房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

地產(chǎn)收入占總營業(yè)收入三成

篇（2）

薪酬起薪點將不斷攀高

Q：根據(jù)您的判斷，2012年職場薪酬的總體走勢將呈現(xiàn)什么特點？較上一年度會有什么明顯變化？

A：無論應(yīng)屆畢業(yè)生還是非應(yīng)屆畢業(yè)生，其薪酬起薪點的整體趨勢都是在不斷攀高。尤其是從去年起，在通脹等各方面壓力下，企業(yè)用工成本壓力不斷加大。以2011年應(yīng)屆畢業(yè)生為例，本科畢業(yè)生的平均起薪為2644元，碩士畢業(yè)生的平均起薪為3970元，比2010年分別上漲了13.1%和11.2%。

技術(shù)類人才缺口最大

Q：在整體經(jīng)濟環(huán)境大背景下，哪些行業(yè)或崗位的薪酬會持續(xù)走高？哪些行業(yè)的薪酬前景不容樂觀？目前有哪些可預(yù)測到的黑馬行業(yè)？

A：通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2012年企業(yè)最急需的人員是技術(shù)類，占33%。其次分別是生產(chǎn)類、管理類和營銷類崗位人員。從招聘需求來看，2012年消費品行業(yè)、高科技行業(yè)的企業(yè)在員工招聘人數(shù)上都將有大幅度增長。特別值得一提的是，盡管高科技行業(yè)在2011年受到金融市場及各方面政策的影響較多，其整體招聘總?cè)藬?shù)略低于2010年，但可以預(yù)計到2012年，其招聘需求將呈現(xiàn)大幅反彈。此外，房地產(chǎn)行業(yè)2012年員工招聘人數(shù)將趨于謹慎、保守。

二線城市人才需求大于一線

部分行業(yè)薪酬水超一線

Q：薪酬走勢在地域上會呈現(xiàn)怎樣的特點和變化？哪些地區(qū)薪酬會有大的調(diào)整？

A：調(diào)研發(fā)現(xiàn)二線城市的薪酬水平正逐步接近一線城市的薪酬水平，且一些二線城市部分行業(yè)和高學歷人才薪酬水平甚至反超一線城市。據(jù)《2011中國企業(yè)校園招聘現(xiàn)狀調(diào)研報告》顯示，二線城市的醫(yī)療、房地產(chǎn)及制造行業(yè)的應(yīng)屆本科畢業(yè)生起薪點超過了一線城市同類人員的起薪點。由此可見，2011～2012年是一線城市競爭優(yōu)勢逐漸淡化的轉(zhuǎn)折點，二線城市的快速發(fā)展和競爭優(yōu)勢的逐漸增大，有利于維護城市資源平衡，促進畢業(yè)生理性擇業(yè)。

Q：與一線城市相比，2012年企業(yè)在二三線城市的人才招聘呈現(xiàn)出怎樣的特點與區(qū)別？

A：從地區(qū)分布來看，2012年企業(yè)員工招聘需求繼續(xù)保持2011年呈現(xiàn)的態(tài)勢：二線城市高于一線城市，且差距在不斷拉大。這也表明，企業(yè)在二線城市的人才爭奪戰(zhàn)已全面打響。此外，研究發(fā)現(xiàn)，二三線城市人才招聘的特點會更加與其所在地域行業(yè)特性相吻合。

Q：基于對行業(yè)薪酬的預(yù)測，您對即將就業(yè)的大學生或準備跳槽的職場人有哪些建議？

A：基于對行業(yè)薪酬的調(diào)研，從一線城市和二線城市的薪酬對比來看，金融、高科技行業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生薪酬水平差異最大，能源化工、制造行業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生起薪差異最小。此外，值得關(guān)注的是二線城市的畢業(yè)生起薪點與一線城市的差距正在快速縮小，部分行業(yè)甚至反超一線城市。如二線城市的醫(yī)療、房地產(chǎn)及制造行業(yè)的應(yīng)屆本科畢業(yè)生起薪點超過了一線城市。畢業(yè)生和準備跳槽的職場人可以此作為參考。

背景延伸

1.人力資源機構(gòu)CHINA HRKEY《2011中國企業(yè)招聘現(xiàn)狀調(diào)研報告》顯示，2012年高科技行業(yè)人才需求將大幅增長，較2011年增加近2.3倍，增幅居各行業(yè)之首。盡管高科技行業(yè)在2011年受金融市場及各方面政策的影響較多，其整體招聘總?cè)藬?shù)略低于2010年，但預(yù)計2012年招聘需求將有大幅反彈。

篇（3）

0 引言

在過去的十多年間，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基本是借助國家房地產(chǎn)制度變革所提供的歷史機遇和政策環(huán)境。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)屢遭冰點，房地產(chǎn)企業(yè)的“幸福日子”一去不復(fù)返。去年，美國次貨危機引發(fā)的金融風暴，也波及到我國的房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)整合明顯加快，企業(yè)核心競爭力得到重視。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，除了萬科、金地、保利等上市公司通過股市募集資金外，非上市企業(yè)的融資渠道單一，主要靠銀行貸款。目前在股市推動樓市、樓市推動地價的背景下，很有可以形成地產(chǎn)寡頭，中小企業(yè)的競爭力大大降低。面對這種局面，確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

產(chǎn)品定位準確，實施合理成本戰(zhàn)略，是提高企業(yè)核心競爭力的重要手段之一。每個企業(yè)各有不同的方式，建立完善的市場調(diào)研、產(chǎn)品研發(fā)體系及完善的成本控制體系，是企業(yè)走向成熟不可缺失的一項重要工作。

1 項目前期，把握投資決策

土地儲備量大小是房地產(chǎn)企業(yè)的實力的象征。項目土地出讓拍賣前，究竟以多少價格取得土地，企業(yè)要做仔細的投資決策分析，包括項目的基本情況、項目用地現(xiàn)狀調(diào)查，對項目開發(fā)的組織機構(gòu)、管理費用、開發(fā)建設(shè)進度及費用的關(guān)系等。這其中，要求企業(yè)積累各種基礎(chǔ)資料，才能全面精確計算。雖然，土地拍賣過程競爭激烈，價格一加再加，搞清項目主要狀況、搞清成本，就有競爭的底氣。

2 產(chǎn)品定位準確，優(yōu)化設(shè)計

項目設(shè)計方案階段，作深入的產(chǎn)品市場調(diào)查是十分必要的，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。市場調(diào)研報告是設(shè)計的主要依據(jù)，可以概括為以下內(nèi)容：

3 建設(shè)階段，嚴控工程造價成本

項目建設(shè)階段，建設(shè)成本管理與控制進入到實現(xiàn)的階段，計劃能否實現(xiàn)，目標能否達到，考驗企業(yè)團隊的執(zhí)行力。需要有嚴格的規(guī)章制度，對成本控制的各個主要環(huán)節(jié)進行規(guī)范管理。

設(shè)計變更的管理工作：對工程建設(shè)中的設(shè)計變更進行分類管理，分為設(shè)計提出的變更、甲方提出的變更、施工單位提出的變更、客戶提出的變更。對每項變更內(nèi)容預(yù)算部門要進行費用、工期的評估，技術(shù)、工程部門要進行可行性的評估，最終由總工程師簽發(fā)。變更環(huán)節(jié)的管理靠制度、靠流程，保證變更的科學客觀，杜絕主觀隨意性。

施工現(xiàn)場簽證管理工作：對于要發(fā)生的簽證，工程部要對照合同，審核簽證的必要性，以及簽證內(nèi)容的合理性，對照施工圖、預(yù)算，核實工程量，明確說明簽證的原因、內(nèi)容。簽證單必須有監(jiān)理、現(xiàn)場經(jīng)辦人、工程部負責人的簽字。

設(shè)備材料的采購管理工作：在日常工作中建立的材料市場信息庫，建立設(shè)備供應(yīng)商的長期合作關(guān)系，根據(jù)技術(shù)部門提供的設(shè)備技術(shù)參數(shù)，工程部門提供的工程進度要求，對各種設(shè)備貨比三家，比較設(shè)備的性價比，擇優(yōu)選用。

工程款的支付：控制工程款及各種材料設(shè)備款的支付，源頭在招投標及各種商務(wù)合同的簽訂工作上，對合同中的價款支付比例，以工程進度為依據(jù)簽訂。預(yù)算部門在做預(yù)算時，結(jié)合工程款支付的要求，對相關(guān)工程量，分別分類計量。支付時，工程部對照完成的工程量、財務(wù)部對照合同，嚴格按合同審批、支付。

預(yù)決算管理工作：把預(yù)決算作為工程成本控制工作的主線，招標工作、工程量計量、工程造價的計算依據(jù)和預(yù)決算工作都有直接而密切的關(guān)系。準確的預(yù)算為控制工程成本提出目標依據(jù)。決算工作，核實施工單位申報的工程實際發(fā)生的費用，剔除不合理的內(nèi)容、重復(fù)計算的內(nèi)容，審核價差調(diào)整的內(nèi)容，不僅僅是控制工程造價的最后結(jié)果，也是對工程成本控制工作成果的檢驗。

