房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)大全11篇

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篇（1）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的獨(dú)特性

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指“進(jìn)行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織”。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，是最近十年興起來的一個(gè)未成熟的行業(yè)，企業(yè)行為遠(yuǎn)未達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，不少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達(dá)90%。而一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)決定了其生死存亡，因此，本文首先總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的獨(dú)特性：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程是一項(xiàng)巨額資金投入的過程，此過程具有周期長(zhǎng)，資金回籠慢等特點(diǎn)，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作又缺乏預(yù)算和管理意識(shí)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動(dòng)性、資金管理滯后開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)管理控制能力差；（3）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作面廣性雜，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)又缺乏必要的重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式及原因分析

鑒于以上的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指“一種財(cái)務(wù)警示信號(hào)，它能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行經(jīng)常性的財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)危機(jī)，建立預(yù)警分析指標(biāo)體系，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策”。一般來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有以下幾鐘表現(xiàn)形式：（1）大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中自有資金的占比相當(dāng)?shù)停蟛糠仲Y金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導(dǎo)致無力償還債務(wù)本息；（2）銀行利率時(shí)常波動(dòng)，這對(duì)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響比較大。首先，利率上升會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本負(fù)擔(dān)增加，同時(shí)，投資者的購(gòu)買欲望卻會(huì)隨著加息而降低，這意味著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著雙重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之所以存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其原因主要有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目中涉及的部門較多，且行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，這都使得開發(fā)項(xiàng)目缺乏必要的質(zhì)量管理；（2）很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理職能未能得到充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高；（3）有些房產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制缺乏嚴(yán)格的制度，并盲目融資，使得成本負(fù)擔(dān)加重。

三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（1）資本的籌集和融通。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目的開發(fā)，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種渠道進(jìn)行資金的籌集和融通。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉(zhuǎn)。但這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產(chǎn)負(fù)債率越高，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率也越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免盲目舉債，而是要根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）資本的投資方案。房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度巨大，資金周轉(zhuǎn)慢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)事先做好投資項(xiàng)目的可行性分析，并作出合理的評(píng)估。同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)需求的變化，國(guó)家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)方面的變故。（3）資本營(yíng)運(yùn)管理。日常資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)管理包括現(xiàn)金管理和應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)算，對(duì)資金要進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，讓企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金需求；此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)對(duì)外面所欠賬款進(jìn)行統(tǒng)一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業(yè)的負(fù)擔(dān)會(huì)更重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)外應(yīng)收賬款的追回，降低企業(yè)壞賬呆賬甚至死賬的發(fā)生率。同時(shí)，企業(yè)也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立一個(gè)全面的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。這個(gè)體系包含了現(xiàn)金流，項(xiàng)目，財(cái)務(wù)和籌資預(yù)算等四個(gè)方面，這四個(gè)方面都要統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，對(duì)項(xiàng)目涉及到很多主要流程進(jìn)行可行性預(yù)測(cè)分析，然后對(duì)資金的使用進(jìn)行具體安排。當(dāng)然，在項(xiàng)目投資前，企業(yè)還要對(duì)籌資情況進(jìn)行合理預(yù)算，構(gòu)建合理的籌資預(yù)算，制定可行的籌資計(jì)劃。（5）加強(qiáng)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用涉及的面廣，因此，企業(yè)應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化分析，對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行細(xì)化核算并管理，盡量使計(jì)劃成本接近于實(shí)際成本，同時(shí)，也要建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)各個(gè)重要環(huán)節(jié)的成本使用進(jìn)行有效監(jiān)督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費(fèi)用。（6）完善企業(yè)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，離不開合理的內(nèi)部審計(jì)和管理工作。在項(xiàng)目開始前，要做好事前控制管理，在進(jìn)行中，要做好事中控制管理工作，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)防范作用，不留財(cái)務(wù)隱患。此外，項(xiàng)目竣工后，財(cái)務(wù)人員要做好各個(gè)領(lǐng)域的評(píng)估和預(yù)算，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化組合，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

四、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以通過對(duì)財(cái)務(wù)管理的宏觀把握，結(jié)合具體變化來進(jìn)行認(rèn)真的分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理不同環(huán)境的適應(yīng)能力，以靈活可行的姿態(tài)來應(yīng)付各種不確定變故。雖說，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境存在于企業(yè)以外，企業(yè)不可能直接對(duì)其發(fā)生作用力，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)宏觀環(huán)境束手無策了。房地產(chǎn)企業(yè)為了對(duì)可能的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行適時(shí)監(jiān)控的話，可以適時(shí)調(diào)整具體的財(cái)務(wù)管理政策，采取多種方式相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理方法，提高企業(yè)自身的適應(yīng)能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進(jìn)而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先提高高層領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使決策者具有基本的財(cái)務(wù)觀念。同時(shí)，也要不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使財(cái)務(wù)人員注意工作中的任何環(huán)節(jié)，包括一些細(xì)微的地方。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能建立起一套完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，才能設(shè)立一些科學(xué)高效的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配備高水平的財(cái)務(wù)操作人員，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)有效的運(yùn)行，以防范因財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)新環(huán)境的變化而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)大部分出身于建筑行業(yè)，對(duì)于財(cái)務(wù)方面的知識(shí)比較缺乏，甚至對(duì)財(cái)務(wù)工作沒有應(yīng)該有的重視。這就影響到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化水平。為了防止此類事情的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部首先加強(qiáng)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，必要時(shí)進(jìn)行一定的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，防止因決策失誤而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，?cái)務(wù)決策的正確與否，直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的效果，沒有實(shí)際根據(jù)的決策往往會(huì)使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)必須結(jié)合實(shí)際情況，多方傾聽論證，采取科學(xué)的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經(jīng)驗(yàn)方面的決策。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為一種特殊的生產(chǎn)企業(yè)，為了獲得更好更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，必須學(xué)會(huì)盡可能大限度的規(guī)避自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)成本控制和項(xiàng)目開發(fā)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的資金管理，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力定期檢查與考核，適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也要加強(qiáng)監(jiān)控，建立合理的監(jiān)控體系，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低值。

參考文獻(xiàn)

[1]李曉梅.《淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理》.《財(cái)會(huì)研究》.2007（1）

[2]王偉，趙占.《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策》.《價(jià)值工程》.2006（8）

篇（2）

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中,人們既想獲得較大的收益,也想規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。這是一對(duì)復(fù)雜而難解的矛盾。對(duì)一個(gè)理智的投資者,只有充分了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況,對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)真地分析和預(yù)測(cè),并根據(jù)自身實(shí)力,估算投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力,綜合權(quán)衡房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn),制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的防范措施,以求達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)小而收益高的目的,這才是房地產(chǎn)投資開發(fā)商的理智選擇?？梢?了解和掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),才是投資者明智的選擇。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括

項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的,是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f,項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后,基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷推廣方案,就決定了項(xiàng)目的銷售前景,一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確,項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn),也是項(xiàng)目開發(fā)過程中,最大的風(fēng)險(xiǎn),屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn),按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)(決策風(fēng)險(xiǎn)),從某種程度上講,其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有融資風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房者拖欠款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的,如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率,則不僅資金籌集變得非常困難,而且會(huì)造成了負(fù)債經(jīng)營(yíng)的局面,出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中,由于購(gòu)買者財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)時(shí)預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化,也直接影響到房地產(chǎn)的投資回收的可靠性,造成資金回收的拖欠風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。土地獲取后，投資者根據(jù)需求以及地區(qū)的情況對(duì)獲取土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。在項(xiàng)目建設(shè)的過程中也存在著一系列的問題，包括: 設(shè)計(jì)理念以及風(fēng)格的落后或者不切實(shí)際、建筑物實(shí)用性差、建筑物存在質(zhì)量問題等。

