房地產開發成本大全11篇

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003

[中圖分類號] F275.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02

1 房地產開發企業開發成本的構成項目分析

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。

1.1 土地征用及拆遷補償費

土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

1.2 前期工程費

前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。前期工程費用估算占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費差異而有很大差別。前期工程費用的其他費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益要求。

1.3 基礎設施費

基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的建造各項基礎設施發生的費用。與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。

1.4 建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。建筑安裝工程費是房地產開發企業成本項目中的一個大頭，建筑安裝工程造價成本一般占項目總支出的45%～55%。

分析建筑安裝工程費成本，應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。

1.5 配套設施費

配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

1.6 開發間接費

開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

房地產開發成本控制就是將實際發生的耗費，嚴格控制在計劃成本范圍內，隨時揭示并及時反饋，解決生產過程中的損失浪費現象，使之達到控制成本的目標。成本控制是房地產開發企業必須面對的一個重要治理課題。通過強化成本控制來達到降低房地產開發成本的最終目的。

2 降低房地產開發企業開發成本的途徑

2.1 多途徑尋找開發項目，降低土地成本

近年來土地成本越來越高，原先土地成本占項目總支出的1/3左右，現在也水漲船高了。筆者所在公司在以下方面做了充分的準備，積極調動一切資源，多途徑尋找開發項目，降低土地成本。

2.2 全面質量管理，保質保量完成工程項目

全面質量管理是一項綜合工程，需要多個部門及大量專業人員的通力合作才可圓滿完成。施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，開發公司須在一些關鍵管理環節上采取嚴密而切實可行的管理措施。因此，要以人為本，樹立全員質量成本意識，落實成本治理責任制，劃定收入與支出配比責任層次，編制各層次的責任成本預算，按照成本費用責任層次和治理環節，制定考核標準，開展全員、全過程、全工期、全項目的治理，實行工資與績效掛鉤，按規定兌現獎罰，把成本費用治理目標責任通過企業的治理控制系統落到實處，以較少的活勞動和物化勞動耗費，取得較大的經濟效益，不斷降低工程成本。開發單位和施工單位既要搞好協作，又要嚴格監督工程的質量，進行全過程質量管理控制，保質保量地完成工程項目。還要控制好施工工期，爭取提前完工。

2.3 加強施工材料品質和價格的成本控制

以筆者所在公司為例，某工程項目建筑安裝工程費達91 658 883元，包括土建、水電、材料3部分。其中材料款30 388 080元，占建筑安裝工程費的33.15%，可見材料成本占整個工程成本的比重較大，而且有較大的節約潛力。因此，材料品質和價格的成本控制，是降低工程成本的關鍵。

2.4 工程項目結算的成本控制

辦理工程竣工決算，可以全面清理項目建設過程的財務，在決算中全面反映項目建設過程中資金的來龍去脈，是項目成本控制的重要環節。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞的及客觀上的疏忽，應建立以下機制：①會議確認制；②二次復核、審計制；③獎懲制度。

房地產項目具有資金投入大，項目建設周期長、涉及的環節多等特點。房地產開發的成本控制應貫穿于項目開發的全過程，是一個涉及拆遷、開發、建筑等所有職能部門的全局性工作。成本發生在企業生產經營全過程，從項目決策、征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務等環節，發生費用支出，都有成本控制問題，要建立統一的企業內部成本管理規范。企業要注重財務部門的事中監督職能，發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上，要針對企業的特點進行成本管理。只有發揮企業內部各職能部門的作用，進行全過程成本控制，降低企業的開發成本，才能實現企業的最佳效益。

主要參考文獻

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

1房地產開發成本構成及影響因素

1.1房地產開發成本構成

房地產開發成本是指房地產開發從投資決策到銷售全過程所花費的費用，包括土地費用、工程建設成本及開發間接費用、管理費用、銷售費用和財務費用。

1.2房地產開發的影響因素

房地產開發除宏觀經濟政策等環境影響因素外，就單個房地產開發項目內部可控因素而言，影響房地產開發企業的成本因素主要是指影響房地產開發企業營運成本的因素。房地產開發的營運成本包括很多方面，房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大，其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。

2我國房地產開發成本控制存在的主要問題

2.1房地產開發前期重視不足

首先，由于近十年來我國房地產一直處于賣方市場，房地產行業高收益率使得很多房地產只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國房地產開發企業人員素質普遍不高，以及行業人才高流動率，高水平專業人員嚴重缺乏導致不重視項目的可行性研究。其次，建設單位往往把施工階段項目成本的管理作為重點，而忽略了設計階段的項目成本管理，從而造成前期成本過高。

2.2建設階段控制機制不嚴密

在招投標過程中，由于行政力量過多干預，地方保護主義嚴重，一些大型基礎設施和國有房地產開發企業投資的，總可以看到有的實力明顯不如其他的投標單位，卻還是能得到一些特別保留的標段；我國目前的招投標市場還不成熟，招投標體系還不完善，招投標過程中的監督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。

2.3企業信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要

合同控制作為成本和資金控制的基礎，在傳統方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進行更詳細更有參考價值的實時動態查詢分析。對后期的數據預測分析基本上依靠簡單預測來完成，可靠性和準確性無法保證。

2.4缺乏規范的成本控制體系

由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策若有若無，成本計劃如同虛設，再加上沒有一套科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。

3房地產開發的成本控制措施

3.1項目決策階段與土地成本控制

房地產開發項目的可行性研究，就是要從市場、技術和經濟等多方面對項目的前景進行分析預測，對項目進行整體的綜合評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法建立一套適應我國房地產市場特點的評價指標體系。除此之外，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益、來打敗競爭對手。

3.2設計成本控制

設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段。設計對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。設計階段的招標應該是全過程的招標，不僅要重視方案設計的招標，同時對施工圖設計階段的招標也應給予足夠的重視。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。

3.3建設階段成本控制

房地產開發商通過招標方式發包工程，其目的在于鼓勵承包單位進行投標競爭，從中優選出技術能力強、管理水平高、信譽可靠且報價合理的承建單位完成建設工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設備采購管理是項目成本控制的重點和難點，嚴格控制材料價格可以控制工程的成本。

3.4營銷策劃階段成本控制

房地產開發營銷策劃成本控制主要是指房地產開發企業對銷售投資費用的控制，實現房地產開發項目資金的回收目標，達到預期的銷售計劃，確保房地產開發項目投資收益的實現。影響價格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。定價策略應根據商品房本身的情況、市場情況、成本狀況、消費構成、消費心理等多方面因素來制訂。

4結論

在房地產開發建設的各個階段，決策階段和設計階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設計的質量，推行設計招標和設計全過程的監理制，利用價值工程優選和優化設計方案。在建設階段要嚴格執行招投標工作，對材料和設備采購環節成本和質量的控制，做好現場變更和竣工結算和決算工作。營銷階段工作主要是圍繞產品的定價、采用何種營銷方式和促銷手段分析來控制成本。

