房地產(chǎn)法律法規(guī)大全11篇

緒論：寫(xiě)作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)法律法規(guī)范文，希望它們能為您的寫(xiě)作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

    (一)居住用地七十年;

    (二)工業(yè)用地五十年;

    (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

    (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;

    (五)綜合或者其他用地五十年。

    《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

    第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

    《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

    第三十一條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

    第四十二條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

    《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

    第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿(mǎn)、提前收回及土地滅失等原因而終止。

篇（2）

長(zhǎng)期以來(lái)，學(xué)術(shù)界對(duì)稅法與民法的關(guān)系沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，理論上糾纏不清，體現(xiàn)為實(shí)務(wù)操作的混亂。最高人民法院再審的稅務(wù)行政第一案之“廣州德發(fā)房產(chǎn)公司與廣州稅稽一局案”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州德發(fā)案”）最令人關(guān)注的問(wèn)題，是《稅收征管法》第35條第6項(xiàng)所謂計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的適用，特別是本案中稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整基于拍賣(mài)價(jià)格的計(jì)稅依據(jù)，正好反映稅法與民法的法際關(guān)系爭(zhēng)議和稅收核定權(quán)能否否定拍賣(mài)行為，理論價(jià)值十分突出。最高人民法院在判決書(shū)中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎(chǔ)，這是稅法和民法關(guān)系的一個(gè)基本原則，但在特定理由的情況下，民法關(guān)系在稅法體系中可以不予認(rèn)可。有效的拍賣(mài)行為并不能絕對(duì)地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)納稅額核定權(quán)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)行使核定權(quán)時(shí)仍應(yīng)有嚴(yán)格限定。本文對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)一步探討。

一、問(wèn)題緣起：房地產(chǎn)拍賣(mài)成交價(jià)的疑問(wèn)

拍賣(mài)價(jià)格與稅收核定權(quán)，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書(shū)的關(guān)鍵詞。筆者以“拍賣(mài)行為、競(jìng)價(jià)”為關(guān)鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”“無(wú)訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書(shū)及最高人民法院的指導(dǎo)性案例83個(gè)、120個(gè)、100個(gè)，因此本文以案例數(shù)量最多的中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)為案例來(lái)源依據(jù)。依據(jù)裁判文書(shū)中當(dāng)事人雙方是否以拍賣(mài)行為有效為爭(zhēng)議焦點(diǎn)以及法院是否對(duì)該爭(zhēng)議做出了詳細(xì)的裁判說(shuō)理的標(biāo)準(zhǔn)，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見(jiàn)右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問(wèn)題。

（一）否定拍賣(mài)價(jià)格缺乏法律依據(jù)拍賣(mài)行為是市場(chǎng)行為，通過(guò)拍賣(mài)方式產(chǎn)生的價(jià)格是一種市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)受法律保護(hù)和認(rèn)可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書(shū)中認(rèn)為：“即便德發(fā)公司對(duì)拍賣(mài)成交價(jià)格無(wú)異議，稅務(wù)機(jī)關(guān)基于國(guó)家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣(mài)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，另行核定應(yīng)納稅額。”用國(guó)家稅收利益否定拍賣(mài)價(jià)格，但并沒(méi)有指出拍賣(mài)行為違反法律規(guī)定，否定拍賣(mài)行為的法律依據(jù)值得思考。

（二）否定拍賣(mài)價(jià)格的“正當(dāng)理由”缺乏正當(dāng)性拍賣(mài)價(jià)格的效力與稅法核定權(quán)在實(shí)質(zhì)上代表著稅法和民法領(lǐng)域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應(yīng)按其目的解釋的觀(guān)點(diǎn)，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調(diào)仍為一般接受的觀(guān)點(diǎn)。我國(guó)稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領(lǐng)域，形成維護(hù)稅法領(lǐng)域的獨(dú)有法律秩序時(shí)無(wú)法同時(shí)維護(hù)民法領(lǐng)域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣(mài)程序合法，也沒(méi)有法定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的拍賣(mài)行為無(wú)效，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能證明德發(fā)公司在拍賣(mài)活動(dòng)中存在惡意串通等違法行為，納稅申報(bào)也并無(wú)任何違法違章行為，但是涉及到國(guó)家稅收安全的計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題上，判決書(shū)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定行為進(jìn)行了分析，認(rèn)為在國(guó)家利益面前，稅法的稅收核定權(quán)是可以突破民法的契約自由，這實(shí)質(zhì)上加重了稅法和民法的秩序沖突。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有計(jì)稅依據(jù)無(wú)正當(dāng)理由的權(quán)力缺乏法律規(guī)制我國(guó)目前缺乏對(duì)正當(dāng)理由進(jìn)行判定的立法，正當(dāng)理由是一個(gè)難以界定的概念，具有一定的主觀(guān)性，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定主觀(guān)隨意性過(guò)大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中確定的交易價(jià)格在稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)面前顯得十分脆弱，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)具有明顯的主觀(guān)性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，侵犯到納稅人的民事權(quán)利。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)泛濫適用則會(huì)沖擊民法的自愿原則，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權(quán)的失衡。

二、理論審思：基于實(shí)質(zhì)課稅原則對(duì)拍賣(mài)價(jià)格的檢視

（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)對(duì)于實(shí)質(zhì)課稅原則，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：當(dāng)要件事實(shí)之認(rèn)定所必要的事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系的外觀(guān)和實(shí)體復(fù)雜交錯(cuò)時(shí)，不應(yīng)按外觀(guān)而應(yīng)按實(shí)體來(lái)判斷和認(rèn)定事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系。實(shí)質(zhì)課稅原則的重要內(nèi)涵在于“實(shí)質(zhì)重于形式”，當(dāng)形式上沒(méi)有滿(mǎn)足課稅要件，此時(shí)需要從實(shí)質(zhì)上對(duì)課稅事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，以實(shí)際內(nèi)容為準(zhǔn)，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的權(quán)力，面對(duì)復(fù)雜多樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和交易安排，在履行法定職責(zé)過(guò)程中，不可避免地需要對(duì)涉稅法律行為進(jìn)行判定和識(shí)別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不能通過(guò)民事交易的合法形式去探究交易安排的實(shí)質(zhì)，則其稅款征收工作將難以正常開(kāi)展，從而造成國(guó)家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)。

（二）實(shí)質(zhì)課稅原則下拍賣(mài)價(jià)格的效力拍賣(mài)行為是一種民事行為，民事法律強(qiáng)調(diào)契約自由，拍賣(mài)價(jià)格是市場(chǎng)博弈產(chǎn)生的結(jié)果，拍賣(mài)活動(dòng)公開(kāi)、公正，拍賣(mài)程序合法有效，拍賣(mài)的保證金、保留價(jià)等符合交易習(xí)慣，在沒(méi)有違反拍賣(mài)相關(guān)法律法規(guī)和交易習(xí)慣的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不能否定拍賣(mài)價(jià)格的，否則就會(huì)打破社會(huì)整體自由競(jìng)爭(zhēng)秩序，違反公平、高效運(yùn)行的市場(chǎng)價(jià)值目標(biāo)。

（三）實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界利用實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界是法律和交易習(xí)慣，稅務(wù)機(jī)關(guān)否定計(jì)稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進(jìn)行。如果不能依照法律規(guī)定否定計(jì)稅依據(jù)，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就以違反交易習(xí)慣進(jìn)行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習(xí)慣的拍賣(mài)形式來(lái)安排交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不能對(duì)其進(jìn)行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或?yàn)E用核定征收權(quán)，其在解釋稅法和補(bǔ)充稅法漏洞時(shí)應(yīng)有一定限制，如果毫無(wú)限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實(shí)亡，任何交易活動(dòng)可能依據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則而征稅，必將導(dǎo)致民事主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)難以預(yù)測(cè)，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無(wú)法維持。對(duì)課稅對(duì)象要求從本質(zhì)考量，這一方面會(huì)要求其表面法律形式符合實(shí)質(zhì)法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。當(dāng)行為人的行為形式和實(shí)質(zhì)不符時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其做出調(diào)整，按其實(shí)質(zhì)征稅。而當(dāng)納稅人不違背經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)時(shí)，納稅人的主觀(guān)狀態(tài)會(huì)得到稅法的尊重。

