由圖2-C可以看出，單株冬小麥葉重在開花后10 d左右達到峰值，隨著后期衰老進程，單株葉重均有不同程度的下降，成熟期單株葉重NPK>MNPK3>M>MNPK1>MNPK2>CK。由圖2-D可以看出，M處理單株莖重最大，和其他處理之間差異達到顯著水平（P

2.2.2對夏玉米地上部干物質積累和分配的影響在開花后30 d即達到成熟期時，不同施肥處理之間籽粒重差異不顯著均與對照差異顯著（圖3-C）；隨著生育進程，各處理單株干物質都在增加，在開花后10 d增長較快，收獲期各處理地上部單株干物質積累MNPK2>MNPK3>NPK>MNPK1>M>CK（圖3-D），說明有機肥與化肥合理配施有利于提高夏玉米地上部干物質積累。

2.3有機肥和化肥不同比例配施對冬小麥-夏玉米產量的影響

從2009年10月至2012年10月3年的產量數據（見表1）可以看出， 2010年冬小麥-夏玉米產量較高，可能是因為加入有機肥土壤養分齊全，在一定程度上促進了作物生長。從周年產量看以MNPK2處理產量最高，與MNPK1、NPK處理差異不顯著（P>0.05），和M處理差異顯著（P

從2011、2012年的產量可以看出，M處理對冬小麥產量有增加的趨勢，增施有機肥改善了土壤的理化性質，可以提高產量，但有機肥是長效肥料，短時間內優勢不顯著。隨著有機肥增施年限的增加，土壤環境的改善，M處理的優勢會逐漸突出。

2.4有機肥和化肥不同比例配施對冬小麥-夏玉米品質的影響

2.4.1對冬小麥籽粒品質的影響各施肥處理冬小麥籽粒中粗蛋白含量與對照相比均有提高（圖4-A），在小麥的整個生育過程中，籽粒粗蛋白含量呈上升趨勢。MNPK2、MNPK1和M處理籽粒粗蛋白增幅最大值出現在開花后21 d左右；MNPK3、NPK處理增幅最大值出現在開花后28 d左右；MNPK2處理籽粒粗蛋白含量最高，其次是MNPK3，且二者之間差異不顯著，說明有機肥和化肥配施，能明顯提高籽粒粗蛋白含量。

各施肥處理籽粒的粗脂肪含量均比不施肥的對照有所提高（如圖4-B所示），其中M處理最高，和MNPK1處理差異不顯著（P>0.05），和其他施肥處理差異顯著 （P

增施有機肥對濕面筋含量的影響沒有明顯的規律，但表征蛋白質含量的沉淀值、面團形成時間和穩定時間各處理之間差異顯著（表2）。M處理的冬小麥

面團形成時間最長，與NPK處理之間差異不顯著（P>0.05），和其他配比施肥處理差異達到顯著水平（PNPK>MNPK3>MNPK2>MNPK1>CK，且M處理與各處理間差異顯著（P0.05），和其他處理差異達到顯著水平（P

2.4.2對夏玉米籽粒品質的影響由圖5-A所示，隨著夏玉米的生長發育，不同施肥處理夏玉米籽粒粗蛋白含量增加，在整個生育過程中，表現為：M>MNPK1>MNPK2 >MNPK3>NPK >CK，M處理與MNPK1處理差異不顯著（P>0.05），說明施用有機肥可增加籽粒中粗蛋白含量。

粗脂肪對玉米品質有重要的影響，在一定程度上提高玉米籽粒粗脂肪含量能極顯著改善玉米的品質[25]。研究表明：高氮并不利于粗脂肪含量的增加，只有合適的氮水平才有利于粗脂肪含量的增加[26]。由圖5-B看出，夏玉米籽粒粗脂肪含量以NPK處理最高，MNPK3及M處理較低，說明單施有機肥并未增加夏玉米籽粒粗脂肪的含量。

3結論與討論

以往研究表明，有機無機肥料配施處理對土壤養分提高幅度大于單施化肥處理，各土壤養分指標均有所提高[28]。有機肥和化肥配施比例合適能快速提高土壤肥力、作物產量和影響產量的因子，并提高水分利用率和氮素利用率[29，30]。本試驗表明，利用常規化肥量的75%、其余虧損的氮以有機肥補充（MNPK3），這樣的施肥方式不僅不會使冬小麥-夏玉米產量下降明顯（表1），在一定程度上緩解了因過量施用化肥對環境、土壤、大氣帶來的破壞，同時也解決了秸稈堆積和焚燒的問題。MNPK3處理在一定程度上增加土壤的微生物數量，提高其活性，改善了土壤結構以及土壤系統的微環境，活化了土壤，另外有機肥和化肥配施為作物后期生長提高充足的營養成分，為最終獲得高產奠定了基礎。

蛋白質和脂肪是作物品質常有的兩個指標。研究表明[31，32]，增加有機肥可以提高粗蛋白含量。本研究結果表明，有機肥和化肥配施且比例合適（MNPK3）粗蛋白含量較NPK處理、不施肥處理，冬小麥分別提高3%、129%；夏玉米分別提高7%、53%。表征冬小麥籽粒蛋白特性的面團形成時間、面團穩定時間和沉淀值均有所改善，100%有機肥處理冬小麥籽粒面團形成時間、面團穩定時間和沉淀值均明顯改善，較全化肥處理分別提高3.95%、4.32%、降低2.55%（表2）。

