房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理大全11篇

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篇（1）

所有產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，都是以客戶為中心的，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。從地段的選擇到建設(shè)施工，再到新房產(chǎn)的出現(xiàn)和房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售，以及最后的售后服務(wù)，都是以客戶的需求為導(dǎo)向。

20世紀90年代以來，隨著全球經(jīng)濟一體化和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的深化和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的市場環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，企業(yè)的經(jīng)營理念也由此發(fā)生了深刻的改變，由以產(chǎn)品為中心向以客戶為中心轉(zhuǎn)變。在這一背景下，客戶資源成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略資源，由此推動了客戶關(guān)系管理在企業(yè)中的應(yīng)用。

一、客戶關(guān)系管理及企業(yè)核心競爭力的內(nèi)涵

（一）客戶關(guān)系管理的定義與內(nèi)涵

1.客戶關(guān)系管理的提出

客戶關(guān)系管理（Customer Relationship Management ，簡稱CRM）的概念是由Gartner Group首先提出的。該組織認為：客戶關(guān)系管理是整個企業(yè)范圍內(nèi)的一個戰(zhàn)略，這個戰(zhàn)略的目標通過組織細分市場，培養(yǎng)客戶滿意行為，將從供應(yīng)商到客戶的系列處理過程聯(lián)系在一塊，使得利潤、收益、客戶滿意程度最大化。

事實上，客戶關(guān)系管理最早開展于20世紀80年代初美國的“接觸管理”，歷經(jīng)90年代的“銷售力量自動化系統(tǒng)”“客戶服務(wù)系統(tǒng)”以及“呼叫中心”技術(shù)，不斷演變發(fā)展，逐漸趨向成熟。較早的概念把客戶關(guān)系管理定義為一種營銷工具，最近的概念才把其提高到企業(yè)的戰(zhàn)略層次上。

2.客戶關(guān)系管理的定義

客戶關(guān)系管理，是企業(yè)為提高核心競爭力，達到競爭致勝、快速成長的目的，樹立以客戶為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上開展的包括判斷、選擇、爭取、發(fā)展和保持客戶所需實施的全部商業(yè)過程；

客戶關(guān)系管理，是企業(yè)以客戶關(guān)系為重點，通過開展系統(tǒng)化的客戶研究，通過優(yōu)化企業(yè)組織體系和業(yè)務(wù)流程，提高客戶滿意度和忠誠度，提高企業(yè)效率和利潤水平的工作實踐；

客戶關(guān)系管理，也是企業(yè)不斷改進與客戶關(guān)系相關(guān)的全部業(yè)務(wù)流程，最終實現(xiàn)電子化、自動化運營目標的過程中，所創(chuàng)造并使用的先進的信息技術(shù)、軟硬件和優(yōu)化的管理方法、解決方案的總和。

3.客戶關(guān)系管理的內(nèi)涵

對于CRM的合理內(nèi)涵，可以從管理和技術(shù)兩個視角來準確理解。CRM首先是一種管理理念和策略。它將企業(yè)的客戶作為最重要的資源，通過完善的客戶服務(wù)和深入的客戶分析不斷了解顧客需求，提供客戶滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，與客戶建立起長期、穩(wěn)定、相互信任、互惠互利的密切關(guān)系，實現(xiàn)客戶終生價值。其次，CRM也是一種管理軟件和技術(shù)。一個完整的CRM系統(tǒng)綜合應(yīng)用了數(shù)據(jù)倉庫技術(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)、Internet技術(shù)、面向?qū)ο蠹夹g(shù)、客戶機與服務(wù)器體系等信息技術(shù)，為企業(yè)的銷售、客戶服務(wù)和決策支持等領(lǐng)域提供一個業(yè)務(wù)自動化的解決方案。

（二）核心競爭力的含義

“核心競爭力”的概念，最早是由美國密執(zhí)安大學(xué)商學(xué)院的普拉哈拉教授和倫敦商學(xué)院的哈姆爾教授于1990年在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的論文《公司的核心競爭力》中提出的。這一理論很快引起了學(xué)術(shù)界和企業(yè)界的廣泛關(guān)注，而且盡管最初關(guān)于這一理論的討論都是定性的，在學(xué)術(shù)界和企業(yè)界的共同努力下，有關(guān)企業(yè)核心競爭力的模型已經(jīng)逐步走向定量化研究，發(fā)展成為一套比較成熟的企業(yè)競爭問題解決方法。

所謂企業(yè)核心競爭力（Core-competence），是指支撐企業(yè)可持續(xù)性競爭優(yōu)勢的開發(fā)獨特產(chǎn)品、發(fā)展特有技術(shù)和創(chuàng)造獨特營銷手段的能力，是企業(yè)在特定經(jīng)營環(huán)境中的競爭能力和競爭優(yōu)勢的合力，是企業(yè)多方面技能和企業(yè)運行機制如技術(shù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)的有機融合。

進一步講，核心競爭力是企業(yè)長期內(nèi)形成的、蘊涵于企業(yè)內(nèi)質(zhì)中的、企業(yè)獨具的、支撐企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來競爭優(yōu)勢，并使企業(yè)長時間內(nèi)在競爭環(huán)境中能取得主動的核心能力。它不僅僅表現(xiàn)為企業(yè)擁有的關(guān)鍵技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備或者企業(yè)的特有運行機制，更為重要的是體現(xiàn)為上述技能與機制之間的有機融合。企業(yè)核心競爭力是處在核心地位的、影響全局的競爭力，是一般競爭力如產(chǎn)品競爭力、營銷競爭力、研發(fā)競爭力、財務(wù)競爭力等的統(tǒng)領(lǐng)。從企業(yè)核心競爭力不同表現(xiàn)形式角度可將企業(yè)核心競爭力分為三類：核心產(chǎn)品、核心技術(shù)和核心能力。它們之間關(guān)系密切，產(chǎn)品來自技術(shù)，技術(shù)來自能力――為了提高核心競爭力，一些公司最大限度擴展其核心產(chǎn)品在世界市場上的份額，為各種客戶生產(chǎn)核心產(chǎn)品，使公司獲得加強核心競爭力和擴展步伐需要的收益。

二、客戶關(guān)系管理（CRM）是提升企業(yè)核心競爭力的有效途徑

美國企業(yè)戰(zhàn)略大師C.K.Prahalad和Gary Hamel在1990年提出了核心競爭力的概念。它指的是企業(yè)組織中的積累性知識，特別是如何協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術(shù)的知識和技能，并在這基礎(chǔ)上形成超越競爭對手的獨特能力。企業(yè)核心競爭力往往具有下列特征：（1）價值優(yōu)越性。企業(yè)在創(chuàng)造價值和降低成本方面比競爭對手更優(yōu)秀。（2）不可交易性。無法像其他生產(chǎn)要素一樣通過市場交易進行買賣。（3）難以替代性。核心能力受到替代品的威脅相對較小。

構(gòu)筑與強化核心競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要條件。CRM環(huán)境下，企業(yè)核心競爭力的三大功能將得到前所未有的強化。

（一）充分的客戶價值

CRM體系下，由于企業(yè)能夠準確把握客戶的需求特征，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，一切從客戶的角度出發(fā)，就能夠為其提供根本性的利得，促使客戶效用最大化，也即能為客戶帶來長期性的關(guān)鍵利益。這種充分的客戶價值，不僅將為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造長期的競爭主動權(quán)，也會為它創(chuàng)造超過行業(yè)平均利潤水平的超值利潤。

