房地產營銷推廣方案大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產營銷推廣方案范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

2《房地產營銷》課程改革背景

2.1行業背景

自從我國土地轉讓市場化和住房市場化以來，地產業成了國民經濟發展的支柱型產業之一。而近年來，房價不斷飛漲，百姓怨聲載道，在這種背景下，國家出臺了史上最嚴厲的調控措施。[2]2007年底以來，受房地產市場固有規律和宏觀調控政策的影響，我國房地產市場出現購房者持幣觀望、買賣成交量持續萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化，房地產市場進入調整發展時期。[3]面對政策的調控、市場的變化，開發公司也進入洗牌階段，能否在調整階段保住市場甚至擴大規模，項目營銷策劃發揮著重要作用。為給市場輸送專業化營銷策劃，在傳統知識灌輸基礎上進行課程改革，以崗位工作流程為主線進行培養，提高準員工技能水平。

2.2專業背景

房地產經營與估價專業是以市場為導向，具有良好職業素養，掌握房地產基本理論知識，熟悉房地產行業基本制度和政策，在房地產生產、流通、消費領域企業一線崗位，熟練掌握房地產經紀、估價、物業管理等業務實操能力的高素質高技能型人才。本專業通過市場調研了解專業面向崗位，通過崗位工作流程分析完成行動領域分析，在工作核心任務分析基礎上完成學習領域課程體系構建。[4]調研發現營銷策劃人員崗位為主要需求崗位，為提高專業學生技能水平和就業能力，進行《房地產營銷》課程改革。

3《房地產營銷》課程改革目標

《房地產營銷》通過以房地產營銷策劃具體工作任務為載體的項目化教學，使學生了解房地產營銷策劃的基礎理論知識、常用的各種營銷手段，當前主流的操作模式和操作流程，掌握房地產目標市場定位，房地產價格策劃，房地產銷售推廣策劃，房地產銷售技巧和相關法律知識。學生學習以后，具備產品推廣的定位能力，營銷策劃書的制訂能力，營銷策劃推廣的執行能力，銷售的接待和簽約能力。具體實現目標如下：

3.1知識目標

（1）熟悉房地產營銷策劃的原則和程序，掌握房地產營銷策劃的主要方法；（2）了解房地產營銷策劃的流程，掌握房地產營銷策劃方案編制、調查問卷設計以及信息采集與分析的基本方法；（3）掌握樣板房包裝與售樓書制作的基本方法；（4）掌握房地產銷售相關流程管理方法；（5）掌握房地產銷售的現場接待禮儀和銷售技巧。

3.2能力目標

（1）能夠進行針對具體項目的調查問卷設計和市場調查；（2）能夠進行具體項目的市場細分定位；（3）能夠進行具體項目的價格策劃；（4）能夠制訂項目營銷策劃書；（5）能夠現場接待客戶，進行樓盤信息解說答疑。

3.3職業素質目標

（1）培養熱情、樂觀和沉著的職業素養；（2）培養耐心細致、積極主動的工作態度；（3）培養風險防范意識、團隊合作精神及應變和抗壓能力。

4《房地產營銷》課程改革內容

4.1教學設計改革

為突出工作任務與知識的聯系，讓學生在職業實踐活動的基礎上掌握知識，增強課程內容與職業崗位能力要求的相關性，提高學生的就業能力，課程設計時以營銷策劃工作過程為主線，《房地產營銷》課程改革將整個工作流程分解為5個項目、12項任務，編排依據是該職業所特有的工作任務邏輯關系，使工作任務具體化。在具體設計中，以杭州市在建樓盤為營銷策劃對象，讓學生進行項目市場細分定位、項目營銷策劃方案制作、項目營銷策劃方案實施管理、樣板房包裝和樓書制作及客戶現場接待和簽約練習，鍛煉學生實際操作能力。讓學生在真實的交易、真實的環境中，用真實的材料學習房地產營銷策劃工作流程及技巧。

4.2教學內容改革

以崗位內容和要求為出發點的教學內容改革，主要安排5個項目，分別是項目市場細分定位、項目營銷策劃方案制作、項目營銷策劃方案實施管理、樣板房包裝和樓書制作及客戶現場接待和簽約，在5個項目基礎上以工作流程順序，分解出12項任務，分別是競爭性項目調查、項目細分定位、房地產市場總體調查描述、競爭性項目分析、目標項目SWOT分析、項目營銷策劃方案、營銷策劃的進度安排、營銷策劃活動的監控評價和調整、樣板房包裝、樓書制作、現場接待和銷售簽約。在具體任務學習過程中，以流程、技巧、問題處理為主要學習內容，例如競爭項目分析，能夠根據目標項目的地段、單價、總價、產品類型等要素確定競爭性項目，并確定調查內容進行相關調查，調查結束通過小組討論形式開展競爭形勢分析會，進行競爭項目分析總結。

4.3教學方式改革

為實現學生“學了能用”的目標，理實一體化課程改革中，按照“教、學、做、評、思”的步驟開展教學。本課程教學以杭州一個在建樓盤為學習對象，每堂課開始時，教師會下發準備好的該堂課對應的實訓單，然后以任務為出發點提出教學目標，并通過一個導入任務讓學生了解具體實現教學目標后能解決什么問題，在明確教學目標后圍繞需要解決的問題進行知識點講授，通過案例教師示范知識的應用，學生通過學習和觀察掌握知識與技能，依據任務不同個人或小組練習并匯報成果，教師對學生成果進行評價，學生反思并總結，完成實訓單。例如項目市場細分定位，教學目標為掌握市場細分與定位的原理和市場細分與定位的操作流程，對項目本身潛力分析，并針對競爭態勢進行市場細分定位。教師給出任務：2009年5月，7月以及2010年9月，綠城房產集團先后聯手浙報集團，海航地產，浙江鐵投等公司，以均價10,000元左右的樓面地價通過土地出讓獲得杭州市西湖區蔣村區域幾個相鄰地塊，此項目案名為《綠城西溪誠園》，針對前期進行的競爭性項目調查，假如你是綠城房產《西溪誠園》項目的策劃人員，請問你將如何進行市場細分和定位？請分組完成《西溪誠園項目市場細分與定位報告》。在明確任務目標前提下，學習市場細分的依據、原則、方法和程序，房地產項目目標市場選擇考慮因素及策略，掌握項目市場定位原則。知識點講授完畢，教師進行示范，以杭州濱江房產錢江新城項目（濱江金色海岸）為例進行目標市場定位介紹。依據示范，讓學生分組對本學期營銷目標對象練習市場細分和定位并匯報。教師對學生的匯報進行點評，學生進行完善，并完成報告上交。

4.4考核方案改革

《房地產營銷》課程考核以過程性考核為主，期末試卷考核為輔。過程性考核以能力和知識應用考核為主，考核內容分為3個部分：課堂表現、小組作業和小組展示。課堂表現以是否認真聽講、積極回答問題和參與教學組織活動為主；小組作業以上交的小組報告為檢查依據；小組展示主要有銷售現場接待和銷售簽約。期末考核以知識點考核為主，考核房地產營銷基礎知識和房地產營銷趨勢及模式。具體考核標準見表1。

篇（2）

引言

隨著經濟的發展以及人民生活水平的提高，人們對房屋居住需求的不斷提高，房地產業在這種背景下得到了突飛猛進的發展，如今，房地產業已經成為了我國國民經濟的支柱產業，對我國經濟的發展起著關鍵性的作用。而房地產業想要開拓市場就需要有有效的營銷策劃，只有這樣房地產商才能夠將自己的服務推廣到市場中去，才能讓客戶認識到自己的實力，從而達到占有市場的目的。

一、房地產營銷的涵義

所謂房地產營銷，指的是房地產開發企業以企業經營方針、目標為指導，通過對企業內、外部經營環境、資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場、促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。

二、房地產營銷的方式

總結房地產業的營銷方式主要分為企業直接銷售與委托銷售兩種方式。

企業直接銷售是指房地產開發商通過自己組織銷售人員，并選取合適的長點直接將房地產產品銷售給顧客。在此過程中，銷售人員會與消費者頻繁接觸。這使銷售人員能夠有效收集消費者對房地產產品的意見，了解和把握顧客的需求，并根據消費者的心理和預期來及時調整和改進企業工作，提高競爭能力和建立良好的企業形象，也有利于降低營銷成本，控制房地產營銷策劃的執行過程，及時調整銷售價格。

