房地產企業的財務風險大全11篇

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一、引言

房地產行業隨著我國經濟的不斷發展逐步呈現出了快速發展的態勢，從其營業收入來看，儼然已經成為我國國民經濟新的經濟增長點。從國家統計局的相關數據：2011年全國房地產業增加值占GDP的比重為5%中，我們可以看出，房地產已成為國民經濟中的重要產業。但是由于房地產業自身具有建設周期較長、投資規模大、相關不確定因素多和受國家宏觀經濟政策的影響大的特點，較大的財務風險是當前我國房地產企業所面臨的問題。

當前，隨著國家對房地產行業的宏觀調控力度逐漸加強，嚴峻的政策形勢也擺到了房地產企業面前。如何對財務風險進行有效的規避與控制，是事關眾多房地產企業生存與發展的大事。房地產企業的財務風險主要表現在以下幾個方面：

（一）負債數額較大，按期償債風險較高

預售款、自有資金、銀行借款和相關經營性欠款是房產企業的進行房地產開發資金的主要來源。從房地產企業財務報表來看，其自有資本金比重比較低，開發資金的大部分來自于銀行借款。同時，由于房地產企業開發周期較長，所投入資金的回收期長，進而給期望利潤率帶來了很大的不確定性。因而，極大的財務風險由此而來。如果企業未能就相關風險進行預測并控制，那么不能償還到期銀行借款本息的概率隨之增大。此外，很多房地產企業在高收益驅使下，盲目進行多渠道融資活動，如將大額存單質押貸款和資金空轉，這些都有可能導致企業沒有能力償還銀行債務本息。

（二）房地產企業再融資風險較高

房地產企業資金需求量大，通過再融資來滿足其資金需要是其解決資金問題的重要措施。但是，隨著宏觀經濟的不斷發展與變化，國家對房地產企業的再融資計劃開始實施相對縮緊的政策，房地產企業的相關融資與再融資提案都被納入國土資源部與證監會的審核范圍。與此同時，政府出于保障民生的考慮，對房地產企業的信貸政策也逐漸緊縮，這也不可避免地給房地產企業再融資增加了難度。此外，房地產企業自身過高的負債率必定會相應降低對債權人的債權保證程度，這對房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力在一定程度上受到了限制。上述因素使房地產企業的再融資變得日益困難，當再融資問題的嚴重性逐步增大時，有可能使房地產企業面臨資金鏈斷裂的致命威脅。

（三）利率波動的風險較大

由于房地產企業的高資產負債率，利率波動對房地產企業影響的程度也被隨之擴大。當利率上升時，房地產企業的資金成本會相應增加，進而導致預期收益降低。同時，利率的升高會使更多資本流向風險較低的國債、銀行存款等領域，投資者的購買欲也隨之降低，整個房地產市場的市場需求也會隨之降低。近年來央行的數次加息使房地產企業的資本成本隨之增加，按揭貸款購房的投資者所面臨的相應成本也迅速上升，會對投資者的購房需求造成影響，這無疑會給房地產企業帶來巨大的損失。

二、房地產企業財務風險成因的分析

不妨將房地產企業財務風險成因從內外部兩個方面來進行分析：

（一）外部成因

企業財務活動所處的外部環境主要包括法律環境、政治環境、經濟環境等，它們雖然存在于企業的外部，但是對企業的財務活動而言，會產生重大的影響。就我國國內的房地產企業而言，法律環境和政治環境相對穩定，企業所面臨的經濟環境對房地產企業的影響則相對較大。經濟環境主要有經濟周期、經濟發展水平和宏觀經濟政策，具體而言，包括經濟周期的波動、產業結構、貨幣政策、國際收支與匯率、通貨膨脹與就業、國民生產總值增長情況和工資水平等。經濟環境的變化會導致房地產企業外部環境的不確定性增加，進而會對房地產企業經營和財務狀況產生重大影響，也會因此帶來相應的財務風險。

（二）內部成因

房地產業作為資金密集型行業，產品開發周期長、資產周轉天數長、資產風險較高是房地產企業的主要特征。房地產企業開發周期越長，由此所帶來的不確定因素也就越大，相應的財務風險也就越大。

過高的資產負債率也是房地產企業財務風險較大的原因。房地產企業自有資金的占比不高，資產負債率往往可以達到70%，甚至更高。充分利用財務杠桿發揮作用帶來的利益越大，所伴隨其產生的財務風險也會越來越高。用自有資金購買土地，再將土地向銀行抵押用于房地產的開發是房地產企業通常所采取的經營模式。在這種經營方式下，一旦相關房產銷售受阻，房地產企業將因此面臨資金鏈斷裂的危險。

此外，房地產企業通常為了經營管理的方便，往往設立相應的項目部來實現對所要開發樓盤的管理，這種經營方式在調動相關項目公司主觀能動性的同時，往往也會帶來相應的管理上的風險與問題，財務風險也蘊含在其中。

三、房地產企業財務風險管理的防范措施

（一）在融資環節的財務風險防范

可以從兩方面來著手：首先，要注重融資策略的創新，實現多元化融資。當前房地產企業再融資較為困難，風險也較高，探索新的融資方式是解決融資難問題的一個較為不錯的方法。為了取得廣泛的資金來源，房地產企業應在利用傳統融資的前提下，應將發行股票、債券、預售房款以及房產信托基金等方式作為傳統融資方式的有效補充，進而實現多元化的融資。在降低資產負債率，對資金成本進行有效控制的同時，以可以為房地產企業擴大資金來源，降低財務風險。再者，房地產企業應該優化資本結構，來降低其償債風險，目前國際公認的資產負債率是60%。房地產企業應通過合理安排自有資金與債務資金的比例關系，尋求最佳的資本結構，這樣才能夠將債務風險進行有效控制。

（二）在投資環節的財務風險防范

房地產企業應該加強對投資風險的控制，為預期報酬的實現而努力。要充分建立并完善投資立項、項目審批、運營管理、過程監控、投資評價和檔案管理的投資管理業務流程，以期能夠使房地產企業投資運營更加有效。在對房地產企業進行投資管理的期間，要對項目進行定性定量的分析，對項目可行性和投資收益進行合理估計；在相關項目進行選擇的時候，要保持謹慎的態度，克服盲目樂觀和冒險主義的思想，努力降低投資風險。

（三）在營運環節的財務風險防范

首先是對應收賬款的管理，賒銷方式進行經營雖然會給企業帶來一定的賬面利潤，但企業并沒有從中得到真實的現金流入，反而會因為相關的利息和稅收的開支加速現金從企業中流出。對應收賬款的管理管理給予一定的重視，并制定合理的信用政策，使房地產企業的應收賬款能夠盡快收回，是企業不得不考慮的問題。應收賬款的快速收回，也會進而降低企業壞賬損失風險。再者就是對現金的管理，保持充足的現金流，統籌安排資金，是企業獲取利潤的關鍵。房地產開發項目所需資金量比較大，如果不能對資金進行合理的統籌安排，資金匱乏并對項目施工進度產生影響的情況是有可能發生的，如果處理不當，甚至導致項目失敗。同時，市場、社會、自然等多種不確定因素都會對房地產開發項目造成影響。這些不確定因素會導致商品房銷售不暢，商品房大量積壓，最終有可能危及企業資金的正常運轉，這些問題得不到有效解決，還有可能使企業逐漸失去再融資能力，為企業財務危機埋下隱患。因而，企業要對現金管理加以重視，應該制定資金使用計劃，使現金收支平衡。財務人員還應充分考慮貨幣的時間價值，盤活企業閑散資金，保證企業經營資金需求。最后，努力降低商品房空置率，進而減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率也是企業在營運管理中應該予以考慮的措施。

四、結語

綜上所述，在宏觀經濟形勢不斷變化的情況下，房地產企業因其自身的特點決定了其所面臨的財務風險較大。在當前形勢下，加強房地產企業財務風險管控的研究，一方面能夠提高房地產企業的抗風險能力，讓房地產企業在多變的形勢下能夠穩健的前行；另一方面，希望通過對房地產企業財務風險管控的研究，使房地產企業能夠更加健康的發展，使房地產行業能夠保持持久的生命力。

參考文獻

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房地產企業財務風險指的是由于財務出現惡化導致房地產開發企業的投資和報酬不能夠全部收回的可能性。因此，在房地產開發企業所面臨的風險當中，財務風險屬于非系統性的風險。所以，針對防范房地產企業財務風險的方法進行分析有著一定的現實意義。

一、形成房地產開發企業財務風險的主要原因

1.企業資本結構比例分配的不合理

通常房地產開發企業擁有的自有資金是無法充分滿足項目運作需求的，絕大多數房地產企業都是通過吸引外來資金來維持項目的運作。到目前為止很多房地產開發企業都是通過使用自由資金征地建設，在生產房地產產品時則將土地抵押給銀行進行融資，通常借入資本占據的比例非常大，這就導致資產負債率的提高，而隨著財務杠桿利益的增大，財務風險也會相應提高。

2.企業不夠重視現金的流量

根據相關調查發現，很多房地產開發企業都屬于民營經濟，在現金流量管理方面給予的重視程度不夠，如果經濟效益較好，只會盲目地擴充規模，這就給風險控制帶來了更大的難度。大多數房地產企業無法持續發展下去，就是因為資金管理不夠到位，盲目地擴大生產規模，導致現金流量的管理失去控制。

