房地產(chǎn)商業(yè)模式大全11篇

時(shí)間：2023-09-04 16:31:19

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)商業(yè)模式范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

中圖分類號(hào)：F712.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-0118（2012）08-0152-02

我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在經(jīng)歷過(guò)20年左右的市場(chǎng)歷練之后已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，并且作為一個(gè)能夠集納多個(gè)行業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)與人民生活中都扮演著越來(lái)越重要的角色。目前，在中國(guó)城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展過(guò)程中，城鎮(zhèn)化的發(fā)展也進(jìn)入了一個(gè)從規(guī)模擴(kuò)張到品質(zhì)提升的整體轉(zhuǎn)型時(shí)期，迫切需要解決諸如城市的戰(zhàn)略定位、城市規(guī)劃、城市公共產(chǎn)品短缺、城市運(yùn)行效率低下、城市環(huán)境污染、城市民生、人口的素質(zhì)提升等一系列問(wèn)題。

如果說(shuō)最初的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還只限于滿足人們基本的居住需求的話，那么今天的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)不在沿著住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的路子在走。而從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)到一個(gè)片區(qū)乃至新區(qū)的城市運(yùn)營(yíng)才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的更高的層次，也是一種具有開(kāi)拓性的嘗試。

一、城市運(yùn)營(yíng)的理念和意義

（一）城市運(yùn)營(yíng)的理念

城市運(yùn)營(yíng)，就是站在更高的角度，通過(guò)先進(jìn)的定位、科學(xué)的策劃、產(chǎn)業(yè)整合，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)合理布局，提升城市功能和效率，實(shí)現(xiàn)城市的效能優(yōu)惠和土地價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益同步增長(zhǎng)。

城市運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)商主動(dòng)適應(yīng)當(dāng)前城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展的需要而形成新的房地產(chǎn)運(yùn)行模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商，必須自覺(jué)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場(chǎng)化的機(jī)制和手段，通過(guò)發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)和資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分。

（二）城市運(yùn)營(yíng)的目的和意義

城市運(yùn)營(yíng)商不是以單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)發(fā)展堆積木式的項(xiàng)目管理，也不是通過(guò)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目疊加來(lái)實(shí)現(xiàn)短期盈利；城市運(yùn)營(yíng)模式，更像一個(gè)價(jià)值藤，圍繞區(qū)域經(jīng)濟(jì)藤，逐漸深度植入不同產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是主要支藤，在協(xié)同發(fā)展中，逐漸與其他產(chǎn)業(yè)彼此給養(yǎng)，共同造血同生，最終使得價(jià)值藤整體成長(zhǎng)茁壯。正如中國(guó)城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)章惠生所說(shuō)：“城市運(yùn)營(yíng)模式的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其他的資源整合，把土地開(kāi)發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的培育。把政府給的土地，用來(lái)孵化出一些先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的實(shí)體來(lái)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升經(jīng)濟(jì)水平才是我們真正要搞城市運(yùn)營(yíng)的目的。”在此基礎(chǔ)和前提下，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值提升和企業(yè)效益增長(zhǎng)也就順其自然了。

城市運(yùn)營(yíng)商可以有效的實(shí)現(xiàn)居住價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值與城市價(jià)值三者的統(tǒng)一與良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)投資向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的轉(zhuǎn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)資本轉(zhuǎn)化為實(shí)體資本和產(chǎn)業(yè)資本，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提升區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，抵御政策的周期性風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)與城市發(fā)展緊密相關(guān)、與產(chǎn)業(yè)升級(jí)相關(guān)的旅游、文化、教育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、酒店等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整合，為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

二、城市運(yùn)營(yíng)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)別

城市運(yùn)營(yíng)比單純的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要復(fù)雜、要艱難，前期的論證更系統(tǒng)，后期的運(yùn)營(yíng)也要認(rèn)真籌劃，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)、建造、銷售、后期物業(yè)管理的過(guò)程。它涉及到更多的科學(xué)定位、產(chǎn)業(yè)支持，資源整合更艱難、規(guī)劃設(shè)計(jì)更廣泛、營(yíng)銷推廣更綜合。如果說(shuō)二級(jí)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品是房子，那么城市運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)是土地本身即土地上所需要引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，其難易程度、專業(yè)化水平、綜合統(tǒng)籌能力等要求差別巨大。

（一）項(xiàng)目選擇原則不同

一般住宅及商業(yè)地產(chǎn)通常選擇成熟區(qū)域尤其是城市，商業(yè)地產(chǎn)講究地段、地段還是地段，但如果城市運(yùn)營(yíng)亦按此原則選點(diǎn)布局，要么土地容量不夠，要么成本高，要么缺乏旅游支撐資源，失去整體運(yùn)營(yíng)的意義。城市運(yùn)營(yíng)對(duì)于區(qū)域的選擇針對(duì)不同的模式有不同的核心點(diǎn)，通常不會(huì)選擇城市已經(jīng)成熟的板塊，因?yàn)槠渲v究的是先期低成本控制資源，然后運(yùn)作資源整合，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入提升區(qū)域品牌與價(jià)值，逐步進(jìn)行開(kāi)發(fā)，最終獲得超值利潤(rùn)；講究的是資源占有及最終價(jià)值，前期小資金占有大資源是綜合運(yùn)營(yíng)首要考慮的因素，否則就失去了運(yùn)營(yíng)的價(jià)值。

（二）城市運(yùn)營(yíng)行業(yè)跨度大

二級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)鏈清晰而簡(jiǎn)單，從論證拿地到開(kāi)工建設(shè)周期很短，涉及的產(chǎn)業(yè)基本為設(shè)計(jì)、建造、銷售、物管等單一產(chǎn)業(yè)鏈上的過(guò)程，而城市運(yùn)營(yíng)屬于復(fù)合開(kāi)發(fā)的大范疇，但比復(fù)合開(kāi)發(fā)更為復(fù)雜，不僅要考慮企業(yè)運(yùn)營(yíng)的部分，還需要考慮社會(huì)運(yùn)營(yíng)的部分，是以土地為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)，是一種全新的經(jīng)營(yíng)模式。其涉及的產(chǎn)業(yè)幾乎涵蓋一個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)的全部進(jìn)程，行業(yè)跨度大、運(yùn)營(yíng)復(fù)雜程度高。產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)的復(fù)合能夠達(dá)到協(xié)同效應(yīng)，這樣的效應(yīng)也才是城市運(yùn)營(yíng)所追求的。

（三）城市運(yùn)營(yíng)運(yùn)作周期長(zhǎng)

篇（2）

地產(chǎn)將與互聯(lián)網(wǎng)相融合

中國(guó)有幾個(gè)比較大的產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是汽車、一個(gè)是房地產(chǎn)、一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)。這幾項(xiàng)以前是互不干涉的，汽車屬于制造業(yè)，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。但在去年的年底，互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)突然撞到了一起，這源自王健林和馬云打的一個(gè)賭。但是做房地產(chǎn)的這些人對(duì)現(xiàn)有新科技接受程度是比較慢的，互聯(lián)網(wǎng)又是一個(gè)發(fā)展非常迅速的一個(gè)行業(yè)，像馮侖就非常羨慕雷軍，因?yàn)槔总娍梢岳梅劢z經(jīng)濟(jì)，把小米手機(jī)用最簡(jiǎn)單的營(yíng)銷思維做到了極限，所以互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)營(yíng)思維對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是非常大的，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也開(kāi)始非常流行互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)相融合的理論，但是互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)結(jié)合以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？這需要我們認(rèn)真思考。

今年海南省政府和阿里巴巴簽署了一個(gè)500億元的開(kāi)發(fā)協(xié)議，要打造一個(gè)云計(jì)算、大數(shù)據(jù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化電子智慧示范園區(qū)。我覺(jué)得這其實(shí)就是以后房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。我認(rèn)為以前的房子是給人去住的，未來(lái)的房子是要給人去運(yùn)用的，就像上海的“通訊大廈”，這個(gè)智能樓宇可以讓業(yè)主通過(guò)手機(jī)利用云計(jì)算來(lái)安排日常的生活起居。

樓市調(diào)控與房?jī)r(jià)漲跌

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)和2013年相比有很大的變化，2013年對(duì)于房地產(chǎn)的傳聞是要漲價(jià)，而2014年很多主流媒體開(kāi)始報(bào)道房地產(chǎn)可能要崩盤的言論。像許小年就曾表示房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最后一張紙，如果把這張紙捅破了那中國(guó)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有救了。也有專家表示2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì)被最后一根稻草壓垮，樓市價(jià)格會(huì)下降70%等等諸如此類的言論。房地產(chǎn)專家周偉表示，今年房地產(chǎn)的拐點(diǎn)一定會(huì)到來(lái)。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開(kāi)始和今年的六月份不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)。我個(gè)人認(rèn)為2013年和2014年相比房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有太大的差別，如果有差別也是單個(gè)城市自身的區(qū)域特點(diǎn)所致。

那么，在這樣的情況下，我們應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)？這需要大家對(duì)此有一個(gè)基本判斷。我認(rèn)為房地產(chǎn)的問(wèn)題在中國(guó)不單單是一個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，它包含了很多方面。例如：中國(guó)的收入差別、一線城市和三、四線城市的規(guī)模差別等等，更重要的是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高度壟斷的市場(chǎng)，從拿地開(kāi)始到各類許可證，到上市銷售，我們的房地產(chǎn)基本是與國(guó)家貨幣發(fā)行M2的數(shù)量和GDP的數(shù)值高度關(guān)聯(lián)的。

現(xiàn)在中央要把房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能區(qū)分開(kāi)。在房地產(chǎn)的總量供給上，中央要先把保障房量化的指標(biāo)定死，所以從去年的10月份開(kāi)始，在保障房的會(huì)議上就下了一個(gè)指標(biāo)，到今年總理的政府工作報(bào)告又定了一個(gè)指標(biāo)，我認(rèn)為今年政府是想把保障房這一塊抓好。然后政府關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策才能逐步取消，最后將中國(guó)的房地產(chǎn)推向全面市場(chǎng)化。我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)只有在這種情況下才能軟著陸，但是這種軟著陸是要有條件的，需要漫長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)實(shí)踐的。

尤其要注意的是，十八屆三中全會(huì)以后，國(guó)家將資源要素的配置放到了一個(gè)決定性的高度。如果市場(chǎng)將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到?jīng)Q定性作用的話，買房子和買蘋果在經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上來(lái)講是一致的，也就是說(shuō)房產(chǎn)價(jià)格早已不是單向的決定，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)。來(lái)自臺(tái)灣的世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵逸夫就講，中國(guó)根本不存在土地缺乏的問(wèn)題，中國(guó)農(nóng)村的土地多的是，不能種菜的都可以去開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但是去年邵逸夫又講了，有兩樣?xùn)|西不可預(yù)測(cè)，一個(gè)是股票，另一個(gè)就是房?jī)r(jià)。也就是說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格的決定是綜合因素在起作用，所以這就是為什么房?jī)r(jià)打壓不下去的原因，政府認(rèn)為提高房子的供給量，房?jī)r(jià)就下去了，但是在經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中另外還有一個(gè)原理，需求遭到強(qiáng)力制約的情況下光調(diào)節(jié)供給的作用是很小的。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)

經(jīng)過(guò)我對(duì)第一季度全國(guó)樓市數(shù)據(jù)的分析，我認(rèn)為2014的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)四種態(tài)勢(shì)：

第一，以往年的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)逐漸減弱。因?yàn)檎{(diào)控的目的是迎合老百姓希望，讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，但是今年政府高層的意思是希望房地產(chǎn)漲的不要太離譜。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和銷售模式的基礎(chǔ)都在于金融業(yè)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售款項(xiàng)大部分來(lái)自于銀行，同樣上層也不希望看到房地產(chǎn)大跌，這樣會(huì)造成很多銀行的大規(guī)模損失。所以調(diào)控的目的無(wú)非是讓樓市價(jià)格在政府可以容忍的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。今年的調(diào)控過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的本身能量會(huì)逐步加強(qiáng)。今年房地產(chǎn)的調(diào)控方式將主要是分類調(diào)控，分類調(diào)控就是各地根據(jù)自己的不同情況和特點(diǎn)，制定出許許多多契合本身實(shí)際情況的調(diào)控措施。

第二，就房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)講，今年總的態(tài)勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，但是各地房產(chǎn)價(jià)格的零散度會(huì)增加。這就是說(shuō)在總體情況平穩(wěn)的情況下，不排除在人口等量不足、產(chǎn)業(yè)支撐有限的城市零散度和全國(guó)總體態(tài)勢(shì)保持一定的偏差。畢竟城市化推行的速度是循序漸進(jìn)的。北京、上海、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)和城市化人口移動(dòng)是沒(méi)有關(guān)系的。從政策方面講，原有的政策和今年新出的政策是分兩步走的，也就是說(shuō)中國(guó)的限購(gòu)趨勢(shì)至少在兩年內(nèi)是常態(tài)化，但是不動(dòng)產(chǎn)登記制度定下來(lái)以后，高端房屋的限購(gòu)就會(huì)放開(kāi)。