委托銷售是指開發商委托房地產商等中間環節把房地產產品出租或銷售給消費者的方式和過程。這種方式可以使房地產開發商逐步走向專業化以及規模化的道路。

三、房地產營銷策劃的原則

房地產商想要更好地提高自己營銷策劃的效果就需要遵循一定的原則，這些原則主要表現為：

（一）以客戶和市場為導向進行營銷策劃

市場決定房地產業的走向，客戶的需要影響著房地產商的決定。因此，房地產商在進行營銷策劃時一定要與客戶和市場為導向。但是，在實際策劃過程中，策劃人往往很容易忽略了這一問題，他們總是會將自己的價值觀以及鑒賞品味去揣摩消費者的心理，這使得他們總是不顧市場的反映而自己一人閉門造車。而中消費者們都有自己的教育經歷、人生態度以及生活習慣，策劃人和開發商僅僅通過自己的看法來進行策劃是無法滿足消費者的需要的，因此，房地產商一定要以客戶和市場為導向進行營銷策劃

（二）積極進行創新

隨著人民生活水平的提高，人民的心態也會隨著時間的變化而發生變化，這使得一些曾經被認可的策劃方案如今無法得到人們的認可。因此，在進行營銷策劃時，一定要遵循創新的原則，在遵從策劃主題的前提下不斷創新，從而讓開發商在激烈的市場競爭中脫穎而出。為此，策劃人要提高策劃的質量，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，廣告的，工程的進展，設計的優化，物業管理，價格變動等，都要規范布局、互相協調，目的一致，實現營銷的整體性。

（三）與銷售環節緊密結合

單純的營銷策劃并不能保證策劃的效果，還需要與銷售環節緊密結合，而銷售情況也是驗證前期所有策劃工作效果的標準。也正因為如此，銷售環節同樣也應該列入到策劃方案中去，只有這樣才能夠更好地促進項目成交，優化項目品牌。

四、提高房地產營銷策劃效果的有效途徑

為了提高房地產營銷策劃效果，房地產商及其策劃人應該做到以下幾點：

（一）注意各種資源的整合利用

想要提高房地產營銷策劃的效果，以達到占有市場的目的，房地產商一定要注意整合利用各種資源。在對資源進行整合時一定要分清主次、抓住重點，并將各種資源能夠為項目開發的主題提供有效的支持。不僅如此，房地產商還應該更好地挖掘、發現隱性資源，并將其加以利用，這樣一來，就可以進行有效的創新，將自己的策劃方案更為突出獨到，從而讓消費者能夠更好地接受。

（二）從實際出發，實事求是

在房地產策劃運作的過程中，策劃人一定要做到實事求是，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。這要求策劃人一定要結合實際需要來進行策劃，絕對不可以講空話、講大話，在進行策劃之前一定要對市場進行充分的調研、分析，并以此為基礎對消費者心理進行有效的預測，這樣一來，就可以提高策劃的準確性。也就是說，策劃人的策劃觀念、理念一定要符合實際需求，并在此基礎上有所超前。

（三）注意營銷策劃方案的切實可行

房地產營銷策劃行為一定要注意營銷策劃方案的切實可行，只有方案可行了，策劃案才能開展下去，使方案符合市場變化的具體要求。在整個策劃過程中，策劃人一方面要考慮資金的投入，要最大限度地減少保證經濟投入，在此基礎上要保證策劃方案有效可行，這也是方案是否可行的基本要求。不僅如此，在策劃過程中一定要合理有效地利用各種資源，使實施效果能迭到甚至超過方案設計的具體要求。

（四）注意把握好營銷策劃的整體效果

房地產策劃效果不是從一個環節表現出來的，而是需要整體的營銷策劃所表現出來的效果進行判斷。從房地產營銷策劃的整個過程來講，它分為開局、選局、布局、運局和結局等過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，而每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。也正因為如此，策劃人一定要做到從整體出發，注意把握好營銷策劃的整體效果，在整體規劃的前提下，使部分能夠很好地服從于整體，局部能夠很好地服從于全局。而不應該為了圖省事而不去有效深入地去了解市場的狀況，這樣的盲目運作結果往往會造成慘重的失敗。

（五）在進行營銷策劃時保持一定的靈活性

市場是變化著的，這決定了在進行營銷策劃時一定要緊隨市場的變化，能夠及時準確地把握發展變化的目標、信息，并對其進行預測，從而更好地調整營銷策劃目標和修改策劃方案。策劃人在進行營銷策劃時，應該做到能夠時刻掌握策劃對象的變化信息，增強自己的動態意識以及隨機應變的能力與觀念。當對象信息變化后，策劃人一定要在第一時間搜集最新、最有效的市場信息，然后對其做出細致科學的分析，并以此為根據來做出及時有效的調整，修正策劃方案，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。只有這樣，房地產開發商才能夠緊隨市場變化而不斷調整自己的營銷策略，從而讓自己占有更大的市場份額。

結論：隨著我國經濟的發展以及人民生活水平的提高，人們對建筑的要求越來越高。在此背景下，我國的房地產業有了極大的發展。而建筑業的繁榮也大大的提高了房地產業的競爭力。為了在日益激烈的市場競爭中脫穎而出，開發商一定要擁有更容易被消費者所接受的策劃方案。只有這樣，開發商才能更好地促進自己的房屋的銷售，從而實現占有市場的目的。

參考文獻：

[1] 張原；李昕宇；；房地產企業營銷渠道選擇的影響因素分析[J]；北京建筑工程學院學報；2005年04期

[2] 陳雙；王圓圓；；我國房地產網絡營銷略論[J]；湖北大學成人教育學院學報；2005年06期

篇（3）

構建科學的房地產企業營銷能力評價指標體系，是房地產企業營銷能力評價的基礎性工作。構建評價指標的目的是為了描述系統狀態或方案效果，為決策提供相關信息。所謂指標體系是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成的科學完整的總體，各指標間相互關系是該系統的結構。

3.2房地產企業營銷能力評價指標體系設立的原則

(1)系統性原則房地產企業營銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內部因素的影響，也有外部環境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產企業營銷能力評價指標體系的設立必須遵循系統性的原則。

（2）科學性原則房地產企業營銷能力評價指標體系是一個龐大的工程，涉及的評價指標很多，并且每一級的評價指標又涉及很多的因素，這些評價指標的設定應滿足科學性的要求。首先，評價指標的設定應符合國際慣例，向國際權威的評價結構過渡，又要符合房地產營銷的特性；其次，評價指標是房地產企業自身狀況和實踐經驗的理論概括和抽象；再次，評價指標體系的設計應規范科學、有充分的理論依據。

（3）針對性原則該營銷能力評價指標體系的設立必須針對房地產企業市場營銷的特點進行，因為房地產市場營銷自身的特性，導致房地產營銷能力評價指標的確定在借鑒營銷能力評價指標的基礎上，還必須針對房地產全程營銷的特點。

3.3房地產企業營銷能力評價指標體系的邏輯框架

房地產企業營銷能力的評價指標體系是由房地產營銷的各方面特征及其相互關系的多個指標所構成的具有內在結構的有機整體。在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對房地產公司深入調查之后，將房地產企業營銷能力評價指標體系分為三層，既包括目標層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標層（Bij，j＝1，2，……，n），同時確定衡量指標層各個指標的具體評價因素。

3.4指標構建的方法

指標體系的建立主要是指標選取及指標之間結構關系的確立。對于營銷能力評價指標體系這樣一個復雜系統，指標的選取和指標體系的確定比較困難，既要求對相關理論（房地產全程營銷理論，模糊綜合評價理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經驗。因此，本指標體系的建立過程是定性分析和定量研究相結合。定性分析主要是從評價的目標和原則出發，考慮評價指標的充分性、穩定性、可行性、必要性以及指標與評價方法的協同等因素，是主觀確定指標和指標結構的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗，使指標體系更加科學和合理的過程，二者相輔相成。本章在構建房地產企業營銷能力評價指標體系時采用了德爾菲法，具體的構建過程如下：

（1）確定目標采用德爾菲法進行調查的目的是要通過調查確定一套適合房地產企業的營銷能力評價指標體系。

（2）設置指標預選集在對目標分析的基礎上，對目標進行分解，分解出一系列與目標有關的基本概念，如營銷戰略、營銷策略、營銷推廣等等。然后再對這些概念進行深入加工或進一步分解，最后形成一系列描述目標屬性的指標。在得出指標后,還要對指標間的關系以及指標與目標間的關系進行分析，對一些指標群按一定的標準進行聚類，最后得出一個初步的指標集。這一階段要盡可能多地選取指標以構成候選指標集。最后設置調查表對指標體系進行選擇。

（3）調查表的設計調查表是運用德爾菲法向專家征詢意見的重要工具和信息的主要來源，它制定的優劣直接關系著調查結果的優劣。本文設計調查表的目的，是在保證指標全面性前提下，對設置的指標預選集進行指標篩選，盡可能把那些對目標影響很小的指標剔除出去，以保證評價評價指標體系的效率，以盡量少的“主要”指標來評價研究對象。