3.成本費用的管理控制力度不夠

通常房地產開發企業的投資項目周期相對較長，在進行成本控制的過程中會面臨較大的風險，從投資項目前期所做的預算開始，一直到最終的核算都是相互貫通聯系的。一部分房地產開發企業一味地強調工程項目開發的進度和建設質量，在成本管理上不夠重視，財務部門不能及時地得到第一線成本管理資料，造成實際成本和預算之間產生過大的偏差，財務無法掌握成本，二者斷檔現象嚴重，因此大大降低了企業的預期經濟效益。

二、防范措施

1.進一步優化企業的資本結構

房地產開發企業一定要確保其資金結構的合理性，充分考慮企業具有的償債能力，根據企業的實際情況進行籌資建設，將負債經營控制在合理的范圍內。在進行傳統融資的過程中，多元化發展融資渠道，合理利用外來資金，控制資本權益比率，盡可能地降低企業的資產負債率，通過優化資本結構來緩解籌資壓力，進一步降低企業的財務風險。首先要加強對預收房款以及銀行回款等的管理力度，有效減少中間費用，以盡可能快得速度回收資金；其次可以發行股票、債券，通過合作開發等方式來有效地擴充資金，逐漸吸引更多的外部投資者，開拓更多的融資渠道，促進房地產開發企業的持續發展，進一步優化企業結構，降低財務風險。

2.做好財務預算工作

房地產開發企業在開展財務工作的時候一定要充分考慮項目工程的預算以及資本預算，合理安排資金的取得和投放，合理分配各種經營成果。在進行項目預算時，財務部分需要在建設前期做好可行性研究分析，合理規劃項目設計費用，控制項目開發成本以及產生的間接費用等，從整體上對經營收入以及借款等內容進行預算，做好財務預算工作，為投資決策提供更多的參考信息，避免決策失誤給房地產開發企業帶來嚴重的損失。在進行資金預算的過程中，財務部門需要根據企業的實際運作狀況，合理規劃資金的需求和使用，完善財務預算指標體系。與此同時還應該提高管理力度，在預算分析時要將月度分析、季度考核以及年度總評有機聯系起來，做好定期檢查工作，定量約束企業各種經濟行為，充分發揮預算工作的監督作用。

3.做好資金流動性方面的管理工作

房地產開發企業投資項目的運行周期比較長，往往會在較長的一段時間里才可以完成，周期以內對資金的占用量是相當大的，這就要求資金鏈條能夠充分的高度運轉，一旦中間某個環節的資金流轉受到阻礙，會直接導致整個鏈條運轉出現問題，情況嚴重的話會直接拖垮企業。所以，一定要重視對資金的管理，通過制定完善的資金使用計劃，確保房地產企業在日常經營過程中對資金占用的合理性，將資金盡可能的運用到最佳位置。房地產企業在資金支出方面數額龐大，因此在財務收支上一定要進行嚴格地監控，做好各種資金的調度工作，盡可能的滿足項目工程在施工過程中的運營以及營銷需求。此外，企業還應該做好應收賬款的回收工作，合理調整企業的庫存結構，進一步壓縮存貨對資金的占用率，提高房地產企業的支付能力，維持企業良好的信譽度，為下次融資奠定良好的基礎。

4.提高企業處理風險的能力

到目前為止，房地產市場中仍然有很大的風險存在，這就要求房地產企業能夠提前做好設計和應對措施。例如一些房地產企業逐漸形成集團化，某些地區還成立了聯盟房地產企業，這就在一定程度上有效化解了這一地區房地產企業的風險問題，提高了資金的周轉速度，可以在各種風險形成之后，將資金的利用盡可能的最大化。不過由于各個企業所做的預案有所差別，大多都是基于自己的實際運營狀況進行規劃的，如果能做好有效防止風險的進一步惡化工作就是比較成功的了。

三、結語

總而言之，房地產開發企業在不斷追求經濟效益的過程中會面臨非常大的風險，企業一定要重視發展中遇到的各種風險問題，通過不斷地壓縮項目和人員，完善各項管理來應對各種風險。

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財務風險的定義在新會計準則中是:財務風險指的是在企業的所有財務活動中,由于企業受到內外部環境和各種難以預計或難以把握的因素影響,在相應的時期內,企業的實際財務狀況與預期財務狀況出現了誤差,從而造成企業經濟受到損失。而對于房地產開發企業這一具體行業,可指房地產開發企業因為財務狀況出現異常而致使企業的房地產投資、資金報酬難以正常收回。從這些可以判定,財務風險對于房地產開發企業是影響較大的風險。對房地產企業財務風險加強防范就顯得很有必要了。

一、合理實施財務預算

房地產企業在開發經營周期過程依舊會出現很多問題,這主要是由于財務預算存在很多的不確定因素,這直接關系了發企業投資項目的成功與否,也能給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件,合理具體的安排好企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。企業財務部門在對企業做好前期預算時應該積極考慮建設的可行性、消耗費用、工程投資、利益收入、借款工作等內容都應該有個詳細地計劃,并且根據資金使用標準執行財務預算,以保證項目開發投資決策過程能夠起到良好的市場效應,讓企業根據市場制定投資決策,避免出現資金失誤而造成資金損失。在對企業進行資金預算時,企業財務部門應該參照企業的整體運作情況,對資金的需求和使用詳細地規劃,建立一個完善的企業財務預算指標體系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來,對企業財務使用做好檢查、考核工作,合理調整企業的經濟運轉,讓自己的財務職能得到充分的發揮。

二、實施資金流動性管理

房地產企業的開發項目通常需要很長一段時間才能結束,由于開發周期長這一特點常常會給企業的資金使用帶來困難,容易造成資金鏈條的快速運轉,如果這一過稱中的環節資金運轉出現異常,必將阻礙了鏈條的運轉,甚至造成企業破產。這就需要企業對資金的管理給予足夠的重視,根據實際情況安排有效的資金使用計劃,確保企業日常經營能夠符合資金狀況,實現資金的有效利用。房地產資金支出數額巨大,在財務收支必須要進行嚴格的估算與審查,對資金調度合理安排,以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉,不斷優化庫存結構,盡可能把存貨資金的使用金額減小,讓企業在經濟方面的支付能力得到加強,促進企業信譽度不斷增加,給下次融資鋪設打下良好的基礎。對費用的支出嚴格控制,杜絕鋪張浪費和使用超支的現象,這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高,使得企業資金的運用得到有效的管理。

三、實現資金結構的優化

房地產企業應該不斷完善自己的資金結構,對于負債經營適當控制,在充分估算企業的償債能力下,通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則,科學合理地分配外部多的儲備資金,在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性,將資產負債率降至最小,對企業的資本使用合理規劃,這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力,大大降低了財務風險。這就需要有關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理,還要確保資金的回收能按時到位,這樣就能避免資金的浪費;企業還能夠利用股票集資、債券處理、合作運營等方式不斷提升自己的資金儲備,讓企業的運營規模得到擴大。這樣能夠吸到很多投資者的與企業實現合作交流,不斷擴展投資者與企業合作的項目。這對于房地產公司的持續發展很有幫助,同時能夠不斷優化公司結構,對于降低財務風險的控制能夠發揮良好的效果。

四、增強處理風險的能力

從美國前兩年的經濟危機中我們能夠積累到很多應對危機的方式,這些都是值得中國企業深刻回味和反思。而從香港應對亞洲金融危機時所用的策略方案。從市場行情分析,房地產市場的風險與不確定因素是十分復雜不定的,這些現實情況都是值得我們不斷借鑒參考的,我們對于應對風險的措施需要不斷思考、設計、應對、處理。例如:市場上多數房地產企業正在朝著規模化、集團化方向發展,而有的地區在成立房地產聯盟后企業主要還是為了能夠化解該區域的風險,防止出現財務危機,提高資金使用效率。企業需要針對市場行情進行詳細地分析,在風險出現之前做好防范措施,使得企業在度過風險時期的經濟損失降至最低,讓每筆資金都能夠得到充分的利用。考慮到每個企業經營的業務項目情況存在差異,其采取的措施也是截然不同的,這就需要根據企業的實際情況制定策略,這才是有效避免風險的最佳措施。

五、結語

總之,經濟利益時每個企業在經營過程中的最終目的,房地產企業在采取措施追求經濟利潤的同時也面臨著很大的市場風險,這就要求房地產開發企業對這些問題能夠給予足夠的重視,并積極采取壓縮項目、壓縮人員、等措施來應對,可以預見,“財務風險”這一問題必然在一定的時間內被廣泛關注。

參考文獻:

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中圖分類號：F23文獻標識碼：A

一、財務風險的內涵

財務風險的概念最先出現在財務管理領域，其出發點是基于企業財務管理決策活動過程中的不確定性。企業財務風險是風險中最為常見的一種，其強調的風險主體是市場經濟的參與者和競爭者。財務風險按其在經營過程中的表現不同，可以分為狹義的和廣義兩種。

（一）狹義財務風險。狹義財務風險也稱籌資或融資風險，首先是由企業負債引起的，具體來說是指企業因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務的不確定性，沒有債務就不存在財務風險。