1.4 銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)。銷售是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的最后階段，也是資金回流的階段。在這個(gè)階段中存在的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于房地產(chǎn)銷售的數(shù)量、價(jià)位以及時(shí)機(jī)。在不同的地方，房地產(chǎn)的價(jià)格是不同的。銷售時(shí)如果不切合實(shí)際的銷售，就會(huì)影響房地產(chǎn)的銷售進(jìn)度，從而影響資金回流。另外，在房地產(chǎn)銷售階段自然災(zāi)害也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。例如: 地震、龍卷風(fēng)、洪水等。

1.5 土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)。土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是土地購(gòu)買和征地安置風(fēng)險(xiǎn)。土地購(gòu)買價(jià)格直接關(guān)系到企業(yè)的利潤(rùn)，開發(fā)商應(yīng)該具備預(yù)測(cè)獲取土地增值潛力的能力。購(gòu)買了土地使用權(quán)后，還有大量的征地、拆遷、安置補(bǔ)償工作，這個(gè)階段的工作往往會(huì)遇見極大的阻力，從而給項(xiàng)目開發(fā)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

2 開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方法

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn),并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果,期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主體是企業(yè)決策層,其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合,目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障效能。因此,開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容為:

2.1 明確界定開發(fā)項(xiàng)目覆蓋的范圍,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制,將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制,以規(guī)避因遺漏而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 明確項(xiàng)目目標(biāo),在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù),用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策,確定項(xiàng)目目標(biāo),避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 企業(yè)要培訓(xùn)員工的風(fēng)險(xiǎn)思想，要培養(yǎng)員工的抗風(fēng)險(xiǎn)素質(zhì)。每個(gè)企業(yè)的發(fā)展和壯大都有一批素質(zhì)極強(qiáng)的員工，那么房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該在現(xiàn)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下培養(yǎng)一批又風(fēng)險(xiǎn)思想和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的員工。這也是除了客觀的風(fēng)險(xiǎn)存在下一個(gè)能最大限度避免主觀風(fēng)險(xiǎn)的要素。

2.4 分化資金，多面投資。現(xiàn)代企業(yè)的資金投資渠道已經(jīng)從單一化向多元化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也有不少這樣的例子。在現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈和政策浮動(dòng)較大的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)可以把資金分化投資，這樣就可以避免巨大資金的投入回收周期慢問題，避免陷入單一化循環(huán)經(jīng)營(yíng)的策略。也可以聯(lián)合其它實(shí)力較小的房地產(chǎn)企業(yè)一起投資，分擔(dān)其中一部分的資金也是一種新的投資渠道。這樣就不會(huì)因?yàn)橘Y金一次性投入過大而面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。在多元化經(jīng)營(yíng)的今天，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不能用傳統(tǒng)的模式來競(jìng)爭(zhēng)，只有轉(zhuǎn)變思想才能有立足之地。

2.5 增強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是以房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)為主要的管理載體，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有計(jì)劃的編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃是十分必要的。要根據(jù)客觀環(huán)境和政策的變化及時(shí)的改變計(jì)劃，才能做到真正意義上的從意識(shí)到行動(dòng)的有效途徑，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。有效的編制風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，就能最大程度上在建設(shè)過程中合理的安排管理，施工計(jì)劃，材料使用。從而保證質(zhì)量并能避免延長(zhǎng)工期的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，風(fēng)險(xiǎn)管理靠項(xiàng)目集體管理的力量。每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，重視“過程控制”的管理重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，就會(huì)減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的不利影響。

參考文獻(xiàn)：

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篇（3）

1、投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)可以大致分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。其中，外部風(fēng)險(xiǎn)又包括：宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。外部風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。造成房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因是：首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)中的信息掌握不全面，在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候沒有精確定位，對(duì)消費(fèi)者的需求沒有進(jìn)行充分的調(diào)研。比如在一些大城市，由于農(nóng)民工的大量涌入，住房問題亟需解決，這時(shí)候廉租房的建設(shè)才能滿足人們的需求，但是由于開發(fā)商把握信息不準(zhǔn)確，一味地投資高端商品房和高級(jí)別墅，從而遭到人們的冷遇。其次，宏觀形勢(shì)的突變。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)千變?nèi)f化，由此引發(fā)了很多經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要環(huán)節(jié)，自然受到宏觀形勢(shì)的嚴(yán)重影響。比如市場(chǎng)的供求關(guān)系，建筑原材料價(jià)格、貨幣政策等。由于上一年的建筑材料價(jià)格和供求關(guān)系大，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也就越大，但是由于宏觀形勢(shì)的突變，在這一年，建筑材料和供需發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但是房?jī)r(jià)還是按照原來的價(jià)格出售，自然無人問津，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施要想在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，除了一些無可避免的風(fēng)險(xiǎn)之外，更要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。首先要充分地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，全面掌握市場(chǎng)信息，了解供求趨勢(shì)，進(jìn)而掌握投資方向。市場(chǎng)信息的掌握包括人口結(jié)構(gòu)的變化、居民收入水平的變化、原材料價(jià)格的變化等等。其次控制投資項(xiàng)目，防止因宏觀形勢(shì)的突變?cè)斐傻木薮髶p失。在預(yù)期收益相同的情況下，要充分考慮到市場(chǎng)突變因素。適當(dāng)?shù)貙⑼顿Y力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)融資活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因和應(yīng)對(duì)措施

1、融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進(jìn)行融資的有上市公司、銀行貸款、預(yù)售款以及企業(yè)墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和政策的影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)的融資造成了巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國(guó)家金融層面來說，信貸對(duì)房地產(chǎn)的融資已經(jīng)沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據(jù)全額的21%。同時(shí)，由于很多小房地產(chǎn)公司由于規(guī)模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)信用較差的現(xiàn)象，進(jìn)而影響其融資。其次缺乏穩(wěn)定的資金來源，由于受到資產(chǎn)負(fù)債和期限配比和結(jié)構(gòu)配比要求的限制，房地產(chǎn)的融資通常都是短期的，很多商業(yè)銀行為房地產(chǎn)提供貸款也是短期的，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期通產(chǎn)較長(zhǎng)，所以短期的資金來源不利于房地產(chǎn)的企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。從銀行的角度出發(fā)，如果房地產(chǎn)長(zhǎng)期持有融資金額，就會(huì)造成短存長(zhǎng)貸的現(xiàn)象，流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施首先，要拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業(yè)務(wù)相結(jié)合，因此，對(duì)于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該加緊業(yè)務(wù)拓展，促進(jìn)直接融資和間接融資的緊密結(jié)合，進(jìn)而形成較為合理的融資結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源。除此之外，國(guó)家政策也要對(duì)房地產(chǎn)融資實(shí)行政策上的放松，比如優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，放寬房地產(chǎn)行業(yè)股票融資限制，鼓勵(lì)中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)的發(fā)展以及放寬對(duì)私募性質(zhì)股權(quán)投資基金的審批限制等等。其次，大力發(fā)展房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)資金的長(zhǎng)期來源。發(fā)行房地產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行融資的方式，是目前相對(duì)穩(wěn)定的一種長(zhǎng)期融資方式，相比之下，風(fēng)險(xiǎn)有所降低，同時(shí)，也保證了房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期資金的來源?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對(duì)較短，不能滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求，同時(shí)，在政府對(duì)銀行的嚴(yán)格把控下，限制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款以及限制其預(yù)售額等等都會(huì)給房地產(chǎn)的融資造成極大的影響，因此房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期的債權(quán)就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金來源，保證了房地長(zhǎng)在發(fā)展過程中的資金需要。

