房地產(chǎn)市調(diào)方法大全11篇

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篇（1）

中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。

1、城市規(guī)劃的概述

城市規(guī)劃是一門自古就有的學(xué)問，每個民族都有其獨(dú)特的知識組成。而城市規(guī)劃其實(shí)是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。同時城市規(guī)劃的研究是城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個階段管理的龍頭。

城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標(biāo)和城市建設(shè)的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)則是城市發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施過程。房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時也保證了房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當(dāng)前我國城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，過度開發(fā)、破壞性開發(fā)等現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面城市規(guī)劃則滯后于城市房地產(chǎn)的發(fā)展，嚴(yán)重影響了政府對城市發(fā)展的宏觀控制力。

2、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

所謂的房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。而城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的"龍頭"，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。同時城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的側(cè)重點(diǎn)不同。在戰(zhàn)略上，城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向；而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)實(shí)收益。從信息反饋角度來看，城市規(guī)劃側(cè)重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要；而房地產(chǎn)開發(fā)則側(cè)重于收集市場信息，適應(yīng)市場的需要。在空間上，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置；而房地產(chǎn)開發(fā)多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇。在時間上，城市規(guī)劃側(cè)重于長遠(yuǎn)的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)；而房地產(chǎn)開發(fā)更側(cè)重近期的效果。從效益來看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)土地和開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

因此，城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)就沒有方向和依據(jù)。只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)才具有前瞻性，才能可持續(xù)發(fā)展，在收到經(jīng)濟(jì)效益的同時，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以達(dá)到其本來的目的。兩者的關(guān)系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關(guān)系，是后者服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。

3、我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在的問題

3.1、房地產(chǎn)開發(fā)片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用

房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)的驅(qū)動下，忽視了開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境效益，甚至脫離了城市規(guī)劃控制，使得一些地塊過度開發(fā)，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關(guān)的綠地率一降再降，開發(fā)行為的隨意性較大，難以使規(guī)劃控制作用真正落到實(shí)處。國外高層建筑的發(fā)展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發(fā)展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發(fā)商往往從自身利益出發(fā)，注重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值，使得城市宜居功能嚴(yán)重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。

3.2、城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性 我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后經(jīng)權(quán)力機(jī)關(guān)批準(zhǔn)才具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局嚴(yán)重失調(diào)，原有規(guī)劃失去意義。

3.3、城市規(guī)劃編制體系不完善、面臨挑戰(zhàn) 其主要表現(xiàn)在以下兩方面：（1）規(guī)劃編制內(nèi)容綜合性不夠，缺乏經(jīng)濟(jì)分析。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的對經(jīng)濟(jì)利益的投機(jī)性，因此，城市規(guī)劃編制的內(nèi)容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經(jīng)濟(jì)分析和規(guī)劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控能力。（2）城市規(guī)劃編制的動態(tài)性和可操作性差。目前，城市規(guī)劃的編制仍較多的偏重于物質(zhì)建設(shè)規(guī)劃，注重于確定規(guī)劃期的人口和用地規(guī)模；對于房地產(chǎn)開發(fā)所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區(qū)的原則，注重于靜態(tài)的“最終藍(lán)圖”；對城市總體規(guī)劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細(xì)規(guī)劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發(fā)利用過程中房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和強(qiáng)度。

協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的舉措

4.1完善法制建設(shè),強(qiáng)化城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的約束性、引導(dǎo)性管理

目前，我國城市規(guī)劃大多以終極的理性規(guī)劃方式為主, 難以面對現(xiàn)實(shí)中的沖突。規(guī)劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實(shí)施管理中也缺乏相關(guān)的法制依據(jù)有效保障規(guī)劃的實(shí)施。所以，我國需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù)，建立健全的規(guī)劃實(shí)施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī)，增強(qiáng)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險和不確定性的適應(yīng)性，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的互動關(guān)系，以完整的責(zé)權(quán)約束機(jī)制和廣泛的監(jiān)督機(jī)制保障規(guī)劃實(shí)施中的強(qiáng)制性，以超前意識指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實(shí)施中的持續(xù)效應(yīng)。

4.2、城市空置化現(xiàn)象日益突出

目前，城市空置化現(xiàn)象這一問題日益嚴(yán)重，即城市的中心存在一定數(shù)量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會導(dǎo)致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產(chǎn)進(jìn)行炒作轉(zhuǎn)售從中賺取利潤，實(shí)際使用率卻很低，以及不法房地產(chǎn)商故意捂盤惜售或哄抬房價等。這就要求我們完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強(qiáng)全民的法制意識。應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強(qiáng)規(guī)劃的超前戰(zhàn)略性意識。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現(xiàn)空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備，按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；最后是增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識。

4.3、盡快完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警監(jiān)測體系

建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫，可以為城市規(guī)劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動態(tài)監(jiān)測。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析。與此同時，要盡快結(jié)束當(dāng)前土地市場的“雙軌制”，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場化，以強(qiáng)化地價對城市用地結(jié)構(gòu)合理化的促進(jìn)作用。

4.4城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先必須增強(qiáng)全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定實(shí)施細(xì)則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時間準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。第三是做好控制性詳細(xì)規(guī)劃。通過各項(xiàng)控制指標(biāo)來控制過度開發(fā)，它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。通過強(qiáng)有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠(yuǎn)利益。

結(jié)束語

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務(wù)。由于行為方式、實(shí)施主體、實(shí)現(xiàn)周期和實(shí)現(xiàn)方法等方面的不同，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關(guān)系，采取適當(dāng)措施，使兩者協(xié)調(diào)互動，才可以使城市得到更好的和諧發(fā)展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環(huán)境，而且還可以使城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)互動，從而實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。

篇（2）

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。*年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了20*年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。20*年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從20*年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。20*年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；20*年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，*年為3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“九五”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，*年---20*年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%；商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異常火爆，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝；20*年總投放為*畝，是上年的6倍；20*年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉(zhuǎn)變。*年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，20*年為10.59畝，20*年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。20*年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地產(chǎn)市場需求狀況

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從20*年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。20*年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

2、個人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。20*年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%；20*年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，20*年個人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個人購房總面積的87.*%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚，土地實(shí)行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，20*年商品住宅平均售價約*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，*年共成交184起，面積16396.17m2，20*年共成交243起，面積204*.54m2，20*年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

（一）房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。

（二）市場化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

（五）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

（六）市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（七）住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

（八）房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費(fèi)是較長一段時間后的第

二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì)，將有近*套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定

因前幾年對市場釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。20*年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。2003年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，20*年為4.94公頃，20*年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃），2003年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2004年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實(shí)際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。

另據(jù)2003年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，2003年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。

（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。

按《縣城城市總體規(guī)劃》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期（至20*年）縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至20*年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。

四、政策建議

（一）建立預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購房。

（二）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)（如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓）；有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié)；控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。

（四）堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

（五）加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌錾杏休^大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展。

要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶（人均年收入低于2400元）有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動消費(fèi)潛力。

（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌；再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制；強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優(yōu)惠；合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢斦⒔鹑谡撸岣咧械褪杖胂M(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，有效擴(kuò)大市場需求量。

（七）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

篇（3）

各地要在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實(shí)可行的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批管理，嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學(xué)的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準(zhǔn)確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當(dāng)?shù)姆绞剑皶r向社會市場信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。建設(shè)部要會同有關(guān)部門在各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過全國聯(lián)網(wǎng)，盡快建立全國房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報體系，及時對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。要加強(qiáng)對重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)“過熱”。

二、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量

要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅(jiān)持城市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量。要采取切實(shí)可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵危舊住房的改造。要重點(diǎn)加強(qiáng)對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地供應(yīng)管理，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，制定土地供應(yīng)計(jì)劃，逐步實(shí)現(xiàn)按計(jì)劃供地。

加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對經(jīng)過批準(zhǔn)但尚未開工建設(shè)的項(xiàng)目用地，各地要集中進(jìn)行一次清理，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅(jiān)決予以收回。

三、充分發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地的合理使用

要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。所有列入建設(shè)用地范圍的土地，必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)。市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。

在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應(yīng)必須符合城市規(guī)劃。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)。其他用途土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時，要適當(dāng)增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)，切實(shí)改善居民居住條件，提高居住水平。

四、嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項(xiàng)目

各地要貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號），強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項(xiàng)目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。

五、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)

經(jīng)濟(jì)適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實(shí)可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，完善計(jì)劃編制工作，提高計(jì)劃的科學(xué)性和適用性。對于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃的項(xiàng)目，要確保各項(xiàng)配套優(yōu)惠政策的落實(shí)。

要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房銷售對象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟(jì)適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。有關(guān)部門對購房對象要嚴(yán)格審核，對銷售價格要嚴(yán)格審批并加強(qiáng)監(jiān)督，對違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策切實(shí)落實(shí)到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。

繼續(xù)鼓勵工礦區(qū)和企事業(yè)單位利用自用土地，在符合城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。

六、加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購房的支付能力

各地要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，切實(shí)落實(shí)住房補(bǔ)貼資金來源。住房補(bǔ)貼以財政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，應(yīng)盡快將其轉(zhuǎn)換為對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)職工的住房補(bǔ)貼，并在以后年份保證補(bǔ)貼資金來源的穩(wěn)定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各地區(qū)、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金以及房管所轉(zhuǎn)制資金后，全部用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項(xiàng)目貸款的清理力度，制定切實(shí)可行的計(jì)劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。

七、充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用

當(dāng)前既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風(fēng)險，充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規(guī)范個人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)。要嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款條件，切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報告)的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費(fèi)率，明確保險賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第350號）和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》（國發(fā)［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險。

