房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控大全11篇

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篇（1）

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）28-0172-02

引言

這幾年隨著中國城市化進(jìn)程的加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)以及廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng)，綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛，同時(shí)受各種利好消息影響所形成的房價(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求，此外近期受人民幣升值預(yù)期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內(nèi)，進(jìn)入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，加大了市場投機(jī)需求成分。需求上升會(huì)拉動(dòng)價(jià)格的上漲，現(xiàn)在房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老百姓收入增加速度。這種現(xiàn)象使得購房支出占總收入很大的比例，造成許多“居者無其所”現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)業(yè)自實(shí)行住房市場化后，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐年增大。伴隨著城鎮(zhèn)居民生活、經(jīng)濟(jì)水平不斷提高購房需求也越來越大，使得房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國固定投資比例當(dāng)中大約占1/4。對各級(jí)政府來說，土地財(cái)政收入是其主要財(cái)源。但由于中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡使人口由落后地區(qū)向發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)，促使這些城市商品住宅剛性需求增加，引起住宅價(jià)格的上漲。目前，中國城市化率約為47%，正處在高速發(fā)展期。住房供給有限與住房需求無限的矛盾，進(jìn)一步助長了商品房價(jià)格的上漲。此外房地產(chǎn)過熱、過度投資所造成的投資投機(jī)性需求使目前市場上房屋空置率過高，過多的房屋集中在少數(shù)人的手中，使得很多中低收入者無房可居。土地交易制度的不健全、行業(yè)管理的不完善，助長了投機(jī)活動(dòng)。虛假的需求量與有限的土地供給相作用，導(dǎo)致了土地價(jià)格的飛漲，脫離了真實(shí)價(jià)值。

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.政策因素。政策取向決定供求結(jié)構(gòu)，供求結(jié)構(gòu)決定市場走勢。1998年7月國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消住房實(shí)物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》提出積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸。房地產(chǎn)需求由此釋放，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，需求的增長自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的增長。目前寬松的貨幣政策刺激了人們購買的欲望，增加了購買力。

2.需求因素。人民生活的改善，舊城改造拆遷，城市化進(jìn)程加快，人口增長和家庭結(jié)構(gòu)的變化等，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長。

3.成本因素。商品房的開發(fā)成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費(fèi)用、各類固定收費(fèi)稅金及其附加、開發(fā)利潤。由于今年來土地招拍掛制度的實(shí)行，使得土地成本迅速上升，進(jìn)而使得房價(jià)上漲。

4.市場預(yù)期。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，今年來世博會(huì)、奧運(yùn)會(huì)等一切利好現(xiàn)象影響所形成的房價(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求。加上近期受人民幣升值預(yù)期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內(nèi)，進(jìn)入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，都加大了市場投機(jī)需求成分，房地產(chǎn)價(jià)格由此上漲，房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。

5.利益集團(tuán)左右。土地位置的固定性導(dǎo)致一定區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)的稀缺性，以及在中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化水平顯著提高，需求旺盛的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均水平，較高的超額壟斷利潤定位，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)在高價(jià)位成交，使房地產(chǎn)價(jià)格一路走高。房地產(chǎn)開發(fā)商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財(cái)政收入、已購房者需要差價(jià)收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價(jià)起著推波助瀾的作用。

6.國際市場的影響。金融危機(jī)的影響，大量的國外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的一定的負(fù)面作用，造成了一系列虛假需求。

三、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的對策建議

1.從政府角度講，房價(jià)調(diào)控并不能僅僅局限于遏制價(jià)格上漲，更重要的是對房屋供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從根本上降低房價(jià)。一方面國家應(yīng)堅(jiān)持宏觀調(diào)控政策，通過限購或信貸政策調(diào)控來抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求的盲目擴(kuò)大，加強(qiáng)對土地等資源的有效管理，完善財(cái)稅政策，從根本上解決地方政府土地財(cái)政收入問題；另一方面應(yīng)加大保障性住房的投資，大力扶植低端住房的供給，努力建設(shè)以消費(fèi)功能為主，投資功能為輔的房地產(chǎn)市場，解決更多普通購房者的購房需求。

2.從開發(fā)商角度講，控制開發(fā)成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、經(jīng)營等各個(gè)部門在成本管理中的作用，通過全過程的有效整合來促使企業(yè)提高效率和加強(qiáng)成本控制，從而減少管理費(fèi)用支出，減少消耗、降低成本，把期望利潤調(diào)整到一個(gè)合理的水平；同時(shí)政府有關(guān)部門要采取有效措施，盡快制定商品房價(jià)格管理辦法，積極指導(dǎo)、協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)建立健全價(jià)格行為自我約束機(jī)制，規(guī)范商品房價(jià)格構(gòu)成和銷售行為，有效地制止房地產(chǎn)企業(yè)在售房過程中損害消費(fèi)者利益的行為。

3.從消費(fèi)者角度講，不斷完善社會(huì)保障制度，提高居民的可支配收入，擴(kuò)大居民的投資渠道，引導(dǎo)資金流向?qū)崢I(yè)，合理控制房地產(chǎn)投資投機(jī)。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存在許多問題，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控任重道遠(yuǎn)，政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控使房價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，同時(shí)大力抓好各類保障性住房的建設(shè)及供應(yīng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和增加住房供應(yīng)量，引導(dǎo)合理的住房需求，從而解決住房難這一現(xiàn)實(shí)問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉海燕，何玉付.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要充分考慮其投資品性質(zhì)[J].改革與戰(zhàn)略，2009，(3).

篇（2）

一、我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的背景分析

從2003年起，我國的房地產(chǎn)價(jià)格就開始持續(xù)走高，相應(yīng)的調(diào)控措施每年也在不斷的推出。這些調(diào)控政策在一定環(huán)境、一定的時(shí)間限度內(nèi)也發(fā)揮了一些作用，但是縱觀這十年房地產(chǎn)的發(fā)展，價(jià)格始終處于不斷上升的趨勢之中。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，并不僅僅關(guān)系到價(jià)格問題，其背后的復(fù)雜性、利益關(guān)聯(lián)性導(dǎo)致當(dāng)前國家在房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控工作上始終處于被動(dòng)局面。比較明顯的就是，2005年至2008年，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入了一個(gè)空前攀升的階段，國家在這一時(shí)期為了社會(huì)的均衡發(fā)展采取了一些金融政策來對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，在2008年底，房產(chǎn)價(jià)格上升的趨勢被鉗制，但是與此同時(shí)導(dǎo)致了國民經(jīng)濟(jì)增長速度的降低，出現(xiàn)了大幅度的下滑。房產(chǎn)價(jià)格雖然得到了控制，但是國內(nèi)市場出現(xiàn)通貨緊縮的狀況。到2012年，國家對房產(chǎn)調(diào)控表明了決心與態(tài)度，但是從2013年房市反彈的現(xiàn)狀來看，房價(jià)繼續(xù)上漲是不爭的事實(shí)。這也告誡我們，對房地產(chǎn)價(jià)格的研究，不能僅僅從物價(jià)水平的角度來進(jìn)行分析，而是要理清這背后的各種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和利益關(guān)系，這種復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)背景，也是我國房產(chǎn)價(jià)格屢控屢漲的原因所在。

二、影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析

房地產(chǎn)本身就是一個(gè)牽涉到多方利益主體的行業(yè)，利益的復(fù)雜性，導(dǎo)致任何一個(gè)利益相關(guān)方都可能對市場價(jià)格產(chǎn)生影響。這些影響因素之間通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影響，共同作用于房產(chǎn)市場價(jià)格。主要影響因素有以下幾個(gè)：

1.宏觀環(huán)境影響

我們這里所說的宏觀環(huán)境，包括供需、利率等細(xì)節(jié)問題。住房是整個(gè)社會(huì)的剛性需求，無論價(jià)格如何上漲，需要住房的人數(shù)并不會(huì)改變。這種穩(wěn)定的市場需求，也是導(dǎo)致房價(jià)居高不下的因素。除此以外，銀行利率的變化，對房價(jià)影響重大。近年來，國家對房價(jià)的調(diào)控，一個(gè)重要手段就是加息。銀行利率的上漲，影響的不是哪一方的利益，是整個(gè)社會(huì)公眾的利益，并且這種利益影響難以完全界定正確與否。銀行利率上升，間接增加了開發(fā)商的投資成本，投資成本增加，必然會(huì)反應(yīng)在房價(jià)上漲上。但是銀行提升利率，也會(huì)有效的遏制投資過熱，降低投資商對房產(chǎn)開發(fā)的熱情。但是從這些年銀行利率調(diào)整來看，究竟是對房價(jià)上漲起到遏制還是推動(dòng)作用，還很難講。但是，這些客觀因素的存在，的確會(huì)對房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。

2.成本影響因素

從價(jià)值規(guī)律的角度來講，價(jià)值影響價(jià)格。從房產(chǎn)開發(fā)的角度看，價(jià)值與成本緊密相關(guān)，成本增加，必然導(dǎo)致房價(jià)上漲。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)立到完工，需要經(jīng)過多個(gè)步驟，項(xiàng)目前期需要解決的就是土地資源的開發(fā)利用問題，這是房產(chǎn)開發(fā)必須存在的客觀基礎(chǔ)。對于土地使用，我國采用的是有償使用的制度，土地可以依法轉(zhuǎn)讓，但是必須支付相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，也就是土地出讓金。商業(yè)用地，基本形態(tài)就是土地轉(zhuǎn)讓，劃撥用地的比例越來越小。在這個(gè)過程中，如果土地出讓金增加，那么相應(yīng)的商品房成本也要增加。隨著城市用地的日趨減少，土地出讓金也在增加，這也對當(dāng)前房產(chǎn)市場的價(jià)格產(chǎn)生了重要影響。

三、我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控難的原因分析

上文我們分析了影響房產(chǎn)價(jià)格的一些客觀因素，但是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格難以調(diào)控現(xiàn)象的產(chǎn)生，并不僅僅是由這些因素造成的。在調(diào)控過程中，涉及到的國家利益、企業(yè)利益、個(gè)人利益之間的取舍問題，所以調(diào)控往往是為了利益均衡。但是在開放的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這種利益均衡并不是固定的，所以調(diào)控政策也并不能長期穩(wěn)定有效，這就導(dǎo)致了房價(jià)的調(diào)控難。具體來說，有以下幾方面的原因：

1.房地產(chǎn)本身就是一種屬性特殊的商品

房產(chǎn)不像我們?nèi)粘Ｉ钪械钠胀ㄏM(fèi)品，僅僅具有使用價(jià)值和消費(fèi)功能，在當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境下，房產(chǎn)還具備相應(yīng)的投資功能。房屋不僅可以供人們居住，而且在這個(gè)居住過程中隨著土地價(jià)格、城市級(jí)差等因素的影響，在滿足其使用價(jià)值的前提下，價(jià)值也在不斷提升。所以，當(dāng)前的購房市場，并不僅僅是沒有住房的人想購買住房，一些已經(jīng)有住房甚至多套住房的消費(fèi)者從投資的角度也愿意購買房產(chǎn)，這就使原本已經(jīng)存在的剛性需求更加白熱化發(fā)展，需求過度，使國家僅僅從首套房購買者的角度來調(diào)控房價(jià)很難全面的發(fā)揮調(diào)控作用。商品房自身所具備的雙重性質(zhì)，是導(dǎo)致政府調(diào)控難的一個(gè)重要原因。

2.大幅調(diào)控房價(jià)不現(xiàn)實(shí)，而且具有風(fēng)險(xiǎn)

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，我國在2012年雖然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值大的突破，位居世界第二。但是這種繁榮經(jīng)濟(jì)的背后，不可避免的包含房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的因素。從上世紀(jì)90年代開始，我國的市場經(jīng)濟(jì)體制逐漸活泛，創(chuàng)造出來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也為整個(gè)國家和普通民眾有大的受益。所以這種穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢是國家與民眾共同追求的結(jié)果，如果過度的調(diào)控房價(jià)，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度必然會(huì)減慢，這通過2005年到2008年房價(jià)調(diào)控導(dǎo)致通貨緊縮的事實(shí)就可以證明。雖然當(dāng)前通貨膨脹導(dǎo)致民聲載怨，但是從中央到地方，沒有一個(gè)政府愿意拿市場經(jīng)濟(jì)與社會(huì)環(huán)境的穩(wěn)定做籌碼，來對房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行大的調(diào)控。誠如前總理所言，個(gè)人能力的確是有限，房產(chǎn)調(diào)控涉及到的是一個(gè)國家的體制問題。這個(gè)敏感因素的存在，導(dǎo)致大幅度調(diào)控房價(jià)成為一種不可能。因?yàn)橐坏┐驂悍績r(jià)，就會(huì)導(dǎo)致如下問題，銀行投入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有兩部分：一是提供給開發(fā)商的開發(fā)貸款；二是提供給購房人的購房貸款 房價(jià)大幅下降就意味著貸款抵押物房屋的貶值，當(dāng)開發(fā)商或購房人不能增加有效擔(dān)?；蛱崆斑€貸而實(shí)際破產(chǎn)時(shí)，銀行要面臨巨大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。所以，在當(dāng)前，為了宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，不可能在短時(shí)間內(nèi)降低房價(jià)，因?yàn)檫@不僅會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的倒退，甚至?xí)?dǎo)致一定的政治風(fēng)險(xiǎn)。這也是我國的房產(chǎn)調(diào)控總是呈現(xiàn)出左右為難狀態(tài)的一個(gè)重要原因。

