房地產商業地產培訓大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產商業地產培訓范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

有孵化器倒閉的，也有逆勢擴張的。孵化創業的各類創業空間，也正在接受資本更為理性更加審慎的檢驗。

在上海楊浦區，有一條700米長的大學路，路的一頭通往復旦大學，路邊鱗次櫛比著各種異域風情的餐廳、咖啡館酒吧，讓人眼前一亮的創意零售店。這條大學路所在的創智天地，是一個希望能融合“工作、生活、學習和娛樂”于一體的大社區，創業社區INNOSPACE+就置身其中。

今年秋天，他們和韓國創投領域的合作伙伴聯手，舉辦了一場中韓兩國創業項目的路演。韓國CJ集團旗下的文化創造融合中心（CCCC）帶來的項目，有為電視劇制作外國字幕和可以共享的開放平臺，有通過360°VR展示視頻和動畫，通過4D技術開發“韓流”內容在VR設備播放的；中國創業團隊路演的，有致力于解決VR人機交互問題的，可自由選擇視角的3D視頻攝像系統等。

集中了視頻、動畫、VR等諸多熱門領域的中韓項目DemoDay，被戲稱為“有顏更有料”，也是INNOSPACE+的開業首秀。INNOSPACE+并非草根創業，背靠瑞安地產。傳統房地產商涉足眾創空間、聯合辦公空間的，名氣更大、目前來看發展勢頭更猛的比如潘石屹SOHO中國旗下的3Q空間。不過，用瑞安房地產總經理、INNOSPACE+總監陳成強的話說，瑞安雖然是做傳統地產出身，但INNOSPACE+決不是簡單的傳統地產模式。

重新梳理創業上下游

在加入瑞安集團之前，陳成強曾擔任過新加坡經濟發展局（SEDB）的區域總監。作為SEDB初創企業發展計劃的主要設立者之一，也投資如Gevo Entertainment 和 InCent Pvt Ltd這樣的初創企業。

正是這樣的經歷，使得陳成強站在房地產商的角度看待創業社區時，多了一層思考：創業社區必須要跳脫出單純的“空間的出租”，要探索“除了場地之外還能給創業者帶來什么”，要創造真正吸引創業者的附加值。

在瑞安集團內部，INNOSPACE+就是一家創業公司，已經從房地產業務中獨立出來，摸索傳統房地產商業模式之外的新玩法，陳成強就是這個“知識社區”核心團隊的一員。要為社區打造強健有力的創新生態系統，首先要梳理創業這個產業鏈的上下游資源。

如何打造圍繞創業的生態系統，聽上去特別務虛的說法，陳成強他們一點點把它做實。比如把原本隔著一條淞滬路的兩個有著類似孵化功能的創業空間，2011年8月成立的IPOclub創業咖啡和2012年11月成立的InnoSpace創業孵化器，整合在一起，在新址上推出了更適合創業者“聚集”的升級版INNOSPACE+。

幫助創業者把想法變成可以落地的項目，遠不止于提供一個辦公場所。陳成強他們在既有的物理空間，以及成立四年的InnoSpace創業孵化器的基礎上，像搭積木一樣，圍繞“創業”，搭建起更多的服務功能模塊，比如增加了聯合辦公（InnoWork）、創客空間（InnoMaker）、創業公寓（InnoApartment）等，比如引入風投，引入導師，搭建一個相對完整的創業環境。

如何幫助創業者把產品從“實驗室”狀態推向“量產”，打通“Demo-產品化”的通路，是INNOSPACE+另一個很重要的嘗試。INNOSPACE+的前身InnoSpace于2015年開始與西門子合作，幫助一些工業4.0相關的創業項目進行加速指導等系統化等培訓和相關資源支持；現在INNOSPACE+與BMW正在開展有關車聯網方面的合作，共同挖掘優秀的汽車互聯、移動出行創業項目。

創業社區的“創業”

INNOSPACE+不是國內最早一批做孵化器、眾創空間、聯合辦公空間的，也不是目前該領域里處于聚光燈下的玩家，對于陳成強他們來說，必須要思考的問題是：目前孵化器數量眾多，他們如何聚焦做出特色，而不是一味追求做大做多。

INNOSPACE+的免租金似乎很受創業者歡迎，但陳成強強調，這只是他們吸引創業公司的“噱頭”，相較于不少孵化器的低進駐門檻，INNOSPACE+的做法正好相反，他們很看中入駐項目的質量，以及項目特質與INNOSPACE+自身資源的匹配性。

陳成強介紹，在篩選項目的時候，他們首先會選擇與自己資源匹配的項目入駐，對這些項目前三個月內免租金，之后再決定是否投資和孵化。這樣的業務模式與INNOSPACE+的盈利模式相關。目前INNOSPACE+向項目收取工位租金只達到總營收的10%，原因是辦公空間的租金本身并不高，每個工位每月1000元左右，服務費和基金管理費才是INNOSPACE+目前兩大主要收入來源。

正是這樣的盈利模式，決定了入駐項目與INNOSPACE+之間是“緊密的伙伴”關系，而非松散的“二房東與租戶”的關系，未來項目的質量、生存狀況將直接影響到辦公空間自身的利益。INNOSPACE+會定期舉辦國際創業集訓營，有機會入選集訓營的團隊還將獲得InnoSpace天使基金10萬元～50萬元人民幣的種子投資。除了融資，平臺還提業對接。

這樣一來，行業聚集使得所有入駐項目互幫互助，彼此的能力被充分挖掘和創造，創業社區內部的資源得到充分利用和有效共享，上下游公司有機會形成產業鏈效應。

陳成強介紹，他們已經累計孵化超過150家創業團隊，投資超過50家，幫助這些極其早期的項目從種子成長到天使輪。

篇（2）

中圖分類號：S618文獻標識碼： A

1 風險管理的相關理論

1.1風險的概念

現階段以來，在房地產建設階段，風險就是發生不幸事件的概率，或者說是指損失發生的不確定性【1】 。嚴格說來，風險是一種綜合效應，是關于事件本身的不確定以及結果的不確定效應。學術界上有一種經典定義，是將風險用一個函數來表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的風險，P表示事件發生可能的概率，而C表示該事件發生所帶來的損失或者收益。

雖然風險具有不確定，但它與不確定有著本質的區別。一般而言，風險是可以量化的，其不確定性是可以通過它發生的概率來進行估計，從而可以采取有效的預防措施、運用各種科學管理方法來加以控制【2】。

1.2商業地產項目風險的特征

眾所周知，在房地產開發過程中，可能會存在各種意外情況，從而影響開發項目的利潤，房地產項目風險就是指在房地產開發活動過程中發生的風險【3】。商業地產項目風險的特征有：①客觀性和必然性②階段性：由于房地產項目壽命周期較長，因此在每個階段呈現出來的狀態不一樣，從而面臨的風險不一樣③開發模式的復雜性：商業地產遵循遵循研究城市發展規劃、居民消費需求及相關行業發展態勢-商業定位-主力店招商-產品規劃設計-開發建設的開發模式，其過程更為復雜，對建設階段的風險管理要求也應更高。

1.3風險管理的基本過程

依據現在的文獻總結來看，一般將風險管理分為四個階段：風險識別，風險分析與估計，風險應對和風險監控。項目風險管理就是通過這四個階段循循漸進進行展開的。詳見圖1

圖1項目風險管理流程圖

下面我就以建設階段為例，站在業主方的角度來對某商業房地產項目風險管理進行分析。

2某商業房地產項目建設階段風險管理

2.1風險識別

當項目開發階段的工作完成以后，接下來就到了地產開發建設階段,所謂的建設階段通常來講就是從正式開工到工程竣工的階段。建設階段應該是項目整個過程最關鍵最容易產生矛盾與糾紛，也是最容易產生風險的階段，這一階段的主要任務就是進行開發項目設計；采用合適的招標模式，招標選擇承包商；選擇合理的承包商，擬定合同條款，簽訂承包合同；施工過程中，加強管理，跟蹤控制，確保項目能夠按計劃保質保量得完成，以保障開發商和投資者的利益，如果管理不當或者技術手段不當，則有可能引起工期風險、技術風險、質量風險以及安全風險等。

（1）招標模式風險：一般而言，以大多采用的公開招標為例，對于業主而言，招標工作量大，費用支出多，用于招投標的時間較長，不利于縮短項目的周期，且對中標者可能不太了解，如一選擇素質較差的企業，就增加了今后雙方協調上的困難。

（2）承包合同風險：合同風險有兩類，一類是由于合同條款不完善，敘述不嚴密，有漏洞，或者部分條款與法規相抵觸，存有“陷阱”，在執行中可能會對業主造成損失的可能。第二類是由于合同條款規定而引起的風險在合同雙方間不同分配，即純合同風險，這里不闡述。

（3）工期風險： 房地產建設過程中，工期拖延是種常見的情況。而一旦工期發生拖延，將會造成巨大的損失，首先可能是市場供求發生了變化，耽誤了租售的最佳時間，其次是工期拖延將占用資金，管理成本增加，最終導致投資利潤的下降。工期風險發生的原因大多為設計文件的變更，承包商故意拖延工期，不可預見事情的發生。

（4）質量風險：質量對于工程建設項目而言，是最為重要的。影響項目質量的因素主要有：設計理念落后，承包商技術水平落后，施工方案、方法選擇不當等。

（5）施工安全風險：施工安全風險主要是由于自然環境因素，現場條件(施工現場安全措施、操作不當)，施工人員的不安全行為導致的風險，材料設備等因素。發生安全風險，必然會使得工期延誤。

2.2 風險分析與估計

在商業房地產項目建設階段，項目風險評估主要是針對于風險識別出來的各種風險進行評估。主要內容包括質量風險評估、進度風險評估、項目成本風險評估、安全風險評估。針對于每種可能發生的風險，現行下都有相應的數學分析方法加以分析。比如質量風險評估（針對于施工階段而言），在量化的數據中，可以采用模糊事件樹方法、FMEA、以及物元綜合評價方法，PRA等。在進度風險評估中，現在大多數企業仍然采用傳統的雙代號網絡計劃圖或者橫道圖進度計劃表。如以CPM為基礎，求出關鍵線路，用PERT來評審關鍵線路上工期目標實現的可能性。如果發生工期延誤的情況，首先找出關鍵線路上影響工期順延的因素，然后加以解決。在施工成本風險評估中，可以采用蒙特卡羅模擬方法，基于Possion分布的現場變更成本風險評估模型【4】。在安全風險中，由于企業大多數對風險進行了轉移，即通過全部或者部分購買工程保險，所以在對安全風險進行評估時，可以通過查看企業辦理的保險范圍和相應的保險費率來進行。

2.3 風險應對

在建設階段主要面臨的風險有：工期風險、質量風險、安全風險，因此對項目的風險管理應對策略如下：

（1）嚴格處理好工期方面的風險:為了避免產生工期拖延的情況，項目管理者應時刻跟利益關系人保持溝通，隨時向他們反饋項目的進展情況，及時處理溝通過程出現的問題（如設計出現變更），保持良好的合作；要對承包企業加強督促力度，嚴格監督施工企業是否按照計劃施工、是否有拖沓的跡象，督促承包企業應該保證充足的資金和材料以確保工期，督促承包企業加強對非關鍵線路上的工序的同時施工以確保工期等。

（2）嚴格處理好質量方面的風險：由于項目的施工是按照圖紙進行施工，所以在質量方面分風險處理上應采取兩方面的考慮。①施工圖紙的設計階段，在設計單位提供設計的圖紙時，項目的管理者應邀請一些相關專家對可能發生的風險進行評估；然后將整理好的評估結果交由施工圖紙審查部門進行審核，在審核合格后應該組織進行設計單位與施工單位的設計交底；最后施工企業應根據施工現場等的實際情況對施工圖紙進行全面了解，發現不合理的情況應交由設計院處理（圖紙會審）；在圖紙會審結束后相關單位就可以熟悉圖紙的內涵，掌握工程難點并提出相應的技術方案，從而施工前的問題可以得到最大限度的解決。②工程施工階段，在施工圖紙得到肯定后，管理者對于工程的質量應該進行全面細致的監控，應該安排人員對施工現場（包括施工環境、施工技術的監察）進行監督，加強對施工材料的進場檢查；對于已經完成的工序要使用科學公正的方法進行檢測以保證工程的質量；對于各個階段風險識別的結果應采取事前控制，對于級別高的風險因素應隨時跟蹤，做好應急計劃；做好現場建設日志等。

