房地產(chǎn)稅收政策大全11篇

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篇（1）

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)住房?jī)r(jià)格快速上升，國(guó)家從2005年開(kāi)始實(shí)施了包括稅收、信貸、土地 供應(yīng) 等多種措施的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。其中稅收政策主要以差別化的營(yíng)業(yè)稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來(lái)，開(kāi)始研究物業(yè)稅和房產(chǎn)稅為主的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的征收， 其中房產(chǎn)稅已在上海和重慶兩地開(kāi)始試點(diǎn)。因此，有必要研究差別化房地產(chǎn)稅收政策對(duì)住房 消費(fèi)的影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)穩(wěn)定。

一、我國(guó)差別化房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀

我國(guó)差別化房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為針對(duì)普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購(gòu)住 房，實(shí)施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營(yíng)業(yè)稅。可分為四個(gè)階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售 房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年的，免征，購(gòu)買非普通住房的，按售房 收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進(jìn)一步加大了稅 收的調(diào)控力度，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，普通住房超過(guò)5年轉(zhuǎn)手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī) ，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行減免政策。個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè) 人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按差額征收營(yíng)業(yè)稅 。將個(gè)人購(gòu)買非普通住房改為超過(guò)2年轉(zhuǎn)讓按差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年 轉(zhuǎn)讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房?jī)r(jià)大幅上漲，又將營(yíng)業(yè)稅 政策恢復(fù)到2006年的規(guī)定，并要求“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要 加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。

差別化的住房保有稅主要是剛剛試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。2011年1月，我國(guó)上海和重慶開(kāi)始正式對(duì)部 分住房征收房產(chǎn)稅，從房產(chǎn)稅實(shí)施方案看，它不同于一般的物業(yè)稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現(xiàn)在試點(diǎn)期重慶只對(duì)別墅等大面積、高檔商品住房征收，對(duì)家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對(duì)超過(guò)一定面積的新購(gòu)住房進(jìn)行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對(duì)新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房”。

二、差別化房地產(chǎn)稅收政策對(duì)住房消費(fèi)影響的理論分析

住房消費(fèi)有兩種基本方式，租賃與購(gòu)買。消費(fèi)者面臨的是一個(gè)選擇問(wèn)題，即通過(guò)哪種方式解 決居住問(wèn)題。當(dāng)然對(duì)于已有住房的家庭還面臨是否購(gòu)買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購(gòu)買第二套住房作為投資性資產(chǎn)的選擇。消費(fèi)者將會(huì)比較購(gòu)房居住的成本與租房居住的 成本，當(dāng)購(gòu)房的居住成本小于租房居住的成本時(shí)，就會(huì)選擇購(gòu)房，反之則租房。

關(guān)于住房消費(fèi)的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構(gòu)造的模型，即將居住支出作為一系 列未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)的決策。在不考慮稅收的情況下，購(gòu)買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養(yǎng)成本等減去住房?jī)r(jià)格上升的收益，租賃支出主要是市場(chǎng)租金，當(dāng)前者低于 市場(chǎng)租金時(shí)，住房消費(fèi)選擇購(gòu)房，否則選擇租房。考慮到資金的機(jī)會(huì)成本，假定購(gòu)房為全額 按揭，當(dāng)然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結(jié)果。在住房市場(chǎng) 供求均衡時(shí)，購(gòu)房居住每年支出的成本將等于市場(chǎng)租金。即：

R0=(r+m-g)P0[JY]（1）

其中，R0為市場(chǎng)租金，r為抵押貸款利率，即購(gòu)買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費(fèi)用率，如物業(yè)管理費(fèi)率、維修保養(yǎng)費(fèi)率等，g為住房?jī)r(jià)格上升，即住房的資產(chǎn)收益率 ，P0為住房市場(chǎng)價(jià)格（以單位價(jià)格表示，如每平方米價(jià)格）。

（一）引入差別化的房地產(chǎn)交易稅（營(yíng)業(yè)稅）

第一步，我們對(duì)所有住房交易都引入營(yíng)業(yè)稅，即假定所有的住房交易都要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率 為tt。理論上，按相關(guān)稅法，營(yíng)業(yè)稅為主的交易稅收，應(yīng)由賣方承擔(dān)，不應(yīng)該影響住 房?jī)r(jià)格， 但在住房市場(chǎng)供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房?jī)r(jià)上，營(yíng)業(yè)稅將最終作為房?jī)r(jià) 的一部分，從“價(jià)外稅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r(jià)內(nèi)稅”。如果住房市場(chǎng)的短期供給完全無(wú)彈性，則增加 的營(yíng)業(yè)稅會(huì)完全轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉(zhuǎn)移 到住房?jī)r(jià)格中，則新的住房市場(chǎng)價(jià)格均衡為：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）

其中，P1為增加稅收以后的住房?jī)r(jià)格，為稅收轉(zhuǎn)移到住房?jī)r(jià)格中的部分，取決于住房市 場(chǎng)的供給彈性，01，住房均衡價(jià)格會(huì)上升。

第二步，引入差別化的營(yíng)業(yè)稅，如前所述，差別化的營(yíng)業(yè)稅是在住房交易時(shí)，對(duì)購(gòu)買住房一 定年限內(nèi)再次交易的，要征收營(yíng)業(yè)稅，而超過(guò)一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規(guī)定年限內(nèi)需要交稅的住房，另一類是距上次交易時(shí)間超過(guò)規(guī)定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)分別是存量住房市場(chǎng)與新建住房市場(chǎng)。則兩個(gè)市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià) 格均衡為：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）

R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）

其中，P1為存量住房?jī)r(jià)格，Pnew1為新建住房?jī)r(jià)格。

理論上，由于存量住房將新征營(yíng)業(yè)稅，其價(jià)格將會(huì)高于新建住房（現(xiàn)實(shí)中，新建住房也征收 營(yíng)業(yè)稅等稅收，但其已轉(zhuǎn)化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會(huì)增加新建住 房的購(gòu)買而減少存量住房的購(gòu)買，直到兩個(gè)市場(chǎng)上的名義價(jià)格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個(gè)細(xì)分市 場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格都有所上升。但對(duì)于存量住房的供給者，雖然營(yíng)業(yè)稅提高了名義價(jià)格，但其 實(shí)際所得仍可能低于新稅收政策實(shí)施之前的價(jià)格，因而會(huì)減少這部分住房的供應(yīng)。而由于新 建住房供應(yīng)有一定的彈性，供應(yīng)量將會(huì)增加，這樣一個(gè)必然結(jié)果是新建住房的交易量會(huì)上升 ，存量住房的交易量下降。

當(dāng)然，從住房交易的總量上看，由于住房?jī)r(jià)格的上升，購(gòu)房居住的成本將會(huì)增加，人們將會(huì) 更多地選擇租房居住，減少購(gòu)房消費(fèi)，總的住房交易面積會(huì)減少。

所以，差別化交易稅的實(shí)施，將會(huì)減少購(gòu)房數(shù)量，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部，將會(huì)增加新建住房 的消費(fèi)比例，減少存量住房的消費(fèi)比例。

（二）引入差別化的保有稅（物業(yè)稅或房產(chǎn)稅）

同樣，第一步，我們?cè)谒凶》恐幸氡Ｓ卸悾热绶慨a(chǎn)稅，稅率為住房?jī)r(jià)格的一定比例， 以tp表示，并假定對(duì)所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格均衡為：

R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）

即自有住房除每年要支付購(gòu)房資金成本、維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)率外，還要增加一項(xiàng)房產(chǎn)稅率 tp 。

從均衡價(jià)格的變化看，房產(chǎn)稅的增加將起到降低房?jī)r(jià)的作用，房?jī)r(jià)變化的比例為：

可見(jiàn)，房?jī)r(jià)下降的比例還取決于市場(chǎng)上住房的供求關(guān)系。如果住房市場(chǎng)上的供求關(guān)系沒(méi)有變 化，即市場(chǎng)租金水平不變化，R0=R1，則房產(chǎn)稅的增加“完全”資本化到房?jī)r(jià)中，房?jī)r(jià) 下降比例等于房產(chǎn)稅支出占房屋總持有成本的比例。

第二步，在上述模型中引入差別化的房產(chǎn)稅政策，將住房分為兩類，一類為購(gòu)買較小住房， 假定不征收房產(chǎn)稅，另一類為購(gòu)買較大住房，征收房產(chǎn)稅，假定不同住房的價(jià)格不同，較小 住房的價(jià)格為Psmall1，較大住房的價(jià)格為Pbig1。

由于購(gòu)買較小住房不征收房產(chǎn)稅，則較小住房的市場(chǎng)價(jià)格均衡為：

而購(gòu)房較大住房征收房產(chǎn)稅，其市場(chǎng)價(jià)格均衡為：

在相同的條件下，隨著差別化房產(chǎn)稅的征收，將會(huì)使較大住房的價(jià)格下降，或者說(shuō)由于使較 大住房的持有成本增加，房產(chǎn)稅資本化后，較大住房?jī)r(jià)格將會(huì)低于較小住房的價(jià)格（單位價(jià) 格）。

進(jìn)一步，也可將這一模型運(yùn)用于分析對(duì)不同家庭實(shí)施差別化物業(yè)稅。比如對(duì)已有住房的家庭 購(gòu)買第二套住房征收物業(yè)稅，而對(duì)首次購(gòu)買住房的家庭不征收物業(yè)稅，則理論上第二套住房 的價(jià)格將會(huì)下降，而第一套住房?jī)r(jià)格將會(huì)上升。但由于市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格與購(gòu)房套數(shù)不會(huì)存 在直接關(guān)系，只是購(gòu)買第二套住房的家庭將會(huì)增加持有成本，相當(dāng)于支付了一個(gè)“溢價(jià)”， 這個(gè)溢價(jià)是隱性的，不表現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)，而表現(xiàn)在實(shí)際持有住房的過(guò)程中。所以從這個(gè)角度上 ，實(shí)施差別化的物業(yè)稅，將會(huì)起到減少第二套住房的購(gòu)房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房?jī)r(jià)的作用。

如果同時(shí)考慮實(shí)施差別化的保有稅和交易稅，它們對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響正好相反，對(duì)住房?jī)r(jià)格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對(duì)住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過(guò)在細(xì)分的市場(chǎng)中，對(duì)不同類型住房交易量的影響是不同的。

三、差別化房地產(chǎn)稅收對(duì)住房消費(fèi)的實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)與計(jì)量分析模型

為了檢驗(yàn)差別化稅收政策對(duì)住房交易和價(jià)格的影響，我們擬對(duì)中國(guó)省和直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn) 行分析和實(shí)證研究，不僅可以擴(kuò)大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。