（4）選擇專家在調查表制定完之后，就要根據此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時，應選擇那些在市場營銷領域、房地產經營管理領域的專家和在房地產開發企業和房地產策劃企業一線工作的營銷人員和策劃人員。經驗證明，一個身居要職的專家匆忙填寫的調查表，往往不如一般專家經過深思熟慮填寫的調查表更有價值。為保證專家的代表性，應注意專家代表的構成和分布。由于房地產營銷的實踐性的特點，本次調查選擇專家30名，筆者請該公司銷售策劃部的8位管理和技術人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農林科技大學經管學院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產企業評價指標體系的確定。

（5）發函在擬定好調查表后，將調查表交給各位專家，請他們盡快填寫并返回。

（6）回收調查表，綜合處理確定結果本次調查發出調查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對調查結果進行檢驗。

（7）指標體系構建各指標經過上述檢驗，得到了較滿意的評價指標體系。

3.5房地產企業營銷能力評價指標的設定

目前房地產市場營銷已處于全程營銷階段，全程營銷包括：制定房地產營銷戰略，市場調研，項目定位，營銷組合策略和營銷實施保證五大部分組成，基本包括了市場營銷中的各個主要環節[13]。所以，每個環節的營銷競爭力都會影響到房地產企業的整體市場競爭力。因此，對房地產企業營銷能力進行評價就必須運用一定的方法對房地產企業市場營銷各環節的營銷能力進行全面評價，得出總體評價結果。房地產企業可以根據自己的實際情況，依據全面性、靈活性、可測性和敏感性原則來確定市場營銷評價指標體系。筆者在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對該房地產公司深入調查之后，確定該企業營銷能力評價指標體系，見表3-1。

（1）房地產營銷戰略（B1）房地產營銷戰略是房地產企業根據自身的狀況所作的企業發展的總體規劃，房地產營銷戰略規定了營銷活動的基本方向，使營銷能力聚焦，進而使營銷能力得到最大程度的發揮。房地產企業營銷戰略的指標層包括戰略目標、土地戰略、資金戰略、品牌戰略。a戰略目標（B11）。評價戰略目標從戰略目標是否與企業的總體經營目標一致和戰略目標是否切合企業自身情況兩個因素來衡量[14]。b土地戰略（B12）。土地是房地產業的命脈。土地戰略通過土地的區位和土地獲得的成本兩個因素來衡量。c資金戰略（B13）。資金戰略通過融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營銷過程中有無資金缺乏現象這三個因素來衡量。d品牌戰略(B14)。品牌戰略通過品牌戰略規劃是否明確，項目品牌定位是否明確，項目品牌是否帶動企業品牌的樹立三個因素來衡量[15]。

（2）房地產市場調查（B2）房地產市場調查是房地產營銷策劃的前提和基礎，即是企業活動的起點，又貫穿于企業營銷策劃活動的全過程，是企業營銷策劃活動必不可少的組成部分。房地產市場調查的指標包括營銷環境調查（B21），消費者行為調查（B22），房地產市場狀況調查（B23），房地產市場競爭情況調查（B24），房地產價格調查（B25）五部分。房地產市場調查的這五個指標可通過市場調查信息的可利用度、可信度，市場調查的投入產出比，企業是否定期有目的進行市場調查，市場調查內容是否全面來衡量[16]。

篇（4）

【關鍵詞】

房地產；營銷渠道；創新；新媒體；電商

我國房地產經過十幾年的高速增長之后，現在已開始規律性地回落。面對一系列房地產調控政策的出臺以及資金鏈的進一步收緊，房地產市場面臨的銷售壓力增大，市場處于觀望氣氛。在這種情況下拓寬營銷渠道通過全方位、多樣化的營銷渠道建設突破銷售瓶頸，快速實現產品銷售和資金回籠已成為房地產企業最重要的決策之一。

一、傳統房地產營銷渠道概述

我國房地產市場的營銷渠道建設起步較晚，房地產企業運用營銷理論的情況包括4P理論、4C理論、4R理論和營銷中的四則運算。從我國房地產市場的特點及發展軌跡來看，我國的房地產營銷渠道主要有以下三種，即房地產企業直銷策略，委托策略和網絡營銷策略。

直銷是房地產企業利用自己的銷售部門對產品進行直接銷售；委托策略即是指開發商委托房地產商尋找顧客，顧客再經過商介紹而購買產品的營銷渠道方式；網絡營銷即是企業利用不斷發展的互聯網房產信息，讓消費者通過網絡了解產品進而購買的一種方式。

二、傳統房地產營銷渠道的不足之處

傳統地產營銷方案太過局限，限制了房地產營銷的發展。介于此，國內諸多相關人士認識到了這些營銷渠道的不足，希望探尋更多、更廣的房地產市場產品營銷渠道。

直銷是傳統地產營銷中最為普遍的模式，該模式從信息交流、把握市場、成本控制等角度來看均有一定優勢，但直銷模式對銷售隊伍的專業化要求較高，同時新產品推向市場的速度較慢，不利于房地產企業的快速成長。另外，這會分散企業的人、財、物，同時也難以發揮營銷專業團隊所帶來的營銷優勢。委托營銷除具有專業性的優勢外，也有其缺點。其缺點是對商的人員素質無法進行控制，而且這也會加大開發商的營銷成本。

三、新形勢下房地產營銷渠道創新策略及建議

（一）深化客戶關系管理

CRM即客戶關系管理，現在正在國內企業中流行。CRM主要是通過對客戶詳細資料的深入分析來提高客戶滿意程度，從而提高企業的競爭力的一種手段。

開發商應當做好重點客戶群的營銷渠道工作，深化客戶關系管理。在建立科學、完備的客戶數據庫的基礎上，注意對客戶最新信息的跟進；針對客戶投訴，企業應當及時采取服務補救措施，耐心正確處理客戶投訴；另外，企業也應當為客戶提供關聯服務并不斷進行服務創新，進而提升企業品牌形象。

（二）線上線下互動，推進房地產進入“微營銷”時代

在web2.0帶來巨大革新的年代，營銷思路發生了巨大改變，房地產營銷也從傳統的線下銷售加廣告營銷轉變為線上線下互動，廣告也出現在了網絡雜志、微博、微信、SNS等這些新興的媒體上。

2013年12月，房地產新營銷平臺――賣房邦，嫁接在當下流行的微信平臺上，借助微信代表的新一代SNS移動APP，具有了口碑傳播的天然優勢。賣房邦整合房地產銷售機構、專業經紀人長尾推廣資源的營銷模式，幫助開發商進行項目銷售。類似的，騰訊房產開發和運營團隊推出的房地產行業微信整體解決方案――樓盤微管家，依托于微信廣泛的客戶群，打造一個專業房產互動導購平臺，實現購房人與售樓處的無縫對接，可以為購房者忠實展現樓盤動態，樓盤特色、戶型分析、會員管理等信息。2014年3月，微信官方試水微信支付，為用戶提供更便捷的消費體驗。隨著未來微信支付開放的類目越來越多，以及在擔保交易、商家信用體系等方面的進一步完善，擁有海量用戶和活躍社交元素的微信，將很快成為新的移動電商渠道和平臺。

（三）房地產“墊首付”營銷啟示――隨機應變

2014年第一季度，受季節因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量出現“普跌”。繼杭州、常州、溫州等城市出現樓盤降價后，多地房企先后推出“墊首付”營銷措施。由于庫存積累，目前市場仍處在消化存量盤階段。針對開發商普遍走量緩慢，面臨較大去化壓力這一情況，開發商選擇“墊首付、分期首付”的方式來規避政策，刺激被抑制的市場需求。開發商動用這樣的價格工具來進行促銷，雖然幅度不大，但效果比較顯著，市場接受度也較高。

與此同時，伴隨著地產金融化趨勢愈演愈烈，“墊首付”這一營銷方式除了受到部分房地產開發企業青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。

（四）加強品牌建設，強化產品核心競爭力

面對眾多的房地產市場產品，品牌讓選擇變得簡單。好的品牌，其效應應該像病毒一樣，迅速蔓延，直入人心。2012年9月6日，中國指數研究院該年度由其研發的中國房地產品牌價值研究成果，中海地產、萬科、保利地產的品牌價值分別為247.48億元、246.75億元和211.39億元。

企業無論采取何種營銷方式，都是希望打造成功的品牌。其中，物業品牌能夠很好地對房地產企業品牌起到提升作用。優質的物業品牌能夠形成良好的口碑，提升顧客忠誠度，形成二次消費和引致消費。在實踐中，強有力的企業品牌往往又會快速提升服務品牌和項目品牌的價值。如萬科、保利等多家房地產企業踴躍加入“金鑰匙”物業聯盟，希望通過優質的物業服務提升消費者對房地產企業品牌的認知度。

（五）新媒體時代，房地產營銷思路需與時俱進

新媒體是一種新興的大眾媒介，是新技術支撐體系下出現的媒體形態，如數字雜志、數字報紙、數字廣播、移動電視、網絡、桌面視窗、數字電視、數字電影、3D電影、觸摸媒體等。新媒體與傳統媒體相比，新媒體具有交互性強、表現方式多樣、用戶集中、宣傳視覺性強、宣傳成本較低等五大特點。

