房地產投資合作模式大全11篇

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    房地產投資信托基金 (簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產融資的渠道,讓只有少額資金,或對房地產市場的知識和經驗不足的投資者參與到大型的房地產項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產業的投資需求,同時又降低金融業的系統性風險,大大促進房地產業的發展。

    本文將結合我國實際國情,對我國未來信托與房地產的合作的途徑之一即房地產投資信托基金做簡要的分析。

    一、我國房地產投資信托基金發展的背景

    房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或者向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數亞洲國家或地區都是在經歷了“金融風暴”于2000年之后發展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區的REITs市場也在快速發展過程之中。

    我國房地產投資信托基金的發展經歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰后,中國各家商業銀行相繼成立。隨著的爆發,房地產價格也一落千丈,從而使當時的房地產信托業走入低谷。1979年以后,中國的房地產信托也隨著金融信托業的恢復而在全國發展起來。我國的信托業正處于快速發展中, 信托財產的運用多集中于金融投資,房地產信托也得以快速發展。

    二、房地產投資信托的制度優勢

    與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優勢,這主要體現在以下幾個方面。

    1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風險以及最低投資額度最小化的專業理財工具,顯然有利于實現中小投資者的投資理財愿望。

    2.REITs具有較高的流動性和變現性。它是一種房地產的證券化產品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統的房地產投資相比,具有相當高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現性。

    3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產物業的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產物業為資產基礎的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

    三、我國發展房地產投資信托的路徑選擇

    1.國外的REITs立法模式

    目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關規定體現在不同的法律領域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規定,以亞洲各國和地區為代表。亞洲的REITs在結構、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規定十分相似,但亞洲各國和地區普遍采取了統一制定REITs專項法規的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。

    首先,美國由于最早獨立發展REITs,面對這種全新的投資理財產品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現新問題的時候不斷的出臺新規則或修改以前的規則,最終通過不同的法律規則形成對REITs的規制。而亞洲各國和地區則充分利用后期發展REITs國家的優勢,可以借鑒美國發展REITs立法模式的成功經驗,從一開始就進行專門的統一立法。

    其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。

    2.我國發展REITs的路徑選擇

    我國應當充分利用后發展國家的優勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規,即采用統一立法模式,這樣的操作具有巨大的優越性。

    首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統一的立法模式可以使REITs的過程及各種規定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現在的情況,對于大多數人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規上保障了REITs的發展。

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關鍵詞 信托業 房地產 合作模式 REIT

隨著我國社會與經濟的不斷發展,與國計民生相關的房地產行業明顯呈現高速發展的態勢。從上世紀90年代以來,我國房地產平均年增長率達37.8 %,2007年全國房地產開發完成投資達25280億元,同比增長30.2 %,增速同比上升8.4個百分點。但是房地產業是典型的資金密集型行業,房地產行業的資金來源過度依賴于銀行貸款,不僅使國內金融系統積累了大量的金融風險,而且也限制了房地產業的進一步發展。為了防止房地產業風險最終轉嫁給銀行,抑制可能產生的房地產泡沫,國家加強了對房地產業的宏觀調控力度,自2003年起陸續出臺了一系列政策法規,多次上調人民幣存貸款基準利率和存款類金融機構人民幣存款準備金率。房地產開發企業面臨著極大的資金匱乏困境。中國房地產金融業的相對滯后已經成為制約我國房地產業持續發展的重要因素,房地產行業急需創新金融融資工具。房地產投資信托基金(REIT)相對于其他房地產融資工具有無與比擬的優勢。2008年12月3日,國務院出臺的金融“國九條”的政策措施中,房地產投資信托基金(REIT)首次在國務院層面作為一種拓展房地產企業融資渠道的創新融資方式被提出。從這個意義上講,研究房地產投資信托基金(REIT)無疑具有重要的理論和實際意義。

一、房地產投資信托基金創新房地產開發模式

其實,信托公司在房地產領域信托業務中早有涉足,信托公司通過資金信托、財務顧問、財產和收益權信托等業務形式,在一些項目融資、企業并購重組、吸引戰略投資者等很多方面都與房地產行業進行過密切的合作。多年來,信托公司活躍于房地產以及金融鏈的相關環節。近年來,信托公司一直致力于以某些以資產管理為業務方向的轉型,充分運用各種新興的金融工具和信托功能來不斷創新房地產的融資開發模式。這些活動相對于傳統模式的以單一的融資業務為主的模式而言,其業務轉型大大增強了信托公司的金融工具和技術的運用能力和房地產金融的創新能力。其中的創新產品具體來說,包括分散投資組合管理的房地產信托基金、投融資結合并進行信托單位分級設計的結構化產品等。過去我們一直都存在這樣的概念,信托公司作為資本運作的另一端,它只做自己的專業部分,即房地產金融鏈中的“金融”部分,而并不介入到房地產的具體運作中去。因此,對于未來信托公司將要參與和發展地產行業的主要方式包括項目合作、資產組合管理、夾層融資、提供融資安排及并購財務顧問等,它們始終圍繞著資本的合作而進行和展開,從而形成了房地產產業鏈或者價值鏈中一個非常重要環節。

二、我國房地產投資信托基金的主要優勢

中國銀監會出臺的信托“新辦法”明確將REITs作為信托公司今后創新業務的重要方向之一,在此政策導向之下,信托公司必將更大規模的開展真正意義上的房地產信托投資基金,為我國房地產融資模式探索出一條全新的道路。今后我國房地產信托產品應進一步加快向REITs轉軌的步伐,與國際接軌,突出其基金化的優勢。REITs的主要優勢包括:

(一)REITs具有流動性較強

如果某個投資者直接將其資本投資于房地產中,由于像房地產這樣的資產屬于不動產,因此其固定性使其缺乏一定的流動性特征,當房地產需要變現時不僅要求它的整體性,而且會使它在短時期內有一定幅度折現。REITs則是一種相對間接的房地產行業投資類型,它是一種將房地產證券化的產品,它通常都會采用股票或者受益憑證之類的形式,另外REITs的申購門檻比較低,它的交易方式與股票相同,廣大房地產投資者可以根據其自身情況隨時處理他所持有的REITs股份,具有很高的流動性特征。

(二)投資面臨的風險相對分散,可以多元化組合

其實,REITs就是一種投資組合的手段和方式,它注重的是風險的分散。它可以用于投資不同的項目,而且回避風險能力也比較強。同時,一個投資者還可以同時投資若干個不同的REITs,也可以涵蓋若干不同類別的投資項目,所以它不會局限于某個單個的REIT風險壓力。REITs比較的常見的投資經營項目包括寫字樓、商務公寓、購物中心、店面、商鋪酒店等,他們多數為不動產組合。總之,相對于投資某個單一的不動產項目,REITs可以避免在投資標的過程中的集中風險。

