工程建筑市場(chǎng)調(diào)研大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇工程建筑市場(chǎng)調(diào)研范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

由于我院《建筑材料》課程開(kāi)設(shè)在第一學(xué)期，很多學(xué)生對(duì)建筑工程技術(shù)專業(yè)處于懵懂狀態(tài)，對(duì)建筑材料有很多錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。例如，很多學(xué)生在學(xué)習(xí)《建筑材料》課程之前，都將“混凝土”和“砂漿”都稱為“水泥”，而事實(shí)上混凝土、砂漿和水泥是三種不同的材料，技術(shù)性質(zhì)及其應(yīng)用都有很大的差別。為了更加有效地開(kāi)展本門課程的堂課教學(xué)工作，將建筑材料參觀認(rèn)識(shí)環(huán)節(jié)融入專業(yè)認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)，即建筑類專業(yè)專職教師帶領(lǐng)學(xué)生參觀施工現(xiàn)場(chǎng)和校園建筑物時(shí)，除給學(xué)生講解建筑結(jié)構(gòu)、建筑構(gòu)造、建筑施工工藝、建筑設(shè)備、施工組織及工程管理等內(nèi)容外，盡可能多地給學(xué)生講解有關(guān)建筑材料的具體應(yīng)用及其注意事項(xiàng)、工程中因材料問(wèn)題常見(jiàn)的各種弊病及其解決方法，從而引導(dǎo)學(xué)生平時(shí)要多觀察、勤思考、善于發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，做到學(xué)以致用，以提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

2.以工程實(shí)際案例切入理論教學(xué)。

以施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程案例作為切入點(diǎn)，使學(xué)生對(duì)這些問(wèn)題產(chǎn)生極大的興趣，在學(xué)生對(duì)問(wèn)題充滿各種想法和期待時(shí)，教師圍繞這些問(wèn)題導(dǎo)入新課，再回到實(shí)際工程案例進(jìn)行分析總結(jié)。例如，講解水泥的保管時(shí)，給出水泥不同程度受潮的圖片或?qū)嵨铮寣W(xué)生思考水泥受潮的原因，教師根據(jù)學(xué)生思考的結(jié)果再進(jìn)行分析總結(jié)，讓學(xué)生了解水泥在保管時(shí)所需要注意的問(wèn)題。講解混凝土和易性時(shí)，給出混凝土表面出現(xiàn)蜂窩麻面和流沙現(xiàn)象的圖片或相關(guān)施工視頻，先讓學(xué)生思考問(wèn)題所在，教師再根據(jù)學(xué)生的回答進(jìn)行分析，并引入混凝土和易性主要表現(xiàn)在流動(dòng)性、黏聚性、保水性及影響混凝土和易性的因素，讓學(xué)生對(duì)混凝土和易性有一個(gè)更深刻的認(rèn)識(shí)。通過(guò)介紹事故案例并輔以正確做法講解，從而培養(yǎng)學(xué)生分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，同時(shí)也體現(xiàn)了材料課程的重要性。

3.建材市場(chǎng)調(diào)研。

《建筑材料》課程是研究各種建筑材料的組成、構(gòu)造、生產(chǎn)與加工方法、材料的技術(shù)性能、質(zhì)量檢驗(yàn)以及如何合理使用的學(xué)科，它內(nèi)容龐雜且理論實(shí)踐性較強(qiáng)，可以說(shuō)是通往專業(yè)課程的橋梁，也是決定學(xué)生專業(yè)面寬窄和工作適應(yīng)性的關(guān)鍵因素。因此，《建筑材料》課程的學(xué)習(xí)至關(guān)重要。高職生的學(xué)習(xí)積極性不高，我院在建筑工程技術(shù)專業(yè)課程體系中設(shè)置了建材市場(chǎng)調(diào)研專周，旨在有效調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，促進(jìn)學(xué)生積極思考與實(shí)踐，注重學(xué)生職業(yè)能力發(fā)展的培養(yǎng)，為實(shí)踐教學(xué)改革開(kāi)辟新的道路。

（1）建材市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容。

建材市場(chǎng)調(diào)研實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)采用項(xiàng)目化教學(xué)來(lái)實(shí)施，按班級(jí)分組進(jìn)行，6～8人一組，每組需完成兩個(gè)項(xiàng)目任務(wù)，具體如下：①項(xiàng)目任務(wù)一：認(rèn)識(shí)一棟高層建筑主要土建用材料。要求學(xué)生一周內(nèi)認(rèn)識(shí)一棟高層建筑主要土建用材料，具體材料種類由教師規(guī)定，每種材料需拍出清晰照片，并對(duì)材料的特點(diǎn)、性能、價(jià)格、品牌與用途等進(jìn)行描述，并最終以調(diào)研報(bào)告和PPT的形式呈現(xiàn)；②項(xiàng)目任務(wù)二：認(rèn)識(shí)一套90平方米的住宅裝飾裝修用材料。要求學(xué)生在一周內(nèi)認(rèn)識(shí)一套90平方米的住宅裝飾裝修用材料，具體材料種類由教師給定，每種材料需拍出清晰照片，并對(duì)各材料的特點(diǎn)、價(jià)格、用途等進(jìn)行描述，最后以小組形成調(diào)研報(bào)告并用PPT在全班展示。

（2）考核辦法。

建材市場(chǎng)調(diào)研成績(jī)包括過(guò)程考核、調(diào)研報(bào)告和成果匯報(bào)三項(xiàng)，分值比例分別為30%、40%、30%。其中過(guò)程性考核主要為每天晚上指導(dǎo)教師晚點(diǎn)到對(duì)學(xué)生當(dāng)天任務(wù)完成情況的評(píng)價(jià)；調(diào)研報(bào)告主要為調(diào)研任務(wù)及總結(jié)完成情況；成果匯報(bào)要求每組學(xué)生根據(jù)調(diào)查過(guò)程、形成成果、主要感受等制作PPT，匯報(bào)時(shí)間控制在6～10分鐘內(nèi)，根據(jù)每組匯報(bào)的實(shí)際情況教師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)打分。

4.開(kāi)展實(shí)驗(yàn)教學(xué)。

在實(shí)際工程中對(duì)于材料的檢測(cè)主要是在施工現(xiàn)場(chǎng)取樣后交送專門檢測(cè)機(jī)構(gòu)。因此，學(xué)生要?jiǎng)偃问┕がF(xiàn)場(chǎng)的工作，不僅需要具備能在現(xiàn)場(chǎng)正確對(duì)材料進(jìn)行取樣的能力，還要具備對(duì)檢測(cè)機(jī)構(gòu)送來(lái)的檢測(cè)結(jié)果有一定的分析和處理能力，故建筑材料實(shí)驗(yàn)教學(xué)顯得尤為重要。但需要注意的是：在設(shè)置實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目時(shí)不能盲目，要注重目的性，有針對(duì)性地開(kāi)展實(shí)驗(yàn)，讓每個(gè)學(xué)生都能學(xué)到東西，并學(xué)以致用。目前我院開(kāi)設(shè)的建筑材料實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目有水泥性能檢驗(yàn)、混凝土性能檢驗(yàn)、砂漿性能檢驗(yàn)、骨料性能檢驗(yàn)及鋼筋力學(xué)性能檢驗(yàn)。實(shí)驗(yàn)過(guò)程中以小組為單位，突出“以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，教師集中輔導(dǎo)為輔”的教學(xué)方式，激勵(lì)每位學(xué)生積極自學(xué)，培養(yǎng)獨(dú)立思考的能力和團(tuán)隊(duì)精神，增加學(xué)習(xí)和鍛煉的機(jī)會(huì)，提高動(dòng)手能力。

篇（2）

加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理，有利于提高各種資金的利用效率，優(yōu)化資源配置，提高工程施工質(zhì)量的同時(shí)保持施工材料成本管理工作的良好性。實(shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展目標(biāo)，需要加強(qiáng)對(duì)建筑工程項(xiàng)目材料成本實(shí)際概況的必要了解，靈活運(yùn)用各種控制管理措施增強(qiáng)工程材料成本管理效果，推動(dòng)建筑行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、注重建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理的必要性

結(jié)合現(xiàn)階段建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際狀況，可知在材料成本控制管理方面依然存在著一定的問(wèn)題，需要采取必要的措施實(shí)現(xiàn)材料成本的控制管理。具體表現(xiàn)在：（1）某些建筑工程項(xiàng)目建設(shè)中過(guò)于重視材料供應(yīng)，但對(duì)材料成本管理缺乏足夠的重視，致使某些材料施工現(xiàn)場(chǎng)存在著隨意堆放的現(xiàn)象，間接地降低了材料質(zhì)量，影響了材料成本管理水平的提升，需要采取科學(xué)的措施改變這種不利的發(fā)展現(xiàn)狀；（2）材料業(yè)務(wù)管理工作落實(shí)不到位，施工現(xiàn)場(chǎng)材料成本管理機(jī)制不完善，工程余料浪費(fèi)問(wèn)題突出，間接地加大了工程施工成本。因此，為了優(yōu)化材料管理流程，提高材料利用效率，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目材料成本控制管理；（3）建筑工程項(xiàng)目建設(shè)中由于缺乏專業(yè)的材料及生產(chǎn)技術(shù)管理人員，影響了材料的合理使用，間接地加大了各種材料能耗，客觀地決定了開(kāi)展工程項(xiàng)目材料成本控制管理的必要性。

二、建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理要點(diǎn)分析

1.開(kāi)展必要的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，選擇信譽(yù)度良好的材料供應(yīng)商

作為物資采購(gòu)的重要基礎(chǔ)，建筑工程項(xiàng)目材料市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)的有效開(kāi)展，有利于實(shí)現(xiàn)材料采購(gòu)過(guò)程的有效控制，提升材料采購(gòu)管理水平，實(shí)現(xiàn)對(duì)各種建筑材料采購(gòu)成本的合理把控。因此，需要通過(guò)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，選擇信譽(yù)度良好的材料供應(yīng)商，降低材料采購(gòu)成本。具體表現(xiàn)在：（1）在信息技術(shù)及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的支持下，對(duì)建筑市場(chǎng)各種材料價(jià)格信息進(jìn)行整合，并通過(guò)制定科學(xué)的材料采購(gòu)計(jì)劃，制定出完善的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，選擇出質(zhì)量可靠、信譽(yù)度良好、行業(yè)資質(zhì)良好的材料供應(yīng)商；（2）建筑工程項(xiàng)目材料采購(gòu)人員應(yīng)充分考慮建筑市場(chǎng)材料信息的動(dòng)態(tài)變化，結(jié)合工程的實(shí)際概況進(jìn)行實(shí)時(shí)地調(diào)整，實(shí)現(xiàn)材料采購(gòu)環(huán)節(jié)動(dòng)態(tài)管理。

2.注重“陽(yáng)光采購(gòu)”方式的合理運(yùn)用，降低材料采購(gòu)成本

在良好的采購(gòu)模式支持下，可以使建筑工程項(xiàng)目材料采購(gòu)成本控制在合理的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)效益最大化的發(fā)展目標(biāo)。因此，需要注重“陽(yáng)光采購(gòu)”方式的合理運(yùn)用。這種方式是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)實(shí)現(xiàn)的，能夠體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的公開(kāi)、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)原則，充分發(fā)揮出材料生產(chǎn)商與供應(yīng)商的實(shí)際作用，降低材料采購(gòu)成本，增強(qiáng)材料質(zhì)量可靠性的同時(shí)確保材料使用中能夠得到良好的售后服務(wù)保障。

3.控制材料采購(gòu)成本，提升材料采購(gòu)管理水平

為了提升建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理水平，需要采取必要的措施控制材料采購(gòu)成本，保持各種建筑材料采購(gòu)管理水平的良好性。這些措施主要包括：（1）健全材料采購(gòu)管理機(jī)制，優(yōu)化具體的采購(gòu)管理流程，規(guī)范材料采購(gòu)過(guò)程中的各種行為；（2）充分考慮建筑工程項(xiàng)目的實(shí)際概況，結(jié)合工程總成本控制的要求，促使材料采購(gòu)成本控制能夠達(dá)到工程建設(shè)的實(shí)際要求，實(shí)現(xiàn)材料采購(gòu)制度化、規(guī)范化。

4.施工現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收環(huán)節(jié)方面的材料成本控制管理

建筑工程項(xiàng)目材料質(zhì)量影響著工程質(zhì)量可靠性，因此，需要加強(qiáng)材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)前驗(yàn)收環(huán)節(jié)方面的成本控制管理。具體表現(xiàn)在：（1）結(jié)合工程施工方案的具體要求，注重進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)材料性能可靠性的綜合評(píng)估，避免增加工程返工成本；（2）結(jié)合材料采購(gòu)計(jì)劃及相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的作用，對(duì)材料型號(hào)、數(shù)量進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，開(kāi)展必要的材料抽檢試驗(yàn)，避免存在質(zhì)量缺陷的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)影響工程效益，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)現(xiàn)材料驗(yàn)收環(huán)節(jié)的全面控制管理。

