房地產開發項目設計大全11篇

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我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展，房地產業快速發展，成為拉動中國經濟增長的重要力量。

二、房地產項目設計管理的概念

2.1.房地產開發設計

房地產開發設計屬于項目的一種。所謂房地產開發設計，是指為完成房地產開發活動目標而作的一次性的設計工作。房地產開發過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產的策劃項目、進行工程設計活動、施工過程的管理、舉行一次建設完成的房屋的銷售活動、組織一次設備招標活動、進行一個物業管理軟件開發等。

2.2 項目管理與房地產設計管理

所謂項目管理，就是項目的管理者通過一定方式整合資源，以發揮資源的作用，實現項目目標的過程。項目管理的過程不僅表現為從項目的投資決策開始到項目結束的全過程進行計劃、組織、指揮、協調、控制和評價等活動。

所謂房地產開發設計管理，是指開發商或業主通過一定方式整合資源，以發揮資源的作用，實現房地產開發設計目標的活動過程。開發商要通過計劃、組織、控制、協調、控制、評價等方式實現對各種資源進行有效的整合與利用，以發揮資源的作用，實現具體房地產開發設計項目的目標。

2.3 設計管理的特點

從上述分析可以看到，設計管理對于房地產開發的質量、進度和價格有著重要的影響，可見設計管理在工程項目管理中的重要性，為了實現有效地完成設計管理的任務，必須分析設計管理工作所具有的特點。

三、設計進度管理

3.1 設計進度管理的特點

3.1.1 人力資源是進度決定性因素

設計是一項以人為主體的創造性的腦力活動。人的因素占很大的比重，人是設計階段的最主要的資源，有時甚至是唯一的資源。在項目的其他階段中，由于存在多種資源，當某項資源不夠時，可以通過增加其他資源來彌補，即不同的資源間可進行一定的替代或互補。

3.1.2設計階段中工序的搭接使項目的不確定性加大

設計的主體是人，產品是人腦的創造性產物，雖然表現為圖紙文件等，實際上是種無形的產品，因此設計過程中的主觀性更強，從而增加了設計階段的風險。

3.2設計周期的確定

3.2.1設計的階段劃分

大型的房地產開發項目一般都經過上述的三個階段，小型的房地產開發設計也有采用兩階段設計的，即將方案設計與初步設計合并為一個階段，整個設計過程只經過方案設計和施工圖設計兩個階段。

3.2.2設計進度確定需要考慮的因素

業主在考慮設計周期要求的時候，一般需要考慮以下幾個因素：

a．項目對工期的要求、特點。

b．項目的技術經濟條件和外部條件。

c．項目各項工作的時間估計。

d．項目的資源供應狀況。

3.2.3設計周期的確定方法

a．專家判斷法

b．定額法

c．資料統計法

3.3設計過程進度控制

3.3.1進度控制的主要內容

a 分析、論證總進度目標；編制項目實施總進度計劃；

b 分析總進度目標實現的風險，編制進度風險管理的初步方案；

c 審核設計進度計劃和出圖計劃，并控制執行，避免發生因設計單位推遲進度而造成施工單位要求的索賠；

d 編制設計任務書中有關進度控制的內容；

e 在項目實施過程中進行進度計劃值和實際值的比較，如出現偏差，隨時采取措施進行糾偏；

3.3.2 設計進度控制的建議

a. 重視工程項目的設計階段，正確認識到設計階段在整個項目周期中的重要地位。

b 業主在將設計任務交給設計單位之前，應該做好以下幾件事：確定工程項目主要針對的終端服務群體，即使用者；根據選定的使用群體，確定工程項目的總體設計定位：明確工程項目的各項經濟技術指標。

c 對于施工圖設計階段的具體問題，可以由設計單位先粗略地羅列出項目需要使用的主要材料清單(包括使用部位)，并從設計的角度出發提出建材的選用要求和建議。

d 在建設項目設計階段的項目管理實施規劃，即在建設項目決策之后，對建設項目的設計階段如何展開工作，如何對設計階段進行有效的合同管理和信息管理，并對設計的過程如何進行控制以順利實現項目目標提出一整套合理的方案，用以指導業主方設計管理過程，也是實現項目進度控制的有效方法之一。

四、設計質量管理

4.1設計質量的定義

設計的技術質量包括功能性、安全性、美觀性、環保性以及可施工性。設計的功能性指建筑工程的用途、規模、能力以及相應的各種指標要求；安全性指工程設計將傷害或損壞風險限制在可接受水平內的能力。如設計文件的編制深度應滿足施工要求，使施工簡便易行。

4.2 設計質量的過程管理

4.2.1 設計階段質量管理原則、任務

A 設計階段質量管理原則

（1）建設工程設計應與社會、經濟發展水平相適應，做到經濟效益、社會效益、環境效益相統一；

（2）工程設計應當按建設基本程序，堅持先勘察、后設計、再施工原則；

（3）建設工程設計力求做到適用、安全、美觀、經濟；

（4）設計應符合設計標準、規范，計算應準確，文字說明應清楚，圖指標主要清晰、準確、避免“錯、漏、碰、缺”。

B 設計階段質量業主管理的主要任務

（1）編制管理細則，確定目標控制計劃，督促設計單位完善質保體系，建立內部專業交底及會簽制度；

（2）設計方案、圖紙、概預算和主要設備、材料清單的審查，發現不符合要求的地方，分析原因，發出修改設計的指令；

（3）對設計工作的協調控制，及時檢查和控制設計的進度，做好各部門間的協調工作，使各專業設計之間配合、銜接，及時消除隱患；

（4）參與主要設備、材料的選型；

（5）組織對設計的評審或咨詢；

（6）組織設計文件、圖紙的報批、驗收、分發、保管、使用和建檔工作；

（7）組織設計交底與圖紙會審，處理或參與處理設計變更和因設計引起的工程質量問題和質量事故；

（8）編寫管理工作總結。

4.2.2設計質量管理的依據

業主對工程設計質量控制的依據，主要有以下幾個方面：

a 有關工程建設及質量管理方面的法律法規，如城市規劃，建設用地，市政管理，環境保護，質量管理，投資管理等方面的法律和法規。

b 有關工程建設的技術標準，如各種設計規范，標準，設計參數的定額及指標等。

c 建設項目的審批文件，如項目建議書及其審批，項目可行性研究報告及其審批項目建設選址及其審批，項目環境影響報告及其審批等。

d 建設項目設計的準備文件，如體現業主建設意圖的規劃設計大綱，設計綱要，設計合同和協作等方面的協議，數據和資料等。

4.2.3設計質量管理的重點

a 設計單位的選擇

b 設計依據的提供

c 設計文件的審查

4. 3設計階段質量管理的方法

a 以投入、產出管理為重點

b 以專業人員為依靠

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1 前言

近年來，房地產企業在中國經濟體系中的地位日益水漲船高，為遏制高房價為社會發展帶來的不和諧因素，國家針對該行業相繼出臺了一系列宏觀調控政策來逐步規范地產界的發展，使得房地產開發項目利潤趨于平均化和透明化[1]。房地產公司要想獲得穩定的經營利潤，除了提供市場需要的房源以外，還應該做好成本管理控制工作，降低開發成本。而良好的成本管理控制水平能夠保證房產開發企業在激烈的市場中具有很高的抗風險能力和在競爭中立于不敗之地[2]。成本控制貫穿于房地產開發的全過程包括前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等，本文在房地產開發成本控制研究現狀分析的基礎上，重點研究項目設計階段的成本控制。