(三)市場回報率相對比較高

REITs中的現金流一般來自于租金的收入、不動產的管理維修費用以及承租率等,所以相對來說比較穩定。因為公司的財務變動狀況以及經濟主體的獲利能力都不會直接影響到REITs的經濟收益,它不會象股票投資一樣對經濟變動情況反映的非常直接和快速。因此,穩定的投資收益完全可以使企業的一些閑散資金取得很好的資本增值效應。另外REITs還可以將一部分的資金繼續作為投資來運行不同類別的其它資產,廣泛的增加收入來源,從而讓投資更加多元化。從而使資本在行之有效地降低投資的風險和困難的同時,在底盤方面取得了比較高的經濟回報。

(四)REITs的投資和管理都比較靈活

REITs是一種現代的高度創新的資本投資工具,它具有非常大的可移動性和靈活性。基金的創立機構和資本市場的各類中間商以及它的持有者都可以廣泛的參與到REITs的最初設立、投資和管理運作當中。而且,REITs還可以把一些金融機構或者一些面臨困境和經濟不利因素的銷售商手中持有的那些比較分散房產資本重新包裝上市。它甚至還可以把某個公司整個納入REITs的運作當中。此外,根據我國目前的經濟運行狀況,使得銀行融資的常規渠道不通暢,REITs可以作為一種非常直接有效的融資渠道,這樣REITs還可以形成房地產有關企業融資的重要渠道和基本模式。

三、發展REITs解決地產行業的缺陷

(一)解決房地產相關企業金融風險的缺陷

首先,REITs降低房地產開發商的金融風險。REITs和產業基金都是最重要的融資渠道,房地產開發商如果能夠有效的引進該渠道之中的資金,就可以避免由于過分依賴銀行的貸款而帶來的風險從而在多方面取得一個綜合的平衡狀態。由于目前大部分房地產開發商的資金都來源于銀行貸款,這使房地產開發商在很大程度上都要受制于國家的宏觀調控政策。這樣的局面是房地產開發商所不愿接受的。如果房地產開發商適當的增加一些REITs基金的比例,就可以在很大程度上降低國家政策層面的影響,從而保持業績以及經濟效益的穩定發展。其次,REITs還降低了廣大商業銀行來自于房地產行業的金融風險。現在,量投資者和消費者的資金進入房地產市場,并且比重在不斷增長。由于房地產開發商的資金大量來自于商業銀行的貸款,消費者的資金有大一部分也同樣來自于商業銀行按揭貸款,很多商業銀行都面臨這種處境,所以大大的增加了風險,這種情況下就引入相對來說抗風險能力良好的REITs作為基金的基本來源,這樣就降低了很多商業銀行的金融風險,很大程度上迎合了商業銀行需要。

(二)解決房地產市場房價偏高的缺陷

發展REITs可以逐漸優化資本流動方式和運作模式,降低各方的經濟風險,最終打破房地產行業的資金循環怪圈,節約資本、整合現有資源,促進房地產市場的健康可持續發展,從而降低房價。

(三)解決個人的投資者的收益相對較低的缺陷

目前我國房地產行業的主要投資者是廣大房產消費者,他們以購買房產的行為方式對房地產開發商等進行的經濟投資。大部分房地產消費者都缺乏專業的金融知識和投資技巧,所以他們所購買房產都處于大量閑置的狀態,這樣就降低了投資收益。如果他們可以將資本交給非常專業的投資基金來運作則可以大大提高他們的投資收益。

四、我國長期發展REITs的可行性分析

近年來我國房地產投資貸款在各類金融機構以及一些新增的機構的資產中所占比重呈持續上升的趨勢,為此,國家出臺一系列宏觀調控政策,在體現國家實力的同時也凸顯出我國房地產相關的融資渠道具有其單一性,這是房地產行業發展的最大弊端。所以,我國房地產以及相應的投資行業急需銀行以外的融資手段和模式來解決房地產開發和經營放嗎的問題。構建一個渠道多元化、收益高效化而且有利于降低和分散投資風險的房地產運作模式,另外,中國非常雄厚的民間金融資本無法在單一的投資渠道中找到比較合適的運作途徑。隨著我國保險行業的發展以及養老保險的改革,我國各類機構的投資者逐漸成熟。REITs的多種優勢屬性會在很大程度上對我國金融業產生異常強大的吸引力,所以,我國應該盡快創建全面發展、多元化、多層次、國際化的REITs市場。REITs也將成為信托行業和房地產行業合作的最佳模式。

參考文獻:

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關鍵詞 房地產 投資基金 項目 財務監管 體系

作為一種產業投資基金，我國的房地產投資基金的起步較晚，相較于美國的房地產投資基金模式，我國房地產投資基金的運行仍受法律、法規、稅收等因素的影響。此外，由于我國的流轉稅、房產稅高達17.5%，房地產投資基金一般不會投放于物流出租，同時也不會投放于房地產企業的股票中。目前，我國房地產投資基金的運行，主要是針對資金密集型的房地產開發項目進行投資，而財務監管問題就成為了廣大投資者普遍關注的話題。

一、實施財務監管的原則

（一）靈活的監管方式：

目前，在我國房地產投資基金投資項目中，總體投資主要由開發商、投資基金及其以外的投資著提供，三者應相互協調、配合運行基金對外投資房地產項目。因此，房地產投資基金投資項目的財務監管，應根據主體、情況、階段的不同而靈活調整監管方式，促進房地產開發項目的投資基金、開放商以及其他投資者之間的溝通、協調，以便及時做出調整、解決問題，保證開發項目的高效運轉。

（二）明確重點，加強力度：

長期以來，我國的房地產投資基金在針對某一開發項目進行投放時，無論股權比率是高、是低，均是一種戰略型的投資行為，而并非直接掌管房地產發開項目的運營。為了能夠及時、順利的撤出，保證原有投資款與利潤的安全，房地產投資基金投資項目必須采取全過程的財務監管，而監管工作的主要內容及重點就是對資金活動的監督、管控。

（三）適中的監管力度：

在房地產投資基金投資項目中，財務監管的實施應當在不影響地產項目常規性運作的前提下，對項目資金的活動進行全程監管、把控。在實施財務監管的過程中，房地產投資基金方應指派專人、代表負責具體的財務監管工作，與房地產開發項目的經理協同合作，在已授權利范圍以內，第一時間簽批、執行已落實基金的預算與計劃，而對于授權范圍以外的部分，應嚴格按照有關規定及程序，待經過審核、批復后予以執行。此外，對于已落實基金預算、計劃之外的其他支出款項，項目的開發商與地產投資基金方應及時進行協商，待增補計劃辦理、完成后，方可予以簽批、執行。房地產投資基金投資項目的財務監管，應主要針對預算、計劃之外的其余支出款項，以及銷售回籠資金與數額較大的支出款項實施監督、管控，而對于其他方面的監管可視具體情況適當做出調整、放松。