一般的面板數(shù)據(jù)模型可表示為線性形式：

其中，住房?jī)r(jià)格理論可能受上期價(jià)格的影響，同時(shí)受稅收政策的影響，差別化的營(yíng)業(yè)稅將會(huì) 提高住房?jī)r(jià)格，通貨膨脹會(huì)影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房?jī)r(jià)格的作用。

具體數(shù)據(jù)選用了2000年到2009年我國(guó)31個(gè)省、直轄市的新建住房交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，目前存 量住房的數(shù)據(jù)還沒(méi)統(tǒng)一口徑的統(tǒng)計(jì)。選用的數(shù)據(jù)主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價(jià)格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營(yíng)業(yè)稅（tax）。其中房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)， 利率數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行公布數(shù)據(jù)，營(yíng)業(yè)稅根據(jù)具體的調(diào)控政策規(guī)定，設(shè)為工具變量。 其中新建住房銷售量、價(jià)格和人口數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)值。

為了避免偽回歸現(xiàn)象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗(yàn)方法，對(duì)相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行 了單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)方法為帶常數(shù)項(xiàng)、滯后一階，發(fā)現(xiàn)所使用的數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)數(shù)據(jù)。

（二）實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果及分析

從回歸結(jié)果看，影響新建住房交易量的各項(xiàng)因素回歸系數(shù)的符號(hào)與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數(shù)顯著性不高，而在西部地區(qū)系數(shù)顯著，說(shuō)明西部地區(qū)住房需求 以滿足自住為主，受人口數(shù)量的影響較大。差別化稅收對(duì)交易量的影響為正，系數(shù)為0.760 3，而且非常顯著，說(shuō)明差別化稅收政策實(shí)施，人們將更多購(gòu)買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對(duì)交易量有顯著的負(fù)影響，利率的提高將會(huì)明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個(gè)區(qū)域沒(méi)有明顯的差異，說(shuō)明利率可以作為一個(gè)針對(duì)全 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。

從影響價(jià)格的因素看，新建住房交易價(jià)格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實(shí)施 使新建住房?jī)r(jià)格反而上升，其中差別化稅收對(duì)東部地區(qū)的影響大于全國(guó)平均水平，系數(shù)分別 為0.069和0.049，而對(duì)中部和西部地區(qū)的影響較小。同時(shí)，住房?jī)r(jià)格還明顯受上期交易價(jià) 格 的影響，說(shuō)明住房?jī)r(jià)格具有“正反饋機(jī)制”，而且在全國(guó)三個(gè)區(qū)域中房?jī)r(jià)滯后一期的影響都 非常顯著。從全國(guó)看，房?jī)r(jià)受CPI的影響系數(shù)符號(hào)與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數(shù)符號(hào)與理論一致。住房?jī)r(jià)格受利率的影響非常顯著，系數(shù)符號(hào)與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房?jī)r(jià)的作用，說(shuō)明以貨幣政策為主的工具是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

四、結(jié)論及建議

通過(guò)以上理論與實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)差別化房地產(chǎn)稅收政策將可起到引導(dǎo)住房消費(fèi)的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購(gòu)房消費(fèi)增加，租賃消費(fèi)，在購(gòu)房消費(fèi)結(jié)構(gòu)中將會(huì)增加新建 住房購(gòu)房比例，減少存量住房購(gòu)房比例，但交易稅并不能起到降低住房?jī)r(jià)格的作用。而差別 化的房產(chǎn)稅等保有稅的開(kāi)征，在減少購(gòu)房消費(fèi)、增加租賃消費(fèi)的同時(shí)，還可起到降低住房 價(jià)格的作用。兩種房地產(chǎn)稅收都可起到抑制住房投資、投機(jī)需求的作用。同時(shí)，發(fā)現(xiàn)利率等 貨幣政策對(duì)住房消費(fèi)也起著顯著地調(diào)控作用，提高利率將會(huì)有效減少購(gòu)房消費(fèi)和抑制房?jī)r(jià)。

近期房地產(chǎn)稅收政策的頻繁調(diào)整主要目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，并起到了一定效果。但從長(zhǎng)期 看，房地產(chǎn)稅收政策的穩(wěn)定更加重要，房地產(chǎn)稅收制度的改革應(yīng)作為整個(gè)財(cái)稅體制改革的組 成部分來(lái)考慮，應(yīng)使用消費(fèi)者形成長(zhǎng)期的理性預(yù)期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)看，稅收政策的調(diào) 整要進(jìn)一步結(jié)合住房制度改革的深化，起到優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，促進(jìn)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的作用。

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篇（2）

房地產(chǎn)稅收是指以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為作為征稅對(duì)象的稅類，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、消費(fèi)的全過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要繳納的稅收的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有投資大、稅負(fù)重等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須充分了解我國(guó)現(xiàn)行的稅收政策，并對(duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

1.房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策簡(jiǎn)介

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策主要涉及項(xiàng)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)涉及的這些稅收，幾乎占到開(kāi)發(fā)商銷售收入的15%-20%,再加上房地產(chǎn)企業(yè)高額的土地獲取成本，融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)超額利潤(rùn)的神話很難實(shí)現(xiàn)。以下就各項(xiàng)稅種的影響進(jìn)行逐一探析。

2.房地產(chǎn)各項(xiàng)主要稅種及其對(duì)企業(yè)影響

2.1營(yíng)業(yè)稅及其附加，在預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤(rùn)成本扣除，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。另外還有兩個(gè)附加稅費(fèi)，即城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加即我們平常所說(shuō)的“兩稅一費(fèi)”，通常我們?cè)谟?jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)，可把“兩稅一費(fèi)”綜合計(jì)算為5.55%。區(qū)別在于：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)稅。從中可以看出它們的層次關(guān)系，即城建稅和教育費(fèi)附加皆屬于附加稅費(fèi)性質(zhì)，本身并沒(méi)有特定的、獨(dú)立的納稅對(duì)象，隨營(yíng)業(yè)稅繳納而繳納，亦隨營(yíng)業(yè)稅的減免而減免。

一般情況下，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程只要取得政府部門頒發(fā)的銷售許可證就可以進(jìn)行房屋銷售，此時(shí)商品房還是期房建設(shè)階段，購(gòu)房人不可能取得“商品”，開(kāi)發(fā)商只能開(kāi)具一般往來(lái)收據(jù)，往往在交房時(shí)才開(kāi)正式銷售發(fā)票，稅務(wù)機(jī)構(gòu)征收營(yíng)業(yè)稅依據(jù)發(fā)票金額，無(wú)形之中延緩了納稅時(shí)間，影響了國(guó)家稅收及時(shí)上繳。所以隨后規(guī)定中規(guī)范了營(yíng)業(yè)稅的征收，對(duì)預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收營(yíng)業(yè)稅，而不是以往待銷售發(fā)票開(kāi)出以后再征稅。這一措施的實(shí)行，對(duì)保證財(cái)政收入及時(shí)入庫(kù)和防止項(xiàng)目公司解體而影響國(guó)家應(yīng)得稅收起到一定積極作用；但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，稅負(fù)相對(duì)提前，勢(shì)必對(duì)其可調(diào)用資金帶來(lái)影響，減少了資金流動(dòng)量，導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。土地增值稅實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率，具體是：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對(duì)于增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的可以免征。

土地是國(guó)家資產(chǎn)，國(guó)家理應(yīng)在出讓土地時(shí)獲取一部分政府收益；通過(guò)征收土地增值稅，國(guó)家又一次通過(guò)征稅形式參與土地增值部分的再分配。對(duì)企業(yè)意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤(rùn)，所以房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀稅收政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)會(huì)越來(lái)越薄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開(kāi)發(fā)直接將空地轉(zhuǎn)讓的，也需要按照規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征土地增值稅。所以土地增值稅實(shí)施，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的投機(jī)行為，是宏觀調(diào)控的需要加大了開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規(guī)范了土地市場(chǎng)秩序。

但從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，土地增值稅的實(shí)施，使得開(kāi)發(fā)商成本進(jìn)一步加大，面臨的生存環(huán)境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對(duì)象為在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人，屬于行為稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，契稅主要體現(xiàn)在土地招拍掛獲取時(shí)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

篇（3）

[關(guān)鍵詞]

房地產(chǎn)；稅收政策；優(yōu)化建議

一、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

自1998年取消福利性分房，住房商品化、貨幣化改革以來(lái)，中國(guó)的住房分配完全走上了商品化的道路。同時(shí)住房建設(shè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，并且在近10年內(nèi)呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為我國(guó)目前發(fā)展最快的行業(yè)之一。

（一）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)虛高

1999年房地產(chǎn)市場(chǎng)從集團(tuán)消費(fèi)徹底轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入高速發(fā)展的新時(shí)期。我國(guó)房地產(chǎn)投資額和增長(zhǎng)率基本都成直線上身趨勢(shì)，GDP增長(zhǎng)始終都大大低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。商品房的銷售價(jià)格持續(xù)不斷上升已經(jīng)成為不可否認(rèn)的事實(shí)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，中國(guó)普通民眾全部收入的百分之五十以上會(huì)用于住房消費(fèi)，住房消費(fèi)是中國(guó)普通民眾的主要負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)之高由此可見(jiàn)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重

商品房的銷售價(jià)格一定程度上反應(yīng)了我國(guó)對(duì)住房的需求情況。然而，由于人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的非理性預(yù)期，造成投資者將過(guò)多的貨幣資本投入到有限的房地產(chǎn)買賣中，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。過(guò)度的投機(jī)行為，使房產(chǎn)成為投資品，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離基本的供求關(guān)系，大量資本由實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)到投機(jī)領(lǐng)域，抑制了其它消費(fèi)需求，容易積累較高的金融風(fēng)險(xiǎn)，形成房地產(chǎn)泡沫，可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（三）土地政策成為左右房?jī)r(jià)的重要因素

高昂的土地出讓金使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得土地環(huán)節(jié)上就承擔(dān)了加高的成本，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不完善，使得土地政策成為抬高房?jī)r(jià)的最主要因素。

二、 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度評(píng)價(jià)

自1994年分稅制改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)歷了逐步的改革和完善，并形成了一套房地產(chǎn)稅收制體系，共涉及十余個(gè)稅種。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策在適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求下，于組織財(cái)政收入、宏觀調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了積極的作用在分稅制體制下，房地產(chǎn)稅收在地方稅收體系中占據(jù)重要地位，是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。但是房地產(chǎn)稅收制度在調(diào)控經(jīng)濟(jì)方面作用有限或者難以發(fā)揮其作用，本身存在著一定問(wèn)題。

（一）土地出讓金嚴(yán)重阻礙稅收調(diào)控

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要投入高額的土地出讓金來(lái)取得土地。一次性土地出讓金制度，加之地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的嚴(yán)重不匹配，使地方政府對(duì)土地收入的依賴性很大，令土地財(cái)政膨脹。初始環(huán)節(jié)的過(guò)高的成本使得在后續(xù)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)出現(xiàn)較大的障礙。