4 銷售階段，嚴控銷售成本

在激烈的市場競爭中，為推動銷售工作，銷售需投入的費用持續(xù)增加。項目方案確定后，銷售部門就著手制定營銷計劃，對廣告的投入、現(xiàn)場的包裝、參加展會、樣板區(qū)建設(shè)、樣板房裝修的標準、售樓部的建造編制計劃書，提出費用標準、投入計劃。公司合理確定費用額度，對各種廣告形式做出費效比評估。廣告投入后，跟蹤評估廣告的投入效果，并根據(jù)實際銷售情況調(diào)整，力求每一分錢的投入都有效。

5 把控風險調(diào)節(jié)，積極應(yīng)對市場變化

房地產(chǎn)開發(fā)面臨諸多風險，因而必須防患于未然，對各種可能發(fā)生的風險都應(yīng)有前瞻性和延續(xù)性的預(yù)測，才能減少風險成本的發(fā)生。

2005年以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策進行多次調(diào)整，每一個政策出臺，都對行業(yè)產(chǎn)生了不同程度的影響。國家經(jīng)濟發(fā)展越來越市場化，經(jīng)濟發(fā)展也越來越快。在這種情況下，國家政策的調(diào)整將成為一種常態(tài)。將國家政策、地方法規(guī)的研討工作日常化，對市場可能發(fā)生的變化進行推演，適時調(diào)整項目的投入時機、投入力度，是應(yīng)對政策風險的有效方法。從2007年的樓市拐點論到2009年樓市的觸底反彈，不同企業(yè)對市場的判斷和應(yīng)對策略有很大差別。有的房地產(chǎn)企業(yè)抓住了先機，極時調(diào)整策略，銷售量節(jié)節(jié)攀升，企業(yè)獲利頗豐；而有些企業(yè)則慢人一步。

篇（4）

2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務(wù)行業(yè)；2007年1-11月，中國大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。

資料來源：清科研究中心

二、私募股權(quán)投資者的分類

根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財務(wù)投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強的協(xié)同效應(yīng)；財務(wù)投資者一般指不專門針對某個行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財務(wù)收益的基金。

目前，活躍在中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團等。

三、如何使用私募股權(quán)形式融資

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進私募股權(quán)投資基金的基本流程如下：

在引進私募股權(quán)的過程中，企業(yè)需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設(shè)計，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問題，這些問題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點。

四、成功案例分析

1.近年來主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例

近年來，中國房地產(chǎn)市場得到海外投資者的廣泛關(guān)注，美林、雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構(gòu)紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況：

（1）公司簡介

鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，專注大型復(fù)合社區(qū)開發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施，同時開發(fā)小型住宅項目。現(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團。2007年12月13日，鑫苑（中國）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。

（2）私募前發(fā)展狀況

鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱，出臺各項調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當前資金壓力，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬元和86411萬元。資產(chǎn)負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負債率處于較高水平，企業(yè)的財務(wù)風險較高，不利于企業(yè)上市融資。

（3）私募融資后發(fā)展

2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當年末總資產(chǎn)達到196236萬元，增長超過1倍，資產(chǎn)負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)（成都）有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個在建和擬建項目，規(guī)劃總建筑面積2,053,279平方米，土地儲備（擬建項目規(guī)劃建筑面積）上升至1,282,498平方米（2006年末為65萬平方米）。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍山中國獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進一步擴大，財務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善，增強了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時，更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學.北京：清華大學出版社，2007.

[2]王化成.財務(wù)管理學(第四版).中國人民大學出版社，2006.

[3]周春生.融資、并購與公司控制(第二版).北京大學出版社，2007.

篇（5）

從調(diào)研所顯示的新熱點主線來看，前期一度火爆而后有所失寵的新能源板塊個股，因中東戰(zhàn)火背景下油價暴漲促使“能源替代”概念升溫而再次成為市場焦點，不斷進入主流機構(gòu)的調(diào)研視野。而在調(diào)整市道中，機構(gòu)也將更多的眼光集中在了人民幣升值，這一具有可預(yù)見的題材當中，相關(guān)的地產(chǎn)板塊，金融板塊也成為機構(gòu)調(diào)研的重點對象。

“證券通”提供的數(shù)據(jù)顯示，本月中，具有石油替代的新能源概念，具有人民幣升值題材的房地產(chǎn)、金融排在調(diào)研排行榜的前三位，而在相應(yīng)的代表性個股中，G山焦、G萬科A、G民生成為近一個月以來，機構(gòu)調(diào)研最為集中的個股。

同時，證券通資訊分析系統(tǒng)的顯示，部分二線藍籌股再次吸引了機構(gòu)關(guān)注的眼球，從機構(gòu)7月份以來對個股的調(diào)研密集度來看，G上汽、G民生、G深機場、G萬華、G沈機成為最受關(guān)注個股TOP5，這是不是又一次提醒投資者，二級市場中，價值投資理念的回歸呢？

新能源開掘引人關(guān)注

國際原油價格在持續(xù)升溫當中，每天都在創(chuàng)著新高，國際形勢使得油價在2006年8月8日突破了80美元的大關(guān)。油價的高漲，使各個國家尋找替代能源，這成為新能源備受全球關(guān)注的最根本原因。而在國內(nèi)，經(jīng)濟快速增長推升能源需求的急劇擴大，《可再生能源法》的實施為新能源快速發(fā)展提供了有利環(huán)境土壤。

在中國，相對于生物質(zhì)醇醚燃料乙醇，煤基醇燃料甲醇或二甲醚具有原料豐富、生產(chǎn)成本優(yōu)勢。從數(shù)據(jù)來看，到2004年末，中國煤炭儲量占世界儲量12.6%，富煤少油的能源格局決定了煤變油，煤代油具備比較成本優(yōu)勢。

煤變油有直接液化和間接液化兩種形式，直接液化可以直接生成汽、柴油，由于反應(yīng)條件較為苛刻，目前國際上尚無成功商業(yè)化的先例。間接液化是先對煤炭進行氣化處理，通過催化合成等反應(yīng)途徑生成煤基的液體燃料。

當然，發(fā)展煤化工也不能一哄而上。國家發(fā)改委通知，加強煤化工項目建設(shè)管理，促進產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時煤化工發(fā)展要受到煤炭資源、水資源以及環(huán)境容量的限制，因此證券分析師在堅定看好能源替代帶來的投資機會的前提下，指出在A 股市場上，具備煤產(chǎn)地優(yōu)勢的公司有更大的關(guān)注價值。

相關(guān)公司：G山焦

G山焦是一個對煤進行深加工，集采煤、洗煤、煉焦、煤氣加工、焦油加工等為一體的大型煤化工綜合利用企業(yè)，行業(yè)地位十分突出。而最值得關(guān)注的是公司完成了全國最大的焦油加工項目，到2007年有望實現(xiàn)凈利潤至少達到6000-7000萬元

海通證券的分析師表示，公司已經(jīng)尋找由焦到化、以化促焦的發(fā)展路徑。本著這一明晰的發(fā)展思路，公司正在構(gòu)造一個完善的循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展模式，并使得公司未來業(yè)績快速增長先于行業(yè)拐點的出現(xiàn)。

公司在綜合開發(fā)煤化工的戰(zhàn)略指引下，投入建設(shè)年產(chǎn)20萬噸的甲醇項目，預(yù)計在2007年完成。本項目建成后將給公司帶來利潤大約10540萬元。新增每股收益大約0.37元。經(jīng)過贏利預(yù)測的計算，公司未來幾年業(yè)績將保持快速增長，2006-2008 年的平均EPS 可分別達到0.46元、0.89元、1.11元。

“證券通”資訊分析系統(tǒng)顯示，公司股票的目標平均價格在11.67元，當前該股價格已經(jīng)有所回落，具備了投資價值，這就不難理解機構(gòu)會給出增持評級了。（參見表一）

房地產(chǎn)仍有長期機會

近來，房地產(chǎn)板塊整體走勢呈現(xiàn)了沖高回落的走勢，房地產(chǎn)行業(yè)顯然是遭受了較多的宏觀調(diào)控的影響，但是多數(shù)機構(gòu)依然認為，房地產(chǎn)行業(yè)的未來價值不會在調(diào)控中掩蓋。

宏觀調(diào)控在于規(guī)范市場而非打壓整個行業(yè)，目的是穩(wěn)定房價而不是讓房價大跌，在中國經(jīng)濟快速發(fā)展的趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)波動向上的大趨勢不會改變，所以當市場出現(xiàn)因調(diào)控而恐慌時，往往是介入的好時點。

行業(yè)調(diào)整使得龍頭公司迅速取得那些中小企業(yè)退讓出來的市場份額，發(fā)展更為成熟和多元，抵御外部風險能力更強，有理由相信地產(chǎn)股中行業(yè)的龍頭，在本次調(diào)控后的反攻會提前來臨。