第三，2014年房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)差別化，同時(shí)各個(gè)房企之間的差異也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。中國(guó)房地產(chǎn)二十幾年來(lái)行業(yè)前幾名從年銷售幾個(gè)億做到上千億的規(guī)模，這種趨勢(shì)也會(huì)發(fā)生變化。我預(yù)計(jì)2014年房企做到2000個(gè)億的企業(yè)會(huì)出現(xiàn)四到五個(gè)，所以在這種情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)的零散度會(huì)擴(kuò)大。而從我們國(guó)家的注冊(cè)數(shù)字來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)有8萬(wàn)家，但是中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是項(xiàng)目公司，所以我國(guó)的房企大部分都是中小企業(yè)，而且大部分房企都處于資金短缺的境地。由于小公司的生存之道就是“傍大款”，但是之前你要先“幫大款”，只有你幫助了大款，你才能傍上去。所以今年2014年，大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階，而小型房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)面臨三個(gè)問(wèn)題。首先就是資金緊張，第二個(gè)是面臨經(jīng)營(yíng)能力的缺乏，第三就是銷售困境。從這些方面來(lái)看，2014年房地產(chǎn)大型企業(yè)和小型企業(yè)的差別會(huì)越來(lái)越大。

第四，今年房?jī)r(jià)的變動(dòng)是綜合因素所致。房子不像種大白菜，今年種少了，明年就多種，中國(guó)的房?jī)r(jià)至少要受到下列9種因素共同制約：1.人口的流動(dòng)；2.城市化推進(jìn)的速度；3.不動(dòng)產(chǎn)的登記制度；4.貨幣政策；5.土地出讓制度；6.房產(chǎn)稅的推出；7.政策因素；8.我們國(guó)家的信貸規(guī)模的大小；9.土地增值稅。總結(jié)一句話，今年的樓市人為因素會(huì)逐步減弱，而市場(chǎng)的力量會(huì)逐步增強(qiáng)，市場(chǎng)的力量會(huì)逐步的增大，導(dǎo)致政府調(diào)控的力量會(huì)逐步減弱。

房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式

房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)理論性命題而是一個(gè)實(shí)際性命題，商業(yè)模式不是理論研究也不是停留在紙上講的，商業(yè)模式是實(shí)戰(zhàn)型的是可以用的、選的、創(chuàng)造的，是可以復(fù)制的。

現(xiàn)在的關(guān)于房地產(chǎn)的商業(yè)模式一般都涉及兩個(gè)方向：一個(gè)是中小房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)問(wèn)題怎么辦？解決問(wèn)題不外乎一種是貸款，另一種是社會(huì)上的融資，這個(gè)融資如果到了年底的話基本上是百分之20到百分之25，還要高，這就等于你要為銀行和出資方打工了。另一個(gè)方向就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

從資金上講，住宅產(chǎn)業(yè)化的模式對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)很有借鑒意義。所謂的住宅產(chǎn)業(yè)化模式就是中國(guó)湖南長(zhǎng)沙原先有兩位兄弟一個(gè)叫張悅，一個(gè)叫漲耀，他們提出的。這兩個(gè)人原來(lái)是做空調(diào)的，現(xiàn)在在做住宅產(chǎn)業(yè)化板塊模式。他們的模式是這樣的，作為中小企業(yè)開(kāi)發(fā)商不是缺錢嗎？跟他們合作，你就只籌集資金拿地，其他的都不用管，他來(lái)幫你做工程建設(shè)。由于他是做產(chǎn)業(yè)的，銀行貸款不受限制，他就用銀行的貸款幫你做開(kāi)發(fā)工程，這樣你花的利息也相對(duì)較少，然后最后大家一起分利潤(rùn)。這就是住宅產(chǎn)業(yè)化模式。

從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型上來(lái)看，有一種叫第三方開(kāi)發(fā)的模式。現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式跟以前不一樣了，以前的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)模式都很單一，只要想辦法在政府手里拿到土地然后就去找銀行貸款，現(xiàn)在都是做組合經(jīng)營(yíng)模式。我的觀點(diǎn)就是，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商要多學(xué)學(xué)張藝謀，如果把張藝謀導(dǎo)演電影的環(huán)節(jié)一個(gè)一個(gè)拆開(kāi)來(lái)看的話，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)張藝謀好像什么事情都沒(méi)有做，編劇有編劇，投資是王衛(wèi)平，攝影是攝影師，演員某某某，服裝道具等等全部都就位了，好像沒(méi)有張藝謀這個(gè)電影也能拍起來(lái)，但是如果沒(méi)有張藝謀做導(dǎo)演的話，你的票房?jī)r(jià)值一定是不高的，張藝謀的本事就是我把我的品牌融入資源，只要有我張藝謀的品牌，你的電影可以在戛納領(lǐng)獎(jiǎng)，你的票房就有了保證。其實(shí)房地產(chǎn)也是如此，對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)中小企業(yè)，我是絕對(duì)主張拿了這個(gè)地以后，如果你這個(gè)團(tuán)隊(duì)沒(méi)有什么特別的優(yōu)勢(shì)，硬要去研究房型，還不如找一個(gè)大的開(kāi)發(fā)公司或開(kāi)發(fā)公司合作，大的開(kāi)發(fā)公司對(duì)報(bào)批的程序和房型的研究程度、對(duì)規(guī)劃的研究程度、對(duì)營(yíng)銷品牌的研究程度是相當(dāng)專業(yè)的，其實(shí)這個(gè)模式很早就有了。但是中國(guó)的第三方開(kāi)發(fā)做到現(xiàn)在就兩種情況，一種是從大企業(yè)出來(lái)人，認(rèn)為自己可以控制開(kāi)發(fā)成本，懂得施工流程，于是成立一個(gè)開(kāi)發(fā)公司和中小企業(yè)談，但是到了最后資金結(jié)算階段就被大企業(yè)“招安了”。還有一種就是像綠地、綠城這種本來(lái)就有品牌，發(fā)展商正好也缺資金，你就可以工程來(lái)做。

我認(rèn)為這兩種模式對(duì)中小型開(kāi)發(fā)商是非常有用的。值得大家思考，可以作為決策的參考思路。

篇（3）

一、增值策劃模式及其優(yōu)勢(shì)

增值策劃模式是策劃模式中比較有代表性的一種，該模式在商業(yè)樓盤開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)圍繞提高商鋪價(jià)值、人員價(jià)值、形象價(jià)值、服務(wù)價(jià)值，同時(shí)使消費(fèi)者支付較低的購(gòu)房?jī)r(jià)格、較低的心理成本、體力成本和時(shí)間成本，從而使樓盤的顧客讓渡價(jià)值增值，達(dá)到營(yíng)銷目的的一種策劃方式。全程營(yíng)銷策劃模式已被越來(lái)越多的房產(chǎn)策劃人認(rèn)同，市場(chǎng)上的全程營(yíng)銷方法也不下數(shù)十種。其中，增值策劃模式要求開(kāi)發(fā)商必須兼顧公司利潤(rùn)、消費(fèi)者和商家需求、公眾利益幾者的關(guān)系。因此，它是社會(huì)營(yíng)銷觀念的產(chǎn)物，特別適于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中塑造公司的品牌，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其優(yōu)越性主要表現(xiàn)在：

1. 有利于獲得顧客滿意由于該模式貫徹以顧客為中心，以研究顧客的需求為起點(diǎn)，根據(jù)選定的目標(biāo)顧客群的需求特點(diǎn)確定樓盤的定位，這樣規(guī)劃出的商鋪才是真正合乎顧客心意的，使其形成愉悅的狀態(tài)，達(dá)到顧客滿意。

2. 有利于消費(fèi)者獲得更高的投資收益對(duì)顧客來(lái)講，商鋪包含的價(jià)值并非越大越好，由于投資者或商家為取得商鋪的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)需要付出代價(jià)，商業(yè)價(jià)值高的商鋪價(jià)格自然就高，投資者購(gòu)買這樣的商鋪在收益上固然高一些，但由于所支出成本大，投資風(fēng)險(xiǎn)也大，投資回報(bào)不一定最佳。由于增值策劃追求的目標(biāo)是顧客讓渡價(jià)值最大化，是顧客總價(jià)值與顧客總成本的差額，因此投資回報(bào)更高。

3. 有利于開(kāi)發(fā)商樹立全程營(yíng)銷的觀念該模式運(yùn)用“全程為提高樓盤的顧客讓渡價(jià)值服務(wù)”的思路，強(qiáng)調(diào)圍繞商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷、推廣等各階段的顧客讓渡價(jià)值，整合社會(huì)與項(xiàng)目本身的資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展系統(tǒng)性的提升工作，使樓盤的顧客讓渡價(jià)值增加，以吸引消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買，商家來(lái)租賃。因此，該模式易于推廣，利于開(kāi)發(fā)商樹立全程營(yíng)銷的觀念。

4. 有利于開(kāi)發(fā)商提高創(chuàng)新能力該模式強(qiáng)調(diào)通過(guò)對(duì)樓盤形象的塑造，降低顧客對(duì)價(jià)格的敏感程度，通過(guò)提高商鋪的可察覺(jué)的使用價(jià)值和顧客的滿意程度，來(lái)提高樓盤售價(jià)，并使商鋪的價(jià)值為投資者所接受。這就要求開(kāi)發(fā)商資源整合時(shí)要有創(chuàng)新的能力，否則其開(kāi)發(fā)出的樓盤將毫無(wú)特色，顧客可察覺(jué)的價(jià)值無(wú)法得到提高。

二、增值策劃模式的理論核心與實(shí)現(xiàn)途徑

1. 增值策劃模式理論核心房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)廣大的市場(chǎng)，而且面對(duì)著各種各樣的購(gòu)買者，而房地產(chǎn)企業(yè)的資源總是有限了，這就要求企業(yè)改變自身，進(jìn)行市場(chǎng)的細(xì)化，通過(guò)這種對(duì)市場(chǎng)的細(xì)化，為市場(chǎng)制定最科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷方案。增值策劃模式正是運(yùn)用的STP理論，首先從市場(chǎng)入手，細(xì)化市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，選定目標(biāo)市場(chǎng)，依靠研究結(jié)果進(jìn)行分析，從而定出項(xiàng)目的定位，這樣一系列的措施，都會(huì)為了給規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期的營(yíng)銷做鋪墊。

2. 增值策劃模式的實(shí)現(xiàn)途徑增值策劃模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，其策劃思路是“全程為提高樓盤的顧客讓渡價(jià)值服務(wù)”，策劃流程如圖1。顧客讓渡價(jià)值分析及提升是項(xiàng)目開(kāi)盤前的工作；顧客讓渡價(jià)值傳播、轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)是項(xiàng)目開(kāi)盤后的主要工作，體現(xiàn)營(yíng)銷策劃的結(jié)果。

2.1 顧客讓渡價(jià)值分析顧客讓渡價(jià)值是指總顧客價(jià)值與總顧客成本之差。

總顧客價(jià)值就是顧客在某一種商鋪或者服務(wù)中能夠獲得的一系列的利益。這些主要包括：①產(chǎn)品價(jià)值。這里的產(chǎn)品價(jià)值主要是由兩方面構(gòu)成，房地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。②服務(wù)價(jià)值。指的開(kāi)發(fā)商為顧客提供的所有服務(wù)內(nèi)容，其中，最關(guān)鍵的的服務(wù)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，這也是服務(wù)價(jià)值的核心內(nèi)容。③形象價(jià)值。形象價(jià)值主要指的是開(kāi)發(fā)和管理的環(huán)境，企業(yè)自身的品牌價(jià)值。④人員價(jià)值。在服務(wù)的各個(gè)階段，企業(yè)人員向消費(fèi)者進(jìn)行服務(wù)的技能和服務(wù)價(jià)值。

總顧客成本是在評(píng)估、獲得和使用商鋪或服務(wù)而引起的顧客預(yù)計(jì)費(fèi)用。其內(nèi)容主要包括：①貨幣價(jià)格。就是指的商鋪的銷售價(jià)格和租金，另外還包括所售商品的價(jià)格。②心理成本。指的投資者和商家在購(gòu)買或者使用商鋪過(guò)程中所承受的精神上的損失。③體力成本。指的投資者和商家以及消費(fèi)者在購(gòu)買或者使用商鋪和購(gòu)物過(guò)程中所承受的體力上的損失。④時(shí)間成本。指的投資者和商家以及消費(fèi)者在購(gòu)買或者使用商鋪和購(gòu)物過(guò)程中所承受的時(shí)間上的損失。

2.2 顧客讓渡價(jià)值提升項(xiàng)目能否成功，不僅需要掌握一些對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展有利的資源，更需要借助其他有效的方法，對(duì)項(xiàng)目的整體進(jìn)行提升，顧客讓渡價(jià)值的提升顯得非常的重要，因?yàn)橹挥羞@樣才能夠讓項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。顧客讓渡價(jià)值提升圍繞以下工作展開(kāi)：①設(shè)計(jì)體現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)且新穎獨(dú)特的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念。②市場(chǎng)定位。通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定項(xiàng)目的定位，為規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣指明方向。③各樓層區(qū)位功能布局。注意各業(yè)態(tài)合理分布，有效引導(dǎo)人流。④對(duì)項(xiàng)目總體布局、建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格、建筑設(shè)計(jì)參數(shù)等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。⑤商環(huán)境設(shè)計(jì)。如人流動(dòng)線的組織，休閑設(shè)施、娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)的設(shè)置，景觀小品的設(shè)計(jì)等。⑥設(shè)施配套布置。包括電梯、扶梯、排風(fēng)、空調(diào)、停車場(chǎng)、卸貨場(chǎng)、消防設(shè)施、收銀等硬件設(shè)施設(shè)計(jì)。⑦項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目名稱。⑧商鋪間隔建議。根據(jù)功能需要，進(jìn)行商鋪間隔，使商鋪面積適當(dāng)，格局合理，并保持間隔的可變性。⑨智能化設(shè)計(jì)。包括樓宇自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安保自動(dòng)化等。⑩商業(yè)管理策略。高度重視商業(yè)項(xiàng)目的后期統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，至少應(yīng)當(dāng)做到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一識(shí)別系統(tǒng)、統(tǒng)一劃分經(jīng)營(yíng)范圍、統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一管理。