三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣(mài)中稅收核定的路徑優(yōu)化

（一）拍賣(mài)成交價(jià)合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣(mài)行為屬于正當(dāng)理由。部分地市地方稅務(wù)局的《住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》規(guī)定內(nèi)容是“對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)進(jìn)一步經(jīng)過(guò)規(guī)定程序確認(rèn)申報(bào)交易價(jià)格偏低是否有正當(dāng)理由，經(jīng)確認(rèn)有正當(dāng)理由的，予以認(rèn)可，以下情況可視為有正當(dāng)理由：拍賣(mài)。”由此可知我國(guó)稅務(wù)主管部門(mén)認(rèn)為拍賣(mài)價(jià)格是作為申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格時(shí)的正當(dāng)理由，通過(guò)拍賣(mài)行為得出的價(jià)格是受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可和尊重的。2.拍賣(mài)價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格。拍賣(mài)行為作為一種市場(chǎng)行為，是平等主體達(dá)成的契約，經(jīng)過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)程序，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。因此，最高人民法院認(rèn)為，依照法定程序進(jìn)行的拍賣(mài)活動(dòng)，由于經(jīng)過(guò)公開(kāi)、公平的競(jìng)價(jià)，無(wú)論拍賣(mài)成交價(jià)格的高低，都是充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，較之一般的銷(xiāo)售方式更能客觀(guān)地反映商品價(jià)格，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。如果沒(méi)有法定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定拍賣(mài)行為無(wú)效或者違反拍賣(mài)法的禁止性規(guī)定，原則上稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重作為計(jì)稅依據(jù)的拍賣(mài)成交價(jià)格，不能以拍賣(mài)價(jià)格明顯偏低為由行使核定征收權(quán)。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)不能對(duì)市場(chǎng)公允價(jià)格進(jìn)行稅收核定。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的靈活性，市場(chǎng)是自由的，市場(chǎng)主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個(gè)體條件隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。拍賣(mài)作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)方式，當(dāng)然可能會(huì)與一般的市場(chǎng)價(jià)格之間存在偏差。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。這些活動(dòng)在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)。基于國(guó)家之課稅權(quán)，為獲取財(cái)政收入固得向表征負(fù)稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應(yīng)符合比例原則，不應(yīng)扭曲私人之社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。為了法的安定性，稅捐法應(yīng)繼受民事法之基本價(jià)值與原則，應(yīng)利用民事法之術(shù)語(yǔ)，并按民事法的觀(guān)點(diǎn)解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對(duì)房地產(chǎn)拍賣(mài)行為與稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收核定權(quán)兩者之間的關(guān)系并沒(méi)有表明明確的態(tài)度，但是拍賣(mài)被認(rèn)為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的公平交易方式，如果納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，沒(méi)有利用拍賣(mài)行為來(lái)掩蓋非法目的的交易，沒(méi)有惡意串通等違反民法和拍賣(mài)法的相關(guān)行為，也沒(méi)有違反拍賣(mài)的交易習(xí)慣，則由此產(chǎn)生的拍賣(mài)價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重拍賣(mài)行為，不能進(jìn)行稅收核定。拍賣(mài)價(jià)格是交易雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成合意的結(jié)果，第三方或者其他部門(mén)不應(yīng)干預(yù)。作為一種合同行為，其無(wú)效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機(jī)關(guān)作為拍賣(mài)監(jiān)督機(jī)關(guān)，也無(wú)權(quán)直接判定。一般情況下，拍賣(mài)方式?jīng)]有違反民法和拍賣(mài)法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認(rèn)定拍賣(mài)行為違法或者無(wú)效時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重拍賣(mài)價(jià)格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣(mài)行為與我國(guó)法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣(mài)得出的價(jià)格偏低，但是這是交易雙方達(dá)成合意的結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該予以肯定和尊重。

篇（3）

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制。“兩規(guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)。”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）。”

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開(kāi)創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺(jué)或不自覺(jué)的打法律球。房地產(chǎn)融資信托操作過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份）”的限制。

第二，信托計(jì)劃雖不公開(kāi)承諾保底，但是往往通過(guò)一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書(shū)第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足。”

第三，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無(wú)一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%.

法律保護(hù)的缺失

由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起，眾多信托產(chǎn)品還未到期，而且市場(chǎng)初期信托投資公司把關(guān)較嚴(yán)，房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)，迄今為止沒(méi)有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之，法律規(guī)避的弊端在實(shí)證中尚未體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無(wú)疑將影響投資者的決策。對(duì)于非專(zhuān)業(yè)知識(shí)的投資者來(lái)講，極可能基于對(duì)“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴(lài)做出投資決策-購(gòu)買(mǎi)該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時(shí)，委托人的權(quán)利如何救濟(jì)？

《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由中國(guó)人民銀行責(zé)令限期改正，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀(jì)律處分，并由中國(guó)人民銀行取消高級(jí)管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)予以追究刑事責(zé)任。”

篇（4）

城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也日益興隆。但是近年來(lái)，房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)踐中暴露出了許多問(wèn)題，其中最易產(chǎn)生糾紛、存在問(wèn)題最多的是房地產(chǎn)居間服務(wù)①領(lǐng)域:從事房地產(chǎn)居間的中介公司的資質(zhì)、從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊，整體誠(chéng)信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業(yè)道德，信息披露不真實(shí)，欺瞞詐騙，成為消費(fèi)者眼中的“黑中介”。②目前我國(guó)除個(gè)別地方性規(guī)定外，規(guī)范房地產(chǎn)居間服務(wù)的全國(guó)性法律、行政法規(guī)和規(guī)章寥寥無(wú)幾，導(dǎo)致人民法院在審理房地產(chǎn)居間糾紛案件時(shí)缺乏有效的法律依據(jù)，不少消費(fèi)者的合法權(quán)益因此無(wú)法受到保護(hù)。2009年初，我國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全面啟動(dòng)了五年立法規(guī)劃，《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂是其中的重點(diǎn)。借助《城市房地產(chǎn)管理法》修訂的契機(jī)，如果能將“房地產(chǎn)中介服務(wù)”設(shè)為未來(lái)新法中單獨(dú)的一章，對(duì)目前房地產(chǎn)居間服務(wù)領(lǐng)域暴露出來(lái)的問(wèn)題作出統(tǒng)一、全面的規(guī)定，不但可以進(jìn)一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)居間服務(wù)，而且可以為司法部門(mén)處理房地產(chǎn)居間糾紛提供明確的法律依據(jù)。本文著重從立法論的角度，對(duì)房地產(chǎn)居間的一些法律問(wèn)題進(jìn)行探討。本文的房地產(chǎn)居間，是指提供訂立房地產(chǎn)交易合同的信息或媒介服務(wù)并收取費(fèi)用的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的一種。

一、房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)

如果房地產(chǎn)居間商向委托人提供的信息不實(shí)，由此導(dǎo)致委托人遭受損失，則房地產(chǎn)居間商是否需要賠償?這涉及房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第425條規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”但對(duì)于房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題，學(xué)術(shù)界和實(shí)踐中都存在爭(zhēng)議，主要有兩種觀(guān)點(diǎn):一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，房地產(chǎn)居間商只在故意隱瞞事實(shí)或故意提供虛假情況時(shí)才對(duì)委托人承擔(dān)賠償責(zé)任，其只需將自己知曉的情況報(bào)告委托人即可，不負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。審判實(shí)踐中已有法院采此觀(guān)點(diǎn)。如在“羅家聰與廣州市百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司居間合同糾紛上訴案”中，原告百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司、被告羅家聰與業(yè)主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買(mǎi)賣(mài)合約》后，被告以查知該屋賣(mài)方曾將戶(hù)籍遷入該屋而使其購(gòu)房使小孩入讀地段內(nèi)小學(xué)的計(jì)劃落空為由，拒絕給付原告居間服務(wù)費(fèi)。該案的一、二審法院均認(rèn)為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機(jī)會(huì)，買(mǎi)賣(mài)雙方在原告撮合下見(jiàn)面協(xié)商合同事宜，被告應(yīng)自負(fù)對(duì)賣(mài)方關(guān)聯(lián)證件和事實(shí)的審查責(zé)任，根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，由于被告不能證實(shí)原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據(jù)，故其仍應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費(fèi)。