（二）廣義財務風險。這種觀點認為，企業財務風險是一種微觀經濟風險，是企業所面臨的全部風險的貨幣化的表現形態，是企業經營風險的集中體現。所以廣義的財務風險就是指在企業的經營活動中，由于各種難以或無法預料和控制的因素的影響，使企業實現的財務收益和預期財務收益發生背離，因而有蒙受損失的機會和可能。企業財務活動的組織和管理過程中的某一方面或環節的問題，都有可能使得風險轉化為損失。這種對企業財務風險的界定方式，有利于企業經營者從市場經濟的高度，以企業的價值或資金運動為主線，來辨識、衡量、評價和處置所面臨的全部風險。從財務風險預警的角度看，企業財務風險不僅限于籌資活動產生的風險，不當的投資活動、營運活動、分配活動同樣可能導致企業面臨風險。因此，本文認為，廣義觀體現出了財務的本質，能真正反映市場經濟條件下企業財務關系的全貌，這種定義更加科學合理。因而本文將財務風險定義為：企業在經營活動中，由于外部環境和內部條件發生各種難以預料或控制的變化，而導致企業財務狀況的惡化和經營成果的降低。

二、房地產企業財務風險的劃分

房地產行業屬于資金密集型行業。從資金來源劃分財務風險，主要有籌資風險、投資風險和資金回籠風險。

（一）籌資風險。即企業因籌資活動而引起的收益不確定性以及到期不能償付債務本息和投資者報酬的風險。房地產企業的自由資金比例較低，大多數房地產企業的開發基金主要來源于貸款。經調查顯示，當前我國的房地產市場資產負債率水平普遍超過了七成，有的甚至達到了九成以上。房地產行業是高風險、高收益的行業，很多房地產企業不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規模地籌集資本帶來了較大的財務風險。主要表現在：債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。債務規模不合理而導致過度負債，既造成資金浪費，又增加了財務費用。

（二）投資風險。即企業因投資活動而給企業帶來的風險。房地產項目投資機會的選擇與決策分析是整個房地產開發經營過程的重要環節，房地產項目成功與否主要取決于這一階段的工作。投資機會的選擇由投資機會尋找和篩選兩個過程組成。可見，不論是尋找投資機會還是對投資機會進行篩選，都與對房地產市場的了解、調查和分析有關，是在對市場環境的分析和市場供求關系的分析等基礎上完成的。而在現實情況中，多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現為：投資項目在技術上不可行或尚不成熟；市場調研有誤，產品上市后滯銷、落后；投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理；負債經營的負債率過高造成債務負擔沉重；技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大。

（三）資金回籠風險。即企業在銷售實現過程中由于賒銷的原因，在成品資金轉化為結算資金以及結算資金轉化為貨幣資金時，轉化過程中時間和金額的不確定性。房地產企業多數自由資金比例低，房地產開發所需要的資金基本上依靠銀行貸款，資產負債水平高，同時房地產企業在銷售的過程中并不都是一次性能收回產品的投入的。此時，企業因債務規模過大或債務期限結構不合理，可能會造成企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產。

三、防范房地產企業財務風險的對策

（一）制定合理的財務預算并有效實施。由于財務預算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產企業在開發經營周期過程中可能會出現很多問題，這直接關系了企業所投資項目的成功與否，也會給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該以項目預算和資本預算為前提條件，對企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整做出合理、具體的安排。這就要求企業財務部門在制定前期預算的過程中，應該積極、詳細地考慮建設的可行性、消耗費用、工程投資、利益收入、借款工作等內容，并且根據資金使用標準執行財務預算，以保證項目開發投資決策過程能夠起到良好的市場效應，讓企業根據市場制定投資決策，避免出現資金失誤而造成資金損失。同時，企業資金預算的制定，企業財務部門應該參照企業的整體運作情況，對資金的需求和使用詳細地規劃，建立一個完善的企業財務預算指標體系。在企業的日常運營過程中，可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來，對企業財務使用做好檢查、考核工作，合理調整企業的經濟運轉，讓自己的財務職能得到充分的發揮。

（二）融資渠道多元化，優化資金結構。我國多數房地產企業自有資金比例低，資產負債率水平高。房地產企業應當適當控制負債規模，在充分估算企業償債能力下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金，以不斷完善、優化自己的資金結構。在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學合理地分配外部多的儲備資金，在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性，將資產負債率降至最小，對企業的資本使用合理規劃，這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低了財務風險。這就需要有關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理，還要確保資金的回收能按時到位，這樣就能避免資金的浪費；企業還能夠利用股票集資、債券處理、合作運營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業的運營規模得到擴大。這樣，能夠吸引到很多投資者與企業實現合作交流，不斷擴展投資者與企業合作的項目。這對于房地產公司的持續發展很有幫助，同時能夠不斷優化公司結構，對于降低財務風險能夠發揮良好的作用。

（三）提高房地產企業財務及高管人員綜合素質

1、決策能力。單位負責人應對本單位的財務管理工作負責。作為決策者要增強對財務管理工作的責任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學習和掌握新的管理技術和方法，提高自身的政治素質修養。決策者通過學習和培訓要能夠讀懂資產負債表、損益表和現金流量表三種主要財務報表。通過經驗和自身能力進行科學的判斷決策，最大限度地降低財務風險。財務管理是圍繞資金運動而進行的融資、投資、資金回收和利潤分配等內容的管理活動。建設的重點在于滿足預算和現金流所需的資金，實施恰當的風險控制，確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當的監督與控制。為適應不斷改革和發展的新形勢，必須培養一支有素質、懂管理、善于開拓創新的財會隊伍。企業負責人要積極鼓勵和支持財會人員參加各種類型的業務培訓和學習，一方面選派思想素質好，責任心強，能力高的財務人員到企業來；另一方面加強企業現有財務人員專業培訓，加強會計法、會計制度等內容培訓，使財務人員能適應房地產企業的財務工作。同時，還要根據現代企業制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。不斷提高其理論水平和業務素質，提高其處理和解決實際問題的能力。建立財會人員繼續教育檢查和考核制度，從制度上保證財會人員素質的不斷提高，注重對在職財會人員加強職業道德教育，增強財會人員的監管意識，督促財會人員依法進行會計核算和會計監督。

2、財務戰略能力。資金是制約企業發展的關鍵因素。財務管理的職能是預測公司資金的需要量和籌集公司所需要的資金。房地產企業財務策劃常常以增加財務杠桿效益為出發點，采用積極的籌資策略，合理控制債務比重，要加強資金管理，盡可能地降低資金成本，減少籌資風險。但不能僅滿足企業當時的資金需求，應該以科學的戰略管理眼光來設計、保持和拓展籌資渠道，使企業不斷獲得穩定、可靠、低成本和低風險的資金。

（四）開支節源，重視成本控制。成本管理也是企業財務管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好壞，不僅影響企業自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎的房地產商品的價格。因此，房地產開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。一是確定開發成本項目和成本開發范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標準，準確地計算開發產品成本；二是建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。企業應遵循統一領導，分級管理的原則，在財務部門下設立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各部門的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指示。同時，明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業經營管理者提供科學、可靠的決策信息。

四、結語

綜上所述，由于房地產企業自身投資金額大、項目開發周期長、資金回籠較慢的特殊性，其投資收益容易受社會經濟環境以及政府政策的影響，從而使房地產投資成為高風險的經濟活動。而房地產行業同時又是高風險行業，房地產企業進行項目投資必然伴隨著投資風險。房地產企業在進行項目投資前，應當進行嚴密的市場調研，對項目進行謹慎的風險分析，對項目的預期收益進行合理的預測，判斷項目投資方案是否合理可行。總之，在日益激烈的市場競爭中，房地產企業要想獲得持續的競爭力，就必須綜合提高企業財務風險管理水平，盡可能地規避風險，以獲得最大的收益。

（作者單位：石家莊經濟學院）

主要參考文獻：

[1]王春盛.金融危機下房地產企業財務風險管理與防范[J].經營管理者，2009.

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近年來，房地產行業迅速崛起，與此同時，也面臨著一系列的風險。由于受國家宏觀調控政策、行業經濟環境等多方面因素的影響，房地產企業的發展受到了嚴重限制，房地產企業的財務風險也在日益加劇。面對嚴峻的形勢，房地產企業必須找出風險控制的應對措施，提高自身抵御風險的能力，最大限度的降低財務風險，只有這樣才能使企業獲得更好、更快的發展。

一、房地產企業財務風險的表現形式

（一）償還債務風險

就當前大多數房地產企業而言，在初期階段往往是負債開發。企業自有資金僅占相當小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業的投資不能按期回收，企業將難以達到預期收益，這樣以來，企業勢必面臨著償還債務的風險。另一方面，在高回報利益的驅使下，很多房地產企業不考慮高利率帶來的風險，盲目地、過度地進行多渠道的籌融資活動，很可能造成企業無法按期償還債務。

（二）利率變動風險

從某種意義上來說，利率變動風險是房地產企業所面臨的一系列風險中最為致命的風險。利率變動對房地產企業有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業資金成本增加，預期收益減少，這樣以來勢必影響到企業的正常運轉。

（三）再籌資風險

再籌資是當前房地產企業實施項目開發最常用的方法。房地產企業普遍存在負債率高的現象，這從很大程度上降低了房地產企業對債權人的保證程度，同時也加大了企業從其他渠道籌資的難度。房地產企業資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺了一系列的房地產調控政策，銀行逐步提高了存款準備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產企業的籌資更加棘手。一些較小的企業或企業集團的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財務影響，一旦母公司財務狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風險。

（四）投資收回風險

由于房地產商品受政治、經濟等多種因素的影響，部分企業的房地產商品大量閑置。房地產企業已經投入了大量資金，在短期內難以變現。此外，還存在客戶不能按時交清房款的情況，這就都將使房地產企業面臨投資回收風險。