參考文獻

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業作為國民經濟的支柱產業是近年來消費和投資的熱點。隨著近年來全國房地產市場的逐漸成熟和局部出現過熱，國家加強了對房地產市場的宏觀調控。房地產開發企業面臨著“土根”、“銀根”的嚴控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，市場競爭日趨白熱化。房地產開發企業必將迎來“大洗牌”、“大整合”時期。隨著房地產市場微利時代的到來，房地產開發企業市場競爭的形態、內涵、方式也必然將發生深刻的變革，房地產的開發成本控制己成為各房地產企業在競爭中取得優勢的重要法寶。

1.房地產開發成本的構成

是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用。按用途可分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本。而在財務核算上又將費用分為：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和開發間接費等。

2.目前房地產開發成本控制中存在的問題及原因

2.1不重視決策階段的成本控制

決策階段是房地產企業成本控制非常重要的一個階段。雖然決策階段發生的成本費用較少，但整個項目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。但由于近十年我國房地產一直處于賣方市場，很多房地產商不重視決策的成本控制，只重視建房子，賣房子而忽略了策劃的重要性。很多策劃報告顯得膚淺，遠未達到“指導投資決策”的要求。房地產開發企業的“失誤”使大把大把的開發資金損失在有形和無形之中。

2.2只重視施工階段的成本控制，不重視設計階段的成本控制

房地產開發企業普遍對項目工程施工階段非常重視。一般的房地產公司均設有工程部，同時聘請專業的工程監理公司對項目施工進行直接的監控。企業普遍存在的一個錯覺是：工程成本主要含在施工階段的“一磚一瓦”中，加強監控，就可大量節約成本。忽視了對設計階段的成本控制，往往將設計費一壓再壓，認為這就是節約成本。通常的做法是：將項目委托一家“信得過”的設計單位設計。而設計的設計人員普遍存在“重技術，輕經濟”的不正確認識。設計單位內部，技術與經濟分離，再加上發展商普遍缺乏對設計進行監控的能力，往往使施工圖設計保守或不合理，從而造成浪費。

2.3 不重視計劃，導致成本失控

長期以來房地產開發企業缺乏對計劃重要作用的認識。很多企業認為長期發展計劃太遙遠了，從而忽略了對長期發展計劃的制定和實施。這一錯誤認識的直接影響是：企業生產經營沒有長遠規劃，失去連續性，出現“斷層”現象。企業的資源沒有得到合理利用(如資金呆滯、周轉閑置、土地儲備太多，造成浪費等等)。在年度計劃的實施過程中，往往造成成本的浪費。例如，銀行貸款與開發項目不協調(提前或落后)，拆遷與建設不搭接，主體建設與水電、配套設施不同步等等，導致已投入高額成本的項目遭受損失。

2.4招標投標沒有真正起到成本控制的作用

據統計，目前房地產項目真正實施招投標的不足 60%。招投標工作推進很不理想。很多房地產公司不愿意搞公開的工程招投標，為了與政府的政策不抵觸，不少公司采取了各種形式的“變通”方法，工程項目承包最終還是落到了“目標客戶”的身上，沒有起到成本控制的作用。在項目實施中，招標人可以通過合同分解項目目標，落實承包人，實現對項目的控制權力，合同總體策劃對整個項目有很大的影響，招標人在招標前首先必須決定，將一個完整的項目分為幾個包，可以采用平行分階段或分專業承包的方式，也可以采用總承包的方式，最終達到“成本最小化，效益最大化”的目標。

3. 房地產開發各階段成本控制

3.1房地產開發項目前期成本控制方法

房地產開發項目成本控制的重中之重是項目前期階段。房地產開發項目前期成本構成主要有：土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、施工許可證前的各項手續辦理費用（人防的異地建設費、發改委的散裝水泥費和新型墻體革新費、環衛局的渣土處置費等）、前期工程費、“三通一平”等費用。房地產開發前期成本控制的目標是：前期開發階段根據業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織調研、選址和前期策劃，保證項目前期策劃中的成本控制；規劃設計階段，按市場定位和成本估算設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的要求。

3.2房地產開發決策階段成本控制

正確決策是在對項目建設做出科學的決斷前提下，優選出最佳投資方案，達到資源的合理配置。這樣才能合理地估計和計算工程造價，實施最優投資方案，有效地控制項目投資。項目投資的確定與控制貫穿于項目建設全過程，但在前期階段各項技術經濟的決策，對項目投資有重大影響。特別是建設標準的確定、建設地點的選擇、工藝的評選和設備的選用等，直接關系到項目投資效益的高低。投資決策過程，是一個由淺入深、不斷深化的過程，依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同，項目投資的控制結果也不同。從項目一開始就應加強審查、審計力度，對資金的使用實行全程動態跟蹤，做好項目前期、中期和后期三環節控制，這是解決“三超”頑疾的有效方法。由于決策階段影響項目投資的程度最高，因此在決策階段就應對項目投資成本進行預測，建立成本控制目標體系，確定投資控制目標。在投資決策階段重點應對項目的投資估算的精確度進行控制，采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目投資決策的可靠性。

3.3設計階段成本控制

統計資料表明：設計階段影響工程造價的程度為 75%以上，而在施工階段影響工程造價的程度最多不過 25%，所以，規劃、設計質量的優劣，直接影響工程項目的功能、使用價值和經濟效益。規劃設計階段成本控制主要措施如下：

3.3.1 重視初步設計方案的選擇

在初步設計開始時，項目總設計師應將可行性研究報告的設計原則、建設方案和各項控制經濟指標向設計人員交底，對關鍵設備、總圖方案、主要建筑和各項費用指標要提出技術經濟比較方案，要研究實現可行性研究報告中投資限額的可能性。同時各專業設計人員應強化成本控制意識，在擬定設計原則、技術方案和選擇設備材料過程中應先掌握其市場參考價，嚴格按限額設計所分解的投資額進行成本控制設計，并以單位工程為考核單元，事先作好專業內部平衡調整，提出節約投資、降低成本的措施，力求將開發成本控制在限額范圍內。

3.3.2 規劃設計采用招投標制

進行設計招標，推行限額設計多方面擇優選擇設計方案。通過設計招標競爭，對提高設計質量，最大限度地減少設計變更，縮短設計周期，提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”(概算超估算，預算超概算，結算超預算)，具有重要的實際意義將限額設計貫穿于項目設計的全過程，從投資決策開始就根據投資估算設立目標限額，并以此為限嚴格控制施工圖及施工過程中的設計變更，直至項目實施的施工圖設計階段重點控制工程量，達到合理使用人力、物力、財力，提高資金的使用價值，進而提高投資效益。

3.3.3 嚴格控制施工圖預算

限額設計成本控制就是將施工圖預算嚴格控制在批準的設計概算范圍以內并有所節約。施工圖設計必須嚴格按照批準的初步設計確定的原則、范圍、內容、項目和投資額進行。施工圖限額設計的重點應放在初步設計工程量控制方面，控制工程量一經審定，即作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破。當初步設計受外界條件限制時，往往會造成施工圖設計階段發生局部修改、變更，可能引起已確定的概算成本發生變化，這種正常變化在一定范圍內是允許的，但須經核算與調整。

