建設項目投資決策分析大全11篇

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中圖分類號：F283 文獻標識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）04—0051—05

在建設項目生命周期內，建設項目投資失敗的原因可能是決策失誤，可能是建造過程失控，也可能是運營管理失范。鑒于決策階段對建設項目投資和使用功能的決定性影響以及建設項目的不可逆性，本文將集中關注投資決策失誤導致的建設項目失敗。實際上，建設項目投資決策是人們解決資源稀缺性的一項經濟活動，而需求正是人們對稀缺反應的表征。建設項目投資決策的首要基準就是目標群體的需求能否得到有效滿足。正基于此，在投資決策階段，需求分析是否準確直接關系到投資決策規則的選擇，進而影響到建設項目決策的成敗。

一、建設項目需求的思想流變

在經濟思想的歷史語境中，建設項目的基本生產或服務功能從未曾改變，但建設項目投資行為取向卻隨著人類的需求異位而發生了巨大的變化。在古典經濟范式中，供給是分析的核心。以工業革命為背景的建設項目投資的使命就是擴大物質供給，滿足人們的基本物質需求。在這種供給主導的短缺經濟中，需求往往被忽略。人們對于生產性建設項目所生產的產品只求量上的滿足，而沒有更多的選擇余地；對于非生產性建設項目也沒有更高的企求，簡陋的木屋火車站、擁擠少陽的工人居住區等建設項目就是那時的需求寫照。當機械化供給出現過剩時，古典經濟學也被以需求為核心的新古典經濟學所取代，物質生產供給取向轉向了基于商品貨幣交換的需求取向。人們不再僅僅局限于物質數量的滿足，逐步衍生了多樣化的需求，建設項目也要為買方需求量身而造了。此時，投資不再是決定供給的因素，而是被需求決定的因素。火車、小汽車等機械化交通工具的發明催生了道路等交通建設項目；當距離不再是問題時，富裕階層搬離了市中心的陰暗陋室，住進了郊區的別墅；火車站、商業中心再也不是舊模樣；人們對工業化產品也變得日益挑剔。時至今日，這種以需求為導向的建設項目投資仍然在繼續，但是經濟學研究范圍已經擴展到了人類的全部行為以及與行為相關的全部決定。這種以需求為導向的投資思想又增添了“以人為本”的可持續價值觀。因此，不論是經濟分析理論的進展，還是建設項目投資的實踐，它們都共同勾勒出了建設項目滿足需求的投資決策發展路徑，即從物本范式到資本范式再到人本范式。

從歷史的視角來分析，中國60多年的發展歷程也見證了上述邏輯。在短缺的計劃經濟時代，物質匱乏，供需缺口顯而易見，包括大型基礎工業在內的建設項目投資決策沒有必要進行需求分析，完全是自上而下式的命令決策。盡管也出現了像三門峽水電工程項目的決策失誤，但這種失誤大都因技術自負，而非需求造成的。近三十年來，當市場逐步開始取代計劃、短缺成為歷史時，需求開始取代供給主導著建設項目投資決策，集中命令決策轉向多元化個體的分散投資決策。在中國，建設項目投資趨向已經基本完成了由物本范式向資本范式的轉變，決策者基本上從供給定勢轉變到需求導向的經濟中來。由于混合投資體制的存在，建設項目投資決策由資本范式到人本范式的轉變已經起步，但進展緩慢，需求導向下的行為研究尚未完全展開，行為研究視角下的需求和稀缺資源配置規則及與之有關的決策規則也未完全形成。因而，除了工業建設項目可行性研究的程序性規范之外，人們還需要制定人本范式下符合歷史和現實的操作規則，以指導規則選擇之下的投資行為。

二、需求聚類分析與決策規則

（一）需求聚類分析

如圖1所示，依據建設項目的可經營性和產權屬性，本文將把建設項目分為四類。第Ⅰ類是工具性建設項目，由利潤導向的民間投資，向市場需求者提品（或服務），比如燃煤電廠或商業寫字樓；第Ⅱ類是企業（或個人）自用建設項目，比如企業自建自用的辦公樓；第Ⅲ類是非競爭、非排他的公共物品項目，如城市公園；第Ⅳ類是非競爭、排他的準公共物品項目，如城市軌道交通項目。此外，還有國家安全建設項目，它不屬于經濟范疇，故本文將不予討論。

上述四類建設項目在投資主體、決策主體、需求主體、資源配置方式以及決策方式上都有所不同。從表1可以看出，除了第Ⅳ類中的特許經營項目之外，其他建設項目的投資主體與決策主體均為一體，決策權與投資主體不分離，投資決策目標一致。不過，對于第Ⅳ類中的非競爭、可排他類基礎設施項目，近些年來政府往往不直接投資，而傾向于采用特許經營模式由民間資本投資建設。在這類項目中，民間投資者是沒有決策權的，政府才是決策者。由于決策主體與投資主體分離，其目標也可能發生沖突。

從需求和資源配置方式上來看，建設項目要么是為了滿足公共需求，要么是為了滿足非公共需求（市場需求和自足需求）。公共需求由公共資源或政府主導的民間資源來供給，而非公共需求則是需要民間資源來滿足。由于資源來源不同，其滿足需求的資源配置方式也不同。非公共需求的產權屬性單一，完全可以通過價格信號和利潤目標等市場化方式將民間資源供給與市場需求匹配，市場出清時資源配置最有效率。當然，第Ⅱ類建設項目較為特殊，其供給主體與需求主體合二為一，此時企業的自足需求建設項目，不通過市場配置資源，而是通過市場微組織（企業）在組織邊界內予以配置。在滿足公共需求方面，市場是失靈的，這就需要行政決策來配置公共資源或民間資源。綜上可以看出，除了第Ⅱ類建設項目外，其他建設項目的決策主體與需求主體均是分離的。決策者和需求者的非同體性導致決策目標和需求目標經常發生錯位，錯位嚴重時需求完全不能得到滿足，從而導致項目決策失敗。

（二）基于需求的決策規則

從經濟分析的視角來看，建設項目的價值歸宿是效率和公平。第Ⅰ類和第Ⅱ類建設項目需求是以效率為導向的，第Ⅲ類和第Ⅳ類建設項目需求則是以公平為導向的。根據社會選擇理論，這兩種需求是否得到滿足是需求者可以通過用腳投票機制來評價的。對于前者需求者利用貨幣來投票，而后者需求者是利用行政信用來投票的。

有資源約束的需求導向不同，財務評價方法自然有異。第Ⅰ類和第Ⅱ類建設項目的效率導向需求體現在評價方法上就是采用基于“個體福利”的費用效益分析（Cost—Benefit Analysis，CBA），這也是實踐中工業建設項目可行性研究普遍采用的評價方法。第Ⅲ類和第Ⅳ類建設項目的需求者為公眾，其需求評價方法不能再采用CBA方法，而應采用基于“集體福利”的費用效果分析（cost—Effect Analysis，CEA）。效率導向和公平導向也不是絕對的，第Ⅰ類和第Ⅱ類建設項目在追求效率目標的同時，還應兼顧公平，比如水泥生產項目在合規追求利潤的同時，應對環境和周圍社區帶來的負外部性設置相應的環境和社會補償機制。同理，第Ⅲ類和第Ⅳ類建設項目應以公平優先，兼顧效率。因為公共資源也是有限的，有多種競爭性分配方案，配置時需要排序，所以也應該本著“少花錢、多辦事”的原則提高公共物品供給水平。比如，在基礎設施、住房保障等公共需求沒有基本滿足的情況下，地方政府舉債建設豪華行政辦公大樓就有違“公平優先、兼顧效率”原則。

總之，適當性邏輯是規則遵循的基礎。如圖2所示，第Ⅰ類和第Ⅱ類建設項目是民間資源市場機制配置的結果、服務于市場經濟，決策者依據經濟規則（Economic Rule）進行投資決策；第Ⅲ類和第Ⅳ類建設項目是公共或民間資源行政機制配置的結果，服務于國民經濟，決策者依據行政規則（Administrative Rule）進行投資決策；同時所有建設項目都是社會構成的一部分，都應當兼容社會規則（Sociological Rule），服務于人本經濟。在這些規則導向下，前兩類建設項目投資決策評價的標準有3個：1.財務評價指標達到期望值，2.國民財富增加，3.個人福利得到帕累托改進。同樣，后兩類建設項目投資決策評價的標準也有3個：1.成本預算平衡，2.投資期望符合公眾需求，3.國民經濟得到改善。

三、角色異位與規則違反

決策規則是由決策者制定的。投資者與決策者分離，以及決策者與需求者分離都有可能造成違反規則的結果，并進而導致需求落空，決策失誤。以規則為基礎的投資決策是一個確定角色并使規則與需求相符的過程。