5.注重材料使用過(guò)程中控制管理

采取限額發(fā)料方法對(duì)建筑工程項(xiàng)目材料進(jìn)行必要的控制管理，有利于提高材料的利用效率，降低工程建設(shè)成本。因此，需要注重材料使用過(guò)程中的控制管理。具體表現(xiàn)在：（1）結(jié)合具體的施工生產(chǎn)任務(wù)，設(shè)定材料消耗定額，對(duì)不同施工階段材料領(lǐng)取數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格地控制，超過(guò)定額（另經(jīng)批準(zhǔn)除外）不予發(fā)放；（2）管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工材料的組織管理，避免材料損壞或者偷盜現(xiàn)象的出現(xiàn)，間接加大材料消耗率，并建立完善的材料發(fā)放管理機(jī)制。6.加強(qiáng)材料庫(kù)存量的有效控制，降低采購(gòu)資金占用成本為了提升建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理水平，應(yīng)加強(qiáng)材料庫(kù)存量的有效控制，逐漸降低各種材料采購(gòu)資金占用成本。實(shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展目標(biāo)，應(yīng)從這些方面入手：（1）根據(jù)工程施工進(jìn)度安排儲(chǔ)存材料，重視材料供貨周期設(shè)置的合理性，將材料庫(kù)存量控制在合理的范圍內(nèi)；（2）注重信息管理系統(tǒng)構(gòu)建，提高材料信息傳遞效率，實(shí)現(xiàn)對(duì)材料信息核查的實(shí)時(shí)控制管理，確保工程材料賬目的合理性；優(yōu)化材料成本核算方式，避免材料過(guò)多堆積現(xiàn)象的出現(xiàn)，促使材料成本控制管理能夠達(dá)到工程建設(shè)的實(shí)際要求。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)對(duì)這些管理措施的合理使用，可以為建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理水平的不斷提升提供可靠的保障，促使工程項(xiàng)目材料成本能夠控制在合理的范圍內(nèi)，增加建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。因此，未來(lái)建筑工程項(xiàng)目施工計(jì)劃實(shí)施時(shí)，應(yīng)重視項(xiàng)目材料成本管理，確保這些材料從采購(gòu)到具體應(yīng)用的各個(gè)環(huán)節(jié)中的成本支出能夠得到必要地控制，為工程施工計(jì)劃的順利完成打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

作者:任媛 單位:重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院

篇（3）

二、在滿足消費(fèi)者需求基礎(chǔ)上。進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新

“以人為本”是整合營(yíng)銷的核心。房地產(chǎn)業(yè)必須以客戶為中心，強(qiáng)調(diào)與客戶的溝通與交流，切實(shí)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)，積極參與社區(qū)文化建設(shè)；系統(tǒng)、持續(xù)地了解和掌握客戶需求，接受客戶監(jiān)督，促使企業(yè)不斷超越自我，創(chuàng)造性地開(kāi)發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品品質(zhì)，提升企業(yè)品牌，贏得市場(chǎng)認(rèn)同。

產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新可以從以下幾方面著手：

(一)技術(shù)創(chuàng)新――節(jié)約能源

據(jù)有關(guān)資料，我國(guó)建筑能耗占全社會(huì)總能耗的30％左右．再加上相關(guān)建材生產(chǎn)能耗，可達(dá)45％左右。而約50％的建筑能耗用于創(chuàng)造室內(nèi)的小環(huán)境。在新興的節(jié)能技術(shù)中，新風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)用較多，即恒溫、恒濕、恒氧；其他還有新能源利用、循環(huán)再利用技術(shù)、智能化都是未來(lái)住宅節(jié)能的發(fā)展方向。

(二)戶型創(chuàng)新――室內(nèi)空間的最優(yōu)化

隨著國(guó)家對(duì)戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)的調(diào)整，小戶型在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中正“大行其道”。針對(duì)購(gòu)房的不同需求，小戶型在設(shè)計(jì)方面正在不斷的“變形”，以達(dá)到“小而精”的高品質(zhì)要求。適應(yīng)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)需求。

(三)生態(tài)創(chuàng)新

在“生態(tài)住宅”的設(shè)計(jì)中，應(yīng)具有良好的室內(nèi)空氣條件和較強(qiáng)的生態(tài)氣候調(diào)節(jié)能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與生態(tài)環(huán)境之間形成良性的循環(huán)系統(tǒng)。

(四)景觀創(chuàng)新

隨著人們居住要求、居住品位的變化，小區(qū)景觀已不能簡(jiǎn)單地等同于小區(qū)綠化，而是對(duì)小區(qū)環(huán)境形態(tài)與功能的合理性、統(tǒng)一性、藝術(shù)性、科學(xué)性的綜合要求。居住區(qū)環(huán)境景觀質(zhì)量直接影響到人們的心理、生理以及精神生活，只有把握住了這個(gè)心理，景觀創(chuàng)新才能經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。

(五)社區(qū)文化創(chuàng)新

現(xiàn)今建筑本身的差異性越來(lái)越不明顯，而一個(gè)社區(qū)的人文環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等“軟件”賦予這個(gè)生活空間的差異性與附加值正變得越來(lái)越大。目前，有許多品牌開(kāi)發(fā)商以提高產(chǎn)品附加值來(lái)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，最常用的方式就是增加與業(yè)主的接觸，比如舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)等。

三、樹(shù)立全程營(yíng)銷觀念

全程營(yíng)銷觀念的樹(shù)立是有效實(shí)施整合營(yíng)銷的保證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及征地、拆遷、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理及售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品在前期市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進(jìn)行功能調(diào)整。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立全過(guò)程銷售觀念，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就充分了解和研究客戶需求，使最終生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品滿足客戶需求，適銷對(duì)路。在銷售過(guò)程中全面清楚地提供信息資料、傳播項(xiàng)目信息，開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，設(shè)立更多的銷售網(wǎng)點(diǎn)或通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行雙向式交流以及進(jìn)行全程服務(wù)，給予消費(fèi)者最大限度的方便，才能贏得消費(fèi)者的認(rèn)同。

四、整合企業(yè)內(nèi)外部資源，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

就目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和企業(yè)運(yùn)作的現(xiàn)狀而言，人力資源、資金和品牌是目前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源。企業(yè)要以新的思維來(lái)對(duì)待員工，要以營(yíng)銷的視角來(lái)開(kāi)發(fā)人力資源。人力資源管理也是一種營(yíng)銷工作，即企業(yè)要站在員工需求的角度，通過(guò)提供令顧客滿意的人力資源產(chǎn)品與服務(wù)來(lái)吸納、留住、激勵(lì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)所需要的人才。

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，所發(fā)生的主要資金使用投入包括：開(kāi)發(fā)成本、建筑安裝成本、前期市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃和后期的銷售費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)盡可能地降低開(kāi)發(fā)成本和工程成本，減少資金投入。為降低成本，并確保在獲得合理利潤(rùn)的同時(shí)，使產(chǎn)品價(jià)格能為客戶所接受，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。要研究不同客戶對(duì)住宅功能的不同需求，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮滿足客戶需求的必要功能，削減不必要功能，以期降低成本；應(yīng)建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個(gè)環(huán)節(jié)控制成本，以低成本進(jìn)入市場(chǎng)，增加產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，搶占銷售先機(jī)。

在資金利用上，應(yīng)適當(dāng)增加全程的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等與市場(chǎng)緊密聯(lián)系業(yè)務(wù)的資金投入。同時(shí)，有計(jì)劃地投入促銷資金，避免無(wú)效促銷費(fèi)用的發(fā)生。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)最終將走向品牌競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)必然要通過(guò)實(shí)施品牌戰(zhàn)略提升自身產(chǎn)品的品牌形象，以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)的品牌應(yīng)體現(xiàn)在設(shè)計(jì)、施工、銷售、配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等過(guò)程中。在品牌塑造上，必須有適合其品牌定位的獨(dú)特性和差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)品牌不僅包含著一個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)知名度和企業(yè)規(guī)模，還具有更實(shí)際和豐富的內(nèi)涵，那就是要為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的居住空間，提供優(yōu)質(zhì)的管理、周全的服務(wù)。

五、對(duì)企業(yè)文化進(jìn)行營(yíng)銷整合

篇（4）

關(guān)鍵詞： 綠色住宅；市場(chǎng)調(diào)研；開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

Key words： green housing；market research；developing strategy

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）22-0001-04

0 引言

2013年1月，發(fā)改委和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部了《綠色建筑行動(dòng)方案》[1]，明確了推廣綠色建筑的重要意義和重點(diǎn)任務(wù)，各地開(kāi)始如火如荼地開(kāi)展綠色節(jié)能建筑的推廣工作。我國(guó)建筑節(jié)能工作的研究和推廣雖然起步較晚，但是發(fā)展速度還是比較可觀的。短短幾年內(nèi)，節(jié)能維護(hù)結(jié)構(gòu)、水源地源熱泵系統(tǒng)、太陽(yáng)能規(guī)模化系統(tǒng)以及能量管理和節(jié)能診斷系統(tǒng)等關(guān)鍵性技術(shù)已經(jīng)在新建的項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了廣泛的應(yīng)用。作為綠色建筑的重要組成部分之一，綠色住宅因?yàn)槠湓谌珘勖芷趦?nèi)能最大限度地保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源，為人們提供健康、舒適和高效的使用空間而受到南京市廣大購(gòu)房者的青睞，為順應(yīng)市場(chǎng)需求，許多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)新型樓盤。在這樣的大環(huán)境下，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨同質(zhì)化，想要避免同行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，在透徹了解市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。

1 綠色住宅的發(fā)展背景

1.1 綠色住宅的內(nèi)涵與外延 綠色住宅與一般住宅相比，其主要的不同之處在于：一般住宅隨著建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)用材的產(chǎn)業(yè)化，形式的一律化、單調(diào)化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而綠色住宅更為注重人與自然環(huán)境的和諧共生和居住者的舒適健康，秉承著健康環(huán)保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，隨著氣候地貌、自然資源和地方風(fēng)俗等地域差異、文化差異而使建筑呈現(xiàn)出各具特色的風(fēng)貌。

綠色住宅涵蓋了建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造及改造、材料生產(chǎn)、運(yùn)輸及回收再利用等所有與建筑活動(dòng)相關(guān)的環(huán)節(jié)；涉及到建設(shè)單位、勘測(cè)設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建筑產(chǎn)品研發(fā)企業(yè)和有關(guān)政府管理部門。狹義而言，綠色住宅是在其設(shè)計(jì)、建造以及使用過(guò)程中節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材的環(huán)保型住宅。廣義而言，綠色住宅是人類與自然環(huán)境協(xié)同發(fā)展、和諧共進(jìn)，并能使人類可持續(xù)發(fā)展的文化。它包括持續(xù)農(nóng)業(yè)、生態(tài)工程、綠色企業(yè)，也包括了有綠色象征意義的生態(tài)意識(shí)、生態(tài)哲學(xué)、環(huán)境美學(xué)、生態(tài)藝術(shù)、生態(tài)旅游以及生態(tài)倫理學(xué)、生態(tài)教育等諸多方面。

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)在近些年間的持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也同樣面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整合、升級(jí)和優(yōu)化，同時(shí)，建筑與設(shè)計(jì)也逐漸呈現(xiàn)出專業(yè)化和高科技化的趨勢(shì)。與過(guò)去的建筑物相比，現(xiàn)代城市建筑對(duì)于溫控和通風(fēng)的需求顯得更為突出，同時(shí)，對(duì)其運(yùn)行成本、環(huán)保指標(biāo)、用戶感受和與建筑外觀的結(jié)合等方面都提出了更高的要求[2]。在這樣的背景下，我國(guó)建筑的能源結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)革新都有著超乎想象的進(jìn)展。因此，大范圍推廣能夠達(dá)到節(jié)能環(huán)保效果的綠色建筑已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有不斷了解技術(shù)前沿信息，關(guān)注被成功由理論轉(zhuǎn)化為實(shí)踐的最新技術(shù)，把客戶需求與前沿技術(shù)結(jié)合起來(lái)，才能在新的歷史機(jī)遇面前，獲得更高的收益。

1.2 綠色住宅的綜合評(píng)估體系 近十余年來(lái)，綠色建筑的概念從理念到實(shí)踐，正在不斷完善。發(fā)達(dá)國(guó)家制定了多個(gè)綠色建筑評(píng)估體系，通過(guò)具體和可操作的指標(biāo)體系，為可持續(xù)發(fā)展建筑賦予了明晰的概念界定。

英國(guó)BREEAM評(píng)估法是最早的綠色建筑評(píng)估系統(tǒng)[3]。20世紀(jì)90年代初，英國(guó)建筑研究所對(duì)多種建筑類別公布了五種適用評(píng)估版本。BREEAM評(píng)估法主要根據(jù)地球環(huán)境和資源利用、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和室內(nèi)環(huán)境三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估。該評(píng)估法在英國(guó)并非義務(wù)，但卻頗受業(yè)界關(guān)心。

