房地產行業審計重點大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產行業審計重點范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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一、房地產行業稅源構成

房地產行業是現行稅制下繳納地方稅收的第一大產業，包括12的稅和2的額外的營業稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地增值稅、車船稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅、城市維護城建稅、教育附加費、地方教育附加費。根據現行稅法，只有當房地產企業在房地產企業出售原材料將支付。旅行稅由保險公司征收，不屬于稅務檢查的范圍。除稅務機關檢查檢查外，由稅務機關征收稅款，檢查繳納稅款的機關將征收水利建設資金、價格調節基金、殘疾人就業保障基金和工會基金。

二、房地產行業特點決定其稅務稽查的特殊性

（一）經營周期長，稅務監管困難

大多數的房地產開發項目，特別是在開發項目的北方地區，受氣候因素的影響，從開始到完成，往往超過一年，加上前期項目審批和銷售后，有的項目甚至幾個會計期間完成的項目，土地征用、開發、銷售全過程的。稅務檢查往往難以介入房地產行業的性質后，從項目的開始，它為企業提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務機關控制企業成本核算收入每個時期都不容易，難度增加稅收審計調查[3]。

（二）供應鏈長，會計核算復雜

房地產開發行業從項目、土地收購到開發和銷售，涉及9個環節，是一個越來越復雜的過程。特別是在房地產開發部門，建筑成本會計根據不同的產品開發可能會更復雜。企業可能會通過虛列的手段進行成本避稅等，如果稅務稽查人員對建設和安裝的專業知識是稀缺的，這將是很難看到的問題。另一方面，很多房地產開發公司還沒有開發出一個項目，開發一個項目已經開始另一個項目開發。通過對工程項目成本的混淆，使企業在進行稅務稽查時，難以對每一項目的成本進行劃分，增加審計的難度。

（三）涉及監管部門多、涉及稅種多

由房地產局、建設局、國土局、規劃局從多部門銷售的研究和開發，發展房地產業，監察審計局，更多的相關信息，證據是困難的，但也提供證據的真實性的保證。在現行稅制下，房地產行業涉及12個稅種。除營業稅（最早在2015增值稅）外，企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、土地稅、物業稅、稅收等都涉及房地產業和非常有特點的行業稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭議和關注，而且房地產行業在稅務檢查有重大的困難。

（四）地域性強，各地法規政策、執法尺度不統一

房地產開發行業強大的區域限制，和當地的法律和法規，執法標準不能完全統一。例如，房地產企業將開發成地下車庫或車位出售長期使用權，是否應為租賃資產確認，如果按租賃行為，房地產稅將收取等問題，各省的具體規定是不一樣的。對這一地區的一些省份還沒有明確的規定，使得稅務稽查執法人員的自由裁量空間變大。

三、對房地產稅務稽查的建議

（一）建立健全房地產稅務稽查的相關法制

一般來說，中國的稅收法律制度立法層次低，許多授權立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產稅收檢查的發展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問題。當稅收行政法規、規章等部委相關法律沖突時，按照法律優先的原則，稅法可以作為執法的基礎，執法人員不能提供法律保護。二是稅收法律文書太多，自由裁量權過大，稅法中存在矛盾，給稅務稽查帶來衍生風險。目前我國正處于經濟發展的轉型階段，為了適應經濟的發展，在法律、法規文件的形式只具有指導作用，具體實施措施的制定，由稅務機關和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規定，導致內部沖突，但也造成了當前稅務系統復雜的情況。稅務稽查執法往往是很難找到一個強有力的法律依據，為審計人員帶來執法風險。三是為了規范房地產行業稅收太小，只有一些規范性文件對房地產企業的形式頒布的法規部門是杯水車薪，財務人員，會計舞弊，處罰應設置沒有設置太低的書書。這些制約房地產行業稅收稽查的問題，亟待解決。因此我們國家要加強立法，讓稅務人員稽查時有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，與房地產一體化系統接軌

房地產綜合系統是實現房地產企業開發產品的有效的稅務監督稅務機關，并建立和房地產管理信息系統。房地產系統集成是實現“以票控稅管理、稅源監控、網絡比對、稅收政策的綜合管理”的管理，根據“通知”的規定，“國家稅務總局關于房地產稅收的文件管理系統集成管理實施中的一些問題，結合對房地產稅源管理發展的實際情況。房地產綜合系統信息傳輸機制，實現彼此的信息共享，稅務登記和稅源數據庫文件的建立，從根本上把握以前主動房屋產權交易，是對稅收和房地產行業之間的資源共享的信息平臺。建立共享房地產稅收檢查和房地產稅管理信息是實現檢查，檢查房地產信息管理軟件集成平臺，實現對接。在房地產稅收稽查的選擇過程中，根據房地產企業的房地產銷售數據集成系統，分析和比較了企業的稅收情況，確定了重點企業的檢查。在房地產稅檢查的檢查過程中，準確了解企業銷售房屋的產權登記和簽訂合同，確定房地產企業的真實銷售，從而解決收入問題難以準確驗證。

（三）加強省市兩級房地產稅務稽查，實現一級稽查

省、市稅務稽查機構對房地產行業的稅務檢查。為了避免重復檢查的房地產企業，浪費資源，增加稅務檢查的強度。應取消縣（區）局的檢查機構，并建立審計制度，兩省。根據房地產企業分布結構的來源，將縣（區）局檢驗機構納入省、市檢驗機構體系，一批專業設立檢驗機構，檢驗人員部署省適當的檢驗局，市和全檢力，與全省水平，和城市檢驗機構。省、市檢驗制度，將為房地產行業分類考試的實施提供前提和保障。分類機制的實質是解決專業分工問題。也就是說，通過分類機制，打破原有分工的行政區劃的審計分工格局，代表經濟分工和行業屬性，以及企業規模規模，對審計部門布局的性質進行劃分。具體來說，“分級”解決方案，明確了省和市審計局的職能任務垂直分工；橫向劃分分類，以解決和明確各級專業檢查局的職能的任務。

總結

總之，房地產行業稅收稽查工作，反映了關系的統一與特殊性之間的矛盾。審計工作的統一性，也應遵循稅收法律法規，遵循會計準則和其他有關法律、法規的規定。特殊性體現在，由于其行業的特點，其檢查方法，檢查思路有不同于其他行業。因此，針對行業的稅務稽查，我們應該從行業的特點出發，從企業的角度進行分析，總結出一種更有效的審計方法和思路。

參考文獻

[1]董恒. 房地產行業稅務稽查研究[D].吉林大學，2014.

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中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01

由于我國房地產企業一般都具備較強的規劃性，同時還伴隨著高數額的投資，并具備較為復雜的開發經營業務，因此，相關的會計審計核算范圍較大，核算環節也較為繁雜，從而導致了房地產開發企業的審計工作難度加大，因此應對房地產開發企業審計工作中常見的問題進行詳細分析，同時針對常見的審計問題應采取相應的應對措施，以保證房地產開發企業的審計工作能夠正常運行。

一、房地產開發企業審計工作過程中存在的誤區

1.對企業當期利潤實行人為調節

(1)對于滿足結轉條件的預收房款實施長期掛賬，同時對主營業務收入成本、利潤的確認工作錯誤的延遲。新企業會計制度中明確規定，在對銷售商品資金收入進行確認的同時，還應充分滿足：企業單位必須完成將商品所有權和風險轉讓給購買方；企業不能繼續保留商品的所有權和管理權，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關的資金利潤必須有效地流入到企業中；實現相關成本與利潤的審計工作。綜合上述有關規定，房地產開發企業所收取的預售房款，應在成品房已經完成竣工驗收工作并與房屋購買者之間辦理相應的商品交付和使用手續之后，及時結轉主營業務收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業的經營狀況。然而目前很多房地產開發企業為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結算工作進行人為調節，致使商品房屋的竣工結算手續不能得到及時的辦理，從而實現對企業當期利潤的操縱。

(2)對實際收入私自隱瞞，同時在沒有經過公開的情況下，進行小金庫的設置。現在很多房地產開發企業在設有自行開發的相應業務之外，還私自設立很多類似于合資經營開發業務與委托建設業務，以及商品房屋的代收和出租等業務。目前這些業務還不在國家一些法律法規的制約范圍之內，因此造成了這些額外業務較大的可操作空間，這邊是房地產開發企業小金庫資金的重要來源之一，例如在進行投資比例分配的合資商品房屋建設開發中，相應的房地產開發企業一般情況下都不會對分配的產品進行入賬工作，而對其進行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產開發企業的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業務中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環系統，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點都極易造成房地產開發企業的審計工作難以正常進行的主要因素。

