房地產(chǎn)的金融風險大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)的金融風險范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

隨著我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風險，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風險并提出防范對策，是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

一、當前我國房地產(chǎn)金融風險的集中表現(xiàn)

1.房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中,商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險,因此,一旦市場出現(xiàn)波動,房地產(chǎn)開發(fā)商,尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業(yè)銀行,轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風險,最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

2.土地儲備貸款存在隱性風險。由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。

3.個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發(fā)期。我國住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%～80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。一旦經(jīng)濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，最終的風險將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。

二、我國房地產(chǎn)金融風險的成因

1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達到上市融資標準的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。

2.相關(guān)政策、法律不健全。一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場繁榮與否取決于國家和地區(qū)出臺的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了一種比較極端的傾向：一些地區(qū)片面追求GDP增長，強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的推動作用，這樣就造成當?shù)亟?jīng)濟增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴。而當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無保證時，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。

3.銀行與開發(fā)商信息不對稱。在信息源的占有上，開發(fā)商與銀行相比具有優(yōu)勢。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發(fā)商的信息只能通過間接途徑了解。而開發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開發(fā)的風險，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開發(fā)項目成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開發(fā)項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。

三、房地產(chǎn)企業(yè)對金融主要風險的防范對策

1.廣泛拓展融資渠道。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產(chǎn)金融風險的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級市場以外，存在發(fā)達的證券化二級市場，通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，二級市場把集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

2.不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。企業(yè)應專設(shè)部門對住房開發(fā)貸款，土地儲備貸款、商用房開發(fā)貸款等實行嚴格的分類管理。對于開發(fā)項目的潛在開發(fā)風險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風險。同時，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分在開發(fā)策劃期間就要對銷售情況進行預測，對資金回收流量有一個比較準確的預測。

3.建立以風險控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

4.建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學習各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護企業(yè)自身和國家的利益。

參考文獻：

篇（2）

一、房地產(chǎn)金融風險

1.政策風險

政策風險也可以說成政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響。一是政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。目前，我國房地產(chǎn)發(fā)展存在房價過高，樓市泡沫風險，因此，我國政府對房地產(chǎn)發(fā)展出臺相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)進行調(diào)控。這些調(diào)控措施都對房地產(chǎn)金融造成了風險，比如，近期房地產(chǎn)出現(xiàn)交易量下降現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于流動資金不足，而引發(fā)資金鏈斷裂現(xiàn)象。這些都是我國宏觀調(diào)控的結(jié)果。二是政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)上游的影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在違規(guī)用地和買地現(xiàn)象，我國政府出臺相關(guān)政策限制房地產(chǎn)企業(yè)買地和買地價格，會增加房地產(chǎn)金融風險。

2.市場風險

市場風險主要來自三個方面。一是我國經(jīng)濟發(fā)展方式一直是重投資輕消費，因此，大量資金涌人房地產(chǎn)當中，致使房地產(chǎn)價格不能正確反映真實的供需矛盾，因此，廣大人民群眾不得不依靠金融市場。二是我國目前房地產(chǎn)存在人住率不足現(xiàn)象。我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)都存在，圈地后卻無錢建設(shè)的尷尬局面，同時也存在，建筑完成后沒有人居住的無奈，房地產(chǎn)企業(yè)資金無法及時實現(xiàn)資金回籠，而房地產(chǎn)企業(yè)有大量的銀行貸款，因此，造成房地產(chǎn)破產(chǎn)危機。三是我國房地產(chǎn)面臨外資和熱錢涌人，這些國際熱錢主要是為了短期持有，短期盈利的目的，加重了我國房地產(chǎn)面臨的金融風險。

3.誠信風險

誠信風險主要是由于我國信用體系不完善造成的，房地產(chǎn)信用風險集中體現(xiàn)在土地上面。一是土地價格直接關(guān)系到政府的收人。因此，很多政府賣地為生，通過拍賣，競價等方式，提高土地價格，進而催生一個個“地王”，同時在產(chǎn)生“地王”的背后，也隱藏著權(quán)錢交易。而銀行貸款主要是看政府信譽和償債能力，因此銀行在土地貸款方面存在較大信用風險，二是我國土地價格逐漸攀升，但是受到我國調(diào)控政策的影響，我國土地的出讓價格變動頻繁，加大了市場風險，造成造成部分房地產(chǎn)企業(yè)商資金鏈斷裂，進而造成房地產(chǎn)金融風險。

4.實施風險

實施風險是指由于操作不當而造成的房地產(chǎn)金融風險。一是我國銀行處于國有制下，行政性質(zhì)比較濃厚，缺乏現(xiàn)代企業(yè)氣息。我國銀行雖然已經(jīng)進行了改制工作，但是長期以來我國的商業(yè)銀行與政府存在千絲萬縷的關(guān)系，非常依賴中央銀行。比如，近期，各心很行都發(fā)生了“錢荒”，銀行第一反應不是如何通過市場盤活流動資金，而是希望央行可以下調(diào)儲備金。這些現(xiàn)象都表明了我國商業(yè)銀行過于依賴政府而忽視了市場的變化，因此，在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化時，我國銀行在對房地產(chǎn)發(fā)生方向等信息上無法進行有效掌握和分析，造成了實際操作中的風險。二是我國商業(yè)銀行風險意識不強。我國商業(yè)銀行雖然有風險處理措施，但是這些風險措施已經(jīng)不適合目前的市場發(fā)展方向和要求。因此無法進行房地產(chǎn)金融風險管理。

二、防范房地產(chǎn)金融風險的對策

1.擴寬房地產(chǎn)融資渠道

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源是銀行貸款，但是，隨著我國政府宏觀調(diào)控政策的不斷深人，特別是目前，房地產(chǎn)風險逐步變大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款已經(jīng)變的越來越難。因此，必須要擴寬房地產(chǎn)融資渠道。融資渠道的擴充主要有兩個方面：一是從金融市場上獲取資金。二是，通過引進外國資金，但是存在熱錢風險。因此，我國房地產(chǎn)在擴寬融資渠道時，必須做好房地產(chǎn)融資渠道安全防范風險措施。

2.加強銀行內(nèi)部資金控制

目前，著經(jīng)濟危機的發(fā)展，特別是我國經(jīng)濟發(fā)展放緩，房地產(chǎn)發(fā)展宏觀調(diào)控背景下，我國銀行不良資產(chǎn)數(shù)量有所增加，呆賬壞賬增多。針對，我國房地產(chǎn)發(fā)展狀況，我國銀行有必要通過內(nèi)部資金控制，做好房地產(chǎn)金融風險防范措施。一是我國銀行要及時跟進房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)查工作，對房地產(chǎn)發(fā)展進行評估，加強銀行內(nèi)部與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸監(jiān)控，提高房地產(chǎn)風險控制能力。二是我國銀行要嚴格信貸人員隊伍建設(shè)。目前，我國銀行內(nèi)部存在“人情貸”，“關(guān)系貸”現(xiàn)象，因此銀行要嚴格信貸隊伍建設(shè)，提高信貸人員的素質(zhì)，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風險。

3.立房地產(chǎn)信用評價體系

建立房地產(chǎn)信用評價體系在當前房地產(chǎn)金融風險加大的背景下是十分必要的，因此特別要做好以下幾點工作：一是我國銀行和金融機構(gòu)要積極完善規(guī)范放貸流程，實現(xiàn)信貸擔保機制。通過完善擔保機制，可以有效減少違約現(xiàn)象，提高銀行應對房地產(chǎn)金融風險波動，而且還有利于減少由于房貸過程不規(guī)范帶來的不良賬目。二是我國銀行要嚴格遵照國家相關(guān)的宏觀調(diào)控增產(chǎn)，區(qū)別信貸政策，做好房地產(chǎn)信貸客戶的信用評級工作，降低違約風險。三是房地產(chǎn)信用評價體系的建立對于嚴格貸款流程，規(guī)范銀行工作人員行為具有十分重要的意義。房地產(chǎn)信用評價體系的建立后，企業(yè)的信用等級可以在銀行內(nèi)部隨時調(diào)用，這樣銀行即可通過對房地產(chǎn)信用等級分析，做出是否借貸的決定，同時也避免了部分銀行出現(xiàn)的“權(quán)錢交易行為”，規(guī)范了銀行工作人員行為。