美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)所倡導(dǎo)的LEED評(píng)估法是如今運(yùn)用最廣泛的綠色建筑評(píng)估體系[3]。這個(gè)評(píng)估體系于1996年正式執(zhí)行，共包括了69個(gè)綠色性能指標(biāo)，其中7個(gè)指標(biāo)是必要選擇，62個(gè)是自行選擇。涉及當(dāng)?shù)丨h(huán)境、節(jié)水效益、能源與大氣、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境等多個(gè)領(lǐng)域。對(duì)這些選項(xiàng)進(jìn)行計(jì)分后，獲26分即可獲得LEED認(rèn)證，52分以上可獲得最高等級(jí)鉑金認(rèn)證。

而我國(guó)的“綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”，一方面是政府組織行為，即由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及其地方建設(shè)主管部門開(kāi)展的強(qiáng)制性評(píng)價(jià)；另一方面是社會(huì)組織行為，即自愿參與的非強(qiáng)制性評(píng)價(jià)。我國(guó)政府結(jié)合中國(guó)能源狀況的國(guó)情，提出綠色建筑的核心是“四節(jié)一環(huán)保”，即節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和保護(hù)環(huán)境，具體來(lái)講就是發(fā)展節(jié)能省地型住宅和綠色建筑。

我國(guó)在綠色建筑的發(fā)展上起步較晚，2005年，我國(guó)首次頒布已編制5年之久的《中國(guó)綠色建筑導(dǎo)則》，同年舉辦了“首屆國(guó)際智能與綠色建筑研討會(huì)”，并在會(huì)上頒布了《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》[4]。同時(shí)，公眾對(duì)建設(shè)部正在研究制定的《建筑節(jié)能管理?xiàng)l例》在推進(jìn)綠色建筑發(fā)展方面也寄予了厚望，而《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》、《國(guó)家康居示范工程建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》、《中國(guó)生態(tài)住宅技術(shù)評(píng)估手冊(cè)》、《綠色奧運(yùn)建筑評(píng)估體系》等作為綠色建筑評(píng)價(jià)體系中的重要組成部分，也是我國(guó)綠色建筑的發(fā)展過(guò)程中的起重要指導(dǎo)書(shū)。目前，在我國(guó)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系中，應(yīng)用較多的還是2006年出臺(tái)的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB 50378-2006。

1.3 推廣綠色住宅的必要性 隨著全世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各國(guó)建筑能耗都在逐漸上升，逐漸成為一個(gè)國(guó)家總能耗的重要組成部分。表1顯示了世界上主要國(guó)家建筑能耗占其總能耗的比例[5]。從中可以看出，發(fā)達(dá)國(guó)家建筑使用能耗占總能耗的30%～40%，這個(gè)比例是相當(dāng)可觀的。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑能耗占我國(guó)能源消耗量的比例也逐年上升。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)現(xiàn)有建筑的總面積高達(dá)400億平方米，每年新增的建筑面積約為19億平方米，照這樣的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)還將新增建筑面積約200億平方米。建筑業(yè)的大量用地，使得在建筑在建造和使用過(guò)程中消耗的能源總量占到社會(huì)總能耗的近30%，加之建材的生產(chǎn)能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社會(huì)總能耗的比例高達(dá)46.7%。而當(dāng)前，我國(guó)正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的重要階段，面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大壓力。要爭(zhēng)取在未來(lái)15年內(nèi)保持年均7%以上的GDP增長(zhǎng)，將面臨資源約束和環(huán)境惡化帶來(lái)的巨大挑戰(zhàn)。因此，建筑節(jié)能尤其是綠色住宅的推廣迫在眉睫。

2 南京市綠色住宅市場(chǎng)調(diào)研

為更好地引導(dǎo)江蘇省綠色建筑的健康發(fā)展，提高綠色建筑建設(shè)水平，江蘇省建設(shè)廳成立了“江蘇省綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦公室”，辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳建筑節(jié)能與科研設(shè)計(jì)處。截至2011年，江蘇省已評(píng)出綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目共32項(xiàng)，總面積524萬(wàn)m2。其中住宅類項(xiàng)目22項(xiàng)，共441萬(wàn)m2，包括保障性住房12項(xiàng)，共228萬(wàn)m2。

2.1 市場(chǎng)分析 筆者為了了解購(gòu)房者對(duì)綠色住宅的了解和接受程度以及業(yè)主的居住感受，分別對(duì)購(gòu)房者和業(yè)主各發(fā)放了600份問(wèn)卷。其中受訪的業(yè)主為南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、銀城東苑、鋒尚國(guó)際等多個(gè)綠色住宅小區(qū)的住戶。表2和表3顯示了目前使用中的綠色住宅業(yè)主的學(xué)歷和收入情況。

由以上兩表的結(jié)果可以看出，目前綠色住宅的受眾大多為高學(xué)歷高收入人群，因此開(kāi)發(fā)商可以將這一人群作為客戶定位的重點(diǎn)，同時(shí)，受訪業(yè)主家庭月收入非常集中地處于10000-29999元這一區(qū)間，其中又以家庭月收入處于15000-19999元的業(yè)主占絕大多數(shù)，這也給綠色住宅的合理市場(chǎng)定價(jià)、客戶定位提供了一定的指導(dǎo)性意義。

受訪的購(gòu)房者為筆者在南京市房產(chǎn)交易中心、各樓盤售樓處等地隨機(jī)抽取的人群。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有16.5%的受訪者完全不了解綠色住宅，接近七成的受訪者表示只是聽(tīng)說(shuō)過(guò)和初步了解，只有16%的少數(shù)購(gòu)房者表示對(duì)綠色住宅的內(nèi)涵很了解。圖1顯示了購(gòu)房者對(duì)綠色住宅的了解方式。

由以上圖表的結(jié)果可以看出，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，綠色住宅的概念并不陌生，但僅處于初步了解階段，還有相當(dāng)一部分被訪者完全不了解綠色住宅。超過(guò)七成的受訪者對(duì)于樓盤的了解是通過(guò)朋友介紹的，這是綠色住宅住宅的一個(gè)突出特點(diǎn)。在住宅業(yè)利用平面媒體、電視、網(wǎng)絡(luò)媒體如此普遍的今天，對(duì)綠色住宅的了解停留在口口相傳階段，一方面凸顯了綠色住宅在宣傳推廣方面的力度有待加強(qiáng)，另一方面也反映了購(gòu)房者在選房過(guò)程中，對(duì)于綠色住宅營(yíng)銷傳統(tǒng)而常見(jiàn)的推廣媒介持信度不足。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段需要加強(qiáng)對(duì)綠色住宅概念的推廣和營(yíng)銷。

2.2 案例分析 南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)是朗詩(shī)在南京開(kāi)發(fā)的第一個(gè)綠色住宅項(xiàng)目。基地地處南京市雨花區(qū)板橋新城東北組團(tuán)，東起規(guī)劃道路四號(hào)街，西至板橋大道，北起湖景路，南至八號(hào)路。

小區(qū)采用地源熱泵集中空調(diào)系統(tǒng)，利用土壤及開(kāi)式冷卻塔作為冷熱源，采用4臺(tái)地源熱泵機(jī)組及2臺(tái)制冷機(jī)組為末端天棚輻射及新風(fēng)系統(tǒng)提供冷熱量。新風(fēng)系統(tǒng)夏季由熱泵機(jī)組+制冷機(jī)組提供7℃/12℃的冷凍水，冬季則由熱泵機(jī)組提供35℃/30℃的熱水；天棚輻射系統(tǒng)夏季由熱泵機(jī)組+制冷機(jī)組提供 18℃/20℃的冷凍水，冬季則由熱泵機(jī)組提供28℃/26℃的熱水。不同季節(jié)運(yùn)行工況的轉(zhuǎn)換靠閥門的切換實(shí)現(xiàn)。兩臺(tái)開(kāi)式冷卻塔則完全根據(jù)熱泵系統(tǒng)運(yùn)行情況及地下溫度監(jiān)測(cè)情況實(shí)時(shí)開(kāi)啟，即在夏季運(yùn)行時(shí)為地埋管系統(tǒng)放熱提供補(bǔ)充，以保證地下熱場(chǎng)平衡，避免冷熱堆積。

末端新風(fēng)機(jī)組帶全熱回收，熱回收形式為轉(zhuǎn)輪熱回收。對(duì)住宅內(nèi)的回風(fēng)進(jìn)行熱回收以預(yù)熱/預(yù)冷新風(fēng)，從而降低機(jī)組自身的運(yùn)行能耗。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了分戶獨(dú)立設(shè)置分集水器，滿足分戶計(jì)量和室內(nèi)室溫調(diào)節(jié)。表4展示了該項(xiàng)目的增量成本和節(jié)能的相關(guān)數(shù)據(jù)。

從增量成本[6]的角度來(lái)看，該項(xiàng)目的綠色技術(shù)增量成本為324元/m2，超出了綠色建筑評(píng)價(jià)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的平均水平182元/m2。該項(xiàng)目的總投資額為74000萬(wàn)元，綠色技術(shù)總增量成本為4114.3萬(wàn)元，占總投資的5.56%，增量比例低于品牌推廣型建筑的平均水平15.9%，從這個(gè)角度來(lái)看該項(xiàng)目的成本合理。

從項(xiàng)目的增量成本效益來(lái)看，該項(xiàng)目的增量成本效益為733160元/年，按其設(shè)計(jì)使用年限70年計(jì)算，其增量成本效益總量為5132.1萬(wàn)元，該項(xiàng)目的效益費(fèi)用比為：

CE=SE/LCC=1.25

由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目的效費(fèi)比大于1，項(xiàng)目理論上可行，但是其投資增量的回收期約為56年，項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益并不可觀。另一方面，該項(xiàng)目實(shí)際的使用壽命目前還無(wú)法確定，能否在后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中收回增量成本也不得而知。

根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能60%的情況下綠色住宅投資增量的回收期為7-8年，由此可以看出，雖然獲得了綠色住宅三星級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)，但是該項(xiàng)目的綠色住宅關(guān)鍵技術(shù)還是相當(dāng)不成熟的，這也是南京市現(xiàn)有的綠色住宅項(xiàng)目普遍存在的問(wèn)題之一。節(jié)能技術(shù)的落后使得綠色住宅的前期投資增量大大增加而后期運(yùn)營(yíng)成本減小不明顯，這就使得開(kāi)發(fā)商不得不提高開(kāi)盤價(jià)格以盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，而高昂的價(jià)格不僅限制了綠色住宅的購(gòu)買人群，也阻礙了其進(jìn)一步的推廣。因此，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)階段降低綠色住宅開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵一步就是組建自己的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)先進(jìn)的人才和技術(shù)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力提出了一定的挑戰(zhàn)。

3 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中的戰(zhàn)略研究

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研得出目前南京市綠色住宅市場(chǎng)的SWOT分析如表5。

根據(jù)前述的市場(chǎng)調(diào)研和分析，筆者針對(duì)開(kāi)發(fā)商提出其在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在質(zhì)量、性能上明顯優(yōu)于同類的企業(yè)或者產(chǎn)品的性能滿足了被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手忽視的市場(chǎng)需求，從而形成產(chǎn)品的差異化，提高競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于綠色住宅的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要形成產(chǎn)品的差異化而獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須從產(chǎn)品本身和營(yíng)銷手段兩個(gè)角度實(shí)現(xiàn)。

3.1 組建研發(fā)團(tuán)隊(duì)，降低開(kāi)發(fā)成本 根據(jù)前文的分析，目前南京市綠色住宅的技術(shù)落后是導(dǎo)致其成本增加的主要原因之一。因此開(kāi)發(fā)組建自己的技術(shù)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，降低產(chǎn)品的成本從而獲得價(jià)格和品質(zhì)方面的優(yōu)勢(shì)，是其實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化的關(guān)鍵步驟。

綠色住宅的研發(fā)和設(shè)計(jì)，需要綜合運(yùn)用當(dāng)代建筑學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)、人工環(huán)境學(xué)、生態(tài)學(xué)及其它科學(xué)技術(shù)的成果，把住宅建造成一個(gè)小的生態(tài)系統(tǒng)，為居住者提供舒適、健康、環(huán)保、高效、美觀的居住環(huán)境。相對(duì)于一般住宅，綠色住宅的研發(fā)和設(shè)計(jì)對(duì)企業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提出了很高的要求。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，其差異化主要依賴于設(shè)計(jì)階段，因此，為了適應(yīng)研發(fā)設(shè)計(jì)需求的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重新塑造綠色住宅關(guān)鍵技術(shù)的研發(fā)能力，重構(gòu)企業(yè)內(nèi)部研發(fā)團(tuán)隊(duì)，這是實(shí)施綠色住宅產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略的必要保證。