（二）征稅環(huán)節(jié)重流通輕保有，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國(guó)現(xiàn)行稅收政策中房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收少、流通環(huán)節(jié)稅收多、稅負(fù)重，這在一定程度上鼓勵(lì)了投機(jī)行為，某些人把房地產(chǎn)作為投資獲利的工具，資金豐裕者購(gòu)買多套住房造成房屋閑置浪費(fèi)嚴(yán)重。尤其是對(duì)于個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)全部采用免征房產(chǎn)稅的政策，加劇了稅負(fù)結(jié)構(gòu)的更加不合理和輕重差距較大的狀況。而且房地產(chǎn)擁有者因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)過(guò)程中較重的稅收負(fù)擔(dān)不愿意出售其多余閑置的住房，導(dǎo)致房地產(chǎn)無(wú)法合理流動(dòng)和資源的配置得不到進(jìn)一步優(yōu)化，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步良好健康發(fā)展。

（三）計(jì)稅依據(jù)不合理，征稅范圍較窄

我國(guó)目前房地產(chǎn)還無(wú)完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，這使得房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)某些稅種不能合理地確定計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)近些年來(lái)高速發(fā)展并出現(xiàn)通貨膨脹，目前仍以購(gòu)買時(shí)房地產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，不僅不能反映當(dāng)前房地產(chǎn)實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)也造成了新舊房產(chǎn)所有者稅收負(fù)擔(dān)差距較大，納稅人稅負(fù)不公。

三、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的建議

（一）進(jìn)一步完善分稅制稅制體制和轉(zhuǎn)移支付制度

土地財(cái)政的存在很大程度上使房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，并且阻礙以后環(huán)節(jié)的稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用。在財(cái)權(quán)上移事權(quán)下放的分稅制體制下，由于政府間轉(zhuǎn)移支付不健全，致使地方政府對(duì)土地出讓收入產(chǎn)生很大的依賴。要平衡房?jī)r(jià)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化，就要從根本上完善分稅制體制，平衡地方與中央的財(cái)力和責(zé)任，與此同時(shí)，也要完善政府間縱向的轉(zhuǎn)移支付制度，使地方政府財(cái)力與事權(quán)相協(xié)調(diào)，擺脫土地財(cái)政的困境。

（二）完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和物價(jià)水平的不斷提高，切實(shí)發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用，實(shí)現(xiàn)稅收的公平性，應(yīng)完善房產(chǎn)評(píng)估制度，提高房產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)和實(shí)際操作能力。具體來(lái)講就是建立一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；確定房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)獨(dú)立地位的實(shí)質(zhì)性；加強(qiáng)行業(yè)規(guī)章建設(shè)。

（三）建立并完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

要加強(qiáng)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用，首先最基本的是獲取現(xiàn)有房屋的登記信息，建立健全完善的房地產(chǎn)信息登記制度。應(yīng)該在全國(guó)范圍內(nèi)建立起一套適用于不動(dòng)產(chǎn)信息實(shí)時(shí)監(jiān)控的數(shù)據(jù)庫(kù)，并且對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行集中的采集和實(shí)時(shí)更新。

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篇（4）

房地產(chǎn)稅收是政府于預(yù)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、促進(jìn)房 地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的一種重要政策工具，在引導(dǎo)房地產(chǎn) 資源合理配置和有效利用以及社會(huì)財(cái)富公平分配 等方面具有獨(dú)特的功能。只有正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅收 與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，才能全面把握房地產(chǎn)稅調(diào)控房 價(jià)的運(yùn)行規(guī)律，為房地產(chǎn)稅制改革提供參考。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究的主要觀點(diǎn)

當(dāng)前，不少海內(nèi)外專家學(xué)者就商品房?jī)r(jià)格受房產(chǎn)稅的影響進(jìn)行了大量的研究分析，其主要集中在兩個(gè)方面：一方面，從宏觀方面層面探討房?jī)r(jià)與房產(chǎn)稅的兩者的聯(lián)系；另一方面，從具體的稅收制度的設(shè)計(jì)層面探討兩者的相互聯(lián)系及影響因素。國(guó)外學(xué)者Lundborg指出，房?jī)r(jià)是內(nèi)生的，房地產(chǎn)交易稅征收所形成的閉鎖效應(yīng)，導(dǎo)致短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。國(guó)內(nèi)學(xué)者楊紹媛、徐曉波從住房成本和資產(chǎn)收益的角度進(jìn)行了相關(guān)分析研究，則認(rèn)為購(gòu)房者需求彈性小，不論從資產(chǎn)收益 的角度還是從住房成本的角度，稅收的提高在短期內(nèi)都會(huì)使房?jī)r(jià)提高。同時(shí)，王海勇從現(xiàn)代資產(chǎn)定價(jià)理論出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)征稅會(huì)降低購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)收益的預(yù)期，從而導(dǎo)致現(xiàn)期房地產(chǎn)價(jià)格下降。

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響實(shí)證探析

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅收體系中主要有“五稅”，分別為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅其涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的所有環(huán)節(jié)。從圖l可以看出，從2004年到2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的稅收總體呈現(xiàn)快速顯著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中1998年收收入總額僅僅是2010年的1/26。與此同時(shí)，中國(guó)的房?jī)r(jià)在十幾年內(nèi)也迅速增長(zhǎng)，特別是在2004年～2010這7年間增速迅猛。

下面筆者將以一九九八年至二零一零年的房地產(chǎn)“五稅”與商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)為計(jì)算分析依據(jù)，采用Eviews（EconometricsViews）經(jīng)濟(jì)分析軟件進(jìn)行實(shí)證研究，分析房地產(chǎn)稅與商品房房?jī)r(jià)格的關(guān)系。一方面，由于各個(gè)變量的相互關(guān)系呈現(xiàn)出顯著的線性變化；另一方面，房地產(chǎn)稅收數(shù)值比較大，選用對(duì)數(shù)計(jì)量方式效果更具真實(shí)性。創(chuàng)建房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)稅收的運(yùn)算方程式為：log（thp）=c0+cxlog（htax），并使用Eviews軟件對(duì)該方程式相關(guān)參數(shù)估值，并得出以下公式：

Log（thp）=5.8759+0.29244×log（htax）

（42.7556） （14.6915）

R2=0.95997R2平均值=0.95552DW=1.0089F=215.840；（其中：thp為：房?jī)r(jià)；thax為：房地產(chǎn)稅收）。

從回歸方程中，標(biāo)準(zhǔn)誤差、P值、等各項(xiàng)指標(biāo)可以看出，方程具有較好的擬合性。然而因樣本容量小于15，沒(méi)法確定DW值最大、最小值，具有出現(xiàn)自相關(guān)問(wèn)題的可能性。因此選用B—G高階系列進(jìn)行開(kāi)展自相關(guān)檢驗(yàn)工作，檢驗(yàn)結(jié)果表明并不存在自相關(guān)問(wèn)題，因?yàn)镕、R2兩個(gè)概率值均在0.1以上。與此同時(shí)，在運(yùn)用White檢驗(yàn)后，證明其也不沒(méi)有異方差。

通過(guò)回歸方程我們可以看出，htax和thp顯示出顯著的正相關(guān)關(guān)系，換句話說(shuō)，房地產(chǎn)稅收與房?jī)r(jià)關(guān)系為正相關(guān)，Htax的系數(shù)為0.29，這就意味著房地產(chǎn)稅收入若上漲l%，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)則將上漲0.29%，說(shuō)明這十幾年的我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的變化，對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不明顯。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的改革變化，對(duì)房?jī)r(jià)影響比較小，無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用，原因在于房地產(chǎn)稅收政策分布不合理，其主要分布在土地的買賣、開(kāi)發(fā)等流通環(huán)節(jié)。

三、健全我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的建議

（一）契稅

根據(jù)上述的數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)“五稅”收入的領(lǐng)頭羊?yàn)槠醵悾F(xiàn)已成了地方稅收的比較重要的來(lái)源。該房產(chǎn)稅具有比較明確的征收對(duì)象與目的，主要是發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生變更時(shí)，如在房屋買賣、贈(zèng)送等，其有利于打壓房地產(chǎn)投機(jī)炒作行。然而實(shí)現(xiàn)契稅收入的兩個(gè)比較重要的基礎(chǔ)為：不動(dòng)產(chǎn)登記的健全與土地交易的規(guī)范性。因此，我認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是需要強(qiáng)化我們國(guó)土部門、稅務(wù)部門以及房屋管理部門三者之間的協(xié)調(diào)聯(lián)系。

（二）土地增值稅

在我國(guó)土地增值稅的計(jì)算與征收的主要發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)上，且不管是所轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)為：新開(kāi)放或存量的商品房、二手房產(chǎn)，還是土地使用權(quán)，且不管雙讓雙方是外資或內(nèi)資，都需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際情況以及考慮市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算并繳納相應(yīng)數(shù)額的土地增值稅。同時(shí)對(duì)與普通商品房開(kāi)發(fā)商，國(guó)家提供了一些稅收優(yōu)惠政策。然而因地方政策的干預(yù)且較為繁瑣的計(jì)算方式，因此該房產(chǎn)稅的征收管理問(wèn)題比較突出，有的地方征管工作不上不上，甚至一直處于“半征管”狀況。雖然國(guó)家已經(jīng)頒布了一些相關(guān)土地增值稅的清算征收辦法，但是因不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)賬較為混亂，土地增值稅的清算難且成本高，因此各地執(zhí)行狀況普遍不到位。因此，我們稅務(wù)機(jī)關(guān)一方面要學(xué)習(xí)并掌握好土地增值稅的相關(guān)稅收法規(guī)與清算辦法，同時(shí)要妥善處理并協(xié)調(diào)好與地方政府的關(guān)系，保證相關(guān)稅收政策的執(zhí)行力，嚴(yán)格依照相關(guān)實(shí)施細(xì)則開(kāi)展稅收征管工作。

（三）全面開(kāi)展物業(yè)稅

物業(yè)稅是當(dāng)前大家討論的房地產(chǎn)稅收調(diào)整的熱點(diǎn)問(wèn)題。物業(yè)稅的征收對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)的所有者，要求所有者每一年都要繳納一定稅款，所繳納稅款的額度需要跟該不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值掛鉤。本人認(rèn)為有必要逐步在全國(guó)推廣物業(yè)稅，因?yàn)椋环矫骈_(kāi)征物業(yè)稅可以對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制和回調(diào)作用，讓投資者買得起房但是養(yǎng)不起房，提高投資炒房的成本，進(jìn)一步打壓投資性購(gòu)房，降低投資性購(gòu)房比例，使房?jī)r(jià)回歸理性；另一方面，開(kāi)征物業(yè)稅可以增加地方稅收的收入，在一定程度上剝離地方政府與土地市場(chǎng)的關(guān)系，降低土地出讓作為地方政府的主要收入的動(dòng)機(jī)。總之，物業(yè)稅的開(kāi)征，在增加稅收的收入的同時(shí)，有利于房?jī)r(jià)回歸理性，從短期看其會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定的壓制作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看有利于我們整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)的發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)，1998年至2010年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)主要稅收以及房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析，可得出這樣的結(jié)論，在過(guò)去的十幾年間，我國(guó)房地產(chǎn)稅收與房?jī)r(jià)成正相關(guān)系，但是稅收制度的改革，對(duì)房?jī)r(jià)的影響與調(diào)控有限，因此有必要對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行調(diào)整與完善。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

