房地產(chǎn)法律法規(guī)知識(shí)大全11篇

緒論：寫(xiě)作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)法律法規(guī)知識(shí)范文，希望它們能為您的寫(xiě)作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

斑衣蠟蟬屬同翅目，蠟蟬科。其寄主植物有十余種，其中尤喜食臭椿、苦楝、花椒等。在果樹(shù)中最喜危害葡萄，也危害梨、桃、獼猴桃等果樹(shù)。主要以若、成蟲(chóng)刺吸嫩枝、葉汁液，削弱樹(shù)勢(shì)，傳播病毒．產(chǎn)生傷口還使病菌容易入侵，造成多種病害流行發(fā)生。此外，排泄物還誘發(fā)煙煤病。由于生產(chǎn)上葡萄以病害防治為重點(diǎn)，對(duì)這類害蟲(chóng)的防治較為忽視，而使部分園發(fā)生較為嚴(yán)重。

2　形態(tài)特征

2.1　成蟲(chóng)

體長(zhǎng)15～20毫米，翅展40～55毫米。雄蟲(chóng)較雌蟲(chóng)體略小，暗灰色，全翅上常覆有白色蠟粉。頭頂上有兩剛毛狀觸角，三節(jié)紅色、基部膨大。前翅革質(zhì)、基部淡褐色、有黑斑20余個(gè)，脈紋淡灰色。后翅基部近1/3為紅色，有黑斑7～8個(gè)，中部白色、端部白色。

2.2　若蟲(chóng)

初孵化時(shí)白色，很快變成黑色，體上有許多白色斑點(diǎn)，4齡后體背變?yōu)榧t色。其最明顯特征是頭尖、體扁、足長(zhǎng)、彈跳敏捷。

2.3　卵

長(zhǎng)3毫米左右，狀如麥粒、褐色。卵粒排列成行整齊，每塊有10～40粒不等．上覆土灰色分泌物。

3　發(fā)生規(guī)律

1年發(fā)生1代，以卵塊于枝干上越冬。在武漢地區(qū)3月下旬，卵塊開(kāi)始孵化，到4月中旬基本孵化完畢。初齡若蟲(chóng)多群集在嫩莖、葉背吸食汁液，爾后分散危害。若蟲(chóng)期大約60天，脫皮4次后羽化為成蟲(chóng)，羽化期在6月上旬～7月初。8月開(kāi)始。9月份開(kāi)始產(chǎn)卵，卵多產(chǎn)在竹桿、葡萄枝干和分杈處，以在1米以下陰暗而為常見(jiàn)。成、若蟲(chóng)均善于躍，受驚即逃離，不易捕捉，產(chǎn)卵期行動(dòng)遲緩，尤其是早晨溫度較低時(shí)，易于捕捉，產(chǎn)卵后從10月下旬開(kāi)始成蟲(chóng)便陸續(xù)死亡。

4　防治措施

4.1　忌種喜食性寄主樹(shù)木

葡萄園附近忌種植臭椿、苦楝、花椒等喜食性寄主樹(shù)木。

4.2　冬春清固及時(shí)刮除卵塊

冬季和在春季卵塊孵化前，認(rèn)真刮除枝干上的卵塊，可有效地減少蟲(chóng)源，防治效果很好。

4.3　人工捕殺成蟲(chóng)

篇（2）

中圖分類號(hào)：G4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地產(chǎn)法課程教學(xué)目標(biāo)

“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學(xué)目的在于培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識(shí)，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識(shí)，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來(lái)分析和解決現(xiàn)實(shí)生活及工作中的實(shí)際問(wèn)題的能力。

房地產(chǎn)法是國(guó)家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識(shí)，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識(shí)。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)課程資源建設(shè)，改進(jìn)教學(xué)方法。

2房地產(chǎn)法課程建設(shè)的必要性

2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要

過(guò)去十幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國(guó)城市化水平約為50%，而發(fā)達(dá)國(guó)家普遍超過(guò)70%，如果在21世紀(jì)中葉可以達(dá)到這種水平，則每年需要有1600萬(wàn)人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應(yīng)規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，特別是住宅建筑，形成了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的需求迅猛增長(zhǎng)。從近幾年對(duì)各行業(yè)職位需求的分析來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當(dāng)今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)與技能，還需要掌握一定的相關(guān)法律知識(shí)，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。在以往的教學(xué)中，通過(guò)對(duì)一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時(shí)，經(jīng)常會(huì)涉及到相關(guān)法律知識(shí)?？梢?jiàn)物業(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)的實(shí)用性，因此在物業(yè)管理教學(xué)的過(guò)程中加強(qiáng)行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設(shè)革，幫助學(xué)生更好的學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)有很大的必要性。

2.2從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容分析

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過(guò)程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進(jìn)行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學(xué)內(nèi)容難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。我國(guó)的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對(duì)較晚，相關(guān)的專業(yè)教學(xué)設(shè)備及教學(xué)資源也不完善。在實(shí)際教學(xué)工作中，相應(yīng)的教學(xué)教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學(xué)帶來(lái)了很大的困難。

2.3從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)方法上分析

我國(guó)目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過(guò)課堂講授的方式進(jìn)行教學(xué)，這種傳統(tǒng)的教學(xué)模式忽視了房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)中的實(shí)踐的重要性。同時(shí)單一的教學(xué)形式造成學(xué)生處理、解決問(wèn)題的能力受到了限制，使得學(xué)生走向社會(huì)實(shí)踐后會(huì)感覺(jué)手足無(wú)措。在學(xué)校的考核教學(xué)工作中，只重視理論知識(shí)的閉卷考試并不能對(duì)學(xué)生的實(shí)際應(yīng)用能力進(jìn)行考核，這就不利于學(xué)生實(shí)踐技能的提高。

3房地產(chǎn)法課程建設(shè)措施

3.1建設(shè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)

專業(yè)是興校之基石，而師資是強(qiáng)專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進(jìn)的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支專業(yè)教師隊(duì)伍，可以采用“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法。走出去”是指學(xué)?，F(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線?！罢?qǐng)進(jìn)來(lái)”是指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所引進(jìn)熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開(kāi)展專業(yè)建設(shè)研究和實(shí)施工作。同時(shí)制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。

3.2拓展教學(xué)內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們?cè)诮虒W(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)工作所需的法律知識(shí)為主線，重點(diǎn)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來(lái)安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門(mén)規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補(bǔ)充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學(xué)中，既講法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實(shí)政策結(jié)合起來(lái)針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

3.3改革教學(xué)方法

房地產(chǎn)法不是一門(mén)很強(qiáng)理論的學(xué)科，更重要的是實(shí)踐，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學(xué)生真正理解掌握，必須使用案例教學(xué)法將干澀的房地產(chǎn)法律知識(shí)和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學(xué)生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\(yùn)用變成形象具體的運(yùn)用，從而更好理解掌握所學(xué)到的法律知識(shí)，更主要的是在今后的生活之中學(xué)生能夠用這樣的法律知識(shí)解決生活之中的問(wèn)題。一般現(xiàn)在的教學(xué)主要是以教為中心，整個(gè)課堂教學(xué)都是以教師為中心，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變過(guò)去的教學(xué)模式，變成學(xué)為中心，將學(xué)生變成課堂的主體，增加教師與學(xué)生的互動(dòng)頻率，從而能激發(fā)學(xué)生對(duì)知識(shí)學(xué)習(xí)的熱情和興趣，最終使學(xué)習(xí)變成輕松的事情。

3.4建設(shè)教學(xué)資源

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書(shū)、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。同時(shí)在教學(xué)過(guò)程中還應(yīng)加強(qiáng)案例庫(kù)、試題庫(kù)等教學(xué)資料的建設(shè)。

3.5完善考核評(píng)價(jià)

由于房地產(chǎn)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)，同時(shí)綜合運(yùn)用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實(shí)案例方面。以往在筆試測(cè)試中很難全面的測(cè)試學(xué)生對(duì)于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用情況；同時(shí)由于考試時(shí)間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測(cè)試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對(duì)生活中的現(xiàn)實(shí)案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對(duì)于理論性較強(qiáng)的法律制度知識(shí)采用筆試測(cè)試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識(shí)掌握情況的考查；對(duì)于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)案例采用實(shí)訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫(xiě)案例分析報(bào)告?？荚嚦煽?jī)的構(gòu)成包括以下三方面：（1）平時(shí)成績(jī)占總成績(jī)的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評(píng)定。（2）案例分析成績(jī)占總成績(jī)的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫(xiě)案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績(jī)。（3）期末筆試成績(jī)占總成績(jī)的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。

參考文獻(xiàn) 

[1]劉遠(yuǎn)山，余秀寶.房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的運(yùn)用[J].中國(guó)電力教育，2011，（12）. 