如今，媒體從傳統的報紙、廣播、電視發展到如今的房地產數字化營銷、新媒體營銷、云時代地產行業營銷，房地產宣傳和營銷也需要有更遠的半徑，需要吸引更多的外部人群進行“外部消化”，營銷方式也必將隨之改變。

四、結語

社會不會一成不變，市場亦是日新月異。新形勢下房地產業的發展仍面臨諸多挑戰，房地產商可以根據市場和自身情況，整合利用營銷渠道，做到隨機應變，助力房地產市場產品的營銷和推廣。

參考文獻：

[1]國寧.房地產營銷與策劃[M].北京：中國商業出版社，2006 ，3

[2]張詠梅.房地產營銷策略與創新[J]..企業研究，2006.01

篇（5）

所謂的事件營銷就是通過策劃、組織以及利用一些社會熱點的人物和事件，引起社會媒體和團體以及消費者的重視，從而提高企業的知名度、信譽度，在消費者心理樹立良好的可信度，最終讓消費者對企業產生信賴，促使企業的產品或者服務得到營銷。

企業在事件營銷的過程之中會涉及三個方面。第一個方面，營銷的過程和動機應該符合法律的要求，不觸碰社會的道德底線，不欺騙消費者，同時還需要承擔一定的社會責任；第二個方面， 企業通過事件營銷，讓人們在聯想到事件的同時，會在腦海之中展現企業的品牌形象。事件營銷就是企業通過利用或者策劃、組織一些熱點新聞、名人、突發事件，把人們對事件的關注度巧妙地牽引到企業中去，達到企業營銷的目 的；第三個方面，事件營銷是基于整合營銷之上的一種新型的營銷方式，企業在營銷的過程中，借用多媒體的力量，向社會團體以及消費者展示企業的品牌，從而實現企業的服務或者品牌推廣。

二、房地產市場的特點

1.具有權益交易市場特征

房地產具有權益交易市場的特征，它的這個特征致使房地產產品和其他的一般產品有著明顯的不同。對于一些特殊的產品，它的購買人群也比較特殊，這些人在年齡、性格、家庭構成、文化程度、工作經歷、愛好上面明顯相似。因此，企業在事件營銷之前，需要對市場進行調查，從市場和客戶的需求出發，爭取更多的市場機會。

2.具有區域性特征

房地產區域性市場的特征決定了房地產的策劃方案不同于其他產品的策劃方案，因此，房地產在營銷的過程中，不能生硬地搬用其他消費產品的營銷策劃方案。房地產營銷應該結合房地產自身的特征，保持市場區域環境的整體性，及時了解市場需求，從而運用合理科學的營銷方案推銷房產。

3.具有不完全競爭市場特征

房地產的另外一個特征就是沒有完全市場的特征，這個特征決定了房地產的營銷方案必須科學合理。第一，相關的營銷員要對市場做出調研，根據實際的市場需求，靈活地運用策劃方案，從而加強房地產的市場營銷，實現市場營銷的目的。第二，營銷人員在營銷的過程之中要注意區別簡單的促銷策劃和推廣策劃。

三、事件營銷在房地產之中的具體應用

1.開拓市場方面

隨著社會經濟的快速發展，產品的豐富多樣化，使企業在市場之中越來越難生存。傳媒市場的普遍性，讓消費者對于企業的產品沒有過多的興趣。面對這種情況，企業如果想要在競爭激烈的市場之中占據一席之位，就必須要抓住時機，通過組織、策劃、利用熱點人物和事件，為企業開拓市場。這種事件營銷，一方面可以為企業節約大量的廣告和宣傳費用，另一方面節約了高額的媒體費用。所以，事件營銷在企業開拓市場方面起到了很大的作用。

2.提高產品和企業的知名度方面

任何企業在前期的發展之中都非常困難，房地產這個行業也是如此。房地產在發展的前期，在市場上的知名度和影響力上都不大，造成消費者在短時間之內不能接受這種產品。因此，營銷人員要根據市場的需求，及時了解消費者的興趣，通過組織、策劃熱點人物和事件，提高企業在大眾之中的知名度；另外，企業再運用一些公關技巧，讓媒體對企業產生興趣，積極報道企業，從而影響消費者的心理。一個熱點事件只要成為大眾關心的話題，那么它傳播的速度會快得驚人，在大眾之間產生巨大的影響。

3.企業文化建設方面

房地產在營銷中，如果采用多種途徑進行宣傳，那么房地產企業勢必會引起社會的關注，社會上的轟動效果必然會引起員工的關注，無形之中就改變企業員工的思維和價值觀，從而為企業的文化建設打好了基礎。

篇（6）

事件營銷主要是指通過相關策劃、利用名人效應及具有社會影響力的事件，達到宣傳的效果，吸引媒體和消費者的關注，進而提高企業或品牌的知名度、可信度，擴大產品的市場占有率，培養消費者對產品的忠誠度，樹立起良好的品牌形象，并最終實現銷售產品或服務的最終目的。

1．2事件營銷的特征

(1)事件營銷具有依附性。不管是以意外發生的事件為主題，還是以自行策劃的事件為主題，事件營銷都要以某一主題事件為中心，抓住事件的重點以及大眾關注的焦點并對其展開聯系，從社會福利及消費者利益角度出發，進而達到營銷的目的。在營銷的具體過程中，通過事件進行有價值的營銷活動，把企業的產品、服務和自身的優秀品質通過事件轉達給已有的和潛在的顧客，進而在顧客心中樹立起品牌和企業的良好形象。

(2)事件營銷具有特殊性。事件營銷的重點在于能夠抓住事件的亮點、熱點和焦點，進而實現營銷，帶動產品。任何一個品牌的推廣都應當帶有極其強烈的特殊性，這樣更容易引起消費者的注意，吸引消費者的眼球并更加的刺激消費者的購買欲望。

(3)事件營銷具有雙重性。采取事件營銷主要是為企業進行形象塑造和實現產品銷售兩方面內容，與實現產品銷售相比，對于企業形象的塑造對企業發展更具有長遠意義。對某一事件進行具有針對性的營銷，可以避開媒體的多方面有關負面的干擾，進而更容易提升企業品牌的關注度率。如果以某一新聞事件為主，對企業產品進行大力的宣傳，可以避免媒體的高額費用，進而取得較高的經濟利潤。事件關注度的上升和產品成本的下降，對于企業的發展有著必然的關聯，并可以為企業帶來更有利的經濟效益，產品銷售額的上升也是理所應當的。

2．房地產市場營銷及其基本特征

2．1房地產營銷概念

房地產市場營銷主要指的是，以房地產開發企業為主而展開的能夠適應市場動態變化的房地產市場的活動，還包括由綜合活動所形成的附加產品、服務和信息，主要指房產從房地產開發經營者處轉向房地產購買者的整個過程。房地產市場的營銷系統主要是參與并實現房地產市場營銷的各相關方所構成的聯系、影響以及制約的有機結合體。

2．2房地產營銷特征

房地產企業產品具有獨特的經濟特征及符合自身運營的經營規律，所以房地產市場營銷與其他的市場營銷有著明顯的區別。其一，房地產營銷具有長期性和復雜性;其二，消費者的消費行為具有理智性;其三，房地產營銷對象具有獨特性;其四，房地產營銷需要多個行業共同合作形成;其五，房地產營銷具有獨特的經濟運作方式。

3．事件營銷在房地產營銷應用中存在的問題

3．1事件營銷與房地產營銷關聯性不強

事件和房地產公司品牌、產品相關性不強，這樣的推廣效果往往達不到預期的效果，甚至會影響公司的形象。許多房地產公司看到事件營銷的宣傳優點，盲目跟風的進行事件營銷，不顧慮品牌、產品與事件的相關性情況，硬生生的將二者聯系到一起，造成公司的品牌、產品與事件勉強拼接，導致宣傳效果不好，最終適得其反。

3．2事件營銷在房地產營銷中的目標不夠明確

事件營銷目標不明確，僅僅是為了做事件而做事件并沒有明確的事件營銷。所謂目標明確，就是指要清楚的知道，通過事件營銷所要實現的最終營銷目標，其主要包括:企業產品信息的傳遞、提高品牌的知名度、準確定位品牌形象以及增加產品銷售量。在對產品的宣傳方面，也要對其有一個明確的市場定位，明確產品的目標消費人群。任何產品的營銷行為都是具有目的性的，或是為了提高銷售量，或是為了提高知名度，只有這樣才能展開具有針對性的事件營銷活動。