4加強政府在防范房地產(chǎn)金融風險的宏觀調(diào)控

加強政府在防范房地產(chǎn)金融風險的宏觀調(diào)控要從以下幾個方向努力。一是我國政府要做好房地產(chǎn)金融風險預警機制。目前，我國政府房地產(chǎn)工作任務(wù)是如何有效降低房價的同時避免房地產(chǎn)泡沫發(fā)生。政府可以通過利用政府管理的優(yōu)勢，對全國各個房地產(chǎn)企業(yè)情況進行數(shù)學統(tǒng)計，通過分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)，研究和部署房地產(chǎn)金融風險調(diào)控工作。二是針對部分房地產(chǎn)企業(yè)占土地確并不施工的現(xiàn)象，我國政府可以采用財政手段督促房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地，防止土地資源的浪費。三是我國政府已經(jīng)在部分地區(qū)試行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅制度目前在國外防范房地產(chǎn)金融風險方面已經(jīng)渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技術(shù)已經(jīng)比較成熟。針對我國具體國情，政府要做好房地稅試行工作，進而制定出適合我國國情的房產(chǎn)稅制度和操作流程，以實現(xiàn)以點帶面，做好防范房地產(chǎn)金融風險工作。

篇（3）

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.072

[中圖分類號]F832.4；F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-0-01

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的促進作用。但是，房地產(chǎn)的投資周期較長，規(guī)模較大，房價較高，需要金融行業(yè)的資金支持。且在金融行業(yè)中，商業(yè)銀行信貸資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展伴隨著較高的金融風險，銀行信貸風險和其他方式的融資風險都會導致房地產(chǎn)行業(yè)面臨金融風險。在這種情況下，房地產(chǎn)金融風險受到房地產(chǎn)企業(yè)和社會各領(lǐng)域的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)以及政府相關(guān)部門積極研究房地產(chǎn)金融風險的抑制方法。探索抑制我國房地產(chǎn)金融風險的建議，不僅能降低房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，且對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展有著深刻意義。

1 我國房地產(chǎn)金融風險的種類

1.1 銀行房地產(chǎn)信貸風險

首先，銀行房地產(chǎn)信貸集中度較大。房地產(chǎn)對銀行的回報率較高，很多商業(yè)銀行都愿意向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。在這種情況下，銀行房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷增加。但是，我國中央銀行缺乏對商業(yè)銀行信貸的有效制約，沒有對房地產(chǎn)市場進行科學的指導與監(jiān)管，導致房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而出現(xiàn)非理性增長的現(xiàn)象，進而引起房地產(chǎn)泡沫膨脹，加大了房地產(chǎn)信貸風險。其次，不良房地產(chǎn)貸款會影響房地產(chǎn)信貸安全，給金融機構(gòu)帶來嚴重的資金損失。具體來說，如果房地產(chǎn)信貸資金被房地產(chǎn)企業(yè)套牢，那么金融機構(gòu)會產(chǎn)生優(yōu)良資產(chǎn)，導致優(yōu)良資產(chǎn)的獲利能力較小，無法滿足客戶的資金需求，進而產(chǎn)生經(jīng)營風險。再次，土地儲備貸款存在著較大的隱性風險。隨著我國土地儲備制度的實施，政府部門壟斷了土地的使用權(quán)，土地拍賣所得成為了政府部門財政收入的重要來源。但土地儲備貸款也存在一定的風險，盲目收購大量土地而不考慮市場需求會導致土地無法賣出，貸款難以償還，進而引發(fā)信貸風險。最后，房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的貸款風險。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)的負債率高居不下，維持在70%以上，遠遠超過了國際上規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)負債率。且很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)質(zhì)量不高，經(jīng)營難度逐漸加大，信貸風險逐漸上升。

1.2 其他房地產(chǎn)融資方式風險

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中，會將信貸風險通過增發(fā)配股等方式轉(zhuǎn)嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)問題，將會嚴重影響股市的健康發(fā)展。另外，由于房地產(chǎn)項目的風險較高，資金用量較大，我國的企業(yè)債券市場機制不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無法按期償還債券，進而產(chǎn)生經(jīng)營風險。

2 我國房地產(chǎn)金融風險形成的原因

首先，房地產(chǎn)投資與房價成正比，房地產(chǎn)投資越大，房價越高。且房價上漲會帶動房地產(chǎn)投資。但是，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場供求不平衡，房地產(chǎn)總供給遠遠低于房地產(chǎn)的需求量。其次，金融^度支持極大的推動了房地產(chǎn)價格的上漲，而銀行信貸資金的數(shù)量直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現(xiàn)問題將會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的資金風險。再次，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展也會影響到房價。這是因為，在人們收入水平不斷提高的情況下，居民消費能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長，導致房價不斷上漲。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)居民的住房需求不斷加大房地產(chǎn)投資，資金風險也會隨之增加。

3 抑制我國房地產(chǎn)金融風險的建議

3.1 抑制過度投機投資

首先，政府應加強重視房地產(chǎn)市場供不應求的現(xiàn)象，積極運用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資性需求，進而達到抑制房價的目的。因此，政府應對購買第二套和第三套方的消費者采取政策限制，避免投機性炒房。對于在短期內(nèi)頻繁倒賣住房的消費者和投資者，政府應采取相應的稅收政策，提高稅率。另外，對于房屋空置問題，國家應積極實施房屋空置稅，提高投機炒房者的投機成本，減少投機炒房的現(xiàn)象。

3.2 落實存款保險制度

存款保險資金主要指金融機構(gòu)在投保時繳納的保費，落實存款保險制度能夠保障存款人的利益，避免商業(yè)銀行出現(xiàn)存款擠兌現(xiàn)象。并且存款保險制度能夠加強對風險的控制，抑制房地產(chǎn)金融風險的擴散，進而保持房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。另外，國家相關(guān)部門應成立金融資產(chǎn)管理工作，對各金融機構(gòu)的資金管理進行監(jiān)督，降低金融風險。

3.3 銀行積極控制信用風險

首先，我國應積極實施個人征信制度，根據(jù)個人的信用卡、消費信貸等狀況對消費者的信用程度進行評估，建立個人信用檔案。銀行應在保證客戶信息安全的前提下建立征信信息共享平臺，在全國范圍內(nèi)共享個人信用信息。另外，政府應積極加快法律體系建設(shè)，出臺相關(guān)的征信制度法律規(guī)定，為個人征信制度提供立法保障。其次，我國應積極完善房地產(chǎn)開發(fā)商的征信制度，對泛地產(chǎn)開發(fā)商的信用狀況進行評價，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的信用狀況制定相關(guān)的貸款標準，對信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)可以予以貸款優(yōu)惠，而對于信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行可以限制這些企業(yè)的貸款，避免信貸風險。

篇（4）

 

2015年底，中央的經(jīng)濟工作為房地產(chǎn)去庫存政策埋下伏筆，而且政府的工作報告中也多次強調(diào)此項政策的重要性，并提出要“因城施策”。2016年初由于一二線房價上漲過快的現(xiàn)象，3月兩會中再次使去庫存政策成為政協(xié)委員的熱議話題。因此，明確其去庫存的重要性，關(guān)鍵還是要看其實施路徑的選擇，去庫存是否真正能惠及到百姓，是否能有效分散房地產(chǎn)金融風險，還是會衍生額外金融風險，值得學者深思。

 

1“去庫存”政策提出背景

 