八、繼續(xù)加大對住房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度

篇（4）

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常快速。在其發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)，拉大了貧富差距，這對于我國構(gòu)建和諧社會有著不利的影響。鑒于此種情況，如何解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來的負(fù)面影響，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，成為人們當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的體現(xiàn)

（1）部分地區(qū)房地產(chǎn)價格以及價值之間出現(xiàn)部分不協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中，其價格的波動比較大，而且在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了價格和價值之間一定程度不協(xié)調(diào)的情況，此種情況的出現(xiàn)，使得市場經(jīng)濟(jì)的秩序受到了不利的影響。尤其是在最近幾年，房地產(chǎn)價格的上升趨勢是十分明顯的，導(dǎo)致此種情況的原因主要有以下兩點(diǎn)：①房地產(chǎn)開發(fā)商采用不法銷售手段來提高其價格。這樣就使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為泡沫，在發(fā)展的過程中和市場經(jīng)濟(jì)成為對立，其安全性以及穩(wěn)定性無法得到保證；②受泡沫經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤以及高風(fēng)險并存的行業(yè)，在發(fā)展的過程中會面臨一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，這樣就使得房地產(chǎn)價格居高不下[1]。另外，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，會占用大量的土地資源，這樣就加劇了資源浪費(fèi)，從而對我國的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。（2）政府過度干預(yù)。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，引起了政府的關(guān)注，所以政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，但并沒有有效地解決房地產(chǎn)價格問題。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，受很多因素的影響，其中比較突出的就是國家政策對其影響不大。有部分人將購房作為一種投資，所以有些比較富有的人就大量購買房子，這樣就使得一人多房以及多人一房的情況出現(xiàn)。面對以上的情況，國家應(yīng)該從政策方面進(jìn)行限制，但實(shí)際情況卻是國家出臺了一些政策，但這些政策對于市場的了解并不深入，所以制定的政策很難解決市場中的問題，只能通過民意來進(jìn)行控制，進(jìn)而導(dǎo)致政策流于形式，并沒有任何實(shí)質(zhì)性的意義[2]。（3）資源利用不合理。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于粗放型經(jīng)濟(jì)，在其發(fā)展的過程中，需要對土地進(jìn)行不斷的開發(fā)利用。這樣一方面導(dǎo)致我國的土地資源越來越少，并且對占用的土地也沒有進(jìn)行合理地利用，從而導(dǎo)致土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面，使得環(huán)境污染更加嚴(yán)重，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中造成的后果，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)想要長久地發(fā)展下去具有一定的難度。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展策略

（1）控制房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中，高昂的價格使其擾亂了市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。所以想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，首先要做的就是對房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行嚴(yán)格地控制。對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制，并不是意味著要降低房地產(chǎn)的價格，而是應(yīng)該保證其價格和價值是相符的，以此來保證房地產(chǎn)價格可以處于穩(wěn)定的狀態(tài)。我國對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制的力度不斷加強(qiáng)，在金融危機(jī)的時候，房地產(chǎn)的價格是低于正常水平的，這樣就使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻礙。在金融危機(jī)度過之后，房地產(chǎn)價格快速上升，這些情況都對市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響[3]。因此，國家應(yīng)該通過宏觀調(diào)控來對房地產(chǎn)價格進(jìn)行有效地控制，確保其穩(wěn)定地發(fā)展，從而降低房地產(chǎn)價格波動對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。另外，房地產(chǎn)的價格波動還是引起泡沫經(jīng)濟(jì)的主要因素，因此，政府應(yīng)該通過宏觀調(diào)控來對房地產(chǎn)價格進(jìn)行有效地控制，使其價格可以處于正常的范圍內(nèi)，以此來維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)的秩序，保證市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制的情況下，2015年以來全國整體的樓市銷售溫和回暖。1～5月全國商品房銷售面積已經(jīng)達(dá)到35996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達(dá)到24409億元，同比增長3.1%，已經(jīng)回正。雖然銷售數(shù)據(jù)有了一定程度的增加，但從整體分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然呈現(xiàn)的是下降。1～5月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額32292億元，同比增長了5.1%，增速比1～4月累計(jì)完成額增速回落0.9個百分點(diǎn)。（2）加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管力度。想要確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)可以協(xié)調(diào)發(fā)展，相關(guān)部門就應(yīng)該對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行嚴(yán)格地金融監(jiān)管。比如說，對房地產(chǎn)企業(yè)的借貸的還款能力以及市場效應(yīng)等進(jìn)行嚴(yán)格控制。這樣既可以保證銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加規(guī)范科學(xué)，還可以推動銀行改革的進(jìn)行，對房地產(chǎn)行業(yè)中存在風(fēng)險的項(xiàng)目進(jìn)行回避，以此來降低市場經(jīng)濟(jì)所要面臨的金融風(fēng)險。（3）加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型速度。在社會不斷發(fā)展的過程中，對環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，實(shí)現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)前人們的發(fā)展理念，并且還要求房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中也進(jìn)行環(huán)保以及節(jié)能。面對這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，必須按照節(jié)能并且環(huán)保的要求來發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，只有這樣才能在滿足社會發(fā)展需求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展[4]。與此同時，政府還應(yīng)該發(fā)揮自身的作用，通過政策以及宏觀調(diào)控等手段來推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。政府可以對堅(jiān)持低碳環(huán)保的房地產(chǎn)開發(fā)商給予政策方面的支持，也可以利用對貸款利率調(diào)整的方式，來吸引傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響。國家應(yīng)該提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重視程度，并采取有效的措施推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，從而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。與此同時，政府還應(yīng)該加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效地控制，來促進(jìn)其與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)我國的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

作者:朱曉林 單位:徐州市白蟻防治管理處

參考文獻(xiàn)：

[1]孫玉明.探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2015,(10):11+49.

篇（5）

關(guān)鍵詞：數(shù)學(xué)方法；房地產(chǎn)市場；市場調(diào)查；市場預(yù)測

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地實(shí)現(xiàn)突破增長，但是在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中仍然存在一些風(fēng)險以及問題，因此房地產(chǎn)市場一般都是利用調(diào)查與預(yù)測的方式來實(shí)現(xiàn)市場的規(guī)劃發(fā)展，這就在我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)下有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的再發(fā)展，同時能夠有效地體現(xiàn)我國的市場經(jīng)濟(jì)利益。

1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測解析

目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從買方市場轉(zhuǎn)化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產(chǎn)市場競爭在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下不斷強(qiáng)化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是發(fā)展的關(guān)鍵，因此市場的調(diào)查以及預(yù)測就成為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要依據(jù)，筆者根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)市場在近五年之內(nèi)已經(jīng)發(fā)展成為了有計(jì)劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學(xué)有效的市場調(diào)查以及預(yù)測手段，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產(chǎn)市場在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的位置。

（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查介紹。在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中主要包括以下三個環(huán)節(jié)：首先是在調(diào)查的前期進(jìn)行準(zhǔn)備，前期你的準(zhǔn)備階段主要是分析經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的影響以及發(fā)展的機(jī)遇，這個時候就需要確定房地產(chǎn)市場的具體調(diào)查目標(biāo)、制定詳細(xì)的調(diào)查計(jì)劃、根據(jù)自身的發(fā)展以及文藝設(shè)計(jì)調(diào)查方案，當(dāng)然要在調(diào)查的過程中對于調(diào)查的方式、人員等進(jìn)行計(jì)劃，一般采取的是抽樣式的問卷調(diào)查，對調(diào)查的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行詳細(xì)的整合，為后期的正式調(diào)查做好準(zhǔn)備工作。其次是正式調(diào)查階段，這一個階段的任務(wù)主要是收集資料，同時要對調(diào)查人員進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查培訓(xùn)，這個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場調(diào)查過程中最重要的，因此在這個環(huán)節(jié)中要保證調(diào)查的嚴(yán)謹(jǐn)。最后一個環(huán)節(jié)就是調(diào)查的總結(jié)，這一環(huán)節(jié)主要是針對前兩個環(huán)節(jié)中比較分散的數(shù)據(jù)進(jìn)行一下整理，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對本次的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，得出比較科學(xué)的結(jié)論，同時將結(jié)論進(jìn)行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測介紹。房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)是建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，我們在進(jìn)行預(yù)測的時候可以利用已經(jīng)調(diào)查得出的資料預(yù)測的信息，當(dāng)然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產(chǎn)市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行一定的判斷。在一般的房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)主要有以下內(nèi)容：臆斷預(yù)測的目標(biāo)方向性、收集整合調(diào)查資料、選擇預(yù)測方法并且建立設(shè)施的數(shù)學(xué)模型、審核預(yù)測的結(jié)果、總結(jié)預(yù)測結(jié)果。

2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測中的應(yīng)用

（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)方法分析。數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數(shù)量特點(diǎn)以及基本的變化規(guī)律。在這一種數(shù)學(xué)分析方法中比較常用的方法是有集中數(shù)據(jù)的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數(shù)據(jù)綜合指數(shù)的分析。其中的集中數(shù)據(jù)趨勢變化的分析是將全體數(shù)據(jù)中的整合變量的方向性規(guī)劃為某一個數(shù)據(jù)指標(biāo)上，這一點(diǎn)就成為這一組數(shù)據(jù)中的核心點(diǎn)，同時可以用它來代表整體的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢。這種集中數(shù)據(jù)整合的方法有很多種，例如可以算術(shù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)、中位數(shù)以及眾數(shù)。分散的程度分析是借助整個數(shù)據(jù)數(shù)列之間變量的變化分散程度，數(shù)據(jù)的標(biāo)志性變化的情況是指標(biāo)的變化越小，平均數(shù)的代表程度反而越大，統(tǒng)計(jì)方法中的常用統(tǒng)計(jì)方法有：數(shù)據(jù)平均差、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差以及離散系數(shù)。