2.3 顧客讓渡價(jià)值傳播就是通過(guò)各種有效、合理的媒介運(yùn)用，開(kāi)展針對(duì)性的促銷、公關(guān)活動(dòng)等，將項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)于目標(biāo)客戶群的眼前。具體包括：①推廣主題、各推廣階段廣告策略及系列廣告語(yǔ)確定。②建立視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)。③廣告表現(xiàn)策略與廣告設(shè)計(jì)。④開(kāi)盤、公關(guān)活動(dòng)方案。利用公共活動(dòng)為項(xiàng)目樹立良好形象，促進(jìn)銷售。⑤推廣媒介組合及費(fèi)用安排。運(yùn)用整合營(yíng)銷理念，對(duì)廣告媒介進(jìn)行組合，預(yù)算安排推廣費(fèi)用。

2.4 顧客讓渡價(jià)值轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移顧客讓渡價(jià)值一方面在現(xiàn)場(chǎng)的包裝和設(shè)計(jì)上要出奇制勝另一方面要嚴(yán)格訓(xùn)練和培養(yǎng)大批專業(yè)推盤高手進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)行銷。主要工作有：①租售現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。包括施工場(chǎng)地包裝、周邊環(huán)境包裝、售樓部包裝等。展示系統(tǒng)包括沙盤、模型、多媒體系統(tǒng)、室內(nèi)看板等。②現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造策略制定。現(xiàn)場(chǎng)熱銷和適宜的洽談氣氛有利于促成交易。③銷售流程設(shè)計(jì)。流程要有利于與看房者有效溝通。④招商策略制定。堅(jiān)持招商提前介入、有選擇地招商、為主力商家量身定做的策略，并采取靈活多樣的招商政策。⑤促銷策略制定與實(shí)施。制定項(xiàng)目促銷政策和促銷活動(dòng)實(shí)施。⑥銷售人員培訓(xùn)。包括銷售基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目情況、銷售實(shí)戰(zhàn)演練等培訓(xùn)。⑦銷售控制。包括：銷售數(shù)量、銷售價(jià)格、銷售進(jìn)程、銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛等的控制。⑧評(píng)估推廣效果，調(diào)整廣告及促銷策略。

三、結(jié)語(yǔ)

該策劃模式在操作上貫徹了全程為提高樓盤的顧客讓渡價(jià)值服務(wù)的策劃思想，是操作性極強(qiáng)的一種模式，易于開(kāi)發(fā)商實(shí)施和監(jiān)控，有利于提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]菲利普，科特勒著.市場(chǎng)營(yíng)銷管理———亞洲版第二版.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，1997：38.

[2]姜新國(guó).商鋪投資.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002：10～58.

篇（4）

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言

我國(guó)雖然房地產(chǎn)發(fā)展的比較早，但是商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，缺乏專業(yè)的人才和有效的運(yùn)營(yíng)管理模式，使得我國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)不具備長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著全球化的進(jìn)程越來(lái)越快，國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)管理模式對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)生了很大的沖擊，不少企業(yè)成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用也是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個(gè)主要問(wèn)題。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要特點(diǎn)

運(yùn)營(yíng)的組織方式有所不同

房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理不像工程建造與產(chǎn)品銷售那樣具體明確，它是無(wú)形的不可觸的，主要是對(duì)人員的管理，屬于服務(wù)范疇。制造業(yè)運(yùn)營(yíng)管理主要是對(duì)生產(chǎn)線、產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)進(jìn)度等進(jìn)行控制，可以制定詳細(xì)而具體的計(jì)劃，實(shí)施起來(lái)更加具有可操作性。但是，商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理則具有很大的變動(dòng)，運(yùn)營(yíng)管理主要針對(duì)人而言，無(wú)法實(shí)現(xiàn)制定詳細(xì)的計(jì)劃并按步驟實(shí)施，運(yùn)營(yíng)的過(guò)程常常會(huì)因?yàn)橥顿Y商、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者以及工作人員的隨機(jī)性而產(chǎn)生變動(dòng)，產(chǎn)生不同的運(yùn)營(yíng)結(jié)果。因此，我們不能將制造領(lǐng)域的那一套運(yùn)營(yíng)管理模式照搬照套到商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中來(lái)。

運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式有所不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)往往是分開(kāi)設(shè)計(jì)的，因?yàn)椋谥圃鞓I(yè)中一種商品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來(lái)制造，但是在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須要同時(shí)設(shè)計(jì)，因?yàn)樘峁┫到y(tǒng)是服務(wù)本身的一個(gè)重要組成部分，運(yùn)營(yíng)管理與生產(chǎn)消費(fèi)是不可分割的，同時(shí)發(fā)生的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)的設(shè)計(jì)必須同時(shí)進(jìn)行，不同的運(yùn)營(yíng)方式會(huì)形成不同的產(chǎn)品特點(diǎn)和服務(wù)特色。

客戶在運(yùn)營(yíng)管理中起到的作用有所不同

傳統(tǒng)的制造業(yè)生產(chǎn)流程是封閉的，產(chǎn)品出廠后才會(huì)與客戶發(fā)生聯(lián)系，而在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有著不可忽略的影響。如果客戶對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理有著消極作用就會(huì)干擾正常的管理工作，如果客戶對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務(wù)效率，調(diào)整客戶在運(yùn)營(yíng)管理中的角色也是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的重要任務(wù)。

員工在運(yùn)營(yíng)管理中扮演的角色不同

與制造業(yè)相比，員工在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中更加重要，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理主要是人的管理，沒(méi)有愉快的員工就沒(méi)有愉快的顧客，也就沒(méi)有一個(gè)高效的運(yùn)行管理結(jié)果，因此，員工的表現(xiàn)對(duì)于運(yùn)行效率、結(jié)果的影響極大，是決定商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理水平的重要因素。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新

因地制宜，把握當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史環(huán)境

人文歷史、自然環(huán)境是運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新的源泉，每個(gè)地區(qū)都有自己獨(dú)特的自然特征、文化底蘊(yùn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著正相關(guān)的互動(dòng)關(guān)系。因此，在設(shè)計(jì)商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式時(shí)要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史與文化，將地區(qū)特色融入設(shè)計(jì)中，做到因地制宜。如上海新天地通過(guò)簡(jiǎn)單地組合將國(guó)際化的時(shí)尚元素與大上海的石庫(kù)門的建筑外形相結(jié)合，建造出了一種上海特色的國(guó)際時(shí)尚。又如浙江的西湖天地，將傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)浙式民居優(yōu)美的園林景致融入國(guó)際化的時(shí)尚設(shè)計(jì)中，打造出了獨(dú)特的娛樂(lè)休閑商業(yè)中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國(guó)文化與歐式風(fēng)情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業(yè)建筑與城市建設(shè)相協(xié)調(diào)。政府部門也要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的審查，控制其資金投入不能超過(guò)城市經(jīng)濟(jì)能力，整體的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)格要多元化，避免重復(fù)建設(shè)。

建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

雖然我國(guó)的金融市場(chǎng)已經(jīng)有所發(fā)展，但是商業(yè)融資的地產(chǎn)還是主要通過(guò)間接融資的方式進(jìn)行，基金等金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)融資中沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。很多中小城市的城市開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴程度達(dá)到了90%以上，而全國(guó)城市建設(shè)對(duì)銀行依賴的平均水平也高達(dá)70%，融資渠道的問(wèn)題不解決，商業(yè)地產(chǎn)就很難獲得突破性的發(fā)展。我們可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展信托、基金成為商業(yè)房地產(chǎn)融資的主流渠道。讓具有開(kāi)發(fā)意向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與信托公司或者投資銀行進(jìn)行合作，直接在市場(chǎng)上募集資金，并聘請(qǐng)專門的人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資金募集工作進(jìn)行具體的管理。

推動(dòng)地產(chǎn)資本與商業(yè)資本的有效融合

在世界范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)有兩種主流開(kāi)發(fā)模式，一種是歐美模式，將商業(yè)與地產(chǎn)進(jìn)行分開(kāi)發(fā)展，一個(gè)搞投資開(kāi)發(fā)另一個(gè)搞后續(xù)經(jīng)營(yíng)，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風(fēng)險(xiǎn)可以相互扶持，有利于促進(jìn)二者更好地發(fā)展。我們要采取哪種運(yùn)營(yíng)模式還有待探索，在近幾年的運(yùn)作中，有很多大型房地產(chǎn)公司成功地將零售行業(yè)引入房地產(chǎn)，這是一條非常有發(fā)展?jié)摿Φ牡缆贰?/p>

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的運(yùn)用

1.統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式

統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)有市場(chǎng)、戰(zhàn)略、策略、管理幾個(gè)方面，任何項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)都必須從市場(chǎng)入手，而市場(chǎng)的情況又是千變?nèi)f化的，對(duì)于市場(chǎng)信息了解的不及時(shí)，掌握的不到位必然影響調(diào)研分析的結(jié)果準(zhǔn)確性，造成決策的失誤。因此，企業(yè)必須要重視對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，為決策提供科學(xué)準(zhǔn)確的依據(jù)。了解市場(chǎng)信息后，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)力和特點(diǎn)確定服務(wù)產(chǎn)品的相關(guān)設(shè)計(jì)，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問(wèn)題”。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目只有持續(xù)不斷地向客戶提供價(jià)值才能生存下去，而項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效保障就是各項(xiàng)有力的策略。通過(guò)策略的指導(dǎo)才能提供比競(jìng)爭(zhēng)者更好的價(jià)值，讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商，他們擁有很大一部分忠誠(chéng)的投資者和經(jīng)營(yíng)者，具有一定的品牌效應(yīng)，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進(jìn)入，最典型的統(tǒng)一管理模式就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，強(qiáng)勢(shì)的投資者，強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)者，打造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，也使得商業(yè)項(xiàng)目的效益不斷提升。這種運(yùn)營(yíng)管理模式需要龐大的資金、科學(xué)的管理系統(tǒng)和良好的運(yùn)營(yíng)模式，比較適合大型的商場(chǎng)。

與零售相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)管理模式

將零售引入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理是中國(guó)的獨(dú)創(chuàng)，主要有零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和零散銷售各自運(yùn)營(yíng)等幾種，各自經(jīng)營(yíng)是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)由購(gòu)買商鋪各自進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商不得再進(jìn)行干預(yù)。這種運(yùn)營(yíng)模式比較適合商業(yè)街以及一些規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)，這種模式有利于開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，能夠讓他們獲得比較高的售價(jià)收益并且在較短的時(shí)間內(nèi)收回資金，但是這種經(jīng)營(yíng)模式容易出現(xiàn)混亂，各自為政，對(duì)于長(zhǎng)期的發(fā)展以及整體的收益有一定的負(fù)面影響。由于很多店主缺乏一定的知識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，貪圖短期的利益，使得整個(gè)商業(yè)街變成廉價(jià)的大排檔，拉低商業(yè)街的層次，影響長(zhǎng)期的發(fā)展。

總之，我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式多種多樣，既有整體經(jīng)營(yíng)的大商場(chǎng)模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國(guó)的國(guó)情以及當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，利用金融市場(chǎng)、零售市場(chǎng)等多方力量，做到因地制宜，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]王涵.商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新及運(yùn)用分析[J].山東大學(xué).2007（09）

篇（5）

1.引言

為適應(yīng)市場(chǎng)需求和建立與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過(guò)去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)迅速將其過(guò)去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對(duì)因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動(dòng)對(duì)上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對(duì)此現(xiàn)象學(xué)者們展開(kāi)了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6, 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對(duì)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對(duì)此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對(duì)管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開(kāi)具體分析自利，對(duì)為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對(duì)固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會(huì)計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對(duì)其提取折舊。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。基于此，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來(lái)，作為單獨(dú)一類確定會(huì)計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對(duì)于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會(huì)計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對(duì)外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對(duì)外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，按無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來(lái)進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，由此會(huì)計(jì)賬目?jī)r(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值存在較大差額。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。

3.后續(xù)計(jì)量變化

在舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來(lái)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

我國(guó)上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來(lái)了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤(rùn)，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會(huì)計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對(duì)企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過(guò)計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)，從而避免了被退市的厄運(yùn)。

雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國(guó)設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說(shuō)明了上市企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢(shì)。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測(cè)上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。

表1 我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

年度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，有著兩個(gè)方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值模式對(duì)其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計(jì)價(jià)模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計(jì)價(jià)模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素有：