2015年，房地產(chǎn)業(yè)仍延續(xù)2014年調(diào)整回落的態(tài)勢，實體經(jīng)濟處于不景氣狀態(tài)。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2015年底每個月住房待銷面積同比呈增長態(tài)勢。這就意味著房地產(chǎn)業(yè)在受個方面因素影響下，市場已經(jīng)出現(xiàn)‘供過于求”的場面，而且房地產(chǎn)業(yè)本身為建設(shè)周期長、前期投資多的行業(yè)，主要依賴銀行等金融機構(gòu)的貸款支持。存量的增多，不僅對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利，無法售出導致行業(yè)不景氣，更是對金融機構(gòu)金融風險的挑戰(zhàn)。高庫存對實體經(jīng)濟產(chǎn)生了負面影響。

 

2015年底至2016年兩會，去庫存政策應聲而出，成為中央部署未來五大經(jīng)濟任務(wù)之一。在十三五規(guī)劃當中，中央明確提出未來經(jīng)濟保持中高速發(fā)展。那么，作為中國金融業(yè)影響巨大的房地產(chǎn)行業(yè)必須在未來做出相應改革，通過去庫存政策來優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)，從而帶動實體經(jīng)濟發(fā)展。

 

2去庫存對金融風險的影響

 

房地產(chǎn)業(yè)是金融領(lǐng)域的龍頭老大，其良好發(fā)展能夠給金融市場注射一支定心劑。而如今，潛在的交集性金融風險隱藏于房地產(chǎn)高庫存背后讓我們不得不重視。地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟下滑，不僅對其上下游的固定資產(chǎn)投資，如水泥鋼筋等增速的影響，而且其波及眾多個行業(yè)領(lǐng)域，如建筑業(yè)、銀行業(yè)以及眾籌融資背后潛在的風險。建房買材料等都需從銀行融資，而居民儲戶購房也需從銀行貸款，若不去庫存，那么這部分滯留資金將無法收回，且大大縮水，從而引發(fā)房地產(chǎn)金融危機。因此，去庫存能有效分散房地產(chǎn)金融風險。

 

倘若去庫存實施路徑選擇錯誤，必將引發(fā)新的金融風險。由于中央政策的引導性，短時間內(nèi)一二線城市再次將關(guān)注點放于地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)熱景象重演。據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)過后上海豪宅再次被搶售一空，深圳房價也小幅上漲。這種由開發(fā)商、投機者炒作房價的行為使得政策違背初衷，沒有將房地產(chǎn)引入正規(guī)運行渠道。而投機者利用高杠桿、眾籌等配資，不惜血本再次砸入房市，會加大因住房價格虛高而形成泡沫的可能性，很容易再次衍生金融風險。因此，政策的導向性必須正確，謹防額外金融風險的發(fā)生。

 

3實施路徑的政策建議

 

3.1去庫存力度要與城市發(fā)展水平相匹配

 

縱觀去庫存政策被中央提出后，各地政府都紛紛采取措施推動政策落實。但針對不同經(jīng)濟水平的城市，政府應當區(qū)別對待，即去庫存的實施力度要與城市發(fā)展水平相匹配。近期，北上廣深等一線城市房價再次上漲，而三四線城市房地產(chǎn)業(yè)動靜不大，主要原因2--是一線城市人口流動規(guī)模較大，而三四線城市流入人口少，對房地產(chǎn)需求較小。若單純推動房地產(chǎn)需求側(cè)，去庫存政策只能維持短暫時間。因此，必須時時測度城市人口規(guī)模以及其經(jīng)濟水平，改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，如暫緩商品房的增建、改造經(jīng)濟適用房等，以補償費用或公積金房貸等來刺激流動人口的購房需求。

 

3.2避免房地產(chǎn)投機性套利活動

 

政府實施去庫存政策的同時，要謹防房地產(chǎn)機構(gòu)或個人投資者的投機套利活動。中央之所以提出去庫存政策，是想讓房地產(chǎn)業(yè)在盤活存量的同時行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定健康，但若出現(xiàn)機構(gòu)或投資者的投機性購房行為，短期中炒作買賣會浪費房地產(chǎn)存量的合理配置，且其中會再次哄抬房價，衍生房地產(chǎn)金融泡沫。金融機構(gòu)應當加強監(jiān)管，引導房地產(chǎn)機構(gòu)從事良性經(jīng)營，杜絕場外配資或利用高杠桿來投機套利。

 

3.3加快稅法體制改革

 

去庫存政策實施主要在于拉動農(nóng)民工等流動人口以及低收入居民的住房需求，但因其本身經(jīng)濟水平較低，政府應當給予住房購買的相應扶持政策，而稅收優(yōu)惠政策恰好可以起到區(qū)別對待作用。通過減免房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等，既能鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)增建經(jīng)濟適用房、廉租房等，減少樓房改建增建成本，拉動房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存積極性，又可以鼓勵低收入群體購房需求，降低其購買成本，達到盤活地產(chǎn)存量進而將資金配置于實體經(jīng)濟中的目的。

 

3.4提高公共財政預算支出

 

篇（5）

一、引言

我國國民經(jīng)濟的發(fā)展離不開平穩(wěn)運行的房地產(chǎn)經(jīng)濟，由此可見房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國社會經(jīng)濟當中占有至關(guān)重要的地位。在最近一段時間以來，我國的社會經(jīng)濟進入到高速發(fā)展階段，城市化進程的腳步持續(xù)加快，社會結(jié)構(gòu)也在不斷發(fā)生變化，因此導致房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境日益復雜，經(jīng)濟波動的情況時有發(fā)生，直接導致金融行業(yè)風險的增加。了解造成房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因并及時提出防范金融風險的方法已經(jīng)迫在眉睫。

二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因

（一）投資回報率

房地產(chǎn)行業(yè)本身具有雙重性質(zhì)，消費性和投資性共存，投資者的投資回報率進直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，假如投資者能夠獲得較大的投資回報，那么則會有大量的投資商加入房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度，不斷追加投資金額，此時房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟曲線將呈現(xiàn)出持續(xù)上揚的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)在此基礎(chǔ)下將實現(xiàn)大發(fā)展，房屋總供給量也將不斷增加，這必然會導致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。

（二）供需關(guān)系

不斷變化的市場情況直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并逐漸成為影響其發(fā)展的核心要素。鑒于供需關(guān)系本身具有極強的不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)必須充分尊重客戶的需求，并以此為根基否則將直接導致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)下滑；與此同時，資金、技術(shù)、勞動力等各種因素也會在一定程度上限制房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，導致房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系失衡進而造成經(jīng)濟波動。

（三）社會環(huán)境

當前我國社會正在轉(zhuǎn)型階段，社會結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生調(diào)整和變化，人們對房地產(chǎn)的觀念也在不斷發(fā)生變化，關(guān)于房地產(chǎn)的認識例如其質(zhì)量、需求等各方面也在不斷發(fā)生變化，在城市化進程不斷推動的背景之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動也越來越強烈。

（四）政策影響

當前我國為管控房地產(chǎn)經(jīng)濟并推動其實現(xiàn)正規(guī)化平穩(wěn)發(fā)展，制定并出臺了一系列相關(guān)法律法規(guī)以及政策制度，特別是在土地資源方面推行的制度更是直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而政府出臺的財政政策、貨幣政策以及調(diào)整銀行利率等也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生較大影響，并導致房地產(chǎn)價格發(fā)生變化最終造成房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷呈現(xiàn)上下波動。

（五）特殊原因

部分天災人禍等特殊原因也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成影響，直接表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度波動，比如說大地震以及前段時間的南方大暴雨、洪澇災害等導致周邊房價一度出現(xiàn)大幅度下跌；而修建地鐵、車站等基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)也同樣會影響房地產(chǎn)價格，正在修建的地鐵站附近房價已經(jīng)翻了一番多，因此城市規(guī)劃以及自然災害等特殊原因也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生影響。