（二）高度的獨創(chuàng)性

作為一種資源，客戶是稀缺、寶貴的。CRM體系下的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力將更為企業(yè)獨自擁有，成為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中長期培育和積淀而成的，孕育于企業(yè)文化，內(nèi)化于整個企業(yè)組織體系中，難以被其他企業(yè)所模仿和替代的能力。

（三）多元的延展性

擁有強大的核心競爭力，意味著房地產(chǎn)企業(yè)在參與依賴核心競爭力的相關(guān)產(chǎn)品市場上擁有了選擇權(quán)。CRM環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力是一種基礎(chǔ)性能力。通過這個堅實的平臺，企業(yè)可以更好地統(tǒng)領(lǐng)其他各種能力，可以向更有生命力的新領(lǐng)域延伸和擴展。一個企業(yè)核心競爭力的多元延展性保證了企業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略的成功實施。

三、客戶關(guān)系管理有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的培育

目前，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，客戶越來越成熟、理性，可供選擇的產(chǎn)品越來越多，政府監(jiān)管越來越嚴格，信息透明度越來越高。市場的這種變化必然要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和營銷等各個環(huán)節(jié)進行變革，而CRM的導(dǎo)入有效的幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成了這種變革，并推動企業(yè)核心競爭力的形成。新的市場環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力包括對市場的把握能力、服務(wù)能力、社會資源的整合能力以及品質(zhì)保證能力四個方面。

（一）對市場的把握能力

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，很多工作都是可以通過社會分工去完成的，但是對市場的把握要靠企業(yè)自身，市場的風(fēng)險要由企業(yè)去承擔(dān)，市場把握能力對企業(yè)生死攸關(guān)。

（二）服務(wù)能力

房地產(chǎn)商品使用中的服務(wù)在某種程度上就是維修。現(xiàn)在客戶投訴最多的就維修服務(wù)不到位。良好的服務(wù)不僅有利于提高客戶的滿意度和忠誠度，而且有助于企業(yè)樹立品牌，提高企業(yè)信譽。

（三）社會資源的整合能力

房地產(chǎn)開發(fā)項目就是社會資源的整合，每個項目都會涉及眾多的相關(guān)單位。

（四）品質(zhì)保證能力

房地產(chǎn)商品不用于一般的家用電器，它是一個消費時間跨度很大的產(chǎn)品，品質(zhì)保證必須是第一位的。

在上述四個方面，對市場的把握能力、服務(wù)能力都和CRM息息相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)導(dǎo)入CRM的出發(fā)點，就是在引進客戶關(guān)系管理思想的同時，還要將這一管理思想融入到軟件系統(tǒng)之中，以提升一線營銷人員的能力，強化來訪客戶向意向客戶轉(zhuǎn)化、意向客戶向準業(yè)主轉(zhuǎn)化、準業(yè)主向業(yè)主轉(zhuǎn)化的管理，在提高來訪客戶成交率的同時也強化了對未成交客戶的管理，從而有效的降低銷售成本，加快資金流轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)產(chǎn)品具有非常特殊的性質(zhì)?？蛻魺o法參與房屋的建設(shè)過程，只能通過與放肆產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的互動過程，來感受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)水平和能力。服務(wù)是一種客戶的主觀體驗過程。在這個過程中，生產(chǎn)和消費是同步進行的，客戶和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷人員之間存在著內(nèi)在的互動關(guān)系，客戶對服務(wù)質(zhì)量的感知就是在互動過程中形成的。

傳統(tǒng)的管理只關(guān)心客戶在互動關(guān)系中的導(dǎo)什么，只注重服務(wù)生產(chǎn)過程所形成的結(jié)果，就是說客戶得到了什么服務(wù)。至于這種結(jié)果是通過何種過程得到的，有時在一個什么環(huán)境條件下的道德，企業(yè)并不關(guān)心。而客戶關(guān)系管理理念認為，結(jié)果質(zhì)量知識客戶感知服務(wù)質(zhì)量的一個部分，而不是全部。傳遞服務(wù)結(jié)果的方式，即服務(wù)的過程質(zhì)量對客戶同樣重要，它表明客戶是如何得到服務(wù)的。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，客戶感知的服務(wù)質(zhì)量，除了結(jié)果質(zhì)量、過程質(zhì)量之外，還有一個是環(huán)境組合質(zhì)量，即客戶的服務(wù)過程是在什么環(huán)境條件下進行的。如當客戶進入一個樓盤，他會從園林景觀、樣板房、配套設(shè)施、鄰居的素養(yǎng)，以及從營銷人員的描述中，去搜尋、去品味、去想象這種生活的感覺?，F(xiàn)場包裝要特別善于營造這種理想生活的氛圍，客戶在現(xiàn)場親身感受得到的效用，要遠遠高于售樓書和模型的描繪，高于營銷人員口頭上的諸多許諾。

總之，客戶關(guān)系管理的核心思想就是“客戶關(guān)懷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助先進的信息技術(shù)和管理思想，通過對企業(yè)業(yè)務(wù)流程的重組來整合客戶信息資源，對內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)客戶信息和資源的共享，對外能夠為客戶提供更經(jīng)濟、便捷、周到的產(chǎn)品和服務(wù)，從而提高客戶價值、滿意度、盈利能力以及客戶的忠誠度，保留和吸引更多的客戶，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的最大化。

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篇（2）

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)委托人、交易相對人及其他相關(guān)機構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人之間的關(guān)系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)產(chǎn)生，與交易當事人之間的交易法律關(guān)系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人之間的法律關(guān)系可以稱之為服務(wù)法律關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)法律關(guān)系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和委托人之間，主要包括委托關(guān)系、關(guān)系、居間關(guān)系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)法律關(guān)系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)法律關(guān)系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)當事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》。

根據(jù)當事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)法律關(guān)系可分為雙方關(guān)系和三方關(guān)系。值得注意的是，不管雙方關(guān)系還是三方關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)必定為當事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的實質(zhì)主體，但是我國法律不允許個人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同關(guān)系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的分支機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用”。

1.房地產(chǎn)委托關(guān)系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中最常見的業(yè)務(wù)關(guān)系，是產(chǎn)生、行紀、居間一切委托事務(wù)的基礎(chǔ)。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)的行為。在房地產(chǎn)委托關(guān)系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為自己處理房地產(chǎn)交易事務(wù)的人稱委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)稱受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、委托人、委托處理事物相對人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受托人辦理委托事務(wù)時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)委托業(yè)務(wù)一般不單獨出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀活動中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀活動中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)行紀（包租、包售）業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡單事務(wù)性工作，這種業(yè)務(wù)通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標的是一般性勞務(wù)，不強調(diào)目的性和針對性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)?，因為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)應(yīng)收取相應(yīng)的服務(wù)費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人之間的委托關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的行為承擔(dān)民事責(zé)任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)做出的承諾承擔(dān)民事責(zé)任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與交易相對人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以委托人的名義進行獨立意思表示，對自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前我國只承認單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負責(zé)，代表被人的利益并維護其合法權(quán)益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現(xiàn)被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據(jù)委托人授權(quán)的不同，房地產(chǎn)分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，誰先房地產(chǎn)交易成功，誰就獲取服務(wù)費用。獨家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜。再進一步細分，獨家又可以分為交易權(quán)共享的獨家和交易權(quán)獨權(quán)的獨家。交易權(quán)共享的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，同時保留自行成交的權(quán)利；交易權(quán)獨權(quán)的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權(quán)利。

相對民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)完成服務(wù)事項要收取授權(quán)約定的服務(wù)費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產(chǎn)關(guān)系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的關(guān)系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是責(zé)任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關(guān)系?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當按照《勞動合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關(guān)系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名義承接業(yè)務(wù)，不能以個人的名義承接業(yè)務(wù)、收取費用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的服務(wù)行為結(jié)果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對自己的行為也負有連帶責(zé)任，特別是對第三人的權(quán)益造成損害的時候。