1.公允價(jià)值計(jì)量的嚴(yán)格準(zhǔn)則限制。基于對(duì)我國(guó)國(guó)情的考慮，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量受到了嚴(yán)格的準(zhǔn)則限制。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)”。相對(duì)來(lái)說(shuō)，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場(chǎng)的報(bào)價(jià)；類似資產(chǎn)可觀察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。而我國(guó)公允價(jià)值估值方法不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值進(jìn)行相關(guān)計(jì)量。

2.成本因素制約。公允價(jià)值模式計(jì)量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評(píng)估費(fèi)用的成本。公允價(jià)值模式計(jì)量要求在每個(gè)會(huì)計(jì)期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量，將增加企業(yè)會(huì)計(jì)核算與審計(jì)工作成本，而且相關(guān)準(zhǔn)則還要求企業(yè)應(yīng)在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。相對(duì)采用歷史成本計(jì)價(jià)模式，這將使企業(yè)花費(fèi)更多的代價(jià)，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價(jià)值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價(jià)值比重較小時(shí)，將使得企業(yè)變更計(jì)價(jià)模式的意義不大，也將制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營(yíng)或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計(jì)價(jià)基礎(chǔ)仍采用成本模式，并不受公允價(jià)值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價(jià)值計(jì)量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，其公允價(jià)值超過(guò)賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會(huì)影響當(dāng)年的利潤(rùn)。

結(jié)合我國(guó)上市企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，可以認(rèn)為因受上述因素制約而使得不能實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計(jì)價(jià)模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。其次，雖然計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值后，會(huì)增加公司的成本支出，但這項(xiàng)支出一般不大，應(yīng)該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒(méi)變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的主要原因。

4.影響公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒(méi)有選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現(xiàn)代公司制度下，公司所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，所有者與經(jīng)營(yíng)者之間屬于委托關(guān)系。在代表所有者行使公司經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計(jì)價(jià)模式選擇中的決策行為。

設(shè)企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負(fù)債表日可對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。考慮的決策時(shí)點(diǎn)是新準(zhǔn)則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，實(shí)質(zhì)是一個(gè)采納與否（是否采納公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式）決策問(wèn)題。以此變更決策是否對(duì)公司有利和對(duì)管理層有利考慮，則選擇變更計(jì)價(jià)模式后公司和管理層的收益結(jié)果如表2所示：

表2 是否變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無(wú)

類型3：正，負(fù)

類型4：無(wú)，正

類型5：無(wú)，無(wú)

類型6：無(wú)，負(fù)

類型7：負(fù)，正

類型8：負(fù)，無(wú)

類型9：負(fù)，負(fù)

在表2的各收益結(jié)果中，當(dāng)收益為類型1和類型4時(shí)，由于收益結(jié)果對(duì)管理層有利，對(duì)公司至少無(wú)不利影響，故管理層選擇變更計(jì)價(jià)模式的可能性會(huì)很高；當(dāng)收益為類型6、類型8、類型9時(shí)，管理層會(huì)放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樽兏?jì)價(jià)模式不能為公司和管理層帶來(lái)正收益；當(dāng)收益為類型5時(shí)，一般管理層也會(huì)選擇放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樗麄兛蓪⒆兏?jì)價(jià)模式的選擇權(quán)留到未來(lái)有利的情形執(zhí)行；當(dāng)收益為類型3時(shí)，雖然收益結(jié)果對(duì)公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動(dòng)機(jī)自利，可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型7時(shí)，此時(shí)的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型2時(shí)，管理層可能選擇變更計(jì)價(jià)模式，也可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式（以作為延期期權(quán)留待對(duì)自己最有利時(shí)執(zhí)行）。可見(jiàn)，各上市公司是否變更計(jì)價(jià)模式取決于變更計(jì)價(jià)模式的收益結(jié)果類型。

變更決策后收益結(jié)果的判斷思路是：1）對(duì)公司來(lái)說(shuō)，若公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)加上由于變更計(jì)價(jià)模式獲得的變更會(huì)計(jì)利潤(rùn)，結(jié)果會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對(duì)公司的收益為正；若變更后對(duì)公司為負(fù)面影響，則稱為變更決策對(duì)公司的收益為負(fù)；若變更決策后對(duì)公司的影響很小，則稱為變更決策對(duì)公司的收益無(wú)。2）對(duì)管理層來(lái)說(shuō)，若變更決策對(duì)管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負(fù)收益；若無(wú)影響，則稱收益無(wú)。

雖然已實(shí)施變更計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，但并不是所有企業(yè)實(shí)施變更都會(huì)具有這種效應(yīng)，也即僅在具備一定的條件下才會(huì)出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當(dāng)期公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況。一般公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況有兩種可能：正收益，或負(fù)收益。下文分別以此兩種情況進(jìn)行分析。

1.公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)樨?fù)時(shí)變更決策的收益結(jié)果

當(dāng)投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對(duì)公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會(huì)計(jì)計(jì)量原則，計(jì)價(jià)變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價(jià)值和扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)不佳的局面。2）可改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如資產(chǎn)負(fù)債率），甚至可避免當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)為負(fù)，利于后續(xù)年度公司實(shí)行增配股。3）當(dāng)企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時(shí)，采取此變更措施可一舉扭轉(zhuǎn)虧損局面，甚至?xí)虼硕Ｗ≌滟F的上市資格。從計(jì)價(jià)變更后對(duì)公司的收益影響來(lái)看，當(dāng)公司連續(xù)多年虧損面臨退市時(shí)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式會(huì)給公司帶來(lái)巨大收益（保住上市資格）；當(dāng)公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳時(shí)，計(jì)若價(jià)模式變更可以改良公司財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)符合增配股相關(guān)條件要求，則變更計(jì)價(jià)模式具有巨大價(jià)值；當(dāng)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)不符合貸款銀行的放貸指標(biāo)要求時(shí)，若變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到貸款銀行融資標(biāo)準(zhǔn)，則變更計(jì)價(jià)模式具有正向收益；當(dāng)企業(yè)既沒(méi)有后續(xù)融資需要，也沒(méi)有退市風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)價(jià)模式變更則對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)實(shí)質(zhì)上無(wú)影響或?yàn)樨?fù)影響（由于將失去未來(lái)有利時(shí)的變更機(jī)會(huì)）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績(jī)?cè)愀舛耸校瑫?huì)給管理層帶來(lái)聲譽(yù)損失，這是管理層不樂(lè)意看到的，所以若變更計(jì)價(jià)模式能保留上市資格對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)此時(shí)變更收益巨大。若上市公司因變更計(jì)價(jià)模式保住業(yè)績(jī)指標(biāo)而實(shí)現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會(huì)增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對(duì)管理層來(lái)說(shuō)變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當(dāng)變更計(jì)價(jià)模式能為企業(yè)實(shí)現(xiàn)貸款融資時(shí)自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對(duì)于管理者來(lái)說(shuō)變更計(jì)價(jià)模式的收益也是正向的。除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對(duì)管理層的影響很有限，可以視作無(wú)影響。

2．公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)檎龝r(shí)變更決策的收益結(jié)果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對(duì)公司可能的影響有：1）可在原來(lái)正經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上，更高地提升公司的會(huì)計(jì)利潤(rùn)。2）可在原相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)不利的情況下，改善公司財(cái)務(wù)指標(biāo)，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)檎兏?jì)價(jià)模式將進(jìn)一步增長(zhǎng)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，導(dǎo)致當(dāng)期所得稅支出增加。4）采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式之后的各會(huì)計(jì)年度將失去成本法下折舊對(duì)所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負(fù)增加，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金等實(shí)際利益的流出。從計(jì)價(jià)變更后對(duì)公司的收益影響來(lái)看，當(dāng)公司需要進(jìn)行融資而達(dá)不到融資條件，通過(guò)變更計(jì)價(jià)模式可以實(shí)現(xiàn)順利融資或通過(guò)變更計(jì)價(jià)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時(shí)的變更計(jì)價(jià)模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計(jì)價(jià)模式能夠提高會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)，但它僅是對(duì)原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價(jià)值的再確認(rèn)，本質(zhì)上并沒(méi)有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會(huì)因此而導(dǎo)致資產(chǎn)流出（稅負(fù)增加），可以認(rèn)為在公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)檎那樾蜗掠?jì)價(jià)模式變更給企業(yè)帶來(lái)的是負(fù)收益或者近似無(wú)影響（當(dāng)增加的稅負(fù)不多時(shí)）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對(duì)管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。從我國(guó)上市企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況看，一方面我國(guó)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層的獎(jiǎng)勵(lì)與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的相關(guān)性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績(jī)提升并不是經(jīng)營(yíng)管理層努力的結(jié)果，公司董事會(huì)往往不會(huì)對(duì)這樣的業(yè)績(jī)提升給予獎(jiǎng)勵(lì)，由此可以認(rèn)為更高業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式帶來(lái)的收益為正。對(duì)于管理者不利的方面是：1）失去在未來(lái)變更計(jì)價(jià)模式的機(jī)會(huì)。這是因?yàn)闇?zhǔn)則規(guī)定使得計(jì)價(jià)模式不可逆向轉(zhuǎn)變。企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不確定性會(huì)導(dǎo)致管理層未來(lái)利益不確定，甚至可能因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不善而遭辭退。若管理層早期實(shí)施了變更計(jì)價(jià)模式則會(huì)喪失在未來(lái)通過(guò)這一籌碼來(lái)實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵時(shí)期改善業(yè)績(jī)的機(jī)會(huì)。2）計(jì)價(jià)模式的變更獲得的會(huì)計(jì)利潤(rùn)提升并不為企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營(yíng)管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，這種結(jié)果是不樂(lè)意接受的，所以變更計(jì)價(jià)模式的收益為負(fù)或者近似無(wú)影響。

3.收益結(jié)果類型

綜上所述，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)樨?fù)的情形下，變更計(jì)價(jià)模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實(shí)現(xiàn)增配股融資和貸款融資時(shí)，則變更計(jì)價(jià)模式能夠?yàn)楣竞凸芾韺訋?lái)正向收益，即屬于表2中的收益結(jié)果類型1，管理層會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對(duì)公司和管理層的收益無(wú)影響或?yàn)樨?fù)影響，屬于類型5或類型8自利，此時(shí)管理層不會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式。在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)檎那樾蜗拢?dāng)變更計(jì)價(jià)模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計(jì)價(jià)模式能夠給公司和管理層都帶來(lái)正向收益，屬于類型1，此時(shí)管理層會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式給公司和管理層帶來(lái)的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式。

結(jié)合我國(guó)的實(shí)際來(lái)看，近年來(lái)我國(guó)上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實(shí)際經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績(jī)不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營(yíng)沒(méi)有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因?yàn)樨?cái)務(wù)指標(biāo)不滿足銀行貸款條件，或?qū)嶋H某期業(yè)績(jī)不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計(jì)價(jià)模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計(jì)價(jià)模式對(duì)其更為有利。由此對(duì)我國(guó)上市企業(yè)很少變更計(jì)價(jià)模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結(jié)論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒(méi)有實(shí)行變更決策，他們選擇的是延期變更計(jì)價(jià)模式。

5.結(jié)論

實(shí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式具有積極的意義。在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得以成本價(jià)格計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，能更合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性，有助于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能為其帶來(lái)巨大的積極效應(yīng)，但上市企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計(jì)價(jià)模式。隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權(quán)再融資或進(jìn)行債務(wù)融資）或經(jīng)營(yíng)情況的變化（如面臨退市壓力），將會(huì)有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)價(jià)模式，這也是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的必然結(jié)果。

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篇（6）

1.引言

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對(duì)于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

3.后續(xù)計(jì)量變化

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

表1 我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

年度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

篇（7）

1 互聯(lián)網(wǎng)+的含義

什么是互聯(lián)網(wǎng)+？通俗來(lái)說(shuō)，“互聯(lián)網(wǎng)+”就是“互聯(lián)網(wǎng)+各個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)”，但這并不是簡(jiǎn)單的兩者相加，而是利用信息通信技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，讓互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行深度融合，創(chuàng)造新的發(fā)展生態(tài)。它代表一種新的社會(huì)形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在社會(huì)資源配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)各域之中，提升全社會(huì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。互聯(lián)網(wǎng)+是把將線下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，這就為傳統(tǒng)的企業(yè)開(kāi)辟了新的市場(chǎng)渠道。

百年工業(yè)史背后隱藏的是同樣的產(chǎn)業(yè)邏輯：“標(biāo)準(zhǔn)化”、“規(guī)模化”和“流水線”。隨著互聯(lián)網(wǎng)特別是社交網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，傳統(tǒng)工業(yè)時(shí)代正在遠(yuǎn)去。未來(lái)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)組織將不再是凝固僵化的“矩陣式”形態(tài)，而呈現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)社群支持下、個(gè)性張揚(yáng)的“網(wǎng)狀”模式。這種轉(zhuǎn)變是革命性的。

古希臘哲學(xué)家赫拉克里特曾說(shuō)過(guò)“人不能兩次踏入同一條河流”，就是說(shuō)企業(yè)一定要跟上時(shí)代的步伐，踏準(zhǔn)時(shí)代的節(jié)拍。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，一定會(huì)是一次徹底的顛覆，不創(chuàng)新就會(huì)被時(shí)代淘汰。意識(shí)到這種變革，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，企業(yè)要有自我革命、自我顛覆的勇氣，才能取得涅槃重生的美好結(jié)局。