另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)居間商不但要將自己所明知的情況報(bào)告委托人，還應(yīng)當(dāng)盡到必要的調(diào)查、核實(shí)義務(wù)，以保證相關(guān)信息的真實(shí)性。因?yàn)榫娱g商是“從事房地產(chǎn)居間活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人士，委托人正是基于對(duì)居間商的信任而委托其進(jìn)行居間活動(dòng)的，委托人相信以居間為職業(yè)的居間商在該類(lèi)居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷途徑，故居間商應(yīng)對(duì)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)”③。目前，我國(guó)有些法院采此觀(guān)點(diǎn)。如在“廣州市德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中，一、二審法院均認(rèn)為:原告德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司在向被告聶杰華提供房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)時(shí)，本應(yīng)詳細(xì)了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實(shí)報(bào)告，但其疏于審查而未能履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)，存在一定過(guò)錯(cuò)。基于此，判令被告向原告支付部分傭金和咨詢(xún)費(fèi)。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)居間商不但有如實(shí)報(bào)告義務(wù)，而且負(fù)有一定程度的積極調(diào)查義務(wù)。首先，房地產(chǎn)居間商是從事?tīng)I(yíng)業(yè)性中介服務(wù)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，而不是民事上的一般居間人。一般來(lái)說(shuō)，委托人都是因?yàn)橄嘈乓灾薪榉?wù)為職業(yè)的房地產(chǎn)居間商在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中具有高于普通人的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和辨別能力，能為委托人提供真實(shí)、準(zhǔn)確的信息，所以才委托其提供訂立合同的服務(wù)的。其次，委托人一般都會(huì)支付一筆不小的中介費(fèi)給房地產(chǎn)居間商。從對(duì)價(jià)的角度看，房地產(chǎn)居間商與民事上一般的受托人、居間人不同，其所收取的報(bào)酬較多，因而應(yīng)承擔(dān)較重的法律義務(wù)。最后，我國(guó)不少已經(jīng)實(shí)施的或正在起草的地方性法律文件都對(duì)房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)作了明確規(guī)定。如《深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)規(guī)范》第14條規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查委托人的身份證明及物業(yè)權(quán)屬證明，以及該物業(yè)抵押、質(zhì)押、出租、產(chǎn)權(quán)糾紛等真實(shí)情況，并與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)合同或合同”，《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》、《寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》、《汕頭市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》、《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理暫行規(guī)定》(征求意見(jiàn)稿)、《蘇州市房地產(chǎn)中介管理辦法》、《杭州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》(征求意見(jiàn)稿四)也都作了相關(guān)規(guī)定，這些規(guī)定反映了各地的現(xiàn)實(shí)需要。1999年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》債編修正時(shí)，增加了第567條第二款“以居間為營(yíng)業(yè)者，關(guān)于訂約事項(xiàng)及當(dāng)事人之履行能力或訂立該約之能力，有調(diào)查之義務(wù)”。我國(guó)澳門(mén)地區(qū)《商法典》第713條也規(guī)定:“對(duì)于與法律行為之評(píng)價(jià)及安全有關(guān)且能影響法律行為之訂立之情況，居間人有義務(wù)就其所知通知當(dāng)事人。”

筆者建議，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)增加這樣一條:“從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí)。從事房地產(chǎn)報(bào)告居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人、從事房地產(chǎn)媒介居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向雙方當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告上述事項(xiàng)及調(diào)查核實(shí)的結(jié)果。”其中“與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)”一般包括:(1)交易標(biāo)的物的基本情況，如房地產(chǎn)的坐落位置、面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況，抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項(xiàng)權(quán)利情況;(2)當(dāng)事人的基本情況，如當(dāng)事人的真實(shí)身份、信用情況、是否顯無(wú)履行能力等;(3)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的其他事項(xiàng)。實(shí)踐中房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一般需要對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況以及抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項(xiàng)權(quán)利情況向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí);對(duì)房地產(chǎn)的坐落位置、面積、是否存在明顯瑕疵等進(jìn)行實(shí)地調(diào)查;對(duì)當(dāng)事人的基本情況進(jìn)行必要的審查。

二、居間費(fèi)用的承擔(dān)

居間費(fèi)用是指居間商進(jìn)行居間活動(dòng)所支出的費(fèi)用，一般包括交通費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、通訊費(fèi)等。關(guān)于居間費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，理論上和實(shí)踐中一直存在很大爭(zhēng)議。我國(guó)《合同法》第426條、427條明確規(guī)定，居間商促成合同成立的，居間費(fèi)用由居間商負(fù)擔(dān);居間商未促成合同成立的，可要求委托人負(fù)擔(dān)居間費(fèi)用。但有些學(xué)者對(duì)《合同法》的這一規(guī)定提出了質(zhì)疑，認(rèn)為居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則上從當(dāng)事人約定;當(dāng)事人無(wú)約定時(shí)，應(yīng)依民事居間或商事居間而不同:若為商事居間，居間費(fèi)用由居間商負(fù)擔(dān);若為民事居間，居間商可以要求委托人承擔(dān)必要的居間費(fèi)用。④理由是:第一，居間費(fèi)用是居間合同的條款之一，依合同自由原則，當(dāng)事人有權(quán)自主約定，只有在當(dāng)事人未約定時(shí)才適用法律規(guī)定;第二，將居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)與合同是否成立聯(lián)系在一起沒(méi)有根據(jù);第三，在商事居間中，居間商從事居間活動(dòng)是一種營(yíng)業(yè)行為，這種營(yíng)業(yè)行為不可避免地存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則，居間商應(yīng)承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)。⑤

從國(guó)外立法來(lái)看，在當(dāng)事人對(duì)居間費(fèi)用有約定或存在慣例的情況下，各國(guó)(地區(qū))都規(guī)定尊重當(dāng)事人的約定或者慣例;而在當(dāng)事人對(duì)此沒(méi)有約定的情況下，各國(guó)(地區(qū))采取的態(tài)度是不一樣的。如《德國(guó)民法典》第652條第二款和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第569條都規(guī)定，不論居間商是否促成合同成立，居間費(fèi)用的承擔(dān)都依當(dāng)事人之自由約定，在沒(méi)有約定的情況下由居間商承擔(dān)，居間商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756條規(guī)定:“除非有相反的約款或慣例，實(shí)施了他人委托事項(xiàng)的居間商，即使未完成該事項(xiàng)，也有費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)。”⑥

筆者認(rèn)為，盡管我國(guó)《合同法》與《德國(guó)民法典》、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》對(duì)于居間費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題的規(guī)定不同，但在實(shí)務(wù)操作中的結(jié)果可能不會(huì)相差很遠(yuǎn)。從我國(guó)房地產(chǎn)居間司法實(shí)務(wù)來(lái)看，法院對(duì)居間未成時(shí)因必要費(fèi)用的計(jì)算、支付等引發(fā)的糾紛案件，一般要求居間商證明:(1)該費(fèi)用的必要性;(2)該費(fèi)用的關(guān)聯(lián)性。“作為原告的居間商舉證證明這些較為困難，往往也不經(jīng)濟(jì)，加之有時(shí)其還需維持與委托人的友好關(guān)系，因此實(shí)踐中居間商在居間未成時(shí)一般并不要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。”⑦筆者認(rèn)為，基于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與作為消費(fèi)者的委托人之間的地位并不平等的現(xiàn)實(shí)，如果允許當(dāng)事人就居間費(fèi)用的承擔(dān)自由約定，很可能會(huì)造成不公平的格式條款大量出現(xiàn)，損害消費(fèi)者的合法利益。而賦予居間商居間費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)并不會(huì)過(guò)分加重委托人的負(fù)擔(dān)，因?yàn)榫娱g商請(qǐng)求居間費(fèi)用必須證明費(fèi)用產(chǎn)生的必要性與關(guān)聯(lián)性。居間商通過(guò)訴訟程序向委托人請(qǐng)求居間費(fèi)用時(shí)，法院可在費(fèi)用的必要性與關(guān)聯(lián)性上進(jìn)行具體判斷，以平衡當(dāng)事人之間的利益。綜上，在《城市房地產(chǎn)管理法》中有必要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)居間費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題，具體可規(guī)定如下:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)，未促成合同成立的，有權(quán)要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。”