（3）嚴格處理好安全方面的風險：向開發建設各方人員灌輸安全意識，對相關人員進行三級培訓教育，專業工種必須先培訓后上崗。制定相應的安全管理措施，加強施工現場的安全控制等。

3 結論

本文探討了商業地產建設階段的風險管理，以風險管理理論為基礎，逐步深入地對建設階段可能存在的風險以及它的評估和應對作出了闡述。對目前國內正在開發建設的商業地產項目具有一定的借鑒性。但是我們知道，房地產的風險管理是一個動態的過程，僅僅從某個階段來論證其風險管理是不夠的，有關于如何實現商業地產風險管理的動態性及基于DSS來實現商業地產風險管理的集成仍然是一個重要課題。

參考文獻：

[1] J S Rosenbloom. A Case Study in Risk Management[M]. Prentice Hall, 1972

[2] Gaylon.E.Greer,Phillip T.Kolbe,Investment analysis for real estate decisions,[M].Dearborn Real Estate Education．1981

篇（3）

他在空中劃了一個圈，然后講解東西南北，界定“承德晨陽汽車文化公園”的地緣方位。這個承德市乃至河北省的重點規劃項目，占地20平方公里，位于承圍路與松獅路交會處，總投資20.6億元。在層林疊翠之間，將建成包含汽配城、越野賽道、5D汽車電影院、卡丁車、汽車體驗館以及五星級酒店的大型“汽車主題公園”。張軍是這個汽車文化公園的負責人。

萬畝山林中的“汽車莊園”

放眼望去，山下開闊地剛剛建成開業的晨陽汽配城被一條嶄新的“汽車大道”環繞，背后則是即將建成園林式汽車公園的平頂山。“你看到的這些山，都將被包含在汽車文化公園里。”張軍一揮手，將連綿的山林收于掌中。

晨陽汽車文化公園將取代鄂爾多斯銅川汽車產業博覽園成為全國最大的汽車文化公園，其周邊近三萬畝山水林地和承德避暑圣地的人文自然環境關照，更是讓其他地方跟風而上的“汽車公園”無可比擬。

晨陽汽車文化公園的定位是：以汽車文化休閑旅游為核心，以打造創意文化旅游環境為手段，構筑輻射京津冀遼蒙的汽車服務貿易企業基地。

2010年，晨陽汽車文化公園的投資者―河北晨陽房地產開發有限公司董事長陳彥崗以“園林建設用地”的性質取得這片山地的開發權。“在中國任何一個地方，包括現在的承德，再找一塊這樣的地已經很難。”

之所以能拿到如此風水寶地，主要在于這個項目“踩”到承德打造國際旅游文化城的“點”上。“以前大家都知道，來承德無非是‘白天看廟，晚上睡覺’。汽車文化公園建成后，承德的旅游層次和品質將得到提升，對其他相關旅游產業的帶動作用也是不可小覷的。”張軍說。

按照規劃，晨陽汽車文化公園將由一條總長5.6公里的“汽車大道”和四個主題園區構成，具體建成功能區域。除了國內其他汽車公園都有的汽車主體樂園（包括汽車影院、卡丁車、a1賽車等）、車改裝實驗基地和安全駕駛培訓基地以及汽車銷售和售后的“一站式”綜合服務外，依托山勢而建的“冬季樂園”滑雪場、根據不同路況設計的山地駕駛體驗和冰雪路面體驗，以及以“房車營地、越野營地、車友會所”形式出現的自駕營地和汽車旅館將成為晨陽文化公園的幾大“特色菜”。

環山而建的“汽車大道”兩側將形成汽車品牌4S店的集群。據悉，奔馳、寶馬、沃爾沃、斯巴魯等高端汽車品牌已經簽下“訂單”，一旦汽車公園開工建設，這些品牌4S店也將隨之遷入。

而對于這里的每一道山坳，張軍也都規劃好了用途。

“涉足汽車公園建設前，不知道有那么多愛玩車的人，有玩房車的，有玩越野的。有人跟我說，要搞越野賽，明天就拉來四五百輛車都沒問題。”2011年6月2日晨陽汽配城開業時，浩浩蕩蕩幾十輛房車的出現和越野車表演讓張軍更加篤定，利用山地的地形特點開展多樣化的駕駛體驗將前景無限。

與汽配城等項目需要開發商前期自己投入不同，在晨陽汽車文化公園項目上，陳彥崗旗下晨陽房地產開發有限公司的身份是一級開發商，而非投資者。“政府提供土地，我們吸納行業內感興趣的投資方投資園區內的具體項目。”這種運作方式讓晨陽的風險大大降低。

對于二線城市承德而言，突然出現的汽車文化公園概念似乎過于“前衛”，但陳彥崗并不擔心。

“2010年，承德汽車保有量65萬輛，按人口369萬人計算，千人汽車保有量達176輛，高于全國平均水平52輛，具有良好的汽車消費市場潛質。”此外，北京的汽車保有量已近500萬輛，這個龐大的有車族群的消費很容易就會分散到承德。

目前，汽車文化公園已進入招商的前期，項目的熱度讓陳彥崗和張軍都沒有了周末。記者周六到達時，陳彥崗正在接待前來考察公園項目的投資方。“這個項目很好招商。”張軍表示，晨陽在選擇投資方時將專業性放在首位，汽車文化公園由清華大學負責設計，公園內的各個項目也將從國內外遴選最為頂級的設計方和投資商，目前卡丁車項目已經與香港某知名專業團隊達成合作，5D影院也基本敲定投資方，而公寓式酒店則將由建筑業起家的晨陽集團自己投建。

在張軍的考慮中，晨陽汽車文化公園希望推銷的消費理念是―“與其大老遠跑香港、廣州玩這些項目，不如就近來承德”。

“中國模式”搭建基礎

陳彥崗是在百度上“搜”到張軍的。

作為“中國汽配行業十大金牌經理人”，張軍在過去的十七年間幾乎走遍了中國，從秦皇島到拉薩，從珠海到鄂爾多斯，這些城市的汽配城建設或多或少都留下了張軍的印記。

汽配城是相對成熟的有形市場業態。對于陳彥崗的“汽車莊園”而言，先行開業的“晨陽國際汽配城”是其踏足汽車界的第一步，也是其打造汽車文化公園的基礎，未來二者將連成一體。因此，汽配城在整個項目中有著舉足輕重的作用。

“在海外，汽配城被稱為‘中國模式’，是中國獨有的市場形態。”張軍稱，由于消費能力的多層次需求，這種模式在中國還會長期留存。

在確定要分食汽車后市場這塊大蛋糕后，陳彥崗迅速展開了人才獵捕行動。他很清楚，自己對汽車是外行，無論是汽配城還是汽車文化公園，都需要真正的行家里手。

為此，陳彥崗曾手提幾十萬現金進京“搶”人，但請來的兩任汽配市場總經理都在開業前相繼離去。

“這是我負責的第十五個汽配市場。”張軍說。半年前陳彥崗從網上搜到他的信息，然后通了個電話，他就過來了。兩人一見如故，共識頗多。

除了張軍，陳彥崗還請來中國汽車有形市場領域最為資深的專家―原北京亞運村汽車交易市場總經理、現任中國汽車流通協會有形市場分會會長蘇暉，借助其掌管的策劃團隊為整個項目把脈。

今年6月2日，總占地450畝、呈兵營式建筑布局的“晨陽國際汽配城”開業，一期占地168畝。開業之時，招商已經完成了大半。

和汽車文化園區一樣，晨陽汽配城也成為承德雙灤區的重點項目。“雙灤區的規劃是要搞一個大的省級物流園區，對于園區內的項目，考察來考察去，最后決定做汽車城，因為承德作為保有65萬輛汽車的城市，至今還沒有一個成形的汽車后市場。”張軍指出，另一方面，承德的定位是國際旅游城市，但散布在街面上的汽配、汽修店非常影響城市形象。因此，“我們提出通過建汽配城，來歸行納市，集中經營，既美化城市，又提升業態的檔次。”

最終，陳彥崗以每畝40萬元的商業用地價格買下了汽配城的土地，項目擁有40年的獨立產權。這個價格在承德而言，并不便宜，但投資收益顯現的速度卻比陳彥崗做房產開發還要快。

“房子還沒蓋好，我們的投資就收回來了，幾個億已經到賬。”這一點讓陳彥崗和張軍很是欣慰。

“現在北京的二十幾個汽配市場基本上都沒有產權，都是租賃式的。”而晨陽汽配城采取租售結合的方式，全部361個商鋪最終被兩百多戶投資者買走，然后再交由晨陽來代其向外租售。隨著前期招商的順利進行，資金投入很快全部收回。

從去年5月26日立項，到今年6月2日建成開業，晨陽汽配城的全部審批過程只用了一年。

承德市為晨陽汽配城項目成立了專門的工作協調組。除了稅收、財政給予支持外，為了配合汽配城招商，承德市的城管、工商甚至出臺了一些行政干預政策，要求汽配行業從業者必須歸行納市、統一經營，否則就不予頒發企業經營許可證。

地有了，人有了，剩下就是商機了。很快，自北京“限購”的市場變化，給晨陽汽配城獻上了一份“大禮”。

張軍解釋說，作為國內汽車消費的重鎮，北京同時還是全國汽車配件的特大集散地，遍布京城的汽配城除了滿足當地的市場需求，另一個主要渠道就是銷往外地。但是，“目前北京有19家汽配城都在五環以內。根據北京實施的限行政策，外埠車不能進五環，而外地買汽車配件是要汽車拉進拉出的，這導致很多商戶在北京之外尋找出口。而承德離北京一步之遙，不僅沒有這方面的限制，還有政策優惠，所以我們招商才會這么快。”

在“汽車莊園”里搞汽車大道（4S店集群）也是出于這個考慮，北京“限購”后，商家要生存，承德是主要出口。而承德在汽車銷售方面的商業意識還比較落后，不像其他城市，很多汽配市場都已經更新到第二代了。

按照規劃，汽配城最終將建成涵蓋所有配套體系的一站式服務鏈，真正形成“城”的規模。

汽車商業地產憧憬

在參與組建了諸多一線城市汽配城的張軍看來，晨陽汽配城并不具備太大的挑戰實力，但他在汽配城與汽車文化公園的聯動布局中看到了發展前景。“業態必須互相支撐，這樣開車的、買車的、玩車的，都可以在這里找到自己喜歡的項目，做單一了不行，大老遠跑來只為辦一件事，就不會有吸引力。”

這一項目也使陳彥崗成為汽車商業地產領軍人物之一。

實際上，做汽車主題公園，陳彥崗并不是“第一個吃螃蟹的人”，全國范圍內，目前有12家在建的汽車主題公園。蘇暉說，過去一年內，有二十多個城市將汽車主題公園列入規劃。

“這與國家大的政策導向有關，‘十二五’規劃中提出拉動文化娛樂消費，這對汽車文化產業化是一個契機。”張軍表示。

而作為房地產商涉足汽車業，陳彥崗更不是第一人，目前全國諸多汽車市場以及汽車經銷商集團，背后的投資方都是房地產商人。

2008年，從事建筑業十多年的陳彥崗拿到了房地產開發資質，成立了河北晨陽房地產開發有限公司。在承德成功開發了幾個地產項目之后，陳彥崗便開始籌備業務拓展。

2010年，一場席卷中國的“汽車主題公園熱”吸引了諸多房地產開發商的目光，也促成了更多地產和汽車親密接觸的案例。陳彥崗也不例外，在充分論證了國內現有的各種汽車市場業態的商業前景后，“汽配＋汽車文化＋旅游文化”的新型商業地產成為陳彥崗的首選。

人們習慣將這種涵蓋了汽配市場和汽車主題文化公園的龐大汽車園區也稱為“汽車城”，但實際上，與各經濟開發區以汽車制造廠商為主構成的“汽車城”完全不同，新型“汽車園”所包含的恰恰是汽車制造業以外所有和汽車相關的領域，比如銷售、服務、娛樂等相互鏈接的行業。而汽車與商業地產結合后帶來的升值空間則是最大的投資看點。