（一）政府投資競爭性項目

國有企業的組織角色是政府人，其投資第Ⅰ類建設項目時，利用公共資源參與市場競爭，等同于行政規則與經濟規則競爭，競爭的結果往往是行政規則占優。以鋼鐵項目為例，近年來由于我國基本建設投資增幅較大，為滿足市場需求，許多民營資本紛紛投資鋼鐵生產項目，與國有鋼鐵企業同臺競技，這是市場需求導向的競爭常態。不過，一系列行政干預措施頻頻出臺，如《關于清理鋼鐵項目的通知》（發改產業【2010】2600號），以重復建設、產能過剩為由，強制關停或組織國有鋼企并購重組中小型民營鐵礦開發和鋼鐵生產項目，出現了不少像虧損國企山東鋼鐵兼并重組盈利的民企日照鋼鐵的普遍案例。在行政規則主導下，經濟規則被逐出市場，市場需求無以滿足，市場配置效率由此受損。其實重復建設是市場競爭的必然結果，這只是表明市場產品同質，這會激勵企業在產品創新上投入資源，更好地滿足市場需求。政府參與競爭領域建設項目的投資時，民營投資的命運有二：一是投資失敗或中途撤出，二是尋求行政資源依賴。不論哪種情形，對于整個社會而言，需求都沒有得到有效滿足，投資效率難以提高。因此，從經濟效率角度來看，政府投資模糊了行政規則與經濟規則的邊界，導致政府逐利、私企逐名的無序，市場需求無以滿足，不符合私有資源的效率原則和公共資源的公平原則。

此外，我們還可以看到另外一種競爭景象，即在分稅制度語境下，一些地方政府為了“一己之利”，紛紛為本地或自己的企業撐起一把保護之傘，甚或身先士卒沖鋒在前，親自操戈，為本地或自己企業保駕護航，企業之間的競爭儼然成了各地方政府之間的行政競爭。一個個“高新園區”、“基地”在地方政府招商的大旗下紛紛成立。在行政資源配置不均衡的條件下，行政干預扭曲了市場資源配置效率。

（二）政府投資純公共物品

第Ⅲ類建設項目是純公共物品，公眾需求是其供給的唯一理由。不幸的是，這種純公共物品的行政規則決策中摻雜著過多的經濟誘因，同時忽略了投資決策的社會規則基礎。2005年，國家重點文物保護單位圓明園管理處做出決策，在圓明園遺址東部挖深湖底，鋪設防滲膜，同時改建駁岸，修建游船碼頭。該項建設項目違規暫且不論，但從其決策行為可以看出，此項工程最大的決策指向是經營游船和快艇牟利。投資決策用經濟規則替代了行政規則，并將社會規則棄之一旁，未經環境評價，破壞遺址原態，開展經營性游船和快艇娛樂項目，有違公眾需求。

盡管沒有經濟誘因，但是違規則，一廂情愿推行行政規則的代位決策現象在一些轉移支付建設項目也較為常見。在新農村建設中，有些地方政府不顧及農民實際需求，拆村趕農民“上樓”。有些扶貧項目不考慮其適應性，如在2003年“非典”之后，為解決貧困地區人畜飲水問題，國家扶貧辦給計委撥付了一筆資金用于安裝水管，而且指定不得挪用。可實際問題是，有些貧困村所緊缺的是一座橋或一條渠。

由此可以看出，行政決策是自上而下的，行政規則下的投資決策是否有效取決于成本預算約束和公眾需求的滿足。在此模式下，決策者和需求者獨立，信息不對稱將導致所供非所求的無效結果。消除信息不對稱的最佳途徑就是公眾參與公共建設項目的投資決策。參與式投資決策一方面可以反映利益相關者的訴求和需求，另一方面也可以彌補決策者知識或信息的不足。部分城市基礎設施投資過度、農村基礎設施投資不足等都是弱勢公眾少有參與公共資源行政決策的表現。投資過剩和投資不足都是決策參與不足的表現。參與式的要素是賦權公眾，讓其提出需求，使公眾需求盡情表達研。由于決策者和使用者分化，使用者需求可能未能在建設項目中得到充分反映，導致項目建成后于使用者需求落差較大，往往會出現“好心辦壞事”的結果。

（三）民間資本投資準公共物品

第Ⅳ類建設項目是準公共物品，也是為滿足公眾需求，因而該類項目首先需要遵守行政規則主導下的公平準則。同時，該類建設項目具有全部或部分可經營性，資源可由民間投資配置，所以項目還需要考慮經濟規則主導下的效率準則。由此可見，在保證公眾需求和公平的前提下，此類建設項目還可以允許民間投資者漁經濟之利。近些年來，我國基礎設施（包括市政公用設施）項目正在越來越多地采用特許經營的融資模式，吸引民間資本參與投資。項目形成了投資者、決策者和公眾需求者的完全獨立規則博弈格局，決策者要兼顧投資者的利益訴求和公眾需求。不過，需要注意的是，若投資者利益與公眾需求有沖突時，政府決策者需要在兩者之間權衡，但權衡的結果不應該犧牲公眾需求。深圳市梧桐山隧道即由民間外資參與投資的BOT建設項目，在城市化加速背景下，2000年后收費站已經成為阻礙市區與東部鹽田港地區的咽喉瓶頸，公眾交通需求得不到滿足。在政府與隧道公司談判未果的情況下，深圳市政府在2002年投資改造了深鹽第二通道——梧桐山羅沙盤山公路供公眾免費通行，公眾交通需求得到部分緩解，但仍未解決根本問題。依照準公共物品投資決策規則，如何將沖突目標熵減耦合，還需要決策者設計出激勵相容的制度安排，優先滿足公眾需求，如將收費公路還原為純公共物品，或在地鐵經營中給予民間投資者最低價虧損補貼拍賣。

（四）需求之外的社會規則基礎

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傳統的電網投資管理僅局限于投資規模分析、投資計劃編制等內容，往往忽略投資前期和后期的分析研判，導致項目實際收益低于預期，無法有效抉擇最優投資方案，投資收益可持續性弱等諸多弊端。電網建設項目全過程投資管控從參與電網規劃、前期人手，圍繞建設性、經濟行、技術性、風險性等四個維度進行分析，合理確定投資規模（組合），科學制定投資計劃方案，并且在項目建成后實施項目后評價，進行項目追逐分析，滾動修訂第二年的投資規模（組合），從而實現投資管理的全過程管控。

1.電網建設項目投資管理范圍和目標

本文中電網建設投資管理指的是地市公司管轄的220千伏、110千伏電壓等級電網建設投資。

電網建設投資管理的目標是，通過實施全過程投資管理，進一步完善投資管理流程，強化投資決策分析，提高電網投資效益，為公司整體戰略決策提供參考，從而實現公司經營效益和地方經濟發展雙贏共進的局面。

2.電網建設項目投資管理主要流程

2.1電網建設需求預測

電網建設一方面從優化電網結構、負荷預測、建設堅強智能電網等方面預測需求；另一方面也要考慮用戶的用電需求。電網規劃及前期工作要選取合理的維度指標對項目進行綜合評價，構建項目評價指標體系，并通過相應的評價方法，設計各指標的權重，計算項目得分。

2.1.1電網項目前期評價指標體系

結合地市公司電網建設項目的實際情況，同時參照評價指標體系建立的5大原則：科學性原則、可操作性原則、動靜定性定量指標結合原則、系統性原則、獨立性原則，在借鑒其他學者研究的基礎上，本文的電網項目前期評價主要從建設性指標、經濟性指標、技術性指標和風險性指標等四個方面著手構建評價指標體系。具體指標體系見圖1。

指標體系中，技術性指標、風險性指標、建設性指標中的重要性和項目性質指標為定性指標，視項目的建設性質、地域環境、經濟環境等具體情況而定。

建設性指標的三級指標中，供電能力不足指標可通過容載比反映，目前，220千伏電網容載比一般為1.6～1.9，110千伏電網容載比為1.8～2.1；負荷增長率要大于10%。

經濟性指標的二級指標中，成本費用指標為項目具體情況估算值；投資效益指標的項目凈現值指標要大于項目估算投資值，內部收益率指標及項目基準利率指標，大于等于當期五年以上商業貸款利率，投資回收期110千伏及以上一般為10年，投資利潤率為項目后評價指標。

技術性指標主要考慮項目建設的技術先進性和技術推廣性，隨著綠色電網、智能電網等理念的不斷發展，電網項目將不斷采用先進性、智能化技術，對于項目的技術評價更加強調技術設備的標準化和可推廣性。

2.1.2電網項目前期評價方法選擇

目前電網投資常用的評價方法有基于定量與定性相結合的層析分析、模糊綜合評價，三角模糊數評價等系統化的決策方法。鑒于前兩種方法存在依賴專家判斷的相對主觀性和一致性檢驗的相對復雜性，本文在評價方法上選用三角模糊數評價方法。該方法通過構造調整判斷矩陣，可有效避免專家判斷所產生的誤差。通過三角模糊數評價方法得到的評價結果是每個項目評價集相應的隸屬度。

通過前期電網需求預測，評價指標體系建立及評價方法選擇，電網規劃便可從投資收益、投資效益、電網經濟運行、地方經濟發展趨勢等多角度提出電網建設投資意見，為電網可研提供參考。

2.2構建電網建設項目庫

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一、引言

目前隨著經濟水平發展迅速，我國建筑業發展速度逐步加快，在建設工程的設計、施工技術等方面都取得了較大進步，與國外發達國家的差距也在逐步縮小，但是同時也產生了很多問題，比如投資決策失誤，工程造價控制不合理等，不僅浪費了大量的資金和資源，還對自然、生態環境造成的極大的破壞，因此現階段加強建設工程造價的控制顯得尤為必要。