2 互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)已經(jīng)有90%房地產(chǎn)商經(jīng)常利用網(wǎng)絡(luò)和客戶交流，美國(guó)供方中，72%的房地產(chǎn)利用網(wǎng)絡(luò)銷售房屋；需方中，有80%購(gòu)房者在買房之前都在網(wǎng)上進(jìn)行搜集信息的活動(dòng)。中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)民已經(jīng)占到了全國(guó)網(wǎng)民總數(shù)的三分之一。目前房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)鏈初步形成，一年有三千多房地產(chǎn)網(wǎng)商，在網(wǎng)上投入八億多網(wǎng)絡(luò)廣告費(fèi)，在全國(guó)各行各業(yè)中排第四。

就中國(guó)房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合而言，截止2014年之前，大部分房地產(chǎn)商對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的應(yīng)用還是體現(xiàn)在簡(jiǎn)單的媒體化傳播、營(yíng)銷、蓄客等方面，尚未形成完整的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用鏈條。到目前主流的房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合應(yīng)用，從公司控制力角度，可以分為：互聯(lián)網(wǎng)公司平臺(tái)、金融公司平臺(tái)、房地產(chǎn)商互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，涉及的業(yè)務(wù)收入主要有：新房業(yè)務(wù)、二手房業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)以及興起的社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。從發(fā)展階段來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合應(yīng)用產(chǎn)生的行業(yè)影響，也正在發(fā)生劇烈變化。當(dāng)下，互聯(lián)網(wǎng)正在快速改造相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)在未來(lái)也有可能因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的介入被創(chuàng)新或者被顛覆，互聯(lián)網(wǎng)思維帶給房地產(chǎn)的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產(chǎn)品對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響。互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)文化、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、媒體化表現(xiàn)的基本認(rèn)知，將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)利用的基本法則，從基本的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷開(kāi)始，未來(lái)的房地產(chǎn)應(yīng)用，應(yīng)該嘗試在建立互聯(lián)網(wǎng)入口級(jí)服務(wù)、房地產(chǎn)自身產(chǎn)品精細(xì)化改造、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行改造和創(chuàng)新，一切以改變?nèi)祟惿罘绞綖槟繕?biāo)，

3 互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下企業(yè)的管理要求

中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀目前大部分還是以傳統(tǒng)的住宅、辦公樓的建設(shè)加銷售開(kāi)發(fā)模式為主，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷手法作用有限或已遇到瓶頸。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深化發(fā)展，作為房地產(chǎn)商，單純的鋼筋水泥的建筑和售賣已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足用戶的需求。誰(shuí)能最大化的整合資源，誰(shuí)才能真正贏得用戶的認(rèn)可和信任。這就是這個(gè)時(shí)代的價(jià)值。

在沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)之前，企業(yè)和用戶之間是有距離的，信息是不對(duì)稱的，企業(yè)是中心，企業(yè)營(yíng)銷就是對(duì)用戶我的信息，而廣告成了一個(gè)最主要的渠道。至于用戶，是被動(dòng)接受企業(yè)的信息。而如今，網(wǎng)絡(luò)化階段，海爾集團(tuán)首席張瑞敏提出互聯(lián)網(wǎng)思維的核心思維就是零距離和網(wǎng)絡(luò)化。零距離指的是企業(yè)和用戶之間信息流通的無(wú)障礙，網(wǎng)絡(luò)化指的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)邊界，所有用戶都可以參與。所以我們更應(yīng)該堅(jiān)持創(chuàng)新并敢于挑戰(zhàn)自己才能面對(duì)更大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的企業(yè)而言，真正的互聯(lián)網(wǎng)思維是對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值鏈的重新審視，體現(xiàn)在戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)和組織三個(gè)層面，以及供研產(chǎn)銷的各個(gè)價(jià)值鏈條環(huán)節(jié)中。并且將傳統(tǒng)商業(yè)的“價(jià)值鏈”，改造成了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的“價(jià)值環(huán)”即戰(zhàn)略制定和商業(yè)模式設(shè)計(jì)要以用戶為中心，業(yè)務(wù)開(kāi)展也要以用戶為中心，組織設(shè)計(jì)和企業(yè)文化建設(shè)都要以用戶為中心。戰(zhàn)略層、業(yè)務(wù)層和組織層都圍繞著終端用戶需求和用戶體驗(yàn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。這就是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的“價(jià)值環(huán)”模式。其中，在業(yè)務(wù)層面，用戶端和供應(yīng)鏈端聯(lián)接起來(lái)，形成了一個(gè)閉環(huán)，將不斷地實(shí)現(xiàn)價(jià)值動(dòng)態(tài)地傳遞，用戶將需求反饋至研發(fā)生產(chǎn)，研發(fā)生產(chǎn)形成產(chǎn)品或服務(wù)再傳遞到銷售端，銷售端通過(guò)接觸用戶又形成了二次的循環(huán)。這種經(jīng)過(guò)互聯(lián)網(wǎng)思維改造的“價(jià)值環(huán)”模式，將對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)生態(tài)和商業(yè)理論帶來(lái)深刻的影響。“價(jià)值環(huán)”要求我們必須擁有互聯(lián)網(wǎng)思維（見(jiàn)圖一），持續(xù)不斷地關(guān)注用戶需求、聆聽(tīng)用戶反饋并且能夠?qū)崟r(shí)做出回應(yīng)，這是未來(lái)企業(yè)建立商業(yè)模式的基礎(chǔ)。

4 互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新

總體而言，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的改變目前仍舊是局部的。就行業(yè)本質(zhì)而言，房地產(chǎn)商不是 “蓋房子的”那么簡(jiǎn)單，最核心的競(jìng)爭(zhēng)要素是不動(dòng)產(chǎn)的管理能力和社區(qū)服務(wù)水平。也就是說(shuō)，管理的是物，那就要考慮讓“物業(yè)”保值增值，服務(wù)的是人，那就要考慮讓“業(yè)主”舒服滿意。要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)層面的管理升級(jí)，為了更好的觸網(wǎng)，房地產(chǎn)商就必須完成兩個(gè)轉(zhuǎn)變：一是角色的轉(zhuǎn)變，從生意人變?yōu)楫a(chǎn)品人。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的成功是建立在好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，而好產(chǎn)品又不必局限在新房子上，好的舊屋改造方案，好的物業(yè)管理創(chuàng)新，好的社區(qū)服務(wù)升級(jí)，也都是“產(chǎn)品人”思維的體現(xiàn)。二是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，從原來(lái)的單維度靠擠壓成本要利潤(rùn)變?yōu)槎嗑S度憑服務(wù)增值要利潤(rùn)。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最重要的變化就是消費(fèi)者主權(quán)意識(shí)迅速覺(jué)醒，以往由商家主導(dǎo)的市場(chǎng)已變?yōu)橛上M(fèi)者強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)，顧客變成真正的上帝。正所謂“粉絲經(jīng)濟(jì)”的真諦，并非取決于商家自身有多強(qiáng)，而是取決于商家的姿態(tài)有多低。對(duì)房地產(chǎn)商而言，也必須積極轉(zhuǎn)換身份，全心全意地為業(yè)主服務(wù)。

為了實(shí)現(xiàn)真正的互聯(lián)網(wǎng)+，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程大體可分為四個(gè)階段：

第一階段為傳播層面，即社會(huì)化營(yíng)銷階段，要求企業(yè)能夠利用網(wǎng)站、微博、微信和APP來(lái)展示公司的產(chǎn)品和品牌。

第二階段為渠道層面，即B2C階段，就是把渠道從線下搬到線上，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)銷售產(chǎn)品。

第三階段為供應(yīng)鏈層面，即廣義層面的電子商務(wù)—消費(fèi)定制（C2B），消費(fèi)者能夠參與到產(chǎn)品設(shè)計(jì)和研發(fā)環(huán)節(jié)。

第四階段為價(jià)值鏈層面，即用互聯(lián)網(wǎng)思維重新架構(gòu)企業(yè)，從傳播、營(yíng)銷、供應(yīng)鏈到運(yùn)營(yíng)管理都能夠由互聯(lián)網(wǎng)來(lái)驅(qū)動(dòng)，同時(shí)對(duì)組織結(jié)構(gòu)和管理方式予以相應(yīng)調(diào)整。

同時(shí)在房地產(chǎn)公司運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行以下五個(gè)方面的管理創(chuàng)新。

首先，戰(zhàn)略層面

過(guò)去，所有企業(yè)都是以企業(yè)自身為中心，但在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代改變了，必須始終堅(jiān)持以用戶為中心。未來(lái)5-10年內(nèi)，房地產(chǎn)商將會(huì)面臨三大主力消費(fèi)群體帶來(lái)的商機(jī)和挑戰(zhàn)。一是九零后為代表的居住消費(fèi)需求，二是老齡化加快帶來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，三是城市升級(jí)帶來(lái)的公共空間或服務(wù)設(shè)施的改造需求。

在中國(guó)房地產(chǎn)商要做的是決策以及對(duì)生活方式的策劃，基于這個(gè)原因，為了適應(yīng)這種改變，對(duì)于企業(yè)戰(zhàn)略的定義要予以升華，并不能只是單純的蓋房子賣房子，而是在大的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略下，以地產(chǎn)作為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的平臺(tái)，搭建一個(gè)包括家電、家居、物流、金融、地產(chǎn)等全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)圈，努力成為一個(gè)為用戶提供全方位智能化的生活方式倡導(dǎo)者或者服務(wù)商。

第二、從運(yùn)營(yíng)層面上，公司運(yùn)營(yíng)能力主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

（1）財(cái)務(wù)指標(biāo)，要重點(diǎn)關(guān)注營(yíng)運(yùn)能力的提升，營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)企業(yè)的管理水平和資產(chǎn)運(yùn)用能力，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)，也就是財(cái)務(wù)管理中的CCC，其中行業(yè)數(shù)據(jù)分析顯示，行業(yè)平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為1200多天，房地產(chǎn)商可以通過(guò)信息化途徑提高銷售去化，降成本、降庫(kù)存，控制土地獲取節(jié)奏等方式，采用多渠道融資，加強(qiáng)籌資，投資，用資等各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的管理，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短，大大的打破資金成本過(guò)高的傳統(tǒng)局面。

（2）公司運(yùn)營(yíng)，作為房地產(chǎn)商要及時(shí)通過(guò)大數(shù)據(jù)模式提高公司運(yùn)營(yíng)能力，可以考慮與第三方公司合作自主研發(fā)成本、工程、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷等模塊信息化系統(tǒng)，大大提升全國(guó)項(xiàng)目的綜合管控能力。

第三，產(chǎn)品創(chuàng)新：設(shè)計(jì)方案要始終把用戶需求擺在首位，使用戶需求最大化，突出個(gè)性化、時(shí)尚化、智能化、環(huán)保化、平臺(tái)化。

（1）與用戶充分溝通：在前期，可以借助網(wǎng)站、微信、APP等渠道充分與潛在客戶進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交互，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，使用戶真正參與戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“按單定制”，滿足用戶的個(gè)性化需求。房地產(chǎn)商應(yīng)從拿地前鎖定地塊開(kāi)始，通過(guò)線上和線下各種渠道，有針對(duì)性的與潛在用戶進(jìn)行交互，并重點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行戶型、立面、價(jià)格、景觀等進(jìn)行調(diào)研，實(shí)現(xiàn)用市場(chǎng)數(shù)據(jù)說(shuō)話，營(yíng)銷倒逼設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。

（2）設(shè)計(jì)創(chuàng)新：除了傳統(tǒng)意義上的設(shè)計(jì)方案優(yōu)化及人性化體驗(yàn)外，增加智能化帶給用戶“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身邊”的智慧生活的家體驗(yàn)。結(jié)合國(guó)家推崇的綠色、低碳、適老化、智慧化幾大方面，通過(guò)通訊網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、電力網(wǎng)等多網(wǎng)融合的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，采用有線與無(wú)線網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的方式，把所有設(shè)備通過(guò)信息傳感設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，從而實(shí)現(xiàn)了“家庭小網(wǎng)”、“社區(qū)中網(wǎng)”、“世界大網(wǎng)”的互聯(lián)互通，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)3C產(chǎn)品、智能家居系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等的智能化識(shí)別和管理以及數(shù)字媒體信息的共享。

（3）商業(yè)創(chuàng)新：商業(yè)產(chǎn)品線也可以全面觸網(wǎng)，同傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代融合電商和傳統(tǒng)商業(yè)的定位是以云服務(wù)為線上交互平臺(tái)（O2O），以街體驗(yàn)為線下運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)商家、消費(fèi)者、物管360°交互的智慧型城市生活中心。通過(guò)強(qiáng)大的四網(wǎng)融合平臺(tái)，將入駐商家自動(dòng)接入“云平臺(tái)”，獲取金融和大數(shù)據(jù)服務(wù)，直接為經(jīng)營(yíng)服務(wù)；對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講，購(gòu)物和休閑娛樂(lè)都會(huì)有云平臺(tái)服務(wù)。