國內學者對房產開發項目的設計階段成本控制做了相關研究。王濤站在房地產企業的角度，總結了項目投資成本管理的內容和目標 [3]；張振強調了設計階段地產開發項目成本控制的重要性，指出成本控制的重點，分析了當前設計階段房地產開發項目成本控制現狀，并提出相應的對策[4] ；而房地產開發企業項目成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，其中只占總費用1%的決策階段對成本控制的影響占到總成本的70%，占2%―4%的設計階段對成本控制的影響可以達到50%―60%[5]，整個管理成本只占總費用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法則結合實例論證，將重點研究在決策階段和設計階段的成本控制。

2 設計階段成本控制現狀研究

2.1 對設計工作的重視程度不足。

建設單位忽視設計工作重要性的觀念不同程度地存在，很多單位將項目施工階段作為造價控制的重點，缺乏全過程造價控制的意識。項目設計階段的成本控制的未得以重視，缺乏設計控制成本的概念，房地產開發項目的投資主要花費在施工階段，這是房地產發展商普遍存在的一種共識，他們認為只要對施工階段的監控予以加強，就一定可以大量節約成本。然而，房地產發展商們待項目建成后卻發現這樣的處理方法并沒有致使成本下降，而該問題的關鍵是在于他們忽視了設計階段的監控環節。因此，在項目進行階段我們必須提高對設計階段的成本控制的重視度，做到從源頭處對成本予以嚴格有效地控制。

2.2 設計人員技術和經濟相分離。

在美國為增強技術和經濟的匹配性，通常將設計準備階段作為一個獨立的建設階段，對設計任務書中的技術問題、技術數據作技術經濟分析，并將項目總投資有效地分解。價值工程原理能夠充分應用在研究和論證工程設計方案中，在實際工作中都有估價師的參與，力求保證在實現功能的前提下，盡可能減少工程成本，使造價建立在合理的技術水平上。但是在國內，首先設計計費大部分采用以工程設計造價為基數，按照一定的比例提取的方法。在這種前提下，若降低設計造價，就會導致設計人員的利益減少，不能充分地發揮設計人員在控制工程造價上的主觀能動性，致使設計人員探索節省造價的設計技術和方法的積極性降低。另外設計人員項目概況和現場情況了解的深度不夠，不能把各影響因素都考慮到，從而在控制項目的投資上存在一定困難。

2.3 限額設計指標分解難度大。

限額設計就是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，按照批準或預期的初步設計總概算控制技術設計和施工設圖計，同時各專業設計部門在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計 ，嚴格控制不合理的設計變更，保證總投資額不被突破。其核心是要確定哪些指標可以作為限額設計主線并決定項目最終造價，從而可確保建筑工程成本在整個設計及建造過程中處于受控狀態。但是實踐中絕大多數限額設計卻在初步設計后開展。當發現投資額與概算有較大差距，才按照限額設計來調整設計方案，使得設計的合理性大大降低。由于指標分解難度大，因而編制較好的工程限額設計任務書困難也比較大。如果對限額設計中的造價額限制太死， 就會造成“造價不變， 功能提高； 造價提高， 功能有更大的提高”這兩項價值工程提高造價的途徑得不到有效實施， 尤其是后者會在限額設計中， 受到極大限制， 也就限制了設計人員在功能和價值兩方面的創造性。

3 設計階段成本控制對策建議。

3.1 改變觀念。

房地產企業必須對設計階段造價控制的重要性有一個清晰的認識，改變“重施工、輕設計”的傳統造價控制觀念， 杜絕建設單位的浪費，招標單位就擬建工程的設計任務招標公告，重視承包方的選擇，因為無論是設計還是施工，承包方作為設計或者施工具體工作的最前線，結果直接影響建筑的成本[6]。鼓勵競爭， 促使設計單位改進管理， 采用先進技術降低工程造價， 縮短工期， 提高投資效益， 提高設計質量， 降低設計費用。

3.2 運用并行工程的思想進行規劃設計。

并行工程的思想是由與新樓盤有關的設計、建造、銷售、物業管理等人員組成一個多學科的工作小組，在新樓盤的設計階段就根據顧客的需要一起考慮產品的可制造性、可推廣性、可維護性以及成本等方面的產品特性。它在每一個階段同時考慮樓盤生命周期中的所有約束條件，設計過程和其他過程的集成有助于新樓盤在設計階段就發現問題并馬上予以解決， 這樣， 當最后的設計被驗證以后， 該新樓盤就是可制造、可推廣、可維護的， 并具有很高的品質， 滿足顧客的需求。

3.3 開發新型成本控制體系

在限額設計時探索新的分解技術、編碼技術，或者對項目進行有效分界，并開發項目分解軟件， 逐步采用計算機對項目技術構成進行有效分解， 對投資構成進行有效分界， 加強數據積累， 解決指標分解難題[7]。在充分認識了風險的情況下建立網絡成本控制體系，因為在網絡的基礎上能夠處理大量的成本信息，使成本管理工作變得更加容易[8]。施工圖設計階段，以審定的初步設計工程量作為該階段的工程量限額。針對目前預算超概算的普遍現象，設計單位在施工圖設計階段可以編制單位工程限額設計卡片來分配限額，待施工圖完成后，及時編制施工圖預算，對比概預算增減的金額，分析其產生的原因，并提出相應的處理意見。

4 結論

成本控制工作是整個公司降低成本爭取利潤最大化的核心工作，重要性不容忽視，需要房產開發企業充分認識到成本領先的重要性和必要性，積極落實工程資料和信息的收集整理中。同時，與設計單位、監理單位相互配合，站在房地產項目整個生命周期的角度，用可持續發展的眼光，自覺地貫徹落實設計階段成本控制的管理思路。設計階段是將抽象的施工圖紙變成實體的過程， 這是一個硬性環節， 即盡最大的努力進行成本控制和管理。因此， 對房地產開發項目的成本必須從決策到銷售進行全方位全過程的管理和控制， 任何一個環節都不可忽視。

參考文獻

[1]唐志. 淺析房地產開發的成本控制[J]. 財務與管理2011.08

[2]張錦. 宏觀調控下房地產的成本控制[J]. 中國鄉鎮企業會計 2011.12

[3]王濤. 淺議房地產企業投資決策階段的成本管理[J]. 經營管理者 2010.22

[4]張振. 設計階段的造價管理[J]. 四川建筑科學研究 2006.02

[5]張祖宇. 房地產開發項目主要階段成本控制研究與應用[J].

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【 abstract 】 along with the real estate market increasingly fierce competition and the change of policy, the domestic real estate enterprise internal management gradually from extensive to present a technology-orientation, fine management mode change trend of development. In recent years, in all the attention in the planning, building perfect professional design management at the same time. Strengthening of the structure and other professional engineering and technical work management. Improve the management work of the systematic design. Make a design technology management more comprehensive, professional, fine, overall enhancement of the estate enterprise competitiveness.