二、可行性研究對建設工程造價的重要性

建設工程的可行性研究是指在工程規劃前期，對與該項目相關的技術、經濟、社會、環境等所有方面進行調查研究，對項目各種可能的擬建方案認真地進行技術就分析論證，研究項目在技術上的先進適用性，在經濟上的合理有利性和建設上的可能性，對項目建成后的經濟效益、社會效益、環境效益等進行科學地預測和評價，據此提出該項目是否應該投資建設，以及選定最佳投資建設方案等結論性意見，為項目投資決策提供依據。可行性研究階段是建設工程造價控制的重要階段，對于工程造價以及投資經濟效果影響很大，因此現階段急需加強建設工程可行性研究階段的投資分析及造價控制。

1、可行性研究階段的投資決策分析是建設工程造價管理的重要前提

可行性研究是建設工程項目在投資建設前的第一步也是至關重要的一步，因為只有進行可行性研究，才能分析項目是否可行，并選擇合理的投資方案，如果在此階段出現失誤，就會導致工程建設過程中出現一系列嚴重的經濟、技術等問題，后期的工程造價管理也會很難開展，甚至無法進行。

2、可行性研究階段的投資決策分析是進行工程造價的基礎

根據調查顯示，可行性研究階段的投資決策分析對建設工程的造價影響巨大，可以達到70%到80%。在可行性研究階段，通過對建設位置的選擇，自然環境、市場環境的調研，以及當地相關法律、法規的考察等方面的工作，經過對以上各項條件的綜合分析和精細計算，不僅可以確定該建設投資項目是否可行，還可以作為籌集資金、簽訂合同以及后期的造價管理提供參考和依據，使其他階段的工程造價控制在合理范圍之內，繼而實現整個工程項目的造價控制目標。

三、可行性研究階段對建設工程造價的影響因素

一般來說可行性研究階段對建設工程造價的影響因素主要有工程項目的規模大小、相關建設標準、工程項目選址等。

1、建設工程項目的規模大小

建設工程項目的規模大小直接影響著該項目的經濟收益效果。一般來說建設工程項目的經濟收益與項目規模大小成正比，當建設工程的規模比較大時，工程項目的造價就越高，因此大規模的建設工程項目一旦實施，一定要充分利用其規模優勢實現較大經濟收益。

2、相關建設標準

一個建設工程項目的實施需要嚴格依據國家及地方相關建設標準，對建設項目的規模大小、施工工藝、技術設備等方面的規定。而這些建設標準中的限定性項目對建設工程的造價控制具有指導性作用，因此需要相關造價人員對建設工程進行可行性研究時，深入了解相關建設標準，從而選擇合理的適用標準。

3、工程項目的選址

工程項目選址的好壞對其工程造價影響很大，因為建設場地的自然條件，地區市場環境直接影響到建設工程后期的施工方案、工藝，人工、材料費的高低，以及技術設備的引進。一般來說建設工程要選擇在自然條件、市場環境良好的地區。

四、可行性研究階段建設工程造價控制的有效措施

可行性研究階段對建設工程造價控制的關鍵性工作就是搜集相關資料，進行科學、合理的投資分析，以確定該建設項目是否可行，并選擇最合理的投資方案、項目建設規模、建設標準、工程建設地點和時機。

1、廣泛收集資料，科學編制可行性研究報告

廣泛搜集的相關數據資料是編制可行性研究報告的重要依據，是進行建設工程投資估算、決策分析、方案必選的基礎，因此在建設工程的可行性研究過程中一定要注意市場供需狀況、場地地質條件、水電狀況、人工材料價格等相關資料的廣泛收集，然后對這些資料的可靠性、準確性進行科學對比分析，以保證投資估算和預測的準確性。在確定收集資料的可靠性之后，就需要編制該項目的可行性研究報告，研究報告的編寫一定要以工程質量控制為核心，然后對整個建設項目所要采用的建設標準、技術工藝、設備材料等方面進行科學的評估和分析，以確定最佳投資方案。

2、從技術與經濟角度出發，進行可行性方案優化

建設工程項目不僅要滿足經濟方面的要求，還要符合相關技術方面的要求，確保項目建成后能夠獲得良好的經濟效益和社會效益。這就需要項目決策人員從技術與經濟兩個角度出發，結合工程項目的實際情況，使其在滿足國家相關建設標準、使用功能或生成要求的前提下，盡量追求效益最大化。因此在進行項目可行性研究時需要財會、預算人員、項目管理人員、法律人員以及技術人員組成一個團隊，相互合作，密切配合，綜合考慮技術和經濟兩方面的要求，對建設工程的市場供需情況進行預測和分析，確定其擬建工程的建設規模、建設地址和建設時機，并選擇合理的技術方案，然后再對擬建工程的融資渠道、償債能力、盈利能力等問題進行統籌規劃，預算項目投產后的經濟效益、社會效益等指標，最終確定最佳的投資方案。

3、合理編制投資估算，進行科學的投資分析

投資估算的準確與否直接決定了改項工程項目的可行性與后期的工程造價控制。目前隨著建設工程復雜程度與難度的加大，為了保證建設工程投資估算的準確性，項目各項估算指標也更加豐富和細化。這就要求相關決策人員在建設工程的可行性研究階段，一定要綜合考慮到工程項目運營后可能出現的影響工程造價的各種情況和因素，并依據各項估算指標對各種因素從數量和質量、短期效應和長遠效益、預測和目前統計等方面進行科學的對比、計算、分析和評估，確定其影響程度大小，確保建設工程項目各個階段的工程造價控制在估算范圍以內，避免目標計劃值與實際情況出現較大的偏差。

五、結束語

建設工程項目的可行性研究對于整個工程項目的造價控制意義重大。因此需要投資決策人員充分重視項目可行性研究的重要性，根據業主及項目的實際情況出發，從技術、經濟等各方面綜合考慮，以確定最合理、科學投資決策，盡可能的減少和避免目標計劃值與實際情況出現較大的偏差，從而最大限度的提高建設工程項目的經濟效益和社會效益。

參考文獻：

[1]劉志聲. 淺議建筑工程投資決策階段造價控制. 價值工程，2012，31（28）：73-75

[2]陳貴華. 對工程項目前期策劃決策和設計階段造價控制的思考. 鐵道工程學報，2011，3：7-9

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2、系統分析

1.海口房地產投資系統目標

房地產投資決策支持系統的作用主要在于為投資者提供項目內部和市場現狀與變化預測的信息及其應采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地產投資決策支持系統的目標，即系統要解決的問題主要在于:(1)借助過去和現時海口房地產業經營狀況及其它相關資料和數據，通過科學方法，對項目目標市場的未來發展趨勢進行分析和預測。(2)以過去和現時海口房地產開發投資資料和數據，采用有效方法，對項目開發投資的資金需求情況和開發周期等進行預測。(3)通過測算模型庫，將海口房地產投資管理的成熟經驗和方法融入系統，為項目開發投資的成本費用、運營能力、盈利能力和風險等提供固定和半固定的預測和分析。(4)充分利用計算機的強大數據處理能力，為某一目的開發投資決策提供多個預選方案，并分析、預測和模擬每一個方案的執行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產投資決策成熟經驗和方法及專家的知識融入系統，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對房地產投資項目及方案測算和決策結果等，進行匯總、查詢和輸出。

2.系統功能要求

為實現上述目標，海口房地產投資決策支持系統應該由海口市場分析、項目(或方案)開發經營測算分析及其優劣評價、比較和決策分析等三大業務功能以及系統維護、初始化和結果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標明確，體現系統總體功能;結構先進合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數據流程簡單、明了、快捷;獨立性、內聚性強,盡量減少不同功能間的耦合性和關聯性等原則。

3、系統設計

1.系統總體結構

本系統采用結構化程序設計方法，其基本思想結構化、模塊化、自頂向下、逐級細化、逐級抽象，切斷每一層次與較低層次的聯系，由這種方法設計出來的系統，既可作為單獨的子系統存在，也可受上級模塊調用和控制。

根據上述設計思想和系統分析的要求，可以將海口房地產投資決策支持系統總體結構設計圖設計為：

海口房地產投資決策支持系統總體結構圖，很清晰的反應了四庫的耦合以及之間的聯系，可以看出海口房地產投資決策支持系統由海口房地產投資信息模型、海口市場分析模型、方案測算和分析模型、方案決策分析模型和結果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機對話系統設計

人機界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數據庫、模型庫、知識庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對話過程。(4)協調用戶和系統各模塊的控制操作，隨時能提供使用幫助。

人機界面主要作用有3個:①接受處理決策者提出的請求;②與四庫系統交互得到決策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設計

(1)海口房地產投資信息模型。包括數據編輯、信息瀏覽、索引查詢。數據編輯模塊用以實現所有市場信息的數據追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊伍、基礎設施等；索引查詢模塊可以根據用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。