2.出現嚴重的偷稅漏稅現象。房地產開發行業是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產業，因此，應向國家財政部門繳納的稅金數額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計算工作也較為復雜，這就給一些房地產開發企業的偷稅漏稅提供了一些可乘之機。當今房地產行業偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實際成本數額缺少真實性，還有的企業私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實際收入數額進行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當今我國房地產開發企業經常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業還通過其他的方式來進行漏稅和欠稅活動。

3.虛設資產和投資成本。在我國的土地交易公開競價沒有實施之前，很多房地產開發企業都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實際的支付金額記到土地使用權上，之后通過各種途徑來對土地的用途進行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業規劃用途的方式進行價值評估，并根據評估機構所給的數據來創設無形的投資資產和成本。

二、針對房地產開發企業審計常見的問題應采取的應對措施

針對上述房地產企業審計過程中常出現的問題，應采取有效的應對措施，保證企業審計工作正常進行以及國家財政稅務資金的增長。

1.房地產開發企業應事先對稅收進行相應的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業領導還要在主觀認識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產開發企業可以通過設立獨立的核算部門來進行節稅，這可以使房地產開發企業能夠在房地產銷售上取得較高的利潤，又可以使企業的稅務負擔有所降低。

2.加強企業內部的管理與控制。房地產開發企業要在內部加大力度，對資產實施嚴格的控制和管理，建立并完善資產管理責任制度，同時要將該制度落實到實際工作中，明確各管理基層的基本任務，并對各基層管理負責人員實施相應的責任制度，使各級層相關人員明確自身的責任和義務，要對企業所購置的相應設備實行統一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內部工作流程的完善程度，在企業內部要形成一種較為嚴格的審計環境，對于出現遺漏的人員和機構應按照有關規定給予處罰，對于工作業績好的人員或機構應給予相應的嘉獎，從而調動了審計人員的工作積極性。

3.采取措施使會計審計核算工作得到進一步完善，對核算工作體系進行有效的建立，這樣不但使企業的項目預算水平得到有效提高，同時還為風險防范能力的提高提供有力的條件。會計審計核算工作需要進一步的完善，會計審計核算工作要滿足會計法中的有關規定，對于房地產開開發行業的基本特點，應采取實地核算和有效的外調方法，從而能夠保證所獲取的企業納稅資料的準確性。

三、結束語

由于房地產行業對我國財政稅收收入有著至關重要的作用，只有使房地產開發行業實現快速發展才能保證我國財政稅收的穩定增長，因此，應加大力度治理房地產稅收方面出現逃稅漏稅現象，在房地產開發企業的審計工作過程中應對短期借款方面進行認真的審查，要求無形資產和開發成本等方面保留最原始的報表，作為審計的主要憑證，同時還應加大力度對審計工作的各個環節進行排查，以保證房地產開發企業的審計工作能夠以最大限度的發揮其本身的作用。

參考文獻：

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一、企業所得稅概述

企業所得稅簡單來說企業在法律規定下對合法收入所繳納的稅務，是國家財政收入的重要組成部分，納稅主體對象顧名思義就是企業。從專業角度來講，其所得稅是具有法律資質的內資生產經營企業單位在生產經營或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務，通常來說其稅收有一定的標準，當超出規定的收入部分時需要繳納稅務。在我國企業所得稅主要面對的對象是六大類內資企業與其它組織。企業作為社會納稅人的一員，繳納企業所得稅是其應該履行的義務，具有一定的強制性，任何企業不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。

二、會計處理對稅收的影響

在房地產企業中對于核算開發成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據進行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關規定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關系始終存在于開發過程的之中，也就是說樓盤成本計入成本開銷之中，計入所得稅之中，當實際樓盤成本超出行業標準，房地產產業就要相應地繳納所得稅。

三、預交所得稅會計處理的意義

稅收是國家財政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應該堅持適度平穩的原則。政府通常針對企業所得稅等實行預征制來維持穩定財政收入，以保證全社會的收支平衡，維護社會的正常秩序。房地產行業具有一定的特殊性，是由開發周期與收入來源，也就是漫長的開發周期與分散的收入來源決定的。在房地產銷售中，通過預交所得稅會計處理能夠對其企業實際獲得的收入做出正確的預測，便于企業做好收入利潤的分配。

四、房地產企業中預交所得稅存在問題

1.提前確認與預交、虛交稅款

一般情況下國家會對各地方政府、稅務部門要求在稅收方面有一定的目標任務，當沒有達到目標任務時，會與房地產企業采取約談等方式，提前對稅款征收入庫，按照有關規定稅款需要入庫的時間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會導致繳納稅款時出現虛假信息的現象，這就導致房地產企業在預交所得稅方面也會出現虛假現象。

2.延時納稅

房地產企業履行納稅義務的前提是結轉營業收入，是納稅額的主要依據，當結轉營業收入推遲，納稅也會隨之延長，這是企業使用的一種少交預交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規定的時間對經營收入進行按時結轉，售房款項預收收入長期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規定的實際日期內進行。

3.通過“往來科目”偷逃稅款

按照相關企業所得稅的規定，生產經營所獲得的收入是房地產企業的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業為逃避納稅業務以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業務，為一時之便，在其它應付款中融入按揭款項之中，不再是預售收入的內容，從而實現偷逃稅款。

五、相關審計對策

1.提高審計人員的業務水平素質

審計人員是會計處理的主要工作人員，其業務水平素質對于企業生產經營收入具有重要的掌控作用。有時審計人員也會鉆法律的空子，做一些假賬，對企業與國家的利益造成了不利影響。為此提高審計人員的業務水平素質無論是對預交所得稅的會計處理，還是對企業的其它日常經營項目的事務處理，都有著極其重要的作用。

2.充分利用綜合信息

通過稅收政務系統結合電子資料，針對同一企業納稅對象進行對歷年來的數據展開對比分析，從中發現異常問題。加強外調工作，善于發現新問題。如在交易中心進行調查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進行實地查看，以多種方式了解、采集與之相關的開發建設真實信息。

3.開展審計實踐

（1）加強實物信息核查

實物信息核查堅持重點抓住“四個環節”的原則，這四個環節分別是項目數量、開發面積與地點、單位價格，具體涉及到各種協議文件資料，這些都可以作為實物信息核查的有力證據。

（2）明確提升選案環節針對性

對于避免預交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數據分析工作，這就要求以每年的最后一個月的稅收作為對比參照，以該月占據全年稅收的比例，進行逐步的分析數據工作。如果在對數據篩查中發現一些電子數據在同一個月內出現多次，或者是在同一個月份當中針對同一種稅款企業只進行一次的申報繳納，當出現了這些情況可判斷有不屬實現象的存在。

六、結論

綜上所述，本文從五個方面對房地產行業中企業預交所得稅的會計處理展開了論述。房地產行業具有一定的特殊性，對其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業稅種的多樣性，同時多樣性也決定了在預交企業所得稅的時候出現了各種問題。對于存在的問題相關房地產企業與政府、稅務部門有全面的認識，要加以采取有效的措施進行改善，以保證國家稅收收支平衡，以將財政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業當中，以維護社會秩序的和諧穩定。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產開發企業 稅收 審計

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮住房制度市場化程度不斷提高，城鄉居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產市場蓬勃發展。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經濟的發展。房地產開發企業迅速發展的同時，房地產開發企業會計也開始逐步形成并完善。我國目前已經出臺了針對房地產企業的會計規范有《房地產會計制度》、《股份有限公司會計制度附件二》，2006年2月，財政部就房地產業務了《企業會計準則第3號－投資性房地產》，并形成了以所得稅、營業稅、土地增值稅、房產稅為主體的房地產稅收體系。然而，由于房地產開發企業經營和產品的特點，一部分房地產開發企業面對越來越激烈的市場競爭，不采取正當途徑增加收入、降低成本，而是暗地操控利潤、偷逃稅款、騙取銀行信用。

房地產開發企業生產的產品是不動產，直接決定了房地產開發企業的生產經營與其他行業不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產開發企業是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產行業的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產開發企業各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產開發企業的稅務審計和房地產行業的健康發展具有重要的理論和實踐意義。

房地產開發企業的主要稅種

國務院辦公廳于2005年5月9日下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產稅收的征收管理，全面征收房地產交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產稅收。房地產稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產開發企業應納稅費主要有:以自建建筑物以及出售不動產為計稅依據的營業稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據的企業所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳的印花稅。以擁有的房產的計稅余值和以房產租金收入為計稅依據的房產稅。個人所得稅。以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的土地增值稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據的城鎮土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業稅及企業所得稅的審計