篇（3）

房地產(chǎn)法是國(guó)家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法教學(xué)的內(nèi)容基本相同，主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識(shí)，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識(shí)。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識(shí)，還應(yīng)在教學(xué)方法方面作深入探討。

一、房地產(chǎn)法課程傳統(tǒng)教學(xué)模式存在的問(wèn)題分析

房地產(chǎn)法是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)的專業(yè)必修課程，安排48學(xué)時(shí)的理論教學(xué)，要求學(xué)生掌握的房地產(chǎn)法基本理論，能夠運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來(lái)分析和解決現(xiàn)實(shí)生活及工作中的實(shí)際問(wèn)題。這是房地產(chǎn)專業(yè)人才必需的.但傳統(tǒng)房地產(chǎn)法課程的教學(xué)模式存在許多弊端，難以適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所涉及的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（1）課堂教學(xué)采用以封閉的理論教學(xué)的方式，學(xué)生對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)缺乏感性認(rèn)識(shí)，學(xué)生實(shí)習(xí)時(shí)目的性差，很難做到有的放矢的主動(dòng)參與。⑵課堂教學(xué)中，教師作為傳授知識(shí)的主角，把學(xué)生僅僅當(dāng)成一個(gè)受教育者。學(xué)生被動(dòng)接受教師所教的知識(shí)，其主要目的是完成考試的任務(wù)。學(xué)生把學(xué)習(xí)的目的放在追求高分上，而不是今后實(shí)際工作需求的，陷入了記筆記—抄筆記（甚至復(fù)印筆記）—考筆記—忘筆記的不良循環(huán)，學(xué)生不主動(dòng)參與，這樣的教學(xué)束縛了學(xué)生的思維，難以培養(yǎng)其發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，社會(huì)適應(yīng)性差。⑶教學(xué)手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學(xué)內(nèi)容主要以解釋法律條文的為主，教學(xué)內(nèi)容缺乏生動(dòng)性、實(shí)際性，學(xué)生容易產(chǎn)生厭學(xué)情緒。⑷滿堂灌教學(xué)，重理論輕實(shí)踐，課堂上技能操作訓(xùn)練很少，課后的社會(huì)實(shí)踐更是缺乏，學(xué)生只有理論知識(shí)，但運(yùn)用知識(shí)解決問(wèn)題能力弱，受不到法學(xué)思維和房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的基本訓(xùn)練，難以培養(yǎng)自覺(jué)的法律意識(shí)，很難達(dá)到課程教學(xué)目的。

綜上所述，我們必須以實(shí)際工作需要為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)執(zhí)業(yè)素質(zhì)不斷變換的要求，穩(wěn)步推進(jìn)教學(xué)改革，培養(yǎng)出知識(shí)、能力、素質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展的能夠滿足時(shí)展需要的應(yīng)用復(fù)合型人才。

二、房地產(chǎn)法課程教學(xué)改革探索

1.拓展教學(xué)內(nèi)容，增加現(xiàn)實(shí)政策應(yīng)用的內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們?cè)诮虒W(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)工作所需的法律知識(shí)為主線，重點(diǎn)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來(lái)安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門(mén)規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補(bǔ)充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系.在教學(xué)中，既講法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實(shí)政策結(jié)合起來(lái)針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

2.改革教學(xué)方法，引用案例教學(xué)法

案例教學(xué)法是根據(jù)教學(xué)目的要求，將已發(fā)生或?qū)?lái)可能發(fā)生的問(wèn)題作為案例，組織學(xué)生對(duì)案例進(jìn)行調(diào)查、閱讀分析、討論交流研究活動(dòng)，提出各種解決問(wèn)題的方案，并對(duì)之進(jìn)行論證說(shuō)明，促使學(xué)生加深對(duì)知識(shí)的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。

房地產(chǎn)法是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，與人們的生活密切相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)僅僅依靠教師對(duì)一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法，能將干澀的房地產(chǎn)法律知識(shí)和理論與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中活生生的事例結(jié)合起來(lái)，使學(xué)生更加直觀地感受法律在生活中的運(yùn)用，從而更好地理解所學(xué)法律知識(shí)，提高學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。同時(shí)，傳統(tǒng)教學(xué)模式以教師為主，學(xué)生往往沒(méi)有參與到教學(xué)活動(dòng)中，導(dǎo)致很多學(xué)生對(duì)課堂教學(xué)沒(méi)有積極性。運(yùn)用案例教學(xué)法將法律知識(shí)和理論與現(xiàn)實(shí)生活有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，教學(xué)過(guò)程中讓學(xué)生積極參與對(duì)案例的討論，在師生互動(dòng)的過(guò)程中激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣。

3.改善教學(xué)手段，運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書(shū)、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段?，F(xiàn)代教學(xué)手段的運(yùn)用，在有限的課堂時(shí)間中大大增加了課堂教學(xué)的信息量；在有限的課堂空間范圍內(nèi)，擴(kuò)大了學(xué)生的視野，提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

三、房地產(chǎn)法課程考試改革探索

由于房地產(chǎn)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)，同時(shí)綜合運(yùn)用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實(shí)案例方面。以往在筆試測(cè)試中很難全面的測(cè)試學(xué)生對(duì)于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用情況；同時(shí)由于考試時(shí)間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測(cè)試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對(duì)生活中的現(xiàn)實(shí)案例的綜合分析和解決能力。因而有必要改變以往的考核方式，變單一的筆試測(cè)試為筆試和案例分析相結(jié)合的方式，結(jié)合本課程教學(xué)方法改革在教學(xué)過(guò)程中采用案例教學(xué)法，在每個(gè)法律制度完成理論知識(shí)講解后引用典型案例進(jìn)行分析，并要求學(xué)生撰寫(xiě)案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量給予案例分析成績(jī)，這樣既可以考核學(xué)生對(duì)于基本知識(shí)的掌握情況，也能考核學(xué)生對(duì)于基本知識(shí)的綜合運(yùn)用情況，同時(shí)提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣；也改變了學(xué)生突擊學(xué)習(xí)，死記硬背的狀況，培養(yǎng)良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣，督促學(xué)生加強(qiáng)平時(shí)學(xué)習(xí)，并且學(xué)會(huì)知識(shí)的應(yīng)用，全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)法律制度與政策的知識(shí)。使學(xué)生能更好地理解房地產(chǎn)法是如何在生活中產(chǎn)生作用的，通過(guò)書(shū)面作業(yè)的形式還能起到對(duì)學(xué)生寫(xiě)作能力的培養(yǎng)。

因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對(duì)于理論性較強(qiáng)的法律制度知識(shí)采用筆試測(cè)試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識(shí)掌握情況的考查；對(duì)于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)案例采用實(shí)訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫(xiě)案例分析報(bào)告?？荚嚦煽?jī)的構(gòu)成包括以下三方面：（1）平時(shí)成績(jī)占總成績(jī)的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評(píng)定。（2）案例分析成績(jī)占總成績(jī)的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫(xiě)案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績(jī)。（3）期末筆試成績(jī)占總成績(jī)的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉遠(yuǎn)山，余秀寶.房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的運(yùn)用中國(guó)電力教育，2011（12）.

篇（4）

房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，僅河南省年開(kāi)發(fā)建設(shè)面積就達(dá)到1.6億平方米，開(kāi)發(fā)投資額1500億元，房屋設(shè)計(jì)、建造日益復(fù)雜多樣；各地房管部門(mén)都把市場(chǎng)和權(quán)屬登記管理做為行業(yè)管理的核心內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)正朝著“以圖管房”的方向推進(jìn)；日益完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)的日漸增強(qiáng)，都要求房地產(chǎn)這種不可移動(dòng)、長(zhǎng)久耐用、價(jià)值巨大的特殊商品做好權(quán)屬登記和管理工作，房產(chǎn)測(cè)繪做為基礎(chǔ)，就對(duì)其正確性和基礎(chǔ)性提出了更高的要求。

一、房產(chǎn)測(cè)繪的重要性及其現(xiàn)實(shí)意義

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，一線城市房?jī)r(jià)已達(dá)每平方米數(shù)萬(wàn)元，二線、三線城市房?jī)r(jià)每平方米也已達(dá)萬(wàn)元左右，這樣，商品房供購(gòu)雙方都高度關(guān)注房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果，一個(gè)準(zhǔn)確、公正、公開(kāi)的房產(chǎn)測(cè)量體系對(duì)保護(hù)消費(fèi)者利益、構(gòu)建健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系有著積極的作用。第二，房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果作為房產(chǎn)管理部門(mén)的永久資料檔案，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛、進(jìn)行市場(chǎng)交易的可靠依據(jù)。第三，房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果是進(jìn)行城市建設(shè)管理的重要資料。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)體系的基本建立保障了房產(chǎn)測(cè)繪依法運(yùn)行

2002年12月施行的《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》，對(duì)從事測(cè)繪活動(dòng)和進(jìn)行測(cè)繪管理做了明確的規(guī)定；2001年8月修改施行的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪在房地產(chǎn)管理中的作用做了界定；2000年《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000），明確了房產(chǎn)測(cè)量的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)的資料，規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量?jī)?nèi)容與基本要求，適用范圍及精度要求，一系列法律法規(guī)的施行使房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了有法可依，有章可循。

三、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪提出了更高的要求

從1992年全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革到1998年全國(guó)停止住房實(shí)物分配，房屋已經(jīng)商品化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪提出更高要求

（一）房地產(chǎn)測(cè)繪需及時(shí)進(jìn)行修測(cè)補(bǔ)測(cè)。隨著房屋建筑規(guī)格品種日趨多樣化，以及市場(chǎng)行為所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)變化，和城市發(fā)展所帶來(lái)的土地、房屋變更，應(yīng)及時(shí)對(duì)房產(chǎn)變化進(jìn)行修測(cè)補(bǔ)測(cè)。每個(gè)修測(cè)補(bǔ)測(cè)周期應(yīng)在3-5年，以保證房地產(chǎn)測(cè)繪成果和現(xiàn)狀保持一致。

（二）房地產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員既要懂測(cè)繪，更要懂房地產(chǎn)。房管的測(cè)繪的另一要求，就是從業(yè)人員一方面要熟練的掌握測(cè)繪技術(shù)；另一方面要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)，要熟練掌握房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)法律法規(guī)，以保護(hù)當(dāng)事雙方的合法權(quán)益。

四、房地產(chǎn)測(cè)繪科學(xué)技術(shù)變化

房地產(chǎn)測(cè)繪主要是運(yùn)用專業(yè)儀器和測(cè)繪技術(shù)，來(lái)測(cè)定房屋面積的專業(yè)活動(dòng)?；緝?nèi)容有：平面控制測(cè)量、要素測(cè)量、房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖繪制、面積測(cè)算、成果資料的檢查與驗(yàn)收。

房地產(chǎn)測(cè)繪的比例尺相對(duì)較大，分丘圖多為1：500，分戶圖多為1：200。房產(chǎn)面積測(cè)算主要采用幾何圖形法計(jì)算。近年來(lái)，隨著數(shù)字化辦公水平的提升，房地產(chǎn)測(cè)繪發(fā)生了一些變化：

（一）測(cè)繪設(shè)配和測(cè)繪手段正在不斷地更新和變革：從過(guò)去傳統(tǒng)的手工操作變?yōu)樽詣?dòng)化和半自動(dòng)化操作，從過(guò)去的皮尺、經(jīng)緯儀、平板儀、鋼尺到測(cè)距儀、電子經(jīng)緯儀、全站儀、電子平板儀、GPS定位儀等。