綠色住宅的設(shè)計(jì)涉及了能源系統(tǒng)、水環(huán)境系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、廢棄物管理系統(tǒng)等九個(gè)領(lǐng)域，每個(gè)系統(tǒng)的專業(yè)性都比較強(qiáng)，如果僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，不僅難度較大，還有可能大幅度增加研發(fā)成本。因此可以考慮從每個(gè)系統(tǒng)出發(fā)，尋找外部技術(shù)團(tuán)隊(duì)建立合作關(guān)系，也可以在這樣的過(guò)程中逐漸提高企業(yè)自身的研發(fā)能力。但是這樣的外部系統(tǒng)各模塊之間相互關(guān)聯(lián)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略管理能力提出了新的要求，如果沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的管理者，很容易因?yàn)槠渲幸粋€(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題而滿盤皆輸。

3.2 聚焦目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)多樣化營(yíng)銷 根據(jù)前述市場(chǎng)調(diào)研和分析，由于技術(shù)的革新沒(méi)辦法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，目前南京地區(qū)綠色住宅市場(chǎng)的主要目標(biāo)客戶群體為高學(xué)歷高收入人群，因此現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化可以繼續(xù)瞄準(zhǔn)中高端住宅，定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)多種手段收集業(yè)主的反饋意見(jiàn)，不斷針對(duì)業(yè)主注重的方面著重進(jìn)行新技術(shù)的研發(fā)和升級(jí)，作為企業(yè)的主打優(yōu)勢(shì)，推出綠色系列樓盤，根據(jù)業(yè)主的反饋進(jìn)行細(xì)節(jié)上的調(diào)整，對(duì)業(yè)主不甚滿意的地方在新的產(chǎn)品中加以改進(jìn)，使業(yè)主看到項(xiàng)目技術(shù)的持續(xù)性和進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化。

同時(shí)，為了吸引更多潛在的購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商需要在營(yíng)銷手段上多做一些文章。根據(jù)之前的市場(chǎng)調(diào)研，大部分購(gòu)房者對(duì)綠色住宅全生命周期的綜合效益并不了解，因此開(kāi)發(fā)商在宣傳上要注重綠色理念的營(yíng)銷，而不僅僅是產(chǎn)品的營(yíng)銷。讓購(gòu)房者樹(shù)立綠色消費(fèi)的理念，從而接納一定的價(jià)格差，也在無(wú)形中給自己的產(chǎn)品帶來(lái)了巨大的優(yōu)勢(shì)。

4 結(jié)論

由于綠色住宅在南京乃至全國(guó)本身出于發(fā)展初期，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)它的認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致制定戰(zhàn)略時(shí)出現(xiàn)了誤區(qū)，使得市場(chǎng)陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的怪圈。本文從市場(chǎng)調(diào)研出發(fā)，根據(jù)調(diào)研的結(jié)論，結(jié)合具體案例提出了針對(duì)性的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。當(dāng)然，企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施和結(jié)構(gòu)調(diào)整不是一朝一夕的事，需要一段時(shí)間的市場(chǎng)適應(yīng)和融合，尤其在目前的政策導(dǎo)向下，需要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)做出迎合市場(chǎng)發(fā)展的決策，希望本文能對(duì)有助于戰(zhàn)略南京市綠色住宅市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整有一定的參考價(jià)值。

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篇（5）

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

—、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

（—）項(xiàng)目方案確定階段存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí)，沒(méi)有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場(chǎng)調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)取到工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項(xiàng)目方案，僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢，就開(kāi)發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場(chǎng)調(diào)研不充分，在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前，必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤(rùn)最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤(rùn)，在項(xiàng)目方案確定過(guò)程中，往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后，并沒(méi)有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告，只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開(kāi)工前，生產(chǎn)商沒(méi)有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算，其無(wú)法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過(guò)程中照搬管理模式，但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項(xiàng)目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問(wèn)題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程經(jīng)常出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)成本過(guò)高、推遲交房、房?jī)r(jià)無(wú)法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問(wèn)題。

（三）對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生先開(kāi)工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí)，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開(kāi)工以前不做開(kāi)工報(bào)告，或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開(kāi)工報(bào)告，更有甚者在提交開(kāi)工報(bào)告后沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，便開(kāi)始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒(méi)有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒(méi)有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長(zhǎng)期的建筑施工過(guò)程中，已經(jīng)具備充足的安全意識(shí)，但隨著施工過(guò)程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施

上述項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，下面對(duì)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。

（—）重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以價(jià)格和產(chǎn)品為主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位：首先，充分研究國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài)，然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研，了解這些群體的購(gòu)買能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對(duì)附近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的設(shè)計(jì)方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系，確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時(shí)，還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開(kāi)發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場(chǎng)所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮它的作用，就必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理體制，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

三、項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，是保證開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開(kāi)發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國(guó)內(nèi)外的很多資料來(lái)看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。

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篇（6）

清單計(jì)價(jià)模式是清單計(jì)價(jià)的實(shí)行方法。在建筑行業(yè)中，估算一個(gè)新型橋梁的成本，即要花多少錢完成這項(xiàng)工程，叫做新型橋梁造價(jià)。而清單計(jì)價(jià)模式，就是將新型橋梁造價(jià)中所包含的各個(gè)部分，包括原材料、人工、管理等各方面的花銷都以細(xì)節(jié)條目進(jìn)行整理，并將每一筆花銷進(jìn)行相應(yīng)的記錄。最后形成報(bào)價(jià)表的形式，用以估算新型橋梁的造價(jià)。

1.2新時(shí)期清單計(jì)價(jià)模式的特點(diǎn)

新型橋梁造價(jià)存在定額定價(jià)和清單計(jì)價(jià)兩種模式，定額定價(jià)部分與法律規(guī)定的新型橋梁市場(chǎng)價(jià)有關(guān)，也被稱為法律定價(jià)，而清單計(jì)價(jià)模式則以原材料、人工等市場(chǎng)價(jià)作為定價(jià)的依據(jù)。目前看來(lái)，由于建筑行業(yè)的發(fā)展和人們對(duì)新型橋梁的要求不斷增加，定額定價(jià)的方式只能給新型橋梁造價(jià)限定一個(gè)“決不能高于”的限額。至于具體的新型橋梁建筑造價(jià)，則需要以清單計(jì)價(jià)的模式進(jìn)行估計(jì)。

1.3清單計(jì)價(jià)模式常出現(xiàn)的問(wèn)題

目前，清單計(jì)價(jià)模式中常出現(xiàn)的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商對(duì)承包商給的清單不能夠很好的分析，導(dǎo)致交工時(shí)候出現(xiàn)“豆腐渣工程”。或者承包商為了中標(biāo)，在投標(biāo)過(guò)程中產(chǎn)生的惡意競(jìng)爭(zhēng)。這兩個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因，都是清單計(jì)價(jià)模式下新型橋梁預(yù)算過(guò)程和管理控制不善的結(jié)果。

2.清單計(jì)價(jià)模式下的橋梁預(yù)算編制

2.1進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研

清單計(jì)價(jià)模式的要點(diǎn)是以市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行成本預(yù)算。這里的成本包括了新型橋梁建筑的原材料如砂石、鋼材等，還包括建筑過(guò)程中要使用的大型機(jī)械的折損，也包括人工方面的控制。因此，無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是承包商，了解這些成本結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)價(jià)格都是必要的。因?yàn)橥瑯拥氖┕きh(huán)境，可能因?yàn)椴煌鞘械牟牧鲜袌?chǎng)價(jià)不同而導(dǎo)致造價(jià)報(bào)表上的差異。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是建筑承包商，都不能“想當(dāng)然”的按照自己以前的經(jīng)驗(yàn)直接進(jìn)行報(bào)價(jià)。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研可以使用走訪市場(chǎng)的方式，仔細(xì)打聽(tīng)和比對(duì)相關(guān)的材料價(jià)格，盡量發(fā)揮業(yè)務(wù)員的功能，考慮成本價(jià)最高和最低的狀態(tài)。也可以以其他同類橋梁建筑工程的造價(jià)為參考，估算成本材料和人工的市場(chǎng)價(jià)格。無(wú)論以何種方式進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)該得到科學(xué)、真實(shí)的結(jié)果。

2.2合理進(jìn)行工程成本用料的價(jià)格計(jì)算

嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查為清單計(jì)價(jià)提供了真實(shí)的、基于市場(chǎng)的基礎(chǔ)，然而，如何對(duì)這些工程成本和用料進(jìn)行價(jià)格計(jì)算也十分必要。因?yàn)樵谝豁?xiàng)新型橋梁建筑工程中，很多用料和人工會(huì)被重復(fù)計(jì)價(jià)，導(dǎo)致造價(jià)的虛浮。合理計(jì)算價(jià)格的方式有兩種，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于本身不負(fù)責(zé)橋梁建設(shè)，對(duì)具體實(shí)際工程了解度不深，可以選擇相關(guān)的造價(jià)公司，請(qǐng)?jiān)靸r(jià)公司按照合理的市場(chǎng)價(jià)及逆行那個(gè)科學(xué)的價(jià)格計(jì)算；對(duì)于承包商來(lái)說(shuō)，可以將工程的各個(gè)項(xiàng)目部分分開(kāi)，請(qǐng)各項(xiàng)目的負(fù)責(zé)部門進(jìn)行單獨(dú)的清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)。然后通過(guò)整理清單，發(fā)現(xiàn)其中重復(fù)和冗余的部分，進(jìn)行修改，達(dá)到合理進(jìn)行工程成本用料的價(jià)格計(jì)算。

2.3對(duì)施工進(jìn)行科學(xué)管理

對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行科學(xué)管理是控制清單報(bào)價(jià)中“人工”的價(jià)格的最好方法。鑒于每個(gè)施工隊(duì)的工作效率不同，要價(jià)也不一樣，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡量選擇那些工作效率高、人工和要價(jià)之間的比率最合理的施工隊(duì)，并且對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的管理，與施工隊(duì)擬定工期、進(jìn)行施工項(xiàng)目計(jì)劃制定、提出應(yīng)急預(yù)案，合理估計(jì)可能的誤工和處理方式等，使用“預(yù)先計(jì)劃”的方式實(shí)現(xiàn)“科學(xué)管理”。對(duì)施工隊(duì)的科學(xué)管理將大大減少人工這一項(xiàng)的清單價(jià)格，并且與施工隊(duì)進(jìn)行科學(xué)管理的計(jì)劃制定過(guò)程，就是對(duì)人工進(jìn)行清單計(jì)價(jià)的過(guò)程。

2.4以法律保護(hù)作為控制造價(jià)的最后防線

競(jìng)爭(zhēng)永遠(yuǎn)是商業(yè)發(fā)展中不可避免的一部分，對(duì)于新型橋梁建筑工程來(lái)說(shuō)，最激烈的競(jìng)爭(zhēng)莫過(guò)于承包商參與投標(biāo)時(shí)給出的造價(jià)清單。有時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)發(fā)現(xiàn)同樣的工程，不同的承包商給出的造價(jià)清單會(huì)相差幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)之多。便宜的造價(jià)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)當(dāng)然意味著成本的節(jié)約，但這背后難免存在這承包商之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商在選擇承包商的時(shí)候應(yīng)該注意清單造價(jià)的真實(shí)度，如果某個(gè)承包商能夠在成本價(jià)極低的情況下保證使用合理的原材料并保證工期，那么這些保證應(yīng)該有雙方的合同作為擔(dān)保。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該與承包商簽訂關(guān)于成本用料的具體項(xiàng)目和工期上的具體日期的合同，以此來(lái)防止承包商不能按照清單定價(jià)的承諾履行責(zé)任，避免“豆腐渣工程”的出現(xiàn)。

3.清單計(jì)價(jià)模式下工程預(yù)算編制的注意事項(xiàng)

3.1注意單項(xiàng)造價(jià)之間的相互聯(lián)系

清單計(jì)價(jià)模式給新型橋梁的預(yù)算編制提供了詳細(xì)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格，使調(diào)配原材料的可能性提高。因?yàn)樵跇蛄航ㄔO(shè)的過(guò)程中有些原材料是可以交替使用的，因此在進(jìn)行造價(jià)的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要考慮到原材料或者人工的單項(xiàng)造價(jià)之間的相互聯(lián)系，通過(guò)調(diào)配材料和成本的方式控制造價(jià)。

3.2防止分項(xiàng)目造價(jià)過(guò)程的監(jiān)守自盜行為

通常情況下，工程建設(shè)總體的清單造價(jià)是由分項(xiàng)目的造價(jià)集合得到的，偶爾會(huì)有分項(xiàng)目的造價(jià)負(fù)責(zé)人想要“揩油”，有意提高某項(xiàng)分項(xiàng)目的價(jià)格。工程造價(jià)的總負(fù)責(zé)人應(yīng)該通過(guò)監(jiān)督和勸導(dǎo)都方式盡量避免這樣的行為，使清單造價(jià)模式下的工程預(yù)算編制保證清晰、明確、完整并且符合市場(chǎng)規(guī)律。