關(guān)鍵詞:稅收政策 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作出了較大貢獻(xiàn),但其也是飽受爭(zhēng)議的行業(yè)。不僅國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式、消費(fèi)政策、信貸政策不夠合理,而且房地產(chǎn)稅收政策也需要進(jìn)一步完善,以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及其地位

(一)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速刺激中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求

改革開(kāi)放以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持著兩位數(shù)的高速增長(zhǎng),成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的國(guó)家,在發(fā)展中國(guó)家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),使得我國(guó)人民生活水平和社會(huì)購(gòu)買力水平不斷提高,社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷上升,原有的樓市供求矛盾加劇,最終給我國(guó)帶來(lái)了更大的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求。

(二)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前臺(tái),體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進(jìn)入,這也是2006-2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿(mào)成分以后,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)舉足輕重的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的產(chǎn)業(yè)成分之一。

(三)房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的重要支撐

首先,房地產(chǎn)是我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式過(guò)渡時(shí)期的重要產(chǎn)業(yè)。我國(guó)在外需不足的前提下,提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,擴(kuò)大內(nèi)需,以應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響。在這一過(guò)程中,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來(lái)。其次,房地產(chǎn)是我國(guó)面對(duì)金融危機(jī)壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國(guó)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的。總之,由于我國(guó)內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后,競(jìng)爭(zhēng)力不足,在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變情況下,房地產(chǎn)是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、保增長(zhǎng),應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響的重要產(chǎn)業(yè),也是我國(guó)當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等重大決策實(shí)施過(guò)程中的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

(四)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項(xiàng)重要的民生工作

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),中國(guó)當(dāng)年的普通居民,幾乎有50%以上的收入屬于個(gè)人的住房消費(fèi)。住房消費(fèi)是我國(guó)居民消費(fèi)的重要組成部分,不僅牽動(dòng)著居民的收入水平,而且與我國(guó)銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性,也是我國(guó)居民財(cái)產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策及其存在問(wèn)題

(一)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策

1.土地增值稅。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額。規(guī)定扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、土地開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用(或舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格)、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的,以及因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)可以免征土地增值稅。此外,企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

2.企業(yè)所得稅。根據(jù)最新企業(yè)所得稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅允許扣除的成本項(xiàng)目可分為:土地實(shí)際成本,包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)、七通一平費(fèi)(包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場(chǎng)地平整等方面的費(fèi)用)、管理費(fèi)用;住宅和其他商品房開(kāi)發(fā)實(shí)際成本,包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用。但是作為土地增值稅加計(jì)20%的扣除項(xiàng)目不得在計(jì)算企業(yè)所得稅中列支扣除。

3.營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策主要是兩個(gè)行業(yè):一是建筑業(yè);二是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),因此房地產(chǎn)涉及的營(yíng)業(yè)稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人,就其營(yíng)業(yè)額按稅率計(jì)征的一種稅賦。營(yíng)業(yè)稅稅法中規(guī)定,土地所有者出讓土地使用權(quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,不征營(yíng)業(yè)稅。以房地產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為,不征營(yíng)業(yè)稅,但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)例外。同時(shí),對(duì)自建自用的房地產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅。2008年3月1日起出租自有住房,不再區(qū)分用途,一律按照3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。

4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,產(chǎn)權(quán)屬于全民所有,由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的,由集體單位和個(gè)人繳納;產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有者、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的,應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。 根據(jù)納稅人不同的經(jīng)營(yíng)方式采取兩種方式計(jì)稅:一是納稅人經(jīng)營(yíng)自用的房產(chǎn),以房產(chǎn)余值計(jì)稅,即從價(jià)計(jì)征;二是將自有房產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng),以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),即從租計(jì)征,稅率為12%。

5.城鎮(zhèn)土地使用稅。該稅是國(guó)家按使用土地的等級(jí)和數(shù)量,對(duì)城鎮(zhèn)(城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū))范圍內(nèi)的土地使用單位和個(gè)人征收的一種稅賦。計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積, 由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定的稅額計(jì)征,實(shí)行定額稅率,按年計(jì)算,分期繳納。

6.契稅。契稅指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓,房屋買賣、贈(zèng)予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)依不同的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式而不同:國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價(jià)格;土地實(shí)用權(quán)贈(zèng)予、房屋贈(zèng)予,由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定;土地使用權(quán)交換和房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價(jià)格差額。如成交價(jià)格或交換價(jià)格差額明顯低于市場(chǎng)價(jià)格,并無(wú)正當(dāng)理由,由征稅機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定,實(shí)行3%-5%比例稅率。同時(shí)規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買的公房以及財(cái)政部門規(guī)定的其他項(xiàng)目,免征契稅。

7.印花稅。印花稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證以及在境外書立、受我國(guó)法律保護(hù)、在我國(guó)境內(nèi)適用的應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)是書立、領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證所承載的資金量或?qū)嵨锪俊ａ槍?duì)不同的憑證情況實(shí)行兩種稅率:一是比例稅率,適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、房屋租賃合同、房地產(chǎn)買賣合同;二是定額稅率,適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書以及合同金額無(wú)法確定的憑證,為每件5元。

(二)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策存在問(wèn)題

1.結(jié)構(gòu)不合理,稅基交叉,存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)松散繁雜,各種稅之間主輔作用不清,調(diào)節(jié)單一,個(gè)別稅種設(shè)置重疊,存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。一方面,土地增值稅與所得稅、營(yíng)業(yè)稅交叉重復(fù);土地使用稅與房產(chǎn)稅在對(duì)房屋同一目的物征收時(shí)缺乏科學(xué)性。營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅計(jì)稅依據(jù)存在重疊,從而造成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的重復(fù)征稅,在一定程度上助長(zhǎng)了土地的保有或投機(jī)行為。另一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的契稅和印花稅稅基交叉性帶來(lái)了一定程度上的重復(fù)征稅。此外,房地產(chǎn)出租法人負(fù)擔(dān)的各類稅收稅基的交叉性,房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅收也存在重復(fù)征收的情況,不利于我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

2.征稅范圍相對(duì)狹窄,調(diào)節(jié)功能弱化。稅種繁多,收費(fèi)復(fù)雜,租費(fèi)雜亂,征稅覆蓋面窄,房地產(chǎn)稅占全部稅收收入比重偏低,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作造成房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫四起,進(jìn)而使得房地產(chǎn)稅類籌集財(cái)政收入的功能微弱,抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度不健全與評(píng)估秩序混亂,使得房地產(chǎn)各個(gè)交易環(huán)節(jié)的計(jì)稅依據(jù)難以科學(xué)合理地確定,難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的作用,抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用十分微弱。

3.消費(fèi)流通環(huán)節(jié)稅與保有環(huán)節(jié)稅賦不協(xié)調(diào)。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策主要集中在房產(chǎn)和地產(chǎn)的消費(fèi)流通環(huán)節(jié),而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種非常少,房地產(chǎn)存量稅源沒(méi)有得到充分利用。正是因?yàn)檫@種不平衡,導(dǎo)致了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)于集中,增加新建房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本,在一定程度上帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng),提高居民購(gòu)房的門檻,影響房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。另外,由于我國(guó)土地市場(chǎng)的特殊性,大量的土地使用權(quán)由企事業(yè)單位無(wú)償取得,并近似無(wú)償?shù)爻钟?我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)保有、特別是土地的保有稅賦過(guò)低。這一現(xiàn)象不能很好地抑制市場(chǎng)對(duì)樓市的炒作投機(jī)行為,在一定程度上放任房地產(chǎn)、土地的投機(jī)炒作者坐等資產(chǎn)升值,而不必?fù)?dān)憂資產(chǎn)保有期間的成本,造就我國(guó)目前大量閑置、空置房產(chǎn)。

4.稅收體系不完善,稅收政策存在一刀切現(xiàn)象。我國(guó)并沒(méi)有專門的房地產(chǎn)稅收體系,而是體現(xiàn)在各個(gè)現(xiàn)有稅種稅收政策之中,這不利于行業(yè)稅收政策的宏觀調(diào)節(jié)。現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策措施,很少針對(duì)不同性質(zhì)的房地產(chǎn)需求而給予區(qū)別對(duì)待,大部分是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),規(guī)定統(tǒng)一的稅收政策,在很大程度上抑制了我國(guó)住房市場(chǎng)的消費(fèi)。

利用稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的政策建議

(一)利用房地產(chǎn)高額稅率打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

首先,對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅收,降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和保值增值的功能。同時(shí)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的閑置房以及空置房的稅收調(diào)控。其次,對(duì)我國(guó)的第二套房產(chǎn)購(gòu)買征收重稅,開(kāi)征資本收益稅,抑制居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為。

(二)對(duì)投資性房產(chǎn)需求和自住性房產(chǎn)需求區(qū)別征稅

改革個(gè)人所得稅征收管理模式,把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益,征收個(gè)人所得稅。加大對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收建設(shè),進(jìn)一步肅清當(dāng)前稅收政策中存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等問(wèn)題,平衡房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境的稅收負(fù)擔(dān)。根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅,區(qū)別投資性和自住性房產(chǎn)交易的稅收,保護(hù)合理的房地產(chǎn)需求,增加投資性房地產(chǎn)需求的交易成本。

(三)對(duì)低收入購(gòu)房者實(shí)施差別稅收優(yōu)惠政策

在現(xiàn)有財(cái)政以及貨幣方面優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上,稅收政策應(yīng)該區(qū)別不同收入水平的購(gòu)買群體而實(shí)施差別的稅收優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)買自用住房,可以適當(dāng)考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個(gè)人所得稅方面減免相關(guān)的利息支出。考慮與其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)類以及所得稅類相結(jié)合,對(duì)中低收入階層的購(gòu)房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策的基礎(chǔ)上,避免相關(guān)稅收的重復(fù)征收,對(duì)中低收入階層的購(gòu)房行為給予一定程度的免征或者減征,刺激我國(guó)住房消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(四)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)重大問(wèn)題是存在稅費(fèi)相擠現(xiàn)象,通過(guò)開(kāi)征立足于中國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅,可以有效解決這種稅費(fèi)相擠現(xiàn)象。通過(guò)征收物業(yè)稅,將一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)分期收取,提高中低收入者的購(gòu)房水平,有效降低消費(fèi)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān),增加樓市投機(jī)者房產(chǎn)持有成本,可以有效改變中國(guó)目前階段樓市價(jià)格非理性上漲的現(xiàn)象,從而抑制樓市的投機(jī)行為。