【 key words 】 cost optimization: design optimization: to explore

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

一、指導思想

房地產項目優化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術先進、經濟合理”的原則下．結合理論、技術、經驗、科技等，對工程設計、施工技術方案的可行性、經濟性進行比較、分析和判斷，以求得工程成本經濟合理，對社會技術資源進行溝通、整合、利用。在結構設計過程中，大力提倡和推廣結構工作性能設計新理念．加深對現行國家及地方規范條文理解和消化，用活規范條款。做好與建筑專業配合工作，積極參與項目設計各階段控制工作，把設計各階段的事前、事中、事后技術管理與工程成本控制落實到實處規劃方案階段積極主動參與規劃方案設計階段的技術管理，在為營銷、規劃、建筑服務的同時．對工程成本加以控制．從結構專業角度對方案提出建議下面從本人參與順德深業城項目管理總結的經驗談談，設計優化在房產成本控制中的重要性。

［例1］深業城項目7#，8#三十層，建筑方案，在高寬比、錯層等方面超過國家結構規范相關規定，必須首先做結構整體模型振動的試驗，分析試驗結果后才能確定結構設計上的非常技術措施，最后還要通過專家委員會的評審。這樣必然會增加項目開發時間及工程成本。結構專業提出上述意見后，營銷和設計經過綜合考慮，最后對規劃、建筑方案進行修改，項目開發時間和工程設計成本得到控制。

［順德深業城一期地下室5萬平方米，由于規劃設計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，設計院結構工程師為了建筑師日后隨意布置消防通道而將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進行地下室結構和基礎設計（每平方米2噸消防車荷載），此做法使地下室及基礎工程設計成本大為增加。公司審圖時發現了此問題，建議建筑專業首先布置消防車通道，結構專業再重新進行地下室和基礎結構設計，避免了多花冤枉錢。另外一個項目正好相反，也是5萬平方米地下室，規劃方案將消防車通道完全布置在社區地下室上，結構專業看圖后，提出完全可以結合社區外市政道路而不必在社區地下室頂板上設置消防車通道，建筑專業接受此建議，減少了地下室結構和基礎設計工程成本。

現階段，國內設計單位對樁基礎承載力取值多是參考地勘單位提出的建議值，再根據土壤物理指標進行理論計算而確定。多數情況下，設計單位確定樁承載力設計值比較保守，取值偏低，普遍存在樁基承載力強度沒有得到充分利用、樁基礎工程設計成本偏高現象。順德深業城樁基設計中，應該推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設計值，從結果來看，這種設計值普遍比以理論計算確定的設計值高出20％以上，相應減少樁基礎工程成本支出20％以上。設計院選用靜壓Φ500，H=125,預應力管樁，按地質報告，樁承載力設計值定為180噸，按5%數量現場試樁，樁承載力設計值定提高為250噸比以理論計算確定設計值180噸提高了38％，在樁布置采用靈活方法，同時選用Φ500，H=100, 樁承載力設計值定為180噸，用兩種樁型根據軸力，合理分配，在塔樓下采用H=125樁型，在裙樓處采用采用H=125樁型，避免承載力浪費，經濟配樁，取得了較好的經濟效益。

由于目前地下室面積偏大、使得工程成本偏高，所以對地下室的設計進行了重點技術分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間；佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設計院設計成果進行優化調整，工程設計成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；深圳某公司2．5萬平方米人防地下室，從結構設計角度優化設計，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。

小區地下室的頂板上都會放置1米多厚覆土以便綠化。對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值，經過受力分析，建議在進行地下室結構設計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴散作用，消防車荷載取值比“規范”值小于覆土厚度的倍數，一般在1～1.5倍，從而減少地下室和基礎工程設計成本，此建議已在許多項目的地下室結構設計得以應用。由于消防車荷載比較大，對此折減后取得比較好經濟效益。

二、上部建筑結構設計技術管理

上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，因此，對此結構設計技術管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結構設計是否經濟合理很大程度依賴于設計單位結構工程師的技術專業水準、責任心和心態，從理論上講他們有義務為業主負責，但在實際工作中，他們只對《規范》負責而沒有對設計的經濟合理性負責，甚至有意無意加大鋼筋用量和混凝土強度等級。因此，如何使設計單位結構工程師既要保證結構安全、品質，又要保證工程設計成本控制在一個合理范圍內，是房地產企業設計技術管理人員職責所在。

公司加強上部建筑結構設計技術管理工作，取得了一定成效

一期在初步設計中，13層、25層高塔樓用鋼量預估65千克／平方米、85千克／平方米，在技術管理參與下，甲方給出定額設計，設計單位對原結構設計方案進行調整后，使標準層用鋼量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比較滿意結果。。

三、現場工程技術管理

深圳某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為3900平方米。樁基承載力設計值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負摩擦力的理論計算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進行加固處理。經過對幾個回填土地基處理方案可行性、經濟性進行比較，確定采用碎石樁處理方案。設計公司進行施工圖設計，施工圖中的碎石樁數目為2051根，公司獨自對此方案進行優化，碎石樁數目減至332根，僅為設計公司的16％，工程成本減少84％，同時保證了工程進度。

某公司為營銷策略先建了娛樂中心，環繞娛樂中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開工的。娛樂中心三面離地下室距離在2米左右，地下室開挖前對會所支護就顯得極為重要。施工單位設計支護方案為直徑800毫米聯排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計12米，灌注樁作為懸臂梁工作。公司考慮由于土質較差，對樁的堪固作用不會太大，對該方案提出在聯排灌注樁上部加設壓頂梁以保證聯排灌注樁共同工作，同時在娛樂中心3個側面壓頂梁之間設置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點，如此，支護方案由灌注樁平面懸臂結構轉變成受力性能更好的空間剛架結構。施工單位采納公司意見，對原設計方案進行優化，確保娛樂中心在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。

某公司項目包括4棟高層、12棟小高層，建筑地僅4950平方米。在這4950平方米地塊上的地質情況極其復雜：上部土層液化嚴重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規律。目前，16棟建筑分別采用了預制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復合地基3種基礎組合，共計4種基礎形式。如此復雜的地質情況和采用多達4種的基礎類型，在開發中史無前例，技術管理難度可想而知。

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一、房地產開發項目設計階段存在的管理問題

目前，我國房地產開發項目在設計階段的管理過程中主要存在以下幾個方面的問題，具體體現在：

1、缺乏全面、一體化的設計

目前，我國的房地產開發項目在設計管理過程當中，偏重于建筑工程主體項目的設計工作，而忽視了相關的配套設計和附屬設計。有些設計單位的工作人員在進行項目設計時，過分的重視主體環節設計，而沒有對其相關的附屬設施進行關注。例如，在進行一些小型的市政工程設計時，只考慮了工程主體項目，而忽視了室外管線等一些配套設施的設計，導致工程項目在今后的施工過程中遇到諸多的麻煩和不便。還有一些項目在分配設計任務時，啟用了兩家或兩家以上不同的設計企業，這就導致在設計分配工作中常常出現責任不明、分工不清、接口工作不完善等問題，給工程施工造成了很大的麻煩。