3.2.4加強設計變更管理

如若預料到將要發生變更，則設計變更發生越早越好。若在設計階段變更，只需要修改圖紙，其他費用尚未發生，損失有限；若在采購階段變更，則不僅要修改圖紙，還須重新采購設備和材料；若在施工期間發生變更，除發生上述費用外，已建工程還可能將被返工或拆除，勢必造成重大變更損失。為做好限額設計控制工作，應建立健全相應的設計管理制度，盡可能將設計變更控制在設計階段，對影響工程投資的重大設計變更，需進行由多方人員參加。

3.4房地產開發建設階段成本控制

工程施工階段是房地產開發企業及工程設計意圖最終實現并形成工程實體的階段，也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段。項目工程師控制造價的有效方法是施工階段全過程中促使施工方采用先進的施工組織新技術和科學的施工方案，督促其按照施工組織設計實施，嚴格管理增加工程量的變更簽證發生，盡量縮短施工周期，降低工料消耗。

3.4.1工程費用計劃的控制

在工程建設過程中，通過嚴格執行工程費用計劃，可以有效地控制工程項目投資成本，節約投資，提高經濟效益。因此，必須始終對工程費用計劃進行跟蹤檢查和控制。眾所周知，建設工程的投資的形成主要發生在施工階段，因此，精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節約資源消耗，仍可以收到節約投資的明顯效果。

3.4.2招標過程的成本控制

積極引進市場機制和競爭機制，在承發包上實行招投標，是實現成本控制工作的重點。在相對平等的條件下進行招標承包，擇優挑選工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。實踐證明：引進市場競爭機制，實行工程招投標，推行公平、公正、公開競爭，是降低工程造價，縮短建設工期、保證工程質量的有效措施。工招投標，可以選擇報價合理，施工方案先進，技術力量強，工期短的施工企業，為工程進度、質量和投資控制打下了良好的基礎。另外通過公平競爭，可達到優化施工組織設計，使人員、機械和材料的安排更加合理，提高了工程質量，加快工程進度，縮短了工期，促進了銷售，加快了建設資金的回籠，從而達到降低工程造價的目的。

3.5工程結算和竣工決算成本控制

首先，應按合同規定的結算方法、計價定額、取費標準、主要材料價格和優惠條款等，對工程竣工結算進行審核，若發現合同開口或有漏洞，應請建設單位與施工單位認真研究，明確結算要求；其次，所有隱蔽工程均需進行驗收，審核竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證，手續完整，工程量與竣工圖一致方可列入結算；最后，竣工決算投資成本比較分析，在分析時可將決算報表中所提供的實際數據和相關資料與批準的概預算指標進行對比，以反映出竣工項目總造價和單方造價是節約還是超支，在比較的基礎上，總結經驗教訓以利于今后改進。在核實建設工程造價時，財務部門首先應積累概預算動態變化資料，如設備材料價差、人工價差和費率價差及設計變更資料等；其次，考查竣工工程實際造價節約或超支的數額，找出節約和超支的具體內容和原因。工程施工階段是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段。因此，施工階段對房地產開發項目投資成本控制起著重要作用。

3.6房地產開發市場營銷階段成本控制

房地產市場營銷階段成本控制主要是指房地產開發企業在這一階段對銷售投資費用的控制，從而實現房地產開發項目資金的回收工作，達到預期的盈利水平。房地產開發企業在市場營銷階段的成本控制，主要是通過選擇合適的、有能力的營銷公司和廣告策劃公司，配合房地產開發企業制定出合理的產品價格方案、最優的廣告媒體組合宣傳方案，以最合理、最經濟的廣告媒體宣傳費用，在合理的時間范圍內，完成房地產項目的銷售工作，能夠有效的控制和節省銷售費用、廣告媒體宣傳費用以及管理費用和財務費用等，確保房地產開發實現企業利潤最大化目標。

4.結束語

房地產開發具有高風險、高收益，投資期限長的特點。一個開發項目需要經

過從策劃、設計、招標、施工到營銷等階段。每個階段的內容不一樣，成本控制

的方法也不一樣。因此房地產開發成本控制需要分階段、分步聚，在技術上，經

濟上，管理上進行系統的成本控制。雖然房地產開發成本控制是分階段、分步驟

的進行，但每個階段相互制約，相互作用，相互補充，構成了一個全過程的成本

控制管理系統。

參考文獻

[1] 李建榮 論房地產開發企業成本控制與投資決策 改革與戰略 2003 年 07 期

[2] 朱淼 淺談房地產開發成本控制．遼寧工程技術大學學報，2004 年 01 期

篇（4）

當前，房地產企業在成本管理中普遍存在著成本意識淡化、成本管理弱化、成本行為軟化的“三化”現象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重制約著房地產企業效益的提高，影響企業的發展。

一、房地產開發成本與構成

（一）房地產開發成本涵義

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。

（二）房地產開發成本構成

1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土房地產開發成本地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征收及拆遷安置補償費。

（1）土地征收費。國家建設征收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

（2）房屋征收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。

3.前期工程費。前期工程費主要包括：

（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。

（2）“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。

5.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

7.不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。

8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估算。

二、房地產開發成本控制措施

房地產的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。

（一）前期調研

在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是沒有幾個房地產公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。

（二）設計階段

降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面：

1.實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。

2.加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量搞標準化和系列化的設計；各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，按設計規范、技術規定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中，應明確要求設計方提供真實的設計概算指標，特別是結構數據，如含筋量、砼量等，以方便對結構設計的造價比較。

3.加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。

（三）施工階段

施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：

1.合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。

2.嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。

3.搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨。屬于指導價范圍的，應實行“適當參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監督質量（采購質量的主要責任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產品質量的片面壓價）”的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。

（四）竣工結算階段

凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。

三、總結

總體來看，中國的房地產發展前景還是比較樂觀的，理由如下：

一、城市化進程的加快。經濟的快速發展、工業化進程的不斷推進，會加速一個區域及一個國家城市化進程，這必將會有大量的農村人口向城市區域遷移，從而會帶來巨大的房地產需求。

二、中國的傳統觀念。自古以來，中國人認為只有安居才能樂業，房子是樂業的前提，也是談婚論嫁的必要的物質條件。這種觀念對房地產市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產市場的持續發展。

篇（5）

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規范化。在這種形勢下，房地產開發企業要想獲得穩定的經營利潤，除了必須密切關注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應該努力降低開發成本。同時隨著市場競爭的日趨激烈，房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。

一、房地產開發成本的構成

開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發間接費用等。可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，即房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

1.土地成為“虛增成本”道具

房地產開發離不開土地，國家對土地實行“招拍掛”的初衷，在于體現市場公平，提高價格透明度。在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開發商虛增成本的道具。

規模較小的項目，某些開發商在招投標過程中可以通過“內部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”“上限”，與有可能參與競標的同行，在茶樓酒肆或者會議室里組成“價格同盟”，由一家公司以較低的價格競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價。 ”

2.建材、“人頭”和規劃都能做“成本文章”

建筑材料是開發商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質量安全的環節上使用價格相對低廉的產品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發票是原來價格的2倍多。”一些房產公司工程部門人員私下說。

修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現“成本飆升”的重要環節。一般來講，大戶型利潤比中小戶型高，所以在樓盤建設過程中，開發商有意將大戶型面積進一步加大，將中小戶型面積進一步壓縮。竣工后在測量過程中，通過有“內部關系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對外宣稱在樓盤開發過程中，根據建筑實際情況進行的修訂。這樣一來，交房時大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。