（2）數(shù)學(xué)解析性分析。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查與預(yù)測方面的解析性統(tǒng)計(jì)分析方法主要是借助數(shù)學(xué)理論基礎(chǔ)來進(jìn)行的，通過對調(diào)查預(yù)測數(shù)據(jù)的規(guī)律進(jìn)行深入的解析來定量數(shù)據(jù)的分析，常用的數(shù)學(xué)方法有：數(shù)據(jù)的方差分析、預(yù)測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數(shù)據(jù)的方差分析中首先通過分析不同的調(diào)查數(shù)據(jù)來進(jìn)行整合。在了解了整個調(diào)查的數(shù)列中自變量對因果變量的影響意義來預(yù)測整個調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容。同時數(shù)據(jù)方差分析應(yīng)用的過程中針對一般假定的數(shù)據(jù)分布，可以選擇相對比較穩(wěn)定的方差來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的預(yù)測。在預(yù)測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規(guī)則的數(shù)列數(shù)據(jù)進(jìn)行多元統(tǒng)計(jì)，整個的多元統(tǒng)計(jì)可以根據(jù)數(shù)量的變化選擇多樣性，在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中我們一般選擇類聚的形式來進(jìn)行聚類分析。聚類分析系統(tǒng)主要有：聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法等。當(dāng)然隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)學(xué)模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據(jù)，例如利用計(jì)算機(jī)中的SPSS軟件對調(diào)查的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

（3）數(shù)學(xué)定量預(yù)測方法，在這一種方法中主要依據(jù)一元線性的模型建立來實(shí)現(xiàn)在數(shù)據(jù)資料的整合，一方面利用運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，另一方面結(jié)合計(jì)算機(jī)技術(shù)，對房地產(chǎn)的營銷變化做出科學(xué)的估計(jì)和判斷。數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)模型是一個相對比較穩(wěn)定的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)用，同時比較準(zhǔn)確、客觀真實(shí)，特別是在中短期的調(diào)查與預(yù)測中有比較客觀的優(yōu)勢。

3 結(jié)語

數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中已經(jīng)有了很長一段的應(yīng)用歷史，當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調(diào)查與預(yù)測的更新來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的發(fā)展，因此對于數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用需要不斷的去研究探索。

參考文獻(xiàn)

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報，2012，（4）：34-36.

篇（6）

一、如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

隨著房地產(chǎn)市場由買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展,使得房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,房地產(chǎn)企業(yè)對市場營銷信息的需要比以往任何時候都更為強(qiáng)烈,市場調(diào)查和預(yù)測成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實(shí)踐證明,在紛繁復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中,只有通過細(xì)致有效的市場調(diào)查和科學(xué)的預(yù)測,才能幫助企業(yè)制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略,把握市場機(jī)會,使之立于不敗之地。

1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序。房地產(chǎn)市場調(diào)查一般包括三個階段:調(diào)查前的準(zhǔn)備階段、正式調(diào)查階段、調(diào)查總結(jié)階段。準(zhǔn)備階段的主要工作是識別與界定問題或機(jī)會、確定調(diào)查目標(biāo)、制定調(diào)查計(jì)劃,包括調(diào)查方案的設(shè)計(jì)、問卷和調(diào)查表的設(shè)計(jì)、抽樣、人員培訓(xùn)、實(shí)地調(diào)查、數(shù)據(jù)錄入、統(tǒng)計(jì)分析、報告撰寫等日程安排,以確保調(diào)查工作的順利開展和按時完成;正式調(diào)查階段就是資料的收集階段,主要是對調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)和實(shí)地調(diào)查,這是整個市場調(diào)查過程中最關(guān)鍵的階段;調(diào)查總結(jié)階段是對上一階段收集的那些分散的、零星的資料進(jìn)行整理分析,并形成結(jié)論,撰寫調(diào)查報告,包括對調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、撰寫調(diào)查報告、跟蹤調(diào)查與反饋。

2.房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序。房地產(chǎn)市場預(yù)測是在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,利用已獲得的資料信息,運(yùn)用一定方法和手段,對房地產(chǎn)市場的各種因素進(jìn)行綜合分析,對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及狀態(tài)進(jìn)行估計(jì)和判斷。完整的房地產(chǎn)市場預(yù)測工作一般包括以下工作步驟:確定預(yù)測目標(biāo)、收集和整理資料、選擇預(yù)測方法并建立預(yù)測模型、分析預(yù)測誤差并審查預(yù)測結(jié)果、編寫預(yù)測報告并跟蹤校驗(yàn)。

二、應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行資料處理

在房地產(chǎn)市場調(diào)查中,對實(shí)地調(diào)查所收集的資料進(jìn)行整理分析是非常重要的環(huán)節(jié)。資料的處理與分析是對通過各種方法收集到的資料加以整理、分析及統(tǒng)計(jì)運(yùn)算,把龐大、復(fù)雜、零散的資料集中簡化,使資料變成易于理解和解釋的形式。簡單的說,資料整理就是通過一系列的操作將收集到的第一手或是第二手資料轉(zhuǎn)變成為數(shù)據(jù)結(jié)果,以便于研究者了解其中的含義。對資料進(jìn)行審核、編碼和錄入后,就可以進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

1.描述性統(tǒng)計(jì)分析。描述性統(tǒng)計(jì)分析是一種定量分析問題的方法,它用來描述和評價研究對象的數(shù)量特征和規(guī)律,常用的方法有集中趨勢分析、離散程度分析和綜合指數(shù)分析法。集中趨勢分析是全體數(shù)據(jù)的大部分變量趨向于某一點(diǎn),將這一點(diǎn)作為數(shù)據(jù)分布的中心,它可以用來當(dāng)作總體的代表。數(shù)據(jù)的集中趨勢用集中量數(shù)來描述,集中量數(shù)有許多種,如算術(shù)平均數(shù),中位數(shù),眾數(shù)。離散程度是數(shù)列中變量值之間的分散程度,用以反映離散程度的指標(biāo)稱為標(biāo)志變異指標(biāo),標(biāo)志變異指標(biāo)越小,平均數(shù)的代表性越大,事物變動具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性,常用的測量指標(biāo)有全距、平均差、標(biāo)準(zhǔn)差和離散系數(shù)等。

2.解析性統(tǒng)計(jì)分析。解析性統(tǒng)計(jì)分析方法是以數(shù)學(xué)理論為基礎(chǔ),對事物內(nèi)部的本質(zhì)規(guī)律進(jìn)行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚類分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同來源的調(diào)查數(shù)據(jù)變異對總變異的影響大小,了解數(shù)列中自變量是否對因變量有重要影響。方差分析應(yīng)用時一般假定總體服從正態(tài)分布,具有相同的方差,方差分析具有穩(wěn)健性,在更寬泛的條件下也是近似有效。聚類分析是一種依據(jù)特定的規(guī)則對數(shù)列中數(shù)據(jù)進(jìn)行分類的多元統(tǒng)計(jì)分析方法,是用來研究所謂“物以類聚”現(xiàn)象的方法。聚類分析的方法有系統(tǒng)聚類法、序樣品聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法。主成分分析是把多個變量重新組合為一組相互無關(guān)的幾個綜合變量,可從中取幾個較少的綜合變量盡可能多地反映原來變量的信息。

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用,通過構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,應(yīng)用統(tǒng)計(jì)分析軟件(如SPSS)對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行批量處理,從而獲得一般統(tǒng)計(jì)規(guī)律。

三、應(yīng)用數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)市場定量預(yù)測

定量預(yù)測是在數(shù)據(jù)資料充分的基礎(chǔ)上,運(yùn)用數(shù)學(xué)方法,有時還結(jié)合計(jì)算機(jī)技術(shù),對事物未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行數(shù)量方面的估計(jì)與推測。定量預(yù)測技術(shù)是建立在現(xiàn)代數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)之上,它通過建立數(shù)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)模型,相對于定性預(yù)測來說,定量預(yù)測更加準(zhǔn)確,預(yù)測依據(jù)客觀真實(shí),可靠性更高,在中短期預(yù)測中有著非常明顯的優(yōu)勢。介紹應(yīng)用一元線性回歸模型對房地產(chǎn)市場進(jìn)行定量預(yù)測的實(shí)例:

一元線性回歸模型的一般形式為:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影響因素,為自變量;yi由于受xi及各種隨機(jī)因素的影響而發(fā)生變化,為因變量,也是預(yù)測目標(biāo);?茁0、?茁1是回歸系數(shù),最常用最小二乘法進(jìn)行估計(jì);ei是隨機(jī)誤差項(xiàng),表示各種隨機(jī)因素對yi影響的總和。

根據(jù)最小二乘法得到回歸系數(shù)的估計(jì)值為:

^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■

如自1998年下半年開始,全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配,實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化,自此以后我國城鎮(zhèn)住房銷售量逐年上升。與此同時,我國城鎮(zhèn)居民收入水平逐年提高,在此我們研究城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與城鎮(zhèn)住宅銷售面積之間的線性關(guān)系。抽取1998年至2007年為研究樣本(樣本數(shù)據(jù)見表1)。其中,城鎮(zhèn)居民可支配收入用x表示,城鎮(zhèn)住宅銷售面積用y表示。

通過計(jì)算可以得到:

x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0

根據(jù)公式有:

^?茁1=■=■=7.2141

^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856

這樣就可以得到住宅銷售面積與居民人均可支配收入之間的一元線性回歸方程:^yi=7.2141xi-29801.1856

這說明在一定時期內(nèi),住宅銷售面積受城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響部分,當(dāng)已知某個時期內(nèi)城鎮(zhèn)居民可支配收入即可預(yù)測該時期商品住宅的銷售量。如2008年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15781元,將其代入回歸模型中:

^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71

即得到2008年全國住宅銷售面積預(yù)測估計(jì)值為84043.71萬平方米。2008年住宅實(shí)際銷售面積為58300.81萬平方米,這是因?yàn)橛绊懽≌N售面積的因素較多,尤其是世界金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場有很大的影響,表現(xiàn)在住宅的銷售量下滑。

當(dāng)需要考慮多個因素對市場的影響時,可采用多元線性回歸模型進(jìn)行預(yù)測。

參考文獻(xiàn)

[1]張永岳.《房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)教程》.學(xué)林出版社,2006(12)

篇（7）

伴隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，從而在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的情況，這在一定程度上加大了我國貧富差距，從而激化了社會矛盾，不利于和諧社會的發(fā)展，所以加大的房地產(chǎn)市場的管理力度，保障我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重中之重。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性

作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基石，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要保障。所以對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問題進(jìn)行研究是保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問題采取措施加以解決，也對完善市場經(jīng)濟(jì)、提高我國競爭力有一定的促進(jìn)作用。

1.1 增加國民收入

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展是我國國民收入總值的重要增長點(diǎn)，我國國民經(jīng)濟(jì)之所以能夠快速穩(wěn)步上升與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展分不開。事實(shí)證明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的經(jīng)濟(jì)效益在所有行業(yè)中占有十分明顯的優(yōu)勢。

1.2 提高了人們的生活質(zhì)量

改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質(zhì)量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產(chǎn)行業(yè)就直接改變?nèi)藗兊纳睿瑥亩鄬拥礁邔樱瑥姆鎏莸诫娞荩藗兊淖≌h(huán)境得到了極大地改善，生活質(zhì)量明顯提高。

1.3 促進(jìn)社會進(jìn)步

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠促進(jìn)社會的進(jìn)步。最為基本的就是提供很多的就業(yè)崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，有效地緩解了連年緊張的就業(yè)矛盾。

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經(jīng)在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相關(guān)職能部門應(yīng)該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以科學(xué)合理的方式進(jìn)行引導(dǎo)，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的原因

2.1 價格與價值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)的價格與價值背離的現(xiàn)象引發(fā)了強(qiáng)烈的市場波動，價格是圍繞著價值進(jìn)行波動的，但現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經(jīng)濟(jì)的秩序。近幾年，我國的房地產(chǎn)價格一路飆升，其主要是由于開發(fā)商的非法銷售手段以及炒房團(tuán)的影響，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，這與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相反的，難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。此外，由于泡沫經(jīng)濟(jì)的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展過程中存在一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，并隨時面臨著市場破裂的現(xiàn)象。房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中需要大量的土地資源，并在建設(shè)的過程中造成極大的能源浪費(fèi)與環(huán)境污染，這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 政府的過度干預(yù)

我國對房地產(chǎn)的發(fā)展較為重視，所以對其進(jìn)行宏觀調(diào)控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產(chǎn)價格過高的問題進(jìn)行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機(jī)的現(xiàn)象進(jìn)行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產(chǎn)市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進(jìn)行解決。現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依然被認(rèn)為是財產(chǎn)保值的主要方式，目前階段，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現(xiàn)階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進(jìn)行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據(jù)，只是按照民意來對市場的秩序進(jìn)行干預(yù)，這也就難以將政策貫徹落實(shí)，更是起不到預(yù)期的效果，并隨著時間的發(fā)展逐漸流于形式。

2.3 對資源利用的不合理

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期處于粗放式的發(fā)展模式，已經(jīng)導(dǎo)致很多不利的要素在環(huán)境中慢慢滋生，這其中包括對土地?zé)o計(jì)劃、無節(jié)制的開發(fā)，沒有環(huán)保和節(jié)能的概念，都加劇了環(huán)境的污染與能源的破壞，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產(chǎn)行業(yè)對土地的開發(fā)，已經(jīng)破壞了我國的自然環(huán)境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，更不利于我國經(jīng)濟(jì)社會的健康穩(wěn)定發(fā)展。

3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的對策

3.1 調(diào)控房地長價格

現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格偏高，違反了價值規(guī)律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關(guān)部門對房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產(chǎn)的價格與它真實(shí)的價值相適應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)動蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國房地產(chǎn)中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機(jī)時候，我國的房地產(chǎn)又是由于價格過低，企業(yè)的資金不能進(jìn)行有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產(chǎn)的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國家的有關(guān)部門應(yīng)該做好調(diào)控工作，地房產(chǎn)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)研和把關(guān)，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。其實(shí)，價格始終是引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，泡沫經(jīng)濟(jì)也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調(diào)控地引導(dǎo)使得房地產(chǎn)的價格回到與其價值相適應(yīng)的范圍內(nèi)，建立正確房地產(chǎn)行業(yè)秩序，是保障市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要手段。

3.2 加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管力度

政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場進(jìn)行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都應(yīng)該進(jìn)行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進(jìn)行管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動進(jìn)行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學(xué)化和合理化。

3.3 加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型

社會發(fā)展進(jìn)行時，環(huán)境保護(hù)越來越受到人們的重視。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能新理念是時下的風(fēng)尚，是人們對追求更高生活品質(zhì)的愿望，更是我國建立可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的根本要求。需要指出的是，現(xiàn)階段還需要政府來管理房地產(chǎn)行業(yè)將環(huán)保和節(jié)能的理念落實(shí)到位，才能保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)有一個良性的發(fā)展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進(jìn)行低碳和環(huán)保的房地產(chǎn)商，也可以調(diào)整貸款利率的方式來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改變思路，把企業(yè)向著節(jié)能環(huán)保的方向發(fā)展，也是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的新方向。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府職能部門應(yīng)該重視其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展了，才能有效推動我國市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的必然要求。隨著政府宏觀調(diào)控力度地不斷加大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)得到了協(xié)調(diào)發(fā)展，在一定程度上提高了我國的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

參考文獻(xiàn)

[1]尹榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)[J].中國外資，2013

（11）.

[2]譚偉，李成奎.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與應(yīng)對措施

篇（8）

（一）引言

1.宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈管理產(chǎn)生影響

近年來，我國房地產(chǎn)市場非理性因素作用擴(kuò)大。為遏制我國房地產(chǎn)市場進(jìn)一步升溫，我國出臺若干關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)開發(fā)方面，調(diào)控政策一方面限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，另一方面要求加快推進(jìn)保障性住房的建設(shè)。房地產(chǎn)銷售方面，嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和 “國十條”后四十余個城市施行的限購令，意圖限制投資者以各種名目進(jìn)行的炒房和投機(jī)性購房行為；同時，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)于2011年在滬渝兩地正式落地，旨在保護(hù)自主性需求，約束投資性需求。

調(diào)控政策多管齊下，國家意圖以限制開發(fā)商抬高房價和引導(dǎo)購房者的消費(fèi)行為回歸理性這兩種方式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。但國家的宏觀調(diào)控政策影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈管理，而現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以生存的命脈。作為房地產(chǎn)市場的重要參與者，開發(fā)商面臨的由調(diào)控所帶來的企業(yè)資金鏈問題，成為目前亟待解決的問題之一。

2.宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式

由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集、杠桿率高等特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營過程中的資金流一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的命脈所在。除自有資金外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源一般有兩種：開發(fā)階段的外部融資與銷售階段的發(fā)預(yù)售收入和個人按揭收入。自2005年以來，國家在房地產(chǎn)調(diào)控的資金限制方面，通過各種措施對這兩種融資方式不斷施壓。這也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以銀行貸款為主，其他融資方式占比較少”的傳統(tǒng)外部融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大改變：2007年至2011年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額前期漲幅緩慢，后期漲幅趨于停滯，而自融資金和其他資金的金額則大幅上漲。

銀行貸款方面，根據(jù)各銀行年報公布的數(shù)據(jù)，2007年至2008年，各銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模均呈上升態(tài)勢，而之后三年增幅有所放緩，尤其是2010年至2011年間，諸多銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額大幅回落，一些銀行甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模負(fù)增長的現(xiàn)象。

反觀信托卻是另一番景象。近幾年信托業(yè)在規(guī)模與數(shù)量上發(fā)展迅猛，截至2012年2季度末達(dá)到5.54萬億元，環(huán)比增長4.53%，同比增長48%，與2011年底相比，增長15.18%。作為信托產(chǎn)品的主力品種，房地產(chǎn)信托近幾年來也在飛速發(fā)展。信托總體規(guī)模方面，房地產(chǎn)信托由2006年的276萬億左右飆升至2011年的2752萬億，5年時間內(nèi)其數(shù)量也由103只增至1064只，是原來的十倍之多。

證券市場方面，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市與股票增發(fā)的熱潮。而以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為發(fā)行主體，以支持某一房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)為發(fā)行目的的債券類產(chǎn)品鮮見于債券市場，僅有少量債券類產(chǎn)品用于保障房開發(fā)建設(shè)。另外，私募基金與海外融資等方式逐漸興起。

基于以上現(xiàn)實(shí)，本文將以一家典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，考察其在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整與融資方式的創(chuàng)新，并在對房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方向和國家相關(guān)政策的改革方向提出我們的建議。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)有外部融資方式②

被調(diào)研企業(yè)成立于1981年，為天津市規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是一家國有獨(dú)資集團(tuán)。集團(tuán)主要經(jīng)營范圍為國家授權(quán)資產(chǎn)投資、控股，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，物業(yè)經(jīng)營及管理等。集團(tuán)采取控股公司形式，下屬公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、深圳等地，并且集團(tuán)的其中一家下屬子公司為上市公司。2012年集團(tuán)投資項(xiàng)目的開工面積為817.60萬平米，完成銷售收入106.78億，利潤達(dá)10億元。