二、我國房地產投資基金投資項目的幾種監管模式

（一）有限責任公司監管模式：

房地產投資基金投資項目倘若采用此種模式進行監管，一般需要根據股權的比率，由股權份額較大的投資者來掌管開發項目的運營管理、財務監管。此外，其他投資者可指派專人參與到開發項目的管理中，由最大股東統一進行管理。根據開發單位的具體章程，開發項目與公司運營的重要事項及活動主要由股東大會、董事會進行決策。

（二）信托監管模式：

此種財務監管模式，主要是針對房地產投資基金項目，由信托機構負責進行深入的調查、研究，待對該項目的各種風險因素進行評估、總結后，綜合考慮可否實施債券貸款、股權投資。值得注意的是，雖然此種監管模式對于開發項目現金流的監督、管控較為系統、全面，但對于整個開發項目運作的監管則有待改進、完善。

（三）銀行監管模式：

目前，我國銀行貸款的分類，按時間可分為短期、中期、長期貸款；若按貸款方法可分為票據貼現、擔保、信用貸款。此外，還有特定貸款、自營貸款、委托貸款等。長期以來，我國各大銀行對于企業、單位融資貸款的財務監管，通常側重于放貸前的審核、檢查，之后并未采取跟蹤監控。一般情況下，為降低銀行貸款風險，我國多數企業、單位通常會選擇擔保、抵押的方式獲取貸款，而一些經營規模較大、實力強、信用評級高的大型企業則會采用授信貸款的方式。

（四）自主監管模式：

此種財務監管模式，其主要是由投資基金項目的開發公司自行構建財務監管小組并根據項目運營需要制定具體制度及內容。

三、房地產投資基金投資項目的財務監管體系

（一）財務監管的職能部門：

在房地產投資基金投資項目的財務監管中，基金管理單位內部的財務部，可將其視為財務監管的職能部門，其主要是針對房地產開發項目的前期財務進行分析、調查、研究，同時在開發項目運營過程中實施全過程的財務監管并展開內部審計。房地產開發項目的基金財務代表，應及時的了解、掌握項目開發商實際的財務活動情況及問題，對于一些關鍵事項、重要問題，應第一時間向基金經理匯報，以便及時做出調整、處理。

（二）財務監管的領導小組：

房地產投資基金投資項目若要實施財務監管，應事先由項目基金經理負責組建財務監管領導小組，針對開發商的年度運營計劃、整體預算、預算外的支出款項，以及在指派監管代表授權以外的大額支出款項進行審核、批復。此外，為全面監控開發項目的所有財務活動，還需構建財務監管小組，從而將監督、管理、審核滲透到項目運作的每個環節中。為此，財務監管小組應配備會計、市場營銷、工程等專業人員，以此保證財務監管的有效性、科學性。值得注意的是，倘若同步實施多個開發項目的財務監管，為避免受利益驅使而單一監管某一項目，應根據每個項目的特點與需要，適當調整監管力度，以此保證財務監管工作的效率及質量。

（三）財務監管人員：

目前，我國房地產投資基金投資項目的財務監管人員，通常是來自基金管理單位內部的財務部門，指派至投資項目的基金財務代表。基金管理單位，應嚴格執行競聘上崗制度，針對已錄用的財務人員進行系統的

教育培訓，使其具備一定的財務監管意識，充分了解房地產開發項目的運作模式及流程，熟練掌握有關金融、市場營銷、會計、工程等各個專業的理論知識及業務技巧。基金管理單位指派至開發項目的基金財務代表，應具備較強的業務能力、良好的溝通技巧、優秀的個人品質以及一定的實踐經驗，以此保證財務監管工作的效率、質量。在實施財務監管的過程中，基金財務代表與基金工程代表等有關人員應協同合作，及時向基金管理單位的財務部門上報開發商的實際財務情況、重大事項等，但無需參與到開發商的財務核算中去，避免影響房地產開發項目的正常運作。

四、實施財務監管的重要事項

（一）財務風險的預防：

房地產投資基金在確定具體投資項目前，應針對所有房地產開發商提供的財務資料進行分析、研究、審核，最好事先介入開發商內部進行財務調查。此外，還可聘請社會上的中介機構負責調查各個開發商，并主動參與到整個調查過程中，第一時間了解、掌握各個項目單位的財務情況，及時消除財務隱患，有效防范財務風險。

（二）嚴格執行財務審批、報告制度：

房地產投資基金在確定投資項目后，首先需要與開發商、原股東進行協商、洽談，明確基金在開發項目運作中的監管權限，待各方意見達成一致后，方可進行投資。在項目實施的過程中，一切財務活動必須通過審批才可予以放行，而對于一些重大財務事項，開發商必須向基金管理單位報告，未予以批準，開發商不得自行開支。

五、結束語：

篇（4）

    2、國內信托產品與國外房地產信托產品的差別。我國產業基金法目前還是個空白,這導致我國現有投資基金全部屬于證券投資基金。因此,我國證券市場上的房地產信托產品與國外的房地產投資信托產品差別很大,我國的房地產信托產品還無法通過投資組合來有效分散投資風險,只是一種不成熟的、初級的、過度的金融產品。

    二、我國發展房地產投資信托面臨的問題

    目前,我國發展房地產投資信托面臨以下一些問題:

    1、金融市場不成熟。發達國家有具有發達的金融市場,而中國的金融市場仍然不成熟。房地產投資信托基金需要在短期內以私募方式形成規模巨大的資金。顯然目前中國的金融市場還無法做到這一點。另外,國內封閉式私募基金的流動性差,難以進行多項目投資,這就不利于發揮房地產投資信托風險分散功能。

    2、法律制度不夠完善。各種房地產信托經營業務的政策法規以及具體實施細則,在我國的現有的法律制度環境下還是一個空白。關于房地產投資信托如何運作、享受的稅收優惠,相關的稅收財務和證券交易的法律法規遲遲未出臺,這些都是房地產投資信托在我國的發展的瓶頸。

    3、專業人才缺乏。美國的成熟房地產投資信托與其吸收和利用人才有很大的關系。吸收優秀的復合型人才,這對房地產投資信托的發展起到了重要作用。而我國目前房地產投資信托的專業人才比較缺乏。

    4、難獲得稅收優惠。房地產投資信托在美國之所以盛行,是因為其得到了稅收優惠。然而,在中國現行稅收上,存在雙重征稅的問題。依照我國現行公司法,房地產投資信托要先交納公司稅,投資者還要納所得稅,重復征稅,使得房地產投資信托的資金回報優勢不明顯。我國現有的稅收政策嚴重制約著中國房地產投資信托的發展。