房地產開發企業主營業務收入一般來自銷售商品房收入和出租產品租金收入。房地產開發商在每一次開盤出售產品時，可對外銷售的產品總數都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發產品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業收入的確認金額。在審查中，這部分對企業實際稅負影響最明顯的是企業確認為收入的銷售價格。通常企業在進行開發項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。在審查中，應該詳細審查收入計算與實際收入之間的差額，要謹慎提防企業為逃避納稅而將收入長期掛賬或者變相轉移收入。需要注意的是，由于房地產開發企業本身的特質，企業員工在購買本企業開發產品時，大都可以享受折扣的優惠，有的企業對內部職工購房優惠甚至可以低至市場正常銷售價格的80%。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業假借鼓勵員工推銷本企業開發產品為名，對介紹消費者購買本企業開發產品的員工給予巨額現金獎勵。對于這些人為減少企業收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區分不同情況予以處理：如果企業對員工工作期間購買本企業開發產品套數不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產行業，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業出售給員工的開發產品按照市場銷售價格，即按照稅法規定中的視同銷售價格調整企業的應納稅銷售收入，調增營業稅和企業所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發項目承包給施工單位建設的房地產開發商違反稅法規定，沒有完成代扣代繳義務的情況。按照稅法的規定，這部分承包項目應該在開發商支付給承包商及監理單位，承包商與監理單位確認為收入時代扣代繳營業稅。審查中發現許多開發商在代扣了這部分營業稅金后，通過將營業稅金在“其他應付款”項的掛賬而并未履行繳納義務，而施工單位、監理單位也由于對稅法的理解不透徹，往往是本身的納稅義務已經由開發商代扣代繳完成了納稅義務，卻仍然在收到工程款確認為收入時，又繳納了一次營業稅。對于這種現象，應該要求開發商調整會計賬務，繳納已經代扣的營業稅款，同時通知施工及監理單位向稅務機關要求退回前面已經多繳納的營業稅金。

印花稅的審計

印花稅是房地產開發企業存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產開發企業偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業將印花稅單列“應交稅金――印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現行稅法規定印花稅應稅行為在發生書立合同或者書立書據時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業解釋這樣處理是為了方便統計各年度發生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。納稅范圍方面，應該納稅的沒有計入納稅范圍，無須納稅的卻又繳納了印花稅款。按照現行稅法規定，企業與相關單位發生的有關會計、法律等相關具有專業技能的咨詢合同無須交納印花稅。在實務中，大多數企業對于這部分咨詢性質的合同大多繳納印花稅；許多開發商對于項目前期的勘查設計方面向相關專家咨詢的合同也繳納了印花稅。根據對稅法立法本意的理解，開發企業與勘察單位訂立的勘察設計合同應該根據設計合同納稅，但是對于勘查咨詢合同可視為中介性質咨詢合同，可以暫不納入印花稅納稅范圍。實務中尤其應該注意的是，這部分以前年度已經貼花的多繳印花稅款，根據稅法的規定不可以要求稅務機關退回，也不可以用于沖抵以后發生的印花稅款。因此，應建議企業以后發生這類合同無須再繳納印花稅，同時注意企業是否將這部分稅款在以后年度沖抵。

房產稅的審計

對房地產企業產生重大稅收影響的另一主要稅種是房產稅。房產稅分為以房產余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F行稅法在體現稅收公平公正的立法原則上，對房地產開發企業房產稅的繳納作了以下規定：房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產稅。但是出售前房地產企業已使用或者出租、出借的產品應該按規定征收房產稅。對開發商的房產稅進行審查，應該非常關注企業長年未賣出的房產的現時狀況，如是否存在已經將房產出租、出借而仍然長年掛存貨賬，從而偷逃稅款。必要時，應該采取抽查部分存貨，突然到現場察看以實際判斷存貨的使用狀況。另一個應該注意的是，由于工程的結算時間往往滯后于使用時間，因此，對部分工程竣工驗收時間特別滯后于實際已使用時間的，應該建議企業調整計入房產稅稅基。房地產開發企業由于企業自身擁有大量的開發產品，因此，大多數開發商均會為本企業無房員工提供優惠房租的住房。按照稅法規定，從2001年1月1日起，企業按照政府規定的價格向職工出租的公有住房、企業自有住房，免繳房產稅。這部分出租住房在滿足條件時應該提醒企業從企業自用房產的房產原值中剔除。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產開發企業稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發企業土地增值稅的清算，是審計房地產開發企業土地增值稅的重點。房地產開發企業通過虛構合作開發建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對合作開發土地有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。” 如某房地產開發企業實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉讓方簽定合作建房協議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發模式”的避稅方式，在審計的時候要重點審查合作建房的條件是否真正符合稅收規定。另外，房地產開發企業以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入、虛列公共配套設施支出和房地產交換不確認收入來少繳和不繳土地增值稅。在審計的時候要按照稅務機關核定的交易價格來確定收入，讓其補繳土地增值稅。房地產開發企業在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設施支出發票重復進入開發成本，減少收入，少繳稅款。更有一部分房地產企業利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。

城鎮土地使用稅的審計

在對房地產開發企業城鎮土地使用稅審計時，發現有以下幾個問題：房地產開發企業認為征用的是耕地或者還沒有進行開發的荒地；有的房地產開發企業雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發施工；有的房地產開發企業出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開企業業部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮土地使用稅。本文認為在審計時應根據《財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）規定，自2006年5月1日起，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅?！秶叶悇湛偩株P于對繳納土地使用金的土地使用者應征收城鎮土地使用稅的批復》（國稅函發[1998]669號）規定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮土地使用稅的開征范圍內，都應依照規定繳納土地使用稅。

契稅的審計

房地產企業的契稅審計主要有房地產開發企業自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產開發企業在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納?？梢猿浞掷脟敛块T和財政部門提供的外部數據，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發證情況表與財政部門征收的契稅數據進行比對，分析是否存在未繳納契稅。審查代收代繳契稅時要注意房地產開發企業是否與購房者達成協議，少開或不開銷售不動產發票，蓄意虛減計稅依據，少繳或不繳契稅。對這種情況審計時要加強與房管部門溝通協作，杜絕以收據作為契稅及辦理房產證依據外，還應深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產發票，強化征管，促使房地產開發企業嚴格依據稅收管理辦法如實、及時開具不動產發票，繳納稅款。

隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業已成為國家的支柱產業之一，對國民經濟和社會發展的影響日益深遠。針對房地產開發企業稅務審計的情況，要對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。在房地產開發企業稅收審計過程中發現房地產開發企業偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。

一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發業務的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，稅務機關應加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門的聯系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。因此稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優惠的現象發生。

二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強對房地產企業納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發現問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節而發生偷逃稅行為。另一方面加大對房地產開發工程的成本審核和票據的審核管理力度，增加房地產開發企業的工程成本真實性和準確性，盡量防止房地產利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。以及加強對房地產開發企業使用發票的管理強化行業稽查和加大對偷逃稅的懲處力度建立起房地產行業良好的納稅秩序。實施房地產稅收一體化征管，建立各稅種稅源控管。雖然涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息大致相同，通過加強房產過戶管理，可以強化房地產稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產稅收管理的科學化、精細化提高到有效的水平。

然而在現行的稅制下，僅僅加大對稅收征管的力度和逃稅企業的處罰力度，對遏制全行業偷逃稅款有一定作用，但卻不是治本之策。本文認為，要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進行稅制改革，消除房地產行業信息不對稱的問題，從源頭上堵住房地產企業的逃稅漏洞，改革完善房地產稅制，建立一個和諧的房地產開發企業市場，才是本文所闡述的對房地產開發企業稅務審計的根本目標。

參考文獻：

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3.中國注冊會計師協會.稅法.經濟科學出版社，2010

篇（5）

20世紀90年代，隨著我國市場經濟體制的確立，住房的商業化，使得房地產業行業獲得了長足的發展，房地產市場蓬勃發展的同時催生了更多民營房地產企業的出現，房地產行業是一個風險性比較大，資金比較密集的行業，政策性的措施對房地產行業的影響非常明顯，所以在房地產行業處于盈利的樂觀時期的，要注意企業內部財務狀況的管理和控制，防止一旦國家加強對房地產行業調控時導致的資金困難，企業無以為繼境況的產生，因此本文擬就房地產企業內部財務管理存在的問題進行思考并找到解決當前房地產行業存在問題的對策。