近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策給整個集團(tuán)的資金鏈帶來較大壓力。在房地產(chǎn)開發(fā)融資方面，集團(tuán)發(fā)展遭遇一定瓶頸，但由于其長期發(fā)展所積聚的實(shí)力與目前所采取較為多樣的融資方式，企業(yè)能在較為蕭條的房地產(chǎn)市場中逆勢而上，穩(wěn)步發(fā)展。在外部融資方面，集團(tuán)目前采用兩種融資方式相結(jié)合：財務(wù)部運(yùn)用傳統(tǒng)融資方式融資結(jié)合資本運(yùn)營部運(yùn)用金融創(chuàng)新方式融資。傳統(tǒng)融資方式包括銀行貸款融資與信托融資，金融創(chuàng)新融資方式包括通過私募基金（PE）和資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）融資。兩種金融創(chuàng)新融資方式均用于保障性住房的開發(fā)建設(shè)。

近三年集團(tuán)融資規(guī)模增大，與集團(tuán)建立貸款關(guān)系的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、貸款筆數(shù)及貸款總額均有明顯增長趨勢。從貸款總額上看，2010年較2009年增長了76.92%，2011年較2010年增長了33.01%。其中，非銀行類金融機(jī)構(gòu)對集團(tuán)貸款融資的貢獻(xiàn)得到加強(qiáng)，機(jī)構(gòu)數(shù)量和貸款總額占總體的比例分別從2009年的8%和24.88%上升至2011年的23.53%和35.79%。由此可見，銀行類金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)融資總體規(guī)模的貢獻(xiàn)下降，非銀行類金融機(jī)構(gòu)對總體規(guī)模的貢獻(xiàn)上升。

2.子公司上市融資與發(fā)行公司債融資

集團(tuán)某一下屬子公司于2001年在上海證券交易所上市。首次發(fā)行普通股12100萬股，其中首次公開發(fā)行新股11000萬股，國有股存量發(fā)行1100萬股。每股發(fā)行價格為5元，首次發(fā)行共募集資金約5.87億元，發(fā)行費(fèi)用為1809萬元。上市至今曾于2007年實(shí)施資本公積轉(zhuǎn)贈股本，吸收資金1.9億。2013年1月21日，收盤價為每股3.77元。

該子公司于2009年10月19日公開發(fā)行公司債。該債券發(fā)行規(guī)模為3億元，發(fā)行費(fèi)用為995萬元，期限為3年，票面利率7.30%，發(fā)行目的主要為優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)。通過公司發(fā)行前后的財務(wù)數(shù)據(jù)可知，公司的流動比率和資產(chǎn)負(fù)債率都得到改善。該期債券的發(fā)行加強(qiáng)公司的了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理，使公司的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)和償債能力財務(wù)指標(biāo)得以優(yōu)化，為公司利潤增長打下良好基礎(chǔ)，達(dá)到優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的目的。

3.金融創(chuàng)新工具融資

集團(tuán)目前采用的金融創(chuàng)新工具主要有私募基金（PE）和資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN），這兩種融資工具籌集的資金均服務(wù)于保障性住房的建設(shè)。

私募基金方面，2009年以來，集團(tuán)及其所屬企業(yè)共設(shè)立3家基金管理公司和6家基金公司。目前6家基金公司中已有4家達(dá)到計(jì)劃募集規(guī)模，另2家實(shí)際募集規(guī)模與計(jì)劃募集規(guī)模之比在2年時間內(nèi)也分別達(dá)到了24.04%和31.41%；同時，集團(tuán)下屬基金管理公司成功實(shí)現(xiàn)3支保障房基金的清算退出。

保障性住房資產(chǎn)支持票據(jù)于2012年9月在銀行間市場發(fā)行，期限由一年至五年不等，平均規(guī)模為4億元，票面利率采用固定收益率方式詢價確定。這是我國首支以保障房未來收益為基礎(chǔ)資產(chǎn)的債券類產(chǎn)品，該項(xiàng)融資方式所籌集的20億元資金在發(fā)行期間全部到賬。

綜上所述，該集團(tuán)近三年的融資方式特點(diǎn)可概括為：以銀行貸款和信托貸款為主，銀行貸款占比呈下降趨勢，信托貸款占比呈上升趨勢；其他融資方式占比較小；金融創(chuàng)新工具主要為保障房項(xiàng)目建設(shè)融資。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有融資方式的形成原因

該集團(tuán)目前的外部融資結(jié)構(gòu)并非個例，其融資手段的多樣化，尤其是銀行貸款和信托貸款比例的變化，反映出我國目前宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式的影響。

1.銀行貸款融資受到多重政策限制

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款的門檻增高。相對其它融資方式而言，銀行貸款融資成本較低，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資的首選。近年來致使銀行貸款量逐年下降最主要因素是政策調(diào)控對項(xiàng)目貸款的直接限制。2007年9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》③（簡稱《通知》），并于12月追加《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》④（簡稱《補(bǔ)充通知》）。《通知》規(guī)定，對經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實(shí)的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。并且《通知》中提出加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理，并要求商業(yè)銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險。以該政策為標(biāo)志，央行和銀監(jiān)會陸續(xù)了關(guān)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理等的相關(guān)通知，進(jìn)一步嚴(yán)格了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限制條件，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的門檻。在國家宏觀政策的指導(dǎo)下，各地方政府部門也紛紛出臺了具體的地方性規(guī)定。據(jù)了解，2011年天津銀監(jiān)局就房地產(chǎn)貸款風(fēng)險和監(jiān)管要求發(fā)表了通知⑤，明確規(guī)定商業(yè)銀行嚴(yán)禁為高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，嚴(yán)禁不同銀行為同一房地產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)授信等操作事項(xiàng)。如此嚴(yán)厲的監(jiān)管措施幾乎打消了企業(yè)從銀行獲得一般項(xiàng)目貸款的可能。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得貸款的成本增加。從2010年的第四季度到2011年第三季度，央行相繼五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，一年期貸款利率由5.31%提高到6.31%，累計(jì)上調(diào)了1個百分點(diǎn)。央行的加息政策直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款的成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款融資難度加大。另外，加息政策也會增加房地產(chǎn)市場需求主體的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流速度放緩。

再次，商業(yè)銀行的放貸量緊縮。除存貸款基準(zhǔn)利率之外，央行也通過提高存款準(zhǔn)備金率來抑制國內(nèi)貸款的快速增長。2009年至2011年，央行先后10次提高存款準(zhǔn)備金率，其中大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率從15.5%提高到21.5%，中小型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率從13.5%提高18.0%。存款準(zhǔn)備金率的提高直接影響了商業(yè)銀行的貸款能力，致使商業(yè)銀行收縮貸款量。在緊縮貸款的政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量必然減少，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加大。

然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在利用政策為融資找尋突破口。雖然國家對房地產(chǎn)開發(fā)融資多處限制，但政策卻對保障性住房的開發(fā)建設(shè)獨(dú)開綠燈，多加鼓勵。這樣一來，開發(fā)承建保障性住房，以舍棄遠(yuǎn)期利潤為代價換取當(dāng)期的融資機(jī)會，就成為房地產(chǎn)開發(fā)市場中諸多企業(yè)獲得“救命資金”的途徑之一。

2.信托融資有效緩解企業(yè)融資壓力

從融資結(jié)構(gòu)表中可知，集團(tuán)近三年的信托融資數(shù)額大體呈上升趨勢；2012年雖無明確數(shù)據(jù)，但從調(diào)研中得知，上半年企業(yè)通過信托進(jìn)行融資的貸款筆數(shù)也有增加。由于企業(yè)為國企，規(guī)模大，在當(dāng)?shù)亻L期積累的信譽(yù)較高，信托融資多數(shù)采用的是信托貸款形式，貸款模式與銀行貸款基本一致，區(qū)別僅為發(fā)生主體變?yōu)樾磐泄尽Ａ硗猓髽I(yè)目前有一個保障房項(xiàng)目運(yùn)用股權(quán)信托的形式，已滾動發(fā)行4期。

采用信托方式進(jìn)行融資，有以下優(yōu)勢：其一，信托計(jì)劃對發(fā)行主體與項(xiàng)目的審核相對寬松。盡管信托貸款的發(fā)行要求條件與銀行貸款基本一致，但相比受嚴(yán)格限制的銀行，信托融資審核時間短；股權(quán)信托、收益信托的發(fā)行要求較松，從而節(jié)省發(fā)行時間與成本，適于緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金困難。其二，信托計(jì)劃的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)靈活多樣，股權(quán)回購信托、收益型信托可以解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難而又不愿讓渡股權(quán)的問題。其三，信托產(chǎn)品不需公開全部信息，也沒有銀行項(xiàng)目貸款“專款專用”的嚴(yán)格要求，適于企業(yè)靈活運(yùn)用資金。其四，信托行業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷完善，保障行業(yè)的安全發(fā)展。近幾年來行業(yè)快速發(fā)展所暴露出的發(fā)展方式粗放，風(fēng)險監(jiān)管缺陷等問題引起了監(jiān)管部門的重視，銀監(jiān)會于2010年推出《信托公司凈資本管理辦法》以及近兩年來的一系列提醒房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險的文件不斷規(guī)范著房地產(chǎn)信托的運(yùn)行。信托行業(yè)監(jiān)管的不斷完善有利于信托業(yè)本身的良好發(fā)展，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資提供了一個安全可行的渠道。

3.上市融資局限性突出

企業(yè)的上市子公司在運(yùn)用發(fā)股發(fā)債方面并無太多舉措，這一點(diǎn)似乎與“調(diào)控形勢下的上市熱”的觀點(diǎn)有所不符，但經(jīng)一定分析不難發(fā)現(xiàn)，通過上市發(fā)股發(fā)債的方法解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金缺乏的問題，這種觀點(diǎn)本身不盡合理。