2、缺乏設計優化工作

目前，在我國的房屋設計管理工作中，缺乏對設計總體方案以及專業方案等的進一步優化設計。有的房地產項目工程在確定設計方案后，立即將其投入到施工圖的設計當中，沒有再對其設計的內容、有效性、安全性等方面進行優化設計，導致很多項目直到施工建設階段，才發現其設計圖紙的專業深化程度不足，切實性和可行性不高等問題，給工程施工進度、企業經濟效益和社會影響到造成了一定的不良影響，有些甚至出現法律糾紛。

3、缺乏規范化的圖紙校審

在有些房地產開發項目的設計管理工作中，對設計圖紙的校審制度不完善，校審過程不規范、不嚴謹，缺乏健全、統一的內部管理制度措施以及相應的技術規范指標，從而導致在進行設計圖紙的校審時，不能嚴格、充分、有效的發現設計圖紙中的錯誤和不當，降低了設計圖紙的科學性、有效性和規范性，從而影響到整個房地產項目工程的開發建設質量。

4、其它問題

我國目前有些房地產開發項目在設計管理中存在諸如憑空臆造、數據不實、討論無效、計算不準以及隨意變更設計等等問題，這些問題都影響到設計管理的水平和質量，影響到整個項目工程建設的質量。

二、房地產開發項目設計階段的管理原則分析

1、對文化需求的滿足

需要認識到房地產開發項目設計是開發商的“產品”，從而融入文化方面的需求。以中海地產為例，在設計階段的管理工作中，不斷體現了強烈的市場意識，實現了設計、市場、以及營銷的充分統一，同時還通過強化社會資源整合能力的方式，使設計人員在設計全程中能夠通過交流評審的方式，在標準化的模塊設置中融入對文化價值的體現，確保住戶追求個性的需求得到滿足。

2、以市場需求為導向

需要充分構建以市場需求為導向的規劃設計理念，體現以人為本的中心思想。規劃設計為了能夠與市場需求充分的契合，就需要充分體現以人為本的基本原則。有關建筑樓板的規劃也需要在滿足其基本功能性需求的同時，體現文化藝術方面的特點。與此同時，從房地產經營開發的角度上來說，設計管理的最核心目的在于：為目標市場構建一個具有盈利空間的戰略。

三、加強房地產開發項目設計階段的管理措施

1、加強設計總體規劃方案的編制

房地產開發企業要根據項目工程的實際需求以及企業發展的實際情況，科學、嚴謹、合理的編制設計總體規劃方案，切實落實編制過程中數據依據的真實性、完整性和可靠性，嚴格規范設計人員的行為和設計流程，從而確保項目工程設計的科學性和有效性。同時，還要制定相關的設計管理制度體系，從而提高房地產設計階段的規范性和流程性。

2、加強設計各環節之間的管理和協調工作

1）設計人員要根據項目實際需要選擇標準的、合格的建筑材料，從而在源頭上有效的控制房地產項目工程的建筑質量。同時，大力采用和推廣新型的建筑材料，提高工程項目所需的技術標準和工藝要求，進一步完善項目工程的使用性能，避免因一些傳統的材料、工藝導致的工程項目質量問題，從而滿足人民群眾對房地產工程建筑質量的要求。

2）提高設計人員的職業道德和責任心。設計工作是房地產工程項目建設的第一步，也是指導性工作，對整個工程建設有著非常重要的基礎性作用。因此，設計單位必須要加強對設計人員的職業道德培養，定期的對設計人員進行職業道德教育和崗位培訓，加大宣傳力度，通過實事宣傳、典型案例剖析等手段，加強房地產工程設計人員的工作責任心和職業道德水平。

3、加強設計前期的管理控制

房地產開發項目設計前期管理工作主要是對一些準備性質工作的控制，具體包括：

1）設計單位要根據房地產開發企業提出的具體要求挑選人員，組建設計項目組，包括各個設計階段的專業負責人、設計人員、審核人員、校對人員等，確定設計進度和完成時間，并編制設計進度計劃表。

2）簽定設計合同時，設計單位要著重注意房地產開發企業提出的一些具體的項目要求，包括明確的要求以及隱含的要求，并向業主所要相關的設計材料和資源，一般包括：立項文件、地質勘察報告、委托書、環評報告、總體規劃等等。

3）設計單位的相關負責人要根據不同類型的工程項目對設計及校對人員進行充分的事前指導，并編制相應的指導表格。同時，還要對工程開發項目的結構設計制定一個統一的設計原則和標準，在通過結構設計的總工程師的審批確認之后，分發到每一個設計人員的手中，從而規范設計人員的行為標準。

4、加強設計中的管理控制

在進行具體的工程項目設計時，要注意對以下幾個方面的管理和控制，具體包括：

1）嚴格控制設計進度。當遇到特殊情況不能按時完成設計的，具體設計人員要及時向上級領導報告和說明，決不能弄虛作假、應付了事。

2）各設計階段的負責人員要經常性的對設計基礎資料進行互提，形成完善、良性的配合資料互提單，從而有效的約束和管理專業設計人員的工作責任和行為，確保設計工作更加的全面、嚴謹。

3）設計工作完成后，要根據審圖中心的意見進行圖紙的修改，并在返修后進行復審，通過后方可開工。要在項目開工前，同施工單位進行設計圖紙的交流溝通，盡量將所有設計圖紙中的疑問解決和消除，從而減少對設計圖紙的變更。

結語：

設計工作在房地產項目開發過程中有著十分重要的意義和作用，項目設計的好，就能夠有效的降低房地產項目工程的造價，提高房地產項目工程建設的科學性、安全性和長效性，縮短投資回收速度和效率，從而更好的提高房地產企業的經濟效益和社會效益。因此，各房地產建設企業必須要加強對設計階段管理工作的關注和重視，加強對它在資金、人員、技術等方面的投入和支持，從而更好的完善房地產設計管理體系，進一步促進和推動我國房地產行業的高效、長久、健康發展。

參考文獻：

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經濟的快速發展，人們的生活水平有了很大的提高，人們的思想意識也發生了很大的改變，在這種情況下，人們對社會基礎建設的要求也越來越高。近年來，人們對住宅產品的質量、功能以及安全問題非常重視，建筑行業在發展過程中，數量在不斷增加，因此，很多的項目開發商和項目參建單位對項目設計管理非常重視，在設計、施工以及管理方面都取得了很大的成績。但是，隨著產業化的不斷發展，市場競爭更加的激烈，因此，人們對住宅商品的功能需求也在不斷增加。房地產開發商在發展過程中如果一直處于原地不前的狀態會導致企業的競爭能力出現下降的情況，同時，對人們的生活也將帶來很大的影響，因此，國家對房地產開發業非常重視，加強房產項目的設計管理具有非常大的指導意義和實用價值。

1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值

建筑項目設計階段的管理具有非常重要的意義和價值，建筑設計的專業人員是建筑設計的執行者，建筑設計成品中集結著專業工程設計人員的智慧結晶，這樣使建筑項目會更加具有實用價值，能夠更好的滿足人們的需求。房產開發企業的項目設計人員在項目規劃和設計中起到的作用十分大，能夠更好的實現多方的溝通和協調，對項目以后的規范施工具有非常重大的意義。在項目設計階段，房產開發企業的設計人員要對整個項目設計階段進行很好的控制，這樣能夠更好的帶動內部的資源，充分發揮項目設計人員的能動性，促進項目設計向著更好的方向發展。