第四，組織創(chuàng)新。

美國(guó)企業(yè)史學(xué)者錢德勒說(shuō)企業(yè)的成長(zhǎng)主要是依賴于兩個(gè)變量，這兩個(gè)變量決定企業(yè)的成長(zhǎng)，第一個(gè)是戰(zhàn)略，第二個(gè)是組織，且戰(zhàn)略從屬于時(shí)代，戰(zhàn)略是根據(jù)時(shí)代的變化來(lái)設(shè)計(jì)，但是組織又根據(jù)戰(zhàn)略的變化來(lái)變化。現(xiàn)在戰(zhàn)略改變了，組織也必須要進(jìn)行改變。

傳統(tǒng)的管理理論有三個(gè)要素：第一個(gè)是管理的主體，第二個(gè)是管理的客體，第三個(gè)是管理的手段。它是封閉的不開(kāi)放的。原來(lái)的組織是金字塔式，最底層的員工上面有很多領(lǐng)導(dǎo)，很難自主做出決策是被管理者。現(xiàn)在要做成一個(gè)開(kāi)放的平臺(tái)生態(tài)圈，所以現(xiàn)在的組織從前期到設(shè)計(jì)、工程、成本、營(yíng)銷，一直到售后全部要直面用戶，了解用戶需求，使用戶需求最大化，這樣的產(chǎn)品才會(huì)是被市場(chǎng)接受的產(chǎn)品。

第五，機(jī)制創(chuàng)新。

戰(zhàn)略和組織改變后，能不能可持續(xù)優(yōu)化，取決于薪酬體系和機(jī)制層面。傳統(tǒng)行業(yè)的薪酬體系搭建一般會(huì)依據(jù)每個(gè)員工的職級(jí)和崗位等綜合測(cè)算進(jìn)行設(shè)計(jì)，績(jī)效考核體系用的比較多的應(yīng)該是KPI、360°考核等，但實(shí)際并沒(méi)有達(dá)到激發(fā)員工工作熱情的目的。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，用戶的需求是碎片化和個(gè)性化的，企業(yè)需要從“大規(guī)模生產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“大規(guī)模定制”。同時(shí)，用戶的需求又是快變的，企業(yè)必須跟上“用戶點(diǎn)擊鼠標(biāo)的速度”。因此，企業(yè)的管理模式必須做出改變——由最了解一線需求的員工做決策，之前的管理者則從“下指令者”變?yōu)椤百Y源提供者”。把倒三角的科級(jí)組織變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)化的小微自組織，從而讓所有流程都能與用戶交互，贏得了用戶自然可以在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代游刃有余。

為了適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，以海爾集團(tuán)為例，海爾從2006年開(kāi)始推行的“人單合一雙贏”模式。“人”指的是員工，“單”指的是市場(chǎng)目標(biāo)——不是狹義的訂單，而是廣義的用戶需求。“人單合一”即讓員工與用戶融為一體，而“雙贏”則指員工在為用戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，體現(xiàn)出自身的價(jià)值。舉個(gè)例子，以前，除了案場(chǎng)的銷售人員，設(shè)計(jì)、工程、采購(gòu)等環(huán)節(jié)根本無(wú)法真正接觸置業(yè)者，自然也無(wú)法得知用戶的需求，他們做出來(lái)的項(xiàng)目肯定也無(wú)法得到置業(yè)者的認(rèn)可。而人單合一，小微化以后，從設(shè)計(jì)到采購(gòu)到工程到營(yíng)銷，他們可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與置業(yè)者直接交互，反復(fù)交互的成果就是熱賣戶型和熱賣項(xiàng)目。各模塊的員工也在交互過(guò)程中創(chuàng)造了超值，參與了分享，真正實(shí)現(xiàn)使每個(gè)人成為自己的CEO

5 結(jié)束語(yǔ)

篇（8）

從1998年住房市場(chǎng)化改革開(kāi)始，商品房取代了福利房成為我國(guó)住房的最主要來(lái)源，形成了以商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2000年后，全國(guó)各大城市都將房地產(chǎn)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從逐漸形成到不斷壯大到取得了巨大成就。2003年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近10年波瀾壯闊的價(jià)值大發(fā)掘，尤其在以銷售為核心的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市已經(jīng)有超過(guò)10倍的價(jià)格上漲。2007—2008年這一輪宏觀調(diào)控，使得部分長(zhǎng)期從事銷售型住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)地產(chǎn)。傳統(tǒng)從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商也因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好取得了長(zhǎng)足發(fā)展。隨著兩股力量的同時(shí)發(fā)力，以持有型為核心的商業(yè)地產(chǎn)在2008年以后逐漸走到了房地產(chǎn)大潮的前沿。

2010年以來(lái)的最近一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，竭力擠壓銷售型房地產(chǎn)資金源頭及銷售回籠款，所以越來(lái)越多的銷售型房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向持有型。從根本上來(lái)說(shuō)，銷售型房地產(chǎn)過(guò)分依賴于政策的呵護(hù)，尤其作為資本密集型行業(yè)，融資渠道的暢通是決定生與死的關(guān)鍵所在。此輪調(diào)控的主要手段之一就是控制銀行資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而對(duì)于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的持有型房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，他們的資金狀況要好很多。經(jīng)營(yíng)性持有型物業(yè)可以從兩個(gè)途徑獲得資金來(lái)源，一是物業(yè)租賃或經(jīng)營(yíng)所得的現(xiàn)金流，二是從銀行獲得的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。

即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，主流開(kāi)發(fā)商依然面臨著資金鏈緊張的困境。這意味著目前開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)的重要課題。

一、銷售型房地產(chǎn)

銷售型房地產(chǎn)是以獲得土地使用權(quán)后進(jìn)行土地二級(jí)開(kāi)發(fā)、建造，最終將開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售作為目的的開(kāi)發(fā)形式。

1、銷售型房地產(chǎn)商業(yè)模型

銷售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程及模式如下：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行準(zhǔn)備工作，在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。其次，規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；獲得開(kāi)工許可證。再次，施工階段建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記，開(kāi)發(fā)商對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍（招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包），進(jìn)行施工并不斷監(jiān)督施工進(jìn)度與質(zhì)量。最后，獲得商品房預(yù)售許證，制定商品房預(yù)售方案；進(jìn)入銷售階段，實(shí)現(xiàn)銷售款回籠。

商業(yè)模式是公開(kāi)的，無(wú)論持有型還是銷售型，開(kāi)發(fā)過(guò)程基本一致。在正常情況下，銷售型房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為24—36個(gè)月。36個(gè)月后基本可以實(shí)現(xiàn)銷售回籠，小產(chǎn)證辦理完成。

2、銷售型房地產(chǎn)財(cái)務(wù)模型

對(duì)于一家企業(yè)而言，財(cái)務(wù)模型往往是保密的，不會(huì)公開(kāi)的。一般銷售型開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)并開(kāi)工之后不久，會(huì)從銀行獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，一般項(xiàng)目抵押率為65%以下。根據(jù)各地、各個(gè)開(kāi)發(fā)商的背景、能力不同而有所不同。

后期的開(kāi)發(fā)資金基本依靠銀行資金，一旦建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件后，獲得預(yù)售權(quán)，并開(kāi)始預(yù)售。預(yù)售開(kāi)始后，則開(kāi)發(fā)商后期的資金基本依靠銷售回籠款。銷售回籠款有兩個(gè)用途，一部分作為開(kāi)發(fā)商日常開(kāi)發(fā)費(fèi)用和工程款，另外一部分則需要?dú)w還銀行貸款。

從成本構(gòu)成上來(lái)看，以一線城市為例，土地使用權(quán)獲得成本約占總成本的30%，市場(chǎng)營(yíng)銷成本5%左右，融資成本10%以內(nèi)，其余為建安成本和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。銷售毛利率往往高達(dá)50%以上。

3、銷售型房地產(chǎn)特征及評(píng)價(jià)方式

銷售型房地產(chǎn)的特征：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品化類似于產(chǎn)品銷售，開(kāi)發(fā)周期短，實(shí)現(xiàn)銷售后通常無(wú)經(jīng)營(yíng)周期，以獲得短期現(xiàn)金流為主，開(kāi)發(fā)難度較低，對(duì)開(kāi)發(fā)商自身開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)水平要求不高，對(duì)短期資金峰值要求高。所有開(kāi)發(fā)成本都納入存貨，達(dá)到銷售收入確認(rèn)要求后，轉(zhuǎn)為銷售成本。

在分析銷售型房地產(chǎn)投資回報(bào)與投資價(jià)值時(shí)，較多使用投資回報(bào)率ROI、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR等，使用投資回收期意義不大。根據(jù)過(guò)去5年的經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，銷售型房地產(chǎn)投資回報(bào)率在35%～50%，房地產(chǎn)最為火爆的時(shí)期可以高達(dá)80%甚至更高。而IRR即使在如今調(diào)控政策之下部分地區(qū)也可以達(dá)到30%以上。除非是土地使用權(quán)獲得價(jià)格過(guò)分高企的地王項(xiàng)目，IRR會(huì)在20%上下。

二、持有型房地產(chǎn)

持有型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是將土地開(kāi)發(fā)完成后長(zhǎng)期持有，類似于建設(shè)固定資產(chǎn)，獲得長(zhǎng)期租金收益的經(jīng)營(yíng)模式。

1、持有型房地產(chǎn)商業(yè)模型

持有型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，從獲得土地到報(bào)批報(bào)建、開(kāi)工、開(kāi)業(yè)基本與銷售型房地產(chǎn)沒(méi)有太大差異。但是開(kāi)發(fā)前期對(duì)持有型房地產(chǎn)的定位、功能選擇、動(dòng)線設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)有著相當(dāng)高的要求，因?yàn)檫@些所有前期規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了未來(lái)持有型房地產(chǎn)的成敗。開(kāi)發(fā)完成后，持續(xù)經(jīng)營(yíng)期間為了獲得更高的租金回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商或者后期的經(jīng)營(yíng)者提出了更高的要求，需要展現(xiàn)出相當(dāng)?shù)墓芾砗瓦\(yùn)營(yíng)能力。

通常持有型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期控制在30個(gè)月以內(nèi)，盡早開(kāi)業(yè)代表著現(xiàn)金流的早日流入。房產(chǎn)證大都以大產(chǎn)證為主，房型分割僅僅為后期經(jīng)營(yíng)分割使用。

篇（9）

一、引言

養(yǎng)老地產(chǎn)是由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他商業(yè)投資機(jī)構(gòu)建設(shè)推出的針對(duì)老年人養(yǎng)老居住的房地產(chǎn)產(chǎn)品，也是以完善的基礎(chǔ)生活及護(hù)理等設(shè)施為老年人提供符合生理及心理特點(diǎn)的綜合性養(yǎng)老服務(wù)體系。這一服務(wù)體系以住宅房屋為核心，以專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)為支撐，負(fù)載有居住養(yǎng)老、生活看護(hù)、醫(yī)療護(hù)理、餐飲娛樂(lè)、文體休閑等多種職能，并且形式多樣，有專業(yè)化老年公寓、老年社區(qū)、普通社區(qū)中的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、多社區(qū)共建的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但各投資機(jī)構(gòu)都還沒(méi)有一個(gè)完整清晰的商業(yè)模式，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形式單一，各企業(yè)都對(duì)準(zhǔn)高端養(yǎng)老社區(qū)，入住條件一般居民難以達(dá)到，限制了市場(chǎng)開(kāi)拓；融資方式單一，房地產(chǎn)公司、壽險(xiǎn)公司、醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)協(xié)作融合性低，以房養(yǎng)老等金融工具未能施行；運(yùn)營(yíng)階段盈利能力低，難于控制成本與風(fēng)險(xiǎn)，投資成本回收期長(zhǎng)。從開(kāi)發(fā)形式、融資方式及營(yíng)運(yùn)模式三個(gè)方面形式一套清晰的商業(yè)模式值得深入研究，這一商業(yè)模式在開(kāi)發(fā)、融資、營(yíng)運(yùn)、市場(chǎng)定位等環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)是多元的、多層次的，既有適用于資金實(shí)力雄厚大型企業(yè)的，也有適用于中小企業(yè)的。

二、綜述

國(guó)外的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式主要有美國(guó)模式、日本模式及香港模式。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)體系運(yùn)作順暢，由投資商、建筑商、運(yùn)營(yíng)商形成了完整的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化體系。日本養(yǎng)老地產(chǎn)有政企合作和企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)兩類模式，“介護(hù)保險(xiǎn)制度”的實(shí)行推進(jìn)了養(yǎng)老市場(chǎng)的放大與成熟，運(yùn)營(yíng)由介護(hù)服務(wù)商提供，融資支持來(lái)自于政策補(bǔ)助和銀行長(zhǎng)期低息貸款，開(kāi)發(fā)模式主要是隔代混居社區(qū)。香港地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式以獲得土地資源為前提，以巨額開(kāi)發(fā)資金為保證（通過(guò)預(yù)售或銀行融資），由地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立完成設(shè)計(jì)、規(guī)劃、銷售、運(yùn)營(yíng)或出租物業(yè)等一系列流程而獲得回報(bào)。

我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式并未真正形成。王忠（2011）認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式包括土地獲取方式、房屋銷售模式、營(yíng)銷模式、服務(wù)模式及區(qū)域選擇等。李靜（2006）認(rèn)為我國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式接近于香港的全能式，但向美國(guó)式發(fā)展是必然選擇。徐文杰（2011）以壽險(xiǎn)公司為投資主體分析，養(yǎng)老地產(chǎn)的主要盈利點(diǎn)在于土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)增值、物業(yè)租金、配套服務(wù)、管理收入。鄭志華（2012）認(rèn)為結(jié)合養(yǎng)老保險(xiǎn)和長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)為老人融資是適當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)模式。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)目前存在的問(wèn)題，徐瑜陽(yáng)（2011）、張冬冬（2012）認(rèn)為是開(kāi)發(fā)定位不清、政府支持不足、如何開(kāi)發(fā)、如何運(yùn)營(yíng)、如何盈利問(wèn)題。潘素俠（2013）、張雷（2013）認(rèn)為保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)商的優(yōu)勢(shì)結(jié)合是未來(lái)的開(kāi)發(fā)方向。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究

1. 開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更為復(fù)雜，對(duì)建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)要求高，要找到適合自身市場(chǎng)定位、可利用資源、資金水平、風(fēng)險(xiǎn)控制水平的開(kāi)發(fā)類型，同時(shí)這一開(kāi)發(fā)類型又要適合目前國(guó)情，適應(yīng)老年消費(fèi)者的傳統(tǒng)觀念與思維。

目前不論是房地產(chǎn)商還是壽險(xiǎn)公司，目前都只開(kāi)發(fā)了綜合高端老年社區(qū)，但養(yǎng)老地產(chǎn)至少有15種開(kāi)發(fā)模式，如表1示。

企業(yè)選擇綜合養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)模式，一方面是這一模式在國(guó)外比較成熟，投資運(yùn)營(yíng)方面容易借鑒；另一方面潛在客戶群經(jīng)濟(jì)收入水平高，能夠較短時(shí)間內(nèi)收回成本。但中小公司需要避開(kāi)過(guò)高的資金要求，避免過(guò)長(zhǎng)的收益回籠期，要以更加靈活的方式開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

2. 投資模式。投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報(bào)期長(zhǎng)短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險(xiǎn)、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)與負(fù)債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復(fù)合式投資模式，分散風(fēng)險(xiǎn)。

（1）全資自籌模式。全資自籌模式主要指一些資金實(shí)力雄厚的大型公司通過(guò)自身現(xiàn)有資金或通過(guò)其他途徑融資擴(kuò)大自有資金后進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)。采用全資模式最大的優(yōu)點(diǎn)在于最具可控性，可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，完全將預(yù)期想法付諸實(shí)踐，不必?fù)?dān)心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點(diǎn)，最大問(wèn)題在于投資量過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)難于控制。

（2）合作投資模式。合作模式指投資商與其他機(jī)構(gòu)合作共同開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如壽險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)等。合作方式可以是業(yè)務(wù)上的合作，如中國(guó)人壽與中冶置業(yè)的合作協(xié)議；也可以是股權(quán)方面的合作，如保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成立新的養(yǎng)老置業(yè)股份公司，或者保險(xiǎn)公司入股房地產(chǎn)公司。保險(xiǎn)公司比房地產(chǎn)商更具有融資運(yùn)作能力，可以提供長(zhǎng)期資金支持和風(fēng)險(xiǎn)管控、咨詢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則可以提供開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃與技術(shù)管理甚至土地，投資收益由雙方按照投資比例分配。醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)也是優(yōu)質(zhì)合作對(duì)象。醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，對(duì)老年客戶接觸深入，了解其市場(chǎng)期望與需求，市場(chǎng)口碑良好，積累了大量忠誠(chéng)客戶，這些資源形成了有效市場(chǎng)定位，更重要的醫(yī)療護(hù)理?xiàng)l件是養(yǎng)老核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。合作模式也有缺陷，合作雙方存在利益博弈，在合作過(guò)程中雙方可能為追逐私利而做出有損對(duì)方利益實(shí)的行為，在決策與管理上也難免溝通不暢。

（3）REITs模式。REITs（Real Estate Investment Tru-sts）也稱房地產(chǎn)投資信托基金，投資者將資金匯集到房地產(chǎn)投資信托基金公司處并得到其發(fā)行的收益憑證作為證明，房地產(chǎn)投資信托基金公司利用專業(yè)投資技能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，投資方向集中于帶來(lái)穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)貸款、購(gòu)買抵押貸款或者抵押貸款支持證券（MBs），所得收益將按投資比例分配。REITs模式的特點(diǎn)有：收益長(zhǎng)期穩(wěn)定、流動(dòng)性良好、投資風(fēng)險(xiǎn)低、REITs模式可以享受稅收優(yōu)惠、REITs模式投資簡(jiǎn)單，運(yùn)營(yíng)制度透明。

REITs模式本質(zhì)上是一種資金集合，對(duì)于中小公司來(lái)說(shuō)，資本量不大也可以參與投資。在美國(guó)，REITs模式的資產(chǎn)構(gòu)成及收益來(lái)源都簡(jiǎn)單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴(yán)格的運(yùn)營(yíng)規(guī)章及法規(guī)，作為上市流通的證券產(chǎn)品，其在市場(chǎng)準(zhǔn)入、運(yùn)營(yíng)章程、高管任職資格、利潤(rùn)分配、監(jiān)督管理、會(huì)計(jì)審計(jì)、公開(kāi)信息披露等方面都有嚴(yán)格的法律標(biāo)準(zhǔn)，投資信息獲得也十分便利，也適宜對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機(jī)構(gòu)投資。

（4）信托投資模式。信托投資模式指一家或多家投資機(jī)構(gòu)集合資金以建立信托的方式交給信托公司，并規(guī)定投資方向?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)。由于信托公司近年來(lái)在我國(guó)發(fā)展日加成熟，規(guī)模也不斷擴(kuò)大，信托投資模式操作性較強(qiáng)。首先，投資商將集合資金交給信托公司，簽訂信托合同。根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次，信托公司根據(jù)信托合同約定，將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司，或購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券（證券投資信托），并取得相關(guān)利息、股息、資本利得等回報(bào)。最后，在一定期限內(nèi)，信托公司按照合同約定將投資回報(bào)分配給投資者，或解散信托。

（5）BOT模式。指Build-Operate-Transfer（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）。近年來(lái)，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設(shè)方式，主要被一些發(fā)展中國(guó)家用來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2012年7月民政部關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤┮庖?jiàn)，以采取政府補(bǔ)助、購(gòu)買服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評(píng)估認(rèn)證等方式，鼓勵(lì)各類民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。民間資本可以利用政策支持，憑借養(yǎng)老事業(yè)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)及巨大的市場(chǎng)需求，采用BOT模式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域。建立社會(huì)福利性較強(qiáng)的養(yǎng)老院，一方面在政策支持特許經(jīng)營(yíng)下能夠獲得利潤(rùn)，另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平，獲得良好的社會(huì)收益及溢出效應(yīng)。

3. 運(yùn)營(yíng)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進(jìn)行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)營(yíng)、考核運(yùn)轉(zhuǎn)等。

（1）運(yùn)營(yíng)模式中的角色定位。在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用的是開(kāi)發(fā)商、投資高與運(yùn)營(yíng)商互相分離模式。這一模式的核心是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、租金收入、經(jīng)營(yíng)管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分拆。開(kāi)發(fā)商通過(guò)快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運(yùn)營(yíng)商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機(jī)構(gòu)通過(guò)資產(chǎn)買賣獲得高收益，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營(yíng)商通過(guò)少量資產(chǎn)以杠桿方式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，獲得較高現(xiàn)金回報(bào)并承擔(dān)著市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)是否參與建設(shè)與運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，運(yùn)營(yíng)模式分為三種類型：只建設(shè)不運(yùn)營(yíng)模式，不建設(shè)只運(yùn)營(yíng)模式及既建設(shè)又運(yùn)營(yíng)模式。這三種模式及其優(yōu)劣比較，如表2。

（2）運(yùn)營(yíng)模式中的入住方式選擇。入住養(yǎng)老地產(chǎn)涉及兩個(gè)重要權(quán)利，房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)，按照養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的不同歸屬，老年客戶入住方式可以分為銷售型、出租型及對(duì)接型。

銷售型入住模式，又稱購(gòu)買型或不記名式，將養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)同產(chǎn)權(quán)一并讓渡給入住老人，老人在入住時(shí)需要交納一筆購(gòu)買金，類似于購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)。購(gòu)買產(chǎn)權(quán)需要大量資金，對(duì)于入住老人來(lái)說(shuō)是一筆不小支出，但對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)則可以快速收回前期投入成本。在后期運(yùn)營(yíng)方面，出讓產(chǎn)權(quán)并不影響日后投資商收取其他服務(wù)費(fèi)用，但入住老人通過(guò)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)“買斷”了房產(chǎn)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)及其它相關(guān)增值都由入住客戶及其繼承者享有，運(yùn)營(yíng)公司無(wú)法獲得時(shí)間溢價(jià)。轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)為也家庭帶來(lái)了繼承便利，契合了老人消費(fèi)觀念。產(chǎn)權(quán)銷售模式也帶來(lái)一些問(wèn)題，如70年產(chǎn)權(quán)界定、入住老人想更換居住類型等。

出租型，又稱會(huì)員制或記名式。出租型入住模式不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，入住老人通過(guò)支付租金獲得養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。銷售型入住模式通過(guò)“買斷”一次性將產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出租型以按月或年的現(xiàn)金支付購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。出租使用權(quán)是專屬的，入住老人子女不能繼承，但入住老人不想繼續(xù)居住可隨時(shí)搬離。出租型入住模式在資金上給了客戶一定緩沖，老人可以利用月養(yǎng)老金、原有住房租金等形式供養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)；投資商雖然無(wú)法快速收回投入成本，但對(duì)租金具有定價(jià)權(quán)，可以根據(jù)市場(chǎng)或者通貨膨脹調(diào)整，獲得養(yǎng)老地產(chǎn)溢價(jià)收入。老人在更換入住類型時(shí)，也更為便利，只需要繳納不同級(jí)別租金即可。

除了目前這幾種最基本的入住模式外，壽險(xiǎn)公司還推出了與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品對(duì)接的入住形式，對(duì)接模式對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品及地產(chǎn)來(lái)說(shuō)都是一種銷售推動(dòng)。當(dāng)養(yǎng)老產(chǎn)品到達(dá)給付期限時(shí)，可以以養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)這種實(shí)際服務(wù)形式抵換，這時(shí)養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品無(wú)異。這種抵換對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)可以提前鎖定養(yǎng)老成本；但對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，這種對(duì)接方式既擴(kuò)大了客戶群，又帶來(lái)了精算定價(jià)上的挑戰(zhàn)。一些壽險(xiǎn)公司提高了條件，規(guī)定只有購(gòu)買的保險(xiǎn)產(chǎn)品達(dá)到了一定金額后投保人才能獲得入住權(quán)。

四、結(jié)論

養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中最為活躍的行業(yè)之一，也是涉及產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、相關(guān)行業(yè)廣泛的“中堅(jiān)行業(yè)”，養(yǎng)老地產(chǎn)與以房養(yǎng)老金融服務(wù)、證券化投資工具、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)、老年用品生產(chǎn)、老年文娛業(yè)、旅游業(yè)都密切相關(guān)，其發(fā)展將帶動(dòng)起整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的完善與提升。目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)各投資機(jī)構(gòu)把市場(chǎng)定位都放在了高端養(yǎng)老社區(qū)上，開(kāi)發(fā)形式單一，定位客戶單一，盈利模式單一，養(yǎng)老地產(chǎn)多樣性特征沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)。地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面具有優(yōu)勢(shì)，壽險(xiǎn)企業(yè)在資金實(shí)力、資源整合能力及客戶營(yíng)銷方面具有優(yōu)勢(shì)，醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)在專業(yè)療養(yǎng)方面具有優(yōu)勢(shì)，因此無(wú)論是地產(chǎn)企業(yè)、壽險(xiǎn)企業(yè)還是醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)、民政單位等投資主體都要根據(jù)自身情況選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)模式。

參考文獻(xiàn)：

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篇（10）

有孵化器倒閉的，也有逆勢(shì)擴(kuò)張的。孵化創(chuàng)業(yè)的各類創(chuàng)業(yè)空間，也正在接受資本更為理性更加審慎的檢驗(yàn)。

在上海楊浦區(qū)，有一條700米長(zhǎng)的大學(xué)路，路的一頭通往復(fù)旦大學(xué)，路邊鱗次櫛比著各種異域風(fēng)情的餐廳、咖啡館酒吧，讓人眼前一亮的創(chuàng)意零售店。這條大學(xué)路所在的創(chuàng)智天地，是一個(gè)希望能融合“工作、生活、學(xué)習(xí)和娛樂(lè)”于一體的大社區(qū)，創(chuàng)業(yè)社區(qū)INNOSPACE+就置身其中。

今年秋天，他們和韓國(guó)創(chuàng)投領(lǐng)域的合作伙伴聯(lián)手，舉辦了一場(chǎng)中韓兩國(guó)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的路演。韓國(guó)CJ集團(tuán)旗下的文化創(chuàng)造融合中心（CCCC）帶來(lái)的項(xiàng)目，有為電視劇制作外國(guó)字幕和可以共享的開(kāi)放平臺(tái)，有通過(guò)360°VR展示視頻和動(dòng)畫，通過(guò)4D技術(shù)開(kāi)發(fā)“韓流”內(nèi)容在VR設(shè)備播放的；中國(guó)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)路演的，有致力于解決VR人機(jī)交互問(wèn)題的，可自由選擇視角的3D視頻攝像系統(tǒng)等。