某房開商曾說過，如果是同一房價的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1/5左右；而市場上往往大戶型的售價要比同一地段中小戶型價格高出1/4-1/5，大戶型的利潤空間會更大。

在上報測量的過程中，通過中小戶型擴大大戶型的成本，通過大戶型的實際銷售來獲取利潤，成為開發商賺取高額利潤的主要手段。一位地產業內人士說，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往在測量開發商房屋面積時睜一只眼閉一只眼，部分開發商玩弄成本增長也就成為輕而易舉的事。

綜上不難看出房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。

二、決策階段的難題和對策：

1.加強項目投資決策的科學性、系統性，準確市場定位。推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：保持項目功能不變，降低項目投資；投資不變，提高項目功能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資；

2.規劃設計階段的成本控制要點：

研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約55%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為20~30%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。

3.招標階段的成本控制：通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。

4.施工階段的成本控制：加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質量監理。處理好質量與成本的關系。保證工程進度。

5.基礎設施建設費：建設單位應主動為各專業部門提供技術支持，充分發揮規模優勢，統籌協調，降低造價。

6.管理費用：根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。

三、方案設計階段的成本控制

1、重視市場調查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化。

2、認真編寫設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。

3、做好建筑方案的征集選擇

完成設計任務書后，選擇幾家有技術實力的設計單位，或資深、知名設計人進行設計方案競賽，征集建筑設計方案，然后組織有關人員對競賽方案進行評比、選擇、優化，評比應側重以下幾方面：（ 1）、設計構思的超前性：目前的市場發展變化速度很快，加上房地產開發項目周期一般較長，對建筑使用功能的設計應考慮適度超前。

（2）、建筑平面布置的合理性：從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關鍵的作用。

（3）、建筑風格的策略：良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優勢，也會對促銷費用的節約起作用。

（4）、做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉入初步設計，此時控制投資主要是做好基礎及結構的選型工作。

（5）、在預定概算限額內做好施工圖設計：對不同設計及材料進行成本研究，向設計人員提出成本建議，協助他們在投資限額范圍內作好施工圖設計。

（6）、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加。

四、成本控制的運作機制

1、嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定審批職權范圍，實施獎罰制度。

2、完善成本預測、成本結算和成本監控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。

3、建立項目成本的后評價制度。

4、堅持技術手段與經濟手段相結合。

5、嚴格遵守成本和費用開支范圍，劃清各種費用界限，保證成本的真實性、科學性和可比性。

6、劃清各期成本與各個成本核算對象之間的界限，企業應按月結算開發費用，計算開發產品成本。

7、實行成本管理責任制，對成本實行全員管理。發動廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制并做到責、權、利結合。把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到有關職能部門，可采取部門經理負責制。

8、加強成本預測、計劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發產品成本。

綜上所述：開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。只有加強房地產成本的開發控制才能維持長久的競爭力即獲取最大利潤。

篇（6）

1 要做好房地產成本管理必須要制定完善的項目成本計劃和期間費用計劃

房地產開發成本包括項目開發成本和期間費用兩部分，所以成本計劃也應按照項目成本計劃和期間費用計劃兩部分來制定。

1.1 制定項目成本計劃。

成本計劃通常是經過確定總成本目標、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程而形成的。具體而言：

首先應通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標，待項目批準立項后，該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標，這種計劃總成本對以后每一步設計與計劃起著總控制作用。

其次要逐層分解總成本計劃目標。通常按項目結構對項目總成本計劃目標進行分解，將總成本拆分到各個成本對象，作為項目單元設計的依據或限制，對項目單元的功能、質量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中，應注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內的合理配置。這種合理配置是項目系統協調與均衡的保證，是實現項目總體功能目標、質量目標和工期目標之間均衡的保證。

接著要進行成本估算。隨著項目的深入、技術方案和實施方案的細化，可以按結構圖對各個成本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結合具體情況對項目進行優化組合。

最后是調整成本計劃。通常按結構圖由下而上對成本估算進行逐層匯總，并與原成本計劃目標對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調整過程。

1.2 制定期間費用計劃。

期間費用包括管理、銷售（或營業）及財務等各種費用，占成本費用總額的百分之十以上，在制定計劃時要注意以下三個方面：

1.2.1 期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發總成本會有重復的地方，但這兩者是不矛盾的。可行性研究中所估算的開發總成本提供了項目在整個生命周期內成本控制的總體目標，而一個項目生命周期可能要橫跨若干個會計期間，期間費用計劃正是要在總成本控制目標的約束下，將總成本控制目標所提供的管理費用總額度按項目進度在項目所跨的會計期間內按一定標準和原則進行合理分攤。

1.2.2 期間費用計劃要與開發企業的規模、項目銷售完成的進度情況相結合。

1.2.3 要按企業經營管理的實際情況，確定恰當的營業費用計劃和管理費用計劃項目，并將確定的營業費用、管理費用總額在各項目內進行有效的分解，以提供各項管理活動詳盡的費用控制目標。

所以只有做好了詳細完善的開發成本計劃，才能為成本管理提供明確的目標和方向，才能在開發過程中做到有的放矢，而不是錢花到哪算哪，導致成本失控。

2 要做好房地產成本管理必須要對開發的項目實行全過程成本控制

項目全過程成本控制是開發商對開發項目投資的有效控制，是開發項目成本管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。項目全過程的成本控制主要分以下幾個階段：

2.1 項目可行性研究和投資決策階段。此階段是項目開發中最為關鍵的階段，直接影響整個項目的成敗。經濟學家西蒙曾經說過：“管理就是決策”，所以說對項目開發來說首先要建立科學的決策機制，而決策最主要的依據是開發項目的可行性研究。可行性研究是一個系統性、專業性的工作，所以必須組織一支優秀的項目團隊完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。只有合格通過可行性研究的項目，才能進行下一步開發工作。

2.2 設計階段。此階段是項目開發中最為重要的階段。大家普遍存在的一種共識是開發項目的投資主要花費在施工階段，，認為只要加強了此階段的監控，就可以節約成本。為了做好這一點，房產商會加強預算審查，安排施工全過程的材料和質量的監理，為了訂購質優價廉的材料，甚至會親自出馬“貨比三家”等等。然而等項目建成以后，房產商卻發現這樣做并沒有使成本下降多少。問題就在于房產商忽略了對設計階段的監控。有關研究表明，在項目初步設計階段，影響工程造價的程度為75%，施工圖設計（技術設計）階段，影響工程造價的程度為25%～35%，施工過程中通過技術措施節約工程造價的可能性為5%～10%。從中可以看出，施工圖紙一旦確定，工程成本也就基本確定。所以房產商可以通過招標方式選定水平高的設計院、做好設計方案評審、加強設計方案優化以及推行限額設計等措施來做好設計階段的成本控制工作。

2.3 招投標與合同洽談階段。項目的招投標與合同的洽談確定是成本控制管理工作的重要環節，很多相關法律文本在此階段完成，許多隱患和難點也會在此階段留下，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理及后期結算工作。因此要根據項目整體施工計劃指定詳盡的招投標計劃，在計劃中明確招標原則，界定承發包方式、范圍、工程款支付辦法等主要合同洽談條款。在洽談合同時應首先考慮固定總價合同，要善于將施工期間的風險合理轉嫁。簽訂合同時，除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、違約處理方法以及可能遇到的風險處理方法予以明確，以便避免后期結算過程產生分歧與矛盾。