三、我國房地產(chǎn)金融風險的防范措施

（一）證券化住房抵押貸款

房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)經(jīng)常捆綁在一起，二者之間具有極其緊密的聯(lián)系。以山東省為例，山東省當前有大約百分之九十的房地產(chǎn)商通過向銀行申請貸款業(yè)務(wù)從而獲得開發(fā)建設(shè)資金，而商業(yè)銀行的大客戶群也以房地產(chǎn)商為主，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟與金融機構(gòu)可謂是一榮俱榮、一損俱損。在此基礎(chǔ)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動無疑會增加金融行業(yè)的風險，為提早對風險進行防范需要金融機構(gòu)率先將房地產(chǎn)抵押貸款證券化，以此分散風險。證券化住房抵押貸款指的是金融機構(gòu)將現(xiàn)有的住房抵押款進行集中，證券機構(gòu)通過現(xiàn)金方式購入大量證券，之后依據(jù)信用評級以及金融擔保等將提供給投資者的資金證券化。商業(yè)銀行等金融機構(gòu)通過轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)能夠及時收回資金從而有效降低自身風險。

（二）建立信托投資基金

當前房地產(chǎn)行業(yè)投資缺乏流動性、投資門檻過高一直受到融資較難等問題的困擾，導致房地產(chǎn)行業(yè)將金融機構(gòu)看做是唯一的融資渠道，對其依賴程度越來越高，這也在無形之中加劇了金融機構(gòu)需要承擔和面臨的風險。因此以商業(yè)銀行等為首的金融機構(gòu)需要積極建立信托投資基金，將投資者的范圍不斷擴大，既緩解房地產(chǎn)商等投資者融資困難的問題，另一方面也能夠有效將其原來需要承擔的風險縮小化、分散化，增加金融機構(gòu)的安全穩(wěn)定性。

（三）加強風險管控能力

金融機構(gòu)自身需要盡早強化風險管控能力，加強對風險的事先預防代替?zhèn)鹘y(tǒng)的事后彌補。在同意為投資者提供貸款前需要對其信用程度以及還款能力進行全面深入分析，在此過程中一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商等投資者出現(xiàn)無力償還銀行貸款情況使，需要在第一時間查封并沒收其抵押資產(chǎn)以降低損失。除此之外，金融機構(gòu)需要對房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)進行全面監(jiān)控管理，定期對其建設(shè)和投資情況進行追蹤調(diào)查。銀行需要嚴格按照發(fā)放貸款的業(yè)務(wù)流程完成操作，對內(nèi)部體制進行深化改革，建立健全內(nèi)部監(jiān)控機制和員工考核制度，將權(quán)利與責任高度統(tǒng)一，以此來降低和防范金融風險。

四、結(jié)論

總而言之，自從2005年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)正式進入了蓬勃發(fā)展階段，一度成為推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量，然而在盲目追求高速度的發(fā)展之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)了較多泡沫，房價高居不下，開發(fā)商捂盤惜售惡意哄抬房價等情況屢有發(fā)生，經(jīng)濟出現(xiàn)較大波動。因此國家和政府需要加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管控力度，金融行業(yè)也需要結(jié)合實際情況，通過將房地產(chǎn)抵押貸款證券化、建立信托資金等拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，提升自身的風險管控能力，有效做好應對金融風險增加的防范措施，避免因經(jīng)濟波動而造成金融機構(gòu)產(chǎn)生大量損失。

參考文獻：

篇（6）

隨著新鄉(xiāng)城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要，因此對房地產(chǎn)金融風險進行分析具有一定的必要性。

一、新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開金融的資金支持。總體而言，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個特點：

1、發(fā)展時期短，起步快

從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產(chǎn)市場，短短幾年時間，新鄉(xiāng)用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。

2、融資渠道單一

從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。

3、融資比例較高

融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的又一個明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤回報。

二、當前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風險的集中表現(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風險的必然存在。它不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風險往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風險，從而造成大損失。在當前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風險主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行

據(jù)估算，在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

2、個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發(fā)期

根據(jù)國際上對個人住房貸款償還風險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管新鄉(xiāng)當前宏觀經(jīng)濟的發(fā)展形勢較好，但對未來經(jīng)濟發(fā)展的良好預期具有不確定性。一旦經(jīng)濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，最終的風險將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。

3、商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)經(jīng)營上存在管理風險

由于銀行管理人員對房地產(chǎn)風險認識不足，風險意識不強，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐溃菀自斐蓻Q策失誤。部分商業(yè)銀行對政府擔保和政府干預的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風險性。為搶市場，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產(chǎn)“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。

三、新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風險的防范措施

對房地產(chǎn)金融風險的防范，應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要，適應國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。

1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化

當前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計，從而在根本上防范銀行的風險。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產(chǎn)金融風險的關(guān)鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強對土地供應的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應市場，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定密切相關(guān)的各項制度。

3、加強國家的宏觀調(diào)控和引導，加大中央銀行的監(jiān)管力度

對于國家而言，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風險，引導房地產(chǎn)金融機構(gòu)有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產(chǎn)風險預警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預報，果斷采取相應措施，對金融機構(gòu)進行調(diào)控和引導，加大監(jiān)管力度。

4、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風險。

5、建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機制

針對新鄉(xiāng)目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現(xiàn)象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風險”。

參考文獻

[1] 陳燦煌. 房地產(chǎn)金融風險的成因及防范[J]. 經(jīng)濟論壇. 2006（03）

篇（7）

由美國次貸危機引發(fā)的世界金融危機影響了世界各國的實體經(jīng)濟，我國房地產(chǎn)業(yè)就是其中受到較大影響的產(chǎn)業(yè)之一。這是因為其與金融業(yè)的聯(lián)系最為緊密，所以對金融危機的反應也最為靈敏。房地產(chǎn)金融風險是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。它能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,最終危及整個金融體系乃至國民經(jīng)濟體系的安定。在極端條件下，會形成泡沫經(jīng)濟，最終泡沫破裂將會導致經(jīng)濟危機。所以防范房地產(chǎn)金融風險不僅可以促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且能促使整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場金融風險的現(xiàn)狀及分類

1.1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特點

我國自2009年以來，受國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的影響，以及房地產(chǎn)市場自身的調(diào)整等諸多的因素，商品房的銷售量呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。大量存量房和經(jīng)濟適用房的出現(xiàn)，給樓市帶來新的變化，房價下降趨勢已基本形成。在這種狀況下，我國房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出了新的特點：一、房價仍然過高，已遠超居民購買力。這個問題在我國大城市顯得更為突出。以國際上通用的判斷房價是否合理的指標――房價收入比看,幾年前上海就達到了10.5倍,廣州為10.7倍,深圳達到了16.1倍,遠遠超過了4～6倍的合理區(qū)間,使得居民難以承受。二、住房投資規(guī)模過大,且仍呈增長趨勢。在國家對地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控加強的情況下,去年1～2月,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比仍增加32.9%,這說明,房地產(chǎn)市場依然過熱。三、商品房空置面積上升。空置面積增加,極易引發(fā)經(jīng)濟泡沫并帶來金融風險。四、市場秩序混亂。主要表現(xiàn)為：一是不能明碼報價。二是購房價外任意設(shè)定收費。三是各機構(gòu)搭車收費現(xiàn)象嚴重。如測繪費、按揭貸款律師見證費和保險費等,開發(fā)商在售樓時又將此費用轉(zhuǎn)嫁給了購房者,這些都大大加重了購房者的負擔。五、房地產(chǎn)金融風險驟增。目前房地產(chǎn)業(yè)所需資金中約60%來源于金融機構(gòu)，開發(fā)商自有資本少,嚴重依賴銀行資金的現(xiàn)象普遍。銀行向開發(fā)商貸款面臨著巨大的信用風險，再加上銀行發(fā)放個人住房貸款也存在很大的風險,這些都是引發(fā)金融市場的不穩(wěn)定因素，加劇了房地產(chǎn)金融風險的程度。