    三、我國發展房地產投資信托的對策建議

    1、加大房地產投資信托的法律和監管力度。完善的法律環境是房地產投資信托業務健康發展的保證。因此,盡快制定符合我國國情的《房地產投資信托基金法》,同時借鑒國外經驗,在投資基金法基礎上,制定《投資者保護法》、《中外合作基金管理辦法》等相關法律。房地產投資信托的發展離不開有力的監管。既要加強監管機制又要增強信托行業自律機制,還要引入委托人和受益人監督機制。因為投資公司與資產管理公司可能因追求自身利益而傷害客戶利益,所以引進委托人和受益人對受托人的監督是必要的。

    2、積極借鑒國際發展經驗。我國的金融相對不發達、房地產市場規模巨大、稅制稅法改革的滯后等經濟金融現狀,決定了我國不能照搬其他國家的現有模式,因此,我國房地產投資信托基金發展需要充分借鑒國際房地產投資信托基金發展經驗并結合我國的國情,加強對房地產投資信托的規范和金融創新。

    3、建立、健全政府支持體系。房地產投資信托主體需要政府出面組建,這不僅提高了房地產信托投資的信用等級,又為房地產投資信托交易提供了制度保證。政府還應制定相關支持政策。如合理的稅收政策就能夠避免房地產投資信托被雙重征稅,降低房地產投資信托業務的融資成本。最后,政府應加強資信評估機構建設,重點扶持或者專項建設確立一批權威評估機構。

篇（5）

目前房地產市場調控持續深入，作為信托公司最賺錢的業務之一的房地產信托業務面臨制約，因此多家信托公司都在研究通過“基金化”的方式推動房地產信托業務的轉型，降低房地產市場波動帶來的風險，發行“基金化”的房地產信托產品將成為今后房地產信托業務的主要方向之一。

一、房地產信托投資基金及其發展歷史

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資和經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它實際上是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。

（一）國外房地產投資信托基金的發展歷史

（1）美國。REITs最早出現在美國。從1962年至2003年，美國共有497家REITs首次上市發行，有293家REITs先后摘牌。。至2011年末，美國大約有300多只REITs在運作之中，房地產投資信托市值增加到3307億美元，而且其中近2/3在證券交易所公開上市交易。在上市發行的REITs中，權益型REITs占據重要地位。（2）亞洲國家和地區。日本是亞洲最早開發REITs的國家。2000年11月日本修改了投資信托法，準許投資信托資金進入房地產業。2001年9月，首只房地產投資信托基金上市，建立了亞洲第一個REITs市場。2005年末日本的房地產投資信托基金市場的基金數目增加至120只。（3）中國香港地區的REITs起步較晚。2005年11月25日，香港首個房地產投資信托基金，領匯房地產投資信托基金在香港聯交所掛牌交易。2005年，在香港聯交所上市的REITs只有三只：領匯房地產投資信托基金、泓富產業信托基金、越秀房產信托基金。

（二）房地產投資信托基金的融資優勢

REITs使房地產開發企業能夠通過規范的REITs渠道及時回籠資金，投資于其他開發項目，促進了房地產業和房地產金融市場的發展。

REITs可以通過發行股票為經營性合伙企業融資。在REITs推出以前，房地產融資對象主要是機構投資者，而且房地產的種類也有限；而REITs具有集聚大量個體投資者資金的功能，有助于提高房地產市場的流動性和效率。

（三）國外REITs的經營模式

從本質上看，REITs屬于資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用于商業地產。

從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。

以香港上市領匯房地產投資信托基金REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入（主要為空調費）；租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日后需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿的方式而實現。

因此，REITs并不同于一般意義上的房地產項目融資。

二、房地產信托投資基金對我國房地產市場的影響

自2009年房地產調控“國四條”開始，銀監會對房地產貸款額度加以嚴格限制，房地產公司融資受限，房地產信托基金（REITs）作為一種融資模式再度被信托公司和地產公司關注。

（一）平安信托“睿石”系列房地產投資基金信托產品

在“基金型”房地產信托產品方面，平安信托在業內進行了較早的嘗試，曾推出“睿石”系列全功能房地產（信托）基金。該產品采用了“主動管理+組合投資”的方式，運用資產配置模式，通過股權合作和債權融資等方式投資到房地產市場，較大程度地降低了投資單一項目型信托計劃的風險。該產品投資于多個項目、多個交易對手、結合行業周期配比債性資產和股性資產，以分散風險，為投資者帶來具有相對優勢的產品收益。

睿石房地產基金每期平均配置4-7個基礎資產，初始配置原則是股權類資產的配置上限僅為30%，通過分散投資，有效地規避結構性和區域性的行業風險。睿石房地產基金通過股債資產比例、交易對手信用風險、項目運作風險、區域市場風險等維度，通過組合配置分散投資風險和保障客戶投資收益。以近期備受關注的“睿石2號”為例，該基金配置了29.68%的股權項目，雖然股性資產受到房地產市場波動產生較大下降，但是睿石2號的整體收益率仍達到11.02%，依然高于同期發行的債權類產品（8%左右）。

截止2012年11月份，“睿石”系列房地產投資基金信托產品已發展到第23期，可見其迅猛的發展勢頭。

目前規模較大的信托公司，均已在該領域布局。如中融信托目前的中融·鏵融精品城市化股權投資系列基金信托計劃；百瑞信托·寶盈39號新長城房地產基金信托計劃。

（二）金地集團地產基金

自從2005年開始，金地便與摩根士丹利、ING等國際金融巨頭開始合作，歷經幾年探索，金地集團在房地產金融方面的業務已初具規模。全面負責金地集團金融業務的穩盛投資管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全資持有。

2010年12月8日，金地集團與瑞銀環球資產管理集團宣布，兩公司合作發起的房地產基金第二期募集已成功完成。而早在4月初，金地集團與瑞銀合作發起的房地產基金首期募集完成，募集簽約金額約1億美元，主要投資國內住宅開發項目。這是中國大陸第一個由開發商成功發起和募集的外資房地產投資基金。

金地集團布局地產基金并非開發商中個案，2005年底，萬科與中信資本共同發起，在香港成立中信資本·萬科中國房地產開發基金，該基金募集資金為1.5億美元，存續期為5年，主要投資于萬科的開發項目；復地集團自2009年以來，復地集團參與成立了3家房地產基金公司。除星浩資本、盛世神州之外，2009年8月，復地成立上海復地景業股權投資合伙企業，目前旗下已經有景業和景盈兩支房地產基金。

三、房地產信托投資基金發展展望

房地產信托投資基金在我國將會有較為快速的發展，主要原因如下：

（一）目前中國房地產金融存在制度方面的缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。

一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70%以上，有些企業甚至達到90%。資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。