3.房地產(chǎn)居間關(guān)系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。

在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)雖然與委托人存在委托關(guān)系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都不是委托人的人或交易當事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關(guān)信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務(wù)人，只是在交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產(chǎn)報告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機會；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買賣居間主要是媒介居間，因為房地產(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只提供信息服務(wù)，委托人與交易相對人很難達成買賣交易，房地產(chǎn)居間活動中撮合成交的媒介服務(wù)必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達成。二是房地產(chǎn)居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結(jié)果；按照《合同法》，服務(wù)報酬應(yīng)當由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同確定，《合同法》則沒有規(guī)定居間合同為要式合同。

篇（3）

中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的概念及簽訂意義

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀服務(wù)而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)類型的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同包括出售、出租、承購、承租四種服務(wù)合同。

簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行經(jīng)紀服務(wù)和解決雙方糾紛的法律依據(jù)。因此雙方在簽訂經(jīng)紀服務(wù)合同時，應(yīng)遵照誠信原則，遵守行業(yè)規(guī)則，并嚴格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。只有這樣，才能使交易當事人最大限度地實現(xiàn)其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當事人的利益，同時也有利于房地產(chǎn)實體商品市場交易秩序的穩(wěn)定。但是在實務(wù)操作過程中，由于各種因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同在簽訂和履行過程中往往會出現(xiàn)不少問題，導(dǎo)致合同履行困難，雙方權(quán)益難以保障。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同常見問題

2.1 審查環(huán)節(jié)紕漏

對委托人的資料審查是簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的必要前置工作，也是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員對委托人的資料缺乏詳實的調(diào)查核實，導(dǎo)致在日后服務(wù)過程中出現(xiàn)諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴往往會導(dǎo)致以下幾種問題：

（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂經(jīng)紀服務(wù)合同。此種情況如果審查不嚴，往往會導(dǎo)致在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為委托人提供房源信息后，委托人與業(yè)主私下成交，損害經(jīng)紀人的合法權(quán)益。

（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環(huán)境等信息審查不嚴，此種情況往往會導(dǎo)致后期交易談判時難度加大。

（3）房源產(chǎn)權(quán)資料審核不嚴造成合同不能繼續(xù)履行。房屋交易的實質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)交易，因此確認房屋產(chǎn)權(quán)的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權(quán)證明并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，但部分經(jīng)紀人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、產(chǎn)權(quán)共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導(dǎo)致合同簽訂后不能繼續(xù)履行。

2.2 合同內(nèi)容違規(guī)

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同是明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和委托人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，合同中應(yīng)當明確雙方的權(quán)利義務(wù)以及雙方達成的約定。合同內(nèi)容違規(guī)主要體現(xiàn)在下面幾個方面：

（1）合同約定雙方權(quán)利義務(wù)不對等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內(nèi)容中存在明顯的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對等，對委托人不利或?qū)ξ腥嗽斐蓳p害。如加大委托人的義務(wù)，排除委托人的權(quán)利，從而減少自己的義務(wù)，降低自身風(fēng)險。

（2）經(jīng)紀服務(wù)合同的主要條款欠缺。

長期以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在經(jīng)紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式比較粗糙，內(nèi)容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務(wù)條款、履行期限條款、違約條款、爭議協(xié)商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權(quán)利義務(wù)主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導(dǎo)致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發(fā)生。

另外，由于目前管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀收費所指定的標準并無相對應(yīng)的服務(wù)標準，因傭金標準和服務(wù)標準沒有相應(yīng)的對比與衡量標準，而造成兩者失衡的現(xiàn)象時有發(fā)生，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在與委托人簽訂經(jīng)紀服務(wù)合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務(wù)標準條款，損害委托方的合法權(quán)益。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人違規(guī)操作

雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》都對房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進行約束，而且各地房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會對經(jīng)紀人員提出了明確的職業(yè)道德要求，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的違規(guī)操作行為時有發(fā)生，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不當承諾或以個人名義承攬業(yè)務(wù)。

有些房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在承攬經(jīng)紀業(yè)務(wù)的過程中，為了吸引客戶承接業(yè)務(wù)，往往在簽約前未充分履行告知責(zé)任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務(wù)條款“縮水”。 部分經(jīng)紀人員因利益驅(qū)使，私下與委托人簽訂經(jīng)紀服務(wù)合同，一旦遇到執(zhí)行困難，撒手不管，造成糾紛。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系。

在房地產(chǎn)買賣，特別是在存量房買賣中，一般應(yīng)采用居間形式，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員承擔(dān)買賣雙方的委托。根據(jù)合同法，在居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關(guān)系。但實際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務(wù)。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結(jié)算和產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員用房地產(chǎn)交易行為替代經(jīng)紀服務(wù)行為。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員利用自己的職業(yè)便利將房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容與經(jīng)紀服務(wù)合同內(nèi)容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內(nèi)，直接將房地產(chǎn)買進或賣出，把向委托人提供的服務(wù)性勞務(wù)活動改變?yōu)榉康禺a(chǎn)權(quán)利的直接處分活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)糾紛預(yù)防

3.1 統(tǒng)一并嚴格使用相關(guān)合同文本

為了減少房地產(chǎn)糾紛，我國房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會于2006年了一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》，為房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)提供了參考，但在實際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)往往使用自制合同文本而導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生，因此，應(yīng)該由政府管理部門或上級主管單位統(tǒng)一規(guī)定合法有效的合同文本，各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)必須嚴格遵守。這樣，既可以加強行業(yè)從業(yè)人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。

3.2 完善培訓(xùn)體系，加強經(jīng)紀人員職業(yè)素質(zhì)教育

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第八條、第十條、第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員數(shù)量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業(yè)能力及職業(yè)道德欠缺造成的糾紛。但是因經(jīng)紀人員職業(yè)素質(zhì)不高而導(dǎo)致的糾紛時常發(fā)生，當事人的權(quán)益往往受到房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀從業(yè)人員的侵犯。職業(yè)素質(zhì)教育包括職業(yè)道德教育、專業(yè)能力教育和法律知識教育。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的培訓(xùn)體系，定期開展業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、職業(yè)道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，促使其更快成長，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為。

3.3 完善立法建設(shè)，加大懲罰力度

一方面，我國目前對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場進行規(guī)制的規(guī)范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的統(tǒng)一規(guī)范管理，立法機關(guān)應(yīng)逐步完善并制定更高層級的法律法規(guī)，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的立法規(guī)制。

另一方面，雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》對房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的執(zhí)業(yè)行為進行了規(guī)制，規(guī)定了相應(yīng)的民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任，能夠在一定程度上對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場起到規(guī)范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導(dǎo)致個別房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀人員違規(guī)操作的重要原因，因此在完善相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀法律法規(guī)時，應(yīng)加大對違規(guī)行為懲罰力度的規(guī)定。

3.4 建立流程化、標準化、可升級版的企業(yè)管理機制

明確各職能部門的責(zé)任和員工的崗位分工是企業(yè)高效運轉(zhuǎn)的前提之一，建立流程化、標準化的企業(yè)管理機制，使每個崗位都有規(guī)范的操作流程及工作標準，然后再依靠完善的制度體系讓企業(yè)保持高效、持續(xù)、穩(wěn)定的運行。同時，使業(yè)務(wù)開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業(yè)按照既定路線，實現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態(tài)，從而有利于業(yè)務(wù)的開展，減少服務(wù)過程中糾紛的發(fā)生。