3．3事件營銷在房地產營銷中缺乏長期性、遠見性

房地產營銷應當在戰略的角度方面制訂長期的規劃，觀察房地產市場的發展動態，對于有些事件營銷要具有長期性和遠見性。房地產事件營銷的主要目的是利用有價值的新聞事件影響力，實現其下產品的大力宣傳。因為，房地產開發項目周期較長，事件營銷的長期性和遠見性，不僅僅只是為了達到一時的轟動效應，或是通過某一短期事件營銷來吸引客戶的注意力。房地產行業由于其行業特殊性，所以影響產品成交量的客觀因素較多，與此同時，由于房地產市場中各開發商之間的項目競爭也較為激烈，而項目之間的差異化越來越小，這也大大的增加了客戶的選擇難度。

3．營銷在房地產營銷中缺少創新性

房地產企業的事件營銷過程，也是整合企業資源與宏觀環境的一個過程。創新事件營銷，可能讓企業產品很快的成為大家所熟知的產品，但是采取創新的事件營銷是存在一定風險的，有的創新并不被客戶所接受，這樣就會給企業帶來不必要的經濟損失或負面形象。創新的事件營銷模仿，應當結合自身實際情況，明確自身產品特點，確定企業品牌或產品的特定客戶人群，效仿其他產品的成功事件營銷，針對自身企業所面向的客戶人群現狀制訂出具體的詳細營銷方案，同時較大程度的控制事件營銷的風險發生。

4．提高事件營銷在房地產營銷中的應有對策

4．1明確營銷目標，加強執行力

消費者定位，房地產的目標客戶群往往具有明顯的區域性特征，開展事件營銷，首先要確定企業產品所要面對的客戶人群，只有明確了產品的營銷客戶群，真正的了解了客戶的需求，對其需求開展有目的性的事件營銷，才能最大程度的達到事件營銷所要實現的效果。

4．2完善營銷組合，提高整合度

事件營銷的最終目的是促成產品或服務的銷售，作為以消費者需求為根本的營銷方式，企業在運用事件營銷時應以消費者的需求和滿意度為首選標準，并聯系企業實施營銷活動的目標而制定出最有效的營銷策略，靈活使用營銷組合策略。事件營銷能夠強化企業品牌或產品形象，但事件營銷不能獨立使用，還需要企業其他的推廣活動來支持，這就是所謂的有效巿場支持。有效的市場支持通常包括價格促銷、產品創新、推廣策略、渠道策略等等。

4．3健全營銷體系，提高有效度

事件營銷并不是一種單獨的事件或活動，應當從整個項目的角度來分析、策劃整個事件，只有事件營銷實現長期的產品或品牌塑造，把整個事件營銷與企業產品或品牌理念相融合、貫通，才能真正的充分發揮出事件營銷的作用。現在的房地產企業或單個項目的銷售周期比過去增長，項目建筑面積往往很大，由于房地產項目特征致使項目周期變長，房地產事件營銷需要長期規劃，需要戰略眼光，有些事件營銷要堅持長期做。

篇（7）

 

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，對發展城市基礎設施建設、加快城市化進程及帶動相關行業發展具有重要推動作用。利用大數據及信息技術實行互聯網+房地產營銷模式則具有鮮明的時代特征，同時針對消費心理并實現市場定位精準化，有利于提高房地產企業的營銷效率，降低企業的營銷投入成本，有效改善和彌補傳統營銷模式的短板與不足。

 

一、互聯網+房地產營銷模式現狀

 

(一)離線商務營銷模式：以互聯網為依托，將房地產營銷模式中的價格、服務和預訂等信息以線下的形式傳遞給經營商店，并由此推動給線下消費者，因此又稱之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場發展空間，極大節約營銷成本，有效提高營銷效率和質量。

 

(二)社交網絡營銷模式：借助于新型網絡交流平臺與網絡社交優勢建立社交網絡關系，通過消費者與營銷人員的互動性對消費者進行精準定位，充分了解滿足費者需求，具有高效的針對性、創新新與信譽度。

 

(三)大數據營銷模式：對多種網絡平臺的數據進行綜合性分析，充分運用大數據網絡信息技術對相關數據進行分析和處理，實現市場定位精準化，宣傳工作目標化，該模式對行業發展走向和前景能進行有效預測，增強企業的市場競爭力，獲得較高投資回報率。

 

二.消費心理

 

消費心理是指消費者在消費活動中的心理活動和心理特征的過程。消費者在購買行為時，會產生感覺、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動，呈現出一般規律的心理活動。大多數消費者在買房時，他們必然經歷一個理性的和復雜的消費決策過程：需求的認知，信息的收集，選擇和評價，這其中消費者購房心理占有主導因素。基于2014年新浪地產網與桂房網等網絡數據及統計分析顯示，影響消費者購房心理的主要因素包括：區位(22%)：如市區/城郊/商區等;配套設施(11%)：醫院/學校等;價格(30%)：平米售價/總房價/折扣/增值潛力等;房屋質量(20%)：建筑質量/風格/戶型/朝向采光等;環境(9%)：綠化/休閑設施;物業管理(3%)：服務水平/費用等;開發商品牌(5%)：聲譽/資質等。顯然消費心理分布的不同對房地產企業營銷策略具有重要影響。

 

三.考慮消費心理的互聯網+房地產營銷模式構建

 

(一)發揮互聯網優勢優化營銷資源：充分發揮互聯網優勢，對行業資源進行優化合理配置實現高效整合，并根據消費者心理制定針對性調研方案，發展潛在市場消費者，并建立高效暢通的互聯網溝通交流機制，根據反饋信息將潛在消費者進行專業化分類歸檔。

 

(二)針對消費心理拓寬營銷渠道：充分調研消費者心理，以互聯網為平臺拓寬房地產營銷渠道，利用多元化銷售途徑調節企業和消費者在需求、空間結構等方面矛盾，從實際供求情況出發，以最小成本為消費者提供服務。

 

(三)以互聯網為依托進行多元化推廣：充分發揮互聯網方便快捷、受眾人群廣泛的特點，將互聯網作為企業營銷信息的重要場所，將互聯網營銷推廣手段與傳統化推廣手段有機結合，強化與不同心理的消費者之間溝通交流，以分享網站等形式推廣品牌，擴大受眾數量。

 

(四)以消費心理為依據制定合理營銷價格：從消費者心理和市場需求的實際情況出發，制定有針對性、合理性和科學性營銷價格，充分發揮市場在資源配置中基礎性作用，充分發揮消費者在互聯網+房地產營銷定價模式中的主導地位，以拍賣和折扣等形式制定營銷價格。

 

四.互聯網+房地產營銷模式具體措施

 

(一)加強消費者數據庫建設

 

實現高效精準營銷，最根本的是消費者數據庫的建立和消費者行為的分析。企業需要以多種方式獲取消費者信息。在線網站是最直接訪問網絡上的互動信息流，網上活動實名用戶注冊、互動媒體等形式的互動可以增加到消費者數據庫。企業信息數據庫的進一步挖掘和分析消費者行為信息，如消費者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機的頻率，時間，以確定他們的需求，提供數據支持，制定精準營銷策略。

 

(二)加強交流途徑多元化管理：1、加強建設跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產信息網絡，提高用戶的使用頻率，可以通過整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動互聯網客戶端等資源，以增強購房意向。搜索引擎為企業推廣的房地產產品和服務創造了巨大的商機，不僅為房地產企業信息提供了一個極好的平臺，而且還提高了用戶的參與意識，實現互動營銷和口碑營銷。2、加強建設網絡聚合平臺。首先，收集國內主流的房地產開發商，利用3D技術全方位的立體顯示樓盤的地理位置，戶型和配置等，搜索建設并完善房地產行業的信息。第二，提高用戶搜索的準確性，精準整合房產戶型、價格、地理位置等，滿足消費者的相關檢索心理，提供高效、準確的檢索結果。最后，針對新房、二手房、旅游、旅游地產、商業地產等不同地段，根據消費者的心理和購買頻率進行合理的分配和廣告宣傳，達到開發商房產信息高效推廣的目的。3、加快移動客戶端應用程序的開發。對于消費者來說，移動客戶端應用程序實現了消費者高效便利了解房地產信息、參與企業互動的目的。對于企業來說，房地產移動客戶端應用程序不僅為企業帶來更多的潛在買家，同時是企業獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺。

 

(三)加強線上線下結合，提升用戶轉化率：1、在線整合資源，提供便捷服務。首先充分了解網上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨家等增值服務。其次，向開發商爭取折扣，為消費者提供優惠價格，同時創新房地產金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業要實現多樣化的購買方式，通過團購，秒殺和其他新的方式來提高購買消費者的購買欲望。2、線下優化服務質量，增加看房體驗。因為房地產不可移動的特殊屬性，房產營銷體系不可或缺的是線下看房的體驗。一方面，企業要保護消費者的利益，選擇優質的線下開發商及專業的物業顧問合作。另一方面，推出系列的看房體驗活動，以吸引消費者的關注，增加消費體驗。

 