二、房地產企業財務風險的形成原因

關于房地產企業財務風險的成因主要從宏觀和微觀兩個層面進行分析。

（一）宏觀層面

其一，國家調控政策的影響。為適應當前的經濟形勢，國家出臺了一系列的房地產調控政策，提高了房地產開發貸款門檻，加大了房地產企業從銀行貸款的難度。為響應國家有關政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產企業的投資速度，遏制了房地產企業的進一步發展。

其二，市場不成熟。房地產業是近年來新興起的一個行業，起步階段較晚，關于房地產業發展規律及其經營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進一步的研究。房地產投資運作缺乏科學性，帶有很大的盲目性。有些房地產業將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。

其三，房地產企業還未形成完善的會計體系。房地產業是一個特殊的行業，其會計核算不同于一般的加工企業。現階段，大多數房地產業缺乏完整的會計核算體系，關于會計科目的設置、指標評價以及核算方法等還不夠完善規范。一些房地產業不考慮自身的特點，盲目照搬加工企業的核算辦法，以此得到的財務結果顯然沒有可比性。

（二）微觀層面

一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數房地產業的投資來看，普遍帶有盲目性和投機性，企業對投資項目的前期研究重視程度不足，缺乏對投資項目的可行性進行研究。投資分析缺少具體依據，規劃缺乏科學性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數房地產企業尚未推行全面的財務預算，缺乏對房地產開發項目進行細致、全面的財務預算。

二是財務管理人員對財務風險的特性缺乏足夠的認識。房地產業本身就是一個高風險行業，不可避免的存在著一定的財務風險。作為房地產企業的財務管理人員應時刻樹立風險意識，但在實際工作中，很多財務管理人員的風險意識較為薄弱，從很大程度上造成了財務風險的產生。同時，財務管理人員的財務決策缺乏科學性、合理性，導致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財務風險產生的又一重要原因。企業只有提高財務決策的科學性，才能最大程度的減少決策失誤。就目前大多數房地產企業的財務決策來看，普遍存在主觀決策與經驗決策現象。

三是成本費用控制不嚴。一些房地產企業僅關注工程進度的控制，卻不重視對成本費用的控制，成本管理過于簡單，把房地產開發項目的成本管理視為單項成本的控制工作。缺乏對后期財務成本費用分析，未能很好的控制每一項具體的費用。有些企業的成本費用控制僅僅停留在簡單的記錄、計算上，遠遠達不到成本管理的要求。很多房地產企業都制定了相應的成本控制目標，但缺乏對影響成本因素的綜合考慮，造成成本費用控制執行結果出現較大偏差。

三、加強房地產企業財務風險控制的措施

財務風險的存在直接影響到房地產企業的良性發展，房地產企業必須不斷強化財務風險控制工作，找出積極應對措施，將財務風險降低到最小限度，從而使房地產企業獲得更好的發展。具體來說，可以從以下幾個方面著手：

（一）增強風險意識，建立短期財務風險預警機制

其一，注重現金流量表的作用。現金流量表可以很好的反映房地產企業的整個財務狀況以及經營狀況，可以使會計報表使用者對企業的經營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對有效避免財務決策風險有非常重要的意義。另一方面，通過現金流量表，企業的經營者可以對資金供需市場及宏觀環境的變化有及時的了解。鑒于現金流量表的重要作用，企業必須引起足夠的重視。

其二，加強建筑材料成本管理。材料成本在開發成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業盈利。加強材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業應選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎；其次，企業應具備一套健全完善的材

料成本管理制度和標準，為材料成本管理工作的實施提供制度保障；最后，企業應建立材料成本考核機制，并加大監督力度，嚴格控制采購成本。

其三，加強應收賬款管理。做好應收賬款管理工作對加快企業資金周轉、提高資金使用效益、防范經營風險以及維護投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業迫切需要制定一套系統、完整的應收賬款管理制度，并將其落到實處。

其四，加強存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會對房地產業造成巨大損失。因此，企業必須采取積極應對措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉速度，縮短投資回收期。

（二）加強生產成本和風險的控制

加強生產成本和風險的控制對企業盈利有著極其重要的作用。房地產企業應建立權責明晰的成本和風險控制體制，切實做好生產成本管理和風險控制工作。

要做好成本控制工作，房地產企業首先應從項目的規劃設計階段入手，做好市場調研工作，設計出適應市場需求的產品。同時還要注重新技術、新材料的應用，最大限度的提高建筑工程的經濟效益。

其次，在施工階段，房地產企業應引入競爭機制，選擇最優的施工單位，同時應加強施工進度和施工質量的控制。

第三，在竣工結算階段，企業應做好預算控制工作，確保結算質量。

（三）做好資金管理，提高資金利用率

資金是房地產企業經營活動正常運行的重要經濟支撐，做好資金管理對房地產業至關重要。首先，房地產企業應高度重視現金管理，制定科學合理的現金使用計劃。其次，加強建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業注重應收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現的概率，提高資金利用效益，實現企業的良性循環。

四、結語

由于受多種因素的影響，房地產企業面臨著極大的財務風險，直接影響到房地產企業的健康發展。房地產企業必須積極的應對措施，提高自身抵御風險的能力，將財務風險降低到最小限度，推動房地產企業又快、又好的發展。

參考文獻

[1] 田林永.論房地產企業財務風險的成因及治理對策[J].中國住宅設施，2011（8）.

篇（6）

近年來，隨著我國房地產業的迅速崛起，房地產業已成為我國國民經濟命脈的支柱產業，對于推動我國經濟持續、快速、穩定發展以及維持社會穩定具有十分重要的作用。我國政府為促進和保證房地產企業的快速發展，也相繼投入了多種推動手段，包括產業政策扶持、資金支持和土地供給等。但在這種繁榮的背后卻隱藏著巨大的財務危機，房地產屬于高投資、高風險、高收益的行業，隨著國家宏觀經濟政策的不斷調整，房地產企業所普遍存在的風險意識淡薄、預測和控制財務風險的水平低等問題也不斷暴露出來，加上我國房地產業尚不夠規范，金融體系不完善，房地產高歌猛進的同時，房地產企業面臨著巨大的財務風險。增強企業應對財務風險的能力已成為我國房地產企業求生存、謀發展所迫切需要解決的問題。

一、我國房地產企業發展現狀及風險特征

財務風險是指由于受到內外部環境因素及各種難以預料和控制因素的影響，一定時期內企業實際財務活動偏離預期財務收益而導致企業蒙受損失的可能性，它與企業的資金籌措、運用、管理及安全密切相關，是從價值方面反映企業理財活動及其處理財務關系中所遇到的風險。房地產是一種高投入、高回報和高風險并存的產業，我國房地產由于起步晚、基礎差、規模小等特點，總體上還未形成系統的財務風險管理體系。目前我國房地產企業的發展現狀主要表現在以下幾方面：一是發展迅速，房地產企業經過三十年的發展經歷了三個階段，企業數量呈幾何增長；二是企業主體以內資為主，呈逐年增加趨勢，但隨著近幾年的發展，內資企業比例逐年減少；三是房地產企業資產規模較小；四是企業資金來源自融資金所占比例較小，主要以外來資金為主，如國內貸款、利用外資等。

房地產企業的財務風險特征主要包括：一是財務風險是客觀存在的，只要企業從事財務活動，必然會產生相應的財務風險；二是企業財務風險具有不確定性，包括財務風險結果的不確定性和影響財務風險形成因素的多方面性和不確定性；三是財務風險具有綜合性，由于財務風險的產生和形成具有相當大的復雜性，其涉及到企業財務活動的各個環節及企業經營管理的方方面面，這便決定了企業的財務風險具有明顯的綜合性特征；四是可預測性，即財務風險雖然具有不確定性，但其發生也具有一定的規律性，企業可以通過類似的事件或統計資料來判斷其發生的概率，進行財務預警，采取各種有效措施進行防范、轉移和分散財務風險，以降低企業發生財務風險時的損失。

二、房地產企業財務風險管理存在的問題

1、財務風險管理意識淡薄，財務管理水平低下

相對于歐美發達國家，我國房地產業起步較晚，基礎差，但由于乘上我國房產改革的順風車，又恰好迎上經濟大發展，房地產業早期得到了較好的發展。這段時間大小房地產企業賺得盆滿缽滿，也由此產生了房地產業穩賺不賠的假象，導致大多數房地產企業財務風險管理意識淡薄。其中房地產企業管理者風險意識淡薄是導致財務風險的重要原因之一，高層做出的財務決策一旦不當，將會給企業帶來不可預想的財務風險。部分房地產企業常在不考慮自身財務狀況的情況下，不惜代價去爭取項目，擴大規模，而不給自身留下足夠的財務緩沖時間，導致一旦外部環境發生變化影響企業的資產流動性和安全性，企業將會陷入巨大的財務危機。另一方面，我國大多數房地產企業都由國有企業轉化而來，普遍存在管理水平不高、效率低下、內部控制機制不健全等缺陷，企業資金安全性往往無法得到保證，抗風險的能力較差。