篇（4）

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

“企業(yè)的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)并存”?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動(dòng)性及企業(yè)自身活動(dòng)的復(fù)雜性、多變性和人們對(duì)未來認(rèn)識(shí)和控制的局限性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，如何控制風(fēng)險(xiǎn)，用何種策略對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別衡量、分析和控制，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理理論和實(shí)踐工作中急需解決的課題。

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從資金活動(dòng)的內(nèi)容來看，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、存貨管理風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義持兩種觀點(diǎn)：第一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于各種不確定因素的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)加劇；第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，也稱融資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從狹義上看，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上看，是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，要完全消除風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不現(xiàn)實(shí)的。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

（1）客觀存在性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（3）分散轉(zhuǎn)移性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的這一特征使風(fēng)險(xiǎn)組合、遠(yuǎn)期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財(cái)務(wù)工具在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中進(jìn)行運(yùn)用，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為可能。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

（4）預(yù)測(cè)決策性：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（5）收益共存性。即風(fēng)險(xiǎn)與收益并存且成正比關(guān)系，一般來說，財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)越大，房地產(chǎn)企業(yè)要求的收益也就越高。

（6）激勵(lì)性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因很多，既有房地產(chǎn)企業(yè)外部的原因，也有房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一般原因有以下幾點(diǎn)：

3．1外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，并往往通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。

3．2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只要有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。對(duì)財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因。避免財(cái)務(wù)決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策都存在經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，一言堂的工作作風(fēng)在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中仍然普遍存在。由此導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系沒有理順

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制。

3．4資本結(jié)構(gòu)有待改善

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表可以把財(cái)務(wù)狀況分為三種類型：一類是流動(dòng)資產(chǎn)的購(gòu)置主體由流動(dòng)負(fù)債籌集，輔以長(zhǎng)期負(fù)債籌集，固定資產(chǎn)由長(zhǎng)期自有資金和大部分長(zhǎng)期負(fù)債籌集，也就是流動(dòng)負(fù)債全部用來籌集流動(dòng)資產(chǎn)，自有資本全部用來籌措固定資產(chǎn)，還是正常的資本結(jié)構(gòu)型。二類是資產(chǎn)負(fù)債表中累計(jì)，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負(fù)債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

4．1培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

領(lǐng)導(dǎo)要具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順內(nèi)部各種財(cái)務(wù)關(guān)系，明確各部門在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中所具有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，真正做到權(quán)責(zé)分明。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性和重要性，調(diào)動(dòng)其參與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的積極性，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把化解風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作首要責(zé)任和目標(biāo)。以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從工作環(huán)節(jié)上，把重心放在事前防范。房地產(chǎn)企業(yè)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)，贏利能力就越強(qiáng)，因此，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)的主題。

4．2建規(guī)立章

房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)范內(nèi)部制度，完善法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制引入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，使管理者、職工、房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使財(cái)務(wù)管理人員將風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿于財(cái)務(wù)管理工作的始終，以控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4．3分析財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境，完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測(cè)，調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響。對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境進(jìn)行分析研究，還可以進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的功能有：信息收集、預(yù)知危機(jī)、控制危機(jī)。

4．4以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系為指導(dǎo)，建立長(zhǎng)效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

建立長(zhǎng)效財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對(duì)于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長(zhǎng)短期負(fù)債比率。

4．5引進(jìn)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)有機(jī)過程，通常包括：一是識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和全面估計(jì)，認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境，剖析財(cái)務(wù)系統(tǒng)中的不利因素，劃分出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度和可能的損失程度。二是預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和分析的基礎(chǔ)上，確定應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的方案和措施，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和計(jì)劃，優(yōu)化財(cái)務(wù)決策和控制方法，健全財(cái)務(wù)信息的控制系統(tǒng)等。三是風(fēng)險(xiǎn)的損失處理。通過事先防護(hù)性安排，對(duì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失迅速作出積極有效的反應(yīng)，以最少的損失和最快的途徑排除風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)機(jī)制的正常運(yùn)行。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，也是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。只有房地產(chǎn)企業(yè)全員、全方位重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能使財(cái)務(wù)管理有序、有效進(jìn)行，保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。

4．6利用信息手段支持有效的財(cái)務(wù)管理

用信息化進(jìn)行采購(gòu)管理，利用合同控制降低產(chǎn)品成本，保證產(chǎn)品質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。用信息化進(jìn)行生產(chǎn)管理，以銷定產(chǎn)，按市場(chǎng)供應(yīng)，按訂單生產(chǎn)，克服傳統(tǒng)方式的缺點(diǎn)，變房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)為市場(chǎng)用戶的拉動(dòng)。用信息化進(jìn)行庫(kù)存管理，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金自轉(zhuǎn)，減少庫(kù)存積存，防范庫(kù)存管理不善而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過信息技術(shù)手段，動(dòng)態(tài)地掌握分析房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的平衡點(diǎn)，減少庫(kù)存積壓。

4．7大膽而謹(jǐn)慎地利用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

以期貨、期權(quán)、互換為風(fēng)險(xiǎn)管理手段的衍生金融工具本身就有規(guī)避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達(dá)到套期保值的作用，回避市場(chǎng)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。但由于期權(quán)、期貨具有高杠桿率會(huì)使其本身風(fēng)險(xiǎn)程度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制，風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，敢于冒風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)充分利用有利時(shí)機(jī)，往往從高風(fēng)險(xiǎn)中獲取高收益。房地產(chǎn)企業(yè)高管人員應(yīng)充分識(shí)別和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理定位到房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重，把握多變的市場(chǎng)機(jī)遇，發(fā)揮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的職能，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益。

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篇（5）

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身“造血”不足。房地產(chǎn)企業(yè)自身血液的來源主要是產(chǎn)品開發(fā)和銷售，因此，自身“造血”不足也同樣表現(xiàn)在這兩個(gè)方面。（1）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，其中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，從而導(dǎo)致預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)也存在了很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的中出現(xiàn)不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)影響其預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)，其盈利水平就會(huì)受到影響，不能有效的為后期項(xiàng)目提供資金；其償還債務(wù)的能力也會(huì)受到影響，為其銀行借貸產(chǎn)生一定的阻礙。（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品能夠出售之后，受到政策環(huán)境的影響，或者受到房地產(chǎn)銷售手段的影響，使得預(yù)期的銷售目標(biāo)沒有完成，使得資金回收效率變緩；或者受到銀行個(gè)人貸款政策的影響，影響了企業(yè)按揭回款的效率，影響了企業(yè)資金回籠，從而出現(xiàn)“供血不足”的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的成因