同時，隨著公司所處的發(fā)展階段的不同，企業(yè)的管理機制要適時適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，有效融入公司戰(zhàn)略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業(yè)管理機制，才能不斷提升服務(wù)質(zhì)量。

3.5 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)誠信體系建設(shè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)交易的，但一些經(jīng)紀機構(gòu)在服務(wù)過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經(jīng)紀人員素質(zhì)良莠不齊、規(guī)章制度不健全，少數(shù)機構(gòu)仍有違規(guī)收費現(xiàn)象，有的合同以及補充協(xié)議雙方責(zé)任含糊，而且社會上沒有營業(yè)執(zhí)照和登記備案的中介機構(gòu)仍然存在等。因此，為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，避免和減少房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)糾紛，政府部門應(yīng)該建立中介信用檔案，嚴抓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的誠信體系建設(shè)工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經(jīng)紀機構(gòu)嚴懲不貸。重點抓好機構(gòu)運行和房源客源信息的規(guī)范性管理、合同規(guī)范文本推廣使用管理、經(jīng)紀人員的執(zhí)（從）業(yè)證書使用管理等。不誠信的經(jīng)紀機構(gòu)將被拉入“黑名單”，不守規(guī)的經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)（從）業(yè)人員將及時清理出經(jīng)紀人隊伍。

篇（4）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀及其發(fā)展現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀簡介

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與完善,作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中關(guān)鍵一環(huán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的作用日顯重要,房地產(chǎn)經(jīng)紀活動日趨頻繁,房地產(chǎn)經(jīng)紀人員隊伍迅速壯大。由于房地產(chǎn)具有價值量大，房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、信息嚴重不對稱等因素的影響，決定了人們在房地產(chǎn)交易中需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構(gòu)為其服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為房地產(chǎn)交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務(wù)及善后管理服務(wù)的機構(gòu)，而房地產(chǎn)經(jīng)紀人主要是在房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等領(lǐng)域為房地產(chǎn)交易雙方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為連通房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費發(fā)揮了橋梁和紐帶的重大作用,而信譽良好服務(wù)周到的優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以更好地滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，因此有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的重要組成部分。

2、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展現(xiàn)狀

近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)向縱深發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)交易中的作用不越來越重要。房地產(chǎn)經(jīng)紀隊伍空前壯大，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的專業(yè)服務(wù)己經(jīng)從低端提供交易信息、居間撮合,發(fā)展到顧問咨詢、協(xié)助簽約、交易資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售等領(lǐng)域。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會統(tǒng)計,到2010年底，全國有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)達到15937家，其中比較著名的經(jīng)紀機構(gòu)有中原地產(chǎn)、21世紀中國不動產(chǎn)、北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等。全國共有34814人取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書，其中的22024人經(jīng)注冊取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)調(diào)研統(tǒng)計全國40個重點城市房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員50萬余人。粗略估計,全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員超過百萬。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)從業(yè)人員呈年輕化趨勢,年齡主要集中在21一30歲之間。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的學(xué)歷也在逐年上升,八成以上擁有大專學(xué)歷。

二、當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問題分析

1、受金融危機和調(diào)控調(diào)控，交易量下降使得競爭日趨激烈

2008年以來受全球金融危機的影響，房地產(chǎn)市場不景氣,二手房市場呈觀望態(tài)勢,交易量萎縮,很多中小房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不堪壓力紛紛倒塌,還出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司攜款潛逃等惡劣現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)面臨著空前的信譽危機。2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加強與深入，房地產(chǎn)經(jīng)紀面臨業(yè)務(wù)量減少，有的小型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司公司關(guān)門大吉，而大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，進行門店的收縮，加大員工培訓(xùn)力度。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)競爭更趨激烈。

2、現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理體制不完善

政府行政主管部門對這個行業(yè)的有效監(jiān)管模式都尚未建立，相關(guān)法律法規(guī)不完善。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)官辦色彩濃厚，直接由政府部門組建，或是政府機構(gòu)附屬部門，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會擔(dān)負著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的管理工作，政府管理滯后。房地產(chǎn)市場中對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)采用多頭管理體制，造成管理政出多門，缺乏專門的管理機制。目前這一行業(yè)的從業(yè)人員只有少數(shù)進入到管理體制內(nèi)，絕大多數(shù)沒有進入注冊管理體制的從業(yè)人員，就容易游離在監(jiān)管體制之外了。

目前國家出臺制定的《城市房地產(chǎn)交易條件》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，只是針對整個房地產(chǎn)業(yè)的簡單管理和調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對應(yīng)的處罰措施。

3、現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)模小、粗放經(jīng)營，管理混亂

我國還沒有出臺對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的完整配套法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)開辦門檻低,成本少、風(fēng)險較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。

大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)模小、管理差、收費亂，完全是各自搶占業(yè)務(wù)，很多小型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都沒有取得房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證等資質(zhì)證明，對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)法律法規(guī)也不熟悉，隱瞞事實，虛構(gòu)情節(jié)欺騙顧客情況時有發(fā)生。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)盲目擴張，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放經(jīng)營，結(jié)果經(jīng)常因為市場波動而大起大落。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員不穩(wěn)定，素質(zhì)偏低

目前,成為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員的門檻較低。雖然大部分城市都舉辦了房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的資格考試,但該行業(yè)人員流動較大，只經(jīng)過簡單培訓(xùn)或者不經(jīng)培訓(xùn)就直接上崗。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員素質(zhì)方面呈現(xiàn)持證人數(shù)比例低、學(xué)歷不高、年紀輕、從業(yè)時間短等特點。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

一是從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。常常出現(xiàn)提供虛假信息從中牟利,給當事人造成損失的情況。二是從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟、法律、信息等知識的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育,對房地產(chǎn)專業(yè)知識的掌握不足。三是從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識、市場分析能力相對老說都比較差,很難以差異化、個性化服務(wù)滿足客戶的需求。

篇（5）

一、當前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問題

隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌约俺擎?zhèn)化水平的提高導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)運而生。近年來在全國各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及隊伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內(nèi)江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)――房屋中介公司來為其服務(wù)。應(yīng)該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)對降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權(quán)益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權(quán)益。但是，當前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)卻存在較多問題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低

房地產(chǎn)經(jīng)紀及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識結(jié)構(gòu)和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質(zhì)低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會不完全統(tǒng)計，到2012年底，全國中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)組織達11多萬家，但有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只有1.2萬多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構(gòu)是不規(guī)范的，有的只是取得了《營業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書》的機構(gòu)，甚至有90%的還是“三無”機構(gòu)（即是無營業(yè)執(zhí)照、無備案證書、無從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書）。因此，當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟、法律、信息等知識的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對房地產(chǎn)專業(yè)知識的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。不少經(jīng)紀機構(gòu)還利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同

不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務(wù)滿足客戶的需求。

（二）監(jiān)督法規(guī)不完善

目前國家出臺制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對應(yīng)的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務(wù)作出具體的規(guī)定，也沒有對是否必須成立機構(gòu)方可從事業(yè)務(wù)做出具體規(guī)定?！掇k法》只對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)作了相應(yīng)的規(guī)定，但未對個體經(jīng)營者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務(wù)，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)資格證、《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業(yè)人員資格證書，無法達到取得《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書》的條件?！掇k法》對未取得《營業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責(zé)任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業(yè)務(wù)投入的人力、物力、財力等成本也低，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)營業(yè)場所不規(guī)范，甚至無營業(yè)場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構(gòu)，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監(jiān)管難度大