一、民營房地產企業加強財務管理的意義

（一）加強財務管理有利于企業合理利用資金

“有很多的房地產企業各個項目公司的核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，財務報表不一致，這就難以向管理者提供統一”，加強財務管理，可以使得企業的資金統籌安排，各個崗位各司其職，合理分配，對各個項目進行科學規劃，不能讓資金由于管理不善出現損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰略規劃，企業最終獲得長遠的發展。

（二）加強的財務管理有利于企業行為的規范性

加強財務管理，建立統一的財務制度，使得各個環節能夠公開透明，使得企業財務各項工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業的財務風險，也只有這樣嚴格規范的財務管理才能夠在法制性的市場競爭中經過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業在市場中的認可度，增強企業的競爭力。

（三）加強財務管理有利于企業員工素質的提高。

加強財務管理，必然要求財務從業人員素質的提高，也只有財務人員素質的提高才能夠使得財務管理的科學化、正規化。因此，加強財務管理使得企業財務從業人員必須積極主動提高專業知識水平，更應該提升相應思想道德水平，從業人員素質的提升，促進了財務管理水平的提升，進而促進了企業的發展。

二、民營房地產企業財務管理存在的問題

（一）融資難的困境

隨著我國經濟的發展，使得越來越多的中小企業活躍在我國經濟發展中在市場經濟活動中扮演著重要的角色，民營企業在促進經濟發展、解決勞動力就業和維護社會穩定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國家對于中小企特別是民營企業的政策相比較于國有企業來說明顯的扶持力度不夠，中小企業里面有很大一部分是民營企業，民營企業在發展過程中經常會遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營企業里面的房地產業作為高風險性的資金密集型行業，而房地產產業的資金周轉周期又比較長，所以對于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業規模和行業的高風險性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對于民營企業貸款的各項資質要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發行現階段對于規模比較小的企業是不可能，在目前形勢下也很難發行債券，只能采取非正規渠道的融資，必然加大財務管理的風險。

（二）財務管理風險意識不強

我國民營房地產企業的快速增長本身就是利用了國家住房商品化大好形勢的推動，大好的形勢催生了很多曾經的建筑隊的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產公司，公司成立后更多的注重房地產的施工和銷售方面的管理，從事財務方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個部門工作統一都由企業主自己來決定，而企業主以及至親的的學歷水平、素質水平、家族的復雜關系網使得民營房地產公司財務管理缺乏明確分工，缺乏專業性。財務從業人員對財務制度不熟悉，業務不精，對工作積極性不強，另外一些財務人員見到領導來了，為了迎合領導，領導怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財務管理制度，的腐敗行為時有發生。

（三）缺乏靈活高效的財務管理制度

健全企業內部財務管理制度是做好企業內部管理的中心環節，只有建立靈活高效的財務管理制度，才能夠規范企業財務的各項財務管理，只有規范化、制度化的財務管理才能提升企業的財務管理水平，促進企業經濟效益的提升。而目前我國民營房地產企業除了財務管理意識不強之外，財務管理模式比較單一，對于項目成本控制和流出資金控制比較嚴格，而對預算管理、資產管理、財務分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內部監督體制，一些民營企業在內部越權行事、人情行事的情況時有發生，導致財務管理混亂。

三、如何提升民營房地產企業財務管理水平

（一）增強企業信用，增加融資渠道

企業的發展過程中難免回出現資金困難的情況，特別對于房地產公司周轉周期比較長，遇到資金鏈斷的情況時有發生，這個時候向銀行貸款是一個風險性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對于貸款的企業資質有嚴格的要求，具有良好信用的企業才能夠在市場的激烈競爭中獲得更多可利用的資源，民營企業在日常工作交往中堅持誠信交往，提升自己在行業內的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國家已經明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營房地產企業更應該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔保機構，進行信用擔保獲得銀行貸款的支持，或者與有實力的大型房地產企業進行合作開發項目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動企業管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業自身信用水平的提高。

（二）增強財務管理意識，提升從業人員素質

良好的財務管理需要高素質的財務從業人員的工作配合，所以民營房地產企業管理者應該增強財務管理意識，把加強財務管理作為整個房地產公司長遠發展的不可或缺的重要組成部分，管理者應當首先從自身，從高層抓起，增強領導的財務管理觀念，遵守財務制度和財務紀律。同時，加強財務從業人員的綜合素質培養，強化專業水平測試，提升實踐運作能力，“使財務人員的責任不能簡單地局限在記賬上．要把重點放在財務分析、財務預測、成本控制等方面”，同時也要加強財務從業人員思想道德素質的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學習和公司的業務實際相結合的原則，提高會計人員的理論水平和實際操作能力。

（三）建立健全靈活高效的財務管理制度

首先要加強企業管理層和財務人員對于建立財務管理制度重要性的認識，健全的財務管理制度對于企業所有員工都是一個比較好的制度保障。財務管理制度的制定應當從民營企業自身實際狀況出發一方面要加強財務人員的專業知識培訓和職業道德培訓，不斷提高財務人員的業務水平和道德覺悟。另一方面健全的財務制度的制定應當包括預算管理、成本管理、資產管理、財務分析等各個方面。統一強調指出財務報表，以保持財務報表的統一性和報表數據的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發給各個部門以增強制度的合法地位，并且在日常生活中嚴格落實。財務管理制度必須明確崗位職責分工，并確定崗位責任問責制，一旦出了問題，責任到人。

（四）財務管理制度中還應該建立相應的監督體制，確立內部獨立審計，提高財務管理的效率

首先要樹立內部審計為公司業務發展服務的觀念，提高企業管理層在觀念上對內部審計工作的重要性認識，特別是對審計崗位的員工在企業地位的認可，選拔具有專業知識的內部審計人員。其次，要保持企業內部審計部門的獨立性，并且內部審計部門由企業主要負責人來負責管理，以便提升其權威性和操作獨立性。再次，對內部審計職能的擴大化理解。內部審計不僅僅是單向的對企業進行監督的部門，而且還應該擴大審計的業務范圍，讓內部審計也可以對企業進行內部控制審計，績效管理審計、經濟責任審計等一系列的內控建設，發揮審計在公司自我約束機制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內部管理和監督制度，定期對內控制度執行情況進行審計、監督，利用內審熟悉情況的特點，針對審計當中發現帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設性意見，給企業主當好參謀和助手，在強化審計監督職能基礎上逐步形成規范的內部審計體制。最后，要加強企業內部審計隊伍建設，完整的審計工作不僅要有完善的審計操作標準來規范審計人員的各項行為，也應有一批專業素質較強的審計人員隊伍，因此對于進入審計隊伍的人員應該進行嚴格考核，特別注重內部審計人員的職業道德，注重審計人員的管理。

參考文獻

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從經濟工作會議后，國家針對房地產行業做出了密集的調整動作：部分取消二手房交易的優惠、提出遏制部分城市房價過快上漲的勢頭等，現在國家又提出了加強土地出讓收支的管理。因此，可以看出國家對當前房地產市場現狀的不滿以及解決市場存在問題的迫切性。

自2007年底起，為刺激我國房地產市場的健康發展，國家及各級政府相繼出臺了一系列刺激房地產消費的政策。這些寬松政策刺激了房地產市場的快速回暖及發展，但在回暖中也出現了老問題，房價過快上漲又成為市場健康發展的阻礙。從經濟工作會議后，國家針對房地產行業的密集調控表明：前期房地產行業的寬松政策將逐步收緊，未來房地產行業面臨的氛圍將趨于緊張，下一階段行業又將進人政策從緊期。

《通知》能夠抑制開發商的拿地沖動，但沒從根本解決問題?！　笆状卫U納比例不得低于全部土地出讓價款的50％”將對開發商的資金實力提出嚴重考驗，能夠抑制開發商的拿地沖動。當前我國房價過快上漲的動力在于需求的旺盛及土地成本的推高等幾方面因素?！锻ㄖ吠ㄟ^提高首次繳納比例來調控開發商的拿地行為，加大了行業的資金進入壁壘及開發商的拿地成本，防止低成本的圈地行為。

但是《通知》沒從根本解決我國地價高企的問題。由于當前我國土地轉讓收入歸地方財政所有，因此地方政府推高地價的意愿較為強烈。而《通知》僅從土地受讓人角度進行調控，因此雖能抑制開發商拿地的沖動降低地價，但效果將不夠強烈。土地轉讓收入歸地方政府管理，其結果將是地方政府推高地價和房價的意愿較強，推動經濟適用房、廉租房和保障性住房的意愿較弱。中央和地方政府問的關系將是博弈而非合作。

行業吸引力下降　慎配個股

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Abstract: The first executive meeting of the State Council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. Under this background, this paper first analyzes the status quo of China's real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.