人民幣升值是中國經(jīng)濟在較長時間內(nèi)都必須面對的問題，升值已是大趨勢，房地產(chǎn)股作為受益龍頭板塊之一，其走勢仍將領(lǐng)先于大盤。

相關(guān)重點調(diào)研公司：G萬科

從“證券通”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在7月，共有5家機構(gòu)對G萬科進行了實地調(diào)研，其中有4家機構(gòu)（廣發(fā)證券、中信證券、海通證券、招商證券）給予了買入或者強烈推薦評級，有1家機構(gòu)給予了推薦評級。

而且從估值的角度上看，平均的估值是在8.03元，而8月10日的收盤價是5.85元，也就是說，在機構(gòu)看來，G萬科目前具備了較好的投資價值，起碼有37％左右的上漲空間。機構(gòu)調(diào)研的結(jié)論顯然是對G萬科有了十足的信心。

從機構(gòu)調(diào)研報告中可以發(fā)現(xiàn)，該股再度得到機構(gòu)們增持。7月中旬該股行情的走強與以下兩大因素有著密切的關(guān)系：一個是通過機構(gòu)深度研究報告顯示，向大股東定向增發(fā)將更有利于公司的穩(wěn)健增長，并進一步確立行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位；第二是本次房產(chǎn)調(diào)控是一個結(jié)構(gòu)性調(diào)控的舉措，行業(yè)整合更有利于G萬科這樣的優(yōu)勢公司，也更進一步確立了G萬科行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位。第三是公司收購浙江南都等體現(xiàn)了公司將大規(guī)模進駐長三角地區(qū)，而且為公司戰(zhàn)略布局奠定了堅實的基礎(chǔ)。(參見表二)

銀行業(yè)好戲還在后頭

2006 年7月5日中國銀行上市前后，曾使得市場投資者開始悲觀于銀行股，說是現(xiàn)有的銀行股將邊緣化。擔心宏觀調(diào)控、擔心資產(chǎn)質(zhì)量、擔心外資競爭等。其實，在此之前，無論是H 股銀行還是A 股銀行，在近兩年都走了令國內(nèi)外投資者驚喜的行情。投資者對銀行股的認識并不會因為一只大盤銀行股的上市而否定對銀行股的投資結(jié)果的肯定，相反的，會對銀行股的認識越來越清晰。

數(shù)據(jù)顯示，銀行股中期凈利潤保持強勁的增長，其中撥備力度降低將推動A股銀行的利潤增速達到36%。雖然宏觀調(diào)控使得投資者對銀行股投資審慎，但是今明兩年銀行股贏利仍能保持20%-30%的較快增長。

宏觀調(diào)控將使貸款增速趨緩，但是上半年貸款的強勁增長將在下半年體現(xiàn)為利潤，從而為全年贏利增長打下了堅實的基礎(chǔ)。預(yù)計國內(nèi)銀行的下半年贏利情況將好于上半年，這成為支撐銀行股價的最基本因素。

相關(guān)公司：G民生

G民生在2005年儲蓄存款在9家股份制商業(yè)銀行中位列第三，不良貸款率1.289%，資本充足率8.26%，資產(chǎn)質(zhì)量較為良好。公司近期公布的2006年中報中再次體現(xiàn)了良好的贏利能力。2006 年上半年民生銀行凈利潤17.3 億元，比上年同期增長37％。

根據(jù)公司公告，公司將定向增發(fā)不超過35 億股的A 股。根據(jù)國金證券的報告分析，公司此次定向增發(fā)將募集資金約為133.87 億元，將一次能夠保證公司未來3 年以上的資本需求。公司擺脫資本約束之后，發(fā)展動力更為強勁。

篇（6）

早在2012年底，中國信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模就已經(jīng)超越保險晉升為僅次于銀行的第二大金融部門，而到去年，數(shù)據(jù)顯示，2014年全國68家信托公司旗下的信托資產(chǎn)規(guī)模創(chuàng)下了13.98萬億元的歷史新高。

如果說2014年業(yè)績?nèi)耘f勉強可行，今年開年后的行業(yè)數(shù)據(jù)則不太樂觀。數(shù)據(jù)顯示，1月集合類信托產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量和規(guī)模較去年12月都有了將近七成的下降，發(fā)行情況亦十分慘淡。

顯然，一個無法回避的事實是，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起和傳統(tǒng)投資工具頻頻創(chuàng)新，資產(chǎn)管理機構(gòu)之間的競爭顯著加劇，從前屢屢被秒殺的信托產(chǎn)品如今不得不面對滯銷的風險。信托公司一位不愿具名的內(nèi)部人士向《英才》記者表示，從去年開始，產(chǎn)品的發(fā)行就開始變得困難了，“人們對于信托產(chǎn)品已不再像過去那樣看好，很多流動性更強同時收益很高的基金產(chǎn)品更受歡迎。”該人士還透露，該信托旗下約有超過八成以上的信托產(chǎn)品均為房地產(chǎn)項目。

格上理財研究中心研究員王燕娛向《英才》記者表示，當前除了政信類產(chǎn)品比較紅火，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)越來越少，發(fā)行公司本身也在收縮這一塊業(yè)務(wù) “投資者現(xiàn)在對于房地產(chǎn)項目可謂聞之色變”，王燕娛說。

讓人坐不住的信托計劃

房地產(chǎn)信托的2015年悲情大戲由佳兆業(yè)集團（01638.HK）率先登場。今年1月，伴隨深圳龍頭房企佳兆業(yè)的破產(chǎn)傳言，本應(yīng)于1月21日到期的“平安財富?翔園17號集合資金信托計劃”25億產(chǎn)品出現(xiàn)兌付危機，一時風聲鶴唳。

同樣，由于債務(wù)官司纏身，上海嘉定悅合國際廣場項目的在建工程被上海閔行區(qū)人民法院等相繼查封，于2014年6月1日被迫停工，也讓本應(yīng)于10月30日到期的天啟308號產(chǎn)品兌付充滿未知。

諸類產(chǎn)品尚不止這些。盡管最終這些項目都按照合同約定如期歸集了資金，卻仍舊讓投資者后怕不已。

相較于2014全年到期規(guī)模總計1780億元，2015年房地產(chǎn)集合信托必須償付的金額預(yù)計將達2035億元人民幣。而大幅放緩的信托基金資本流入也讓局勢雪上加霜。數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度中國信托基金資本流入同比增速僅28%，而2013年二季度最高曾達到70%左右。同時股市火熱，有分析人士預(yù)測信托今年一季度資本流入將出現(xiàn)負增長，從而使得上半年迎來下一個償付高峰時資金更加緊張。

瑞士信貸認為中國90%的信托基金都有大型國企或地方政府作為其背景有能力進行剛性兌付，而10%的私人信托基金就可能“面臨違約威脅”。

難打破的剛性兌付

盡管房地產(chǎn)信托面臨較大的房地產(chǎn)行業(yè)風險和兌付壓力，中國信托業(yè)協(xié)會專家理事周小明仍然相信，相對2014年末13.98萬億元的信托資產(chǎn)規(guī)模，該年度存在風險隱患有369筆項目，涉及資金781億元，占比僅為0.56%，低于銀行業(yè)不良水平，行業(yè)整體風險可控。

王燕娛亦對2015年總體抱樂觀態(tài)度，“不管是通過兜底還是延期抑或經(jīng)過第三方機構(gòu)接盤甚至不良資產(chǎn)處理，信托公司還會繼續(xù)走一個剛性兌付的思路，投資者受損失的可能性不大。”

顯然，從過往事例來看，盡管危機頻出，但幾乎所有信托兌付危機最后都以相關(guān)機構(gòu)含淚“剛兌”和投資者虛驚一場收尾。

分析人士認為，之所以“剛兌”，主要是因為信托公司自身無法承擔違約的后果。違約一旦成為事實，必將對公司的品牌形象帶來毀滅性打擊，其后續(xù)發(fā)行的產(chǎn)品也將陷入無人購買的絕境，沒人敢充當?shù)谝粋€吃螃蟹的人;其次，目前信托業(yè)的規(guī)模已經(jīng)非常龐大，投資人的信心都建立在剛性兌付的基礎(chǔ)上，風險意識的缺失促使很多投資者通過四處借貸甚至變賣家產(chǎn)以認購信托產(chǎn)品，一旦發(fā)生違約，必將引發(fā)市場恐慌，信托業(yè)整體信用危機隨之而來，危機甚至可能沖擊實體經(jīng)濟發(fā)展。

同樣，對于已經(jīng)下行的房地產(chǎn)信托來說，剛性兌付機制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地產(chǎn)高管對《英才》記者稱，剛兌的打破將讓房企的信托融資成本更高，“不保底意味著風險升高，與之相對投資者必然會要求更高的收益率。”

今年2月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布或預(yù)告2014年報的73家上市房企中，業(yè)績下滑的超過一半。與業(yè)績下滑相對的是融資成本的升高。渣打銀行在去年第三季度一份關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)研報告顯示，房企兩大主流融資渠道――銀行貸款與信托貸款成本均出現(xiàn)了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達到12.3%，而信托融資成本則高達17.6%。業(yè)內(nèi)人士表示，實際融資成本可能比這個數(shù)據(jù)更高。