(2)海口市場分析模型。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規劃設計和分析模塊四個模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時序、地域、工程進度、物業類型等對海口房地產市場供給進行分析、統計和預測。市場需求分析模塊用以按時序、地域、人群、物業類型等對海口房地產市場供給進行分析、統計和預測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎上，按不同組合進行供需平衡分析。方案規劃設計和分析模塊用以根據海口本地和投資者等的有關規定和要求，對投資開發地塊進行規劃和設計；然后采用多種模型，以項目(方案)收益最大化為準則，對項目(方案)物業類型和檔次比例等進行初步分析和決策。

(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對海口房地產投資進行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設投資測算和分析模塊，經營銷售估算和分析模塊，財務估算、評價和分析模塊，風險不確定性測算和分析模塊五個模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對項目(方案)土地獲取成本、開發成本和總成本等進行測算與分析。建設投資測算和分析模塊用以首先對項目(方案)建設項目、子項目及其建設計劃等進行分割和確定；然后采用價格指數法、比較法和簡化工程概預算法對項目(方案)建設成本進行測算和分析。經營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預測法等對項目(方案)各物業銷售價格、進度進行分析和預測；項目經營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財務估算、評價和分析模塊用以項目財務及主要報表的生成，投資評價指標的測算和分析。風險不確定性測算和分析模塊包括項目(方案)單變量和三項預測值靈敏度分析；損益分歧點分析；蒙特卡洛風險模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結果報告。它包括單項目(方案)決策分析模塊和多項目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項目(方案)決策分析模塊是根據在決策人員人工干預下確定海口房地產投資決策評價的標準，對項目(方案)投資可行性進行決策和分析，并生成簡要的結果報告。多項目(方案)比選和決策分析模塊則首先對決策人員所定決策的定性準則進行數值量化，然后對各項目(方案)優劣狀況進行分析和決策，并生成簡要的結果報告。

(5)結果輸出模型。分析結果的輸出，結果(包括文字和圖表)查詢和打印。

(6)以上模型都以數據的形式存放在數據庫中。結構如下：

4.數據庫設計

本系統處理的項數多，為保證以最優的方式組織數據，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設計多種數據庫。通過對數據庫的調實現數據的傳遞和存貯，同時設置少量內存變量對系統過程進行控制。按照規范化數據庫設計原理，結合本系統的需要，共設置項目概況、建筑類型、成本費用、財務指標、敏感分析等五類，共9種數據庫。其中：項目概況數據庫作為系統維護時對舊有項目查詢的一種標識；建筑類型數據庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數的輸入與輸出；成本費用數據庫作為投資估算的基礎；財務指標的數據庫是各種類型數據庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎上進行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數據庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結果打印輸出。

5.知識庫設計

隨著時間的變化，投資都會有不同的經驗和技巧知識，可以把積累的知識以庫存儲，并按照簡單的表示格式，可以將知識保存在知識庫中，積累多了知識庫獲取的知識也越多，一些問題可直接進行推理求解。

知識庫的結構如下：

6.方法庫設計

首先將海口房地產投資數據輸入到內部數據庫中，然后方法庫管理系統中的數據處理程序從內部數據庫中提取數據并從方法字典中選擇要用的方法，再把數據放入方法體進行加工處理，最后將數據送出到數據庫，最終輸出數據。

4、系統實現

1.開發環境

系統主要采用VC為開發工具，在windows平臺下，以ms-sql2005為數據庫支撐數據和模型都保存在數據庫中。

2.開發計劃

本系統開發期計劃在6個月之內完成，前1個月進行系統整體框架構建，中期需要3個月時間設計和開發數據庫。程序塊和模型庫要1個月左右，最后一個月主要目的就是進行測試和一般的維護階段。

5、結束語

總之，本決策支持系統將按照需求分析、常規的軟件開發程序，預計將達到以下功能：

1.能較精確地完成海口房地產開發項目的投資評估、成本分析、現金流計算、財務指標計算、敏感性分析。

2.系統既可用于單項工程投資評估，也可用于多項工程的比較。

3.系統操作方便，并具有良好的擴充和維護功能。

參考文獻：

[1]張春元:《決策支持系統講義》

篇（5）

項目的立項決策，是項目建設的開始階段，是形成工程造價的源頭。建設項目的投資估算一經審查批準后，即作為建設項目總投資的計劃控制額，項目實施過程中不得任意突破。據資料統計，在項目決策階段及設計階段，影響建設項目造價的可能性為75％-90％，而在實施階段影響建設項目造價的可能性僅為10％-25％，因此，前期決策階段投資估算的科學合理直接影響著項目的工程造價。

1.1.1編制投資估算的必要性

投資估算是基本建設前期工作中的重要環節之一。是決策性的文件，它是研究、分析建設項目的經濟效果的重要依據。在可靠性研究報告批準后，估算就作為設計任務 下達的投資限額，對初步設計概算起控制作用，并作為獎金籌措及向銀行貸款的依據。因此，在經濟工作中應該實事求是的反映設計內容，反映建設地區的經濟狀 況，從估算開始就要正確完整地反映工程項目的建設投資。

1.1.2投資估算必須是設計的真實反映

在投資估算中，應該實事求是的反映 設計內容，這就要求設計人員從工程規模和項目內容上真實反映設計意圖。主要工藝要進行多方案比較，方案要優化，設計方案不僅技術上可行，而且經濟上更應合 理。所以工程經濟人員從建設方案的優選開始，就應該滲透到設計的全過程中去，按照工程造價管理的原則，合理預測投資估算中各種動態因素的變化，盡可能打足 投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關鍵，也是下階段的重要依據。

1.1.3合理取定設備及工器具購置費

工業建設項目的前期決策階段，設備及工器具購置費的合理取定至關重要。投資估算編制過程中，非通用的、價值較大的設備的購置費的取定，由專業設計者與有代表性的廠家溝通了解后來確定，比參考類似設備、未找到類似設備時參考其他設備或漫天詢價等常規辦法更行之有效，可在很大程度上提高投資估算的精度。

首先，在工業建設項目中，設備及工器具購置費是建設投資中比重最大的部分，會占到建設投資的50%以上，設備及工器具購置費是固定資產投資中的積極部分，占建設投資比重的增大，意味著生產技術的進步和資本有機構成的提高。其次，即使在項目規劃和項目建議書階段，對投資估算的精度要求低，可以采用生產能力指數法、單位生產能力法、比例法、系數法等，而其中精度相對較高的比例法和系數法也均是以擬建項目的主要設備及工器具購置費為基數，根據已建同類項目建筑安裝工程費、其他工程費等費用與設備及工器具購置費的百分比或主要設備及工器具購置費占項目靜態投資的比例來測算建設投資。再次，在可行性研究階段需采用相對詳細的投資估算方法—指標估算法。指標估算法中，設備及工器具購置費需根據項目主要設備清單及價格、費用資料詳細測算。綜上，在前期決策階段，能否合理地取定設備及工器具購置費關系到投資估算的精度，對項目投資決策至關重要。

在投資估算的編制過程中，設備及工器具購置費尤其是非通用的、價值較大的設備購置費的取定，在較短的編制時間內，同時在主要設備清單中，設備的規格型號或參考型號、主要技術（性能）指標、材質等這些在取定設備價時很關鍵的指標的描述不可能很詳盡，并且在此階段也無需達到足夠地深度時，這項工作就變得難上加難。參考類似設備、未找到類似設備時參考其他設備，存在時間上的滯后性、不能及時反映市場情況，并且只能是簡單類別，而且在很多時候并不是設備價隨設備指標簡單線性變化；漫天詢價則可能存在所選廠家不具有代表性、所詢價位設備技術過先進或已落后，要么存在對設備主要指標把握偏移，詢價不到位等多種問題，勢必造成設備價格水平失真,估算價格與實際價格的脫節。而在此階段專業設計人員如果有選擇地與一些設備廠家進行溝通，在及時掌握到最新的設備信息，使技術更先進、流程更趨于合理的同時，由于更專業的優勢，可以比造價人員更精準地選擇到有代表性的生產廠家、把握到設備的主要指標，了解到真實的設備市場價，可在極大程度上提高設備及工器具購置費的精度，進而有助在很大程度上提高投資估算的精度。

1.1.4建筑安裝工程費用估算要結合項目特點

在前期決策階段，建筑工程費用一般按平米造價指標估算，安裝工程費按安裝工程費率估算。平米造價指標和安裝工程費率通常參考經驗統計數據取定，如電氣工程安裝費率為13％，自控工程安裝費率為9％。但平米造價指標水平的高低與建（構）筑物結構形式，裝修檔次密切相關，安裝工程費率的取定，與項目的工藝流程，安裝工程量的多少，安裝復雜程度等都有很大關系。為此，編制投資估算時工程造價人員不能對各類工程項目均簡單地采用統一的常規經驗指標計算，而應及時與設計人員溝通，了解項目工藝流程，結合項目特點，考慮差別，因時因地準確取定平米造價和安裝費率，以保證估算費用更合理適當，符合項目實際。如：某工程項目中工藝主廠房子項建筑工程費用測算時，要結合工程特殊情況，平米造價指標的測算應加以考慮數量龐大、構造及施工工藝復雜但不計取建筑面積的風溝、鋼平臺等項目的建筑工程費用，方能較準確反映工程實際情況；再如鈾濃縮工程中離心級聯大廳子項的電氣工程，由于用電設備種類繁多、且用電負荷大，供電穩定性要求高，電力電纜、控制電纜、導線、橋架等材料用量比一般工業項目明顯超出很多，安裝工作量非常大，因此，我們在估算電氣工程安裝費時，就要考慮這些實際工程特點，對常規的費率進行相應調整，使估算費用更準確、合理。