1、企業(yè)資金外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。（1）市場(chǎng)環(huán)境。隨著房地產(chǎn)改革制度的推進(jìn)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，要對(duì)客戶群體進(jìn)行細(xì)分。一旦產(chǎn)品定位失誤或者銷售策略失誤就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)為企業(yè)資金回籠帶來風(fēng)險(xiǎn)。（2）政策制度。首先，土地是房地產(chǎn)活動(dòng)開展的基礎(chǔ)，而我國(guó)土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，政府在土地開發(fā)方面的相關(guān)政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)產(chǎn)生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，會(huì)對(duì)其銷售產(chǎn)生影響；最后，政策制定的金融政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生重要的影響。（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響著人們的購(gòu)買力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平過低，人們購(gòu)買力不足，會(huì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售；其次，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出周期變化，一般情況下，發(fā)展期為5年，低落期為2年，發(fā)展周期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系問題主要表現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)機(jī)制方面。由于房地產(chǎn)活動(dòng)的特殊性，一般情況下，在確定開發(fā)項(xiàng)目之后，企業(yè)會(huì)圍繞這個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)利潤(rùn)中心或者項(xiàng)目公司。但是收到土地資金開發(fā)有限性的影響，這個(gè)臨時(shí)成立的中心或者公司會(huì)呈現(xiàn)出短期性的特點(diǎn)，因此，其經(jīng)營(yíng)思路和決策也會(huì)表現(xiàn)出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會(huì)將目光集中在眼前利益方面。同時(shí)在財(cái)務(wù)運(yùn)作方面，存在著融資沖動(dòng)、拿地盲目、治理結(jié)構(gòu)形式化等問題，會(huì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生提供了一定的內(nèi)在誘發(fā)因素。

3、缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，主要表現(xiàn)在沒有完整的且適合企業(yè)自身的預(yù)算制度，或者企業(yè)預(yù)算在實(shí)際執(zhí)行過程中沒有發(fā)揮其實(shí)際效用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，不能采取有效的機(jī)制進(jìn)行抵御，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1、融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。融資風(fēng)險(xiǎn)的防范主要通過融資多元化來實(shí)現(xiàn)。首先，企業(yè)在融資的過程中，可以對(duì)不同的資金種類進(jìn)行考慮，對(duì)不同銀行的貸款政策進(jìn)行比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過自辦商場(chǎng)酒店或者持有商業(yè)房產(chǎn)等形式，拓展資金流入方式，避免資金鏈中斷。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式之一，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的主要措施就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)需求者的消費(fèi)心理進(jìn)行科學(xué)的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理的定位，完善產(chǎn)品銷售政策，以保證產(chǎn)品銷售預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，以保證資金能夠及時(shí)回籠。

3、資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。規(guī)避企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最主要的就是完善企業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，改變短期性運(yùn)行模式。企業(yè)的管理者要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；其次，要完善財(cái)務(wù)管理制度，完善企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算，制定財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行政策，保證財(cái)務(wù)預(yù)算能夠得到有效的發(fā)揮。最后，在制定完善的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期分析，制定完善的規(guī)避政策，以對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。

篇（6）

近年來城市建設(shè)進(jìn)程加快，這也造成地價(jià)較高，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中需要大量的資金支撐，因此需要運(yùn)用不同的融資方式來進(jìn)行資金投入。而且房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)和投資大的特點(diǎn)，在開發(fā)活動(dòng)中存在較多的不確定因素，這必然會(huì)對(duì)企業(yè)投資帶來較大的影響，因此要強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，為各項(xiàng)決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支持，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題？

1.缺乏完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏健全的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，這對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)帶來了較大的影響。由于資金統(tǒng)籌力度不夠，導(dǎo)致資金投入不足，無法實(shí)現(xiàn)有效周期。再加之房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)監(jiān)督力度不夠，審計(jì)監(jiān)督?jīng)]有發(fā)揮其應(yīng)用職能，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展帶來了較大的制約。

2.融資渠道單一

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都是通過向金融行業(yè)進(jìn)行籌集資金，融資渠道十分單一，部分信譽(yù)不好的企業(yè)更是存在融資難的問題。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，這就導(dǎo)致金融行業(yè)在提供資金支持時(shí)更偏向于國(guó)企業(yè)。在融資渠道十分有限的情況下，民營(yíng)企業(yè)資金難度較大，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來了一定的阻礙。

3.成本管理力度不夠

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式落后，成本管理力度不夠，企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理工作不到位，從而造成企業(yè)造價(jià)失控，不僅造成企業(yè)成本資金投入增加，而且還會(huì)使企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)資金需求量較大，同時(shí)為了能夠加快項(xiàng)目施工進(jìn)度，往往會(huì)不顧自身的實(shí)際情況大量貸款，從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并且在項(xiàng)目實(shí)施過程中沒有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理，資金使用存在較大的隨意性，這就對(duì)整體利益帶來了較大的影響，而且企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重，償能力下降，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

4.預(yù)算管理方面存在問題

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作中缺乏預(yù)算理念，缺乏完整的指標(biāo)體系，在預(yù)算管理工作中沒有將各經(jīng)營(yíng)階段有效的聯(lián)系在一起，只強(qiáng)調(diào)對(duì)現(xiàn)金支出和成本費(fèi)用的預(yù)算控制。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效途徑？

1.健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制

在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，強(qiáng)化資金管理意識(shí)，對(duì)資金嚴(yán)加管控，確保資金的合理使用。同時(shí)，還要進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，通過強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督，使部門之間能夠更好的履行規(guī)定，有效的協(xié)調(diào)起來，確保審計(jì)監(jiān)督工作的有效開展，進(jìn)一步提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

2.實(shí)行多元化的融資渠道

房地企業(yè)企業(yè)要制定科學(xué)的融資方案，加快拓展融資渠道，重視自身的信譽(yù)，增強(qiáng)資金提供方的信息度，從而得到大量的資金支持，為工程項(xiàng)目的順利實(shí)施奠定良好的基礎(chǔ)。同時(shí)憑借自身良好的信譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以向資本市場(chǎng)和非銀行金融單位來尋求資金的投入，進(jìn)一步完善企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，有效的降低企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求財(cái)務(wù)管理人員積極參與到成本管理工作中，做好成本預(yù)算工作，加強(qiáng)成本管理，明確可控與不可控費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)完善成本管理模式，使成本管理更加精確化，能對(duì)企業(yè)工作中的各個(gè)步驟進(jìn)行預(yù)算，有效的防治財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)成本管理能夠最大限度節(jié)約企業(yè)的成本投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.通過內(nèi)控導(dǎo)向控制房地產(chǎn)成本投入

首先，提高全面預(yù)算管理意識(shí)。企業(yè)全面預(yù)算管理的組織實(shí)施和編制要和發(fā)展戰(zhàn)略相配合，其核心就是對(duì)企業(yè)的未來發(fā)展進(jìn)行計(jì)劃和安排，對(duì)內(nèi)部的資源進(jìn)行控制、考核及合理的分配。因此全面預(yù)算管理就是企業(yè)去實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)基本手段，要全面的服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