信托業(yè)謀變

篇（7）

項目教學法是一種以學生為本的教學法，打破了傳統(tǒng)的“以課堂為中心、以教師為中心、以教材為中心”的教學模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨ぷ魅蝿?wù)為中心組織課程內(nèi)容，讓學生在完成具體項目的過程中來構(gòu)建理論知識，并發(fā)展職業(yè)能力（包括專業(yè)能力、方法能力和社會能力）。《房地產(chǎn)市場調(diào)研》是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門主干專業(yè)課，我們綜合分析了人才培養(yǎng)目標的要求以及該課程的性質(zhì)、內(nèi)容、職業(yè)能力要求等因素，確定了采用小組工作方式的項目教學法是最適合該課程的教學方法。

一、《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程采用項目教學法的教學方案

（一）課程教學理念與思路

1.課程要與項目相融合

首先要對該課程進行項目化改造，即對原有學科課程體系中的《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程進行改良并轉(zhuǎn)換成項目課程，以項目為中心選擇、組織該課程的內(nèi)容，并通過完成項目的形式進行學習，用以整合、應(yīng)用學科知識。學生采取小組工作方式完成一個項目的任務(wù)即完成這門課程的學習。

2.項目教學要貼合學生實際學情

教師在設(shè)計項目時應(yīng)注意項目的難易程度，要適合學生現(xiàn)有的學力基礎(chǔ)和知識結(jié)構(gòu)，讓項目中涉及的知識點有一個階梯式的漸進過程，學生“跳一跳”就能夠得著，通過努力可以自主或合作完成項目，同時習得相應(yīng)的知識與技能。

3.學程要與做程相結(jié)合

項目教學并非單一的做程，而是做程與學程的有機結(jié)合，是實踐技能操作與理論知識學習一體化的過程。體現(xiàn)在兩個方面：（1）體現(xiàn)在教學內(nèi)容的組織與安排上。教師在組織教學內(nèi)容時應(yīng)按照項目活動展開的順序編排工作任務(wù)，然后將所需要的相關(guān)理論知識穿插于各任務(wù)環(huán)節(jié)之中，以有利于學生邊完成任務(wù)、邊學習理論。（2）體現(xiàn)在課堂教學的實施過程中。教師可以在學生完成工作任務(wù)的過程中，通過適時創(chuàng)設(shè)問題情境、提出問題，通過個人閱讀與思考、小組或全班討論等不同方式，讓學生在解決問題的過程中，掌握相應(yīng)理論知識和技能，實現(xiàn)做中學、學中做、做中教，體現(xiàn)做學教一體的教學思想。

（二）課程目標

1.專業(yè)能力目標

學生通過本課程的學習應(yīng)具備房地產(chǎn)市場調(diào)研的準備（包括調(diào)研方法的選擇、問卷設(shè)計、調(diào)研計劃與方案的制定等）、房地產(chǎn)一手資料和二手資料收集、房地產(chǎn)市場調(diào)研的結(jié)果分析、調(diào)研報告撰寫等的工作能力和職業(yè)技能。

2.知識目標

了解房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容和步驟；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研方法和技巧；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計和使用方法；明確房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃與方案的內(nèi)容、原則；明確房地產(chǎn)市場調(diào)研資料收集的途徑；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析、統(tǒng)計方法；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的要求、基本要素及撰寫規(guī)范。

3.其它能力目標

方法能力（包括獨立學習、獲取新知識技能的能力，制定工作計劃、工作過程的自我控制和管理以及工作評價的能力）；社會能力（包括小組工作中的人際溝通能力、團隊合作能力、勞動組織能力等）。

（三）職業(yè)能力訓(xùn)練項目設(shè)計

1.訓(xùn)練項目設(shè)計

為實現(xiàn)本課程的學習目標，所選取的訓(xùn)練項目為：廣州市各類房地產(chǎn)產(chǎn)品（包括大型住宅小區(qū)、城市綜合體、商圈物業(yè)、大型商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)等）的全面市場調(diào)研。其選取依據(jù)是綜合考慮如下因素：（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)調(diào)研策劃公司的實際市場調(diào)研工作崗位及其職責；（2）學校的地理位置；（3）房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)目標；（4）學生對訓(xùn)練項目及其結(jié)果有較強的興趣；（5）項目通過學生主動的探索和學習是有能力完成的。

2.訓(xùn)練方式

學生每6～8人一組（由學生自由組合產(chǎn)生實訓(xùn)小組并選出小組長），由小組長負責組織、協(xié)調(diào)，共同完成訓(xùn)練項目的任務(wù)。

（四）課程時間安排

1.課堂教學時間安排

課堂教學時間為40學時（安排14周，每周3學時），為教師與學生面對面的時間。用于確定項目任務(wù)、案例引導(dǎo)、過程指導(dǎo)和監(jiān)督、項目成果展示（包括階段成果展示和最終成果展示）、總結(jié)評價等。

2.課堂時間的延伸與擴展

傳統(tǒng)教學局限于課堂45分鐘，而項目教學法在工作計劃時間（14周）內(nèi)給學生一個自由任意馳騁的時間區(qū)域，課堂內(nèi)、課外自習和節(jié)假日均可作為學習時間。房地產(chǎn)項目的實地調(diào)研一般安排在課外時間進行。

（五）課程展示成果

每個房地產(chǎn)市場調(diào)研項目完成后，需展示如下調(diào)研成果：（1）調(diào)研計劃與方案（包括調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進度和經(jīng)費預(yù)算等）；（2）調(diào)研問卷；（3）正式調(diào)研報告；（4）調(diào)研匯報PPT；（5）視頻文件（可以是學生現(xiàn)場錄制、用現(xiàn)場照片制作或現(xiàn)成的視頻材料）。前三項用Word文檔，需提交電子文檔和紙質(zhì)打印件；第四項只提交電子文檔；第五項是附加成果（可以讓部分學生展示個性），為選做項，可不做。

二、項目教學法在《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程中的實施過程

項目教學法是在老師的指導(dǎo)下，將一個相對獨立的項目交由學生自己處理，信息的收集、方案的設(shè)計、項目實施及最終評價，都由學生自己負責，學生通過該項目的進行，實現(xiàn)理論與實踐一體化的學習。項目教學法的實施一般按如下步驟（即5個教學階段）進行：確定項目任務(wù)、制定計劃、實施計劃、檢查評估、歸檔或結(jié)果應(yīng)用。

（一）確定各小組適當?shù)捻椖空{(diào)研任務(wù)

項目教學法實施的第一個階段是由教師提出若干個項目任務(wù)設(shè)想，然后與學生一起討論，最終確定每個小組的項目目標和任務(wù)（一個小組承擔一個獨立項目的調(diào)研，項目不重復(fù)）。項目教學的關(guān)鍵是設(shè)計和制定項目的工作任務(wù)，具體項目的確定需要注意以下幾個問題：

1.項目任務(wù)的逼真性

教師事先要對學生畢業(yè)后可能就業(yè)的企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)等）進行深入調(diào)研，選取真實企業(yè)的有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)研工作任務(wù)作為該門課程的項目任務(wù)，盡量模擬企業(yè)真實的項目，以縮短學校教學與實際工作的距離。

2.調(diào)研項目實地調(diào)查公共交通的便利性

盡量利用學校所在地周邊的資源作為調(diào)研項目地，如我們的教學地點在琶洲校區(qū)，調(diào)研項目定為“廣州琶洲國際會展中心物業(yè)全面市場調(diào)研”；盡量選擇途經(jīng)學校的公交車或地鐵易到達的項目地，以減少學生實地調(diào)研的交通成本。

3.項目工作量的適中性

要根據(jù)工作計劃時間和項目的難易程度估計工作量，師生共同商討并明確調(diào)研任務(wù)，如“海珠區(qū)寫字樓物業(yè)全面市場調(diào)研”項目，因海珠區(qū)可能有數(shù)十個寫字樓物業(yè)，學生感覺這個項目工作量太大了，難以勝任。這時，教師與學生商定其調(diào)研任務(wù)為：全面收集海珠區(qū)寫字樓物業(yè)的基本信息（可用“一覽表”的形式展現(xiàn)），然后選擇3～4個典型寫字樓物業(yè)進行重點調(diào)研分析，這樣的工作量就適中了。

4.項目選題時尊重學生的自主性和興趣

可按順序采取“抽簽”、“備選”、“自選”的方式：首先每個小組通過抽簽方式得到一個題目；若不滿意，可在教師提供的備選題目中再選擇；若還沒選到滿意的題目，則由學生參考老師所提供的題目類型、內(nèi)容、難易程度等情況自擬題目，經(jīng)老師認可后確定。讓學生做主、做感興趣的工作，以調(diào)動學生的主動性和積極性。