1.2在建設項目決策分析與評價中應運用全壽命周期成本理論

在建設項目決策分析與評價中，應運用全壽命周期成本理論對多個建設方案進行比選，可將項目建設投資、運行成本綜合考慮，選擇出成本最低的方案。應擇優選擇融資成本最低的融資方案，并制定出切實可行的融資方案。并應運用全壽命周期成本等理論對建設方案進行優化。

此外，在建設項目決策分析與評價中，應加強項目風險分析，估計項目可能承擔的風險，提出項目風險的預警、預報和相應的對策，將很有助于項目運營過程中的“精益管理”。

1.3保證決策質量的前提下縮短決策周期

篇（6）

Abstract: the investment decision is project management in the most important decision, to the long-term development of the enterprise has a direct effect. So the investment decision is particularly important, this paper introduces the meaning of investment and investment decisions, investment decisions, the importance and necessity of analysis in the process of the project investment how to do well the investment decisions.

Keywords: investment decision meaning engineering project investment importance necessity

中圖分類號： F540.34 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

在工程項目建筑過程中，投資決策是十分重要的。投資項目的決策，是指為實現一定的投資目標，在充分占有信息和經驗的基礎上，根據現實條件，借助于科學的理論和方法，從若干備選投資方案中，選擇一個滿意合理的方案而進行的分析判斷工作。對一個投資項目的科學決策，除進行宏觀投資環境分析和微觀項目經濟評價分析外，還要專門分析投資項目風險，綜合考慮每個方案的優劣，最后做出取舍。投資決策對企業的獲利能力、資金結構、償債能力以及長遠發展都有著直接影響。隨著我國市場經濟的發展，市場競爭日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發展態勢，如何優化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當前工程項目經營發展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項目經營發展的關鍵。

1 項目投資和投資決策的含義

1.1 投資的含義

廣義投資是指人們的一種有目的的經濟行為，即一定的資源投入某項計劃，以獲取所希望的報酬。可以是資金、人力、技術或其他資源。

狹義投資是指人們在社會經濟活動中為實現某種預定的生產、經營目標而預先墊支的資金。

1.2 投資決策的含義

項目決策是指投資者按照自己的意圖, 在調查分析研究的基礎上, 對投資規模、投資方向、投資結構、投資分配以及投資項目的選擇和布局等方面進行技術經濟分析, 決定項目是否必要和可行的一種選擇。

1.2.1 投資決策包含的兩個層次

投資決策分為宏觀投資決策和微觀投資決策兩個層次。

宏觀投資決策是國家及省(市、自治區)，根據國民經濟和社會的發展規劃目標，及國家的產業政策、金融政策、財政政策，結合國家的經濟發展狀況和財力、人力、物力的可能，對投資的總規模、投資方向和重點投資結構和投資布局等重大課題，進行論證、評價和決定的過程。

微觀投資決策是投資主體(國家、地方政府、企業或個人)，對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行比較選擇，以及對擬建項目的技術經濟指標做出判斷和決定的過程(在西方國家稱為資本預算)。

2投資決策的重要性和必要性

2.1投資決策的重要性

投資決策是工程項目管理中最重要的決策，對企業的獲利能力、資金結構、償債能力以及長遠發展都有著直接影響。隨著我國市場經濟的發展，市場競爭日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發展態勢，如何優化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當前工程項目經營發展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項目經營發展的關鍵。

建設項目一般周期長、投資大、風險大, 并且有不可逆轉性, 一旦開始運行, 工程建起來, 設備安裝了, 即使發現錯誤, 也很難更改, 損失很難挽回。因此, 項目決策是項目的首要環節,對項目能否取得預期的經濟和社會效益起著關鍵的作用。若決策失誤, 后期實施階段不管如何努力, 也無法彌補損失。投資估算直接關系到下一階段即設計階段的概算、施工圖預算的編制和項目資金籌措方案, 對項目決策及成敗至關重要。投資估算要考慮充分, 估算合理, 充分估計出項目建設過程中及建成后的收益與風險, 并提出應對和防范措施, 也要防止高估, 盡可能做到全面、準確、合理。

2.2項目決策分析的基礎

項目決策之前要全面準確地了解和掌握與決策分析有關的資料數據, 這是項目決策分析的最基本的要求, 主要包括: 國民經濟長期規劃, 行業規劃和地區規劃, 國家頒布的有關的基本參數和指標, 有關技術、經濟、工程方面的法規、標準、規范、標準、定額等指標, 市場、原材料、資金來源, 地區地理條件和經濟文化發展情況, 交通運輸, 環境保護要求等, 有些資料和數據本身還會隨時發生變化, 所以要及時地獲取新的信息, 做出追蹤分析。

2.3項目決策分析的內容

項目決策分析的內容涉及多方面, 主要包括: 市場分析與項目投資戰略, 資源優化配置與資源條件評價, 建設方案設計,投資估算, 項目的融資, 財務評價和國民經濟評價, 社會評價和環境影響評價, 不確定性分析與綜合分析等。

2.4項目決策的耗資和對工程造價的影響

項目決策是一項復雜的活動, 雖然耗資只占工程造價的0.65%, 但是, 質量直接影響到項目的成敗, 對項目工程造價的影響度近乎于100%。

2.5發達國家和我國在項目決策階段的現狀

發達國家對項目決策階段和工程造價控制十分重視, 為減少風險, 提高投資效益, 盡可能使項目建立在可靠的基礎上, 不惜重金聘請咨詢公司, 進行一系列的調查研究, 幫助業主鑒別項目, 從經濟、技術、財務、組織管理等多方面進行比較, 作出方案對比, 優化方案。而我國長期以來沒有建立, 特別是在急于求成的思想的指導下, 加之行政領導匆忙決策, 導致不少項目投資效益差, 資源浪費, 損失嚴重。

2.6 提高項目決策和投資估算的合理性的措施

⑴立投資項目法人投資責任制, 項目的決策責任應該具體落實。

⑵用科學的方法和邏輯化的分析, 對項目進行多方案比較和優化。

⑶項目決策階段確定有效的投資估算, 不能只依據專家、決策者們借鑒已完成的項目造價進行估算, 此時, 造價工程師就應該參與項目的管理, 審核投資估算, 盡可能使投資估算做得全面、準確、合理, 使項目的投資決策建立在科學的基礎上。

2 投資決策中的風險意識

當投資者做出投資決策時，不僅要考慮預期回報，還必須分析比較投資風險。風險的大小主要取決于投資回報的波動幅度的大小。通過恰當的投資組合，利用投資資產的多樣化，能夠分散非系統風險。投資組合的結構包括資產配置和投資組合的最優化，以此來實現既定投資目標下的最佳回報。由于項目投資特有的時間長、金額大、決策復雜、影響投資效果的因素多等特點，決定了投資項目風險較大。目前，許多投資項目的可行性研究不重視項目投資風險預測，僅局限于不確定性分析中簡單的風險技術分析，甚至只憑借經驗和直覺主觀臆斷，對項目建成后可能出現的風險因素預測不夠，為項目的實施留下安全隱患。因此，強化投資風險意識，做好投資項目前期工作中可行性研究的風險預測，制定防范和化解措施，是避免決策失誤，不斷提高投資效益，以及實現投資項目科學化的根本保證。

結束語

工程項目投資決策階段對于整個項目造價控制的作用至關重要，由于投資決策階段影響的因素較多，因此對造價的控制應根據業主及項目的各種因素綜合考慮，而不應該將造價控制孤立起來，只有這樣才能對項目有準確的把握和定位，進行最適合的投資決策

參考文獻

［1］ 王慶水.企業投資決策怎樣才能科學化[J]．經濟論壇，2004（15）.3-7

篇（7）

一、可行性研究審計存在的主要問題

投資建設項目前期工作中，可行性研究是投資決策正確與否、是否科學的重要保證，對于減少“釣魚項目”、杜絕“拍板項目”，避免盲目、重復建設，降低損失浪費，發揮投資效益起到重要作用。

一是項目投資收益計算失真。由于項目調查研究工作膚淺、沒有收集掌握研究所需的相關基礎數據，投入產出計算比較隨意，時常低估項目成本，夸大產出效益，從而導致投資決策失誤。

二是可行性研究深度不夠，質量不高，不能滿足評估決策的需要。按照投資項目要求，可行性研究應達到能夠確定方案的程度。但審計發現，許多可行性研究達到不到要求，存在不同年度、不同項目間可研報告內容與深度趨同，甚至雷同、翻版、復制等問題。

三是不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，無決策選擇余地。多方案深度不足或單一方案論證，使決策者無法進行最優化比較選擇，勢必導致項目績效低下，造成損失浪費現象嚴重。