2、資金結構比例失衡，負債比率過高

資金密集是房地產企業的主要特點之一，而我國房地產企業的規模相對較小，資金實力也較弱。據相關調查顯示，債務資本在房地產企業籌資來源中約占近80%，遠高于其他行業平均水平，且絕大部分資金是來源于銀行貸款，企業主自有資金僅占企業資產很小的一部分。通常情況下，房地產企業在投得土地后會以尚未建成的項目為抵押來獲得銀行等金融機構的信貸資金，權益資本比例縮減、債務資本過高已成為我國房地產企業的普遍問題。在此情況下，一旦企業運營過程出現問題，企業資金鏈斷裂，就很可能引發財務危機，且金融機構將會承擔巨大的財務風險，而且問題一旦出現將很難彌補。再加上近年來嚴厲的財政政策和緊縮的貨幣政策，房地產企業面臨的資金壓力越來越大，資金結構比例失衡，負債比率過高，成本負擔過重等問題，房地產企業的發展也愈發舉步維艱。

3、貨幣資金管理問題

篇（7）

（一）籌資風險

資金是房地產企業的血液。籌集資金的方式不同籌資成本和籌資風險不同，在風險可控條件下及時足額籌集資金，是房地產企業財務管理中重要的部分。籌資工作除了注意以合適的方式籌集足額資金，還應合理控制不同籌資方式下的風險程度，正確制定和管理籌資風險的方法和措施。我國房地產企業普遍面臨著籌資方式單一、籌資渠道匱乏、資金成本昂貴的問題。籌資風險主要表現在資金期限錯配，長周期的投資項目配比了短期融資，容易出現短期償債能力急劇下滑，資金鏈斷裂的風險；企業整體財務杠桿過高，籌資過度依賴間接融資方式，在市場形式低迷時，企業盈利能力下滑不足以支付財務成本時，就會出現“斷供”的財務風險。尤其是在2014年之后，中國進入各種風險疊加期，經濟形勢步入下行周期，房地產行業的籌資風險更加凸顯。

（二）投資風險

房地產企業投資開發項目的特點是投資規模大、開發周期長，同時還面臨著國家宏觀調控政策變化的掣肘，容易受到國家投資、產業、財稅等多方面政策的制約和影響。投資規模越大的項目面臨的管理風險、運行風險和銷售風險就越高，大規模投資可能遇到項目管理不善導致的質量不合格、建設進度不理想、銷售策略不適用導致的去化困難等風險；開發周期長則內外部環境風險的變數就越大，市場情況在經濟周期換擋時會發生劇烈的變化，開發周期越長面對的市場變數就越大，例如：市場轉淡時產品價格普遍下跌，項目可研階段論證可行的開發項目變得不行可，市場價格下跌會帶來集中退房、大面積違約等風險因素。

（三）經營風險

經營風險是指在房地產企業生產經營過程中，供、產、銷各環節不確定性因素的影響，使得資金流動異常，導致企業發生運營困難，企業價值下降的風險。現階段對于房地產企業的經營風險則體現在，企業經營能力不能隨著市場環境的變化而提升和及時調整。中國房地產市場經過35年快速發展，已經進入到產品供大于求、企業間競爭升級和行業快速優勝劣汰的“白銀時代”。市場變化要求企業的經營能力必須更快的提升改進，如果依然墨守成規，不能在細致深入的市場分析和可研基礎上，設計提供質量更好、品質更高的產品，依然采取過時的商業模式和營銷模式，不在提高企業運營效率和科學壓縮成本等方面升級，將面臨經營效益下滑、產品沒有市場、經營現金流枯竭的風險。

房地產企業除了以上財務風險，還存在著企業間大量互保產生的保證風險，貨幣市場波動帶來的利率風險和資金流動性風險，國家財稅體制改革帶來的納稅風險，以及無法兌現對投資人承諾的利潤分配風險等。如何提前化解財務風險，保證企業在生存的前提下，健康穩定的發展，可以通過以下措施改善財務風險管理工作。

二、改善房地產企業財務風險的管理措施

（一）優化資本結構、合理搭配債務期限，規避籌資風險

在風險上行的市場階段應采取穩健的融資策略。多元化融資渠道，科學的統籌權益資本和債務資金的比例，盡量采取直接融資方式，例如：引入戰略投資人、發行普通股、可轉債、優先股等方式，降低財務杠桿，提高企業抵御財務風險能力。另一方面，按照房地產開發項目周期特點選擇搭配債務期限結構，舉債以中長期負債為主，短期負債為輔，同時加速銷售回款速度，改善資金結構減輕籌資壓力。同時盤活固定資產，增加流動資產和速動資產比例，優化資產結構，改善資產錯配現象。

（二）科學管理投資項目，增強投資效果的確定性，減少投資風險

房地產投資項目應從可行性研究入手，收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息，正確地判斷和把握市場的現狀及發展趨勢，把項目投資的不確定性降到最低限度。同時可以采取投資分散的方法，即通過開發結構的分散而達到減少風險的目的，方式包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等。房地產企業應將可控資源集中用于本企業專業優勢市場，同時還應避免將雞蛋放入同一個籃子，可以進行區域分散投資，保證企業綜合投資報酬率基本理想。并且使開發的項目在時間上錯開，合理統籌項目開發節奏，不出現內部資源競爭，也不造成短期資金流緊張的局面，保留項目開發一定的調整空間和余地。在新的市場環境下，還可以創新商業模式，開展同行業及其相關產業的新的合作方式和深度，利用各種互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投資共享收益共擔風險，達到降低投資風險的目的。例如：萬達集團的以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的輕資產模式。具體是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達集團做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。

（三）提升企業管理工作的水平，增強行業競爭力，控制經營風險

篇（8）

房地產企業是我國的經濟支柱產業，在我國經濟發展歷程中起到了非常重要的作用。當前房地產市場環境更加惡劣，很多房地產企業存在風險防范意識淡薄、財務風險控制水平低等問題，這些問題的累積容易導致房地產企業發生財務風險。通過對房地產企業財務風險的成因進行分析，研究具體的防范措施，希望可以有效促進我國房地產企業健康持續發展。

一、我國房地產企業財務風險的主要類型

（一）融資風險

融資風險是因為企業為了獲取更高的經濟利潤，利用財務杠桿進行舉債，而引起的收益變動風險。主要有外部融資額度過高，融資的方法不恰當，債務期限不合理，債務成本過高等情形。

（二）投資風險

投資風險是指房地產企業不確定未來的投資會有多少收益，導致本金受損的現象發生。如果房地產企業的投資沒有達到預期的收益，就會使房地產企業的盈利能力和償債能力降低，從而發生財務風險。

（三）資金回收風險

資金回收風險是由于企業無法讓產品成功銷售，實現成品轉化為現實資金的過程。如果房屋不能快速銷售出去，就會出現資金回收風險。

（四）收益分配風險

合理的收益分配可以有效提高員工的積極性，但是在收益分配的過程中，可能會對房地產企業后續的經營和管理造成負面影響，會對房地產企業的會計信息真實性造成影響，使房地產企業產生收益分配風險。

二、房地產企業財務風險的成因

（一）項目選擇盲目，規模擴張速度過快

房地產企業項目拓展速度過快，項目選擇盲目，對資金調配、風險控制等會造成非常大的壓力。在前幾年行情好的時候，很多企業進行大量圈地施工，未考慮產品回報和投資報酬，也沒有對市場進行充的調查，最終增加了房地產企業的財務風險。比如重慶某民營房地產企業，在這2008年前的樓盤實現近6億元的豐厚利潤后，在2009到2011年期間花費近10億元取得了6塊土地使用權，拿地后后期建設資金不足，項目建設進度遲緩，直到2014年部分項目才開始銷售，又碰上房地產市場庫存加大，銷售遲緩，部分項目通過降價，直至低于成本價后仍未能快速實現銷售，導致多個項目出現虧損。

（二）過度舉債，資本結構不合理

房地產企業要想順利的運行就需要大筆的資金支持，很多房地產企業為了讓多個項目運行順利，不從自身角度去挖掘資金潛力，在信貸政策寬松時進行大范圍舉債，甚至有的企業不僅向銀行貸款，還向其它的企業、民間進行融資，借款時不選擇最優的融資方式，不合理規劃還款時間，不計算資金成本，不考慮抵押擔保措施，最終企業的資本結構不合理，導致企業出現嚴重的財務風險。仍就前例的重慶某民營房地產企業，為支付多個項目的土地出讓金，支付年息高達30%-40%的資金成本通過民間融資，到2014年底民間借款未還余額達10億元，加上銀行貸款、信托融資總負債超過20億元，借款嚴重超期未還，部分債權人采取了資產保全措施，導致所有債權人集中上門討債，雖最終通過資產拍賣償還了部分債務，仍剩下近3億元的債務無法償還，企業由此

破產。

（三）項目運營能力低下，形成高庫存難以去化

我國中小型房地產開發企業起步晚，規模小，人才缺乏，項目管理經驗不足，普遍企業的項目運營能力低下，在針對具體項目運作時出現前期論證不足，存在設計缺陷，施工現場管理不到位，營銷推廣不得力等現象。房子修好后，不能有效滿足本區域的購房需求，施工方偷工減料導致樓房存在質量瑕疵，在營銷推廣時市場不予買單，房屋長期難以銷售，尤其是在近兩年銷售整體遲緩的大背景下，該類項目將更難去化。項目的去化速度越慢，項目運行成本越高，最終會導致企業資金不能按時收回、投資收益減少的財務風險。

（四）房地產市場環境惡化，商品房供大于求

因為房地產企業屬于我國的經濟支柱產業，2008以前我國針對房地產行業出臺了大量的法律法規，從稅收、信貸、土地方面進行調控，在各種政策的激勵下，房地產市場出現了供不應求的現象，但房地產投資增長很快，在5-6年間，房地產市場已經供大于求。國家統計局數據顯示，截至2015年10月底，全國商品房待售面積6.86億平方米，未完工49億平方米，1-10月商品房銷售面積9.5億平方米，照此速度，庫存去化需要五年，在二三四線城市，銷售壓力更大。在此背景下，大量中小型企業將無法把控財務風險。