（二）制定項目工作計劃

這個階段是由學生制定項目工作計劃與方案，確定工作步驟和程序、調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進度和經(jīng)費預(yù)算等，并最終得到教師的認可。學生在拿到項目后，要閱讀教材，查閱相關(guān)資料，根據(jù)在房地產(chǎn)市場調(diào)研過程中扮演的角色（應(yīng)該是代表房地產(chǎn)市場調(diào)研公司或咨詢公司，是為客戶提供市場調(diào)研專業(yè)服務(wù)的受托方）制訂計劃。若學生不明確自己扮演的角色，工作計劃就會出錯，例如教師在審閱某個小組的工作計劃時發(fā)現(xiàn)其經(jīng)費預(yù)算僅為數(shù)百元，學生解釋說他們完成這個項目預(yù)計只需花費幾百元，這種角色錯誤需要教師及時糾正。教師在這個階段只是作為指導(dǎo)者和糾錯者，學生才是計劃的制訂者。計劃制訂好后，小組成員要通過討論確定最終計劃。

（三）實施項目工作計劃

這個階段是學生確定各自在小組中的分工以及小組成員合作的形式，然后按照已確立的工作步驟和程序進行工作。實施計劃的過程中應(yīng)把重點放在對知識的學習上，而不是最終的結(jié)果上。教師作為學生學習的參與者、指導(dǎo)者和組織者應(yīng)向?qū)W生提供解決問題的方法、途徑，培養(yǎng)學生自主學習的能力，充分活躍學生的思維，展示學生的智慧。當學生遇到困難時，教師可以向?qū)W生推薦相關(guān)的書籍、資料、網(wǎng)站，讓學生自己去尋找問題的答案，同時指導(dǎo)學生通過討論、交流等方式解決問題。對一些學生不熟悉的重點難點內(nèi)容，教師可帶領(lǐng)學生邊講邊練，“在做中學”。例如在“設(shè)計調(diào)研問卷”時，學生對問卷的設(shè)計、使用方法和技巧不熟悉，教師要先講解并用案例示范，再帶領(lǐng)大家練習，使學生掌握基本知識和方法后，再實施項目計劃。

（四）檢查評估

這個階段先由學生對自己的工作結(jié)果進行自我評估，再由教師進行檢查評價和評分。在學生自我評估時，各項目小組要進行項目工作成果的匯報與展示。每個小組派出1～2名代表，介紹本組的項目成果、成果制作情況、遇到的困難、解決的辦法、成果的優(yōu)缺點、需要改進的地方、收獲與感受等，最后自己做出評價并給出每個成員的組內(nèi)評分，供教師評分參考。接著安排小組之間相互評價，培養(yǎng)學生評價他人的能力。在教師評價時，應(yīng)首先對各組項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定，然后再指出缺點及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定，可以刺激學生的學習熱情與興趣，使學生增強自信，保持良好的學習狀態(tài)。教師還應(yīng)注意不僅要對項目活動成果進行評價，還要對學生在項目工作中的表現(xiàn)情況進行評價，使學生的各種能力在點評中得到提高。

（五）歸檔或結(jié)果應(yīng)用

各小組的項目工作結(jié)果應(yīng)由教師及時整理成電子檔案和紙質(zhì)檔案，便于教師進行課后的項目課程教學工作總結(jié)和應(yīng)用。有了完整的課程檔案，每次重開課前，教師可以先閱讀過去的檔案，在此基礎(chǔ)上逐步提高項目教學的深度和水平；檔案就是自編的教學案例，可以應(yīng)用到其它相關(guān)課程中。教師還應(yīng)鼓勵學生應(yīng)用自己的學習實踐成果，例如學生可以把自己的項目工作成果作為履歷材料之一用于求職，以增加就業(yè)競爭力。這樣也可以激發(fā)學生參與項目教學的主動性和創(chuàng)新力。

三、結(jié)束語

項目教學法成功的關(guān)鍵在教師，教師要明確自己是學習導(dǎo)師、主持人和學習顧問的角色定位；教師要具備設(shè)計和提供學習資源的能力、設(shè)計和策劃學習過程的能力、組織動員學習者投入到學習過程中的能力；教師需要與房地產(chǎn)行業(yè)緊密聯(lián)系并設(shè)計出適合項目教學的工作任務(wù)。《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程的項目教學，教師通過課前精心的教學方案策劃和準備、課中適時的跟蹤指導(dǎo)和課后認真的總結(jié)評價，激發(fā)了學生自主學習的熱情。學生通過完成項目工作任務(wù)獲得了全面、感性的實際操作技能和理論知識，體驗到真實的職業(yè)氛圍，培養(yǎng)和強化了實際工作的職業(yè)核心能力，并體會到了學習的樂趣。我們將在今后的項目化教學實踐中不斷探索和完善。

參考文獻：

[1] 趙志群.職業(yè)教育與培訓(xùn)學習新概念[M].北京：科學出版社，2003.

[2] 劉兵兵.基于行動導(dǎo)向教學觀的專業(yè)課項目教學之斷想[J].新課程研究，2011，（3）.

篇（8）

華信惠悅：整體獎酬調(diào)研

【品牌】

華信惠悅咨詢公司是一家全球性的知名管理咨詢公司，秉承以客戶為導(dǎo)向的精神，擁有頂尖的顧問團體、前瞻性的管理觀念以及豐富的專業(yè)經(jīng)驗。華信惠悅在管理業(yè)界的品牌吸引力是毋庸質(zhì)疑的，其先進、科學的調(diào)研手段和專業(yè)咨詢經(jīng)驗都增加了這份報告的含金量。

【數(shù)據(jù)來源】

以外企為主。目前在中國大陸地區(qū)，參與調(diào)查的企業(yè)以外資企業(yè)為主，同時也有一些規(guī)模比較大的本土企業(yè)參與。華信惠悅建立了龐大的薪酬數(shù)據(jù)庫，尤以金融行業(yè)數(shù)據(jù)庫著稱，囊括了銀行、證券、保險、基金管理等行業(yè)中諸多企業(yè)。而先于大陸地區(qū)建立的香港、臺灣地區(qū)的薪酬數(shù)據(jù)庫，目前已經(jīng)發(fā)展成為華信惠悅在中國地區(qū)最完備的數(shù)據(jù)庫。

【服務(wù)】

華信惠悅以行業(yè)為基礎(chǔ)，推出包括金融、消費品、高科技、家電、物流、房地產(chǎn)和半導(dǎo)體等行業(yè)的薪酬報告；同時兼顧地區(qū)差異，推出一、二線城市報告，也會針對一些特定地區(qū)推出地區(qū)性調(diào)研報告。

華信惠悅強調(diào)薪酬報告和咨詢服務(wù)相結(jié)合的薪酬服務(wù)，因為在數(shù)據(jù)背后總有一定的原因，所以一旦運用到企業(yè)日常具體的薪酬管理時就有一定的落差。凡購買華信惠悅薪酬報告的企業(yè)，都會得到來自專業(yè)顧問的針對，獲得量身訂制的薪酬管理意見及具體和務(wù)實的解讀。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

華信惠悅中國大陸地區(qū)薪酬咨詢總監(jiān) 廖怡玟女士

報告中最有價值的信息，在于企業(yè)可以及時、通盤地了解市場現(xiàn)狀，也對市場趨勢有一個預(yù)期，作為人才吸引和保留激勵的參考依據(jù)。當本土企業(yè)與外資企業(yè)進行人才競爭，或需要擴展香港、臺灣地區(qū)的業(yè)務(wù)，管理好人員本地化中的薪酬問題時，這份報告會非常有針對性。

企業(yè)做薪酬決策時，有三個考量點。第一，薪酬策略本身是不是能夠支持企業(yè)未來的發(fā)展，是否能夠吸引、保留企業(yè)需要的人才；第二，內(nèi)部公平性，例如在制定保險行業(yè)的精算師這樣重要職位的薪酬時，要兼顧其在公司的重要性和唯一性；第三，外部可比性，報告本身是一個很重要的數(shù)據(jù)來源，是讓企業(yè)完善具體薪酬管理制度的有力工具。

前程無憂：薪酬調(diào)查報告

【品牌】

作為三大人才網(wǎng)站之一，前程無憂擁有大量的企業(yè)資源和人才資源及廣泛的網(wǎng)絡(luò)影響力，每年推出的薪酬調(diào)查報告都頗受業(yè)界關(guān)注。

【數(shù)據(jù)來源】

無憂報告的數(shù)據(jù)來源非常廣泛，每年會通過三種渠道收集樣本。一是企業(yè)，二是前程無憂的獵頭部門，三是網(wǎng)站龐大的個人簡歷庫。根據(jù)不同職位，無憂會在三種來源中按照一定比例提取樣本。初級職位提取簡歷庫的數(shù)據(jù)會多一些；對于一些敏感的職位，使用企業(yè)或獵頭的數(shù)據(jù)會多一些。