四是可行性研究報告編制對內缺乏獨立性、公正性和客觀性。審計發現，一些受托單位或咨詢公司對受托項目存在利益博弈，投審批者所好，掩蓋矛盾及風險，為“可行”而研究，缺乏公正性和客觀性。

五是研究分析中不注重對敏感性問題和風險性因素的分析。可研報告對投資敏感性和風險因素分析往往不足，不少研究對風險因素分析缺失，制作項目“可行”的結論，不做不可行性論證，使據此作出的決策的項目風險較大，效益下降，甚至是背離實際情況，導致重大損失浪費。

六是投資單位重咨詢輕評估，追求可研審批“通過率”，造成一定隱患。組織評估單位對可行性研究報告評審工作存在走過場，只重視技術方案評估而忽視績效分析評價，沒有真正對可研結論起到把關作用。

二、產生問題的主要原因

投資項目績效審計師對諸多投資項目實證分析后，查找問題癥結，歸納為如下幾點：

第一是對可行性研究工作重視程度不足，把可行性研究工作作為可批性研究結果。其表現形式之一是一些單位為使項目得到批復，弄虛作假，拼湊事實，主觀得出項目在技術、經濟上可行結論；其表現形式之二是另一些單位或部門先作投資結論，后再補可行性研究，其結論為不當的投資決策提供數據和方案支持。

第二是項目選擇的前期工作不充分。未按國家要求先列入行業、部門或區域發展規劃，對擬建投資項目未及時做機會研究，對項目背景及資源條件等未及時進行調查分析；對項目方案未進行初步的技術、財務、經濟、社會和環境影響評價，對項目投資風險或不可行未及時作出初步判斷。

第三是可研人員水平低、調查研究不深入。尤其是大型投資項目可行性研究需要由相關技術、財務、評估等專業人員組成可研論證小組，從各個角度對擬建項目是否可行進行考察和分析論證。但實際上一些可研編制人員未作深入細致調查研究，既無專業技術資質又缺少經濟知識，不具備可研編制應有的資格，這樣必然造成項目前期決策及研究結論失真可靠性差。

三、改進和完善可行性研究工作的對策及審計建議

1．提高對項目可行研究的認識。

對項目整體性效益而言，前期可研經費投入多少，對項目生命期的影響卻很大，稍有失誤會導致項目失敗，產生不可挽回的損失。實踐證明，即使消耗一定資金證明項目不可行，也勝過不作可研就盲目建設投資。審計建議發改、建設、規劃、財政等有關政府部門充分認識到可研的重要性及必要性，切實履行其各自的職責，為節省資源減少浪費各施其職。

2．對可行性研究人員進行職業教育，審計建議實行從業資格制度。

首先，地方政府對較大型項目組建可研編制小組。組建一個專業齊全的工作小組，集思廣益，各負其責。，促使這項工作獨立、公正、客觀。再之，加強對從業人員的業務培訓。其次，加強對可研人員的職業道德教育。制定相關處理處罰法規，健全制度

3．嚴格規范可行性研究工作。

首先，建立評估指標體系。為準確評估項目效益，提供科學決策依據，必須依據投資目標重點確定評估指標元素，建立一套完整評估指標體系，為完成高質量可研報告提供前提條件。

其次，規范可行性研究報告編寫。項目前期研究及決策的主要載體形式是可研報告，其質量高低直接影響項目績效成果，因此，必須要開展深入細致的調查研究，廣泛搜集和獲取信息資料，編寫出論證可靠、行文簡練、條理清晰、深度和廣度適當的可行性研究報告。

篇（8）

近年來，我國在積極探索工程投資控制的方法和途徑，制定了一系列的標準和條例，同時著力推行工程量清單報價，逐步形成有競爭機制的計價模式，取得了不錯的效果。然而在實際的工程建設中，仍有許多工程出現概算超估算，預算超概算，結算超預算的投資超支現象。究其存在的原因，我認為主要有以下幾個方面：

1. 忽視投資決策的重要作用，項目定義不明確。

項目投資決策分析目前已經引起業內人士的關注，尤其是國家重點工程和大型工程均經過投資專家的論證，探討其可行性，可是相當部分中、小型工程項目仍不重視項目的投資決策分析，也不對項目進行定義，只是經過非專業的領導同志一起討論、商量，就決定進行項目的建設，以致于在后期的工程建設中，又變更項目的規模、投資設備方案、工程實施的原材料等等，從而導致工程實際投資遠遠大于投資限額。

2 .方案缺少優化設計，不進行項目方案的技術經濟分析。

我國較多采用直接委托的方式進行方案設計,這樣很容易導致設計保守，在規范已經考慮了足夠的結構承重要求下，再增加分項分數，增大鋼筋配比，增大梁的截面積。同時對設計方案不進行技術及經濟的比較分析，能采用磚混結構的卻選取用鋼筋混凝土框架結構。更有甚者一些設計單位從自身的經濟利益去考慮，根本不考慮投資的節約。

3 .項目施工階段，設計變更多。

一般地講，對于設計文件除非不得不進行設計變更，否則任何人員無權擅自更改設計。但是隨著社會的進步，科學技術的不斷發展，伴隨著產生新的功能要求以及新材料、技術的應用。項目業主為更好地貼近現代生活，提出對原設計文件的使用功能進行修改，使用更好的材料，要的是高檔、超前，造成工程項目投資成倍的增加。

4 .造價管理人員綜合素質差，不能滿足投資控制工作的需要。

目前的工程造價師，主要業務大多只是依靠定額進行工程概預算的審結，由于業務經驗及知識層面的差距，使他們在現代造價管理的工作中不能得心應手，表現得技術素質差，缺乏處理工程技術經濟問題的能力；缺乏相關的經濟和法律知識，處理工程索賠能力差。這種業務素質，必然導致工程項目投資的超支。

另外合同管理不規范，宏觀政策的變化，物價上漲等客觀因素均能引起投資超支。然而作為項目的管理人員，我們知道，在工程項目管理工作中，業主是建設工程項目生產過程的總集成者，也是建設工程項目生產過程的總組織者。為此我想從業主處于項目管理的核心地位，從源頭上和管理的方法上提出工程項目投資管理防止出現超支援的對策。

1. 切實做好投資決策分析，確定投資控制的目標。

投資決策是工程項目建設的第一步工作。在這一階段，據西方一些國家分析，投資機會分析費、可行性研究費、決策費用總計約為總投資的1%左右，但是它的決策結果對總投資的影響是：一般工業建設項目的經驗數據為60～70 %；對使用功能的影響在70～80%。由此可見項目的投資決策對項目投資具有決定性的影響。

作為項目業主就要從思想上遺棄可行性研究可有可無，還多浪費了部分資金的想法。相反應在工程項目立項時，聘請或委托資深的咨詢公司或高級顧問，對項目進行投資機會分析，融資情況分析，調查市場情況等，經業主同意，確定工程項目的建設規模、場地、生產工藝、生產設備的選型等問題。然后再采用生產能力指數法，綜合指標估算法等合適的估價方法，編制出建設投資和流動資金所需的資金總額即：投資估算，并測算出建設期方案資金使用計劃。

經過投資決策分析，一方面論證了項目在功能上、技術上和財務上的可行性；另一方面從投資控制的角度上講，它確定了投資控制的目標，是預防投資超支的根本所在。

2、按規定進行限額設計及方案優化，加強設計階段的投資控制。

在工程項目建設周期的全過程中，設計階段對項目投資有重要的影響，是僅次于投資決策階段。所以業主在設計階段的投資控制更應該發揮其主動控制的職能，業主在進行設計招標時，在設計合同或委托設計任務中明確以下幾點對投資控制是非常必要的。

a 必須按要求進行限額設計即按批準的投資估算控制初步設計，再按初步設計總概算控制施工圖設計。這樣就要求設計單位自主加壓，自覺要求各專業設計人員強化投資控制意識。在擬定設計原則、技術方案和選擇設備過程中先掌握工程的參考造價和工程量，嚴格按照限額設計所分解的投資額和控制工程量進行設計，提出節約投資的措施，力求將造價和工程量控制在限額范圍之內。

b及時進行設計質量跟蹤。現階段我們的業主只要把設計進行委托，到設計文件完成，中間很少有人過問。國際上早就開始了讓工程師進行設計質量的控制。在設計過程中及階段設計完成時，委托工程師對設計文件的相關內容進行深入細致的審核。特別是審查設計保守，進行過分設計，這樣可以提高其經濟性，起到節約投資的目的。

c必須進行設計方案的優選。業主本身在這方面的知識往往處于劣勢，但通過不同設計方案之間的技術經濟比較分析，可以從中選擇最佳的設計方案，從而以較低的成本獲得較高的建筑功能。

3、實行投資目標的動態控制，是進行投資控制的有效工具。

工程項目從投資決策、設計、施工，到營運階段是一個漫長的過程，少則幾個月，多則幾十年。如果等到在竣工結算時再去分析投資偏差，勢必導致竣工結算與投資估算之間相差甚遠。我主張在項目建設的全過程，實施投資目標的動態控制，使超投資的現象處于萌芽之中。