3.3確保工程量清單編制質(zhì)量

工程量清單對(duì)項(xiàng)目造價(jià)控制具有重要意義，同時(shí)對(duì)工程結(jié)算及審計(jì)也具有重要影響。開(kāi)展工程量清單計(jì)價(jià)工作時(shí)，必須要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行編制，確保編制工程量清單的質(zhì)量。編制清單前，必須要充分做好準(zhǔn)備工作，給予計(jì)價(jià)人員合理完成工程量計(jì)算和驗(yàn)算工作的時(shí)間。清單編制不得漏項(xiàng)、不得少算或多算，且對(duì)項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容應(yīng)做詳細(xì)描述，否則引起調(diào)價(jià)變化較大。為了避免串通投標(biāo)，肆意抬高報(bào)價(jià)，規(guī)范規(guī)定了國(guó)有資金建設(shè)工程招標(biāo)，必須編制招標(biāo)控制價(jià)，招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)報(bào)送至工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)備案，這就要求編制人員應(yīng)選擇具有較高專業(yè)水準(zhǔn)，較高職業(yè)操守的造價(jià)人員進(jìn)行編制，編制過(guò)程中盡量避免出現(xiàn)弄虛作假等現(xiàn)象發(fā)生，避免出現(xiàn)錯(cuò)誤。在簽訂合同前，投標(biāo)人必須要再次對(duì)工程量清單進(jìn)行復(fù)核，確保工程量清單計(jì)算的準(zhǔn)確性、合理性及有效性，盡量減少工程施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更、工程變更，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工各個(gè)環(huán)節(jié)的造價(jià)管理和控制。

篇（7）

作為新時(shí)期背景下的建筑企業(yè)，要想在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中得以生存和發(fā)展，就必須在建設(shè)全程采取高效的管理措施，降低工程造價(jià)的同時(shí)提高工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)最大化。基于此，本人結(jié)合自身工作實(shí)踐，就如何加強(qiáng)保障性住房項(xiàng)目造價(jià)管理提出以下幾點(diǎn)淺見(jiàn)。

一、 概述建筑工程項(xiàng)目造價(jià)管理

工程項(xiàng)目造價(jià)的合理確定和有效控制是工程建設(shè)管理中的重要組成部分，全過(guò)程控制造價(jià)不僅僅在于控制項(xiàng)目投資不超過(guò)概算限額，更重要的在于合理安排使用人力、物力、財(cái)力節(jié)省工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投資效益最大化。

二、工程項(xiàng)目造價(jià)管理的高效措施

工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)投資控制是動(dòng)態(tài)、事先、主動(dòng)的造價(jià)管理，它貫穿于項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、竣工等階段的建設(shè)全過(guò)程。因而做好建設(shè)全過(guò)程造價(jià)管理，就應(yīng)在建設(shè)全程的始終有一套完善的工程造價(jià)管理體系予以支撐，并加強(qiáng)對(duì)建筑工程各階段的造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制。將分以下幾個(gè)方面介紹：

（一）建筑工程項(xiàng)目決策階段造價(jià)管理的高效措施

項(xiàng)目決策階段很關(guān)鍵，它將影響工程造價(jià)大小，故必須在加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研的同時(shí)著力提高決策人員的專業(yè)技術(shù)水平。

1、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研

決策階段是建筑工程項(xiàng)目的首要階段，必須加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化和需求，盡可能地滿足市場(chǎng)和消費(fèi)者的需要，注重相關(guān)資料的搜集與整理，建立健全資料存儲(chǔ)系統(tǒng)，并結(jié)合市場(chǎng)變化對(duì)資料進(jìn)行不斷更新和升級(jí)，確保市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化始終處于掌握之中，從而明確工程建設(shè)目標(biāo)，提高決策的針對(duì)性，為最大化的節(jié)約資金奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。例如國(guó)家保障性住房就是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上樓價(jià)漲幅過(guò)快，樓價(jià)過(guò)高，導(dǎo)致一部分經(jīng)濟(jì)困難的人群出現(xiàn)買不上房，甚至住不上房等問(wèn)題而專門由國(guó)家建委下發(fā)紅頭文件，專門為此部分經(jīng)濟(jì)困難的人而設(shè)計(jì)的住房保障項(xiàng)目。

2、著力提高決策人員的專業(yè)技術(shù)水平

建筑工程項(xiàng)目能否順利實(shí)施取決于決策水平的高低，作為建筑企業(yè)必須在日常工作中著力提高決策人員的專業(yè)技術(shù)水平，深入研究建筑工程項(xiàng)目建設(shè)決策，確保決策的科學(xué)合理性，確保工程順利進(jìn)行，達(dá)到節(jié)約工程造價(jià)的目的，為整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)管理的高效性奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。保障性住房屬于民生工程，政府必須規(guī)劃設(shè)計(jì)好，項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批概算的時(shí)候，一定要全面綜合考慮各種在項(xiàng)目中將產(chǎn)生的費(fèi)用，完善整個(gè)項(xiàng)目的配套費(fèi)用，避免立項(xiàng)后因決策錯(cuò)誤而導(dǎo)致追加概算、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等情況出現(xiàn)。

（二）建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的高效措施

設(shè)計(jì)階段決定著工程造價(jià)的大小，故必須確保施工圖與施工方案設(shè)計(jì)的合理性。

1、確保施工圖設(shè)計(jì)的合理性

在建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)的合理與否與整個(gè)工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)等有著直接的關(guān)系。這就需要合理設(shè)計(jì)施工圖，確保設(shè)計(jì)的施工圖紙具有合理性和可行性，預(yù)防設(shè)計(jì)的合理圖紙?jiān)谑┕ぶ袇s無(wú)法應(yīng)用的尷尬境地，與此同時(shí)，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選取最佳的設(shè)計(jì)方案，確保工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)合理性，從而在確保工程質(zhì)量的同時(shí)又達(dá)到控制降低工程造價(jià)的目的。尤其保障性住房是為特殊人群而設(shè)計(jì)的，規(guī)劃配套設(shè)施都必須考慮到位。規(guī)劃時(shí)得考慮生活配套的交通、教育、醫(yī)療等，其次考慮房子格局，再次得考慮以后房子價(jià)格定位等問(wèn)題。這些都得經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研后，有了圖紙、方案等初稿后經(jīng)多方的會(huì)審后，擇優(yōu)選取最佳的設(shè)計(jì)方案。

2、確保施工方案設(shè)計(jì)的合理性

在建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員要確保施工圖設(shè)計(jì)及施工方案的合理性。加強(qiáng)流動(dòng)資金、施工工藝以及物資供應(yīng)的安排和管理，從而保證施工方案合理性，確保各項(xiàng)施工工序得到順利的實(shí)施，從而達(dá)到縮短工期和加強(qiáng)項(xiàng)目造價(jià)管理的目的。龍歸城保障房項(xiàng)目的混凝土試塊在全國(guó)保障性住房項(xiàng)目中是最早采用混凝土芯片植入技術(shù)的，它能夠?qū)炷恋馁|(zhì)量進(jìn)行追蹤及動(dòng)態(tài)監(jiān)管，確保工程質(zhì)量。在加強(qiáng)了施工管理的同時(shí)，一個(gè)試塊芯片2、3元的價(jià)格，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)管理影響也不大，所以還是一個(gè)有效可繼續(xù)推行的施工技術(shù)之一。

（三）建筑工程項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)管理的高效措施

實(shí)施階段是控制著工程造價(jià)的。建筑工程項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)管理工程與決策和設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理同樣重要，而且影響實(shí)施階段造價(jià)管理的因素較多，尤其造價(jià)人員的技術(shù)水平的高低將對(duì)工程有著決定性的影響。如果管理者經(jīng)驗(yàn)足，在項(xiàng)目實(shí)施前將工程常見(jiàn)的問(wèn)題綜合考慮在招標(biāo)文件中，比如施工界面劃分、三通一平的責(zé)任者等，做到項(xiàng)目一切盡在掌握中，能起減少施工糾紛、加快工期的作用。可從以下幾方面強(qiáng)化造價(jià)人員的管理水平：

1、 加強(qiáng)造價(jià)人員管理與培訓(xùn)

加造價(jià)工程師的管理與培訓(xùn)力度，著力提高造價(jià)人員技術(shù)管理水平，確保有效地進(jìn)行造價(jià)動(dòng)態(tài)控制。技術(shù)方面多參加各類造價(jià)講座，學(xué)習(xí)招投標(biāo)法，熟悉清單編制等；管理上可從登記好內(nèi)部的各類臺(tái)賬，積極收集圖紙、變更，熟悉了解工地情況，加強(qiáng)內(nèi)部交流學(xué)習(xí)等方面入手。

2、 落實(shí)工作責(zé)任心

工程竣工結(jié)算到最后有項(xiàng)目超概算的情況出現(xiàn)，這都是在監(jiān)管過(guò)程混亂，缺乏責(zé)任心造成。設(shè)計(jì)變更原因?qū)偈┕し揭鸬模氂墒┕し匠袚?dān)費(fèi)用；屬設(shè)計(jì)方缺陷的要追究設(shè)計(jì)方責(zé)任。變更估算資料審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)其對(duì)工期、造價(jià)影響較大，須及時(shí)發(fā)監(jiān)理聯(lián)系單反映情況，根據(jù)合同規(guī)范提出意見(jiàn)，避免變更已實(shí)施才發(fā)現(xiàn)對(duì)工期及造價(jià)影響大。審核資料要端正工作態(tài)度，不受賄、索賄，落實(shí)獎(jiǎng)罰體制。

3、 加強(qiáng)造價(jià)資料的收集與保管

收集、保管資料很多人都認(rèn)為監(jiān)理單位不用收集、保管，是屬于施工單位的責(zé)任，如果需要就找施工單位要。但是施工單位人員流動(dòng)性較大，資料保管不善，容易導(dǎo)致變更、索賠、簽證審核，甚至工程竣工結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)有些工作內(nèi)容是做了，但是找不到支持材料。本人在審核某保障房項(xiàng)目簽證時(shí)發(fā)現(xiàn)，有不予簽證的工程量監(jiān)理人員直接在簽證單上用筆劃掉，就沒(méi)有寫“0”，施工單位發(fā)現(xiàn)這一漏洞后，就在提交預(yù)算書(shū)中在復(fù)印件中擅改了工程量，費(fèi)用審批時(shí)查原始資料發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題，由此可見(jiàn)資料的收集與保管是很重要的。

（四）建筑工程項(xiàng)目竣工階段造價(jià)管理的高效措施

篇（8）

實(shí)習(xí)的地點(diǎn)：高橋建材市場(chǎng)、郁金香建材市場(chǎng)

實(shí)習(xí)的目的：拓展自己的視野，提升自己的實(shí)踐能力，增強(qiáng)我們的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和協(xié)作能力。此外，通過(guò)了解硅酸鹽系列水泥的發(fā)展趨勢(shì)，我們能更好地把握建筑工程的行情。

實(shí)習(xí)的方法：首先，通過(guò)上網(wǎng)和查閱相關(guān)書(shū)籍，熟悉調(diào)查的內(nèi)容。然后，去建材市場(chǎng)，走訪不同硅酸鹽水泥的銷售商。接著，打電話向水泥生產(chǎn)廠家詢問(wèn)。最后，自己整理所獲得的資料，形成調(diào)查報(bào)告。

實(shí)習(xí)所取得的成果：第一，熟悉了硅酸鹽系列水泥的市場(chǎng)價(jià)格，第二，了解不同硅酸鹽水泥的用途。第三，通過(guò)分析不同水泥銷售商的產(chǎn)品市場(chǎng)策略，使我們對(duì)銷售技巧有了一定的了解，豐富了自己的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。

一、硅酸鹽系列水泥的生產(chǎn)廠家和市場(chǎng)價(jià)格

在長(zhǎng)沙市內(nèi)，主要的水泥銷售廠家有長(zhǎng)沙新星水泥廠、湖南省湘鄉(xiāng)水泥廠長(zhǎng)沙經(jīng)營(yíng)部、長(zhǎng)沙縣印山實(shí)業(yè)總公司水泥廠、長(zhǎng)沙縣水泥廠。主要經(jīng)營(yíng)普通硅酸鹽水泥和復(fù)合型硅酸鹽水泥。

二、不同定位針對(duì)的客戶群

水泥的客戶們是在了解了不同的硅酸鹽水泥之間的主要性能、用途以及一些區(qū)別后，從而根據(jù)他們的不同需求來(lái)選擇硅酸鹽水泥種類。

硅酸鹽系列水泥可分為：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火灰硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥、復(fù)合硅酸鹽水泥。