3.住房制度的不完善

住房制度不完善，是導(dǎo)致當(dāng)前我國房產(chǎn)價(jià)格難以合理有效調(diào)控的一個(gè)重要原因。我們以保障性住房制度為例，就能夠看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是國家為了緩解經(jīng)濟(jì)兩級(jí)分化，導(dǎo)致中低收入者住房困難的制度保障。但是，這項(xiàng)制度作為房產(chǎn)調(diào)控其中的一項(xiàng)政策，發(fā)揮的價(jià)值是有限的。在許多地方，土地已經(jīng)成為地方推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，展現(xiàn)政績的重要載體。所以，政府在土地價(jià)值上的趨利性，使保障住房的建設(shè)受到諸多制約。政府行為的趨利性，并不是不能被遏制的，其中一個(gè)重要的原因還在于，地方政府在當(dāng)面受到的激勵(lì)不足，過于追求以土地為資源推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。如果調(diào)控政策一再緊縮，當(dāng)房價(jià)調(diào)控政策真正取得實(shí)效時(shí)，由于地方經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和金融對于房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這又會(huì)造成經(jīng)濟(jì)放緩地方財(cái)政吃緊，金融風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，于是中央政府不得不默認(rèn)地方政府的各種救市行為在房價(jià)的企穩(wěn)回升中，經(jīng)濟(jì)增長財(cái)政收入和金融風(fēng)險(xiǎn)才得以穩(wěn)定。所以，房地產(chǎn)價(jià)格的過度膨脹仍將重新顯現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行的調(diào)控目標(biāo)則難以得到實(shí)現(xiàn)，從而造成房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的兩難困境。

四、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控難的對策分析

上文中，我們分析了影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素，以及導(dǎo)致調(diào)控難的一些具體原因。雖然面臨著重重困難，但是調(diào)控房價(jià)是必然之舉。過度的調(diào)控房價(jià)會(huì)對經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，放任房價(jià)的攀升同樣會(huì)帶來對社會(huì)穩(wěn)定不利的結(jié)果。所以，無論面臨何種困難，房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控是不可避免的，只是在不同的發(fā)展時(shí)期會(huì)采取不同的調(diào)控措施。就現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀而言，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，可以嘗試從以下幾個(gè)方面入手：

1.對房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸予以控制

之所以對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控較為謹(jǐn)慎，其中一個(gè)重要原因就是過于壓縮房價(jià)，會(huì)對商業(yè)銀行帶來生存危機(jī)。為大宗房地產(chǎn)開發(fā)商提供信貸資金是商業(yè)銀行盈利的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。從盈利的角度考慮，銀行業(yè)原因?qū)①Y金借給開放商用于開發(fā)。資金到位，項(xiàng)目就能啟動(dòng)，相應(yīng)的社會(huì)宣傳多，營造了一個(gè)一房難求的社會(huì)氛圍，這就熱化了當(dāng)前的房產(chǎn)市場。當(dāng)前，金融機(jī)構(gòu)調(diào)控貸款規(guī)模的主要工具有利率貼現(xiàn)率和存款準(zhǔn)備金率，政府機(jī)構(gòu)調(diào)控貸款規(guī)模的主要工具有行政指令財(cái)政政策和宏觀政策引導(dǎo)。上文我們已經(jīng)分析了，利率的上調(diào)是一把雙刃劍，對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響既有積極一面也有消極一面，所以每次利率調(diào)控政策出來以后，學(xué)者、社會(huì)評(píng)論員、普通民眾對這項(xiàng)政策的意見看法都不一致。但是在當(dāng)前，這仍然是我們調(diào)控房價(jià)的一個(gè)常見金融手段，能夠要求的，就是利率的上調(diào)頻率與上調(diào)幅度，應(yīng)該更加科學(xué)。既能夠觸動(dòng)投資與需求，也不會(huì)對市場經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生負(fù)面的影響。所以，行政政策在必要的時(shí)候要限制“無形的手”，對經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)行行政干預(yù)，使調(diào)控政策更加合理。例如2013年2月，國務(wù)院針對房產(chǎn)調(diào)控推出的“國五條”，可以說就是行政政策參與房產(chǎn)調(diào)控的有一個(gè)重要舉措，但是新規(guī)的實(shí)施效果，還需要市場與時(shí)間來進(jìn)行檢驗(yàn)。

2.構(gòu)建合理的價(jià)格體系

從上個(gè)世紀(jì)90年達(dá)以后，國民經(jīng)濟(jì)增長速度加快，人均生活水平也有了顯著提高。雖然從經(jīng)濟(jì)總量上看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果顯著，但是從人均收入角度來看，還將長期位于發(fā)展中國家之列。住房，作為普通社會(huì)公眾的基本消費(fèi)品，其價(jià)格增長指數(shù)與這種鮮明需求相關(guān)。按照消費(fèi)品的使用期限，我們可以將其分為長期消費(fèi)品和短期消費(fèi)品兩種，在社會(huì)消費(fèi)能力一定的情況下，二者之間呈現(xiàn)出來的是一種此消彼長的關(guān)系。一定期限內(nèi)，如果短期消費(fèi)行為過剩，那么長期消費(fèi)必然受到影響，反之亦然。所以，房地產(chǎn)價(jià)格體系的構(gòu)建，必須考慮到短期與長期的因素，使長期消費(fèi)與短期消費(fèi)的需求趨于均衡、合理，緩解房產(chǎn)市場的井噴與白熱化狀態(tài)。

3.房產(chǎn)調(diào)控不能僅僅著眼在對價(jià)格的調(diào)控上

雖然當(dāng)前我國的房產(chǎn)市場，民眾普遍討伐的是房價(jià)過快增長，與經(jīng)濟(jì)收入的增長速度不相稱。但是我們在研究這個(gè)問題的時(shí)候，決不能簡單的將其作為一個(gè)價(jià)格問題來對待，因?yàn)槿绻麅H僅是價(jià)格過高，那么有物價(jià)部門來對其作出調(diào)整與規(guī)范即可，但現(xiàn)實(shí)顯然并非如此。所以，在對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控時(shí)，我們必須從制度與市場的角度來更多的考慮調(diào)控措施。住房，不僅僅是公民個(gè)人消費(fèi)的物品，也具有公共物品的屬性，所以，政府在調(diào)控中必須注意自身的定位，究竟是站在民生角度，還是社會(huì)建設(shè)角度，做出的調(diào)控政策都是不一樣的。構(gòu)建合理的土地轉(zhuǎn)讓制度，根據(jù)每一個(gè)地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展速度來對土地供應(yīng)設(shè)置不同層次的規(guī)劃，確保土地供應(yīng)與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨笙嗥叫校⑶乙晟票Ｕ戏恐贫?，將保障性住房與商品房的比例控制在合理限度內(nèi)，重視對中低收入者需求的保護(hù)與滿足。

參考文獻(xiàn)：

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篇（3）

這幾年隨著中國城市化進(jìn)程的加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)以及廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng)，綠色住宅、走勢。健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛，同時(shí)受各種利好消息影響所形成的房價(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求，此外近期受人民幣升值預(yù)期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內(nèi)，進(jìn)入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，加大了市場投機(jī)需求成分。需求上升會(huì)拉動(dòng)價(jià)格的上漲，現(xiàn)在房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老百姓收入增加速度。這種現(xiàn)象使得購房支出占總收入很大的比例，造成許多“居者無其所”現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)業(yè)自實(shí)行住房市場化后，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐年增大。伴隨著城鎮(zhèn)居民生活、經(jīng)濟(jì)水平不斷提高購房需求也越來越大，使得房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國固定投資比例當(dāng)中大約占1／4。對各級(jí)政府來說，土地財(cái)政收入是其主要財(cái)源。但由于中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡使人口由落后地區(qū)向發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)，促使這些城市商品住宅剛性需求增加，引起住宅價(jià)格的上漲。目前，中國城市化率約為47％，正處在高速發(fā)展期。住房供給有限與住房需求無限的矛盾，進(jìn)一步助長了商品房價(jià)格的上漲。此外房地產(chǎn)過熱、過度投資所造成的投資投機(jī)性需求使目前市場上房屋空置率過高，過多的房屋集中在少數(shù)人的手中，使得很多中低收入者無房可居。土地交易制度的不健全、行業(yè)管理的不完善，助長了投機(jī)活動(dòng)。虛假的需求量與有限的土地供給相作用，導(dǎo)致了土地價(jià)格的飛漲，脫離了真實(shí)價(jià)值。

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1、政策因素。政策取向決定供求結(jié)構(gòu)，供求結(jié)構(gòu)決定市場1998年7月國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消住房實(shí)物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》提出積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸。房地產(chǎn)需求由此釋放，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，需求的增長自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的增長。目前寬松的貨幣政策刺激了人們購買的欲望，增加了購買力。

2、成本因素。商品房的開發(fā)成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費(fèi)用、各類固定收費(fèi)稅金及其附加、開發(fā)利潤。由于今年來土地招拍掛制度的實(shí)行，使得土地成本迅速上升，進(jìn)而使得房價(jià)上漲.

3、需求因素。人民生活的改善，舊城改造拆遷，城市化進(jìn)程加快，人口增長和家庭結(jié)構(gòu)的變化等，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長。

4、市場預(yù)期。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，今年來世博會(huì)、奧運(yùn)會(huì)等一切利好現(xiàn)象影響所形成的房價(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求。加上近期受人民幣升值預(yù)期的影響，大量的國際熱錢和游資涌人國內(nèi)，進(jìn)入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，都加大了市場投機(jī)需求成分，房地產(chǎn)價(jià)格由此上漲，房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。

5、利益集團(tuán)左右。土地位置的固定性導(dǎo)致一定區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)的稀缺性，以及在中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化水平顯著提高，需求旺盛的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤

遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均水平，較高的超額壟斷利潤定位，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)在高價(jià)位成交，使房地產(chǎn)價(jià)格一路走高。房地產(chǎn)開發(fā)商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財(cái)政收入、已購房者需要差價(jià)收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價(jià)起著推波助瀾的作用。

6、國際市場的影響。金融危機(jī)的影響，大量的國外熱錢入房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的一定的負(fù)面作用，造成了一系列虛假需求。

三、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的對策建議

1、從政府角度講，房價(jià)調(diào)控并不能僅僅局限于遏制價(jià)格上漲，更重要的是對房屋供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從根本上降低房價(jià)。一方面國家應(yīng)堅(jiān)持宏觀調(diào)控政策，通過限購或信貸政策調(diào)控來抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求的盲目擴(kuò)大，加強(qiáng)對土地等資源的有效管理，完善財(cái)稅政策，從根本上解決地方政府土地財(cái)政收入問題；另一方面應(yīng)加大保障性住房的投資，大力扶植低端住房的供給，努力建設(shè)以消費(fèi)功能為主，投資功能為輔的房地產(chǎn)市場，解決更多普通購房者的購房需求。

2、從消費(fèi)者角度講，不斷完善社會(huì)保障制度，提高居民的可支配收入，擴(kuò)大居民的投資渠道，引導(dǎo)資金流向?qū)崢I(yè)，合理控制房地產(chǎn)投資投機(jī)。

3、從開發(fā)商角度講，控制開發(fā)成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、經(jīng)營等各個(gè)部門在成本管理中的作用，通過全過程的有效整合來促使企業(yè)提高效率和加強(qiáng)成本控制，從而減少管理費(fèi)用支出，減少消進(jìn)耗、降低成本，把期望利潤調(diào)整到一個(gè)合理的水平；同時(shí)政府有關(guān)部門要采取有效措施，盡快制定商品房價(jià)格管理辦法，積極指導(dǎo)、協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)建立健全價(jià)格行為自我約束機(jī)制，規(guī)范商品房價(jià)格構(gòu)成和銷售行為，有效地制止房地產(chǎn)企業(yè)在售房過程中損害消費(fèi)者利益的行為。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存在許多問題，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控任重道遠(yuǎn)，政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控使房價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，同時(shí)大力抓好各類保障性住房的建設(shè)及供應(yīng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和增加住房供應(yīng)量，引導(dǎo)合理的住房需求，從而解決住房難這一現(xiàn)實(shí)問題。

參考文獻(xiàn)

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中圖分類號(hào) F832.4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A

文章編號(hào) 1006-5024（2013）02-0141-04

一、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與金融生態(tài)循環(huán)的關(guān)聯(lián)性分析

金融生態(tài)是各種金融組織與其生存環(huán)境之間及其內(nèi)部金融組織相互之間在長期的密切聯(lián)系和相互作用過程中，通過分工、合作所形成的具有一定結(jié)構(gòu)特征，執(zhí)行一定功能作用的動(dòng)態(tài)平衡系統(tǒng)（徐諾金，2005）。金融生態(tài)本質(zhì)反映金融內(nèi)外部各因素之間相互依存、相互制約的有機(jī)價(jià)值關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，與金融內(nèi)部各因素相互影響和制約，因此納入金融生態(tài)視角觀察房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控問題尤為必要。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對金融生態(tài)的影響

首先，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲容易誤導(dǎo)社會(huì)資金的流動(dòng)方向。在房價(jià)高漲的背景下，房地產(chǎn)市場的投機(jī)收益大大高于實(shí)體投資收益。巨大的收益反差會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資本游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而追逐房地產(chǎn)市場炒作。2005-2011年期間，我國各企業(yè)的社會(huì)平均利潤率是8%左右，而房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率卻達(dá)到30%。這種現(xiàn)象的存在導(dǎo)致主業(yè)不是地產(chǎn)的行業(yè)如鋼鐵、冶金、糧油、化工等行業(yè)的國有企業(yè)，迫于主業(yè)產(chǎn)能過剩的不良預(yù)期及房地產(chǎn)的利潤誘惑，不斷加大對房地產(chǎn)副業(yè)的投入；家庭、個(gè)人的閑置資金會(huì)從股市和銀行存款中撤離，涌入房地產(chǎn)投資。資金向房地產(chǎn)市場的“單向化”流動(dòng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)的“資產(chǎn)化”和“虛擬化”，大大削弱了金融市場為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供資金的能力。