房地產開發建設項目設計過程分為兩個階段，分別是方案的設計階段和施工圖紙設計階段。方案設計最終形成的產品是方案報建文本，施工圖紙設計最終的產品是施工圖。這兩個階段的成果都是要報送相關的政府部門進行審批的，在審批合格以后進行工程項目施工。建設項目設計過程的項目管理根據方案設計以及施工圖紙設計階段的成果展開，這兩個設計階段所承擔的目標和任務不同，因此，項目管理執行組織的結構以及相關的管理都存在著很大的差異。在項目管理中主要包括人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理以及質量管理，不同的階段，針對這些管理存在著不同的側重點。方案設計階段的重要性得到了房產開發企業的重視，在方案設計階段，要先擬定招投標任務書，對招標的方案進行確定，接下來對方案進行定案，最后得出方案報建文本，最好進行方案的報建。很多的房地產開發公司在方案設計階段，通常會投入大量的內部資源和外部資源，在方案設計方面能夠更好的滿足市場需求。

2 強化質量管理

工程項目的方案擬定設計階段分為方案投標階段和方案定案階段。通常情況下，房地產項目的開發企業采用招投標的方式來確定項目方案，或者委托中介設計組織對設計方案進行確定。這兩種項目方案的確定方式都有一定的好處，但是，也存在著一定的壞處。房地產企業在中標以后會針對項目開展市場調研，然后結合項目的實際情況作出基本的策劃，這樣能夠明確項目設計目標和投資方向。房地產企業對項目本身也會對項目進行內部的方案設定，然后進行分析和探討，能夠對利弊進行權衡，對具體的設計和投資方向進行確定。在開展項目初期調研的時候，要對項目設計組織機構的實力進行分析，這也是保證項目設計可行性的重要手段。

在項目設計確定階段，無論是采用的招標形式，還是采用的第三方委托設計的方式，都要對行業信息以及相關的信息進行了解，這樣能夠對設計企業的情況作出客觀的評價，對不同設計類別的公司要進行更為嚴謹的了解。對項目的基本設計方案確定的時候要進行反復的推敲，然后進行反復的研究，這樣能夠更好的對最終方案進行確定。這個過程中，房地產企業可以使用專業項目設計人員對重大的問題進行分析，對周邊的交通以及空間布局情況要進行很好的分析，例如，對項目空間的部分的設計，建筑結構的規劃以及綠化景觀的規劃設計，對建筑住宅的戶型風格以及位置也要進行分析，滿足更多人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。

除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。

3 做好協調管理

篇（6）

房地產開發是房地產經營活動中最基本、最主要的土地開發和房屋建設行為，是房地產開發經營企業最直接、最主要的生產經營活動。房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用。

合理有效地控制房地產項目開發成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段和實施階段，可以說是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。項目開發建設的各個階段成本控制各有其特點，根據各階段成本所起的作用和重要程度做好對最關鍵設計階段成本的有效控制。

設計階段的成本控制實際上是一個價值工程問題，其研究確切地說是一項價值研究而不是控制研究

成本控制在設計階段（包括選材用料）占有70～80％的份量，工程階段（包括合約和實施階段）占30～20％。所以認為項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接、最重要的環節。

設計階段一般可分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。在具體設計階段應具體抓好以下幾方面的工作：

1.項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡準確的相關設計資料及各種技術經濟指標，明確開發項目的定位、工程建設成本范圍、質量及效果，特別要強調設計方案的“經濟合理性和技術先進性”間的關系，具體內容包括戶型、功能、環境配套、結構設計等。在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本節約。依據設計部提供的招標方案，進行成本估算，經分析、比較后對設計各方案中公建配套工程面積指標及形式、各種類型住宅所占比例、與項目市場定位相對應的各類建筑及環境的檔次等影響成本較大的部分提出成本控制建議，并將建議反饋給設計單位，方案設計完成后，成本負責人依據設計部提供的方案在一個月內進行建安成本匡算，對成本影響較大或成本容易流失的單項工程需做專項成本分

2　初設計階段：

初步設計完成后，房地產開發公司技術人員要認真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設計方。這一階段十分重要，著重應審查的是設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現代人們的日常生活居住的需要；再如環境配套設施，是否從　“以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現在大部分購房者對戶型和居住環境很看重，甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理，比如建筑設計時可將功能分區相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經濟尺寸；另外在環境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術經濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；其次，對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做的目的是避免超預算設計。成本管理部門根據初設計方案完成并提交后一個半月內成本負責人組織編制項目成本概算，概算依據初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網球場館等）及不同層高塔樓標準層的主體結構混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現行綜合價按規定取費計算，部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算指標值，專業分包工程按市場價格。主要對擴初設計階段所做的主要成本工作進行總結并對下一階段施工圖設計提出成本控制建議。

3.　施工圖設計階段，這是控制工程成本最主要的環節。設計過程中，有些設計人員只注重設計質量及設計期限，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。依據發展成本目標、施工圖設計任務書發展成本控制目標進一步分解、細化和完善；針對各分項工程的不同特點，分別制定相應的限額設計經濟指標、技術指標或對主要材料選型。限制和控制對工程造價影響大的內容，實施限額設計，在滿足設計質量的前提下，優化設計，控制單方鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預算指標、設計變更費用限額指標等對工程造價影響大的內容。由其要注意以下幾點：

3.1建筑結構形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據建筑物特點盡量采用成本較低的結構形式。通過進行全面測算比較后選擇混合結構或框架結構。建筑、裝修工程：該部分質量及效果對售樓影響較大，影響成本的主要因素為材料選型，而且要避免重復設計和施工，減少設計變更及補充設計，重點對住宅外墻磚、鋁合金門窗、標準層電梯前室裝修、防水工程等制定經濟指標值；

3.2基礎結構形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇。合理選擇樁的型號、樁徑、樁長、基礎形式、埋置深度，避免在施工時出現超深或返工現象。A、土方工程：爭取設計一次到位，減少動土次數，重點控制挖運方數量；B、擋土支護工程：結構做多個方案比選，優化設計，給出擋土支護的經濟指標值；C、樁基工程：該工程特點是不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，一定要做幾個樁基形式的方案比選后，再制定經濟指標值

篇（7）

0 前言

改革開放30年來，我國的經濟水平取得了長足發展, 人民的生活水平得到了不斷提高，社會對住宅商品的需求也與日俱增。這幾年住宅小區項目的開發非常火爆，設計、生產、管理和銷售都有了明顯的進步。然而，隨著競爭越來越激烈，市場逐漸走向成熟，大眾的購房理念也日趨理性，房地產開發商對住宅小區項目開發策化和設計階段越來越重視。文章在本人多年從事房地產開發實踐的基礎上，淺析了房地產開發項目設計管理，對房地產開發項目設計過程中的方案設計階段和施工圖設計階段作了重點闡述，旨在為以后更好的進行房地產開發項目設計管理奠定基礎。