1.2我國房地產(chǎn)市場金融風險的分類

我國房地產(chǎn)市場的金融風險主要有以下幾類：

一是房地產(chǎn)價格上漲過快，存在著泡沫破裂的風險。世界各國爆發(fā)的金融危機的導火索有兩個，一個是股票市場的泡沫經(jīng)濟，另一個是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)的功能有兩個，一個是居住，一個是投資，所以房地產(chǎn)業(yè)很容易出現(xiàn)投機。房地產(chǎn)業(yè)帶動著不少行業(yè)的發(fā)展，如建筑、鋼材等，而這些行業(yè)資金也大多來自銀行，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，極容易產(chǎn)生聯(lián)動效應。

二是土地儲備貸款存在著隱性風險。我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往希望獲得較高的土地溢價，由此帶動了房地產(chǎn)價格的上漲。土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱性風險。

三是消費者投機預期帶來了房地產(chǎn)業(yè)金融風險。在當前我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房的宏觀調(diào)控下，逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場現(xiàn)狀，根據(jù)供需原理，供不應求必然導致房價急劇上漲，借鑒國際經(jīng)驗可看出，個人住房貸款的風險一般是在放貸后5-10年后才開始暴露。目前，我國個人住房貸款的不良率正呈逐年上升態(tài)勢。

四是法律、法規(guī)不健全帶來的房地產(chǎn)業(yè)金融風險。由于我國現(xiàn)行法律體系涉及個人信用方面的內(nèi)容較少，沒有一部專門的法律、法規(guī)來規(guī)范個人信用活動中的行為。少數(shù)相關(guān)的法律，比如《擔保法》，《貸款通則》、《合同法》等與個人信用銜接不夠，針對性不強。另外，對于個人失信行為也無明確規(guī)定具體的懲罰力度及方式。

2.防范房地產(chǎn)金融風險的對策

2.1構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系

針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)面臨的融資困境，建議相關(guān)部門應區(qū)別近期和遠期采取不同的策略來解決。針對近期融資問題，房地產(chǎn)企業(yè)可采取發(fā)行融資券、利用融資租賃、合作開發(fā)等方式解決，針對遠期困境，有關(guān)部門則應思考進行一定的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，以求永久解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中長期融資問題。

2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式

我國目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應也對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有著很大的影響。應在條件成熟時對土地制度進行必要的改革，加強對土地供應的監(jiān)管和土地管理模式的轉(zhuǎn)變。有效的規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應市場，加快改革和完善與穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場密切相關(guān)的其他各項制度。

2.3完善與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律、法規(guī)體系

國家應進一步完善房地產(chǎn)金融相關(guān)的法規(guī)和制度，已規(guī)范其行為，確定房地產(chǎn)金融的法律地位，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個人購房貸款管理法》等一系列配套法規(guī)。明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利及義務(wù)，使企業(yè)和個人能嚴格規(guī)范房地產(chǎn)的貸款行為，認真履行還款職責。

2.4改革商業(yè)銀行的風險管理制度

在我國，開放商將開發(fā)貸款與住房按揭貸款捆綁銷售是導致開放商貸款不良率高的主要原因之一。在利率市場化還不能完全起作用的情況下，銀行必然會以放松對開發(fā)商的貸款條件為代價取得住房按揭業(yè)務(wù)。因此，如果將開發(fā)商貸款與住房按揭貸款強制性分開，銀行就必然會加大對開發(fā)商貸款的審查力度和風險控制力度，房地產(chǎn)金融的風險必然會大大降低。

2.5建立防范個人住房貸款的信用風險制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，這直接導致了個人信用不高。可通過建立完善的個人信用風險制度并結(jié)合經(jīng)濟手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本遠大于收益，從而降低借款人的違約風險。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對惡意違約及采用欺詐等手段騙貸的借款人信息及時在網(wǎng)上公布，嚴重的可取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越易獲得貸款且貸款期限、利率水平也可獲取更多優(yōu)惠。

篇（8）

防范房地產(chǎn)金融風險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。首先對當前我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風險進行分析，然后對風險產(chǎn)生的原因進行解釋，最后給出相應的政策建議，以防范風險。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；金融；銀行業(yè)；風險

一、當前我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風險

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務(wù)風險

銀行和房地產(chǎn)之間一開始就有著千絲萬縷的聯(lián)系。開發(fā)樓盤需要貸款，買房人也要靠銀行提供按揭貸款。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2010～2013年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為81.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營的問題較為嚴重。一旦資金鏈條斷裂，風險就會顯露。

（二）假按揭凸顯道德風險

2005年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。

（三）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風險

突出表現(xiàn)：一是貸前審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風險預警措施。

（四）房地產(chǎn)貸款法律風險加大

新法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，自2005年1月1日起施行。該規(guī)定第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”。這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風險。

二、我國房地產(chǎn)金融風險形成的原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，資金來源主要依靠銀行貸款

目前銀行資金至少占房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額的70％，當市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商就會因資金鏈斷裂而導致還款困難，房地產(chǎn)市場的投資風險和信用風險都轉(zhuǎn)變成了商業(yè)銀行的信貸風險，最后損失的是商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本都以抵押形式發(fā)放，銀行對抵押物價值確定的主要依據(jù)是交易價格和評估機構(gòu)的評估價格。由于信息不對稱性的存在，交易價格具有不確定性；由于國內(nèi)房地產(chǎn)價格評估不成熟，評估機構(gòu)的評估價格不能真實反映抵押物價值。

（二）個人住房消費信貸造成的銀行潛在風險

貸款人在信貸過程中為追求利益而隱瞞信息，銀行不能合理估計其償還能力，導致房地產(chǎn)金融風險加大。原來各商業(yè)銀行都把個人住房消費信貸作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)來發(fā)展，在房地產(chǎn)市場行情較好時，風險問題被掩蓋；在房地產(chǎn)市場行情不好時，通過銀行貸款購買商品房作為居住用的消費者，可能會因收入變化而違約，而商業(yè)銀行普遍缺乏個人住房消費信貸的事前風險預警和事后資產(chǎn)保全機制。

（三）銀行管理制度不完善

由于銀行管理人員對房地產(chǎn)風險認識不足，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上易產(chǎn)生急功近利行為。為搶占市場份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產(chǎn)“過熱”的行為，同時惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作發(fā)放房地產(chǎn)貸款，也助漲了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，促使金融腐敗的滋生，諸如此類的原因都會給銀行帶來潛在風險。

三、金融機構(gòu)防范和化解房地產(chǎn)金融風險的政策建議

（一）嚴格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理應重點注意以下內(nèi)容：一，檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，比如是否擁有合格的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。二，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用記錄，比如是否拖欠工程款。三，向作為企業(yè)集團成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，明確借款人在企業(yè)集團中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易。

（二）規(guī)避房貸操作風險

各銀行應完善房貸操作程序，加強抵押物管理，合理地辦理抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價行為。革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應制定房貸管理操作手冊分再發(fā)到各基層銀行，操作手冊主要包括完善合約的程序和違反操作程序的責任制度等。不定期組織關(guān)于金融、法律和房地產(chǎn)等知識的培訓，培育一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊伍。

（三）加強利率風險管理

提倡商業(yè)銀行提供多樣化的住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風險的需要。商業(yè)銀行應提高服務(wù)意識，設(shè)計符合各類消費者需求的貸款品種。商業(yè)銀行可嘗試發(fā)放固定利率個人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益與其資金成本相匹配。有關(guān)部門應進一步研究利率風險管理工具，推出利率互換、利率期權(quán)和互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

（四）完善住房置業(yè)擔保制度

2000年建設(shè)部出臺《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》，個人住房貸款擔保新機制開始逐步建立與完善。擔保公司的風險管理重點在于對借款人的資格審查和對抵押物的評估、處置。與銀行相比，住房抵押貸款擔保公司擁有對住房處置變現(xiàn)的專業(yè)優(yōu)勢，能從專業(yè)角度對抵押物房地產(chǎn)的風險作出預測和防范。

