不動產登記細則大全11篇

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今年3月我國出臺《不動產登記暫行條例》，整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度。不動產物權是物權理論中重要類容，不動產登記制度是物權制度中一個非常重要的制度。不動產一經登記就有公信力，不動產登記錯誤將會給權利人或第三人在成巨大的損失，本文對不動產登記機關登記錯誤的法律責任及法律救濟問題進行分析。

通說認為不動產登記錯誤是指由于登記機關、當事人或者第三人的故意或者過失導致登記薄上的權利與物權的實際狀態不一致的情況，包括登記有誤和登記有遺漏。不動產登記機關登記錯誤是指由于登記機關的原因造成的登記錯誤。

1 不動產登記行為的性質

不動產是重要的生活資料，是財產的重要組成部分，具有重大的價值和意義。不動產只要登記就產生了公信力，如果不動產登記產生錯誤，可能會導致不動產物權及不動產期待權喪失，甚至會導致房地產市場經濟的混亂，所以登記賠償責任很值得研究。要確定不動產登記錯誤的責任，首先要確定不動產登記錯誤責任的性質。這是不動產相關問題研究的基礎。不動產登記行為的性質是指不動產登記行為的法律性質，對此理論界有私法行為說、公法行為說、證明行為說和折衷說四種學說。

筆者贊成不動產登記行為是行政行為。行政行為是指行政機關行使行政權力，為實現行政管理目標而做出具有行政法律效果的行為。首先，從不動產登記機關來看，《物權法》沒有對登記機關做出明確規定，而是適用其他法律法規的規定，《不動產登記暫行條例》中規定不動產登記由國土資源部負責。由此可見不動產登記機關是行政機關。其次，不動產登記具有濃厚的行政管理色彩，實現了國家對不動產的管理及不動產稅收制度的完善，同時有利于維護不動產交易市場的秩序。此外，在我國不動產登記實行的是權利登記模式，登記生效主義。《物權法》明確規定登記是物權的設立、變更、轉讓和消滅，只有經登記才發生效力， 未經依法登記，不發生效力。可見登記具有強制性。登記機關的審查核準具有單方性和強制性，不動產一經登記的公信力需要行政行為的公定力，拘束力，確定力來保障。所以不動產登記行為是行政行為，并且以當事人申請這一民事行為為基礎，會產生私法上的效果。

2 不動產登記錯誤賠償責任的性質

《物權法》對不動產登記機關錯誤登記責任只是作出原則性登記，理論界存在對不動產登記錯誤錯賠償責任是民事賠償責任還是行政賠償責任的爭議。有學者主張是國家賠償責任，如梁慧星教授。有學者認為是民事賠償責任，如楊立明教授。也有學者認為是雙重性質。筆者認為定為行政賠償責任有利于保護權利人的合法利益及不動產統一登記工作的進行。

登記機關工作人員對不動產進行登記是職務行為，代表的是國家行使職權，不是個人的行為，其后果應當歸于國家，而事后對故意或有重大過失的工作人員追償，是一種紀律手段是內部處罰。就現在司法實踐而言，是將登記機關的責任定為行政賠償責任，高人民法院制定的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》規定司法機關處理為模式通過行政訴訟獲得國家賠償。從操作方面看，將行政機關的賠償責任定性為行政責任更能補償受害人的損失。不動產登記錯誤賠償責任數額較大，但是我國又尚且沒有建立登記賠償基金或者強制責任保險制度等配套制度，如果有工作人員直接對當事人承擔民事責任，不利于權利人的權利得到根本的實現。

此外，如果把將登記錯誤賠償責任認定為民事責任，那么按照"誰主張誰舉證"的規則，當事人就負有主要的舉證責任。由于登記機關當事人地位的不平等，當事人證明登記機關的登記行為有過錯是十分困難的，這顯然是不利于當事人權利保護的。同時也和現有的規則相沖突。

3 不動產登記機關登記錯誤的賠償責任的歸責原則

對于登記機關登記錯誤賠償責任的歸責原則，有的學者認為依據《國家賠償法》第2條和《民法通則》第121條的規定，不動產登記機關賠償責任的規則原則為過錯原則 。有學者認為當適用無過錯規則原則，如王利明教授。也有學者認為是過錯推定責任，只要登記機關有違反登記制度的行為，就推定有過錯，如許明月教授等。筆者認為以"違法性"來判斷登記機關是否承擔賠償責比較好。