像這樣的綜合型汽車項目，業態所包含的因素越多越好。承德先天的旅游文化優勢，對晨陽汽車基地尤其是汽車文化公園的帶動作用會相當明顯。

張軍坦言，商業地產開發項目確實存在不確定性，但就汽車商業地產而言，隨著汽車保有量的逐年增加，配件市場需求逐年加大，其投資回報是可以預期的。

汽車商業地產的帶動作用不可小覷。這也成為各地政府對汽車園區建設大開方便之門的主要原因。以晨陽汽配城的商鋪價格為例，不到一年的時間，就從每平米5000多元上升到9000多元。而晨陽汽車文化公園的預期盈利水平更為誘人：總投資20.6億元，年營業額可達200億元。

在蘇暉看來，汽車商業地產興起的大背景是中國的城市化進程。“現在各個城市都在進行新的城市規劃，隨著城市用地日趨緊張，汽車消費集中在市區的方式必將改變。”其中，像晨陽汽配城及汽車文化公園這種綜合型多業態的汽車園區將成為主流。

但并非所有的地產商都能在汽車公園上轉型成功，這一點，鄂爾多斯的銅川汽車產業博覽園似乎已經成為反面案例。該園區建成后，房產被一搶而空，但招商卻毫無進展，空置率一直高居不下。

經驗豐富的張軍說，“交通、消費觀念、市場空間以及運營模式，都是決定汽車商業地產投資能否成功的主要因素。”

篇（4）

財務成本管理，即企業在生產運營過程中采用的成本和費用管理策略和措施。就國內房地產企業而言，面對復雜的市場競爭和發展形勢，企業必須進一步加強自身的財務成本管理，保持管理的高效性和合理性，以真正滿足企業的經營發展需求，促進行業的持續、穩步發展。

一、房地產企業財務成本管理的意義

房地產企業財務成本管理是針對房地產企業經營過程中的整體經費消耗所開展的管理工作，具體包括了對房地產運營成本的管理、對采購費用的管理以及對人員工資的管理等等。合理地運用財務成本管理，能夠顯著降低企業成本支出，保持企業更高的經營收益，進而鞏固企業的市場地位，滿足企業乃至行業的未來發展需求。

S著對外開放政策的實施，房地產業開始逐步引進國內，國內房地產市場也開啟了全新的發展階段。但是，相對于發達國家，國內房地產業發展時間相對較短，多數房地產企業經營管理也相對比較粗放，企業自身的財務成本管理存在較多問題和不足。房地產企業加強財務成本管理，首先能夠為企業創造更高的經濟效益，使企業獲得更為廣闊的發展前景，提升企業的綜合競爭力。其次，房地產企業加強財務成本管理，能夠充分提升企業經營戰略的合理化水平，推動企業的持續性發展。財務成本管理，能夠為房地產企業提供準確、全面的財務信息數據，企業領導層可以針對這些信息數據制定和調整企業發展計劃，規避企業戰略實施風險，同時也將有效的避免企業資金鏈問題。此外，在科學的財務成本管理之下，房地產企業還能夠更好地維持企業內部穩定性，保障企業和員工的基本利益，降低企業經營風險，實現自身的可持續發展。

二、房地產企業財務成本管理中的主要問題

（一）成本管理意識不足

當前，國內多數房地產企業都非常缺乏財務成本管理意識，對財務成本管理的重視程度不足。在房地產市場的高速發展之下，各地房地產商應運而生。憑借著豐厚的資本和資源優勢，許多房地產商都賺取了豐厚的利潤。但是，除華潤、萬科、萬達等國內優秀房地產企業之外，多數房地產企業并沒有真正落實和深入開展財務成本管理和控制工作，甚至在實際的項目施工和實施過程中，財務成本控制也未形成完善的管理體系，嚴重影響到企業利潤，大量成本被揮霍和浪費，工程質量也無法得到有效控制。

（二）成本管理體系缺乏

目前，很多房地產企業都沒有系統性的管理制度和監督制度，財務成本管理中的財務成本控制制度和考核制度等基本上是抄襲其他公司，完全脫離了企業的實際經營和發展現狀，企業財務成本管理水平自然難以保證。與此同時，我國房地產業目前仍處于發展階段，各項管理法規政策都并不完善，這也導致大部分企業沒有相關規范和標準做支持，部分房地產企業也因為財務成本管理不善而破產倒閉。如湖北鑫天浩置業有限公司，2015年向地區法院申請破產清算，一時間成為社會關注的焦點。鑫天浩置業有限公司的破產，一方面是由于企業資金鏈斷裂、債臺高筑，而另一方面，企業自身經營不善、財務成本管理欠缺也是導致企業破產的重要原因。

（三）成本管理方法滯后

目前國內許多房地產企業還沿用傳統的換算法，這種方法無法保證工程預結算的正式性和可靠性，同時計算效率非常低下。在對當前房地產企業的調查研究中發現，房地產公司的財務信息系統非常落后，只是簡單地完成信息數據的記錄和計量，不但無法完成信息的處理和分析，容易造成數據資源的丟失，同時也無法實現部門之間的信息溝通與交流，造成了會計信息失真等嚴重問題。

（四）管理人員素質低下

客觀而言，當前房地產企業財務成本管理人員素質整體較為低下。特別是大量民營房地產企業，家族式的企業特性造成企業財務人員多為朋友或者親屬，財務管理經驗和知識都非常欠缺，難以保證財務成本管理工作的順利落實。

三、房地產企業財務成本管控策略

（一）增強財務成本管理意識

首先必須增強企業的財務成本管理意識。企業領導層必須明確財務成本管理對于企業發展的重要性，并加強對財務成本管理知識的學習。在加強項目開發和市場拓展的同時，企業領導層必須意識到財務成本管理的作用和價值，積極學習行業內優秀企業的財務管理經驗和方法，為企業財務成本管理工作的開展奠定可靠基礎。企業財務人員也應該樹立正確的財務成本管理理念，深入了解企業資金運作情況，嚴格遵守國家相關法律法規，提高自身職業道德，加強企業財務監督，杜絕各類財務違法行為。

（二）建立健全成本管理體系

第一要加強財務管理制度的完善。針對企業會計部門的工作職責，加強會計監督職能。企業會計人員除了要完成企業財務會計核算工作之外，還必須積極參與到項目的預決算、經濟合同的會審工作當中，并積極監督各項經濟合同的履行。第二，必須進一步明確財務成本管理崗位和職責，規范財務成本管理工作的具體流程和程序，并規范相關人員的權限和責任。第三，企業必須進一步加強預算管理工作，健全企業內部預算制度，落實企業收入和支出計劃，嚴格控制企業各項資金的使用。

（三）改進財務成本管理方法

首先，從注重成本核算向注重成本控制轉變。以作業成本法為代表的成本核算，從項目設計、物料供應、項目施工和驗收等各環節提高企業成本管理的整體水平，消除“不增值作業”，改進“增值作業”，優化“作業鏈”和“價值鏈”增加“顧客價值”，提供有用信息，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，最終實現企業市場競爭能力和盈利能力的提升。

其次，從成本的經營性控制向成本的規劃性控制轉變。在產品制造過程之前，需要通過事先規劃或部局等。只有對成本實施事前的規劃性控制，才能真正從源頭控制產品成本。

再次，從產品制造成本管理向產品總成本管理轉變。企業管理不僅要關注產品制造成本，更應關注項目決策、設備升級、施工準備、營銷、售后服務等一系列作業環節所發生的所有資源消耗，從而在“總體”上判斷產品的盈利性、價值創造性。

也即“基于價值鏈的成本管理”。

另外，房地產企業必須加強財務信息化建設工作，加大資金投入力度，引進先進的信息設備和系統，加強財務信息管理安全，避免數據資源丟失所帶來的財務風險。最后，房地產企業應利用全面的財務信息系統，保證財務部門與企業各部門之間的溝通與交流，實現財務信息的及時更新，為企業財務成本管理工作創造更為良好的技術條件。

（四）加強成本管理團隊建設

加強財務成本管理團隊建設，是提升房地產企業財務成本管理水平的關鍵。針對現有的財務人員，企業必須加強財務成本管理方法和技術的培訓，制定全面的培訓計劃，幫助財務人員了解和掌握對應的管理方法，夯實財務成本管理基礎。同時，企業必須加強對財務成本管理的重視，積極提升崗位人員薪資待遇，以吸引更多具備豐富經驗和技能的人才參與到企業財務成本管理工作當中，控制財務風險，提升企業經營效益。

四、結語

隨著房地產市場的不斷發展，房地產企業所面臨的市場競爭形勢不斷加劇。對此，房地產企業在實際經營過程中，必須認真看待財務成本管理工作，增強財務成本管理意識，加強財務成本管理制度建設，降低企業財務風險，最終實現企業綜合市場競爭力的提升，為企業的未來發展奠定堅實基礎。

參考文獻：

[1]陳素娣.房地產財務成本管理問題及應對策略探討[J].住宅與房地產，2016（02）.

[2]于超.房地產財務成本管理問題及應對策略探討[J].現代營銷（下旬刊），2015（04）.

篇（5）

隨著國民經濟的發展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產業進入一個蓬勃發展的時代。面對數不勝數的房地產開發公司和總體需求比較固定的市場，房地產開發公司競爭日益白熱化，各房地產開發公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發展壯大，制定各自的經營策略。而許多公司正是因為經營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發展提供必要的保障，導致公司最終為市場淘汰。

在制定企業的經營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產企業做全面的了解。

一、房地產企業是房地產產業鏈中最關鍵的一環

供應房地產產品的整個產業鏈，主要包括各類材料供應商、研究咨詢公司、設計院、工程承包商、工程監理公司、房地產企業、銷售公司、物業管理公司等。房地產企業在產業鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產企業是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應方、設計方、工程施工方和下游的商、物業管理商以及終端顧客的中心，整合整個產業鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產產品的飛躍。同時房地產企業既是批發商，又是金融中介與顧客服務商。總之它是房地產產業鏈中最關鍵的一環。房地產企業職能的核心是為顧客服務。

二、房地產企業經營決策理念

基于對房地產企業職能核心的理解以及我國房地產業的現狀，本人認為，要想經營成功，房地產企業應有以下理念。

1、以顧客需求和顧客價值為出發點，重視顧客需求

對于房地產企業而言，最好的設計師是住戶。為避免巨大風險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標市場的需求。基于服務質量的顧客滿意度是房地產企業品牌建設和企業競爭力之源。

2、加強企業信譽的管理

企業信譽是一個企業獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構成，其核心是信譽。信譽管理是對企業信譽的創建、維護和發揚，是建立并維持與社會公眾信任關系的一種具有戰略意義的現代管理方法。由于房地產產品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業欺詐行為偶見、市場風險較大時，購房者會極其在意房地產企業的信譽。此外，對房地產企業而言，融資能力極其關鍵，而企業融資能力較大程度上決定于企業的聲譽和信用度。

3、樹立終身服務觀念

從實際銷售看，一個企業的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數量可能還遠遠不止10人和25人。

4、基于價值鏈構筑競爭優勢

房地產產品的質量如何，是設計、材料供應、施工、監理等各個環節的綜合結果，但房地產企業要對消費者負全責。而要最有效地控制質量，房地產企業就須從設計環節開始抓起。質量大師戴明有一個基本觀點:質量不是靠檢驗出來的，質量要從源頭抓起。考慮到材料供應商、設計方、施工方與房地產企業往往沒有縱向一體化，房地產企業對質量控制的難度巨大。作為業主的唯一人，房地產企業要提高成本質量控制的成效，須設法提高產業鏈前后環節的協作水平，特別注意盡早發現問題，從根本上杜絕失誤。

5、進行人文關懷，樹立社會責任

一個房地產企業能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業是否具有深度人文關懷的合理利潤觀和社會責任觀。企業的社會責任包括:為社會提供優質的產品和服務；重視經濟增長的質量和可持發展；為和諧社會做出貢獻。例如國內最知名的房地產企業――深圳萬科當許多房地產企業可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”。“不賺暴利”的原則為萬科公司在中國地產界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產企業不可能真正長久俘虜消費者的心。