(四)加強增值服務與反饋機制建設：1、加強增值服務。一方面，通過開發手機應用程序，匯聚共同地點和興趣的業主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準的項目宣傳，客戶維護等互動服務;另一方面，企業應整合社區資源，聚集衣食住行，休閑娛樂的商家信息，打造以社區為中心的新型商圈。2、創建用戶反饋機制。建立完善的用戶反饋機制，時刻與用戶互動了解用戶意見，根據分類、記錄等來改進產品或服務。主動處理客戶投訴，以良好的態度、及時的行動來解決消費者的問題，提高客戶滿意度。

 

五、結束語

 

篇（8）

一、新形勢下的房地產營銷問題

（一）a品定位不合理

一些企業對產品的前期市場調研作用不重視，調研結果不夠細致精確，往往在產品成型銷售時才發現，自己開發的樓盤或多或少存在美中不足的地方，縱然在銷售過程中采取眾多優惠措施，仍難以抓住消費者購買欲望，致使產品消化速度變慢。房地產開發者在產品設計之初，忽略每個房地產項目的布局、景觀、樓層等消費者關心的因素，片面追求樓盤的形象、概念，致使產品定位脫離消費者需求，產品不是定位虛高就是房屋面積大而不當，不能滿足消費者的購房需要，無法與其他企業產品展開競爭。尤其是在近年來房價飆升的情況下，市民購房回歸理性，這種產品銷售不出去，將最終導致空置房的問題產生，不利于房地產市場的穩定發展。

（二）品牌意識不強

伴隨房地產市場的逐步成熟，消費者購房更加理性，品牌對一個產品的影響就顯得更加重要，品牌能賦予一個產品“精神價值”，讓消費者在購房過程中產生對產品的認同感，愿意為產品買單。然而在中國房地產企業中，有近90%的只做產品，10%的在做企業，只有1%的企業在做品牌。一些房地產企業不能保障品牌價值的核心競爭力，即企業在打造一個成功項目后，依托前者的品牌效應，盲目加推產品數量，忽略產品質量，最終失去消費者的信任，使得“品牌效應”迅速衰落，曇花一現。

（三）營銷模式落后

目前，我國房地產企業采用的營銷模式過于傳統、落后。大部分房地產企業進行廣告轟炸，其目的是想通過大力宣傳達到快速營銷?？涩F實恰恰相反，不僅沒有達到預期的營銷效果，反而，降低市場競爭力。甚至，有部分房地產企業為了營銷加大廣告成分，摻雜一些不實或違法成分，造成消費者實地考察時眼鏡大跌，令消費者產生一種厭煩心理。房地產企業在營銷過程中，對消費者定位含糊不清，所制定出來的營銷策略與現實大相徑庭，滿足不了消費者的真正需求，導致消費者失去興趣，降低成交率。在新形勢下，營銷模式的落后是阻礙房地產企業營銷的主要原因，不利于房地產企業實現可持續發展。因此，營銷模式一定要打破傳統，推陳出新。

二、房地產營銷策略創新方法

（一）注重市場定位

從市場營銷過程中可以看出，一個企業如果忽略前期市場調研，那么這個企業就必須在銷售過程中投入大量精力來彌補前期的失誤，這不僅造成了資源的極大浪費，還影響產品的銷售情況。做好前期市場定位則能避免這種情況發生，所謂不打無把握之仗便是這個道理。做好前期市場調研，瞄準產品市場定位，從消費者實際需求出發，了解消費者對產品的戶型、大小、價格等實際需求，以市場需求來做產品策劃，最終達到消費者歡迎，實現暢銷、熱銷的目的。

（二）加大品牌建設

品牌代表了一個產品的品質，而品牌的認知程度代表了消費者對產品質量的肯定，把一個品牌做大做強，將大大增強企業的市場競爭能力。把品牌做大做強，從長遠發展角度來看，符合企業的利益追求。因此，企業要保持品牌策略發展的持續性，培養消費者對品牌的認同感，企業既要有廣告推廣、促銷活動等方式讓消費者熟知品牌，又要用產品的質量讓消費者認可品牌。通過品牌建設，讓消費者體會到企業對產品的嚴謹態度，對消費者的誠意，從而提高企業競爭力。

（三）創新營銷模式

傳統的營銷模式是廣告宣傳、產品推廣和直銷，這些模式已無法適應房地產企業的發展。據研究發現，當今社會是一個信息大爆炸的新時代，計算機技術、信息技術和網絡技術飛速發展為房地產企業營銷創造了有利條件。房地產企業進行營銷時，利用互聯網開創房地產營銷新“舞臺”。通過網絡營銷可以加強產品的宣傳和推廣，也可以改變傳統營銷模式中的一些弊端。消費者在網絡“舞臺”可以進行更多資料的查找，解決在各大樓盤來回顛簸的困擾。網絡營銷既能有效的鎖定消費者，也可以通過網絡“舞臺”更好的摸清客戶需求，制定精確的方案，提高營銷成效?？傊?，在房地產市場競爭日益激烈的環境下，靈活運用多種營銷手段，來應對消費者的多元化，創新化，發揮營銷的更大價值，推動房地產企業健康、穩定發展。

三、結論

綜上所述，在我國房地產調控成為一種常態，在這充滿機遇與挑戰的新形式下，營銷策略創新將要首當其沖。因此，房地產企業要從市場定位、品牌意識和營銷模式等方面著手，不斷探索出更多科學、合理、有效的營銷策略途徑，為房地產事業的可持續發展注入新的活力，為房地產事業的發展開拓更廣闊的空間。

參考文獻：

篇（9）

一、新形勢下的房地產營銷問題

(一)產品定位不合理

一些企業對產品的前期市場調研作用不重視，調研結果不夠細致精確，往往在產品成型銷售時才發現，自己開發的樓盤或多或少存在美中不足的地方，縱然在銷售過程中采取眾多優惠措施，仍難以抓住消費者購買欲望，致使產品消化速度變慢。房地產開發者在產品設計之初，忽略每個房地產項目的布局、景觀、樓層等消費者關心的因素，片面追求樓盤的形象、概念，致使產品定位脫離消費者需求，產品不是定位虛高就是房屋面積大而不當，不能滿足消費者的購房需要，無法與其他企業產品展開競爭。尤其是在近年來房價飆升的情況下，市民購房回歸理性，這種產品銷售不出去，將最終導致空置房的問題產生，不利于房地產市場的穩定發展。

(二)品牌意識不強

伴隨房地產市場的逐步成熟，消費者購房更加理性，品牌對一個產品的影響就顯得更加重要，品牌能賦予一個產品“精神價值”，讓消費者在購房過程中產生對產品的認同感，愿意為產品買單。然而在中國房地產企業中，有近90%的只做產品，10%的在做企業，只有1%的企業在做品牌。一些房地產企業不能保障品牌價值的核心競爭力，即企業在打造一個成功項目后，依托前者的品牌效應，盲目加推產品數量，忽略產品質量，最終失去消費者的信任，使得“品牌效應”迅速衰落，曇花一現。

(三)營銷模式落后

目前，我國房地產企業采用的營銷模式過于傳統、落后。大部分房地產企業進行廣告轟炸，其目的是想通過大力宣傳達到快速營銷?？涩F實恰恰相反，不僅沒有達到預期的營銷效果，反而，降低市場競爭力。甚至，有部分房地產企業為了營銷加大廣告成分，摻雜一些不實或違法成分，造成消費者實地考察時眼鏡大跌，令消費者產生一種厭煩心理。房地產企業在營銷過程中，對消費者定位含糊不清，所制定出來的營銷策略與現實大相徑庭，滿足不了消費者的真正需求，導致消費者失去興趣，降低成交率。在新形勢下，營銷模式的落后是阻礙房地產企業營銷的主要原因，不利于房地產企業實現可持續發展。因此，營銷模式一定要打破傳統，推陳出新。

二、房地產營銷策略創新方法

(一)注重市場定位

從市場營銷過程中可以看出，一個企業如果忽略前期市場調研，那么這個企業就必須在銷售過程中投入大量精力來彌補前期的失誤，這不僅造成了資源的極大浪費，還影響產品的銷售情況。做好前期市場定位則能避免這種情況發生，所謂不打無把握之仗便是這個道理。做好前期市場調研，瞄準產品市場定位，從消費者實際需求出發，了解消費者對產品的戶型、大小、價格等實際需求，以市場需求來做產品策劃，最終達到消費者歡迎，實現暢銷、熱銷的目的。

(二)加大品牌建設

品牌代表了一個產品的品質，而品牌的認知程度代表了消費者對產品質量的肯定，把一個品牌做大做強，將大大增強企業的市場競爭能力。把品牌做大做強，從長遠發展角度來看，符合企業的利益追求。因此，企業要保持品牌策略發展的持續性，培養消費者對品牌的認同感，企業既要有廣告推廣、促銷活動等方式讓消費者熟知品牌，又要用產品的質量讓消費者認可品牌。通過品牌建設，讓消費者體會到企業對產品的嚴謹態度，對消費者的誠意，從而提高企業競爭力。