三、房地產(chǎn)居間商與其促成的合同的關(guān)系

在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，有不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù)人員在居間合同或其促成的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等房地產(chǎn)交易合同中增加約定“若房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人未履行房地產(chǎn)交易合同，其應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付一定的違約金”。這種合同條款是否有效?司法實(shí)踐中有法院認(rèn)為，居間商不得享有交易雙方當(dāng)事人的合同權(quán)利，因此，居間活動(dòng)所促成的合同中不得約定“當(dāng)事人未履行合同義務(wù)時(shí)向居間商承擔(dān)違約責(zé)任”。也有法院認(rèn)為，這一約定是居間活動(dòng)所促成的合同的當(dāng)事人將其合同權(quán)利部分地讓與居間商享有，該讓與行為不違犯法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故這種合同條款合法有效。

筆者認(rèn)為，我國(guó)《合同法》第424條規(guī)定，居間合同是居間商向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。據(jù)此，居間商的義務(wù)是促成委托人與他人訂立合同或者向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，其不是所促成的合同的當(dāng)事人，不享有所促成的合同中的權(quán)利，也不負(fù)擔(dān)所促成的合同中的義務(wù)。居間商一旦促成了合同，就有權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬，如果不存在因居間商的原因造成合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)的情形，即便居間商促成的合同的當(dāng)事人有違約行為，居間商也不會(huì)有任何損失。因此，當(dāng)居間商所促成的合同的一方當(dāng)事人違約時(shí)，其不能請(qǐng)求違約方向自己承擔(dān)違約責(zé)任。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第574條就明確規(guī)定，居間商就其媒介服務(wù)所促成之契約，無(wú)為當(dāng)事人給付或受領(lǐng)給付之權(quán)。此外，房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人將其享有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商的，必須有明確的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓方不再對(duì)另一方享有違約金請(qǐng)求權(quán)。實(shí)踐中通常都是居間商單方在居間合同中設(shè)置“委托人如違反對(duì)交易合同另一方當(dāng)事人的義務(wù)，必須向居間商支付違約金”之類(lèi)的條款，交易合同的另一方當(dāng)事人并未明確將自己享有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商。因此筆者認(rèn)為，有必要在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)居間活動(dòng)，對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易合同，不享有合同權(quán)利，不負(fù)擔(dān)合同義務(wù)。”

四、委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果

實(shí)踐中有不少委托人在委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)后，一旦獲得了某些締約信息，就私下與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行交易，避開(kāi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以逃避支付居間報(bào)酬的義務(wù)。這種現(xiàn)象常被稱(chēng)為委托人“跳單”。委托人“跳單”使得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事居間活動(dòng)的目的落空，給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成了損失。目前，我國(guó)對(duì)于委托人“跳單”的糾紛還沒(méi)有統(tǒng)一妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方式。在居間合同中約定了違約金條款的情況下，有的法院會(huì)判決“跳單”的委托人支付違約金⑧，但在沒(méi)有違約金條款的情況下，“如果訴諸法院，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有可能只能要求委托人為此支出必要費(fèi)用或請(qǐng)求損害賠償(如果有損失的話(huà))，不太可能獲得中介費(fèi)用”⑨，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還要支付訴訟成本、承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。委托人“跳單”違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)房地產(chǎn)居間服務(wù)業(yè)的發(fā)展相當(dāng)不利，有必要對(duì)此進(jìn)行立法制。

篇（5）

中圖分類(lèi)號(hào)：C812文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-5954 （2011） 04-71-03

作為發(fā)展中大國(guó)的首都和一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展達(dá)到一定水平，注重和諧、關(guān)注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應(yīng)以更開(kāi)放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決住房問(wèn)題。但由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動(dòng)，因此學(xué)習(xí)和總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的教訓(xùn)，對(duì)研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。

一、國(guó)際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占較大比重

從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達(dá)到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來(lái)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，2000年以來(lái)基本保持在12%左右，2007年為12.9%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)大，且集中在保有環(huán)節(jié)

根據(jù)美國(guó)、英國(guó)和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，按一定的比率征收；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財(cái)產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣(mài)地收入、物業(yè)稅、差餉等。

3.房地產(chǎn)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)聯(lián)系密切

從國(guó)際大都市房?jī)r(jià)走勢(shì)看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時(shí)，研究也顯示：房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與經(jīng)濟(jì)周期相吻合，是一種正相關(guān)關(guān)系，波長(zhǎng)大體一致。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，而復(fù)蘇、蕭條期滯后于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，見(jiàn)表1。

（二）房地產(chǎn)與社會(huì)的關(guān)系

1.住房存量應(yīng)與人口規(guī)模基本相適應(yīng)

確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶(hù)總數(shù)基本適應(yīng)，甚至略微超過(guò)家庭戶(hù)總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質(zhì)的前提條件。在這方面，國(guó)際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗(yàn)。如紐約，2008年全市有303.3萬(wàn)戶(hù)家庭，住宅332.8萬(wàn)套，住宅存量與家庭戶(hù)數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應(yīng)保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)低于1個(gè)人，5.3%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在1~1.5個(gè)人之間，僅2.8%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在2個(gè)人以上。

2.房?jī)r(jià)變動(dòng)與購(gòu)房適齡人口的變化趨勢(shì)正相關(guān)

發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與購(gòu)房適齡人口（指25~44歲人口）的增長(zhǎng)有顯著的正相關(guān)關(guān)系，該特點(diǎn)在美國(guó)和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀(jì)70年代以來(lái)，美國(guó)的購(gòu)房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，從1980年的6323萬(wàn)人增加到1995年的8476萬(wàn)人，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。日本從上世紀(jì)90年代開(kāi)始購(gòu)房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)，從1990年的3558萬(wàn)人下降到1995年的3374萬(wàn)人，2010年為3464萬(wàn)人，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。

3.房?jī)r(jià)收入比處于合理區(qū)間

國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比，是以住宅套價(jià)的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認(rèn)可的合理的房?jī)r(jià)收入比在4~6之間。以這一標(biāo)準(zhǔn)衡量，紐約等國(guó)際大都市居民的住房支出處于相對(duì)合理區(qū)間。瑞士、德國(guó)、瑞典等房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期在2~3之間。倫敦的房?jī)r(jià)收入比自1990年以來(lái)一直保持在5以下。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部關(guān)系

1.存量房比例高，新建房比例低

紐約等國(guó)際大都市都非常注重存量房的維修和保護(hù)，以促進(jìn)存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場(chǎng)較小，起主要作用的是二手房交易市場(chǎng)。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀(jì)40~70年代，1970年后建設(shè)的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設(shè)的僅占3.6%。

2.自有與租賃并重

自有住房與租賃房并重是紐約等國(guó)際大都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征之一。由于受人員流動(dòng)性大、房?jī)r(jià)相對(duì)較高等因素影響，在紐約、東京等國(guó)際大都市中，租賃是居民解決住房問(wèn)題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達(dá)到66%，大大超過(guò)前者。 2003年?yáng)|京住宅擁有率達(dá)到44.5%，而租房的戶(hù)數(shù)約占非空置住宅總戶(hù)數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系

1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房

上世紀(jì)50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）均面臨嚴(yán)重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國(guó)（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設(shè)高峰期，英國(guó)保障性住房存量占住房總量的比重超過(guò)50%，香港超過(guò)45%，新加坡超過(guò)90%。發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障體系發(fā)展過(guò)程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價(jià)房。美國(guó)廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國(guó)家平均為18%左右。法國(guó)則規(guī)定，人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。

2.政府采用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）政府均綜合運(yùn)用立法、財(cái)政、稅收、金融等各種手段，以保護(hù)公民居住權(quán)、保證本地區(qū)住房目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度及預(yù)期效果的實(shí)現(xiàn)。

3.政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管

政府干預(yù)行為主要包括引入多元化的市場(chǎng)主體、監(jiān)管市場(chǎng)主體及其行為、抑制投機(jī)和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價(jià)格管制等極端手段的。如德國(guó)，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過(guò)20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價(jià)表”，根據(jù)“租價(jià)表”制定“合理房?jī)r(jià)”。

二、從國(guó)際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂(yōu)及問(wèn)題

（一）城市化快速推進(jìn)、人口擴(kuò)張集聚對(duì)住房需求形成較大壓力

1.常住人口和購(gòu)房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢(shì)

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城市化率（城市人口占總?cè)丝诘谋戎兀┰?0%~70%這一區(qū)間時(shí)，城市化進(jìn)入加速階段，城市房?jī)r(jià)總體上漲。當(dāng)城市化率處于30%~50%之間時(shí)，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進(jìn)入城市，全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近。當(dāng)城市化率處于50%~70%之間時(shí)，人口遷移以城市之間相互移動(dòng)為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購(gòu)房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購(gòu)房適齡人口為667.3萬(wàn)人，比2000年增加143.2萬(wàn)人。