其次，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，客觀上容易造成金融風(fēng)險(xiǎn)聚攏。房地產(chǎn)業(yè)既是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，又是一種技術(shù)層次偏低、高耗能型產(chǎn)業(yè)。實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金紛紛向樓市轉(zhuǎn)移和集中，造成制造業(yè)升級(jí)缺乏資金支持，影響國家整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，由于缺乏多元化投資，金融市場沒有有效培育投資增長點(diǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)的聚攏就將嚴(yán)峻考驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

再次，高房價(jià)對內(nèi)需產(chǎn)生“擠出”效應(yīng)，金融生態(tài)良性循環(huán)受到威脅。高房價(jià)對內(nèi)需的擠出效應(yīng)，威脅著金融生態(tài)循環(huán)的可持續(xù)性。由于房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入的嚴(yán)重背離，在既定的收入水平下，高房價(jià)是以絕大多數(shù)購房者削減其他消費(fèi)為隱性代價(jià)的，不僅導(dǎo)致了其后續(xù)消費(fèi)全面萎縮，還會(huì)影響其人力資本的提升，導(dǎo)致這部分家庭的收入水平固化和消費(fèi)能力的削弱。高房價(jià)會(huì)對擴(kuò)大內(nèi)需產(chǎn)生嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，甚至侵蝕政府為擴(kuò)大內(nèi)需而出臺(tái)的一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策的實(shí)施效果。由于缺乏消費(fèi)市場支持，企業(yè)資金回籠速度放緩，再加上融資困難，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)倒閉。

（二）金融生態(tài)環(huán)境對房地產(chǎn)價(jià)格影響

首先，寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率會(huì)促動(dòng)房地產(chǎn)投機(jī)盛行。從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源看，從1998-2008年，自籌資金僅占房地產(chǎn)開發(fā)資金的3%左右（月均），其余則由國內(nèi)貸款和外資來補(bǔ)充。2008年，受國際金融危機(jī)的影響，房價(jià)下跌，地方政府通過退地、延緩?fù)恋爻鲎尳鸬睦U納、減稅費(fèi)等種種手段，減輕房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。貸款門檻的降低以及大量貸款資金的投放，無法被實(shí)體經(jīng)濟(jì)全數(shù)消化，大量信貸資金通過各種渠道流進(jìn)房市，成為追逐短期投機(jī)利潤的熱錢。金融機(jī)構(gòu)在泡沫膨脹過程中往往起著推波助瀾的作用，但在泡沫破滅時(shí)卻會(huì)成為主要受害者。

其次，房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)銀行風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散又會(huì)加速房地產(chǎn)價(jià)格的下降。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)還在延續(xù)的過程中，沒有盡快割裂金融與房地產(chǎn)的聯(lián)系，反而把信貸資金送入這個(gè)泡沫行業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)更緊密地聯(lián)系起來，房地產(chǎn)業(yè)將其風(fēng)險(xiǎn)通過銀行擴(kuò)散到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。

二、基于金融生態(tài)視角反觀我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中存在的問題

為了金融生態(tài)的穩(wěn)定和金融、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控是十分必要的。因此，政府2010年出臺(tái)政策還是比較及時(shí)的，及時(shí)阻止了信貸泡沫向資產(chǎn)泡沫的轉(zhuǎn)化，避免了全國性的房地產(chǎn)大泡沫?！跋拶徚睢弊鳛榉康禺a(chǎn)價(jià)格調(diào)控的“利器”，其目的在于通過抑制需求、減少成交量，通過供大于求的市場法則降低房價(jià)，為市場供給的后期需求爭取時(shí)間。但是，“限購令”具有直接管制的特性，只能作為緩沖政策。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控是一個(gè)非常復(fù)雜的工程，因此，及時(shí)發(fā)現(xiàn)政策的疏漏，果斷調(diào)整政策組合十分必要。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)不明確，實(shí)際調(diào)控措施很難找準(zhǔn)調(diào)控的發(fā)力點(diǎn)

1 缺乏科學(xué)的測定房價(jià)合理的指標(biāo)。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)就是要讓住房市場的價(jià)格回歸到一個(gè)合理水平。但是，如何判斷中國房價(jià)的合理水平是一個(gè)關(guān)鍵而復(fù)雜的問題。大多數(shù)分析人士采用國際上慣用的一些指標(biāo)，如，房價(jià)與家庭收入比、房價(jià)與房租比，然后與其他國家進(jìn)行比較來判斷中國房價(jià)的合理水平。筆者認(rèn)為不應(yīng)該以發(fā)達(dá)國家的房價(jià)與收入之比作為中國房價(jià)合理水平的參照系。經(jīng)濟(jì)學(xué)的消費(fèi)理論表明，不同收入水平的消費(fèi)者在食品、住房、服裝等方面的支出比例大不相同。低收入家庭每年在食品和住房方面的支出占他們年收入的比重要遠(yuǎn)高于高收入家庭。同理，低收入國家在食品和住房方面的平均年度支出占平均年度收入的比重要遠(yuǎn)高于高收入國家。

2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)高度依賴，基于利益的各方博弈弱化了房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控效果。房地產(chǎn)業(yè)因其上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及諸多行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)影響較大，一直作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。特別是近10多年來，我國GDP處于“房地產(chǎn)依賴”階段。房價(jià)上漲對消費(fèi)具有抑制作用，會(huì)造成與消費(fèi)相關(guān)行業(yè)投資的下降，因而導(dǎo)致投資結(jié)構(gòu)的改變，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成影響，房地產(chǎn)和與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)將會(huì)獲得較快的上漲，而其他產(chǎn)業(yè)將會(huì)受到抑制，從而使經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)形成高度的依賴，加大經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)（劉純彬，2011）。中央政府和地方政府，因?qū)⒎康禺a(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)和自身收入的來源而徘徊于自身利益與公眾利益之間；房地產(chǎn)商熱衷于擴(kuò)大投資，高價(jià)售房追求自身利潤最大化；銀行積極借助各種優(yōu)惠條件增加信貸規(guī)模，追求收益最大化。各方市場主體本著不同的利益追求進(jìn)行博弈的結(jié)果必然導(dǎo)致行為的非理性化，進(jìn)而在對調(diào)控目標(biāo)的認(rèn)同、調(diào)控手段配合等方面發(fā)生變異，弱化政策調(diào)控效果，甚至導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越高。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策缺乏差別化設(shè)計(jì)，打亂了供求規(guī)律和市場格局

房地產(chǎn)調(diào)控政策的初衷是抑制“投機(jī)型需求”，但實(shí)際結(jié)果是房地產(chǎn)供給也錯(cuò)遭抑制。我國近幾年房價(jià)過快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出。因此，從長期來看，房地產(chǎn)市場的剛性需求將有效支撐房屋價(jià)格。如果市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加，未來供應(yīng)緊缺預(yù)期不變，房價(jià)上漲壓力仍然會(huì)比較大。

在房地產(chǎn)調(diào)控中，銀行嚴(yán)格限制向房地產(chǎn)行業(yè)放貸，使得房地產(chǎn)的供給狀況不但沒有緩解，反而更加嚴(yán)重。2011年度幾乎停止了90%以上按揭貸款的發(fā)放，僅2011年度因缺少資金等而破產(chǎn)退市消失的房地產(chǎn)公司達(dá)6000多家。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)市場應(yīng)該是壟斷競爭型市場，這樣，房地產(chǎn)的性價(jià)比可以在比較激烈的競爭中提升。但是，隨著調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場洗盤嚴(yán)重，市場格局具有了“寡頭壟斷”的特性。在技術(shù)含量和產(chǎn)品品質(zhì)不變甚至下降的條件下，我國的實(shí)際住房價(jià)格不斷上漲。除此之外，大房地產(chǎn)開發(fā)商還可以憑借其雄厚的資本或其他優(yōu)勢，通過對開發(fā)土地的大量獲得，在城市區(qū)域，甚至全國范圍內(nèi)形成壟斷地位，甚至構(gòu)成房地產(chǎn)市場的資源壟斷。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策“堵”多，“疏”少，收效甚微

事實(shí)上，從2003年以來，房地產(chǎn)市場基本年年調(diào)控，調(diào)控措施逐步增加，調(diào)控力度也越來越大，調(diào)控政策也越來越細(xì)化，但是，房價(jià)卻節(jié)節(jié)攀升（如表1）。從2002年到2011年，我國的商品住宅均價(jià)（除2008年）基本呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢，2009年達(dá)到峰值24.69%。商品住宅均量的增加，體現(xiàn)在一套房的房價(jià)總值上就會(huì)造成巨額增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民收入增長的幅度，這也說明房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策運(yùn)用的實(shí)際效果不佳。

“限購令”政策出臺(tái)，其目的在于通過抑制需求、減少成交量，通過供大于求的市場法則降低房價(jià)，為市場供給的后期需求爭取時(shí)間?！跋拶徚睢蓖ǔ＞哂辛⒏鸵娪暗淖饔茫唐趦?nèi)迫使市場成交量下降，使開發(fā)商做出降價(jià)讓步。但該政策具有較強(qiáng)的行政性色彩，需求只是在短期內(nèi)被抑制而不能從根本上有效化解，只能被暫時(shí)積壓，政策一旦放開，必然出現(xiàn)反彈，市場將重現(xiàn)搶購“現(xiàn)象”，致使房價(jià)再度走強(qiáng)。此外，供過于求的局面在政策干預(yù)下形成，即使后期市場供給大量推出，在現(xiàn)金流充裕的情況下，開發(fā)商也不會(huì)放過“千載難逢”的機(jī)會(huì)，力挺房價(jià)不衰。

三、基于金融生態(tài)視角實(shí)施有效的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控

（一）制定科學(xué)的調(diào)控目標(biāo)

房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控有序開展并能顯現(xiàn)成效的關(guān)鍵在于有正確的調(diào)控目標(biāo)。機(jī)械地打壓房價(jià)、抑制漲幅和控制成交量都是對房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的誤判。因此，應(yīng)動(dòng)員有關(guān)部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律的研究，科學(xué)界定房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)和參照系。筆者認(rèn)為衡量房價(jià)是否在合理區(qū)間波動(dòng)，可以用房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率與社會(huì)平均利潤率的偏離程度作為參照系。當(dāng)偏離程度過大時(shí)，可以采用優(yōu)惠利率貸款引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)。

（二）通過政策引導(dǎo)破解房價(jià)博弈困局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

1 改革土地征稅制度，瓦解各方博弈，抑制“投機(jī)性”需求。我國的“土地財(cái)政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財(cái)政收入，并千方百計(jì)地抬高地價(jià)賺取更多的土地出讓金來滿足財(cái)政需求。實(shí)際上，世界上很多發(fā)達(dá)國家也都依靠“土地財(cái)政”，但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。限制地方政府對土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，既能修正地方政府的“畸形”財(cái)政收入機(jī)制，又能在一定程度上保護(hù)耕地，倒逼地方政府追求工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機(jī)性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機(jī)，降低房價(jià)的作用。

2 通過財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)商業(yè)銀行對先進(jìn)企業(yè)貸款。房價(jià)的快速上漲，不僅推動(dòng)土地價(jià)格及租金上漲，倒逼工資上漲，促使制造業(yè)成本大幅上升，還分流產(chǎn)業(yè)資本，導(dǎo)致企業(yè)家創(chuàng)新的動(dòng)力下降。因此，從發(fā)展戰(zhàn)略的角度看，我國的房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該被定位為“支柱產(chǎn)業(yè)”。各級(jí)地方政府開辟新的財(cái)源迫在眉睫。中央政府可以實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)商業(yè)銀行對高科技含量、高附加值、低能耗污染的先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)貸款，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、平衡發(fā)展，減少經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)。政府應(yīng)牽頭來調(diào)整投資方向，支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)薄弱環(huán)節(jié)、就業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這種投資流向不僅會(huì)帶來就業(yè)的增加，而且能抑制經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，為地方政府尋找新的增長點(diǎn)，從而擺脫對土地財(cái)政的依賴。

3 對地方政府的考核不再單純采用GDP增幅。單純采用GDP增幅對地方財(cái)政進(jìn)行考核，就會(huì)造成地方政府不惜環(huán)境污染、減少耕地的“粗放”式發(fā)展，政府靠賣地維持高經(jīng)濟(jì)增長，成為推高地價(jià)的“元兇”。實(shí)現(xiàn)GDP與發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、資源和環(huán)境保護(hù)、民生改善和社會(huì)建設(shè)綜合加權(quán)考核，抑制地方政府的賣地沖動(dòng)。

（三）設(shè)計(jì)差別化房地產(chǎn)調(diào)控政策，優(yōu)化金融資源配置

1 對中小房地產(chǎn)商實(shí)施政策傾斜，減少地產(chǎn)壟斷。由于持續(xù)的調(diào)控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開發(fā)商都陷入了嚴(yán)重困境，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大規(guī)模、大范圍的并購和重組。不可否認(rèn)，并購、重組有利于房地產(chǎn)市場環(huán)境的改善和秩序的規(guī)范，改變目前房地產(chǎn)市場魚龍混雜、投機(jī)泛濫的現(xiàn)象。但如果缺乏有效的引導(dǎo)與規(guī)范，就會(huì)使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大型房地產(chǎn)企業(yè)壟斷市場的現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)的壟斷驅(qū)動(dòng)著大房地產(chǎn)商尋找更高的利潤來源。房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔房屋，面積越建越大，標(biāo)準(zhǔn)越來越高，價(jià)格越來越貴，能滿足中低收入階層住房需求的中低價(jià)位、中小套型的普通商品房越來越少。

