投資分析方法大全11篇

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1水務產業發展現狀及水務項目的特點

隨著我國經濟的快速發展，城市現代化建設取得了巨大的成效，而水務產業發展是我國城市建設發展的重點內容之一，但是我國的水務設施，尤其是供水設施的供需矛盾日益突出，在建設和維護方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務發展的主要障礙。首先，我國水務產業的發展表現出投資主體多元化的特點，近些年來，隨著外資和社會資金的注入，我國水務產業的傳統政府單一投資結構已經發生了改變。其次，運營主體多元化。針對水務產業的發展，原先為單一政府所屬事業單位進行經營管理，發展至今，其經營主體已經由事業單位逐漸向企業轉變，而且相應的競爭機制也已被引進。再者，經營模式也逐漸向多元化發展，與傳統的經營模式相比，市場化對我國水務產業的經營發展表現出了更大的影響。在水務產業市場化推進的過程中，整個產業的投融資結構已經發生了明顯的變化，在傳統水務產業的發展過程中，主要是以政府主導進行的公益性投資，但是，隨著社會資本的注入，其投資模式已逐漸轉變為以社會資本為主導的市場收益性投資。

2水務項目投資分析的內容及要點

投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對其目標項目進行全面分析，具體對技術、市場、社會、經濟等方面的內容進行科學評價，從而為投資者的投資活動提供主要判斷依據，具體而言，水務項目投資包括以下幾方面的內容.

2.1地區社會經濟狀況

在水務項目投資過程中，投資者需要對所在地區的宏觀經濟發展狀況進行進行分析，并對當地產業結構以及產業特色加以分析，然后對與水務項目開展的工業發展情況進行調查，通過多個方面內容的調查分析，促使投資者對地區社會宏觀經濟狀況有一個整體的了解。

2.2項目建設的必要性

投資活動的主要目的是獲得一定的經濟收益，所以，在水務項目投資過程中，需要根據自身的實際需要對項目建設的必要性進行衡量。具體而言，首先，投資者需要對目標地區的水資源供需情況、水資源結構以及當地的水質有一個全面的了解。其次，投資者還需要分析目標地區存在的供水矛盾以及產生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應深入了解當地民眾以及政府對水務項目建設所持有的態度。通過對這些因素的綜合了解，作為其判斷水務項目建設的必要性。

2.3項目建設規模與建設內容

項目建設規模決定了投資者所需投入資金的總量，而項目建設的內容決定了其投資的方向，所以在水務項目投資中，必須考慮到項目建設的規模以及建設內容。投資者應根據我國的相關規定以及投資可行性分析報告，對項目的建設規模及建設內容進行描述。通常情況下，在水務項目建設過程中，水源、水廠以及網管工程等部分的規模較大，所以，投資者必須對這些部分進行重點考慮和分析。

2.4供水設施與供水市場現狀

在水務項目投資過程中，調查項目所在的區域現有各個供水主體包括多個方面，如供水規模、供水量以及售水量、水源地水質量等，通過對供水設施的調查分析，可以對目標地區供水能力有一個全面的了解。而對當地供水市場的了解，可以根據當地供水市場發展情況對其投資活動進行適當的調整。

2.5水價分析及預測

在水務項目投資中，投資者必須對目標地區水價變化情況有一個全面的了解，以此來判斷其投資活動是否會獲得收益，通常情況下，如果目標地區水價變動較大，則會存在較大的投資風險，所以投資者應該對其投資活動進行慎重考慮。另外，投資人員還應對目標地區的水價變化趨勢有一定的了解，并做出科學的預測，如果地區水價發展變化趨勢能夠為投資者帶來一定的投資收益，則可以考慮進行投資活動，反之，如果地區水價發展變化趨勢不符合投資者的期望值，那么可以對其業務投資進行適當的控制。

2.6投資概算與投資數據校核

在水務投資過程中，對于投資者而言，其可以根據相關水務單位提供的業務數據以及相關投資數據，并根據自身的實際需求進行有針對性的校驗，具體校驗過程中，可以采用定額以及當地造價信息庫數據進行測算，并且采用經驗數據進行詳細對比，在校驗過程中，投資數據應盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗的準確性。

3水務項目財務測算的多角度、多方案對比分析

在水務項目投資過程中，如果財務測算制訂方案的結論的可行性較大，則需要對思考問題的角度進行適當的改變，也可以對一些邊界條件進行適當的改變，進行補充測算，進行多角度對比分析。第一，投資者需要根據工程投資和目標地區水價變化情況對資本金回報率進行測算。通常情況下，地方政府或者企業投資者針對水務項目進行招商引資時，水務項目的可行性研究和初步設計已經完成，針對水務項目的招商引資范圍已經進行了明確的界定，針對所要投資的水務項目所用資金數額以及整個工程項目規模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對其投資回報率進行測算，在測算過程中應以先前的水價以及水價歷史變化作為重要依據。第二，根據工程投資和資本金回報率反算銷售水價，如果測算結果顯示所進行的項目投資活動不可行，則需要對其原因進行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價比較低，對于投資者而言，在水務投資過程中，水價是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應該根據原先設定的基準收益率，反算銷售水價，并通過這種方式，清楚的預測到在何種情形下投資者才能取得投資回報，而且這一測算思路還可以為地方政府穩定水價提供有力的依據。

4水務項目投資由“不可行”轉變為“可行”的方法和策略

在水務投資過程中，對于大多數水務項目而言，在現有工程方案、建設規模、投資額以及水價等邊界條件不變的情況下，單靠水務項目本身盈利往往滿足不了投資者的回報要求。為此，將水務項目投資由“不可行”轉變為“可行”，可以通過以下幾方面進行。第一，我國很多地區的供水規劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據工程建設總體規模和建設方案，對投資方案進行進一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對水務投資項目，政府應該進一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設、配水管網工程建設等方面。另外，針對水務項目投資活動的進行，政府應該對企業投資者進行適當的資金補償，例如，地方政府可根據當地銷售水量以及當前水價，以現金或者土地的形式對投資者進行補償，進而有效推動水務投資項目的進行。

5結語

水務項目投資在地區經濟建設發展中發揮了重要的作用，在水務項目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標地區社會經濟狀況、項目建設的必要性、項目建設規模與建設內容、水價分析及預測等。在水務項目投資中，投資者還應多角度進行財務測算，并進行方案對比，以確保投資的準確合理性。

主要參考文獻

［1］華堅,魏森.中國上市水務公司新型投資模式的選擇［J］.水電能源科學,2013(2).

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［5］國家發展改革委,建設部.建設項目經濟評價方法與參數［S］.2006

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一、創業板的發展概況與問題

（一）創業板的發展狀況

為向中小企業提供更方便的融資渠道，為VC/PE營造良好退出機制。創業板于2009年10月開閘，對中小企業融資和風險投資的促進起到了非常積極的作用。大量的PE/VC機構建立，并參與其中。自2009年7月IPO重啟至2012年7月，先后有292家具有PE背景的公司成功上市，觸及283家PE機構，累計投資160.2億元，PE的持股市值尚有約1233.5億元，兩項相加，PE的全體報答為1377.7億元，浮盈高達760%。截至2012年12月，創業板已經上市355家，總市值8712億元，限售股占總股本的57.1%，2010和2011年的股息率僅為0.48%和1.06%。

（二）創業板發展中遇到的問題

經過3年多的發展，創業板在發展中遇到了眾多問題：

1.“高估值”。數據顯示，首批上市的28家創業板公司，平均市盈率為56.7倍，而市盈率最高的寶德股份達到81.67倍，遠高于全部A股市盈率以及中小板的市盈率。截止2012年12月23日，創業板PE（TTM）為32.29，中小板PE為26.70，滬深300PE為10.44。創業板仍然是滬深300的3倍多PE。

2.“業績下滑”。截至2012年10月31日，創業板355家公布2012年三季度財報顯示，創業板單季凈利潤延續了二季度的下降態勢，同比增長-11.16%，低于二季度的-5.79%，環比增長-14.7%，這表明創業板的盈利在繼續惡化。

