房地產行業會計實務大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產行業會計實務范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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一、引言

房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。

在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產行業會計信息質量問題

由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。

上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。

（二）企業各期的業績信息可比性較差

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［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ B ［文章編號］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地產會計的某些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和不一致，這極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此，應在現行的常規會計準則基礎上，建立完善的房地產行業的會計規范體系，以補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。

一方面，會計實務中銷售收入的確認比較隨意。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認銷售收入實現時，不論是國際會計準則，還是美國公認會計原則都注重交易的實質，如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移，為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成，是否具有收取現金的權利等事實。其考慮重點仍然注重現金是否能回收，這也是我國會計實務與其它國家或地區會計實務在確認銷售收入是否實現的出發點的區別。

另一方面，企業各期的經營成果可比性較差。房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三、四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程中，大量管理費用計入當期損益；由于部份項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。由于房地產企業所具有的特殊性，筆者認為在房地產會計核算方面有很大的改善空間。

一、建立完善的房地產行業的會計規范體系

房地產行業在費用核算，成本結算，收入確認等方面都具有其特殊性，然而，我國現行的《企業會計準則》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此，筆者認為，應在現行的常規會計準則基礎上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。

二、完善配套工程的會計核算準則

配套設施開發成本核算是房地產行業的一個會計核算特色。《房地產開發企業會計制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定，但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指導不全面、不規范和不統一，不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。例如:在A公司的年報中披露的公共配套成本核算原則是實際成本計入開發成本，完工時，攤銷轉入住宅等可售物業的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發的配套設施工程可按預算成本預提在開發成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產企業開發制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計量的問題。因此，筆者建議國家財政部及相關部門盡快制定有關房地產開發企業配套設施的會計準則或制度，統一其會計核算行為，為財務會計報告者提供對決策有用的會計信息。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例，如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用，不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元，而且在當期資產負債表中增加負債1億元，因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是，該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2003年對會計準則條例進行了一系列的改進，旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度，其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。

目前完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度，還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范，而無完善的內部會計核算，其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。

田 野：淺談完善我國房地產企業會計信息體系三、豐富房地產開發企業會計信息披露內容

鑒于房地產開發行業會計核算的特殊性，企業對財務會計報表有較大的調整空間，因此應該進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該增加以下披露內容:

(一）增加“預提的公共配套設施費用”項目

該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。

(二）披露企業的預售政策及情況

因為在項目未峻工前，預售收入不能結轉，但預售情況亦能反映企業的經營情況，現時因為各企業的預售政策不同，不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例，按目前上海有關預售政策規定的要求，商品房結構封頂(多層)或結構施工至2/3(高層)，房地產開發企業方可申請預售許可證。而其它地方的有關規定往往與此不同。因此，披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。

(三）增加土地儲備量及成本構成等額外的信息

房地產企業的開發產品特殊性，即土地和建筑物構成了房地產的實物結構。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備成本的狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，對于擁有大量優質低價的土地儲備的的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來3-5年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加披露土地儲備量及其取得成本情況是必要的。同時，還應披露企業商品房等開發產品計劃，幫助財務會計報告使用者更全面、準確地對企業的財務狀況和經營業績作出評價。

(四）在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露

即以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性，以彌補利潤表信息的不足。

(五）增加質量保證金及風險的披露

房地產開發企業的行業特性和具有高風險性的特性，應在會計信息披露環節得到充分的揭示。具體而言，一方面應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證。鑒于房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同，其特點在于其保證金的數額更大、保證期限更長。因此，應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在房地產開發企業報表附注中增加風險披露的內容，如尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險等，提高風險的透明度，而不應僅限于披露抵押風險。

四、逐步與國際會計準則趨同

目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則——遞延稅項準則和投資物業準則，我國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。筆者認為，監管機構應考慮將遞延稅項準則加入現有的會計準則中，這項準則對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產企業如果想避過清繳土地增值稅，可以預留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及學術界部分學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。

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義烏市規模以上企業雖然具有快速成型環節的支撐，但總體使用率不高，據調查其月使用率僅有2-3次，資源浪費嚴重。所以，怎樣整合規模以上企業的資源，建立一個快速成型的公共技術服務平臺，既提高了規模以上企業快速成型技術設備的使用率、提升設備固定資產的資金回流速度，也能滿足眾多中小企業在產品創新和研發環節的迫切需求，形成義烏市快速成型技術服務產業集群。在一定程度上提升了義烏市制造業的區域競爭力。