（五）進一步研究房貸保險制度

個人住房貸款保險分為三類：一是抵押住房的財產(chǎn)保險，主要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災害毀損的風險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居住；三是抵押貸款購房履約保證保險，當投保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時行使追償權(quán)，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。房貸保險實際運行中存在銀行指定保險公司、強制購買等問題，應專門研究房貸保險，充分發(fā)揮房貸保險的風險分擔職能。

篇（9）

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-02

隨著房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，其繁榮與發(fā)展對帶動我國經(jīng)濟進步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，尤其是今年來，一線城市的房價出現(xiàn)增長停滯，二三線城市房價崩盤現(xiàn)象隱現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)金融市場面臨著巨大的風險與壓力，如何解決這些問題，成為當前我們業(yè)內(nèi)人士十分關(guān)注的話題。

一、當前我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題

目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟效益增長已到了一個瓶頸，從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)面臨著銷售停滯、產(chǎn)能過剩、利潤下降的不利局面。在這一過程中，房地產(chǎn)金融市場所面臨的風險不斷加劇，出現(xiàn)了許多急需解決的問題，這些問題總結(jié)起來主要有以下三個方面：

（一）融資結(jié)構(gòu)不合理，過度依賴銀行信貸

由于資本的逐利性，近年來，許多企業(yè)都爭先恐后的進入高利潤率的房地產(chǎn)業(yè)，在一個缺乏規(guī)范與創(chuàng)新的市場中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來源，據(jù)統(tǒng)計，目前我國的房企對銀行信貸的依賴程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對銀行貸款的依賴度甚至超過百分之八十，這表明，支撐著我國房地產(chǎn)金融業(yè)的是單一的銀行體系。因此房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的風險實際上都轉(zhuǎn)嫁為銀行的風險。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，勢必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現(xiàn)，嚴重影響我國的經(jīng)濟平穩(wěn)運行。因此為了防止房地產(chǎn)業(yè)過熱、防止房企的投機熱潮，我國央行近年來采取了加息和穩(wěn)健的貨幣政策，在這種情況下，融資結(jié)構(gòu)過于單一的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風險，這也將影響銀行信貸資產(chǎn)的效益與質(zhì)量，增加信貸的風險。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國房地產(chǎn)金融融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（二）行業(yè)政策不健全導致缺乏法律有效保障

當前，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)存在著許多法律政策方面的問題，這些問題的存在也為我國房地產(chǎn)金融的整體運行增加的風險隱患，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.缺乏明確的立法。近年來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展繁榮，但有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)明確的法律依據(jù)卻不夠完善，目前我國只有《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款，但比起房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷變化與創(chuàng)新速度來說這些法律法規(guī)還遠遠跟不上時代。2.缺乏系統(tǒng)科學的監(jiān)管體系。目前我國還沒有一個專門的政府性金融監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)金融進行監(jiān)管，這使得部分房企運用不正當?shù)氖侄芜M行非法融資，造成金融風險。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風險的問題層出不窮，部分地方政府對土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過公開招標而直接與政府簽訂相應的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風險。

（三）過于依賴市場與擔保導致信用風險加劇

當前，我國房地產(chǎn)金融所面臨的最大風險便是信用風險，這種風險隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展還在不斷加劇之中，具體體現(xiàn)在以下三個方面：1.市場需求減少導致信用風險。由于我國房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長，使得目前房價超過了普通人的承受范圍，而中產(chǎn)階級是房產(chǎn)消費的市場主體，由于房價過高導致這一階層的房產(chǎn)消費需求降低，這使得我國房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現(xiàn)信用危機。2.抵押擔保過于依賴房產(chǎn)，缺乏信用體系。當前無論是個人還是企業(yè)都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場價格預期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現(xiàn)，蘊含著巨大的風險，造成這個問題的原因之一便是我國地產(chǎn)金融還未有健全的信用體系來替代實體抵押。3.個人住房貸款信用機制不健全。當前我國央行對個人信用的評價機制尚不健全，銀行在給個人進行貸款時，難以對個人資金與信用情況作準確的判斷，導致風險的產(chǎn)生。

二、防范我國房地產(chǎn)金融風險的對策分析

我國的房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定關(guān)系到房地產(chǎn)市場乃至整個國家經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，因此對房地產(chǎn)金融市場的風險防范尤為關(guān)鍵。筆者認為，要解決當前房地產(chǎn)金融所存在的問題，應該從以下四個方面著手：

（一）建立多元化的房地產(chǎn)融資體系

改變當前融資結(jié)構(gòu)單一的困境，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系時解決房企融資困難問題的關(guān)鍵，多遠化的融資體系應從以下幾個方面著手建構(gòu)：1.建立住房抵押二級市場。通過建立住房抵押二級市場，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴大銀行與房企的房地產(chǎn)融資范圍，并且加強銀行資金的流動性。2.建立健全房地產(chǎn)信托基金體系。房地產(chǎn)信托基金能夠穩(wěn)定房屋公積金貸款，并且在引入國外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的同時，降低風險，這也拓寬了房企融資渠道。3.創(chuàng)新房企上市融資思路。當前房企想要在股票證券市場上市融資門檻非常高，這使得大部分房企通過股票市場融資的可能性非常之小，但股票證券市場畢竟是企業(yè)融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對房企是一個不錯的方案，同時“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標簽，對房企融資是一個非常大的幫助。

（二）努力提高房企自身資金利用率

在注重構(gòu)建多元化融資渠道的同時，房企也應該通過加強自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來減少融資的壓力。面對當前的房地產(chǎn)市場企業(yè)資金流轉(zhuǎn)速度緩慢的現(xiàn)狀，房企應該不斷的提升自身的管理能力，加大對于其資金的管理力度。將資金管理的方式進行制度化規(guī)范化設(shè)計，確保資金的每一個環(huán)節(jié)都在企業(yè)的掌控之中。同時，要加強對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的培訓力度，提高其財務(wù)管理水平，確保能夠及時發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題，減少預支透支現(xiàn)象的出現(xiàn)。最后要努力的控制企業(yè)的運營成本，防止企業(yè)的資金出現(xiàn)浪費的現(xiàn)象，將每一分錢都用在創(chuàng)造企業(yè)的價值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴于銀行系統(tǒng)的內(nèi)部控制。銀行通過建立一整套房地產(chǎn)市場的預測及監(jiān)控體系，對每一個房企在經(jīng)營中的實際情況作及時的匯總分析，并對企業(yè)提出運營要求與目標，以此來提高房企的資金利用率，盤活資金。

（三）強化國家的宏觀政策指導

在國家的層面上考量，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定對于國家經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的促進作用，因此政府要不斷的加強對房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融的宏觀調(diào)控，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)市場信息系統(tǒng)。通過對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的完善，加強對房地產(chǎn)金融與市場的統(tǒng)計工作，全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)真實數(shù)據(jù)，以此作為加強宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。2.加強房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)。通過加強房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)，為房地產(chǎn)金融業(yè)的各方提供法律依據(jù)，明確融資各方的權(quán)責，并建立問責追查機制，確保房地產(chǎn)金融行業(yè)透明運營。3.通過措施減少對土地的過分投資。要減少對土地的過分投資，首先要轉(zhuǎn)變當前地方政府的土地財政收入模式，這樣可以由于行政手段而導致的土地過分升值。其次要引導土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過對閑置土地進行征稅等方式刺激人們積極開發(fā)土地。最后可以建立科學的房產(chǎn)稅機制，減少城市中的空置住房。