Key words: real estate; market; macro-control law;

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產行業在我國興起至今，相關的法律建設逐步完善為行業的正規發展提供了重要支撐。但房地產市場近年來的繁榮背后仍然存在諸多問題需要法律規制，對于宏觀調控與法律的雙管齊下成為研究的重點問題。如何用穩定的、富有強制性的法律規定配合不同時期的宏觀調控是具有難度的，本文將對此提出有針對性的解決對策。

1 我國房地產市場發展現狀

我國房地產市場當前整體上呈現出發展的熱潮。政府多次表示控制房價的信心和決心，實際上房價增長的趨勢并沒有被徹底遏制，在很多城市，目前的房價都超越了金融危機爆發之前。從量上來看，房地產存量及其未來發展預期與需求量之間能夠逐步向相對吻合的方向進軍；而從價上來看，各個需求層次人群的購買力不同，在供給量保證的前提下，價格成為制約供給和需求吻合的主要矛盾。

2 我國房地產市場需要調控的主要環節

我國房地產市場的興起和繁榮與國家經濟發展的整體步調是相對一致的，人們生活水平的提高，購買的增強，都是房地產需求的來源。但行業過快過熱發展的問題必須通過科學的宏觀調控予以引導，從而盡快解決擺在面前的行業矛盾。價格過高是當前房地產市場最突出的問題，而且是日益嚴重，因為房價的增速遠超過了人們工資的增速，廣大中低收人群體買不起房，高收入群體以及“炒房團”卻是“多買多得”，市場購買力兩極分化嚴重，市場基本需求和剛性需求始終面臨壓力。

3 我國房地產市場調控所需的法律支持

在我國房地產市場存在的各個需求層次都擁有被保障的權利，前提是合理的需求保障。法律允許房地產投資，但排斥的是惡意炒作。對需求層次的合理保障以及價格、土地出讓、市場秩序的調控都離不開法律的支持。宏觀調控就必須以更明確、更具體的規定踐行法律約束。這樣才能使各個時期的宏觀調控舉措發揮切實的影響力。結合我國房地產市場宏觀調控的最新進展，在法律層面需要對價格、土地出讓、市場秩序給予更多的約束支持。

3．1 價格約束

《房地產管理法》對住宅商品價格的形成基礎做出了要求，第四章第三十三條規定“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布?！彼亲≌唐番F價的參考標準。第四章第三十四條規定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”這是從管理層面對房地產價格實施的法律約束，但是在市場交易行為中，居民購買住宅商品時很難從專業角度對上述各類價格實施比較研究，他們直接接觸的實現當前的高價格，如何從法律角度穩定價格、抑制不合理價格的存在尤為緊迫。

3．2 土地出讓約束

《房地產管理法》第二章第十條規定“土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。”這是從宏觀層面對房地產開發的約束，在我國，集體所有的情況大多存在于縣級、村級單位，即使在城市中，也會存在大量的行政村。當地村委會具有很強的“話語權”，有時縣級領導都難以干預。

3．3 市場秩序約束

《房地產管理法》第六章第六十五條規定“違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款?！边@一條款同樣存在法律責任可能過輕的問題。非法從事房地產開發獲得收入理應沒收非法所得，并實行罰款。但對于此類當事人來說，資金上的損失并不足以使他們放棄非法從事房地產開發的投機心理，更重要的是開發活動實施后，后續問題的解決也比較復雜，直接影響市場秩序的穩定。法律條款缺少刑事責任規定，無形中會增加當事人的投機心理。另外在企業經營中涉足的金融合作領域、市場交易限制方面也需要具體的規定來調整市場秩序。

4 我國房地產市場調控的法律對策

針對房地產市場調控的需求以及現有法律存在的問題，在法律對策方面，政府應注重強化《房地產管理法》的指導作用，加強指導的全面性，并為該法與其他法律法規的關聯提供支持，共同規范我國房地產市場的發展。

4．1 法律責任定性

運用《房地產管理法》協助市場調控，首要的是法律約束和法律責任的進一步吻合，即法律責任應延伸至刑事范疇，在刑事責任方面要有更深的追根溯源的要求。但是經過多年洗禮仍屹立于行業之中的房地產企業，其所獲利潤足以支撐非法用地可能遭受的罰款。地方政府出于各種利益考慮，也會存在和企業聯合的意愿。企業、地方政府和國家相關部門之間就會產生博弈，所以在沒有刑事責任的壓力下，經濟損失和單純的行政處罰不足以影響企業、地方政府對利益最優化的博弈選擇。而《房地產管理法》中一旦涉足刑事責任，那么對當事人的審查就會進入更深的層面，是否存在行賄受賄問題都將被明朗化，《房地產管理法》從法律約束到法律責任之間也將取得更完善的對應。

4．2 價格衡量標準

房地產市場的價格問題會產生一系列的聯動效應，從價格環節進行宏觀調控具有現實意義?！斗康禺a管理法》并沒有排斥對具體指標的約束。市場指導價格應當是在科學調研、分析基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，并經過評估后得出的結論，是對房地產市場價格是否過高還是過低的一種認定參考標準，也是政府信息公示的重要內容。

4．3 市場秩序引導

作為房地產行業的專屬法律，《房地產管理法》有責任對市場秩序加以約束，特別是在我國房地產市場有待規范的今天，市場秩序的法律約束更是具有深刻的指導意義。首先進一步闡明地區建設規劃對房地產開發需求的度量，然后從審批進入房地產開發的流程開始，對銀行、擔保等金融領域的審批和限制條件詳細列明。最后再對購買交易行為提出符合地方實際的要求，便于政府宏觀調控各個時期的舉措實施。

4．4 房地產行業審計

我國《審計法》對政府和企業的審計工作已有具體規定，但從《房地產管理法》中進一步明確審計監督工作，對確立房地產行業審計的地位、推動各個時期的宏觀調控，都具有非常積極的意義。值得注意的是行業審計是一項持續、穩定的工作，在任何宏觀調控時期都離不開行業審計，審計工作也同樣會強化宏觀調控政策的落實效果。

5結言

宏觀調控作為政府提供的最重要的“公共物品”，市場參與者有理由對其有合理的確定的預期。宏觀調控目的是為了創造一種穩定的宏觀經濟環境，保證生產者和消費者從中獲益，避免因時而經濟過熱與通貨膨脹，時而全面緊縮與市場疲軟，生產者和消費者無法從中獲得確定的預期和利益。然而追求宏觀調控經濟上的“合規律性”不能成為其僭越法律的理由，而應是調控手段、調控時機的相機選擇問題。政策的穩定性、連續性、可預測性滿足了生產者和消費者的確定性需求，因此合法性是宏觀調控的本質需求。

篇（8）

一、房地產企業運營管理概念分析

所謂房地產企業的運營管理，就是通過企業價值鏈上各項活動進行分析和設計，強化主要業務流程，協調企業活動并不斷優化，從而創造和提供增值的產品和服務，在滿足客戶價值需求的同時降低產品和服務成本，獲得和提高企業競爭優勢。

房地產企業的運營管理，不是簡單地統計項目數據，設置一些指標進行評估考核，因為考核不是目的，而是要為項目提供作戰方案或糾偏方案。

房地產項目的運營管理將逐漸被提到房地產企業的戰略高度,它應該定位為介于企業戰略、財務、項目進度、成本之間，主要應該是協調時間計劃管理與現金流配置的關系，同時監控成本的動態，同時需要關注資產負債率、凈資產周轉率、凈資產收益率等指標的變化。

二、房地產企業運營管理的現狀

1.房地產企業對房地產運營管理不夠重視

在過去，很多房地產企業是用一種投資的角度去思考企業發展，只要買一塊地，就能獲取足夠利潤。整體來說，那時房地產企業的管理模式比較粗放，并不在意企業管理流程的控制。但這種情況在2007年發生了改變，因為2007年的土地價格上漲速度比較快，同時房地產企業規模擴張速度也比較快，很多房地產企業都是多項目同時運作，這時企業就無法對現金流和項目進度進行控制，在這樣的情況下，很多房地產開發企業無法在高成本模式下獲得更多的利潤。因此，房地產開發企業也開始尋找在項目低利潤的情況下的發展模式，因為土地成本高了，房地產市場又不好，利潤控制開始成為企業著重考慮的東西，房地產企業希望通過加強企業的運營管理能夠給企業在高成本模式下帶來更多的利潤。