1 義烏市小商品快速成型服務平臺應用價值

1.1 加快小商品快速成型研發

通過政府、企業、院校三方共同注資的方式，構建小商品快速成型平臺，該平臺由三部分組成。

一是快速成型的設備平臺，即成立一個快速成型打樣中心，由政府、企業、院校共同出資，利潤共享，平臺供義烏市所有中小企業共同使用；二是建立一個快速成型專業信息庫，包括快速成型設備的信息和技術隊伍信息，供義烏市中小企業使用；三是建立一個虛擬聯合分析測試中心，組建區域內不受空間限制的聯合測試服務平臺。項目開展為小商品生產企業提供必要的信息，在一定程度上也縮短新產品研發周期，加快了研發及生產速度。

1.2 為相關企業節約大量資源

組建區域內不受空間限制的服務平臺。企業就可以利用該平臺將快速成型設備進行整合，在各企業設備產權不變的情況下，整合企業間已有快速成型設備資源，統一協調相關專業人等，充分發揮各企業人力、物力的潛力，在技術上互相學習和促進，協調業務，共謀發展。

2 義烏市小商品快速成型服務平臺的內容

2.1 構建信息網絡平臺、網上預約服務平臺

構建能提供跨地區、跨部門的網上儀器設備共享應用服務平臺，提供政策查詢、儀器設備和大型軟件共享使用信息等服務，并能夠實現儀器設備的資源查詢、人才培訓與學術交流等，通過該平臺充分發揮儀器設備相關信息的資源共享，方便、準確、及時地查找有關數據。同時，提供高效、快捷、安全的網上預約服務，相關小商品生產企業可將其能提供共享的快速成型設備信息按相應程序上傳至平臺網上，只要能上網的地方均可方便、快捷地按下圖所示流程進行網上預約，共享服務平臺網上的資源。另一方面，企業相關人員也可通過平臺網查詢擬使用的設備，比較后選定擬預約的儀器設備，按下圖所示流程進行網上預約。

2.2 組建虛擬的聯合分析測試中心

項目擬通過組建區域內不受空間限制的聯合測試服務平臺。 企業可利用該平臺將快速成型設備進行整合，形成一個虛擬的聯合分析測試中心，在各企業設備產權不變的情況下，整合企業間已有快速成型設備資源，統一協調相關專業人才等。

2.3 建立快速成型領域的信息庫，為企業相關快速成型設備采購決策提供決策支持

共享平臺擬提供多種方式對儀器信息和儀器單位信息進行查詢功能，統計圖表等。方便地為用戶提供儀器的狀態、功能與特色、技術指標、儀器服務收費標準信息、單位信息等相關信息，為用戶尋找和選擇儀器提供參考數據。同時也為企業選購設備提供包括同類產品的使用情況等參考數據，從不同角度為企業提供相關設備的信息，企業可利用這些信息結合自身需求做出是否采購或是采購調整的決策，為企業新購置設備提供較好的決策支持。從而避免企業快速成型設備區域內的重復購置，而且還能使企業的采購決策與區域經濟、科研條件等相結合，提升企業大型設備投資效益。

2.4 通過快速成型設備共享平臺加強企業相關技術隊伍建設

快速成型設備共享平臺能夠匯集區域內各行業、各單位快速成型設備，給區域內快速成型設備資源的整合與共享提供人才保障。作為企業從事相關專業的技術人員可借助服務平臺與相關同行交流，鉆研業務知識，開展分打樣、快速成型技術的應用研究，提高專業服務人員的業務素質，提高業務水平；主動參與新功能的開發利用，使快速成型設備得到良好的日常管理、維護、維修、保養和利用，減少不必要的操作失誤及損壞，延長設備使用壽命，在提高快速成型設備使用效益的同時也能加強企業技術隊伍的建設，形成機組人員與設備使用效率良性互動的局面。

參考文獻

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[4]王西建，徐平，高奇.快速成型制造技術的應用及開發重點[J].遼寧工程技術大學學報，2005（4）.