《物權法》第21條 并沒有明確規定不動產登記機關的歸責原則是適用過錯原則，僅僅是涉及責任主題問題。目前，也沒有其他法律對此做出明確規定。

依據《物權法》和《不動產登記條例》的規定，登記機關有義務對不動產登記申請人提供的材料是否齊全及合法進行審查，必要時還要進行實質性審查。如若采用無過錯責任，那么對于行政機關是十分嚴苛的，加重了行政機關的責任負擔，這樣可能導致一些負面影響，例如造成行政機關的不作為，或者怠于拖延進行行政登記。其次不動產的價格高昂，在社會生活中有著重大的價值，其賠償的金額巨大。

不論是過錯責任，不過錯責任還是過錯推定責任，這都是民事責任的歸責原則，是民事侵權行為的范疇。但是前文已經論述行政機關登記錯誤賠償責任的性質是行政賠償責任，行政賠償的構成要件之一就是行政機關的職務違法，可見"違法性"是歸責事由。依據高人民法院制定的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（法釋〔2010〕15號）第9條規定：被告對被訴房屋登記行為的合法性負舉證責任。可見在具體司法實務中，法院就是以登記機關是否違法，是否盡到"合理審慎職責"來判斷登記機關是否應當承擔賠償責任。并且這個舉證責任是有登記機關負責，這種舉證責任的分配能更好的維護當事人的權益。

4 不動產登記錯誤救濟制度完善的建議

沒有完整的救濟途徑，權力也無法得到完整的實現。我國不動產登機關登記錯誤的救濟途徑有行政救濟與司法救濟兩種。首先，行政救濟主要包括更正登記和異議登記。更正登記是對錯誤登記的修正，以保證真實權利狀態與登記薄上的權利一致。啟動主要是依靠權利人和利害關系人的申請，是受動更正登記。異議登記是指實際權利人及利害關系人對登記薄上記載的權利提出異議登記。這是對登記公信力的對抗，向其他人發出此不動產登記的權利存疑的，但是異議登記是一個暫時性的保障措施，從根源上消除登記的錯誤狀態。司法救濟主要是采用行政訴訟救濟。為完善不動產登記錯誤救濟制度，提出如下建議。

（1）建立專項不動產登記錯誤賠償基金。由于不動產價值高，賠償數額巨大，如單靠行政機關支付，會給國家財政增加負擔，也會影響行政機關繼續履行職責。參考國外立法，德國、瑞士和美國都設有專項賠償基金，用以賠償權利人損失。我國臺灣和深圳地區也建立了專項賠償基金，將此制度在全國范圍內實施，由登記機關建立專項賬戶，將登記費用中按一定比例提取存入賬戶中，用來作為賠償基金。但因我國的不動產登記收費不高，國家可每年在財政預算中安排一部分資金，與登記費用中提存的部分資金共同組成賠償基金。

（2）完善行政救濟制度。增加登記機關依職權異議登記。當登記機關發現登記事項出現錯誤，但采用更正登記程序繁雜，花費的時間較多時。可先進行異議登記，并告知預登記不動產的權利人及相關的利害關系人，可及時保護當事人權益，也避免了在申請更正登記期間第三人的利益受損，維護了市場秩序。擴大異議登記范圍。異議登記只是對原始產權登記錯誤提出異議，登記范圍過于狹窄。建議擴大異議登記范圍，對于登記薄上記載的不動產面積，位置等信息也應該適用異議登記。

（3）明確登記機關賠償責任歸責事由"違法性"的判斷標準。上文已經論述了，登記機關不動產登記錯誤賠償責以"違法性"為歸責事由，要如何判斷登記機關的行為是否違法，應做出明確規定。應當將登記機關是否盡到"合理注意"以及"合理審慎職責"納入評判標準，這就要求進一步明確登記機關的登記審查義務。

參考文獻：

[1]王澤鑒.民法物權（第1冊）[M].北京：中國政法大學出版社，2001.

[2]孫鵬.物權公示論--以物權變動為中心[M].北京：法律出版社，2004.