2.房地產企業資金管理的水平低下

房地產市場在大勢好的時侯，只要是房子，幾乎都能賣得掉，企業就沒有制定嚴格的用款制度，大額資金使用沒有采取報批制，突然遇到房地產市場大勢不好，銷售不順暢，國家政策一調控，金融政策一收緊，企業資金就遇到嚴重問題。如果 企業資金運用和管理的不好，直接關系到企業的正常運行和整體效益。就現在來講，房地產企業最大的問題就是對現金流的控制，因此企業應快速開發、快速銷售，并對資金運行要進行實時監控、動態管理，與規范化的資金流程管理接軌，從而優化資金投向結構，提高資金宏觀調控和整體運作能力，通過現金流的滾動給企業在高成本模式下帶來更多的利潤。

3.房地產企業成本控制存在的問題

目前房地產企業造價管理模式是工程建設全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：(1)我國現階段的工程造價管理以辦理工程結算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。(2)工程造價管理以被動的按照設計圖紙編制概預算和計算工程造價為主，忽視了在設計階段用工程造價管理影響設計，優化設計有效的控制造價。(3)成本管理意識上的誤區，沒有真正實現“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理，成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調經驗數據造成決策不當。

三、提高房地產企業運營管理的水平

房地產行業已進入理性的時代，我們如何才能提高項目的運營管理水平呢？提高項目的運營管理水平無非是為企業創造更多的利潤。那么為企業創造更多的利潤的方式，一是收入增長、二是凈利潤提高、三是提高資產周轉率。在房地產行業已進入調整期，收入不可能大幅增長的情況下，只能通過控制好項目成本和提高資產周轉率的方法來為企業增加利潤。

1.控制好項目成本

合理有效地控制房地產項目開發成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段和實施階段，可以說是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。

(1)抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環節的控制

投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限，但是相關職能部門還是應積極主動發揮“經濟參謀”的作用，工程、成本部應配合財務部或前期發展部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用等可能發生于工程建設項目全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。

在工程項目全過程管理與造價控制中，影響建設工程項目投資的主要是設計階段，所以說項目投資控制的關鍵環節是設計階段。建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程造價，預結算只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應具有一定的經濟效益。

(2)抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

在工程項目的具體實施階段，企業要對工程建設項目進行招投標，招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。建設工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制；二是降低工程建設成本；三是擇優選擇施工單位或材料、設備供應商。

業主方在工程施工階段還要加強對合同的管理，重點應加強工程施工現場的動態管理，應建立工程簽證管理制度，杜絕不實及虛假簽證的發生。施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。

(3)抓住關鍵，加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制

工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關”，有效防止或避免可以預見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。

2.提高資產周轉率

(1)縮短開發周期，特別是施工前期準備階段，盡量降低土地費用的財務成本。縮短開發周期首先可以采取傳統工序前置，提前做好70%的準備工作,以“成本換時間”；其次采用工序并聯作業，在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業交叉/并聯進行。最后在多項目運營的情況下，采取規模復制模式：梳理好產品線，優化好資源，擴大產品和管理的復制性。

(2)加強與地方政府的溝通協調，盡快取得四證，使得項目具備融資條件，提高自有資金利用效率，或者金融創新，降低自有資金風險。

(3)控制銷售與回款節奏，比如開盤當月認籌率等，加快資金周轉速度。對于售樓賣場進度控制，按照公司經營、營銷要求實施到位，在開盤之前，盡量降低對自有資金的占有量。樓盤售出以后，加強與銀行間的合作，放款及時到位。

(4)圍繞著公司財務資金流轉要求，通過有效的工藝穿插與搭接，對工程量實施進度進行優化，科學合理地把工程量均衡好。工程量實施進度優化，必須與合同管理、供方資源配置相結合，一是根據項目回款節點或公司資金安排節點或當地的售樓條件，把非關鍵路線上的工程量進行優化延后，向非關鍵路線要資源，然后適時穿插施工；二是設備和材料的采購，要做好計劃安排，優化資金安排。

四、總結

目前房地產行業信貸資金緊張，在資金成本很高的特定環境下，降低項目運作成本、提高資產周轉率顯然已成為眾多房企的追求目標，“優化成本、快進快出”使企業有了更大的生存空間，我們有理由相信，誰首先改變盈利模式，誰就可以在下一輪競爭中贏得先機。

參考文獻：

[1]盧衛東:房地產項目時間計劃與企業運營管理.百銳地產大講臺,2010,(09).

[2]朱慶祎:房地產經營戰略的研究[J].經營管理者,2011,(08).

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人總是面臨權衡取舍的，而會計規則的監管部門在監管問題上也同樣面臨著決策問題。一方面如果政府監管部門進行重點審查的范圍小，很顯然就不能發現很多企業的造假行為，從而減少了監管部門所獲得的懲罰收入帶來的凈收益；另外一方面監管需要成本，如果重點監管的范圍很大的話，耗費的成本也相當高。在成本因素限制下，重點監管范圍可以通過下面這樣一個模型確定：

考慮這樣一個模型：

1、假設市場上共有n家房地產企業，在一定期限內（如一年）違規的企業數m是一個離散隨機變量，各房地產企業會計規則執行者違規是相互獨立的，其中有m家違規的概率是P（m），且P（m）=1（假設房地產企業違規數目m近似的服從possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由歷史數據和經驗分析出來）。

2、假定會計規則違規者違背會計規則的行為，只要監管部門通過追加監管力度進行監管就能查出來。監管部門查處一家違規能夠帶來的罰款凈收益為r，監管部門成本為c。

在固定周期內，為監管部門決定一個監管數量Q使得監管部門的期望收益最大。當Q≥m時，來自m家房地產企業的罰款凈收益為mr；而剩余的（Q－m）家，監管部門耗用的成本為（Q－m）c。此時獲利期望為：

mr-c（Q-m）P（m）

當Q＜m時，獲得來自監管的Q家房地產企業的罰款收益為Qr。此時的獲利期望為：rQP（m）

所以監管部門的總獲利期望為：

C（Q）＝mr-c（Q-m）P（m）＋rQP（m），這就是典型的“報童問題”。

采用邊際分析法：

C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）

＝mr-c（Q＋1-m）P（m）＋r（Q+1）P（m）－mr-c（Q-m）P（m）－rQP（m）

=rP（m）-P（m）

=r1-P（m）-cP（m）

=r1-P（m）

顯然，C（Q）與1-P（m）同號，且關于Q嚴格單調下降。

由于P（m）=1，所以，當Q?邛n時，C（Q）?邛－c＜0。

c（0）=c（1）-c（0）=r1-P（0），與1-P（0）同號，當P（0）＜時，c（0）＞0。隨著Q的增大，C（Q）從正值逐漸減小到負值。

設Q＝Q*時，c（Q*）=，則對于Q*有：c（Q*－1）＞0，c（Q*）≤0，從而，P（m）＜＜P（m）（1）

又因為m～b（n，Pi），所以（1）式可以換算成：

＜

＜（2）

通過查possion分布累計概率值表，即可確定最優的Q。因此，監管部門選擇監管的房地產企業數目在這個范圍內能達到收益最大化，也就是說，在這個范圍內進行重點審查最有成效。

二、房地產企業監管建議

受到成本等因素的限制，監管部門在監管過程中不可能面面俱到。那么，監管部門在對房地產企業進行監管時，應該重點關注哪些問題呢？

房地產企業的特殊性質也使得房地產企業會計信息失真現象甚為嚴重。首先，房地產企業是非常典型的資本密集型產業，標的大，開發、銷售、結算的周期都比較長，成本的發生是一個延續性的過程，時間跨度非常大。這就使得房地產企業的核算比較困難，難以以一個統一的標準進行；其次，房地產行業的開發資金一般都是以銀行貸款──間接融資為主。為了獲得貸款，房地產企業就必須使企業財務狀況保持良好，因此，對財務報告進行包裝也就成了理所當然；再次，房地產企業應繳納的稅金種類多，計算復雜，因此，偷逃稅金方法也多種多樣。比如，通過把一些應稅商品房變成免（減）稅“政策房”偷逃營業稅，將《房屋租賃合同》變更為《倉儲合同》以偷逃房產稅，對簽訂的各種經濟合同不按規定繳納印花稅，等等。郯城縣審計局2005年審計公告2號文件顯示：錦業房地產開發有限公司未提供賬簿資料；龍泉房地產開發公司少提企業所得稅10.8萬元、土地增值稅6.7萬元、印花稅1.2萬元。萬泰房地產有限公司賬面反映多交稅款為當年多交的營業稅24.5萬元、城建稅1.2萬元、教育費附加0.7萬元、土地增值稅1.8萬元，共計28.2萬元。因此，在對房地產企業進行監管的過程中應該重點關注以下幾個問題：