篇（5）

一、物業(yè)管理法規(guī)與政策課程傳統(tǒng)教學(xué)模式存在的問(wèn)題分析

“物業(yè)管理法規(guī)與政策” 是我校物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)必修課，是專業(yè)核心課程之一。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生熟悉物業(yè)管理中的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度，明確物業(yè)管理中的法律關(guān)系、法律行為和法律責(zé)任；掌握業(yè)主自治管理的內(nèi)涵，物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)以及糾紛處理的方式和程序，幫助學(xué)生維護(hù)自己在涉及有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)中的合法權(quán)益，以及提高學(xué)生就業(yè)后從事有關(guān)物業(yè)管理方面工作的業(yè)務(wù)水平。這是物業(yè)管理專業(yè)人才必備的素質(zhì)，但傳統(tǒng)物業(yè)管理法規(guī)與政策課程的教學(xué)模式存在許多弊端，難以適應(yīng)物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（1）課堂教學(xué)采用封閉的理論教學(xué)的方式，學(xué)生對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)缺乏感性認(rèn)識(shí)，學(xué)生實(shí)習(xí)時(shí)目的性差，很難做到有的放矢地主動(dòng)參與。（2）課堂教學(xué)中，教師作為傳授知識(shí)的主角，把學(xué)生僅僅當(dāng)成一個(gè)受教育者。學(xué)生被動(dòng)接受教師所教的知識(shí)，其主要目的是完成考試的任務(wù)。學(xué)生把學(xué)習(xí)的目的放在追求高分上，而不是今后實(shí)際工作需求的，陷入了記筆記―抄筆記（甚至復(fù)印筆記）―考筆記―忘筆記的不良循環(huán)，學(xué)生不主動(dòng)參與，這樣的教學(xué)束縛了學(xué)生的思維，難以培養(yǎng)其發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，社會(huì)適應(yīng)性差。（3）教學(xué)手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學(xué)內(nèi)容主要以解釋法律條文的為主，教學(xué)內(nèi)容缺乏生動(dòng)性、實(shí)際性，學(xué)生容易產(chǎn)生厭學(xué)情緒。（4）滿堂灌教學(xué)，重理論輕實(shí)踐，課堂上技能操作訓(xùn)練很少，課后的社會(huì)實(shí)踐更是缺乏，學(xué)生只有理論知識(shí)，但運(yùn)用知識(shí)解決問(wèn)題能力弱，受不到法學(xué)思維和物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)的基本訓(xùn)練，難以培養(yǎng)自覺(jué)的法律意識(shí)，很難達(dá)到課程教學(xué)目的。

綜上所述，我們必須以實(shí)際工作需要為前提，根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)執(zhí)業(yè)素質(zhì)不斷變換的要求，穩(wěn)步推進(jìn)教學(xué)改革，培養(yǎng)出知識(shí)、能力、素質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展的能夠滿足時(shí)展需要的應(yīng)用復(fù)合型人才。

二、物業(yè)管理法規(guī)與政策課程教學(xué)改革探索

1.拓展教學(xué)內(nèi)容，增加現(xiàn)實(shí)問(wèn)題處理的內(nèi)容。本課程總體設(shè)計(jì)思路是以物業(yè)管理專業(yè)相關(guān)工作任務(wù)和職業(yè)能力分析為依據(jù)確定課程目標(biāo)，設(shè)計(jì)課程內(nèi)容，以工作任務(wù)為線索構(gòu)建任務(wù)引領(lǐng)型課程。課程結(jié)構(gòu)以物業(yè)管理各主體的法律關(guān)系為主線，主要是以物業(yè)管理的各個(gè)主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)為核心組織內(nèi)容，重點(diǎn)簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理中形成的法律關(guān)系、法律行為各個(gè)環(huán)節(jié)中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以及由于權(quán)利義務(wù)處理不當(dāng)而引發(fā)的糾紛與解決方法。在教學(xué)過(guò)程中，根據(jù)上述思路針對(duì)現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理工作中物業(yè)公司于業(yè)主常見(jiàn)的物業(yè)糾紛，采用討論的方式與學(xué)生共同進(jìn)行法律分析，并提出解決問(wèn)題的措施。以此來(lái)提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，增強(qiáng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

2.改革教學(xué)方法，引用案例教學(xué)法。案例教學(xué)法是根據(jù)教學(xué)目的要求，將已發(fā)生或?qū)?lái)可能發(fā)生的問(wèn)題作為案例，組織學(xué)生對(duì)案例進(jìn)行調(diào)查、閱讀分析、討論交流研究活動(dòng)，提出各種解決問(wèn)題的方案，并對(duì)之進(jìn)行論證說(shuō)明，促使學(xué)生加深對(duì)知識(shí)的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。

物業(yè)管理法規(guī)與政策是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，與人們的生活密切相關(guān)，物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)僅僅依靠教師對(duì)一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在物業(yè)管理法規(guī)與政策教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法，能將干澀的物業(yè)管理法律知識(shí)和理論與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中活生生的事例結(jié)合起來(lái)，使學(xué)生更加直觀地感受法律在生活中的運(yùn)用，從而更好地理解所學(xué)法律知識(shí)，提高學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。同時(shí)，傳統(tǒng)教學(xué)模式以教師為主，學(xué)生往往沒(méi)有參與到教學(xué)活動(dòng)中，導(dǎo)致很多學(xué)生對(duì)課堂教學(xué)沒(méi)有積極性。運(yùn)用案例教學(xué)法將法律知識(shí)和理論與現(xiàn)實(shí)生活有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，教學(xué)過(guò)程中讓學(xué)生積極參與對(duì)案例的討論，在師生互動(dòng)的過(guò)程中激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣。

3.改善教學(xué)手段，運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。物業(yè)管理法規(guī)與政策課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書(shū)、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段?，F(xiàn)代教學(xué)手段的運(yùn)用，在有限的課堂時(shí)間中大大增加了課堂教學(xué)的信息量；在有限的課堂空間范圍內(nèi)，擴(kuò)大了學(xué)生的視野，提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

篇（6）

房地產(chǎn)法律事務(wù)的范圍非常廣泛，主要的包括在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的各種法律事務(wù)。律師服務(wù)的形式多種多樣，可以進(jìn)行法律咨詢、起草與審要合同、參加重要的商務(wù)談判、對(duì)委托人就重大的經(jīng)營(yíng)決策問(wèn)題提出法律意見(jiàn)、出具法律意見(jiàn)書(shū)、進(jìn)行資信調(diào)查、提供律師見(jiàn)證、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)與保護(hù)以及調(diào)解、仲裁與訴訟的等。所依據(jù)的法律主要有《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)仲裁法》以及與此相關(guān)的法律法規(guī)、司法解釋等。

由于房地產(chǎn)法律事務(wù)所涉及的標(biāo)的數(shù)額巨大，關(guān)系到當(dāng)事人重大的權(quán)益，而且與較多的法律關(guān)系相關(guān)聯(lián)，因此對(duì)律師的素質(zhì)要求較高。通常情況下，人們進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、購(gòu)買(mǎi)、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)、行政復(fù)議以及管理等法律行為只有聘請(qǐng)律師提供幫助才能減少不必要的損失，否則很難甚至不可能取得良好的效果。以下，僅簡(jiǎn)單地介紹一下眾多而復(fù)雜的房地產(chǎn)法律事務(wù)中幾種重要的律師業(yè)務(wù)，以便使大家對(duì)房地產(chǎn)法律事務(wù)有個(gè)大概的了解，預(yù)防和減少有關(guān)訴訟。

第一， 律師在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律事務(wù)中的主要工作。律師既可轉(zhuǎn)讓方，也可受讓方。主要的業(yè)務(wù)有一，審查轉(zhuǎn)讓方的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，明確該土地使用權(quán)的使用條件和期限；二，了解受讓方受讓的目的，明確其受讓后做何用途，是否符合規(guī)劃目標(biāo)；三，調(diào)查該土地使用權(quán)的現(xiàn)狀，委托評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)格。如了解轉(zhuǎn)讓方是否交清土地出讓金，是否取得土地使用權(quán)證書(shū)，委托評(píng)估師進(jìn)行作價(jià)；四，參加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓談判，起草轉(zhuǎn)讓合同。在起草轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，主要的應(yīng)注意明確轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、土地使用權(quán)證書(shū)、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、剩余使用年限、轉(zhuǎn)移登記等條款；五，接受有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的資料，到縣級(jí)以上政府土地管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓登記、領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)等。

第二， 律師在房地產(chǎn)銷售法律事務(wù)中的工作。此項(xiàng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)的預(yù)售和銷售兩個(gè)方面。律師的參與，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，幫助開(kāi)發(fā)商順利經(jīng)營(yíng)、保障其信譽(yù)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，都將起到不可或缺的重要作用。主要的工作有一，審查待售商品房項(xiàng)目是否具備法定條件，協(xié)助開(kāi)發(fā)商申辦商品房銷售許可證。如預(yù)售商品房的條件：一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金；二是已取得土地使用權(quán)證書(shū)；三是有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；四是投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25％。申辦《商品房預(yù)售許可證》需準(zhǔn)備的文件：一是開(kāi)發(fā)商《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；二是建設(shè)項(xiàng)目的投資、規(guī)劃、用地、施工等批準(zhǔn)文件；三是已投入工程總投資25％以上資金的證明文件等。二，起草商品房銷售合同，談判簽約，見(jiàn)證簽約行為并將所簽合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)登記備案。三，辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房地產(chǎn)過(guò)戶交易所需要的文件資料主要有，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或個(gè)人身份證，房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)），納稅憑證，買(mǎi)賣(mài)合同等。