(五)通過(guò)結(jié)構(gòu)性減稅保證房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收收入有保有壓

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等稅收問(wèn)題,按照減少流通環(huán)節(jié)稅收、市場(chǎng)增加保有環(huán)節(jié)的稅收原則,適當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要,對(duì)不適應(yīng)我國(guó)地產(chǎn)發(fā)展需求的稅種給予一定的減免甚至取消,適當(dāng)取消房地產(chǎn)市場(chǎng)的耕地使用稅,減免契稅等。增加保有環(huán)節(jié)稅收,降低房地產(chǎn)市場(chǎng)由于結(jié)構(gòu)性減稅所帶來(lái)的稅收收入壓力,使得房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅負(fù)更加合理化、科學(xué)化,從而合理引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn):

篇（6）

 

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位 

 

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥” 

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。 

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式 

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。 

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。 

 

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理 

 

(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況 

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。 

(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策 

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。 

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開(kāi)始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議 

 

(一)盡早全面開(kāi)征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度 

開(kāi)征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過(guò)快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過(guò)渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問(wèn)題,對(duì)這些問(wèn)題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開(kāi)征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來(lái)再逐步過(guò)渡到全面開(kāi)征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問(wèn)題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。 

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng) 

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來(lái)看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說(shuō)政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃

統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來(lái)盤活空置住房,提高住房的使用效率。 

(三)研究開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收 

從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來(lái)看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。 

 

參考文獻(xiàn): 

1.國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1) 

篇（7）

房地產(chǎn)價(jià)格總體上漲是一種趨勢(shì)

從理論上分析，世界各國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，既有價(jià)格上漲的狀態(tài)，也有價(jià)格下降的狀態(tài)，因?yàn)樵诓煌臍v史時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格的供需關(guān)系是不相同的。

推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，購(gòu)買力增強(qiáng)；二是城鎮(zhèn)化步伐加快，對(duì)住宅的需求增多，這是一個(gè)世界性趨勢(shì)；三是作為不可再生資源的土地減少，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲；四是房地產(chǎn)投機(jī)因素推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。影響房?jī)r(jià)下降的因素主要包括：一是經(jīng)濟(jì)不景氣，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)下降；二是政府干預(yù)，抑制房?jī)r(jià)上漲；三是自然災(zāi)害，如地震、海嘯等，導(dǎo)致居民離開(kāi)；四是突發(fā)事件的影響，如美國(guó)的“9·11”事件，引起人們恐慌；五是金融危機(jī)，如20世紀(jì)90年代的亞洲金融危機(jī)和目前在全球范圍內(nèi)發(fā)生的金融海嘯，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌甚至崩潰等。

比較上述兩方面因素，從中短期看，有時(shí)是下降因素影響大，有時(shí)是上漲因素影響大，并無(wú)規(guī)律可循；但從長(zhǎng)期趨勢(shì)而言，房地產(chǎn)價(jià)格的整體上漲是一種趨勢(shì)，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民收入水平提高，人們改善住房條件的要求會(huì)不斷提高，地價(jià)上漲的趨勢(shì)難以改變。從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格必然是持續(xù)上升的。

從現(xiàn)實(shí)情況看，世界各國(guó)房?jī)r(jià)的變化也證明了這一趨勢(shì)。如美國(guó)，從1950年～20__年，美國(guó)有代表意義的300多個(gè)城市的房?jī)r(jià)是穩(wěn)步上升的，而同期所對(duì)應(yīng)的建筑成本變化幅度并不大。

準(zhǔn)確運(yùn)用稅收調(diào)控政策

稅收調(diào)控政策的運(yùn)用，無(wú)疑能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅負(fù)的提高或降低，都能對(duì)供給和需求雙方產(chǎn)生不同的影響，問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何適度地運(yùn)用稅收工具。

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的不同情況，稅收應(yīng)采取不同的對(duì)策。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格正常變化或正常上漲時(shí)，稅收政策應(yīng)該保持穩(wěn)定，通過(guò)中性的稅收政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。如上所述，房地產(chǎn)價(jià)格總體上漲是一種趨勢(shì)，屬于一種正常的狀態(tài)，這就不需要政府對(duì)之進(jìn)行調(diào)控，政府只需要為其提供外部的發(fā)展環(huán)境。從稅收政策上講，需要不斷完善房地產(chǎn)稅制，保持稅制的合理性。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲處于不正常狀態(tài)時(shí)，就有必要運(yùn)用稅收工具對(duì)之進(jìn)行調(diào)控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購(gòu)房者成本，減少對(duì)住房的不合理需求，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格上漲的水平。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，不僅加大購(gòu)房人的成本，更主要的是會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一系列不利的影響，所以必須運(yùn)用宏觀政策手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

在稅收政策實(shí)際運(yùn)用的過(guò)程中，尤其要注意稅收調(diào)節(jié)的度，要辯證評(píng)估稅收政策的效用，不能過(guò)分夸大稅收調(diào)控的效果，而應(yīng)該注意綜合運(yùn)用多種宏觀經(jīng)濟(jì)工具進(jìn)行全面調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)信貸政策、土地政策和稅收政策的協(xié)調(diào)與配合。從世界各國(guó)的情況來(lái)看，不管是美國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，還是亞洲“四小龍”在亞洲金融危機(jī)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，實(shí)際效果都并不理想。這說(shuō)明政府的調(diào)控有諸多局限性，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有一定距離，不能對(duì)其期望過(guò)高，這一點(diǎn)尤其值得我國(guó)在下一步調(diào)整和改革房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策時(shí)借鑒和參考。

我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策目標(biāo)的選擇

近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了一系列不良影響，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施。在稅收政策上，通過(guò)對(duì)二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，進(jìn)而減少了一部分投機(jī)性需求。20__年以來(lái)，又大幅調(diào)整了印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收政策。但是應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，這些措施只是一些過(guò)渡性政策，并未實(shí)現(xiàn)調(diào)控的最終目標(biāo)。從房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的方向而言，必須堅(jiān)持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調(diào)控原則，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展為方向，至少實(shí)現(xiàn)調(diào)控有力、房地產(chǎn)稅收穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)合理三大目標(biāo)。

第一，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，并不以打壓房?jī)r(jià)為目的。阻止房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲只是手段。調(diào)控的最終目標(biāo)應(yīng)該是建立一個(gè)有序、平衡和健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。稅收政策必須服從并服務(wù)于這一目標(biāo)。那么，應(yīng)如何判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康？衡量的標(biāo)準(zhǔn)是什么？筆者認(rèn)為，一是應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度基本同步，房地產(chǎn)投資額的增加速度長(zhǎng)時(shí)期超越經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是不正常的，必然會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。二是應(yīng)該考慮居民的購(gòu)房承受能力，使居民的收入與房?jī)r(jià)保持一個(gè)較合理的水平。國(guó)際上通常用房?jī)r(jià)收入比，即住房平均價(jià)格與居民平均年收入之比來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否合理。1998年，聯(lián)合國(guó)人居組織對(duì)96個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為3～7，即大多數(shù)家庭要用3年～7年的全部收入才能買一套住房。當(dāng)然，這一指標(biāo)在不同國(guó)家會(huì)有差異。對(duì)于我國(guó)而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，加之收入分配很不規(guī)范，只能將房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)作為衡量房?jī)r(jià)是否合理的一種參考。但是這一指標(biāo)如果高于15，那就肯定不合理了。三是考慮投資收益率。對(duì)于進(jìn)行投資的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，其投資房地產(chǎn)獲得的收益率，應(yīng)該相當(dāng)于全社會(huì)投資的平均回報(bào)率，如果相差太遠(yuǎn)，就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題。還有一部分居民處于購(gòu)房和租房的選擇狀態(tài)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比太高時(shí)，這部分人會(huì)選擇租房。從理論上講，租房的年成本應(yīng)略低于購(gòu)房的年成本，才會(huì)有利于租房者，但當(dāng)租房成本十分低廉，大大低于購(gòu)房者的年成本時(shí)，也就是說(shuō)購(gòu)房者的投資回報(bào)率十分低時(shí)，則表明房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高。綜合考慮上述三個(gè)因素，就可以分析出一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況，并采取有針對(duì)性的調(diào)控措施。前一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)投資膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，已經(jīng)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的速度以及大部分居民的負(fù)擔(dān)能力。目前，全國(guó)房?jī)r(jià)的總體水平有所下降，尤其是深圳、廣州等城市的房?jī)r(jià)回落較快，但仍然存在一些泡沫。

篇（8）

1.房地產(chǎn)稅收調(diào)控工具｡房地產(chǎn)稅收政策是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策工具,目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系中有11個(gè)相關(guān)稅種,主要分為兩類:一類是直接針對(duì)房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種,如房產(chǎn)稅､土地增值稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種,如營(yíng)業(yè)稅､所得稅和城市建設(shè)維護(hù)稅(見(jiàn)表1)｡

房地產(chǎn)稅收政策與行政調(diào)控手段相比,具有規(guī)范性､靈活性､基礎(chǔ)性等特點(diǎn),而且影響面比較寬｡可以從供求兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目的｡對(duì)于供給方面,可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對(duì)于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機(jī)性房產(chǎn)交易｡稅收調(diào)控與調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)､金融信貸限制等調(diào)控手段相比也有其明顯的優(yōu)點(diǎn),首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產(chǎn)投機(jī)需求的同時(shí),盡量使其他行業(yè)受到較小影響,同時(shí)稅收管理執(zhí)行部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有直接的利益關(guān)系,稅收政策也相對(duì)容易得到貫徹實(shí)施｡

2.調(diào)控目標(biāo)｡政府對(duì)房地產(chǎn)課稅,目的主要包括增加政府收入､經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)､物價(jià)穩(wěn)定､收入均等和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等｡根據(jù)丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當(dāng)工具數(shù)大于或等于目標(biāo)數(shù),才能保證政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)｡由于政策目標(biāo)呈現(xiàn)多元化,會(huì)出現(xiàn)目標(biāo)之間的不相容｡房地產(chǎn)政策目標(biāo)之間的沖突一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)穩(wěn)定的矛盾,體現(xiàn)在當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于高漲時(shí)期,房?jī)r(jià)高漲,為吸引大量社會(huì)投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè),銀行信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大,于是出現(xiàn)物價(jià)上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當(dāng)局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度開(kāi)始下降,同時(shí),由于房?jī)r(jià)過(guò)高超過(guò)社會(huì)購(gòu)買能力,市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求,房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌,物價(jià)趨于穩(wěn)定｡二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷售,有關(guān)部門會(huì)采取各種政策鼓勵(lì)購(gòu)房,但大量?jī)?yōu)惠政策又會(huì)導(dǎo)致高收入者憑借自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)惠政策大量從事房地產(chǎn)投資､投機(jī),致使房產(chǎn)兩極分化嚴(yán)重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對(duì)矛盾在2004-2008年房地產(chǎn)運(yùn)行周期中表現(xiàn)得非常突出｡