其次，嚴(yán)格控制預(yù)算。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)進(jìn)行預(yù)算估計(jì)、計(jì)算，審核該項(xiàng)目所需成本，通過內(nèi)控導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)的成本進(jìn)行嚴(yán)格控制、管理。結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，制定房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算制度規(guī)劃，對(duì)企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目成本進(jìn)行系統(tǒng)性的規(guī)劃、控制。

5.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)的成本投入，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先，引進(jìn)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法。通過采用先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法來強(qiáng)化成本的管理和控制，有效的降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在具體工作中，可以運(yùn)用清單報(bào)價(jià)法和戰(zhàn)略成本控制法來全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平。

其次，加強(qiáng)資金管理。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作，特別是要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流動(dòng)的管理，使企業(yè)資金回流率得以提升，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力。利用內(nèi)控導(dǎo)向來提高資金管理水平，有效的降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還可以通過縮短房地企業(yè)商品的預(yù)售時(shí)間來實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的有效控制，加快資金的流動(dòng)性。

最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，通過內(nèi)控導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)對(duì)企業(yè)內(nèi)部制度和營(yíng)活動(dòng)的有效管理，以此來降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，全面提高企業(yè)成本控制水平。

三、結(jié)束語(yǔ)？

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，有效的帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。房地產(chǎn)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)及高收益的特點(diǎn)。由于其經(jīng)營(yíng)過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，這也需要房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，努力提高財(cái)務(wù)管理水平，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更快更好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：？

篇（7）

中圖分類號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3791(2011)09(c)-0189-01

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在諸多因素影響著開發(fā)最終結(jié)果,改善經(jīng)營(yíng)管理,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力,強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理有的放矢,是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。

隨著國(guó)家土地、金融等調(diào)控政策力度的加大,房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入市場(chǎng)盤整期。對(duì)實(shí)力強(qiáng)勁的大型房地產(chǎn)企業(yè)遇到的可能是困難、瓶頸,但對(duì)眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言,面臨的卻是困境,甚至絕境?！暗禺a(chǎn)的冬天”這一形象比喻更多的是指中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前的處境。如何應(yīng)對(duì)變化,如何在調(diào)控和競(jìng)爭(zhēng)中抗擊風(fēng)險(xiǎn)、立足發(fā)展,是當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要和最緊迫的問題。

1開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的特征

風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下,在特定的期間內(nèi),實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度,這種變化程度越大,風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀存在的現(xiàn)象,明顯地呈現(xiàn)出以下特征。

1.1 綜合性

房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素,是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中各種矛盾的綜合反映。

1.2 模糊性

即不肯定性,表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)形成的模糊性和由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)果的不能事先肯定。

1.3 損失性

風(fēng)險(xiǎn)既有因財(cái)務(wù)管理無法預(yù)計(jì)或無能力防止所致,也可能由于管理者決策失誤,控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。

1.4 補(bǔ)償性

既然風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來?yè)p失,客觀上要求給予經(jīng)營(yíng)者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵補(bǔ)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失,即“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

1.5 激勵(lì)性

風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)是同時(shí)存在的,承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地,必然使企業(yè)為一個(gè)共同的目標(biāo),努力改善經(jīng)營(yíng)管理,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力,提高經(jīng)濟(jì)效益。

2導(dǎo)致開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素

2.1 政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目基本依靠銀行貸款進(jìn)行開發(fā),國(guó)家金融政策的調(diào)整使開發(fā)企業(yè)融資困難,經(jīng)營(yíng)壓力增大,房?jī)r(jià)波動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望程度增加。銀行利率的波動(dòng)也影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。當(dāng)利率上升時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本增加,消費(fèi)者的購(gòu)買欲望降低。生產(chǎn)成本增加,市場(chǎng)需求降低,開發(fā)利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)增加。稅金的強(qiáng)化征收、稅種和稅率調(diào)整,給房地產(chǎn)開發(fā)帶來成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。如河北香河不顧百姓利益,將大片土地“變性”后賣給開發(fā)商,在三四線城市開發(fā)住房的時(shí)候,開發(fā)商最怕遇到的是政策性風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購(gòu)買力、市場(chǎng)價(jià)格等指標(biāo)的動(dòng)態(tài)和不確定,導(dǎo)致商品房供需之間的不平衡。商品房滯銷,投資者將承受資金沉淀的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn),房地產(chǎn)投資也是有周期性的。從較長(zhǎng)時(shí)間看,在投資收縮期、低谷期準(zhǔn)備投資。在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資,必能獲取較大盈利,避免較大虧損。

2.4 開發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性,決定了它所處的地理位置極為重要,房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件,甚至在社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過程中,這會(huì)使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn),需要有一定的預(yù)見性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng),當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響大的多。

2.5 開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程,對(duì)于中小型房地產(chǎn)開發(fā)商來說,資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大,開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

2.6 開發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開發(fā)投資周期較長(zhǎng),其間既可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中,很難在一開始就能對(duì)整個(gè)開發(fā)期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì),只能是大概的測(cè)算。開發(fā)期越長(zhǎng),各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定,風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

2.7 營(yíng)銷方式的確定

項(xiàng)目建成后,房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)服務(wù)決定著項(xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一。營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)。價(jià)格過高會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)。

3規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

(1)建立企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu),最大限度完善市場(chǎng)調(diào)查,了解項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)信息,細(xì)致優(yōu)化開發(fā)方案,科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),論證最佳開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)類型和開發(fā)規(guī)模,預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。做好及時(shí)、準(zhǔn)確的分析,為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。

(2)創(chuàng)建一支會(huì)經(jīng)營(yíng)、懂管理、知法規(guī)的團(tuán)隊(duì),企業(yè)決策層要具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力,技術(shù)管理人員必須有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力,熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律,了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。唯如此才可能避免開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。

(3)規(guī)范項(xiàng)目管理,提高成本控制和合同管理能力,通過合理的清單報(bào)價(jià),招標(biāo)選擇建設(shè)總承包單位,做到清單規(guī)范不缺漏項(xiàng),合同確定計(jì)價(jià)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn),明確范圍內(nèi)固定報(bào)價(jià)不再調(diào)整,固定建設(shè)工期,明確工期延期處罰責(zé)任和標(biāo)準(zhǔn),將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)腴_發(fā)成本,在施工過程中加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)過程管理,減少變更和簽證,保證質(zhì)量,控制建設(shè)成本,降低在建設(shè)期間由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)利用計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、過程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過程實(shí)施“事前”、“事中”的有效控制,用實(shí)事求是的態(tài)度,科學(xué)地調(diào)整計(jì)劃和應(yīng)對(duì)措施,及時(shí)總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標(biāo),是保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。

綜上所述,中小房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一個(gè)有較長(zhǎng)周期的過程,項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素,構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過程之中。項(xiàng)目建設(shè)的過程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過程,而風(fēng)險(xiǎn)管理是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量,靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識(shí)水平進(jìn)行的,每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此,客觀看待風(fēng)險(xiǎn),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理,就會(huì)減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的和效果的不利影響。戰(zhàn)略的提升、品牌策略系統(tǒng)性的實(shí)施、管理策略的執(zhí)行、項(xiàng)目管理模式的創(chuàng)新、業(yè)務(wù)流程體系的落實(shí)以及優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)協(xié)作機(jī)制的培養(yǎng),將是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、跑贏市場(chǎng)的強(qiáng)大保證。

參考文獻(xiàn)

[1]張宇祥,等.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范策略分析[J].商業(yè)研究,2001.