1 項目設計管理

項目管理是上個世紀50年代后期發展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理即按項目進行管理，有的情況下被用來描述管理持續進行的日常運作的組織方法。在建設項目的策劃和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策劃和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。它將使房地產開發公司決策和設計人員對項目設計的監控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目后期產生積極的影響。建設項目設計階段的管理有其特殊性，首先，設計的成果是由建筑設計機構完成的；其次，房地產開發公司設計人員在策劃和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此，在建設項目的設計運作過程中，房地產開發公司如何介入、如何控制設計過程、充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。

2 房地產開發項目設計階段

根據房地產開發建設項目的階段進行劃分，一般可將其分方案設計和施工圖設計兩個大階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。因此，建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。

2.1 方案設計階段

方案設計階段的在整個設計過程中是極其重要的。方案設計階段的主要流程如下：擬定招標設計任務書、方案招標、方案評審及咨詢、方案定案（或委托設計機構）、出方案報建文本、進行方案報建。一般的房地產開發公司都會在方案設計階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標、內部評審、專家咨詢論證等目的就是為了得出一個精品的方案來。但有時也會出現些意外的情況，可能發生設計成果偏離目標或者設計進度拖延從而延誤了建設工期。因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部、策劃部、營銷部等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。方案設計階段一般可分為方案招標階段和方案定案階段。

方案招標階段

大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向，同時也對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計機構實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。招標要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。

方案定案階段

基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如交通系統功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環境景觀系統、設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計機構溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展，最終確定方案。

2.2 施工圖設計階段

施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案設計階段有所不同。在施工圖設計環節中， 中間過程質量與進度控制是關鍵，工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。除此之外，成果審查也是一個關鍵的環節，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產設計運作過程中，經常會出現方案設計階段周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計機構加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。時間的緊迫性會限制設計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此，在施工圖設計階段，一定要嚴格控制關鍵點的時間安排。即使在某些環節出現偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。

3 總結

文章在本人多年從事房地產開發實踐的基礎上，淺析了房地產開發項目設計管理，對房地產開發項目設計過程中的方案設計階段和施工圖設計階段作了重點闡述，旨在為以后更好的進行房地產開發項目設計管理奠定基礎。

參考文獻

[1] 吳軍. 房地產開發項目設計管理，黑龍江科技信息，2009.

篇（8）

近些年來，隨著房地產開發市場的逐漸火爆，建筑樓盤逐年增加。房地產項目的設計是房地產開發前期的必要工作，房地產項目開發商與項目參建單位等都應該重視項目設計的管理，加強房產項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。

1. 房地產項目設計管理的意義

房地產項目設計階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

2. 強化設計的質量管理

工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。

但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統與空間布局，項目市區空間部分，建筑結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。

除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。

3. 做好設計個環節的協調管理

一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。

4. 結語

總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。

參考文獻：

篇（9）

1、前言

目前，隨著我國房地產市場競爭的日漸激烈，其市場制度和運行都逐漸的走向完善和成熟，人們的購房觀念和行為也日益趨向于理性。在這種房市背景下，要求房地產開發企業必須提高開發項目的科學性和合理性，強化工程項目開發的設計和策劃水平，從而更好的促進房產項目的宣傳和營銷。設計管理工作貫穿于房地產項目開發的各個階段，從項目的前期定位到最后移交到物業公司管理，其間設計管理工作都是至關重要的，是項目成功與否的關鍵因素。

2、房產項目設計管理的指導意義與現狀普遍存在的問題

房地產企業的設計管理要求代表房地產企業對與設計相關的活動，如市場調查、土地購買、設計咨詢和招標、規劃設計、報批和設計變更等進行統一管理和協調。設計管理既要解決設計方面技術問題，又要把規劃、建筑、室內、景觀等設計單位整合起來，協調統一。而且設計管理工作的對象不僅有很多乙方，也有很多審批主管部門，所以不但要對合同方協調管理，也需上下協調。因此房地產企業設計管理工作既是技術工作也是管理工作。

房產企業的項目管理人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等發揮著十分重要的作用，與項目定位、以及后來的規范施工等階段密切相連。在項目設計階段中，在房產開發企業管理人員的介入下，能夠使項目設計得到更好的指導性建議，保證項目投資目標、成本及進度得到有效控制，從而更加利于項目開發走向成功。

在過往開發項目的設計管理經驗中，也發現存在不少問題。一方面，目前市場上的設計單位水平良莠不齊，設計人員經驗水平不足，并同時跟進多個項目投入力度不夠，人員流動性大，難以完整跟進整個項目的所有設計階段。另一方面，甲方項目前期定位不明確、決策搖擺不定，甲方內部意見不統一，或設計任務書要求不全，不夠詳細，容易導致設計反復修改，增加了工程成本延誤工期，都是現時設計管理中普遍存在的現狀。

3、加強房地產開發項目設計管理的幾點措施

（1）管理者明確設計要求。設計任務書編制是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書主要應包括企業最高領導層的規劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業公司提供的客戶建議、開發部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。

在方案階段，作為設計管理決策者要明確項目定位方向，作為指導整個項目開發的目標。在項目前期先明確好投資成本、建筑風格意向、開發周期等關鍵性因素，把握好大方向，避免在設計過程中反復調整而造成的工期及成本增加。以本人參建的東方新天地商業項目為例，項目位于佛山城區核心的蓮升片區，是廣府文化發源地、興盛地，作為一個位于歷史文化體驗區中的商業綜合體，該項目在開發前期就十分明確地定位為具有嶺南特色的明末清初風格建筑。在這個指導思想下，每個階段的工作都圍繞這個主題進行深化、細化。作為工程管理者，在開發前期明確好設計要點要求，與設計單位共同探討設計方案，在綜合意見上決策精準果斷，在細節處理上謹慎推敲，避免了方案的反復調整，有效地縮短了開發周期，各方面達到了理想的預期效果。

（2）做好協調管理工作。一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等方面做出重要鋪墊。因此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。

首先，當項目擬定好設計單位后，首要工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計單位對項目的具體進度安排進行有效評估，避免因圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。例如要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得到有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審查，如果核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。

（3）重視審批過程中的溝通管理。設計報批不僅是批準的問題，還是時間上、經濟上的問題，更要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。設計管理人員要學會與規劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協調。

關乎設計的報批事項，要做到在設計過程中就保持與政府主管部門的溝通，設計管理人員要及時跟蹤和協調，如果在一個范圍允許選擇或主管部門有商量的余地，我們可以通過合法的正當途徑將企業的發展目標和設計意圖準確的反映給他們，去積極協商和溝通。比如關于小區入口位置、與市政管網接口位置、建筑外立面效果等均可以根據企業對項目的要求結合造價因素爭取有利的審批結果。包括也可以根據市場、相關政策、項目具體實際對于規劃技術指標申請調整。

（4）加強設計的整合管理。建筑設計單位缺乏專項設計的能力，幕墻、景觀、智能化、精裝修等都需要二次設計。人防、供電、供水、環保等處于半市場化狀態，這些專業在建設流程上一般都滯后于施工圖設計。對于一個項目而言，需要補充完善的設計內容還有很多。對于設計管理人員來說，多線的并行操作和資源整合力就是設計管理好壞的重要素質。這需要設計管理人員內部和外部的資源進行有效的整合，每個分項做到不矛盾不沖突，協調統一。例如，在方案到施工階段，讓景觀、智能化、精裝修等專業設計施工單位就參與其中，避免后期的修改調整，電梯、空調等設備專業提前采購招標，在施工圖設計前確定技術參數，做好不同工種不同專業的交叉銜接，從而提高管理質量，有效提升工作效率。