當前，導(dǎo)致政府部門監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是一項專業(yè)性、復(fù)雜性強的業(yè)務(wù)，政府部門相關(guān)人員對其相關(guān)的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構(gòu)（多數(shù)是不規(guī)范的機構(gòu)）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機構(gòu)提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機構(gòu)，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營。3.政府管理政出多門，也是導(dǎo)致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責(zé)職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務(wù)證書中服務(wù)內(nèi)容也含有房屋中介等業(yè)務(wù)，而工商部門也在參與經(jīng)紀人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發(fā)的是合法、有效的。

（四）行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營

當前，我國還沒有出臺關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)開辦門檻低，成本少、風(fēng)險較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營的狀況。

二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的對策

（一）加強專業(yè)知識培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是知識密集型服務(wù)業(yè)，為了適應(yīng)新時期房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的需求，需要培養(yǎng)一批知識結(jié)構(gòu)完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強的房地產(chǎn)經(jīng)紀人才。一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員隊伍對于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識培訓(xùn)上，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場預(yù)測一些基本方法的培訓(xùn)，掌握市場營銷中的產(chǎn)品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的房地產(chǎn)管理知識培訓(xùn)，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識，同時還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀活動的復(fù)雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀活動領(lǐng)域激烈的市場競爭，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀人努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結(jié)構(gòu)。同時，適應(yīng)經(jīng)紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業(yè)化經(jīng)紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權(quán)屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業(yè)人員道德素質(zhì)。

（二）完善監(jiān)督法規(guī)

要進一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)行為主體的責(zé)權(quán)利規(guī)范，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應(yīng)有對應(yīng)的處罰措施?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》要對未取得《營業(yè)執(zhí)照》的機構(gòu)不能從事該業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定，《辦法》還應(yīng)針對個體經(jīng)營者作出具體規(guī)定，因為當前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個體經(jīng)營者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展還處在初級發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學(xué)合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯(lián)合機制、協(xié)調(diào)機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門職能作用，同時必須將職責(zé)職能落實到實處； 四是指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)組織成立行業(yè)協(xié)會。

（四）整頓行業(yè)內(nèi)部秩序

建立秩序井然的行業(yè)內(nèi)部秩序是行業(yè)市場化的前提和基礎(chǔ)。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會，促進行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營場所應(yīng)公示《營業(yè)執(zhí)照》、《備案證書》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費標準。機構(gòu)服務(wù)人員做到持證上崗并掛牌服務(wù)。在服務(wù)工作中，應(yīng)公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復(fù)收費，做到質(zhì)價相符；四是服務(wù)合同的簽訂，合同內(nèi)容、條款等應(yīng)遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。

在房地產(chǎn)市場日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導(dǎo)未來行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內(nèi)部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營等問題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場依然是任重而道遠的事。當前應(yīng)加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)人員專業(yè)知識的培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)；應(yīng)完善相關(guān)監(jiān)督法規(guī)；應(yīng)采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應(yīng)整頓行業(yè)秩序等，以促進中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

篇（6）

委托管理的主要內(nèi)容和要求：

一、依照《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》全面加強對本地區(qū)出租房屋的管理工作；

二、建章建制，配備經(jīng)過區(qū)、縣房地局專業(yè)培訓(xùn)的專職管理人員；

三、負責(zé)本地區(qū)向外地來京人員租賃房屋的調(diào)查摸底工作；

四、負責(zé)受理和審查出租人申請房屋租賃的有關(guān)證件和證明材料，并對出租房屋進行現(xiàn)場勘察；

篇（7）

今年以來，不少城市都對二手房交易市場加強了監(jiān)管，并且上線了自助賣房的交易模式。事實上，早在今年8月，杭州二手房交易平臺就上線了“個人自主掛牌房源”功能，買賣雙方可繞過房屋中介達成交易，交易更加透明、也能省掉一大筆中介費用。此外，今年以來，寧波、徐州等城市也上線了自助賣房的交易模式。

現(xiàn)代社會，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)仍然是不可或缺的行業(yè)，但由于門檻低，有點信息就隨意做起了中介的行當，導(dǎo)致市場混亂，也有不少黑中介坑人!

完全取代是不現(xiàn)實的，一刀切也解決不了房地產(chǎn)交易需求，除非相關(guān)部門設(shè)立專業(yè)的信息和交易機構(gòu)，但這也不太現(xiàn)實!

所以，用制度和法規(guī)來約束房地產(chǎn)中介行業(yè)，提高入門的門檻和資金監(jiān)管制度，同時對于那些違規(guī)違法的中介進行嚴罰重懲，逐步來解決中介業(yè)混亂問題!

現(xiàn)在的情況是，哪怕買賣雙方自己有時間，因為中介的海量無用信息，也無法獲取有效信息，無法找到真實的買(賣)方。

而中介作為一個跑腿的，越級成為了壟斷方，你不找中介就無法成交。改革后，對于沒有時間的買賣方，你可以去找中介去跑腿并支付費用;自己有時間并且想省錢的，就自己去跑腿，自己去辦。

需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻煩，你也可以自己來，這才是個正理。

如何選擇正規(guī)房地產(chǎn)中介

一、門店企業(yè)信息公示

進入中介機構(gòu)門店時，仔細觀察中介機構(gòu)是否在門店內(nèi)公示營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)備案證明、從業(yè)人員信息及收費欄目表等信息。

未取得營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)備案證明的中介機構(gòu)，游離在政府部門監(jiān)管之外，存在較大風(fēng)險;機構(gòu)未在門店公示收費欄目表，明碼標價的，可能存在捆綁收費、胡亂收費等行為，請廣大交易當事人提高警惕!

二、業(yè)務(wù)承接主體是誰

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。

請廣大交易當事人注意：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用!

三、簽訂經(jīng)紀服務(wù)合同

在選取房地產(chǎn)中介獲取服務(wù)之前，請廣大交易當事人注意，先行與機構(gòu)簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同》等協(xié)議，約定交易主客體、服務(wù)具體事項、雙方權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任及糾紛解決方式等內(nèi)容。

四、關(guān)注合同文本是否規(guī)范

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名。

因此，請廣大交易當事人在簽訂合同前注意，簽訂的合同是否加蓋了本機構(gòu)的印章，在合同上簽字的人員是否具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證或房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理證。以上兩點是中介合同是否規(guī)范有效的重要標志!

五、關(guān)注合同內(nèi)容條款

在簽訂合同前，要注意查看合同條款。在沒有完全了解合同內(nèi)容的情況下簽訂合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大損失。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當包含下列內(nèi)容：

(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況;

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標準;

(3)服務(wù)費用及其支付方式;

(4)合同當事人的權(quán)利和義務(wù);

(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式。

六、租房切記登記備案

《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。

篇（8）

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀人。房產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)是最講究和最需要誠信的服務(wù)； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。

2. 價格評估

房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進行評估的經(jīng)濟活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次， 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評估機構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀

房地產(chǎn)經(jīng)紀， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當、信托等居間活動及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（含分支機構(gòu)）達5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀服務(wù)促成的，廣州等城市已達到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現(xiàn)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)準入門檻低，投資少，風(fēng)險小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)機構(gòu)已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟效益低下。與實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)真是相差甚遠。經(jīng)紀機構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)； 同時也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也無法達到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴格資質(zhì)審查的專家隊伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機構(gòu)作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)對政策

那么如何才能進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢？ 學(xué)生認為應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)高門檻的準入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進行培訓(xùn)工作，要認真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因為，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對價格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標準、收費標準及提取方式等；

4. 經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)自身建設(shè)，強化自律機制

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當加強自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人嚴守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)走向深入的同時， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進經(jīng)紀人隊伍建設(shè)， 為經(jīng)紀行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