篇（8）

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，其資金管理具有流動(dòng)性、開放性、增值性以及擴(kuò)張性等特點(diǎn)。流動(dòng)性是指因?yàn)榉康禺a(chǎn)由于投資周期長(zhǎng)，項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的投資需要在后續(xù)的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中及時(shí)回收資金；開放性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈繁雜，涉及到上下游環(huán)節(jié)眾多，而且主要面向競(jìng)爭(zhēng)性比較強(qiáng)的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)；增值性則是需要通過合理的資金管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本價(jià)值最大限度增加的目標(biāo)；而擴(kuò)張性則是由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理會(huì)主要支配和使用企業(yè)外部資源，具有明顯的資金擴(kuò)張需求。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

第一，有利于企業(yè)提高管理水平。資金管理是房地產(chǎn)管理的重要組成部分，且資金是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開資金，也離不開資金管理。如果能提高資金管理的有效性，那么也能提高整個(gè)企業(yè)的管理水平。

第二，有利于企業(yè)防范資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要占用大量資金，也會(huì)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。只有通過資金管理，才能夠優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)構(gòu)，確保其科學(xué)性和合理性，進(jìn)而有效防范這些資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

第三，有利于企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)起決定性作用。有效的資金管理方案，能解決房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)中遇到的各類問題，從而確保項(xiàng)目的順利完成，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的管理效率，就能保證企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)不強(qiáng)

我國(guó)相當(dāng)多房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)都比較薄弱，致使其面臨的風(fēng)險(xiǎn)超出企業(yè)能接受的范圍。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資周期比較長(zhǎng)，資金回收所需的時(shí)間相對(duì)也會(huì)比較長(zhǎng)，這就容易降低企業(yè)資金的流動(dòng)性。如果企業(yè)不具備風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，那么在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，企業(yè)就可能因?yàn)闊o法有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。

（二）資金的計(jì)劃管理難以合理執(zhí)行

許多房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)資金利用效果的分析，卻沒有建立完善的資金預(yù)算制度，使得部分資金的計(jì)劃難以合理的被執(zhí)行，或者實(shí)際的資金使用額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算范圍。由于資金的計(jì)劃管理沒有真正的落到實(shí)處，從而會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，導(dǎo)致企業(yè)決策者作出錯(cuò)誤的企業(yè)營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展是十分不利的。而且，由于項(xiàng)目資金計(jì)劃管理工作不到位，還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)資金管理工作造成混亂，容易形成嚴(yán)重的資金浪費(fèi)。

（三）資金的制度建設(shè)還需要完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專業(yè)的房地產(chǎn)資金管理人員，使得企業(yè)建立的一些與資金管理相關(guān)的制度并不完善，從而影響企業(yè)資金的合理分配。例如企業(yè)項(xiàng)目的土地開發(fā)環(huán)節(jié)資金安排過多，而營(yíng)銷環(huán)節(jié)資金分配又不足，項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)的資金分配又存在不合理現(xiàn)象，這些都會(huì)影響企業(yè)的資金管理計(jì)劃，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理運(yùn)轉(zhuǎn)，必須建立完善的資金制度。

（四）資金的融資渠道過于單一

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金的融資渠道主要有三種：第一是企業(yè)本身具有的資本金；第二是通過銀行貸款來融資；第三是股權(quán)融資。由于企業(yè)本身的資本金相對(duì)有限而股權(quán)融資的要求又比較高，所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)更多采取銀行貸款的形式進(jìn)行融資，這就導(dǎo)致資金的融資渠道過于單一，一些對(duì)資金需求量較大的企業(yè)難以得到滿足。此外，隨著國(guó)家限購(gòu)政策的出臺(tái)，致使許多房地產(chǎn)企業(yè)無法從銀行獲取自己所需的貸款數(shù)額。

（五）資金的使用效率還需提高

房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風(fēng)”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的合理性，以及行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)沒有充分的認(rèn)識(shí)，也沒有對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時(shí)間內(nèi)見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

（六）資金的管控手段過于簡(jiǎn)單

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進(jìn)行的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會(huì)阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時(shí)，這種簡(jiǎn)單的資金管控形式，也會(huì)延長(zhǎng)資金的回籠時(shí)間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策建議

（一）強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，讓全部員工都必須具備應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有每位員工在實(shí)際工作中都有意識(shí)的防范風(fēng)險(xiǎn)，不僅可以有效降低?L險(xiǎn)發(fā)生的概率，而且在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，作為高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動(dòng)，通過對(duì)資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運(yùn)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合理執(zhí)行資金的計(jì)劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金計(jì)劃環(huán)節(jié)，并采用科學(xué)的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金及企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃、施工節(jié)奏、銷售計(jì)劃、融資計(jì)劃、項(xiàng)目預(yù)算等制定切合實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程資金計(jì)劃，在全過程資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上編制年度資金計(jì)劃、月度資金計(jì)劃，以確保資金計(jì)劃得到合理執(zhí)行，并能嚴(yán)格按照資金計(jì)劃管理資金。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)安排專門的人員，對(duì)資金的計(jì)劃情況作出全面的檢查，并嚴(yán)格監(jiān)督資金計(jì)劃執(zhí)行過程，不能忽略任何細(xì)節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來風(fēng)險(xiǎn)。如果在檢查和監(jiān)督過程中，發(fā)現(xiàn)有問題存在，則應(yīng)及時(shí)解決問題，或根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃，或嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計(jì)劃的合理執(zhí)行。

（三）建立完善的資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個(gè)企業(yè)管理中的重點(diǎn)，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴(yán)格按照制度要求開展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售制度、資金計(jì)劃管理制度、項(xiàng)目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金計(jì)劃、使用、回收等過程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動(dòng)都處于可控狀態(tài)，增加資金運(yùn)行的透明度，提高資金的利用率。同時(shí)，構(gòu)建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)制度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。

（四）豐富資金的融資渠道

單一的融資渠道會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長(zhǎng)支付時(shí)間等從上游施工方、材料商等處進(jìn)行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進(jìn)行融資。其次，可以通過金融機(jī)構(gòu)以多種形式進(jìn)行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過股權(quán)形式進(jìn)行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進(jìn)行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不?嗟姆⒄梗?如上市公司通過收購(gòu)、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運(yùn)作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。

（五）提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高項(xiàng)目開發(fā)的準(zhǔn)確性。這就要求企業(yè)在投資項(xiàng)目前，要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，通過科學(xué)的分析，進(jìn)行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時(shí)間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，開展精準(zhǔn)的營(yíng)銷手段，通過快速實(shí)現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

篇（9）

近年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及公眾對(duì)于商品住宅需求的不斷增長(zhǎng)，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風(fēng)險(xiǎn)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收周期長(zhǎng)是其顯著特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

由于各種原因，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中有效的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。

一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的必要性

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對(duì)較晚，各方面的體系和機(jī)制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、科學(xué)合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是一項(xiàng)必不可少的工作。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和困境，政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進(jìn)行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)障礙。只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行深入的研究，只有積極地改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

(一)內(nèi)在因素

第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展必然面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導(dǎo)致負(fù)債資金數(shù)額巨大。資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本所占的比例越大，發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率就會(huì)越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性?？傮w來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和防范機(jī)制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費(fèi)用控制不嚴(yán)格、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。