3.“造福潮”。清科研究中心2012年11月9日數據顯示，創業板成立三周年來，VC/PE（風險投資/私募股權投資）機構在創業板累計套現37.03億元，平均賬面投資回報7.65倍，截至10月30日平均實際投資回報4.93倍，平均年化收益率42.4%。

4.“高管離職潮”。創業板上市僅一年，28家創業板公司竟然有40多位高管辭職，其中不乏企業創始人，究其原因大部分是由于“紙面財富”后著急套現引起的。

5.“解禁潮”。隨著第一批創業板公司滿3年，原始大股東都將解禁。總之，究其創業板的目前所遇到的問題，可以看出發行制度的改革是問題的關鍵。目前還沿用了主板的“審批制”，與國際通行的“注冊制”還未接軌，導致了上市公司資源稀缺，小盤股高估值的炒作熱潮，而創始人股東缺乏長期經營的信心和壓力也導致經營業績不盡如人意，更有甚者做財務造假、突擊業績等行為，使創業板缺乏長期良性的生態機制。

二、創業板的主要投資分析方法

（一）證券投資分析的概述

證券投資分析是投資者在進行證券投資時，對在資產組合中的證券進行的研究與價值評估。自從1934年格雷厄姆編寫了《證券分析》一書，它為投資者樹立了“價值投資”的理念；直至今日，國內的基金、證券業發展成熟，各類專業、科學的預測模型與投資評級機制引入，證券投資分析成為了一門比較系統的學科。

證券投資分析的常用步驟：宏觀分析、行業分析、公司基本面分析、技術分析、金融工程分析等；但各個步驟不一定按順序串行。

證券分析從方法論上可以分為四個主要流派：（1）基本分析流派：是目前西方的主要派別。體現了以價值分析理論為基礎、以統計方法和現值計算方法為主要分析手段的基本特征。（2）技術分析流派：指以證券的市場價格、成交量、價和量的變化以及完成這些變化所經歷的時間等行為，作為投資分析對象與投資決策基礎的投資分析流派。（3）心理分析流派：其分析有兩個方向：個體心理分析和群體心理分析。（4）學術分析流派：重點是選擇價值被低估的股票并長期持有，其代表人物是格雷厄姆和沃侖巴菲特。

（二）行業分析方法

對于創業板而言，目前最重要的是行業分析和基本面研究。行業分析主要的方法理論包括：（1）需求與供給分析；（2）行業成長階段分析；（3）行業周期性分析；（4）市場結構分析；（5）市場行為分析。

由于創業板的企業主要都是細分行業的小企業，主要應用以下理論：

1.行業成長階段理論

按成長階段可以劃分為包括新興行業（導入，成長）、成熟行業、衰退行業；主要根據需求量的變化及未來趨勢來判斷、行業結構的演變與行業發展的生命周期密切相關。例如信息技術行業是成長階段，新材料等行業屬于導入階段。

2.市場結構分析理論

根據市場規模經濟性與市場集中度，可以分為以下幾種市場結構：完全競爭，壟斷競爭，寡頭壟斷，完全壟斷（案例：有色金屬，移動通信）。在不同市場結構下，企業行為產生的績效不同、政府管制。主要關注以下幾方面：

（1）進入壁壘與推出壁壘。

（2）行業的區域分布與區域評價。

（3）行業的特性分析，主要采用的方法包括：行業能力分析；潛在優勢矩陣；成功關鍵因素分析；波士頓矩陣；SWOT分析；價值鏈。

3.市場行為分析理論

按照波特5力競爭理論，可以對行業競爭與企業戰略之間進行詳細具體的分析研究。本文列舉了某通信行業公司的波特競爭力分析案例。

公司在行業競爭中，根據企業的定位和行業市場分析，會結合自身情況采取主要三種競爭戰略：成本領先戰略、差異化戰略、聚焦戰略。

（三）基本面分析

基于行業分析，公司的基本面分析的主要方面包括：（1）市場競爭環境；（2）公司戰略；（3）管理層評估；（4）核心競爭優勢；（5）潛在發展空間；（6）面臨風險；（7）財務狀況（杜邦分析法）。

三、創業板公司的行業研究具體實踐舉例

本文以創業板的計算機軟件行業為例，運用具體分析方法來舉例行業研究。

（一）行業成長性

軟件行業規模和成長速度：2011年約1.8萬億，未來3-5年復合增速約25%。總體來看，中國軟件最近十年持續高增長。

軟件行業結構性的特點：服務收入增速較快；驅動因素：行業驅動因素豐富：云計算、智慧城市、安防天下、智能手機、移動支付、移動互聯網等。

（二）行業產業鏈關系

按照軟件行業內部細分：可分為4類軟件公司。

（三）行業內公司的成長邏輯

軟件公司的價值有四大驅動核心：客戶、ARPU、通用性、粘性。如下表2：

（四）行業動態數據跟蹤

舉例說明如下表3：

四、創業板投資分析的趨勢與創新方向

（一）并購化

創業板公司大多處于成長期、景氣度高、盈利好、增速較快的行業。企業普遍規模較小，擴張愿望強烈，且同質性比較高、門檻不太低準入有一定難度，如傳媒，地產，電子，生物醫藥等。從并購的規模排名來看也顯示出這種特征，并購的熱門行業始終是礦產、房地產、生物、電子等。目前主要有兩種并購模式：

藍色光標的“現金+股權式”并購

博盈投資的“并購基金”模式

（二）價值判斷和預測

由于并購公司、業務類型等的數量增多和多元化，利用傳統的現金流折現、相對估值等方法來進行價值判斷，會容易出現較大的偏差。因此，拆分價值評估、風險預測成為公司價值判斷的新方向。

參考文獻

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一、宏觀經濟分析

宏觀經濟分析，證券市場歷來被看作“國民經濟的晴雨表”，是宏觀經濟的先行指標；宏觀經濟的走向決定了證券市場的長期趨勢。投資者有必要對一些重要的宏觀經濟運行變量給予關注。具體的影響因素優：國內生產總值GDP、通貨膨脹、利率、匯率、財政政策、貨幣政策。

宏觀經濟形勢對證券市場會產生深刻的影響，有時會引發證券價格的暴漲或暴跌，因此積極必須分析和防范這方面因素對證券市場的影響，及時采取措施。

二、基本面分析

（一）行業分析

由于所處行業不同，上市公司的投資價值會存在較大的差異。進行行業分析，需要關注的是：行業本身所處發展階段及其在國民經濟中的地位；影響行業發展的各種因素及其對行業影響的力度；行業未來發展趨勢；行業的投資價值及投資風險及行業生命周期等。

根據行業與宏觀經濟周期的關系以及行業自身生命周期的特點，投資者應該選擇那些對于經濟周期敏感度不高的增長型行業和在生命周期中處于成長期和成熟期的行業。

（二）公司分析

對于上市公司投資價值的把握，具體還是要落實到公司自身的經營狀況與發展前景。投資者需要了解公司在行業中的地位、所占市場份額、財務狀況、未來成長性等方面以做出自己的投資決策。

1.公司基本面分析

具體包括：公司行業地位分析、公司經濟區位分析、公司產品分析和公司經營戰略與管理層分析。通過這些因素可以看出該公司在行業中的綜合排序、產品的市場占有率、在行業中的競爭地位、資源、主要產品的市場前景和盈利水平趨勢，能夠幫助投資者更好的預測公司未來的成長性和盈利能力。

2.公司財務分析

公司財務分析是公司分析中最為重要的一環，一家公司的財務報表是其一段時間生產經營活動的一個縮影，是投資者了解公司經營狀況和對未來發展趨勢進行預測的重要依據。財務指標的運用需要將其與行業平均水平、本公司歷史水平進行比較，以分析變動趨勢。

具體可分析如下指標：流動比率、速動比率、資產負債率等，這些指標反映了企業的基本面，有利于投資者做出正確的判斷。

3.公司估值方法

進行公司估值的邏輯在于“價值決定價格”。上市公司估值方法通常分為兩類：一類是相對估值方法（如市盈率估值法、市凈率估值法等）；另一類是絕對估值方法（如股利折現模型估值、自由現金流折現模型估值等）。