篇（7）

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A

1、房地產開發成本控制原則

1.1節約控制原則

節約是房地產項目成本管理的基本原則，就是節省房地產項目施工的人力、物力和財力，節約絕對不是消極地限制與監督，而是要從提高項目的科學管理水平入手來達到節約。要著眼于成本的事前監督、過程控制，在實施過程中經常檢查是否出偏差，以優化施工方案。

1.2動態控制原則

房地產項目的成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制的原則，將房地產開發的工、料、機投入到施工過程中，收集項目開發成本發生的實際值，將其與目標值相比較，進行動態監控。

1.3全過程控制原則

房地產開發項目成本控制的目的就是在確保工程質量、開發周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產品，其成本控制必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。建設項目成本是考核建設項目經濟效益的綜合性指標，它涉及到與項目形成有關的各部門和各單位，關系到房地產開發企業每個職工的切身利益。房地產項目的開發建設分四個階段：項目決策階段、規劃設計階段、項目施工階段及竣工結算階段。在房地產開發項目中必須對以上四個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的經濟效益。

2、房地產開發成本控制措施

2.1嚴格合同管理

合同管理使施工企業管理的重要內容，也是降低工程成本，提高經濟效益的有效途徑。施工時設計階段的延續，施工的合同管理應從設計及經濟條件兩方面出發進行考量。因此，先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎，此應作為合同管理的重點。而加強施工過程中的合同管理，在合同執行期間嚴格履行合同要求，加強質量意識，抓好過程控制。要防止那種在施工過程中片面追求工程質量，不借代價多耗費材料和人工，置成本于不顧的做法，施工單位應精心組織合理施工，在滿足合同的條件下努力降低成本。

2.2加強現場管理工作

2.21加強現場簽證管理

現場簽證是指發包人與承包人根據承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價之外的施工內容所作的簽認證明，具有臨時性和無規律性等特點。如設計變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時需辦理現場簽證。它是影響工程造價的關鍵因素之一。

2.22嚴格設計變更簽證審批程序

一般性變更由于甲方現在代表起草，交施工負責人及工程指揮部領導審批，大項的變更，應先做概算，報主管首長批準后實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些比合理或者保守設計，在滿足使用要求的前提下，通過優化設計，可降低工程造價。

2.23加強對設計變更工程量及內容的審核監督

對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場抽項實測實量，以保證變更內容的準確性。制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時。

3、加強費用成本控制

3.1材料費用控制

材料費用的控制包括材料用量控制和材料價格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程項目部，在施工過程中，通過“限額領料”去落實材料消耗。同時，要加強限額領料單的管理，對每一部分的實耗格料的數量實行定時核對，保證每個限額領料單的數據絕對準確。再就是對工程進行功能分析，對材料進行性能分析，力求用低價材料代替高價材料，加強周轉料管理，延長周轉次數等。其次，要材料價格上的控制，主要加強采購部門在采購中的控制，采購材料時，必須在合格供貨商名冊中，選定供貨商，實行貨比三家。在保質、保量的前提下，選取最低買價。同時，實行項目監督，項目部對材料部門采購的物資，有權過問與詢價，對買價過高的物資，可以做成本預算處理。此外，材料部門對各個項目所需的物資，可以分類批量采購，以降低買價，達到材料費用成本控制的目的。[1]

3.2人工費用控制

人工費用的控制主要是通過工程項目與施工人員工費承包合同來確定，房地產企業可以根據內部計劃價格，結合工程的具體情況來劃定承包價格，以合同價作為工費結算依據。人工費的控制除了采取以上辦法外，還必須從項目員工的動態管理，提高勞動生產率，控制工資含量等方面加以控制。雖然管理項目的工程項目部有一定的人事管理權，但為了協助項目做好人工費支出控制，降低人工費成本，企業對項目的員工使用仍要行使監督、指導、協調和服務的職能。要求項目盡量精簡二、三線人員及冗余員工，以減少項目不必要的人工費支出。在項目承包合同中，有一項重要的指針，即工資含量指針。控制工資含量指針，可以促進項目做好編定員工，節約用工，從而控制人工費開支。

3.3機械費用的控制

主要是合理地安排施工生產，督促項目加強設備租賃計劃管理，減少因安排不當引起的設備閑置。項目也需協助機械設備的調度工作，盡量避免怠工，提高現場設備利用率。加強監督現場設備的維修保養，嚴格執行合理的操作規程，使機械設備經常處于完好狀態，避免因不正當使用造成機械設備的停置或損耗。協助做好上機員工與鋪助生產員工的協調與配合，提高機械臺班產量。[2]

4、竣工結算的控制

1）全面整理變更資料，正確的核定變更內容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。

2）竣工驗收。按照設計圖紙和變更確定的工程范圍，依據國家建筑工程驗收標準，按程序組織工程驗收。

3）留足保修費用。因為建筑產品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。

4）工程造價審計部門及時做出各相關方認可的審計報告。根據審計報告，開發商組織工程技術人員和造價管理人員，對工程的成本管理共同做出總結報告，以便吸取教訓，總結經驗。

5、結束語

總之，加強施工階段的成本控制是每個房地產企業必須要做的，而且是要不斷完善的，施工階段的成本控制又是一個全過程，所以企業要充分的調動每個部門之間的積極性，使各個部門都參與到成本控制當中，在施工的全過程中積極的實現成本最小化，只有控制好了施工階段的成本，房地產企業才能更好的把握整個項目的成本，實現企業的盈利最大化。

篇（8）

1、房地產開發成本

當前我國商品房的開發成本主要包括以下幾個內容。表一是某小區商品房的成本估算表,以下各成本所占的比例都以該小區為例來說明(如表1)。

開發商品房成本價是由（1、土地使用費用、2、前期工程的費用、3、基礎設施建設費用、4、建筑安裝工程費、5、開發期間的間接費用、6、銷售稅費及銷售費用）六部分組成, 其中部分費用是可控可以預見的費用,而國家規定費率則不隨著外界因素發生改變,如前期工程的費用、基礎設施建設費用除了室外景觀園林工程和圍墻、開發期間的間接費用中的公共維修基金和銷售稅費等。除此之外,其余的費用均會隨外界因素的變化而發生變化。通過敏感分析證明,影響開發成本的敏感因素按照重要性排序, 分別是是:地價、建安費以及貸款利息。因此,開發商要重點對這些敏感因素進行控制,在重視產品經營銷售的同時,加強對開發項目內部管理,嚴格控制和降低建設成本支出,最終達到企業利潤的最大化。