（一）房地產企業的成本核算問題。房地產開發項目成本核算涉及到土地購置成本、土地開發成本、房屋建筑安裝工程成本、配套設施、“三費”及開發期間的稅費等，而且各項費用的構成復雜，不確定性因素大。同一項目含有很多不同功能的建筑物，這些不同的建筑物在成本攤銷問題上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差異，簡單的把成本按照比例攤銷的話就不能真實的反映各建筑物的成本，也不符合會計上的配比原則。只有按不同的功能對象確定其成本才有利于保證會計信息的可靠性。不過，在這一點上，新準則有了很大進展，強調了會計信息的可靠性，即要求投資性房地產的公允價值必須在其公允價值能夠取得并能可靠計量時才允許采用公允價值計量屬性。此外，由于房地產配套設施的建設可以與土地開發同步進行和不同步進行，許多企業將尚未完工、不能有償轉讓的公共設施隨意分攤到商品房開發成本中。實際上，對于這些配套設施的開發費用，應該分清受益對象來進行會計核算。對于未開發完成的應該采用預提方法將其費用預估到開發產品的成本中，在項目開發完成后，應按照預估數與實際數差額按照規定進行調整。

（二）房地產銷售收入的確定。一方面由于房地產行業本身的特殊性，其收入體現形式頗多。有自行開發自行銷售的收入，有代建工程收入，出租開發產品租金收入，等等。許多房地產企業就將此收入移花接木到彼收入上借以調節利潤；另一方面房地產企業由于開發產品價值高，往往采用預售和分期付款銷售的方法，從而造成收款期與房屋交付期不一致，這就給企業有空可鉆。比如，有的企業在開發項目比較集中的情況下，就將已經辦理了竣工驗收手續但尚未交付的房地產確認為收入。筆者認為，不應該以銷售收入的手續是否完成為收入確認標準，而更應該關注交易在實質上是否已經完成。比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上是否轉移，供需雙方就已銷售的產品是否不存在重大異議為準等。

（三）稅金是否遺漏和金額是否合理。房地產企業一直是全國各地拖欠稅收“黑名單”中的大戶，金額龐大。避稅也是房地產企業會計信息失真的主要原因之一。國稅局在2003年頒發的“房地產開發企業預售收入按15%的利潤率征收企業所得稅”也一直未得以落實執行。房地產企業涉及的稅種主要有印花稅、房產稅、個人所得稅、營業稅以及企業所得稅。印花稅是房地產企業存在問題較多的一個稅種，其中以購銷合同的稅基問題最為嚴重，很多企業對于在開發項目末期用于工程安裝的電梯購買合同，小區內健康器材等配套設施的合同視而不見。在對房產稅進行審查的過程中應該重點關注企業長期未賣房的現實狀況，因為很多企業將房產出租但仍然掛在存貨賬而偷逃稅款。此外，還要關注房地產企業是否通過出差補貼變相提高福利以偷逃個人所得稅，以及將應稅收入長期掛在“預收賬款”賬戶不予結轉為“經營收入”偷逃營業稅和所得稅等情況。在很大一個程度上，會計人員處于主體行為，但是這都不是會計人員主觀意愿所為，而只是迫于領導的要求。就因為這樣一種違背原則的要求不僅給會計人員造成了很大的心理負罪感，侵犯了所有者的權益，也給國家帶來一定的危害，使國家稅收流失。

（四）加大力度審查原始憑證。原始憑證故意失真幾乎是所有企業都存在的問題。假發票漫天飛更是給原始憑證故意失真創造了條件。讓眾多投資者怦然心動，打造出巨額利潤的銀廣夏就是最好的寫照，無視會計上對原始發票真實可靠的要求，原始憑證的填制要規范、數字要準確更不用說，其控股公司天津廣夏居然偽造了從原料購進到生產、銷售、出口的全部單據。

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構建并完善企業的內部控制體系，是當前企業增強自身經營管理水平以及提高企業效益的重要有效途徑。內部控制作為企業經營管理的重要環節，它通過和企業經營管理過程相結合，對企業的日常生產經營管理活動進行相應地約束和調節，實現對企業的整體生產經營活動實時有效地監控與管理。因此構建一套科學、合理的內部控制體系對促進企業的可持續發展起著非常重要的作用。

一、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要目標

（一）戰略目標

在企業的經營管理過程中，戰略目標是企業的最高層次目標，它同房地產企業的真正目的相協調，體現出企業的經營管理者就企業應當怎樣為其利益的相關者創造經濟價值而作出的選擇。

（二）報告目標

這類目標主要指在企業的經營管理過程中，要求企業提供的外部與內部報告都具有真實可靠性。真實、可靠的報告能夠為企業經營者制定合理的經營發展戰略和企業發展目標提供完整準確的信息，同時為企業管理者作出正確的經營決策提供正確的信息數據。

（三）遵循目標

這類目標主要為了房地產企業在房產開發以及經營管理過程中符合國家的相關法律、法規而設定，遵循目標對企業的市場聲譽以及社會聲譽等都會產生深遠的影響。

（四）資產及運行安全目標

這類目標旨在確保房地產企業經營管理的有效性，包括企業的盈利目標、企業業績以及企業資源不受損失等，并確保房地產企業現有的各種實物資產的完整、安全，同時確保企業的生產經營活動能夠正常開展，并力保企業價值的完整性、真實性。

二、房地產企業構建并完善內部控制體系的基本原則

（一）全面性原則

房地產企業的內部控制體系要貫穿于企業經營管理活動的全過程，涵蓋包括房地產企業進行開發經營的每個環節，財務會計工作的每個崗位以及每項經濟業務，要實現全過程、全員性控制。

（二）重要性原則

對事關房地產企業內部經營管理的重要事項要進行嚴格地掌握和控制，要狠抓工程招投標環節，并將工程質量安全、施工成本以及房屋的銷售作為內部控制的關鍵環節和關鍵控制點。相比之下，那些較為次要的經營管理事項則依據企業的具體能力采取適當控制。

（三）相互牽制原則

房地產企業在進行構建內部控制體系時，應合理分設工作崗位、組織機構，合理規范職責權限，并確保不同崗位之間職責明確、相互監督、相互牽制。主要包括財務會計記錄、授權批準、審核檢查、不相容職務相分離等內容，使不相容崗位和職務之間能夠相互監督、相互制約，形成有效的制衡機制。

（四）有效性原則

房地產企業在構建內部控制體系時，需依據企業自身的實際情況以及行業特點，要有實用性以及針對性，同時要確保構建的內部控制體系與企業自身的規模以及企業的管理水平相符，并滿足提高企業經營效率效果的要求。內部控制是房地產企業內部管理制度的重要組成部分，因此需要在企業的經營管理過程中嚴格執行，此外，還應確保內部控制體系隨著企業內部業務以及外部環境的不斷變化，而進行相應地調整和完善。

（五）合法原則

房地產企業在構建并完善企業內部控制體系時一定要遵循國家相關的法律、法規以及有關部門的具體操作流程來進行，嚴禁出現違規、違法操作的行為，確保企業各種經濟業務以及經營管理活動正常有序地開展。

（六）成本效益原則

房地產企業要想構建并完善企業的內部控制體系，就要正確的處理好控制成本與內部控制效果之間的相互關系，盡可能在降低內部控制成本的基礎之上，取得一個相對較好的內部控制效果。

三、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要措施

現階段，我國除了部分上市公司以及國有性質的企業，大部分房地產企業都沒有相對統一、系統的內部控制體系。一般情況下，企業會依據國家的相關法律、法規，結合企業的經營規模以及行業特點來制定相應的內部控制體系。因此，房地產企業在構建并完善企業內部控制體系應著重從以下幾個方面進行：