第三， 房地產(chǎn)抵押法律事務(wù)中的律師工作。房地產(chǎn)抵押是抵押人以自身合法所有的房屋或土地使用權(quán)在不轉(zhuǎn)移占有的條件下向抵押權(quán)人提供履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押物實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的一種物權(quán)擔(dān)保方式。在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，律師的主要工作有一，審查主合同。主合同就是作為從合同的房地產(chǎn)抵押合同所擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)合同如貸款合同。二，檢查所抵押的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。如房地產(chǎn)所處的位置，房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的有無(wú)及其合法性，是否在該房地產(chǎn)上已設(shè)其他權(quán)利，是否存在爭(zhēng)議或被司法機(jī)關(guān)查封等。三，參加當(dāng)事人的談判并起草房地產(chǎn)抵押合同。四，辦理抵押登記。這是抵押合同生效的必要條件。需要提供的資料主要有：當(dāng)事人的資格證明，申請(qǐng)書(shū)，抵押合同，土地使用證或房屋所有權(quán)證，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的資料等。五，抵押權(quán)的行使和削滅。當(dāng)?shù)盅喝说狡诓宦男兄鱾鶆?wù)或死亡又無(wú)承擔(dān)義務(wù)的人等情況出現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人可以通過(guò)拍賣(mài)、折價(jià)、變賣(mài)等方式行使抵押權(quán)以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。抵押權(quán)因主合同或抵押合同期滿而抵押權(quán)人不主張權(quán)利等原因而消滅。

篇（7）

作者簡(jiǎn)介：陳春鳴（1987-），男，湖南雙峰人，東莞理工學(xué)院城市學(xué)院城市與環(huán)境科學(xué)系，助教；孫成訪（1970-），女，吉林德惠人，東莞理工學(xué)院城市學(xué)院城市與環(huán)境科學(xué)系，教授。（廣東 東莞 523419）

基金項(xiàng)目：本文系東莞理工學(xué)院城市學(xué)院2013-2014年度高等教育教學(xué)改革項(xiàng)目的研究成果。

中圖分類號(hào)：G642.0     文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A     文章編號(hào)：1007-0079（2014）14-0108-02

隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，土木工程專業(yè)為社會(huì)輸送了大批優(yōu)秀人才，為房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展提供了重要保障。作為獨(dú)立學(xué)院的東莞理工學(xué)院城市學(xué)院于2013年新增土木工程專業(yè)，旨在為廣東地方建設(shè)培育應(yīng)用型本科人才，同時(shí)建設(shè)工程法規(guī)課程作為土木工程專業(yè)學(xué)生必修課之一，結(jié)合課程特點(diǎn)和本院學(xué)生情況，該課程開(kāi)展教學(xué)改革勢(shì)在必行。

一、獨(dú)立學(xué)院辦學(xué)定位及土木專業(yè)建設(shè)需求

獨(dú)立學(xué)院是由國(guó)家機(jī)構(gòu)以外的社會(huì)組織或個(gè)人出資舉辦的本科學(xué)歷教育高等學(xué)校。2008年教育部出臺(tái)了關(guān)于《獨(dú)立學(xué)院設(shè)置與管理辦法》，旨在對(duì)獨(dú)立學(xué)院辦學(xué)起到指導(dǎo)和規(guī)范作用，政策出臺(tái)后獨(dú)立學(xué)院發(fā)展?fàn)顟B(tài)更加有序。獨(dú)立學(xué)院的應(yīng)用型本科培養(yǎng)目標(biāo)和學(xué)生的素質(zhì)基礎(chǔ)與公辦高校有許多差異，如果完全照搬其教學(xué)體系、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)模式與教學(xué)方法，就會(huì)影響?yīng)毩W(xué)院培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。[1]獨(dú)立學(xué)院辦學(xué)定位基本立足于培養(yǎng)應(yīng)用型本科人才，服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，東莞理工學(xué)院城市學(xué)院也為廣東地方建設(shè)培育了大批急需的應(yīng)用型人才。

土木工程專業(yè)是實(shí)踐性很強(qiáng)的工科專業(yè)，結(jié)合獨(dú)立學(xué)院的辦學(xué)定位，凸顯“實(shí)用”是獨(dú)立學(xué)院土木工程專業(yè)開(kāi)展應(yīng)用型教育的關(guān)鍵與核心原則。建設(shè)工程法規(guī)課程內(nèi)容涵蓋面很廣，基礎(chǔ)知識(shí)相對(duì)枯燥乏味，對(duì)于工科學(xué)生學(xué)習(xí)起來(lái)相對(duì)缺乏興趣。若不結(jié)合學(xué)院辦學(xué)定位、學(xué)生特點(diǎn)、課程要求進(jìn)行教學(xué)改革，教學(xué)效果難以保證，提高學(xué)生實(shí)踐應(yīng)用能力的目標(biāo)較難實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，建設(shè)法規(guī)也是學(xué)生畢業(yè)后從事建設(shè)相關(guān)工作必須掌握的專業(yè)知識(shí)。無(wú)論學(xué)生就業(yè)于設(shè)計(jì)單位、施工單位還是監(jiān)理單位，懂法守法是必備素質(zhì)。因此，獨(dú)立學(xué)院土木工程專業(yè)中，開(kāi)展建設(shè)工程法規(guī)課程教學(xué)改革十分有意義。

二、課程特點(diǎn)

建設(shè)工程法規(guī)課程是東莞理工學(xué)院城市學(xué)院土木工程專業(yè)學(xué)生的必修課之一，針對(duì)東莞理工學(xué)院城市學(xué)院應(yīng)用型人才培養(yǎng)定位，理論知識(shí)傳授基礎(chǔ)上應(yīng)更注重學(xué)生實(shí)踐能力和職業(yè)技能的培養(yǎng)。課程特點(diǎn)主要有三個(gè)大的方面：一是課程的重要性。我國(guó)工程類執(zhí)業(yè)資格考試如一級(jí)注冊(cè)建造師、二級(jí)注冊(cè)建造師、注冊(cè)監(jiān)理工程師、注冊(cè)巖土工程師、建筑員（施工員、質(zhì)量員、安全員、標(biāo)準(zhǔn)員、材料員、機(jī)械員、勞務(wù)員、資料員）等，建設(shè)工程法規(guī)課程是其必測(cè)的一門(mén)課程。工程實(shí)踐中如此重視此方面能力，足以說(shuō)明本課程在土木工程專業(yè)學(xué)習(xí)中的重要性和實(shí)用性。二是理論生澀、法律條款枯燥?；A(chǔ)知識(shí)相對(duì)晦澀難懂、缺乏趣味性，通過(guò)教學(xué)改革提高學(xué)習(xí)興趣，增強(qiáng)學(xué)習(xí)效果。三是課程涵蓋內(nèi)容多。建設(shè)工程法規(guī)課程內(nèi)容主要包括建筑法、招標(biāo)投標(biāo)法、合同法、土地管理法、房地產(chǎn)管理法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例、安全生產(chǎn)法等法律知識(shí)，其涵蓋內(nèi)容廣而散，傳統(tǒng)教學(xué)方式難以形成知識(shí)體系。

三、課程教學(xué)存在問(wèn)題

通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)，[2，3]并根據(jù)近幾年來(lái)教學(xué)過(guò)程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及學(xué)生學(xué)習(xí)過(guò)程的反饋意見(jiàn)，該課程主要有以下幾方面問(wèn)題在教學(xué)需要特別注意。

1.教學(xué)內(nèi)容

建設(shè)工程法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容存在主要問(wèn)題有：第一，教材陳舊落后。國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)會(huì)不定期修訂與更新，使之更能適應(yīng)社會(huì)的需求，很多教材未能及時(shí)修訂與國(guó)家法律法規(guī)相適應(yīng)。第二，內(nèi)容繁多，知識(shí)交叉。建設(shè)工程是一項(xiàng)在多方的共同參與下完成的復(fù)雜的建設(shè)活動(dòng)，涉及的方面較廣，且有一定的融合性，需要教師在授課過(guò)程中對(duì)教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌安排，并理清彼此之間的聯(lián)系。第三，案例教學(xué)存在不足。法規(guī)課程內(nèi)容存在文理結(jié)合的特點(diǎn)，既有眾多基本理論和基本概念需要識(shí)記和辨析，也有結(jié)合工程實(shí)際的專業(yè)性，目前也缺乏適合高等?？圃盒哟为?dú)立本科院校培養(yǎng)應(yīng)用型學(xué)生使用的既有理論深度又有實(shí)際案例的教材。[4]

2.教學(xué)方法和手段

傳統(tǒng)的教學(xué)方法主要表現(xiàn)為填鴨式和灌輸式教學(xué)法。學(xué)習(xí)課堂中教師是主體，學(xué)生被動(dòng)接受知識(shí)的教授，授課過(guò)程教師可能過(guò)多地闡釋法條，忽視理論聯(lián)系實(shí)際，[5]導(dǎo)致未能充分調(diào)動(dòng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的積極性，大幅降低了教師的導(dǎo)學(xué)功能，課堂氣氛單調(diào)沉悶，學(xué)生學(xué)習(xí)興趣不夠濃厚。

實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)缺乏。法規(guī)的具體表現(xiàn)方式存在差異性，也存在合理與否性，教師將不合法的情形和規(guī)定解釋得很透徹明了，學(xué)生學(xué)完后可能印象很淺，如在招投標(biāo)法規(guī)章節(jié)中，教師若詳細(xì)列舉出廢標(biāo)的各種情形并做出解釋，學(xué)生當(dāng)時(shí)也許容易理解，但掌握不夠牢固，若增加實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)教學(xué)效果會(huì)大相徑庭。

3.考核辦法

目前內(nèi)容單一、形式刻板的閉卷考試無(wú)法較全面地考查學(xué)生對(duì)所學(xué)知識(shí)的實(shí)際運(yùn)用能力，也無(wú)法反映學(xué)生運(yùn)用法律分析解決實(shí)際工程問(wèn)題的能力。

四、課程改革措施

針對(duì)前述存在問(wèn)題，改革現(xiàn)有的建設(shè)工程法規(guī)課程的教育方法，尋求一種更科學(xué)、更有效的教育方法十分有必要。結(jié)合當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需求、專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和本學(xué)院實(shí)際情況，本課程的教學(xué)改革主要方面如下。