從節(jié)約土地、滿足廣大中低收入階層購房需求的角度考慮，對中小房地產(chǎn)商實(shí)施政策傾斜，引導(dǎo)中小地產(chǎn)商開發(fā)中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房，引入競爭機(jī)制，有利于改善房地產(chǎn)市場格局，使房地產(chǎn)供應(yīng)呈現(xiàn)多元化供給，從而真正解決剛性需求，降低房價(jià)。此外，房地產(chǎn)市場的競爭格局，有利于引導(dǎo)開發(fā)商注重房屋內(nèi)在質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

2 嚴(yán)格管理空置房，盤活房地產(chǎn)存量。大量房屋無成本的空置，是我國住房問題的一大毒瘤。一方面，有限的住房資源沒有最大限度地得到利用，造成資源浪費(fèi)；另一方面，為房地產(chǎn)投機(jī)制造了機(jī)會(huì)。建議借鑒國際上關(guān)于空置房的管理方式。譬如，在荷蘭，法律規(guī)定，如果一套住房空置一年以上，業(yè)主就必須在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房給他人；在法國，如果業(yè)主閑置房屋就必須繳納罰金。嚴(yán)格管理空置房，可以弱化房屋的投機(jī)功能，有利于降低房價(jià)。

3 開發(fā)與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的信托業(yè)務(wù)，優(yōu)化金融資源配置。首先，由信托機(jī)構(gòu)取代房地產(chǎn)中介，規(guī)范房地產(chǎn)買賣、租賃市場現(xiàn)行的房屋租賃中介業(yè)務(wù)主要有兩種，一種是居間業(yè)務(wù)，另一種是全程業(yè)務(wù)。居間業(yè)務(wù)存在中介與租賃雙方之間信息不對稱，暗箱操作多，消費(fèi)者容易受騙；全程業(yè)務(wù)中租金需要經(jīng)過中介商轉(zhuǎn)手，容易出現(xiàn)資金不能及時(shí)到達(dá)業(yè)主手中的情況。信托機(jī)構(gòu)作為金融機(jī)構(gòu)，資信度高于一般企業(yè)，由其取代房地產(chǎn)中介，可以排除客戶對交易安全的顧慮，增大市場容量；提高客戶交易資金的安全，避免交易資金被不法中介公司騙走的風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避少數(shù)中介公司挪用客戶交易資金及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。對低收入人群，政府還可以通過信托機(jī)構(gòu)，給予各種住房租賃優(yōu)惠政策。

其次，開發(fā)與房地產(chǎn)買賣、租賃相關(guān)聯(lián)的信托業(yè)務(wù)，挖掘房地產(chǎn)存量的潛力。例如，筆者認(rèn)為在國內(nèi)可以發(fā)展以房產(chǎn)為依托的財(cái)產(chǎn)監(jiān)護(hù)信托，監(jiān)護(hù)信托是指利用信托方式，由信托機(jī)構(gòu)對某類人的人身財(cái)產(chǎn)及其他權(quán)益進(jìn)行監(jiān)督和保護(hù)的行為。其最大特點(diǎn)是，信托機(jī)構(gòu)對人的責(zé)任重于對物的責(zé)任。計(jì)劃生育政策和人口的老齡化，使得失獨(dú)家庭的生活和養(yǎng)老成為中國不容回避的社會(huì)問題，房產(chǎn)是多數(shù)家庭的主要財(cái)富，財(cái)產(chǎn)監(jiān)護(hù)信托具有實(shí)際的社會(huì)價(jià)值。

再次，信托機(jī)構(gòu)代管住房公積金，釋放公積金“福利”。住房公積金制度是我國為了解決城鎮(zhèn)居民住房融資需求，實(shí)行的低息、強(qiáng)制住房儲(chǔ)蓄制度。這一制度在一定程度上解決了城鎮(zhèn)居民購房的融資問題，但在運(yùn)行過程中也出現(xiàn)了很多問題。如公積金制度存在“劫貧濟(jì)富”的問題，越是收入高的人群，享受的公積金份額越大，低收入者沒有公積金，或者沒有能力使用公積金。筆者認(rèn)為，將現(xiàn)在分散在各家商業(yè)銀行的委托代管住房公積金集中在信托機(jī)構(gòu)征繳、使用、提取、保值增值。信托機(jī)構(gòu)可以通過向租房者提供住房公積金配比的租金支持，釋放公積金“福利”，引導(dǎo)人們租房而不是買房，既能緩解租房者的購房壓力，又有利于分流房地產(chǎn)需求，降低房價(jià)。

（四）豐富房地產(chǎn)的融資渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

篇（5）

［中圖分類號(hào)］F832 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）2-0039-02

本文著重分析金融危機(jī)及后危機(jī)時(shí)代我國貨幣政策調(diào)控房價(jià)的主要途徑和困境所在。最后對今后可能出臺(tái)的貨幣政策提出自己的看法和建議。

1 我國貨幣政策對房價(jià)的調(diào)控分析

1.1 傳導(dǎo)機(jī)制分析

(1)利率傳導(dǎo)渠道。利率變化可以明顯的增減消費(fèi)者的還款額,直接影響其購房成本。由于房地產(chǎn)價(jià)格富有彈性,購房成本變化會(huì)使消費(fèi)者敏感進(jìn)入或退出市場,從而達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求,從而直接影響房價(jià)。例如央行加息,提高利率,則消費(fèi)者的還款額增加,購房成本上升,敏感的消費(fèi)者就會(huì)退出房市,需求下降自然會(huì)降低房價(jià)。其過程表現(xiàn)為：

利率還貸額購房成本房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)價(jià)格

(2)信貸傳導(dǎo)渠道。對消費(fèi)者而言,現(xiàn)金流入的增加、資產(chǎn)負(fù)債表的改善,獲得銀行消費(fèi)信貸的可能性增加,他們會(huì)增加在耐用消費(fèi)品和住房等方面的支出。在二級(jí)銀行體制下,中央銀行通過運(yùn)用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量,這會(huì)改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款,進(jìn)而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會(huì)影響房地產(chǎn)貸款的可獲得性,從而增加或減少房地產(chǎn)需求,引起其價(jià)格的相應(yīng)變化。如果央行采取擴(kuò)張性的貨幣政策,商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款增加,其發(fā)放貸款的能力提高,房地產(chǎn)貸款隨之增加,從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)的有效需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。這一傳導(dǎo)過程可以概述為：

貨幣供應(yīng)量房地產(chǎn)貸款房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)價(jià)格

(3)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇傳導(dǎo)渠道。貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)一起共同組成了投資者的資產(chǎn)組合。理性投資者會(huì)根據(jù)不同資產(chǎn)的收益、風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性的變化,調(diào)整組合中各種資產(chǎn)的比例,以達(dá)到投資效用的最大化。如果央行實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策,降低利率和增加貨幣供應(yīng)量,那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降、邊際效用降低,原有資產(chǎn)組合的均衡被打破,投資者會(huì)減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例,而增加非貨幣資產(chǎn)的比例,以形成新的均衡,從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價(jià)格上升。這一傳導(dǎo)過程可以概述為：

利率(貨幣供應(yīng)量)貨幣資產(chǎn)收益率、邊際效用房地產(chǎn)投資性需求房地產(chǎn)價(jià)格

1.2 貨幣政策調(diào)控房價(jià)的實(shí)際效果分析

自我國實(shí)行住房體制改革以后,我國房地產(chǎn)價(jià)格一直呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢。2009年全年在寬松的貨幣政策刺激下的房價(jià)更是一路高歌。通過這些數(shù)據(jù)可以看出,房價(jià)在持續(xù)上漲。雖然有少數(shù)城市的部分樓盤價(jià)格下降,但這種房價(jià)下調(diào)是在房價(jià)大幅上調(diào)的基礎(chǔ)上的,且局限于部分樓盤,不具有普遍性。房價(jià)上漲的總體趨勢并未改變。

圖1 2002―2007年全國商品房銷售面積和空置面積數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)。

圖2 2008年9月―2010年9月房價(jià)的走勢數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)。

近十年來,央行一直采取的都是穩(wěn)健的貨幣政策,直到2008年二季度才改為“適度從緊的貨幣政策”,也就意味著2008年中國宏觀調(diào)控政策發(fā)生轉(zhuǎn)向。面對房價(jià)上漲,政府不斷出臺(tái)政策對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控,貨幣政策逐步從緊。

2008年為應(yīng)對金融危機(jī)尤其是四季度,金融政策轉(zhuǎn)向“積極”：多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,5次降息。10月27日,央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%；緊接著12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2009年定調(diào)為“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”；“131”號(hào)文件提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施,強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé),這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策,的確對2009年樓市成交起到了極大地推動(dòng)作用,成為促進(jìn)2009年市場回暖的重要原因。2009年以來,在主基調(diào)仍然適度寬松的貨幣政策環(huán)境下,在抑制的市場需求集中釋放,投資性需求不斷釋放的大背景下,中國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn),1~11月全國商品房銷售面積和銷售額分別達(dá)到7.5億平方米和3.6萬億元,同比增長53%和86.8%。住宅銷售面積和銷售額分別同比增長54.4%和91.5%。規(guī)模和增速均創(chuàng)歷史新高。

從2010年1月18日起央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，到5月3日本年度第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%,存款準(zhǔn)備金率已升至17.00%。10月19日,央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,這一政策是政府出臺(tái)限購政策,問責(zé)制度等調(diào)控辦法這一系列組合拳的重要一擊,表現(xiàn)出政府抑制房地產(chǎn)過快增長的決心。這無疑也會(huì)對房價(jià)有一定的控制――商業(yè)銀行的放貸能力會(huì)受到限制,銀行會(huì)調(diào)整貸款投向,減少對房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款投放。

從總體來看,我國貨幣政策的調(diào)整雖然對房價(jià)上漲,投資過熱問題有一定的抑制作用,但部分貨幣政策的普適性的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其純粹的經(jīng)濟(jì)上的作用,對房價(jià)的上漲和投資過熱的抑制作用比較明顯。

2 我國貨幣政策調(diào)控房價(jià)的不足之處

2.1 尚未市場化的利率及利率差的擴(kuò)大，沖銷了利率作為政策操作指標(biāo)的能力

貨幣政策從制定實(shí)施到對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響,這之間有一個(gè)較長時(shí)間的傳導(dǎo)過程,而利率是連接其中的重要紐帶,目前我國的利率尚未市場化且央行在連續(xù)幾年的加息的過程中,存貸款利率提高的比率卻是不對稱的。央行加息的行動(dòng),原本是控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,但存貸款利率差的擴(kuò)大反而更加刺激了商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,高利差環(huán)境,已經(jīng)在某種程度成為了激勵(lì)銀行擴(kuò)大貸款規(guī)模的最大動(dòng)力,因?yàn)檫@種貸款能為銀行帶來更加豐厚的利潤(在當(dāng)前我國商業(yè)銀行利潤組成主要來自存貸款利率差額)。

2.2 通貨膨脹進(jìn)一步刺激了對房地產(chǎn)的需求

貨幣的流動(dòng)性過剩進(jìn)一步推動(dòng)了通貨膨脹的加劇。央行在2009年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中坦言,我國的通貨膨脹壓力在不斷加大。在費(fèi)雪方程式中,名義利率i等于真實(shí)利率ir加上預(yù)期通貨膨脹率ne即i=ir+ne。于是理性的投資者在投資時(shí)會(huì)考慮真實(shí)利率而不是名義利率。在高通貨膨脹率下,我國的真實(shí)利率實(shí)際已經(jīng)很低或者是負(fù)利率。對居民來說,如此低的真實(shí)利率以及對通貨膨脹上升的預(yù)期,促使人們不愿意持有貨幣,同時(shí)我國資本市場容量的限制,使得人們偏好對非貨幣資產(chǎn)的投資,主要集中在對房地產(chǎn)的投資,這就促使房地產(chǎn)價(jià)需求增加,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

3 對今后我國貨幣政策調(diào)控房價(jià)的建議

3.1 完善金融市場,盡早實(shí)現(xiàn)利率匯率市場化

讓利率和匯率成為反映真實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的指標(biāo),保證貨幣政策的傳導(dǎo)途徑的暢通。貨幣數(shù)量政策和貨幣價(jià)格政策是貨幣政策的兩個(gè)基本元素,作為貨幣價(jià)格的利率和匯率,我國的利率和匯率未完全市場化,因此數(shù)量型政策工具和價(jià)格型政策工具的混合作用難以發(fā)揮,貨幣政策的傳導(dǎo)渠道受阻,貨幣政策的獨(dú)立性和有效性不足。因此建議同步加大利率和匯率的市場化改革,制定貨幣政策時(shí)貨幣數(shù)量政策和利率,匯率政策協(xié)調(diào)一致加以考慮,同時(shí)完善間接調(diào)控的機(jī)制,靈活運(yùn)用數(shù)量型政策和價(jià)格型政策工具的搭配,保證政策工具到中間目標(biāo)間的傳導(dǎo)效果。

3.2 合理解決資本流動(dòng)性過剩的問題

我國目前以金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金水平合適為主,穩(wěn)定貨幣市場利率為輔的貨幣政策操作體系,在利率市場化改革加深的情況下,僅以數(shù)量型政策工具較難以實(shí)現(xiàn)操作目標(biāo)從金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金水平為主向貨幣市場利率為主的轉(zhuǎn)型,應(yīng)同時(shí)加大金融市場的建設(shè)和完善,建立多層次的金融市場體系,增加金融資產(chǎn)供給。充分利用當(dāng)前股市的繁榮的大好時(shí)機(jī),進(jìn)行股市的增容,減輕房地產(chǎn)市場的壓力,減輕房價(jià)的繼續(xù)升溫,有效解決資本的流動(dòng)性過剩。

3.3 應(yīng)注重選擇性貨幣政策的作用

鑒于貨幣政策是總需求調(diào)控政策,人民銀行對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)是通過選擇性貨幣政策調(diào)控商品房需求來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格,應(yīng)注重區(qū)域性和差別化信貸政策的運(yùn)用,對于中國這樣一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異比較大的國家來說,在統(tǒng)一的貨幣政策之下,還應(yīng)該有針對各地區(qū)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而制定的各地區(qū)的區(qū)域性貨幣政策。在央行統(tǒng)一的貨幣政策前提下,應(yīng)提高區(qū)域貨幣政策的靈活性,因地制宜進(jìn)行宏觀調(diào)控。

篇（6）

關(guān)鍵詞 房價(jià) 市場 政府調(diào)控 政策

一、引言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴(kuò)張過快所引致的泡沫型增長愈發(fā)明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比為8.76：1（農(nóng)民工家庭房價(jià)收入比10.06：1），遠(yuǎn)超過3-6的正常水平。利用收益還原法進(jìn)行對比，全國一、二線城市房價(jià)普遍高估，以武漢為例計(jì)算房地產(chǎn)凈現(xiàn)值 約為四千元每平米，遠(yuǎn)低于2010年七千元每平米的市場均價(jià)。通過一系列數(shù)據(jù)和信息的分析不難看出，當(dāng)今我國房價(jià)虛重，市場泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來極大不穩(wěn)定。同時(shí)，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費(fèi)，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價(jià)下數(shù)量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。根據(jù)國家電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在全國660個(gè)城市查出總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6月為零。而央視“空置房”調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點(diǎn)樓盤的空置率達(dá)40%。

在微觀個(gè)體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時(shí)，房地產(chǎn)商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團(tuán)價(jià)格聯(lián)盟，引發(fā)市場失效，房價(jià)虛高。

二、供求分析下的政策定位

調(diào)整房價(jià)，關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)供求均衡。從現(xiàn)行政策來看，無論是國十條、新國八條還是各地政府的相應(yīng)條款中的市場手段，都可以歸納為對房地產(chǎn)供給市場的調(diào)節(jié)和對房地產(chǎn)需求市場的調(diào)節(jié)。其中，供給方面又主要包括土地供給和資金供給兩方面，而需求方面則應(yīng)區(qū)分對待投資和居住兩類需求。

1．供給方面政策

在土地供應(yīng)方面，一是合理開發(fā)，增加住房有效供地，逐漸建立新城區(qū)、發(fā)展衛(wèi)星城，并優(yōu)先保證保障性住房用地，盡量確保中小套型普通商品住房用地，削減豪華住宅的建設(shè)用地。二是加強(qiáng)對開發(fā)商的市場準(zhǔn)入資格的審核，嚴(yán)格控制和打擊哄抬地價(jià)的行為，對申報(bào)和開發(fā)過程嚴(yán)格審查，規(guī)范商品住房用地使用，規(guī)避可能的道德風(fēng)險(xiǎn)。另外，在人力資源充足情況下，重組土地儲(chǔ)備中心，由中央直接干預(yù)供給，充分發(fā)揮其原有作用，穩(wěn)定土地供給市場，從而從源頭上杜絕地王與各地方政府產(chǎn)生利益鏈的可能。

在資金供應(yīng)方面，密集提高法定存款準(zhǔn)備金和利息率的全面緊縮政策對于房地產(chǎn)市場影響有限。由于空置率過高根本原因在于房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的不合理，因此，無論是財(cái)政政策還是貨幣政策，關(guān)鍵在于區(qū)分不同類型的住房開發(fā)，在銷售的上游實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。首先，對房地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)格審查，調(diào)高諸如豪華型住房等投資性房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款利率，提高其預(yù)付款比例。對于保障性住房項(xiàng)目，給予一定的利率優(yōu)惠低預(yù)付款比要求。值得一提的是，在審批房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控由國內(nèi)利率提高引發(fā)的外資流入。其次，設(shè)立資源占有稅等稅收科目，并通過差別化稅收政策鼓勵(lì)實(shí)施保障性住房建設(shè)工程，支持普通中小型住房建設(shè)，抑制投資性住房開發(fā)。

2．需求方面政策

對于居住需求，一方面調(diào)低無住房公民商業(yè)貸款及公積金貸款利率，降低居住性需求購房者首付金比例，刺激消費(fèi)者對自住房的需求。具體來說，政府根據(jù)各地收入情況制定可操作范圍內(nèi)的家庭收入水平層級(jí)劃分，基于不同層級(jí)購房者賦予不同貸款利率，從而在縮小貧富差距的同時(shí)最大程度釋放居住性住房需求。另一方面，對于不同的戶型大小征收差別化稅收，基本原則是稅率隨戶型大小累進(jìn)。制定適應(yīng)各地發(fā)展的戶型――稅收制度，旨在通過財(cái)政手段引導(dǎo)居民消費(fèi)中小型普通住房，抑制對豪華型住房的需求。例如，對45-60平方米的住房征收較低物業(yè)稅，對60-80平方米的住房征收較高物業(yè)稅，依此累進(jìn)。除此之外，針對調(diào)配住房過程中可能發(fā)生的腐敗行為，加強(qiáng)保障性住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的管理，對申請入住該幾類住房的居民嚴(yán)格審查，切實(shí)保證低收入者的住房需求。

就投資需求政策來看，首先建立健全個(gè)人住房信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對購房人資格審核，對大量購房者賦予較高個(gè)人所得稅和轉(zhuǎn)讓稅，同時(shí)整理各地二手房，形成較規(guī)范的二手房市場。其次，提高以投資為目的購房者的貸款利率和首付金比例，抑制投資者過熱的購房需求。再者，對于住房壓力過大的地區(qū)（諸如北京、上海等），頒布限購令，各相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)信息共享，從法律層面規(guī)范住房需求市場，強(qiáng)制打壓投資性住房需求。

三、政府政策失效原因

作為一個(gè)非完全競爭市場，市場失靈不可避免。而政府干預(yù)的缺陷也將導(dǎo)致政策的失效，結(jié)合我國國情，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較嚴(yán)重的政策失控，主要原因包括：

1. 地方政府土地財(cái)政支撐，地價(jià)推動(dòng)房價(jià)沖高。為維持地方財(cái)政支出，地方政府憑借公權(quán)和強(qiáng)行征地拆遷，低價(jià)收購他人土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上高價(jià)出讓土地，牟取暴利。開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建立在昂貴的地價(jià)之上，就必將轉(zhuǎn)移成本至購房者。這是政策失效的政府內(nèi)部因素。

2. 房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過度商業(yè)化、市場化，泡沫破滅的機(jī)會(huì)成本極高。超高的房價(jià)收入比嚴(yán)重制約居民生活水平的提高。而房價(jià)泡沫的破碎則會(huì)帶來銀行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)的巨大動(dòng)蕩以及國民經(jīng)濟(jì)支柱的轟然崩塌。使得當(dāng)今市場在經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平之間進(jìn)退兩難。這是政策失效的機(jī)會(huì)成本因素。

3. 地方政策落實(shí)不到位，保障性住房透明度堪憂，多項(xiàng)政策在地方實(shí)施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設(shè)僅完成投資394.9億元，完成率（23.6％）嚴(yán)重低于預(yù)期。這是政府行政因素。

4. 當(dāng)今居民對房地產(chǎn)的過高偏好，個(gè)人借房投機(jī)思想泛濫。通脹預(yù)期對于短期消費(fèi)的刺激為中國普通公民進(jìn)行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯(cuò)誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機(jī)會(huì)成本大于不遵守所帶來的機(jī)會(huì)成本。利益驅(qū)使下，政策落實(shí)成難題。這是消費(fèi)者自發(fā)因素。

四、政府調(diào)控創(chuàng)新型政策建議

市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來了極大挑戰(zhàn)，基于以上對業(yè)內(nèi)市場失效、政府失效及其原因的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：

1．規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈

為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實(shí)到地方，必須切斷當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)之間的利益關(guān)系。通過中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲(chǔ)備中心等手段可強(qiáng)制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門干部考核制度，將其業(yè)績與房價(jià)調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導(dǎo)作用。

除了利益鏈可能對政策實(shí)施造成阻礙，各地政策紛繁復(fù)雜也對購房者提出了很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)要求，造成了不必要的購買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。

2．開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購房成本

房價(jià)的波動(dòng)對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導(dǎo)致售房和購房者均持未來上漲預(yù)期，風(fēng)險(xiǎn)厭惡下，售房者需要購房者對房價(jià)下跌的可能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償――提價(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)組成了房價(jià)虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。針對房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購房建設(shè)和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價(jià)指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風(fēng)險(xiǎn)敞口，從而部分緩解房價(jià)泡沫。

3．加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，抑制投資過熱

除了各類市場手段和法律手段，政府還應(yīng)當(dāng)注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價(jià)下跌預(yù)期比政策手段效用更大，在政策實(shí)施過程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對政策的信心，同時(shí)，嚴(yán)懲市場上的謠言散布者，適時(shí)披露市場信息。

綜上，房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)混合產(chǎn)品，同時(shí)具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平的重要衡量要素之一。當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會(huì)更靠近“兩個(gè)公平”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關(guān)注，但是從研究的角度看，對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素爭議很大。當(dāng)前需要從房地產(chǎn)市場的實(shí)際出發(fā)，運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的方法對其進(jìn)行分析，總結(jié)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)需要對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素進(jìn)行綜合分析，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效的調(diào)控，從而保證房地產(chǎn)價(jià)格處于一個(gè)合理的狀態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，取得了一系列的成就。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對加快我國住房建設(shè)步伐、有效啟動(dòng)各類住房消費(fèi)、改善社會(huì)環(huán)境和居民居住條件發(fā)揮了重要的作用，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了人民生活水平的提高和國民經(jīng)濟(jì)的增長。從另一方面看，房價(jià)的過快上漲已經(jīng)引起民眾、企業(yè)、專家學(xué)者、媒體輿論和政府的高度關(guān)注。從當(dāng)前的情況看，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是多方面的，需要通過研究分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵性因素，找到更好的應(yīng)對策略。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會(huì)出現(xiàn)價(jià)格過快上漲的局面、影響其價(jià)格上漲過快的主要原因是什么、各類因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度有多大，此類問題一直是業(yè)界的研究重點(diǎn)，如何運(yùn)用更加科學(xué)有效的方法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析和研究已經(jīng)成為當(dāng)前的熱點(diǎn)問題，因此需要把理論和實(shí)踐結(jié)合起來，并且在此基礎(chǔ)上，找到房地產(chǎn)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展之路。

一、我國房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析

房地產(chǎn)市場價(jià)格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關(guān)系。從總體情況看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以歸納如下：

1.從宏觀環(huán)境角度分析。銀行利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響明顯，加息已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)界公認(rèn)為是調(diào)控房地產(chǎn)需求和價(jià)格的重要的市場化手段。銀行利率會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響，同時(shí)其也是影響房地產(chǎn)成本的重要因素。通常情況下，上調(diào)銀行利率必然提高房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本，同時(shí)對投資過熱的現(xiàn)象也可以進(jìn)行有效抑制。商業(yè)銀行存款利率的調(diào)整，對房地產(chǎn)投機(jī)行為會(huì)產(chǎn)生最直接的影響，投機(jī)的減少可以有效降低房地產(chǎn)價(jià)格，促使房地產(chǎn)價(jià)格漲幅回落，否則大量的投機(jī)資本流入房地產(chǎn)市場會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問題。

2.從金融存款角度分析。房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)價(jià)格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機(jī)構(gòu)的各類存款增加，那么整個(gè)資金的成本會(huì)降低，開發(fā)商在此環(huán)境下會(huì)增加投資，因此資金供給會(huì)對房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度的影響。同時(shí)，消費(fèi)者的行為也會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。金融機(jī)構(gòu)的存款變化可以反映出消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化。從中國的實(shí)際情況看，我國人均收入不高，住房消費(fèi)一直是老百姓的主要消費(fèi)，從大部分消費(fèi)者的心態(tài)看，其“存款買房”的觀念一直很強(qiáng)烈，金融機(jī)構(gòu)存款的增加在一定程度上預(yù)示著住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房價(jià)過快上漲的局面。

3.從消費(fèi)價(jià)格指數(shù)角度分析。我國當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展期，因此人均收入還處于較低的狀態(tài)，住房是人們最基本的消費(fèi)和需求品之一。從消費(fèi)品的特點(diǎn)看，消費(fèi)品主要可以分為長期消費(fèi)品和短期消費(fèi)品。一段時(shí)期內(nèi)，如果消費(fèi)者短期消費(fèi)傾向重，必然會(huì)影響其長期消費(fèi)； 相反，如果消費(fèi)者長期消費(fèi)傾向比較重，必然會(huì)影響其短期消費(fèi)行為。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)主要是對短期消費(fèi)情況進(jìn)行集中反映。從實(shí)際情況看，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈反比關(guān)系，因此在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控過程中需要對此進(jìn)行重點(diǎn)研究，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.從房地產(chǎn)開發(fā)成本角度分析。房地產(chǎn)的開發(fā)成本對其價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)過程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進(jìn)行開發(fā)利用。土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。前期工作主要包括確定用地規(guī)模性質(zhì)、項(xiàng)目地址的選擇、獲取土地使用權(quán)、對項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃等。我國實(shí)行國有土地有償使用制度，土地使用權(quán)在運(yùn)行過程中可以依法轉(zhuǎn)讓。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過行政劃撥手段獲取土地使用權(quán)的情況呈現(xiàn)減少的態(tài)勢。土地使用者需要支付反映市場情況的土地使用權(quán)價(jià)格，也就是通常說的出讓金，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中同樣需要支付土地費(fèi)用，因此土地費(fèi)用會(huì)對房地產(chǎn)的價(jià)格形成產(chǎn)生很大的影響。當(dāng)前需要進(jìn)一步完善土地使用權(quán)費(fèi)用征收制度，不斷優(yōu)化土地管理制度，促使房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的對策建議

1.不斷加強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。土地對房地產(chǎn)市場價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大的影響，是其主要影響因素，同時(shí)土地價(jià)格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀調(diào)控對規(guī)范土地市場，促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當(dāng)前政府需要鼓勵(lì)進(jìn)一步開發(fā)利用存量城市用地，規(guī)范其流轉(zhuǎn)程序，嚴(yán)格控制土地市場的發(fā)展，優(yōu)先考慮普通住宅建設(shè)用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地，保證用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。政府在宏觀調(diào)控過程中需要建立公開透明的土地轉(zhuǎn)讓、出讓、招投標(biāo)制度，建立完善的土地交易市場，對土地使用制定供應(yīng)計(jì)劃，努力提升土地整體管理水平。

2.通過金融手段調(diào)控資金流向結(jié)構(gòu)。通過積極有效的金融手段調(diào)整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和具體數(shù)量，從而能夠更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，金融業(yè)的參與對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有很大的作用，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展的階段，因此房價(jià)上漲速度與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不匹配的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生，只有解決這種不匹配的問題，才能有效控制房價(jià)過快上漲的勢頭，促使房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性狀態(tài)。我國房地產(chǎn)信貸還存在很多的問題，需要進(jìn)一步優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu)，通過金融手段進(jìn)行調(diào)控，促使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理狀態(tài)。

3.通過財(cái)稅手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。積極有效的財(cái)稅手段對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式會(huì)產(chǎn)生重要的影響。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，有效利用調(diào)整財(cái)政預(yù)算支出、調(diào)整稅率、廢立稅種等手段，從而達(dá)到合理利用財(cái)稅手段調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中需要每年從財(cái)政預(yù)算中安排一定的資金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，以有效滿足中低收入消費(fèi)者的購房需求。國家通過積極有效的財(cái)稅手段，可以控制開發(fā)商的投資盈利規(guī)模，也能對消費(fèi)者的支出水平進(jìn)行有效的分析，為低收入群體買房創(chuàng)造積極有利的條件，為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境。

4.通過有效的法律手段規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。房地產(chǎn)市場的各種經(jīng)營活動(dòng)，需要按照市場經(jīng)濟(jì)的具體要求進(jìn)行，市場經(jīng)濟(jì)從一定程度上看就是法制經(jīng)濟(jì)，法制建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響，通過完善法律制度可以更好地維護(hù)市場秩序，發(fā)揮市場在資源配置方面的作用。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控需要政府通過有效的司法和立法途徑，運(yùn)用法律法規(guī)來約束和規(guī)范各個(gè)利益主體的行為。利益主體主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、政府、消費(fèi)者等。各個(gè)利益主體必須按照法律法規(guī)的要求實(shí)施各種行為，這樣各個(gè)利益主體的權(quán)益才能得到有效的保障，房地產(chǎn)行業(yè)才能在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下健康穩(wěn)定發(fā)展。

5.采取積極有效的手段干預(yù)房地產(chǎn)市場運(yùn)作。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中需要對其核心問題進(jìn)行規(guī)范，通過完善產(chǎn)權(quán)制度，可以保證產(chǎn)權(quán)在各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體之間的合理轉(zhuǎn)移和讓渡。當(dāng)前我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較混亂，這對政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定程度的影響。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，不斷完善房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度，對保證行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有很大的作用。

通過建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，可以保證房地產(chǎn)業(yè)的市場運(yùn)作更加科學(xué)、合理，促使房地產(chǎn)市場的運(yùn)行更加規(guī)范。

6.積極引導(dǎo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要政府積極有效的引導(dǎo)，幫助其科學(xué)發(fā)展。具體實(shí)施過程中可以通過采取社會(huì)輿論、宣傳教育、信息引導(dǎo)等手段，對房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)、投資主體和利益相關(guān)者進(jìn)行引導(dǎo)教育，把其引上規(guī)范化的發(fā)展軌道。針對市場發(fā)展過程中一些不規(guī)范現(xiàn)象進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過完善制度等手段不斷規(guī)范市場秩序，這樣才能保證房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇（8）

中圖分類號(hào)：F830；F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-4392（2013）01-0022-04

自1978年改革開放三十五年以來。隨著國家住房制度改革的深入開展，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。尤其從1998年住房貨幣化改革開始，我國的房地產(chǎn)消費(fèi)需求更是得到了極大的釋放，房地產(chǎn)市場日趨繁榮。作為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對人們的生活及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起著十分重要的推動(dòng)作用。然而，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。我國的商品房價(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)不僅對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資和消費(fèi)產(chǎn)生了很大的影響，同時(shí)，也開始對我國的貨幣政策體系和金融穩(wěn)定產(chǎn)生了一定的影響。2010年以來。為了抑制我國房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。國務(wù)院、國土資源部和中國人民銀行等部委相繼下發(fā)了多個(gè)針對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策來抑制房價(jià)。近些年來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r和貨幣政策實(shí)踐也不斷證實(shí)了我國房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策之間的密切關(guān)系。因此，正確理解房地產(chǎn)價(jià)格在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的地位和我國中央銀行針對予房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策調(diào)控實(shí)踐。將有助于貨幣政策制定者有效地實(shí)施貨幣政策，進(jìn)而維護(hù)我國金融和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策反應(yīng)

發(fā)達(dá)國家和許多發(fā)展中國家在20世紀(jì)80年代后期都成功地控制了通貨膨脹。物價(jià)穩(wěn)定是當(dāng)時(shí)大多數(shù)國家最重要的貨幣政策調(diào)控目標(biāo)。然而，隨著金融市場的不斷發(fā)展和金融結(jié)構(gòu)的變化，使得資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對中央銀行的貨幣政策實(shí)行提出了新的挑戰(zhàn)，資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成和破滅也給許多國家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了不利影響。以此為契機(jī)。引發(fā)了20世紀(jì)90年代國際上學(xué)者們對于“中央銀行是否應(yīng)對資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)做出反應(yīng)”的討論。

（一）貨幣政策應(yīng)該對房地產(chǎn)價(jià)格做出反應(yīng)

部分貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為貨幣政策應(yīng)該對資產(chǎn)價(jià)格做出積極的反應(yīng)。因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格不僅能夠反映當(dāng)前消費(fèi)的物價(jià)變動(dòng)情況，還能預(yù)測到未來的通貨膨脹水平；另外，資產(chǎn)價(jià)格的過快上漲會(huì)形成資產(chǎn)價(jià)格泡沫，而資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅會(huì)對整個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)造成破壞性影響，因此中央銀行應(yīng)把資產(chǎn)價(jià)格作為貨幣政策的調(diào)控要素之一，并通過積極調(diào)整貨幣政策來避免資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大偏離（Alchian和Klein，1977）。Cecehettiet al.（2000）通過研究認(rèn)為，如果一國的貨幣政策工具對產(chǎn)出缺口、通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行反應(yīng)則會(huì)提高宏觀經(jīng)濟(jì)績效并減少產(chǎn)出波動(dòng)，因此，一國的中央銀行應(yīng)該對該國的資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行反應(yīng)。具體措施為中央銀行應(yīng)該在該國資產(chǎn)價(jià)格高于基礎(chǔ)價(jià)值時(shí)提高利率水平，在該國資產(chǎn)價(jià)格低于基礎(chǔ)價(jià)值時(shí)降低利率水平。Goodhart和Hofmann（2000）在研究中發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格不僅能夠反映當(dāng)前的消費(fèi)水平，而且還能預(yù)期到未來的通貨膨脹水平。因此中央銀行應(yīng)該把資產(chǎn)價(jià)格作為貨幣政策的重點(diǎn)關(guān)注對象。這些學(xué)者支持貨幣政策應(yīng)該對資產(chǎn)價(jià)格做出積極反應(yīng)的原因主要有以下兩點(diǎn)：

第一，資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)不完全是由于經(jīng)濟(jì)基本面變化所導(dǎo)致的。更有可能是由于資產(chǎn)投資者的非理和監(jiān)管體制不健全所導(dǎo)致。持有這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，如果資本市場是理性的并且其價(jià)格能夠完全反應(yīng)經(jīng)濟(jì)基本面的變化，那么中央銀行就不應(yīng)該對其進(jìn)行干預(yù)，應(yīng)該順應(yīng)市場機(jī)制在資本市場中所發(fā)揮的作用；而如果事實(shí)恰恰相反，中央銀行就不能夠視而不見而應(yīng)該進(jìn)行積極應(yīng)對。1997年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)就是很好的例證，在東南亞國家金融自由化的過程中，大量資金涌入到資本市場當(dāng)中，房地產(chǎn)市場和股票市場大幅上漲。資本市場出現(xiàn)了諸如羊群效應(yīng)、過度自信等投資者的非理，進(jìn)而催生了房地產(chǎn)泡沫和股市泡沫，像這樣不完全由經(jīng)濟(jì)基本面變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格泡沫是需要中央銀行采用貨幣政策加以干預(yù)的。

第二，資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅會(huì)對一國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成重大的負(fù)面影響。資產(chǎn)價(jià)格泡沫在產(chǎn)生和持續(xù)的過程中，會(huì)通過財(cái)富效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)以及資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)等來對經(jīng)濟(jì)增長和通貨膨脹起到推動(dòng)作用，并且不斷通過金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)其效果。泡沫膨脹到一定程度必然會(huì)破滅，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅時(shí)就會(huì)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生破壞性的影響。并且會(huì)對整個(gè)國家的金融穩(wěn)定造成很大的危害。因此，中央銀行應(yīng)該對資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)予以更大的關(guān)注，在制定貨幣政策時(shí)也應(yīng)重點(diǎn)考慮資產(chǎn)價(jià)格因素，并積極調(diào)整使之回復(fù)到真實(shí)的基本價(jià)值。甚至部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，20世紀(jì)80年代開始的日本泡沫經(jīng)濟(jì)就是日本中央銀行未能及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價(jià)格泡沫并及時(shí)對其進(jìn)行反應(yīng)所造成的后果。

（二）貨幣政策不應(yīng)該對房地產(chǎn)價(jià)格做出反應(yīng)

相反。也有部分學(xué)者認(rèn)為中央銀行不應(yīng)該直接對資產(chǎn)價(jià)格做出反應(yīng)，貨幣政策當(dāng)局的貨幣政策調(diào)整應(yīng)當(dāng)實(shí)行有彈性的通貨膨脹目標(biāo)制度。對資產(chǎn)價(jià)格直接作做出反應(yīng)的貨幣政策會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，這其中最主要的代表人物是美國普林斯頓大學(xué)的伯南克和紐約大學(xué)的哥特勒。他們采用了加入“金融加速器”效應(yīng)和外生資產(chǎn)價(jià)格泡沫影響的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)新凱恩斯主義模型，得出結(jié)論認(rèn)為中央銀行不應(yīng)該對資產(chǎn)價(jià)格變化做出直接反應(yīng)。除非這種資產(chǎn)價(jià)格變化能夠顯示出預(yù)期通貨膨脹的變化；他們還提出中央銀行應(yīng)該實(shí)行“有彈性的通貨膨脹目標(biāo)”制度來同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定和金融穩(wěn)定；另外，他們還進(jìn)一步指出貨幣政策不應(yīng)該對資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行直接反應(yīng)的原因，即我們并不知道給定的資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是由經(jīng)濟(jì)基本面因素還是非基本面因素導(dǎo)致的，抑或是兩者兼而有之。如果中央銀行關(guān)注于資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)所引起的通貨膨脹或通貨緊縮壓力，則可以在不考慮資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)原因的前提下有效地遏制資產(chǎn)價(jià)格泡沫興起及破滅所帶來的負(fù)面影響，此時(shí)的貨幣政策制定者在追求價(jià)格穩(wěn)定的同時(shí)還能夠間接地促進(jìn)金融市場和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定。