2、地價是開發商控制建設成本重點

地價是影響商品房價最關鍵的因素, 在房地產開發的價格中占到了40%以上的比例,個別地價較高的地段甚至能夠占到商品房開發成本的70%以上。因此在商品房開發的事前階段,首先應當加強對土地價格的關注,避免在土地價格被市場抬高時購入土地。房地產商對于預拍的地應做可行性研究,對擬投資項目的可行性進行技術經濟全面論證;同時對當前房地產動態市場進行深入、仔細的調查,在對國家經濟未來發展及房地產行業走向進行預測研究的基礎上,得出有關購買者的需求特征、消費結構、不同群體的收入狀況、消費偏好、實際支付能力和類似項目的售價、成本費用、開發周期、市場利率和融資渠道等基礎數據。在對房地產市場、國家經濟和項目效益進行深入可行性研究后,開發商需要根據相關數據決定擬投資項目的開發房型組合、估算項目的總投資并預測銷售價格、項目的成本支出費用,投資收益率等目標,并通過地價的敏感和盈虧平衡分析,得出企業地價的最高承受能力。通過實行以上策略,保證企業在預控的地價范圍內獲得土地的使用權,是房地產商對該地塊的房價成本控制最關鍵一步,能夠有效降低房產的投資風險。

3、開發商內部成本制度建設是成本控制的基礎

（1）開發商嚴格實行招投標制

企業必須建立健全的成本管理制度, 招投標制度。開發商在地塊動工前必須選擇相關的配合單位,包括:造價咨詢和招投標單位、監理單位、勘察設計單位和施工單位等。以上單位的選擇,必須按國家規定招投標制度和企業內部管理流程進行,選擇技術力量強、業績好、信譽高和造價合理的配合單位。因為配合單位業務水平的高低直接影響商品房的建設成本,例如,造價咨詢單位計算標底的偏差率控制是否在合理的范圍,監理單位協作業主對工程“四控制,兩管理、一協調”對成本控制起強有力調節作用。

（2）以合同管理為手段, 建立企業成本控制流

開發商要以合同為手段,建立成本控制中心,規范成本管理流程。房地產開發過程中的投資支出存在于開發過程中的各個環節,是通過各種各樣的合同、協議為依據支付的。企業的各個部門按職責都有簽訂合同或協議的權利,如拍地的合同由市場部門辦理,工程施工階段的合同、協議由工程管理部門簽訂。因此,企業要制定必要的合同審查、會簽批準制度和流程,需要由專門的成本管理部門負責審查管理,結合招投標制把所有經濟行為納入招投標和合同管理中,保證合同或協議簽訂的質量,維護企業的利益。所有的合同協議要按內容統一編號,分類歸檔,便于管理和查閱,在撥款時嚴格按照合同內容進行支付。

（3）企業要建立自己內部的信息庫, 規范招標文件及合同企業要建立自己內部的信息庫,規范招標文件及合同的專用條款,形成企業內部文化。開發商的管理思路和對工程控制通過招投標文件,需要以合同專用條款來表達,特別是可能涉及工程質量、進度、安全與工程成本有著密切聯系的條款,相關的獎罰措施,以及工程進度款的撥付條件,應有明確的約定,避免施工過程中職責不清,相互推委,產生糾紛。

4、設計階段是的開發商成本控制重點

設計階段是指開發商對開發項目進度全面規范和具體描述實施意圖的過程,反映經濟與技術相結合,是開發商控制商品房設計成本的重點階段。據統計計階段對建設費的影響程度達60-70％,因此開發商應重點抓好設計階段成本控制,主動參與設計全過程,實行設計監理。對規劃設計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,沿街店面設計合理、室外園林景觀設計美觀、設計平面組合好,將會使產品銷售好,從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量,盡量減少施工期間的洽商變更,切實加強設計階段的工程成本管理。在這期間開發商、監理和設計人員要做好以下工作:

（1）實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法, 推行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法,做到既要建筑造型美觀,又要造價合理, 從而保證建設單位的經濟利益。

（2）加強設計階段的經濟論,在方案比較時,可以采用成本—效益分析方法,在滿足工程結構以及使用功能的前提下,依據經濟指標選擇設計方案。設計單位在技術經濟分析中應大力開展價值工程方法的應用,把多余的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價。

（3）實行限額設計,各專業在滿足建筑物的使用功能時,需按分配的投資額控制設計,杜絕設計中不合理的變更,保證工程竣工結算不突破總投資額。

（4）要加強設計出圖前的審核工作,重點要對工程量、設備、材質的控制, 審查設計圖的錯、漏、缺和設計不合理處, 嚴格控制設計變更。

5、加強控制建安成本,是開發商成本控制的關鍵

前面已經論述了公司必須建立完善的招投標制度、成本控制流程和合同制度,這時候影響建安的成本可控在±10%之內。但如果開發商忽視對施工現場管理,及相關單位的協調工作,致使工期拖延,質量低下,同樣也會增加成本,會使得開發商前期所做的一切前功盡棄。施工階段監理要配合開發商現場管理人員對工程質量和進度控制,同事要加強以下的管理。

（1）對施工招標文件及施工合同管理

招標文件中盡量將一些開發商不好控制的、可預見或不可預見的費用,按項列入報價的范圍,將施工期間這些的費用轉嫁給施工單位,減少自身的風險。特別是這幾年材料的漲價,開發商將材料漲價一分比例幅度在合同條款中明確標出,從而在一定程度降低了建筑材料價格波動給工程帶來的風險。合同計價方式選擇上,開發商一般應先考慮固定總價合同,其次固定單價合同等其他合同。嚴格控制工程進度款, 按合同約定付款, 禁止工程款超付。

（2）合理安排施工順序, 減少臨時費用

在組織住宅小區的施工, 安排開工計劃時, 要考慮到附屬配套及大、小市政工程能

否與住宅工程同步進行,盡量不發生臨時供水、供電、供熱的費用,并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。在建設小區道路前,即可進行各類管道的鋪設,減少二次開挖,避免施工企業因現場施工的原因向開發企業索賠, 從而降低成本。

（3）加強工程變更管理, 控制現場簽證費用

在項目施工過程中由于開發商、監理、設計者、承包商、或地質條件等眾多因素的影響原因,導致實際工程量和建設費用往往會發生一定的變化。在工程量發生增加時,承包商一般通過現場的簽證方式得到經濟的補嘗。施工簽證是難以避免的,原因復雜、管理難度大,所以是開發商和監理控制工程成本的重要環節。監理和開發商的現場管理人員在審查確認簽證時,必須仔細認真研究招標文件、清單編制說明、合同條款和施工圖紙,確認該費用是屬于變更范圍且費用的增加,而不是承包商的原因,才能予以簽證,避免費用重復計算。現場工程管理人員和監理還應該靈活應用合同中的反索賠條款,為自己挽回部分的經濟損失。現場還應有專人對現場的業務聯系單、簽證單和會議紀要進行管理, 為以后工程結算審核提供依據。