以上理念早已深入到許多成功的房地產企業的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關于房地產企業服務本性及經營決策中應有的理念，歸結到一點就是：房地產企業必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優質服務為基礎構筑企業信譽和持續競爭能力，避免短期行為，從而實現企業、小業主和社會的共贏，為企業的經營成功和持續發展奠定基礎。

三、A房地產有限公司經營策略制定過程的分析

A房地產有限公司作為一家正在成長中的小型企業，起步晚、規模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產企業，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業也存在自身優勢：擅長策劃包裝、資源整合、創意。

該企業在結合上述理念及通過對房地產市場的調查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產市場的調查、分析、比較的結論如下。

1、2006年上海房產市場總體概況

去年以來，全國房地產市場遭遇了新一輪的宏觀調控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產市場新房依舊保持平穩發展的態勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數據來看，整個住宅銷售市場處于結構性調整之中。

“政策細分執行力加強，市場步入適應調整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態勢。

在2006年，非住宅類地產依然保持著強勁勢頭；商業地產在去年下半年呈現出增量迅猛的特點。

由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業地產項目開始向城市副中心和市郊轉移。

去年商業地產另一個值得關注的現象是境外資金整體收購商業地產項目增多；此外，作為泛商業地產的創意地產去年也亮點頻現。去年下半年被上海市經委授牌的創意產業集聚區新增27家，總數達到了75家。

總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預計今年的政策無論是廣度還是深度都應弱于去年，因為政策具有滯后效應；加上去年的“70”“90”政策會在今年發力，未來5年上海將形成國際經濟、金融、貿易、航運中心基本框架，因此房地產需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業項目都仍將穩中有升。

2、市場總體供求分析

2006年上半年，上海土地出讓面積延續了2005年持續減少的態勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。

3、上海市房地產市場客戶需求最新調查

根據調查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產交易中心的最新統計顯示，浦東新區商品房的交易量呈節節攀升之勢，其主要原因是其區域的總體房價的性價比頗高。調查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設施、物業管理、小區環境、房型、價格和地段。

4、高端住宅市場供求情況分析

高檔住宅市場供應總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。

2006年，隨著國家對房地產市場宏觀調控的措施具體落實，對高檔物業雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續上揚，但局部區域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續。

近日來，由于受到新一輪的舊區改造啟動和浦江兩岸規劃實施的影響，預計未來高檔住宅的開發將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區域，而沿江等具有獨特景觀資源的區域，黃浦江兩岸、北外灘等區域，也將成為豪宅的主要集中區。

近幾年來，消費者對高價位樓盤產品的品質要求有很大提高，高價位樓盤經過多年的激烈發展，競爭已不再是簡單的地段和部分產品要素的競爭，而面臨著全方位產品要素、品牌、環境、營銷企劃等綜合高指標項目的挑戰。消費者大致會從地段、品質、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區和建國路沿線區域，淮海路和鎮寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區域版塊等，也是高價位樓盤集中的區域。客戶區域分布：從區域來細分，黃浦區主要以外省市私營業主居多，徐匯、長寧兩區以本區域高級白領、企業家為主，全市性客戶其次，浦東新區以境外人士、外籍華人為主。楊浦區因其淵源的教育背景，以大學教授、留學生、留學歸來人士居多，他們注重未來發展大環境和增值空間。

5、上海市寫字樓市場研究

市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產生的高額利潤的驅動，大量發展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應量自2006年開始出現了超常規的增長；良好的經濟運行態勢以及中國加入世貿組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續增長、絕大多數寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩度過市場適應期，價格還將繼續向上攀升，估計可能出現新的租金上漲。

從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環境的影響，各個區域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發區板塊及陸家嘴板塊。

市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應的出現輕微上揚至11.6％。上海大多數商業區出現了空置率下降的情形。

市場租金分析：一季度繼租金持續兩個季度上升后繼續保持長勢。

未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預計未來4年內還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應高峰期。

6、市場亮點――創意工業房地產

繼去年年末甲級辦公樓市場出現強勁需求態勢后，創意工業房地產也應運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。

其領軍代表包括近來頗受關注的“八號橋”創意時尚工業園區。

“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區內有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。

2003年，在市經委和盧灣區人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產場地實施改造，創立“八號橋”。

“八號橋”保留了工業老建筑特有的底蘊，注入新產業元素，從而成為一個激發創意靈感，吸引創意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。

經過一番設計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛的創意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。

目前，“八號橋”已成為各類設計創意企業的集聚區。來自歐美與港澳的80余家企業已入駐，如英國ALSOP設計公司等。這些企業主要從事建筑、產品、服裝、和企業形象的設計、影業制作。

創意產業將經濟、文化、技術和藝術有機的結合，成為二、三產業共同發展的結合點，這也是當今國際大都市產業發展的新趨勢。“八號橋”已成為全國工業旅游示范點中首個以創意產業為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。

通過對上海市房地產市場全面的調查、分析，A房地產有限公司領導班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產企業來說，風險太大，而創意工業房地產的開發和改造是一條適合中小型房地產企業持續發展的道路。

首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產企業的軟肋。大型房地產商由于品牌效應、規模效應的聚積，更能得到金融機構的垂青，因而愈發顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產有限公司力所能及的。因此，公司領導決定揚長避短，另辟蹊徑，把創意工業房地產的開發和改造作為公司生存發展的切入點和機會點。

其次，工業房地產的改造，創意為上。該公司可充分發揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規模的新產品，為企業的持續發展闖出一條新路。

通過以上分析，A房地產有限公司領導班子最終成功制定合理、科學的經營策略，并經過實踐取得成功。

最后，通過深入了解上海房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，A房地產有限公司制定了科學的經營策略，找準企業發展的專業化定位，明確努力方向，通過運作，該企業正不斷取得成功。

四、結束語

A房地產有限公司成功制定了科學的經營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，在此基礎上制定出先進、科學的經營策略是一個成功企業的關鍵所在。總之，作為一個企業，要想獲得成功，首先必須從經營策略下手，方可收到事半功倍的效果。

【參考文獻】

[1] 上海市房地產經紀行業協會：房地產基礎知識[J].協會培訓教材，2005：1～185。

[2] 上海市房地產經紀行業協會：房地產經紀基礎[J].協會培訓教材，2005：1～195。

[3] 朱連慶：上海的商業謀劃[J].商業經濟――經濟規劃，(2003)第084908號。

[4] 孔令文：招商引資300問[J].外資利用，(2003)第079371號。

篇（6）

蘇州太湖是長三角地區區位條件最優越、自然山水最優美、人文景觀最豐富、文化底蘊最深厚的地區之一。蘇州太湖的軟山溫水不僅薈萃了旖旎的自然風光，也孕育了蘇州鮮明的水鄉文化特色、外柔內剛的文化品格、崇文重教的文化理念、精巧細膩的文化品位和博采眾長的文化韻味。太湖孕育了的燦爛的吳地文化，造就了3000年歷史臨水而建、理水而筑的蘇州古城。更難能可貴的是，在現代經濟高速發展的今天，蘇州太湖依然保留著最完備的生態系統：質量最好的空氣和水，古樸、自然的風韻，以及鱗次櫛比的明清兩代原汁原味的古村落、古遺址……，蘇州太湖是整個長江三角洲的極為難得的一方“凈土”。

蘇州太湖是人們夢中的世外桃園，是讓繁忙的現代人休閑的理想場所。山水兼備是從古到今中國人居的最高意境，“養生”、“健康”等元素將使蘇州人居全面步入“太湖軌道”，迎來“太湖時代”。蘇州太湖時尚休閑地產板塊引領的潮流，具有恒久的生命力。

“文化”、“生態”是打造“養生福地”、“人居天堂”最為關鍵的要素，也成就了蘇州太湖國家旅游度假區高規格、高水準、最具人居價值的板塊，成為眾多地產開發商逐馬揮戈的疆場，一個個高端樓盤迅速在太湖板塊崛起。中信集團、中茵集團、華麗家族、中華企業、泰達集團等數十家國內知名開發商已經投資這塊“寶地”。一個新型的以文化、生態為核心競爭力的湖濱型旅游度假勝地正在太湖之濱形成，已涌現了一大批如太湖高爾夫山莊、寶島花園酒店別墅區等優秀住宅小區。

據介紹，蘇州太湖的西山島將建成作為長江三角洲直接腹地的高檔次休閑度假生態旅游島，以及財富階層的居住樂園；光福的南部濱湖地區將作為中檔次的休閑度假區和景觀房地產開發部分；中心區域主要作為中轉服務基地和景觀房地產開發區。經過三到五年的努力，蘇州太湖國家度假區將以中心區、光福、西山“一體兩翼”為格局和以“水、鄉村和主題公園”為主要吸引物，加快形成集國際會展、休閑度假、綠色生態、觀光旅游、康體療養于一體的湖濱型休閑度假目的地。

出席本次論壇的全國工商聯房地產商會會長聶梅生女士認為，房地產成熟的業態，不能僅局限在居住這個領域，一定要向旅游地產、商業地產等更高的形態發展，經過今年這樣一個深刻的調整以后，也必將會有更多的旅游地產和商業地產出現。她強調5～7天的停留才能夠形成旅游度假休閑的形態，養生度假則是更高的一個層次，蘇州太湖這里的山和水適合于健康，所以它能夠形成第二居所。并且她衷心希望美麗的太湖之濱成為全世界人養生的地方。

其實，早在2006年，江蘇省政府就批準了蘇州太湖國家旅游度假區的新一輪總體規劃，尤其對這個國家級度假區中心區的功能做了明確定位，性質為湖濱型旅游度假小城鎮。“蘇州太湖國家旅游度假區中心區，將成為蘇州環太湖地區和蘇州市未來最主要的休閑度假和度假旅游綜合服務基地，集多方文化于一體的東西方文化交流平臺。”

篇（7）

一、引言

中國房地產市場自產生泡沫以來，一直是各行各業討論不休的話題。宏觀地講，房地產市場的興衰關系到一國經濟的發展；而微觀來說，房地產又是關系到民生的問題。因此，房地產必然成為一個集政府、人民和開發商三者為主的矛盾綜合體。隨著國家對房地產市場過熱發展的宏觀調控和新一輪經濟危機的影響，各行各業對房地產市場的投資慢慢趨于理性，同時對于房地產市場發展中產生的問題也開始仔細思考。

二、問題提出

筆者在近期對房地產市場的一些觀察和實踐中，發現了一個比較普遍且影響嚴重的現象，將其稱為房地產市場的“鬼屋”現象。它是指中國一些地區，特別是一些欠發達的縣鎮地區房地產樓盤嚴重過剩，地方只會一味建房，絲毫不考慮住房的銷售和其他層面的問題，最終由于各種原因，住房銷售不動，空置率很高。這樣帶來的負面影響，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪費；另一方面就是給地方景觀和表情的改善留下了一個敗筆。

三、問題的規劃角度分析

對于以上問題，筆者想從自身從事的角度去做簡要的探討。房地產規劃是指房地產項目建設之前的設計和計劃工作，它一般會決定房地產項目的具體內容和發展前景，是非常重要的一個階段。針對“鬼屋”現象，筆者基于規劃的思想，認為其產生主要有幾方面原因：

房地產開發商規劃時理念局限于小區樓盤的開發，缺少宏觀分析。開發商沒有共贏的思想，一心只是想著把房子蓋好，然后賣掉，賺取高額利潤。沒有考慮這樣的房地產項目對于地方發展和居民生活質量的影響。

房地產商目光短淺，只會建房，缺少相關公益項目、景觀及配套服務業的投入，導致房子銷售不動。這也是“鬼屋”現象產生的一個直接原因。開發商建設出來的只有一棟棟住宅，單調且無生活和居住品質。

房地產開發就地產談地產，沒有引入相關產業來形成房地產發展的動力；在房地產可持續發展的動力機制上缺少研究。

部分政府考慮個人功績，一味追求短期建成，未考慮土地的動態成長和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一個新的工程，對于城市表情的改善往往會起到負面作用。

開發商缺少與政府部門的互動合作，缺少支持和動力。一個房地產項目牽扯到開發商和政府的共同利益，如果雙方不及時溝通合作，往往會導致項目夭折；，即使建成，也會成為“鬼屋”工程，對雙方利益都有損傷。