1.教學(xué)內(nèi)容與時(shí)俱進(jìn)，教輔材料與教材緊密結(jié)合

由于國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)會(huì)不定期修訂，為做到教學(xué)內(nèi)容要與時(shí)俱進(jìn)，符合社會(huì)的實(shí)際需求，應(yīng)不斷修訂教學(xué)大綱并遴選最新版本教材，并對(duì)我國(guó)工程建設(shè)管理中影響較大的突出的實(shí)際問(wèn)題開(kāi)展專題講解。本課程敘述性較強(qiáng)，理論知識(shí)較為分散和繁雜，并有知識(shí)點(diǎn)交叉的現(xiàn)象，要求授課教師在夯實(shí)理論基礎(chǔ)，理清知識(shí)點(diǎn)間聯(lián)系，同時(shí)分配較多的時(shí)間供學(xué)生自學(xué)和討論，開(kāi)展實(shí)踐教學(xué)。

該課程涉及知識(shí)面較寬，信息容量大，將學(xué)好本課程基礎(chǔ)知識(shí)并能融會(huì)貫通的希望全部寄托在短暫的課堂上是不現(xiàn)實(shí)的，要求學(xué)生在緊密結(jié)合教材前提下，多搜集相關(guān)的輔導(dǎo)書(shū)籍、參考文獻(xiàn)和工程案例，避免出現(xiàn)知識(shí)點(diǎn)支離破碎的情況，建立起知識(shí)整體框架，學(xué)會(huì)融會(huì)貫通。

2.改變傳統(tǒng)教學(xué)方法，理論教學(xué)與案例教學(xué)、情景模擬相結(jié)合

為提高學(xué)習(xí)興趣和效果，進(jìn)行理論教學(xué)與案例教學(xué)、情景模擬等相結(jié)合是十分必要。由于課程理論知識(shí)淺顯但過(guò)于分散，因此理論教學(xué)時(shí)間盡量縮短，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行案例教學(xué)，案例學(xué)習(xí)過(guò)程中能生動(dòng)地將理論知識(shí)彼此貫通并深化理解，學(xué)生學(xué)習(xí)興趣大增，課堂氣氛更加融洽，教學(xué)效果得到很好的改善。針對(duì)個(gè)別章節(jié)可適當(dāng)?shù)匾肭榫鞍咐M，增強(qiáng)實(shí)踐能力，如在學(xué)習(xí)招投標(biāo)法規(guī)章節(jié)時(shí)，布置學(xué)生設(shè)計(jì)招投標(biāo)會(huì)，將企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程中的合法行為方式參與性的開(kāi)展演練，同時(shí)將不符合法律規(guī)定的可能行為予以展示，理論與實(shí)際相結(jié)合得到充分體現(xiàn)。

除此之外，課堂上也可適當(dāng)引入辯論式、研討式、講演式等多種方式，引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用法學(xué)理論去分析問(wèn)題，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)新能力。

3.考核方式采用閉卷考試與平時(shí)成績(jī)、課程報(bào)告相結(jié)合

以考促學(xué)，考試對(duì)提高教學(xué)質(zhì)量有積極的意義，其目的主要是檢測(cè)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況，同時(shí)促進(jìn)學(xué)生鞏固所學(xué)知識(shí)。建設(shè)工程法規(guī)兼具文理特點(diǎn)，基本理論和和基本概念較多，同時(shí)應(yīng)用性也很強(qiáng)。對(duì)于建設(shè)工程法規(guī)僅根據(jù)閉卷考試無(wú)法真實(shí)反映學(xué)生對(duì)課程的掌握情況，尤其是對(duì)實(shí)際工程問(wèn)題的分析和解決能力方面。學(xué)生的平時(shí)成績(jī)包括課堂參與討論、回答問(wèn)題等情況，在課程結(jié)束后布置綜合案例，以課程報(bào)告形式來(lái)考核學(xué)生對(duì)綜合工程案例的分析和解決能力。

4.加重實(shí)踐教學(xué)比重，多媒體案例法與走出去、引進(jìn)來(lái)相結(jié)合

通過(guò)筆者多年教學(xué)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，多媒體案例教學(xué)是理論聯(lián)系實(shí)際的最直接手段，但未必是最有效的。在建設(shè)工程法規(guī)課中加重實(shí)踐教學(xué)比重，課堂上要改變以教師為主體的授課方式，嘗試將多媒體案例教學(xué)與走出去、引進(jìn)來(lái)相結(jié)合。關(guān)于走出去，主要是在教學(xué)安排中適時(shí)穿插幾次社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，組織學(xué)生進(jìn)入施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、招投標(biāo)公司或工程設(shè)計(jì)企業(yè)等，相關(guān)企業(yè)可通過(guò)系實(shí)踐辦建立的實(shí)習(xí)基地中選擇。關(guān)于引進(jìn)來(lái)主要是邀請(qǐng)同行業(yè)的律師事務(wù)所資深律師或建設(shè)工程企業(yè)從事工程法規(guī)相關(guān)工作的負(fù)責(zé)人走進(jìn)課堂，為學(xué)生講解經(jīng)典案例和答疑解惑，開(kāi)闊學(xué)生視野和增長(zhǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫成訪,吳運(yùn)建.獨(dú)立學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)新思路[J].經(jīng)濟(jì)師,2007,(12):128-129.

[2]潘安平.《建筑與房地產(chǎn)法規(guī)》課程教學(xué)改革探討[J].溫州大學(xué)學(xué)報(bào),2006,(1):76-80.

篇（8）

一、當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問(wèn)題

隨著改革開(kāi)放以后國(guó)家住房制度改革的深入，計(jì)劃分配房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化以及城鎮(zhèn)化水平的提高導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。近年來(lái)在全國(guó)各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及隊(duì)伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺(tái)。如筆者所在的中等城市――四川內(nèi)江就有超過(guò)80%的客戶買(mǎi)賣(mài)二手房的時(shí)候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)――房屋中介公司來(lái)為其服務(wù)。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)對(duì)降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護(hù)委托人合法權(quán)益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進(jìn)房屋信息的對(duì)稱，充分維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。但是，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)卻存在較多問(wèn)題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識(shí)結(jié)構(gòu)和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質(zhì)低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，到2012年底，全國(guó)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)組織達(dá)11多萬(wàn)家，但有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有1.2萬(wàn)多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員30萬(wàn)余人，但取得了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)的不足萬(wàn)人。但大部分機(jī)構(gòu)是不規(guī)范的，有的只是取得了《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書(shū)》的機(jī)構(gòu)，甚至有90%的還是“三無(wú)”機(jī)構(gòu)（即是無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、無(wú)備案證書(shū)、無(wú)從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)）。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟(jì)、法律、信息等知識(shí)的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中很多人并沒(méi)有專門(mén)接受過(guò)房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當(dāng)竟?fàn)帯⑿孤犊蛻綦[私等現(xiàn)象更是屢見(jiàn)不鮮。不少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙當(dāng)事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同

不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當(dāng)事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識(shí)、市場(chǎng)分析能力相對(duì)來(lái)說(shuō)都比較差，很難以差異化、個(gè)性化服務(wù)滿足客戶的需求。

（二）監(jiān)督法規(guī)不完善

目前國(guó)家出臺(tái)制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒(méi)有對(duì)應(yīng)的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中沒(méi)有對(duì)是否取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務(wù)作出具體的規(guī)定，也沒(méi)有對(duì)是否必須成立機(jī)構(gòu)方可從事業(yè)務(wù)做出具體規(guī)定?！掇k法》只對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作了相應(yīng)的規(guī)定，但未對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過(guò)戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務(wù)，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格證、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證書(shū)》。其主要原因是無(wú)注冊(cè)資金、無(wú)從業(yè)人員資格證書(shū)，無(wú)法達(dá)到取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)》的條件?！掇k法》對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責(zé)任。由于違法成本低，再加上開(kāi)展房屋中介業(yè)務(wù)投入的人力、物力、財(cái)力等成本也低，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所不規(guī)范，甚至無(wú)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個(gè)人、一塊牌就是一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門(mén)監(jiān)管難度大

當(dāng)前，導(dǎo)致政府部門(mén)監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是一項(xiàng)專業(yè)性、復(fù)雜性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，政府部門(mén)相關(guān)人員對(duì)其相關(guān)的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識(shí)都有一定欠缺，這增加了政府部門(mén)監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門(mén)搭建的房屋信息平臺(tái)較少，使得房屋信息嚴(yán)重不對(duì)稱，增加了政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購(gòu)房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機(jī)構(gòu)（多數(shù)是不規(guī)范的機(jī)構(gòu)）登記售房信息和獲取購(gòu)房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機(jī)構(gòu)提供了生存空間，又增加了政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，無(wú)論政府部門(mén)怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。3.政府管理政出多門(mén)，也是導(dǎo)致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門(mén)多，而且其職能不明確，職責(zé)職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門(mén)向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務(wù)證書(shū)中服務(wù)內(nèi)容也含有房屋中介等業(yè)務(wù)，而工商部門(mén)也在參與經(jīng)紀(jì)人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門(mén)不知哪個(gè)部門(mén)頒發(fā)的是合法、有效的。

（四）行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)

當(dāng)前，我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場(chǎng)行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開(kāi)辦門(mén)檻低，成本少、風(fēng)險(xiǎn)較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開(kāi)業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)的狀況。

二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的對(duì)策

（一）加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)，為了適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需求，需要培養(yǎng)一批知識(shí)結(jié)構(gòu)完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才。一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍對(duì)于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一些基本方法的培訓(xùn)，掌握市場(chǎng)營(yíng)銷中的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的房地產(chǎn)管理知識(shí)培訓(xùn)，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識(shí)，同時(shí)還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評(píng)價(jià)、建筑工程、房屋測(cè)量等方面知識(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的復(fù)雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)領(lǐng)域激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，適應(yīng)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)更加細(xì)分的要求，將造就出一支支分門(mén)類的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。同時(shí)，要加強(qiáng)宣傳，普及《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權(quán)屬登記、合同簽訂等各項(xiàng)辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法制觀念和道德意識(shí)，誠(chéng)信守法，提升從業(yè)人員道德素質(zhì)。

（二）完善監(jiān)督法規(guī)