(三)創新營銷模式

傳統的營銷模式是廣告宣傳、產品推廣和直銷，這些模式已無法適應房地產企業的發展。據研究發現，當今社會是一個信息大爆炸的新時代，計算機技術、信息技術和網絡技術飛速發展為房地產企業營銷創造了有利條件。房地產企業進行營銷時，利用互聯網開創房地產營銷新“舞臺”。通過網絡營銷可以加強產品的宣傳和推廣，也可以改變傳統營銷模式中的一些弊端。消費者在網絡“舞臺”可以進行更多資料的查找，解決在各大樓盤來回顛簸的困擾。網絡營銷既能有效的鎖定消費者，也可以通過網絡“舞臺”更好的摸清客戶需求，制定精確的方案，提高營銷成效?？傊诜康禺a市場競爭日益激烈的環境下，靈活運用多種營銷手段，來應對消費者的多元化，創新化，發揮營銷的更大價值，推動房地產企業健康、穩定發展。

三、結論

綜上所述，在我國房地產調控成為一種常態，在這充滿機遇與挑戰的新形式下，營銷策略創新將要首當其沖。因此，房地產企業要從市場定位、品牌意識和營銷模式等方面著手，不斷探索出更多科學、合理、有效的營銷策略途徑，為房地產事業的可持續發展注入新的活力，為房地產事業的發展開拓更廣闊的空間。

參考文獻：

篇（10）

網絡營銷與傳統營銷都是企業的一種經營活動,且都需要通過組合運用來發揮功能。兩者都把滿足消費者的需要作為一切活動的出發點,但網絡營銷也有其特點:市場全球化;產品個性化;價格公開化;渠道直接化;服務大眾化;溝通雙向化。

一、傳統房地產營銷的基本要求和特點

1. 傳統房地產營銷的基本要求。首先,賣房子,也就是如何把建的房子給賣出去,在最短的時間內完成銷售,獲得最大利潤。

其次,建立和維護品牌,為將來的新項目創造鋪墊。

2. 傳統房地產營銷過程

第一步,在樓盤開始建設的時候和期間,通過各種新聞報道、軟文來宣傳樓盤區域與樓盤規劃設計藍圖。

第二步,到了預售前,開始在報紙、電臺、電視、網絡等地方刊登售樓廣告,制作售樓用品和布置樣板房。

第三步,售樓處開始接受預訂,舉辦開盤慶典等,同時開始簽約售樓(花)。

第四步,進入穩定售樓階段,個單元被不斷出售。同時有業主入伙居住。

第五步,進入尾盤階段,同時準備下一個項目。

二、網絡營銷對傳統營銷的突破

1. 采購平臺的突破。房地產商通過互聯網對供應鏈的重新整合,改變了產業內上下游企業之間以及企業與政府之間的交往方式,從而能夠最終降低交易成本。如房地產開發企業可以利用電子商務進行項目招標,與咨詢企業、建材企業、建筑企業、物業管理公司等直接開展業務。這樣不但減少了中間環節。提高了服務效率,而且提高了企業經營活動的透明度,擴大了合作伙伴的選擇范圍。通過房地產網站,還可以建立起相關企業的信息高速公路,形成企業之間的信息鏈,建立無場地辦公環境的房地產虛擬企業。

2. 廣告平臺的突破。房地產的開發企業通過自身建立的網站,或者通過其他網站廣告等手段,對產品進行廣告宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后,進行房地產廣告投放的第四個媒體。

3. 銷售平臺的突破。房地產數字化銷售平臺可以分為網絡直銷和網絡間接銷售兩種。其中直銷是指開發商通過網絡渠道直接銷售產品。通行做法有兩種:一是企業在因特網上申請域名,建立自己的站點。由網絡管理員負責產品銷售信息的處理,而傳統的銷售工作可有機嵌入信息化營銷流程;另一種做法是委托信息服務商網上信息,以此與客戶聯系并直接銷售產品。網絡直銷的低成本可為開發公司節省一筆數量可觀的傭金,而且還可同時利用網絡工具(如電子郵件、公告板等)收集消費者對產品的反饋意見,既提高工作效率又能樹立良好形象,適用于大企業建立產品形象和企業品牌。網絡間接銷售是指利用網上中介機構進行銷售,專業網站不僅擁有數量可觀的訪問群,而且具有房地產專業知識和豐富的營銷經營,能夠很好地完成營銷策劃?？紤]到本身的實力以及建立和維護網站的成本,這種間接渠道策略尤其適用于中、小型房地產公司。

4. 信息平臺的突破。利用網站或所設計的網頁,進行項目相關信息的,例如項目的建設進度、最新的房地產法規、樓盤的促銷信息,項目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統的信息媒介相比,網絡營銷的信息平臺不但可以信息,而且可以通過留言板、業主論壇等及時地獲得信息反饋,例如購房者與業主既可及時得知開發企業的決策方案,又能及時地對諸如房型設計、裝修標準等提出自己的意見,實現真正的互動營銷。

5. 交流平臺的突破。在信息交換的基礎上,房地產網絡營銷還應當建立業主與業主之間的交流平臺,即所謂的網上社區,以促進小區文化的形成。

6. 管理平臺的突破。房地產網絡營銷的管理平臺是產品售后服務中的一環,開發商在網站架設中為日后物業管理公司開辟專用的空間,物業管理公司可以以此公告通知、小區財務管理情況,聽取業主意見等,有利于日后小區的規范化管理。

但是,由于傳統的房地產營銷還由于某些原因,還不能被網絡營銷立刻代替,還要繼續存在。筆者認為,可以將兩者的整合進行房地產營銷,同時發揮二者的優勢。

三、整合傳統房地產營銷與網絡營銷

房地產網絡營銷模式是一種新的營銷模式,它并沒有完全取代傳統營銷,傳統營銷與網絡營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分,整合網絡營銷與傳統營銷,進行優勢互補,是網絡營銷模式的成功之道。

首先,通過傳統營銷方式和網絡的結合,促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者,首先必須把自己推銷出去,引導消費者進入網站,這樣才能使他們接觸最終產品信息,推銷房地產網站通常有兩大類方法:一類方法就是通過傳統的廣告、宣傳,以及企業形象系統、企業標志等方式去宣傳網站;另外一類方法就是通過網絡技術的方式,通過鏈接、網絡廣告等等一些方式,去宣傳企業的網站。在宣傳網站的同時,還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起,只有這樣,消費者才會垂青于載有該品牌信息的網絡。

其次,利用網絡提供信息。網絡營銷的對象實質上是大量信息,包括房地產企業產品的價格、位置、銷售情況及有關房地產的知識與新聞。網絡雖然不能代替現場看房,但能為消費者提供豐富的信息,對房地產網絡營銷模式從理論到實踐意義都很大。

四、總結

現階段,房地產的傳統營銷與網絡營銷猶如房地產企業營銷的左右手,只有兩只手一起協調用力,房地產企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻:

[1]吳群 淺析博客在房地產網絡營銷中的運用[J] 科學論壇,2007(2)

篇（11）

第一節：銷售策劃方案概述

銷售策劃方案一般指項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等。

第二節：銷售策劃方案與項目策劃的區別

簡單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一、項目銷售方案策劃所包涵內容：

(一)市場銷售方案調查

項目特性分析：建筑規模與風格：建筑布局和結構：裝修和設備：功能配置：物業管理：發展商背景：結論和建議

(二)目標客戶分析

經濟背景：經濟實力/行業特征/公司：家庭

文化背景：推廣方式：媒體選擇：創意：表達方式：

(三)價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

(四)入市時機：入市姿態

(五)廣告策略

廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創意表現：廣告效果監控

(六)媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

(七)推廣費用

現場包裝(營銷中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷售文件：售樓書等)：媒介投放

二、銷售策劃方案所包涵內容：

(一)銷售現場準備

(二)銷售代表培訓

(三)銷售現場管理

(四)房號銷控管理

(四)銷售階段總結

(五)銷售廣告評估

(六)客戶跟進服務

(七)階段性營銷方案調整

第三節：銷售策劃方案的內容及步驟

一、項目研究，即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況：購買人群：接受價位：購買理由等。

二、市場銷售方案調研，對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼：百戰不殆”。

三、項目優劣勢分析，針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四、項目再定位，根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場銷售方案diyifanwen.com需求，做項目市場銷售方案定位的調整。

五、項目銷售策劃方案思路：

(一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

(二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。

(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六、項目銷售策略：

(一)項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時候開始進入市場銷售方案，是賣樓花還是賣現樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班：調整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：

1：開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;

2：你已經知道目標客戶是哪些人;

3：你知道你的價格適合的目標客戶;

4：你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點;

5：已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題;

6：已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式;

7：已制定出具競爭力的入市價格策略;

8：制定合理的銷控表;

9：精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案;

10：組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃;

11：盡力完善現場氛圍;

12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;

13：其他外部條件也很合適。

(二)項目廣告宣傳計劃

當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售!