2.目前住房存量相對(duì)城鎮(zhèn)人口總量明顯不足

2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬(wàn)人。若以戶(hù)均2.6人測(cè)算，相當(dāng)于有573.8萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬(wàn)套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國(guó)有土地上成套住宅僅為378.57萬(wàn)套，平房78.45萬(wàn)間。

（二）城市處于擴(kuò)張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展

近30年來(lái)，北京城市建成區(qū)迅速擴(kuò)大，老城區(qū)進(jìn)行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國(guó)的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達(dá)國(guó)家一般都超過(guò)70年，有的可達(dá)百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當(dāng)年全市國(guó)有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律，市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)價(jià)格過(guò)度樂(lè)觀(guān)的預(yù)期，容易累積房?jī)r(jià)泡沫

如同其他國(guó)際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣會(huì)表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價(jià)格不可能永遠(yuǎn)上漲。自從2009年以來(lái)中央出臺(tái)一系列調(diào)控政策以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價(jià)格沒(méi)有明顯回落，市場(chǎng)參與者購(gòu)房熱情依然高漲。

（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善

在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設(shè)計(jì)上，也是偏向于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇亲赓U。如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的管理方式，即是如此。

（五）房?jī)r(jià)收入比高，加重社會(huì)財(cái)富分配不公

近幾年來(lái)，北京房?jī)r(jià)上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以?xún)?nèi)的期房住宅達(dá)到了3.4萬(wàn)元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達(dá)到了2萬(wàn)元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬(wàn)元，家庭平均可支配收入約為8萬(wàn)元（以3口之家計(jì)算）。對(duì)于一個(gè)年收入8萬(wàn)元的家庭來(lái)說(shuō)，要購(gòu)買(mǎi)一套四環(huán)以?xún)?nèi)的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內(nèi)也需要22.5年。

（六）保障性住房供給不足

從人口發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來(lái)，北京住房供應(yīng)體系的主體一直是完全市場(chǎng)化運(yùn)作的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價(jià)房和廉租住房目前供應(yīng)量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，1999年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資占當(dāng)年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢(shì)，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突

作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當(dāng)住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時(shí)，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內(nèi)部看，中央政府是市場(chǎng)的干預(yù)者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接參與者，在利益格局下對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴(lài)度高。因而，在中央的調(diào)控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控又極易產(chǎn)生博弈。

三、國(guó)際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)北京的借鑒與啟示

（一）促進(jìn)都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展與人口合理流動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長(zhǎng)期人口預(yù)測(cè)，并據(jù)此制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》拷ㄔO(shè)計(jì)劃以適應(yīng)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

（二）對(duì)商品房領(lǐng)域，要堅(jiān)持市場(chǎng)化取向，盤(pán)活存量，加強(qiáng)監(jiān)管

盤(pán)活空置房。可以通過(guò)政府收購(gòu)、征收房產(chǎn)稅、對(duì)出租戶(hù)進(jìn)行補(bǔ)貼等形式盤(pán)活空置房。如歐盟國(guó)家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無(wú)房者入住閑置一年以上的空房。

完善租賃市場(chǎng)。借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，利用法律規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，建立起對(duì)租房者良好的保護(hù)機(jī)制。同時(shí)，對(duì)租房者實(shí)施補(bǔ)貼計(jì)劃，大力增加公共租賃住房的供應(yīng)。

（三）對(duì)保障房領(lǐng)域，要明晰責(zé)權(quán)，央地合力，加快推進(jìn)保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式

在大力興建保障性住房的同時(shí)，要做到：盡快出臺(tái)相關(guān)法律，明晰政府和公民責(zé)權(quán)，培植獨(dú)立于商品房開(kāi)發(fā)的保障房建設(shè)體系。加快以工業(yè)化方式推進(jìn)保障房建設(shè)，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。

（四）引導(dǎo)大眾樹(shù)立正確的市場(chǎng)預(yù)期和健康的消費(fèi)觀(guān)

引導(dǎo)市場(chǎng)參與者正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期變動(dòng)這一客觀(guān)事實(shí)。全面公開(kāi)市場(chǎng)信息，為市場(chǎng)參與者判斷形勢(shì)、做出理性預(yù)期提供基礎(chǔ)。積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立合理的住房消費(fèi)觀(guān)念，使個(gè)人消費(fèi)行為回歸理性，鼓勵(lì)消費(fèi)者根據(jù)自身的能力和實(shí)際需要，合理安排住房消費(fèi)。

■ 參考文獻(xiàn)

篇（6）

前言

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃興起，在解決人們住房需求的基礎(chǔ)上，正發(fā)揮著對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越重要的作用，并已經(jīng)成為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、整合社會(huì)整體產(chǎn)業(yè)鏈條、促進(jìn)生產(chǎn)交換的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。但是同時(shí)我們也應(yīng)該看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在帶來(lái)勃勃生機(jī)的同時(shí)，也在部分區(qū)域形成了泡沫，造成了一定的負(fù)面影響，因此，在國(guó)家和政府的層面上，近些年出臺(tái)了很多調(diào)控政策，這些政策有的不能夠起到設(shè)計(jì)的效果，有的效果并不明顯，客觀(guān)地看，這些政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的忽視是效果不佳的真正原因。為了擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析和研究。黑龍江省是老工業(yè)大省，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于起步較晚，加之我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，導(dǎo)致出現(xiàn)了各種特有的情況和問(wèn)題，這使得研究者必須立足黑龍江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史和經(jīng)驗(yàn)，以科學(xué)的態(tài)度和方法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行客觀(guān)地了解，進(jìn)而掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，使其更好地為法治我省經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。應(yīng)該立足于黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，在說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作用的前提下，對(duì)我省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律展開(kāi)深入地討論和思考，確定影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要要素，探尋應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律促進(jìn)我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，以便為黑龍江省房地產(chǎn)政策決策者更好地運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，做好抑制房?jī)r(jià)泡沫、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)全省經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)黑龍江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展，就會(huì)帶動(dòng)家電行業(yè)、建材行業(yè)、裝飾裝修等等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，這樣的帶動(dòng)效應(yīng)可以拉動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大內(nèi)需的作用

通過(guò)房地產(chǎn)的消費(fèi)，可以帶動(dòng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的內(nèi)需，內(nèi)需的增加有利于房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在產(chǎn)量鏈條上拉動(dòng)了我省經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大就業(yè)的作用

房地產(chǎn)業(yè)是人員密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)我省就業(yè)情況有了很大的緩解作用。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)人口，使我省的就業(yè)形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

2、影響黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的主要要素

2.1 省內(nèi)GDP的影響

黑龍江省宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)性，他們可以互相影響。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，人們的收入也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，在這種狀況下，人們的物質(zhì)需求也會(huì)有所上升，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的促進(jìn)作用，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。所以國(guó)民生產(chǎn)總值和房?jī)r(jià)是正相關(guān)的關(guān)系。

2.2 利率的影響

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，無(wú)論是利用房地產(chǎn)投機(jī)還是投資，都是需要大量的資金投入的，當(dāng)銀行的利率下降時(shí)，大量的企業(yè)或者是個(gè)人就會(huì)貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。反之，利率上漲，就會(huì)出現(xiàn)相反的狀況。所以說(shuō)利率的變化和房?jī)r(jià)是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

2.3 居民消費(fèi)水平的影響

居民消費(fèi)水平提高也會(huì)在房屋上的投入也就會(huì)有所增長(zhǎng)，在消費(fèi)水平達(dá)到一定層次的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲也可以在居民的消費(fèi)能力范圍之內(nèi)。所以說(shuō)消費(fèi)水平和房?jī)r(jià)之間是正相關(guān)的關(guān)系。

2.4 貨幣供給量的影響。

當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度增加，會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，貸款難度減小，就會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上升。也就是說(shuō)如果央行實(shí)行從緊的貨幣政策，則房?jī)r(jià)會(huì)下跌；反之，則房?jī)r(jià)就上升。

3、促進(jìn)黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的運(yùn)用

要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對(duì)土地、空間資源的利用效率。作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)。

3.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的理性化，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)之。