4、結語

設計工作在房地產目開發過程中有著十分重要的意義和作用，項目設計的好，就能夠有效的降低房地產項目工程的造價，提高房地產項目工程建設的科學性、安全性和長效性，縮短投資回收速度和效率，從而更好的提高房地產企業的經濟效益和社會效益。因此，各房地產建設企業必須要加強對設計管理工作的關注和重視，加強對它在資金、人員、技術等方面的投入和支持，從而更好的完善房地產設計管理體系，進一步促進和推動我國房地產行業的高效、長久、健康發展。

參考文獻：

[1]曾倩慧，論房地產項目開發的設計管理[J]，中華民居，2013（03）

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中圖分類號：Tu－9文獻標識碼：A

成本控制是房地產項目開發管理中的一項重要內容，它貫穿于整個項目從土地競買、立項、設計、招標投標、建設施工等全過程，對于提高開發項目投資效益和管理水平起著重要作用。一個成功的設計方案能節約造價成本，保證建設項目按進度進行，合理的設計是施工階段成本控制的前提。數據顯示，設計費一般只占建設工程總造價的10％左右，但對工程造價的影響卻占70％以上。以上均說明了加強設計階段的成本控制的必要性，而這一階段成本控制的重點，不單是從設計階段的直接投入費用上來控制，更是要從房地產的全過程壽命周期成本的角度來指導設計，以達到成本控制的目的。

一、設計階段房地產開發項目成本控制現狀

(一)設計人員在設計工程中缺乏技術經濟結合思維。設計階段是工程建設中最為重要的階段，它是技術與經濟的統一體，只有將二者圓滿結合。才能創造出好的設計作品。在國外，各國均非常重視設計階段的成本控制，以美國為例，他們在研究和論證工程設計方案的時候，廣泛應用價值工程原理，在實際工作中一般都有估價師的參與。力求保證在實現功能的前提下，盡可能減少工程成本，使造價建立在合理的技術水平上，從而取得最好的投資效益。然而在國內，設計師普遍將工程設計工作視為一項純技術工作，把成本控制看作是與己無關的財會人員的職責，認為在管理過程中只要注重設計圖紙質量就可以了，于是在工程設計中只注重技術指標，而對經濟指標缺乏嚴格的約束，加上現行的設計取費標準是與工程造價掛鉤，使得設計師在設計的時候不但沒有節約成本的動力。反而還可能提高設計標準，因此建設工程中設計完成以后概算超估算，預算超概算現象嚴重，而同時房地產公司的財會和預算人員只根據財務制度辦事，往往不熟悉工程知識，也較少了解工程設計中的各種關系和問題，只能單純地從財務制度角度審核費用開支，難以有效控制工程成本。

(二)限額設計推行過程中出現了種種問題。為了通過獎罰管理制度，促使設計人員增強經濟觀念和責任感，使其既擔負技術責任也要負經濟責任，限額設計越來越受到開發商的重視。所謂的限額設計就是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。同時，各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。但是就現實來看，出現以下三方面問題：一是由于限額設計過分突出強調了設計限額的重要性，這樣一來便限制了設計人員的創造性，使得一些新材料、新技術不能在項目中得到應用，而這些新材料或者新技術卻恰好能在房地產項目后期運營過程中發揮環境效益和經濟效益；二是限額設計中的限額如投資估算、設計概算和施工圖預算等，均是指建設項目的一次性投資，因此設計人員容易忽視對項目全壽命周期成本而只關注當時的限額，因而造成限額設計的效果從全壽命周期成本來看并不好；三是傳統限額設計理論沒有給出限額設計值分配的方法和操作技術，使得在實際應用中常常缺乏操作性。常規方法是參考類似工程的技術經濟資料，將投資估算加以切換分割到各單位工程中，但這種方法和實際情況往往有較大出入，因為工程造價的高低會隨年代的變遷、工程地點和技術條件的不同呈現出較大的差異，僅以類似工程的投資比例作為參考不一定能準確反映項目投資各組成部分的合理關系，因此限額設計在房地產開發項目成本控制中還有很大的改進余地。

二、設計階段房地產開發項目成本控制對策研究

(一)推行工程設計發包。開發項目的工程設計發包由開發商主持，項目設計發包有設計招標方式、方案競選方式、協商或指定承包方式三種，前兩種設計發包形式更能加強房地產開發項目的投資控制，降低成本。保證工程質量，但是由于時間更長，因此可能對工期進度造成影響，所以在選擇設計發包方式時要分析各方式的利弊。就設計方案競選和設計招標而言。兩者的區別在于：對于未中選的設計方案，要根據其工作量大小給予必要的補償，而設計招標就不需要：設計方案競選的第一名不一定就是設計任務的承擔者，開發企業可以把中選方案作為設計基礎，并吸收、綜合其他方案的優點，集思廣益，形成更好的設計方案，這樣看來，采用設計方案競選更能保證設計的質量和性能。

(二)切實落實設計監理制度。目前，我國工程建設監理主要停留在施工階段，而設計階段的監理進展比較緩慢。國內外的監理實踐證明，監理如在設計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實行設計監理，可以避免設計過程中可能出現的缺陷和失誤，提高工程設計質量，有效控制工程造價。因此，開發企業應通過招標形式選擇一家資質水平高、信譽好、責任心強的設計監理單位，加強對設計工作的外部監控，保證設計的高質量，控制好工程造價成本。

(三)落實設計單位技術經濟責任制。為了督促設計人員在設計時技術與經濟相結合，因此必須建立、健全和加強經濟責任制。一方面開發商和設計單位共同簽訂的設計承包合同中，要明確雙方的責、權、利，開發商要求設計單位保證設計圖紙的質量和設計進度，否則由此給前者造成的損失將由后者賠償：另一方面要明確設計單位內部各專業、科室以及設計人員的職責和經濟責任。在考核各專業完成設計任務質量和實現限額指標好壞的基礎上，實行節獎超罰制度，將設計人員的考核業績與經濟效益相結合，充分調動和加強設計人員的積極性和責任心，自覺地將投資控制貫穿到設計工作的全過程中去。

(四)改進限額設計。運用價值工程原理對限額設計進行改進。以最低的全壽命周期費用可靠地實現必要的功能。與通常按類似工程資料進行設計限額分配方法相比，價值工程的應用使投資比例更加合理。通過價值工程的功能分析，可采取叭評分法、04評分法、定量評分法進行功能評價，確定其功能評價系數，以此作為設計限額分配時供參考的技術參數，從而最終求出分配到各專業、各單位工程的設計限額值(即價值工程中的功能目標成本)，在進行設計功能的選擇時。使最終的V=F／C一1，也就是使得最終分配到各部分的成本比例與其功能的重要程度所占比例相近。這方法的難點在于進行設計限額的分配時，需要因地制宜地制定出先進合理又切實可行的功能目標成本。不過可以采用措施找到合理的功能目標成本：首先，按類似工程統計數據對上述求得的功能目標成本進行比較并作適當修正；其次，在設計各階段，根據各專業要求作必要的調整：最后，要求設計人員對項目具體情況作