(三)銷售部署

房地產銷售策劃方案的階段性非常強，如何把握整體沖擊力：彈性與節奏：步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期：開盤期：強銷期：保溫期;防范銷售階段性問題——如工期：質量：配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

第四節：銷售策劃方案的原則

一、創新原則

隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場銷售方案的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓：有獎銷售：先租后買：降低利率等各類措施，大多能產生更強烈：更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二、資源整合原則

整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場銷售方案渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型：互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，并進而實現預定營銷目標的一種新型的：市場銷售方案化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在于、智能互補、利益共享、風險共擔。

三、系統原則

房地產營銷策劃是一個綜合性：系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段：營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特征，還要體現市場銷售方案特征和消費習慣及發展要求，體現市場銷售方案的要求。

房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分：客戶細分：功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化：增加智能化設施：集中供熱和供飲用水：建設底層架空：錯層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統：架設空中走廊：提供網絡服務：營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發展趨勢的"賣點"一經，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實、在買方市場銷售方案下，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四、可操作性原則

銷售策劃方案不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情：民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節：檢驗銷售策劃方案的成果

隨著市場銷售方案競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃方案的進行都會產生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對于消費需求以及市場銷售方案發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃方案定位發生大的動蕩，也就必須依靠專業的銷售策劃方案指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

房地產營銷推廣手段大全

一、推廣渠道：

1. 報紙廣告、夾報

2. 戶外廣告

3. 出租車、公交車廣告：車身、拉手、椅背廣告

4. 網絡廣告

5. 短信廣告

6. 火車插卡廣告

7. 轎箱廣告

8. 巡展

9. 現場圍墻、樓體條幅、燈光字、導示牌

10. 候車亭廣告

11. 派單

12. 單面廣告：酒店、酒樓、銀行、加油站、門票、船票、信用卡、超市賬單等

13. 臺墊紙廣告

14. DM直郵

15. 電梯口分眾傳媒

16. 媒體雜志

17. 電影電視、電臺廣告

18. 地鐵廣告

19. 空中載體：汽球、直升機廣告

二、公關活動

1. 人脈活動：老帶新、圈子營銷

2. 抽獎

3. 論壇講座

4. 新聞會

5. 婚紗攝影：婚禮講座、新娘化妝禮儀現場咨詢

6. 登山活動

7. 名車試駕

8. 旅游：國外旅游、醇香假日、游園……

9. 產品展示會、產品鑒賞會

10. 名人空間計劃

11. 插花節、風情節、文化節、水果節、南瓜節……

12. 勵志演講：瘋狂英語、名人演講

13. 試住活動、酒會、舞會、會員會……

14. 行業、商會聯誼活動

15. 大型文化活動：選美、選秀、名車展……

16. 慈善、贊助活動

17. 娛樂活動：撲克牌、情侶派對……

18. 免費看樓車

19. 無理由退房、返租回購

20. 房交會參展

21. 名人代言、頒獎

三、促銷手法

1、單刀直入式：

方式：折扣優惠、特價單位、送車、送車位、送保險、現場抽獎、有獎游戲、送裝修、送電器、送管理費、有價票券等。

2、細水長流式：

方式：會員卡、貴賓卡

3、溫火靚湯式：

方式：長期展銷廳、巡回展示

4、文化侵略式：

方式：社區文化、冠名贊助各類社會活動，如音樂會、電視劇、專欄節目等。

5、盛裝舞會式：

方式：房地產展銷會，如春交會、秋交會、港交會、住交會。

6、溫馨節日式

方式：各種節日，如情人節、婦女節、母親節、國慶節、中秋節、圣誕節等。

四、購房客戶消費心理分析

要想更好地掌握客戶需求，進而更好地滿足客戶需求，必需對客戶的心理有足夠的了解。因為“心”支配了一個人的思想、意志，同樣也支配了一個人的購買行為。

俗語云：“攻心為上”，因此，經營策劃和銷售都要緊緊圍繞客戶的“心”展開。

同樣，透析客戶心理會對掌握客戶心理和客戶心理規律有極大的幫助，對提高銷售人員質素有也很大幫助。

1、女性消費群分析

職業女性的消費需求已日漸超過男性。

①相對缺乏理性

與男性相比，女性對物業選擇更具有感性、易受他人左右的特點。購買意識、消費方式也很容易在女性消費之間傳播并相互影響。

②忌妒心

一般來說，女性思慮更細，很容易被引發“忌妒心”，攀比心理比較強烈，在生活追求上易與周邊熟人比較。但對于知識文化水平較高的女性來說，這一點并不是很明顯。

2、單身貴族消費群

白領階層的消費意識隨著社會進步發展迅速，單身一族對住宅物業要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。

①由于多是知識階層的消費者，所以對物業的要求相對苛刻，有時愿花較多的錢，也不愿買回廉價粗糙的物業。

②要求稀有、精致

由于“單身貴族”們獨立獨行的意識較強，對珍貴、稀有、精致的物業有濃厚興趣，以體現其“貴族”風范。

③理性不受折扣影響

他們的購買理性，冷靜而客觀，對大減價方式不屑一顧。他們更相信專家，與這類客戶接觸要掌握足夠的專業知識，并力求表現得高雅而富有內涵。

3、老年消費群

中國老年人消費市場日益擴大，其消費心理和消費能力與年輕人相比，更加理性和開放，尤其是在古城綿陽，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。

(1)經濟自主自立

現代都市里知識型老人已基本脫離了要子女代勞的傳統，在選擇住宅物業時喜歡按自己的意志和喜好。

(2)態度謹慎

老年人多在金錢使用時謹慎小心，不會過分的奢侈，除特殊例子外。

4、本地居民消費群

本地居民較多，他們是極有購買能力的，是不可忽視的客戶群體。

(1)投資心理

由于該群體是在綿陽發展機遇下致富的，多有自己物業在出租，收益非淺，投資意識強，但是屬自己的土地已越來越少，擁有物業有限，在持有大量貨幣的情況下，再投資空間只有商品房，如住宅、商服等。

(2)追求現代生活方式

雖然這些群體擁有大量的自己物業，但由于設計落后，配套有限，居住環境差等因素，使他們對現人都市生活向往，由于文化素質有限，附庸風雅心理較重，因此高檔住宅小區對他們的誘惑力較大。

5、老板一族

是老板不一定是企業家，據最近的統計資料顯示，中國私營企業家中，農民出身的占70%。因此這一群體素質差異性較大，有文化素質高的，也有沒有文化的，但多數是指有較強消費能力，擁有大量財富 ，但文化素質較差的一族。對于這一族，價格越高，廣告做得越多，包裝得越多的樓盤才最能成為他們炫耀的依據，也是他們購房的決定因素。

(1)炫耀心理

由于該群體有大量財富，已超出一般市民的消費心理，選擇物業時，要體現其“高檔”身份，以示自己與常人不一樣的“差異性”，故樓盤標榜的越高檔越好。

(2)附庸風雅心理

盡管該群體文化素質較差，但擁有大量財富，可呼風喚雨，追求時麾、現代，附庸風雅心理較重，喜歡用“文化”包裝自己。

(3)要“面子”心理

由于這些群體的富有，處處要體現“身份”，因此，在購買物業時，好面子心理較重。此種心理是可以利用的。

6、企業家

企業家與老板是質的不同，這類群體具有較高的文化素質，購買理性，冷靜而客觀，相信自己的判斷。

(1)追求文化品味

由于該群體文化素質較高，對生活質量、生活素質要求也高，尤其是追求高品味的物業。

(2)購房理性

該群體中多數計劃較強，判斷力強，具有足夠的專業知識，不易受別人誘導，因此銷售人員要力求具備綜合素質。

7、工薪族

目前在發展中都市的工薪族 ，有置業能力的多數是屬白領層及少數的高級藍領人，該群體多數具較高的文化素質、專業知識，由于年輕及社會閱歷較少，綜合素質相對低。

(1)新潮型

這一群體來自天南海北，有來自的城鎮、有來自都市的，但多數來自經濟較落后地區，面對現代化都市生活，跟潮流心理較重，追求生活品味，追求生活質量，文化品味高雅精致。

(2)理性型

這一群體除了收入因素，更重要的是文化素質較高，有判斷能力，但由于社會經驗缺乏，對物業方面的專業知識不一定很多，只要銷售人員能從專業角度理性的介紹，他們也會理性的接受。

8、生意人

生意人是指有店鋪或開小餐館，食雜店等人士，這一消費群體構成較復雜，文化素質良莠不齊，消費觀念差異性較大。