篇（9）

2001年12月18日國家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號），標志著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的監(jiān)管、提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的職業(yè)水平，對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度存在的問題

從目前來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位?！稌盒幸?guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。前者實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正?；?。而后者實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當?shù)氐膮f(xié)理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協(xié)理級的資格考試，但沒有采用由建設(shè)部擬定、由人事部審定的全國統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位證書》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格考試，未經(jīng)過專門培訓(xùn)和考試的人員素質(zhì)低，所提供的服務(wù)質(zhì)量不高。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時，應(yīng)當申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構(gòu)者，應(yīng)當及時辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明?，F(xiàn)時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構(gòu)者未及時辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（1996年1月18日建設(shè)部令第50號），設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。嚴禁轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。但由于近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場十分繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)迅速擴張，并爭相開設(shè)分行、連鎖店，產(chǎn)生了對經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書的交易市場。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度不完善

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：

（1）考試次數(shù)少。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓(xùn)和考試，也不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場對受過專業(yè)培訓(xùn)并持證的、具有較高房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)水平人員的大量需求。同時這也是造成現(xiàn)實中不少人員無證上崗的一個原因。

據(jù)香港地產(chǎn)監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產(chǎn)資格（相當于房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業(yè)員資格（相當于協(xié)理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。

（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對資深從業(yè)人員、新加坡對高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機構(gòu)直接認定其執(zhí)業(yè)資格。我國每年都有一大批房地產(chǎn)類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場，他們?nèi)粢苯訌氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，也首先必須與非房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓(xùn)、考試以取得資格證。而培訓(xùn)和考試的內(nèi)容基本上又是他們在高校中學(xué)過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業(yè)成本。同時也顯現(xiàn)出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。

（3）沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國外及我國港臺地區(qū)，暫?；虻蹁N職業(yè)資格，作為對職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國商業(yè)職業(yè)法典10176項和10177項中列舉了各種有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀人和銷售員（相當于我國的協(xié)理級）執(zhí)照暫停或吊銷的規(guī)定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監(jiān)督責(zé)任等。其中“未負起監(jiān)督責(zé)任”是指經(jīng)紀人對其屬下的銷售員負有監(jiān)督的責(zé)任，如果因為監(jiān)督不嚴而導(dǎo)致客戶受到嚴重損失時，則經(jīng)紀人負有連帶責(zé)任，經(jīng)紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀人有權(quán)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務(wù)”，但沒有相應(yīng)的罰則條款。

二、對健全和完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度的建議

筆者對上述我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關(guān)部門參考。

1.加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構(gòu)成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國有專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀業(yè)最嚴密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀人執(zhí)照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的一定的專業(yè)服務(wù)水準，從而使消費者免受不良經(jīng)紀人之害，同時也保護持照經(jīng)紀人免受不正當?shù)母偁帯Ｓ秩缦愀鄣摹兜禺a(chǎn)條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例》，都對本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場的監(jiān)管起到很好的作用。

目前，我國涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設(shè)部制定頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權(quán)威性，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)。筆者建議我國制定房地產(chǎn)經(jīng)紀專門法律法規(guī)：《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理法》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理條例》（由國務(wù)院頒發(fā)）。立法中要把對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點和核心內(nèi)容，改變過去側(cè)重對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)管的做法。

2.全面落實房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理考試、注冊制度

協(xié)理級層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因為職業(yè)素質(zhì)差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。建議國務(wù)院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理級資格考試的最遲開始時間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。

嚴格執(zhí)行注冊制度，未按規(guī)定辦理注冊手續(xù)的人員不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的名義開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)。再次注冊者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應(yīng)向他們提供繼續(xù)教育的機會，如舉辦培訓(xùn)班、研討會、學(xué)術(shù)講座、網(wǎng)絡(luò)在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達國家的做法，用學(xué)時數(shù)或參加學(xué)術(shù)活動的小時數(shù)來衡量。協(xié)理級資格注冊的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協(xié)理級人員的職業(yè)變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。

3.增加房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試的次數(shù)

為解決持證人數(shù)少和加快房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設(shè)部、人事部在每年初提前預(yù)公告。建議房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場對人才的需求情況靈活調(diào)整考試次數(shù)，具體考試時間由各省份建設(shè)部門、人事部門在每年初提前預(yù)公告。

4.增加對高校房地產(chǎn)類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定

為培養(yǎng)專家型的房地產(chǎn)經(jīng)紀人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產(chǎn)經(jīng)營與估價》專業(yè)（?？疲ⅰ斗康禺a(chǎn)經(jīng)營管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)見習(xí)滿一年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請，經(jīng)審核后領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。

而對各專業(yè)的房地產(chǎn)研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)見習(xí)滿半年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。

5.明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格終止的情形

法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對違法違規(guī)人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節(jié)輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。

加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關(guān)法律法規(guī)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀人對房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理違法負有連帶責(zé)任的條款，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人負責(zé)制度。這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經(jīng)紀機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對市場的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負擔(dān)。對參與出租、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。

篇（10）

房地產(chǎn)經(jīng)紀行為主要的業(yè)務(wù)行為包括向想要進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、租賃、抵押等經(jīng)濟活動的客戶或當事人進行有償提供介紹、的營業(yè)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀行為主要與房地產(chǎn)的開發(fā)有關(guān)，對交易主體之間的緊密聯(lián)系有很大的積極作用，可以很好地活躍整個房產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)行業(yè)積極發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行為存在著一定的問題，如何解決這些問題，帶動房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，是房地產(chǎn)經(jīng)紀行為要面臨的主要問題。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀行為及存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的主要概況

房地產(chǎn)經(jīng)紀行為主要指的是，在經(jīng)濟活動當中，房地產(chǎn)經(jīng)紀為相對應(yīng)的委托人提供詳細的房地產(chǎn)信息的商業(yè)行為。房地產(chǎn)市場目前處在不斷發(fā)展和細化的過程中，對應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)也在不斷發(fā)展，并且表現(xiàn)出了一些主要特點。第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀行為具有豐富多樣的形式內(nèi)容；第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀行為具有經(jīng)濟性和報酬性，在房產(chǎn)的市場流通中收取一定傭金；第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀一般不進行直接的經(jīng)營，只提供相對應(yīng)的服務(wù)；第四，經(jīng)紀行為有一定的不連貫性和非連續(xù)性。

房地產(chǎn)市場目前處于深度發(fā)展之中，這樣的大發(fā)展環(huán)境會讓房地產(chǎn)市場進行進一步的細分，要求整個市場變得更有效率，以達到房產(chǎn)資源的合理有效配置，降低整個行業(yè)的成本。房地產(chǎn)經(jīng)紀行為從整個房地產(chǎn)市場細分出來，形成一個自己獨立存在的市場，體現(xiàn)了房產(chǎn)市場的大環(huán)境的具體需要。

（二）房地產(chǎn)市場存在的一些主要問題

第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，政府部門監(jiān)管不到位。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)目前缺乏相對完善的法律和法規(guī)。雖然《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》對于房地產(chǎn)經(jīng)紀的權(quán)責(zé)義務(wù)、法律地位、收取報酬等方面做了一些原則上的規(guī)定，但都沒有詳細規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀的具體活動。一些城市雖然對于整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)頒布了相關(guān)的規(guī)章制度，但總體來說沒有形成完善體系，相關(guān)規(guī)定的針對性不夠明顯，缺乏一定的操作性，很多問題沒有被囊括進去。