自2010年4月地產調控“國十條”以來，房地產風險陡增，銀行對房地產公司的貸款支持力度大大下降，從而催生了2010年至今的房地產信托的繁榮。

（二）銀監會的對房地產信托基金的支持。自2012年初，考慮到房地產行業兌付的風險和國家對地產調控政策，銀監會決定暫停房地產信托，自2012年初至2012年10月份地產信托在市場上基本銷聲匿跡。

目前，房地產基金占私募股權基金市場的比重越來越大，根據清科數據庫統計顯示，在9月份新募集基金中有5支房地產基金，募資金額共計3.89億美元，占9月份募集總金額的11.8%。自2012年初房地產信托投資基金有較為快速的發展，房地產基金已成為房地產業的主要資金來源之一，巨大的資金需求迫使房地產基金快速擴張。

參考文獻

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[關鍵詞]房地產投資信托基金(REITs)路徑選擇

房地產投資信托基金(簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產融資的渠道,讓只有少額資金,或對房地產市場的知識和經驗不足的投資者參與到大型的房地產項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產業的投資需求,同時又降低金融業的系統性風險,大大促進房地產業的發展。

本文將結合我國實際國情,對我國未來信托與房地產的合作的途徑之一即房地產投資信托基金做簡要的分析。

一、我國房地產投資信托基金發展的背景

房地產投資信托(RealEstateInvestmentTrusts)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或者向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數亞洲國家或地區都是在經歷了“金融風暴”于2000年之后發展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區的REITs市場也在快速發展過程之中。

我國房地產投資信托基金的發展經歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰后,中國各家商業銀行相繼成立。隨著的爆發,房地產價格也一落千丈,從而使當時的房地產信托業走入低谷。1979年以后,中國的房地產信托也隨著金融信托業的恢復而在全國發展起來。我國的信托業正處于快速發展中,信托財產的運用多集中于金融投資,房地產信托也得以快速發展。

二、房地產投資信托的制度優勢

與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優勢,這主要體現在以下幾個方面。

1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風險以及最低投資額度最小化的專業理財工具,顯然有利于實現中小投資者的投資理財愿望。

2.REITs具有較高的流動性和變現性。它是一種房地產的證券化產品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統的房地產投資相比,具有相當高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現性。

3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產物業的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產物業為資產基礎的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

三、我國發展房地產投資信托的路徑選擇

1.國外的REITs立法模式

目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關規定體現在不同的法律領域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規定,以亞洲各國和地區為代表。亞洲的REITs在結構、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規定十分相似,但亞洲各國和地區普遍采取了統一制定REITs專項法規的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。

首先,美國由于最早獨立發展REITs,面對這種全新的投資理財產品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現新問題的時候不斷的出臺新規則或修改以前的規則,最終通過不同的法律規則形成對REITs的規制。而亞洲各國和地區則充分利用后期發展REITs國家的優勢,可以借鑒美國發展REITs立法模式的成功經驗,從一開始就進行專門的統一立法。

其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。

2.我國發展REITs的路徑選擇

我國應當充分利用后發展國家的優勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規,即采用統一立法模式,這樣的操作具有巨大的優越性。

首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統一的立法模式可以使REITs的過程及各種規定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現在的情況,對于大多數人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規上保障了REITs的發展。

篇（7）

一、研究背景及私募房地產投資基金介紹

中國房地產業經過十幾年高速發展之后，已經成為我國經濟的支柱產業之一。中國房地產業的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續對房地產市場進行宏觀調控，銀行對房地產風險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導致房地產項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產業過分依賴銀行信貸的發展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發揮重要作用。私募房地產投資基金在我國作為一種創新的房地產金融產品，在房地產市場轉型升級中發揮重要作用，促使房地產業慢慢步入金融化時代。

房地產投資基金首先出現在美國，是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益收益和服務費用。私募房地產投資基金是房地產投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金。

我國私募房地產投資基金的基金管理機構按背景分主要有三類：PE背景類、產業背景類、開發商背景類。房地產投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產基金投資方式主要分為對房地產公司進行股權、債權或股債結合投資。但不論哪種方式，均應對目標房地產公司進行調研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務分析以及風險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產基金受基金的存續期及規模所限，以項目導向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產投資基金在投資項目選擇階段如何進行風險管理。

二、私募房地產投資基金在項目選擇階段面對的風險種類及風險管理

私募房地產投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業地產兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業地產可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結合房地產項目開發過程要系統考慮風險的共性。

房地產基金的投資風險和被投資房地產項目風險之間有著緊密的聯系，當開發商投資一個項目，明確項目定位后，該開發項目70%～80%的風險其實已經確定，房地產投資基金需要從自己的專業角度，對開發商風險評估的標準、風險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風險，只有在投資決策階段對項目進行風險識別、風險評估，制定風險控制的措施，才能客觀、有據地進行投資決策。

房地產項目按開發過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設階段、銷售和物業管理階段，各階段都存在特有的風險。以下將根據房地產開發過程的四個階段，分別對房地產基金公司在投資項目選擇階段面對的風險及風險管理策略進行探討。

第一，房地產項目投資決策階段存在風險如圖1所示。

針對此階段風險，基金公司主要對政策風險、時機風險、區位風險、類型風險等進行風險識別和評估。基金公司要建立經常性信息收集和處理機構，建立分區域房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發展機會的區域，進行多業態的投資布局。通過上述研究，評估政策風險、投資時機風險，建設區位風險、投資類型風險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區位、投資物業偏重類型，例如區位是以低風險的一、二線城市為主，還是以發展潛力大的三、四線城市為主，投資物業偏重類型是住宅還是商業地產。按投資策略選擇投資項目區位及類型，分析后確定是否符合自身的經營策略和風險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。

第二，房地產項目前期階段存在風險如圖2所示。

針對此階段的風險，基金公司根據進入的不同階段主要對置地風險、融資風險、合同風險等進行風險識別和評估。通常地產基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調控政策、貨幣政策發生變化，都可能導致房地產開發的工程進度節點得不到保障，進而導致現金無法按照預期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調查前期拿地工作的進展情況，落實相應節點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調查，了解開發商在當地的信譽，積極同當地國土局、房地產交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當地金融機構聯系，了解投資項目在當地取得開發貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現金流回籠有直接影響。

第三、房地產項目建設階段風險如圖3所示。

針對此階段風險，基金公司在投資階段要綜合評判開發商的操盤能力，可根據開發商以往開發項目的實際成果、開發商在當地的市場接受度等進行預判，也可借鑒銀行等金融機構要求開發商具備二級開發資質的參考標準。投資項目決策通過、執行投資后，此類風險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內容。