普通硅酸鹽水泥：適用制造地上、地下及水中的混凝土，鋼筋混凝土及預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)，受循環(huán)凍融的結(jié)構(gòu)及早期強(qiáng)度要求較高的工程，還可以配制建筑砂漿。()建筑客戶需求量大，直接從水泥廠家購(gòu)買。

復(fù)合硅酸鹽水泥：32.5強(qiáng)度的適應(yīng)于小型住戶的業(yè)主，進(jìn)行室內(nèi)裝修用。還有建筑單位少量的用于進(jìn)行屋內(nèi)粉刷；42.5強(qiáng)度的用于一些普通的房屋建筑的工程隊(duì)，以及一些鄉(xiāng)村道路的水泥路小橋梁等；52.5的適用于一些高層樓房建筑、大跨度的橋梁，還有一些小型堤壩等；62.5高強(qiáng)度的適用于比較大型堤壩像三峽等，還有一些核電站等。對(duì)于強(qiáng)度較低的復(fù)合硅酸鹽水泥，業(yè)主等客戶需求量不是很大， 可以直接到建材市場(chǎng)購(gòu)買。而需要較高強(qiáng)度的客戶一般是建筑施工方，需求量大，直接從廠家購(gòu)買。

火山灰水泥：適用于地下、水中及潮濕環(huán)境的混凝土工程，不宜用于干燥環(huán)境、受凍融循環(huán)和干濕交替以及需要早期強(qiáng)度高的工程中。粉煤灰硅酸鹽水泥：適用于大體積水工建筑，也可用于一般工業(yè)和民用建筑。

礦渣水泥：用于地面、地下、水中各種混凝土工程，也可用于高溫車間的建筑，但不宜用于需要早期強(qiáng)度高和受凍融循環(huán)、干濕交替的工程。不同的客戶有不同的需求，根據(jù)他們的需求來(lái)選擇不同的硅酸鹽水泥，有時(shí)會(huì)同時(shí)購(gòu)買兩種或兩種以上不同的水泥。

三、對(duì)水泥生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品市場(chǎng)策略的分析

每一個(gè)廠家在生產(chǎn)和銷售水泥之前，都會(huì)做一個(gè)市場(chǎng)需求分析，形成一個(gè)總體規(guī)劃，其基本步驟如下：

第一步、必須了解建設(shè)地址的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、資源、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的情況，包括對(duì)建設(shè)地點(diǎn)的投資環(huán)境分析（稅收、土地等優(yōu)惠政策）。如將來(lái)會(huì)建設(shè)什么的工程，對(duì)哪種水泥的需求量比較大。

第二步、對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模，原料資源，生產(chǎn)設(shè)備，技術(shù)特點(diǎn)及生產(chǎn)工藝等情況進(jìn)行分析，并對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)服務(wù)做出規(guī)劃。

第三步、分析行業(yè)現(xiàn)狀與市場(chǎng)容量，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，掌握項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)情況、各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)，然后再做出競(jìng)爭(zhēng)策略分析。

第四步、做出產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃，包括市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷渠道的選擇，營(yíng)銷隊(duì)伍和管理，產(chǎn)品或服務(wù)的定價(jià)和分銷，促銷計(jì)劃和廣告策略，價(jià)格決策。

第五步、資金籌措、運(yùn)用與退出、公司目前資金籌集、使用的情況，融資方式，推出策略，投資的方式和條款。

第六步、對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)做出預(yù)測(cè)與分析，包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、敏感性分析、盈利能力預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流量。

第七步、對(duì)公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中遇到的管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等做出預(yù)測(cè)，并給出規(guī)避方法。

以上的市場(chǎng)策略的比較全面、客觀的。首先，廠家對(duì)投資的環(huán)境做了一個(gè)整體的分析。在長(zhǎng)沙市內(nèi)，土木工程的修建仍處在階段，由于市民的住房需求和房地產(chǎn)行業(yè)高溫不減，目前仍在大力修建住宅區(qū)，因此會(huì)用到大量的普通硅酸鹽水泥。而橋梁已基本上達(dá)到了飽和狀態(tài)，但是為了滿通需求，緩解地面的交通壓力，改變擁擠的局面，長(zhǎng)沙市內(nèi)正在修建地下隧道。廠商為了滿足這些需求和把握機(jī)遇，因此會(huì)生產(chǎn)比較多得普通硅酸鹽水泥和

其次，廠家對(duì)自己做了一個(gè)客觀的、準(zhǔn)確地定位。了解職員的受教育程度、工作經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際能力，再根據(jù)公司的資金籌集、使用的情況以及日后的投資風(fēng)險(xiǎn)，使得利益最大化確定公司的生產(chǎn)規(guī)模。然后制定營(yíng)銷計(jì)劃，選擇合理的營(yíng)銷渠道、強(qiáng)勁的營(yíng)銷隊(duì)伍和科學(xué)的管理方式。通過(guò)對(duì)自己有一個(gè)準(zhǔn)確的了解，清楚自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，從而提升自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為自己獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

篇（9）

一、方案階段：

 

此處所說(shuō)的“方案階段”實(shí)際是包含了“前期市場(chǎng)調(diào)研方案論證與確認(rèn)施工圖設(shè)計(jì)”的整個(gè)圖紙形成的全過(guò)程。這也是建設(shè)方項(xiàng)目成本管理與控制的核心階段。

 

1.1前期市場(chǎng)調(diào)研階段：

 

在這一階段，建設(shè)方應(yīng)根據(jù)政府土地的規(guī)劃，在方案論證前期進(jìn)行充分、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研，制定出精確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)，并制定一個(gè)項(xiàng)目總成本計(jì)劃的目標(biāo)值及銷售單價(jià)目標(biāo)值，且要嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃目標(biāo)成本值輕易不變的原則，不能隨意更改計(jì)劃目標(biāo)成本值，因?yàn)椴邉濍A段對(duì)于工程本身的每一個(gè)決策都會(huì)直接影響到計(jì)劃值的改變，從而影響到項(xiàng)目的總計(jì)劃成本。因?yàn)樽罱K的銷售業(yè)績(jī)是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，也是公司盈利與否的關(guān)鍵所在。

 

項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研必須充分、嚴(yán)謹(jǐn)。要根據(jù)國(guó)內(nèi)大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、整個(gè)行業(yè)的景氣程度、項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)環(huán)境、地區(qū)內(nèi)的供求關(guān)系、企業(yè)的財(cái)務(wù)承受能力和市場(chǎng)的購(gòu)買力及對(duì)市場(chǎng)環(huán)境做出充分預(yù)估后來(lái)確定項(xiàng)目的銷售基價(jià)和工程的總成本控制目標(biāo)。由項(xiàng)目的總成本控制目標(biāo)來(lái)確定項(xiàng)目的自身定位，如建筑風(fēng)格、項(xiàng)目的品質(zhì)、裝修程度。

 

1.2方案論證與確認(rèn)階段：

 

此階段要根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研階段的成果，來(lái)確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)，并細(xì)化確定好的項(xiàng)目的總成本控制目標(biāo)及建筑風(fēng)格、項(xiàng)目的品質(zhì)、裝修程度來(lái)細(xì)化建筑成本，如建筑(結(jié)構(gòu)、水電、暖通)成本、綠化配套成本等。

 

1.3施工圖設(shè)計(jì)階段：

 

此階段是項(xiàng)目成本目標(biāo)的落實(shí)階段，此階段是主要根據(jù)論證階段確定的項(xiàng)目細(xì)化成本目標(biāo)，來(lái)落實(shí)項(xiàng)目本身的結(jié)構(gòu)形式、外立面風(fēng)格及材料的選用、項(xiàng)目綠化配套的標(biāo)準(zhǔn)等。

 

二、合同階段

 

此處所說(shuō)的“合同階段”實(shí)際是包含了“項(xiàng)目招投標(biāo)合同細(xì)節(jié)條款磋商合同訂立”的全過(guò)程。按照國(guó)內(nèi)私企通行做法，合同按形式可劃分為“固定總價(jià)合同、固定綜合單價(jià)合同、工程量清單合同、成本加酬金合同等”，其具體的合同形式按照項(xiàng)目的類型、大小、難易程度可選擇不同的合同形式。如：“小型鋼結(jié)構(gòu)”這些零星的項(xiàng)目較小、工藝工序簡(jiǎn)單、前期能精準(zhǔn)測(cè)算工程量且后期可預(yù)見(jiàn)變更量很小甚至沒(méi)有的工程項(xiàng)目，適宜選用固定總價(jià)包死的合同形式以減少建設(shè)方后期結(jié)算的工作量;而那些項(xiàng)目較大、工藝工序復(fù)雜、前期不能能精準(zhǔn)測(cè)算工程量的工程項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)的通行做法一般都采用固定綜合單價(jià)合同的合同形式，如建筑工程合同。

 

2.1招投標(biāo)階段、合同條款磋商及合同訂立階段：

 

這三個(gè)階段是實(shí)施過(guò)程中是相互分開(kāi)的，但在執(zhí)行過(guò)程中又存在前因后果、前鋪墊后執(zhí)行的關(guān)系，因此本人在此處合并闡述。

 

在招標(biāo)階段，由于國(guó)內(nèi)施工單位資質(zhì)的局限性，很難做到“工程總承包”的模式，但正在向這一趨勢(shì)發(fā)展。因此就目前而言，國(guó)內(nèi)建設(shè)方還是普遍采用的是分項(xiàng)工程分類發(fā)包的形式進(jìn)行招標(biāo)的，這就需要建設(shè)方在起草招標(biāo)文件時(shí)必須確定好招標(biāo)范圍。

 

三、施工階段

 

施工階段是包含了項(xiàng)目開(kāi)工到項(xiàng)目交付小業(yè)主的全過(guò)程，是項(xiàng)目成本的實(shí)施與落實(shí)階段，此階段的控制重點(diǎn)在于工程量的確認(rèn)、具體調(diào)價(jià)材料價(jià)格的確認(rèn)及工程質(zhì)量的控制。

 

3.1 具體工程量的確認(rèn)

 

在施工階段，建設(shè)方要及時(shí)對(duì)變更工程量進(jìn)行雙方或者三方(建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方)確認(rèn)，為工程結(jié)算預(yù)備書(shū)面手續(xù)，做到有備無(wú)患，避免結(jié)算時(shí)相互扯皮。不管項(xiàng)目各方的現(xiàn)場(chǎng)人員如何流動(dòng)，都不影響工程結(jié)算。

 

建設(shè)方在工程施工過(guò)程中，還應(yīng)對(duì)工程結(jié)算時(shí)易引起爭(zhēng)議的隱蔽工程，采用“過(guò)程結(jié)算法”進(jìn)行及時(shí)確認(rèn)，即在隱蔽驗(yàn)收時(shí)進(jìn)行施工、監(jiān)理、建設(shè)方的三方確認(rèn)，并用工程確認(rèn)單的書(shū)面形式予以三方簽認(rèn)，如：基坑的護(hù)坡形式、面積、厚度，塔吊基礎(chǔ)的形式，井點(diǎn)降水的數(shù)量、使用時(shí)間，地下室外墻防水涂料層的厚度等工程的工程量進(jìn)行確認(rèn)，杜絕結(jié)算時(shí)的扯皮糾紛的發(fā)生。

 

3.2 價(jià)格調(diào)整

 

在施工階段，建設(shè)方要及時(shí)對(duì)相關(guān)材料的價(jià)格(合同中沒(méi)有約定價(jià)格且工程指導(dǎo)價(jià)中又沒(méi)有指導(dǎo)價(jià)的特殊材料)進(jìn)行雙方或者三方書(shū)面確認(rèn)。

 

此階段建設(shè)方還必須按照合同約定對(duì)合同中注明的需現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)的材料進(jìn)行認(rèn)價(jià)，認(rèn)價(jià)單中必須注明是原材料單價(jià)還是含施工費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等一切費(fèi)用在內(nèi)的固定綜合單價(jià)。

 

在施工階段，建設(shè)方還必須國(guó)家及省、市的政策動(dòng)向，如人工費(fèi)的政策調(diào)整，建設(shè)方必須與施工方及時(shí)就人工費(fèi)調(diào)整執(zhí)行日期之前的已完工程量進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，以便結(jié)算時(shí)作為人工費(fèi)記取的依據(jù)。

 

3.3工程質(zhì)量

 

在項(xiàng)目的施工階段，建設(shè)方應(yīng)該積極配合并督促好監(jiān)理方、施工方控制好工程質(zhì)量。在資訊日益發(fā)達(dá)的今天，小業(yè)主的質(zhì)量維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，施工階段管控好工程質(zhì)量就減少了后期的質(zhì)量索賠事件的發(fā)生，也是變相的節(jié)約了工程成本。如今執(zhí)行的是項(xiàng)目責(zé)任終生制，雖說(shuō)工程質(zhì)量引起的經(jīng)濟(jì)索賠由施工買單，但是遇到地皮、無(wú)賴的小業(yè)主跟建設(shè)方胡攪蠻纏，將小事擴(kuò)大化宣傳，建設(shè)方必將安排人力物力去應(yīng)付，建設(shè)方最終損失的是良好的社會(huì)信譽(yù)及新項(xiàng)目的銷售環(huán)境。