相關(guān)的政府管理部門對于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)缺乏強有力的監(jiān)管。在行業(yè)監(jiān)管方面，很多管理部門職責(zé)分工不夠明確，各部門之間的協(xié)調(diào)不夠順暢，監(jiān)管工作因此缺乏統(tǒng)一性。由于政府部門相關(guān)法律法規(guī)的滯后和不協(xié)調(diào)，很多部門的監(jiān)管工作存在一定空白，使得監(jiān)管部門不能很好地對違法行為進行依法監(jiān)督，在一定層面上助長了市場的不正之風(fēng)。

第二，一些經(jīng)紀機構(gòu)信譽度較差。最近幾年，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的投訴情況屢見不鮮，這與很多經(jīng)紀行業(yè)機構(gòu)的不完善有很大關(guān)系。有的經(jīng)紀機構(gòu)沒有辦理相應(yīng)的資質(zhì)證明；有的經(jīng)紀人沒有較好的職業(yè)素養(yǎng)和道德素質(zhì)，對于客戶多收傭金、賺差價。這些不規(guī)范行為的存在，給經(jīng)紀工作造成了不良影響，對于整個經(jīng)紀行業(yè)也有著很大程度的阻礙。

第三，一些經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)模偏小、實力偏弱。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的風(fēng)險相對來說較小，不需要高昂的投資成本，因此很多經(jīng)紀機構(gòu)店面很小，實力也不是很強，經(jīng)紀行業(yè)也成為了很多人的第一選擇。與大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比較，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)無論是自身規(guī)模還是行業(yè)整體規(guī)模，都是相差甚遠。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的規(guī)模不夠大，銷售能力也很有限，因此，很多房地產(chǎn)投資商不愿意將房產(chǎn)項目交給經(jīng)紀機構(gòu)代為處理。在某市的一次房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)調(diào)查中，全市共有80多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，其中注冊資本在10萬元上下的有90%，注冊資本50萬元以上的則僅為10%左右。在這些經(jīng)紀機構(gòu)中，很多都是一個負責(zé)人帶著幾個業(yè)務(wù)員進行操作。資本是經(jīng)濟發(fā)展的一個重要基礎(chǔ)，沒有強大的資金資本作為后盾，經(jīng)紀機構(gòu)在面對大型的房產(chǎn)項目時只會束手無策，看著好的機會溜走。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀行為主要問題的對策

（一）建立健全的法律法規(guī)及監(jiān)管制度

建立健全的法律法規(guī)對于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)來說，是進行管理的一個重要基礎(chǔ)和基本前提。政府部門及相關(guān)法律部門要進一步完善適用于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的配套政策，用健全的法律體系去嚴格規(guī)范經(jīng)紀行業(yè)自身的行業(yè)行為，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和良性循環(huán)。相關(guān)的法律法規(guī)要全面規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的行為和日常運作，法規(guī)內(nèi)容要對整個經(jīng)紀行業(yè)進行全面覆蓋，讓經(jīng)紀行業(yè)的每一個行為細節(jié)都能做到有法可依、有章可循。

在完善了相關(guān)經(jīng)紀行業(yè)的的法律法規(guī)基礎(chǔ)之上，相關(guān)監(jiān)管部門要懂得合理運用法律政策，積極主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行嚴格監(jiān)管，切實履行自身的監(jiān)管職能。相關(guān)的監(jiān)管部門要努力實現(xiàn)各職能部門之間地協(xié)調(diào)合作，進行聯(lián)合監(jiān)督，避免出現(xiàn)各個部門分工不明確、監(jiān)管職能混亂的現(xiàn)象。

表1 某市對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的記分監(jiān)管條例示意圖

（二）提高房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的自身信譽度

相關(guān)部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自身都要努力去規(guī)范經(jīng)紀行為，提高信譽度，完善行業(yè)認證和管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)當做到嚴格取締非法行業(yè)機構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員，嚴格管理相對應(yīng)的注冊工作人員，建立完善的賞罰機制。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在發(fā)展過程中，需要成立自己的行業(yè)協(xié)會，由行業(yè)協(xié)會去監(jiān)督管理對應(yīng)部門，在某些方面，代替政府部門的監(jiān)管職能，實現(xiàn)行業(yè)的自律和自我管理。只有這樣，才能真正推動整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)向前發(fā)展。

（三）努力加大經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)模化發(fā)展力度

在市場經(jīng)濟條件下，規(guī)模是企業(yè)追求的一個重要目標。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，只有具備了一定的規(guī)模，才會有效降低自身的經(jīng)營成本，這樣才能具備一定的競爭實力。在具備了競爭實力的基礎(chǔ)之上，經(jīng)紀行業(yè)才會進一步進行提高和創(chuàng)新。各個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)還應(yīng)該實現(xiàn)資源共享，分享房源信息，提高行業(yè)工作效率，一同將整個市場做大、做好，實現(xiàn)市場的規(guī)模效應(yīng)和有序發(fā)展。

結(jié)語：

房地產(chǎn)經(jīng)濟目前正在快速發(fā)展中，作為貫穿整個房地產(chǎn)經(jīng)濟市場始終的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，正在逐漸顯現(xiàn)自身的重要性，還將積極引導(dǎo)未來的行業(yè)發(fā)展走向。但房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)目前還處在不成熟的發(fā)展階段，需要政府部門和行業(yè)自身不斷進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題并提出解決對策。這樣，才能創(chuàng)建一個規(guī)范、有序、健康的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場。

參考文獻：

[1]谷瑩瑩，劉曉麗.淺議當前房地產(chǎn)經(jīng)紀中介機構(gòu)存在的問題及對策[J].全國商情（理論研究），2011（15）.

篇（11）

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是我國房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要內(nèi)容，其是否健康有序的發(fā)展直接關(guān)乎我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。針對目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)出現(xiàn)的問題，筆者從以下六個方面提出監(jiān)管建議：

一、完善和建立我國關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律監(jiān)督體系

從我國目前關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律監(jiān)督體系來看，存在的一個突出的問題是監(jiān)管混亂。由于我國關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀的條款多由行政法規(guī)、部門規(guī)章甚至于地方性法規(guī)等等級較低的層級制定，各部門、機構(gòu)間的具體規(guī)定由于地域、人員的差異存在沖突矛盾的現(xiàn)象突出。此外，各部門制定的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管的很多規(guī)定與我國的《行政許可法》、《房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定存在沖突，使下位法不符合上位法，違背了法理學(xué)中關(guān)于法律位階的原則。

完善、統(tǒng)一的法律法規(guī)的缺失，是很多房地產(chǎn)經(jīng)紀行為失范的重要原因，要加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀的監(jiān)管首先要建立房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律監(jiān)督體系。在實際操作中，我們首先要將各部門、各地方有關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律規(guī)范進行整理歸納，將相關(guān)的規(guī)范以法律、法規(guī)的形式統(tǒng)一予以規(guī)定。提高房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管法律制度的法律位階層次，使之符合法理學(xué)中關(guān)于位階層次的要求，取消或廢除不符合相關(guān)法律規(guī)定要求的規(guī)范，避免上、下位法之間的沖突。

二、政府監(jiān)管主體職權(quán)的合理配置

從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管的是實際操作中看，政府作為監(jiān)管主體的職權(quán)劃分存在交叉或空缺的情況。我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀的監(jiān)管主體的職權(quán)沒有做出明確的分配，時常會存在兩個機關(guān)共同享有監(jiān)管權(quán)或同時不能確定監(jiān)管權(quán)的的情形，在這種情況下極容易發(fā)生重復(fù)監(jiān)管或者互相推諉的現(xiàn)象，這使得監(jiān)管效率變低，不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的發(fā)展。