投資者在進行上市公司投資價值分析時，需要結合宏觀、行業和上市公司財務狀況、市場估值水平等各類信息，同時區別影響上市公司股價的主要因素與次要因素、可持續因素和不可持續因素，對上市公司作出客觀、理性的價值評估。

三、技術面分析

通常，技術分析主要有：

（一）分時走勢圖

分時走勢圖是把股票市場的交易信息實時地用曲線在坐標圖上加以顯示的技術圖形。分時走勢圖是股市現場交易的即時資料，通過分時走勢圖可以時刻掌握個股或大盤的變動情況，及時作出決策。

（二）K線理論初級

K線圖有直觀、立體感強、攜帶信息量大的特點，能充分顯示股價趨勢的強弱、買賣雙方力量平衡的變化，預測后市走向較準確，是各類傳播媒介、電腦實時分析系統應用較多的技術分析手段。通過K線圖可以直觀的反映股票的走勢，便于投資者做出判斷。

（三）平滑異同移動平均線

它是一項利用短期（常用為12日）移動平均線與長期（常用為26日）移動平均線之間的聚合與分離狀況，對買進、賣出時機作出研判的技術指標

（四）隨機指標

隨機指標綜合了動量觀念、強弱指標及移動平均線的優點，用來度量股價脫離價格正常范圍的變異程度。

（五）相對強弱指標

相對強弱指標是一種通過特定時期內股價的變動情況計算市場買賣力量對比，來判斷股票價格內部本質強弱、推測價格未來的變動方向的技術指標。

（六）波浪理論

波浪理論是一種價格趨勢分析工具，它是一套完全靠觀察得來的規律，可用以分析股市指數、價格的走勢，它也是世界股市分析上運用最多，而又最難于了解和精通的分析工具。

該理論認為股票具有相當程度的規律性，展現出周期循環的特點，任何波動均有跡有循。因此，投資者可以根據這些規律性的波動預測價格未來的走勢，在買賣策略上實施適用。

（七）成交量與股價的關系分析

成交量與股價的關系體現為下面兩種情況：量價同向及量價背離。買氣高漲，成交量自然放大；相反，投資者在人心動搖舉棋不定，人氣低迷時心灰意冷，成交量必定萎縮。成交量也是觀察莊家大戶動態的有效途徑，成交量驟增，很可能是莊家在買進賣出。

四、股票投資操作技術研究

（一）倉位控制

倉位控制是控制風險的重要環節。倉位就是您股票投資賬戶中股票市值占帳戶總值的比例，倉位控制基本上可以分為三部分：

1.整體倉位控制

在比較明確的牛市（上漲市道），倉位可以加大到60-80%

在比較明確的熊市（下跌市道），倉位就應該控制在30%以下，捕捉可能的短線機會；

震蕩的市道，倉位控制在40-50%左右，伺機加倉或者減倉。

以上的倉位比例僅供參考，同時強烈建議客戶永遠不要滿倉。

2.其次是資金（股票）分配比例的分倉策略

通常有等份分配法和金字塔分配法兩種。所謂等份分配法就是資金分為若干等份，買入一等份的股票，假如股票在買入后下跌到一定程度，再買入與上次相同數量的股票，依此類推以攤薄成本。而買入后假如上漲到一定程度則賣出一部分股票，再漲則再賣出一部分，直到等待下一次操作的機會來臨。而金字塔分配法也是將資金分為若干份，假如股票在買入后下跌到一定程度再買入比上次數量多的股票，依此類推，假如上漲也是先賣出一部分，假如繼續漲，則賣出更多的股票。這兩種方法共同的特點是越跌越買，越漲越拋。究竟采取哪一種分配方法就要看投資者本人了，假如投資者對后市的判斷比較有把握，則應采取等份分配法。股價處于箱體運動中也可采取等份分配法來博取差價。

3.第三是個股品種的分倉策略

確實有把握的，就該咬定一股不放松，如果把握不大，則應買入2—3只個股（買得太多對于管理和跟蹤都不方便，況且絕大多數投資者資金量也不是很大），需要注意的是所買的幾只股票應盡量避免買重復題材或相同板塊的個股，因為具有重復題材或相同板塊的股票都具有聯動性，一只不漲，另外的也好不到哪去。

（二）止損

止損是風險控制、保存實力、避免全軍覆滅的慘烈招數。因此可以通過審慎的選股、買賣和倉位控制技巧來提高投資的成功率，但市場上投資者可能會犯錯誤，甚至是經常犯錯，犯錯就要認錯，并通過止損重整旗鼓。死不認錯，甚至不停地向下補倉是熊市過程中虧損累累的主因。止損的方法大致如下：

1.定額止損法。就是指將虧損額設置為一個固定的比例，一旦虧損大于該比例就及時平倉。止損比例的設定是定額止損的關鍵。

2.技術止損法。它是將止損設置與技術分析相結合，剔除市場的隨機波動之后，在關鍵的技術位設定止損單，從而避免虧損的進一步擴大。這一方法要求投資者有較強的技術分析能力和自制力，技術止損法相比前一種對投資者的要求更高一些，很難找到一個固定的模式。運用技術止損法，無非就是以小虧賭大盈。

3.無條件止損法。當市場的基本面發生了根本性轉折時，投資者應摒棄任何幻想，不計成本地殺出，以求保存實力擇機再戰。基本面的變化往往是難以扭轉的，基本面惡化時，投資者應當機立斷，砍倉出局。

4.止損的設定原則。一是要考慮趨勢的變化，當趨勢已從上升轉為下跌或正處于下跌過程中時，就需要采取止損策略。二是要考慮投資者在什么趨勢下交易。投資者首先要知道自己是在什么時間結構中進行交易，是中長線、中線還是短線。也就是說，止損的原則是趨勢而不是價格。

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關鍵詞 房地產投資風險 風險評價指標體系 層次分析法 模糊綜合評價

一、引言

當前我國在投資風險評價研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風險影響因素較少；二、各種風險因素間的相關性研究不充分；三、一般采用靜態分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對以上情況提出了一種房地產投資風險綜合評價體系，利用模糊綜合評價方法對投資項目的風險進行綜合評價。為房地產開發企業全面科學的評價投資項目的風險提供了一種有效的方法。

二、房地產投資風險綜合指標評價體系

（一）評價指標體系構建的原則

1．全面性。指標體系作為一個有機整體，既有反映項目收益的指標，又有反映總投資和工期方面的指標；既有確定性指標，又有風險性指標。

2．科學性。指標體系的設計要力求反映客觀實際，對評價的結果需要復核和檢驗。

3．可行性。指標體系不僅在理論上行得通，在實際操作上也要簡單易行。

4．系統性。指標體系要注意結構層次，橫向可比，縱向可比，重點突出。

（二）指標評價體系的構成

在分析房地產投資風險影響因素的基礎上，根據構建原則，構建房地產投資風險的評價指標層次體系，包括：目標層A、準則層B和指標層C。

三、模糊綜合評價方法

模糊綜合評價方法是一種綜合運用層次分析法和模糊評價法來評價具有“模糊性”事物的系統分析方法。模糊評價法解決了層次分析法的各方案對各評價因素優劣性評分的問題；層次分析法則為模糊綜合評價提供了較為科學的評價指標體系和各因素的權重。

（一）建立綜合評價指標體系層次結構模型

利用層次分析法進行房地產投資系統風險分析時，最重要的一步是進行投資風險辨識，并在此基礎上建立房地產投資風險的層次結構模型。本文所建立模型如下表所示。

在評價過程中，評價者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對它進行估計。如果在估計時有誤差，必然導致判斷矩陣的特征值有偏差。在構造判斷矩陣時，并不要求判斷具有嚴格的一致性。這是客觀事物的復雜性與人們認識的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進行一致性檢驗。

過程分為兩步，首先計算一致性指標CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機引入一致性指標RI，計算一致性檢驗系數CR=CI/RI，計算結果CR≤0.1，則這個判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權重基本合理；否則調整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標為止。