(二)外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來自市場(chǎng)的各個(gè)方面的影響，比如市場(chǎng)環(huán)境引發(fā)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施

(一)選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)

選擇科學(xué)和合適的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)是做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)，它是進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的一項(xiàng)重要客觀標(biāo)準(zhǔn)，可以準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)胤从钞?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指標(biāo)的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學(xué)性、合理性、客觀性等。整個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平是根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因進(jìn)行分析的，并且由全面的指標(biāo)體系來進(jìn)行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反應(yīng)的指標(biāo)體系主要有短期償債能力指標(biāo)體系、長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)體系、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系、盈利能力指標(biāo)體系、風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系、現(xiàn)金流量能力指標(biāo)體系、發(fā)展能力指標(biāo)體系等。選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

(二)建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)理論。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的負(fù)債將會(huì)使企業(yè)的價(jià)值下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)運(yùn)用的增加，必然會(huì)引起債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負(fù)債經(jīng)營(yíng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應(yīng)該包括債務(wù)融資和權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)，把籌資渠道進(jìn)行科學(xué)合理的安排，呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)最小的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)，以達(dá)到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對(duì)企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴(yán)格遵守合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長(zhǎng)期負(fù)債來滿足公司對(duì)資金的需求。

(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

預(yù)警系統(tǒng)可以大大加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)要從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各種資料來源進(jìn)行分析，在分析的基礎(chǔ)上運(yùn)用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事先的預(yù)防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該注意立足于市場(chǎng)環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負(fù)面影響，可以將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的危害。

(四)強(qiáng)化資金管理，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價(jià)值也具有消費(fèi)價(jià)值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對(duì)這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)資金進(jìn)行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)算方法應(yīng)該更加科學(xué)，保證資金結(jié)算的順利進(jìn)行，使資金順利回籠到位，促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

(五)充分調(diào)查市場(chǎng)和研究市場(chǎng)，防范和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來自市場(chǎng)的多種風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大一部分來自市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以做好市場(chǎng)調(diào)查，做好市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改成立專門的市場(chǎng)調(diào)研部門，指定專門人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量以及波動(dòng)情況，掌握最及時(shí)的第一手資料。同時(shí)，還要對(duì)潛在市場(chǎng)容量和未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有敏銳的洞察力，清楚市場(chǎng)承受能力和社會(huì)需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實(shí)的第一手資料。

(六)建立防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的重要組成部分。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，熟悉其財(cái)務(wù)特點(diǎn)，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方式和方法，積極構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系。按照企業(yè)自身實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度，做到對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面把握，并且對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重要的行業(yè)，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定，并且?guī)?dòng)了很多上下游產(chǎn)業(yè)。但是，由于國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯(cuò)綜復(fù)雜，處于市場(chǎng)壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個(gè)方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范。

參考文獻(xiàn)：

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[2]蔡敏妮.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理［J］. 科技信息,2010

篇（10）

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)所要達(dá)到的根本目的，它決定著企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本方向。財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是一切財(cái)務(wù)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，是評(píng)價(jià)企業(yè)理財(cái)活動(dòng)是否合理的基本標(biāo)準(zhǔn)。

中小房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)中的重要組成部分，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的貨幣化和城鎮(zhèn)化推進(jìn)起到了舉足輕重的作用，但其規(guī)模較小，人員不穩(wěn)定，融資成本高，融資難，拿地難，競(jìng)爭(zhēng)力差，且受政策的影響大，使得中小房地產(chǎn)相對(duì)處于弱勢(shì)，只有提高中小房企自身的財(cái)務(wù)管理水平，向管理要效益，企業(yè)才能有生命力。因此，財(cái)務(wù)管理對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是非常重要的。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題：

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性管理問題

面對(duì)人民幣多年升值，以及目前國(guó)內(nèi)GDP的下滑趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下，特別是一線城市：北京、上海、廣州、深圳。近期，在上海遠(yuǎn)郊競(jìng)標(biāo)土地樓板價(jià)在1.2― 1.3萬元/平方米?！巴恋亍本褪欠康禺a(chǎn)企業(yè)的原材料，原材料緊缺且價(jià)高，中小房地產(chǎn)企業(yè)如若參與競(jìng)標(biāo)拿地，兩年后出售裝修房，成本費(fèi)用不低于2萬元/平方米，兩年后的房地產(chǎn)是否毅然堅(jiān)挺不得而知。

假設(shè)中國(guó)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)像日本1995年后持續(xù)低迷的狀況，房?jī)r(jià)到頂后，十幾年一致往下走，大量的房屋積壓，無法出售，仍以上述地塊為例：20億的土地價(jià)加上建安費(fèi)、裝修費(fèi)等費(fèi)用合計(jì)在一起，企業(yè)在該項(xiàng)目的總投入將在30億左右。資金投入后房產(chǎn)又無法變現(xiàn)，而目前中小房企的融資成本又高，一般在百分之十五左右，中小房企的現(xiàn)金流必將遇到困難，那么企業(yè)就面臨生存的窘境。

2.中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作模式問題

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)投入的資金數(shù)量很大，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二年至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，銷售狀況不佳時(shí)，將積壓大量資金、使現(xiàn)金流短缺，資 金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

3.中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的短期性帶來的問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)一般性的項(xiàng)目2至5年，大型項(xiàng)目10年左右，一個(gè)項(xiàng)目完成后，新項(xiàng)目又接不上，人員的安排、設(shè)備的管理均是中小房地產(chǎn)企業(yè)比較難以處理的問題。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目完成后，大批的工作人員面臨失業(yè)的窘境，其中也有大批技術(shù)和業(yè)務(wù)骨干。企業(yè)面臨兩難的境地，辭掉對(duì)企業(yè)是損失，繼續(xù)留用又無事可做。另一方面，辭退技術(shù)和管理人員后，如果又有新的項(xiàng)目開張，又很難找到合適的人員替代。這些看視人力資源部門的事情，但是處理不妥，將大幅提高企業(yè)的人工成本，導(dǎo)致開發(fā)成本上升。

（3）一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后，大量的機(jī)器設(shè)備閑置在工地，甚至丟棄在工地外的荒地上，沒有即時(shí)處理，無人管理，有的甚至被盜，造成原輔材料和固定資產(chǎn)的損失。

4.合同管理問題

中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)價(jià)普遍較低，但項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，幾乎所有供應(yīng)商都會(huì)因?yàn)楦鞣N原因要求甲方追加造價(jià)。有些材料公司、勞務(wù)公司在工程做到一定程度后，在建筑公司沒有選擇空間的情況下，隨意要求追加材料價(jià)格和工人的勞務(wù)費(fèi)，迫使建筑公司就范，最后導(dǎo)致實(shí)際結(jié)算價(jià)格遠(yuǎn)高于合同，甚至有的超過竟標(biāo)價(jià)的30%以上，使合同形同虛設(shè)，企業(yè)無法控制成本。

5.財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)問題

企業(yè)做到一定規(guī)模后，各類人脈關(guān)系復(fù)雜，為了照顧各方關(guān)系，中小型房企用一些不懂財(cái)務(wù)、不懂稅法和資金運(yùn)作的情況普遍存在，很容易給企業(yè)帶來?yè)p失，有章不依，財(cái)務(wù)管理隨意性很大，沒有嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，或無章可循。