同時，數(shù)據(jù)收集也合拍企業(yè)的調(diào)薪步伐，數(shù)據(jù)截至在上一年的10 月。

【服務(wù)】

前程無憂的薪酬調(diào)查報告覆蓋范圍廣泛，包括全國20個大中城市和20 個主要行業(yè)，盡可能提供更多的市場薪酬信息。如果企業(yè)所在城市沒有列入無憂的調(diào)查名單，那么調(diào)研人員會提供近似城市作為參考。在未來，前程無憂還計劃推出更多的定制報告服務(wù)。

【推出頻率】

每年一次。

【購買費用】

單個職位報告價格為500 元，購買的數(shù)量越多將享有更多優(yōu)惠。

【使用指南】

前程無憂薪酬調(diào)查負責人 王玨女士

任何一份報告，只是一個參考而已，因為每個企業(yè)的情況，例如企業(yè)文化、發(fā)展階段等各不相同。我們提供的只是一些信息，很難告訴企業(yè)具體應(yīng)該怎么做，例如人才流動率與薪酬的關(guān)系問題，報告只能部分解決一些薪酬外部競爭力及引起的相關(guān)問題。

在具體使用無憂的報告時，要注意職位的薪資不僅在行業(yè)、公司類型間有水平差異，個人的素質(zhì)也在很大程度決定薪酬水平，所以調(diào)查數(shù)據(jù)包括中位值、75 百分位值、90百分位值和整體市場情況，企業(yè)要綜合自身情況進行判斷。

太和顧問：薪酬調(diào)研報告

【品牌】

經(jīng)過四年多的發(fā)展，太和顧問已經(jīng)成長為中國本土知名薪酬福利數(shù)據(jù)服務(wù)提供商，并榮獲2006 中國人力資源年度頒獎盛典 “2006 中國最佳薪酬報告機構(gòu)”。

【數(shù)據(jù)來源】

企業(yè)。在選擇調(diào)研企業(yè)時，太和顧問首先考慮其薪酬體系是不是市場化的，企業(yè)是否具有市場意識。

【服務(wù)】

貼近本土企業(yè)需求，目前已推出包括高科技、金融業(yè)、房地產(chǎn)、汽車行業(yè)、消費品、醫(yī)藥、服務(wù)業(yè)、傳媒行業(yè)、能源業(yè)等在內(nèi)的行業(yè)報告。此外，太和顧問還定期推出北京、上海、深圳、廣州地區(qū)全行業(yè)薪酬報告。根據(jù)市場情況，也提供管理等序列的全行業(yè)報告、城市畢業(yè)生起薪點調(diào)查、定制服務(wù)等。

【推出頻率】

金融、地產(chǎn)、高科技等關(guān)鍵行業(yè)一年推出兩次報告，其他行業(yè)為一年一次。

【購買費用】

全行業(yè)報告大概費用為兩萬元一份，行業(yè)報告一萬五左右。參與調(diào)研的企業(yè)可享有一定優(yōu)惠。

【使用指南】

太和資深顧問 金可冶先生

太和報告著眼行業(yè)整體趨勢，所以購買者不僅可了解到現(xiàn)有薪酬狀況調(diào)研結(jié)果，還能了解行業(yè)薪酬整體趨勢預(yù)測。但薪酬報告提供的市場信息，畢竟只是供企業(yè)進行參考和引證的。我個人比較推崇企業(yè)先有明確的薪酬定位和方案后，再參考報告中的數(shù)據(jù)，這樣太和的薪酬報告對企業(yè)來說更有價值。

企業(yè)在選購薪酬數(shù)據(jù)時，要評價數(shù)據(jù)來源和可比性；薪酬調(diào)研的流程是否科學規(guī)范；不僅要看職位名稱，還要看具體職責內(nèi)容，因為同一職位名對應(yīng)的職責內(nèi)容可能會有很大差異。

而企業(yè)在設(shè)計薪酬的過程中，一是要選擇所針對的合適的市場，圈定競爭對手；二是要有一個非常明確的定位，在這個圈子中自己的薪酬要達到一個什么樣的標準，實現(xiàn)什么樣的吸引保留效果；三是明確企業(yè)的發(fā)展定位和周期。

英才網(wǎng)聯(lián)：中國建筑、房地產(chǎn)業(yè)薪酬調(diào)查報告

【品牌】

作為第一家在中國實行細分行業(yè)的人才網(wǎng)站，英才網(wǎng)聯(lián)的建筑英才網(wǎng)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為國內(nèi)規(guī)模最大的建筑人才專業(yè)網(wǎng)站，其推出的《中國建筑、房地產(chǎn)業(yè)薪酬調(diào)查報告》也別具特色。

【數(shù)據(jù)來源】

來源多元。不僅進行企業(yè)調(diào)查，也通過隨機抽樣、現(xiàn)場訪問、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、媒體聯(lián)合調(diào)查等各種方法向個人進行調(diào)查。

同時，立足行業(yè)特點。根據(jù)對建筑企業(yè)會計年度的調(diào)查，報告數(shù)據(jù)收集截止日期為每年的4 月15 日，報告將在5 月。根據(jù)建筑行業(yè)看重技術(shù)類人才工作經(jīng)驗、工作年限的特點，報告并沒有把工作年限當做加權(quán)系數(shù)來計算，而是單獨提出作為一項分析科目。

【服務(wù)】

將建筑行業(yè)細分化，分別針對工程行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、設(shè)計院機構(gòu)推出調(diào)查報告。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

英才網(wǎng)聯(lián)建筑英才網(wǎng)市場主管 張磊

薪酬設(shè)計的最終的目的是在“經(jīng)濟”的原則下，制定更有吸引力、競爭力的薪資體系。我們的樣本從企業(yè)、個人兩個渠道來采取，還可以反映從業(yè)者對薪酬的滿意度。但最終數(shù)據(jù)以及定量定性分析結(jié)果，僅供建筑行業(yè)工作者衡量自身薪資水平、人力資源工作者制定設(shè)計薪酬體系參考。

專家點評

中國人民大學教授，著名薪酬專家，文躍然先生

Q：如何選擇薪酬報告？

A：薪酬報告最大的價值在于提供實際數(shù)據(jù)，以便比較；提供其他企業(yè)的經(jīng)驗，以供借鑒。選擇薪酬報告時，可以從三方面來判斷，一是聲譽、品牌，在市場上的影響；二是部門的權(quán)威性，例如政府主管部門的一些薪酬報告；第三有學術(shù)價值，一些研究機構(gòu)或大型人才網(wǎng)站的報告也很不錯。

Q：薪酬報告的價格一般都很高，企業(yè)是否必須支付這筆費用？

A：企業(yè)從一些媒體或渠道了解的數(shù)據(jù)，不全面，其科學性也有待考量。購買一份薪酬報告是企業(yè)必需的投資，也是合算的投資。因為這能讓企業(yè)的支付更加準確，所帶來的附加值將大大超過購買報告的支出。

篇（9）

企業(yè)發(fā)展財務(wù)管理工作的主要依據(jù)就是企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)會計制度。在我國國民經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占據(jù)著非常重要的比例，要不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計管理工作的質(zhì)量，使我國的房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的發(fā)展下去，也可以在另一方面促進我國的國民經(jīng)濟全面的發(fā)展下去。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)會計制度建設(shè)存在的不足之處

（一）財務(wù)會計控制制度不夠完善

現(xiàn)階段我國許多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了財務(wù)會計管理的先關(guān)制度，但是卻沒有以此為基礎(chǔ)建立風險控制管理機制。一些公司針對企業(yè)財務(wù)方面出現(xiàn)的風險的時候，會進行一些控制管理，但是大多都是一些短時間的控制管理目標，并沒有制定長期的發(fā)展目標。而公司制定的相關(guān)的財務(wù)控制制度，對于企業(yè)財務(wù)管理具有阻礙作用，企業(yè)在發(fā)展的過程中也無法獲得真實的信息。

（二）企業(yè)會計要素劃分不夠合理

我國企業(yè)單位按照會計準則進行具體的劃分，會計要素可以劃分為資產(chǎn)、負債、收入等具體的幾個部分。根據(jù)規(guī)定的要求，在具體的準則中凈資產(chǎn)就是將總資產(chǎn)減去負債而得到的部分，這個過程中并沒有體現(xiàn)出會計要素的具體性質(zhì)。而全部資產(chǎn)減去負債之后，所得到的資金也沒有被清晰的體現(xiàn)出來，不夠直觀。除此之外，企業(yè)的會計科目表中的結(jié)余科目和凈資產(chǎn)的要素之間并沒有什么必然的聯(lián)系，這樣一來，科目表中的要素名稱和科目明名稱也就沒有什么關(guān)聯(lián)。

（三）公司的財務(wù)會計的信息質(zhì)量有待提高

有關(guān)于企業(yè)的會計信息一定要保證其真實、可靠，但是又會受到很多因素的影響，財務(wù)的相關(guān)管理人員的工作水平會造成影響，企業(yè)的相關(guān)管理制度也會對其造成影響，甚至企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)是否重視財務(wù)管理工作，對公司財務(wù)信息的真實性和可靠性都會產(chǎn)生嚴重的影響。因此我國很多的房地產(chǎn)公司收到來自各個方面的影響，使財務(wù)會計的信息質(zhì)量不能得到提高，一直才處于低水平的階段，限制了企業(yè)財務(wù)管理工作的正常進行。