（三）計算組合權重

根據指標層C風險因素相對準則層B風險因素的特征向量集W和準則層B風險因素相對評判目標A系統風險的特征向量V，可以計算得出指標層C風險因素相對于評判目標A的系統特征向量U，即系統權重向量，相應的計算公式為：U=W×V。

（四）建立多層次模糊綜合評價模型

確定評價指標的評價集T=t1，t2，…tm以及相應的風險隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評價模型。

四、結語

模糊綜合評價方法克服了傳統決策方法只能衡量房地產投資中某單一風險的弊病，將房地產投資作為一個系統來衡量其整體風險程度。該方法不僅可以得出對項目評價的優劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對項目實施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據，具有較大的應用空間應用價值。

參考文獻：

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中圖分類號：F253文獻標識碼： A

前言

監理工作的重要內容之一是工程投資控制。隨著我國市場經濟的發展和改革開放的不斷深入，工程投資從最初的粗放式逐漸向集約型發展，如今大部分的工程投資方式都是集約型，為了應對企業發展中的新情況，適應經濟高速發展的新環境，企業需要面臨很多新問題。如何能夠建立并完善一套行之有效的工程投資控制系統是制約企業發展的關鍵，亦成為企業的當務之急。實際工作中，可以借鑒國外相關經驗，從設計、招標、施工、竣工驗收等各個環節加以分析，實行全方位的監理控制。

一 監理在工程投資控制過程中的工作現狀分析

據權威部門統計，我國境內進行的建立工程中，很少有按照規定進行相關投資控制的，這也是投資控制沒有取得明顯進步的顯著原因。這從一個側面揭示了我國工程中監理工作的失位，監理人員只在以下幾項工作中發揮了作用：

1、對項目的數據進行收集與整理

監理人員每月或是每個分項工程結束后，要對工程的成本、工期以及其他情況進行結算，進而計算和統計出相關數據，這些數據有利于工程下一步施工計劃的制定，也有利于進行施工企業的成本核算，并可以以此為依據要求甲方進行施工款的結算，做好調解工作。

2、對圖紙進行審核

監理工程師在對工程進行監理的過程中，要以施工圖為重要依據進行成本風險分析，提供科學、有效的防范風險意見。這樣可以有效防止出現安全問題或是質量問題時的追責，使施工方盡量減少資金損失，可以轉嫁風險，降低成本。

3、對造價給出意見

監理工程師在對工程造價方面會給出意見和建議，并根據工程的實際情況調整造價和功能要求。對于工程質量和工程進度等，也都會在合理的區間內進行把控。此外，還可以與工程施工人員進行交流和溝通，合理確定工程變更價款，并對工程在變更價款后的投資額度進行控制。

二 、設計階段合理把握投資控制

在設計階段進行具體情況的分析，并給出較為合理的方案，盡可能不在施工的過程中調整方案，避免發生由于方案變更而使資金周轉不到位而影響工期的時間。根據相關資料統計，工程前期進行工程的施工設計，會占施工總體設計的80%以上，起到了舉足輕重的作用。因此，工程前期的設計階段，設計人員必須具有很強的責任心與敬業精神，認真合理計算和分析每一項數據，盡最大可能避免出現投資失控的發生。

我國目前的監理工作都是依據監理規范進行操作，但是在監理規范中并無涉及到工程造價相關問題，所以在我國監理工作對投資的控制一直處于初級階段，沒有大幅度的發展和進步。一些業內專家對此的評價是：工程如果從設計階段就開始進行成本的考慮和投資的控制，可以排除八成的錯誤概率，而如果從施工后才開始重視管理成本和控制投資，有效程度就要降低到20%。加強事前管理，集中監理人員的智慧，可以極大程度地提高工程投資的科學性。因此，設計階段投資的方法是：首先，進行招標方案的設計，在成本方面通過采取現金工藝的方式來創新；其次，對于設計總體方案進行技術指標和設計方案的評估，選擇合理的方案；最后，推行限額設計。在設計造價要求范圍內，提出對建筑工程的要求，這回使一些工程的造價明顯下降，凈化房地產市場以及其輔料市場。

三 、工程招標階段的監理投資控制

在我國目前的施工過程中，施工單位在早期就將合同擬定，并且將報價做出，這樣做是為了節省前期的監理費用。在中標進入施工現場后，才與建立公司進行合作，而在監理公司進入之后，會將原來的計劃進行調整，一般調整的幅度會很大，結果會使原本簽訂的施工合同成了一紙空文。行業內部以及國家針對此種情況，降低合同中的風險，根據實際需要，保證監理人員在施工方案初步擬定的過程中進行跟蹤監測，并參與到投標的過程中。實踐證明，這種做法大大的節約了時間成本，并且使建設單位與中標單位的合同簽署更有效力。

四、項目工程變更監理投資控制

在工程的前期設計中，由于一些具體條件還不是十分明確，因此在實際施工中會出現局部與設計文件不符的情況，這些情況要求設計部門以及監理部門及時進行溝通并對相關參數進行修改，以達到設計要求水平，這樣就產生了工藝或是流程上的變更，繼而會導致造價變更，造成一部分投資失效。為了解決此問題，需要監理部門與設計部門在施工前對施工區域進行嚴格細致的分析，再由設計部門出具設計方案，監理部門以及施工部門進行審核，最終得到合格設計方案。此外，一些工程有著極大的不可預見性，項目前期設計也不會投入很長時間，這就使一部分投資失效成為必然，針對這種投資失效現象，對后期造價的變更需嚴格審核，規模較大的公司可以成立造價變更小組，對于每次造價的變更都要進行嚴格審核，以確定其合理性。同時要求監理部門對造價變更進行備案，歸入工程信息檔案。

五、嚴格把控施工過程中的投資控制

在施工階段的工程造價，可以達到工程總體造價的80%左右，對工程的成本控制以及投資控制有著很大的影響。為了避免浪費、保證工期并保證質量，施工人員、監理人員和設計人員在工程進行中需要做到以下幾點：

第一，完善投資控制系統。在進行投資控制操作時，需要工作人員各盡其職，明確管理制度，并且在施工中嚴格用制度來管事管人，做到制度高于一切。只有這樣，工作才能夠有條不紊的展開。

第二，注重計量工作。在工程施工中，計量工作主要任務是審計工程的完成程度以及審計付款清單。工程需要嚴格按照計量要求進行，這樣才能夠保證質量合格并且不誤工期。需要著重注意，在計量的過程中避免重復計量。

第三，重視現場變更簽證。在工程產生變更項目時，要對變更項目進行嚴格檢驗，并且必須經過監理部門統一方可進行方案變更。引起變更的因素很多，一般會出現以下一些情況：工程設計出現問題，實際施工情況與原設計圖紙存在較大差距；工程業主提出了更高的要求或是改變建筑物的性能；購進材料與圖紙的規格不符且材料不能夠更換；工程設備不適合圖紙要求的施工方式等。遇到上述情況，工作人員可以要求進行造價變更，但是需要嚴格審查、嚴格把關。需要經過監理工程師、施工代表等多方簽字確認，明確增減的額度，并在結算時提供給造價審查人員，防止只計算費用增加，不計算減少的情況發生。了變更一旦發生就及時簽證，及時確認，及時計算因工作量變更而發生增減的費用，隨時掌握項目費用額度，避免事情積壓成堆，對工程造價心中無數。簽證的內容必須詳細說明簽證原因、工程數量變化，必要時應配備詳圖說明。在簽證時，對于預算定額中已含有的項目不能重復簽證。

（4）處理好工程費用的索賠。在索賠環節，監理工程師要從實際出發，以數據作為依據是基本原則，并且在監理日志重要說明該項變更。一旦發生了索賠事件，監理部門需要將材料進行備案，并且將甲方和乙方的意見匯總，制作合同，請兩方面簽字確認。在合同中，需要夾帶具有法律效力的文件，如初始合同、中標書等。

（5）做好投資分析。工程在進行的過程中，監理人員需要不斷對新情況進行分析，以保證對工程的造價心中有數，并且對每個分項目的造價都要進行審核，對一些不合理的投資需要及時糾正，在發現問題后要及時上報，并在監理日志中標明情況和問題，使監理工作成為投資質量控制的防火墻。