第四，房地產項目銷售及物業管理階段風險如圖4所示。

房地產項目銷售及物業管理階段風險

針對此階段風險，基金公司應根據融資期限的長短，預估投資項目的現金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發商達成一致，預先約定開發商應滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據項目實際銷售情況，適時調整項目銷售策略。

私募房地產投資基金公司除對前述貫穿房地產開發過程的風險進行管理外，還有其自身不同于開發商的特有風險管理。房地產基金本身的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險等。房地產投資基金在項目選擇階段的風險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風險管理應建立在如何保證房地產投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風險管理。

其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預先識別風險，審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發商檔案，針對開發商特質進行分類，可分為穩健型開發商、高成長開發商、機會型開發商，針對不同類型的開發商構建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質是決定一個投資項目成敗的關鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應投資其資產。

其二，調查被投資項目法律關系是否清晰，識別法律風險。基金公司應開展法律盡職調查，調查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權結構是否清晰，如發生過股權轉讓是否存在股權轉讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據調查結果及相應的法律意見書，根據自身風險承受能力，結合投資客戶的風險承受度及風險預算，評判是否投資。

其三，了解、評估開發商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產開發項目的投資應用于項目本身開發，若開發商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調用于其它高風險投資，則基金投資的風險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應明確資金的使用用途，并告知開發商投后將會執行何種程度的監管，例如基金投資資金將監控支付，只可用于支付項目開發建設費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監控，只能用于項目本身建設等。資金用途和投后監管方式在基金簽約前和開發商達成一致，方能促成投資項目順利進行。

其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結合公司的投資政策，根據對風險的識別和評估，選擇是否放棄項目。

三、結論與展望

本文就私募房地產投資基金在投資項目選擇階段的風險管理進行了初步的探討，試圖從房地產金融從業者角度給出實際項目選取、操作中不同風險類型對應的風險管理、控制措施與需要引起重視的關鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風險和相應關注點及對策。

私募房地產投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產的行業格局，提高房地產業內的市場化資源配置效率，促進房地產行業的健康成長，成熟的私募房地產投資基金應該最終實現真正的資本與產業的融合。可以預見在未來的幾年中，私募房地產投資基金在開發環節的參與度將會繼續提升，同時還將伴隨部分房地產開發商的金融化轉型，基金的風險管理措施將不斷隨著創新方式的出現而改進，希望通過對私募房地產投資基金在投資項目選擇階段風險管理的探討，為私募房地產投資基金行業在我國的健康發展起到一定的促進作用。

【參考文獻】

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一、旅游房地產的概念及其特點

國外關于旅游房地產并無明確定義，沒有與“旅游房地產”一一對應的固定詞匯，只有分時度假及其延伸的相關概念，如recreation real estate（休閑房地產）、resort real estate（度假地房產）、resort property（度假地不動產）等。其中分時度假、產權酒店、酒店式公寓是國外學術研究和業界使用頻率最高的詞匯。分時度假（timeshare）是歐美率先使用的概念。

分時度假就是將度假酒店或度假村的一個或一套房間的使用權以周為單位賣給多個客人，使用期限可以是幾年或幾十年不等。顧客購買了一個時段（一般是一周）的使用權后，即可以每年在該酒店享受一個星期的度假，顧客還同時享有該時段的轉讓、饋贈、繼承等系列權益及對公共配套設施的優惠使用權。其實質就是以“擁有”度假住宿替代傳統的酒店住宿。分時度假引入中國后，在其創新和發展過程中，首先形成了產權酒店這種過渡形式，然后以旅游房地產這個概念在房地產業內傳播開來。因此，旅游房地產是中國首創的詞匯，在國外文獻中很難找到直接關于“旅游房地產”的文獻。

一、關于旅游房地產的特點，概括起來可以歸納為以下四點：

一是特殊的地域優勢特征，旅游房地產通常都處理地理位置良好，環境優美，氣候舒適的環境，主要分布在風景區，度假區等旅游資源豐富的地區，依托于旅游資源或者已經成為旅游資源的一部分。

二是經濟的特點，其中包括居住與投資的雙重特點等。

三是特殊的功能性，旅游房地產必須具有旅游休閑度假的服務功能，滿足旅游與居住的雙重特點。

四是靈活的營銷管理特點，旅游旅游房地產具有特殊的開發營銷模式，可根據客戶的不同需求，如第一居所、第二居所或是房地產投資等，提供靈活多變的營銷管理服務。

二、旅游房地產投融資現狀及投資主體

隨著2010年海南國際旅游島規劃的出臺，我國旅游房地產熱潮涌動，基于對旅游房地產市場的看好，大量海內外企業集團紛紛加入旅游房地產投融資活動，為旅游房地產市場注入了大量的資金。同時我國居民具有較強投資力，擁有大量儲蓄存款可以進行投資。現階段，我國旅游房地產投融資需求主要是通過銀行貸款實現，自有資金比例較小，對于銀行的依賴較為嚴重，其他融資渠道不順暢，并且投融資結構較為單一，融資渠道狹窄，還未形成多元化的融資渠道及結構。

本文按照旅游房地產投融資主體加以區分，可以將其分為個人投資者及機構投資者。

（一）個人投資者。

我國居民具有安家樂業的傳統美德，但由于旅游房地產投融資數額巨大，經營運作又具有很強的專業性以及地理位置的限制，中小投資者只能參與分時度假、時權酒店等旅游休閑、居住型房地產投融資，較少有機會參與旅游觀賞型、旅游商業型房地產投融資。因此可以看出，對于旅游房地產投融資而言，中小投資者等個人投資者主要參與消費型旅游房地產投融資，較小部分參與旅游房地產投資性質的投融資。

（二）機構投資者。

機構投資者主要可以分為政府機構，金融機構，企業和事業法人以及投資基金等幾類。其中政府部門通過出資入股，或者以土地作為投資對象等方式進行旅游房地產投融資。政府部門擁有土地資源優勢、可靠的資金來源、政策的支持，因而成為旅游房地產投融資主體不可或缺的一部分。各類企業或公司因其市場規模大小，資金實力強弱，專業技術等級不同而采取不同的融資渠道進行旅游房地產投融資，如上市公司因其在證券市場上的融資能力可以通過上市股票進行融資，而非上市公司可以通過向銀行貸款以及發行公司債券等方式進行融資。涉足旅游房地產投融資的企業有中糧，萬科，新世界，海航，中旅，雅居樂，中信，富力，開元旅業，宋城等大型企業。

隨著近年來我國金融市場的發展與完善，以及國際交流與聯系的增多，中國旅游房地產市場發展迅速，很多國外的投資基金對中國市場十分看好以及對人民幣升值的預期，尤其是一些美國房地產投資信托基金，紛紛在我國旅游房地產試水，成為旅游房地產投融資主體的一部分。