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二、不動產登記資料利用制度比較

《物權法》第十八條規定，“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供”。依此規定，《物權法》賦予不動產登記資料有權查詢的民事主體為權利人、利害關系人。

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二十七條規定，“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料”。《條例》重申了《物權法》關于有權查詢的民事主體，同時增加了有關國家機關。

《實施細則》進一步貫徹《物權法》和《條例》的規定，將不動產登記資料查詢主體及查詢范圍作出明確規定：一是權利人可以查詢、復制其全部的不動產登記資料；二是因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況；三是法院、檢察院、國家安全機關、監察機關可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《操作規范》）對查詢主體作出了與《實施細則》一致性規定。強調查詢不動產登記資料的單位和個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄漏查詢獲得的不動產登記資料。

《房地產登記技術規程》第6.1.4條規定，“登記資料不得僅以權利人姓名或名稱為條件進行查詢”。第6.2.1條規定，“自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產的自然狀況及查封、抵押等權利限制狀況”“所有權人提供身份證明、房屋坐落或房屋所有權證（房地產權證），可查詢、復制其房地產的登記簿中信息”“其他權利人提供身份證明、房屋坐落或房屋他項權證（房地產他項權證或登記證明），可查詢、復制登記簿中相關信息”“利害關系人提供身份證明、與查詢房地產有利害關系的證明、房屋坐落，可查詢、復制登記簿中相關信息”。第6.2.2條還規定了房屋所有權人、預告登記權利人、抵押權人、房屋繼承人（受遺贈人）、公證機構、仲裁機構等主體查詢、復制其他登記資料的權限范圍。

《土地登記資料公開查詢辦法》第二條規定，“對于土地登記結果即土地登記卡和宗地圖，任何單位和個人都可以公開查詢”。《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第七條規定，“房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息，單位和個人可以公開查詢”。

對比以上法律規章，可以得出《物權法》對登記資料的查詢、復制主體僅作了原則性安排，即權利人和利害關系人。國土資源部、住房和城鄉建設部先后出臺的《土地登記資料公開查詢辦法》《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產登記技術規程》對房地產登記簿記載有關信息查詢利用持公開查詢觀點，即任何自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產的自然狀況及查封、抵押等權利限制狀況。而《條例》對登記資料查詢主體作出了明確規定，排除了任何人公開查詢的情況。此外，《條例》沒有像《房地產登記技術規程》那樣作出“以人查房”的禁止性規定，為個人家庭住房信息查詢及有關國家機關查詢提供了法律依據。

從法律位階分析看，效力最高的是《物權法》，其次是國務院頒布的《條例》，再次是國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》《實施細則》《操作規范》，住房和城鄉建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產登記技術規程》。2015年3月1日起施行的《條例》屬于國務院法規，效力高于其他部門規章，且頒布時間遲于其他規章。因此，從法律依據來講，不動產登記資料的查詢應當以《條例》《實施細則》和《操作規范》為準。

三、不動產登記資料利用實踐與對策

我國不動產登記資料查詢利用一直是采用依法、分類原則。不動產登記資料依法公開查詢，不是不加區分和限制地向所有申請主體進行全部公開，而是“有限公開”，依法對不同查詢主體進行不同范圍的公開，按不同申請主體的權限提供不同的查詢和復制服務。《實施細則》第九十四條規定，權利人可以查詢、復制的是與其不動產相關的所有登記資料，查詢、復制范圍是最大的，不僅包括不動產登記簿，也包括原始資料。《實施細則》第九十七條規定，“因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況”。可見，利害關系人不可以像權利人那樣任意查詢、復制所有登記資料，只可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等。

那么，工作實踐中應如何貫徹落實《條例》《實施細則》的規定，既防止不動產登記信息泄漏，保護權利人隱私，又方便群眾辦事，做好服務工作呢？

1.完善不動產登記系統，整合提升登記數據質量

不動產登記數據質量，直接影響不動產登記資料查詢。當前不動產統一登記剛剛起步，各地都需要將原房屋、土地等登記信息移遷整合到不動產登記業務系統過去房屋、土地登記數據還都存在這樣那樣的遺留問題，這些問題得不到及時解決將會直接影響不動產登記資料的查詢利用。因此，要提升不動產登記系統功能，首先要從整合、提高登記數據質量入手。

2.重視不動產登記簿建設，突出登記簿信息利用

《物權法》第十六條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。不動產登記資料的對外利用主要是不動產登記簿記載信息的對外查詢利用。不動產統一登記以來，多數登記系統開發商主要精力都放在業務類型、業務流程、登記、發證等環節的開發上，沒有將不動產登記簿建設提高到重要位置，甚至在登記核準時間、繕證環節可回退或修改等問題上出現差錯（以筆者所在城市為例），這些差錯會造成不動產登記簿記載錯誤，給對外查詢利用、司法查封等工作帶來嚴重的后果。因此，不動產登記機構一定要重視不動產登記簿建設，突出登記簿信息利用。