要進(jìn)一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行為主體的責(zé)權(quán)利規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應(yīng)有對(duì)應(yīng)的處罰措施?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的機(jī)構(gòu)不能從事該業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定，《辦法》還應(yīng)針對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者作出具體規(guī)定，因?yàn)楫?dāng)前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展還處在初級(jí)發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價(jià)、房管等部門(mén)，各部門(mén)須建立科學(xué)合理，具有切實(shí)可行和操作性的長(zhǎng)期有效的聯(lián)合機(jī)制、協(xié)調(diào)機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制；二是各級(jí)政府部門(mén)要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門(mén)職能作用，同時(shí)必須將職責(zé)職能落實(shí)到實(shí)處； 四是指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)組織成立行業(yè)協(xié)會(huì)。

（四）整頓行業(yè)內(nèi)部秩序

建立秩序井然的行業(yè)內(nèi)部秩序是行業(yè)市場(chǎng)化的前提和基礎(chǔ)。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房屋信息必須具有真實(shí)性、完整性；二是加強(qiáng)行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所應(yīng)公示《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《備案證書(shū)》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)構(gòu)服務(wù)人員做到持證上崗并掛牌服務(wù)。在服務(wù)工作中，應(yīng)公開(kāi)、公正、公平，不得賺取差價(jià)，不得欺騙當(dāng)事人，同時(shí)，不得亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)，做到質(zhì)價(jià)相符；四是服務(wù)合同的簽訂，合同內(nèi)容、條款等應(yīng)遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當(dāng)事人等條款。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導(dǎo)未來(lái)行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門(mén)的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內(nèi)部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)依然是任重而道遠(yuǎn)的事。當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)；應(yīng)完善相關(guān)監(jiān)督法規(guī)；應(yīng)采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應(yīng)整頓行業(yè)秩序等，以促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（9）

1 房地產(chǎn)交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

1.1 開(kāi)發(fā)商欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于利益驅(qū)動(dòng)，各地區(qū)城市建設(shè)整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，通過(guò)暗箱操作，將既定的規(guī)劃隨意變更，更有甚者，建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設(shè)施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設(shè)偷工減料、建設(shè)不符合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質(zhì)量問(wèn)題日益突出。同時(shí)，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴(yán)重不對(duì)稱，消費(fèi)者欠缺房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，造成許多開(kāi)發(fā)商慣常采取不正當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷方法，造成業(yè)主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)等。

1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.2.1 房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。

1.2.2 一些不法中介從業(yè)人員鉆了交易方對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)、政策不甚了解的空子，利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，在簽訂合同時(shí)簽了一些與中介服務(wù)不相對(duì)應(yīng)的服務(wù)條款，其簽約雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對(duì)等，對(duì)交易方做出不合理、不公正的規(guī)定，使交易方造成損失。房地產(chǎn)中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬；從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)等。

2 一手房交易中買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

2.1 充分了解房地產(chǎn)方面信息，避免盲目購(gòu)買(mǎi)，降低信息的不對(duì)稱性購(gòu)房者雖知道從區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價(jià)等方面了解房地產(chǎn)信息，但始終無(wú)法了解房地產(chǎn)成本、相關(guān)的國(guó)家政策及房?jī)r(jià)走勢(shì)等，因而存在盲目購(gòu)買(mǎi)的情況。解決這種問(wèn)題的關(guān)鍵是把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，別人瘋狂時(shí)，自己要退出，別人悲觀時(shí)，自己才進(jìn)入。微觀的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價(jià)問(wèn)題只要多看看就可以解決。

2.2 謹(jǐn)慎交定金，簽合同

掌握了詳盡的房地產(chǎn)信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業(yè)顧問(wèn)的誘導(dǎo)。仔細(xì)研讀房地產(chǎn)合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買(mǎi)方（一次付款方式）或銀行（按揭付款方式）將所有房款付給房地產(chǎn)商后，房地產(chǎn)商才在規(guī)定的時(shí)間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購(gòu)房者。在一定的時(shí)間里，房、款都控制在地產(chǎn)商手中，而買(mǎi)方的利益全憑賣(mài)方的信用，其風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。

2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產(chǎn)證書(shū)及違約責(zé)任等相關(guān)事宜

如果房地產(chǎn)商資金鏈斷裂或?qū)⒁咽辗靠钆沧魉?，則很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無(wú)期。即使房地產(chǎn)可以如期交收其質(zhì)量還可能出現(xiàn)問(wèn)題，如樓面、墻體出現(xiàn)裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購(gòu)房者造成損失。此外房地產(chǎn)證書(shū)還可能由于房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)手續(xù)或?qū)⒎康禺a(chǎn)辦理了抵押貸款等問(wèn)題而無(wú)法辦理。因此，所有這些可能出現(xiàn)的問(wèn)題都應(yīng)在合同中明確其解決辦法。

3 房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范的幾點(diǎn)建議

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)法制建設(shè)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還很年輕，各種法律、法規(guī)還有待進(jìn)一步健全，因而，更需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用加以培育和發(fā)展，以規(guī)范市場(chǎng)交易行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。首先，要完善立法。面對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中存在的種種問(wèn)題，由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定，使得各地區(qū)各部門(mén)查處和打擊類似行為無(wú)法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續(xù)復(fù)雜等，常常是無(wú)功而返。因此，當(dāng)前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各類行為的法律法規(guī)。只有這樣，查處、打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法違規(guī)行為才可能收到應(yīng)有的效果。同時(shí)，要重視執(zhí)法工作，加強(qiáng)執(zhí)法。目前出現(xiàn)的許多房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，在現(xiàn)有的國(guó)家以及地方的許多法律法規(guī)中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個(gè)很重要的原因，就是某些地方由于過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè)、過(guò)于片面地強(qiáng)調(diào)保護(hù)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態(tài)度、提高認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)中，切實(shí)負(fù)起責(zé)任。

3.2 宣傳誠(chéng)信理念、倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀

首先要從思想認(rèn)識(shí)上加強(qiáng)全民誠(chéng)信意識(shí)的教育，對(duì)社會(huì)公民要進(jìn)行社會(huì)道德教育，使每一個(gè)人都建立起“誠(chéng)信為本”的意識(shí)。具體操作層面，可以對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)開(kāi)展道德講座，加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和行為教育，提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度、執(zhí)業(yè)紀(jì)律和執(zhí)業(yè)作風(fēng)。對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，例如，依靠媒體對(duì)違法案例進(jìn)行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說(shuō)服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴的警示性報(bào)道。

3.3 規(guī)范從業(yè)行為，努力提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

當(dāng)前，房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員應(yīng)努力從以下三方面提高職業(yè)素質(zhì)。

一是依法辦事。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員，必須牢固樹(shù)立法紀(jì)意識(shí)，強(qiáng)化黨規(guī)政紀(jì)原則，自覺(jué)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和紀(jì)律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的廣大從業(yè)人員，要時(shí)時(shí)處處注重自身的形象，樹(shù)立為人民服務(wù)的思想，切實(shí)維護(hù)好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員必須始終保持清醒頭腦，自覺(jué)抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹(shù)立自身的良好形象。

3.4 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系

首先，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。如有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)信息溝通與整合，適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求，以及土地和住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息，要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)心理預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)消除因信息不對(duì)稱而給消費(fèi)者帶來(lái)的疑慮，以吸引更多的顧客。在進(jìn)一步樹(shù)立“誠(chéng)信為本”職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，真誠(chéng)地向消費(fèi)者提供完整、真實(shí)的商品信息。其次，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，只有充分掌握了真實(shí)的商品信息，消費(fèi)者才可能獲得在房地產(chǎn)交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會(huì)的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

篇（10）

由于商品房交付沒(méi)有法定統(tǒng)一的交付條件規(guī)制，有人總結(jié)目前關(guān)于商品房的法定交付條件，歸納起來(lái)有四種觀點(diǎn)：一是以建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)五方主體驗(yàn)收合格為準(zhǔn)；二是以取得建設(shè)主管部門(mén)的竣工驗(yàn)收備案為準(zhǔn)；三是以竣工綜合驗(yàn)收合格為準(zhǔn)；四是以開(kāi)發(fā)企業(yè)取得初始登記（大確權(quán)）的權(quán)屬證明書(shū)為準(zhǔn)。

“五方驗(yàn)收”源于2000年生效的國(guó)務(wù)院行政法規(guī)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第16條，該條規(guī)定建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、工程監(jiān)理五方單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?；诖耍谏唐贩抠I(mǎi)賣(mài)中，有的開(kāi)發(fā)商提供的合同中約定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將符合下列第（ ）種條件、并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用。1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。3.由出賣(mài)人、設(shè)計(jì)方、施工方、工程監(jiān)理方、勘察方五方驗(yàn)收合格”。這三個(gè)條件，第一個(gè)條件商品房經(jīng)誰(shuí)驗(yàn)收合格，沒(méi)有規(guī)定清楚，很模糊。第二個(gè)條件該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，而國(guó)務(wù)院在2004年5月19日了《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》，將住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的行政審批項(xiàng)目予以取消，這就意味著綜合驗(yàn)收合格不再是房屋交付使用的法定條件，“條件2”屬于無(wú)效的條件。第三個(gè)條件“五方驗(yàn)收合格”看起來(lái)很保護(hù)買(mǎi)受人利益，經(jīng)五個(gè)單位驗(yàn)收合格，房屋質(zhì)量應(yīng)該有保證。開(kāi)發(fā)商把條件3作為交房條件，由于信息的不對(duì)稱，買(mǎi)受人往往在締約時(shí)認(rèn)可“條件3”作為交房條件。而在此五方驗(yàn)收合格的交房條件的實(shí)踐中，很多商品房根本不具備交房條件，房屋存在很多質(zhì)量問(wèn)題，一方強(qiáng)行公告交房，一方拒絕接受，糾紛由此不斷。

二、房屋建筑驗(yàn)收合格的不同法律淵源

關(guān)于房屋建筑驗(yàn)收的法律淵源很多，筆者匯總后仔細(xì)分析歸類，發(fā)現(xiàn)并存有房地產(chǎn)和建筑兩套法規(guī)體系，而且從效力等級(jí)來(lái)看分別有法律、行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章以及地方政府規(guī)章。法律法規(guī)從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面對(duì)房屋建筑交房條件作出了不同的規(guī)定，我們進(jìn)行文本梳理和對(duì)比如下。

1.房地產(chǎn)法體系關(guān)于房屋建筑驗(yàn)收文本梳理

《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！笔裁词强⒐を?yàn)收合格，由誰(shuí)驗(yàn)收？國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條進(jìn)一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！睋?jù)此商品房的竣工驗(yàn)收由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)主導(dǎo)進(jìn)行行政許可驗(yàn)收。對(duì)于群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，《條例》第18條還規(guī)定應(yīng)當(dāng)依照本條例第17條的規(guī)定和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況進(jìn)行綜合驗(yàn)收。群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收比竣工驗(yàn)收更嚴(yán)格，驗(yàn)收考核的范圍更廣，超出了房屋建筑質(zhì)量本身。為防止綜合驗(yàn)收影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2004年，國(guó)務(wù)院取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的行政許可制度。地方上為確保工程質(zhì)量，根據(jù)實(shí)際情況做出了規(guī)定，如長(zhǎng)沙市在《長(zhǎng)沙市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理實(shí)施辦法》第7條規(guī)定：“建設(shè)單位向質(zhì)量監(jiān)督站領(lǐng)取《工程竣工驗(yàn)收備案表》，并在竣工驗(yàn)收前7個(gè)工作日書(shū)面通知質(zhì)量監(jiān)督站參加由建設(shè)單位組織監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)、施工等有關(guān)單位進(jìn)行的工程竣工驗(yàn)收。”

2.建筑法體系關(guān)于房屋建筑驗(yàn)收文本梳理

《建筑法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！笔裁词墙ㄖこ炭⒐そ?jīng)驗(yàn)收合格？

國(guó)務(wù)院行政法規(guī)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”這一條被認(rèn)為是規(guī)定“五方驗(yàn)收”的正式法律淵源，無(wú)須建設(shè)主管部門(mén)主導(dǎo)和參與，有利于建筑市場(chǎng)的高效率。第49條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收?！苯ㄔO(shè)行政主管部門(mén)在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收中只是備案權(quán)，沒(méi)有主導(dǎo)性行政許可權(quán)。建設(shè)部的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（下稱《辦法》）第5條規(guī)定，“建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；（四）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！苯ㄔO(shè)部的《辦法》對(duì)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收規(guī)定也只是備案權(quán)，沒(méi)有規(guī)定住房建設(shè)行政主管部門(mén)主導(dǎo)的行政許可權(quán)。

綜上可見(jiàn)，房屋、建筑法定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)兩套法律體系規(guī)定不統(tǒng)一。而商品房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是商品房交付法定條件中最為重要的環(huán)節(jié)，但現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章從建設(shè)工程管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理兩個(gè)方面規(guī)定了不同標(biāo)準(zhǔn)，而且兩類標(biāo)準(zhǔn)的使用范圍與關(guān)系又極不明確。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者往往因各取所需，而造成交房糾紛。

三、兩套法律體系的法理關(guān)系及其適用空間分析

1.法理分析

房屋與建筑從邏輯關(guān)系上看，屬于屬種關(guān)系，建筑是屬的范疇，房屋是種范疇；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一種。房地產(chǎn)法體系與建筑法體系也是屬種邏輯關(guān)系，這種關(guān)系表現(xiàn)于法理上就是特別法與一般法的關(guān)系。一般法和特別法規(guī)定不一致的，在特別法特定的法律范圍內(nèi)優(yōu)先適用特別法。這是法律運(yùn)用中解決法律沖突的基本方法之一，已成共識(shí)。因此在解決前面關(guān)于房地產(chǎn)法體系與建筑法體系關(guān)于對(duì)房屋建筑驗(yàn)收程序、驗(yàn)收合格條件規(guī)定不一致時(shí)，商品房的交房驗(yàn)收應(yīng)該適用房地產(chǎn)法體系關(guān)于交房驗(yàn)收的規(guī)定，即必須由縣級(jí)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)主導(dǎo)組織進(jìn)行驗(yàn)收，履行行政許可監(jiān)督功能。而不能由建設(shè)單位自己主導(dǎo)組織驗(yàn)收，然后報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。對(duì)非商品房的房屋建筑則實(shí)行建筑法體系，竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位自己主導(dǎo)組織相關(guān)參入建設(shè)的單位分項(xiàng)驗(yàn)收，并由建設(shè)單位自行取得規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，然后報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，建設(shè)行政主管部門(mén)不主導(dǎo)審批驗(yàn)收。

2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行建設(shè)的，開(kāi)發(fā)商與其他四方是承攬合同關(guān)系而且承擔(dān)連帶法律責(zé)任，相對(duì)房屋預(yù)購(gòu)人來(lái)說(shuō)五方是個(gè)利益共同體，共同開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房。如果法律容許“五方驗(yàn)收”，那么五方就會(huì)置買(mǎi)房人利益于不顧，由于共同利益使然，作為建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)商是想盡辦法縮短工期，便于資金周轉(zhuǎn)率提高，其他四方為了能盡快從開(kāi)發(fā)商手里結(jié)算工程承攬業(yè)務(wù)款項(xiàng)，因此“五方驗(yàn)收”可能成為五方坑害買(mǎi)受人利益的合謀。法言有云“任何人不能成為自己的法官”，“五方驗(yàn)收”等于五方自己給自己驗(yàn)收，怎么能起到真正的驗(yàn)收效果呢！所以房地產(chǎn)法系基于此事實(shí)規(guī)定了由縣級(jí)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)主導(dǎo)，組織進(jìn)行驗(yàn)收的制度，這樣就保障了行政職能部門(mén)的行政許可審批監(jiān)督權(quán)的及時(shí)行使，也體現(xiàn)國(guó)家重視民生、保障民生的重大政策。在高度資本主義的美國(guó)，也沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)資本放縱，美國(guó)規(guī)定房屋只有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，形成真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)，并拿到入住證，才可以與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，收取房款。美國(guó)是不容許買(mǎi)“樓花”的。入住證是在商品房全部完工后，開(kāi)發(fā)商報(bào)請(qǐng)樓宇局檢查，合格后由政府部門(mén)頒發(fā)證明文件?？梢?jiàn)美國(guó)商品房交付條件之一也是要經(jīng)過(guò)相關(guān)政府部門(mén)的審查和監(jiān)管，而不是由開(kāi)發(fā)商自行組織驗(yàn)收合格即可交付。這是發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家監(jiān)管商品房建設(shè)和交易的經(jīng)驗(yàn)。

建筑中的非商品房建筑，建設(shè)單位往往是房屋或建筑的未來(lái)所有者、使用者，這種房屋或建筑建成后不是用來(lái)賣(mài)給別人的?；诖耸聦?shí)所以建筑法體系規(guī)定了由建設(shè)方自行主導(dǎo)“五方驗(yàn)收”的竣工交付驗(yàn)收備案制度。在這種情況下建設(shè)單位與其他四方雖是承攬合同關(guān)系，但五方不是利益共同體，建設(shè)單位與其他四方的利益是對(duì)立的，其他四方工作不合格，損害的是建設(shè)者的利益，因?yàn)榻ㄔO(shè)者是房屋或建筑的永久、長(zhǎng)久所有人或使用人。因此這種情況下，建設(shè)單位組織的五方驗(yàn)收，建設(shè)單位會(huì)錙銖必較于房屋建筑質(zhì)量的。如學(xué)校建設(shè)教學(xué)樓，學(xué)校對(duì)教學(xué)樓的竣工驗(yàn)收當(dāng)然會(huì)十分嚴(yán)格，因?yàn)榻虒W(xué)樓不是出賣(mài)給第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法體系不再把建筑主管行政部門(mén)作為驗(yàn)收的主導(dǎo)者，政府主管部門(mén)行政權(quán)力主動(dòng)缺席，充分相信建設(shè)單位能維護(hù)好自身利益，從而減輕自身負(fù)擔(dān)，騰出精力監(jiān)管其他需要監(jiān)管的事項(xiàng)。這是房地產(chǎn)法體系與建筑法體系立法的精微事理所在，也是為什么要立兩套法律體系的目的所在，不明于此，就不能正確定爭(zhēng)止紛。

3. “五方驗(yàn)收”不能單獨(dú)成為商品房交房條件

綜上，可見(jiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的“房屋經(jīng)五方驗(yàn)收（勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位、開(kāi)發(fā)商）合格交付買(mǎi)受人使用”適用法律是錯(cuò)誤的，違背了房地產(chǎn)法體系作為特別法優(yōu)先適用的法律適用規(guī)則。另外， “五方驗(yàn)收”作為商品房交房條件也違背了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條，該條規(guī)定縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)；未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。即商品房要“經(jīng)驗(yàn)收合格”的前提是要符合規(guī)劃條件，要取得規(guī)劃部門(mén)的認(rèn)可文件?！拔宸津?yàn)收”作為交房條件也違背了《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或者使用?！?“ 五方驗(yàn)收”作為交房條件也違背了《中華人民共和國(guó)消防法》第13條等規(guī)定商品房驗(yàn)收合格的條件之一必須是消防驗(yàn)收合格。上述規(guī)定都是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！拔宸津?yàn)收”主要是針對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量而進(jìn)行的檢查，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，所購(gòu)房屋除質(zhì)量合格外，還要具備規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)的認(rèn)可，房屋周圍的公共設(shè)施、綠化、物業(yè)管理等都要滿足居住使用的要求，僅質(zhì)量驗(yàn)收合格不能說(shuō)明商品房已具備了交付使用的條件。因此，“五方驗(yàn)收”合格便視為達(dá)到房屋交付條件的合同約定違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

從合同法角度看，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是開(kāi)發(fā)商提供的格式條款，買(mǎi)房者在締約時(shí)沒(méi)有修改余地，合同約定房屋經(jīng)五方驗(yàn)收（勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位、開(kāi)發(fā)商）合格即交付買(mǎi)受人使用，屬于免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的格式條款，應(yīng)可認(rèn)定無(wú)效。另外，在一些地方政府行政主管部門(mén)，如長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本中第8條有關(guān)交付條件中僅僅只有兩項(xiàng)，并沒(méi)有“五方驗(yàn)收”，即該商品房經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五大參建主體聯(lián)合驗(yàn)收合格即可交房規(guī)定。顯而易見(jiàn)，“五方驗(yàn)收”是由部分開(kāi)發(fā)商自行添加上去的，利用買(mǎi)房人法律知識(shí)、相關(guān)信息欠缺和房地產(chǎn)法體系與建筑法體系關(guān)于竣工驗(yàn)收合格交付條件規(guī)定不一致而設(shè)置的，看上去很正義的陷阱，其目的就是為了規(guī)避我國(guó)有關(guān)商品房交付的強(qiáng)制性規(guī)定。而在司法實(shí)踐中，有的基層法院認(rèn)為合同中的“五方驗(yàn)收”交房條件是當(dāng)事人真實(shí)意思一致的表示，予以認(rèn)可，根本沒(méi)有對(duì)法律進(jìn)行仔細(xì)研讀，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)法體系與建筑法體系立法的精微事理作區(qū)分，也沒(méi)有深諳兩套法律體系的立法目的的所在，流于合同的表面與形式就進(jìn)行了裁判。

篇（11）

一、我國(guó)房地證券化發(fā)展的現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。隨著住房體制改革的不斷向前發(fā)展，我國(guó)住房抵押貸款開(kāi)始出現(xiàn)并快速發(fā)展起來(lái)的，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，抵押制度和抵押擔(dān)保保險(xiǎn)制度建設(shè)相對(duì)滯后等一系列問(wèn)題，導(dǎo)致與住房抵押貸款證券化發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，我國(guó)的住房抵押貸款證券化只算是剛啟蒙，需要適宜的發(fā)展條件和更努力的探索。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模小，流動(dòng)性不足以及信息披露失真等現(xiàn)狀制約著我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。住房抵押貸款證券主要是金融債券，目前，我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模較小，主要品種是國(guó)債，普通企業(yè)債券和金融債券的規(guī)模都不大。并且，目前我國(guó)債券市場(chǎng)缺乏流動(dòng)性，大多數(shù)債券只能以私募的方式發(fā)行，不能公開(kāi)上市交易。第二，住房抵押貸款信貸資產(chǎn)的規(guī)模小。作為銀行向居民個(gè)人發(fā)放的貸款中最適合證券化的資產(chǎn)之一的住房抵押貸款，由于目前我國(guó)尚無(wú)完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，銀行為了減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，更愿意把借款貸給信用比較好的個(gè)人，這無(wú)形中就限制了信貸市場(chǎng)的規(guī)模，由于沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積累，難以形成有相似條件的抵押貸款組群，體現(xiàn)不出抵押貸款證券化的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，由此約束著我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。第三，投資者的結(jié)構(gòu)性缺陷。抵押貸款證券是一種結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜的證券，大多數(shù)個(gè)人投資者因難以進(jìn)行深入的分析和預(yù)計(jì)而導(dǎo)致其購(gòu)買(mǎi)熱情不高，所以主要依靠機(jī)構(gòu)投資者參與投資。但是，我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者參與證券市場(chǎng)的領(lǐng)域和參與程度都受到法律的嚴(yán)格限制。所以，必須培育機(jī)構(gòu)投資者，擴(kuò)大市場(chǎng)需求。（2）房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著資本證券市場(chǎng)的不斷形成和發(fā)育，房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得到了一定程度的發(fā)展，并成為我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，房地產(chǎn)股票市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)目前股票市場(chǎng)的上市公司中，大部分企業(yè)從股票市場(chǎng)上發(fā)行股票籌集來(lái)的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個(gè)場(chǎng)外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展創(chuàng)造了極為有利的條件。第二，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)目前的債券市場(chǎng)上，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)?。沒(méi)有債券市場(chǎng)就沒(méi)有準(zhǔn)確的定價(jià)，就沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)，就沒(méi)有真正的金融衍生品。大力發(fā)展債券市場(chǎng)，是我國(guó)擴(kuò)充投資品的重中之重，也是發(fā)展中國(guó)式金融衍生品和必經(jīng)之路。有了發(fā)達(dá)的債券市場(chǎng)，房地產(chǎn)作為重要投資品種的作用自然會(huì)有所下降。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模還是很小，房地產(chǎn)債券基本上還處于初步發(fā)展階段。

二、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)證券化運(yùn)行存在的一些問(wèn)題

（1）缺乏專業(yè)性人才，在房地產(chǎn)證券化認(rèn)識(shí)上很局限。房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、涉及面廣并且專業(yè)分工又極其細(xì)致的一種業(yè)務(wù)，其需要專門(mén)的證券化組織機(jī)構(gòu)和高精尖的專業(yè)人才。但是，我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對(duì)其認(rèn)識(shí)還處于初級(jí)階段，我國(guó)現(xiàn)有的這些人才在數(shù)量和質(zhì)量上都比較缺乏，目前的金融從業(yè)人員整體水平在短期內(nèi)很難達(dá)到要求。（2）個(gè)人信用制度不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的順利進(jìn)行要以良好的信用基礎(chǔ)為前提條件。而目前我國(guó)尚無(wú)完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，銀行為了減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，更愿意把借款貸給信用比較好的個(gè)人，這無(wú)形中就限制了信貸市場(chǎng)的規(guī)模，而萎縮的信貸市場(chǎng)和房地產(chǎn)證券化的推行是背道而行的。（3）相關(guān)法律法規(guī)的不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)證券化過(guò)程中涉及眾多的市場(chǎng)主體，包括原始債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)和證券投資者等，并且房地產(chǎn)證券化的過(guò)程就是調(diào)和他們利益的過(guò)程。但是，我國(guó)現(xiàn)行的《證券法》相關(guān)條款中缺乏對(duì)資產(chǎn)證券化在融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢(shì)必增加資產(chǎn)證券化的推進(jìn)難度。同時(shí)建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制所需要的相關(guān)法律《破產(chǎn)法》和《信托法》出現(xiàn)的時(shí)間不長(zhǎng)，實(shí)施過(guò)程中難免存在諸多困難。（4）配套的金融中介設(shè)施不完善。房地產(chǎn)證券化整個(gè)實(shí)施過(guò)程中需要配套的完善的金融中介組織通過(guò)會(huì)計(jì)、審計(jì)和稅收等方式為之服務(wù)，可是我國(guó)當(dāng)前階段市場(chǎng)主體水平還未達(dá)到如此的完善階段。特別是我國(guó)的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性差，投資者對(duì)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)不足，這些問(wèn)題導(dǎo)致現(xiàn)有的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)做出的評(píng)級(jí)結(jié)果在投資者心日中沒(méi)什么影響力，資信評(píng)級(jí)無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。（5）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，交易不夠活躍。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)實(shí)行福利住房制度，金融市場(chǎng)又有國(guó)有四大商業(yè)銀行壟斷，因此，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)形成了以非專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體的市場(chǎng)體系，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏為其解決一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展中面臨的流動(dòng)性、資金來(lái)源、信貸集中性等主要矛盾的二級(jí)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)沒(méi)有獲得真正發(fā)展，一級(jí)市場(chǎng)交易不夠活躍。

三、推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的順利發(fā)展的建議

（1）加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對(duì)其認(rèn)識(shí)還處于初級(jí)階段。一方面，我國(guó)國(guó)內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)與國(guó)際機(jī)構(gòu)的合作，或者設(shè)立專門(mén)的教育模式，采用多種渠道，針對(duì)性的培養(yǎng)有關(guān)人才并對(duì)人才定期進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，促進(jìn)更多人學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)，借鑒國(guó)外的豐富經(jīng)驗(yàn)，提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管和發(fā)展水平，建立一支既懂先進(jìn)的金融知識(shí)，又了解我國(guó)國(guó)情的專業(yè)化隊(duì)伍，這樣才能更好的服務(wù)金融業(yè)務(wù)。另一方面，可以對(duì)相關(guān)證書(shū)進(jìn)行嚴(yán)格的年審制度，來(lái)滿足證券化的實(shí)踐需要。（2）建立并完善個(gè)人信用制度。我們應(yīng)盡快建立包括個(gè)人信用登記、評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)及規(guī)避在內(nèi)的一系列個(gè)人信用制度，對(duì)借款人就業(yè)和收入變動(dòng)狀況及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴(kuò)大個(gè)人住房消費(fèi)貸款規(guī)模。（3）完善房地產(chǎn)證券化的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)證券化過(guò)程離不開(kāi)政府的適度管理和法制的保障。政府必須對(duì)房地產(chǎn)金融體制的建立和發(fā)展房地產(chǎn)證券化給予大力支持并加強(qiáng)有效管理。要求對(duì)我國(guó)現(xiàn)行《證券法》等進(jìn)行修改，還要對(duì)《土地法》、《房地產(chǎn)法》等基礎(chǔ)性法規(guī)進(jìn)行完善，而且人民銀行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等也要對(duì)各個(gè)法律法規(guī)以及資本市場(chǎng)的運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督和管理，做到最大限度地保護(hù)房地產(chǎn)證券發(fā)起人、中間人和投資人的權(quán)益，以促進(jìn)房地產(chǎn)證券化在我國(guó)健康、有序地發(fā)展。（4）規(guī)范和完善金融中介機(jī)構(gòu)。規(guī)范房地產(chǎn)證券化涉及到的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、擔(dān)保、保險(xiǎn)、信用評(píng)級(jí)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格遵守法規(guī)，提高中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，幫助廣大投資者在受到不斷變化的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、信息源、自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)、判斷能力等因素的制約時(shí)，能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地得到有關(guān)信息資料，提高證券化的透明度和效率。（5）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的實(shí)際情況，我國(guó)要迅速改變單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸，大力發(fā)展個(gè)人消費(fèi)信貸，同時(shí)，必須大力發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，增加證券品種，有步驟地實(shí)行抵押貸款證券化．活躍房地產(chǎn)流通市場(chǎng)。

縱觀我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之迅速，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象之嚴(yán)重，房地產(chǎn)證券化的良好發(fā)展已逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的一步。相信我國(guó)通過(guò)逐步的健全各項(xiàng)體制法規(guī)、竭力開(kāi)發(fā)并發(fā)展各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)等，房地產(chǎn)證券化在我國(guó)的全面發(fā)展指日可待。

參考文獻(xiàn)

[1]趙穎．我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問(wèn)題思考[J]．現(xiàn)代商業(yè)．2010（29）