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顧名思義，房地產既包括房產也包括地產。房地產開發企業就是指從事房地產開發和經營的企業，既是生產者又是經營者。通常來講他們既可以將土地和房屋合在一起開發，也可以將土地和房屋分別開發。房地產開發企業一般來講主要進行如下業務：1、土地的開發經營，即企業有償獲得土地之后，對該土地進行開發，之后可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋以及其他設施，然后作為商品出售，也可以開展土地出租業務。2、房屋的開發與經營，即開發土地并建造房屋，之后將房屋作價出售或者出租。3、城市基礎設施和公共配套設施的開發。4、代建工程的開發，例如接受政府或其他單位的委托。

由此可見，房地產開發企業的生產經營與其他房地產相關企業有很大的不同，這很大程度上是由于其開發經營業務的復雜性所決定的。開發產品周期長，投資大，要從規劃設計開始，經過研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。因此，經營風險也很大。

房地產開發企業的投入資金多風險大，除此之外房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。相應地，在銷售收入方面的確認也有很多情況需要注意。因此，業務自身的特點決定了房地產開發企業的會計核算有很多特殊情況。

二、房地產開發企業會計核算的特點

房地產開發企業的特殊經營活動以及相對嚴格的管理要求，使得其會計核算方面與其他的房地產相關行業有許多不同：

（一）產成品的種類多，且核算方法不同。

房地產開發企業的產品生產時間很長，且作為其產成品的是建造好的房屋，因此對于產成品的種類劃分有很多不同的標準，很多產成品既可以是屬于此類也可以屬于彼類，這樣的模糊特性給會計核算帶來了很大的困難，而且核算的方法也不盡相同。

（二）產品成本的核算復雜。

由于產品的特殊性，使得產品成本在計量，歸結和核算的過程中出現較為復雜的特點。

三、房地產開發企業會計核算現狀及成因分析

隨著我國市場經濟的不斷深化，房地產開發企業獲得了長足的發展，但是，不可否認，在發展的同時也遇到了很多瓶頸。包括在會計核算中，由于房地產開發企業自身的業務特點以及新舊體制變更所帶來的沖突，使得房地產開發企業的會計核算仍然存在許多不完善，不規范的問題。

（一）銷售收入的確認存在很大的困難

房地產開發企業的產成品有很大特殊性，它的銷售通常有兩種形勢。一種是自主開發后銷售，另一種是在買方合同的約束下進行開發。也就是開發后銷售和開發前銷售這兩種形式。開發前銷售有很大的保障，因此在銷售收入的確認方面也較為簡單，應該按照建造合同的標準進行收入的確認。而開發后銷售有很大不確定性，通常采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品的銷售需要取得預售許可證和銷售許可證，同時，還要經過簽訂預售合同并預定房款、簽訂正式銷售合同，工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。所以，房地產商品的收入確認同其他生產收入相比有很大特殊性，同時，由于房地產商品的開發建造時間長，耗資巨大且費用的歸結較為復雜，使得商品的銷售收入的確認也有很大的困難。

（二）產成品成本在計量上常常不能貫徹收入費用配比原則

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

（三）收益評價指標不能真實反映企業業績

一般的公司業績評價指標不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，不準確的信息極容易誤導投資者。這是由房地產企業投入產出周期的特殊性決定的，例如企業的年報中往往存在業績波動較大的現象。因此，評價一個房地產開發企業的業績，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等，更有賴于會計界對會計信息的真實反映與充分披露。

（四）會計信息質量存在問題

行業的特性使得房地產開發企業的會計信息反映質量存在很大不確定性和不客觀性，有的甚至存在虛假信息。例如房地產開發企業會計實務中銷售收入的確認隨意性較大；各企業之間和同一企業前后各期的業績信息的可比性較差；企業報表中的現金流量信息不夠全面準確；對于企業的風險披露不足等等。這些問題直接影響到房地產開發企業的會計信息質量信譽以及投資人的投資風險。

四、規范房地產開發企業會計核算的相關對策

房地產業是一個國家的經濟主導產業，他的發展好壞直接關系到整個國家的經濟穩定。因此，規范房地產開發企業會計核算體系的運行，提高房地產開發企業的會計信息質量是維護我國經濟發展環境穩定的重要課題。對此，筆者提出以下建議：

（一）建立完善的房地產行業的會計規范體系

理論是實踐的指導，有了規范的理論體系，房地產開發企業的會計實務實踐才能有法可依，因此，建立和完善房地產開發行業的各種規則準則是規范會計核算的首要任務。例如建立完善收入確認準則指引；建立和完善配套工程的會計核算準則指引；擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量；完善房地產開發企業內部會計核算和財務管理制度；完善房地產開發企業，尤其是上市公司的內部治理結構和內部控制制度等。