上述五大問題的長(zhǎng)期存在和累積，隨著時(shí)間的推移和外部形勢(shì)變化，導(dǎo)致公司資金鏈越來越吃緊，在財(cái)務(wù)的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告之中表現(xiàn)出來，表面看是財(cái)務(wù)問題，實(shí)質(zhì)正如上文所述，基本上都在財(cái)務(wù)部門的決策權(quán)限和范圍之外。

二、加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理措施

1.規(guī)避中小房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)當(dāng)前情況，作為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，必須要提高警惕，把目前的形勢(shì)分析清楚，不能有半點(diǎn)馬虎，掉以輕心，對(duì)企業(yè)面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真向管理層匯報(bào)，講清厲害關(guān)系，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把損失降到最低。

還是以上海遠(yuǎn)郊地塊為例，上海房地產(chǎn)住宅開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，是否可以在三線、四線城市，適當(dāng)投資，一般小城市的投資規(guī)模小，資金投入小。國(guó)家正在推“城鎮(zhèn)化”，大批農(nóng)民工進(jìn)城，一線城市難以置業(yè)，置業(yè)主要以四線城市為主，三線為輔。在三、四線城市開發(fā)住宅，這樣即可解決員工的就業(yè)，也可以大幅度降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低的同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。

中小房地產(chǎn)企業(yè)可以小范圍的向其他行業(yè)伸展，如：農(nóng)牧業(yè)、生物制藥、物聯(lián)網(wǎng)等，來規(guī)避可能發(fā)生的產(chǎn)品積壓、資金鎖死、避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持中小房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型、升級(jí)。

2.優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式

（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，學(xué)會(huì)反經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期儲(chǔ)備土地資源和加大項(xiàng)目開發(fā)力度。加強(qiáng)合伙開發(fā)、品牌輸出合作、節(jié)能環(huán)?？萍纪茝V以及行業(yè)交流。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)適度拿地，以拿商業(yè)地產(chǎn)為主，減少普通住宅用地，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，技術(shù)先進(jìn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)需要資金量大，周期長(zhǎng)，在漫長(zhǎng)的開發(fā)過程中，有許多不確定的因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生長(zhǎng)發(fā)展起著命運(yùn)攸關(guān)的作用。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是目前狀況下。這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求，必須提高投資決策能力，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，把風(fēng)險(xiǎn)防范于未然。

（4）針對(duì)自有商業(yè)地產(chǎn)，位置佳的出租，位置欠佳的出售。出租主要客戶是有一定知名度的品牌，打造具有優(yōu)良品質(zhì)的商業(yè)街。另一種商業(yè)地產(chǎn)，可以作為寫字樓出租，賺取租金。另外，有些樓盤可以做酒店式公寓，以出售、出租或自營(yíng)的方式運(yùn)營(yíng)。

3.針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的短期性的問題解決措施

（1）企業(yè)優(yōu)秀的技術(shù)骨干和管理人員應(yīng)盡量想辦法留下，對(duì)企業(yè)是一筆財(cái)富，給予一定的基本工資即生活費(fèi)，靈活上班，也可在外兼職上班，但公司需要時(shí)立馬回歸，即可節(jié)約人力資源成本，又留住優(yōu)秀人才。

（2）對(duì)于閑置設(shè)備，用短期出租的方式，賺取租金，不能出租的，保養(yǎng)后，盤點(diǎn)清楚，建立賬冊(cè)，儲(chǔ)存在倉(cāng)庫(kù)，實(shí)行專人管理，不能任意丟棄在工地，讓它自生自滅。建筑用固定資產(chǎn)價(jià)值高，如：塔吊、升降機(jī)等。

4.嚴(yán)格控制合同的執(zhí)行

合同簽訂時(shí)必須經(jīng)過嚴(yán)格的審查，沒有資質(zhì)的企業(yè)不能與之簽訂合同，必須要嚴(yán)格把關(guān)。合同一經(jīng)訂立，不得隨意更改，也不得隨意追加，特殊情況的確需追加的，必須經(jīng)過更嚴(yán)厲的審查，實(shí)行專人把關(guān)，備案。對(duì)于不能嚴(yán)格執(zhí)行合同的材料供應(yīng)商、勞務(wù)公司等合同單位要實(shí)行退？機(jī)制，將不遵守合同者及時(shí)清除。

5.提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

針對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)問題，首先對(duì)選拔財(cái)務(wù)人員，要根據(jù)內(nèi)控要求配備會(huì)計(jì)人員。從事會(huì)計(jì)工作的人員，必須取得會(huì)計(jì)從業(yè)資格證，會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有會(huì)計(jì)師以上專業(yè)職務(wù)資格。不能任人唯親，給企業(yè)造成損失。

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)比較新的領(lǐng)域，自從我國(guó)實(shí)行貨幣化房產(chǎn)后，房地產(chǎn)在我國(guó)得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，但我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理均是從零開始，到逐步完善，特別是我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)，從征地、動(dòng)遷、工程施工、商品房的銷售最終到物業(yè)管理，一整套流程的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)管理制度都在完善中。這也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員提出了挑戰(zhàn)，要逐漸提升業(yè)務(wù)水平，不斷適應(yīng)新的發(fā)展，與時(shí)俱進(jìn)，才能不被時(shí)代所淘汰。

參考文獻(xiàn)：

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篇（11）

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國(guó)家的對(duì)其發(fā)展的趨勢(shì)和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析與探討。

1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。

1.1 國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來的問題。

1.1.1 市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國(guó)家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

1.1.3 市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今房地產(chǎn)公司面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力，不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。

1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境所存在的問題。

1.2.1 公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上的關(guān)注度。

1.2.2 公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營(yíng)中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。無不對(duì)公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制。沒有競(jìng)爭(zhēng)就沒有進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營(yíng)成果，也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理體制是保障公司長(zhǎng)久立于不敗之地的根本。這就對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來了新的問題。比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力，優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理一些措施和方案。

鑒于以上我們對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。

2.1 加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營(yíng)體制。

人才是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對(duì)人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制作出基本的鋪墊作用。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營(yíng)體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營(yíng)也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

2.2 加強(qiáng)成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化勢(shì)必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算的能力，很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢(shì)，以求在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。銀行縮緊銀根，對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)中離不開融資，這就需要經(jīng)營(yíng)者在融資渠道的開辟上多動(dòng)頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式，有效地減少開發(fā)占用資金，擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。

2.3 加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來，多受到國(guó)家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段。建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門體系；建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程中由于工程開發(fā)和資本運(yùn)作帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。

2.4 做好對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的把握，根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用。

由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢(shì)。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競(jìng)爭(zhēng)問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場(chǎng)的選擇或者淘汰。想要取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)就需要把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，去探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的最終目的。

2.5 整合資源，合理有效的運(yùn)用資源。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的過程也是對(duì)各種資源經(jīng)營(yíng)與管理的過程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營(yíng)問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用，對(duì)于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時(shí)，因?yàn)橘J款的問題跨期越長(zhǎng)損失也就越多。購(gòu)買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以，對(duì)于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要工作。

總結(jié)

本文主要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的研究工作中來。為房地產(chǎn)公司及國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

參考文獻(xiàn)