六、竣工階段嚴格審核工程結算

工程在核算階段通常會由總工程師以及監理工程師認真核對數據，進行質量的檢驗，并且對于一些必要項目要進行實驗室檢測，這是十分重要的環節，也是工程質量的最后一關，所以一切程序必須嚴格執行。在竣工檢驗結束后，要有施工方、監理方以及設計方在工程驗收單上進行簽字確認，并將工藝變更所涉及到的成本變更進行說明，同時也要簽字確認，以便日后出現問題進行追責。

小結

投資控制是關系到工程能夠盈利的關鍵，做好投資控制是建設單位、中標單位和建立單位共同努力而達成的，必須在保證工程質量的前提下對工程的成本進行嚴格控制，并要求工程在規定的期限內完工。這就要求建設單位做好設計檢驗關，中標單位做好成本核算關、監理部門做好檢查驗收和質量工作。各部門加強配合，這樣才能夠有效控制投資成本，使工程更好的為企業盈利，為社會服務。

參考文獻

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1 主要學者的研究成果

關于房地產開發投資和經濟增長關系的問題，前人的研究大都只停留在定性分析的階段，缺乏定量研究，且由于各學者所選取的指標和樣本空間不同。

1.1 認為兩者之間為雙向因果關系的研究

龔寧（2007）通過對房地產投資完成額和GDP兩個變量進行協整關系檢驗，得出兩者之間存在長期穩定的均衡關系，且通過實證分析得出兩者之間為雙向作用。此研究結論具有一定的理論意義，但在證明兩者因果關系方面缺少理論支撐。商碧元、田濤（2008）運用計量及經濟學方法模型和應用統計分析軟件對深圳市房地產開發投資和GDP的關系進行了定量分析，證實兩者之間存在雙向因果關系，且兩者之間的影響存在一年的時滯。此研究比吳淑蓮和龔寧的研究更進了一步，具有更實際的參考價值，但由于其所選取的樣本空間只是深圳市，因此，其結論的應用具有局限性。

1.2 認為兩者之間為單向因果關系的研究

現有的文獻表明，國內大多數學者認為兩者之間為某種單向顯著的因果關系，但對于何為因，何為果意見不一。

（1）認為房地產開發投資對經濟增長影響顯著的研究。

費晨（2008）利用城市GDP和房地產開發投資額兩個指標，搜集了武漢市1995-2006年間的數據，對武漢市經濟增長和房地產開發投資之間的關系進行了分析，通過變量的平穩性檢驗、單整性檢驗、協整性分析和誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗，得出武漢市地區生產總值與房地產開發投資間存在長期穩定的均衡關系，房地產開發投資與GDP的增長之間為顯著的單向因果關系，房地產開發投資的增長帶動了GDP的增長，而根據GDP的波動不能有效的預測房地產開發投資的變動。鄒朝福（2009）以昆明市為例，對城市房地產開發投資進了詳細的分析，得出房地產開發投資對區域經濟發展的影響比較顯著，政府應該制定一些政策措施來控制房地產開發投資的規模，使之與區域經濟發展和市場需求相協調。候正望（2010）研究了浙江省房地產業發展與經濟增長的關系，利用協整回歸方程和誤差修正模型方法對其進行了分析，證實了兩者之間存在長期穩定的相關關系，且為正相關，并得出房地產業發展與經濟增長之間為單向因果關系，即房地產發展對經濟增長的影響比較顯著。文獻的研究具有一定的實際意義，但因其選取的數據范圍分別為武漢市、昆明市和浙江省，因此其結論的應用范圍同樣具有局限性。

（2）認為經濟增長對房地產開發投資影響顯著的研究。

劉洪玉、張紅（2006）通過Granger因果關系檢驗、脈沖響應分析和預測均方差分析表明，GDP對房地產開發投資的影響要遠大于房地產開發投資對GDP的影響，且相互影響的作用存在2年的時滯。寧琰、許鵬（2008）通過Granger因果關系檢驗對房地產開發投資、固定資產投資和GDP之間的關系進行了研究，得出房地產開發投資于GDP之間是顯著的單向因果關系，GDP的增長會導致房地產開發投資的增長，而房地產開發投資的增長對GDP的變化沒有決定性的影響。鑒于房地產開發投資本身就是固定資產投資的一重要組成部分，因此對這兩者之間的因果關系檢驗沒有意義。

張力軍、金曉斌（2008）通過計量經濟學的方法對南京市房地產開發投資和GDP增長之間的關系進行了研究，結果顯示，在短期內，兩者之間存在單向因果關系，即GDP的增長對房地產投資增長的影響顯著。董昊（2010）采用西安市的數據，利用協整理論對房地產開發投資和經濟增長之間的關系進行了因果關系分析，并建立了VEC模型，進行了脈沖響應分析，結果顯示，兩者之間呈顯著的單向因果關系，房地產開發投資受經濟增長的影響較大，并且這種影響是長期的，而房地產開發投資對經濟增長的影響是短期的。文獻的研究具有一定的應用價值，但分析都不夠完整，所選樣本空間分別是南京市和西安市，因此其結論的應用同樣具有局限性。

徐明（2010）選用城市化率和地區生產總值兩個指標分別與房地產開發投資額之間的關系做了定量分析，通過協整關系檢驗和格蘭杰因果關系檢驗得出，地區GDP與房地產開發投資之間存在因果關系，GDP是房地產開發投資的格蘭杰原因。

1.3 認為兩者之間沒有關系的研究

劉瑞（2009）運用協整關系檢驗理論、Granger因果關系檢驗和誤差修正模型等計量經濟學方法對上海市經濟增長與房地產開發投資之間的關系進行了實證分析，結果表明，兩者之間不存在因果關系。此研究結論的應用雖具有局限性，但為進一步思考房地產與經濟增長之間的關系提高了更廣闊的空間。

1.4 認為兩者之間關系不確定的研究

鄔文康（2005）利用相關分析和Granger因果關系檢驗等方法對區域GDP和房地產增加值之間的關系進行了研究，得出兩者之間的因果關系具有不確定性，因區域、發展水平、樣本量選取和指標選取的差異而異，且在各城市的不同發展階段，兩者之間的因果關系可能也不同。他的研究提出了兩者之間確定存在關系，房地產業的發展正在成為經濟增長的主要動力，并且城市經濟的發展也帶動了房地產業的有效發展，但是沒有得出兩者之間的具體關系，何為因，何為果，研究不夠深入，沒有實質性的應用價值。

岳朝龍、孫翠平（2006）對國內生產總值和房地產開發投資之間的關系進行了實證分析，得出兩者之間存在長期穩定的均衡關系，短期內，兩者之間的關系隨置信水平的提高，由單向因果關系變為雙向因果關系，但長期來看，兩者之間不存在因果關系。研究表明兩者之間的關系隨著時間的不同有所變化，具有一定的理論意義和參考價值，但沒有考慮因地區差異可能會導致兩者之間關系的變化。

朱愛勇（2009）通過Granger因果關系檢驗分析房地產開發投資與GDP之間的關系，結論是，在經濟發展水平比較高的地區，房地產開發投資是GDP變化的格蘭杰原因，在經濟發展比較低的地區不是。此研究具有一定的理論意義和指導意義，為以后的研究方向提供參考。

2 結論和展望

綜述上述，以前學者對房地產開發投資與經濟增長之間關系的研究大都停留在定性分析階段，缺乏定量研究。由于各學者所選取的指標和樣本空間不同，得出的結論各不相同，本人認為在以后的研究中應試圖選取更具代表性的指標和更全面的樣本空間對兩者之間的關系進行更深一步的分析，在此基礎上對兩者之間的關系做定量研究，為政府、房地產開發商和金融機構等相關部門制定政策、采取措施提供更科學的參考。

參考文獻

［1］龔宇.我國房地產投資與經濟增長相關性分析［D］.西南財經大學碩士學位論文，2007，（11）.

［2］商碧元，田濤.深圳市房地產投資于經濟增長關系的實證研究［J］.投資分析，2008.

［3］費晨.城市化與房地產業關系研究［D］.華中科技大學碩士學位論文，2008，（5）.