（二）相關會計準則應全面與國際會計準則接軌

隨著全球經濟一體化步伐的加快，以及房地產行業作為資本市場的一大特性，外資投向的明朗化，房地產行業的對外開放是一個明顯的趨勢，在這種狀況下，房地產行業的會計核算所遵循的我國的會計準則應該在此基礎上進一步完善和發展，充分地全面地與國際會計準則接軌，使得后續的開放發展順道暢通。

（三）加強房地產開發企業的企業管理，完善會計信息的形成基礎

房地產開發企業通常容易在現金流量的管理、財務管理、成本管理方面存在問題，這一切都屬于企業管理的范疇，因此，要想規范房地產開發企業的會計核算，加強企業的財務管理有著非常大的必要。這些都是會計信息形成的重要基礎，要保證這些基礎的上層建筑準確客觀，基礎的管理十分必要。

（四）完善企業的內控體系，增強風險控制環節

房地產市場公平競爭的需要，在強手如林的競爭環境中立于不敗之地，實現近期求生存、長期謀發展的目標，房地產開發企業必須多快好省地進行開發活動，加強開發產品成本的控制，不斷降低開發過程中耗費的活勞動和物化勞動，節約使用資金，提高企業經濟效益。同時，會計信息的質量關系著企業的長遠發展，因此，完善會計核算的內部控制制度，對于企業的發展有益無害。

參考文獻：

[1]彭俊.房地產會計.上海：百家出版社.1994

[2]鄭修建.房地產開發企業財務會計.北京：中國政法大學出版社.2001

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近年來，隨著我國城鎮化建設的快速發展，房地產事業取得了飛快的發展，其發展帶動鋼鐵、水泥、建材等各個行業的發展，為國民經濟的發展做出了重要貢獻。房地產行業投資數額大、建設時間長、建設過程環節多以及開發風險大等這些特點決定了房地產企業在會計核算工作中具有復雜性和特殊性。當前，我國房地產企業在會計核算中存在不少問題，需要進一步去完善。

一、房地產開發企業在會計核算過程中存在的問題

（一）房地產開發企業收入難以確定性

房地產企業一般的商品房為自己自行開發，一般經營業務涉及了從可行性研究、征地、、勘察、設計、建設、銷售到售后服務等各個環節，開發的時間長、投資資金大。一般在建設初期房地產開發企業的資金就基本花費殆盡，如何取得下一步房地產開發的資金，是每個房產企業不得不面臨的最大問題，目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款。由于近年來國家對于房地產行業的調控力度加大，中國人民銀行大幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，使得房地產企業融資變得很困難。這就決定了房產企業一般通過預售籌集資金，一般我國現行規定只要房屋取得預售許可證就可以開始銷售，簽訂正式合同，在房屋正式驗收合格后交與買方。因此房地產企業的是收入就有其特殊性，難以運用會計準則中的權責發生制進行收入的確認，收入確認是在訂立正式合同但房屋沒有交付時做收入的確認，還是在開發產品已竣工驗收并完成竣工決算時做收入確認，還是在辦理產權證后再去確認收入就出現了混亂。

（二）房產開發企業商品房成本與售價難以實現平衡匹配

房地產行業具有資金投入大、建設時間長的特點，從獲得項目到開發完成，可能需要2-3年或者更長時間，這樣必然使得房地產企業在一段時期內投入和收入無法平衡。房產建設前期需要投入大量資金、支出大幅增加。即使這時房屋已經預售，但是由于沒有交付，按照會計準則可能無法進行收入確認，這就造成公司利潤會出現大幅波動，不能真是客觀反映公司業績水平和經營水平。因此，正確合理地確認公司的收入是真是反映公司經營業績的前提。

（三）信息披露存在缺陷

信息披露存在缺陷主要表現在兩個方面一是現金流量信息不足，二是風險信息披露不全。現金流量信息不足是由于在工程建設完成前主要表現為現金的流出，在工程完工竣工驗收后又集中表現為現金的流入，由于建設工程建設周期長，現金流入、流出的跨越大，往往對于投資者來說難以真是了解企業的現金真實流動情況。房產企業在項目的開發過程中建設周期長，負責率高，受國家政策、宏觀經濟、工程質量等影響，風險較大。這就要求房地產企業及時提供企業潛在的風險。