三、房地產企業財務風險的防范措施

（一）完善房地產企業的內部控制制度，加強對財務風險的防范管理

完善企業的內部控制制度是保證企業可持續發展的基礎，房地產企業想要提高自身的財務風險防范能力就需要從內部控制的角度出發，完善內部控制制度，有效提高財務風險的防范管理能力。對房地產企業的管理人員進行適當授權，調動員工積極性，在專家的指導下，對房地產企業的業務流程進行梳理，保證每個工作環節都有據可依。

（二）對房地產企業的內部資金進行管理，提高資金的使用效率

房地產企業的財務管理部門可以實行資金預算管理模式，將年度預算目標規劃到每個部門，實現企業資金預算總目標的有效實施。在編制資金預算目標時，需要各個部門的積極參與，并促進各個部門的溝通與交流，以便在進行資金調度時可以更加及時和有效，避免房地產企業內部的資金和物資出現積壓現象，影響資金的正常使用效率。

（三）對房地產企業的資產結構進行調整，降低企業的負債率

房地產企業在經營過程中要確定合理的戰略方向，以便資金利用更加有效，同時企業也要根據各種環境的變化對發展方向和發展目標進行調整，避免盲目投資，造成較大的資金周轉壓力。房地產企業在開發項目時，要考慮自身的負債情況，確定項目投資后的負債率，以便可以在風險承受范圍內運行項目，使企業的資本結構更加合理，避免因為重視短期效益而出現財務風險。

（四）加強項目運營管理知識學習，提高管理運營能力

隨著房地產市場環境的變化，純粹靠拿地、囤地便能賺錢的時代一去不復返，當下及未來的房地產市場屬于有拿地策略，精通項目經營，通曉客戶需求的房地產開發企業。在此背景下，房地產企業尤其是中小型房地產企業，應該降低盈利預期，注重自身軟實力修煉，在財務管理、項目設計、現場施工、銷售推廣及后期物業方面下足功夫，形成企業自身的項目運營管理知識體系，培養優秀員工，組建高效團隊，打造企業的核心競爭力，只有這樣，方能在急劇變化的時代大潮中，把握時代需求，最大限度的降低企業的財務風險。

（五）房地產企業需要建立財務風險預警體系

財務風險預警體系可以對財務風險進行檢測和判斷，加強房地產企業的財務風險控制能力。房地產企業建立財務風險預警體系時，要建立起完善的分析監測系統以及風險處理系統，可以對相關的財務信息進行及時收集，并對存在的財務風險進行判斷，當財務風險超出預警線時，可以對財務風險進行預警，保證房地產企業財務運行環境的安全。房地產企業還要建立相應的財務指標，例如償債能力指標、盈利指標、管理指標等等，以便財務風險預警體系可以更加順利的運行。

四、結論

房地產企業的投資較大，項目運行周期較長，尤其是在當下競爭環境進一步惡化的情形下，很容易產生財務風險。通過對財務風險的特征進行分析，研究房地產企業財務風險的具體成因以及防范措施，希望可以有效提高房地產企業的財務風險識別和財務風險控制能力，使房地產企業實現健康可持續發展。

參考文獻：

[1]王質君. 房地產企業財務風險的成因及其防范[J]. 湖南農業大學學報（自然科學版），2010，S1：155-158.

篇（9）

一、引言

房地產業是個資金密集型行業，高投入、高回報、高風險。由于我國房地產業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化。在國家宏觀調控政策的影響下，房地產企業的資產負債率不斷攀升，企業承受著巨大的財務風險，其可持續發展面臨著嚴重的挑戰，如何有效防范和降低財務風險已成為很多房地產企業求生存、謀發展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產財務風險預警機制，以便企業管理層及時采取有效措施，避免或減少財務風險對企業的威脅，對房地產業具有重要的理論價值和現實意義。

企業財務風險的預警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業的財務困境進行預測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經網絡系統對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統計方法的財務困境研究模型。在國內，吳世農、黃世忠較早介紹了企業的破產分析指標和預測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數據為檢驗樣本建立了F分數模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內A股市場數據對此命題進行了實證研究。在房地產企業財務風險預警研究領域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預警模型對財務風險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導致財務指標不準，使得僅采用財務指標作為判別依據進行預警與防范的有效性大打折扣。基于此，本文通過引入非財務指標采用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析，以期提高預警信息的準確性，并提出了相應的風險防范措施。

二、房地產企業財務狀況與財務風險類型

（一）財務現狀分析

由于我國房地產市場開發較晚，公司自有資金十分有限，房地產開發對資金的巨大需求使得房地產企業的資產負債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產企業2010年和2011年的年報數據。從表1中可以看到房地產企業的資產負債率普遍在60%以上，房地產企業負債經營現象嚴重，資金結構不合理。

（二）財務風險分析

1.非系統性風險

非系統性風險是由特定經營環境的變化引起的不確定性而對個體產生影響的特有風險，源于房地產企業自身特有的經營活動和財務活動。資金結構是否合理、財務管理水平高低等，都使得房地產企業面臨較大的非系統性風險。

2.資本運動風險

（1）融資風險。房地產企業資金需要量大，房地產項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產企業的資金主要依靠銀行貸款和預售房款，隨著國家宏觀調控政策的不斷落實，銀行對房地產企業的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產企業融資困難；同時借貸融資也導致房地產企業資金結構不合理，資產負債率偏高。

（2）投資風險。房地產項目投資所需資金量大、回收期長、周轉率低，項目還需要一些建設條件，加上房地產企業本身缺乏對風險的預測，使得房地產企業從投產到回收乃至產生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運風險。資金營運是指企業將所有的資金通過流動、優化配置等各種方式進行有效運營，以實現資本增值的目標。房地產企業項目周期長，政策法規、供求關系、利率等各種環境會發生變化，加大了企業變現風險。

（4）收益分配風險。我國房地產企業是從20世紀80年代開始發展的，目前尚未實現規范化，也沒有完整系統的企業規劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩定性和多樣性，分配行為不規范易受政策條件的限制等。

三、房地產企業財務風險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環境復雜多變

房地產行業是國民經濟中的重要行業，國家為了保證國民經濟健康協調發展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產行業進行宏觀調控。目前，針對國內房地產業過熱現象，國家出臺了一系列宏觀調控政策進行抑制，一次比一次嚴厲，針對性更強。另外，自2007年爆發次貸危機以來，全球經濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經濟危機，在經濟全球化的背景下，國際市場經濟的劇烈震蕩勢必對中國企業造成巨大沖擊。

2.項目開發經營周期長

房地產項目從規劃階段開始，要經歷市場調研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設施工、物業、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務風險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業財務風險意識淡薄

目前房地產企業的財務管理人員及企業經營者對財務風險普遍缺乏足夠的認識和了解，風險防范、預警意識不強，不能從根本上把握風險的本質。在當前復雜的經濟環境中，經營者對房地產行業的市場定位、發展趨勢很難把握，造成他們對財務活動中資金的籌集、運用、投資等各環節的控制更加困難。

2.企業資金結構不合理

出于財務杠桿以及各方面利益的考慮，房地產企業在項目開發過程中會有各種舉債行為，導致債務資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發生斷裂，房地產企業財務將陷入困境。

3.企業內部控制不健全

長期以來，國內房地產企業內部缺乏一套全面系統的管理體系和監督機制，獎懲和激勵政策不完善，內部各部門以及人員之間權責不明，導致在資金管理、利益分配等方面存在嚴重的問題。

四、房地產企業財務風險評價指標選擇與預警分析

（一）財務風險評價指標的選擇

房地產企業財務風險評價指標的選擇，應遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應結合房地產企業自身特點選擇能夠衡量房地產企業財務目標以及財務風險的指標。房地產企業財務狀況復雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業財務狀況的財務比率指標，另一方面也要有能夠反映企業財務狀況的非財務指標。

借鑒國內外的實證研究成果并結合我國房地產企業實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現金流量、發展能力作為評價房地產企業財務風險的財務指標，具體內容參見表2。

相對來說，非財務指標難以量化，但是引入非財務指標能更全面地反映企業的財務狀況，這里選定如表3所示的非財務指標。

（二）我國上市房地產公司財務風險預警分析

1.預警模型選擇

財務風險預警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數模型，通過對企業多個財務比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業財務風險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產企業和58家非破產公司進行了實證分析，結果發現，Zeta模型用于預測五年和一年的財務危機的企業精度分別為70%和91%，而且越接近財務危機發生的時間，預測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運資產/總資產；X2為留存收益/總資產；X3為息稅前利潤/總資產；X4為股東權益/總負債。

判別標準為：Z

2.財務風險預警分析

運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產公司2009年至2011年的財務數據進行測算，得出如表4所示的財務預警信息，從中可以看出樣本企業的財務處于安全狀態，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調控政策的作用已經開始顯現，房地產企業的財務狀況開始變差。

五、房地產企業財務風險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關注政策變動，加強投資環境監測

我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產企業應時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度、政策動態。通過對各項政策的關注和研究，既有助于房地產企業確定正確的投資開發方向，預測投資環境，繼而預測未來，又有利于房地產企業根據政策變動及時調整投資策略，有效控制企業的投資方向，防范投資風險。