四、案例借鑒及問題改進建議

為了對“鬼屋”現象的產生和如何改善具體認識，本文引入一個實際案例做解釋。這一案例形象反映了“鬼屋”現象產生的背景原因，另外案例的改進建議對于“鬼屋”現象的改善具有非常普遍的借鑒意義。

（一）案例借鑒――A房地產項目規劃

A房地產項目位于一個經濟欠發達的縣城。該縣城新城開發，對外招商建設，給予優惠政策。B房地產開發公司聞訊，作為首批投資開發商進入該縣城。縣政府低價批給B開發商1300畝地，要求5年之內建成40萬m2商業和90萬m2的住宅。B公司對該縣城房地產市場調查分析后認為，縣政府要求的5年目標很難完成。一是商業地產部分，該縣城老城區經過10多年發展也就形成差不多40萬m2商業，靠縣域人口100萬，其中城區人口20萬的動力支撐，縣政府要求5年內再建40萬m2商業實在是無從消化；另外住宅房地產部分，該縣城目前有4家房地產開發商占據住宅房地產銷售的90%左右，而且還存在很多房屋空置，特別是只有單調住宅的物業基本無人問津，所以這90萬m2的住宅也是個棘手的問題。開發商請專家尋求解決方案。專家對問題分析后制定了該項目的規劃方案。但經研究總覺得不踏實。因此決定再請專家，這次請到一位專做城市規劃的王專家，王專家接到項目，帶領其團隊，仔細做了兩個月研究，提供了一套操作方案，以免予這一項目變成“鬼屋”工程。

（二）問題改進建議

王專家對于該項目的研究是從城市發展規劃的視角切入，跳出地塊看地塊。他對于A項目的規劃建議主要有以下方面：

第一，A項目的規劃，應該用城市發展的規劃理念取代小區樓盤的規劃理念。王專家強調，他們的規劃方案跟上一個專家的方案區別之處就是規劃理念的不同，上一位專家堅持的是小區樓盤的規劃理念。對于為什么要利用城市發展的規劃理念，王專家提供一個重要論據，即該項目地塊的區位重要性分析，讓開發商和當地政府信服。王專家認為A項目地塊在未來縣城發展中處于十分重要的核心地位，即西臨工業開發區、東靠新行政中心區、南接老城區、北到大新城區，可以說是新城中心。根據TOD理論，即“以公共交通為導向的發展模式”，在規劃居民或商業區時，應采取公共交通使用最大化的非汽車化的規劃設計方式，通過多種手段結合來鼓勵公共交通的使用。未來縣城的發展是朝有著規劃中火車站的北部新城發展，A地塊承載著老城向新城發展的節點和引導作用，同時也要服務工業開發區和行政中心。因此這一地塊決不能用簡單的小區樓盤的規劃思想來做，要從城市發展規劃入手，將其按照新城中心區來打造。

第二，既然這是城市發展的項目，就不僅關系到開發商，同時也關系縣政府。開發商應該充分與當地政府合作，幫助政府創造功績，換得更多優惠政策，以盡可能實現5年目標。最終在雙方商談下，1300畝土地有400畝公園和學校用地，政府免費讓開發商代建；另外政府也同意將部分公務員住宅和政務服務部門遷入此地塊，幫助開發商促銷售，實現雙贏。

第三，分析項目發展的動力機制，從整個區域發展盤活存量，激活增量，不然單靠當地100萬人口無法消化這么多商業和住宅。王專家認為該項目動力可分為內部和外部兩部分。內部動力分為3方面：一是十七屆三中全會規定農村土地可流轉，這樣農民實現了解放，自身有著農民變市民的向往和訴求；二是當地老城拆遷，會帶來住房的剛性需求；另一個就是居民舊房換新房的心理需求。至于外部動力，就是靠當地產業的引入。據調查，當地旅游資源和有機農產品非常豐富，因此這個地塊可以部分做生態旅游配套；另外本地塊靠近工業區和行政中心，可以做商務和政務辦公及接待；再者靠近職教區，可以做勞工培訓的配套等。

第四，開發商要向政府講述土地動態成長與升值，借鑒蘇州工業園區的規劃理念。所謂土地動態成長與升值，是指將土地合理規劃，分期拋出，隨著時間推移和周邊經濟發展，后期拋出的土地及相關物業會大幅升值。蘇州工業園區就是這樣一個規劃理念，開園15年來，一直儲備大量彈性綠地。“彈性綠地”是在用地性質確定的情況下，由于建設實際的需要而出現的一種用地過度狀態。“彈性綠地”的一邊或兩邊是不同性質的用地，在規劃建設前期由于實際建設需要以綠地形式加以保留，隨著建設推進，“彈性綠地”可以慢慢壓縮，最終成為一個小型綠化帶。這樣下來，土地和相關物業的邊際價值逐漸遞增。因此5年快速建成并不如長遠規劃實現的效益高。

第五，公益項目先行，借鑒蘇州工業園區。占地約12 km2的金雞湖是中新合作蘇州工業園區的“眼睛”，環湖周邊22 km為開放式公共綠帶，以道路分隔后才是低密度住宅。規劃基于公共利益先導理念（即金雞湖是市民的金雞湖，湖濱是城市的公共資源），立足于公共資源受益者首先應該是公眾，不允許其以任何方式私有化或被少數人占有，只有讓市民時刻感受到自己是這里的主人才能激發起創造、工作的激情。因此應該先造景，后造房，公園和學校建設先行，會帶來后期住宅的大幅升值。

第六，借鑒蘇州工業園鄰里中心的理念，引入生活性商業配套。鄰里中心是指鄰里單位的公共中心，包括商業、醫療、圖書館、教堂等公共機構，開放的空間和住宅，即我國的社區服務中心。鄰里中心起3個作用：為園區居民提供配套的生活服務；成為社區商業服務的載體；聚集商氣人氣，促進園區區域性繁榮。因此要努力完善這些生活服務設施，這樣才能吸引人來居住。

五、結論與不足

我國房地產市場目前的發展已經到了一個轉型期，基于簡單的樓盤建設思想形成的樓盤已經很難吸引到購買人群，時間長了也就會形成一棟棟“鬼屋”。對于這樣嚴重的問題，我們不能忽略，一定要轉變研究視角和理念。規劃階段是非常重要的一環，我們要摒棄簡單的小區樓盤規劃理念，站在更高的角度思考問題，從城市發展、產業發展層面尋求突破，利用土地動態成長和升值，不斷從多方面、細微處滿足人們對高品質生活空間的需求。只有這樣，房地產市場才會越來越少的出現“鬼屋”，居民的生活空間才會成為真正的養生宜居之所。本文只是從規劃層面對“鬼屋”現象簡要分析，沒有利用嚴格的分析工具是本文的不足之處。

參考文獻：

1、許樂群.房地產投資項目分析[M].中國建筑工業出版社,1997.

2、劉秋雁.房地產開發與經營[M].上海財經大學出版社,2004.

3、周玉明,孫興旺.蘇州工業園區中新合作區道路綠化規劃設計探討[J].技術與市場,2004(12).

篇（8）

隨著物流產業的興起、趨熱,物流地產在發達地區急劇升溫,迅速成為地區經濟發展的“新奶酪”;相比之下,中西部地區特別是西北地區的物流地產市場總體處于“沉睡”狀態,嚴重制約了該地區物流產業乃至整體經濟的發展。因此,通過實證研究,探索性地提出地處西北的蘭州都市圈物流地產發展對策,具有必要性和現實價值。

一、物流地產屬性、內涵及重要地位

“物流地產”概念進入中國僅有6年,學術界對其屬性、概念均存在爭議。筆者總結普洛斯公司、AMB公司以及韓煒、楊馥郁、馮耕中等學者對該問題的認識,認為物流地產屬于工業地產范疇,它一方面是指投資開發方(含政府、企業或是事業單位等)根據市場需求或是自身預估,投資開發物流毛地、熟地;另一方面,又指投資商據客戶需求投資開發物流設施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

物流地產是物流業務的不動產載體,是整合資源并推動物流產業市場化、專業化發展的基礎動力,也是推動地區經濟社會發展的重要“生力軍”。

二、蘭州都市圈物流地產發展現狀分析

在國內外資金迅速搶灘“長三角”、“珠三角”及“環渤海”地區物流地產市場之際,地處西北的蘭州都市圈,其物流地產發展卻呈現出社會認識不足、政府支持不力、投資主體缺失、市場供需“兩衰”的落后狀態,從根本上制約了物流產業化進程,牽制了都市圈區域物流中心功能發揮,影響了該地區的整體協調持續發展。

1.投資主體缺乏,政府管理“缺位”

蘭州都市圈物流地產尚處于萌芽階段,投資主體僅局限于原有的倉儲企業、大型工業企業及因商業地產經營不善而轉向物流地產投資的房地產企業,缺乏國內外大型的地產商、物流商及專業投資基金等有實力的投資主體,造成投資乏力。

同時,受地域、認識、體制等因素影響,蘭州都市圈物流地產發展面臨管理“缺位”、主導“錯位”、發展“變位”等嚴重問題。物流行業多頭管理、無人管理導致物流地產管理“缺位”;思路不清、政策不明導致“政府主導發展”功能難以發揮;需求把握不準、盲目散亂開發、土地使用違規、風險認識不足等問題,導致發展“變位”。

2.市場供求“兩衰”,市場機制乏力

受計劃經濟體制“慣性”影響,傳統物流方式占主導地位,現代物流發展嚴重滯后,加之外資企業、外向型企業及上規模企業不多,導致高標準、現代化的倉儲運輸、分揀包裝、配送分撥、流通加工等需求嚴重不足,供應鏈管理需求更是持久低迷。與此同時,社會對物流地產收入穩定、拿地容易等特征認知不足,政府的融資傾斜、供地支持、稅收優惠等政策不明確,導致地產開發企業、物流商及專業投資基金等投資主體開發熱情不高,物流地產供給嚴重滯后。

此外,市場機制在物流地產決策階段尚未得到充分發揮,物流地產在都市圈經濟發展中沒有實現網絡化、一體化,使其在萌芽階段便出現投資沖動、整合乏力、競爭嚴峻等狀況。

3.戰略定位不準、協調發展不力、規劃設計滯后

受發達地區物流地產經濟的刺激,蘭州都市圈各城市政府慌亂中倉促鼓勵各類企業盡快進入物流地產行業,特別是最近三個月,圈內有大小近20個物流地產項目盲目上馬、“激情”投資且布局散亂,導致物流地產發展思路不清、戰略定位不準,圈內各城鎮缺乏協調統一規劃,資源整合力度弱,低水平重復建設嚴重。

4.運作模式單一,整體效益尚低

調查顯示,目前都市圈90%以上的物流企業仍采用自己投資建設且自我經營管理的傳統運作模式,很少采用地產商投資建設而后轉租給物流商并代其管理、物流商和地產商合作經營等現代地產運作模式,導致都市圈物流資源分散,物流企業核心競爭力難以形成,物流經濟發展整體緩慢。

三、蘭州都市圈物流地產發展出路探究

針對以上問題,參考東部地區及國外物流地產開發經驗,結合蘭州都市圈的特殊區位、資源條件及設施狀況等,筆者提出以下對策。

1.抓住機遇、用足政策、跨越發展

蘭州都市圈現代物流地產的培育與開發宜在大力提高認識的基礎上,充分抓住國家和地方經濟戰略空間調整(比如:西部大開發戰略、蘭州都市圈戰略)、全國產業向西梯度轉移和內陸產業加快升級以及國家和地方為應對金融風暴而擴大投資等戰略機遇,靈活高效地用好金融政策、產業政策、稅費政策、土地政策等,積極引導房地產商將從傳統的居住地產更多地轉向工業地產,促進現有物流企業合作經營、整合做強、升級改造,大力引進國際知名物流地產開發商和運營商,有效培育投資主體,增強圈內企業“危”中尋“機”意識,推進都市圈乃至西北地區物流地產業的跨越發展,打造地區物流“經濟洼地”和國家物流“戰略高地”。

