房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理大全11篇

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篇（1）

中途分類號：C93 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

一、房產(chǎn)企業(yè)工程項目特點

1、位置固定、項目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項目論證要考慮到地區(qū)差異。項目開發(fā)是以單個的項目為對象，由于項目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨立特點，各開發(fā)項目存在很大的差異性。項目點多面廣，各個項目部的權(quán)力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報表為主、監(jiān)督為輔。

2、資金占用大、回流周期長

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時間要求，完成一個項目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營資金的流動性。

3、風(fēng)險大

項目開發(fā)周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設(shè)時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會影響整個項目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實，轉(zhuǎn)型基本不可能。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)存問題

1、各自為政，合作意識差

房地產(chǎn)開發(fā)工程的特點是，建設(shè)單位多、施工單位多、設(shè)計單位多、施工工作交叉作業(yè)多，由于這些特點導(dǎo)致各個單位進場與退場的時間各不相同，由于其中一些單位之間并不存在合同從屬關(guān)系，導(dǎo)致各方依各方的習(xí)慣、進度辦事，互相之間并不溝通，出現(xiàn)問題也不尋求解決的方式，合作意識極差，這就導(dǎo)致工程施工現(xiàn)場一片混亂，所有單位都想各自為政，這種現(xiàn)象的存在不僅嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工進度，還會造成項目成本的增加。

2、施工階段履行合同不嚴(yán)謹(jǐn)

工程施工中的合同內(nèi)容不夠全面、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，由于建設(shè)工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及范圍比較廣，合同中技術(shù)要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同履約率低。

3、項目設(shè)計資源整合不足

設(shè)計資源整合不足會嚴(yán)重影響工程設(shè)計文件的準(zhǔn)確性以及工程施工事項接口等工作，從而影響項目管理。目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目有一種向精裝修發(fā)展的趨勢，如果項目設(shè)計資源整合不足，就會導(dǎo)致房產(chǎn)建筑交付標(biāo)準(zhǔn)不明確，使得裝修設(shè)計滯后，而后期為了滿房時間又倉促裝修，使房產(chǎn)建筑的質(zhì)量遭人質(zhì)疑。

4、成本失控

成本控制管理并不應(yīng)只是一個部門的任務(wù)，它應(yīng)該是整個企業(yè)的整體成本管理，從調(diào)研到樓盤交付使用的各個階段，不僅要加強事后成本控制，而且不能忽略加強項目開發(fā)過程中的成本控制。如果監(jiān)督管理機制不是很完備，必然會導(dǎo)致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費、趕工費、違約金等損失都難以估計。開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金等都積壓企業(yè)利潤空間。

三、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的建議

1、加強前提可行性研究

項目選擇首先考慮預(yù)期性的研究、定位，如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五連環(huán)：選址、定位、資金鏈、招商、營運。開發(fā)施工需要從長計議，進行投入產(chǎn)出綜合考慮。加強項目開發(fā)前市場調(diào)研，項目的實際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計者、策劃銷售商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，其結(jié)果必然與實際市場需求脫節(jié)。要找到項目的發(fā)展方向，確定項目在市場上的競爭地位，確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案投資建設(shè)成本的估算，對項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性有充分的認識。

2、全面完善項目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的成本管理是所有投資者所關(guān)注的重點，必須采取手段加強對房地產(chǎn)開發(fā)工程決策、招標(biāo)、設(shè)計、施工、驗收、維護等全過程的成本管理工作。在各個階段的成本控制中，要注意采用科學(xué)的方法、合理的手段，不能一味求低成本而忽略了整個工程項目的質(zhì)量以及其它重點控制內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)工程的決策階段和施工階段是成本控制的重點階段，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量的角度分析控制成本，合理做出各階段的相關(guān)預(yù)算，對各個階段的施工量進行精確的核算。工程項目施工階段的成本控制是整個項目成本控制工作的重中之重，在工程施工階段必須嚴(yán)格控制工程設(shè)計變更，以降低工程設(shè)計變更造成的施工成本增加；必須嚴(yán)格控制建筑材料的質(zhì)量和數(shù)量，以降低材料浪費造成的施工成本增加；必須嚴(yán)格控制施工工期，以降低工期延誤造成的成本增加。總之，建筑單位必須嚴(yán)格按圖紙施工，按進度施工，按管理條例施工。

3、項目進度管理

工程的進度直接影響項目效益的發(fā)揮。進度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計劃方法，網(wǎng)絡(luò)計劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)圖是反映項目各工作或活動間邏輯順序關(guān)系的圖，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關(guān)系、前后次序，通過對關(guān)鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項資源，能夠有效控制工期。對開發(fā)商而言，進度管理是項目管理的重中之重，對此應(yīng)落實管理目標(biāo)責(zé)任制，強化職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督作用。為此，認真做好工程前期準(zhǔn)備工作，編制切實可行的施工組織設(shè)計非常重要。在工程施工前期準(zhǔn)備工作中，項目部應(yīng)依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進行職能分配，項目經(jīng)理作為項目的負責(zé)人，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與設(shè)計院、監(jiān)理、施工單位等進行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問題。審核人員及材料進場計劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細的施工進度計劃，在進度過程控制中應(yīng)認真客觀制作工程形象進度表，檢查流程表等各項管理制度的要求，責(zé)任到人，定期檢查，確保各項制度的落實。

4、項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)公司的項目質(zhì)量管理是基于設(shè)計單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上的控制及強化控制的管理。質(zhì)量是企業(yè)的生命，質(zhì)量管理目標(biāo)的實現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本，在工程質(zhì)量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機構(gòu)的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。所以，首先滿足需要成為檢驗房地產(chǎn)項目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)；其次房地產(chǎn)項目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。

5、嚴(yán)格施工合同全過程管理

合同管理是伴隨著整個工程施工的全部過程，工程質(zhì)量、工期、造價是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標(biāo)中已經(jīng)確立。因而招投標(biāo)文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營銷、預(yù)算合約、法律法務(wù)、財務(wù)等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風(fēng)險。嚴(yán)格執(zhí)行國家的招投標(biāo)管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式。

6、完善管理制度，推行績效評價

建立完善的監(jiān)督管理制度，對項目投資進行有效的控制，各方面的實施一定要按照相關(guān)的監(jiān)理規(guī)定和實施細則，確立職責(zé)分工及有關(guān)制度，把責(zé)任落實到人，從工程管理機制上建立健全的成本控制體系；同時，做好工程進度款的審核，避免資金流失。有關(guān)工程進度款的審核，就是確定監(jiān)理方的工程量，并制定相應(yīng)的管理制度，以落實到項目中去，優(yōu)化設(shè)計方案，控制項目成本。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)項目管理是一個企業(yè)發(fā)展的重要核心，進度控制和成本控制是項目管理的關(guān)鍵部分，管理人員要不斷的改善自身的專業(yè)知識，嚴(yán)格做好項目管理，確保工程質(zhì)量，使得工程能夠順利完工，讓企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益得到進一步的提升，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康、有序發(fā)展。

參考文獻：

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中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

項目管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好了前期準(zhǔn)備工作后，例如土地勘察、規(guī)劃設(shè)計、用戶搬遷等等，就要開始聘請專業(yè)施工隊伍進入施工現(xiàn)場進行項目建設(shè)。根據(jù)預(yù)先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設(shè)進行管理，最終保證工程按時、按量、按質(zhì)的完成。房地產(chǎn)開發(fā)工程是一個非常復(fù)雜而且變化多端的系統(tǒng)工程，因此，必須將各個環(huán)節(jié)結(jié)合起來，協(xié)調(diào)發(fā)展，才能使房地產(chǎn)企業(yè)同時獲得可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。可見，項目管理對房地產(chǎn)開發(fā)工程來說至關(guān)重要，所以，探究房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的問題與建議就顯得十分必要了。

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的問題

（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足

房地產(chǎn)在項目開發(fā)時應(yīng)該充分做好前期準(zhǔn)備工作，然而，現(xiàn)在很多開發(fā)單位，并沒有認真做好這項工作，而是在粗略的了解了項目開發(fā)的前提下，就開始了項目建設(shè)工作。為了加快工程進度，盲目而草率的開工，這就對后面工作的進行帶來了很多困擾，由于前期的準(zhǔn)備工作沒做好，那么在后面工作開展中就難免會出現(xiàn)設(shè)計依據(jù)不足等問題，不僅對后期施工不利，而且竣工后對入住居民也會帶來一些不便。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始之前，應(yīng)該做好前期調(diào)研論證和規(guī)劃設(shè)計評審。而不是一拿到地就開始開工建設(shè)，這樣就能適當(dāng)?shù)谋苊獬霈F(xiàn)戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理，公攤過大等問題，有利于土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

設(shè)計委托及評審不夠規(guī)范

當(dāng)前，由于對設(shè)計單位的要求不規(guī)范，對設(shè)計單位發(fā)出的“設(shè)計任務(wù)委托書”要求不細致、不明確，有的甚至沒有“設(shè)計任務(wù)委托書”；和設(shè)計單位沒有緊密聯(lián)系，協(xié)調(diào)配合，使得在方案設(shè)計和施工圖設(shè)計，尤其是結(jié)構(gòu)設(shè)計上出現(xiàn)很多問題，導(dǎo)致在施工過程中經(jīng)常變更圖紙，造成了成本上的浪費，管理上的混亂。加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，許多開發(fā)單位就忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，這種業(yè)務(wù)管理上的缺失，使得開發(fā)單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運行。

管理體制不健全

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，對項目管理還沒有一個深入透徹的理解，所以就出現(xiàn)了很多的企業(yè)在執(zhí)行過程中照搬照抄項目管理的模式，沒有結(jié)合本企業(yè)的自身特點，沒有從企業(yè)的實際需求出發(fā)，使得項目管理發(fā)揮不了它強大的作用，造成了浪費。目前房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理體制存在著一些問題，還有待完善。例如，有些房地產(chǎn)企業(yè)不重視規(guī)劃建設(shè)程序的相關(guān)規(guī)定，為了盡早竣工，經(jīng)常在政府建設(shè)主管部門還沒有辦完相關(guān)手續(xù)和查勘現(xiàn)場與交底之前就開始施工。也有部分企業(yè)鉆制度的空子，將規(guī)劃審批手續(xù)辦下來之后，但是并沒有得到相關(guān)部門的施工許可，就開始施工，這樣很容易在施工過程中受到停工和經(jīng)濟處罰，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受損失。這些制度上的漏洞將會影響工程的順利開展，嚴(yán)重時還會造成不良社會影響。體制問題還表現(xiàn)在事前管理與事中管理中出現(xiàn)了脫節(jié)，那么也就說明在進度和成本方面也容易失控，使得實際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離。

（四）售后服務(wù)不到位

目前有很多房地產(chǎn)開發(fā)單位錯誤的認為工程竣工的驗收就意味著“收工”。因此，在驗收這個環(huán)節(jié)上并沒有做到足夠嚴(yán)格，以至于在工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，導(dǎo)致出現(xiàn)不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時不僅重視房子的質(zhì)量和舒適，更加重視售后的服務(wù)和配套設(shè)施，但我國很多中小房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務(wù)意識較差，忽視了售后維修服務(wù)。除此之外，有些房地產(chǎn)企業(yè)還缺乏信用，對于之前承諾好的配套設(shè)施，也沒有兌現(xiàn)，甚至在房屋質(zhì)量上還存在偷工減料的問題，這就容易造成住戶和開發(fā)商之間的沖突和矛盾，不利于房屋銷售，也不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

加強和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的建議

（一）加強項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理

針對我國房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足的問題，現(xiàn)提出以下改進建議：全面優(yōu)化項目管理，加強前期管理，包括規(guī)劃方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。在項目開發(fā)前要充分做好市場調(diào)查工作，冷靜的分析投資決策，盡量降低市場風(fēng)險。在設(shè)計階段，要重視和規(guī)范設(shè)計，以市場需求為出發(fā)點，綜合性能、經(jīng)濟、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更和超額設(shè)計所造成的巨大浪費。一方面，要結(jié)合實際，遵循預(yù)算施工設(shè)計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設(shè)計單位的溝通，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項，不超限，將意外風(fēng)險控制在預(yù)期之內(nèi)。

加強項目施工中的管理

施工管理涉及的內(nèi)容多，時間長，影響大，直接影響到工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)。施工管理的關(guān)鍵之處要以國家相關(guān)法律法規(guī)與國家建筑質(zhì)量管理中心的規(guī)定為原則，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，對工程的安全、造價、質(zhì)量、工期進行嚴(yán)格控制。

1.加強施工合同管理

施工合同是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時也是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對項目施工實施管理的主要法律依據(jù)。因此，制定施工合同是施工管理的首要任務(wù)，國家針對施工合同的管理也提出了一些標(biāo)準(zhǔn)，各開發(fā)單位一定要遵循國家規(guī)定并結(jié)合企業(yè)和項目實際情況來制定和執(zhí)行。此外，開發(fā)單位還應(yīng)該根據(jù)項目的實際情況，對安全文明施工、工程材料供應(yīng)、工程工期、工程質(zhì)量獎罰以及工程驗收交付做出明確的規(guī)定，從而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項目開發(fā)能順利進行。

2.施工質(zhì)量的控制

施工質(zhì)量的控制是整個施工管理中最為關(guān)鍵和重要的工作，如果說一個項目連施工質(zhì)量都無法得到保證，那么就更不用說其他的方面了。這是工程項目的基礎(chǔ)，因此對這個基礎(chǔ)的控制，當(dāng)然就更加嚴(yán)格了。在項目施工過程中，相關(guān)管理人員一定要對施工質(zhì)量進行嚴(yán)格的控制，要制定科學(xué)完善的現(xiàn)場管理制度、安排齊全稱職的管理人員來監(jiān)督和控制。具體任務(wù)是：第一，管理制度的制定和執(zhí)行，主要是要求管理人員嚴(yán)格依據(jù)管理制度的相關(guān)規(guī)定對工程實施進行管理和監(jiān)督，尤其是重點部分與關(guān)鍵工序，要根據(jù)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來進行檢驗。要等驗收合格后，才能進行下一個環(huán)節(jié)。第二，嚴(yán)格監(jiān)督施工企業(yè)，最大限度保障施工質(zhì)量，培養(yǎng)施工中自我質(zhì)量控制意識。及時發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)在施工過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)難題并進行解決，保障技術(shù)方面的質(zhì)量。第三，重視材料管理。設(shè)計要求與合同約定中明確提出的內(nèi)容需要嚴(yán)格執(zhí)行，做好市場調(diào)查，掌握市場材料的最新信息。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，通過招標(biāo)環(huán)節(jié)力求選擇信譽好、質(zhì)量高以及價格合理的材料商進行合作。

3.控制工期

控制工期在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的地位不可忽視，不僅關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的利益，也關(guān)系到廣大用戶的利益，這是一個利益連環(huán)。因此，要掌握實際情況監(jiān)督施工單位，再制訂切實可行的進度計劃與組織設(shè)計。每一個環(huán)節(jié)控制上，要結(jié)合監(jiān)理人員對施工單位的細節(jié)檢查。若是有偏差，要及時分析出現(xiàn)偏差的原因，并監(jiān)督施工單位進行及時的補救，保障施工項目按時完成。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理，就必須在項目規(guī)劃前做好前期準(zhǔn)備工作，并不斷完善管理制度和機制，加強對施工階段的控制，包括成本控制、工期控制、質(zhì)量控制等，同時還要加強售后服務(wù)。只有著眼于存在的問題，用發(fā)展的角度來看待問題，才能有效的加強和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，最終促進社會和國民經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1]來豪.淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準(zhǔn)備工作之管理[J].陜西建筑，2011（9）.

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中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

前言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀分析

當(dāng)前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。

開發(fā)項目管理中忽視了風(fēng)險控制

如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。過程中的風(fēng)險包括：政治風(fēng)險，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。

2、項目成本沒有得到有效控制

無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

1、加大房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理力度

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2、化化規(guī)劃管理

篇（4）

中圖分類號：TU71

文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。

2開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。

工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、報建等。

財務(wù)部門負責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項目的融資（財務(wù)）計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設(shè)提供生活上的保障。

開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標(biāo)進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計軟件是相對獨立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

3.1開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計方案。

3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對規(guī)劃設(shè)計人員原有工作習(xí)慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設(shè)計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計單位都使用AutoCAD進行規(guī)劃設(shè)計，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計單位發(fā)放。同時，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計單位提交的規(guī)劃設(shè)計方案進行審查。

3.4通過計算機進行規(guī)劃設(shè)計成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計單位報送上來的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設(shè)計方案進行指標(biāo)計算、比較，進行查詢、統(tǒng)計、分析等。

3.5將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設(shè)項目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負責(zé)整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進度及成本進行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中）。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設(shè)計者不了解施工工藝，從而使設(shè)計方案施工困難，影響項目建設(shè)的成本和進度；或者施工單位經(jīng)驗不足，不太懂建筑設(shè)計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應(yīng)用到項目的策劃、設(shè)計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸しǎ谝?guī)劃設(shè)計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計方案，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設(shè)備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設(shè)計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關(guān)的設(shè)計的內(nèi)容進行討論、分析和改進。

另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強調(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

6結(jié)語

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻：

篇（5）

由于房地產(chǎn)的開發(fā)的周期較長、金額投資大以及風(fēng)險高等特點，房地產(chǎn)開發(fā)項目一直都是一項比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)商作為項目的管理主體就要對整個工程建設(shè)項目負責(zé)。房產(chǎn)開發(fā)商的管理措施對工程的項目建設(shè)是否有效，與房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量和收獲利潤密切相關(guān)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程管理現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)的開發(fā)項目中主要有四種管理方式，即部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理，其中以部門制度的項目管理方式最為普遍，但在當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的管理的形式并不是很樂觀。

1. 對房地產(chǎn)開發(fā)工程的中風(fēng)險管理的不足

首先是政治風(fēng)險，國內(nèi)外政治環(huán)境的變化決定著相關(guān)投資的走向。其次是環(huán)保風(fēng)險，房地產(chǎn)項目工程中所涉及到的噪音等相關(guān)環(huán)境污染也是具有一定風(fēng)險的。還有金融風(fēng)險，國家的貨幣政策以及國際金融風(fēng)暴都會帶來房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須謹(jǐn)慎主義的風(fēng)險。隨著建筑市場的擴展，建筑市場的供求關(guān)系的不穩(wěn)定以及相關(guān)設(shè)備的資源短缺，也會給市場帶來市場風(fēng)險。信用風(fēng)險涉及到開發(fā)商和承包商，更牽涉到房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤收益，也是任何房地產(chǎn)產(chǎn)商需要關(guān)注的風(fēng)險。接著是財務(wù)風(fēng)險，如果房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險，很有可能會導(dǎo)致資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。最后，如果由于企業(yè)管理方面而對房地產(chǎn)的工程管理造成損失，即被稱之為經(jīng)營風(fēng)險。然而大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商對上述的風(fēng)險并不能很好地進行管理與規(guī)避，經(jīng)常會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中的質(zhì)量難以得到保障，也致使工程的造價增高。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段無不涉及到工程的造價，從房產(chǎn)開發(fā)的決策階段、施工階段以及最后的竣工階段，所以對于竭盡減少開發(fā)項目的成本有著很重要的意義。在決策的階段，如果出現(xiàn)錯誤型的決策，就會大致房產(chǎn)工程項目投資的增多。在招投標(biāo)過程中，有很多企業(yè)過于注重造價方面，卻忽略了在工程建設(shè)中的實際問題，致使在實際的施工階段，施工進程無法得到很好地保證，間接地增加了工程投資的成本，最終影響房地產(chǎn)投資的收益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施策劃的主要內(nèi)容

1. 確定項目工程管理的組織架構(gòu)

項目管理的組織架構(gòu)是指一個項目內(nèi)各組成要素以及它們之間的相互關(guān)系，

主要涉及到項目的各單位構(gòu)成、職能設(shè)置和權(quán)責(zé)關(guān)系等，由此可見，組織架構(gòu)是整個項目實施的根本所在。在建設(shè)項目的工程管理中，線性組織架構(gòu)是一種較為常見的模式。從項目的建設(shè)過程階段，可將項目中工程的實施分為策劃階段和決策階段，工程項目前期階段（主要為報建、報批工作）、工程項目設(shè)計階段、工程項目招標(biāo)階段、工程項目施工階段、工程項目竣工驗收和總結(jié)評價階段。

2. 項目合同以及項目管理目標(biāo)的分解

首先，從市場的角度來看，工程項目的管理是一種特殊的交易活動的管理，涵蓋于整個工程項目過程，而且，在此過程中有大量不同種類的合同，因此有必要將合同進行分解，同時也有助于合同的履行，并配合工程項目的實施。其次，

在項目管理策劃中，應(yīng)制定項目的總控制目標(biāo)，包括投資、進度、質(zhì)量、安全等控制目標(biāo)，然后在將這些整體目標(biāo)進行分解，分解成各個易于具體執(zhí)行的組成部分，通過各種有針對性的技術(shù)、組織和管理措施，來確保各個分解目標(biāo)的實現(xiàn)，進而實現(xiàn)項目的整體目標(biāo)。

3. 總控計劃的策劃

在國內(nèi)許多大型項目的建設(shè)中，工程項目的完成進度始終是一個主要的矛盾，而只有做好項目工程的總控，才能解決這個矛盾。顧名思義，工程項目的總控計劃就是對項目進度的總體策劃，是保證工程順利按預(yù)期完成的前提。在編制總控計劃時建議使用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)進行編制，這樣可以掌握和控制項目進度，及時發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施進行整改，同時按照工程的建設(shè)程序和各個項目目標(biāo)的關(guān)系進行策劃，很好地實現(xiàn)總控計劃。

4. 各個項目溝通程序制度的設(shè)定

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，各個工程部門有不同的管理層次和單位，為了順利的進行項目中的工程管理，就要有效地讓彼此之間進行溝通。例如，及時恰當(dāng)?shù)乃鸭鞑ゲΥ孀罱K的項目工程信息，都是涵蓋于項目溝通管理的范圍之內(nèi)。這是各個項目部門取得成功的關(guān)鍵聯(lián)系。因此，設(shè)定一套有效地溝通程序制度來便于項目各方的溝通是很必要的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

1.加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理

風(fēng)險防御是指通過某些特定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，以此來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的潛在性損失，盡可能的維護房地產(chǎn)投資商的利益。風(fēng)險防御的方式種一般有以下兩種，首先是風(fēng)險回避，當(dāng)風(fēng)險超過投資商的底線時，就要采取放棄投資決策等相關(guān)措施，這樣就能有效地避開相關(guān)的風(fēng)險。但是風(fēng)險回避這種方式過于消極，因為采用了這種手段，必定會使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。另一種就是風(fēng)險轉(zhuǎn)移，通過運用一定的防范措施，將某種特定的風(fēng)險的形式進行轉(zhuǎn)變。這種方式在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中是應(yīng)用較為廣泛的。

2.完善項目投資成本的管理

任何房地產(chǎn)開發(fā)項目中的投資方都會重點關(guān)注于項目的成本管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程中，必須加強整個過程的成本管理，從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行策劃階段以及決策階段中的造價管理方式，以工程的周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段的成本控制中，按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能因為只注重成本的節(jié)省而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)的任一階段，都要把握好成本的關(guān)鍵因素，全面把握效益的成本。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程質(zhì)量的管理

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品不同于其他行業(yè)的產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品屬于流水線式的生產(chǎn)，并沒有太多影響質(zhì)量的因素，所以產(chǎn)品質(zhì)量也較為穩(wěn)定；而相對來講，影響房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的因素卻有很多，例如人員、機械設(shè)備、施工方式以及施工環(huán)境等都會對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有所影響，所以，房地產(chǎn)公司需要通過完善的工程質(zhì)量管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。此外，項目工程的建設(shè)管理涉及到多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、管理學(xué)等等，同時需要與很多單位進行合作，并且需要具有對新型建材和施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力的人才。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容還要廣泛，考慮問題要更深入，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目工程的管理團隊的建設(shè)，使得素質(zhì)得到保證，同時，這也是項目管理成敗的基礎(chǔ)。

總結(jié)：

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，需要全方位的進行整個工程的資源的有效分配、整合以及管理，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地產(chǎn)商更加科學(xué)的把握市場經(jīng)濟的走向，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益，在一定程度上，也可以使工程的各個實施階段和環(huán)節(jié)很好的進行銜接，保證工程項目的順利實施與進行。

參考文獻

篇（6）

中途分類號：C93 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：

引言：

隨著經(jīng)濟水平的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來得到了快速的發(fā)展。與此同時人們對居住條件的要求也發(fā)生了變化，但是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中仍存在一些難點，如何以科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作提高管理效果，提高工程質(zhì)量成為了項目管理企業(yè)面臨的重要問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的最終目的是高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo),其是以項目經(jīng)理負責(zé)制作為基礎(chǔ),運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,在開發(fā)項目建設(shè)的全過程,按其內(nèi)在運行規(guī)律,建立有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目管理融合了項目管理實踐經(jīng)驗,系統(tǒng)的項目管理理論又為建設(shè)工程項目管理提供了理論工具,使得建設(shè)工程項目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項目有效進行,最終實現(xiàn)項目目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理內(nèi)容

1、總體規(guī)劃

人類在做任何一件事情之前都有一個想法, 如同在房地產(chǎn)開發(fā)項目中一樣, 房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某項具體項目之前都要有一個總體規(guī)劃, 總設(shè)計也就是工程建設(shè)之前做的準(zhǔn)備工作。

2、配合協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的社會因素眾多, 同時由于房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點,如工程項目多,施工周期長,建設(shè)范圍廣涉及部門廣泛單位多, 所以建設(shè)當(dāng)中的矛盾眾多, 在眾多的矛盾當(dāng)中,要達到工程建設(shè)的順利進行,就必須進行配合協(xié)調(diào)。在協(xié)調(diào)工作中,需要注意的是配合好開發(fā)建設(shè)相關(guān)單位,并處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。

3、質(zhì)量監(jiān)理

過硬的質(zhì)量保證是激烈的市場競爭中最重要的祛碼, 房地產(chǎn)開放企業(yè)要想使 自己開發(fā)的樓盤實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益,首要的是保證建筑物質(zhì)量的過關(guān), 因此在工程的建設(shè)過程中要十分注意現(xiàn)場施工的監(jiān)理,及時發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題, 并注重抓落實。

4、工程驗收

建筑工程的竣工不是簡單指建筑物的建造完成, 還是在完成工程設(shè)計文件要求和合同的各項內(nèi)容后, 依照國家和地方有關(guān)建筑工程竣工的相關(guān)法規(guī),進行工程驗收,只有在竣工驗收合格后,才能將產(chǎn)品交給用戶使用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理難點

1、項目管理概念的狹隘與局限

導(dǎo)致項目運作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷的原因，是由于項目管理概念的狹隘與局限。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益是融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導(dǎo)致的。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。

2、圖紙設(shè)計管理方面存在問題

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不重視圖紙設(shè)計的管理工作，對于開發(fā)商來說，他們只是對方案、功能進行確定，然后統(tǒng)一交由設(shè)計院進行處理，因此，在圖紙設(shè)計管理上沒有引起足夠的重視，甚至有些設(shè)計人員根本沒有成本概念，圖紙上出現(xiàn)很多錯誤。而開發(fā)商對于圖紙設(shè)計階段所包含的成本、質(zhì)量控制不夠重視，而只注重在施工現(xiàn)場如何節(jié)約成本，如何進行質(zhì)量控制等，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在功能和要求還不是很明朗的情況下，為了能早日拿到圖紙，擅自要求設(shè)計院對圖紙進行設(shè)計，如此，必然會導(dǎo)致設(shè)計出來的圖紙存在一些不足。當(dāng)工程在施工的過程中，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)其中的不足而要求對圖紙進行修改，不僅會影響到施工的進度，提高成本，還會影響到工程的工期。除以上所說的問題之外，設(shè)計院在對圖紙進行設(shè)計時，是否有考慮到投資成本方面的問題還很難說，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對這方面更是缺少管理和監(jiān)督，尚沒有有效的辦法來進行控制。

3、合同管理方面存在的問題

目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：

3.1 不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。

3.2 簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。

3.3合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

四、解決房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理難點的措施

1、加強開發(fā)前期的管理

開發(fā)前期管理就是對項目規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成，必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標(biāo)進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。

1.1 加強規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。

1.2 加強方案設(shè)計

方案設(shè)計階段有時可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調(diào)研并進行項目策劃，確定設(shè)計目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計公司的比例也要有所考慮。

在方案設(shè)計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準(zhǔn)確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。

2、不斷規(guī)范建設(shè)項目合同管理

建設(shè)項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個樓盤的施工進度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

3、加強施工階段的質(zhì)量控制

明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān), 同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此,項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。目標(biāo)過低,會對項目帶來傷害, 失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大, 綜合開發(fā)績效降低。那么, 如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)? 首先, 要進行質(zhì)量投入的收益和費用分析, 要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項目的一致成本,減少非一致成本； 適當(dāng)增加預(yù)防成本, 大力降低事故成本。

4、加強項目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本管理可通過多種方式進行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動每個部門和每個員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責(zé)預(yù)、結(jié)算及財務(wù)方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發(fā)、建設(shè)的全運轉(zhuǎn)過程中進行成本管控則繼續(xù)尋找有效途徑，實現(xiàn)投資控制目標(biāo)。 建設(shè)工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設(shè)計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標(biāo)過程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運用科學(xué)的評標(biāo)方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。加強合同管理，控制工程投資。

五、結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目工程管理是一項極為復(fù)雜，卻十分嚴(yán)重的工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項目,并取得較高的經(jīng)濟效益、社會效益、及環(huán)境效益的統(tǒng)一。

參考文獻：

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[2] 楊東房.地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制[J].建筑經(jīng)濟.2006.08.

[3] 龐小平.項目管理的理論與實踐[J].水運科學(xué)研究.2006.1.

篇（7）

中圖分類號：F406.72文獻標(biāo)識碼：A文章編號：

Abstract: The author with the work experience in recent years, mainly expounds the real estate development in the process of management personnel how to make progress management, quality management, security management and so on, as well as how to coordinate all the participants in the process of construction, the relationship of how to smooth and the government and other departments to communicate, and makes a summary and analysis.

Key Words: project management, cost, schedule, safety, coordination

前 言

近些年來,我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，帶動著房地產(chǎn)市場開發(fā)日趨走成熟,而且又在十分激烈競爭中, 大家皆知房地產(chǎn)開發(fā)是一項工期長、資金占用量大并且資金的時間價值大的項目,要想在各種復(fù)雜的環(huán)境中把房地產(chǎn)項目做好,使房地產(chǎn)開發(fā)的利益最大化,首先就必須從成本管理上下大工夫。如何更高效的提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理呢？我們不僅要把成本管理抓重點，而且還要把進度管理、質(zhì)量管理、安全管理等以及如何協(xié)調(diào)建設(shè)過程中各個參與方的關(guān)系,如何順暢的與政府等部門進行溝通等方面入手,結(jié)合本人近年來的工作經(jīng)歷就潦草進行一個總結(jié)與分析,以供大家討論。

一、 成本管理

房地產(chǎn)成本管理的概念房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用的計劃、組織和控制。而任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目出發(fā)點均是為了追求利潤最大化,那么在這個過程中,成本控制是十分重要的,而且成本的控制是貫穿于項目的始終,從項目的定位,初步設(shè)計,施工設(shè)計,工程建設(shè),交付使用等每個階段都要做出相應(yīng)的投資估算價格、概算價格、標(biāo)底價格、決算價格等,根統(tǒng)計資料表明,在設(shè)計階段節(jié)約投資的可能性為88％ ,所以在此階段房地產(chǎn)公司要對自己開發(fā)的產(chǎn)品進行詳細的研究,成立自己的設(shè)計團隊,根據(jù)項目的檔次從項目的總體規(guī)劃、樓位布置、建筑外立、內(nèi)部構(gòu)造、設(shè)備安裝及整個項目的配套方面出發(fā),運用價值工程理論進行優(yōu)化設(shè)計。等而施工開始后節(jié)約投資的可能性僅為12%,這個階段只要自身不再更改原規(guī)劃設(shè)計,做好現(xiàn)場工程管理,不隨意下發(fā)變更指令,利用監(jiān)理單位管理好施工單位,那么這個階段的造價便可進行有效的控制。

在建筑法律不斷健全的今日,要從招標(biāo)階段進行嚴(yán)格的篩選協(xié)作單位,不能超越招投標(biāo)等相關(guān)法律的規(guī)定,設(shè)計階段包括方案設(shè)計,施工圖紙設(shè)計。建設(shè)過程中包括監(jiān)理單位,施工單位(總分包單位) ,材料供應(yīng)單位的確定,甚至后期物業(yè)管理單位的確定,都通過公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo),擇優(yōu)選取,以取得項目各參與共贏。

二、 進度管理

資金是有時間價值的,那么房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到交付使用時間越短越好,以便于高效的提高資金的使用效率,一般而言,開發(fā)項目比較緊張的都在工程建設(shè)階段,基于此,制定切實可行的計劃是十分重要的,將擬建項目進行幾個大節(jié)點的劃分,如什么時間出正負零,什么時間封頂,什么時間竣工驗收,做好這幾個時間點的控制,建設(shè)方需要做的是宏觀的、全局的工程管理,通過施工單位的自查,監(jiān)理的巡查,通過召開會議分析未完原因,如何采取措施,利用組織、合同、技術(shù)等方法去督促各參與方,共同來提高建設(shè)進度。

三、 質(zhì)量管理

品質(zhì)永遠是競爭的核心,房地產(chǎn)開發(fā)項目更不例外,建設(shè)房子無疑地基處理、主體建設(shè)、設(shè)備安裝、外立面、配套建設(shè)等幾個方面。那么如何才能管理的更好呢,首先要有目標(biāo),制定好自己的目標(biāo),各方才知道自己的方向在那里。其次要有方法,施工單位做好施工組織設(shè)計,配備優(yōu)秀的管理人員,選擇優(yōu)秀的操作人員。配備先進的操作工具,安全的施工機具。做好材料的進場控制,建立嚴(yán)格的材料驗收制度,明晰的材料臺帳。從源頭到領(lǐng)料各個環(huán)節(jié)都是有監(jiān)督的,都是可以溯源的。給進場的人員做好技術(shù)交底,經(jīng)常進行大比武,進行班前教育,建立民工學(xué)校,從而提高操作工人的技術(shù)水平。良好的環(huán)境也是不可缺少的,現(xiàn)場做到日完日清。人、機、料、法、環(huán)五大環(huán)節(jié)均予以保證,無疑會提高建設(shè)品質(zhì)。在這個過程中發(fā)揮監(jiān)理單位的作用,要深入現(xiàn)場,做好旁站,做好平行檢查,進行周比賽,月評定制訂獎罰措施,通過激勵來提高質(zhì)量管理水平。

四 安全管理

近年來建筑工程行業(yè)安全事故頻發(fā),安全生產(chǎn)的管理不光是施工單位單方的事情,項目各參與方都要參與進來,共同管理安全生產(chǎn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能超越程序辦事,一切都要按照相關(guān)的建設(shè)程序開展自己的工作。不能任意的壓縮施工工期,不刻意的搶工期、趕工期,違背客觀規(guī)律。不能任意的將工程直接分包或者肢解分包,將自己的分包要納入總包的管理范疇之內(nèi),否則會因為分包太多, 造成現(xiàn)場管理混亂,安全事故多發(fā)。再者要求各參建方建立完善的安全管理體系,目前比較常見的就是掛靠單位較多,或者外埠企業(yè)較多,公司級別的人員較少,安全管理機構(gòu)不健全,造成高資質(zhì)、低管理的現(xiàn)象,針對這些要從合同的角度出發(fā)予以約束。最后要建立四級安全管理體系,即建設(shè)方、監(jiān)理方、施工方、老務(wù)隊都設(shè)置安全工程師崗位,以便從組織上重視安全管理。

五、 各方關(guān)系的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)項目本身就是一個社會資源的大整合,自己本身就是一個組織各方共同實現(xiàn)價值的組織者,自己所充當(dāng)?shù)慕巧瓤赡苁羌追揭部赡苁且曳?如何妥善的處理好各參與方的關(guān)系十分重要,在建設(shè)階段偏重于場內(nèi)的管理, 重要的是處理好監(jiān)理、總包、分包等幾個方面的關(guān)系,如處理總分包工作界面的劃分,工序之間的移交,總分包配合費用的洽談等工作。通過合同手段、會議手段進行溝通解決。

協(xié)調(diào)職能使不同的階段、不同環(huán)節(jié)、不同部門、不同層次之間通過統(tǒng)一指揮形成目標(biāo)明確、步調(diào)一致的局面,同時通過協(xié)調(diào)使一些看似矛盾的工期、質(zhì)量和造價之間的關(guān)系,時間、空間和資源利用之間的關(guān)系也得到了充分統(tǒng)一,所有這些對于復(fù)雜的工程項目管理來說無疑是非常重要的工作與政府等部門的溝通協(xié)調(diào),無論新建、改建、擴建這些項目都離不開政府部門的監(jiān)督管理,需要與規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、市政、水務(wù)甚至一些壟斷行業(yè)的溝通都是十分重要的,既不能違背程序辦事,也不能因為煩瑣的程序而持不滿的態(tài)度去辦事,根據(jù)公司的大小可以設(shè)置專門的報建專員或者項目前期部來協(xié)調(diào)處理此類事情,以便提高辦事效率。

六、結(jié)束語

總之房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個系統(tǒng)的、復(fù)雜的、多元的、目前很多公司管理還不是十分規(guī)范化,甚至有單位不知道該設(shè)置那些部門,那些崗位,建設(shè)程序的流程也不熟悉,但目前又沒有一個規(guī)范化的東西,只能借助一些規(guī)模較大的公司,通過一個甚至更多項目的開發(fā)來不斷完善、提高項目的建設(shè)管理水平,從而最大限度地發(fā)揮出工程項目的經(jīng)濟效益。

參考文獻

篇（8）

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

在房地產(chǎn)投資中要實現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產(chǎn)資金項目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項目的特點，有針對性地對房地產(chǎn)投資項目進行管理。從房地產(chǎn)工程項目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資項目管理的實施過程當(dāng)中，主要會經(jīng)過房地產(chǎn)投資項目決策、項目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計、房地產(chǎn)項目行政審批和許可申報、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強房地產(chǎn)投資項目管理，最大程度保證實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項目決策工作

房地產(chǎn)投資項目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項目決策是不是合理科學(xué)是一個房地產(chǎn)投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項目進行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對房地產(chǎn)投資項目進行成本預(yù)測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計單位，對房地產(chǎn)進行規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計包括總體平面設(shè)計和建筑功能設(shè)計，這是決定房地產(chǎn)投資項目的具體模式和房地產(chǎn)投資項目總體造價的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項目要負荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計、外立面以及造型設(shè)計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項目設(shè)計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計效果。

在房地產(chǎn)投資項目設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計，加快房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計進度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項目施工設(shè)計圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產(chǎn)投資項目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙設(shè)計過程中，各專業(yè)設(shè)計部門應(yīng)進行有機結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達到消費者滿意，開發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負責(zé)人和設(shè)計單位的設(shè)計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計單位的工程設(shè)計的意圖和具體細節(jié)，及時糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項目設(shè)計能落實和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項目造價控制指標(biāo)，實現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費。

一個房地產(chǎn)投資項目是否能達到最好地實現(xiàn)盈利，就要看這個房地產(chǎn)投資項目的設(shè)計和規(guī)劃以及施工圖紙設(shè)計規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙的設(shè)計階段是抓好房地產(chǎn)投資項目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項目性價比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設(shè)計單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項目行政審批和許可申報

房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產(chǎn)項目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產(chǎn)投資項目得以順利實施，減少房地產(chǎn)工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報批《項目總平面規(guī)劃方案》、《項目建設(shè)詳細規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項目向政府發(fā)展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預(yù)備項目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項目進行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報批；房地產(chǎn)投資項目工程建筑設(shè)計完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計方案審查，繳納城市建設(shè)配套費，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報送房地產(chǎn)投資工程項目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產(chǎn)投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項目施工階段項目的管理

房地產(chǎn)工程項目施工階段的項目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產(chǎn)工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點建立一個與之相適應(yīng)的組織管理機構(gòu)。設(shè)立項目總經(jīng)理，負責(zé)整個房地產(chǎn)工程項目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項目和公司具體的靈活情況進行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項目組織設(shè)計的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現(xiàn)對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設(shè)計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義，所以說在房地產(chǎn)項目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

篇（9）

Abstract: Real estate development activities serve the development of modern city reconstruction, along with the urban and rural economic system has been improved China's real estate development policy gradually into the symbol area; this to the national urban redevelopment all is favorable. Developers in the rational development and utilization of land resources stage, we should not only pay attention to the optimization of the project construction management, development period to face a variety of problems have to take regulatory strategy. In response to this, this paper analyzes the new period of the concept of real estate development activities defined, and put forward reasonable Suggestions愀攙 management strategy梔攀 implementation of the project process.

Key Words: real estate, construction activities, project ongoing, comprehensive overseeing

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A文章編號：

為了讓閑置土地資源得到充分的利用，地方政府會采取“土地出讓”政策將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給工程單位，由后者根據(jù)實際需要自行支配土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)活動對現(xiàn)代社會的發(fā)展有著多方面的意義，不僅帶動了城市現(xiàn)代化改造進程的加快，也為區(qū)域經(jīng)濟收益水平的穩(wěn)步提升創(chuàng)造了平臺。面對房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的問題，開發(fā)商需做好綜合性的監(jiān)管策略。

一、新時期房地產(chǎn)開發(fā)的概念

市場經(jīng)濟體制經(jīng)過了新一輪的變革調(diào)整，房地產(chǎn)一躍成為市場經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為[1]。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，必須合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設(shè)以適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。

新時期發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。同時，房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)[2]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)對社會發(fā)展的作用

我國土地資源面積廣闊，但能夠被有效利用的土地面積相對較少。商品經(jīng)濟時代背景下，商業(yè)都市改造建設(shè)是不可避免的，這就要求各地方政府能夠充分利用現(xiàn)有的土地資源，使其更好地推動城市商業(yè)化、現(xiàn)代化、經(jīng)濟化改造工程。

1、優(yōu)化資源利用。土地是自然資源的主要形式，也是社會經(jīng)濟改革進步的物資條件。政府把閑置土地資源出讓給開發(fā)商進行開發(fā)利用，其本質(zhì)上是優(yōu)化利用土地資源的表現(xiàn)形式，避免了城市或農(nóng)村地區(qū)資源的浪費。

2、帶動經(jīng)濟發(fā)展。“招商引資”是我國支持地方經(jīng)濟發(fā)展的重要策略，主要目的是通過充分利用地方優(yōu)越的條件帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)是建設(shè)單位投資地方工程改造的第一步，工程竣工使用后能夠從多個方面促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。政府頒布招商投資政策后，吸引開發(fā)商到地方參與投資，逐漸在地區(qū)形成一定的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，對未來地區(qū)經(jīng)濟的長期規(guī)劃提供了指導(dǎo)。

3、改善生活環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)項目大小不一，可根據(jù)不同地區(qū)的地理面貌設(shè)計個性化的開發(fā)方案。開發(fā)項目的成立及實施有助于改善人們的生活環(huán)境，從物質(zhì)條件、精神享受等兩方面優(yōu)化日常生活水平[3]。科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，社會群眾生活水平得到了顯著的改善，提高了城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的生活質(zhì)量。

4、刺激產(chǎn)業(yè)消費。群體消費增長是衡量社會經(jīng)濟收益水平的參考依據(jù)，地區(qū)產(chǎn)業(yè)消費人數(shù)增多必將為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟收益，推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)作為一項地區(qū)改造工程，項目竣工后所覆蓋的商業(yè)區(qū)面積變廣，人們的消費活動有了更多的選擇。

三、工程項目實施過程的管理策略

從另一個角度看待房地產(chǎn)開發(fā)活動，由于工程建造的成本投資巨大，所涉及的土地資源面積廣闊。若工程項目實施階段出現(xiàn)問題，對開發(fā)商造成的經(jīng)濟損失不可估量。目前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于政府宏觀調(diào)控背景下，尤其是“限購令”頒布之后，房地產(chǎn)的開發(fā)項目明顯減少，確保項目建設(shè)的質(zhì)量水平是及其關(guān)鍵的。房地產(chǎn)開發(fā)工程實施階段的管理應(yīng)從經(jīng)濟性、環(huán)保性、實用性等三個中心開展，保證項目建設(shè)順利進行的同時創(chuàng)造理想的經(jīng)濟收益。

1、規(guī)劃管理。前期規(guī)劃是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步驟，在規(guī)劃階段可對工程項目實施的過程進行詳細的安排。設(shè)計單位在規(guī)劃土地資源開發(fā)時要注重方案的合理性，管理人員對所編制的圖紙應(yīng)全面審核。開發(fā)商要在待開發(fā)區(qū)域科學(xué)地選擇工程位置，這樣可以避免拆遷補償帶來的成本上升問題。

2、質(zhì)量管理。質(zhì)量是房地產(chǎn)工程項目管理的核心點，工程質(zhì)量水平基本上決定了竣工驗收能否合格，影響著房地產(chǎn)工程交付使用的周期。項目建設(shè)期間的質(zhì)量管理應(yīng)加強各工程人員作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督[4]。無論是住宅區(qū)建筑或者商業(yè)建筑，其都必須達到工程質(zhì)量的要求才能投入使用。

3、成本管理。當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟正處于低迷階段，房產(chǎn)銷售額直線下降對開發(fā)商的盈利收入造成很大的不利。因此，開發(fā)商在工程項目正式動工后必須完善成本管理制度，以免隨意簽證變動施工方案引起成本造價增多。

4、材料管理。建筑材料是房地產(chǎn)工程的基本結(jié)構(gòu)，開發(fā)商在指導(dǎo)施工單位作業(yè)時需強調(diào)材料質(zhì)量的管理。在建筑行業(yè)發(fā)展趨勢的推動下，房地產(chǎn)開發(fā)采用的建筑結(jié)構(gòu)形式更加復(fù)雜，靈活運用不同性能的材料完成建造可保證項目質(zhì)量。許多施工單位在作業(yè)期間僅注重工程進度的協(xié)調(diào)管理，對現(xiàn)場材料質(zhì)量缺乏有效的檢測環(huán)節(jié)[5]。

結(jié)論

總之，房地產(chǎn)開發(fā)對地方經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的推動作用，政府在規(guī)劃土地資源利用期間要充電考慮工程建設(shè)的實際需要，制定全面性的工程管理策略，這樣才能確保工程項目的順利實施。工程項目的應(yīng)注意質(zhì)量、成本、耗材等幾個重點方面，從而保證工程建設(shè)質(zhì)量符合竣工驗收的要求。

【參考文獻】

[1]施云錦.新時期房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨的的挑戰(zhàn)[J].房產(chǎn)經(jīng)濟，2011，15（6）：32-34.

[2]趙曉娟.工程項目建設(shè)管理過程需注意的問題[J].管理觀察，2010，30（5）：21-22.

篇（10）

招投標(biāo)及合同管理是房地產(chǎn)項目在運營階段的成本管理的重要工作內(nèi)容影響整個房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。因此，作為房地產(chǎn)管理人員，在房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈加激烈的形勢下，進行有效的合同管理，擇優(yōu)選擇承包商，確定合理的中標(biāo)價格，從而保障房地產(chǎn)開發(fā)項目保質(zhì)、保量、高效實施，加快資金回籠，降低開發(fā)風(fēng)險，提高企業(yè)的投資收益。這里對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的招標(biāo)和合同管理相關(guān)工作做以簡要分析。

一、有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價

以招標(biāo)的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽好、技術(shù)含量高、經(jīng)驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目是否盈利.能否順利實施，是房產(chǎn)開發(fā)的生命線！但是同時也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復(fù)雜.難度較大和風(fēng)險可控要求較大的，要想通過招標(biāo)找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險把控很重要。

2、要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風(fēng)險會越少，而實際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標(biāo)的時間是很緊張的。只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風(fēng)險；

3、開展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價中標(biāo)，合理低價中標(biāo)。因此要以合理低價中標(biāo)為原則，要盡量采用公開招標(biāo)的模式，只有公開招標(biāo)，才能做到最大程度的公開公平和公正；

4、對于招標(biāo)入圍單位進行充分的考察與調(diào)研，尤其是項目經(jīng)理.施工隊伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；

5、在商務(wù)標(biāo)評審時，要嚴(yán)防投標(biāo)企業(yè)的不平衡報價。應(yīng)在招標(biāo)文件中明確提出，招標(biāo)人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調(diào)整的權(quán)利。杜絕不平衡報價給招標(biāo)人帶來的風(fēng)險。

二、 加強工程合同管理和控制

加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細約定。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據(jù)。

在招標(biāo)階段，要合理確定合同形式.編制招標(biāo)文件。

為了控制招標(biāo)定價的風(fēng)險，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

2、當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對措施費項目進行包干；

3、.當(dāng)采用費率招標(biāo)時，應(yīng)盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務(wù)費等的計價方式；

4、當(dāng)采用模擬清單或費率招標(biāo)時，在工程施工圖確定后，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員之所以既要對工程的招投標(biāo)活動進行監(jiān)督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監(jiān)督，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和施工有很著密切的關(guān)系。首先，這種關(guān)系在于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程招標(biāo)過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發(fā)包方雙方當(dāng)事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協(xié)商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)是一種交易行為的過程，在這個工程當(dāng)中，承發(fā)包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關(guān)系，這種關(guān)系得到了相關(guān)的招投標(biāo)方面的法律法規(guī)的調(diào)整，只有通過決標(biāo)之后，承發(fā)包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標(biāo)投標(biāo)的跟蹤管理以及評價招投標(biāo)是不是成功的角度來看的，要體現(xiàn)招投標(biāo)是不是進行的成功，只有通過監(jiān)督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現(xiàn)。第四是從建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工招標(biāo)文件范本和建設(shè)工程施工合同的文本來看的，房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)文件當(dāng)中有合同的主要條款，反過來說，招標(biāo)文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內(nèi)容的，所以說房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理是不可分割的。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理在招投標(biāo)中起的作用