3.加強信息互通共享，切實減輕群眾負擔

《條例》第二十五條規定，“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”。目的是能夠更好地確保登記的真實與準確，有利于加強政府的行政管理，實現政府部門間的信息溝通。比如，通過信息共享，民政部門可實時核查低保困難家庭不動產登記信息，免去“老弱病殘”保障對象往返不動產登記機構申請出具不動產登記信息查詢證明，既提升社會保障部門公信力，也有利于減輕登記機構查詢壓力。

4.推行網絡自助服務，提高查詢服務效率

不動產登記信息的查詢利用是物權公示的方式，利用率非常高，而且登記資料查詢利用全部免費。因此，在確保信息安全、相關技術符合規范的條件下，推行網絡自助查詢服務，將會大大提高服務效率，減輕窗口查詢壓力。比如開通網絡核查不動產權屬證書（明）真偽、查詢不動產自然狀況及限制情況等，到服務大廳自助出具不動產登記證明、出具無房證明等。

5.推行委托查詢，依法規范查詢行為

國家對房地產市場進行宏觀調控，實行差別化貸款及稅收政策，均要求住房貸款申請人或納稅申請人提供家庭住房證明，明確規定家庭成員包括查詢申請人、配偶及其未成年子女。根據《條例》《實施細則》的規定，“利害關系人不應包括登記權利人的近親屬”。因此，夫妻雙方不可以查詢對方名下不動產登記信息。此時，登記機構若一味要求夫妻雙方同時到場查詢，容易引發矛盾，影響窗口服務效率和質量。筆者認為，類似查詢可用委托查詢，因為《條例》規定委托不需要公證，登記機構只需關注查詢程序是否合規即可。

6.嚴格登記信息管理，強化信息保密責任

篇（3）

筆者直接參與了推進不動產統一登記制度落地的具體工作，有一個問題引起了思考。即雖然此前依法頒發的土地證、房產證等證書（下文稱其為老證書），實行不變不換，不強制更換，但實際肯定會遇到持老證書的權利人，因個人喜好要求更換為新版不動產權證書的情況，這不僅是權利人的順勢而為，更體現出其對自身權益的重視。而這種情況在《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）中都沒有明確具體的規定。想到這個問題后，遂拿出來和同事一起討論該如何辦理，出現了兩種意見。一種意見認為過去的老證書，沒有經過不動產登記的首次登記，如要求換發為不動產登記證書，就得按首次登記的要求辦理。另一種意見認為可適用《細則》第二十二條關于不動產權屬證書換發的條款辦理。

持第一種意見者認為，實行不動產統一登記后，按照《條例》和《實施細則》頒發的不動產權證書和不動產登記證明才能稱之為不動產權屬證書，在此之前的土地證、房產證則不能，即從狹義上理解不動產權屬證書的概念。

《條例》和《實施細則》明確規定，在《條例》和《實施細則》施行前依法核發（頒發）的各類不動產權屬證書繼續有效。如此規定，是從廣義上界定不動產權屬證書，無論是過去依法頒發的土地證、房產證等老證書還是以后頒發的不動產權證書，均按不動產權屬證書對待。持第二種意見的，正是按這種思維來認識和把握不動產權屬證書的概念。

筆者支持第二種意見。因為從廣義上來界定不動產權屬證書，據此處理群眾登記申請，不僅能夠最大限度地方便群眾辦事，而且有利于保持不動產登記工作的穩定性、連續性，也有利于保護權利人的合法權益，符合《條例》的立法宗旨。

由于不動產統一登記是新事物，法規、規章規定比較原則、籠統，配套制度尚不健全，不可能與今后實際工作中所遇到的情況一一對應，這就需要我們準確把握立法精神，當找不到明確條文時，要遵循方便群眾、保護權益、穩定連續的法律原則，適用最接近的條款，有效解決工作中的一些具體問題。唯如此，才能避免因思想僵化導致出現給群眾帶來不便的做法，讓群眾真正體會到不動產統一登記的高效便捷，從而支持、擁護、配合不動產統一登記工作。

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最高人民法院法釋〔2004〕15號文第三十一條規定：“解除以登記方式實施的查封、扣押、凍結的，應當向登記機關發出協助執行通知書”。《細則》對注銷查封登記的規定與最高人民法院上述司法解釋是一致的：“查封期間，人民法院解除查封的，不動產登記機構應當及時根據人民法院協助執行通知書注銷查封登記”。而對于不動產查封期限屆滿，人民法院未續封的，《細則》只是規定了“查封登記失效”，并沒有規定登記機構可以依職權注銷登記。由此可見，登記機構注銷查封登記應當根據人民法院協助執行通知書辦理。