［4］鄒朝福.城市房地產開發投資分析［D］.云南財經大學碩士學位論文，2009，（10）.

［5］侯正望.浙江省房地產發展與經濟增長關系的研究［D］.浙江大學碩士學位論文，2010，（5）.

［6］劉洪玉，張紅.房地產業與社會經濟發展［M］.北京：清華大學出版社，2006，（6）：91-113.

［7］寧琰，許鵬.房地產投資，固定資產投資和GDP關系研究［J］.武漢理工大學學報，2008，（12）.

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中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

前言

文章對房地產投資風險控制研究的理論意義及其中存在的問題進行了詳細的介紹，并對房地產投資風險的識別進行了闡述，同時經過分析，并結合自身實踐經驗和相關理論知識，對房地產開發投資風險有效控制的措施進行了探討。

二、房地產投資風險控制研究的理論意義

1.在宏觀經濟研究中，通過對中國房地產投資風險控制問題的研究將有助于房地產業的發展，是促進國民經濟增長的一種重要方式。中國作為發展中國家，正處于經濟轉軌的重要時期，中國的經濟體制改革是前所未有的實踐，因而，與一定經濟、制度相協調的中國房地產投資風險控制問題的研究，將有助于我國宏觀經濟調控理論的完善。

2.對中國房地產投資風險控制問題的研究涉及到經濟學與管理學等多個學科領域，本課題依據現代經濟與管理理論的新發展，進行中國房地產投資風險控制問題研究，將有助于學科的融合與發展。

3.考慮到國際房地產資金的注入和國際房地產商進入中國市場，以及加入WTO之后5年的過渡期已經到來，房地產業將面臨激烈的競爭，所以我們必須對中國房地產業投資風險控制問題進行深入細致的研究。

三、我國房地產投資存在的問題

目前，我國房地產業恢復的時間還不長，對它的發展規律、經營管理的實踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性，房地產投資風險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產市場的特殊性，房地產投資存在風險的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產市場特點的房地產投資風險分析與決策理論，幫助投資者規避市場風險。利用系統的觀點進行風險因素的相關性分析，依據房地產投資風險因素的辨識和再分類，引入房地產投資風險因素相關性分析，輔助房地產投資進行科學決策。房地產顧名思義就是“房產”和“地產”的總稱。房地產投資就是將大量資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。房地產市場是一種資金量大、周轉期長，受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還會受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風險大、投資回報率高等。正因房地產投資風險大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產投資分析時對投資風險列專項進行研究。

四、房地產投資風險的識別

如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。

1.采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別

（一）投資房地產的營業率。

一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：營業率=年營業總費用／年計劃總收入。據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38％―40％之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。

（二）償債收益比。

營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。

（三）保本占用率。

保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本占用率=f年營業總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85％一90％。

2.概率與數理統計的方法

由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。

五、房地產開發投資風險有效控制的措施

1.在投資決策階段，開發商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發隊伍，把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢、經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況．諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及來來發展趨勢等。理性研判該類物業的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究．合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態度，加強風險資料的搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習．高度重視企業風險管理。

在開發前期階段，開發商應主動與地方政府、各專業管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯系．征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當的方式，在適當的時機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；及時就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通．充分考慮項目防火、抗震、御災要求．采用價值工程技術進行優化設計。

3.在工程建設階段．開發商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特剮是額材料、新工藝的應用．以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實；進行設計交底．嚴格控制設計變更，做好現場施工日記并注意資料收集和保存，按時支付工程預付教、進度教，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；

4．在房地產租售階段，開發商應明確房地產租售指標，制訂營銷獎罰制度，加強營銷人員的業務培訓；在租售后階段建立健全物業管理制度、收費體系及收費措施，加強物業管理人員上崗培訓；配備消防器材。及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修井消除火災、事故隱患等。

六、結束語

隨著對房地產行業研究的不斷深化，房地產企業都加強了房地產開發投資風險控制。對關乎到企業的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。

參考文獻：

篇（8）

Abstract: in this paper, the traditional net present value method and real options method analysis analyzed, for real estate investment provides certain decision-making method.

Keywords: real estate; Investment decision; Real option

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業是一種典型的高風險、高收益的風險投資行業，因為其高風險、高收益的特性,就決定了房地產投資決策必須占有與項目相關的較為完備的信息，采用科學合理的投資決策方法，以達到規避風險，獲取效益的目的[1]。本文通過對傳統凈現值方法與實物期權分析方法進行對比分析得出兩者的優越性與缺陷，使得其在房地產項目投資決策上更為合理。

1凈現值方法的基本理論

傳統的凈現值法（）評估房地產投資時，假定：(1)對于一個投資項目，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資并且永遠拒絕投資。投資者只是采用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對項目預期收益的影響。(2)一旦投資后，項目在可預期的壽命中將一直經營下去，投資外部環境不會發生預期外的改變，忽略將可能出現的各種情況的可能性。(3)投資成本是可撤回的。在市場不利的情況下，可以收回投資。(4)未來的收益可以預測，可以確定。投資者能夠準確的估計出項目壽命周期內各年所產生的凈現金流量，并且能夠確定風險調整值和風險之后的收益率。

凈現值是利用項目方案所期望的基準收益率，將各年的凈現金量折算到建設初期（即現值），從而得到歷年現值的代數和。其表達式為

(1)

其中，為第年的現金流入量；為第年的現金流出量；為第年的凈現金流量；為項目的壽命期；為項目的基準收益率。

當時，表示該項目在經濟上是可行的；當時，表示該投資項目不可行。

2實物期權方法的基本理論

實物期權[2]是金融期權理論對實物（非金融）資產期權的延伸，標的資產為非金融資產的期權被稱為實物期權。一個房地產項目的價值可以被視為其用傳統方法計算的凈現值與一些期權的價值之和，即項目價值=凈現值（NPV）+期權價值。實物期權方法主要采取Black-Scholes期權模型，該模型可簡單表述為：

(2)

(3)

(4)

式中：C為期權價格；S為標的股票現行價格；X為執行價格；T為到期時間；r為無風險收益率；σ2為標的股票價格的波動性；N(d)為標準正態分布函數N(x)當x=d的值。

實物期權的輸入變量與金融期權輸入變量的對應關系如表1所示。

3對比分析

從理論上分析，凈現值法和實物期權法兩者的主要區別有以下三點：

(1)不確定性與投資價值之間的關系。當房地產投資者面臨未來市場條件的不確定性時，法則仍然是先算出新投資將產生的預期利潤流的現值；再算出新投資所需的支出流的現值；最后算出兩者之間的差是否大于零。若大于零，則認為可以進行投資。法則有一個假定：可以預測到未來以現金流度量的收益，即未來收益是確定的。如果出現不確定性，則會降低這項投資的價值。因此，不確定性越大，投資的價值越小。

(2)投資的可逆性與靈活性、新信息的價值。規則的另一個假設是：如果認為投資是可逆的，即無論何種原因，如果市場結果比預期條件差，就可撤消投資且收回支出；如果認為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機的建議，即如果企業現在不進行投資，將來也不會投資。顯然，法對投資既可逆又不可延遲的假設否認了“靈活性”的價值。而且，按照規則，無論是“現在就投資”還是“永遠不投資”的決策，都是一種當期的決策，而與決策后可能出現的新信息無關。實物期權法認為，盡管一些決策符合這些條件，但大多數房地產投資并不符合。實物期權法假設大多數投資是不可逆轉的。一旦投資，便會有部分投資轉化為沉沒成本；但是，一旦接受某些投資項目后，這些項目也不一定非要固定下來。投資人員能夠經常做出一些改變來影響后面的現金流量和項目壽命。原因在于擁有投資機會的投資者持有一種類似于金融看漲期權的“選擇權”。當投資者做出不可逆投資支出時，它就執行或者“消滅”了投資的期權，放棄了等待以獲得可能會影響到支出意愿或時機的新信息的可能。一旦市場條件逆轉，它不能停止投資。失去的期權價值是一種機會成本，它必須包括在投資成本中。 (3)折現率的主觀性與客觀性。法則一直假定一個資本預算項目的現金流量在某種可以預見的范圍內發生，然后被貼現成它們的價值。問題是，如何確定合理的貼現率。法則用加權平均資本成本或由資本資產定價模型計算出風險報酬率，而且會隨著不確定性增加而調整貼現水平，具有一定的主觀性。