（4）加強工程進度管理

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關鍵詞:房地產；開發成本；成本管理

一、開發成本的基本認識

㈠開發成本的組成

土地成本主要包括土地出讓金、土地補償費、合作款項、大市政配套費和土地稅費，土地成本約占項目開發成本的25%至35%。前期工程費用包括勘測費、規劃及設計費、報建費、三通一平的工程費用、臨時設施建造費及咨詢顧問費等，前期工程費用約占項目開發成本的2%至4%。建筑安裝工程包括室內土建安裝工程、設備供貨安裝、裝修工程等成本，建筑安裝工程約占項目開發成本的50%至60%。市政及環境工程主要包括供電、供水、供熱、小區園建及綠化、市政道路、排水與排污工程、小區弱電系統（智能化、通信、網絡、有線電視）、室外零星設施等成本，市政及環境工程約占項目開發成本的10%至15%。公共配套工程主要包括會所、小區配套學校、幼兒園、醫院（若有）的設計和建筑安裝費用及小區運動及游樂設施等成本，公共配套工程因不同項目（小區）配套內容各異，項目開發成本占比沒有統計意義。開發間接費用主要包括監理費、質監費、檢測費（包括沉降觀測、樁基檢測、防雷檢測、室內環境檢測）等成本，開發間接費用約占項目開發成本的1%至2%。由此可見，工程成本（包括建筑安裝工程成本和市政及環境工程成本）在開發成本的占比最大，對工程成本的管理和控制對開發成本的影響最明顯，且與另外四個成本大項相比，工程成本的控制權更多在房地產企業手中。下文重點對工程成本的管理和控制進行討論。

㈡成本管理涉及的三個成本

目標成本：目標成本是指企業在一定時期內為保證目標利潤實現，并作為合成中心全體職工奮斗目標而設定的一種預計成本，它是成本預測與目標管理方法相結合的產物。目標成本根據結算數據、合同金額（包含非合同付款）、預算造價、基準價及估算金額，結合市場價格情況及相關的政府文件規定進行修編。

二、成本管理思路

成本管理的目的是為了增強企業自身成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力。成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的。通過客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。 嚴格執行并不斷完善企業成本管理流程及權限，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控，保證將成本控制在目標成本范圍內。

三、工程成本管理總流程

㈠事前成本策劃管理

事前成本策劃管理包括初始目標成本管理階段和施工圖設計與施工圖預算管理階段的成本管理。新項目目標成本在總規批復后編制，原則上以集團年度基準價為指導單價，結合同類型、相似規模及特征的項目成本數據，由成本部根據項目工程及設計部門提供的總規批復面積進行編制，確定初始目標成本。依據初始目標成本，委托設計單位進行單位工程施工圖限額設計，須滿足按施工圖編制的《設計概（預）算》的鋼筋、混凝土含量及單方指標不得突破《限額設計指導價》的要求。 設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。根據優化后審批同意出圖的施工圖，編制并審批確認施工圖預算。用施工圖預算替換基準價完善目標成本，并鎖定目標成本，作為比對的標桿。

施工圖預算與產品定位調整及補充立項對應的預算之和構成“事前目標成本”。

㈡ 事中成本控制管理

事中成本控制管理包括：

1.合同預算管理階段

本階段重點工作是施工招標環節的成本控制，原則上 除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行， 應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。 同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。 壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。 施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量。

2.合同預算外工程動態成本管理階段

本階段成本管理主要是對原目標成本執行過程的成本控制和管理，對應成本為“合同預算外工程動態成本預算”，包括設計變更預算、工程簽證結算、合同外工作委托預算、價差調整預算、工程獎罰預算及補充協議預算。

設計變更：設計變更發生后，由施工單位根據合同約定時間按期上報設計變更預算書，成本部進行審核。預算審核完成后，作為中期產值付款的依據。設計變更在工程竣工結算辦理時一并辦理結算手續。

現場簽證：現場簽證區分工程、營銷或開發原因進行歸類，工程通知單根據單筆額度分權限進行審批，然后交施工單位實施，完工后由施工單位、工程部及監理現場在《工程量簽證單》中簽證確認，經成本部審核后的結果作為中期產值支付依據。

㈢事后成本核算管理

事后成本核算管理就是要做好工程結算管理，工程竣工結算應具備，符合合同（協議）有關結算條款的規定，具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料，項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備，工程遺留問題已處理完畢，施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全的基本條件。工程結算要以設計變更和現場簽證單原件為準，成本部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確。編制的結算書，應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣減甲供材料款項。 成本部應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。 在成本部提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。為完善事后管理，要求所有合同必須有結算，項目所有合同結算完畢，為項目的終結點，結算成本即為項目的最終決算。

㈣四個階段的成本分析

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中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）

1 工程合同管理

公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調; 而成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。

2 工程預算及資金管理

根據工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。工程預決算環節的成本控制難點在于有關監控信息的及時和準確性。主要包括對預算內容的審查，鋼筋用量的核實，價差的調整，洽商、變更的費用控制，違約與索賠等。應重點關注對現場簽證的監控，審核洽商、變更的合理性、完整性及經濟性，并明確發生費用的原因和責任。工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的; 工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交成本會計，以便財務核算成本與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制; 并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。

3 成本控制

房地產開發是從立項到竣工各個階段發生的總成本，具體包括立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用。

3.1 立項環節的成本控制。立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。項目部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目部來承擔。成本控制按項目開發方式分為新征土地、買斷項目和合作開發三種方式。其中新征土地包括征地費用、拆遷安置費用、大市政費用、規劃條件等幾部分。征地費用和拆遷安置費用屬于不可控費用。大市政費用分自建和交政府部分，應分別核算。規劃條件方面應由項目部按滿足公司利益最大化原則進行，合理提高容積率，以降低土地成本。買斷方式應明確買斷內容，按照為公司爭取最大利益的原則確定支付總額及付款時間，明確三通一平或七通一平的標準，辦理手續應與項目付款時間掛勾等等。合作方式需明確合作方式、分成比例、交房時間及標準，付款時間及付款總額等總之選擇有利于公司利益的方式。

3.2 規劃環節的成本控制。規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。該環節控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是周密規劃，科學討論，嚴格審批。規劃設計部門和評審委員會在該環節承擔主要的職能。規劃環節的成本控制具體包括規劃方案、方案評審、報批設計、擴初設計、樁基設計、施工圖設計、銷售包裝設計、裝修方案設計、功能設計、材料設備及其他費用等。在本環節中，需由項目部按照國家有關規定繳納有關規費外，根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求，其中施工圖中結構造價、建筑造價和環境設施費等約占總造價 70% 的部分，屬于設計方可控部分，應嚴格審核。

3.3 招投標環節。招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。本環節主要確定承建商、工程監理、材料及設備供貨商，應重點關注有關各方的資質、管理水平、技術力量、歷史記錄、資金實力和合作經歷等。

3.4 施工環節。施工環節的成本控制應主要注意兩大方面，一是因各種變更帶來的費用，二是是材料、工程款的支付。由于市場變化以及對市場的了解程度，施工階段不可避免會由于各種情況對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。

3.4.1 審圖。包括擴初圖會審、施工圖會審、分項、分部圖會審以及各專業技術圖紙會審。應建立圖紙多層次會審會簽及審批制度以及各關聯專業互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完畢，工程部門應將評審資料進行整理并形成施工圖會審會議紀要。

3.4.2 工程變更。項目前期規劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整; 應加強施工前的審核工作。工程部及相關部門應全面考慮工程造價，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。確實需發生變更時，各部門需全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據。

3.4.3 變更簽證。對于變更應填制變更洽商確認單，按相應的審核簽認流程進行，現場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執行，必須遵循“先洽后干”的原則，認真核對簽證的工程量是否準確，變更必須有設計單位、設計部、工程部、監理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。工程部及預算部對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，并根據統計資料對控制工程變更提出改進意見。