 

建設(shè)方對(duì)項(xiàng)目工程的現(xiàn)場(chǎng)管理必須進(jìn)行工程質(zhì)量的預(yù)先控制，在工程開(kāi)工前羅列出工程質(zhì)量控制的重點(diǎn)和時(shí)間點(diǎn)，預(yù)先編制出控制方法，力求對(duì)工程質(zhì)量的控制做到心中有底，在工程施工其間，對(duì)可能出現(xiàn)的工程質(zhì)量隱患在工程例會(huì)上提前將問(wèn)題提出來(lái)，協(xié)商解決辦法，提前控制工程質(zhì)量。在工程實(shí)施工程中，采取必要的管理方法和相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施，積極對(duì)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，參與監(jiān)理單位組織的隱蔽工程的驗(yàn)收，提出存在問(wèn)題，并對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行復(fù)查，力求杜絕工程質(zhì)量隱患的存在。

 

由于建設(shè)方與施工方在項(xiàng)目成本管理中的利益取向不同，建設(shè)方的利益取向是銷售利潤(rùn)，而施工方的利益取向是項(xiàng)目實(shí)施成本的利潤(rùn)，因此導(dǎo)致建設(shè)方與施工方的工程質(zhì)量管理的取向不同。施工方的項(xiàng)目時(shí)間跨度也只是從簽訂合同后開(kāi)始施工到工程保修期滿為止，法律約定的工程主體質(zhì)量責(zé)任終生制，只有在特殊情況下才會(huì)發(fā)生。我個(gè)人認(rèn)為建設(shè)方的項(xiàng)目時(shí)間跨度是從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始到建筑物的設(shè)計(jì)壽命到期為止，雖說(shuō)項(xiàng)目在保修期滿后由建設(shè)方、施工方移交給政府的社會(huì)維修基金，但建設(shè)方的社會(huì)信譽(yù)是貫穿項(xiàng)目設(shè)計(jì)壽命全周期的。

 

四、結(jié)算階段

 

關(guān)于結(jié)算合同條款的約定，詳見(jiàn)合同階段的闡述。

 

工程結(jié)算階段是工程成本控制的最后階段，此階段的控制重點(diǎn)在于工程量的核對(duì)與相關(guān)價(jià)格的確認(rèn)建設(shè)方最好邀請(qǐng)獨(dú)立于標(biāo)底編制單位及施工方結(jié)算編制單位以外的第三方按照合同、圖紙及變更重新計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目的工程量后進(jìn)行核對(duì)審計(jì)。

 

篇（10）

【中圖分類號(hào)】G【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】0450-9889（2013）07C-

0056-02

一、課程改革背景

（一）當(dāng)前中職建筑材料檢測(cè)課程教學(xué)體系中存在的主要問(wèn)題

1.傳統(tǒng)的教學(xué)模式難以突破。一是教學(xué)主要以單向傳輸為主，課堂教學(xué)通常采取“教師講，學(xué)生聽(tīng)，教師寫，學(xué)生記”的滿堂灌的教學(xué)模式。造成理論課時(shí)多、動(dòng)手操作實(shí)踐訓(xùn)練少，這種教學(xué)模式已不能適應(yīng)應(yīng)用型人才培養(yǎng)所提出的“厚基礎(chǔ)、寬口徑、強(qiáng)實(shí)踐”的要求。二是核心能力的培養(yǎng)雖然加大了校內(nèi)實(shí)驗(yàn)室、實(shí)訓(xùn)中心模擬訓(xùn)練的時(shí)間，但與企業(yè)實(shí)際操作還存在一定距離。面對(duì)中職生源變化及市場(chǎng)對(duì)該專業(yè)人才要求的提高，按傳統(tǒng)模式培養(yǎng)的畢業(yè)生離市場(chǎng)人才需求差距較大。學(xué)生還需在檢測(cè)行業(yè)同師傅跟班相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能獨(dú)立從業(yè)，使得培養(yǎng)的人才技能不到位，素質(zhì)不盡人意。從“傳授型教學(xué)”走向“學(xué)習(xí)工作化教學(xué)”的改革成為必然。

2.教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法缺乏實(shí)用性，課程內(nèi)容與工作任務(wù)的相關(guān)性低。中職學(xué)校實(shí)踐教學(xué)通常是隨堂進(jìn)行，實(shí)驗(yàn)課依附在課程教學(xué)中，實(shí)驗(yàn)僅單純?yōu)檎n程服務(wù)，缺乏專業(yè)相關(guān)崗位的實(shí)用性，無(wú)法提高學(xué)生的實(shí)際專業(yè)所要求的技術(shù)應(yīng)用能力與綜合能力。

3.實(shí)訓(xùn)配套無(wú)法滿足教學(xué)要求。在加強(qiáng)實(shí)踐性教學(xué)過(guò)程中，各職業(yè)學(xué)校都建設(shè)了一批相應(yīng)的校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地、實(shí)訓(xùn)中心或?qū)嵱?xùn)室，但由于經(jīng)費(fèi)和場(chǎng)地因素，這些實(shí)訓(xùn)場(chǎng)所的建設(shè)并沒(méi)有很好地“關(guān)照”項(xiàng)目教學(xué)的要求。實(shí)踐教學(xué)開(kāi)展未能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的改革，實(shí)踐教學(xué)開(kāi)展深度不夠，學(xué)生缺乏全面、系統(tǒng)、高質(zhì)量的專業(yè)技能訓(xùn)練。

4.專業(yè)教師缺乏一線工作經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在許多中職學(xué)校引進(jìn)的教師多為剛從學(xué)校畢業(yè)的大學(xué)生，雖有深厚的理論基礎(chǔ)，但是缺少一線工作的實(shí)踐經(jīng)歷，不利于教授學(xué)生實(shí)踐技能。

5.教學(xué)考核評(píng)價(jià)體系缺乏全面性、科學(xué)性。在課程教學(xué)中，中職學(xué)校都各自建立了教學(xué)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，但由于對(duì)教材特點(diǎn)、職校生的特點(diǎn)、可利用的教學(xué)環(huán)境及職業(yè)教育教學(xué)特點(diǎn)分析不夠，通常只采取“一卷”考核，評(píng)價(jià)方式單一，缺乏科學(xué)的多元化評(píng)價(jià)體系。學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性、教學(xué)的質(zhì)量都受到了極大影響。

（二）市場(chǎng)調(diào)研

我們對(duì)廣西數(shù)家檢測(cè)公司和開(kāi)展土建工程檢測(cè)的企業(yè)進(jìn)行了有計(jì)劃的調(diào)研工作。幾乎所有企業(yè)都希望學(xué)校的專業(yè)教學(xué)能注重實(shí)踐能力、新技術(shù)、新工藝的培養(yǎng)，盡量與崗位對(duì)接，畢業(yè)后就能頂崗工作或有一段短暫的工作適應(yīng)期后就能適應(yīng)崗位工作。

我們對(duì)在校的200多名建筑工程施工專業(yè)的學(xué)生進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，在回答來(lái)校學(xué)習(xí)的主要目的一項(xiàng)時(shí)，93%的學(xué)生選擇的是為提高自己的技能水平和就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，以便畢業(yè)后能找到一份滿意的工作。因此，專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)定位必須充分考慮到學(xué)生當(dāng)前就業(yè)能力培養(yǎng)的需要，提高學(xué)生的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。但又必須與職業(yè)培訓(xùn)區(qū)別開(kāi)來(lái)。中職學(xué)生除了要能上崗工作外，還應(yīng)有較強(qiáng)的適應(yīng)性和持續(xù)學(xué)習(xí)、提高的基礎(chǔ)。

因此，改革現(xiàn)有教學(xué)模式，創(chuàng)建準(zhǔn)企業(yè)管理環(huán)境條件下中職建筑類專業(yè)建筑材料檢測(cè)課程教學(xué)模式，與企業(yè)聯(lián)手，校企合作共同開(kāi)發(fā)基于工作過(guò)程導(dǎo)向的項(xiàng)目教學(xué)的課程體系，有利于將學(xué)生培養(yǎng)成市場(chǎng)需要的合格勞動(dòng)者，使學(xué)生順利完成向準(zhǔn)職業(yè)身份的轉(zhuǎn)換，縮短在企業(yè)工作中的適應(yīng)期，減少企業(yè)人力資源培養(yǎng)的成本，提高用人單位的滿意度。

二、課程改革理念與方向

（一）明確課程教學(xué)人才培養(yǎng)目標(biāo)

中職學(xué)生要想畢業(yè)就獲取工作崗位，就需要我們對(duì)現(xiàn)有的課程體系進(jìn)行改革，把人才培養(yǎng)目標(biāo)定位為必須充分考慮學(xué)生當(dāng)前就業(yè)能力培養(yǎng)的需要，提高學(xué)生的首次就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。學(xué)生只有具備了這樣的競(jìng)爭(zhēng)能力，才能夠有機(jī)會(huì)被企業(yè)錄用。在滿足“踏進(jìn)門檻”的提前下，中職學(xué)生還應(yīng)具有較強(qiáng)的適應(yīng)性和持續(xù)學(xué)習(xí)、提高的專業(yè)發(fā)展能力，有機(jī)會(huì)謀求多元化的出路，達(dá)到“多崗遷移”。只有培養(yǎng)學(xué)生的第一次就業(yè)能力，才能去兼顧多次就業(yè)的需求。

經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和我校的多次論證，確定我校建筑材料檢測(cè)課程的教學(xué)目標(biāo)為培養(yǎng)學(xué)生畢業(yè)后能盡快適應(yīng)檢測(cè)等相關(guān)企業(yè)的“實(shí)驗(yàn)員”崗位。本課程改革重在以“首崗適應(yīng)”為原則，縮短學(xué)生在企業(yè)工作中的適應(yīng)期，減少企業(yè)人力培養(yǎng)的成本。

（二）重構(gòu)“學(xué)習(xí)與工作一致”的課程體系

打破單一的“教師講，學(xué)生聽(tīng)，教師寫，學(xué)生記”課程體系，根據(jù)實(shí)際工作任務(wù)的要求，重構(gòu)“學(xué)習(xí)與工作一致”的課程體系。借助校企合作平臺(tái)，把學(xué)生安排到實(shí)際企業(yè)環(huán)境中學(xué)習(xí)，教師與學(xué)生共同營(yíng)造企業(yè)文化環(huán)境，創(chuàng)建職場(chǎng)化的準(zhǔn)企業(yè)教學(xué)環(huán)境，將現(xiàn)有課程體系和企業(yè)行業(yè)需求相對(duì)接，教學(xué)內(nèi)容與職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)接，實(shí)現(xiàn)建筑材料檢測(cè)教學(xué)與企業(yè)“零距離”對(duì)接。

（三）優(yōu)化教學(xué)內(nèi)容

根據(jù)實(shí)際工作任務(wù)需要，本著“強(qiáng)化理論、重視應(yīng)用”的原則，以職業(yè)崗位標(biāo)準(zhǔn)為主線，以培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)嫻熟人才為目的，重新組織和設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容。調(diào)研用人單位人才需求意向及崗前培訓(xùn)內(nèi)容等，進(jìn)行信息處理、整合，打破以往章節(jié)“各自為王”的缺陷，重組并優(yōu)化各教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)內(nèi)容，開(kāi)發(fā)“以項(xiàng)目為中心”的教材。

（四）轉(zhuǎn)變教學(xué)行為和模式，創(chuàng)新教學(xué)方法

改變傳統(tǒng)課堂教學(xué)“教師灌輸、學(xué)生被動(dòng)接受”方式，形成“教師任務(wù)實(shí)施、學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)”，融“教、學(xué)、做”一體的教學(xué)行為。提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，活躍課堂氣氛。采取項(xiàng)目教學(xué)法、情景模擬法、任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)法、角色扮演法、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)法，聘請(qǐng)企業(yè)相關(guān)人士參與教學(xué)環(huán)節(jié)。

（五）創(chuàng)建配套的教學(xué)環(huán)境

改善單一課堂教學(xué)環(huán)境，借助校企合作平臺(tái)，創(chuàng)建準(zhǔn)企業(yè)管理的教學(xué)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)學(xué)習(xí)領(lǐng)域與工作領(lǐng)域一致；學(xué)習(xí)過(guò)程與工作過(guò)程一致；學(xué)習(xí)任務(wù)與工作任務(wù)一致，做到學(xué)習(xí)環(huán)境與工作環(huán)境、校園文化與企業(yè)文化的雙向融合。