其一，上市融資是以公司名義進(jìn)行的，大部分發(fā)行證券的行為是以調(diào)整報表結(jié)構(gòu)為目的，與項(xiàng)目融資性質(zhì)不同。其二，房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，財務(wù)杠桿率較高，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌齊土地出讓金后，后續(xù)資金即可通過銀行與信托貸款、預(yù)收樓花等方式籌集，發(fā)股發(fā)債期限較長，讓渡股權(quán)成本也較高，以上市方式為某一項(xiàng)目融資無必要性。其三，公司上市要求企業(yè)信息公開，重要決策需經(jīng)股東的大會同意，每一次股票增發(fā)或發(fā)債對其股價也有一定影響，一次行為牽扯多方利益，較為繁瑣。其四，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)控期，證監(jiān)會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在證券市場上的融資行為早已進(jìn)行限制，而之前所謂“上市與增發(fā)熱”更多是相關(guān)企業(yè)在調(diào)控政策出現(xiàn)前，基于自身發(fā)展水平而做出的決定與準(zhǔn)備，并非受到調(diào)控限制后的選擇。

因此，盡管上市融資這一方法能取得必要資金并能提高企業(yè)聲譽(yù)，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目融資，尤其處在調(diào)控大背景下，這種方式有一定局限性。

4.金融創(chuàng)新手段融資：差別化政策的作用

集團(tuán)融資結(jié)構(gòu)的一大特別之處，在于其通過一些金融創(chuàng)新的手段為保障性住房開發(fā)進(jìn)行融資。據(jù)了解，集團(tuán)計(jì)劃推行的創(chuàng)新型融資方式包括私募基金（PE），定向發(fā)行工具（PPN），信托投資基金（REIT）以及資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）。其中，成功推行的有PE和ABN，PPN的發(fā)行條件成熟且獲得交易商協(xié)會的認(rèn)可，但由于目前暫無合適的項(xiàng)目，故而暫未發(fā)行，REIT由于稅收方面優(yōu)惠政策不足等原因未能成功推行。

目前金融創(chuàng)新手段應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況并不多見。近幾年的公募金融產(chǎn)品中，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品寥寥，公司債、中期票據(jù)等鮮見；國內(nèi)的幾處優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)打包為REITs，但發(fā)行主體多非內(nèi)地企業(yè)，上市也是在香港、新加坡等海外市場。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需資金，卻并未通過以上方式融資，反而收益有限的保障性住房可以通過多種金融手段融資，顯然，企業(yè)自身出于成本收益的考慮并非主要原因——恰恰政府的融資“差別化”政策起到了較大作用：近幾年，財政部、央行、銀監(jiān)會⑥及發(fā)改委⑦等部門紛紛發(fā)文，嚴(yán)格控制商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款申請的同時，鼓勵各金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取多樣化融資方式為保障性住房融資；央行⑧、銀監(jiān)會和交易商協(xié)會也對一些用于保障性住房開發(fā)建設(shè)的金融工具采取較為積極的態(tài)度。這種差別化對待的政策堅(jiān)持調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，幫助開發(fā)、承建保障性住房的企業(yè)減輕一定負(fù)擔(dān)。天房集團(tuán)的幾種創(chuàng)新性融資渠道依靠一定程度的政策支持得以推出，但運(yùn)行時間較短，是否為可以推廣的方式需要看長期發(fā)展效果，目前暫不具備借鑒性。

（四）企業(yè)現(xiàn)行融資方式的影響分析

1.多樣化融資方式有效緩解企業(yè)融資壓力

根據(jù)上表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，集團(tuán)近三年融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入逐年增長，2010年、2011年較上一年的增長幅度分別為34.3%、32.6%。由此可見，集團(tuán)近三年仍處于業(yè)務(wù)擴(kuò)張階段。其中，取得借款占融資活動現(xiàn)金流入的比重最高，三年分別為84.50%、84.01%、96.79%。集團(tuán)同時運(yùn)用吸收投資等多種方式為集團(tuán)融通資金，緩解融資困難帶來的壓力。雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身為高負(fù)債行業(yè)，但借款占融資活動的比例過高，會產(chǎn)生資金償付風(fēng)險，這一風(fēng)險在2011年表現(xiàn)尤為嚴(yán)重。

集團(tuán)分配股利、利潤或償付利息占融資活動的現(xiàn)金流出近三年比重分別為9.15%、12.72、9.07%，這在一定程度上反應(yīng)了集團(tuán)的融資成本。

為研究企業(yè)的主要財務(wù)指標(biāo)，研究選取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B公司的財務(wù)指標(biāo)作為比較基準(zhǔn)。B公司與調(diào)研企業(yè)均為天津市企業(yè)，所有權(quán)性質(zhì)基本相同。

與同業(yè)相比，案例集團(tuán)的速動比率和資產(chǎn)負(fù)債率均較高，說明集團(tuán)償還短期債務(wù)和長期債務(wù)的能力均較強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量比率普遍偏低，集團(tuán)在2009年和2011年均能保證現(xiàn)金流量比率為正。由此說明，集團(tuán)的償債能力在同業(yè)中處于較高水平，資信水平較高。

近三年，集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢，且近兩年均高于同業(yè)，說明集團(tuán)存貨管理水平和資金利用效率較高；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈上升趨勢，且高于同業(yè)，這歸因于存貨周轉(zhuǎn)率的上升。

根據(jù)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，集團(tuán)運(yùn)用多種融資方式，有效緩解資金壓力，使其多項(xiàng)指標(biāo)優(yōu)于同業(yè)。

2.企業(yè)現(xiàn)行融資方式可持續(xù)性低

目前企業(yè)所采取的融資方式對緩解其資金缺口確有幫助，從粗估的融資成本來看，企業(yè)近三年的貸款成本呈下降趨勢，但這并不能說明目前的融資方式是長期可持續(xù)的，而且企業(yè)選擇目前的集中融資方式基于企業(yè)自身的資質(zhì)實(shí)力，并不完全適合所有企業(yè)借鑒。

首先，信托貸款存在問題。目前該企業(yè)所采取的信托融資方式絕大多數(shù)為信托貸款，而目前信托貸款的審核條件與銀行類似，且成本較銀行更高。這類融資可緩解短期資金困難，但作為中長期融資來源，成本過高，對企業(yè)而言可謂“治標(biāo)不治本”。另外，近兩年監(jiān)管部門對信托業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)也將使信托貸款的獲取變得更為困難。

其次，股權(quán)信托使用的必要性值得思考。股權(quán)信托對融資方要求條件低，但要以讓渡部分股權(quán)為代價，因此該方法一般為資質(zhì)有限的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所偏好。集團(tuán)目前的采用的股權(quán)信托融資對象是保障房。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的資金杠桿性以及企業(yè)的資質(zhì)實(shí)力，該信托融資成本可以負(fù)擔(dān)，但用保障性住房的利潤承擔(dān)與一般商品房信托相同的融資成本會使企業(yè)負(fù)擔(dān)一定的利潤損失。這種融資手段的選擇，更多應(yīng)出于吸引投資者與資金需求的時間匹配兩個角度考慮，對于企業(yè)利潤是較為不利的。

總之，目前這種多樣化的融資方式基于目前特定的市場環(huán)境，實(shí)際上加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，長此以往并不利于企業(yè)發(fā)展；通過限制開發(fā)貸款來限制房地產(chǎn)行業(yè)的過度開發(fā)，也并未阻止資金繼續(xù)流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；于企業(yè)、開發(fā)對象和行業(yè)三者而言，目前的狀態(tài)都是不可持續(xù)的。

3.運(yùn)用金融創(chuàng)新手段為保障房融資的必要性探討

企業(yè)采取PE、ABN等方式為保障性住房的建設(shè)融資，付出成本較大，且牽涉更多主體。為保障房融資采取這樣高成本的方式，其必要性值得思考。

企業(yè)采取金融創(chuàng)新方式為保障房融資不無原因。政府采取“建設(shè)—移交”模式將工程外包企業(yè)，從而解決了房屋開發(fā)時，財政資金短期支付困難的問題。然而，籌建保障房所需的貸款將占用貸款份額，如果能通過其他方式進(jìn)行保障房項(xiàng)目融資，而將銀行貸款的額度留給利潤更高的項(xiàng)目，有利于企業(yè)獲利。這樣一來，保障房承擔(dān)較高的融資成本，而成本的負(fù)擔(dān)者為政府；同時為保證支付收益，所融資對象一般為商品房加保障房，以商品房的利潤負(fù)擔(dān)保障房的部分，因而這種融資方式也并非完全用于支持保障性住房建設(shè)。

調(diào)控過程中對金融創(chuàng)新手段服務(wù)保障房所持的積極態(tài)度，的確體現(xiàn)了政策對保障房建設(shè)的支持，也為企業(yè)為保障房建設(shè)融資提供了便利。但這種方法推高保障房的建設(shè)成本，也為一些企業(yè)借保障房名頭為普通商品房融資提供了空隙；政策的這一態(tài)度從側(cè)面也體現(xiàn)了目前保障房融資制度的不足。若能為保障房設(shè)立專門的低息融資方式，同時減少企業(yè)將該筆資金挪作他用的可能性，可以降低融資成本，為財政節(jié)省資金，同時不影響企業(yè)的利益。

（五）總結(jié)

本文所研究的企業(yè)通過多樣化融資方式，緩解了其資金鏈的壓力，使企業(yè)逆勢而上，在房地產(chǎn)市場蕭條的大環(huán)境下仍能有所突破；但信托、基金等融資方式的成本過高，若大量使用會加重企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)；采用金融創(chuàng)新的方式為保障房融資，其必要性值得商榷；另外，差別化的融資待遇是否真正實(shí)現(xiàn)了從開發(fā)角度正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向積極方面發(fā)展的目的，有待進(jìn)行更深入的探討。