2.政府主導、統籌協調、優化環境

充分認識都市圈地區物流地產發展的階段特征、現狀條件及外部環境,盡快成立都市圈層面的統一的物流發展委員會,并形成“政府主導,市場主體”的發展體制,強化政府在規劃引導、政策支持、市場環境優化等方面的功能;從區域經濟協調發展的高度,統籌和協調對存量資源合理整合與利用,指導和扶助企業規避市場風險并化解前期客源壓力,組織并帶領企業做好需求調研與預測,加大物流節點、路徑、網絡等基礎設施的規劃、建設,并為物流地產的開發、運營搭建物流公共信息平臺。

3.促進投資主體多元化、運作模式多樣化

抓住普洛斯、豐樹、和記黃埔、麥格里、AMB、騰飛等國際地產巨鄂和投資銀行有意進駐我國西北地區地產市場之良機,積極招商引進,堅持打好“引進來”這張牌;同時,積極吸引富力地產、中儲、中外運等國內知名企業及鼓勵酒鋼、三和通等省內企業投資蘭州都市圈物流地產市場;此外,大力引導和鼓勵西北地區其他企業(或集團)以靈活多樣的形式參與物流地產建設,最終形成“各路英雄”齊聚都市圈的“多元主體”格局。

與此同時,為配合投資主體多元化發展需要,須摒棄傳統物流單一的、封閉的經營模式,積極探索多種運作模式,比如地產商開發,租售給物流商并代其管理;地產商和物流商合作經營;由第三方牽頭,實現物流商和地產商強強聯合,建立跨行業的集團企業等。充分發揮專業物流地產商熟悉相關政策、了解市場需求并具有豐富的物業管理和設計經驗的專業優勢,促使資金集中投放在技術改造與產品研發上,不斷提升物流企業核心競爭力,并實現帕累托最優。

4.注重市場調查,推進特色化、專業化發展

針對物流地產發展中的定位不準確、規劃不充分、競爭低水平、運行低效率等問題,都市圈政府和物流地產開發商均應避免盲目樂觀、主觀臆斷,注重物流地產、物流市場與物流運作的緊密結合,做好需求市場的調研與分析,并形成細分市場,有所為有所不為,建立特色鮮明的專業物流地產。以市場為導向,做好項目可行性論證,提高決策的科學性;注重建立長效機制,積極轉變物流地產開發點狀布局的現狀,盡快構建上規模的物流地產網絡。

5.加快專業人才培養和物流地產理論研究

物流地產是一個系統工程,無論是宏觀規劃還是微觀運營均需要理論指導及人才支撐。而目前蘭州乃至全國對物流地產的探索尚處在起步階段,理論成果很少,通曉物流地產的專業人才更少。因此,蘭州都市圈一方面要大力引進國內外高級物流人才和高端物流技術,另一方面還應從市場的高度引導高校及社會培訓機構的物流地產人才培養,并加強相關理論研究。

6.加快物流地產業信息化、產業化步伐

信息化、標準化是物流地產業現代化的重要表征。都市圈地區物流市場以中小企業為主,這些企業普遍缺乏現代化的經營管理方法與手段,缺乏各類信息協作平臺,缺乏產業鏈條化、集群化的運作經驗。因此,政府宜搭建各類物流信息平臺,并引導企業加快自身信息化、產業鏈條化建設步伐,推動都市圈物流地產及物流產業現代化進程。

四、結 語

物流地產的發展對加快地區(或國家)整體經濟發展、提升對外合作水平、增強國際競爭力均起著基礎性的推動作用。地處西北內陸的國家交通樞紐中心――蘭州都市圈,更應從理論和實踐層面、政府和企業層面深入探討適宜本地實情的相關理論、模式及路徑,著力推動本區域物流地產市場的持續升溫及良性發展。

參考文獻:

篇（9）

國內的房地產過冬論，始于王石于2007年12月提出的“拐點論”，伴隨著數不勝數的調控“秋風”和“霜凍”，期間還短暫地出現了10萬億元信貸狂潮下的“小陽春”，然而帶有強烈計劃經濟特色的“限購令”如西伯利亞的寒流一般，徹底將地產業送入深冬。

不過所謂“冬至一陽生”，在從“一九”邁向“三九”的過程中，雖然寒冷空前加劇，但陽氣卻越來越充沛，這也是冬至這個被中國人最先制定出來的二十四節氣的哲學魅力所在，用浪漫如雪萊的說法是“冬天來了，春天還會遠嗎?”

不過如何渡過這個寒冬的確是個問題。借用動物世界中的各種過冬策略，或許眾多房地產企業可以從中窺出一些他山之石的意味。冬眠模式

過冬要點：融資現金流足以撐到運營現金流正常周轉期的到來，

與熊等的全面休息如出一轍，很多企業也采取了冬眠模式。但是其中的前提則在于之前的能量儲存是否充足，資金是否充裕。

2011年底，一個專門針對房地產融資的融資模式創新峰會在北京舉行。在會后的項目對接洽談會上擠滿了拿著項目找資金的各種規模的地產開發商。

“房地產行業這兩三年受宏觀調控政策的限制，不管是從銀行還是信托渠道融資都已經很困難，這些都已經不能作為融資的主渠道了，目前我們正在考慮使用的融資模式包括上市、在海外發行債券等等，總體還是希望能夠多元化進行。”山水文園集團金融資產管理中心總經理趙一軍說。山水文園自成立到現在，先后開發了百萬平米的山水文園、山水lavie、山水廣場、白龍潭皇家森林公園景區、金海湖旅游度假休閑項目、青島鮑魚島游艇俱樂部等10多個項目，涵蓋普通住宅、高端別墅、高端地產和旅游地產等范圍。

事實上不只山水文園，“融資困難”幾乎是絕大多數的房地產企業都要面對的問題。“多元化融資方式的探索，不能簡單歸為由于宏觀調控緊縮倒逼導致的。其實在2007年，中國有了“合伙企業法”以后，中國本土的基金行業(VCP)就已經發展的很快了，2008年開始就已經誕生了第―批的人民幣的房地產基金。對于房地產企業來說，以前更多的是通過財務部門融資，考慮的基本都是銀行貸款或者信托，但是由于近年的政策緊縮，所以他們才開始放眼看到這些多元的融資渠道，可以說政策環境催化了這些多元融資體系的建立。”作為有著多年從業經驗的趙一軍，認為目前市場的融資環境雖然還不夠健全，但是也已經向著多元化邁進了不少。

據國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行的數據統計顯示，2010年國內已經有了近30只房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以地產私募基金為主。而這一規模將在2011年擴大至于億元。現在國內多個地產私募基金除了投資住宅開發項目，還進入了商業地產開發和物業持有、城市綜合體開發、綠色建筑領域等。這些基金可以成為綜合的股權投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費用以及超額的利潤分成，目前多數基金將其目標收益率定在20％～25％之間。

但是由于大部分人民幣房地產私募基金的發展始于2010年，目前尚不完善。除極少數外，多數尚未完成“募集――投資――管理――退出”的完整經營周期。基金自身運作管理水平參差不齊、信用制度不成熟、退出機制不完善，加之行業監管和引導不完善，如果不能規范運作反而阻礙行業正常發展。

“對于需要融資的企業來說，不管采用哪種融資模式，我們都會從兩個標準上來衡量。”面對紛繁復雜的多元化融資市場，趙一軍強調，

“金融投融資產品已經多元化了，債轉股、股轉債、短期的夾層融資等等，有很多產品模型，沒有所謂對和錯，對于不同性質的開發商，最適合自己的形式才是最好的。”

地產開發商融資時首先考慮的是融資成本，包括年息或股權出讓多少，以及資金到位時間。除此之外，趙一軍特別強調雙方保持平等和互惠互利的原則很重要。“這是能夠有效控制融資風險非常重要的一點。擺正平等的關系對于投融資雙方才是最重要的，如果不能平衡這個關系，這里面的風險就會很大。其實對于投資機構來說，如果項目優質、抵押物非常好、產權清晰、資產干凈，他們也是非常期望的。當然這是一個雙向選擇和相互博弈的過程。”趙一軍表示，目前很多投資公司的確很不成熟，房地產公司在引入資金上的確需要十分注意。

值得一提的是，無論是上市融資、債券發行，還是私募基金等融資渠道，囿于企業發展階段和政策等并不能廣泛推廣。如同坊間形容的一般，中國的金融市場就像美國早期西部開放的牛仔市場，游戲規則還不是那么的完善。對于掌握著地產企業資金命脈的CFO們來說，在選擇融資渠道的時候一定要認真分析自身優勢劣勢，比對各種融資項目的優缺點，切忌跟風。

需要指出的是，過冬并非冬眠。萬科總裁郁亮就曾強調，“萬科不是冬眠，因為它是不作為，而我們實施積極的過冬策略，在三九天鍛煉好身體，春天來了還可以大展拳腳。”

根據近日國土部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案，其中對于閑置土地的認定、處置和處罰等環節，作出了詳細的規定。辦法擬規定，未動工開發建設，土地閑置滿兩年，經批準后可無償收回土地使用權。對于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡過“冬天”，萬科必須做好準備，首先是積極賣樓、慎重買地，然后控制運營預算，除此之外要加強員工培訓，不斷提升管理本領。

實際上除了萬科之外，大量房地產企業都在積極錘煉內控，加減法已經成為房地產企業的主要工作。一方面做加法，擴大融資和投資多元化，增加套房附加值，加大推房促銷力度；另一方面做減法，調整目標，減少開工項目，降價銷售，裁員減薪。

作為資本密集型企業，成本管理的優劣直接影響到房地產企業的利潤空間。在宏觀調控下很多房企資金鏈受到嚴重考驗，不得不通過降價快速回收資金，在降價的情況下如何保證利潤最大化，成本管理成為關鍵的環節。

房地產涉及多方資源的整合，成本管理要比一般企業復雜得多。從前期的項目論證階段、設計規劃階段一直到工程施工結束，成本管理貫穿于整個開發過程。在不同的階段，采取的成本管理方式不盡相同，通常會通過目標管理體系、責任成本管理體系、動態成本控制體系、項目后成本評估，形成系統和完整的成本管理體系，以確保整個項目目標成本的達成。

現金資產達到30％，資產負債率僅為53％，雖然不是最一線的房地產企業，但鑫苑置業的財務控制和運營效率位列全國前20名。鑫苑(中國)置業有

限公司始建于1997年。為中國地產開發企業50強，是亞洲首家在美國紐約證券交易所上市的專業地產開發公司。2006年開始實施全國化戰略，先后在鄭州、濟南、蘇州、合肥、成都、昆山、徐州上七個城市成立八家置業公司及物業公司。

鑫苑置業財務經營管理中心總經理賀鑫對此給出了內控管理的心得，

“因為鑫苑拿地基本上都是通過‘招、拍、掛’的形式，土地拿到后，半年內開發，九個月之后形成銷售，兩年左右售馨這種情況下，毛利率和凈利率都比較低，主要通過現金流的周轉迅速和良好的資金管理來實現利潤穩定。”這種快速運作模式一直是鑫苑置業所堅持的，也因此基本保證了鑫苑置業現金流的周轉健康。這種效果確切說得益于比較細致的財務管理和運作。財務中心每個月對于銷售回款，工程付款月等都會進行核對，找出偏差原因，及時修正。他說，

“以前銷售較好的時期，回款期兩個月也不影響現金流的健康，但是在國家宏觀調控后，銷售數量不如以往，為保證現金回款，我們必須對每筆銷售精耕細作，一次性準備好合格的客戶資料，減少銀行退件的概率，從而縮短按揭辦理周期；同時我們加緊了跟合作銀行的業務溝通，使公司的業務量與銀行額度匹配，不浪費資源，在整體上加快了公司的現金周轉速度。在工程付款上也同樣進行精細化管理，建立三個月的滾動資金計劃，減少無效資金占用，從而在集團層面合理地調配和管理資金，緩解現金壓力。”候鳥模式

過冬要點：量小體輕或來雨綢繆。

凈資產負債率高達163％的綠城中國一度被坊間質疑即將破產。2011年12月30日，綠城中國董事長宋衛平在公司年會特刊上發表名為“自助者天助”的刊首語。在反思了2011年的經歷之后，宋衛平表達了綠城在2012年的核心戰略：在力求生存的首要目標之下，綠城將向輕資產方向發展；已經開始操作的代建模式將得到強化，保障房也將是綠城可能涉及的業務領域；購地開發、商品房開發、中高端等詞匯，則從綠城戰略中淡出。

一位上海房地產企業負責人表示，綠城的轉型宣言其實代表了很多房地產企業的方向。

過去的一年中，在政策的重壓之下，紛紛“棄暗投明”的并非少數。正式宣布終止重組兩個月后，主營商住地產開發的道博股份決定“棄房涉礦”。2011年12月17日，道博股份公告，將收購大股東新星漢宜控股子公司――恒裕礦業80％股份。而在此之前，道博股份連續三年盈利下滑。北京中原市場研究部統計數據顯示：從去年底以來，先后有中弘地產、ST珠江、萊茵置業、鼎力股份、華業地產等10余家地產公司涉礦。

“如果給當前中國房地產企業一個關鍵詞的話，一定是轉型。”華本機構總裁、華本地產研究院院長許文峰曾經這樣提到，“就城市化發展而言，中國房地產至少還有下一個黃金10年，所有的運營模式都可能存在，關鍵是找到合適自己的模式。”

從2010年起，一些土地和資金上不具優勢的中小房企，紛紛轉向采礦、旅游、影院等行業，以增加新的利潤增長點。據不完全統計，近幾個月以來為規避樓市調控風險，多家房企公告了“涉礦”事宜。盡管礦產投資存在較大風險，但是其高額的回報率和產品價格長期看漲的趨勢是房企轉型涉礦的首要考慮因素。其次由于房企在拿地和開發過程中經常和地方政府、國土資源部等相關部門打交道，因此轉投礦產可以將現有資源進行充分運用，提高獲取礦權的機會，降低轉型成本。此外礦產投資規模與房地產投資規模相當，比較適合房企轉型的方向。

但是這種“轉身”是否是一劑良藥呢?