(二)回顧近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)稅收的調(diào)控政策

2005年以來(lái),針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控,其中,房地產(chǎn)稅收政策和征管方式也進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)整和規(guī)范｡其主要措施有:對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收的3次調(diào)整,對(duì)個(gè)人住宅轉(zhuǎn)手交易所得征收個(gè)人所得稅,對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算征收土地增值稅｡具體來(lái)看:

第一,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過(guò)引導(dǎo)投資導(dǎo)向來(lái)調(diào)節(jié)供給｡比如2006年規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅按預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率征收,并且按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房｡這項(xiàng)政策的主要目的是合理引導(dǎo)投資導(dǎo)向,不鼓勵(lì)資金再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)也顯示出調(diào)控政策針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)｡2007年規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行清算式繳納,取代以"預(yù)征"為主的繳納法,這項(xiàng)政策使土地增值稅恢復(fù)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的應(yīng)繳納的稅負(fù)水平,對(duì)壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間有較大作用｡

第二,對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過(guò)控制和引導(dǎo)需求來(lái)實(shí)現(xiàn)｡比如2006年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》,規(guī)定從2006年6月1日起,對(duì)購(gòu)買住房

二､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

(一)理論分析

1.以房地產(chǎn)供給為核心的傳導(dǎo)機(jī)制｡目前,我國(guó)采取的稅收政策有三項(xiàng)都是作用于供給者的,直接對(duì)賣房人征收營(yíng)業(yè)稅､個(gè)人所得稅以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅｡它的影響是:當(dāng)政府對(duì)賣方增加稅收時(shí),直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤(rùn),會(huì)將稅收成本加在出售的價(jià)格上向需求方,即購(gòu)買者索要更高的價(jià)格｡這樣導(dǎo)致了供給曲線的左移,形成新的市場(chǎng)均衡點(diǎn)｡在需求曲線不變的假設(shè)下新的市場(chǎng)均衡中的供求表現(xiàn)為均衡價(jià)格的提高,同時(shí)市場(chǎng)數(shù)量的減少｡由此可見(jiàn),稅收政策從供給方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響最可能的結(jié)果是引起房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步提高,而房地產(chǎn)的供給數(shù)量有可能減少｡這樣,我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的效應(yīng)是有限的,但對(duì)控制房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張可能有一定作用｡

2.以房地產(chǎn)需求為核心的傳導(dǎo)機(jī)制｡對(duì)供給方征稅時(shí),往往會(huì)引起稅負(fù)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉(zhuǎn)嫁往往是比較容易實(shí)現(xiàn)的｡而向需求方征稅稅負(fù)幾乎是不可轉(zhuǎn)嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價(jià)格上,即房屋價(jià)格不會(huì)因?yàn)閷?duì)需求方征稅而上漲｡需求方稅負(fù)的增加可能會(huì)引起需求下降,從而導(dǎo)致需求和供給的減少,這樣可能會(huì)達(dá)到房屋價(jià)格和投資規(guī)模擴(kuò)張得到雙抑制的宏觀調(diào)控目標(biāo)[2]｡

(二)實(shí)證分析

2005年以來(lái)的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整雖然取得了一定的成效,但與人們的預(yù)期還有很大差距,房?jī)r(jià)總體上呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì),雖然這種勢(shì)頭在2008年有所減緩,但并沒(méi)有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產(chǎn)銷售絕對(duì)價(jià)格逐年增長(zhǎng),由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從海口市房地產(chǎn)銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)指數(shù)來(lái)看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢(shì),雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動(dòng)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)(見(jiàn)圖1)｡

造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調(diào)控來(lái)講,主要有幾個(gè)原因｡

1.稅收政策調(diào)控主要作用于供給方｡從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況來(lái)看,在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅,只會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格,而不會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的供給產(chǎn)生影響,反而使房地產(chǎn)的投資性需求上升｡

2.稅收政策對(duì)新房交易缺乏應(yīng)對(duì)措施｡稅收政策的著力點(diǎn)主要是放在了房地產(chǎn)的二手房轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機(jī)炒作,有利于抑制投機(jī);二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場(chǎng)的供求矛盾,推動(dòng)新房?jī)r(jià)格的上漲｡

3.租､稅､費(fèi)體系混亂｡租､稅､費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇,在理論上的區(qū)別十分明顯,但在實(shí)踐中,以稅代租､以費(fèi)改稅､以稅帶費(fèi)､以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能｡目前,我國(guó)涉及房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例約占10%,而各類收費(fèi)卻占到41%,這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)稅收政策的順利傳導(dǎo),嚴(yán)重阻礙了政府通過(guò)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控｡

三､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收影響

(一)積極影響:增加了房地產(chǎn)稅收收入

1.房地產(chǎn)稅收快速增長(zhǎng),地方稅收貢獻(xiàn)能力和實(shí)現(xiàn)能力增強(qiáng)｡2004年以來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,與之相關(guān)的稅收已成為地方稅收收入的重要來(lái)源｡根據(jù)稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì),2004-2008年海南省房地產(chǎn)地方稅收從6.75億元增長(zhǎng)到34.68億元,年均增長(zhǎng)率 為45.76%,超過(guò)地方稅收22.52%的年均增長(zhǎng)率｡房地產(chǎn)稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長(zhǎng)到2008年的28.77%｡同時(shí),從行業(yè)稅收實(shí)現(xiàn)能力(每百元增加值實(shí)現(xiàn)的稅收總收入)來(lái)看,房地產(chǎn)稅收實(shí)現(xiàn)能力逐年增強(qiáng),從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見(jiàn)表3)｡

2.房地產(chǎn)稅收彈性系數(shù)和協(xié)調(diào)系數(shù)較高｡從近年來(lái)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值和房地產(chǎn)投資的彈性系數(shù)來(lái)看,海南省房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)高于經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)｡除2006年房地產(chǎn)稅收超常增長(zhǎng)外,其余年份的房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值(剔除2006年)和房地產(chǎn)投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)現(xiàn)象(見(jiàn)表4)｡

從房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)(產(chǎn)業(yè)稅收比重/產(chǎn)業(yè)GDP比重)看,海南房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)也高于經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn),2004-2008年房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)平均為2.75(見(jiàn)表5)｡

3.房地產(chǎn)主要稅種受政策調(diào)控影響較大｡我們以稅收政策調(diào)整的主力房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅､房地產(chǎn)企業(yè)所得稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮(zhèn)土地使用稅稅收政策效應(yīng)最為明顯,在2008年提高征收標(biāo)準(zhǔn)后增長(zhǎng)迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應(yīng)也較為顯著,2004-2007年,財(cái)政部､國(guó)家稅務(wù)總局多次下文敦促地方加強(qiáng)土地增值稅征管,故其收入節(jié)節(jié)攀升,在2007年由“預(yù)征”改為“實(shí)際清算式”后,實(shí)現(xiàn)額上升至3億元,而在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和“個(gè)人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開(kāi)始放緩｡房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在2006年“將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長(zhǎng)主要是由于2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱,房地產(chǎn)企業(yè)大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡

相對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅､土地增值稅和企業(yè)所得稅,契稅和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的政策效應(yīng)對(duì)稅收完成的影響相對(duì)小一些｡契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調(diào)整僅在2008年11月份實(shí)行“個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一降低到1%”,所以政策調(diào)整效應(yīng)還未完全釋放｡由于銷售房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅占到房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅比重達(dá)到80%-90%,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的增減主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的影響,而對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅收調(diào)節(jié)政策主要集中在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),所以對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅影響并不大(見(jiàn)表6)｡

(二)局限性:房地產(chǎn)稅收整體格局未變

可以看到,2004-2008年我國(guó)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控只是在現(xiàn)有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒(méi)有涉及到深層次的房地產(chǎn)稅收體系的改變,使得房地產(chǎn)稅收的實(shí)現(xiàn)仍然有其固有的局限性｡

1.在總量上,房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入比重仍較小｡房地產(chǎn)稅收被西方發(fā)達(dá)國(guó)家作為地方的主要稅種,美國(guó)的房地產(chǎn)稅收一般要占地方財(cái)政收入的50%-80%｡近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中比重也呈上漲趨勢(shì),但相比而言,房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產(chǎn)地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產(chǎn)的資源性要素作用沒(méi)有得到應(yīng)有的重視,使得房地產(chǎn)稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用仍顯不足｡

2.房地產(chǎn)稅收波動(dòng)較大,增長(zhǎng)缺乏可持續(xù)｡海南省房地產(chǎn)從2006年下半年開(kāi)始升溫,房地產(chǎn)稅收在2007年增長(zhǎng)到達(dá)頂峰,2007年1月､2月呈現(xiàn)開(kāi)門紅,達(dá)到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長(zhǎng),2007年全年實(shí)現(xiàn)90.77%的增長(zhǎng)｡這種增長(zhǎng)一直延續(xù)到2008年第三季度,第四季度隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟房地產(chǎn)稅收開(kāi)始急劇下降,到2009年2月,房地產(chǎn)稅收已呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)｡房地產(chǎn)稅收受制于宏觀環(huán)境的影響因素太大,房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)缺乏后勁,也可從房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)增加值彈性系數(shù)逐年下降得到證明(見(jiàn)圖2)｡

3.從結(jié)構(gòu)上看,房地產(chǎn)領(lǐng)域稅賦結(jié)構(gòu)仍不合理,重流轉(zhuǎn)､輕保有｡房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收目前只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進(jìn)而影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行｡從數(shù)據(jù)來(lái)看,兩稅各年數(shù)額基本平穩(wěn),并沒(méi)有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng),涉及兩稅的政策性調(diào)整也很少,除2008年城鎮(zhèn)土地使用稅因?yàn)檎咭蛩卮鬂q外,2004-2008年兩稅所占房地產(chǎn)稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢(shì),平均占比僅為7.17%(見(jiàn)表7)｡

四､進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的對(duì)策建議

(一)短期政策調(diào)整:著力發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)需求的調(diào)控作用