（四）建立完善的房地產(chǎn)信用評價體系

我國房地產(chǎn)金融業(yè)要創(chuàng)新，首先要建立完善的房地產(chǎn)信用評價體系，這主要體現(xiàn)在以下兩個方面：1.建立統(tǒng)一的國家銀行征信系統(tǒng)。在目前雖然我國已經(jīng)初步建立了關(guān)于個人的征信系統(tǒng)，但是總體而言不夠完善，在實際操作中，銀行中存在著通過變通甚至違規(guī)的手段來減少審查的步驟進行放貸，這對信貸安全形成了嚴重的隱患，因此我國央行應該根據(jù)實際情況，建立全國統(tǒng)一的征信系統(tǒng)，并對個人及房企的信貸行為進行約束，防范我國房地產(chǎn)的信貸風險。2.建立信用分級制度。信用分級制度可以將不同的借款人進行等級區(qū)分，同時，通過對于個人或者企業(yè)的就業(yè)、運營、收入情況作實際的考察對其信用等級做一個科學的評定，通過信用等級評定，可以對信貸的風險類型進行科學的預測，防止違規(guī)行為的發(fā)生，將違約行為從審查階段杜絕。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融對我國的經(jīng)濟發(fā)展起了至關(guān)重要的作用，但隨著我國房價的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國房地產(chǎn)金融所面臨的風險不斷加劇，因此房地產(chǎn)市場的各部門要增強溝通，創(chuàng)新融資思路，完善相應的法律法規(guī)，同時政府部門要加強對于房地產(chǎn)市場的引導與調(diào)控，各方協(xié)同，共同促進我國房地產(chǎn)金融市場科學健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]高金艷.試析我國房地產(chǎn)金融風險[J].金融視線，2014（04）：123-124.

篇（10）

二、促進房地產(chǎn)市場逆勢上揚的原因

(一)剛性需求的釋放及寬松的貨幣政策導向

2008年房地產(chǎn)市場的不景氣,濃厚的觀望氣氛促使較多意向購房客戶采取觀望的態(tài)勢,從而積累了大量的剛性購房需求。自次貸危機以來,為應對國際金融危機、促進住房消費,我國實施了適度寬松的貨幣政策,銀行信貸大幅增加,降低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費等一系列優(yōu)惠政策有效刺激了住房消費。2009年隨著經(jīng)濟環(huán)境的好轉(zhuǎn),剛性需求的集中爆發(fā)從而導致了供不應求的局面,較小的供給彈性和巨大的剛性需求,成為推動房價上漲的根本原因。

(二)通脹及政策預期帶來的保值增值要求

以美國為首的世界各國為了挽救金融危機,向市場注入大量流動性,使得人們對未來通貨膨脹的預期越來越強烈,投資者尤其是高收入階層對資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大,面對我國不發(fā)達的金融市場和有限的投資渠道,置業(yè)買房自然成為我國高收入者資產(chǎn)保值增值的首選。如果說年初導致房地產(chǎn)價格上漲的市場需求還是以自住型和改善型需求為主的話,那么自二季度以來,投資和投機型需求則成為推動房價上漲的主力軍。

三、復蘇過程中房地產(chǎn)金融孕育的風險分析

(一)宏觀政策面的風險分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大、開發(fā)周期長,房地產(chǎn)商作為個體的決策與國家的宏觀政策調(diào)整之間存在時間差,使得開發(fā)商必然會面臨政策變動帶來的風險。

1、融資風險

從我國房地產(chǎn)市場的運行過程極其資金鏈來看,其融資方式還是來自銀行信貸的間接融資方式,在金融危機的大背景下IPO的暫停,使得直接融資幾乎被隔斷,融資渠道的狹窄使得這種單一的融資模式孕育著極大的風險。近幾年央行針對房地產(chǎn)投資熱潮導致的房價飆升了加息和緊縮銀根等一系列政策,使開發(fā)商的資金鏈非常緊張,很多小型房地產(chǎn)商最終沒有熬過“冬天”。

2、保障性住房建設(shè)計劃對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的沖擊

據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示, 今年上半年全國保障性住房用地供應3754.37公頃,同比增加36.3%。其中,經(jīng)濟適用住房用地供應3390.35公頃,同比增加33.3%;廉租住房用地供應364.01公頃,同比增加72.0%。這表明今年全年保障性住房用地供應增加趨勢非常明顯。

3、土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

今年以來,伴隨宏觀經(jīng)濟完成一個“V”型震蕩反轉(zhuǎn),當前宏觀經(jīng)濟回升基礎(chǔ)日益堅實,房地產(chǎn)價格也在短暫的調(diào)整之后飛速走高,目前城市房價失去控制、地方政府土地財政持續(xù)性造成的危害、城郊小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止,都說明現(xiàn)有的政策已經(jīng)維持不下去,需要一個大的選擇和大的調(diào)整。據(jù)析,明年的房地產(chǎn)土地市場供應主要是側(cè)重中低價位,中小戶型商品房以及保障性住房的土地供應。這表明在未來的幾年中,政府將加強對房地產(chǎn)市場的土地供應管理。宏觀政策的改變,必將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來各種不確定性,而不確定性對于整個房地產(chǎn)金融來說本身就是風險。

(二)市場方面的風險分析

1、市場供需的“價格風險”

衡量房價通常運用的指標是房價收入比和價格租金比兩種,這里我們也采用者這兩種方法來對現(xiàn)階段我國房價總水平進行分析。

房價收入比。所謂房價收入比,是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。當住房用來滿足自住性需求時,房價高低的決定性因素主要是居民的實際購買能力,通常用“房價收入比”來表示。根據(jù)統(tǒng)計,在2007年我國房價收入比已高達7.8:1,北京、上海、深圳等一線城市房價收入均突破了10:1,而在2009年這一比例不斷提高,北京核心區(qū)更是達到22:1的高位,資產(chǎn)價格泡沫越吹越大,風險不斷積聚。

價格租金比。當房產(chǎn)作為投資需求時,房屋租金成為決定房價的重要因素,國際上通常用“價格租金比”來表示房價水平的高低。如果比值小于1,則說明價格租金比較低,市場的投機成分和泡沫在減少;相反如果比值大于1,說明價格租金比較高,投機成分和市場泡沫增大。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果現(xiàn)實,近年來我國房地產(chǎn)市場“價格租金比”持續(xù)大于1,自2003年至2009年前三季度,“價格租金比”一直維持在1.04以上。價格租金比持續(xù)高于1,說明近幾年來在房價的不斷上漲的過程中,刨去經(jīng)濟發(fā)展以及需求增加等合理因素外,我國房地產(chǎn)市場的投機和泡沫成分在不斷增大。

2、行業(yè)周期調(diào)整的風險

根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國際經(jīng)驗,房地產(chǎn)市場調(diào)整周期一般在3年以上,而如果以房價環(huán)比負增長為調(diào)整標志,我國從2008年開始的房地產(chǎn)調(diào)整僅僅持續(xù)了7個月時間。從2009年第二季度伊始,受國家經(jīng)濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響,利率大幅下調(diào)以及針對房地產(chǎn)出臺的一系列措施使得房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整。可見,這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整注定是不完整不充分也是不成熟的。

(三)法律方面的風險分析

在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的過程中,迄今為止也沒有一套涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營全過程的比較完備、嚴密的法律。未來國家會不斷制定新法,但這些新的法律、法規(guī)總是落后于房地產(chǎn)行業(yè)的形勢的,這種行業(yè)發(fā)展的超前和立法的滯后必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風險。

在我國現(xiàn)階段暴利的房地產(chǎn)行業(yè)中,許多企業(yè)為了追求高額利潤,采取各種非法手段,進行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營,這無疑增加了法律風險。

篇（11）

在我國目前的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)金融風險問題變得越來越凸顯，國家和政府相關(guān)部門迫切關(guān)注該問題，并一直在尋求更好地解決這些問題的手段。通過本文的分析和思考，能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)金融的風險如何進行有效的防范提供參考和借鑒，將有助于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場實現(xiàn)更好的發(fā)展。