二、促進公司財務(wù)會計制度建設(shè)的具體措施

（一）會計核算基礎(chǔ)要以責權(quán)發(fā)生制為核心

責權(quán)發(fā)生制主要針對的是收入和支出的相關(guān)費用，在交易發(fā)生的時候，進行及時準確的記錄，而會計期間實現(xiàn)的數(shù)額，可以由收入進行具體的反映，對會計期間已經(jīng)消耗的貨物，由具體的費用進行反映。責權(quán)發(fā)生制針對會計主體的具體的運營成績和受托責任，向使用者綜合的、全面的提供資源，對主體的財務(wù)狀況和變動的具體情況也會給予合理的評價，對公司的業(yè)務(wù)收支和結(jié)余情況、職工工資、所需要承擔的借貸款利息、資金運動等情況具體準確的反映出來，使企業(yè)的成本核算能力不斷得到提高，也具備了更強的抗風險能力。

（二）愜意財務(wù)會計制度的建設(shè)環(huán)境要不斷得到優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的關(guān)鍵就是會計控制管理工作，對于企業(yè)的管理工作的效率問題起著直接的影響。我國現(xiàn)階段對于財務(wù)會計風險管理的重視不夠，造成這種現(xiàn)狀的主要原因就是因為我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財務(wù)會計控制制度。企業(yè)如果想提高財務(wù)管理的效果，就要在企業(yè)的財務(wù)會計制度建設(shè)方面不斷加強。而在企業(yè)首先要做的就是將企業(yè)財務(wù)會計制度的建設(shè)環(huán)境進行優(yōu)化，使企業(yè)財務(wù)會計的建設(shè)可以擁有一個良好的環(huán)境。

（三）設(shè)置與此相關(guān)的基建報表

在一些企業(yè)的會計報表中，對于待攤投資明細表和基建投資表都要適當?shù)倪M行增設(shè)，在事業(yè)單位報表中要具體的設(shè)立，針對使用者，為其提供系統(tǒng)的、全面的、完整性的會計報表的詳細資料，這樣一來，企業(yè)建設(shè)的具體的收支情況就可以比較詳細的表現(xiàn)出來。

（四）對于固定資產(chǎn)的會計核算和監(jiān)督要不斷加強

在企業(yè)內(nèi)部要建立固定資產(chǎn)的清查制度，無論是賬目與賬目之間，還是賬目和實物之間，都要相互符合。企業(yè)財會的相關(guān)工作人員的工作素質(zhì)要不斷進行提高，每個財會人員都要具有很強的責任感，在工作的時候其工作態(tài)度要不斷進行端正，和企業(yè)的資產(chǎn)部門之間的溝通要不斷得到加強，出現(xiàn)什么情況要及時和資產(chǎn)部門進行核對。除此之外，針對固定資產(chǎn)，可以建立具體的盤點制度，可以對企業(yè)的固定資產(chǎn)進行比較徹底的盤點和清查，及時將其中存在的不易被發(fā)現(xiàn)的問題找出來，并及時找到相應(yīng)的解決措施。

（五）建立完善的財務(wù)會計控制管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)可以這么快速的發(fā)展，主要依附其完善的財務(wù)會計制度。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計制度還是不夠完善，企業(yè)要想持續(xù)的發(fā)展下去，就要采取相應(yīng)的措施，對其進行完善，使財務(wù)會計的相關(guān)制度可以不斷完善，促進企業(yè)財務(wù)的管理工作順利的進行下去。以會計法和會計工作的相關(guān)準則為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以更好的對財務(wù)會計制度進行完善。

三、結(jié)束語

綜上所述，主要以房地產(chǎn)企業(yè)為典型案例，對其財務(wù)會計制度建設(shè)目前存在的不足之處進行具體的分析，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合我國當前的一些政策和發(fā)展策略，對公司財務(wù)會計制度建設(shè)問題做出相關(guān)的闡述，促進我國企業(yè)可以健康有序的發(fā)展。

參考文獻：

篇（10）

自2000年開始至今的第五個周期,在經(jīng)歷了兩年左右的艱難復(fù)蘇之后,隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展,2003年房地產(chǎn)業(yè)增長保持了良好發(fā)展態(tài)勢,一直持續(xù)到2007年底。由于國際金融危機影響的逐步擴展,2008年我國房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)衰退。2008年末,國房景氣指數(shù)為96,同比回落9個點,全國所有區(qū)域商品房銷售面積同比負增長。

二、房地產(chǎn)市場波動與貸款風險內(nèi)在關(guān)聯(lián)性分析

房地產(chǎn)市場波動在一定程度上影響貸款風險,具體表現(xiàn)如下:

(一)災(zāi)難短視癥。指過度樂觀傾向于低估風險。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預(yù)期的信息,早期的警告信號往往被忽視。在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期,隨著房價的上漲,銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺,過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風險和高估利潤,進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量,但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

(二)羊群效應(yīng)。比喻人都有一種從眾心理,從眾心理很容易導(dǎo)致盲從,而盲從往往會陷入騙局或遭到失敗。由于激烈的競爭,災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準,或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當下輪沖擊發(fā)生時,災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo),這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施,這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

(三)安全網(wǎng)引發(fā)的道德風險。在政府的隱性擔保情況下,銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險,而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外,投資者過于自信自己評估市場的能力,認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出,因此,投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行,進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。

(四)信息不充分。銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)的方法,而實際上當房地產(chǎn)價格大幅下降時,降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。由于信息不充分,即使在市場最好的情況下,銀行也很難準確估計房地產(chǎn)的價值,造成當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估,或變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距,從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風險敞口的風險。

(五)房價調(diào)整。房價上漲會提高包括自有房地產(chǎn)在內(nèi)的銀行資本的經(jīng)濟價值,因此,銀行將會在房價上漲時增加房地產(chǎn)貸款的敞口。

由此可以看出,房地產(chǎn)業(yè)的興衰對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款影響較大。房地產(chǎn)市場的周期波動通過房價的變化直接影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量、甚至商業(yè)銀行的經(jīng)營成果。

三、房地產(chǎn)周期波動與貸款風險實證分析

以河北為例,2000年以來,河北房地產(chǎn)開發(fā)投資總量占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重較低,2007年末的占比為10.3%,比全國低近11個百分點,還處于起步成長階段,高增速、低占比的初期市場特征明顯。但2008年之后,河北也受到了國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟形勢的嚴重影響。

從2008年以來河北省房地產(chǎn)投資額增速的變化走勢上看,進入2009年,增速出現(xiàn)一輪快速下滑,并且在2月份出現(xiàn)首次負增長。從商品房銷售情況看,自2008年6月起,河北商品房以及住宅的銷售額也出現(xiàn)一輪持續(xù)下滑的態(tài)勢。

與房地產(chǎn)投資、銷售增速下降相對應(yīng),2008年河北全省房地產(chǎn)貸款增長同比下滑。尤其是個人住房貸款,2005～2007年全省全部金融機構(gòu)個人住房貸款增量分別為76億元、112億元和183.4億元,增速分別為22.6%、47.4%和63.8%,呈逐年加速發(fā)展趨勢。而2008年全省增量僅為127.2億元,增速為-30.6%。與此同時,部分開發(fā)企業(yè)因銷售原因?qū)е裸y行開發(fā)貸款到期無力歸還,個人住房貸款的違約率也有所上升。以上情況表明,房地產(chǎn)貸款

與房地產(chǎn)市場波動呈現(xiàn)較強的正相關(guān)性。

四、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險狀況分析

(一)我國房地產(chǎn)業(yè)總體將呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。從長期看,隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的進一步提高,我國房地產(chǎn)業(yè)將在周期波動中總體保持向上的發(fā)展趨勢,在今后相當長的時間內(nèi)將處于良好的發(fā)展環(huán)境,并將為銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)提供巨大的發(fā)展空間。

(二)銀行業(yè)受房地產(chǎn)市場變化影響的風險仍然可控。首先,目前我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模的風險仍處于可控范圍。房地產(chǎn)貸款在銀行業(yè)貸款總額中占比不高,加上我國房地產(chǎn)貸款的不良率仍處較低水平,商業(yè)銀行直接面對的房地產(chǎn)市場風險是可控的;其次,我國居民家庭的負債率只有17%,遠低于美國、韓國等國家,居民償債能力很強,風險相對可控。加上其他類型消費貸款的占比相當小,我國住房按揭貸款又有嚴格的首付占比規(guī)定。

總體看,目前房地產(chǎn)價格波動給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風險的可能性較小。