按照投資控制的動態原理：“項目投入項目進展收集項目的實際數據投資目標的實際與計劃進行比較進行偏差分析并進行糾編”的這一循環過程，針對不同項目的實際情況，不同的項目建設周期，定期進行循環。并從中收集項目實施的有關數據，采用表格法、曲線法去計算出投資偏差，并分析產生的偏差是業主原因、設計原因、施工原因。并根據這些原因采取相應的措施來糾正投資偏差，從而實現投資的動態控制和主動控制。

4、依據合同管理，有效解決索賠問題，是進行投資控制的主要途徑。

目前的建筑市場，項目業主與設計、施工、監理等參建單位已經不存在任何行政關系，而是依靠合同來規范當事人的交易行為，通過合同來明確投資控制的目標。

要依據合同進行投資控制，首先要做到合同文本的嚴謹性，做到有法可依，從而保證合同的嚴肅性，為工程投資的有效控制提供法律上的保證。我們的合同示范文本與FIDIC新出版的《施工合同書》相比，在合同文本的嚴謹性、合同文件的責、權、利方面還存在差距，后者涵蓋了業主的索賠、承包商要求的變更等有關工程建設的方方面面，并且對業主、承包商雙方的權利和義務做出了更加嚴格明確的規定，因此就很有必要結合我國建筑、保險、金融等方面的法律法規，吸收FIDIC等中外合同文本中合理的部分，修訂我國現行的合同文本，使之更嚴謹，更具備可操作性。

其次要發揮工程師的作用，使之更方便有效地解決爭議、索賠問題，在FIDIC合同條款之下，工程師是業主與承包商之間公正的第三方，合同履行過程中不論是業主還是承包商的各種要求均應提交工程師，其做出決定，在業主與承包商達成一致以前，不得對工程師的權力加以進一步限制。這樣工程師就可以充分地發揮其施工管理的經驗，借助于工程現場的第一手資料，客觀、公正地處理業主與承包商之間的分歧，問題處理結果很容易被雙方所接受。相關事實已經證明，以合同管理為出發點，充分發揮工程師自身的專業優勢，可以有效地實現投資控制的目標，保證業主取得合同的最佳成本效益。

5、綜合提升造價管理人員的素質，提高投資控制的質量。

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建設項目管理是伴隨工程實體的規劃、設計、建造及投運過程同時開展的管理活動,和一般建設項目不同,城市軌道交通項目具有準公共品、巨額建設成本、資產專用性、網絡規模效應、迅猛而持續的市場需求、規劃的不確定性等技術經濟特性,這些特性形成了對HSE、進度、成本、質量等項目目標的綜合要求,同時意味著工程造價管理在城市軌道交通項目建設中面臨著更高的投資控制要求。。然而，相關數據顯示，2000年以來開工建設并已投入運營的地鐵平均每公里造價為4～6億元不等，輕軌平均每公里造價為1～3億元不等，面對如此高昂的造價和國內參差不齊的造價水平，如何有效控制并合理利用即將投入的逾萬億元甚至更多的建設資金，成為目前亟需進行深入而細致研究的課題。

1、城軌項目造價管理的特點及對投資控制系統的要求

1.1 工期、質量、HSE 要求嚴格

城軌項目承擔著解決城市交通和引導城市發展兩大命題，居城市基礎設施項目規模之首，加之公共安全等社會公益性要求，使城軌項目對工期、質量的要求嚴格。工期、質量是工程造價模型兩個傳統的內生變量，加上新增的HSE目標，這是投資控制系統必須考慮的3個重要因素。

1.2 工程拆遷量

大無論地鐵或輕軌，作為城市基礎設施建設項目勢必要遭遇地上各種建筑物、地下各種管線，拆遷量大，來自技術、民政層面等不確定因素對工程造價有很大影響。

1.3 項目標段劃分，專業復雜

項目標段劃分，專業復雜，涉及的監理單位和施工單位很多，致使協調管理工作量很大，協調成本易以造價失控方式得以體現。

1.4 工期長

由規劃、設計問題引發各種性質的工程變更的可能性很大，給工程投資控制帶來很大難度。

2、投資控制目標

城市軌道交通建設項目投資控制目標：以已批準的投資估算額為基準，初步設計概算不突破投資估算額，施工圖設計預算不突破經審批的初步設計概算額。在各階段設計中，應進行優化設計，降低工程投資。

3、投資控制系統的構建

城軌項目投資控制的本質是對工程的價值管理、掙值管理和風險管理。考察項目實施期的階段，可以確立投資的若干控制點。沿項目實施順序，根據這些控制點，建立四個項目投資子系統。這四個項目投資子系統包括設計控制子系統、支付與結算控制子系統、采購控制子系統及變更和索賠控制子系統。

3.1 切實做好投資決策，確定投資控制的目標

投資決策是建設項目的第一步工作，在這一階段，據西方國家分析，投資機會分析費，可行性研究費，決策費用總計約為投資的1%左右，但是，它的決策結果對總投資的影響是：一般工業建設項目的經驗數據為60%～70%，對使用功能的影響在70%～80%。由此可見項目的投資決策對項目投資具有決定性的影響。因此，進行投資決策分析是十分有必要的。

3.2 按規定進行限額設計及方案優化，以加強設計階段的投資控制

必須按要求進行限額設計即按批準的投資估算控制初步設計，再按初步設計概算控制施工圖設計。這就設計單位自主加壓，自覺要求各設計人員強化投資控制意識。在擬定設計原則，技術方案和選擇設備過程中先掌握工程的參考造價和工程，嚴格按照限額設計所分解的投資額和控制工程量進行設計，提出節約投資的措施，力求將造價和工程量控制在限額范圍內。

及時進行設計質量跟蹤。現階段我們的業主只要把設計進行委托，到設計文件完成，中間很少有人過問。國際上早就開始了讓工程師進行設計質量的監控。在設計過程及階段設計完成時，委托工程師對設計文件的相關內容進行深入細致的審查。

3.3 運用價值工程理論進行設計評估

在提交專冊文件之前，組織各設計單位對各單項工程、各系統設計進行價值工程評估，并提出評估結果和建議。總體單位在應對其評價過程進行監督，對評價結果和建議進行認真研究，及時確定修改意見，并監督其修改。

3.3.1 支付與結算控制子系統

在支付與結算控制中使用驗工計價和支付審核制度，即驗收已完的工程數量和質量，核定完成價值，結算工程價款，并生成S曲線進行投資糾偏的動態控制。控制主體為指揮部和其他主要項目干系人，各方在驗工計價及合同段工程數量按工程進度核對，并共同簽定核對紀要。

3. 3. 2 采購控制子系統

在進行采購控制是應該引進市場價格競爭，實行招標采購，并規范采購行為，遏制采購腐敗。具體控制方法如下。推行工程項目招標采購制度。在具體的工程實踐中，根據工程項目的規模大小，對于擬發生的費用符合公開招標要求的金額時，應采用公開招標形式，吸引符合資質的承包商或供貨商參加競爭，通過法定程序選擇報價低，時間短，具有良好業績的承包商。

做好采購環節的治理工作。主要從兩個層面著手，即技術層面提高業務的執行能力和系統建設方面創建良好的采購環境。規范采購行為，在技術層面上提升業務能力材料采購治理是從采購計劃開始，經過采購詢價、采購合同簽訂，一直到采購材料進場為止的過程治理。

3.3 .3 對設計變更的控制

工程實施過程中，由于施工技術的要求或現場施工環境的變化以及業主的要求，均可能產生工程變更。為了降低工程變更費用，可采取下列措施：提高勘察、設計工作的質量，減少圖紙本身的問題而引起的設計變更;提高工程招標文件的質量，非凡是工程量清單應項目齊全，數量準確。避免在編制工程量清單時，項目未考慮齊全，造成漏項，或者工程量計算不準確，而在開標后工程量清單核對時，增加費用;建設單位在委托設計任務前，應根據項目的實施目標，非凡是分階段實施的工程，周全考慮本階段要實施的項目。以免在工程實施過程中，臨時增加項目，而產生業主引起的變更，導致施工單位提出工期及費用上的索賠。

4、結語

盡管投資控制的目標參數是投資估算，控制參數是工程造價，但對于城軌項目建設而言，投資控制不是孤立的工程造價管理，必須考慮造價和運營成本的關系;造價與安全、進度、質量的關系;來自設計、合同結構、管理程序對變更、索賠的風險影響等。只要這樣，才能達到控制投資的最佳效果。

參考文獻

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[2]晏秋，杜文.對現階段我國城市軌道交通建設與管理的探討[J].鐵道經濟研究，2004(1)：29～30.