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某市登記機構詢問：我市中級人民法院在一起民事訴訟案件中做出判決，認定某單位為第三人擔保的抵押合同無效。現該判決書已發生法律效力，抵押人要求我單位注銷已辦理的抵押登記。但是法院在判決書中并沒有撤銷抵押登記，抵押權人也不愿意交出抵押登記證書。在這種情況下，我們是否可以受理？如果可以，應該用更正登記還是注銷登記？

金紹達：2010年，最高人民法院以法釋〔2010〕15號文頒發了《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》。其中第八條規定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》對此也做了類似的規定。因而，對已登記的抵押權，人民法院可以在民事訴訟中認定抵押合同無效。

無效的合同自始沒有法律效力，抵押合同被認定無效后，作為不動產物權登記的基礎已不再成立。因而，這一抵押事項不應再保留于不動產登記簿，當事人可以就此提出注銷登記申請。《不動產登記暫行條例》第三條所規定的登記種類包括了注銷登記和更正登記，更正登記是消除登記權利與真正權利不一致的狀態，利害關系人申請更正登記時要取得登記簿記載的權利人書面同意；而注銷登記是徹底地取消登在冊的事項，并不一定要登記簿記載的權利人書面同意。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十八條在規定當事人可以申請辦理注銷登記的范圍時，也明確包括了“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的”（第一款第四項）。因此，本例應當適用注銷登記。

《細則》第七十條在規定當事人申請抵押權注銷登記時應“持不動產登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料”，如依此，應當提交不動產登記證明。然而，《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）在規定申請抵押權注銷登記應提交的材料時，又明確了“抵押權人單方申請注銷登記的，提交不動產登記證明；抵押人等當事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書”（《規范》14.4.3）。依此，則毋須提交不動產登記證明。

《細則》是行政規章，其效力本應優于《規范》。然而，在實踐中，當抵押合同被認定無效后，要求抵押人從抵押權人那里取得登記證明是難以做到的。況且，這一抵押權在實體上已經不能成立，登記機構予以注銷并無不當。因此，當抵押合同被人民法院認定無效后，抵押人單方申請抵押權注銷登記時，可以持生效的法律文書申請。在注銷登記后，登記證明無法收回的，按《細則》第二十三條規定公告作廢。

篇（6）

《規范》第1.2.3條規定：“未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但下列情形除外：

1.預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記的；

2.在建建筑物抵押權登記的；

3.預查封登記的；

4.法律、行政法規規定的其他情形。”

可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個除外的情形都是不具備辦理首次登記或者不需要辦理首次登記的情況。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十四條規定，不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。在《規范》出臺前《細則》中也做出了明確規定。

分析《規范》第9.1條規定，國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記里面有三個要點需要厘清。第一，首次登記必須去現場查看；第二，必須提交建設工程符合規劃的材料和房屋已經竣工的材料；第三，確認建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料。物權的主要目的在于定紛止爭，首次登記需要審核的部分內容是其特有的要件，如規劃驗收、消防驗收、房屋質量驗收等，都屬于首次登記時的要件內容，如果不能在首次登記環節予以明確，后續登記可能會出現很多糾紛和矛盾，物權登記便失去了其最根本的意義。

最高人民法院《關于轉發住房和城鄉建設部〈關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號）規定，執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后可以向房屋登記機構發出《f助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。由于不動產登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認為該通知的內容也是對必須進行首次登記的詮釋。

二、辦理過首次登記的多次產權轉移不需要逐步記載登記簿

《規范》第1.10.1條規定，已辦理首次登記的不動產，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產但尚未辦理轉移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利轉移的，不動產登記機構辦理后續登記時，應當將之前轉移登記的事實在不動產登記簿的附記欄中記載。可以看出，中間過程的產權人記載只需記載在附記欄，說明來龍去脈即可。

《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權，不需要經登記就可以獲得，繼承發生之時或者判決生效之日，即取得物權之日。如果繼續對中間環節產權人進行登記的話，將會形成登記部門在知情情況下登記簿記載的產權人和實際產權人不符的情況，因此可能產生更復雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔一定責任。舉個極端的例子，如果中間環節的產權人記載于登記簿之后，被法院查封，造成無法辦理到判決書產權人名下的情況，會變得更加復雜。