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理分離造成的工作不便

把招投標(biāo)與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的獨立性，不從市場經(jīng)濟的角度認識房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理和招投標(biāo)之間的關(guān)系，不重視合同管理在招投標(biāo)中的作用。這樣招投標(biāo)就只能管審查監(jiān)督開標(biāo)，標(biāo)底以及招標(biāo)文件；合同只管房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。

（二）在房地產(chǎn)開發(fā)項目中處理好招投標(biāo)與合同管理的關(guān)系

要正確處理房地產(chǎn)開發(fā)項目中的招投標(biāo)以及合同管理的關(guān)系，才能有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目中合同管理和招投標(biāo)的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)跟蹤管理工作的主要內(nèi)容和鞏固招投標(biāo)成果、提高招投標(biāo)工作水平的內(nèi)容。這也與房地產(chǎn)開發(fā)項目合同履約的順利與否，招投標(biāo)工作的成功與否息息相關(guān)。定期進行合同履約檢查，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)活動的評估，也是下次招投標(biāo)活動的借鑒。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同的監(jiān)督檢查，建立工程招投標(biāo)跟蹤管理檔案，把投標(biāo)企業(yè)引入市場競爭的機制，讓企業(yè)樹立以履約求信譽，以信譽求發(fā)展的意識，讓信譽高的施工企業(yè)多中好標(biāo)，這樣就能推動房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)工作的開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的工作水平。

五、培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營和項目管理人才

項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設(shè)計、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等。每個環(huán)節(jié)、每項工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵約束機制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項目管理團隊，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價專業(yè)技術(shù)人才。敬業(yè)愛崗的高素質(zhì)管理人才是企業(yè)各項管理和項目順利開展的重要保證。

結(jié)語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結(jié)束，各房地產(chǎn)企業(yè)已越來越關(guān)于企業(yè)內(nèi)部的成本管理。工程招投標(biāo)及合同管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)，正越來越受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業(yè)進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業(yè)在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的重點，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)顯得由為重要。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程的招投標(biāo)及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設(shè)工程成本，合理確定建設(shè)工程造價，約束各方的行為規(guī)范，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝利。

參考文獻：

篇（11）

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。

1．建筑房地產(chǎn)工程項目管理概述

房地產(chǎn)工程項目管理包含三個方面:開發(fā)管理、規(guī)劃管理以及施工管理。開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標(biāo)進行控制和管理。所謂施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進行管理。

2．房地產(chǎn)工程管理的意義

在房地產(chǎn)的整個過程中,房地產(chǎn)項目建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展,必須重視建設(shè)項目整個生命周期的項目管理,以保證產(chǎn)品的品質(zhì),時刻維護自身的聲譽。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)內(nèi)容廣泛，事務(wù)繁多，又具有很強的專業(yè)性和技術(shù)性，必須有系統(tǒng)、有條理、有效能的管理，才能保證工程建設(shè)按時、保質(zhì)順利竣工。項目工程管理是整個開發(fā)建設(shè)過程中的重要環(huán)節(jié)。

2.1它是整個項目建設(shè)過程中主要的職能工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資建設(shè)的整個過程，在前期研究決策階段、施工建造階段、后期交付使用和營運階段中，所有工作，都可納入項目工程管理的范圍，包括了項目在其正式實施過程中的全部職能活動。因此，項目工程管理是項目開發(fā)建設(shè)過程中主要的，也是工作量最多的職能工作。

2.2它是疏通項目建設(shè)過程中-切社會關(guān)系的樞紐

在項目建設(shè)期間，必須要與社會各有關(guān)企業(yè)或部門發(fā)生聯(lián)系，以取得各方面的配合與支持。各個方面在項目建設(shè)過程中都要發(fā)揮不同的作用，不能缺少任何一個環(huán)節(jié)，它們都是建設(shè)整體的一個組成部分。而所有方方面面的關(guān)系，都要由項目工程管理人員去疏通聯(lián)絡(luò)，以保持與各方面良好合作關(guān)系，保證項目建設(shè)的完整性。

2.3它是整個項目建設(shè)過程中的綜合性基礎(chǔ)管理工作

項目工程管理是項目建設(shè)過程中第一線的現(xiàn)場管理，與項目工程施工建造的每一道工序、每-個環(huán)節(jié)、每-件作業(yè)相聯(lián)系。第一線的管理工作具有極強的復(fù)雜性、綜合性，要求管理員監(jiān)督、檢查和掌握現(xiàn)場施工作業(yè)的每一個過程，以保證項目工程管理的質(zhì)量和效率。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理對策

3.1項目開發(fā)中的管理對策

在房地產(chǎn)開發(fā)項目剛起步時，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個階段的重要工作，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。本了以下三方面可行性分析：

第一，依照營銷部做出的市場調(diào)查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規(guī)模和需求等級以及需求量做出合理的規(guī)劃。

第二，與規(guī)劃部門積極地溝通。運用其對相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開發(fā)項目總體規(guī)劃的指標(biāo)。

第三，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律，進行設(shè)計方案的競標(biāo)。競標(biāo)中要重視建筑的美觀程度和布局合理性等方面，做出公平、謹(jǐn)慎的選擇。

3.2項目施工中的管理對策

房地產(chǎn)項目的施工管理有內(nèi)容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標(biāo)實現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項目工程的開工到竣工過程中，進行施工管理的關(guān)鍵是以國家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對工程的成本、工期、質(zhì)量這三個方面進行嚴(yán)格控制。

3.21對施工合同的管理

施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎罰等進行明確的約定。

3.22施工質(zhì)量的控制

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，負責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項主要任務(wù)：

第一，依照委托監(jiān)理合同對承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進行監(jiān)督。對關(guān)鍵工序和重點部分，嚴(yán)格按照國家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗收。驗收合格一項，才能進行下一道工序。

第二，對施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。

第三，對工程所用材料要管理得當(dāng)。嚴(yán)格按照設(shè)計要求與合同約定，對市場做好調(diào)查，掌握市場材料信息。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，運用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。

3.23工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計。在每一個計劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項檢查。如若有偏差出現(xiàn)，要及時進行出現(xiàn)偏差的原因分析，并監(jiān)督施工單位采取有效的補救措施，確保對工程工期的控制。

3.24成本的控制

項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強全過程的成本管理。政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：

第一，引入競爭機制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。

第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。

第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能簽證給施工單位。做到層層審核，進行合理簽證。

3.25安全的控制

工程部應(yīng)建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性，進行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。

4.結(jié)語

總而言之，在這個施工周期較長，技術(shù)要求高綜合性工程的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在它的每一階段都必須要嚴(yán)格執(zhí)行工程管理。通過緊密協(xié)調(diào)建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性與繁雜性，建立一個完善的工程管理體系。

參考文獻：

[1]王輝．房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理研究［J］．住宅產(chǎn)業(yè)，2010(08).