三、旅游房地產投融資模式分析

旅游房地產是一種資本密集型的產業，資金的充足與否直接影響著旅游房地產的發展，因此旅游房地產的投融資對旅游房地產的成功與否起著至關重要的作用。我國旅游房地產投融資存在很多方式，按照投融資主體的不同、投融資渠道進行的分析，并借鑒相應房地產投融資模式的經驗，可以嘗試性將旅游房地產投融資模式分為三種：自籌模式，合作模式，BOT模式三種。

（一）自籌模式。

自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經濟實力或募集資金能力強大的大型企業通過自身現有資金或者通過各種方式擴大自有資金進行融資從而投資房地產開發建設的一種模式。這些企業自身融資的方式有多種，主要包括內部融資以及外部融資方式兩種方式，其中內部融資主要包括抵押貸款等各種銀行貸款，預收購房定金和房款等。其中上市公司還可以進行貼現股票等多種方式。而外部融資主要包括發行企業債券，銀行貸款，房地產投資信托，利用海外資金，向其它金融機構貸款，上市公司還可以進行上市融資，包括首次公開發行上市融資，配股以及增發融資等等方式。

自籌模式通常是資金實力雄厚的企業或公司，可以較輕松拿到地理位置優越，自然環境良好的土地，或者自身擁有土地，對于資金的需求不像其他的旅游房地產那么大，或者管理，開發建設技術過硬。因而采用自籌模式進行旅游房地產投融資。自籌模式較適合旅游居住型房地產投融資。自籌模式是企業自身獨立進行旅游房地產投融資，其投融資風險較大，但可以獨享收益。

（二）合作模式。

合作模式，主要是指兩家或兩家以上企業通過合作的方式，共同開發旅游房地產，這些企業可以是上市公司，也可以是非上市公司，它們通過合資，入股，共同設立股份公司，或者項目合作等方式合作，雙方共同提供資金，技術，管理，土地等多種方式進行合作，共同開發旅游房地產，風險共擔，收益共享的一種投融資模式。合作模式可以滿足一些有土地卻沒有資金進行周轉的企業、有資金卻沒有理想土地的企業以及那些發展重點有限，沒有專業的開發管理技術的企業進行旅游房地產開發的需求。通過合作模式解決相關企業的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開，難以取得理想土地等問題，并且使合作雙方或多方企業取長補短，共享管理、技術資源，共同分擔風險，大大有利于企業的發展，并且也利于我國旅游房地產的發展。但是這種合作模式也存在著相應的缺陷與不足，合作模式導致雙方企業難以尋找到合適的合作對象，或者為尋找合適的企業付出較大的交易成本，在合作過程中企業可能存在追逐私利而做出有損于對方的行為決定，并且合作模式中雙方企業共享利潤導致利潤下降。

（三）BOT模式。

BOT模式是對Build-Own-Transfer（建設-擁有-轉讓）形式的簡稱，現在通常指Build-Operate-Transfer（建設-經營-轉讓）。

BOT模式主要是指政府對旅游房地產項目進行立項，并進行BOT模式招標，將其融資，建設特許權和經營權轉讓給企業。與企業簽訂合同，雙方簽訂協定在一個固定的期限內，企業對其籌資建設的旅游房地產行使經營權，以便收回對該項目的投資、償還該項目的債務并賺取利潤，協議期滿后，企業將旅游房地產項目無償轉讓給政府。旅游房地產BOT模式通常是政府用土地特別是核心地塊或者價值很高的土地或土地相關權益做抵押，企業在獲得抵押土地后，在項目建設期行使職能，負責項目的籌資，建設，營運，維修及轉讓并承擔建設期間和經營期間的風險。企業應在獲得抵押土地后提出盈利模式及操作方案，形成整體開發思路和方案，通過企業的運營，從而獲得二次或三次利潤，有時候甚至是高于BOT本身的利潤，從而為旅游房地產投融資提供了發展空間。在這個過程中，政府主要起引導作用，包括完成相關前期工作，與企業充分溝通協商，并協助企業安排要起引導作用，包括完成相關前期工作，與企業充分溝通協商，并協助企業安排招標，分包等各種過程項目，同時監督過程質量，驗收各項工程并按時支付相關費用，同時按照承諾給予企業其他方面協助與支持。BOT模式比較適合旅游商業型房地產、旅游觀賞型房地產的投融資。

BOT模式在我國主要有鳳凰·南華山房地產、酒店、商務中心及生態旅游休閑區的投資經營（BoT），湘西旅游業基礎設施也嘗試選擇BOT模式。目前來說，這種方式在國內旅游房地產開發上運用的并不多，也較少成功的案例，主要是一些企業借鑒國外先進的BOT模式，從而運用于旅游房地產行業。但BOT模式符合資本發展的趨勢，是未來開發大型旅游房地產的一種較適合的方式。中國擁有很多優秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎設施原因，沒有開發出來，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會資金，解決開發前期資金需求大、周期長、風險高以及政府投資渠道不暢等問題。

參考文獻：

[1]王靜.中國旅游房地產發展模式比較研究[D].云南大學，2007.

篇（9）

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。

在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。

做好房地產投資項目決策工作

房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。

做好房地產投資項目規劃設計

根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。

在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。

做好施工圖紙指導施工的過程監督

房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。

在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。

一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。

抓好房地產投資項目行政審批和許可申報

房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。

做好房地產工程項目施工階段項目的管理

房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。

房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

篇（10）

1.我國房地產投資中存在的風險

1.1政策風險

政府在市場經濟中擔當著“守夜人”的角色，根據對國家宏觀經濟狀況的分析，其會制定相應的政策來促進經濟的發展。其中很多政策都與房地產行業的發展有著密切的聯系。因此，在進行房地產投資之前，就需要對當前的政策環境進行充分的了解。第三產業政策、租金政策、設備材料政策、土地出讓政策、環保政策等都會對房地產行業的發展產生影響。只有對我國的政策環境進行充分地認知，才能對比風險，達到理性投資的目的。

1.2供求風險

在進行投資之前，就需要對供求關系進行必要的風險，在房地產投資的過程中，供求關系是難以進行科學地把握的。一般來說，房地產項目施工需要一個比較長的周期，先前的預測可能會隨著市場的不斷變化，而導致供求關系受到很大的影響。諸如，如果在房地產項目的建設中發生了通貨膨脹或者通貨緊縮的現象，人們的購買力就會相應變化，目標人群也會發生轉移，這樣就會存在供求的風險。

1.3土地風險

在整地拆遷這個過程中，也存在著一定的風險。這主要包括以下幾個方面：

1.3.1安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風險。

1.3.2投機主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業效益難以保證。

1.3.3極端行為的影響

在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

1.4建設風險

項目建設階段涉及到市場把握、人員協調、材料的采購、機械的租賃、合同關系維度、進度管理等諸多方面的內容，在整個房地產項目的建設中，其是最復雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風險：