總體上來說，持反對觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為貨幣政策不應(yīng)該對資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行反應(yīng)的原因在于：首先，中央銀行不能夠準(zhǔn)確辨別出資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是基于經(jīng)濟(jì)基本面還是非基本面因素，也即中央銀行無法有效識(shí)別資產(chǎn)價(jià)格泡沫。如果中央銀行判斷錯(cuò)誤，干預(yù)了由于基本面變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格漲跌就會(huì)引起資產(chǎn)價(jià)格的不必要震蕩；其次，由于資產(chǎn)價(jià)格存在著與通貨膨脹和總產(chǎn)出之間的矛盾和沖突，那么盯住資產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策將會(huì)引起一國通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)增長的劇烈波動(dòng)。此時(shí)的貨幣政策很可能與之前的政策目標(biāo)背道而馳，進(jìn)一步還可能加劇物價(jià)和總產(chǎn)出波動(dòng)：最后，加入資產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策多重目標(biāo)可能會(huì)加大中央銀行的貨幣政策操作難度。在單一目標(biāo)下，中央銀行的調(diào)控目標(biāo)僅僅是物價(jià)穩(wěn)定，一般只需要盯住預(yù)期通貨膨脹率。如果一旦增加了資產(chǎn)價(jià)格這一貨幣政策目標(biāo)。就會(huì)使中央銀行在物價(jià)穩(wěn)定和資產(chǎn)價(jià)格泡沫同時(shí)出現(xiàn)時(shí)顯得無所適從。Bemanke和Gertler（1999）還在文章中以美國和日本為例分析了不同貨幣政策實(shí)踐的效果。得出的結(jié)論是：盯住通貨膨脹率的美國在促進(jìn)物價(jià)穩(wěn)定和保持經(jīng)濟(jì)增長方面效果比較顯著：而對資產(chǎn)價(jià)格關(guān)注程度相對較高的日本，其近些年來的貨幣政策實(shí)踐效果并不理想。

二、我國貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控特點(diǎn)

中國人民銀行根據(jù)幣值穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的要求來制定貨幣政策，以達(dá)到宏觀調(diào)控的目標(biāo)?？v觀我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控實(shí)踐，可以看出房地產(chǎn)市場的發(fā)展在我國貨幣政策制定中起到了越來越重要的作用。同時(shí)通過我國的貨幣政策調(diào)控實(shí)踐，本文總結(jié)出以下我國貨幣政策針對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控特點(diǎn)：

第一，在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱時(shí)，中國人民銀行通常會(huì)采用一般性貨幣政策工具如調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率等方式來對經(jīng)濟(jì)中過熱的趨勢進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)物價(jià)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長的最終調(diào)控目標(biāo)。同時(shí)，人民銀行這種對宏觀經(jīng)濟(jì)的干預(yù)也間接地調(diào)控了房地產(chǎn)市場。也對房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲起到了一定的抑制作用，但這些貨幣政策的干預(yù)并不是直接針對于房地產(chǎn)市場。如，現(xiàn)任中國人民銀行副行長的易綱曾表示：“貨幣政策的目標(biāo)是反通脹。保持幣值的穩(wěn)定，保持幣值的穩(wěn)定主要是指以CPI衡量的通貨膨脹。房地產(chǎn)市場是一個(gè)重要的資產(chǎn)市場，所以各國的中央銀行對房地產(chǎn)市場都是關(guān)注的，中央銀行對房地產(chǎn)市場最準(zhǔn)確說法就是關(guān)注，實(shí)際上在理論上和實(shí)踐中，都應(yīng)當(dāng)把央行貨幣政策的調(diào)控理解為央行反通脹的措施，而資產(chǎn)價(jià)格是處于關(guān)注的范圍，但是房地產(chǎn)價(jià)格并不是制定和執(zhí)行貨幣政策的直接依據(jù)。”。

第二，中國人民銀行不僅僅只采用一般性貨幣政策工具來對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，在很多情況下，為了控制房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)大、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在銀行的過度積累和房地產(chǎn)價(jià)格高漲對金融穩(wěn)定所存在的潛在威脅等情況。中國人民銀行多采用選擇性貨幣政策工具，如優(yōu)惠利率、消費(fèi)信用控制、房地產(chǎn)信用控制等方式來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行直接調(diào)控。房地產(chǎn)市場調(diào)控的選擇性貨幣政策工具主要是指中央銀行通過控制與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)貸款數(shù)額、價(jià)格和期限等方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場中銀行資金的投放量。根據(jù)以上對我國貨幣政策中房地產(chǎn)貸款政策調(diào)控的實(shí)踐?？梢钥偨Y(jié)出我國中央銀行對房地產(chǎn)市場調(diào)控的選擇性貨幣政策工具主要有四種：一種是主體控制，即規(guī)定只有符合一定條件的主體才能得到銀行貸款；二是價(jià)格控制。即規(guī)定僅僅針對于房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款利率調(diào)整幅度；三是期限控制，即規(guī)定住房按揭貸款的最長償還期限；四是比例限制。即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金的最低比例。由此可見，我國中央銀行在追求幣值穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長這樣中長期目標(biāo)的同時(shí)。也對房地產(chǎn)市場和股票市場的過度波動(dòng)予以特殊關(guān)注并采取了靈活的態(tài)度。由我國房地產(chǎn)市場調(diào)控過程也可以看出，中國人民銀行具體采用了控制房地產(chǎn)貸款、擴(kuò)展銀行貸款期限、規(guī)定貸款首付比例等方式對我國房地產(chǎn)市場的異常波動(dòng)予以了適度和靈活的干預(yù)。

三、我國貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的發(fā)展

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0.引言

雖然我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)控工作已經(jīng)取得了階段性的成就，但是仍然沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，因此，我們應(yīng)堅(jiān)定不移地抑制不合理需求，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，有針對性地抑制二、三線城市過快上漲的房價(jià)，促使房價(jià)回歸到合理的水平。本文就如何調(diào)控我國房地產(chǎn)的價(jià)格談幾點(diǎn)看法。

1.影響房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的主要因素

1.1房地產(chǎn)需求兼有消費(fèi)和投資的雙重性

房地產(chǎn)是一種特殊的商品,其不僅提供房屋供人們使用,滿足消費(fèi)者的居住需求,而且由于其使用價(jià)值及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的長期性,可以作為一種資產(chǎn),滿足購買者的投資需求,因此,房地產(chǎn)的需求兼有消費(fèi)和投資的雙重性，導(dǎo)致房產(chǎn)需求過度。

1.2房地產(chǎn)市場存在“雷切德效應(yīng)”

由于房地產(chǎn)使用的耐久性和城市土地資源的稀缺性決定了房地產(chǎn)的供給價(jià)格是缺乏彈性的,房地產(chǎn)價(jià)格并未因需求增加、開發(fā)投資擴(kuò)大而下降,即房地產(chǎn)市場存在“雷切德效應(yīng)”,這種反供求規(guī)律的現(xiàn)象正是由于房地產(chǎn)兼有消費(fèi)和投資的雙重性所至。

1.3房價(jià)大幅下降存在現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)

從現(xiàn)實(shí)的情況看，大幅度打壓房價(jià)是不可取的，房價(jià)如果在短時(shí)間內(nèi)迅速下降將引發(fā)以下問題：(1)銀行投入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有兩部分：一是提供給開發(fā)商的開發(fā)貸款；二是提供給購房人的購房貸款。房價(jià)大幅下降就意味著貸款抵押物(房屋)的貶值，當(dāng)開發(fā)商(或購房人)不能增加有效擔(dān)?；蛱崆斑€貸而實(shí)際破產(chǎn)時(shí)，銀行要面臨巨大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。(2)經(jīng)濟(jì)增長對增長方式存在一定的路徑依賴，經(jīng)濟(jì)政策存在一定的政策慣性，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴不可能在短時(shí)間內(nèi)降低，房價(jià)大幅下降可能會(huì)引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)整體衰退。

2.我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的措施

2.1政府控制地價(jià)

現(xiàn)行國家土地政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須通過國土部門組織“招、掛、拍”方式取得國有土地使用權(quán)，由于房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)利潤空間非常大，所以土地拍買價(jià)格漲幅快。因此，政府應(yīng)采取有效措施，控制地價(jià)上漲過快狀況。具體措施：根據(jù)規(guī)劃條件，一是限制土地出讓“招、掛、拍”的最高價(jià)；二是限制商品房售價(jià)最高價(jià)；三是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，提高房地產(chǎn)開發(fā)商條件，讓參與“招、掛、拍”的土地開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和組織實(shí)施方案，國土部門組織專家組進(jìn)行方案選優(yōu)，由最優(yōu)方案獲得者取得土地開發(fā)權(quán)，政府嚴(yán)格監(jiān)督開發(fā)商按中標(biāo)方案實(shí)施。

2.2嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)法規(guī)政策

房價(jià)是個(gè)令人頭痛的大難題，從歲末又說到年初，全國不管是大城市還是中小城市，仍然漲聲不斷，其實(shí)原因在于一些地方政府、開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)等強(qiáng)勢特殊利益集團(tuán)，蓄意抬高房價(jià)，獲取高額利潤。因此，控制房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵就是要將調(diào)控政策、措施執(zhí)行到位，消除對樓市宏觀調(diào)控作用的消極因素。各級(jí)政府，特別是國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、金融、稅務(wù)等政府部門，要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于土地、住房、金融、稅收等法規(guī)政策，勇于承擔(dān)責(zé)任，切實(shí)保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

2.3建立中低收入者家庭住房保障制度

新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建設(shè)“政府組屋”，超過84%的新加坡人都居住在組屋里，同時(shí)嚴(yán)格租屋供給制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方國家城市居民租房：美國40%、瑞士60%、英國55%、丹麥100%。根據(jù)國發(fā)[1998]23號(hào)文件精神，政府應(yīng)建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭應(yīng)該是由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。“讓老百姓買得起房”成為現(xiàn)實(shí)，作為政府應(yīng)立法制定和完善住房保障制度，一方面明確經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)對象、建筑面積、房屋價(jià)格等，供應(yīng)對象應(yīng)重點(diǎn)向城市中低收入者、教師、公務(wù)人員、拆遷戶等傾斜；另一方面加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房申請者的審批、監(jiān)督，保證優(yōu)惠政策真正落實(shí)到需要保障的對象。

2.4房價(jià)收入比與國際接軌

房價(jià)中值倍數(shù)是指平均房價(jià)與居民家庭年收入的比值。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，中值倍數(shù)4.1以上，購房能力嚴(yán)重不足；中值倍數(shù)3.1至4.0之間，購房能力不足程度中等；中值倍數(shù)不超過3.0，房價(jià)屬能負(fù)擔(dān)范疇。西方國家排在前幾位的是：美國洛杉磯等6個(gè)城市8.5至11.4，澳大利亞悉尼8.5，英國倫敦8.3，美國紐約7.2。相比之下，顯示我國廣大城市居民在住房問題上負(fù)擔(dān)沉重，高房價(jià)明顯降低了城市百姓的生活質(zhì)量，影響了生活和諧度。國家在制定政策時(shí)應(yīng)該把“房價(jià)收入比”列入政府政績考核指標(biāo)，實(shí)行地方官員指標(biāo)負(fù)責(zé)制，使房價(jià)真正反映市場需求，把老百姓愿意買房、買得起房和買放心房作為實(shí)踐“三個(gè)代表”的一項(xiàng)重要工作來抓。

2.5規(guī)范個(gè)人集資合作建房制度

個(gè)人集資合作建房，顧名思義，就是城市居民自發(fā)地聯(lián)合起來進(jìn)行住房建設(shè)。目的是居民個(gè)人為了居住而建，不存在商品房銷售環(huán)節(jié)。這樣，減小房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)中的稅收和開發(fā)商利潤，房價(jià)就是成本價(jià)。其實(shí)，世界上很多國家有住宅合作社（合作建房組織），成立宗旨是解決中低收入者住房問題。個(gè)人合作建房在我國剛起步，政府扶持是合作建房成功的基礎(chǔ)，有必要采取有效措施加以規(guī)范。一要確立個(gè)人合作住房建設(shè)的合法地位。需要強(qiáng)有力的法律保障，立法保護(hù)；二要在土地獲取時(shí)給予支持。政府在規(guī)劃時(shí)劃出小片土地供個(gè)人合作建房者競標(biāo)；三要加強(qiáng)金融支持。金融機(jī)構(gòu)參與并扶持住宅合作開發(fā)建設(shè)，與住房公積金制度聯(lián)系，提供啟動(dòng)資金，考慮建立住房儲(chǔ)蓄合作社；四要實(shí)施優(yōu)惠政策。在稅收上給予適當(dāng)減免；五要完善管理機(jī)構(gòu)。政府加強(qiáng)住宅合作開發(fā)指導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范個(gè)人合作建房行為，保證運(yùn)作科學(xué)性、合法性。

2.6加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理

隨著房價(jià)高漲房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)像雨后春筍遍地開花。房價(jià)高漲，同中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作關(guān)系密切。體現(xiàn)在：一方面中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商定價(jià)操盤包銷、抬高價(jià)格出售，動(dòng)用不實(shí)報(bào)道制造脫銷氣氛，雇人排隊(duì)搶購、搖號(hào)選房，讓消費(fèi)者心理緊張，交訂金后三天內(nèi)支付30%首期款簽合同，逼使購房者沒有選擇余地，利用優(yōu)勢新樓盤二手轉(zhuǎn)賣等手段獲取高利潤；另一方面在二手房中介中違規(guī)操作抬高房價(jià)，慣用“瞞天過海、買賣通吃”，“輪番壓價(jià)、逼人就范”，“空手套白狼”等手法獲取高額利潤。當(dāng)務(wù)之急，加強(qiáng)并規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理是控制房價(jià)上漲有效手段之一，要嚴(yán)格控制中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍，嚴(yán)禁超規(guī)違規(guī)經(jīng)營。

2.7完善房地產(chǎn)稅收體系

目前我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重，這不利于房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。而大多數(shù)國家都很重視在房地產(chǎn)保有階段征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少，高額的保有房地產(chǎn)稅率可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激頻繁的交易活動(dòng)，這既有利于繁榮房地產(chǎn)市場，又可以推動(dòng)房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