五、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險控制策略

(一)從宏觀上構(gòu)建危機預(yù)警體系。銀行危機的爆發(fā),通常都是有先兆的,具體表現(xiàn)在一些金融指標的變化上。由于銀行業(yè)與實體經(jīng)濟的密切關(guān)系,銀行業(yè)的健康狀況是和一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況緊密聯(lián)系在一起的。采用貨幣供應(yīng)增長率、實際利率、通貨膨脹率、國內(nèi)信貸增長率、實際GDP增長率等宏觀經(jīng)濟指標來預(yù)測銀行危機,有助于提高預(yù)測的準確性。

(二)創(chuàng)建動態(tài)風險管理流程。需要創(chuàng)建動態(tài)風險管理流程,對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品進行專人跟蹤、定期調(diào)研報告,及時調(diào)整評級,對風險做出合理的動態(tài)評價。

(三)建立專門的抵押貸款風險評估與預(yù)警系統(tǒng)。將貸款風險的衡量與評估逐步完成從定性分析到定量分析,從模糊定量分析到精確定量分析的轉(zhuǎn)變,并在建立全國性信用評估機構(gòu),完善信用評估體系基礎(chǔ)上,不斷引進新的風險管理方法,建立抵押貸款的預(yù)警系統(tǒng),保證銀行經(jīng)營的安全。

(四)建立政府擔保制度,創(chuàng)造良好的外部風險分散機制。建立住房貸款擔保制度,對分散住房抵押貸款風險至關(guān)重要,政府一方面可提供優(yōu)惠的相關(guān)政策;另一方面還應(yīng)發(fā)揮其監(jiān)督作用。

(五)加強住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新。住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是金融機構(gòu)防范風險的內(nèi)在要求,通過對貸款方式的改進和資產(chǎn)證券化,可以降低與分散住房抵押貸款風險,同時提高對抵押貸款的有效需求,從而促進住房抵押貸款市場的發(fā)展。如,實現(xiàn)住房抵押貸款證券化可以使短期的社會資金長期化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風險。

(六)開發(fā)適合市場需求的房地產(chǎn)貸款保險品種。對房地產(chǎn)抵押貸款進行保險是轉(zhuǎn)移分散抵押貸款風險的有效手段。像許多發(fā)達國家一樣,個人住房抵押市場憑借其在一級市場上建立的完善保險、擔保機制和二級市場上不斷創(chuàng)新的多樣化抵押貸款成功地將各種風險進行了轉(zhuǎn)移,從而使本國個人住房抵押市場走上了規(guī)范、健康的發(fā)展道路。我國保險公司也應(yīng)開發(fā)適合市場需要的新險種,既是對金融機構(gòu)利益的保險,又能保證貸款的安全。

(七)嚴格房地產(chǎn)項目貸款準入,加強抵押物管理。要采取嚴格的貸前檢查,按照監(jiān)管機構(gòu)的要求和各商業(yè)銀行的內(nèi)控制度,實施嚴格的房地產(chǎn)貸款的客戶準入和項目準入;加強貸款風險控制,重點防范可能出現(xiàn)資金鏈危機的客戶,同時重視客戶的資信審核。對抵押物加強管理,對房地產(chǎn)市場波動較大的地區(qū),縮短抵押物評估價值的有效期,關(guān)注抵押物價值變化情況,并根據(jù)需要要求借款人補充抵押物以使抵押物足值有效。

篇（11）

一、我國商業(yè)銀行不良貸款風險的現(xiàn)狀

貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分，也是我國商業(yè)銀行利潤的主要來源。據(jù)統(tǒng)計，2015年上半年我國上市商業(yè)銀行的利潤增速為2.58%，較上年10.66%的增速有明顯下滑。從貸款業(yè)務(wù)的角度看，利潤代表了商業(yè)銀行抵御風險的能力，而不良貸款則代表了銀行面臨的風險。從表1可以看出，現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行所面臨的不良貸款風險現(xiàn)狀。

從表1中可以看出，我國商業(yè)銀行的不良貸款余額不斷提高，撥備覆蓋率不斷下降，這暗示了商業(yè)銀行所面臨的信用風險在上升，商業(yè)銀行抵御風險的能力降低。

二、我國商業(yè)銀行不良貸款率上升的原因分析

（一）GDP增速放緩

明斯基認為由于私人信用創(chuàng)造理論，機構(gòu)的內(nèi)在特性使得他們經(jīng)常面臨周期性危機和破產(chǎn)浪潮，并認為借款企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化與經(jīng)濟周期有密切的關(guān)系。經(jīng)濟繁榮時，套期保值企業(yè)增加并且借款增多，銀行往往存在代際遺忘的特征，金融脆弱性隨之增強；在經(jīng)濟不濟時，龐茲企業(yè)增多，銀行的信用風險凸顯。明斯基的金融脆弱性理論與GDP增速和市場違約率負相關(guān)的理論不謀而合。當經(jīng)濟衰退時，總需求下降造成企業(yè)的盈利能力下降，最終導(dǎo)致違約率上升。而違約率與不良貸款率成正相關(guān)，我國不良貸款率也與GDP增速負相關(guān)。

（二）房地產(chǎn)市場的低迷

房地產(chǎn)對于我國GDP的貢獻率在60%左右，房地產(chǎn)的發(fā)展狀況對我國經(jīng)濟影響巨大。通過我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可以看出，房地產(chǎn)投資速度不斷降低，這從側(cè)面反映出我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度趨緩，這與前幾年我國出臺控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策有著不可分割的關(guān)系，當然也與房地產(chǎn)行業(yè)盲目擴張，造成市場供過于求的狀況密不可分。據(jù)《2015年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2015年6月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額高達19.3萬億元。現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段已過，營業(yè)利潤有所下滑，勢必提升商業(yè)銀行的不良貸款率，提高商業(yè)銀行面臨的信用風險。

（三）小微企業(yè)貸款增加

我國的小微企業(yè)數(shù)量在政策的春風下明顯增加，保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。但我們需要認識到小微企業(yè)生存能力較弱，銀行貸款給小微企業(yè)通常會增加信用風險。從虧損的角度看，我國小微企業(yè)的經(jīng)營能力相對較弱，與其他類型企業(yè)相比，虧損的數(shù)量仍居首位。從表2可以看出，我國工業(yè)虧損企業(yè)中小型工業(yè)類企業(yè)虧損的數(shù)量最多。由此，我們可以簡單地推測出規(guī)模較小企業(yè)的盈利能力、適應(yīng)市場的能力相對較弱，其虧損的數(shù)量大于規(guī)模較大的企業(yè)。而同時，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)對小微企業(yè)貸款的數(shù)額在增加，這無疑會提高商業(yè)銀行的不良貸款率，加大商業(yè)銀行的信用風險。

（四）P2P等互聯(lián)網(wǎng)貸款平臺發(fā)展的沖擊

近年來我國互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展迅速，《2015中國網(wǎng)貸運營模式調(diào)研報告》顯示，在2010-2015年短短數(shù)年中，全國正常運營的P2P網(wǎng)貸數(shù)量已經(jīng)發(fā)展到了2520家，行業(yè)累計交易規(guī)模也已突破萬億元。P2P的迅速發(fā)展對我商業(yè)銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生了不小的影響，一方面使得中小型貸款流向P2P平臺，造成銀行的客戶源減少；另一方面，競爭也使得貸款行業(yè)的利息水平下降，降低了商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的利潤率。總體來看，P2P網(wǎng)絡(luò)貸款行業(yè)的發(fā)展會對商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)和營業(yè)利潤造成沖擊。面對P2P網(wǎng)絡(luò)貸款的發(fā)展和營業(yè)利潤的下滑，商業(yè)銀行為了追求利潤，可能會降低對貸款客戶的信用審核標準、減少審核的程序。這樣將導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款客戶質(zhì)量下降，不良貸款率上升。

（五）商業(yè)銀行信用評估的方法不完善

1997年，克瑞格從銀行角度研究了信貸市場的脆弱性，提出了“安全邊界”概念。“安全邊界”是銀行在貸款中收取的風險報酬，當由于不測事件使得未來沒有重復(fù)過去的良好記錄時，為銀行提供一種安全保護。克瑞格認為銀行不恰當?shù)脑u估方法是導(dǎo)致信貸市場脆弱的主要原因。我國商業(yè)銀行的信用評估起步較晚，評估方法存在較多問題。首先，數(shù)據(jù)來源不準確。授信企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)不準確、不全面，往往不能真實反映企業(yè)的真實經(jīng)營狀況。其次，評級數(shù)據(jù)更新不及時。企業(yè)的信用評級一般都是一年更新一次，但銀行并沒有每年進行及時地分析調(diào)整，企業(yè)內(nèi)外部的變化沒有反映在評級結(jié)果上。最后，五級分類的信用評估方法存在一次主觀性。分類標準沒有真正意義上的量化，往往存在不同工作人員主觀上的差異，導(dǎo)致信用評估的結(jié)果差異較大。我國商業(yè)銀行信用評估方法的不完善，在一定程度上造成銀行對貸款客戶的信用風險認識不足，無法有針對性地對不同客戶制定不同水平的貸款利率，也無法準確識別有信用風險的客戶。

三、降低商業(yè)銀行不良貸款率的對策分析