在目前融資渠道受限的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇多樣化融資方式是保證其資金流有效運(yùn)行的必然選擇；然而選擇哪些融資方式則必須根據(jù)企業(yè)自身的資質(zhì)、長期的融資能力及融資項(xiàng)目的特性而定。站在房地產(chǎn)市場角度看待這一問題時，則目前地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇問題，實(shí)際上是暫時、特殊的：限制政策意圖使企業(yè)降價售房并打擊囤地，因而企業(yè)融資困難也并非最終目的；供給方面如果土地壟斷制度改變，保障房切實(shí)及時竣工，并能及時為百姓所用，需球方面住房與戶籍、資源分配等脫離關(guān)系，住房不再成為一種投機(jī)品，地產(chǎn)市場必然會逐漸恢復(fù)正常，所謂“融資荒”也一定會得以解決。但如果政策“堵而不疏”的方式一直延續(xù)，諸多企業(yè)“飲鴆止渴”的融資方式還將持續(xù)。

注釋：

①其他資金包括定金與預(yù)付款，個人按揭貸款等

②由于集團(tuán)為非上市公司，文中涉及有關(guān)集團(tuán)財務(wù)數(shù)據(jù)均做一定修改，一切以公開信息為準(zhǔn)。

③銀發(fā)（2007）359號

④銀發(fā)〔2007〕452號

⑤津銀監(jiān)發(fā)〔2011〕116號

⑥銀發(fā)〔2008〕13號，銀發(fā)〔2010〕275號，銀發(fā)〔2011〕193號等

⑦發(fā)改辦財金[2011]1388號

⑧銀辦函[2009]625號

參考文獻(xiàn)：

[1]央行，銀監(jiān)會.關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)〔2007〕359號）[J/OL]. ，2007.

[2]央行，銀監(jiān)會.關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知（銀發(fā)〔2007〕452號）[J/OL]. 2007.

[3]天津市銀監(jiān)局.天津市銀監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理風(fēng)險提示的通知（津銀監(jiān)發(fā)〔2011〕116號）[J/OL]. 2011.

[4]銀監(jiān)會.經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法（銀發(fā)〔2008〕13號）[ J/OL]. ，2008.

[5]銀監(jiān)會.關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知（銀發(fā)[2010]275號）[ J/OL]. ，2010.

[6]銀監(jiān)會.關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知（銀發(fā)〔2011）193號）[J/OL]. ，2011.

[7]發(fā)改委辦公廳.關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知（發(fā)改辦財金[2011]1388號）[J/OL]. http：//sd /zcfb/zcfbtz/2011tz/t20110627_4197 70.htm，2011.

作者簡介：

篇（9）

Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.

Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.

中圖分類號：F015文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、對近期宏觀調(diào)控政策的概述

近年來國家連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策的出臺，給了市場無限的猜想，更有分析認(rèn)為，上調(diào)針對的目標(biāo)就是房地產(chǎn)市場，屬于密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。

國土資源部領(lǐng)導(dǎo)表示，截至目前，全國仍有萬公頃閑置土地，其中54%是政府原因造成的，包括規(guī)劃調(diào)整、土地經(jīng)濟(jì)糾紛造成司法查封等，致使土地不能按期開發(fā)。

銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)透露，截至目前，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和個人的住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款增量和整個貸款余額的20﹪左右，銀行業(yè)非常重視個人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險，并采取了一些措施，著重控制第二套以上的帶有投資、投機(jī)性的個人住房按揭貸款和假按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險。

二、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極影響

近幾年來，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺頻率之高，調(diào)控力度之大，都是前所未有的。從實(shí)施效果來看，宏觀調(diào)控政策對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。

（一）信貸比例管理抑制非理性投資

針對房地產(chǎn)局部、結(jié)構(gòu)性問題，央行及時出臺各種措施，其本質(zhì)是運(yùn)用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質(zhì)量管理方法，來實(shí)現(xiàn)信貸結(jié)構(gòu)規(guī)模調(diào)控和防范金融風(fēng)險的目的。文件還出臺了許多限制性條款，如要求“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”等。

（二）整頓市場秩序提高微觀主體資質(zhì)

從形式上看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險表現(xiàn)為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實(shí)質(zhì)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，資本金是企業(yè)的立業(yè)之本，也是向銀行借款、與銀行共擔(dān)風(fēng)險的基本保證。在我國房地產(chǎn)融資渠道單一的情況下，過度負(fù)債帶來金融風(fēng)險向銀行的集中，由此引發(fā)的不良資產(chǎn)將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國家出臺了一系列治理整頓措施。

（三）完善了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營

宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的資金成本將更高，房地產(chǎn)業(yè)將更為成熟，更加產(chǎn)業(yè)化。新房貸政策的實(shí)施使房地產(chǎn)業(yè)的重組、并購將趨于增加，房地產(chǎn)業(yè)的集中度有增大的趨勢新房貸政策的實(shí)施過程中，海外實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將趁機(jī)擴(kuò)大市場份額，市場競爭將更趨激烈。

三、某些調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)

（一）、整頓土地市場抑制土地投機(jī)

垂直領(lǐng)導(dǎo)和暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批能否從根本上解決土地投機(jī)問題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設(shè)用地的審批是一種事后調(diào)節(jié)，是對土地市場不良績效與偏差的一種糾正，卻不能對市場產(chǎn)生前瞻性和預(yù)防性的影響。其次，調(diào)控的效果也十分有限。城市建設(shè)一方面靠外延擴(kuò)張（新增城市建設(shè)用地），另一方面靠利用存量土地。當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)向城市建設(shè)用地更便捷、成本更低廉時，各級政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有外延擴(kuò)張的沖動，這也是各城市攤大餅式向外擴(kuò)張的原因。當(dāng)外延擴(kuò)張暫時受阻時，存量建設(shè)用地就成了“投機(jī)炒作”的香餑餑。土地供給緊縮不僅不能調(diào)控存量建設(shè)地，而且可能會給消費(fèi)者一種錯誤的信號：土地供給短缺一房屋供給短缺一土地和房屋價格上揚(yáng)，而消費(fèi)者對未來“房價會越來越高”的預(yù)期會為一些利益集團(tuán)所用，加上媒體的誤導(dǎo)，房地產(chǎn)價格便真的走高了。

在我國，政府調(diào)控土地市場是為了抑制土地投機(jī)和房地產(chǎn)過熱，但結(jié)果卻為土地投機(jī)帶來了可乘之機(jī)，這值得政策制定者反思。

（二）、我國住房價格持續(xù)上漲

在國家頒布一系列宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生了一定的效果，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)的投資扭轉(zhuǎn)了在03、04年幾年高速增長接近30%的態(tài)勢，進(jìn)入了一個相對平穩(wěn)的增長區(qū)間。06年的時候，房地產(chǎn)開發(fā)同比增長是21.8%，但住房價格卻始終居高不下，截止到今房屋銷售價格仍無明顯下降住房市場價格整體仍呈現(xiàn)上升趨勢。這在一定程度上反映了住房市場調(diào)控中的實(shí)施力度不夠。

（三）、房地產(chǎn)企業(yè)的壓力

1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價格上漲緩慢，企業(yè)的銷售和融資都將產(chǎn)生困難；

2、由于個人購房門檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購房需求；且對于房地產(chǎn)中小企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)，銀行貸款審批更為嚴(yán)格，減緩了資金回籠的速度，對該行業(yè)中的中小企業(yè)造成一定的資金壓力；

3、在投資資金鏈方面，資金成本的提高直接影響到企業(yè)的在建工程，無論對銷售利潤和銷售面積都將產(chǎn)生較大的影響。

四、有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議

篇（10）

自2003年以來，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著成就的同時，市場中也出現(xiàn)了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施不斷出臺。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際對宏觀調(diào)控進(jìn)行系統(tǒng)的回顧總結(jié)，分析調(diào)控目標(biāo)與實(shí)施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發(fā)展的動力，以期為今后調(diào)控措施的制定提供借鑒。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉(zhuǎn)讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題

（一）房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異

我國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡直接影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異。

隨著我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產(chǎn)市場的顯著區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。

（二）房地產(chǎn)供需矛盾較大

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標(biāo)看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%。快速城市化為城市輸送來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質(zhì)的指標(biāo)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)測。

面對如此龐大的社會需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調(diào)整卻是比較謹(jǐn)慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點(diǎn)所決定的，另一方面也是由于長期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策所導(dǎo)致的。供給和需求的關(guān)系分析是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。

（三）房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質(zhì)的沖突

改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度。快速增長的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當(dāng)數(shù)量的閑散資金。而國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、快速發(fā)展給了民眾進(jìn)行投資的足夠信心。隨著投資項(xiàng)目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩(wěn)定性，而房地產(chǎn)正是以其獨(dú)有的收益穩(wěn)定、增值等特點(diǎn)吸引著越來越多的投資者。在我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，投資市場和消費(fèi)市場正同時經(jīng)歷著不斷膨脹的過程。在這個過程中，房價的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進(jìn)而引發(fā)了對于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調(diào)控限制手段。