用郁亮的話說，調控政策對大企業影響比小企業大很多。中小型房企由于“船小好調頭”，“輕”和“快”的兩大優勢在政策轉向時往往更易調整戰略。

趙一軍始終不認為房地產開發商由于形勢所逼而進軍其他產業是一種正確的選擇，“很多因勢利導的被動轉型的企業很容易經營不善。”但他也認為應該將被動轉型和主動轉型區別開來。“如果這種多元化是有計劃的主動轉型，比如泛海集團，很早就投資礦業，甚至成為民生銀行的股東，在現在這個經濟環境下看來，這種多元化的策略使得泛海集團在很大程度上避免了單一業務帶來的風險。”

在地產融資模式創新峰會上，諸多專家和業內大佬也認為：轉型是很痛苦的，也要看看自己是否有著相應的人才和實力，否則“餡餅”就會變成“陷阱”。業界專家對此警示：肯定會有一批企業死在商業地產和綜合體上，這些當初一擁而上搞轉型的企業，或許將為它們的輕率冒進而付出代價。

當然，一些謹慎保守的開發商并不傾向于完全轉型，而是把眼光從一線城市轉向二線城市，從住宅地產轉向商業地產或者旅游地產。

越秀集團成立于1985年，目前形成了以地產、交通基建、金融證券為核心產業的“3+X”現代產業體系。截至2010年底，控股總資產約1000億元人民幣。其旗下控有越秀地產(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)和越秀房地產投資信托基金(00405.HK)三家香港上市公司。據越秀集團CFO唐壽春介紹，對于從住宅轉型到其他物業領域，越秀集團一直都比較積極。比如全力打造廣州國際金融中心、財富天地廣場等大型優質商用物業。其中中國大樓、世界第八高樓的廣州金融中心于2011年已經實現整體運營。在這種勢頭下，近兩年來越秀地產業務保持快速發展，合同銷售金額屢創新高，新增了近250萬平方米的優質土地儲備，并拓展至佛山、中山、江門、煙臺、武漢、沈陽、杭州等多個城市，確立了珠三角、長三角、環渤海經濟圈等戰略區域，總土地儲備超過1300萬平方米。

此外，旅游地產也得到了很多地產大腕兒的青睞。房地產企業進軍旅游地產已經不是紙上談兵，多數大型企業已經具備了自己的產品線定位。譬如，萬達、華僑城、春光等房企便將自身的產品線定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林上，今典集團于2012年也宣布全面向旅游地產轉型。弱肉強食模式

過冬要點：伺機并購抑或斷尾求生。

對于一些“兇猛”的房地產商來說，這是一個機會。

2011年12月29日，SOHO中國公告稱，公司與上海證大房地產有限公司下屬子公司、綠城中國控股有限公司下屬子公司簽訂協議，以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產有限公司50％的股權，進而收購上海外灘8-l地塊50％的權益。

2011年12月28日晚，首開股份公告稱受讓葫蘆島打漁山園區人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司30％的股份，以完成對葫蘆島宏泰的百分百控股。收購資金不超過1.05億元。同晚招商地產和招商局也公告稱，近日招商地產以股權轉讓的方式，收購了青島中潤德汽車貿易有限公司51％的

股權，中潤德成為其控股子公司。

唐壽春在談到旗下越秀地產如何應對金融寒冬時說道，“首先我們的土地儲備有大概1300多萬平方米，雖然量上屬于中等水平，但是土地質量較高，基本都在城市的黃金地段，粗估可以滿足四到五年的開發，保證了我們的平穩發展；其次我們的銷售規模已開始突破100億港幣，2011年的標也已經完成；第三，在全國的布局已經慢慢展開，在國內眾多一二線城市擁有較好地塊。”因此雖然明年房地產市場是一個緊縮的環境，但唐壽春并沒有過多的擔心，“我們的市場占有率和現金流現在處于一個

良好的水平，加上以上提及的三

點，風險已經明顯分散，渡過這個金融寒冬沒什么問題。”

但是對于很多企業來說，也許情形就不這么樂觀了。根據安信證券的測算，2012年、2013年房地產資金鏈缺口分別將達到12423億元、20351億元，屆時資金缺口大致相當于當期銷售額的25％、40％。因此在政策的調控下，強勢的、現金狀況良好的房地產企業開啟并購大潮是必然之勢，行業洗牌也不可避免。

“房地產行業面臨的金融緊縮局面還至少要持續一兩年，”賀鑫對于經營不善的房地產企業僅僅依靠冬眠熬過寒冬并不看好，“持續的緊縮政策預計會到2013年的下半年左右。從政策面考慮，2012年底政府換屆，而本屆政府曾經許諾過要把房價降下來，所以對房地產的調控也不會放松，房地產行業的整體水平有望能調整到2008年的樣子。一定會出現行業洗牌，經營不善的房地產企業除了尋求被收購和并購的機會，應該沒什么更好的出路。”

篇（10）

2008年，中國電影票房43億元，比2007年的33.27億元票房增加了近10億元。如果單從銀幕絕對數字看，2006年82家影院366塊銀幕；2007年增加了102家影院，銀幕數達到493塊；到了2008年，增加了118家影院，銀幕數達到570塊；2009年，從電影局的預期是希望能增加600塊銀幕(大部分是數字銀幕)。這些數字是振奮人心的，中國電影市場前景一片光明。不過，43億元的票房相對13億人口，還是微乎其微，這個數字可能不如一個市場上中等知名度品牌食品的一年銷售額。這就是中國電影市場的現實。

拍大片、明星效應、強勢推廣，媒體連篇累牘地報道評論，每一部電影上映的時候，都會帶動全民的眼球關注。在媒體放大的虛幻現實中，似乎國產電影或者電影票房真的就變成一個大市場了。院線和銀幕數字逐年遞增，讓更多資本投入到這個領域。實際上，中國電影市場還沒有真正進入到一個市場化的機制中，還有很多問題需要解決。

在采訪北京新影聯總經理黃群飛的時候，他正在跟來自上海的同行討論院線問題，雙方都在感慨這個行業沒有人才，找來找去就那么幾個人。實行院線制了，卻找不到一個像樣的經理，很多電影院其實還是停留在半計劃半市場的經營狀態上，對真正的市場化經營都缺乏經驗。尤其是老牌電影院，體制問題、周邊業態問題，讓他們越來越面臨被淘汰的危險，而新進的院線或電影院，在資金投入的成本上相對過去高了很多，回收周期越來越長。北京東直門附近一處位置的地皮費被炒到1000萬元，甚至有些電影院的座位平均每個成本高達3.7萬元。從電影票房的絕對升高，能看出現在觀影的人越來越多，但是電影院經營一直處于微利階段，包括像萬達這樣以自身房地產為優勢的電影城也是薄利，更別說直接投資電影院的企業。在公眾看來的這個朝陽產業，還需要太多方方面面的調整。

越來越高的租金

電影局分管市場的毛羽局長在接受本刊記者采訪時說：“電影院要想解決深層次的問題，求深層次的發展，不是單單總局就能夠解決的。”目前電影院更進一步的發展已經超出了電影局的管理范圍了。2002年進行院線制改革，電影院在逐步市場化過程中，電影局出臺的各種政策從指令性逐漸變成了建設性。毛羽告訴本刊記者：“現在的電影院跟過去不一樣，必須要跟著大形勢往前走，我們曾經有一段時間說要改造城市影院，但是效果并不好，就是如果不多廳的話，電影院不肯從根本上去做出改變。階梯式的座椅、頂天立地式的銀幕、好的音響效果，如果不創造出這樣好的條件，還是不行。像上世紀80年代曾經很火的電影院，比如北京的首都、大華、勝利、紅樓、‘地質’等等這些影院，現在都不行了，盡管它的位置也不錯。所以說就得是萬達、星美這樣的電影院，當然萬達有它的優勢，因為它就是做商業地產的，所以發展得快，而也正是由于它的地產里有了電影院，才給它的商業地產帶來了人氣。但是很多地產商還不大理解這一塊，它要的租金非常高，而且電影院跟其他的商鋪還不大一樣，起碼要8米到9米的層高，這就需要留出2―3層，于是它就認為要是租給別人就掙大錢了，但是租給電影院就掙太少了，所以導致租金成本很高。”

北京正天文化投資公司是目前進入電影院投資的新公司，總經理趙宏亮告訴本刊記者：“像以前老牌的院線，那些國有企業本身自有資金就非常有限，廣電總局的政策一個個降低門檻，吸引企業、社會資本進來投入，想把電影產業真正做起來，做了非常多的努力。從中國進入WTO這一天，國家政策就鼓勵民營企業拍電影蓋電影院，鼓勵年輕導演去拍攝好電影，培養一批真正商業化運作的導演和發行單位。培養國人看自己的電影的習慣。從賀歲片開始，總局的政策是在不斷引導鼓勵，才有了現在這樣一個市場。現在的這種不清醒膨脹，導致國家一個個鼓勵電影的政策，受益者是誰?是這些房地產商們，他們把所有政策吃盡，而且這些人玩起商業都是一流，比這方面的頭腦，我們拼不過他們。”

所以，趙宏亮擔心，如果建電影院的租金成本日益增高，會很難吸引更多資金投入。

黃群飛說：“現在租金翻了好幾倍，以前我們最快的3年就回收成本了，如果按照現在的租金，五六年也收不回來。如果租金炒到1000萬元，1500個座位，如果最后是兩萬塊錢一個座位，票房3000萬元分掉一半，剩下1500萬元，租金就1000萬元，開始一分錢都賺不了。這樣的影院，做起來已經很累了。”

趙宏亮的看法是，既然院線制是跟美國學的，美國人多年來已經做出一套完整全面的方案了，要學就學得徹底一點，至少在經營和投資方面要跟美國學。“但是現在我們學的并不是很好。美國設計一個電影院，十幾個廳或者更大，院線來了，地租什么的都不收，把物業費交了就行，是鼓勵政策。因為電影院頂它十幾個甚至二十個鋪位，收錢收不到什么程度。在美國租地都是按平方英尺，這樣算法電影院早就死了。因為每進來一個人看電影，就會給他們商場帶來1～7個購買其他商品的機會，很少有人是只去看電影的，所以美國人在大型的Shopping Mall里開電影院，成功了并形成了一種習慣。電影院多且經營得好，利潤多了就會用更多的錢去做宣傳，更多地為觀眾服務，這樣就形成了一個良性循環。”

國家扶持問題

目前在電影院建設方面，投資方已經考慮到院址周邊業態，只有相互影響才能形成商業氛圍，但一般這種業態較好的位置租金相對也高，從長遠角度講，它對電影院的發展是有限制的。