三、課程改革步驟

經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和多次論證，創(chuàng)建準(zhǔn)企業(yè)管理環(huán)境條件下建筑材料檢測(cè)的課程改革，力求“三個(gè)一致，兩向融合”，以工作過(guò)程為課程內(nèi)容的主線、以典型工作任務(wù)為載體、以課程教學(xué)與崗位標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)為課程目標(biāo)，突出技能培養(yǎng)，充分體現(xiàn)中職教育特點(diǎn)。

我校與企業(yè)聯(lián)手，校企合作共同開(kāi)發(fā)準(zhǔn)企業(yè)環(huán)境下工作過(guò)程的項(xiàng)目教學(xué)的課程體系。其課程體系構(gòu)建流程為：市場(chǎng)調(diào)研實(shí)驗(yàn)員崗位群分析工作任務(wù)分析構(gòu)建工作過(guò)程化課程體系重組教學(xué)內(nèi)容編寫工作過(guò)程化教材創(chuàng)建職場(chǎng)化教學(xué)環(huán)境教學(xué)實(shí)施教學(xué)體系調(diào)整并完善。

（一）調(diào)查研究分析

認(rèn)真分析專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)所提出的建筑工程專業(yè)人才所必須具備的素質(zhì)與能力，研究其獲取的途徑；對(duì)我區(qū)檢測(cè)員的工作內(nèi)容、工作職責(zé)、工作流程開(kāi)展專業(yè)調(diào)查，對(duì)建筑類群專業(yè)中職生的材料檢測(cè)學(xué)習(xí)現(xiàn)狀、教學(xué)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，分析建筑工程專業(yè)人才面臨的素質(zhì)與能力的挑戰(zhàn)，結(jié)合我校現(xiàn)行的建筑工程專業(yè)實(shí)踐教學(xué)課程體系、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方式、方法和手段等方面的優(yōu)勢(shì)與不足，以及培養(yǎng)目標(biāo)，寫出調(diào)查研究報(bào)告。

（二）根據(jù)調(diào)研分析報(bào)告制定教學(xué)模式改革方案

根據(jù)檢測(cè)工程專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)定位與人才特色的要求，構(gòu)建合理的以項(xiàng)目為核心的實(shí)踐性教學(xué)課程體系。修訂各實(shí)踐性項(xiàng)目教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)大綱，重組并整合優(yōu)化準(zhǔn)企業(yè)環(huán)境下各教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)內(nèi)容。制定各實(shí)踐性項(xiàng)目教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)形式、教學(xué)手段方法的改革方案。

（三）創(chuàng)建職場(chǎng)化的教學(xué)環(huán)境

充分利用企業(yè)的工作場(chǎng)景，提供真實(shí)職教環(huán)境或模擬企業(yè)環(huán)境，將企業(yè)布置、設(shè)施復(fù)制到學(xué)生課堂上，讓學(xué)生上課猶如到企業(yè)上班，教師成為領(lǐng)導(dǎo)，學(xué)生成為員工。做到學(xué)習(xí)就像工作，學(xué)生親身體驗(yàn)職場(chǎng)中的各種公共關(guān)系。

（四）做好建筑材料檢測(cè)教學(xué)“工作過(guò)程化”的課程研發(fā)

根據(jù)已制定教學(xué)模式改革方案和依托準(zhǔn)企業(yè)的教學(xué)環(huán)境，確定“將學(xué)生培養(yǎng)為準(zhǔn)職業(yè)人”為教學(xué)培養(yǎng)目標(biāo)，編寫“以項(xiàng)目為核心”、教學(xué)環(huán)節(jié)“工作過(guò)程化”的教材、實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)書(shū)和實(shí)施性課程標(biāo)準(zhǔn)。

（五）構(gòu)建準(zhǔn)企業(yè)管理環(huán)境下的多元化教學(xué)評(píng)價(jià)體系

以“將學(xué)生培養(yǎng)為準(zhǔn)職業(yè)人”為培養(yǎng)目標(biāo)，按貼近企業(yè)員工要求、貼近職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)制定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。以教師、學(xué)生自己、同學(xué)、企業(yè)相關(guān)人士為評(píng)價(jià)體系主體，采取教師評(píng)價(jià)、學(xué)生互評(píng)、自評(píng)及企業(yè)相關(guān)人士綜合評(píng)價(jià)學(xué)生“職業(yè)素養(yǎng)”和“專業(yè)技能”。項(xiàng)目以小組形式展開(kāi)。建立評(píng)價(jià)的激勵(lì)制度，評(píng)價(jià)好的學(xué)生可優(yōu)先推薦就業(yè)，評(píng)獎(jiǎng)學(xué)金、評(píng)優(yōu)等優(yōu)先考慮。評(píng)價(jià)差的采取重修等方式加強(qiáng)。縮短學(xué)生在企業(yè)工作的適應(yīng)期，實(shí)現(xiàn)教學(xué)效益、社會(huì)效益雙提高。

四、預(yù)期目標(biāo)

模擬企業(yè)管理環(huán)境教學(xué)，讓學(xué)生上課猶如到企業(yè)上班；構(gòu)建“以項(xiàng)目為核心”的課程教學(xué)體系，使教學(xué)內(nèi)容項(xiàng)目化，教學(xué)環(huán)境職場(chǎng)化，教學(xué)流程工作化，達(dá)到與企業(yè)、行業(yè)需求相對(duì)接；構(gòu)建以“職業(yè)素養(yǎng)”和“專業(yè)技能”為主體的多元化的評(píng)價(jià)體系，達(dá)到培養(yǎng)技能型人才的目的；采取“以項(xiàng)目為中心”的教學(xué)模式，避免學(xué)生毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)走上就業(yè)崗位，將學(xué)生培養(yǎng)成市場(chǎng)需要的合格勞動(dòng)者，使學(xué)生順利完成準(zhǔn)職業(yè)身份的轉(zhuǎn)換，縮短學(xué)生在企業(yè)工作中的適應(yīng)期，減少企業(yè)人力培養(yǎng)的成本，提高用人單位的滿意度。同時(shí)可形成師生同事化、學(xué)生員工化、教師技師化。準(zhǔn)企業(yè)管理環(huán)境條件下中職建筑類專業(yè)建筑材料檢測(cè)課程教學(xué)模式可復(fù)制到我校其他專業(yè)課程教學(xué)中，為我區(qū)建筑類專業(yè)教學(xué)服務(wù)。

總之，結(jié)合我區(qū)中職建筑類專業(yè)課程教學(xué)現(xiàn)狀，在建筑材料檢測(cè)課程教學(xué)中采用“準(zhǔn)企業(yè)實(shí)踐模式”，可使建筑材料檢測(cè)課程教學(xué)實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)過(guò)程化”，實(shí)踐與理論密切聯(lián)系的職業(yè)教育模式，培養(yǎng)具有較高職業(yè)素質(zhì)的建筑行業(yè)檢測(cè)技術(shù)人才。

篇（11）

施工企業(yè)應(yīng)該對(duì)幕墻設(shè)計(jì)、內(nèi)裝設(shè)計(jì)、建筑泛光設(shè)計(jì)等進(jìn)行控制，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，選擇最佳建筑材料。

某工程屋頂最外層應(yīng)用的蜂窩鋁板的展開(kāi)面積為1.36×104m2左右。業(yè)主方對(duì)屋頂材料提出了相應(yīng)的要求：應(yīng)用高檔的進(jìn)口產(chǎn)品，而且最終的建筑效果必須要具有地標(biāo)建筑的品質(zhì)。施工單位針對(duì)這項(xiàng)要求進(jìn)行了技術(shù)分析，同時(shí)展開(kāi)了市場(chǎng)調(diào)研。在調(diào)研過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)進(jìn)口品牌主要有荷蘭亨特道格拉斯和美國(guó)阿魯克邦，異形雙曲蜂窩板的報(bào)價(jià)范圍為1900-2000元/平米；國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌共有5家，報(bào)價(jià)范圍為800-100元/平米。施工企業(yè)通過(guò)研究蜂窩板的結(jié)構(gòu)和構(gòu)造，對(duì)其技術(shù)性能進(jìn)行分析，最終建議外層面板應(yīng)用進(jìn)口產(chǎn)品，背板和蜂窩芯應(yīng)用國(guó)產(chǎn)西南鋁，然后對(duì)其進(jìn)行恒溫恒濕固化處理，達(dá)到進(jìn)口產(chǎn)品的性能，大幅度降低了造價(jià)成本。業(yè)主采納了該方法，施工單位通過(guò)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)手段使實(shí)際工程造價(jià)降為580元/平米，總造價(jià)節(jié)省了1000多萬(wàn)元。

二、采購(gòu)階段科學(xué)制定招標(biāo)策略，降低工程總造價(jià)

施工企業(yè)在異形建筑招標(biāo)過(guò)程中，采用了“詳細(xì)界定技術(shù)特性與要求”的手段，有效避免了項(xiàng)目施工過(guò)程中簽證和索賠情況的發(fā)生。

比如，在金屬屋面和弧形玻璃幕墻工程招標(biāo)中，施工單位應(yīng)用了設(shè)計(jì)與施工一體化的策略，采用的是固定總價(jià)合同，避免后期工程施工過(guò)程中出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)及簽證的情況，有效控制了該項(xiàng)工程造價(jià)。在此專業(yè)工程中，合同價(jià)定位5820萬(wàn)元，工程完成后結(jié)算價(jià)為5912萬(wàn)元，成功控制了造價(jià)。施工單位利用市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)一步了解了雙曲面金屬屋面和異形建筑幕墻設(shè)計(jì)特點(diǎn)，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)招標(biāo)條款，對(duì)外圍護(hù)各部分的性能參數(shù)進(jìn)行界定，推行總價(jià)包干的策略，成功控制了后期工程的索賠。

三、合理增加招標(biāo)條款說(shuō)明，降低索賠風(fēng)險(xiǎn)

該工程建筑最大的亮點(diǎn)就是空間雙曲形的檐口，而且其也是施工階段最大的難點(diǎn)，不能用二維藍(lán)圖表達(dá)設(shè)計(jì)圖紙，制作和安裝必須要借助電腦三維放樣和現(xiàn)場(chǎng)放樣。施工企業(yè)針對(duì)這一情況，在審定招標(biāo)文件的時(shí)候，提出了一條新的要求，即“在現(xiàn)場(chǎng)制作比例為1：1的檐口節(jié)點(diǎn)大樣”，而且還需要在投標(biāo)報(bào)價(jià)中注明其綜合考慮造價(jià)。

施工企業(yè)中標(biāo)進(jìn)場(chǎng)之后，嚴(yán)格按照建筑效果制作要求，制作了比例為1：1的檐口節(jié)點(diǎn)樣本，共花費(fèi)了50多萬(wàn)元。該節(jié)點(diǎn)大樣在實(shí)際應(yīng)用中解決了十幾個(gè)設(shè)計(jì)問(wèn)題、施工問(wèn)題。然而在投標(biāo)文件工程量清單中，并沒(méi)有該項(xiàng)次，施工企業(yè)在完成大樣后，向項(xiàng)目管理單位提交了一份工程量增加的報(bào)告，管理單位根據(jù)招標(biāo)文件中的具體條款將新增工程量的請(qǐng)求全部駁回，有效避免了索賠風(fēng)險(xiǎn)。

四、科學(xué)處理職能部門的各項(xiàng)需求，降低項(xiàng)目成本

某工程施工企業(yè)通過(guò)提高專業(yè)人員對(duì)規(guī)范要求的理解程度，使專業(yè)人員能夠要求處理安檢部門、質(zhì)監(jiān)部門、消防部門等職能單位的要求，有效降低了項(xiàng)目成本。

在該工程中，施工企業(yè)在對(duì)屋面主次檁條進(jìn)行安裝的時(shí)候，消防支隊(duì)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)殼涂刷了防火材料，結(jié)構(gòu)主次檁條都沒(méi)有實(shí)施防火措施，因此消防部門對(duì)施工企業(yè)發(fā)出了通知，要求施工人員必須立刻停止安裝金屬面板，完成主次檁條消防處理后，才能再進(jìn)行安裝。施工企業(yè)工程師、項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人與消防部門進(jìn)行溝通，卻沒(méi)有取得任何進(jìn)展。然而，如果按照消防部分的要求，對(duì)所有的主次檁條進(jìn)行防火處理，那就會(huì)增加200多萬(wàn)元的成本，而且工期會(huì)往后拖延2個(gè)月左右。由于所有的檁條都安裝在屋面花瓣上（具體可以參見(jiàn)圖1），所以施工難度較大。

項(xiàng)目管理單位派遣專家到消防支隊(duì)，參照倪照鵬《建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》中的內(nèi)容，向消防部隊(duì)的專家詳細(xì)講解了該工程與普通鋼結(jié)構(gòu)工程間存在的差異，讓消防專家了解本工程所用的主次檁條并不是主要的受力構(gòu)件，沒(méi)有必要進(jìn)行防火處理。消防專家最終接受了項(xiàng)目管理單位的解釋，有效避免了額外的成本和工期。

五、嚴(yán)格審查現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更，控制施工造價(jià)