1.4.1進度風險

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴重影響企業的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復雜。

1.4.2質量風險

建筑的質量對于房地產投資也存在一定的影響，如果質量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產就難以預期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。

2.房地產風險防范措施

2.1科學決策

為了預防房地產投資風險，就需要對房地產市場進行詳細的調查分析。調查分析不但要涉及到政策的政策因素，還需要對房地產的供求狀況以及發展趨勢進行必要的調查。在對國家和社會雙重因素的把握之下，需要對房地產建設方面的信息進行收集并建立必要的分析系統，其中要包括類似項目開發方案與收益狀況、周邊配套設施建設狀況、政府規劃情況、產業布局等，這樣才能在把握大局的情況下，進行細致分析，才能有效地規避風險。

2.2風險轉移

房地產施工的周期比較長，其間很可能會遇到各種各樣的特殊情況，為了規避損失，在訂立合同的時候，需要對相關的責任進行明確。諸如，如果工程的工期超過合同規定期限的話，那么施工企業要負擔這部分責任，這樣就能減少開發商的損失，起到很好規避風險的效果。除了合同措施之外，還可以進行保險轉移，現在的保險行業也逐漸完善起來，為了防止建筑工程中面臨的風險，可以將保險費作為一部分預防性支出，一旦發生突況，就能降低風險。

2.3多元投資

投資的目的就是為了獲得效益，每個行業的投資都有著自己的特點，有的行業投資效益比較低，但是相對安全，有的行業的投資效益比較高，但是也面臨著高風險。投資者在進行投資的時候，應該采用多元的投資方式，這樣能夠增加防范風險的能力。

2.4加強質量監管

工程質量的好壞對于房地產投資來說至關重要，如果其質量不合格，將很難配合營銷策略、預售策略的展開，對于房地產的效益有著直接的影響。為此，應該加強對于房地產工程的質量監管。這不但需要開發商、監理方的作用，還需要施工方嚴格要求自身。只有在施工的設計階段、招投標階段、施工階段、竣工階段都能進行良好的監控，才能保證房地產工程的質量，進而減少質量問題帶來的風險。

2.5創新營銷

為了有效地降低房地產投資的風險，現在很多房地產開發上都在營銷方面進行了創新。現在分期付款、預租預售等方式已經成為很多房地產銷售的主要模式。這樣的銷售模式不但將大量的資金回籠有效地規避了風險，還將房地產開發與金融服務聯系在一起，在很大程度上降低了房地產開發的風險。

3.總結

目前，我國的房地產投資比較熱，本文分析了我國房地產投資中存在的風險因素，并提出了相應的防范措施，旨在能夠更好地促進我國房地產投資領域的發展，使我國的房地產行業逐步走向科學化、理想化。

參考文獻：

篇（11）

作為一個新興的金融品種,房地產投資信托在我國出現不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》卻使得信托業也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急。

房地產投資信托的含義和基本特征

房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規定條件(包括資產構成、收入來源收入分配等)的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產投資信托的投資項目不屬于應稅財產,且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩定的高收益。由于它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩定。

流動性強。由于多數房地產投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統的以所有權為目的的房地產投資相比,因此它的流動性相對較強。

能夠抵御通貨膨脹。作為房地產投資信托價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時物價上揚,房地產物業的價值更是升值得很快,以房地產物業為資產基礎的房地產投資信托股票價值也會隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時期,房地產投資信托的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產投資信托是一種很好的保值類投資工具。

面向中小投資者。由于房地產投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產,通過其特有的運行機制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產業的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經濟和產業政策。

我國房地產投資信托發展過程中存在的問題

房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產業的發展,對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法律法規還不完善,再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。

法律法規尚不健全

目前我國信托業主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的規定來開展業務。從目前國內的法律環境看,房地產投資信托產品無法進行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時選擇買進、持有、賣出。同時,在募集資金的使用上,雖然產品設計了貸款給房地產經營企業、投資于房地產經營企業股權、購買商業用途樓房和住宅等組合運用方向,但實際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業投資行為,無法長期或永久性地購入商業物業,進行租賃、經營等商業運營。

道德風險問題

房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創造一種環境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯關系”,但是由于缺乏完善成熟的監督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業,違背投資收益最大化的原則。項目自身及市場風險

房地產信托的市場風險主要來自于項目本身的風險,對項目的選擇是房地產信托首要工作,如果項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題,則信托產品無論怎么設計控制風險,項目本身的先天缺陷是無法避免的。

進一步完善房地產投資信托的建議

從上述分析可以看出,我國房地產投資信托業務的發展,因為受到政策等多方面的限制,在我國還需要更進一步完善。

建立相適應的政策和法制環境

加快我國相關政策和法律法規制定的進度,為房地產投資信托的發展建立完善的政策和法制環境。這方面,海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經濟發達國家的做法,根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規,保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。一方面,要防止它與銀行等房地產金融機構的過度競爭;另一方面要鼓勵其資金運用,實行專業化投資組合,并保護投資者的利益。

道德風險問題的防范

作為專業從事經營性信托業務的非銀行金融機構,信托投資公司受到國家金融監管機構——中國銀監會的嚴格監督和管理,嚴格按照信托業“一法兩規”進行經營活動。在產品架構設計上,信托公司可邀請商業銀行、律師事務所、房地產專業服務機構及會計師事務所等中介機構參與,對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監督。信托公司內部,應建立和完善業務評審及風險控制流程,按照審慎的原則運用信托資金,各部門分工協作,交叉監督,以最大限度地防范風險。借鑒美國經驗,我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產信托的業務發展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系。

項目自身及市場風險的防范

信托公司在進行項目選擇的時候,可以聘請有市場公信力的房產專業機構對項目進行可行性分析及評估,對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識;深入調查了解開發商實力、財務及資信情況,選擇與開發經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發商進行合作;落實土地房產抵押、第三方保證、質押等擔保措施,在項目運作過程中,加強資金監控,做到“封閉運行,專款專用”。通過這一系列的手段,信托公司能將項目風險控制在最小范圍之內,最大限度地保證信托資金的安全,保護委托人和受益人的利益。

就目前的市場狀況而言,房地產商也好、投資者也好、信托機構也好,距理性認識房地產投資信托,在心態上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產信托的投資者都認為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區別,而且收益更好。而信托產品的流動性很差,缺少轉讓平臺,也存在較大的流動性風險。因此,只要出現一個信托產品不能兌付,有可能導致信托業受到致命的打擊。這不僅需要信托機構、房地產商不斷調整心態,投資者在投資過程中也應加強金融知識,提高風險意識。

參考文獻: