城市土地管理大全11篇

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伴隨著近年來社會的發(fā)展進步，從人們生活的需求形式來看，城市結(jié)構(gòu)變化，已經(jīng)發(fā)生了極大的變動，而這其中的高效配置率改動，在很大程度上也影響到了社會的發(fā)展]。那么針對我國的城市土地資源配置分配形式，如何進行管理才能夠更好地保證城鎮(zhèn)化建設(shè)的有效性。下面我們針對我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)土地資源管理中存在的問題，以及應(yīng)對策略進行簡要討論。

一、我國土地發(fā)展權(quán)的模式選擇

構(gòu)建我國土地發(fā)展權(quán)的核心問題是權(quán)力歸誰所有，即構(gòu)建怎樣的土地發(fā)展權(quán)制度模式。目前主要有美國、英國和法國三種模式。創(chuàng)新土地發(fā)展權(quán)必須與現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度環(huán)境、城市土地公共管理和市場配置能力等因素相匹配。有以下要求：1.所有權(quán)的要求。2.現(xiàn)有土地公共管理模式要求。3.土地市場配置功能發(fā)育不完善的要求。

二、土地發(fā)展權(quán)的具體構(gòu)建

1、明確土地發(fā)展權(quán)所包含的權(quán)能，合理劃分土地發(fā)展權(quán)類別。

（1）土地發(fā)展權(quán)包含的權(quán)能。土地發(fā)展權(quán)作為一項土地財產(chǎn)權(quán)具有財產(chǎn)權(quán)的相關(guān)權(quán)能，主要有以下四方面權(quán)能：①占有權(quán)。土地發(fā)展權(quán)應(yīng)該具備產(chǎn)權(quán)的根本特性――排他性，即權(quán)利主體擁有具有排他性地對土地發(fā)展權(quán)的占有。②使用權(quán)。權(quán)利主體可以行使土地發(fā)展權(quán)，合法行使土地發(fā)展權(quán)所建設(shè)的各類建筑物業(yè)設(shè)施。③收益權(quán)。收益權(quán)表明占有和行使土地發(fā)展權(quán)可以獲得相應(yīng)土地經(jīng)濟收益。④處分權(quán)。處分權(quán)主要涉及土地發(fā)展權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和回收等權(quán)能。

（2）合理劃分土地發(fā)展權(quán)類別。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以把土地發(fā)展權(quán)劃分為不同類型，如農(nóng)地發(fā)展權(quán)、市地發(fā)展權(quán)、營利性的土地發(fā)展權(quán)和公益性土地發(fā)展權(quán)等。這些不同類型的土地發(fā)展權(quán)，按照一定關(guān)系形成我國土地發(fā)展權(quán)的基本框架。

2、立法顯化土地發(fā)展權(quán)。在已有的土地法律框架下，創(chuàng)新和設(shè)立關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的法律條文，從法律層面顯化土地發(fā)展權(quán)。主要涉及三方面的內(nèi)容：

（1）法律明確土地發(fā)展權(quán)概念，并確保其初始配置國家所有。

（2）界定土地用途的既定狀態(tài)，必須通過國家授予相關(guān)土地發(fā)展權(quán)，才能進行土地用途的變更。

（3）“凡是權(quán)利都會產(chǎn)生動態(tài)現(xiàn)象”。土地發(fā)展權(quán)可以像其他權(quán)利一樣合法授予、出讓、回收和滅失等。（4）規(guī)定土地發(fā)展權(quán)權(quán)能具有時限性、功能限定性等約束，對未來尚未評估確定的土地發(fā)展權(quán)必須重新申請，不能包含在現(xiàn)有的土地發(fā)展權(quán)中。

三、土地發(fā)展權(quán)與相關(guān)產(chǎn)權(quán)整合

土地發(fā)展權(quán)創(chuàng)設(shè)的初衷是補充和完善現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度，使其更有效地配置土地利用。產(chǎn)權(quán)整合的關(guān)鍵是處理好土地發(fā)展權(quán)與土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等核心產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。土地發(fā)展權(quán)與所用權(quán)的關(guān)系在選擇土地發(fā)展權(quán)國有模式時，其整體關(guān)系已經(jīng)確立，但在實際運作過程中應(yīng)該做好兩者的聯(lián)合與分離，避免發(fā)展權(quán)與所有權(quán)的沖突；土地使用權(quán)往往成為土地發(fā)展權(quán)的運作載體，而土地發(fā)展權(quán)具體化土地使用權(quán)權(quán)能，促進土地使用權(quán)合理實施，應(yīng)該在明確各自權(quán)能的基礎(chǔ)上對使用權(quán)和發(fā)展權(quán)進行有效整合。同時，土地發(fā)展權(quán)應(yīng)該處理好與空間權(quán)、地上權(quán)的關(guān)系。土地發(fā)展權(quán)與其他土地產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)運作，共同促進我國土地產(chǎn)權(quán)制度的完善和效用的最大化。

二、土地發(fā)展權(quán)視角中的城市土地管理優(yōu)化

（一）優(yōu)化我國城市土地管理法律制度法律制度是管理的根本，城市土地管理優(yōu)化必然源于法律制度的創(chuàng)新與優(yōu)化。隨著我國土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建，首先應(yīng)該加快相關(guān)立法，給土地發(fā)展權(quán)的概念、產(chǎn)權(quán)歸屬和運作賦予法律意義。同時，修改《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》和《房產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容，使其與土地發(fā)展權(quán)運作相適應(yīng)。隨后，對采用土地發(fā)展權(quán)后土地管理所采取的新措施進行法律規(guī)定，如：從法律上明確規(guī)定土地發(fā)展權(quán)對城市土地用途、土地征用和拆遷等的產(chǎn)權(quán)約束作用。從法律層面，進一步明確政府官員和土地開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)，防止越權(quán)和非法開發(fā)城市土地，完善失地農(nóng)民和失房居民的權(quán)益保護和利益補償?shù)姆蓹C制，為我國城市土地管理優(yōu)化奠定堅實的法律基礎(chǔ)。

（二）賦予土地使用者土地發(fā)展權(quán)，保障失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益國家對現(xiàn)有土地使用者的土地使用現(xiàn)狀和利益進行界定，并賦予土地使用者既定的土地發(fā)展權(quán)。現(xiàn)有土地使用者依法享有既定土地發(fā)展權(quán)所賦予的各項權(quán)益。如果政府對其目前使用的土地進行征收，則現(xiàn)有土地使用者依據(jù)既定土地發(fā)展權(quán)進行平等利益博弈，取得應(yīng)有的土地收益，維護自身合法權(quán)益。因此，在征地和城市拆遷過程中的失地農(nóng)民和城市居民，享有既定土地發(fā)展權(quán)即現(xiàn)有土地使用價值的權(quán)利。政府在征用農(nóng)民和居民目前使用的土地時，必須依法按土地發(fā)展權(quán)市場價格補償他們的既定土地發(fā)展權(quán)，并建立以發(fā)展權(quán)為保障的利益補償機制，依法維護失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益。通過賦予土地使用者土地發(fā)展權(quán)，可以有效抑制時下盛行的“圈地之風(fēng)”和城市盲目非法拆遷行為，這具有重要的現(xiàn)實意義。

三、土地資源優(yōu)化的應(yīng)對策略

從我國的現(xiàn)有土地管理問題上擬定相應(yīng)的應(yīng)對策略，可以為城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展提供有力的發(fā)展策略模式。下面從應(yīng)對的策略上進行簡要分析。

1、完善現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)管理制度

從現(xiàn)有的相關(guān)法律產(chǎn)權(quán)模式來看，應(yīng)用相應(yīng)的法律法規(guī)進行土地產(chǎn)權(quán)上的明確管理，并根據(jù)實際的發(fā)展模式進行工商企業(yè)的應(yīng)用服務(wù)進行應(yīng)力性策略管理。其主要的目的就在于規(guī)劃相應(yīng)的工商、應(yīng)力、居住等因素的合理規(guī)劃調(diào)整，極力做到企業(yè)用地、公共用地以及住宅用地等類型上的合理調(diào)控，這對于整體產(chǎn)業(yè)的技術(shù)支持等，都有顯著的提升作用。在實際的使用中，應(yīng)用城市居民的企業(yè)化更替管理措施，并建設(shè)合理的戰(zhàn)略部署環(huán)境，通過部門相仿的處理策略，并建立有效的價值建設(shè)，實現(xiàn)對各方面信息上的合理調(diào)控，并以此明確對土地管理上的合法性權(quán)益管理，通過有償?shù)淖鈶{購買權(quán)益，實現(xiàn)對城市土地的合理規(guī)劃管理。

2、改善土地管理的實際操作工作

從現(xiàn)有社會的發(fā)展模式來看，加強城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，在一定程度上滿足了規(guī)劃內(nèi)的法律地位建設(shè)，同時通過土地規(guī)劃的權(quán)威性建設(shè)，從而實現(xiàn)了在土地利益規(guī)劃上的合理調(diào)整，結(jié)合這一體系的處理局面，實現(xiàn)對土地管理上的科學(xué)化規(guī)劃，并通過高效益的規(guī)劃實現(xiàn)對建筑合理分布。

伴隨著現(xiàn)代市場的不斷拓展，在建設(shè)合理的規(guī)劃策略進行土地市場的管理中，就需要建設(shè)一個有效的管理策略，并以此增強對市場的合理排布，實現(xiàn)對不同城市級別市場的合理排布，在這一理念上，應(yīng)用政府的壟斷要求進行市場調(diào)研，通過土地資源的多層次分布，從而完成城市應(yīng)用規(guī)劃。從壟斷的條件以及土地的供應(yīng)方式出發(fā)，完成對城鎮(zhèn)的合理不均，也就顯得更為重要。

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進入二十一世紀(jì)以來，隨著市場經(jīng)濟體制的逐步推進、中國加入WTO組織、全面建設(shè)小康社會和城鎮(zhèn)化進程的加速等，這些重大社會變革和進步都會對我國城市土地的利用、經(jīng)營、管理等產(chǎn)生直接的或間接的影響。在新的歷史時期，如何加強城市土地的管理呢？筆者認為應(yīng)從以下幾方面入手。

一、明晰土地產(chǎn)權(quán)，加強產(chǎn)權(quán)管理

1、明晰土地產(chǎn)權(quán)主體

由于中國土地產(chǎn)權(quán)主體法律界定上的模糊，導(dǎo)致土地國家所有制實際上成為國家名義上所有，地方政府實際控制管理，中央與地方政府形成委托關(guān)系，地方政府擁有委托權(quán)的現(xiàn)狀。中央與地方權(quán)利與利益的博弈，致使地方政府濫用土地權(quán)利。因此，應(yīng)在法律上對城市土地所有權(quán)主體給予清晰地界定，厘清中央與地方政府在土地權(quán)利中的相互地位和關(guān)系，明確前者的控制管理方式渠道、后者的權(quán)限范圍，以及兩者的利益分配。通過政府監(jiān)察和公眾監(jiān)督對地方政府權(quán)力進行約束，使土地配置能夠反映國家與地方利益的協(xié)調(diào)。

2、細化土地權(quán)能

隨著市場經(jīng)濟的不斷深入，豐富和完善土地相關(guān)權(quán)利束法律體系，對土地使用權(quán)的各權(quán)力層次進行細化分割和明確規(guī)定，形成科學(xué)的權(quán)力層次體系。適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)實需要建立如土地發(fā)展權(quán)、地上通行權(quán)、空間使用權(quán)、地役權(quán)等土地權(quán)權(quán)能，有效地促進城市土地的管理和使用效率。

3、建立土地權(quán)屬信息管理系統(tǒng)

結(jié)合全國土地調(diào)查，盡快建立全覆蓋的土地權(quán)屬信息資料數(shù)據(jù)庫。建立功能強大、技術(shù)先進的土地權(quán)屬管理信息系統(tǒng)平臺。加強土地權(quán)屬變更信息的動態(tài)監(jiān)測。采取措施督促土地使用者及時辦理土地使用的相關(guān)手續(xù)，例如，將土地使用證與房屋產(chǎn)權(quán)證捆綁辦理，對不及時辦理土地使用手續(xù)者進行罰款或適當(dāng)減短其土地使用年限等。土地權(quán)屬變更信息要及時輸入土地管理信息系統(tǒng)，并及時進行相關(guān)統(tǒng)計和分析。

二、調(diào)整土地價格機制，規(guī)范土地市場行為

1、建立城市土地基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)

基準(zhǔn)地價的測算是在土地定級的基礎(chǔ)上，利用市場交易的歷史和近期資料，通過分析土地的經(jīng)濟效益得出的各級別土地的平均地價。基準(zhǔn)地價的制定應(yīng)對地區(qū)差異和用途差異給出明確的科學(xué)劃分。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市土地基準(zhǔn)價也應(yīng)隨之而呈現(xiàn)不斷提高的趨勢。隨著城市建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施投入的加大和投入布局的變化，土地的級別劃分也會產(chǎn)生變化。另外，土地市場供需變化也會影響基準(zhǔn)地價的高低。因此，土地基準(zhǔn)價格應(yīng)該是一個動態(tài)的系統(tǒng)，應(yīng)該隨經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)而進行調(diào)整。在調(diào)整中，既要注重地價的長期不斷提高趨勢和大尺度周期性，使基準(zhǔn)地價的形成反映長期的經(jīng)濟趨勢和土地市場狀況，又要考慮土地市場的波動所導(dǎo)致的地價的相應(yīng)變化，反映適時的動態(tài)。應(yīng)開發(fā)建立城市土地基準(zhǔn)地價動態(tài)信息系統(tǒng)，對基準(zhǔn)地價進行動態(tài)監(jiān)測，并對監(jiān)測結(jié)果進行經(jīng)常性的。

2、加強土地市場制度建設(shè)和監(jiān)管力度

為防止政府在土地一級市場濫用權(quán)力，操縱土地價格，應(yīng)加強土地市場制度建設(shè)和監(jiān)管力度。加大“招拍掛”出讓土地的比重，對土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的程序進行嚴(yán)格的法制化管理和監(jiān)督，使土地價格在市場機制下自然形成。并將土地市場的各類信息，包括招投標(biāo)程序、招投標(biāo)信息、招投標(biāo)結(jié)果等對社會進行公布，以利于公眾監(jiān)督。嚴(yán)格落實工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)，杜絕為招商引資等地方利益以超低價出讓土地，導(dǎo)致國有資產(chǎn)和國家利益的流失，以及對市場價格的擾亂。嚴(yán)格落實省以下垂直管理和土地出讓金收支兩條線制度，使土地征用和土地出讓與地方政府的利益分離開來，由省級和國家政府對土地收益進行重新分配，避免地方政府權(quán)力的無度擴大和由此而產(chǎn)生的尋租行為。

三、完善城市土地儲備制度

1、建立政府授權(quán)委托下的土地儲備市場運營機制

由于土地儲備制度主體角色的雙重性，導(dǎo)致制度目標(biāo)的難以實現(xiàn)或異化，也使土地收購儲備行為在市場與政府之間難以界定，影響其規(guī)范性，導(dǎo)致價格的混亂。因此，必須要先理順土地儲備制度主體也即土地收購儲備機構(gòu)的角色和定位。土地儲備一是要實現(xiàn)政府目標(biāo)，二是要通過市場運作，必須把目標(biāo)主體和運營主體分割開來，尤其在利益關(guān)系上分割開來，才能實現(xiàn)公共目標(biāo)和規(guī)范市場運作的雙贏。應(yīng)建立政府授權(quán)委托下的土地儲備市場運營機制，由政府授權(quán)具有雄厚資金實力和高級經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)，進行完全市場化運作。為保證政府目標(biāo)的實現(xiàn)，政府委托時應(yīng)有對企業(yè)的限制性法律規(guī)定，企業(yè)對存量土地的收購以及出租、出售項目立項要由政府批準(zhǔn)，政府派監(jiān)督小組常駐企業(yè)，對其運營進行全程監(jiān)督。同時也要有相應(yīng)的激勵機制。

2、建立土地儲備監(jiān)督評估體系

建立一種高度透明的信息機制，將城市規(guī)劃、土地利用年度計劃等政府管理的約束指標(biāo)向社會公開，土地收購或出讓、出租項目的信息提前公示，及時出讓、出租的結(jié)果，建立土地儲備相關(guān)信息定期的制度，以利于政府、行業(yè)組織以及全社會對土地收購儲備運行的監(jiān)督。設(shè)置土地儲備的績效評估體系和制度。評價指標(biāo)主要針對公共利益的實現(xiàn)程度，對每一項目均進行相應(yīng)評估，并定期進行階段性評估，評估結(jié)果向社會公布，評估結(jié)果低于政府規(guī)定要求的取消企業(yè)被授權(quán)資格。

3、開拓資金籌集渠道

探索多渠道籌集資金方式，引入土地資產(chǎn)證券化和土地產(chǎn)業(yè)投資基金，吸引社會資金投入土地收購儲備領(lǐng)域，共享土地增值收益，化解融資風(fēng)險，同時有利于提高社會對被授權(quán)企業(yè)的關(guān)注和監(jiān)督。加強土地儲備貸款的風(fēng)險管理，規(guī)定項目貸款比例，建立風(fēng)險預(yù)警機制，定期進行預(yù)警通報，及時化解風(fēng)險。

四、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場

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中圖分類號：F302 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-08-0043-2

1 現(xiàn)狀與特點

棚戶區(qū)改造：主要是指城市建成區(qū)內(nèi)由于歷史原因和現(xiàn)行諸多因素所致，造成的占地面積大，數(shù)量多的低矮、破舊、危倒房屋和企業(yè)廢棄廠房以及障礙城市建設(shè)發(fā)展問題的居民區(qū)。這些居民區(qū)通過政府行為將其依法拆除，按著城市建設(shè)規(guī)劃需要進行開發(fā)、改造和治理，使其向現(xiàn)代化城市邁進，逐步改變城市面貌，改善居民生產(chǎn)生活條件。這些政府行為都歸為城市棚戶區(qū)改造。從一定意義上講，對節(jié)約用地，集約經(jīng)營城市土地，“保增長、保紅線”的總體要求，具有現(xiàn)實和長遠的戰(zhàn)略意義。其現(xiàn)狀和特點，一是棚戶區(qū)占地面積大，數(shù)量多。據(jù)調(diào)查，縣城（鎮(zhèn)）棚戶區(qū)約占城市土地面積的30-35%。二是分布廣泛，浪費土地嚴(yán)重。城區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)普遍存在，尤其是舊城區(qū)里的棚戶區(qū)隨處可見。三是土地利用率低。戶均占地面積較多，單元面積占地較大，人均居住面積則較小。四是貧困戶多，居住條件差。低矮破舊危倒房屋普遍存在。五是交通條件不便，消防設(shè)施為零。城市公共公益設(shè)施缺少和破損，全部失去實用功能。

2 問題與原因

就城市土地管理而言，棚戶區(qū)改造，仍然存在著不容忽視和亟待解決的問題。一是政府宏觀調(diào)控和微觀管理力度不足，相關(guān)部門配合不力。節(jié)約用地，集約經(jīng)營土地難度加大，問題頻多。由于地方政府管理職能減弱，相關(guān)部門沒能形成合力，只依靠開發(fā)商在那里撐著，受經(jīng)濟利益驅(qū)動，從不考慮土地的節(jié)約集約利用。二是落實相關(guān)政策、法規(guī)不嚴(yán)格，浪費土地現(xiàn)象次生矛盾加劇。導(dǎo)致土地利用率低下。三是城區(qū)地籍調(diào)查資料部分居民點整體缺失，土地產(chǎn)權(quán)錄屬關(guān)系模糊，一時難以查清。由于歷史原因，城區(qū)國有與集體土地交織存在，求證確認困難。四是拖欠土地規(guī)費現(xiàn)象普遍存在，欠賬、賴賬和呆賬屢見不鮮，土地有償使用制度的執(zhí)行存在誤區(qū)和死角，公開、公正、公平很難體現(xiàn)。五是由于土地產(chǎn)權(quán)不清，宗地界址和面積存在質(zhì)疑，土地和房屋執(zhí)照不盡一致，補償政策難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致棚戶區(qū)改造工程進度緩慢。六是以棚戶區(qū)改造為名，借機侵占棚戶區(qū)周邊的大量耕地（菜田），以此騙取對棚戶區(qū)改造工程的上級補貼。

3 對策與措施

棚戶區(qū)改造是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)整體改造不可分割的重要組成部分，它關(guān)系到千家萬戶，涉及到子孫后代，影響到安定和諧。各級政府必須將其作為經(jīng)濟工作大事來抓，抓緊抓好抓出成效。

3.1 強化組織領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門密切配合，確保棚戶區(qū)改造工程有力有序有效運行

各級政府對此項工作必須高度重視，擺上位置，列入工作議事議程。組建以縣（市、區(qū)）主管領(lǐng)導(dǎo)為組長，國土、規(guī)劃、城建、財稅、發(fā)改委等部門領(lǐng)導(dǎo)參加的“縣（市、區(qū)）棚戶區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室”。具體負責(zé)組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)相關(guān)事宜。改過去由開發(fā)商操縱棚戶區(qū)改造工程為本級政府直接統(tǒng)攬全局；改過去由城建規(guī)劃辦直接定位為城建規(guī)劃辦與辦公室例會協(xié)商，依據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃定位；改過去暗箱操作為日常工作的公開、公正和公平依法辦事；改過去推諉扯皮為部門緊密配合，形成合力，主動跟蹤服務(wù)。棚戶區(qū)改造一切工作均由政府的領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)管。

3.2 嚴(yán)守法律法規(guī)，堅持遵循土地用途管制機制，節(jié)約和集約經(jīng)營城市土地原則運作

棚戶區(qū)改造，從一定意義上講，是一項惠及民生、造福后人，有益于節(jié)省城市土地的最佳選擇。各級政府一定要從節(jié)約土地、集約經(jīng)營用地的戰(zhàn)略高度出發(fā)，把棚戶區(qū)改造工程做為節(jié)省城市土地，發(fā)揮土地特定價值上的事情來做。城市土地節(jié)省了，就意味著耕地保護住了。一是要進一步落實土地有償使用制度，立足內(nèi)涵挖潛，“盤活存量、控制總量、限制增量”，積極開發(fā)整治土地后備資源，增加可利用面積，提高土地利用率。二是按著國家規(guī)定的《城市用地定額標(biāo)準(zhǔn)》依法供地用地。做到不超標(biāo)、不侵占、不挪用，嚴(yán)格遵守土地用途管制制度。全面執(zhí)行土地年租制和長租制。定期向同級財政上繳土地稅金。

3.3 注重調(diào)查研究，完善城鎮(zhèn)地籍調(diào)查檔案資料，佐證土地產(chǎn)權(quán)歸宿

一是要以城區(qū)土地規(guī)劃為龍頭，以地籍資料為基礎(chǔ)，明晰土地產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系。做到宗地面積準(zhǔn)確，界址清楚，產(chǎn)權(quán)合法，促進棚戶區(qū)改造有力有序運行。二是以尊重歷史，正視現(xiàn)實，與相關(guān)部門主動積極配合，盡速處理土地產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題，力爭做到地籍調(diào)查資料隨時變更，及時跟進，保持資料的常用常新。四是在地籍資料確系屬實，無異議時即可考慮對空閑地、廢棄地的開發(fā)改造整治利用。

3.4 全力以赴，扎實運作，徹底收繳土地規(guī)費，有效遏制土地資產(chǎn)再度流失

一是抓住重點。在棚戶區(qū)改造拆遷之前，進一步開展地毯式排查，全面清理土地規(guī)費的收繳情況，分門別類，對長期欠賬、賴賬和頂著不交數(shù)量較大的，拖欠時間又長的重點戶，采取集中力量打殲滅戰(zhàn)辦法予以妥善處理。二是攻克難點。對那些所謂上邊有人根子又硬的“釘子戶”要重點研究解決。考慮在回遷補償中扣除拖欠的土地規(guī)費，以求減少和杜絕土地資產(chǎn)的再流失。三是破解疑點。從土地管理角度考慮，將清理土地規(guī)費作為棚戶區(qū)改造中的重點工作，滲透到每個工作的環(huán)節(jié)中加以嚴(yán)肅處理。對有疑點的個人和單位要與回遷時間和補償金額比例掛鉤。其宗旨是充分體現(xiàn)土地有償使用制度的嚴(yán)肅性和規(guī)范性，有效凈化土地市場秩序。

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中圖分類號：F301文獻標(biāo)識碼： A

1、概述

1.1、地理信息系統(tǒng)簡述

地理信息系統(tǒng)體系也叫GIS，其是一個信息處理科學(xué)，是在電腦技術(shù)迅速發(fā)展的背景下快速發(fā)展起來的，是地理學(xué)與計算機科學(xué)、航天技術(shù)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)結(jié)合而產(chǎn)生的一門新型技術(shù)，是用于輸入、存儲、查詢、分析和顯示地理數(shù)據(jù)的計算機系統(tǒng)，同時結(jié)合地理學(xué)和地圖學(xué)，使空間與屬性信息有效結(jié)合，通過空間或?qū)傩赃M行相應(yīng)的檢索查詢和分析，實現(xiàn)地理數(shù)據(jù)的可視化效果。地理信息系統(tǒng)是一項具有廣闊發(fā)展前景和巨大的發(fā)展?jié)摿Φ男畔⒓夹g(shù)，對于地質(zhì)學(xué)的發(fā)展有巨大作用。

1.2、GIS技術(shù)的重要性

GIS技術(shù)在我國的應(yīng)用比較晚，其在應(yīng)用過程中能夠利用計算機輔助制圖開展大量的研究工作，同時，因為其是計算機硬件、軟件以及各種高新技術(shù)系統(tǒng)的合成體，因此，在使用過程中實現(xiàn)了數(shù)據(jù)采集、分析以及處理方面的能力。同時，其也是多種學(xué)科交叉的產(chǎn)物，對地理學(xué)、測繪學(xué)、衛(wèi)星定位技術(shù)以及遙感技術(shù)都進行了很好的利用，其在應(yīng)用過程中可以對地理空間數(shù)據(jù)庫進行很好的利用，同時，建立相應(yīng)的空間模型，利用空間模型的分析法，能夠為工程測繪提供相關(guān)的信息，同時，在其他領(lǐng)域中也能得到很好的利用。近年來，計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和測繪技術(shù)得到了很好的發(fā)展，因此，GIS技術(shù)也得到了快速發(fā)展，其作為非常特殊的信息系統(tǒng)，在運用方面能夠?qū)y(tǒng)計信息和空間地理特征進行很好的利用，同時，也能在其他方面發(fā)揮很好的效果。經(jīng)濟社會在發(fā)展過程中對資源的需求量出現(xiàn)了不斷增加的情況，同時，人和資源的矛盾也越來越突出，因此，開展科學(xué)保護工作非常必要，在資源利用方面要做到合理利用，同時，對規(guī)劃方面出現(xiàn)的矛盾要進行很好的解決，對實現(xiàn)人類社會的可持續(xù)發(fā)展非常有利。

2、地理信息系統(tǒng)的工作原理

地理信息系統(tǒng)是一個地理信息數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，其在發(fā)展過程中建立在數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)上，因此，能夠利用其進行地理信息數(shù)據(jù)的采集以及輸入，然后建立初步的數(shù)據(jù)庫，同時，也能進行長期的儲存，這樣在進行數(shù)據(jù)分析以及整理方面效果非常好。信息社會的不斷發(fā)展，在數(shù)字化時代來臨的過程中，地理信息系統(tǒng)的作用越來越大，其作用也得到了充分的發(fā)揮，現(xiàn)在，地理信息系統(tǒng)在運用過程中在很多的領(lǐng)域中都得到了非常好的使用。

3、地理信息系統(tǒng)在城市土地管理中的應(yīng)用

3.1、地籍管理中的應(yīng)用

在確定地理信息時，地籍是一個很重要的概念，對地籍的通俗理解就是一片土地的歸屬以及土地面積。土地所屬的地理位置，對這些信息進行收集和記錄，這就好像是一個小孩子出生需要知道他的姓名。出生地。祖籍。家長等等的信息數(shù)據(jù)作戶籍的整理是一樣的。整理地籍的相關(guān)的工作人員的工作任務(wù)就是對所屬自己記錄范圍的土地做完整的記錄，包括土地最初的所屬權(quán)，以及之后的土地各項的變更的信息，在我國不論是國家、政府，還是其他的一些企業(yè)想要開發(fā)一片土地都是需要經(jīng)過嚴(yán)格的審核過程的，其中包括這片土地的開發(fā)價值，甚至是土地的地籍所屬的變更的信息，這就在實際中給開發(fā)過程增加了難度。但是地理信息體統(tǒng)發(fā)明至今，它為地籍的相關(guān)難度問題提供了很好的解決辦法，它是地籍管理問題中的輔工具，但是卻是在很大程度上帶動了地籍管理體統(tǒng)的高效率的運作，不僅如此，也是高質(zhì)量的完成了相關(guān)工作，為這項工作的發(fā)展進步提供了很好的契機。地理信息體統(tǒng)通過自身的定位功能，能夠隨時的對土地數(shù)據(jù)進行監(jiān)控，也能夠根據(jù)監(jiān)測得來的數(shù)據(jù)信息劃分土地利用率的高低水平，為開發(fā)工作奠定了基礎(chǔ)。

3.2、土地利用動態(tài)監(jiān)測中的應(yīng)用

土地狀態(tài)是在不斷不變化的，因此在進行土地管理工作時要充分考慮到土地的變更。在以往工作中沒有使用地理信息系統(tǒng)，土地情況的跟蹤是一個難題，工作量大，而且儲存和調(diào)閱不方便，造成土地管理人員往往不能很好的掌握土地的變化狀態(tài)。依靠地理信息系統(tǒng)，能將產(chǎn)生變化的土地圖片化、數(shù)字化，拿來與數(shù)據(jù)庫中的圖片進行比對，一目了然，能清楚的發(fā)現(xiàn)變化情況，并將變化部分與原有圖片進行合并操作，通過合并分割土地的圖片可獲取變更后的地理信息圖片，最后再將土地變更圖片輸入數(shù)據(jù)庫，完成信息更新。通過專業(yè)分析，能直接作為土地利用的決策依據(jù)。這種管理方法因有原始數(shù)據(jù)進行對照，不但對比和分析效率高，而且能完善信息的整理工作，減輕管理人員的工作量，還提高了整體工作效率，可以說是事半功倍。

3.3、在數(shù)據(jù)工作中的應(yīng)用

在數(shù)據(jù)更新上的應(yīng)用，土地資源管理系統(tǒng)在應(yīng)用了地理信息系統(tǒng)之后所體現(xiàn)出來的一個最大的優(yōu)勢就是能夠在數(shù)據(jù)瀏覽中實現(xiàn)真正的快速無縫瀏覽模式；在數(shù)據(jù)查詢中的應(yīng)用，首先，圖像等信息查詢上，我們可以采取點查詢、緩沖區(qū)查詢、行政區(qū)查詢和多邊形查詢這樣的多種方式進行操作。其次，針對文字數(shù)據(jù)類型，我們也可以采取一些關(guān)鍵字查詢、模糊查詢等多種查詢方式。最后，我們的查詢歷史和查詢的結(jié)果還能夠得到一定的保存，方便我們下次的快捷檢索；在信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計中的應(yīng)用，就是通過分開來制作了很多的表格，很好的對于現(xiàn)行的土地資源進行可很好地統(tǒng)計管理；在數(shù)據(jù)更新上的應(yīng)用，地理信息系統(tǒng)應(yīng)用的土地資源管理系統(tǒng)的一大優(yōu)勢就是能夠進行實時的更新，并且能夠結(jié)合遙感技術(shù)和全球定位系統(tǒng)技術(shù)把土地資源管理系統(tǒng)轉(zhuǎn)換成一種動態(tài)的模式，對于我們用到的土地資源進行實時的監(jiān)測，從而確保了系統(tǒng)中數(shù)據(jù)的時效性，避免了因為更新不及時所導(dǎo)致的一些工作問題。

4、結(jié)束語

總言之，如今，國內(nèi)很多GIS軟件都在地區(qū)土地管理中加以應(yīng)用，并取得良好的效果。這得益于地理信息系統(tǒng)相比于傳統(tǒng)的土地管理模式有著顯著的優(yōu)點。其一，地理信息系統(tǒng)收集大量信息，站在宏觀的角度上進行決策;其二，在土地管理中不再需要大量的工作人員耗費大量的人力。物力多次采集數(shù)據(jù)。分析統(tǒng)計，土地管理效率得到明顯提高;其三，信息分析的正確性也得到提高;其四，隨著科技的發(fā)展，信息系統(tǒng)的優(yōu)化使得土地管理更加的合理。相信，日新月異的科技必定可以使GIS技術(shù)與土地管理工作更加相得益彰。不僅如此，GIS對人文。環(huán)境和交通數(shù)據(jù)的進一步分析可以使GIS技術(shù)不止步于只應(yīng)用于土地管理的工作當(dāng)中，而走向社會的各方各面。所以，在未來的GIS的研發(fā)過程當(dāng)中，應(yīng)該放長眼光，突破部門界限，各個部門之間通力合作，共享資源。這樣，才能充分發(fā)揮GIS的優(yōu)勢。

參考文獻

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[2]董德勝.淺析地理信息系統(tǒng)在土地管理中的應(yīng)用[J].黑龍江科技信息,2014,17:153.

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關(guān)鍵詞：城市軌道土地管理軌道交通利弊影響

城市空間發(fā)展與軌道交通互動整合是一種必然趨勢，是保障城市可持續(xù)發(fā)展的重要前提。軌道交通的發(fā)展是大城市調(diào)整交通結(jié)構(gòu)、緩解交通矛盾的有效手段。從我國目前的交通發(fā)展?fàn)顩r來說，我國大城市已經(jīng)進入機動化高速發(fā)展時期，面臨最大的挑戰(zhàn)是如何應(yīng)對小汽車交通的急劇膨脹與十分短缺的道路資源之間不斷激化的尖銳矛盾，解決問題的根本出路之一在于加快城市軌道交通建設(shè)。

隨著我國城市化建設(shè)進程的加快，對城市的交通運輸能力和城市土地的合理規(guī)劃和利用提出了更高的要求。城市軌道交通因其運量大、速度快、安全、準(zhǔn)點、環(huán)保、節(jié)約能源和用地等特點，成為我國城市化進程中必然催生的一個關(guān)鍵附屬行業(yè)。但同時，它不只是提高了城市的交通運輸能力，對城市的土地管理也帶來很大的影響。

1.對不同性質(zhì)土地使用類型的影響

城市軌道交通的開通，提高了沿線地區(qū)的交通可達性，縮短了人和貨物的運輸距離、節(jié)約了運輸時間、降低了運輸成本。盡管不同性質(zhì)的土地使用類型對交通有著不同的要求，但是交通可達性卻對不同性質(zhì)的土地使用類型有著相似的影響。在進行城市土地管理的時候，一定要正視這些影響，并將之作為城市土地規(guī)劃的依據(jù)之一。

1.1對住宅區(qū)的影響

隨著人們生活節(jié)奏的日益加快，人們在選擇住宅的時候，對住宅周圍的交通條件是否便利，基礎(chǔ)設(shè)施是否齊全越來越關(guān)注。城市軌道交通作為新發(fā)展起來的公共運輸工具，因其高速、高容量、安全便捷等優(yōu)點，成為人們在購房時要考慮的一個重要指標(biāo)。軌道交通的開通，縮短了居民日常生活與工作的距離，降低了居民的出行時間和費用的消耗，并由此提高了居民的生活質(zhì)量；同時，軌道交通也刺激了站點附近一定區(qū)域的開發(fā)速度和強度，使得生活、商業(yè)和文化等基礎(chǔ)設(shè)施向其周圍靠攏，提高了周邊地塊的房地產(chǎn)價格。

1.2對商業(yè)區(qū)的影響

對于商業(yè)投資者而言，在選擇區(qū)位的時候，首先要考慮的就是所選區(qū)域有沒有成為商業(yè)集聚區(qū)的可能。軌道交通的單位運輸容量在眼下的公共交通運輸中是最大的，再加上站點間的封閉性，使得所有的人流量都往站點的周圍集聚，為商業(yè)區(qū)提供了穩(wěn)定的客源，使得站點的周邊地區(qū)成為商業(yè)集聚區(qū)，投資者從中獲益。另外站點周圍密集開發(fā)的配套設(shè)施，這些配套設(shè)施的商業(yè)輻射力為銷售量提供了有力的保證，而這也正是投資者所看重的。

1.3對工業(yè)區(qū)的影響

一般來說，工業(yè)企業(yè)在選擇廠區(qū)的時候，總是優(yōu)先考慮城市的邊緣地區(qū)。因為這些地區(qū)的土地價格相對低廉，而且工作環(huán)境也比較理想；與此同時，也存在著交通不便的問題。而軌道交通的開通就解決了這個問題。

2.對沿線土地的影響

2.1提高了城市各地區(qū)的交通可達性

可達性是指到達一個地區(qū)或一個城市的難易程度，以時間和距離表達，是衡量一個城市各個地區(qū)的交通便捷程度的一項硬性指標(biāo)。城市軌道交通是目前最為快捷、安全、準(zhǔn)點的交通方式，縮短了運輸距離，減短了出行時間，降低了出行成本，減少了車禍?zhǔn)鹿剩岣吡酥苓叺貐^(qū)的交通可達性，使得地區(qū)間的聯(lián)系更為便捷。

2.2提高了土地的使用價值

土地利用是指人類根據(jù)土地的自然特點，按一定的經(jīng)濟、社會目的，采取一系列生物、技術(shù)手段，對土地進行長期性或周期性的經(jīng)營管理和治理改造。城市軌道交通的發(fā)展，提高了各地區(qū)的交通可達性，改變了原有的土地規(guī)劃格局，對沿線地區(qū)的土地使用性質(zhì)產(chǎn)生了巨大的影響。在軌道站點的周邊地區(qū)，要引導(dǎo)其向高收益的土地形式轉(zhuǎn)變，大部分將調(diào)整為能承擔(dān)得起這種高昂費用的大型建筑，比如購物廣場、辦公樓等。另外因其運量大、速度快的優(yōu)點，使得大量的居住型房產(chǎn)得到開發(fā)，使得人們的生活區(qū)域和工作區(qū)域得到分離，從而提高了人們對這些地塊房產(chǎn)的購買意向。

2.3提高了土地開發(fā)速率和效益

反映城市土地開發(fā)強度的指標(biāo)有三個，即建筑密度、建筑高度和容積率，在一般情況下，土地開發(fā)強度越高，土地利用經(jīng)濟效益就越高，地價也相應(yīng)提高，據(jù)有關(guān)研究數(shù)據(jù)表明，城市土地開發(fā)強度與所選用的交通方式有很大的關(guān)系。軌道交通的發(fā)展，使得城市的交通可達性得到提高，沿線的土地價值也隨之上漲，為了得到更大的土地利用經(jīng)濟效益，政府和開發(fā)商會加強站點及沿線的開發(fā)強度和力度。也就是說，相對其他交通方式，軌道交通隊城市的開發(fā)強度有著更強的支撐作用。

2.4促進沿線地區(qū)的經(jīng)濟

城市軌道交通的建設(shè)和發(fā)展，使得這個地區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)得到完善，大大地提高了它的運輸能力，為沿線地區(qū)的交通提供了便利。不過它的影響還不僅限于此。交通可達性的提高，促進了沿線地區(qū)的住宅區(qū)域開發(fā)和辦公、商業(yè)區(qū)的增加，使得沿線的地價上升，并帶動該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。

3.結(jié)束語

城市軌道交通建設(shè)與城市土地管理是城市建設(shè)的重要部分，兩者之間存在著相互作用、相互制約、相互反饋的關(guān)系。在城市建設(shè)的規(guī)劃過程中，要對城市交通系統(tǒng)和土地資源進行聯(lián)合開發(fā)，通過兩者的有機結(jié)合，使得城市空間資源得到最大的利用效用。另外，城市軌道交通周圍的土地綜合開發(fā)還需要一個切合實際和行之有效的綜合開發(fā)管理制度作保障、相應(yīng)的政策法規(guī)做支持和約束、完善的財政支持途徑、密切合作相互協(xié)調(diào)的機構(gòu)組織和責(zé)權(quán)分配來執(zhí)行，同時，還要得到與軌道交通和土地利益相關(guān)的城市居民的支持和參與，只有這樣，才能更好的發(fā)揮軌道交通對城市土地管理的推動，促進城市土地資源合理開發(fā)和利用。

參考文獻：

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土地是人類賴以生存的最重要的資源，“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。但隨著經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展，城市化進程的加快，人們對土地需求的日益高漲與土地資源的稀缺性之間的矛盾日益凸現(xiàn)。[1]我國的土地保護以義務(wù)為本位，忽視了產(chǎn)權(quán)對于土地利用和保護的重要作用。對此我們應(yīng)充分認識土地資源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用來構(gòu)建土地發(fā)展權(quán)，結(jié)合我國國情對我國城市土地管理的途徑進行優(yōu)化，實現(xiàn)土地利用與經(jīng)濟發(fā)展的和諧。

1.土地發(fā)展權(quán)概述

1.1土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵

所謂土地發(fā)展權(quán)，是對土地在利用上進行再發(fā)展的權(quán)利，即土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人改變土地現(xiàn)有用途或者提高土地利用程度的權(quán)利。我國《土地管理法》將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。受人類中心主義的支配，我國關(guān)于土地的分類是以土地的經(jīng)濟利用價值為標(biāo)準(zhǔn)的。筆者認為，對我國土地進行分類應(yīng)當(dāng)以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想，以人與自然的和諧為目的，因此，土地的分類中應(yīng)當(dāng)包含生態(tài)用地，從而土地發(fā)展權(quán)還應(yīng)當(dāng)包括生態(tài)用地發(fā)展權(quán)。

1.2土地發(fā)展權(quán)的特征

綜合上述對土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵界定，可以歸納出土地發(fā)展權(quán)具有以下幾方面的特點：抽象性，是指對土地用途進行變更或者提高土地利用度的權(quán)利，不像其它產(chǎn)權(quán)一樣存在一個實物性的標(biāo)志。[2]階段性，即土地發(fā)展權(quán)是以某段時間內(nèi)土地利用現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，對未來可能發(fā)生的土地利用物質(zhì)形態(tài)與價值形態(tài)變化的量的設(shè)定。潛在性，雖然土地發(fā)展權(quán)無論在何時何地都已經(jīng)客觀地存在于每一塊土地上，但是土地發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)是對未來土地使用權(quán)變更的獲利。

1.3土地發(fā)展權(quán)的功能

土地發(fā)展權(quán)作為一項民事權(quán)利，其功能首先表現(xiàn)為給權(quán)利人帶來收益。其次，通過對土地發(fā)展權(quán)的限制和補償，可以順利實現(xiàn)土地利用規(guī)劃，對農(nóng)地、環(huán)境敏感地帶以及歷史古跡等的保護起到積極的作用。土地發(fā)展權(quán)的創(chuàng)設(shè)，可以提高土地開發(fā)規(guī)劃管理效率，促進城市土地的高效率利用，明確土地增值受益人，保證其利益的享有、轉(zhuǎn)讓和流通規(guī)范的順暢。

2.構(gòu)建土地發(fā)展權(quán)內(nèi)容的思路

2.1土地發(fā)展權(quán)總量構(gòu)建的思路

在土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建中應(yīng)由國家確定土地發(fā)展權(quán)的總量。采取委托―方式，由省級政府根據(jù)國家統(tǒng)一構(gòu)建的土地發(fā)展權(quán)總量，代表國家在本轄區(qū)內(nèi)對土地發(fā)展權(quán)總量進行再次分配。國家確定土地發(fā)展權(quán)總量的依據(jù)，是國民經(jīng)濟整體發(fā)展?fàn)顩r、工業(yè)化所處的階段、城市化發(fā)展?fàn)顩r和全國生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護狀況等方面對土地發(fā)展權(quán)的總體要求。國家和省兩級政府配置的土地發(fā)展權(quán)，為跨區(qū)域的土地發(fā)展權(quán)，它的配置應(yīng)具有戰(zhàn)略性特點，對全國和各省域范圍內(nèi)的土地開發(fā)利用以及國民經(jīng)濟發(fā)展具有宏觀調(diào)控的功能。另外還有一些要特別對待的是，有些大城市的輻射能力已經(jīng)超出了其行政轄區(qū)的范圍。如直轄市，只有城市郊區(qū)是農(nóng)業(yè)用地，而其輻射范圍卻是全國，此種情況就不能是直接的委托關(guān)系，而應(yīng)該由中央直接來協(xié)調(diào)。

2.2土地發(fā)展權(quán)所包含的權(quán)能，土地發(fā)展權(quán)類別合理劃分的思路

土地發(fā)展權(quán)作為一項土地財產(chǎn)權(quán)具有財產(chǎn)權(quán)的相關(guān)權(quán)能，主要有以下四方面權(quán)能： 占有權(quán)，即權(quán)利主體擁有具有排他性地對土地發(fā)展權(quán)的占有。使用權(quán)，權(quán)利主體可以行使土地發(fā)展權(quán)，合法行使土地發(fā)展權(quán)所建設(shè)的各類建筑物業(yè)設(shè)施。收益權(quán)，表明占有和行使土地發(fā)展權(quán)可以獲得相應(yīng)土地經(jīng)濟收益。處分權(quán)，主要涉及土地發(fā)展權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和回收等權(quán)能。同時，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以把土地發(fā)展權(quán)劃分為不同類型，如農(nóng)地發(fā)展權(quán)、市地發(fā)展權(quán)、營利性土地發(fā)展權(quán)和公益性土地發(fā)展權(quán)等。這些不同類型的土地發(fā)展權(quán)，按照一定關(guān)系形成我國土地發(fā)展權(quán)的基本框架。

2.3土地發(fā)展權(quán)與相關(guān)產(chǎn)權(quán)整合的思路

土地發(fā)展權(quán)創(chuàng)設(shè)的初衷是補充和完善現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度，使其更有效地配置土地利用。產(chǎn)權(quán)整合的關(guān)鍵是處理好土地發(fā)展權(quán)與土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等核心產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。土地發(fā)展權(quán)與所用權(quán)的關(guān)系在選擇土地發(fā)展權(quán)國有模式時，其整體關(guān)系已經(jīng)確立，但在實際運作過程中應(yīng)該做好兩者的聯(lián)合與分離，避免發(fā)展權(quán)與所有權(quán)的沖突；土地使用權(quán)往往成為土地發(fā)展權(quán)的運作載體，而土地發(fā)展權(quán)具體化土地使用權(quán)權(quán)能，促進土地使用權(quán)合理實施，應(yīng)該在明確各自權(quán)能的基礎(chǔ)上對使用權(quán)和發(fā)展權(quán)進行有效整合。[3]土地發(fā)展權(quán)與其他土地產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)運作，共同促進我國土地產(chǎn)權(quán)制度的完善和效用的最大化。

3.土地發(fā)展權(quán)視角中的城市土地管理優(yōu)化

3.1優(yōu)化我國城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本，城市土地管理優(yōu)化必然源于法律制度的創(chuàng)新與優(yōu)化。隨著我國土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建，首先應(yīng)該加快相關(guān)立法，對采用土地發(fā)展權(quán)后土地管理所采取的新措施進行法律規(guī)定，進一步明確政府官員和土地開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)，防止越權(quán)和非法開發(fā)城市土地，完善失地農(nóng)民和失房居民的權(quán)益保護和利益補償?shù)姆蓹C制，為我國城市土地管理優(yōu)化奠定堅實的法律基礎(chǔ)。

3.2賦予土地使用者土地發(fā)展權(quán)，保障失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益

國家對現(xiàn)有土地使用者的土地使用現(xiàn)狀和利益進行界定，并賦予土地使用者既定的土地發(fā)展權(quán)。在征地和城市拆遷過程中的失地農(nóng)民和城市居民，享有既定土地發(fā)展權(quán)即現(xiàn)有土地使用價值的權(quán)利。政府在征用農(nóng)民和居民目前使用的土地時，必須依法按土地發(fā)展權(quán)市場價格補償他們的既定土地發(fā)展權(quán)，并建立以發(fā)展權(quán)為保障的利益補償機制，依法維護失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益。

3.3完善土地發(fā)展權(quán)市場運作機制，增強市場調(diào)節(jié)作用

土地發(fā)展權(quán)市場運作指在土地發(fā)展權(quán)國家源頭供給的前提下，由行政單獨配置劃撥土地發(fā)展權(quán)向政府與市場雙重配置土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)換。隨著土地發(fā)展權(quán)市場運作機制的完善，土地發(fā)展權(quán)可以遵循市場規(guī)則，以產(chǎn)權(quán)交換模式在不同發(fā)展權(quán)擁有者之間進行交換，土地市場通過價格、供求等杠桿實現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)的合理分配。土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓、回收和滅失等一系列變更都對應(yīng)著相應(yīng)的土地開發(fā)使用用途變更，這可以使土地市場交易更加清晰和順暢。

4.結(jié)語

土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建，將會有效促進經(jīng)濟發(fā)展過程，尤其是城市化進程中產(chǎn)生的外部效應(yīng)的內(nèi)部化。土地發(fā)展權(quán)是土地財產(chǎn)權(quán)中的重要組成部分，其作為作用于土地使用性質(zhì)變更的財產(chǎn)權(quán)，為城市土地管理優(yōu)化開辟了一條新途徑，使社會經(jīng)濟的發(fā)展走上可持續(xù)的道路。

【參考文獻】

篇（7）

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的實施，為解決三農(nóng)問題，帶來了方便。其不僅能保護農(nóng)民的利益，同時也能保證非農(nóng)用地的合理使用。如何解決集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法下，城市土地管理問題，已經(jīng)成為集體建設(shè)用地的關(guān)鍵。

1 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題

農(nóng)村集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)過程中，雖然相應(yīng)取得了一些成就，但是在發(fā)展中仍有一些問題存在。政府在征地的過程中，常會遇到很多困難，特別是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，政府征收土地主要用于商品房開發(fā)等經(jīng)營性項目上。近些年來，農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)成非農(nóng)用地規(guī)模呈上升趨勢。這種集體建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓過程中，常會出現(xiàn)非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，但是各地政府受限于沒有明確的法律依據(jù)，在一定程度上使集體建設(shè)用地出現(xiàn)了放任自流的現(xiàn)象。同時對建設(shè)用地流轉(zhuǎn)權(quán)過程中的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證明也沒有做明確的規(guī)定，一旦產(chǎn)權(quán)雙方出現(xiàn)問題，政府沒有相應(yīng)的依據(jù)解決此類問題；在集體土地流轉(zhuǎn)的過程中，一些土地被用來進行工業(yè)生產(chǎn)。在長期的工業(yè)生產(chǎn)過程中，必然會出現(xiàn)土地污染及資源浪費問題。如果任這種問題長期下去，勢必會影響集體土地建設(shè)的發(fā)展；集體土地在流轉(zhuǎn)過程中，并沒有對相應(yīng)的地價做明確規(guī)定，既沒有保護價，有沒有最高限價。集體建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓或出租過程中，仍是以雙方協(xié)定為主的，政府并未做相應(yīng)的工作。在這種情況下，對集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)是非常不利的。

2 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法對城市土地管理作用

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策提出后，取得了一些成就，但是那并不能從根本上解決土地使用權(quán)問題。因此，制定集體建設(shè)使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法是十分有用的。下文主要對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法對城市土地管理作用進行相應(yīng)分析。

2.1 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法的實施，為非農(nóng)用地使用提供了依據(jù)

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法實施后，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地是需要通過相關(guān)法律才能取得相應(yīng)使用權(quán)的。不管是公益性用地，還是其他性質(zhì)用地，都是需要通過相應(yīng)的法律才能取得相應(yīng)用地權(quán)的。這就使得以公益用地為名濫用土地的現(xiàn)象得到了遏制。同時也保證了政府在市場的壟斷地位和在二級市場獲得的相關(guān)收益。集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)辦法的時候，農(nóng)民對土地的使用權(quán)有了明確的意識，土地所有者及集體經(jīng)濟組織可以在流轉(zhuǎn)后的土地建設(shè)中，獲取更多的收益。同時農(nóng)民也意識到了集體建設(shè)用地的重要性，一旦出現(xiàn)濫用征地權(quán)現(xiàn)象，他們就會產(chǎn)生懷疑，并限制征地濫用。這就增加了征地成本，土地流轉(zhuǎn)權(quán)管理辦法未實施時，土地征用價格過低現(xiàn)象時有發(fā)生。相關(guān)辦法實施后，土地被征為建設(shè)用地的成本將比農(nóng)業(yè)用地要高，會使轉(zhuǎn)讓者及相關(guān)的土地使用者的土地成本提高。

2.2 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法的實施，為城市土地利用規(guī)劃帶來了挑戰(zhàn)

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施后，加強了土地管理，不僅對違法使用集體建設(shè)用地進行了限制，同時也為合理開發(fā)、利用土地資源提供了相應(yīng)依據(jù)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，農(nóng)民可以在流轉(zhuǎn)中獲得一定的收益，其收益的多少在土地利用規(guī)劃中已有明確的規(guī)定。隨著城市土地規(guī)劃指標(biāo)不斷的加大，對布局及用途等有了更高的要求。一旦不符合農(nóng)民利益，農(nóng)民就參與到其中并對其進行相應(yīng)的阻撓。在這種情況下，就會加劇城市土地利用規(guī)劃難度。隨著相關(guān)辦法的實施，城市土地規(guī)劃將面臨著重大的挑戰(zhàn)。

2.3 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法的實施，增加了農(nóng)民收益

在集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)管理辦法未實施的時，集體建設(shè)用地是經(jīng)過這政府才可以轉(zhuǎn)讓的，這樣政府就獲得了在一、二級市場壟斷權(quán)，同時也能為城市建設(shè)提供相應(yīng)的資金。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后，政府想要對公益性用地進行征收就變得更加困難，這使得政府在集體建設(shè)用地的資金有所減少。同時在相關(guān)管理辦法提出后，國有土地集體建設(shè)用地減少，也就減少了國有土地的收益。

2.4 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法的實施，促進了政府職能的轉(zhuǎn)變

在集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)管理辦法實施后，政府的在集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，職能發(fā)生了變化，不僅是國有土地的管理者，同時也是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的服務(wù)者。在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，政府行政管理部門，不再具有產(chǎn)權(quán)代表身份，而是相應(yīng)活動的服務(wù)者和管理者，其職能也由原來的審批管理變?yōu)樵S可管理。集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)發(fā)生變化后，政府雖然從中獲取的利益變少了，但是其管理內(nèi)容不斷的增加，特別是在產(chǎn)權(quán)確定環(huán)節(jié)。相應(yīng)管理辦法確定以后，產(chǎn)權(quán)登記是需要到政府部門進行登記才可實現(xiàn)。

3 結(jié)束語：

隨著社會主義市場經(jīng)濟不斷的發(fā)展，集體用地建設(shè)使用權(quán)發(fā)生了變化，由原來的沒有使用權(quán)流轉(zhuǎn)依據(jù)到有相應(yīng)的使用依據(jù)。雖然流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地管理辦法實施后，政府在建設(shè)用地中有償使用費用有所減少，但是其職能卻發(fā)生了變化。不僅為農(nóng)民或是集體組織帶來了更多利益，同時也保證了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的順利進行，促進了可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]文楓,魯春陽,楊慶媛,周桂芳,王成.農(nóng)村集體建設(shè)用 流轉(zhuǎn)研究進展[J].地理科學(xué)進展.2011.(09).

[2]王曉霞,蔣一軍.中國農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的梳理與展望[J].中國土地科學(xué).2009.(04).

篇（8）

一、拆遷范圍內(nèi)非住宅房屋的認定，公房以租賃契約標(biāo)明的使用性質(zhì)為準(zhǔn)；私房以工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時核定的營業(yè)場所為準(zhǔn)。

二、拆除共有住宅房屋（以房屋共有執(zhí)照為準(zhǔn)），其共有人在拆遷范圍內(nèi)的住房可以獨立使用，并在此長期居住，單獨立戶的，可以作為獨立的房屋作用權(quán)人給予補償；其共有人不在拆遷范圍內(nèi)長期居住，或者其住房不能獨立使用，或者沒有單獨立戶的，只給予所有權(quán)補償。

三、《辦法》第三十條第二款和市房地局《關(guān)于實施〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉有關(guān)問題的通知》第31條關(guān)于對長期居住自建房居民補償?shù)囊?guī)定的適用條件為：

（一）在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口；

（二）長期居住在自建房內(nèi)；

（三）單獨立戶；

（四）本人及其配偶、父母、子女在拆遷范圍內(nèi)無正式住房；

（五）本人及其配偶在拆遷范圍外無正式住房。

市政府確定的市政府建設(shè)重點工程的房屋拆遷，本市別有規(guī)定的，從其規(guī)定。

四、拆除因城市建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，被拆遷人在此沒有常住戶口，其原建筑面積不足60平方米計算使用權(quán)補償款（不增加25平方米附屬面積），對超過60平方米之外的部分按照拆遷價格的20％給予補償。

五、拆除因城市建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，被拆遷人雖然在此有常住戶口，而且獨立分戶，但是沒有長期居住，在其他地方另有住房的，計算使用權(quán)補償款時不予增加25平方米附屬面積。

六、拆除公有成套住宅房屋，其廚房、衛(wèi)生間等由兩戶以上合用的，仍按照成套住宅房屋給予補償，其原建筑面積按照被拆遷人居住的臥室的建筑面積加上該套房屋的廚房、衛(wèi)生間等附屬建筑面積計算；但是其廚房，衛(wèi)生間等附屬建筑面積超過25平方米的，按照25平方米計算附屬建筑面積。

篇（9）

一、各拆遷單位拆遷許可證的發(fā)放，仍按照《北京市人民政府關(guān)于加強城市房屋拆遷管理的通知》（京政發(fā)〔1995〕13號）的規(guī)定執(zhí)行，即：城近郊8個區(qū)房屋土地管理局向拆遷單位發(fā)放房屋拆遷許可證，必須報經(jīng)市房屋土地管理局批準(zhǔn)。

二、各區(qū)、縣政府制定的本行政區(qū)域范圍內(nèi)危舊房改造工程的拆遷政策，必須按照京政發(fā)〔1995〕13號的文件的規(guī)定，報經(jīng)市計委、市建委和市房屋土地管理局審核批準(zhǔn)后方可實施。

以上各點，請遵照執(zhí)行。

北京市人民政府關(guān)于修改《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規(guī)定》的批復(fù)

（京政函〔1995〕89號  一九九五年十二月二十四日）

市房屋土地管理局：

市人民政府批準(zhǔn)對《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規(guī)定》作如下修改：

一、第六條修改為：

拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)居戶，根據(jù)被拆遷人原使用面積安置。被拆遷人原人均使用面積超過20平方米的，按人均使用面積20平方米的標(biāo)準(zhǔn)安置；被拆遷人原人均使用面積不足20平方米的，按被拆遷人原使用面積安置，但被拆遷人原住房嚴(yán)重擁擠不便，按原使用面積安置確有困難的，可以根據(jù)被拆遷人家庭人口構(gòu)成狀況，按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》第二十八條第二款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)增加安置面積。對被拆除房屋按有關(guān)規(guī)定作價補償。

被拆遷人要求房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，償還的房屋其使用面積按前款規(guī)定的安置面積標(biāo)準(zhǔn)計算。償還房屋與被拆除房屋的差價結(jié)算和價格結(jié)算以建筑面積為準(zhǔn)，具體計算辦法按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》及其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規(guī)定》中的“房地產(chǎn)管理局”改為“房屋土地管理部門”，其中第二、七、九、十條中的“市房地產(chǎn)管理局”均改為“市房屋土地管理局”。

《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規(guī)定》由你局根據(jù)本批復(fù)作相應(yīng)的修正，重新施行。重新施行前已由市或區(qū)、縣房屋土地管理部門公告或者動員的房屋拆遷，適用原規(guī)定；重新實施后由市或者區(qū)、縣房屋土地管理部門公告或者動員的房屋拆遷，適用修改后的規(guī)定。

北京市實施《城市房屋拆遷管理條例》細則的補充規(guī)定（1994年4月20日北京市人民政府京政發(fā)第26號，根據(jù)1995年12月24日北京市人民政府京政函〔1995〕89號修改）

第一條  為進一步做好城市房屋拆遷工作，保障城市建設(shè)順利進行，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和本市的實施細則，制定本規(guī)定。

第二條  建設(shè)工程用地跨區(qū)、縣的，由市房屋土地管理局核發(fā)房屋拆遷許可證（以下簡稱許可證），市房屋土地管理局也可指定有關(guān)區(qū)、縣房屋土地管理部門核發(fā)許可證。

重點建設(shè)工程、危舊房改建工程以及總拆遷量在200戶（含200戶）以上的建設(shè)工程，其拆遷計劃和拆遷方案，經(jīng)區(qū)、縣房屋土地管理部門核報市房屋土地管理局批準(zhǔn)后，由區(qū)、縣房屋土地管理部門核發(fā)許可證。

市和區(qū)、縣房屋土地管理部門應(yīng)依照規(guī)定對拆遷方案嚴(yán)格審查，并監(jiān)督檢查拆遷方案的實施。對拆遷協(xié)議不完善的，應(yīng)責(zé)令期限改正。

第三條  拆除住宅房屋，被拆遷人從二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)遷往遠郊區(qū)、縣安置的，每戶可增加一個自然間或補助2萬元至2.5萬元；從二環(huán)路以外三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)遷往遠郊區(qū)、縣安置的，每戶可增加一個自然間或補助1.5萬元至2萬元。

第四條  除第三條規(guī)定的外，凡異地安置被拆遷人，安置地點距遷出地點超過4公里（含4公里），給其生活帶來一定不便的，按安置人口數(shù)每人給予一次性異地安置補助費500元。不足4公里或雖超過4公里但安置地點在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的不予補助。

第五條  拆遷個體工商戶的安置和經(jīng)濟補助：

一、對利用自有房屋從事經(jīng)營并無其他生活來源的個體工商戶，拆遷人應(yīng)以營業(yè)用房安置（包括提供相應(yīng)的經(jīng)營場地）；確無營業(yè)房屋的，以住宅用房安置。不得既用營業(yè)用房又用住宅用房重復(fù)安置。

對利用自有房屋從事經(jīng)營但還有其他生活來源的個體工商戶，可以住宅用房安置。

對利用承租的房屋從事經(jīng)營的個體工商戶，不予安置，給予適當(dāng)經(jīng)濟補助。

二、對因拆遷引起停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的個體工商戶，可根據(jù)其上一年度上報稅務(wù)部門的月平均納稅收入額，按下列情況給予適當(dāng)經(jīng)濟補助：

以營業(yè)用房安置的，根據(jù)其停產(chǎn)停業(yè)的時間給予補助。

以非營業(yè)用房安置或按規(guī)定不予安置的，給予6至12個月的補助。

第六條  拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)居戶，根據(jù)被拆遷人原使用面積安置。被拆遷人原人均使用面積超過20平方米的，按人均使用面積20平方米的標(biāo)準(zhǔn)安置；被拆遷人原人均使用面積不足20平方米的，按被拆遷人原使用面積安置，但被拆遷人原住房嚴(yán)重擁擠不便，按原使用面積安置確有困難的，可以根據(jù)被拆遷人家庭人口構(gòu)成狀況，按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》第二十八條第二款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)增加安置面積。對被拆除房屋按有關(guān)規(guī)定作價補償。

被拆遷人要求房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，償還的房屋其使用面積按前款規(guī)定的安置面積標(biāo)準(zhǔn)計算。償還房屋與被拆除房屋的差價結(jié)算和價格結(jié)算以建筑面積為準(zhǔn)，具體計算辦法按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》及其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條  危舊房改建工程的房屋拆遷，實行鼓勵外遷、回遷與住房制度改革相結(jié)合的政策。具體辦法由區(qū)、縣人民政府結(jié)合本區(qū)、縣的實際情況制定，并報市房屋土地管理局備案。

開發(fā)建設(shè)企業(yè)對危舊房改建工程的被拆遷居民、單位，應(yīng)按拆遷協(xié)議妥善安置，對自行周轉(zhuǎn)的居民應(yīng)保證按期回遷。

第八條  原居住在城區(qū)、近郊區(qū)的被拆遷人自行周轉(zhuǎn)的，在規(guī)定的過渡期限內(nèi)，每人每月發(fā)給臨時安置補助費50元。由于拆遷人的責(zé)任，使被拆遷人到期不能回遷的，自逾期之月起，每人每月增發(fā)30元；逾期時間6個月以上的，自第7個月起，每人每月增發(fā)60元。

遠郊區(qū)、縣被拆遷人自行周轉(zhuǎn)的臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，仍按1991年市政府的規(guī)定執(zhí)行。

篇（10）

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物(教學(xué)案例，試卷，課件，教案)。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地;有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地;土地收購后，進行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用;出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構(gòu)，形成了政府與土地儲備機構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實際運行過程中，城市土地發(fā)展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據(jù)土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作;又要參與到企業(yè)運營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風(fēng)險保障等方面。

篇（11）

所謂土地儲備制度，是指土地儲備機構(gòu)通過征用、收購、置換和到期回收等方式從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由土地儲備機構(gòu)統(tǒng)一進行土地整理，然后進行儲備，再根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要將儲備的土地有計劃投入市場的制度。[1]

土地儲備制度的建立代表的是我國城市土地制度革新的方向，是我國城市土地利用制度的一次重大變革。有人將其譽為我國解放后第二次土地管理革命。土地儲備制度是我國土地市場的一項管理創(chuàng)新，對于政府加強土地管理，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起著相當(dāng)重要的作用。

1 我國城市土地收購儲備制度的發(fā)展歷程

我國的土地儲備制度是國有土地使用制度改變過程中的革新，其建立有相應(yīng)的歷史以及制度原因。1987年以前，我國實行的是國有土地使用權(quán)無償無期限無流動的所謂三無制度，城市中大量的土地被長期閑置，這一制度從根本上來說屬于否認了城市土地的商品屬性。 1995年以后，我國政府開始鼓勵企業(yè)自行盤活自己使用的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，但在當(dāng)時的法律制度下，這些企業(yè)可以用補辦土地出讓手續(xù)轉(zhuǎn)讓土地的方法，使自己成為土地供應(yīng)者，最后直接導(dǎo)致的結(jié)果是存量土地多頭供應(yīng)的情況大量出現(xiàn)。

1996年我國在上海市成立第一家土地儲備機構(gòu)――上海市土地發(fā)展中心，1997年杭州土地儲備制度開始啟動，2001年4月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，指出“為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。”[2]

2 土地儲備運作模式

縱觀我國目前實行土地儲備制度的城市，全國還沒有形成一個統(tǒng)一的運作模式。

陳建設(shè)將我國土地儲備制度的運行模式分為三種：

一是，按照市場機制運行的模式，這一模式的特點是土地儲備機構(gòu)根據(jù)自己的收購計劃和本級政府的要求，通過與被收購單位協(xié)調(diào)，確立土地收購價格或約定收益分成，按照約定由儲備機構(gòu)支付收購金。取得土地并按照現(xiàn)行規(guī)定辦理土地過戶手續(xù)，儲備機構(gòu)取得土地后負責(zé)對土地進行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套。對易于轉(zhuǎn)讓的儲備土地由土地管理部門出讓給新的用地者。

二是，行政指導(dǎo)和市場運作相結(jié)合的模式，這一模式的特點是收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，規(guī)定范圍的土地統(tǒng)一由儲備機構(gòu)根據(jù)計劃進行收購、儲備、開發(fā)。土地管理部門根據(jù)用地需求用招標(biāo)、拍賣方式對儲備土地實行統(tǒng)一出讓，規(guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地使用者不能像過去一樣通過補辦出讓手續(xù)的方法自行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

三是，行政指導(dǎo)、市場運作與土地資產(chǎn)管理相結(jié)合的模式，這種模式的特點是政府規(guī)定用于儲備的土地范圍。對可收購的土地由土地儲備機構(gòu)與原用地者簽定國有土地使用權(quán)收購合同。儲備機構(gòu)按合同規(guī)定支付土地收購補償費用、取得土地使用權(quán)。有的儲備機構(gòu)還受政府委托作為國有土地資產(chǎn)代表，對國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價出資，入股部分進行管理。收取企業(yè)改革中以租賃方式處置的土地使用權(quán)的租金和其他用地者按規(guī)定向政府繳納的租金。[3]

3 土地儲備制度存在的主要問題

3.1 土地補償形式與內(nèi)容不盡合理

土地儲備中心在征購、回收土地時，對土地征地補償?shù)男问竭^于單一，例如：在目前的土地儲備制度下，對農(nóng)民一般采取一次性補償一定數(shù)量的費用的方式進行安置，雖然短期內(nèi)看起來對失地農(nóng)民的生存不會產(chǎn)生影響，但是從長遠來看，由于沒有在農(nóng)民的生存與發(fā)展的角度上思考，會造成某些勞動技能相對較差的農(nóng)民會出現(xiàn)因為失地致貧的情況出現(xiàn)，從而產(chǎn)生新的社會問題。

3.2 土地儲備制度管理結(jié)構(gòu)有待完善

由于缺少現(xiàn)成模式經(jīng)驗可以借鑒，我國土地儲備制度一直處于摸著石頭過河的過程，現(xiàn)行土地儲備管理模式是市、區(qū)兩級政府管理，兩級土地儲備機構(gòu)除名稱差不多外，在行政上、經(jīng)濟上等方面都呈現(xiàn)出了各自獨立運行的狀態(tài)。同時，當(dāng)?shù)卣袝r為了增加城市重大項目的建設(shè)，會特批一些具有城市土地儲備職能的企業(yè)。最后導(dǎo)致的結(jié)果是城市土地儲備機構(gòu)多而散、小而弱，在城市土地儲備上形不成合力，甚至在某些時候會出現(xiàn)互相牽制的情況，反而制約了土地儲備的發(fā)展。

3.3 城市土地一級市場未形成壟斷

政府壟斷城市土地一級市場，是土地儲備制度能否有效實行的一個關(guān)鍵方面。然后從目前來看，各城市的土地儲備機構(gòu)并不能壟斷當(dāng)?shù)氐耐恋匾患壥袌觯€有很多相關(guān)部門能夠?qū)σ患壥袌龅耐恋剡M行回收整理和開發(fā)。

3.4 土地收購儲備資金短缺

由于土地收購儲備中不僅要對被收購?fù)恋剡M行經(jīng)濟補償，同時也需要進行相應(yīng)的前期開發(fā)。在這種情況下，土地儲備需要大量的資金支持，而目前我國土地儲備機構(gòu)的主要資金來源是兩個方面：一是政府的財政支持，一是銀行貸款，尤其是銀行貸款，往往能占到土地收購儲備資金的80%左右。

3.5 城市土地儲備的法律制度還不夠完善

目前，我國對土地儲備尚未進行統(tǒng)一立法，各地現(xiàn)在主要還是依靠一些地方性的法規(guī)來指導(dǎo)土地收購儲備。同時，2004年頒布的新的土地管理法對于地方政府應(yīng)該如何建立土地儲備制度也沒有明確規(guī)定，這樣導(dǎo)致的結(jié)果是土地儲備制度缺少了相應(yīng)的法律保障。

4 土地儲備制度運行中的發(fā)展對策

目前，我國已有許多學(xué)者對土地儲備制度的問題進行了探討，并對土地儲備制度進一步發(fā)展完善提出了相應(yīng)的對策。例如：賈生華提出我國土地儲備制度的發(fā)展對策為把城市地價水平調(diào)控在一個合理的水平上理順體制加強協(xié)作協(xié)調(diào)有關(guān)政府部門的關(guān)系，強化政府壟斷一級土地市場的功能，加大規(guī)范土地市場力度，積極創(chuàng)新土地儲備融資方式，探索建立城市土地基金，努力探索采取一次測算"分階段分期支付補償費。[4]

綜上所述，土地儲備制度的完善對策如下：

（1）制定適用于當(dāng)前土地儲備制度發(fā)展的法律法規(guī)

土地儲備制度的建立與發(fā)展，對于我國城市土地流轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展以及政府財政的穩(wěn)定有著非常重要的意義。而制度的推廣，必須要相配套的法律法規(guī)的支持，只有制定了與當(dāng)前土地儲備制度相匹配的法律法規(guī)，才能使土地收購儲備行為有法可依、有法可循。因此，土地儲備制度的完善首先要從制定相關(guān)的法律法規(guī)開始。

（2）完善土地儲備補償機制

合理且有效的土地補償機制，是土地儲備制度良好運行的基礎(chǔ)，目前的土地收購補償存在著不少問題，主要體現(xiàn)在補償標(biāo)準(zhǔn)以及補償思路兩個方面。在補償標(biāo)準(zhǔn)方面，要堅持土地權(quán)利與土地收益相結(jié)合來確定土地價格，利用地價評估中收益還原法、市場比較法、剩余法等多種方法評估土地價格，同時也要在充分考慮單宗地的土地剩余使用年限、所在區(qū)位以及用途的情況下進行地價評估。而在補償思路方面，主要在對應(yīng)失地農(nóng)民方面，需要一個有效的補償以及幫助機制，能夠讓失地農(nóng)民在失去土地之后比較迅速的轉(zhuǎn)換身份，實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)。

（3）積極整合土地儲備機構(gòu)，實現(xiàn)土地一級市場的壟斷

首先應(yīng)在法律法規(guī)上嚴(yán)格限制批準(zhǔn)新的土地儲備機構(gòu)，從根源上制止一擁而上成立土地儲備機構(gòu)的情況；其次政府應(yīng)該逐步取消企業(yè)公司從事土地儲備的資格，實現(xiàn)土地儲備中心對土地一級市場壟斷；第三應(yīng)從行政或資產(chǎn)關(guān)系的角度理順現(xiàn)在兩級土地儲備機構(gòu)的關(guān)系，按照攜手合作、利益共享、互補優(yōu)勢的原則，使兩級土地儲備機構(gòu)形成合力，協(xié)調(diào)發(fā)展。

（4）大膽創(chuàng)新土地儲備融資方式

在目前土地儲備融資方法的基礎(chǔ)上，要廣開融資渠道，在條件成熟的時候，甚至可以考慮相關(guān)債券，吸收城市內(nèi)中小型投資者的資金。同時，還可以考慮對已進入土地儲備中心，但尚未拆除地上建筑物的土地，進行短期出租，以加快資金回籠。

（5）完善土地儲備機構(gòu)管理監(jiān)控機制

城市土地儲備中心所運營的資金是巨大的，但是其本身應(yīng)該是一個處于政府管理下的非營利機構(gòu)，所以必須要完善對儲備中心的監(jiān)控和管理，讓儲備中心的資金運營透明化、公開化，從制度管理上減少個人和集體腐敗的可能性。

土地儲備制度的完善是一項長期的艱巨的任務(wù)，相信只要勇于探索、敢于創(chuàng)新、大膽實踐，一定能夠形成具有中國特色的城市土地儲備制度。

【參考文獻】

[1]朱學(xué)敏，徐健.認識提高 完善土地儲備制度[J].價值工程，2010（23）.

[2]李艷紅.城市土地儲備制度與政府干預(yù)[J].生產(chǎn)力研究，2004（9）.

[3]陳建設(shè).建立土地收購儲備制度 實現(xiàn)政府壟斷土地機制[J].經(jīng)濟問題，2001（1）.