2.制定合理的稅務籌劃策略

房地產行業是個周期長、稅費多的行業，制定合理的稅務籌劃策略對企業成本控制、風險防范具有重要意義。房地產企業首先要根據自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產、負債等會計要素的確認、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產折舊方法、銷售收入確認時間、壞賬準備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強房地產企業之間的合作

目前，房地產市場發展不平衡且區域性較強，在市場份額和土地供應都相對有限的情況下，房地產企業可以通過合作走異地擴張和開發之路，利用優勢互補增強綜合實力。現在房地產銷售不暢，資金回收慢，聯合買地、共同開發能降低企業的財務風險，加強企業現金流的穩定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發展時期，受國家宏觀調控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉戰二、三線甚至三、四線城市是房地產企業分散財務風險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強財務風險意識，提高財務管理水平

房地產企業要提高自身的財務風險意識，特別是財務人員，要善于發現問題，抓住非正常的經濟現象，深入分析并及時提出解決方案。財務人員要不斷提高自身的綜合素質和財務管理技能、水平，學會對資產負債表、現金流量表、利潤表、所有者權益變動表的分析利用，改變以往依靠經驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據企業客觀情況和外部環境做出科學合理的判斷和決策。

2.健全風險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經濟環境，房地產企業應從自身出發建立完善風險管理體系，對房地產企業可能面臨的風險進行全面監控，通過對企業風險的識別、計量、防范、控制等進行監督管理，降低企業的財務風險，及時消除不良隱患。

3.基于企業發展戰略實施全面預算管理

房地產企業在發展過程中要明確自己的發展戰略規劃，以戰略為依據，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業成本管理為基礎構建現代全面預算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優化企業的管理流程與作業流程，對房地產企業防范財務風險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優化資金結構

銀行貸款在房地產企業資金來源中占據著主導地位，但受政府宏觀政策影響大，導致房地產企業財務風險增大。因此房地產企業應積極尋找多元化的籌資組合來規避風險，如尋找風險投資者、天使投資者進行股權融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發展產業投資基金，探索各種投資組合，優化資金結構，降低財務風險。

5.完善內部控制制度

雖然一些房地產企業已經建立了內部控制制度，但是內部控制的執行情況不容樂觀，企業內部各部門的職責不明，相互配合不協調，運營效率有待提升。房地產企業要積極開展內部控制建設工作，根據外部環境變化及內部管理要求，修訂完善公司內部控制制度及流程匯編，建立科學的決策機制、有效的監督機制和涵蓋經營管理相關環節的內部控制體系，以提高企業的經營管理水平和風險防范能力。

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篇（10）

引言：新京集團重慶置業有限公司主營房地產開發，筆者在其中負責萬州的財務工作。因此，本文將圍繞房地產企業的財務展開進一步的討論。在此，筆者從公司“以人為本、嚴格管理”的企業管理方針出發，提出了應該嚴控財務風險，因為這是直接關系到房地產企業能否持續發展下去的關鍵因素。那么，筆者就認真分析了當前房地產企業財務風險的生成原因，并針對其提出了一些控制措施，從而降低或避免房地產企業面臨的財務風險。

一、房地產企業財務風險的基本內涵

企業的財務風險主要是指在企業財務管理領域中所遇到的各種風險，本質是由于企業財務管理活動的不確定性造成的。作為資金量龐大且流動性要求較高的房地產企業來說，其財務風險控制是其財務活動中的重要內容。因此，財務風險本身也就有著較為豐富的內涵。從微觀層面來說，房地產企業主要通過資金籌資來維持日常的生產經營活動，一旦融資活動出現了偏差，或者籌集來的資金管理不當，就會導致房地產企業的資金使用效益大為降低，進而產生一定的財務風險。當國家經濟政策變化、國際金融市場形勢變化的時候，更容易增加這些財務風險的不可預測性。此外，房地產企業的現金管理與應收賬款管理等工作也直接影響到其財務風險的大小。如果一些房地產企業缺乏足夠的流動資金，將有可能會陷入到財務困境當中去，最終在無法妥善解決的情況下導致財務風險的發生。

二、房地產企業財務風險的生成原因

（1）房地產融資環境日益惡化。我國房地產企業由于受到國家政策的影響，其信貸業務受到了很大程度的限制，這就使得其融資工作越來越困難。而房地產企業的經營發展是需要大量資金作為支撐的，這就使得其面臨著巨大的財務風險;（2）房地產道德風險日益加劇。房地產企業作為一個資金密集型的經濟活動主體，其很容易遇到道德風險。當房地產企業的管理人員或財務人員在運用大量資金時，一旦道德滑坡，就容易滋生一些腐敗行為，進而對他人或集體的利益造成巨大的傷害;（3）企業財務預算管理薄弱。房地產企業的前期投資較大，而資金的回籠周期又較長，這就使得整個建設項目的調整能力不夠好。一些房地產企業的領導盲目的征地與投資，并沒有全面考慮到土地成本與資金運轉等多方面的影響因素，也無法對企業的財務進行科學合理的預算，讓項目的投入不斷增加，讓企業的經濟效益大打折扣，最終讓房地產企業面臨著更大的財務風險;（4）財務管理人員素質偏低。一些房地產企業的財務管理工作主要掌握在幾個關鍵人物手中，他們對于財務的管理或者是過于嚴格控制，或者就是疏于管理。真正處于一線的財務管理人員反而只是做一些簡單的財務記賬工作，并沒有能夠把自身的財務管理職能全面且充分的發揮出來。此外，還有些房地產企業的財務管理人員缺乏相對專業的財務知識，財務管理意識較為淡薄，缺乏高水平的財務會計實務。

三、房地產企業財務風險的控制措施

（1）切實提高財務風險管控意識。房地產企業在我國的發展模式較為特殊，很多房地產業內人士都認為，只要我國經濟不出現大幅度的波動，房地產行業就不會出現崩盤的嚴重后果。然而，房地產企業的財務風險并不是一個簡單的方面，它直接關系到企業的持續經營與未來發展狀況。因此，我們必須盡快改變對房地產企業的財務風險認識與態度，強化自身對于房地產企業財務風險的管控意識，在努力爭取政府的政策傾斜以及大力支持的前提條件之下，更要從管控意識方面入手，真正為房地產企業的持續發展與壯大提供思想基礎;（2）加強資金鏈的風險管理工作。房地產企業的財務風險中有一個非常重要的內容就是它的資金鏈風險問題。這是因為房地產企業屬于資金密集型企業，一旦失去了足夠的資金支撐，就有可能會陷入到經營困境當中去;（3）提高房地產企業的靈活性。房地產企業的一些財務風險發生，主要是由于一些市場與政策的變化而導致的。因此，我們必須重視一些市場與政策的變化，尤其是防止其積累到一定程度后而導致的集中爆發災難。盡管我們說一些政策環境的變化會給房地產企業發展帶來一定的機遇，但同時，我們也必須清醒的意識到，這些政策變化也有可能會導致房地產企業的資金鏈斷裂而陷入財務風險。這就需要我們的房地產企業及時且準確的把握市場的動向與政策的變化趨勢，提高其對市場與政策變化的應變力，要能夠使用正向和逆向思維來進行各種財務決策，盡量保持房地產企業的科學合理的資本結構，以最大程度的控制財務風險，實現其價值的最大化目標;（4）構建有效的財務風險預警機制。房地產企業應該在面對財務風險的時候，應該根據自身的實際情況，盡快建立一個科學合理的財務風險預警與管理機制。具體來說，房地產企業應該尤其重視自己的資金流中所可能發生的財務風險。這是因為房地產企業涉及的資金量較大，一旦發生了資金問題，尤其是現金流問題，就容易引發較為嚴重的經營問題。因此，房地產企業必須嚴控資金流風險，并以現金流量作為這種財務風險的識別標準，重點關注現金流的預算執行情況，一旦發現其中的差異性與異常波動，要及時采取及時有效的措施來進行管控，盡量把資金流風險扼殺在萌芽之中。我們必須對一些資金流異常狀況進行深入且全面的分析，發現導致該狀況的原因所在，并提出一些根本性的解決對策，從而確保房地產企業的融資結構與來源符合企業的發展需求，真正有效防控房地產企業的財務風險;（5）提高財務管理人員的整體素質。房地產企業財務風險的有效管控，還需要從財務人員的素質方面入手，因為他們是房地產企業實現健康穩定發展的有效因素之一。一旦他們的財務管理能力較高，房地產企業才有可能會真正提高企業的經濟效益。那么，我們到底該如何來提高房地產企業的財務管理人員的素質呢？首先，我們就應該對房地產企業的財務管理人員開展相關的培訓工作，讓他們獲取更多有關的財務業務知識學習機會，并給他們提供更多的實踐機會，讓他們更好的適應新情況與新問題。其次，我們還應該強化對這些房地產企業財務管理人員道德水平的引導與培養工作，讓他們成為職業道德修養高尚的財務人員，有利于讓他們的財務管理職能更為合理且充分的發揮出來。此外，我們還應該在房地產企業的財務人員素質提升中引入考試與考核機制，讓他們在優勝劣汰的市場競爭機制中不斷意識到自身素養提高的必要性與重要性，從而讓他們自覺的提升自己的業務能力，為房地產企業的整體經濟效益提升打下堅實的人力資源基礎。