中國的長期試驗起步較晚，世界上有機無機配施的試驗很多，盡管各試驗施肥處理設置不盡相同，但從結果中仍可以看出，各施肥制度中，化肥與有機肥的配施具有最高的產量，化肥單施產量高于有機肥的單獨施用[27，33，34]。本研究長期試驗已經進行3年，在冬小麥-夏玉米輪作的大田施肥，對其產量的影響基本與其他試驗結果一致。然而，這些試驗均只進行了3年左右，相對于其他長期定位試驗來講只是開始階段，隨著施肥處理時間的延長，有機肥、化肥、有機肥和化肥配施處理之間的產量差異是否能繼續保持這種趨勢仍需驗證。

綜上所述，有機肥和化肥配施在一定程度上可以提高作物的品質和產量，只是有機肥和化肥配施的合適比例和有機肥優勢是長效肥料，需要長期觀測，所以在短時間內難以看出明顯規律。本試驗表明，在兼顧產量和籽粒品質等因素下，利用常規化肥用量的75%其余虧缺的養分用有機肥補充，能獲得比單施化肥處理更高的產量，并在一定程度上大大改善作物品質，減少過度施用化肥造成的環境污染，為作物大田生產，確定合理的施肥量，為高產、優質、生態、安全的糧食生產提供科學依據。

參考文獻：

[1]奚振邦，王寓群，楊佩珍. 中國現代農業發展中的有機肥問題[J].中國農業科學， 2004， 37（12）： 1874-1878.

[2]張潔，劉敬軍，李雪芳，等. 夏玉米優化施肥配方試驗[J]. 山東農業科學，2011，10：60-62.

[3]Leroy R D B， Blair G J， Strong W M. Changes in soil organic matter with cropping as measured by organic carbon fractions and 13C natural isotope abundance[J]. Plant and Soil， 1993， 155-156： 399-402.

[4]呂家瓏，張一平，王旭東，等. 長期單施化肥對土壤性狀及作物產量的影響[J]. 應用生態學報， 2001， 12（4）： 569-572.

[5]張璐，張文菊，徐明崗， 等. 長期施肥對中國3種典型農田土壤活性有機碳庫變化的影響[J].中國農業科學， 2009， 42（5）： 1646-1655.

[6]李菊梅，李冬初，徐明崗，等. 紅壤雙季稻田不同施肥下的氨揮發損失及其影響因素[J].生態環境， 2005， 17（4）： 1610-1613.

[7]陳建生，徐培智，唐拴虎，等. 一次基施水稻控釋肥技術的養分利用率及增產效果[J].應用生態學報，2005，16（10）：1868-1871.

[8]曾祥偉，王霞，郭立月，等. 發酵牛糞對黃粉蟲幼蟲生長發育的影響[J].應用生態學報， 2012， 23（7）： 106-109.

[9] Jakobsen，Svend T .Aerobic decomposition of organic wastes value of compost as a fertilizer[J].Resources，Conservation and Recycling， 1994， 13： 57-71.

[10]Liu H， Jiang G M， Zhuang H Y， et al. Distribution，utilization structure and potential of biomass resources in rural China：With special references of crop residues[J]. Renewable and Sustainable Energy Reviews， 2008， 12： 1402-1418.

[11] Kramer A W，Doane T A，Horwath W，et bining fertilizer and organic inputs to synchronize N supply in alternative cropping systems in Califomla[J].Agriculture，Ecosystems and Environment， 2002，91（1）：233-243.

[12]索東讓. 長期定位試驗中化肥和有機肥結合效應研究[J]. 干旱地區農業研究， 2005，23（2）：71-75.

[13]趙青玲，楊繼濤，李遂亮，等. 畜禽糞便資源化利用技術的現狀及展望[J].河南農業大學學報， 2003， 37（2）：184-187.

[14]古巧珍，楊學云，孫華本，等. 長期定位施肥對小麥籽粒產量及品質的影響[J].麥類作物學報，2004，24（3）：76-79.

[15]呂振宇，馬永良. 蚯蚓糞有機肥對土壤肥力與甘藍生長、品質的影響[J].中國農學通報，2005， 21（12）： 236-240.

[16]于明禮，王燕，劉少坤，等. 氮素對不同類型飼用玉米產量和品質的影響[J].山東農業科學，2009，4：57-60.

[17]劉愛峰，郭軍庭，程敦公，等. 小麥品質快速檢測體系的應用研究[J].山東農業科學，2010，11：93-96.

[18]何照范編著.糧油籽粒品質及其分析技術[M]. 北京：農業出版社，1985.

[19] Weegel P L， Homer R J， Schofield J D. Functional properties of wheat gluten[J].J. Cereal Sci.， 1996， 23： 1-18.

[20]蘇禎祿. 優質玉米的影響品質及其改良的方法[J].河南農業科學， 1994，12（7）： 11-13.

[21] Saleque M A， Abedin M J， Bhuiyan N I. Long-term effects of inorganic and organic fertilizer sources on yield and nutrient accumulation of lowland rice[J].Field Crops Research， 2004， 86： 53-65.

[22]王東，于振文，樊廣文，等. 硫素對冬小麥品質和產量的影響[J]. 山東農業科學，2006，6：10-12.

[23] 王東，于振文，賈效成. 播期對優質強筋冬小麥籽粒產量和品質的影響[J]. 山東農業科學，2004，2：23-26.

[24] Hirel B， Bertin P， Quillere I， et al. Towards a better understanding of the genetic and physiological basis for nitrogen use efficiency in maize[J]. Plant Physiology， 2001，125： 1258-1270.

[25] 楊恩瓊，黃建國，何騰兵，等. 氮肥用量對普通玉米產量和營養品質的影響[J].植物營養與肥料學報， 2009， 15（3）： 509-513.

[26]郭宗學，何儀，王清秀，等.不同播期與密度對玉米粗脂肪含量的影響[J].山東農業科學，2007，4：65-67.

[27]周衛軍，王凱榮，張光遠. 紅壤稻田系統有機物循環再利用潛力及增產作用[J].長江流域資源與環境， 2002， 11（2）： 141-144.

[28] Zoltan B，Bela G， Dang Q L. Effect of crop rotation and fertilization on maize and wheat yields and yield stability in along-term experiment[J]. European Journal of Agronomy， 2000， 13： 225-244.

[29]Mandal K G， Hati K M， Misra A K. Biomass yield and energy analysis of soybean production in relation to fertilizer-NPK and organic manure[J]. Biomass and Bioenergy， 2009，33（12）： 1670-1679.

[30]Bandyopadhyay K K， Misra A K， Ghosh P K， et a1. Effect of integrated use of farmyard manure and chemical fertilizers on soil physical properties and productivity of soybean[J]. Soil & Tillage Research， 2010， 110： 115-125.

[31]李鳴雷，谷潔，高華，等. 不同有機肥對大豆植株性狀、品質和產量的影響[J].西北農林科技大學學報（自然科學版）， 2007，35（9）： 67-72.

篇（3）

摘　要：本文結合房屋買賣過程中，因合同引發的糾紛，指出規范房屋買賣合同的重要性，促進房地產市場的全面發展。

關鍵詞 ：房地產；買賣；合同管理

中圖分類號：F293.35文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）07-0161-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡介：郝杰（1981-），男，內蒙古包頭人，本科，中級經濟師，從事房地產發展研究。

眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件，還規定房屋買賣合同須經登記方能生效，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件。

一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進

1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。 1988年1月26 日最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買賣合同。但是，司法實踐仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為原則。

二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。

1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。

2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢?同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。

房屋買賣合同是房地產產權交易的重要要件，房地產價值量巨大，為確保房地產市場健康發展，必須規范房屋買賣合同，減少杜絕產生糾紛，保護交易雙方的財產利益。

參考文獻：

[1] 王家福主編.《中國民法學。民法債權》[M].北京：法律出版社，

1991.

[2] 陳淮.地產.中國：引導我國房地產業健康發展研究[M].企業管

理出版社，2008.

篇（4）

    1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》(下稱《條例》)第九條規定:“買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權證和身份證明,買方須持購買房屋證明信和身份證明,到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是:未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”,所以其合同無效(注:參見梁慧星主編:《社會主義市場經濟管理法律制度研究》,中國政法大學出版社,1993年版,第110頁。)。

    1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續不完善的,應認為買賣關系有效,但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多,既要買方交付了房款,又要實際使用和管理了房屋。

    1987年12月10日,最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定:“‘意見’第五十六條規定的精神,只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題;‘條例’實施后,人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為,即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是,對于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定,而該批復卻規定適用《條例》,顯然破壞了法不溯及既往原則,造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。

    1988年1月26 日最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(下稱《民法通則意見》)第85條規定:“財產所有權合法轉移后,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移,一方翻悔并無正當理由,協議又能夠履行的,應當繼續履行;如果協議不能履行,給對方造成損失的,應當負賠償責任。”顯然,該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定,產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為,并非房屋買賣合同的生效要件。但是,司法實踐并未沿用此條規定,而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調:“……簽訂房屋買賣協議以后,提出解除買賣協議,未辦理產權轉移登記手續,應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復:“房屋買賣系要式法律行為,農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方,還應依法辦理該項手續后,方能認定買賣有效”。

    二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

    我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點,是對登記制度屬性的誤解,把債權制度和物權制度混為一談。(注:參見耀振華:《二重買賣的法律問題研究》,載《中國法學》,1995年第5期。)房屋作為不動產,具有不可移動性, 它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權,房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上,無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家,均把登記作為物權制度的組成部分,而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件,(注:參見郭明端、王軼著:《合同法新論。分則》,中國政法大學出版社,1997年版,第63頁。)即認為登記制度屬物權制度范疇,對債權關系(房屋買賣合同)成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義,不僅與世界法律發展潮流相逆,而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。

    1、房屋買賣合同作為債權合同,屬諾成性合同, 而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同,要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段,即如未依法辦理過戶手續,則買賣合同無效(注:參見王堯華:《也談城鎮私房買賣合同的生效問題》,載《律師世界》,1995年第1期。)。其實, 主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講,不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件,便在訂約當事人之間發生法律效力,雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定,出賣人有義務轉移不動產物權,其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續,而買受人則有義務向出賣人支付價款,并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致,不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為,則在本質上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。因此,認為房屋買賣合同屬實踐性合同,未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效,在理論上是不正確的。

篇（5）

    「審判

    一審法院經審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產權過戶登記手續，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，被告應當承擔違約的民事責任。據此判決：被告應返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。

    「評析

    本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產登記之間的關系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經移動即受破壞或喪失較大的經濟價值的不動產。不動產登記是指不動產物權事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權利狀態的行為。不動產登記是國家強化對不動產的管理，確認不動產訴訟歸屬重要的根據。筆者從不動產登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關系。

篇（6）

審判

一審法院經審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產權過戶登記手續，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，被告應當承擔違約的民事責任。據此判決：被告應返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。

評析

本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產登記之間的關系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經移動即受破壞或喪失較大的經濟價值的不動產。不動產登記是指不動產物權事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權利狀態的行為。不動產登記是國家強化對不動產的管理，確認不動產訴訟歸屬重要的根據。筆者從不動產登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關系。

篇（7）

關于所有權保留的設立方式，多數國家不僅要求要以明示方式設立，而且應當具備書面形式。如德國《分期付款買賣法》規定所有權保留的意思必須是明示的，德國學界亦以為然。但也有相反的立法例，如日本《分期付款買賣法》第 7 條規定，凡屬該法規定的買賣類型，即使當事人未明確規定所有權保留約款，亦可推定所有權保留約款的存在，承認所有權保留約款的默示設定。我國立法對所有權保留是否必須采用書面的方式沒有作出規定，有學者認為，法律沒有明文規定必須以書面方式設立，則以口頭方式設立所有權保留也無不可。筆者認為，所有權保留約定應當采用書面形式。因為：一方面，所有權保留買賣合同本身也是買賣合同，具有買賣合同的一般特征，所有權保留是出賣人與買受人之間關于標的物所有權的特別約定，也是買賣合同的具體條款，是否約定保留所有權應當由當事人自由確定，在沒有特別約定的情況下，法律沒有必要在當事人沒有明確約定的情況下擴大該制度的適用。另一方面，基于物權變動的基本原則，滿付或登記物權變動公示方式的物權行為，如果當事人沒有特別約定，只能認定標的的所有權已經發生轉移，而無法推定出出賣人仍然保留所有權，即只要出賣物交付給買受人，則物的所有權就已經轉移，如果保留所有權，則需要特別的明確約定。第三，在我國目前商業信用缺失的背景下，從方便解決爭議與完成舉證責任的角度出發，應當排除口頭形式，同時，這也得以防止滋生欺詐行為。

二、所有權保留的設立時間要件

多數國家確認，所有權保留約定應當于買賣合同簽訂時或在貨物交付前約定。法國與瑞士強調包含所有權保留約定的協議必須在貨物到達買受人之前達成。但德國法是例外，許可當事人在財產交付后仍然可以就標的物財產作出所有權保留的約定。即所謂追加的所有權保留。筆者認為，我國應當借鑒多數國家立法模式，即所有權保留約定應當與買賣合同同時達成或至遲在標的物交付買受人之前達成，在標的物交付買受人之后，當事人達成的所有權保留約定應當無效，即不應當承認追加的所有權保留。主要理由：首先，買賣合同中，在交付之前當事人若無所有權保留的約定，則標的物所有權在交付后即已經轉移給買受人，此時出賣人已經不是所有權人，其與買受人約定的所有權保留因其不是所有權人當然應當無效。其次，所有權保留約定是為出賣人設定權利的條款，對買受人而言是“不利條款”，一般情況下在標的物交付后，買受人通常不再會接受由出賣人保留所有權的約定。第三，允許當事人在交付標的物后仍可以約定所有權保留，則有可能導致買受人與出賣人串通為買受人逃避其它債權人的債務提供途徑，損害買受人的其它債權人的利益。

三、設立所有權保留的客體要件

篇（8）

中圖分類號：D92文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）12-089-01

一、問題的提出

我國出臺的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條直接規定了一物二賣，但為了更透徹的理解一物二賣，本文提供一個案例，由此結合我國法律對一物二賣進行思考與分析：

某甲在烏魯木齊市郊有土地數千畝，于2000年7月1日將某筆土地1000畝，以每畝1萬元的價格出賣給乙，已受領200萬元，并約定于9月1日前辦妥土地所有權轉移登記。同年八月初，市政府決定在該地附近開辟道路，增設公共設施，致地價即刻暴漲。丙出價每畝2萬元，使甲將1000畝已經出賣給乙的土地出售給了自己，并與8月中旬辦妥土地所有權轉移登記。

二、數個合同的效力

甲將其地出賣給了乙，價金1000萬元，雙方當事人經協商一致，買賣合同即告成立。買賣為債權行為，買受人有權請求轉移買賣標的物并占有標的物的權利。在甲將買賣標的物的所有權，依照一個獨立于債權行為之外的物權契約轉移給乙之前，又將該地出賣給丙時，此一買賣合同也有效成立，丙也有請求甲讓與其土地所有權并占有其土地的權利。第二個買賣合同的成立是根據《合同法》第132條第1款：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分”。依該條的規定，出賣人與后買受人訂立的合同，符合《合同法》規定的合同的生效要件，應當屬于有效合同。再則是根據我國《合同法》第五十二條，除一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定外，均為有效合同。債權具有相容性，平等性和非排他性，基于先后買賣合同而生效的二重債權，處于平等地位，并無位序關系，不因先后而效力不同。因此，前買受人與后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。

三、標的物所有權的歸屬

前買受人所取得的權利為債權，而后買受人取得的權利為物權，二者性質不同，前者是一種對于出賣人的請求權，對于買賣標的物既無直接支配及排他效力，自始至終都不能否認后買受人依有效的物權契約而取得的丟標的物的所有權。故未受所有權移轉的前買受人當然不能取得標的物的所有權。而出賣人在辦理所有權轉移登記給后買受人前，已將其物交付由前買受人占有時，依然可以取得該標的物所有權。因為不動產所有權的讓與，已登記為要件，不以轉移占有為要件。

有關標的物的所有權，我國《合同法》第133條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或當事人另有約定的除外”。《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第50條的規定辦理權屬登記”。故我國動產經交付，不動產經登記才發生所有權移轉。由此，在交付或登記之前，所有權人繼續為物權人，之后則由動產之占有人及不動產登記名義人享有所有權，其他買受人基于原買賣合同將無法取得標的物的所有權。如果買受人同時向出賣人要求履行合同，或同時向法院提訟要求強制出賣人履行合同，基于買受人債權具有的平等性和相對性，以及自由競爭的原則，出賣人可以自主決定向何買受人移轉標的物所有權。

四、一物二賣的救濟

（一）債權法上之救濟

一物二賣意味著在兩個買賣合同中只有一個買受人能夠取得所有權，另一個買賣合同將遭致給付不能的后果。承受該不利后果的買受人在其債權不能實現時，只能向出賣人主張違約責任，行使損害賠償請求權（《合同法》解釋二第15條）。其次，當出賣人給付不能，使買受人訂立合同的目的無法實現，買受人當然享有解除合同的權利（《合同法》第94條）。第三，由于出賣人與后買受人的行為給前買受人造成了損失，前買受人可以行使撤銷權。

（二）物權法上之救濟

我國《物權法》第二十條規定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”這就是我國物權法規定的不動產買賣預登記制度，這也是為很多國家所普遍適用的一項有效制度，其制度價值主要有二：一是預登記是對不動產買賣合同的公示，經過公示使依據合同而產生的相對性權利變為絕對性權利，任何他人可以外部查知的方法得知買賣合同的存在，物權變動的公示效力在本登記之前即得以彰顯，對不動產交易中買受人可能承受的一物二賣的風險具有極好的防范作用。二是一物二賣行為一經發生，會產生若干受讓人之間的利益沖突，預登記制度的價值就是在沖突的利益中進行優位評判和價值取舍，令預登記外或預登記在后的受讓人因為有可歸責的原因而承受不利后果。

篇（9）

當事人訂立房屋買賣合同的目的是移轉房屋的所有權。這樣，在房屋買賣交易中，涉及債權變動和物權變動兩個法律事實、涉及到債權和物權這兩種基本的民事權利，當事人訂立買賣合同即在當事人之間建立了債權債務關系，房屋所有權的移轉即在當事人之間發生了物權變動，買賣合同是房屋所有權移轉的原因，房屋所有權的移轉是買賣合同的履行的結果。但買賣合同的履行還必須與登記相結合。房屋屬于典型的不動產，不動產物權變動以登記為公示方式乃公理性規則。不動產登記制度的立法例主要為兩種：一種是實質主義的登記體例，即登記有決定不動產物權的設立、移轉、變更和消滅的法律行為能否生效的立法體例，換言之，不動產物權的各項變動都必須登記，不登記者不發生效力。這種體例以德國立法為代表，我國《房地產管理法》、《擔保法》、最高人民法院的司法解釋也是這種體例。按照這種體例，不動產物權的各種變動不僅需要當事人的合意，也需要登記，合意與登記的雙重法律事實決定了不動產物權變動的效力。這種登記體例也稱為登記生效主義。另一種是形式主義的登記體例，即不動產物權的設立、變更、移轉、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權變動的效力，但不登記不得對抗第三人。此種體例也稱為登記對抗主義，以法國、日本立法為代表。1我國現行法律體系對不動產登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產權變動方面，《城市房地產管理法》第60條規定：非經登記，土地和房屋不發生物權設立、變更、移轉和消滅的法律效力。建設部《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。“因此，在我國房屋買賣中，房屋產權的移轉必須通過過戶登記來實現。

然而，長期以來，我國法學界和司法部門為了強調登記的作用，而將登記與合同本身的效力聯系在一起。在許多人看來，合同法第44條第2款規定的登記即為許多合同包括房屋買賣合同的生效要件。這是沒有區分合同生效與物權變動、合同形式與物權公示方式的必然結果。從理論上說，合同的根本特性是相對性，合同本身只是當事人之間產生的法律關系，一般不需要具有社會公開性，即使某些特殊的合同因其涉及到社會公共利益，法律也僅要求其必須經過有關機關的批準，但未要求其內容向社會公開，這一點與物權要求公示是有著嚴格區別的。2而物權則要求公示，否則，物權就不成其為物權。就登記這種公示方式而言，它是針對物權變動而設計的，并不針對合同行為。在登記之前，當事人已經就不動產的物權變動達成了合意，合同關系已經成立，對當事人產生了拘束力。如果將登記與合同效力混為一談，對因各種原因未登記的合同一概宣告無效，就會出現三大問題：一是不利于保護善意一方當事人；二是會沖擊現有的財產秩序；三是客觀上為債務人推脫自己的法定義務留下“合法”借口，從而助長了背信現象的大量發生。3其實，1999年最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”這一規定改變了長期以來我國法律關于登記直接決定合同效力的規定，而認為即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權不能發生移轉。因此，我國合同法第44條第2款所說的登記是指合同的登記而非作為物權公示方式的登記。顯然，對于吉春公司與新莊公司的房屋買賣合同的效力，不能認為其房屋過戶登記沒有完成而屬于未生效的合同。

盡管我國合同法第133條的規定“標的物所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事另有約定的除外”，但是，標的物所有權自標的物交付時起轉移僅適用于動產物權的變動，而不動產物權變動仍以登記為公示方式，不動產的交付不具有公示的意義。本案中，吉春公司也依合同約定向新莊公司完成交付，銀建公司于2001年2月初與新莊公司完成的房產交付，實際上是指該房產的占有由吉春公司向新莊公司移轉、再由新莊公司移轉給銀建公司。這種交付在房屋買賣中，不能引起物權變動。當然，銀建公司占有標的房屋即對該房屋享有合法的占有權，如果第三人侵害其占有，則其可以基于占有之訴請求保護。不過，卻不能基于物權的請求權來尋求保護。

二、登記的構成與生效的時間

考察登記的實際運作過程，可以發現登記這個法律事實由登記申請人的行為和登記機關的登記行為結合而成。沒有當事人的申請，登記機關的登記行為便失去了存在的基礎；只有當事人的申請而沒有登記機關的登記行為，則登記亦無法實現。物權變動當事人申請登記機關辦理物權變動登記，該行為顯然包含了下列意思：其一，當事人移轉不動產所有權的合意；其二，當事人請求登記機關辦理登記的意思。對于移轉不動產所有權的合意，當事人在訂立買賣合同時就已經達成，合同一方依據合同的規定應當辦理登記的申請，乃是一種依據合同應負的義務；而另一方要求其履行登記義務實際上是要求其實際履行合同。如果負有登記義務的一方拒不辦理登記申請，則應當以構成違約論，另一方有權要求其承擔違約責任。如果合同沒有規定登記的義務，當事人也應當依據法律的規定負有辦理登記的義務，此種義務一旦為法律所固定下來，便可以自動轉化為合同義務。任何一方違反此種義務，都將構成違約。可見，買賣合同的拘束力自合同成立一直到申請登記為止。但是，在買賣合同成立、生效后，當事人一方基于其利益衡量可能選擇承擔違約責任而不愿移轉不動產的所有權，即不向登記機關申請登記。德國民法所謂的物權行為（物權契約）即指當事人的這一合意。登記機關的登記行為屬于事實行為，一經完成即發生法律效力，此點當無疑義。從世界范圍看，登記機關有法院和行政機關之別，但無論何種機關，它們都具有公共權力機關的性質，由于公共權力的介入，其公示的效力便得到了強化。

物權變動生效的起點是登記完成或者登記生效。因此，登記的完成既是物權變動生效的起點，也是登記公信力的起點。無論是初始登記、變更登記，還是注銷登記，其程序都包括申請、受理、審查、簿記四個環節。4因此，簿記的完成（包括證書的發放）才能視為登記完成，登記完成時才能生效。登記是否完成，既不能依據登記機關工作人員的口頭答復或者書面答復判定，更不能依據登記機關“領導”的批示判定，而應當從登記簿上的記載予以判斷。登記簿是表征登記的標的物上存在權利的根據。

根據本案案情，我們認為：吉春公司與新莊公司依合同約定完成交付并著手辦理產權過戶登記手續，表明雙方已經依照買賣合同履行合同義務，雙方當事人移轉房屋所有權的意思并沒有發生改變。在房屋登記過戶未完成時，吉春公司與新莊公司的合同雖然已生效，但是由于登記沒有完成，當事人之間只是設定了債權，還沒有發生物權變動的結果，所以，新莊公司也就還沒有取得房屋的所有權。此時其轉讓房屋的行為就是無權處分行為。

三、登記的公信力

登記是否具有公信力，在登記生效主義和登記對抗主義的立法例中是有區別的。在登記生效主義立法例中，登記具有公信力，即基于對法定登記的信賴而進行的物權變動是有效的物權變動。登記的公信力包含兩方面的內容：（1）登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人。（2）凡是信賴登記所記載的物權而與權利人進行的交易，在法律上應當受到保護。登記對任何第三人來講都是正確的，這就是所謂權利正確性的推定規則。如果登記所記載的權利人與實際的權利人不一致，有關當事人必須依據法定的程序向人民法院請求更正，也可以向登記機關請求更正。在變更登記以前，當事人因為信賴原來登記的內容而從事交易，仍然應當受到保護。5從公信力的基本原理看，公信力制度包含下列幾個要件：第一，存在公示的法律事實。物權變動的雙方當事人須依法定方式公示其物權變動。第二，第三人與公示的物權人（前手）發生了交易，即發生了物權變動。如果彼此之間未發生物權變動則談不上公信力的適用問題。第三，該第三人對其交易方的公示事實有著充分的信賴。這就是說，第三人出于對其交易方公示事實的確信無疑才與之發生交易的，第三人的這種信賴即為第三人的善意。如果第三人知道或者應當知道公示有瑕疵還仍然與之交易者，該第三人即為惡意。對于惡意者，自然不應當給予保護。凡未經法定程序證明該第三人為惡意者，即推定為善意。欠缺上述三個要件中的任何一個要件，公信力規則就無從適用。在登記對抗主義的立法例中，登記沒有公信力。6我國立法雖然沒有明文規定登記的公信力規則，但依據基本學理，既然房屋登記采信的是登記生效主義，那么，登記自然就具有公信力。

本案中，由于吉春公司與新莊公司之間房屋的物權變動正在辦理登記之中，登記沒有完成，該登記不能產生公信力。在新莊公司與銀建公司的房屋買賣行為中，銀建公司信賴登記機關的告知而不是信賴登記簿的記載事實，很難視為善意的第三人。并且，銀建公司僅要求登記機關一次性將該房產過戶登記到其名下，是否已經完成登記，不得而知。所以，銀建公司不能以登記的公信力來尋求法律保護。

注釋：

1 孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第468頁。

2 參見王利明：《合同法研究》（第1卷），中國人民大學出版社2002年版，第452頁。

3 參見王利明：《合同法研究》（第1卷），中國人民大學出版社2002年版，第485—486頁。

篇（10）

（1）民法總則的法律行為制度。 民法總則的法律行為制度首先對無權處分行為的效力作了規定，其精神為：無權處分行為是一種物權行為，經權利人追認的，或者無權處分人處分財產后，對處分標的物取得權利的，其處分行為自始有效。這一規則對調整無權處分人與權利人、無權處分人與相對人的關系都具有重要的意義。

（2）合同法的買賣合同制度。 合同法的買賣合同制度對出賣人的權利瑕疵擔保責任作了規定。按德國的物權行為與債權行為相分離的理論，買賣合同為債權行為；而根據買賣合同實施的，交付標的物并轉移標的物所有權的財產處分行為，則為物權行為。如果出賣人為履行買賣合同而實施的財產處分行為，因屬于無權處分行為而無效，則并不影響買賣合同的債權效力。如果買受人的債權因出賣人的無權處分行為的無效而不能實現，出賣人得依債的效力承擔違約責任，賠償買受人因此而遭受的損失。買賣合同制度有關出賣人的權利瑕疵擔保責任的規定，對調整無權處分人與相對人的關系具有重要意義。

（3）物權法的動產占有制度。 物權法的動產占有制度對動產善意取得的條件作了規定。依此規定，自無權處分人受讓動產物權者，只要具備了善意取得的條件，即使權利人對無權處分人的無權處分行為不予追認，受讓人仍然可以自其取得動產占有之時起取得占有物的所有權。此種取得為原始取得，原所有人的所有權隨之而消滅。物權法動產占有制度有關善意取得的規定，是調整權利人與自無權處分人處受讓動產的相對人之間的民事關系的重要法律規定，對維護善意相對人的利益和交易的安全具有重要的意義。

（4）物權法的不動產登記制度。 物權法的不動產登記制度對不動產物權登記的公信力作了規定。根據不動產物權登記的公信力，自登記名義人善意受讓不動產物權者，即使登記名義人非真正權利人，也不管權利人是否追認，善意受讓人仍然自過戶登記完成之時起，確定地取得其過戶登記的不動產物權。有關不動產物權登記公信力的規定，是調整權利人與自無權處分人受讓不動產物權的相對人之間的民事關系的重要法律規定，其性質和意義與動產善意取得相同。

（5）侵權行為法的損害賠償制度。 侵權行為法的損害賠償制度對財產之損害如何賠償作了規定。根據侵權行為法有關損害賠償的規定，當權利人的財產因無權處分人的無權處分行為而于法律上滅失時，權利人有權請求無權處分人賠償其因此而遭受的一切損失。如前所述，按物權法有關動產善意取得和不動產登記公信力的規定，即使權利人不追認無權處分人的無權處分行為，受讓財產的相對人仍然可以在一定條件下取得無權處分人處分的財產。在這種情況下，原權利人不能請求受讓人返還財產，而只能請求無權處分人賠償損失。因此，侵權行為法有關損害賠償的規定便成為最終解決權利人與無權處分之間的利益沖突的重要法律規定。

從以上介紹我們可以看出，無權處分問題在民法理論上涉及物權行為與債權行為相分離的重大理論問題，在調整對象上涉及無權處分人與相對人、無權處分人與權利人、權利人與相對人三層民事關系，而解決由無權處分行為引發的民事問題的法律對策方案則跨越民法總則、物權法、債權法三大法域，牽動法律行為制度、動產占有制度、不動產登記制度、買賣合同制度、損害賠償制度五個民事法律制度，是一個十分復雜的法律問題。對這樣復雜的法律問題，《征求意見稿》第31條卻企圖囊括動產善意取得、不動產登記公信力、合同效力等問題，對無權處分問題作出全面的規定。該條規定：“無處分權的人處分財產或者共有人未經其他共有人同意處分共有財產，善意相對人因交付或者登記已經取得該財產的，合同視為有效，但該財產對處分權人具有特殊作用的除外。”筆者雖然十分佩服該條起草者敢于打破傳統、進行創新的精神，但是對該條的內容仍然不敢贊同，覺得它有不少地方值得商榷。

第一、該條視為有效的“合同”，究竟是指物權合同或債權合同不明確。如果是指引起物權變動的物權合同，則與《征求意見稿》第2 條的規定相抵觸。因為按《征求意見稿》第2條的規定， 合同法只規定引起債權關系發生、變更、終止的債權合同，并不規定引起債權關系發生、變更、終止的債權合同，并不規定引起物權變動的物權合同。如果指的是債權合同，則又與《征求意見稿》第100條的規定相抵觸。 因為《征求意見稿》第100 條將出賣人的權利瑕疵擔保責任作為買賣之債的一項內容加以了規定。而出賣人權利瑕疵擔保責任的發生又是以買賣合同有效為條件的。如果買賣合同無效，不能履行，那就無出賣人權利瑕疵擔保責任可言。而按《征求意見稿》第31條的規定，如果買賣標的物是出賣人無權處分的財產，則買賣合同只能自買受人通過交付或登記取得該財產之時起，才能“視為有效”。而在此之前，買賣合同是無效的，也就無出賣人權利瑕疵擔保責任之可言。

篇（11）

一、債權形式主義

通說認為我國《物權法》，采納債權形式主義的觀點，其定義為：“物權因法律行為發生變動時，除當事人間須有債權合意外，僅須另外踐行登記或交付的法定方式，便生物權變動的效力。”采債權形式主義物權變動的典型國家有：瑞士、奧地利、韓國。我國《物權法》第六條規定 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。也就是說在物權變動時應該適用一般公式即：有效合同+登記/交付=物權變動，這是法律對普通物權變動的一般性規定，對于不動產和動產來說，登記和交付分別是二者發生物權變動的生效要件。

我國《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。此為區分物權和債權關系的規定，從側面反映出了我國區分債權生效和物權變動的規則。

二、善意取得

善意取得制度是我國市場經濟發展至今一項迎合了社會規律的制度，根據我國物權法第一百零六條規定，不動產的善意取得要符合以下要件：

第一，讓與人對讓與之不動產無處分權。

第二，受讓人取得不動產須基于有償的法律行為。這是善意取得制度保護交易安全基本理念的必然要求。要適用不動產的善意取得，受讓人取得不動產必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動產，則沒有適用善意取得的空間。

第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。

第四，已作權利的變更登記。登記是不動產物權存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。

符合以上條件即可適用不動產的善意取得，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。

通過文章開頭的公式我們不難看出，發生物權變動應當以有效的合同為前提，但是按照合同法的一般原理，在買賣合同中，合同會產生四種的效力形態，即有效的合同、無效的合同、效力待定的合同、可撤銷可變更的合同。而有些所謂的“善意取得”只能夠發生于無權處分的合同之中，根據最新的《買賣合同司法解釋三》中的規定，對于買賣合同中的無權處分合同在實物界已經被界定為有效的合同，對于其他發生在效力待定的合同之中，對于這些合同能否最終使得物權發生變動適用善意取得制度是值得討論的。

如果當事人是限制行為能力人，其所履行的買賣合同嚴格的說來效力待定的合同，而買受人如果是符合了善意取得的各種條件那么，買受人能否善意取得？我們認為這應該分情況進行認識。如果限制行為能力人與買受人履行了買賣合同，事后限制行為能力人的監護人在法定的期間內進行了追認，這是按照《合同法》的規定，該合同有效，買受人能夠取得標的物的所有權，但是在這種情況下買受人不是依照善意取得制度得到的標的物所有權而是依照合同繼受取得了所有權，因為善意取得制度必去發生在處分人沒有處分權的情形之下，但是當限制行為能力人追認之后，處分權圓滿同時合同效力圓滿，不發生善意取得；如果限制行為能力人事后不追認合同在此時就不發生效力，物權發生的基礎也就喪失了，受讓人在這種情形之下應該返還原物，在這里雖然受讓人看似完全符合了善意取得的構成要件，但不能使用善意取得進行抗辯。善意取得制度的立法目的在于協調由無權處分行為產生的善意受讓人與物之所有人的利益，維護交易的安全，穩定財產的流轉關系和占有關系。該制度最可表現法律上的利益衡量與價值判斷。因善意受讓動產之占有而取得他人的所有權，與正義原則有違背，但有助于促進交易安全及經濟效率。對善意第三人交易安全的保護及對未成年人、精神病人的保護何者優先，即對缺乏行為能力人訂立的合同發生糾紛時，是否應首先保護善意相對人的利益，此問題涉及到民法關于限制行為能力人的保護及危險分配的一項基本原則：對行為能力的信賴，既不使法律行為因此成為有效，也不使限制行為能力人負信賴利益的賠償責任。對無行為能力人和限制行為能力人的保護不考慮相對人是善意還是惡意，即使相對人不知道或不應當知道對方是無行為能力人或限制行為能力人，也要承擔交易被宣告無效或被撤銷的不利后果。因此，任何人在與限制行為能力人締約時，必須意識到這種交易存在著的法律風險，即合同一旦被宣告無效或撤銷，將自行承擔由此造成的損害后果，而不管其在締約時是否知道對方有無行為能力。當然存在例外情況，因限制民事行為能力人的欺詐使人合理相信其有相應的民事行為能力的，在此情況下，未成年人的利益不應受到特別保護，而應當保護相對人的利益。對未成年人的保護不考慮相對人是善意還是惡意。

在無權時，處分人因為沒有完整的處分權因此出賣人簽訂的買賣合同同樣也是效力待定的合同，在相同情況下有權處分人對合同進行了追認，該物權發生變動，受讓人繼受取得，而在有權處分人不進行追認時，受讓人也不能通過善意取得制度進行抗辯。通常認為人在主觀上具有惡意，此時由無過錯的本人替主觀上具有嚴重惡意的人承擔責任，難謂公平，而且，人行為的嚴重違法與民法所應倡導的正義和社會的公序良俗發生嚴重沖突時，是成立表見還是歸于無效，實際上是在為保護善意相對人的利益而犧牲社會正義和善良風俗，還是為保護社會正義和善良風俗而犧牲善意相對人的利益之間進行取舍，善意相對人的利益無疑要讓位于社會正義和善良風俗。因此，合同簽訂人盜用單位的蓋有公章的空白合同書簽訂的合同，應當被認定為無效合同，一切責任應由盜用人自負。而在此時對于善意相對人的保護，在債法上已經規定了表見制度進行規范。

參考文獻：