其次，我國對于房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管主體的再監(jiān)管缺乏明確的規(guī)定。導(dǎo)致監(jiān)管失靈主要包括監(jiān)管主體信息與市場實際不對稱、監(jiān)管主體自身的價值取向及監(jiān)管效率低下等原因，為避免監(jiān)管失靈，實行對監(jiān)管主體的再監(jiān)管顯得尤為必要。對政府監(jiān)管主體的再監(jiān)管應(yīng)當從以下三個方面進行：首先，從政府內(nèi)部來看，運用分權(quán)制衡的方法，將監(jiān)管權(quán)力分散給多個部門，同時授權(quán)相關(guān)部門對監(jiān)管部門的行為進行監(jiān)督。其次，從政府外部來看，積極發(fā)展行業(yè)協(xié)會、市場組織等多個監(jiān)管模式，避免政府"一家獨大"。最后，堅持信息公開制度。政府監(jiān)管部門應(yīng)將監(jiān)管的對象、監(jiān)管的措施及監(jiān)管的結(jié)果等方式向社會公開，接受社會和群眾監(jiān)督。

三、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)管作用

我國目前已經(jīng)成立了多個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會。2004年成立的"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會"，是一個全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會。此外，北京、上海、廣州、深圳、成都等房地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)達地區(qū)也都成立了本地方的房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會。但是，這些協(xié)會大部分依附于當?shù)卣?，?quán)力也由政府授權(quán)，而不是由由成員約定，這使得行業(yè)協(xié)會的自律監(jiān)管作用大打折扣。因此，行業(yè)協(xié)會要在政府放權(quán)的前提下行業(yè)協(xié)會成員間要認識到自己的主人翁地位，自覺按照成員間的協(xié)議辦事，提高行業(yè)的自律監(jiān)管。

四、提高房地產(chǎn)經(jīng)紀的準入制度

市場準入制度是國家對市場進行干預(yù)的基本制度，是政府監(jiān)管的第一環(huán)節(jié)。

市場準入制度規(guī)定市場交易主體進入市場必須具備一定的條件，遵守一定的程序。建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)建立制度和房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格取得制度是國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)監(jiān)管的第一環(huán)節(jié)，是保證我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的前提和保障。

建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的前提。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立除應(yīng)當符合我國《公司法》、《合伙企業(yè)法》等基本法的規(guī)定以外，還要符合我國《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當符合的實體條件，如有自己的名稱和組織機構(gòu)、有固定的服務(wù)場所、有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。相關(guān)部門同時可以建立等級劃分制度，將存在經(jīng)營規(guī)模小、整體素質(zhì)差、無證經(jīng)營、私設(shè)分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)排除在外，提高行業(yè)的整體質(zhì)量。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格取得制度上，我國借鑒了歐美國家的做法。目前我國對經(jīng)紀人資格取得主要依靠要求相關(guān)申請人員參加考試并考核，對合格者核發(fā)資格證書的資格準入監(jiān)管制度。建立嚴格的準入制度，有利于在源頭上把握從業(yè)資格者的素質(zhì)，提高行業(yè)的整體服務(wù)水平。

從目前來看，我國尚未建立房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員禁入制度，只對準入制度進行了嚴格監(jiān)管，缺乏從業(yè)后的約束機制。因此我們要按照《行政許可法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，仿效其它資格取得制度，建立一套從取得到退出的完善的監(jiān)管機制。完善的激勵機制和懲罰措施有利于培養(yǎng)一批專業(yè)知識扎實、具備良好職業(yè)道德房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員，有利于維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

五、加大信息披露制度與告知制度的行業(yè)監(jiān)管

在現(xiàn)實交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)主要通過掛牌公示的方式來履行其信息披露制度與告知制度的義務(wù)。監(jiān)管主體要按照其行業(yè)自身運作模式及特點進行監(jiān)管，主要包括以下幾個方面：一、首先應(yīng)當確認從業(yè)機構(gòu)和從業(yè)人員是否按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》合法取得相關(guān)的職業(yè)資格；二、從業(yè)機構(gòu)和從業(yè)人員與委托人簽訂委托合同后，是否如實、準確的了房源、客源信息，是否存在虛假、欺瞞現(xiàn)象；三、經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員作為交易雙方的中介，是否有主動或幫助欺瞞交易相對方現(xiàn)象的發(fā)生；四、經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員是否有利用便利，低價買入高價賣出，牟取非法利益的現(xiàn)象；五、是否有利用哄抬價格或內(nèi)部認購等營銷手段，造成交易雙方誤解市場的現(xiàn)象；六、是否有泄漏或出賣其利用中介身份獲取的商業(yè)機密或者其他方式獲取的交易相對方的秘密，牟取不益的現(xiàn)象。監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當對其管轄范圍內(nèi)的經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員進行全方位的監(jiān)管，建立激勵機制和懲罰措施，對違反法律法規(guī)規(guī)定的進行懲罰。

借鑒國外經(jīng)驗，建立營業(yè)保證金制度。當發(fā)生經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員存在欺瞞、欺詐消費者，損害消費者合法權(quán)益現(xiàn)象出現(xiàn)時，營業(yè)保證金可以作為一種救濟手段，保護消費者合法權(quán)益。

六、加大對行業(yè)交易資金和交易傭金的監(jiān)管

我國監(jiān)管部門已經(jīng)注意到了中介機構(gòu)交易資金混亂的問題。2006年的《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》中就要求中介機構(gòu)通過專業(yè)賬戶進行交易結(jié)算。但是從目前來看還存在很多中介機構(gòu)仍然利用買賣雙方的交易時間差，采用"拆東墻，補西墻"非法對資金進行挪用。究其原因主要是因為專業(yè)賬戶流轉(zhuǎn)手續(xù)費較高，監(jiān)管不到位造成的。要解決這一問題，應(yīng)當要從一下三個方面解決：（1）政府強制要求建立專業(yè)賬戶，要求經(jīng)紀機構(gòu)交易資金必須從專業(yè)賬戶劃轉(zhuǎn)。同時降低流轉(zhuǎn)手續(xù)費和流轉(zhuǎn)程序，降低流轉(zhuǎn)成本；（2）政府應(yīng)當聯(lián)合銀行對專業(yè)賬戶進行監(jiān)管，建立專業(yè)具體的監(jiān)管措施，嚴防監(jiān)管漏洞；（3）加強專業(yè)賬戶的宣傳力度。

我國對房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金的監(jiān)管部門是價格主管部門，主要通過確立收費標準、收費條件來進行監(jiān)管。從我國目前的監(jiān)管現(xiàn)狀來看，監(jiān)管的方針政策和收費標準核定等主要由國務(wù)院價格部門制定，而收費的具體標準一般則由省級政府或者省級價格主管部門執(zhí)行。針對目前房地產(chǎn)經(jīng)紀市場存在的收費混亂、收費與服務(wù)不對稱的現(xiàn)象，筆者認為對于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)可以實行政府指導(dǎo)價，而指導(dǎo)價的形成應(yīng)當是政府與經(jīng)紀機構(gòu)協(xié)商確認的價格，此指導(dǎo)價可以有上下浮動的自由空間便于經(jīng)紀機構(gòu)與委托人自由協(xié)商服務(wù)水平與確認收費的具體價格。經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當明碼標價，拒絕價格欺詐，接受委托人和社會的監(jiān)督。

參考文獻：

【1】周楠生：《試論我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律調(diào)整》，載《廣東社會科學(xué)》，1996年第5期。

【2】參見吳弘、胡偉著：《市場監(jiān)管法論--市場監(jiān)管法的基礎(chǔ)理論與基本制度》，北京大學(xué)出版社2006年1月版。