4結論

本文對傳統凈現值方法與實物期權分析兩種方法進行對比分析得出兩者的優點與缺陷，為房地產項目投資方面提供更為合理的決策，使得房地產項目投資評估更趨于實際。

參考文獻

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    由于盈利能力不強的上市公司價值投資研究價值不大,而且缺少較大的收益時間,無需把每股收益看作參考依據,所以為了避免非正常值導致的影響,選擇的依據必須滿足每股收益大于等于0.1,此外,將不完整的上市公司數據排除。最終的選擇結果如下:2009年188只、2010年205只、2011年226只,總共有619只。1.樣本期內各個時間段內的基本面量化指標和股票價格的相關研究。首先,利用SPSS16.0軟件計算出2009~2011年各個時間段的基本面量化指標和相應時間段的股票價格間的Pearson因子,相應的統計數據結果見表1。多元模型的自變量選擇那些和股票價格有明顯相關性的數據指標,排除與股票價格存在較小相關性指標,進而能夠為下一步各時間段的多元回歸分析提供合理的數據支持。在該階段,能夠保留下來指標的相關系數必須滿足0.05水平上的顯著性檢驗。然后,為了避免回歸過程中的自相關,所以將排除凈資產收益率。同時,因為流動比率在決策過程中可能轉換為風險控制因素,和股票價格間有較強的非線性,所以也應該給予剔除。2.優化選擇后的量化指標對股票價格貢獻度的影響分析。選取2009~2011年3組數據作為研究對象,利用Stepwise的輸入技術進行三次多元回歸分析,可以得到三組輸出。研究過程中關鍵要討論標準化因子和可決因子。標準化因子是指量化指標經過一個標準差的改變對股票價格產生的影響程度。該因子能夠防止由于不同指標的量綱不一樣而無法比較影響程度的問題。標準化因子絕對值越大,表示該因子對股票價格的解釋水平越高。可決因子是在調整回歸方程后獲得的,主要是指全部指標對股票價格的整體解釋水平。可決因子越大,表明該模型對股票價格的解釋水平越高,也就是說股票價格的變化對基本面因素變化有較大的影響,投資的合理性越大。相應的回歸分析結果見表2。根據回歸分析的計算數據能夠獲得如下結論:在觀察時間,每股收益包含在回歸模型之中,具有最佳的解釋股票價格的水平,因此,這個結果表明上市公司的盈利能夠受到較好的關注。回歸數據表明大多數情況下每股收益和總資產收益率均包含在回歸模型內,從而表明證券投資者非常關注對股票價值有較大影響的基本面,這一結果表明價值投資意識已經不斷地深入人心。從回歸分析結果數據可以看出,在2011年營業利潤增長率包含于回歸模型,從而說明證券投資者已經對上市公司的成長性有了關注,同時能夠表明證券投資者對和內在價值有關的基本面因素有了更為深刻地認識。從回歸分析數據可以看出,2010年和2011年期間每股凈資產已經退出了回歸模型,表明證券投資市場不夠關注風險水平。每股凈資產是指上市公司在破產時證券投資者股票的內在價值。每股凈資產屬于主要的風險評估基本面因素,正在被證券市場逐步地認可,說明證券市場對股票的關注不僅停留在投資回報上,同時非常關注風險的存在,這正是證券市場不斷趨向于理性的具體表現。通過對2009年和2010年的回歸分析可知,每股凈資產指標出現了缺失。主要原因在于2008年股票市場比較好的局面導致了證券投資者的思維定式,降低了對風險的關注度。經歷了一段時間,大量的解釋變量符合了回歸模型,這表明投資者對基本面的研究更加完善。根據回歸分析的結果,證券投資者不斷地利用更多的指標,通過不同的層面更為全方位地考慮證券的內在價值,證券市場不斷向以價值投資為中心的投資方向發展。此外,可決因子的周期變化表明在我國證券市場中,基本面因素對股票價格的解釋能力不斷提高,然而并不穩定。當外部經濟環境產生變動時,證券投資者容易產生非理性行為,從而使非價值因素再一次占了上風。

    我國證券投資基金價值投資的應對措施

    管理費還能夠促進基金公司的可持續發展,為基金持有者帶來更大的投資回報。然而,如果基金管理公司的工資待遇和資產管理規模關聯過大,就會導致基金管理者僅僅關注視資產管理的規模,忽視幫助基金持有者獲得更大的投資回報。最為管用的方式就是優化基金管理收入的基本組成,采用浮動收益的方式,一定的資產管理費可以確保基金的有效實施,而浮動收益可以使基金管理者以基金投資者的權益為中心幫助基金投資者能夠獲得更大的收益。充分地利用投資組合策略。證券投資本身具有較高的風險,但是高風險和高收益是相互對應的,怎樣才能使投資風險減少并且使投資收益最大,投資組合策略就是一種行之有效的方法,利用這種方法不僅能夠有效地預防投資風險,而且能夠有效地彌補證券投資價值的缺陷。投資者可以依據不同階段國際經濟形式、國內產業制度以及行業的發展潛力適時地調節投資產品的比重,從而能夠得到最佳的收益。投資者應該不斷地轉變投資理念。投資者的理念在證券投資中具有非常重要的作用,證券投資者應該堅持長期投資的理念,主要關注證券投資的長期回報。證券投資者必須熟悉證券投資的相關概念和理論,知道證券投資過程中潛在的風險,掌握證券投資產品的相關功能;投資者應該明確投資目的,依據自身的實際情況選擇適合自身的證券投資產品。投資者應熟悉證券公司的相關情況,對證券公司的專業化水平、標準化產品、內部風險控制制度以及信息披露系統等情況有比較深入的了解,從而能夠從長期投資的角度獲得最大投資回報率。不斷健全證券市場的管理制度。通過股權改革可以較好地處理中國證券市場流通股和非流通股股東之間利益的不一致性、中國國有上市公司管理者缺位等難題,能夠為中國證券市場的制度化營造一個有利的環境,從而能夠不斷深化中國證券市場的中長期投資價值,為證券投資基金執行價值投資創造一個非常有利的市場平臺。五、結 論我國證券市場仍然是一種新興的證券市場,依然處在非有效市場向弱有效市場不斷轉變的階段,從某種意義上,利用價值投資策略得到的收益不是非常穩定的。通過股權分置改革,伴隨著上市公司質量持續提升,價值投資策略將轉變為證券市場的主流方式。根據相關研究可以得到以下結論:1.選取深證300指數股進行相應的回歸分析。根據回歸分析的結果可知:上市公司的盈利水平是非常受到重視的。證券投資者更加關注決定股票內在價值的基本面因素,價值投資理念正在漸漸地深入投資者的人心。投資者對上市公司的成長性給予了足夠的重視。市場對風險的關注程度正在降低。每股凈資產能夠表明上市公司在破產的狀況下,投資者持有的每股股票的價值。證券市場對股票的重視不但保持在收益上,而且非常關注風險,從而使證券理性更加回歸理性。隨著證券市場的不斷發展,投資者能夠更深入地剖析基本面的內涵。根據回歸分析的結果可知:證券投資者已經利用更多的指標,從不同的層面深入地考察股票的經濟價值,市場正在向以價值投資為主的理性投資發展。2.中國證券市場是一個新興市場,正處于轉型時期,因此,具有較好的價值投資意義,然而不能獲得比較穩定的收益。因此,應該采取有效的措施,完善基金績效評估體系和股票發行政策;合理地調整基金管理收入結構;充分地利用投資組合策略;投資者應不斷轉變投資理念;不斷完善證券市場的制度體系。隨著上市公司質量的持續提升,價值投資將不斷地深入人心,通過價值投資可以使中國證券市場更加趨于穩定。

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實物期權是以期權概念定義的現實選擇權，它是指公司進行長期投資在決策時能根據在決策時不確定的因素改變行為的權利。假設一項項目投資賦予決策者在未來采取一定投資決策的權利而不是義務，那么這項投資就會有實物期權。