集中了視頻、動(dòng)畫、VR等諸多熱門領(lǐng)域的中韓項(xiàng)目DemoDay，被戲稱為“有顏更有料”，也是INNOSPACE+的開(kāi)業(yè)首秀。INNOSPACE+并非草根創(chuàng)業(yè)，背靠瑞安地產(chǎn)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)商涉足眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間的，名氣更大、目前來(lái)看發(fā)展勢(shì)頭更猛的比如潘石屹SOHO中國(guó)旗下的3Q空間。不過(guò)，用瑞安房地產(chǎn)總經(jīng)理、INNOSPACE+總監(jiān)陳成強(qiáng)的話說(shuō)，瑞安雖然是做傳統(tǒng)地產(chǎn)出身，但I(xiàn)NNOSPACE+決不是簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。

重新梳理創(chuàng)業(yè)上下游

在加入瑞安集團(tuán)之前，陳成強(qiáng)曾擔(dān)任過(guò)新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展局（SEDB）的區(qū)域總監(jiān)。作為SEDB初創(chuàng)企業(yè)發(fā)展計(jì)劃的主要設(shè)立者之一，也投資如Gevo Entertainment 和 InCent Pvt Ltd這樣的初創(chuàng)企業(yè)。

正是這樣的經(jīng)歷，使得陳成強(qiáng)站在房地產(chǎn)商的角度看待創(chuàng)業(yè)社區(qū)時(shí)，多了一層思考：創(chuàng)業(yè)社區(qū)必須要跳脫出單純的“空間的出租”，要探索“除了場(chǎng)地之外還能給創(chuàng)業(yè)者帶來(lái)什么”，要?jiǎng)?chuàng)造真正吸引創(chuàng)業(yè)者的附加值。

在瑞安集團(tuán)內(nèi)部，INNOSPACE+就是一家創(chuàng)業(yè)公司，已經(jīng)從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獨(dú)立出來(lái)，摸索傳統(tǒng)房地產(chǎn)商業(yè)模式之外的新玩法，陳成強(qiáng)就是這個(gè)“知識(shí)社區(qū)”核心團(tuán)隊(duì)的一員。要為社區(qū)打造強(qiáng)健有力的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，首先要梳理創(chuàng)業(yè)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游資源。

如何打造圍繞創(chuàng)業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)，聽(tīng)上去特別務(wù)虛的說(shuō)法，陳成強(qiáng)他們一點(diǎn)點(diǎn)把它做實(shí)。比如把原本隔著一條淞滬路的兩個(gè)有著類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)空間，2011年8月成立的IPOclub創(chuàng)業(yè)咖啡和2012年11月成立的InnoSpace創(chuàng)業(yè)孵化器，整合在一起，在新址上推出了更適合創(chuàng)業(yè)者“聚集”的升級(jí)版INNOSPACE+。

幫助創(chuàng)業(yè)者把想法變成可以落地的項(xiàng)目，遠(yuǎn)不止于提供一個(gè)辦公場(chǎng)所。陳成強(qiáng)他們?cè)诩扔械奈锢砜臻g，以及成立四年的InnoSpace創(chuàng)業(yè)孵化器的基礎(chǔ)上，像搭積木一樣，圍繞“創(chuàng)業(yè)”，搭建起更多的服務(wù)功能模塊，比如增加了聯(lián)合辦公（InnoWork）、創(chuàng)客空間（InnoMaker）、創(chuàng)業(yè)公寓（InnoApartment）等，比如引入風(fēng)投，引入導(dǎo)師，搭建一個(gè)相對(duì)完整的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

如何幫助創(chuàng)業(yè)者把產(chǎn)品從“實(shí)驗(yàn)室”狀態(tài)推向“量產(chǎn)”，打通“Demo-產(chǎn)品化”的通路，是INNOSPACE+另一個(gè)很重要的嘗試。INNOSPACE+的前身InnoSpace于2015年開(kāi)始與西門子合作，幫助一些工業(yè)4.0相關(guān)的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行加速指導(dǎo)等系統(tǒng)化等培訓(xùn)和相關(guān)資源支持；現(xiàn)在INNOSPACE+與BMW正在開(kāi)展有關(guān)車聯(lián)網(wǎng)方面的合作，共同挖掘優(yōu)秀的汽車互聯(lián)、移動(dòng)出行創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。

創(chuàng)業(yè)社區(qū)的“創(chuàng)業(yè)”

INNOSPACE+不是國(guó)內(nèi)最早一批做孵化器、眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間的，也不是目前該領(lǐng)域里處于聚光燈下的玩家，對(duì)于陳成強(qiáng)他們來(lái)說(shuō)，必須要思考的問(wèn)題是：目前孵化器數(shù)量眾多，他們?nèi)绾尉劢棺龀鎏厣皇且晃蹲非笞龃笞龆唷?/p>

INNOSPACE+的免租金似乎很受創(chuàng)業(yè)者歡迎，但陳成強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，這只是他們吸引創(chuàng)業(yè)公司的“噱頭”，相較于不少孵化器的低進(jìn)駐門檻，INNOSPACE+的做法正好相反，他們很看中入駐項(xiàng)目的質(zhì)量，以及項(xiàng)目特質(zhì)與INNOSPACE+自身資源的匹配性。

陳成強(qiáng)介紹，在篩選項(xiàng)目的時(shí)候，他們首先會(huì)選擇與自己資源匹配的項(xiàng)目入駐，對(duì)這些項(xiàng)目前三個(gè)月內(nèi)免租金，之后再?zèng)Q定是否投資和孵化。這樣的業(yè)務(wù)模式與INNOSPACE+的盈利模式相關(guān)。目前INNOSPACE+向項(xiàng)目收取工位租金只達(dá)到總營(yíng)收的10%，原因是辦公空間的租金本身并不高，每個(gè)工位每月1000元左右，服務(wù)費(fèi)和基金管理費(fèi)才是INNOSPACE+目前兩大主要收入來(lái)源。

正是這樣的盈利模式，決定了入駐項(xiàng)目與INNOSPACE+之間是“緊密的伙伴”關(guān)系，而非松散的“二房東與租戶”的關(guān)系，未來(lái)項(xiàng)目的質(zhì)量、生存狀況將直接影響到辦公空間自身的利益。INNOSPACE+會(huì)定期舉辦國(guó)際創(chuàng)業(yè)集訓(xùn)營(yíng)，有機(jī)會(huì)入選集訓(xùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)還將獲得InnoSpace天使基金10萬(wàn)元～50萬(wàn)元人民幣的種子投資。除了融資，平臺(tái)還提業(yè)對(duì)接。

這樣一來(lái)，行業(yè)聚集使得所有入駐項(xiàng)目互幫互助，彼此的能力被充分挖掘和創(chuàng)造，創(chuàng)業(yè)社區(qū)內(nèi)部的資源得到充分利用和有效共享，上下游公司有機(jī)會(huì)形成產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)。

陳成強(qiáng)介紹，他們已經(jīng)累計(jì)孵化超過(guò)150家創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，投資超過(guò)50家，幫助這些極其早期的項(xiàng)目從種子成長(zhǎng)到天使輪。

篇（11）

0.引言

隨著制度的變革和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式逐漸演變?yōu)橘Y本密集型產(chǎn)業(yè)，而土地招拍掛制度的實(shí)行更強(qiáng)化這一模式。在轉(zhuǎn)為資本密集型產(chǎn)業(yè)中，受社會(huì)整體融資結(jié)構(gòu)影響，房地產(chǎn)業(yè)的資金也主要由銀行體系提供，這在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)也導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)集中。

1.金融調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的融資

融資行為從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源渠道：自有資金、銀行借貸、發(fā)行債券、資本市場(chǎng)融資、信托，國(guó)外基金等。從我國(guó)情況看，在信貸與土地緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資仍以銀行貸款為主，股票融資加速發(fā)展，債券融資取得突破，利用外資有所回升。

1.1吸引外資和與外商合作

近十年房地產(chǎn)業(yè)利用外資總體呈現(xiàn)下降之后緩慢回升的態(tài)勢(shì)。人民幣升值、房?jī)r(jià)上漲使2006年以來(lái)利用外資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)源比例有所上升，但2007年上半年房地產(chǎn)投資利用外資282．29億元，僅占總投資來(lái)1．8％。即使是這些初涉中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的外資，也面臨了越來(lái)越高的政策門檻。2006年171號(hào)文，2007年的130號(hào)文提高了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻。

1.2房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)。

目前我國(guó)REITS仍處于探索起步階段，僅有幾只REITS在香港上市。但房地產(chǎn)信托投資基金難以成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有效融資方式。其一，我國(guó)目前尚無(wú)國(guó)外REITS的稅收優(yōu)惠政策；其二， REITS的資產(chǎn)要求為收益穩(wěn)定的出租性商業(yè)物業(yè)(參見(jiàn)廣州越秀REITS物業(yè)組合)，而我國(guó)目前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，持有物業(yè)比例偏低，REITS資產(chǎn)置換現(xiàn)金的模式對(duì)多數(shù)企業(yè)并無(wú)幫助。

1.3銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道。

貸款集中度提高銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持除了開(kāi)發(fā)貸款，更重要的是提供了按揭貸款。2007年上半年，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的22％，其他資金來(lái)源中的定金和預(yù)付款大多來(lái)自銀行按揭貸款，自籌資金的一部分也間接來(lái)自銀行，幾項(xiàng)合計(jì)，房地產(chǎn)投資50％以上的資金來(lái)自于銀行。在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)業(yè)整合力度加大，土地與信貸資源越來(lái)越向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。對(duì)A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)近兩年融資情況統(tǒng)計(jì)中，在間接融資市場(chǎng)上，以短期借款、中長(zhǎng)期借款為指標(biāo)的集中度在逐步上升，前十大公司占據(jù)了越來(lái)越多的銀行信貸資源。

2.面對(duì)融資困境的房地產(chǎn)企業(yè)的主要應(yīng)對(duì)策略。

盡管受目前整個(gè)宏觀調(diào)控和資本市場(chǎng)政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對(duì)于一位房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，堅(jiān)實(shí)的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標(biāo)出發(fā)，房地產(chǎn)商尤其是中小企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，制定融資策略，抓住國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過(guò)程中調(diào)整和壯大自己。

2.1探索有效的民間融資方式。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高的地區(qū)。截至2011年一季度我國(guó)住戶存款已超過(guò)33萬(wàn)億元，流通中的現(xiàn)金超過(guò)4萬(wàn)億元，這就意味著相當(dāng)多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個(gè)行業(yè)。因此，在確保避免金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其它企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠(chéng)實(shí)守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡(jiǎn)單、方便，對(duì)解決個(gè)別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時(shí)資金短缺能起到很大作用。

2.2調(diào)整心態(tài)和思路，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。

在目前的宏觀大背景下，為了在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)就必須面對(duì)困難不退縮，盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國(guó)家宏觀調(diào)控的政策措施，對(duì)比融資成本和可能，積極實(shí)現(xiàn)多元化融資，解決資金問(wèn)題，尋求新的發(fā)展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結(jié)合，或者將信托計(jì)劃及股權(quán)融資與銀行信貸融資相結(jié)合、房地產(chǎn)企業(yè)融資與個(gè)人融資結(jié)合起來(lái)的方式等。多種融資方式相結(jié)合，一方面，可以減少對(duì)銀行貸款的依賴，緩解資金壓力；另一方面，可以降低資金成本，減少企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.3建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互擔(dān)保制度。

可根據(jù)實(shí)際情況，嘗試按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場(chǎng)建立中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。同時(shí)，以各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)為平臺(tái)，建立民間組織性的企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會(huì)，吸收轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會(huì)，會(huì)員如果出現(xiàn)資金緊張，會(huì)員單位之問(wèn)可互助、互保、互督，減輕政府負(fù)擔(dān)。在協(xié)會(huì)內(nèi)，處于劣勢(shì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)互擔(dān)保，在向銀行爭(zhēng)取貸款時(shí)增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

2.4尋求合作開(kāi)發(fā)。

一是與建筑企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開(kāi)發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時(shí)問(wèn)內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開(kāi)發(fā)房屋作抵押，或者由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)出土地，合作開(kāi)發(fā)。二是與大公司合作，這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時(shí)的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購(gòu)房者。只要合作能成功，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講是條融資捷徑。

3.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該通過(guò)積極有效的項(xiàng)目組合和內(nèi)部調(diào)整，建立符合債券市場(chǎng)要求的公司治理結(jié)構(gòu)；證券發(fā)行機(jī)構(gòu)也應(yīng)在考慮發(fā)行成本的基礎(chǔ)上，在融資的數(shù)額、期限、結(jié)構(gòu)、利率和對(duì)公司監(jiān)管的參與程度等方面滿足企業(yè)的需要；企業(yè)債券的投資者還要更加關(guān)注信息成本和道德風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管部門要規(guī)范資本市場(chǎng)的運(yùn)行框架，提供有效的監(jiān)管機(jī)制，保證資本市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展

參考文獻(xiàn)

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