應(yīng)充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用,控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求｡當(dāng)前稅收調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和投資性需求,在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實(shí)行差別性的稅收政策,鼓勵(lì)消費(fèi)性需求,抑制投資性需求｡在消費(fèi)環(huán)節(jié),可對(duì)居民的消費(fèi)性購(gòu)房給予減免契稅的優(yōu)惠政策,還可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策｡在保有環(huán)節(jié),首先要改變房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù),按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),以客觀反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的負(fù)擔(dān)水平;其次,要對(duì)居民的投資性購(gòu)房征收較高的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預(yù)期收益,從而抑制過(guò)高的投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[3]｡

(二)長(zhǎng)期政策調(diào)整:逐步將房地產(chǎn)稅收重點(diǎn)由供給方征稅轉(zhuǎn)向需求方征稅

按照征稅環(huán)節(jié)的不同,可分為三個(gè)部分構(gòu)建我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系,即房地產(chǎn)取得稅類､房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類､房地產(chǎn)保有稅類(見(jiàn)表8)｡目前我國(guó)房地產(chǎn)在稅種設(shè)計(jì)上缺乏系統(tǒng)性的考慮,使得某些環(huán)節(jié)存在稅種之間交叉重疊,產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象｡改革的主要目標(biāo):征稅環(huán)節(jié)后移,大幅度提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和取得環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平,適當(dāng)減輕交易環(huán)節(jié)稅收｡[4]

1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調(diào)整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對(duì)耕地進(jìn)行測(cè)量,合理確定計(jì)稅依據(jù),改“從量計(jì)征”為“從價(jià)計(jì)征”,以體現(xiàn)耕地質(zhì)量等級(jí)和物價(jià)水平的變動(dòng)｡二是擴(kuò)大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對(duì)房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定,避免重復(fù)征稅｡

2.房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)｡一是取消房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,由物業(yè)稅代替｡現(xiàn)行稅制中對(duì)房產(chǎn)從價(jià)或從租計(jì)稅,對(duì)土地從量計(jì)稅,對(duì)房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按價(jià)值征收了房產(chǎn)稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業(yè)稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒(méi)有反映地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化,計(jì)征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計(jì)征所得稅｡三是完善企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅,稅率根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時(shí)間的長(zhǎng)短有所區(qū)分,時(shí)間越長(zhǎng)稅率越低,導(dǎo)致房地產(chǎn)短期投機(jī)行為｡

3.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)｡對(duì)土地､房產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅,計(jì)稅依據(jù)以各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平確定,為了避免重復(fù)征稅,對(duì)房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅,由營(yíng)業(yè)稅､所得稅來(lái)調(diào)整｡征收物業(yè)稅使養(yǎng)房成本提高,會(huì)減少人們購(gòu)買兩套以上房子的需求,進(jìn)而使房?jī)r(jià)下降｡養(yǎng)房成本高,房屋擁有者會(huì)考慮將多余的住房賣出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補(bǔ)養(yǎng)房的成本,增加出租量｡同時(shí),物業(yè)稅歸屬地方稅種,有利于調(diào)動(dòng)地方財(cái)政積極性｡開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)循序漸進(jìn),首先對(duì)生產(chǎn)､經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)施新的物業(yè)稅,同時(shí)廢除原相關(guān)的房地產(chǎn)稅;然后適時(shí)對(duì)非生產(chǎn)性､非經(jīng)營(yíng)性的高檔居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅;最后擴(kuò)展到對(duì)所有非生產(chǎn)性､非經(jīng)營(yíng)性的居民住宅全面開(kāi)征物業(yè)稅｡

4.房地產(chǎn)租賃階段｡房地產(chǎn)稅收改革不能僅限于持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),可以對(duì)房屋租賃､廉租房､經(jīng)濟(jì)適用房等制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策｡目前,稅收政策沒(méi)有向租房?jī)A斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯(lián)合水電､煤氣加強(qiáng)征繳力度,出臺(tái)稅收優(yōu)惠,這樣可逐步改變?nèi)藗兊淖》啃枨髲椥?購(gòu)買者尋找到替代品,不買房就會(huì)選擇租房,引導(dǎo)人們進(jìn)行租房消費(fèi)｡

(三)完善房地產(chǎn)相關(guān)配套制度,促進(jìn)稅收改革

房地產(chǎn)稅收改革牽動(dòng)著各方利益,單靠稅務(wù)部門是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)好各個(gè)部門才能完成｡一是完善房地產(chǎn)登記制度,包括核查土地,進(jìn)行土地清查,建立土地位置､權(quán)屬及面積臺(tái)賬;強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度｡二是建立房地產(chǎn)估價(jià)制度,包括建立評(píng)估機(jī)構(gòu),探索評(píng)估方法,培養(yǎng)評(píng)估人員等｡三是完善房地產(chǎn)定價(jià)制度,實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度｡四是規(guī)范土地市場(chǎng),加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控｡五是盡快建立起全面準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息資料和監(jiān)控系統(tǒng),為科學(xué)征稅提供依據(jù)｡

參考文獻(xiàn):

[1]龔春榮.中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策[J].上海房地,2008,(6).

篇（9）

一、房地產(chǎn)階段稅收政策現(xiàn)狀

對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政府財(cái)政貢獻(xiàn)較大，總體的稅負(fù)率也是較高的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，稅收種類繁多，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營(yíng)業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經(jīng)占到35%左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常有七個(gè)具體階段，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策只占其中四個(gè)。

二、決策階段

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目建設(shè)前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的組成部分，項(xiàng)目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)的高低。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費(fèi)關(guān)聯(lián)甚大。一般的籌資方式有向金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤(rùn)扣除，卻不能作為成本費(fèi)用，不能抵稅。但是債務(wù)利息支出可以作為費(fèi)用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產(chǎn)的利息支出，有兩種扣除方式：當(dāng)企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明等法律文件，且不超過(guò)商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實(shí)際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%進(jìn)行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關(guān)鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債比重增加，會(huì)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)，做好籌劃。

三、設(shè)計(jì)施工階段

設(shè)計(jì)施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)委托設(shè)計(jì)公司和建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的階段。該階段也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在這個(gè)階段所涉及的稅種相對(duì)簡(jiǎn)單，該階段主要涉及印花稅、對(duì)外支付勞務(wù)代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計(jì)稅成本的核算等稅務(wù)事項(xiàng)。印花稅則按企業(yè)實(shí)際簽訂的合同類型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無(wú)太多的稅收籌劃。在這個(gè)階段重點(diǎn)是需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算對(duì)象的劃分、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅成本、費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偅瑸楹笃诘捻?xiàng)目竣工結(jié)算審計(jì)與稅務(wù)清算做好鋪墊。例如，合理劃分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用就十分重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行組織管理等活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用可以在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用列支；企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用則在管理費(fèi)用列支。兩者歸集性質(zhì)有所相同也有所不同，最終的歸集會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目清算的稅負(fù)產(chǎn)生影響。按土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是可以加計(jì)20%扣除的，管理費(fèi)用則歸入其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%扣除。但管理費(fèi)用的歸集會(huì)影響到當(dāng)期企業(yè)所得稅稅負(fù)的增減，但這也只是時(shí)間因素后續(xù)可消化。而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)則用直接影響到土地增值稅稅負(fù)的高低。

四、銷售階段（預(yù)銷售及竣工后銷售）

銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營(yíng)業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設(shè)立獨(dú)立的銷售公司。筆者認(rèn)為設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，可以在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中增加經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，拉長(zhǎng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈條，進(jìn)而分離經(jīng)營(yíng)收入，降低計(jì)稅收入，能夠有效的進(jìn)行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價(jià)格，選擇利潤(rùn)最大化的土地增值稅稅負(fù)也是關(guān)鍵。另外，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都有促銷環(huán)節(jié)，不同的促銷方式，會(huì)影響到收入，同時(shí)也會(huì)影響稅負(fù)。目前，采用贈(zèng)送裝修的促銷方式，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)20%的扣除，而現(xiàn)金折扣可以從銷售收入中扣除。

五、交付清算

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入交付清算階段時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一些剩余資產(chǎn)可以結(jié)合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測(cè)算總體稅負(fù)成本，再選擇對(duì)其剩余部份資產(chǎn)進(jìn)行出售、自持物業(yè)、或無(wú)償贈(zèng)送業(yè)主等方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。其次，就是公司的項(xiàng)目清算，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)或者其他外界原因的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不能順利的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，就需要根據(jù)法律程度，對(duì)債務(wù)對(duì)其結(jié)算，并且要對(duì)剩余資產(chǎn)進(jìn)行合理的分配和規(guī)劃。更多時(shí)候，很多子公司都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目而建立的，當(dāng)項(xiàng)目完成之后，總公司就會(huì)對(duì)其清算。在清算過(guò)程中，要保障清算日期準(zhǔn)確清晰，房地產(chǎn)企業(yè)也可采取相應(yīng)的措施來(lái)進(jìn)行調(diào)整，合理避稅。

六、總結(jié)

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)政策調(diào)控也更為嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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國(guó)家開(kāi)征土地增值稅的初衷是為了調(diào)節(jié)土地增值收益，該稅實(shí)質(zhì)上是附加于企業(yè)所得稅之上的另一種形式的“所得稅”，在全國(guó)降低高房?jī)r(jià)的一片呼聲中，上次的“兩會(huì)”上曾有代表提議取消該稅。為達(dá)到調(diào)節(jié)增值收益的目的，該稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值率越大，稅率越高，所以該稅種節(jié)稅籌劃的著眼點(diǎn)在于降低土地增值率，力爭(zhēng)適用較低的稅率，甚至能夠享受到免征的政策。

1、普通住宅的稅收優(yōu)惠。稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

筆者曾經(jīng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，一期工程土地增值稅清算的結(jié)果是：土地增值率18.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)退回預(yù)繳的60萬(wàn)元稅款。但假如增值率達(dá)到20%以上，不僅不能退回預(yù)繳款，還需補(bǔ)繳200多萬(wàn)元稅款。所以，企業(yè)應(yīng)充分重視該政策，在建筑面積設(shè)計(jì)、銷售定價(jià)、賬務(wù)核算等工作中要考慮該項(xiàng)政策，力爭(zhēng)把工作做到前頭。

該項(xiàng)政策的籌劃常有著述發(fā)表，在此不再贅述，只是需要強(qiáng)調(diào)的是，如果小區(qū)開(kāi)發(fā)既有普通住宅又有非普通住宅或商業(yè)，一定要在成本列支、預(yù)（決）算、合同簽訂等方面盡力劃分清楚，否則即使普通住宅增值率達(dá)不到20%，也無(wú)法享受免稅政策。當(dāng)然，與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)也非常關(guān)鍵。

2、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的列支。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅條例中的定義是：直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)允許加計(jì)20%扣除，所以企業(yè)日常費(fèi)用開(kāi)支，凡符合以上定義的一定要列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，而有些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員將其列入了管理費(fèi)用，沒(méi)有為企業(yè)爭(zhēng)取到應(yīng)有的稅收利益。