宏觀調(diào)控政策與市場發(fā)展間的矛盾分析

（一）控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與穩(wěn)定房價的矛盾

一直以來，宏觀調(diào)控部門主要關(guān)注的是投資增長速度指標(biāo)，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也主要關(guān)注該行業(yè)對固定資產(chǎn)投資的影響。幾年間的調(diào)控手段一直強(qiáng)調(diào)控制“兩個閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長速度。這種做法在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代是可行的，但是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)市場中，則無法直接改變個人的投資行為。因此，市場調(diào)控必須以房價為中心。當(dāng)我們控制兩個“閘門”時，市場會預(yù)期供給減少，于是房價上漲，而房價上漲又會刺激地產(chǎn)類公司的利潤的大幅度增加。在利潤的驅(qū)動下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴(kuò)大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。結(jié)果是房地產(chǎn)投資增長速度無法得到遏制，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)兩年低于固定資產(chǎn)投資增速后強(qiáng)進(jìn)反彈，高達(dá)30.2%，而2008年的前兩個月全國大中城市房屋銷售價格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長，這個過程也正是市場力量戰(zhàn)勝了行政力量的反映。

（二）嚴(yán)格控制土地供應(yīng)與房價上漲的矛盾

為了宏觀調(diào)控的需要和國家長遠(yuǎn)發(fā)展的需要，國土資源部實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，2006年全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地40．43萬公頃， 2007年，全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場帶來的預(yù)期是，未來農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地的空間已經(jīng)非常有限，土地市場的供求關(guān)系將日趨緊張，土地市場的競爭將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，價格將不斷攀升。嚴(yán)控土地供應(yīng)雖為了可持續(xù)發(fā)展，但土地供應(yīng)緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房價上漲。

房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控的協(xié)調(diào)性策略

正確認(rèn)識政府宏觀調(diào)控在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身調(diào)節(jié)的功能。市場失靈的存在，是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動的理由，但是政府干預(yù)應(yīng)該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應(yīng)當(dāng)由市場去做并且實(shí)踐已經(jīng)證明市場能夠做好的事情。公共選擇理論認(rèn)為，政府活動的結(jié)果未必能校正市場失靈，政府活動本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費(fèi)。主要原因包括政府決策的無效率、政府機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的無效率和政府干預(yù)的無效率。因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)從根本上來說是靠信息來調(diào)節(jié)的，而政府始終與市場隔了一層，對市場的感受只有企業(yè)、商人最敏感，他們有權(quán)根據(jù)市場的變化做出及時的反應(yīng)，政府不適合進(jìn)行過多的干預(yù)。

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的的運(yùn)用。首先充分合理運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)控。目前我國與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種多達(dá)14 種， 其中實(shí)際征收的有12種， 占我國實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半。但總體來看， 我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理， 重流轉(zhuǎn)、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學(xué)的稅收制度和優(yōu)惠措施來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。其次從金融手段著手。國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明， 金融業(yè)的參與對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。因此， 我國政府在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)該充分發(fā)揮金融杠桿的作用， 提高調(diào)控的有效性。 法律是很多發(fā)達(dá)國家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。法律手段具有嚴(yán)肅性、普遍適用性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。而我國目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權(quán)威而不是法律制度來調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)，對于維護(hù)良好的市場秩序，發(fā)揮市場的資源配置作用極為必要。

參考文獻(xiàn)：

篇（11）

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在場經(jīng)濟(jì)中起到至關(guān)重要的作用，具體說來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義可以概括為以下幾個方面：一是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以創(chuàng)造國內(nèi)收入。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過這么多年的發(fā)展歷程，它促進(jìn)了國內(nèi)收入的持續(xù)增長，它發(fā)揮了其經(jīng)濟(jì)體無法取代的作用；二是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在一定程度上提升了人們的住宅水平，同時也提高了居民的生活質(zhì)量；三是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，直接解決了當(dāng)前就業(yè)壓力大的問題。但是，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)也遇到了巨大的問題，由于房價的不斷上漲，居民無法承擔(dān)這種負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這種不合理性隨之帶來了很大的爭議，這種爭議直接激化了社會矛盾，使得國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到了一定程度的負(fù)面影響。所以，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在實(shí)際中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積累相應(yīng)的教訓(xùn)，并把這種經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的參考，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走上良好的循環(huán)軌道。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。良性的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠有效刺激市場經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定和促進(jìn)整體社會經(jīng)濟(jì)的良性、健康發(fā)展。特別是在面對大范圍的金融危機(jī)時，由于貨幣行業(yè)和金融業(yè)務(wù)的持續(xù)崩盤，造成市場經(jīng)濟(jì)的劇烈波動，這時穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場就能夠有效的將大批的家庭資金吸進(jìn)過來，從而達(dá)到緩和和抵御通貨膨脹等危機(jī)的目的，穩(wěn)定了市場經(jīng)濟(jì)的震蕩，進(jìn)而維護(hù)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)推進(jìn)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠有效帶動周邊行業(yè)的興起。房地產(chǎn)行業(yè)屬于先導(dǎo)性的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，由于它的涉及范圍較廣，業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，使得它同許多行業(yè)都有著非常密切的行業(yè)聯(lián)系，如建材行業(yè)、冶金行業(yè)、電力行業(yè)、化工行業(yè)、水利行業(yè)等等。因此，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，其它相關(guān)行業(yè)也能夠被有效的帶動，其經(jīng)濟(jì)利益和效益得到極大的增加，進(jìn)而造成市場經(jīng)濟(jì)整體的活躍。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠迅速的拉動市場需求。通過對一些國民基礎(chǔ)設(shè)施的大量興建，能夠有效的引導(dǎo)和改變大眾的消費(fèi)意向，積極拉動市場內(nèi)需，對提高人們?nèi)罕娚钯|(zhì)量，縮小城鄉(xiāng)差距以及加速城市化建設(shè)進(jìn)程等方面都有著積極的促進(jìn)和推動作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展存在的問題

1、房產(chǎn)泡沫導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大范圍改變的問題。目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然在經(jīng)濟(jì)利益上持續(xù)走高，但與此同時，也存在著較大的潛在危機(jī)，特別是近年來房地產(chǎn)價格的快速增長，導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生風(fēng)險率越來越高。由于目前各大銀行信貸業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸數(shù)額占據(jù)較多的比例，這就導(dǎo)致一旦發(fā)生房產(chǎn)泡沫，勢必會造成行業(yè)資金鏈的嚴(yán)重斷裂，直接對銀行業(yè)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，而其他同房產(chǎn)、銀行等相關(guān)的社會行業(yè)也會遭受到一定程度的影響，嚴(yán)重的還會引起股票市場的崩盤，從而導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)秩序出現(xiàn)大范圍的混亂，給市場經(jīng)濟(jì)的維持和發(fā)展造成極大的阻礙和影響。

2、房產(chǎn)價值同價格的不一致造成市場經(jīng)濟(jì)的變化。房地產(chǎn)的價格與價值背離的現(xiàn)象引發(fā)了強(qiáng)烈的市場波動，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經(jīng)濟(jì)的秩序。近幾年，我國的房地產(chǎn)價格一路飆升，其主要是由于開發(fā)商的非法銷售手段以及炒房團(tuán)的影響，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，這與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相反的，難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。此外，由于泡沫經(jīng)濟(jì)的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展過程中存在一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，并隨時面臨著市場破裂的現(xiàn)象房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中需要大量的土地資源，并在建設(shè)的過程中造成極大的能源浪費(fèi)與環(huán)境污染，這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續(xù)發(fā)展。

3、對資源利用不合理的問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期處于粗放式的發(fā)展模式，已經(jīng)導(dǎo)致很多不利的要素在環(huán)境中慢慢滋生，這其中包括對土地?zé)o計(jì)劃、無節(jié)制的開發(fā)，沒有環(huán)保和節(jié)能的概念，都加劇了環(huán)境的污染與能源的破壞，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展無法保障。房地產(chǎn)建設(shè)需要大量的土地資源、林業(yè)資源以及相關(guān)能源做支撐，所以低碳建筑、環(huán)保材料在其中的使用情況成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否同當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展步調(diào)保持一致的關(guān)鍵，而顯然，目前我國房地產(chǎn)市場上的環(huán)保住宅、低碳建筑等綠色建筑的比例相對較少，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不能同市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向保持一致。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

1、加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管力度。政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場進(jìn)行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都應(yīng)該進(jìn)行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進(jìn)行管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動進(jìn)行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學(xué)化和合理化。

2、加速房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。國家及各地政府要根據(jù)我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，出臺相應(yīng)的激勵政策和行業(yè)市場規(guī)范，要求和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商向著環(huán)保經(jīng)濟(jì)、低碳經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)的方向轉(zhuǎn)變，并積極予以政策支持和資金投入，從而有效的加速我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式由傳統(tǒng)的開放形式向著低碳形式的方向轉(zhuǎn)變。同時，國家還要積極的制定相關(guān)的行政政策和規(guī)定，鼓勵房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)（如建材行業(yè)等）也向著綠色經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展，積極推進(jìn)新能源、低碳技術(shù)等高新技術(shù)的應(yīng)用，從而不斷推進(jìn)我國的房地產(chǎn)市場同市場經(jīng)濟(jì)一起向著環(huán)保、低碳的經(jīng)濟(jì)方向邁進(jìn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控。現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格偏高，違反了價值規(guī)律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關(guān)部門對房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產(chǎn)的價格與它真實(shí)的價值相適應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)動蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國房地產(chǎn)中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機(jī)時候，我國的房地產(chǎn)又是由于價格過低，企業(yè)的資金不能進(jìn)行有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。因此房地產(chǎn)的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國家的有關(guān)部門應(yīng)該做好調(diào)控工作，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。

結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中起到不可或缺的作用，這樣在一定程度上能夠促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，并且能夠有效地規(guī)避市場經(jīng)濟(jì)中所出現(xiàn)的風(fēng)險，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國市場經(jīng)濟(jì)中所取得的地位，同時這種協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系能夠發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中的作用。社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。近幾年來，我國部分地區(qū)房價不斷攀升，為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了十分可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時成為了我國各行業(yè) 中的領(lǐng)軍者，為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的貢獻(xiàn)作用。

參考文獻(xiàn)：