（一）做好企業控制環境建設

一般來講，控制環境主要分為兩種：內部環境以及外部環境。外部環境主要包含：企業所處的市場經濟環境、法律環境等。在這個環節中，外部環境的建設主要是由政府通過改革國家體制、完善法律系統以及推動道德教育等措施來實現的。由此可見，外部環境已經遠遠超出了房地產企業的控制范圍，因此外部環境不應作為企業內部控制體系的重要組成部分。而內部環境主要是指企業內部的組織機構以及人力資源等方面。在這個環節中，內部環境的建設應由房地產企業通過自身的努力來完成。通過創設合理的組織機構以及明確各部門職責權限，健全和完善董事會、股東會以及各部門的經營班子，并進一步明確董事會、監事會以及股東會的職責權限，同時不斷地強化董事會在企業日常經營管理活動的主導地位，構建一個以董事會為主體，監事會、股東會等相互牽制、相互監督的內部控制機制。

（二）健全和完善風險控制機制

房地產企業從獲取土地、開發建設直至房屋銷售的整個生產經營過程都會受到諸多外界因素的影響和干預。因此這就要求企業在生產經營管理過程中切實強化風險意識，通過設立風險預警機制、風險識別體系以及采用風險評估與應對等手段對企業在生產經營過程中遇到的經營風險以及財務風險等進行有效地預防和控制。

（三）強化企業的控制活動

房地產企業在生產經營管理過程中應重點關注和實施的主要控制活動包括：財務會計控制、授權批準控制、不相容職務分離控制以及實物控制等。例如，在財務會計控制中要重點關注會計記錄的真實完整，發票的真偽，建造成本的計量和確認等問題；在授權批準控制中，要重點關注重大決策是否經過集體決策審批的程序；在不相容職務分離控制中，要始終把內部牽制作為處理各種關系的核心；在實物資產控制中，要處理好實物保管和財產記錄的工作。房地產企業應根據自身設立的內部控制目標，結合房地產行業風險應對策略，綜合運用各種必要的控制措施，對本企業各種經濟業務持續實施有效控制。

（四）建立有效的信息溝通體系

房地產行業是個高風險的行業，時時刻刻都會受到來自內部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產企業必須建立起及時、有效的信息溝通體系，以確保正常經營活動持續有效地進行。要注重搜集日常經營活動中各種內部和外部的信息，并及時篩選，對于重要的信息必須及時遞交董事會、監事會和股東會，以便董事會、監事會和股東會能夠及時有效地進行決策。

（五）強化企業的內部監控

要想保證房地產企業的內部控制制度有條不紊地實施執行，就一定要做好相應的內部監督工作。房地產企業應當依據自身的規模以及行業特點，建立一個與之相適應的內部審計機構，并確保內部審計機構的設置，審計人員的配備和工作的獨立性。內部審計作為內部控制的重要環節，有著非常重要的作用。它能通過檢查和評價內部控制的執行情況，及時改進發現的內部控制缺陷，為企業的經營管理者提供完成企業經營管理目標有用的信息。因此，必須不斷地完善和健全企業內部的審計監督體系。

四、結束語

房地產行業是高投入、高風險、高回報的行業，因此構建一套科學、合理的內部控制體系對房地產開發企業有效規避行業風險，降低企業成本，提升可持續發展能力等都具有重要的意義。

參考文獻：

[1]李雁.關于房地產企業內部控制問題的探討[J].企業導報，2009；8

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一、充分做好審前準備，全盤掌控企業投資項目情況。首先應充分收集審計期內國家及地方對房地產行業適用的相關政策制度。從項目立項開始，房地產項目的各個開發環節均有直接約束和控制。近幾年，國家不斷出臺調控房地產的政策，審計前應熟讀相關規定，做到對政策制度基本了解。其次應與被審計單位反復座談，了解公司近幾年房地產開發的戰略方向，項目基本情況，項目開發的內部程序，內部制約與監督手段等。第三，收集被審計單位審計期內的房地產項目資料及清單，清單中應包括項目名稱、項目性質、地點、建筑面積、批準概算、土地價格、建設資金、開工日期、竣工日期、是否開盤、房屋套數、已售套數、每平米均價、已售金額等內容，通過分析清單，可以幫助審計人員事先全盤掌握公司審計期內房地產項目情況，并初步確定審計重點。通常我們選擇資金量較大，建設周期較長或銷售情況不佳的項目作為審計重點。

二、分析土地資源，評價發展潛力。房地產公司發展潛力是否強勁，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過審核公司摘地過程資料及項目可研分析報告，分析土地開發價值，并實地檢查儲備土地的實際情況，走訪相同地塊的其他開發項目，分析評價可研報告是否貼合實際情況，評價公司預判房地產市場走向的能力以及自身發展能力。

三、查閱審批及施工資料，分析建設周期是否正常，核查建設周期過長的原因。我們曾經審計的某房地產公司就存在多個項目開發時間超過10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關證件辦理不齊而無法開工等問題。另外，因開發時間過于拖沓，導致該公司個別項目因國家房地產調控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽與形象，更無效占用了大量資金，造成了國有資源的閑置。

四、對照銀行貸款協議查閱資金賬簿，核查貸款資金實際用途，有無混用貸款資金問題，有無將銀行貸款用于支付土地出讓金問題。房地產是一個高度資金密集型產業，項目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開發商會通過各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協議書中均會明確注明資金的投向，所以審計人員應查閱會計賬簿，逐項比對貸款資金的流向，對不符合銀行貸款約定內容使用的資金應予以披露和糾正。房地產企業往往因為資金需求較大，忽略對貸款資金專項使用的約束管理，項目資金混用，甚至將貸款資金與企業流動資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》規定：商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計中應關注的重點之一。

五、整體與分項分析相結合，核查項目資金需求，評價財務風險。房地產企業通常投資資金額巨大，資金周轉期較長，變現能力較差，且較易受到國家宏觀調控政策的影響，財務風險高于其他行業。審計中，應重點關注房地產公司各開發項目的資金缺口，一般用計劃投資額或合同金額與實際已投入資金的差額對比項目目前可支配資金額分析得出。這一對比分析過程還要結合國家地方相關政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴格，企業須用自有資金支付，如果企業自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說明該企業存在資金風險。另外，審計人員也要結合銀行貸款協議對企業貸款的償還能力進行審查，主要是結合還款方式和時間對應審查企業資金鏈的連續性，評價籌資風險。

六、審核分析房屋銷售情況，查看有無捂盤惜售問題，有無低于市場價格出售房屋問題。房地產企業一般都會詳細記錄房屋銷售的各種細節，這些信息有時會以紙質方式記錄，審計人員需在訪談過程中有策略的引導對方說出記錄內容和存放地點，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會為審計人員提供較多信息，如樓盤實際成交信息、成本價、實際成交價、購房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結構、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現象，是否存在低于市場價甚至于成本價銷售的內部交易問題。我們曾用此方法查出某房地產公司將項目中的樓王以低于成本價格銷售給關系單位，造成了國有資產的損失。有時，開發商會用精裝修等手段變相將房屋低價出售給關系戶，審計人員需要調閱售房合同、物業合同等協議資料，并與財務記錄相結合進行分析，同時配合實地勘察發現違規問題。有的開發商會為避稅，而通過暫時隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計中我們走訪了已出售項目的物業公司，調閱了業主入住證明資料，物業費繳納資料等，以核實銷售記錄是否與實際業主收房情況一致，結果我們查出共有45套已售房屋未計入銷售臺賬，近2億元收入未及時入賬。

七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評價內控的嚴謹性，審核招投標過程是否符合國家有關規定，洽商變更及結算中是否存在舞弊。通常我們會對項目從立項直至竣工結算的整個過程進行內部控制流程審計，查看項目實施流程是否符合企業內部相關要求，內控設計及運行是否有效。這一過程的檢查包括：時間是否符合先后順序，是否逆程序進行;施工方資質驗證;審核過程是否按照公司內控管理流程進行，相關負責人是否全部簽字確認;招投標過程是否符合有關規定;中標金額與內容是否與合同約定相符;備案合同是否與實際執行合同一致;結算方式是否與備案合同約定一致;洽商變更是否經過施工方、監理方和甲方共同確認，變更內容是否真實合理;付款依據是否充分;施工過程中有無損失浪費現象等。審計中我們發現有的開發商為回避招投標環節，而將施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的項目分解成若干小項目，這是國家招投標法明令禁止的，應重點關注;有時開發商會因為工期緊張而先開工后招標，這種虛假招標的問題可以通過審查招標資料和施工日志對比查驗出來;還有開發商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協議，這也可以通過調閱2份合同審核查出;另外，在洽商變更中也會出現高于市場報價或重復建設以獲得額外工程款的問題，這就需要通過協查和實地踏勘查驗。上述審查過程較為專業，審計部門可以根據審計人員實際情況外聘專家配合實施。