3.3調(diào)整現(xiàn)有土地政策

避免以前出現(xiàn)的房地產(chǎn)交易暗箱操作的行為，保證交易的公開(kāi)公平性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序的發(fā)展。

4、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)于黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)有著巨大的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成為我省優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高生產(chǎn)能力的重要手段，因此，有必要對(duì)黑龍江省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律進(jìn)行了解和掌握。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)告訴我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以在客觀(guān)上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，但同時(shí)過(guò)快的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生我省房地產(chǎn)和其他行業(yè)的泡沫，這充分顯示了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩面性，所以，我們應(yīng)該通過(guò)政府的宏觀(guān)調(diào)控手段，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終處于合理、科學(xué)和有序的狀態(tài)下。由于我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的資料相對(duì)匱乏，這必然會(huì)導(dǎo)致認(rèn)知房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的困難性，希望同仁能夠認(rèn)清這一實(shí)際情況，在對(duì)我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行深入了解和科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，形成更為全面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律認(rèn)知，以便指導(dǎo)實(shí)際的各項(xiàng)工作。

參考文獻(xiàn)：

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篇（7）

房地產(chǎn)法是國(guó)家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。房地產(chǎn)法教學(xué)的內(nèi)容基本相同，主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識(shí)，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識(shí)。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識(shí)，還應(yīng)在教學(xué)方法方面作深入探討。

一、房地產(chǎn)法課程傳統(tǒng)教學(xué)模式存在的問(wèn)題分析

房地產(chǎn)法是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)必修課程，安排48學(xué)時(shí)的理論教學(xué)，要求學(xué)生掌握的房地產(chǎn)法基本理論，能夠運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來(lái)分析和解決現(xiàn)實(shí)生活及工作中的實(shí)際問(wèn)題。這是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才必需的.但傳統(tǒng)房地產(chǎn)法課程的教學(xué)模式存在許多弊端，難以適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所涉及的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（1）課堂教學(xué)采用以封閉的理論教學(xué)的方式，學(xué)生對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)缺乏感性認(rèn)識(shí)，學(xué)生實(shí)習(xí)時(shí)目的性差，很難做到有的放矢的主動(dòng)參與。⑵課堂教學(xué)中，教師作為傳授知識(shí)的主角，把學(xué)生僅僅當(dāng)成一個(gè)受教育者。學(xué)生被動(dòng)接受教師所教的知識(shí)，其主要目的是完成考試的任務(wù)。學(xué)生把學(xué)習(xí)的目的放在追求高分上，而不是今后實(shí)際工作需求的，陷入了記筆記—抄筆記（甚至復(fù)印筆記）—考筆記—忘筆記的不良循環(huán)，學(xué)生不主動(dòng)參與，這樣的教學(xué)束縛了學(xué)生的思維，難以培養(yǎng)其發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，社會(huì)適應(yīng)性差。⑶教學(xué)手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學(xué)內(nèi)容主要以解釋法律條文的為主，教學(xué)內(nèi)容缺乏生動(dòng)性、實(shí)際性，學(xué)生容易產(chǎn)生厭學(xué)情緒。⑷滿(mǎn)堂灌教學(xué)，重理論輕實(shí)踐，課堂上技能操作訓(xùn)練很少，課后的社會(huì)實(shí)踐更是缺乏，學(xué)生只有理論知識(shí)，但運(yùn)用知識(shí)解決問(wèn)題能力弱，受不到法學(xué)思維和房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的基本訓(xùn)練，難以培養(yǎng)自覺(jué)的法律意識(shí)，很難達(dá)到課程教學(xué)目的。

綜上所述，我們必須以實(shí)際工作需要為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)素質(zhì)不斷變換的要求，穩(wěn)步推進(jìn)教學(xué)改革，培養(yǎng)出知識(shí)、能力、素質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展的能夠滿(mǎn)足時(shí)展需要的應(yīng)用復(fù)合型人才。

二、房地產(chǎn)法課程教學(xué)改革探索

1.拓展教學(xué)內(nèi)容，增加現(xiàn)實(shí)政策應(yīng)用的內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們?cè)诮虒W(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)工作所需的法律知識(shí)為主線(xiàn)，重點(diǎn)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來(lái)安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門(mén)規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補(bǔ)充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線(xiàn)”的框架體系.在教學(xué)中，既講法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實(shí)政策結(jié)合起來(lái)針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

2.改革教學(xué)方法，引用案例教學(xué)法

案例教學(xué)法是根據(jù)教學(xué)目的要求，將已發(fā)生或?qū)?lái)可能發(fā)生的問(wèn)題作為案例，組織學(xué)生對(duì)案例進(jìn)行調(diào)查、閱讀分析、討論交流研究活動(dòng)，提出各種解決問(wèn)題的方案，并對(duì)之進(jìn)行論證說(shuō)明，促使學(xué)生加深對(duì)知識(shí)的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。

房地產(chǎn)法是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，與人們的生活密切相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)僅僅依靠教師對(duì)一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法，能將干澀的房地產(chǎn)法律知識(shí)和理論與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中活生生的事例結(jié)合起來(lái)，使學(xué)生更加直觀(guān)地感受法律在生活中的運(yùn)用，從而更好地理解所學(xué)法律知識(shí)，提高學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。同時(shí)，傳統(tǒng)教學(xué)模式以教師為主，學(xué)生往往沒(méi)有參與到教學(xué)活動(dòng)中，導(dǎo)致很多學(xué)生對(duì)課堂教學(xué)沒(méi)有積極性。運(yùn)用案例教學(xué)法將法律知識(shí)和理論與現(xiàn)實(shí)生活有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，教學(xué)過(guò)程中讓學(xué)生積極參與對(duì)案例的討論，在師生互動(dòng)的過(guò)程中激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣。

3.改善教學(xué)手段，運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書(shū)、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。現(xiàn)代教學(xué)手段的運(yùn)用，在有限的課堂時(shí)間中大大增加了課堂教學(xué)的信息量；在有限的課堂空間范圍內(nèi)，擴(kuò)大了學(xué)生的視野，提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

三、房地產(chǎn)法課程考試改革探索

由于房地產(chǎn)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)，同時(shí)綜合運(yùn)用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實(shí)案例方面。以往在筆試測(cè)試中很難全面的測(cè)試學(xué)生對(duì)于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用情況；同時(shí)由于考試時(shí)間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測(cè)試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對(duì)生活中的現(xiàn)實(shí)案例的綜合分析和解決能力。因而有必要改變以往的考核方式，變單一的筆試測(cè)試為筆試和案例分析相結(jié)合的方式，結(jié)合本課程教學(xué)方法改革在教學(xué)過(guò)程中采用案例教學(xué)法，在每個(gè)法律制度完成理論知識(shí)講解后引用典型案例進(jìn)行分析，并要求學(xué)生撰寫(xiě)案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量給予案例分析成績(jī)，這樣既可以考核學(xué)生對(duì)于基本知識(shí)的掌握情況，也能考核學(xué)生對(duì)于基本知識(shí)的綜合運(yùn)用情況，同時(shí)提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣；也改變了學(xué)生突擊學(xué)習(xí)，死記硬背的狀況，培養(yǎng)良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣，督促學(xué)生加強(qiáng)平時(shí)學(xué)習(xí)，并且學(xué)會(huì)知識(shí)的應(yīng)用，全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)法律制度與政策的知識(shí)。使學(xué)生能更好地理解房地產(chǎn)法是如何在生活中產(chǎn)生作用的，通過(guò)書(shū)面作業(yè)的形式還能起到對(duì)學(xué)生寫(xiě)作能力的培養(yǎng)。

因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對(duì)于理論性較強(qiáng)的法律制度知識(shí)采用筆試測(cè)試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識(shí)掌握情況的考查；對(duì)于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)案例采用實(shí)訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫(xiě)案例分析報(bào)告。考試成績(jī)的構(gòu)成包括以下三方面：（1）平時(shí)成績(jī)占總成績(jī)的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評(píng)定。（2）案例分析成績(jī)占總成績(jī)的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫(xiě)案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績(jī)。（3）期末筆試成績(jī)占總成績(jī)的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉遠(yuǎn)山，余秀寶.房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的運(yùn)用中國(guó)電力教育，2011（12）.