一、風險介紹

房地產(chǎn)市場主要涉及的有三方面，即房地產(chǎn)商、個人購房者、銀行。三者構(gòu)成了基本要素，作為市場活動的主體，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中的主要方面。個人購房者中，能全款付房款的是極少數(shù)人，絕大多數(shù)都是貸款買房，他們從銀行一次性借貸或長期借貸以支付房款。銀行作為雙方的借貸者，負債率自然很高。銀行為房地產(chǎn)商和個人購房者提供信貸、融資的過程中，由于各種因素的影響及不確定性，可能引發(fā)損失，即為壞賬損失。二者同時將風險放于銀行上，加大了風險的產(chǎn)生。

二、觸發(fā)風險的因子

（一）國家政策的引導

國家政策不是一成不變的，國家根據(jù)宏觀經(jīng)濟的需要調(diào)整財政政策和貨幣政策的執(zhí)行，寬松的貨幣政策或緊縮的貨幣政策必然影響流入市場的資金量，進而影響到房地產(chǎn)市場。政府政策是否能刺激人們的消費也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。人們手中的剩余資金較多時，投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金也較多，反之較少，制約房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

就利率而言，當利率下降時，購房者還貸資金減少，考慮購房的人群增加，這時會帶動房產(chǎn)的銷售；當利率上升時，購房者買房的成本加大，考慮購房的人群會減少，人們更傾向于持幣觀望，這時會減少房產(chǎn)的銷售，造成銷售額的降低。

（二）房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟活動

市場是自發(fā)的，行業(yè)的興盛帶來了更多的投資者。部分投資者在進入房地產(chǎn)市場之初并不了解這一行業(yè)，缺乏行業(yè)管理經(jīng)驗。投資者缺乏這方面的風險意識，面對復雜的市場環(huán)境，沒有理性分析面臨的風險，這本身加大了市場的不穩(wěn)定性，投資者的不理性投資，從銀行借貸投入市場，而后期投資者的破產(chǎn)或退出行為給銀行的信貸業(yè)務(wù)帶來諸多不確定因素，嚴重影響了行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。

（三）觸發(fā)銀行損失可能性增大

各大小銀行不僅背負了房產(chǎn)開發(fā)商的貸款，還背負了個人購房者的貸款，造成負債率奇高。而在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，地方政府為了當?shù)貥I(yè)績干預地方銀行的信貸業(yè)務(wù)，銀行盲目的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持，沒有有效的監(jiān)管措施，引發(fā)了不良貸款的產(chǎn)生。房地產(chǎn)商因經(jīng)營不善或退出市場或宣告破產(chǎn)，無一不把風險轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上。這極大地造成了銀行的損失，致使經(jīng)營困難。

在貸款之初質(zhì)押或抵押的物品因時間因素或市場的變動，其價值難以保證。銀行對抵押或質(zhì)押的物品在處理或拍賣過程中耗費費用，成本過大，無形中降低了物品的價值。

（四）市場中庫存過大

隨之今年房產(chǎn)開發(fā)的熱潮，房地產(chǎn)市場中樓盤的庫存量不斷加大。市場上的樓盤未能及時賣出，庫存量不減，意味著開發(fā)商手中手中資金不足，長期的投資未能及時變現(xiàn)，缺少資金，影響了企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)，于是開發(fā)商只能再次通過銀行借貸補充資金。而銀行也陷入了只能再次房貸的怪圈，加大了金融風險。

三、當前市場中風險的具體表現(xiàn)

（一）開發(fā)商和個人均以銀行為貸款對象

目前不論國有銀行還是商業(yè)銀行，貸款主要依賴于房貸，各個銀行都在爭奪房貸這塊蛋糕，無一不在利率、貸款額度上通過各種優(yōu)惠政策吸引客戶，力爭擴大市場占有率。但反過來講，市場占有率的擴大，意味著吸收了更多的房貸客戶，風險與利益是相伴的，房產(chǎn)市場的風險隨之上升，銀行在享受收益的同時，承擔著風險。

（二）消費者盲目購房

在隨著房價過快上漲的同時，消費者購房的熱情不斷上漲，客觀上推動了房價的再次上漲。各地政府各顯神通，防止房價的過快波動，尤其去年、今年房價不斷上漲，在國家宏觀調(diào)控下，消費者購房依然熱情不減，使政府調(diào)控效果甚微。而消費者的盲目購買，正是市場自發(fā)性、盲目性的表現(xiàn)，不僅加劇拉大了社會貧富差距，市場經(jīng)濟發(fā)展的不平衡也不利于經(jīng)濟的正常運行。房地產(chǎn)商的盲目進入和追求經(jīng)濟利益的急迫心理，造成整個經(jīng)濟環(huán)境的浮躁和不穩(wěn)定，消費者盲目購房，擴大這種不穩(wěn)定性，弱化了政府對經(jīng)濟的調(diào)控和指導能力。

（三）房價上漲過快

與其他國家相比，我國房價在短期內(nèi)上漲過快，翻了幾倍甚至十幾倍，不符合經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，難免沒有投機、泡沫的存在，一旦觸發(fā)這些風險，房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生大的動蕩，進而影響整個經(jīng)濟體系。

四、應對未來風險，我們?nèi)绾螒獙?/p>

（一）銀行嚴格審查把控

y行工作人員在接觸貸款業(yè)務(wù)之初，充分了解客戶的資產(chǎn)狀況及還貸能力，嚴格按照規(guī)定核實和鑒別客戶的信用等級，規(guī)避可能發(fā)生的風險。對于客戶的抵押物，不僅要看當時市場的價值，更要看未來市場的走向，健全對抵押物品的衡量標準，對貸款的風險判斷更客觀、全面。根據(jù)市場的變化，及時應對，通過提前處理抵押物品等方式減少價值減值，減少因市場變動而帶來的風險。

（二）將道德賦予法律的保障

加強在全社會誠實守信的宣傳和引導，健全企業(yè)和個人的信用體系，通過立法規(guī)范市場主體的行為，在全社會倡導誠實信用的觀念，鼓勵誠信行為，嚴格懲處老賴行為，并在全國范圍內(nèi)予以信息披露，加大違規(guī)操作的成本，使不法分子不敢冒風險。這就需要相關(guān)部門的嚴格把控和各部門間信息的共享和行動的配合，依法行政，保障廣大人民的權(quán)益。

（三）經(jīng)濟政策引導

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展需要國家政策的支撐。相較市場的主體作用，國家政策的引導，見效緩慢，從長遠發(fā)展的角度，國家政策的調(diào)控可以在一定程度上彌補市場盲目性、自發(fā)性的不足。及時的預警和防范，有助于減少市場風險，這是我國經(jīng)濟體制的優(yōu)越性，在尋求經(jīng)濟平衡的同時促進經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。

（四）互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，融資渠道增加

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，P2P、眾籌等更多投資、融資方式出現(xiàn)，有利于緩解傳統(tǒng)金融行業(yè)只依賴與銀行信貸的壓力，減少銀行的金融風險。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)，就可以獲取資金的支持，突破了地域、時間的限制，相比傳統(tǒng)金融系統(tǒng)更加方便靈活。規(guī)范化現(xiàn)代借貸融資渠道，在良好的經(jīng)濟環(huán)境中促進民間資本的發(fā)展，激活民間資本的活力，同時促進互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金期已過，雖然現(xiàn)階段房價依然居高不下，但相對來說庫存過大，尤其三線四線城市。如何將資源合理匹配和利用，是一個重要的課題。企業(yè)和個人將資金大部分投入到房地產(chǎn)市場，其他領(lǐng)域投資明顯過少，不利于經(jīng)濟的平衡發(fā)展，也加大了房地產(chǎn)市場的風險。近幾次的房產(chǎn)調(diào)控政策作用不明顯，這表明如果房地產(chǎn)市場一旦失控，帶來的影響將是巨大的和難以把控的。因此，倡導理想消費，著眼于客觀現(xiàn)實，引導房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展，使其符合經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律更為重要。

參考文獻：

[1]敖青. 我國房地產(chǎn)金融風險演進與風險抑制研究[D].廣東省社會科學院，2015.