萬達院線總經理葉寧告訴本刊記者：“市場化就需要一些泡沫，無外乎誰能堅持理性，誰能堅持到最后。因為從電影這個角度，大家看到了這個文化產業繁榮的空間，覺得這種發展的力量和勢頭可以持續，所以電影院盈利雖然不是暴利，但比較穩定。隨著影片內容不斷豐富，它是一個比較穩定的產業，這一點也許是大家對這種產業的信心和認可。但是對于新進入產業的人來說，他可能沒有經驗，還需要一個學習過程，學習后會比較理性，理性后也許會更有利于這個產業的健康發展。”

從2005到2008年中國電影的票房年平均增長是29％，而這4年的銀幕數量年平均增長是15％，差將近一倍。這意味著觀影人數增多了，但是影院建設并沒跟上。事實上，按人均來算，中國的電影院還很少，尤其是，影院多集中在文化消費比較集中的大城市，中小城市投資方不愿去投資，廣電總局只能依靠政策去調整。以韓國為例，2000多萬人口，有500多塊銀幕。即使新加坡人均擁有的銀幕數量也比中國

多。即便像北京這樣的城市，人均擁有的銀幕數量也遠遠不夠。

毛羽說：“電影院的稅費還是很高的，它有營業稅、所得稅、水電費，我們常說電影院是傳播精神文明的圣地，但是工商部門來看你的電影院，只會認為你是純粹的產業部門，他收水電費會按照最高的來收，所以我們現在特別希望國家有關部門能夠給我們減減稅。”

關于這方面政策，財政部和“發改委”都原則上批準通過了，但如果僅僅靠政策傾斜，電影市場仍然需要一根拐棍。趙宏亮說：“政策上的減免稅費，只能水漲船高，那些商業地產商不是傻子，他們也盼著漲，最后結果又給了人家了，這不是真正扶持我們。我們應該問問地產商，拿出幾千平方米弄電影院的目的為了什么。”

自從2002年電影院線制改革以來，電影市場化程度高了很多，第一步把中間環節太大、兩頭太小的橄欖模式變成中間小兩頭大的啞鈴模式，讓制片方和電影院獲得最大利益。

毛羽說：“我們改革這幾年，影院這一塊啞鈴型已經變得無限大了，院線制改革后制片方提到了35％，《天脈傳奇》能到38％，《英雄》到了40％，《十面埋伏》到了41％，但是這個41％只是僅有的幾部大片，一般的國產影片談都不談，票房分賬比例很低。而現在電影的制片投入越來越大，跟美國制片還不一樣，美國制片除了影院收入(首先美國制片在影院收入就很高，起碼在50％，而且這個50％是個動態的，頭兩周影片上映可能有60％的收入都是制片方的，第二周也許是50％，以后的票房收入就是倒四六，影院拿六)之外，更多收入來源于音像市場，在90多億到i00多億美元左右，龐大的音像市場在支持它的產業。除此以外還有電視市場，費用也是相當高的，但是這些我們都沒有，只有一個影院市場。當時《英雄》創造的1700萬元的音像市場由于盜版猖獗后來都沒有了，買《英雄》的公司可能都垮了。我們的電視播放市場就是一個電影頻道，也就是100萬元左右。這是一個畸形的發展，需要不斷調整。在這方面，政府只是給予了一個指導性意見，如果是在美國，可能制片方協會、影院協會坐在一起談這個比例，但是我們這個協會力量還沒有，協會還在發展中，所以還是需要政府來主導。現在這個指導性的意見就是，片方的比例大概要到43％，影院不要超過50％，這樣的話，院線的空間還有7％，也是希望不要盲目競爭，把本來脆弱的院線最后折騰得垮掉。院線的競爭不是來源于分賬的多少，而是靠影院的多少，靠資產相連的影院的多少，這是出臺文件的一個背景。”

萬達模式

中國電影院線從計劃經濟體制一步躍到院線制，事實上并不是真正的院線制，院線跟電影院之間的關系是簽約加盟制。自從萬達影院建立以來，讓人們看到一個更接近美國的經營模式――當自己的影院越來越多后，就有真正的院線可能。浙江、河南、四川等地的院線已經開始投資建自己的影院，獨資、控股、參股的影院越來越多，慢慢都會發展成真正的院線。這實際上也是在逼著簽約制院線方式進行自我調整，沒有跟影院緊密相連的院線，為了讓自己的影院能夠多一些。于是院線給影院的分賬比例就特別高，過去可能拿7％的現在只拿5％，為了能吸引一家電影院。還有的可能只拿2％，甚至有的還拿得更低。

黃群飛說：“國外如果說電影院就是專業電影院，中國的電影院有的是專業電影院，有的是工會系統的，還有地方的禮堂、俱樂部。凡是能放電影的都是電影院，所以這些電影院歸屬特別復雜，單位都不集中統一，這決定了中國電影院線制剛開始時以簽約為主，它不像美國AMC院線，全國4000多塊銀幕都是一個老板的。因為院線制一個最重要標志就是‘四個統一’，統一品牌、統一排片、統一管理、統一經營。但是中國目前除了萬達，其他院線都不是。一開始都是發行公司的，以地域為主，慢慢向外發展，這決定了在今后很長時間內還是以簽約為主。這種院線制存在幾個很大毛病，一是‘四個統一’沒法實現，像上海聯合、中影星美，我們的新影聯，連標牌都不能統一，觀眾進去覺得跟院線沒關系，只是電影院。第二，這種簽約助長了惡性競爭，為什么現在影院分散比例特別高，因為會跟你討價還價，如果你不答應他的條件，他就換院線，哪個院線給我的利益高我就跟誰。這樣不利于這個行業穩定，這是很大的弊病。影院的分散導致不好管理。經過幾年的發展各院線都意識到院線要長期穩定壯大發展，必須自己投資電影院，所以這幾年各大院線也做了不少。但是院線要發展需要投資，院線的收入非常有限，這就是為什么以前金逸院線叫珠江院線，以前是以廣州電影公司為主，去年開始它改名為金逸珠江院線，明白人一看就知道以金逸為主了，因為金逸是做房地產的，跟萬達一樣實力雄厚。”

院線與影院都有自己的難處。院線最大的問題是資金不足，雖然背后都有電影集團支撐，但是沒有房地產行業那樣資金靈活。黃群飛認為：“提升國產片片方的分成比例，這個我們沒有意見，片方肯定應該高一點，他的投入比較大，制作風險比較大。但是我覺得，首先要調整好影院的分成比例，影院、院線和片方三方都調整，統一調整比較好。比如萬達，影院都是他們自己控制的，他們可以控制院線分成比例，我聽說他的影院才拿45％，那他的院線就有足夠的利益了，他可以去管理、開發、承擔一些政府職能，有這個余力。但像我們如果以簽約為主的院線，根本不行，你不敢得罪影院，也不敢討價還價。”

在黃群飛看來，所有院線，包括加盟院線都會遇到瓶頸，最后的發展電影院線還會不斷分裂、兼并、重組，慢慢形成資產連接的這么一些院線。在外國，院線一開始就是這樣，但中國由于歷史原因，必須從舊體制轉換過來，牽扯到的東西太多，發展相對緩慢。“我們計劃成立影院投資管理公司，以自由資金、股東的資金和社會上一些民營集團合作，吸引更多資金去發展電影院。院線主要是開發影院擴大院線規模，這是堅定不移的，慢慢也要投資資產連接，靠自己是不可能的。另一方面就是多元發展，我們在做大渠道的同時，也慢慢向上游制片發行方面滲透，這方面我們在院線中做的是最好的。前兩年我們投資了《集結號》、《大電影》，去年我們投資了《畫皮》和《葉問》，取得了效益、口碑雙豐收。另外，我們馬上成立新影聯影視發行公司，介入下游發行，這樣院線才能立足長期的生存發展，光靠院線本身的發行和發行利潤是不足以生存發展的。我們當然不可能跟大公司比，但我們也要把新影聯發展成為小型的集制片、發行、上映一條龍產業鏈比較完整的集團性公司。”

篇（11）

面對電商的瘋狂和實體店逐漸減少的客流，有人表示無奈、有人表示憤慨。無奈的是面對電商的迅猛發展我們束手無策，憤慨的是一些品牌商的急功近利和背信棄義。最后我們把化妝品專營店客流減少、業績下滑的元兇算到了電子商務的頭上。但化妝品專營店的頭號元兇真的是電子商務？電商對實體店的影響是毋庸置疑的。但為什么從2009至2012年間，中國電子商務市場保持了71%的平均增長率，而美國僅為13%？相關數據統計，中國消費者2012年的網購總開支達到2124億美元，僅次于美國的2287億美元。管理和咨詢公司貝恩（Bain &Company）預計，2013年中國電子商務市場將會首次超過美國，成為全球消費者網購開支最大的市場。但與此同時我們還看到，中國的商品零售總額只有美國的一半多。是什么造成了這種不對稱的現象？

筆者認為是中國過高的房租成本和冗長的供應鏈，讓實體店的商品價格居高不下，是我們過高的商品價格把顧客趕到了網上，而不是電子商務革了我們的命。首先是房租，隨著房價的猛漲，商業地產的價格也水漲船高，特別是租金上漲的幅度遠遠高于店鋪銷售額增長的幅度。現在中國大部分化妝品連鎖店的房租成本已經超過了其銷售額的10%，而凈利潤率呢？達不到10%，這就意味著，整個行業都有可能淪為為房地產商和房東打工的境地。而房租成本非我們所能控制，所以供應鏈整合對于化妝品專營店的生存和發展至關重要。

傳統的供應鏈結構是：品牌商――商――零售商――消費者，而很多電商品牌的供應鏈是從品牌商直接到消費者。國內大多數化妝品知名品牌的天貓旗艦店，背后基本上是由品牌商和商操控，因此電商的供應鏈實際上比實體店要短很多，競爭力比我們強也是理所當然的。打個比方說，一片面膜的生產成本是2元，按照實體店10倍定價法，賣給消費者要20元，而零售商的進貨成本是5折也就是10元。如果電商品牌打五折，實際售價為10元，電商的毛利率高達80%。即使是很多商開的天貓店，按5折銷售其實也就是給到零售商的價格，但作為零售商卻沒有這樣的資源。我們經常說電商的成本不會比實體店低，這個說法可能是成立的，但不要忘了，供應鏈的長度不同這一點是毫無疑問的，化妝品專營店要想和電商展開競爭，起碼要有對等的供應鏈。

對于供應鏈整合，筆者認為可以分幾個階段進行。

首先自己要具備品牌推廣能力，不管是選擇和品牌方直接合作，還是推出自有品牌，品牌推廣能力必不可少。現在很多化妝品專營店也意識到了要縮短供應鏈，采取了直接和品牌商合作的方式。但我們知道，化妝品專營店是很難與國內一線品牌達成直接合作，而更多還是與商合作。真正能和化妝品專營店合作的一般是國內的二、三線品牌，這些品牌無論從營銷推廣、人員支持上和國內一線品牌還有很大的差距，靠顧客自然選購的幾率也很小，所以需要我們店鋪有強勢的推廣能力。而現實情況是，我們很多化妝專營店長期忽視團隊建設、人員培訓和促銷活動，還是更多的依賴于商和品牌商的背后支持，這樣即使選擇了和品牌方直接合作，很多時候也會因為推廣不力而造成品牌的夭折。對于很多小型的化妝品專營店而言，雖然沒有實力與品牌方直接合作，團隊建設和推廣能力也同樣重要。試想一下，如果省去了商的人員及支持費用，產品的折扣也會有相應的降低。

其次可以采取小范圍的聯合采購，以此來降低采購成本。同時彌補小型化妝品店采購規模小、品目少、采購經驗不足、對供應商無法形成吸引力等缺陷。雖然作為單體專營店，還沒有實力與品牌方直接合作，但可以采取小范圍的區域聯合。雖然參與聯合采購的各家專營店，可能在經營理念上存在一些差異，但為了更好地生存，必須求大同、存小異。在歐美等國家，聯合采購已被廣泛使用。我們也驚喜地發現，在當前的化妝品行業，已經出現了這樣的聯合行為，不管其結果怎樣，這都將是一次大膽的嘗試，也是一種積極應對的政策。