篇（8）

1　前言

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財(cái)政收入，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)和諧社會(huì)產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了很多問(wèn)題。房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。

2　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題

2.1對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，缺乏相關(guān)政策

近些年，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，政府有效控制房?jī)r(jià)的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的問(wèn)題和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃認(rèn)識(shí)模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。再加上，對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，使得短期的政策和長(zhǎng)期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動(dòng)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機(jī)，擾亂了市場(chǎng)正常發(fā)展的秩序。另一方面，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長(zhǎng)期的規(guī)劃，對(duì)事后的調(diào)控較多。

2.2缺乏完善的機(jī)制，只是形式上的管理

對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)有了一段時(shí)間，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為了政府管理的重點(diǎn)。尤其是在近幾年來(lái)，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)的管理力度，出臺(tái)了很多相關(guān)的政策。但是，都沒(méi)有收到良好的效果，大多數(shù)政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實(shí)施的過(guò)程中，可操作性不強(qiáng)，出現(xiàn)很多問(wèn)題，各項(xiàng)政策的實(shí)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上政策的制定。有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的措施大多數(shù)都是采用自上而下的形式加以落實(shí)，各級(jí)政府監(jiān)督、管理、調(diào)控等工作還沒(méi)有加以明確規(guī)定。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的階段，而且房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和低成本的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。如果不能從根本上打破房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理將會(huì)很難管理，對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的宏觀(guān)政策也只是形式上的管理，很難發(fā)揮有效的作用。

2.3缺乏健全的法律法規(guī)

從全世界各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國(guó)國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)該具備從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)完善的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律。事實(shí)表明，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿(mǎn)足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。另一方面，目前對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國(guó)務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實(shí)施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場(chǎng)有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行下去，必然會(huì)形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項(xiàng)法律法規(guī)沒(méi)有真正落實(shí)，那么將會(huì)直接降低法律的效力。

3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策

3.1制定合理的發(fā)展計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐

在充分了解我國(guó)的特殊基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整個(gè)思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計(jì)劃，從而進(jìn)一步滿(mǎn)足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的狀態(tài)。

3.2建立并完善各項(xiàng)管理機(jī)制

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)管理方面存在很多問(wèn)題，只憑借簡(jiǎn)單的行政命令很難把問(wèn)題解決。由此看來(lái)，只有從根本上改善房地產(chǎn)管理體制才能有效解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不和諧的局面。結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，因地制宜，建立并完善各項(xiàng)管理制度，從而有效的避免一切做法產(chǎn)生消極的影響。對(duì)于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時(shí)，還要在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

3.3進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

篇（9）

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

我國(guó)由于國(guó)情比較特殊，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題不單單是純粹的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了無(wú)法推脫的社會(huì)責(zé)任。因此，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展對(duì)我國(guó)民生大事而言至關(guān)重要。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在很?chē)?yán)重的問(wèn)題，我國(guó)也加強(qiáng)了房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)管理力度，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)管理力度也比任何時(shí)期都強(qiáng)，然而卻沒(méi)有太顯著的成效。

一、我國(guó)房地產(chǎn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）、目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近期，我國(guó)多次制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都是盡可能快速地使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到平衡，盡可能抑制房?jī)r(jià)的快速增漲，實(shí)現(xiàn)每一戶(hù)居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對(duì)我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理中仍存在一些問(wèn)題上的認(rèn)識(shí)和長(zhǎng)期規(guī)劃不是很清晰的問(wèn)題，甚至對(duì)房地產(chǎn)管理存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)和比較片面的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致制定的政策目標(biāo)根本無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)施。

與此同時(shí)，我國(guó)制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路應(yīng)該是不一樣的，兩者有時(shí)甚至是背道而馳的。我國(guó)制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策缺乏合理性和不連續(xù)性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)隨著政策浮動(dòng)搖擺，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)作，而政策中存在的一些問(wèn)題也給一些投資者帶來(lái)了一些機(jī)會(huì)，投資者大量投資房地產(chǎn)，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)秩序。例如經(jīng)濟(jì)適用房政策和住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路和目標(biāo)不清晰的典型代表。

（二）、機(jī)制不完善，管理流于形式

在很多年前，我國(guó)就開(kāi)始了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的主要目標(biāo)。尤其是近期，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時(shí)間內(nèi)，政府就推行了很多政策，但是都沒(méi)有太大的效果。大多數(shù)政策都只是單純地流于形式，根本就沒(méi)有加強(qiáng)執(zhí)行制度，導(dǎo)致大多數(shù)政策都只是走走過(guò)場(chǎng)，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭(zhēng)議，沒(méi)有太強(qiáng)的操作性，難以實(shí)施。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理政策大多都是選用了自上而下的模式進(jìn)行實(shí)施，中央政府和地方政府管理、監(jiān)督等職能并沒(méi)有明確劃分和定位，最終致使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有低成本、高收入的特點(diǎn)，是地方政府經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源，地方政府受利益驅(qū)使，就會(huì)抬高房?jī)r(jià)，地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相互合作，內(nèi)部之間的交易就會(huì)十分便捷，頻頻發(fā)生，致使宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控失去控制力，打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。很明顯，如果房地產(chǎn)行業(yè)中現(xiàn)象沒(méi)有真正的打破，就會(huì)導(dǎo)致我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理越來(lái)越難，國(guó)家宏觀(guān)政策根本無(wú)法執(zhí)行，只是單純地走走過(guò)場(chǎng)，流于形式，難以發(fā)揮應(yīng)有的效果，何談加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理一說(shuō)。除此之外，金融、土地和地方政府等各個(gè)環(huán)節(jié)如果有一方?jīng)]有正常運(yùn)行，或是脫離運(yùn)行軌道，就會(huì)致使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（三）、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

對(duì)全球地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行相應(yīng)的分析，不難看出房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的完善是保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)作的基本，十分重要。在我國(guó)，房地產(chǎn)仍處于高速發(fā)展的開(kāi)始時(shí)期，房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)仍不是十分完善，需要加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)該是一個(gè)全面系統(tǒng)的完整體系，完整體系應(yīng)該包含初期的研發(fā)工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國(guó)當(dāng)前并沒(méi)有一個(gè)可以全面管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的完整房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系。顯然，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有法律法規(guī)根本無(wú)法滿(mǎn)足我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)狀，導(dǎo)致房地長(zhǎng)行業(yè)中的漏洞越來(lái)越多。除此之外，我國(guó)當(dāng)前還是大多憑借政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的管理，大多數(shù)文件仍是以國(guó)務(wù)院或者是以國(guó)家部委辦的名義進(jìn)行頒布推行的，致使法律法規(guī)缺失了普遍性、適用性和嚴(yán)肅性。就算是在一定程度上已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)也未必符合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前情況，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)掛上了有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的惡名，使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了嚴(yán)重的惡性循環(huán)中，又由于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律法規(guī)沒(méi)有很到位的推行，致使法律法規(guī)的有效性大大降低。

二、根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在問(wèn)題采取的相應(yīng)解決方法

（一）、制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐

現(xiàn)如今，我國(guó)正處于體制改革不斷深入的重要時(shí)刻，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向也處于調(diào)整狀態(tài)，“轉(zhuǎn)型”和“發(fā)展”是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主方向和目標(biāo)。想要解決人們的居住條件，了解房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展在某種意義上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的背景下，了解并掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整體思路，在追逐短期利益的同時(shí)也應(yīng)該制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，滿(mǎn)足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民居住需求以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和有利發(fā)展。以全面了解、研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)為基礎(chǔ)，并制定中長(zhǎng)期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展計(jì)劃，只有這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況將宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)劃分為短期和中期目標(biāo)進(jìn)行實(shí)施，有利于了解關(guān)系復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并根據(jù)相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出對(duì)應(yīng)的解決措施。例如，在我國(guó)人多地寡的現(xiàn)狀下，結(jié)合短期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)該重點(diǎn)劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能并清晰界定房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于那些有能力購(gòu)房的居民，政府應(yīng)該大力保護(hù)這些居民的權(quán)益；對(duì)于受經(jīng)濟(jì)利益趨勢(shì)，炒房的投資商，政府應(yīng)該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。

（二）、建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位

現(xiàn)如今，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很多深層問(wèn)題沒(méi)有得到合理的解決，有時(shí)完全憑借行政命令調(diào)控根本無(wú)法有力的解決。對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母锟梢杂行У亟鉀Q我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問(wèn)題以及不良現(xiàn)象。要勇于面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問(wèn)題，充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能，適時(shí)進(jìn)行干預(yù)，從而建立起一個(gè)合理且有效的運(yùn)行管理機(jī)制，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）、完善相關(guān)法律法規(guī)體系