篇（10）

技術研究與費用預測

對一個工程項目各個階段，都必須進行技術研究，這是其他各項研究的基礎。因為這是對每一個階段計劃的可行性及其可行程度的了解是非常重要的。

在興建工程項目之前，有必要弄清楚某項施工或生產程序是否切實可行。如果是，那條件又是什么？這包括貨樣檢查、調研、分析和試用。以便用這些結果找到合適的技術，估計出投資和施工的費用，并分析在經濟和財政上還會出現哪些新問題，從而導致新的研究。因此，除非這一興建工程項目決定采用了某項技術，解決并接受了投標，否則，專家們總會提出各種不同的計劃和方案供選擇。

技術研究和費用預測是密切相關的，從技術的角度出發，一項工程事實上的可行的，（只是費用過高）而往往又被說成是不可能的。但情況也并不總是如此，經濟專家應經常地從技術專家那里取得必要的資料，以比較各種解決方法，然后再依費用的高低對這些辦法進行估價。

技術經濟在工程設計中的地位和作用

一、技術經濟在工程設計中的地位

研究技術經濟學的目的，就是把技術上的先進性與經濟上的合理性兩者正確地結合起來，通過技術經濟學的研究， 合理地運用資金和資源，多、 快、 好、 省地進行建設。技術經濟在工程設計中的地位主要有三個方面。

1、進行建設項目的科學決策

在建設項目決策前，必須先進行科學論證和可行性研究， 對擬建項目計算期（包括建設期和生產期）內投入產出諸多因素進行調查、 預測、 研究、 計算和論證， 比選最佳方案，作為決策項目的主要依據。經濟評價常是項目建設可行性研究的核心內容，通過評價分析以最大限度地提高投資效益。項目經濟評價的作用，主要表現在以下三個方面：

（1）有利于引導投資方向

運用經濟評價中的內部收益率、 投資回收期、 借款償還期等指標及體現宏觀意圖的影子價格、 影子匯率、 行業基準收益率等參數， 可起到鼓勵或抑制某些項目發展的作用，促進國家資源的合理分配。

（2） 有利于控制投資規模

國家可以通過調整社會折現率這個重要參數， 調節和控制全國基本建設投資的總規模。當基本建設投資規模膨脹，影響整個國民經濟時， 可以適當提高社會折現率，通過經濟評價，控制一些項目的通過。

（3） 有利于提高基本建設和固定資產投資計劃的編制水平

項目是編制計劃的基礎，有了相當數量的、 經過充分論證和科學評價的備選項目后，才便于各級計劃部門從宏觀經濟角度對項目進行排隊和取舍。

2、研究工程造價的控制和管理

（1）工程造價是工程建設項目技術經濟性的一個重要側面，國家歷來很重視， 并在不同時期提出過控制造價的要求。但是，近年來工程投資的失控情況還不時出現，有的項目投資失控還十分突出。為解決好工程造價的控制和管理， 首先必須對工程造價的內涵和外延、 特點和關系、 控制和管理上應注意的環節等有一個系統的比較和深刻的理解。

（2）工程造價的構成是比較復雜的。工程造價是工程建設產品的價格， 也是工程建設中各類產品的價格總成。工程造價以貨幣的形式表現，其終值體現于工程決算。

（3）工程造價由六個部分的費用組成： 勘察設計費、 場地準備費（包括征地補償、動遷補助 “三通一平” （通電、 通水、 通路及場地平整的簡稱）等費用）、 建筑工程費、設備及安裝工程費、 建設管理費和生產籌建費。這與通常只將建筑工程費和設備及安裝工程費合起來當做工程造價的解釋，在內容上有了較大的擴大， 因為工程造價作為商品經濟的價格，把商品全過程的所有費用都包括進去， 更為確切。

（4）工程造價管理就是合理確定和有效控制工程造價。合理確定工程造價，即在建設程序的各個階段， 采用科學的計算方法和切合實際的計價依據，合理確定投資估算、 初步設計概算、 施工圖預算、 承包合同價、 結算價、 竣工決算。有效控制工程造價，即在投資決策階段、 設計階段、 建設項目發包階段和建設實施階段，把建設工程造價的發生控制在批準的造價限額以內。以求在各個建設項目中能合理使用人力、 物力、 財力，取得好的投資效益和社會效益。

① 投資估算

投資估算用于在投資決策階段編寫項目建議書和可行性研究階段編寫可行性研究報告，其內容包括從籌建到竣工驗收、 交付使用所需的全部費用的估算。

②初步設計概算

在初步設計階段，設計單位根據初步設計規定的總體布置及單項工程的主要建筑結構和設備清單來編制建設項目總概算。設計總概算是確定建設項目總造價、 編制固定資產投資計劃、 簽訂建設項目承包總合同和貸款總合同的依據， 也是控制基本建設撥款和施工圖預算以及考核設計經濟合理性的依據。

③ 施工圖預算

根據施工圖設計確定的工程量編制施工圖預算。施工圖預算是簽定工程承包合同、 確定標底的依據。

④建設工程承包價

建設工程承包價是指按有關規定或協議條款約定的各種取費標準計算的、 用以支付給承包方按照合同要求完成工程內容的價款總額。

⑤工程結算

工程結算是承包單位完成工程任務后向建設單位辦理的工程款最終數額的計算。一般，對于影響工程造價的設備、 材料價差及設計變更等， 應按合同規定的調整范圍及調價方法對合同價進行必要的修正，確定最終價。

⑥ 竣工決算

竣工決算是建設單位在建設項目竣工后向國家報告建設成果和財務狀況的總結性文件。通過竣工決算所顯示的完成一個建設工程所實際花費的費用， 是該建設工程的實際造價。

通過層層分析， 將各層次、 各部分的工程造價和工料消耗， 對照工程規模的大小與常規基準值作比較， 如超出較多，就要分析其原因， 提出節約措施，使工程造價得到合理的控制； 與此同時， 還可進一步探討在工程中采用新材料、 新工藝、 新設備的可能性和對工程造價的影響，還可建議采用新的施工方法和改進施工機械等措施，有效地降低單位工程的造價。

二、技術經濟在工程設計中的作用

設計是人類有目的的活動，是一種創造性思維活動與實踐的行為。只有創造性的設計才會真正促進人類社會的進步。設計又是一門涉及科學、 技術、 經濟和政治等各方面的綜合性的應用技術科學。設計文件是安排建設項目和組織施工的主要依據， 是基本建設程序中必不可少的一個重要組成部分，而設計對建設項目在建設過程中的經濟性和建成使用時期能否充分發揮生產能力或效益，起著舉足輕重的作用。由此可見， 設計必須是技術和經濟的合理組合。一個建設項目的設計，從資源利用、 工藝流程、 總體布置、

設備選型、 能源消耗、土地占用及工程效益等多方面的考慮，無不關系到技術經濟， 所以技術經濟在工程設計中所占的地位自然是十分重要的。技術經濟在工程設計中的作用主要有以下幾方面：

1 . 做好設計前期工作中可行性研究的經濟評價。

篇（11）

自20世紀80年代末，房地產業作為一個行業正式被列入我國第三產業以來，經過近30年的發展，房地產業逐步形成了商業地產、住宅地產和工業地產等三種重要業態。由于住宅地產的超前發展，使得商業配套面積嚴重不足，商業資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產業均衡發展。為改變這一局面，迫使商業地產加速發展。

近年來，有三個重要因素促進我國商業地產迅猛發展。一是由于我國宏觀經濟的持續增長和城鎮化進程的不斷推進，為商業地產發展提供了良機。二是住宅地產行業不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業地產行業，為商業地產發展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業實施向一體化戰略，大舉進入商業地產領域的動力，為商業地產的發展提供了新的動力。基于以上因素，可以預期在未來10年內，我國商業地產必將獲得持續快速增長，并逐步由產業成長期步入成熟期，成為房地產業的主力軍。

商業地產是商業和地產的復合體，它包含了商業、房地產、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產業，其產業特性和可行性分析方法與住宅地產存在較大區別。商業地產項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發的推進，我國市場經濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據項目特性，做好商業地產項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優勢地位，就顯得十分重要。完善商業地產項目可行性分析內容，提高可行性分析質量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業地產領域。

一、可行性分析的概念

為了降低風險，對將要上馬的項目在經濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據。可行性研究的過程既是深入調查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調查與預測、多方案構建與必選、技術經濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：

（一）開發商投資決策的重要依據

（二）政府主管部門立項和行政審批的依據

（三）向金融機構融資的依據

（四）各投資方談判的重要依據

（五）項目后評價的依據

商業地產項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業規劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發綱領性文件。

三、可行性分析的依據

商業地產項目可行性分析依據主要有：國家和地區經濟建設政策和經濟發展水平、商業地產價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規劃、商業網點建設規劃、批準的項目建議書、土地利用規劃及城市規劃設計條件、自然地理氣象資料、開發技術水平、城鎮化水平、經濟運行參數和指標等。

可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法做了詳細規定，指導我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內容

依據可行性分析的概念，商業地產項目可行性分析內容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經濟效益分析和風險分析四大方面，其中經濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業地產項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內容包括規劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質的施工單位或監理單位承擔。由此可見，商業地產項目技術分析具有較強的專業性，本論文中不著重研究。

五、結語

商業地產在國外起步較早，發展至今已經形成了架構完善、內容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內有針對本土特色的相關研究，且商業地產交易的實例豐富，這一切都對我國商業地產的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。

參考文獻

[1]肖彥，路立敏，張莉.投資項目財務評價指標體系的修正[J].改革與戰略，2007.

[2]劉洪玉.房地產業與社會經濟[M].北京：清華大學出版社，2006.