充分的調查研究，使得功能評價系數能和建筑功能、樓層高度、建筑面積及業主對各功能要求匹配。參照上述措施進行，將設計限額值向其分部工程甚至分項工程的分配，使得限額設計的結果最終既能考慮社會效益，又能考慮經濟效益，還能考慮到市場效益。

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中圖分類號：O213文獻標識碼： A

一、房地產項目開發工作

房地產項目開發管理的質量控制，包括開發項目的各個階段，例如：決策階段、設計階段、施工階段以及結算階段，因此在進行設計管理的質量控制時，首先需明確房地產項目開發設計的重要性，其對房地產開發的規模、投資、規劃具備一定的推進作用。

設計管理的質量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立責任制度，即規劃房地產設計管理中的項目責任，例如：市場規劃責任、項目編制責任、組織施工責任以及監督管理責任等，為設計管理的質量控制提供可信的環境，盡量減少各類問題對設計質量控制的影響；第二部分是構建質量計劃，結合房地產行業動態和經濟變化，借助房地產開發規定，制定符合社會發展的設計質量計劃；最后建立設計管理質量控制制度，保障設計前期處于有效的質量控制狀態，優化設計環境，為房地產項目設計管理的質量控制提供良好開端。

二、房地產項目開發設計管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設計單位是設計管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設計單位，選對了設計單位，則設計管理就成功了一半。房地產設計的類別按對象可分為規劃方案設計、建筑方案設計、建筑施工圖設計、景觀設計、市政綜合管網設計、室內裝修設計、幕墻設計、邊坡設計等；按過程可分為方案設計、初步設計和施工圖設計。一個工程的完成，所涉及到的單位往往不會少于十家。

2.進程管理

對于所有房地產開發商，時間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調控的變幻無常，都讓房地產開發企業，希望能牢牢地把握項目進度，既希望加快設計進度，又怕產品設計做得不好，導致市場滯銷造成巨大的現金流壓力，因此，總體的設計進行計劃、進度管理顯得猶為重要。做好設計管理的進程管理必須做好：一是體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點；二是編制的進度計劃，應盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有設計成果的要求。

3.技術管理

技術管理是設計管理工作的大前提，這里說的技術管理工作主要包括：一是技術研究；二是關于任務要求的編寫：通過設計語言，將產品定位表達成為任務書，同時要結合規范、成本等其他方面的要求；三是技術方案之間的對比：在多方案中對比成本、時間等綜合要素，篩選得出的方案選型結論；四是設計文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設計變更的審核與控制等。其中設計變更的審核與控制尤為重要，設計變更總費用如能控制在建安工程總造價的5%以內時，即可判斷為控制效果良好。在項目進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進行工程洽商費用估算。

4.任務管理

作為房地產項目的設計管理者，時刻關心的是客戶是誰、西黃什么樣的產品、產品的成本、售價、利潤是多少、什么時候銷售等，房地產企業的設計管理部門是把客戶對產品的需求，轉化成設計的語言，對設計委托單位提出設計思路和設計要求。

設計任務書是設計委托單位進行設計的主要輸入文件，也是對設計成果進行驗收和評價的標準，設計任務書編制要求全面、明確、準確的反映甲方的設計要求。以施工圖的設計任務要求為例，設計任務書包括：一是設計依據，包括政府等多部門的初步設計的審批意見書；二是設計指標要求：設計原則、總體及詳細的設計要求；三是成本控制的要求；四是設計成果的要求；五是設計進度的要求。因此說，在編寫任務要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設計任務要求。

三、房地產設計管理的質量控制

房地產設計管理的質量控制，主要依據設計的不同層次和不同類型，有規劃的實現質量控制，因此對設計管理的質量控制做以下分析：

1. 細化質量控制責任制度

針對房地產項目設計管理的實際情況，細化質量控制的責任制度，同時根據質量控制責任制度的劃分，成立項目責任小組，針對項目設計管理的質量控制劃分責任 [2]。例如：在項目設計管理的過程中，責任小組可聯系項目策劃部門和設計管理部門，重點對房地產項目進行設計質量的控制，首先需保障房地產設計的框架和服務理念，滿足社會、公眾對房地產的質量要求，其質量控制的內容主要包括項目的設計與規劃；其次促使責任小組利用責任制度作用于設計進程，控制設計流程中的各項質量問題，同時緊密聯系設計項目中的各個部門，實現項目設計的綜合控制，維持項目設計管理的可協調狀態；最后責任小組將質量控制責任制度貫穿到整體項目設計管理的環節中，主要對設計過程中的質量進行監管和測評，針對設計出現問題的責任制度或責任環節，及時采取補救措施。

2. 通過監控實現質量控制

房地產項目的設計與開發，需組織專業的建筑師，實行設計任務的編寫，針對每一個設計階段，做最深度的研究，彰顯項目中的設計優勢，為保障設計任務的質量控制，可采取監控的方式，保障房地產項目組具備較強的設計能力。利用矩陣式監控，促使項目設計開發管理各個部門之間形成聯系，同時給予負責編寫設計任務的建筑師一定設計權利，便于質量控制，例如：在通過監控實現質量控制時，首先需重點建設編寫設計任務的建筑師師傅具備較高的資質和能力，能否利用專業完成房地產項目設計編寫，考核建筑設計者的專業能力，其次安排相關專業人員對整個項目開發設計管理，進行全程監控，研究項目設計中出現的問題，如建筑設計師臨時有任務，可迅速安排專業人員頂替設計師，避免耽誤工程設計進度；最后將房地產人力資源投入設計管理質量監控管理中，著實發揮監控質量控制的作用。

3. 利用計劃分析控制設計管理的質量

通過分析的方式對房地產項目開發設計管理的質量進行控制，主要包括以下幾個方面的控制內容：

①設計部門定期檢查項目開發設計的進度，分析設計中不符合實際的點，提出改進措施，并保障其實施到位；

②根據房地產的實際設計體系，進行質量的監控，保障設計的進程控制在可接受的質量范圍內，并針對設計體系的約束構建預防制度，并要求建筑設計師，書寫設計日志，預留設計

質量信息；

③規定質量控制的目標，例如：進行階段性項目設計時，制定相關質量控制的目標，并對其進行優化處理，提高質量控制能力；

④保障項目開發設計一次性通過，避免日后設計不合理的變更，其對質量控制影響較大，在很大程度上影響房地產項目開發設計的質量，以及后期的施工質量；

⑤房地產項目開發設計的過程中，合理加入材料購置的設計，促使兩者保持在同步發展的狀態，避免由于間隔太長，出現計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設計質量控制；

⑥實現設計與控制的結合，提高項目開發設計的控制力，實現質量的綜合控制，切實做好質量指導與控制的工作。

結束語：

設計管理中的質量控制，對房地產開發項目具備一定的約束力，而且房地產開發項目設計管理中的質量控制，處于動態變化的過程中，由此增加了房地產項目質量控制的難度。因此，積極提高質量控制的效果，保障其在房地產項目設計中發揮高效率的作用，不僅提高房地產項目設計管理的質量控制能力，而且可迅速提高房地產的整體質量。

參考文獻