三、首次登記未辦理主體已經不存在的登記情況

在法院協助執行或者發生繼承后再次轉移的時候，很多需要進行不動產首次登記的不動產所有權人已經不存在。這種情況下，登記是否按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產權人名下，筆者認為值得商榷。

篇（7）

“交易告知單”只是信息傳遞的一種方式，在一些房產管理部門和不動產登記部門協調得很好的城市，房產管理部門與不動產登記機構在同一平臺上辦理業務，使用同一數據庫，通過內網傳遞交易信息，并不需要再用書面告知單。因此，只要登記機構是依據相關交易信息進行登記并能滿足雙方實際工作需要的，并非一定要有形式上的告知單。

篇（8）

不動產登記職責和機構整合是推進不動產統一登記的前提，也是國土資源部確定的今年的工作目標。從全國的情況來看，截至3月底，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。即使已經完成職責整合的市縣，大多也尚未將相應的登記機構進行整合，登記人員也未整合到位。這種進度已經制約了不動產統一登記整體工作的推進，特別是市縣級不動產登記職責和機構整合工作嚴重滯后。

不動產統一登記的順利實施，首要的是解決職責和機構的整合問題。只有權責清晰、分工合理、流程高效，才能真正實現不動產統一登記保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人合法財產權的目的。否則，一盤散沙或名實不符的登記管理，都不會帶來不動產登記制度質的飛躍，更不會對構建房地產市場平穩發展的長效機制起到積極作用。

為此，各地應全力以赴推進整合工作，借鑒示范城市的成功經驗，積極研究推動本地的不動產登記職責和機構整合，盡快建立起適宜的不動產登記體系。今年2月，國土資源部確定四川瀘州市瀘縣、江蘇徐州等15個地市作為首批不動產登記示范城市。瀘州在全國率先完成登記機構和職能整合。“瀘州經驗”的一大亮點就是把數據標準庫建在前面。信息的互通互聯，掃除了統一登記的最大障礙。這也符合國家不動產登記的要求，在未來國家、省、市、縣四級登記信息最終都要實現實時共享。

根據國土資源部、中央編辦近日聯合下發的《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》，各地首先要整合不動產登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域登記等職責整合由一個部門承擔，嚴禁隨意拆分不動產登記職責，確保不動產登記職責的完整性。在職責整合中，不能因部門利益而損害權利人的利益。其次是在不動產登記職責和機構的整合中要最優使用資源，科學統籌調配相關資源，考慮原有各類不動產登記工作的專業性和連續性。再次是厘清登記職責，整合歸并登記機構，盡快實現不動產登記機構的高效重組和流程再造。

盡管困難重重，不動產統一登記的大幕已經拉開。隨著《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》的施行，在總結示范城市經驗教訓的基礎上，在各級部門的積極推動下，各級不動產登記職責和機構的整合正在加速。在職責和機構的整合完成后，不動產統一登記的大格局就會呈現，下一步就是繼續在法規制度上不斷完善，形成完整的不動產登記體系。

篇（9）

第一條 為規范不動產登記行為，細化不動產統一登記制度，方便人民群眾辦理不動產登記，保護權利人合法權益，根據《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)，制定本實施細則。

第二條 不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。

房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。

第三條 不動產登記機構依照《條例》第七條第二款的規定，協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動產登記的，應當在登記完畢后將不動產登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構。

第四條 國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發不動產權屬證書。

國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權利人核發不動產權屬證書。

中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，依照國土資源部《在京中央國家機關用地土地登記辦法》等規定辦理。

第二章 不動產登記簿

第五條 《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。

沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。

第六條 不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。

第七條 不動產登記機構應當配備專門的不動產登記電子存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，保證電子數據安全。

任何單位和個人不得擅自復制或者篡改不動產登記簿信息。

第八條 承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員應當熟悉相關法律法規，具備與其崗位相適應的不動產登記等方面的專業知識。

國土資源部會同有關部門組織開展對承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員的考核培訓。

第三章 登記程序

第九條 申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。

申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。

第十條 處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。

建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產申請登記，依照本實施細則第三十六條的規定辦理。

第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。

監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料;因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。

父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

第十二條 當事人可以委托他人代為申請不動產登記。

申請不動產登記的，人應當向不動產登記機構提供被人簽字或者蓋章的授權委托書。

自然人處分不動產，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。

境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。

第十三條 申請登記的事項記載于不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人。

第十四條 因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。

第十五條 不動產登記機構受理不動產登記申請后，還應當對下列內容進行查驗：

(一)申請人、委托人身份證明材料以及授權委托書與申請主體是否一致;

(二)權屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內容是否一致;

(三)不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確;

(四)法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全。

第十六條 不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：

(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

(二)在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

(三)因不動產滅失導致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。

第十七條 有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外：

(一)政府組織的集體土地所有權登記;

(二)宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記;

(三)依職權更正登記;

(四)依職權注銷登記;

(五)法律、行政法規規定的其他情形。

公告應當在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內。公告期滿無異議或者異議不成立的，應當及時記載于不動產登記簿。

第十八條 不動產登記公告的主要內容包括：

(一)擬予登記的不動產權利人的姓名或者名稱;

(二)擬予登記的不動產坐落、面積、用途、權利類型等;

(三)提出異議的期限、方式和受理機構;

(四)需要公告的其他事項。

第十九條 當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記。

有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：

(一)人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規規定的其他情形。

不動產登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議。

第二十條 不動產登記機構應當根據不動產登記簿，填寫并核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。

除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發不動產登記證明外，不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。

不動產權屬證書和不動產登記證明，應當加蓋不動產登記機構登記專用章。

不動產權屬證書和不動產登記證明樣式，由國土資源部統一規定。

第二十一條 申請共有不動產登記的，不動產登記機構向全體共有人合并發放一本不動產權屬證書;共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發放不動產權屬證書。

共有不動產權屬證書應當注明共有情況，并列明全體共有人。

第二十二條 不動產權屬證書或者不動產登記證明污損、破損的，當事人可以向不動產登記機構申請換發。符合換發條件的，不動產登記機構應當予以換發，并收回原不動產權屬證書或者不動產登記證明。

不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發。

不動產登記機構補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當將補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于不動產登記簿，并在不動產權屬證書或者不動產登記證明上注明補發字樣。

第二十三條 因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明;確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。

第四章 不動產權利登記

第一節 一般規定

第二十四條 不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。

未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。

第二十五條 市、縣人民政府可以根據情況對本行政區域內未登記的不動產，組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。

依照前款規定辦理首次登記所需的權屬來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。

第二十六條 下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：

(一)權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的;

(二)不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(三)不動產權利期限、來源等狀況發生變化的;

(四)同一權利人分割或者合并不動產的;

(五)抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的;

(六)最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的;

(七)地役權的利用目的、方法等發生變化的;

(八)共有性質發生變更的;

(九)法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

第二十七條 因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：

(一)買賣、互換、贈與不動產的;

(二)以不動產作價出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的;

(四)不動產分割、合并導致權利發生轉移的;

(五)繼承、受遺贈導致權利發生轉移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的;

(八)因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的;

(九)因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的;

(十)法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

第二十八條 有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

(一)不動產滅失的;

(二)權利人放棄不動產權利的;

(三)不動產被依法沒收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的;

(五)法律、行政法規規定的其他情形。

不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。

第二節 集體土地所有權登記

第二十九條 集體土地所有權登記，依照下列規定提出申請：

(一)土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民委員會代為申請;

(二)土地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民小組代為申請;

(三)土地屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)集體經濟組織代為申請。

第三十條 申請集體土地所有權首次登記的，應當提交下列材料：

(一)土地權屬來源材料;

(二)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;

(三)其他必要材料。

第三十一條 農民集體因互換、土地調整等原因導致集體土地所有權轉移，申請集體土地所有權轉移登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)互換、調整協議等集體土地所有權轉移的材料;

(三)本集體經濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二條 申請集體土地所有權變更、注銷登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)集體土地所有權變更、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

第三節 國有建設用地使用權及房屋所有權登記

第三十三條 依法取得國有建設用地使用權，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。

依法利用國有建設用地建造房屋的，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記。

第三十四條 申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：

(一)土地權屬來源材料;

(二)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;

(三)土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證;

(四)其他必要材料。

前款規定的土地權屬來源材料，根據權利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權租賃合同以及國有建設用地使用權作價出資(入股)、授權經營批準文件。

申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登記的，按照本條規定辦理。

第三十五條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產權屬證書或者土地權屬來源材料;

(二)建設工程符合規劃的材料;

(三)房屋已經竣工的材料;

(四)房地產調查或者測繪報告;

(五)相關稅費繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十六條 辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

第三十七條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)發生變更的材料;

(三)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;

(四)國有建設用地使用權出讓合同或者補充協議;

(五)國有建設用地使用權出讓價款、稅費等繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十八條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)買賣、互換、贈與合同;

(三)繼承或者受遺贈的材料;

(四)分割、合并協議;

(五)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;

(六)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;

(七)相關稅費繳納憑證;

(八)其他必要材料。

不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。

第三十九條 具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物所有權的登記，按照本實施細則中房屋所有權登記有關規定辦理。

第四節 宅基地使用權及房屋所有權登記

第四十條 依法取得宅基地使用權，可以單獨申請宅基地使用權登記。

依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權及房屋所有權登記。

第四十一條 申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)申請人身份證和戶口簿;

(二)不動產權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料;

(三)房屋符合規劃或者建設的相關材料;

(四)權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二條 因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產的協議或者材料：

(四)集體經濟組織內部互換房屋的協議;

(五)其他必要材料。

第四十三條 申請宅基地等集體土地上的建筑物區分所有權登記的，參照國有建設用地使用權及建筑物區分所有權的規定辦理登記。

第五節 集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記

第四十四條 依法取得集體建設用地使用權，可以單獨申請集體建設用地使用權登記。

依法利用集體建設用地興辦企業，建設公共設施，從事公益事業等的，可以申請集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權登記。

第四十五條 申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權首次登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)有批準權的人民政府批準用地的文件等土地權屬來源材料;

(二)建設工程符合規劃的材料;

(三)權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料;

(四)建設工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集體建設用地使用權首次登記完成后，申請人申請建筑物、構筑物所有權首次登記的，應當提交享有集體建設用地使用權的不動產權屬證書。

第四十六條 申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更登記、轉移登記、注銷登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更、轉移、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

因企業兼并、破產等原因致使集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權發生轉移的，申請人應當持相關協議及有關部門的批準文件等相關材料，申請不動產轉移登記。

第六節 土地承包經營權登記

第四十七條 承包農民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農用地，或者國家所有依法由農民集體使用的農用地從事種植業、林業、畜牧業、漁業等農業生產的，可以申請土地承包經營權登記;地上有森林、林木的，應當在申請土地承包經營權登記時一并申請登記。

篇（10）

二、法定繼承。法定繼承又有三種路徑：

篇（11）

根據國土資源部全面實施不動產登記時間表，今年是推進不動產統一登記的實施過渡期。回顧這一年來，《不動產登記暫行條例》于3月1日開始實施，實施細則經過半年多的征求意見已完成法定程序。今年以來，中央層面的相關制度設計步伐不斷加快。4月底，國土資源部、中央編辦聯合下發《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》。隨后，國土資源部下發《關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》。但由于種種原因，部分工作推進并不盡如人意。當前整合工作主要存在地方政府認識不到位、工作進展不平衡、地方國土資源部門主動性不夠等問題，須各地明確職責，通過督導推動整合。

為此，國土資源部第四季度將就此在全國開展專項督察，對今年12月31日前不能如期基本完成不動產登記職責機構整合的地方提出問責。據悉，截至目前，全國已有198個市（州）完成市級職責整合，1193個縣（區）完成縣級職責機構整合，分別占全國市縣總數的60%和42%。在年底前完成市縣級不動產登記職責機構整合，確實時間緊、任務重、難度大。

在此次專項督察工作中，有兩個重點問題將被嚴查。一是將職責整合到一個部門，而機構設置在另一個部門；二是行政職責在一個部門而辦事機構在另一個部門。在這種情況下，最容易出現對不動產統一登記的有關工作“互不負責”“互相扯皮”的現象。專項督察主要包括兩項重要內容，一是職責明確，就是地方政府或編制管理部門已經發文將各類不動產的登記職責、業務流程整合到了一個部門，保持完整性；二是機構健全，就是不動產登記機構的“三定”已經發文明確，包括行政單位，也包括具體經辦機構。

經報請國務院同意，作為不動產統一登記牽頭部門的國土資源部，已經確定在專項督察工作的基礎上，全面“裸曬”各市縣不動產登記職能整合的工作進度，并依據工作進度進行公開排名，定期向全社會公布。既有專項督查，又有社會監督，這說明國家整合不動產登記機構職責的決心，也彰顯了政府公開透明的工作作風。

在明確了時間節點之后，不動產登記機構職責整合將指日可待。經過整合，將改變長期以來形成的不動產多頭登記的體制。這種做法不利于不動產權利的清晰和交易安全，不利于市場決定性作用的發揮和有效運行。不動產統一登記將對各類社會經濟活動產生正面、積極的影響。從長遠看，不動產統一登記后，有利于建立房地產市場調控長效機制，促進房地產市場秩序的健康穩定。