3.結(jié)束語

篇（10）

一、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響因素

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，人們的住房需求越來越高，對住房水平的需求也不斷地增加，這樣就會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來一定的影響。但是每個(gè)因素都不盡相同，每個(gè)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的情況也不同，有的因素可以促使房地產(chǎn)價(jià)格上升，有的因素可以促使房地產(chǎn)價(jià)格下降，有的因素是能夠間接地影響房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。所以，對這些因素的研究有利于更好的促進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)與管理。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素主要有以下幾個(gè)方面：

（一）供求因素

供求因素不僅能夠影響房地產(chǎn)的價(jià)格，也會(huì)影響其它產(chǎn)品的價(jià)格，供求就是供給與需求兩個(gè)因素，也是價(jià)格形成的因素。其它的因素，都是通過供給和需求來影響價(jià)格的。房地產(chǎn)的供給主要是靠土地資源的有限性來表現(xiàn)，由于城市發(fā)展的速度快，土地資源的緊缺性日益明顯決定了土地供應(yīng)的稀缺性。城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大要求土地的供給增加，這種情況下，土地的價(jià)格一定會(huì)上漲。但是也并不是絕對的，如果經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到阻礙，那么的供應(yīng)也會(huì)出現(xiàn)相對過剩的現(xiàn)象，導(dǎo)致土地的價(jià)格下降。房屋的價(jià)格本來就與土地的供求息息相關(guān)，房屋需求的增加，所以價(jià)格就上升，房屋的需求減少，所以價(jià)格就下跌。

（二）物理因素

物理因素就是指能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格有著很大影響的因素，這種因素能夠反映出房地產(chǎn)的自然狀況。主要是由以下幾個(gè)方面：第一是房地產(chǎn)所處的地理位置和經(jīng)濟(jì)位置，這兩個(gè)位置是十分不同的，地理位置一般情況下比較穩(wěn)定，不會(huì)有太大的變動(dòng)，而經(jīng)濟(jì)位置往往會(huì)有改變，經(jīng)濟(jì)位置的改變也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。第二就是地質(zhì)、地形的影響。房地產(chǎn)所處的地形對房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，如果地形較為平坦，地質(zhì)堅(jiān)固，地勢較高，那么房地產(chǎn)的價(jià)格就相對較高。第三是建筑物的結(jié)構(gòu)、內(nèi)部的整體格局、施工的質(zhì)量等因素。如果建筑物的結(jié)構(gòu)合理，配備設(shè)施齊全，質(zhì)量有保證，把么建筑物的價(jià)格就會(huì)很高。第四是建筑物的外形，外形主要包括漂亮、新穎，同時(shí)滿足這兩個(gè)方面的要求，那么建筑物的價(jià)格就會(huì)很高。這樣就是影響房地產(chǎn)的供求，人們在選擇房子的時(shí)候通常會(huì)考慮這幾個(gè)因素。除此之外，降水的因素也是影響很大的。這三個(gè)因素都要很合適，不能夠過高或者是過低，這樣都不利于生產(chǎn)和生活。

（三）行政因素

除了以上幾個(gè)因素以外，房地產(chǎn)的價(jià)格還會(huì)或多或少受到價(jià)格因素的影響。其中土地制度與住房制度對房地產(chǎn)價(jià)格的影響十分大，甚至能夠決定房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。我國傳統(tǒng)的土地制度有著自身的要求，比如禁止土地買賣、禁止出租土地或者是轉(zhuǎn)讓土地，這樣就根本不存在著地租或者是低價(jià)的問題。但是在傳統(tǒng)的制度下，也有很多因素能夠?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)格的下降，例如較低的房屋租金、福利制度等。還有一個(gè)間接影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，就是稅收制度，通過對房地產(chǎn)的稅率調(diào)節(jié)，可以對房地產(chǎn)商的收益實(shí)行調(diào)整，最終會(huì)影響價(jià)格的變動(dòng)。另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對城市和土地的規(guī)劃也能夠在一定程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

（四）環(huán)境因素

環(huán)境因素中最重要的是自然環(huán)境，第一就是城市中的不同位置的自然環(huán)境條件都不同，空氣污染程度、水源的清潔程度、交通條件等都是不同的，即使在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)，小區(qū)建筑物周圍的環(huán)境和氣候也是不同的，這些都能夠影響房地產(chǎn)的價(jià)格。二是市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，這些市政基礎(chǔ)設(shè)施主要包括交通運(yùn)輸方面、郵電通訊方面的還有排水方面的措施，這些措施都是與當(dāng)?shù)氐木用竦纳a(chǎn)和生活環(huán)境息息相關(guān)的，所以在很大程度上都會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。還有第三個(gè)環(huán)境就是公共建筑的配套措施，環(huán)境的配套措施很重要，包括商業(yè)的配套措施，還有衛(wèi)生等方面的措施。這些措施與配套設(shè)施都是人們生活中十分常用的。如果這些設(shè)施能夠配套齊全，那么房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升。

（五）經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素主要是由三個(gè)方面來表現(xiàn)的，第一是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好時(shí)，人民的收入上升，生活水平提高，對房屋的需求增加，房地產(chǎn)的價(jià)格上升。第二是物價(jià)的水平，如果國家出現(xiàn)通貨膨脹時(shí)，建筑材料的價(jià)格就會(huì)上升，房地產(chǎn)的成本也逐步的提高，那么房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)隨之提高，反之，則會(huì)下降。三是財(cái)政金融情況。同時(shí)，利率較高，房地產(chǎn)的成本提高，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隨之加大，所以房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)供求方面的低谷局面。

二、房地產(chǎn)調(diào)控的具體措施

（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制

需要制定完善的房地產(chǎn)調(diào)控政策，按照當(dāng)?shù)氐氖袌稣撸惨裱欢ǖ脑瓌t，按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并且公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。

（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房

嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按照統(tǒng)一要求完善限購措施。

（三）加快對商品房的建設(shè)

2015年住房的用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。目前很多的大型城市都存在著住房緊缺的問題，這在一定程度上就會(huì)嚴(yán)重的影響人們生活水平的提高和人們生活質(zhì)量，所以，加快對商品房的建設(shè)能夠有效地緩解住房緊缺的問題，國家在這個(gè)方面要加大政策的傾斜力度，這樣才會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展和人們生活水平的提高。

（四）建設(shè)保障性的住房

對于生活上有些困難的人，應(yīng)該增加一些保障性住房的供應(yīng)，這樣才能夠及時(shí)解決人們的生活問題，為人們的生活提供便利。

（五）加強(qiáng)市場監(jiān)管

加大對商品房的管理力度，可以通過嚴(yán)格的控制預(yù)售管理來實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為。設(shè)立一些個(gè)人的住房信息系統(tǒng)，及時(shí)監(jiān)測人們的住房使用情況，掌握房地產(chǎn)市場的情況。

參考文獻(xiàn)：

篇（11）

房地產(chǎn)市場何去何從，二手房漲價(jià)是否意味著房價(jià)將整體回升？

二手房漲價(jià)并不意味著房價(jià)回升

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，整體上二手房與新房的行情是相互聯(lián)動(dòng)，現(xiàn)在總體來說，新房房價(jià)往下走比較明顯，二手房房價(jià)的上漲應(yīng)該有些特定原因。

“有區(qū)域性的因素，有的區(qū)域較好，市場需求較為旺盛；最近一段時(shí)間，政策面也有一定松動(dòng)，首套利率下降，對符合條件的人是個(gè)利好；再者帶有一定的季節(jié)性，每年的2、3月份，都會(huì)有恢復(fù)性的上升。”陳國強(qiáng)表示。

同時(shí)，北理工管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長周畢文也對《投資者報(bào)》記者表示，二手房回暖是很正常的現(xiàn)象，因?yàn)槎址渴乾F(xiàn)房，不會(huì)存在期房的質(zhì)量、交工期、面積等不確定因素，房產(chǎn)證手續(xù)也較為簡單。二手房一般都有明顯的地段優(yōu)勢，大部分是在城八區(qū)以內(nèi)的房子，有漲價(jià)空間。而且二手房臨近于完善多年的醫(yī)療、學(xué)校，商業(yè)便利，人文環(huán)境成熟。另外，目前價(jià)格相對低迷，購房者會(huì)認(rèn)為出手的時(shí)機(jī)已到。

但受訪專家并不認(rèn)為二手房價(jià)格的上升，意味著房價(jià)的回升。

在3月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，70個(gè)大中城市平均房價(jià)環(huán)比跌幅連續(xù)兩個(gè)月減小。對此，周畢文表示：“這一兩個(gè)月是春節(jié)前淡季的滯后效應(yīng)，并沒有什么代表性?！?/p>

“兩會(huì)期間，中央已經(jīng)明確表態(tài)房價(jià)調(diào)控政策要繼續(xù)，現(xiàn)在政策的預(yù)期已經(jīng)比較明確，肯定降的概率較大，而市場上庫存比較嚴(yán)重，開發(fā)商也需要適當(dāng)降價(jià)已回籠資金?！标悋鴱?qiáng)說。

國務(wù)院總理日前在兩會(huì)后的答記者會(huì)上表示，一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。

的“合理房價(jià)”是什么水平？按照德國柏林，房價(jià)是一家收入的3.9倍；紐約，房價(jià)是收入的6.9倍。但陳國強(qiáng)并不認(rèn)同這種比對方式：“不同城市千差萬別，居民收入和房價(jià)基礎(chǔ)差別很大，不是簡單對照國際上的收入和房價(jià)比就能得出來什么是合理房價(jià)的?！?/p>

地方房產(chǎn)政策微調(diào)難改調(diào)控大局

“我們都是企業(yè)服從地方，地方服從中央，在目前，要相信中央對地方的掌控力度，地方根據(jù)自身情況作出適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，也是自身的靈活的需求。微調(diào)，不能對調(diào)控政策有大的觸動(dòng)?！敝墚呂恼J(rèn)為地方政府的房產(chǎn)政策微調(diào)不會(huì)改變調(diào)控的大局。

從公開資料看，全國已有18個(gè)城市對樓市政策進(jìn)行微調(diào)，其中一些明顯意在放松調(diào)控的政策被迅速叫停。其中，佛山、成都、上海等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等嚴(yán)格限購的城市，通過調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，政策可以繼續(xù)執(zhí)行。截至目前，去年執(zhí)行限購的46個(gè)城市全部延續(xù)限購。

而在政策層面，也有微調(diào)。從官方表示可以看，在政策側(cè)重上，去年重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)抑制投資投機(jī)，今年則明確要求保剛需；在保障房政策上，去年的重點(diǎn)是確保開工進(jìn)度，今年則強(qiáng)調(diào)完善建設(shè)分配管理退出等制度；在政策目標(biāo)上，去年重在落實(shí)房價(jià)控制目標(biāo)，今年則格外突出長效機(jī)制。

周畢文指出，中央的態(tài)度已經(jīng)非常明確，就是要借這波調(diào)控把房價(jià)調(diào)到合適的水平。這也是在民生上打好牌，為保障房的建設(shè)和上市爭取時(shí)間。因?yàn)槊癖姷淖》啃枨罂傄谐鎏?。保障?000萬套說了一年有余，從今年下半年到明年，竣工得會(huì)多起來，逐步進(jìn)入市場，到時(shí)候可能會(huì)對商品房做反向的微調(diào)，但是具體的情況也要分地段考慮，比如11個(gè)新城區(qū)的房子，可能就不會(huì)限購，這樣才能吸引人過去購買和居住。

“‘十’之前，房地產(chǎn)政策不會(huì)動(dòng)搖，要維護(hù)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過渡?！鄙鲜鰧＜冶硎荆爸灰拶徍拖拶J兩個(gè)核心信號(hào)沒變，其他的都是皮毛?！?/p>

貸款放松針對剛需

在房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，近日多家銀行將首套房貸利率下調(diào)到了基準(zhǔn)利率，甚至重回打折時(shí)代。據(jù)記者了解，其中廣州已有銀行給優(yōu)質(zhì)客戶8.5折利率優(yōu)惠，北京、上海亦出現(xiàn)最低9折的利率優(yōu)惠。

在今年“兩會(huì)”的答記者會(huì)上，央行副行長劉士余也表示，“保證個(gè)人首套房貸款以及確保首套房貸實(shí)行差別化利率優(yōu)惠”。

社科院金融研究所研究員易憲容公開表示，無論是從今年政府工作中關(guān)于房地產(chǎn)政策來看，還是答中外記者提問對住房宏觀調(diào)控表態(tài)來看；無論是“兩會(huì)”代表對住房調(diào)控的關(guān)注及提案來看，還是地方政府軟性托市政策一個(gè)又一個(gè)夭折來看，2012年住房宏觀調(diào)控政策要改變是不可能的。既然現(xiàn)有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不可改變，如何在現(xiàn)有的住房政策基礎(chǔ)上來突圍“松綁”，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府只能找到購買首套住房的優(yōu)惠條件了，特別是把放這種“松綁”放在首套住房貸款優(yōu)惠利率上。

不過商業(yè)銀行降低首套房貸利率更多被認(rèn)為是一種企業(yè)行為?！笆滋追坷氏抡{(diào)，是銀行的企業(yè)行為，銀行有它的房貸需求，無需過度解讀。”周畢文表示。

中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長、教授趙錫軍對《投資者報(bào)》記者說：“各家銀行，到了年末資金比較緊張，放貸額度被用完了，而年初額度充足，房貸的需求較強(qiáng)，自然會(huì)調(diào)低利率，增加貸款額度。”