筆者在實(shí)際工作中綜合會(huì)計(jì)和稅法的規(guī)定，只將招待費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、四項(xiàng)小稅、總部管理人員的工資福利費(fèi)、明顯屬于總部的費(fèi)用列入管理費(fèi)用，其余費(fèi)用全部列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，這樣處理在歷次稅務(wù)檢查中均得到認(rèn)可。另外，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)）文第二十七條第（六）款規(guī)定“：項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”列開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)此規(guī)定建造售樓處的支出不需要列營(yíng)業(yè)費(fèi)用了，可以增加開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

3、公共成本和間接成本的分配。根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文第二十九條和第三十條的規(guī)定，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配，如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明確規(guī)定應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配，而其他成本項(xiàng)目的分配方法由企業(yè)自行確定。

可以看出，以上規(guī)定給了企業(yè)很大的稅收籌劃空間，尤其是土地成本的分配。

政府出讓土地是帶著規(guī)劃的，事先規(guī)劃了哪里建商業(yè)、哪里建住宅，而商業(yè)占地地價(jià)要高于住宅占地，但地塊是整體出讓的，沒(méi)標(biāo)明商業(yè)占地和住宅占地分別是多少地價(jià)。如果按占地面積法進(jìn)行分配，顯然增大了住宅成本，減少了商業(yè)成本，具有不合理性，所以稅收規(guī)定預(yù)留了企業(yè)可以采用其他合理方法的空間。企業(yè)需要通盤考慮能否享受普通住宅免稅政策、不能享有該政策的情況下怎樣降低住宅和商業(yè)各自的增值率，通過(guò)細(xì)致測(cè)算后決定采用什么方法更符合企業(yè)利益，然后以充分的理由向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出，征得其同意后實(shí)行。

同樣道理，借款費(fèi)用和其他成本項(xiàng)目的分配也需認(rèn)真考慮。

4、變銷售為長(zhǎng)期出租。現(xiàn)在多數(shù)樓盤地下停車位長(zhǎng)期出租，一次收取最長(zhǎng)20年的租賃費(fèi)，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆](méi)有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”項(xiàng)目，以5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。

照此例子，如果能變房屋銷售為長(zhǎng)期出租，將推遲土地增值稅的繳納，假如將來(lái)取消土地增值稅，企業(yè)將獲得一筆巨大收益。

5、股東購(gòu)買土地作價(jià)入股。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，自2006年3月2日之后，以土地使用權(quán)投資入股或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，在投資環(huán)節(jié)確認(rèn)收入，對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅，以該環(huán)節(jié)征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。不再適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

在財(cái)稅［2006］21號(hào)文出臺(tái)前，有人根據(jù)財(cái)稅字［1995］048號(hào)文提出過(guò)籌劃方案，引起大家熱烈討論，但不知有沒(méi)有過(guò)實(shí)際操作。財(cái)稅［2006］21號(hào)文出臺(tái)后，筆者認(rèn)為大家仍然可以考慮怎樣籌劃。現(xiàn)舉個(gè)例子供大家探討：李某以個(gè)人名義購(gòu)買土地一塊，購(gòu)買價(jià)1000萬(wàn)元，李某需交納契稅30萬(wàn)元，印花稅0.5萬(wàn)元，李某以該土地投資成立萬(wàn)城房產(chǎn)公司（個(gè)人獨(dú)資），評(píng)估作價(jià)（售價(jià)）1500萬(wàn)元，高某需繳納印花稅0.75萬(wàn)元，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額1031.25萬(wàn)元=1000+30+0.5+0.75，增值額468.75萬(wàn)元，增值率45.45%，繳納土地增值稅140.62萬(wàn)元=468.75×30%，需繳納個(gè)人所得稅65.63萬(wàn)元=（1500-1000-30-0.5-0.75-140.62）×0.2。

萬(wàn)城房產(chǎn)公司接收該土地不需要繳納契稅（根據(jù)財(cái)稅［2008］142號(hào)），印花稅因計(jì)入管理費(fèi)用不考慮，公司利用該土地開(kāi)發(fā)普通住宅，開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)收入12000萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加660萬(wàn)元=12000×5.5%，扣除項(xiàng)目金額10410萬(wàn)元=（1500+6000）×（1+20%+10%）［假設(shè)利息不能按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理分?jǐn)偂⑷?xiàng)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生和計(jì)算扣除一致，即750萬(wàn)元=（1500+6000）×10%］+660，增值額1590萬(wàn)元=12000-10410，增值率15.27%，免交土地增值稅，繳納企業(yè)所得稅772.5萬(wàn)元［12000-（1500+6000）×（1+10%）-660］×0.25，李某總的凈收益2580萬(wàn)元=12000-1000-30-0.5-0.75-140.62-65.63-6000-（1500+6000）×10%-660-772.5。

而假設(shè)李某以現(xiàn)金1000萬(wàn)元出資先成立房產(chǎn)公司，再購(gòu)買土地，繳納契稅30萬(wàn)元，印花稅0.5萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)收入12000萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加660萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額9799萬(wàn)元=（1000+30+6000）×（1+20%+10%）+660（三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算扣除，但是不能超過(guò)實(shí)際發(fā)生數(shù)750萬(wàn)元，筆者所在地區(qū)的濟(jì)寧市地稅局于2009年12月31日下發(fā)的文件［關(guān)于印發(fā)《濟(jì)寧市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)和建筑業(yè)稅收項(xiàng)目管理辦法（試行）》的通知（濟(jì)地稅發(fā)［2009］79號(hào)文）］中對(duì)此有規(guī)定，增值額2201萬(wàn)元=12000-9799，增值率22.46%，交納土地增值稅660.3萬(wàn)元=2201×30%，繳納企業(yè)所得稅724.93萬(wàn)元＝［12000-（1000+30+6000）-（1500+6000）×10%-660-660.3］×0.25，李某總的凈收益2174.77萬(wàn)元=12000-1000-30-6000-（1500+6000）×10%-660-660.3-724.93。

由此可見(jiàn)，同樣投資1000萬(wàn)元，前后兩種運(yùn)作方式凈收益相差405.23萬(wàn)元=2580-2174.77，根本原因在于以股東投資環(huán)節(jié)確認(rèn)的土地收入作為房產(chǎn)公司計(jì)算土地增值稅扣除土地的成本，這樣使房產(chǎn)公司的土地成本抬高，土地增值率低于20%，從而享受免稅。

6、籌

建費(fèi)列前期工程費(fèi)，而不是管理費(fèi)用。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［2009］98號(hào)）規(guī)定，對(duì)開(kāi)辦費(fèi)的處理，新所得稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。

由此可見(jiàn)，開(kāi)辦費(fèi)的攤銷已不存在稅會(huì)差異，企業(yè)可一次攤銷。工商企業(yè)通常列入管理費(fèi)用，而房地產(chǎn)行業(yè)可根據(jù)（國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)）文第二十七條規(guī)定列入前期工程費(fèi)，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除20%的成本。

二、企業(yè)所得稅和土地使用稅的節(jié)稅點(diǎn)1、將開(kāi)發(fā)的商品房出租，不再視同銷售確認(rèn)收入。根據(jù)（國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。該內(nèi)容將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)）文中該條規(guī)定中的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)”刪除了，同時(shí)結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［2008］828號(hào)）第一條的規(guī)定，可以認(rèn)為，企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的商品房出租，不再需要視同銷售確認(rèn)收入。

結(jié)合以上土地增值稅節(jié)稅點(diǎn)中的相關(guān)分析，企業(yè)將房產(chǎn)變銷售為長(zhǎng)期出租，不僅可以推遲土地增值稅的繳納，還可以推遲所得稅的繳納，并且能夠坐享房產(chǎn)增值，但需要付出成本資金利息，而且出租收入需按照12%繳納房產(chǎn)稅，因此企業(yè)需要做出詳細(xì)的測(cè)算，在綜合平衡的情況下作出決策。

2、沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售前的招待費(fèi)可以結(jié)轉(zhuǎn)到實(shí)現(xiàn)收入時(shí)累計(jì)扣除。房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，從籌建到開(kāi)工建設(shè)直至實(shí)現(xiàn)收入往往過(guò)程非常漫長(zhǎng)，前期項(xiàng)目運(yùn)作花費(fèi)的招待費(fèi)較多，為此國(guó)稅發(fā)［2006］第31號(hào)文針對(duì)招待費(fèi)專門做出規(guī)定，允許企業(yè)在實(shí)現(xiàn)收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文對(duì)［2006］31號(hào)文進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，沒(méi)有聲明［2006］31號(hào)文廢止，但也沒(méi)有提及這部分內(nèi)容，這說(shuō)明招待費(fèi)可以結(jié)轉(zhuǎn)扣除的規(guī)定還是適用的，只不過(guò)扣除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行新企業(yè)所得稅法的規(guī)定。而廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)根據(jù)新企業(yè)所得稅法超標(biāo)準(zhǔn)部分可以無(wú)限制的結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，稅務(wù)部門對(duì)前期發(fā)生的招待費(fèi)比較認(rèn)可的處理是：先做待攤費(fèi)用處理，實(shí)現(xiàn)收入后再逐步攤銷，最長(zhǎng)可攤銷到實(shí)現(xiàn)收入后的第三年。這樣做雖不符合會(huì)計(jì)制度，但因?yàn)槠鋵?duì)報(bào)表的影響較小，會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)時(shí)一般不予以調(diào)整。

至于計(jì)提基數(shù)，按照［2009］31號(hào)文有關(guān)精神和實(shí)際工作中所得稅納稅申報(bào)表的填制，房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入可以作為招待費(fèi)、廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。上文提到的濟(jì)寧市地稅局的濟(jì)地稅發(fā)［2009］79號(hào)對(duì)此有明確規(guī)定。

3、土地使用稅從開(kāi)具銷售發(fā)票的次月起停交。根據(jù)土地使用稅暫行條例，納稅人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)交納土地使用稅，《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字［1988］第015號(hào)）文中規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。

在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)交納土地使用稅的起點(diǎn)是土地出讓合同的簽訂日期，不論是否取得土地證，這符合稅法精神。但在房屋售出后，即使發(fā)票開(kāi)具、房屋已交付使用，甚至房權(quán)證大證已分割，而土地證因種種原因未能分割，在這種情況下，企業(yè)已不再實(shí)際占有土地，但稅務(wù)部門以土地證未分割、土地所有權(quán)人仍是企業(yè)的為理由，不允許企業(yè)停交土地使用稅，顯然與稅法精神不符合，這就形成了稅務(wù)執(zhí)法的前后自相矛盾。

篇（11）

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。

(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開(kāi)始趨緊。

摘要:文章認(rèn)為房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,物業(yè)稅是維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效制度,必須下決心認(rèn)真研究開(kāi)征或者著手改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。