3.4.4 工程款的支付與審批。應考慮付款進度以及工程進度等。按合同約定以及工程進度付款。應多層次多角度審核工程進度，甲方代表與監理工程師審核完成的形象部位，預算人員審核工程價值量。款項的支付應根據不同情況由不同級別人員審批。

3.5材料及設備采購環節。材料及設備采購環節成本控制的核心是計劃和信息，通過制定明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。

3.5.1 材料進場計劃。采購招投標及訂立合同時間、生產周期、運輸周期、安裝、驗收周期、交叉作業時間，應與工程進度相配合，與采購點遠近相對應，與工序安排相聯系。編制材料計劃時，要注意考慮可能出現的問題，并留出相應的時間。

3.5.2 材料的性能價格比。工程部應注意日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。必須招投標的材料設備應根據招投標的有關規定進行管理，不需招投標的，采用三家以上廠家報價擇優擇低的原則選擇。

3.5.3 料款支付。包括材料款支付方式、支付進度、保修款以及預付款限額控制等。材料進場應經過甲方、乙立及監理工程師的驗收并按進度進行價款控制，同時預留一般不低于合同總價 5%的保修款。

3.6 銷售環節。銷售環節的成本一般是按照費用目標總額按比例進行控制。本環節主要包括營銷方案的制定，營銷現場費用，樣板房裝修費用，銷售回款及補充條款、客戶交房等。應首先在確定費用目標總額的基礎上，根據相關因素進行分解，并確定具體計劃和費用。

3.7 期間費用。主要指建設單位管理費，包括項目從籌建之日起至辦理竣工財務決算之日止發生的管理性質開支，以項目投資總概算為計算基數。由于地產開發業務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環節除了承擔主要的控制任務外，還有責任指導監督其他部門的有關費用支出情況。

4 結束語

隨著房地產市場的不斷成熟，市場競爭也是趨規范化。經營者要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。房地產成本管理可以及時、準確地反映項目成本的預算控制及執行情況，減少預算外和不必要支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。另外，按照稅法有關規定，企業發生的期間費用、開發產品銷售成本、營業稅金及附加、土地增值稅在計算企業所得稅時，準予當期按規定扣除。因此，成本核算也決定了企業所得稅的計算基礎，正確地進行成本納稅籌劃，還可達到節稅的目的。成本管理主要包括: 合同管理、預算及資金管理、成本控制等方面的內容。

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一、房地產開發成本核算存在的問題

（一）成本核算的對象較為模糊

隨著房地產開發規模的不斷壯大，其開發占用的土地都是成片的來進行開發，建成后的產成品主要有商業用房、小區住房以及稍大的公寓等。目前主要有以下幾種方法對成本核算的對象進行劃分，按照項目的區域、對整個工程項目進行分期、按照產品的類型或者把整個開發項目作為成本核算的對象。這符合財會[2013]17號文件第十三條要求，但是，具體要如何使用，還是要根據開發項目的具體情況進行分析，再加上大規模開發項目的復雜性，這都給房地產企業帶來了核算對象確定上的困難。如果成本核算對象劃分的過為細致或者過粗，都會影響到成本核算的質量，不利于成本的監控，給成本分析造成困難。

（二）成本費用分配的方法不合理

對于房地產開發企業而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發產品當中，這是比較明確的。但是對那些拆遷補償款、基礎設施建設費用和配套設施費用等間接費用來說，財會[2013]17號文件第四十三條規定應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本，但每家房地產開發企業都會根據自己的實際情況來確定劃分和分配的標準。總的來看，房地產開發企業的成本和費用的分配任意性較強，在實際中還沒有形成科學統一的標準來對該行業進行約束和管理。

（三）成本核算周期模糊

房地產開發項目的工程量大，持續的周期比較長，也不存在明確的標準來確定開發項目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰。

（四）竣工決算拖延

成本核算應遵從及時性，這樣能及時獲取開發項目的開發成本，與收入相配比，計算出項目的利潤，結清相關稅費，避免與稅務部門長期糾纏。同時，也有利于房地產開發企業及時對項目進行評價，指導未來的項目開發。現實情況卻恰恰相反，有些房地產開發企業由于資金緊張原因，人為有意地拖延項目結算，還有如小區的個別配套設施沒有完成，公共設施暫時不能建設等等，這些問題對于整個開發項目并不重大，卻影響了整個開發項目的決算時間。這樣既不利于企業的成本管理和成本控制工作，同時也會與國家的有關政策和稅收制度相沖突。

二、加強房地產開發成本核算的對策

（一）明確成本核算對象

第一，以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數為成本核算的對象進行成本的歸集。這種方法適用于那些開發規模較大、開發期較長并且采用分期開發的形式進行規劃的房地產開發企業。第二，以產品的開發形態作為成本核算的對象。這種方法適用于那些開發產品多樣的房地產企業，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個的產品作為核算對象。這種情形適用于那些雖然開發規模大，耗費較多，但是開發出來的產品只有一種。按照上述原則進行核算對象的確定，有利于企業對成本費用的監控，對開發產品價值的評估。

（二）合理確定成本費用分配的方法

對于建筑安裝成本來說，其有明確的歸集對象，但是對于間接的開發成本費用來說，則需要按照科學合理的方法對其進行歸集和分配，比如說，按照受益原則和配比原則等。對于房地產企業，它們可以采取的方法有個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準進行分配，但是對于同一家房地產企業來講，該種方法已經確定，應當保持它的一致性。個別認定法可以說是成本費用分配中最好的形式，這樣能使成本費用較為準確地分配到產品當中，但是其耗費的人力物力也較多。對于那些開發完成后，就直接成塊出售的房地產開發企業來說，可以采取按照面積比例進行分配的方法。而對于按價值分配的方法，企業應當對開發產品的價值進行評估，并作為成本費用分配的依據，這也是現實中最常用的方法之一。對成本費用的合理分配，能幫助企業更好地進行利潤的評估和管理，因此，應當使用合理的方法對其進行歸集和分配。

（三）合理確定成本核算周期

確定開發項目的周期，應根據項目的實際情況來決定。如果項目的規模較小，持續時間較短，那么可以按照整體項目的周期來確定成本核算的周期，這樣既能與項目的建設期進行匹配，又能及時做好成本核算工作。但是，如果項目的規模較大，持續期間較長，按照整體項目的建設周期來確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時效性，目前，實踐中的操作方法是以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數施工期來作為成本核算的周期，如某房地產開發企業正在開發占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區，該項目規劃部門審批的總平圖確定的開發期數分3期進行施工。第1期開發用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區道路及基礎設施配套工程等）為3年，第2期開發用地30畝，施工期為2.5年，第3期開發用地20畝，施工期為2年。各期項目的實際建設期即為成本核算周期。

（四）及時進行竣工決算

房地產開發項目竣工決算前，必須擁有已經發生的成本費用的細致、全面的記錄，對于未建設完成的項目，房地產開發企業可以根據實際情況，對可能發生的成本費用進行估計，企業應加強對成本預估人才的培養，提高會計人員相關的業務素質。在會計核算方面，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。