結束語：總之，房地產企業在我國當前的經濟轉型時期，面臨著嚴峻的發展形勢。為了確保房地產企業的健康穩定發展，我們就必須認真分析其財務管理中的風險生成原因，并針對其提出一些有效的風險控制措施，比如說，逐步落實財務管理預算化，加強經營環節管理等，并逐步建立一個科學合理的財務風險應對體系，為各種財務風險的有效識別提供科學依據，強化對房地產企業的財務風險預警與控制工作，真正促進房地產企業的長期可持續發展。

參考文獻：

篇（11）

【關鍵詞】房地產企業；財務風險；預警指標

財務風險是房地產企業所有風險的最集中的體現。若處理不好，會使房地產企業遭受巨大創傷，最嚴重的直接會導致企業破產。房地產市場可以說是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產企業要想在波濤洶涌中一路當前，就有必要構筑堅實的屏障用以抵御風險，那就是構建屬于房地產企業自身的財務風險預警體系。

一、房地產企業財務風險預警指標的選取

資金密集是房地產企業的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預警指標時，本文對與資金關系密切的指標予以重點考慮，以突出房地產企業的特性。其他的指標在借鑒前人研究成果的基礎之上結合房地產企業特性進行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預警經驗。選取結果如下：

（一）償債能力分析指標：房地產企業所需資金量大，資產負債率高，應格外注意對償債能力指標的分析，因為不能償還到期債務是財務風險最顯著的特征。

短期償債能力指標：

流動比率=流動資產/流動負債 （1）

速動比率=速動資產/流動負債 （2）

現金流動負債比率=年經營現金凈流量/年末流動負債 （3）

長期償債能力指標：

資產負債率=負債總額/資產總額 （4）

產權比率=負債總額/股東權益 （5）

已獲利息倍數=稅息前利潤/利息費用 （6）

上述對房地產企業償債能力指標的選取，既考慮了房地產企業的短期償債能力，又考慮了其長期償債能力。在短期償債能力指標中尤其考慮了現金流對債務的保證程度，這符合了房地產企業“現金為王”的特征。短、長期指標相融合，通過計算各項指標數值，將結果與標準值相比較，就能看出房地產企業在償債能力方面的強弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產企業本身，通過對該項數值指標的分析，發現企業在償債能力方面存在的問題，及時采取相應的補救措施，以使企業的償債能力維持在一個較合理的水平，充分利用財務杠桿的有利一面，給房地產企業帶來更大的財務杠桿利益。

（二）盈利能力分析指標：影響房地產企業財務風險的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會加大房地產企業的財務風險。因此，應設置一組反映房地產企業盈利能力的指標，通過對該組指標的分析，透視房地產企業在激烈的市場競爭中的優劣狀態。本文選取如下盈利指標：

銷售凈利率=凈利潤/銷售收入凈額 （7）

凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產 （8）

總資產報酬率=息稅前利潤總額/平均資產總額 （9）

上述選取房地產企業反映盈利能力的指標當中，凈資產收益率是綜合程度最強的指標，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進一步分解，通過層層分解，可最終找出影響凈資產收益率的各個因素：企業的盈利能力（銷售凈利潤率）、營運能力（總資產周轉率）、資本結構（即償債能力如權益乘數）。后文在預警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對案例企業的財務狀況進行更詳盡的分析，通過指標間的串聯關系，找出案例企業財務風險的問題所在。

（三）資產營運能力分析指標：房地產企業的資產營運能力反映了企業在資產管理過程中的效率。它也同樣會對房地產企業的財務風險產生影響。資產周轉速度快，會提升企業的盈利能力，同時也相當于企業增加了資產投入；相反，資產周轉速度慢，企業的盈利能力會降低，相當于浪費了企業的資產，資產營運能力指標和盈利能力指標相結合，對房地產企業盈利能力的評價才是全面具體的。本文選取房地產企業的營運能力指標如下：

總資產周轉率=銷售收入/平均資產總額 （10）

存貨周轉率=主營業務成本/平均存貨余額 （11）

應收賬款周轉率=銷售收入凈額/應收賬款平均余額 （12）

應收賬款的周轉速度快，說明了房地產企業應收賬款的變現能力強，壞賬損失的可能性就越小，同時也折射出企業管理水平較高，而這一點，恰恰是房地產企業的要害。當然，在進行這一項目的分析時，也要一分為二，不能因為只注重提高應收賬款的周轉率而忽視了利用賒銷來擴大銷售渠道這一因素。存貨在房地產企業中比重較大，應將該比率控制在一個較合理的水平，否則會導致資金的浪費。如目前在房地產市場當中，過高的空置率影響了開發商資金的周轉，使房地產企業始終處于財務風險的風口浪尖上。資產周轉率表明房地產企業運用其全部資產獲取利潤的能力，在杜邦分析法中，它是一個橋梁，它把利潤表和資產負債表聯系起來，使凈資產利潤率可以綜合整個企業的經營活動和財務活動的業績。

（四）發展能力分析指標：一個最終深陷財務危機的企業，一定會在危機爆發的前幾年就顯現了它的停滯不前的狀態。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說的就是企業的發展能力與財務風險的關系。所以，在房地產企業，有必要選取若干顯示發展能力的指標來揭示財務風險的狀況，發展能力指標選取結果如下：

銷售收入增長率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）

總資產增長率=（期末總資產-期初總資產）/期初總資產 （14）

凈利潤增長率=（本年凈利潤-上年凈利潤）/上年凈利潤 （15）

上述發展能力指標越高，表明房地產企業的市場前景越好，其發生財務風險的可能性就越小。

上述選取的共15個財務指標基本上代表了房地產企業的特性，由它們作為房地產企業的財務風險預警指標進行預警，雖然在精確度上難以保證，但因為其簡便、容易理解的特點，而且，在企業財務危機爆發的最近時間（前2、3年）其預警能力還是很強的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產企業的財務風險預警指標作為財務風險預警體系的一個組成部分，除此之外，還將引入前人已創造的經典財務風險預警模型，下面就對幾個最常見的、經典的財務風險預警模型作以簡單介紹。

二、房地產企業財務風險預警模型的構建

（一）單變量財務預警模型：單變量財務預警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時也是運用財務比率對企業破產情況進行預測的先驅者之一（另一位是Altman，下文會述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業和79家非失敗企業（兩類企業的行業、資產規模等都相同），他所選用的財務比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現金流量方面的指標。他認為：企業擁有的現金多越多、營運資本支出越少、負債越小，企業失敗的概率就越小；反之，企業失敗的概率就越大。Bevaer仔細考察了樣本當中30個財務比率在企業失敗前5年的差異情況，最后證明有5個財務比率對企業破產的預警能力較強，按預測能力高低依次排序是：現金流量/負債總額（預測準確率達87%）；凈收入/總資產（預測準確率達79%）資產負債率（預測準確率達77%）；營運資本/總資產（預測準確率達76%）現值率（預測準確率達78%）。Bevaer構建的單變量財務預警模型獲得了比較高的預警能力，但他的缺陷也是暴露無遺的：各個單一的財務指標有時在反映同一信息的時候，結果會不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說服力的財務預警模型。

（二）Z模型：Z模型的創始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運用財務比率來預測企業破產情況的先驅。他們二位這種具有開創性的研究為后來的財務預警模型的研究奠定了堅實的基礎。

Altman同時也是第一個使用多變量技術來判定企業財務危機狀況的學者。他克服了Bevaer創建的單變量模型的缺點，將多個財務比率結合起來，將這些財務比率融入同一個方程式來解釋和判別企業的財務狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問題的思想，在對企業財務危機預測研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創建經歷了以下幾個階段：

第一，Z-socre模型階段。這個階段的模型主要是針對上市的制造業研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產企業和33家同類型、同規模的正常企業為樣本，經過大量細致的工作，從一開始選定的22個財務比率中敲定5個變量來對企業的財務狀況進行預測，構造出一個多元線性函數，命名Z-socre模型，其表達式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：

X1=營運資本/總資產；X2=留存收益/總資產；X3=息稅前利潤/總資產；X4=普通股、優先股市場價值總額/總負債；X5=銷售收入/總資產

上述表達式中，變量前的權重系數是按照變量對企業財務危機的影響程度大小設置的，經過加權計算之后得到的Z值代表企業綜合風險值。通過它與設定的臨界值對照，就能知道企業財務危機的程度。上式中臨界值的規定如下：Z—socre>2.765表明企業具有較好的財務狀況，破產機率小；Z—socre

第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對上市公司，且只面對制造業。而事實上，許多處于財務危機的公司是沒上市的，故直接用Z-socre模型預測，其準確性就遭到了質疑。針對這種情況。Altman重新對Z-socre模型進行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來預測非上市公司的財務危機狀況。此處表達式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權益/總負債。此時，臨界值的區間規定及意義如下：Z2≥2.99，表達企業陷入財務危機的可能性極小，企業財務狀況良好；2.7≤Z

第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對上市公司，只面對制造業；Z2模型的缺陷在于只針對非上市公司。而在我國，是難以獲得非上市公司的財務數據的。故對我國房地產企業財務預警研究時，不能直接使用上述兩個Z值表達式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來預測非制造業上市公司的財務狀況的，它的表達式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規定是一樣 的。臨界區間規定如下：Z32.9，表明企業的財務狀況是良好的，可不考慮破產的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業財務狀況有問題，須嚴加注意，否則，后果不堪設想，若積極面對，企業才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產企業財務預警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來對后文的案例企業進行財務風險分析，計算Z3值，判別其財務風險的大小。