企業投資項目中或多或少都包含一個或多個實物期權，這些實物期權的價值評估大多可通過運用金融期權定價的布萊克-舒爾斯模型得出。分析投資項目所包含的實物期權的敏感性即是對該模型的影響因素進行分析，使管理者在決策及管理過程中利用實物期權各影響因素的敏感性水平來主動地調整項目投資的具體方案和投資戰略，控制項目的風險水平，提高投資項目收益。

實物期權的敏感性分析

實物期權與金融期權相關因素的比較

金融期權定價的布萊克-舒爾斯模型的影響因素包括市場價格、約定價格、無風險利率、波動率及到期時間等，而利用實物期權方法評價投資項目的前提就是找出投資項目與這幾個因素的對應特征。

首先，與投資項目中所能得到的全部現金流量的現值相對應的是市場價格。

其次，金融期權中的執行價格在實物期權中的等值含義就是投資項目有效期內的全部固定成本的現值，它與投資項目的水平、生產經營規模以及與原有生產經營技術的關聯程度有關。

再次，到期時間在實物期權中的對應含義是失去投資機會的時間，而并不是指投資項目的有效時間。當到期時間越短，如產品的生命周期越短，期權的價值就越低，決策者會加速投資。

第四，波動率是一個不可預見性的指標。在數值上是相關現金流入價值增長率的標準差。在實物期權中，投資項目的未來現金流與其技術及市場等影響因素的不確定性有關，這種不確定性就相當于波動率，可用項目收益的標準差來描述。

第五，無風險利率是與期權有效期相同的無風險證券的年利率，在金融期權與實物期權中含義是基本相同的。

實物期權中的各因素的敏感性

實物期權價值對項目預期現金流量的現值的敏感性的大小可以由求實物期權的價值對于其現金流量的現值的一階偏導數得出。因此，買入型實物期權對現金流量的現值S的敏感性為：

上式反映的是持有實物期權相對于持有投資項目的風險大小，由N (d1)可知敏感性的大小介于0和1之間，且投資項目預期現金流量的現值S越大，敏感性越大。

同理，實物期權價值對投資成本敏感性的大小可以由求對投資成本的一階偏導數得出，因此，買入型實物期權對投資成本X的敏感性為：

上式中的負號表示實物期權對投資成本的敏感性是一個負值，而敏感性的絕對值會隨著投資成本的增加而變大。

買入型實物期權對距離失去機會時間t的敏感性為：

由上式不難證明在其他因素不變的條件下，對距離失去投資機會的時間t的敏感性將隨著t的變小而逐漸增大。

買入型實物期權對項目不確定性σ的敏感性為：

由上式可以證明，隨著σ的增大，買入型實物期權的價值會相應增大。

買入型實物期權對無風險利率r的敏感性為：

由上式可知買入型實物期權對無風險利率的敏感性總是大于0，因此，買入型實物期權與無風險利率r之間存在著正向變動的關系。

案例分析

某公司投資220萬元建一項目，預計投資后的現金流入現值為200萬元，按凈現值法計算出的凈現值為-20，項目需放棄。但是，現在該項目有一年的延遲期，即，項目可在一年后再投資。已知市場波動率為0.3，無風險利率為6％。

由案例中條件可知，S＝200，X=220，t=1，σ＝0.3，r＝0.06。根據分析結果，計算出實物期權對預期現金流量的現值S、對投資成本X、對距離失去機會時間t的敏感性、對波動性σ的敏感性、對無風險利率r的敏感性分別為0.5129、-0.3715、16.8683、79.76、81.7388。

除了對投資成本的敏感性為負之外，實物期權對其余四項參數敏感性都為正數，說明投資成本與期權的價值呈負相關，而其余四項與期權的價值呈正相關。并且期權的價值對各因素的敏感性的大小由大至小依次為無風險利率、波動性、投資延遲的時間、現金流量和投資成本。

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房地產開發項目的投資控制，需要相關人員根據科學的技術原理，科學的計價方法計價依據，在房地產開發項目的決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產開發項目投資控制己有的經驗，進行工程開發成本的減低，然后提供房地產開發商的投資效益。

1 房地產開發項目投資的組成和房地產開發項目投資的影響因素分析

1.1 房地產開發項目的投資組成

房地產開發項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態的投資部分，另一種是靜態的投資部分。靜態的投資部分由基本預備費用、工程建設的其他費用、設備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態投資部分是房地產開發項目的建設期內，由房地產項目開發建設需要繳納的固定資產調節稅、建設期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構成。

1.2 影響房地產開發項目投資的因素

影響房地產開發項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規劃設計、工期、項目質量以及項目范圍。項目質量指房地產開發項目為了滿足項目既定的質量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質量失控帶來的補救工作以及質量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產生一定的質量成本。項目范圍指房地產開發項目的標準、規模、配套設施等情況會影響到房地產開發項目的投資.資源耗用量是由房地產內部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。

2 房地產開發項目投資控制的策略初探

2.1 可行性研究階段

房地產可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業市場部門分析或者開發商進行自主分析，它的流程有市場預測、市場調查、營銷戰略，這些都可以影響房地產開發項目的功能、規模、定位情況。土地評價階段需要開發商考慮到產品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產開發投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產開發商能夠根據現有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數據平臺，讓有豐富經驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。

2.2 決策階段的投資控制策略

決策階段，需要把握客觀性、科學性，加強投資方案研究，根據項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規模進行確定或者在項目的最優產量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質量，使投資得到客觀控制效果。優化方案，簡化建設流程，合理選用設備，給項目節約大量資金。

2.3 設計階段的投資控制策略

在房地產設計階段的投資控制主要有四個階段的設計：施工圖紙設計、初步設計、方案設計、總體規劃設計，然后對施工圖預算、總概算進行初步設計。在設計階段需把項目的投資估算當成控制依據，當初步設計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設計完成后，需要對整個房產地開發項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據招標方式選擇設計單位以及設計方案，在設計單位這一塊需要優先考慮到設計質量，然后再去考慮設計成本；②要根據合同條款里面所需的設備材料消耗量，推廣限額設計以及標準設計；③要借助于動態費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規劃設計方案，結合好價值工程優化設計選定的方案計劃；④需要創新設計理念，提高產品的附加值，增大房地產樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產設計深度進行嚴格控制，評審設計出符合質量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設計。

2.4 采購階段的投資控制

項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預算當成上限來控制。考慮到設計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養合同談判的能力，優化房地產項目的合同條款，使合同風險得到有效轉移。④建立動態的符號市場價格的數據庫，對材料的市場價格進行長期的預測研究，使合同談判有個充足的力量支持。

2.5 合同實施階段的投資控制策略

當項目產生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質量目標，以及項目功能目標的調整。①是預測成本以及評價經濟效益，然后進行設計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設計變更變的很隨意，讓不需要的設計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監督跟蹤工作；③需要把工程監理單位的應有效用發揮出來，考慮到房地產開發項目施工的實際情況，正確估計出房地產開發項目的工期以及費用，然后協調好房地產開發項目變更帶來的相關事項，跟蹤監督房地產開發項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產開發商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發生，還要根據合同的判決情況進行承包商的索賠工作。

2.6 竣工驗收時的投資控制策略

當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結算”當成房地產投資控制的核心內容，即根據房地產開發項目簽訂的合同來結算審核房地產項目。房地產項目的合同雙方根據合同既定的約定，結合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復核、計算出房地產開發項目產生變動的工程量，、根據有關文件規定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產開發項目的投資，對房地產工程結算文件的數據信息進行結算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產開發項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產開發商以后進行相似項目開發時帶來有效的數據信息支持。

3 結束語

房地產屬于資金比較密集的產業，對房地產開發項目進行投資控制，需要在房地產開發項目的投資決策階段、發包階、段設計階段、施工階段、竣工結算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產開發項目投.資控制既定目標的實現，本文先是論述了房地產開發項目投資的組成以及影響房地產開發項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產開發項目投資控制的策略。

參考文獻

[l]陳文科.房地產開發項目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.