房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，目前，想要使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)作，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系后，還需要建立一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)法律體系，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范，管理起來(lái)也更加的合理合法。第一步，對(duì)政府的經(jīng)濟(jì)管理職能制定相應(yīng)法律來(lái)制約，以確保政府無(wú)法過(guò)多地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能。第二步，憑借相應(yīng)的房地產(chǎn)法律法規(guī)全面地保障我國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控體系的建立并且實(shí)施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，并適時(shí)適量頒布一些法律法規(guī)執(zhí)行規(guī)定，從而利于《房地產(chǎn)法》的頒布，將房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到最終的售后全部納入到正規(guī)的法律管理體系中，最終使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范、合理。

總結(jié)：

綜上所述，想要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，就需要根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)管理中所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析和總結(jié)，再根據(jù)這些所存在的問(wèn)題，制定出長(zhǎng)遠(yuǎn)的管理計(jì)劃，并完善房地產(chǎn)管理機(jī)制與相關(guān)的法律法規(guī)體系，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

篇（10）

    一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

    國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度,在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循,但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解,這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大,同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制,導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱,致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂,會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式,單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作,擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次,法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯,在實(shí)際工作中,董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化,往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次,法律意識(shí)薄弱,部分人員法律意識(shí)薄弱,有法不依,投機(jī)取巧,執(zhí)法不嚴(yán),姑息將就,拉人情給面子的現(xiàn)象普遍,管理松弛,造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高,人力資源政策不健全。

    二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題

    近幾年來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí).導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重,缺乏前瞻性。同時(shí),政策目標(biāo)的模糊不清.短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致,甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng),不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī),干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。再者,我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置,忙于具體的事務(wù)管理和救火中,缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃,事后調(diào)控居多,造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

    1.相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

    從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國(guó)。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系,但是在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求,導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次,我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理.很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的,或是以國(guó)家部委辦的名義的,如國(guó)11條、新國(guó)四條等,缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立,但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備,造成房地產(chǎn)市場(chǎng).特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán),陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位,使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

    2.機(jī)制不完善,管理流于形式

    我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭。房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年,政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊,政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳,許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過(guò)場(chǎng),執(zhí)行不到位,甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng),存在爭(zhēng)議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位.導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段,房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源,也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作,極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢(qián)交易.導(dǎo)致宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破,我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大,國(guó)家宏觀(guān)政策也注定流于形式,難發(fā)揮有效作用。加上,在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政.協(xié)調(diào)不足,各自決策,決策相互脫節(jié),也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

    三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議

    1.完善相關(guān)法律法規(guī)體系

篇（11）

1前言

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財(cái)政收入，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)和諧社會(huì)產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了很多問(wèn)題。房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題

2.1對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，缺乏相關(guān)政策

近些年，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，政府有效控制房?jī)r(jià)的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的問(wèn)題和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃認(rèn)識(shí)模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。再加上.對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，使得短期的政策和長(zhǎng)期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動(dòng)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機(jī)，擾亂了市場(chǎng)正常發(fā)展的秩序。另一方面.政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長(zhǎng)期的規(guī)劃，對(duì)事后的調(diào)控較多。

2.2管理機(jī)制不健全，管理力度不足

我國(guó)房地產(chǎn)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的難點(diǎn)和重點(diǎn)。雖然近些年國(guó)家政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)而密集推行了許多政策，但是這些政策和規(guī)定多數(shù)流于形式，部分政策的可操作性不強(qiáng)，致使其執(zhí)行效果不佳。同時(shí)，相關(guān)實(shí)施細(xì)則的制定與頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施細(xì)則的制定與頒布，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進(jìn)行兩級(jí)監(jiān)管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責(zé)調(diào)控不到位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有高收益、低成本的特點(diǎn) ，這成為了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，也成為了地方經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在一定程度上促使地方不斷推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理難度逐步加大，宏觀(guān)政策無(wú)法落實(shí)到位。

2.3缺乏健全的法律法規(guī)

從全世界各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國(guó)國(guó)內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)該具備從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)完善的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律。事實(shí)表明，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿(mǎn)足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。

另一方面，目前對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國(guó)務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實(shí)施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場(chǎng)有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行下去，必然會(huì)形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項(xiàng)法律法規(guī)沒(méi)有真正落實(shí)，那么將會(huì)直接降低法律的效力。

3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策

3.1制定合理的發(fā)展計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐

在充分了解我國(guó)的特殊基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整個(gè)思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計(jì)劃，從而進(jìn)一步滿(mǎn)足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查。根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松’的狀態(tài)。

3.2建立健全管理機(jī)制

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題難以單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令予以徹底解決，只有改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制才能有效改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的不足。政府應(yīng)明確在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)履行的經(jīng)濟(jì)管理職能，調(diào)整和優(yōu)化政府部門(mén)的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化給予適度、適當(dāng)干預(yù)，從而建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)良好運(yùn)行的合理管理機(jī)制，以為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)建完善的社會(huì)環(huán)境。對(duì)于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時(shí)，還要在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

3.3進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

法律法規(guī)的完善是—個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，需要具備一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累。現(xiàn)階段，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，建立健全具有中國(guó)特色房地產(chǎn)法律法規(guī)體系已經(jīng)勢(shì)在必行，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)行，約束房地產(chǎn)管理行為向合法化、合理化、適度化方向發(fā)展。首先，我國(guó)應(yīng)以法律法規(guī)體系來(lái)有效制約政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，以規(guī)避由于政府過(guò)度的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成不利影響；其次，運(yùn)用法律法規(guī)體系保障我國(guó)房地產(chǎn)全方位、綜合、多層次的宏觀(guān)調(diào)控體系的構(gòu)建，不斷對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺(tái)與此相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，將房地產(chǎn)交易管理、開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、中介機(jī)構(gòu)管理等均納入到法律法規(guī)體系中。同時(shí)，提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策規(guī)范的嚴(yán)肅性、可操作性、穩(wěn)定性、層次性，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

4 對(duì)“國(guó)五條”操作細(xì)則的一點(diǎn)看法

筆者以為，地方政府對(duì)于“國(guó)五條”沒(méi)有選擇的權(quán)力，只有落實(shí)的責(zé)任和義務(wù)。由于地方政府與房地產(chǎn)有利益關(guān)聯(lián)，如果地方政府擁有調(diào)控選擇權(quán)，很有可能不是為了控制房?jī)r(jià)，而是為了土地財(cái)政。從這個(gè)角度而言，國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)該認(rèn)真審視各地細(xì)則，甚至有必要啟動(dòng)約談和問(wèn)責(zé)程序，以維護(hù)宏觀(guān)調(diào)控的公信力。一方面，應(yīng)該對(duì)那些沒(méi)有按期公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的地方，即沒(méi)有按期出臺(tái)細(xì)則的地方，進(jìn)行公示或者點(diǎn)名批評(píng)，以促使所有地方盡快出臺(tái)各自操作細(xì)則。另一方面，對(duì)各地細(xì)則進(jìn)行檢查，凡是不符合要求者，理應(yīng)責(zé)令去完善，讓細(xì)則具有可操作性。當(dāng)然，必須由國(guó)家部門(mén)制定的細(xì)則，應(yīng)該早日制定并公布。 總體來(lái)說(shuō)各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人所得稅的問(wèn)題反應(yīng)最強(qiáng)烈，從地方出臺(tái)的細(xì)則看，基本上遵循國(guó)家的口徑，因?yàn)閲?guó)家的細(xì)則沒(méi)有更多的詳細(xì)的辦法如何征個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人所得稅的征收，這方面還沒(méi)有具體到如何收。

5 結(jié)束語(yǔ)

總體說(shuō)來(lái)，近幾年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和對(duì)經(jīng)濟(jì)的不斷改革，使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發(fā)展壯大.目前已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，在不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了很多問(wèn)題。房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。政府和企業(yè)只有充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的各種問(wèn)題，在必要時(shí)采取相關(guān)有效的措施加以解決，例如，制定合理的發(fā)展，計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐、建立并完善各項(xiàng)管理機(jī)制、進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)等。在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，起到警示的作用，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍.保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn)：