二、完善房地產企業會計核算的方法

（一）結合法律標準規范及房地產公司的特點對收入加以確認

1.首要條件是符合法律標準，法律標準指房地產公司在開發房產的過程中各項手續齊全，按照國家相關部門規定取得了土地使用證、開工許可證及商品房預售許可證等，并按相關法律法規進行交易買賣。這些法律標準是房屋預收款進行確認的必要條件，但還不是充分條件。

2.其次符合專業標準，按照會計專業準則，銷售商品收入同時滿足下列條件，收入才能予以確認：（1）商品的所有權上的風險及其報酬是否已經轉移到購買方；（2）企業是否保留了與商品所有權相聯系的繼續管理權，是否對商品還進行有效的控制；（3）收入的金額數量能不能夠可靠計量；（4）與交易相關的經濟利益能否流入企業；（5）相關的已發生或將發生的成本能否可靠地計量。

綜合以上兩個收入確定的標準，結合房地產行業的自身提點，筆者以為房屋具備以下條件可以進行收入確認：（1）房屋已按照國家相關法規規定進行竣工驗收合格；（2）買賣雙方簽訂正式購房合同；（3）雙方按照規定履行合同義務。

（二）合理劃分成本核算對象，使銷售收入與成本配比。

對于開發較大的工程項目、建設時間較長的房產項目，可以結合項目的具體特點和成本核算的需要，按房產項目的施工劃分及其不同類型進行會計成本核算工作。同一施工標段項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。如果同一施工項目，建設的有高層、小高層、多層等，可按其結構形式劃分核算對象。根據會計核算和企業管理需求，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均可單獨成為會計成本核算對象。

（三）加強信息披露的全面性和及時性

會計核算中的信息披露的質量對于會計核算有著重要的意義。由于房地產在開發的過程中土地成本在總成本中占據很重要的位置，所以房地產企業在披露會計核算信息的過程要增加土地儲備情況的信息，土地儲備的多少一般能夠反映了企業未來發展的趨勢，擁有大量優質地段的土地資源，可能就會給企業未來的發展帶來巨額利潤。因此，房地產企業在制作財務報表過程中應在附注中增加企業土地儲備情況及其獲得成本的信息披露。在現金流量信息的報表制造中，以項目為基本單位，披露某以項目在開發過程中的現金流量情況，包括直接費用、間接費用的支出，房屋預售取得的收入情況。通過提高全面的信息流量增加信息的實用性。

加強風險信息的披露，房地產建設工程由于自身的特點，投資大，建設時間長，風險高的問題，所以在項目建設的過程中應加強風險信息的披露。通過建立質量保證金，為商品的質量提供保證，企業根據開發項目的風險特點，提取保證金，納入工程開發成本，提高應對風險的能力。企業應在其財務報表中應增加風險提示，披露企業存在的風險，增加風險的透明度。

三、結束語

房地產行業由于自身的特點，存在著資金投入大、建設時間長、建設期間受政策以及經濟的影響的風險特征，與其他商品來比其特殊性較大。因此，做好房地產企業的會計核算工作，充分發揮會計職能，對于企業的健康發展和安全運行有著非常重要的意義。

參考文獻

篇（6）

一、前言

當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。

二、房地產企業會計信息質量存在的問題

(1)風險信息披露內容不完整

房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。

(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀

對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。

(3)企業內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善

當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。

三、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。

(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計

針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。

(4)完善房地產企業的會計規范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。

四、結束語

由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。

參考文獻:

篇（7）

（一）會計信息披露存在主觀虛假信息

導致了房地產企業會計信息失真，具體來說，人們的整體認知水平有限，加上會計方法的多樣化，使得房地產企業很容易對會計信息進行弄虛作假，尤其在當前國家對于房地產行業的調控越來越嚴厲的時代，房地產企業為了獲得更多的生存機會，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會計信息的失真。此外，會計信息的提供者與使用者之間的信息不對稱也是造成會計信息失真的重要原因。

（二）會計信息披露不夠準時

長期以來，我國的很多房地產企業都沒有嚴格遵守信息披露制度中關于定期報告的相關規定，常常對各種不良會計信息延遲披露，而對各種有利會計信息提前披露，有的房地產企業常常將一些臨時報告會，在實際事項已經發生了很長一段時間后才進行補充披露。這在一定程度上造成了我國房地產企業在會計信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學決策。

（三）會計信息披露不夠完整

房地產企業對與房地產建設項目相關企業的交易信息披露不夠重視，會計信息披露不夠完整和細致；通過保護公司機密或商業秘密等借口，故意隱瞞對房地產企業自身不利的會計信息。例如很多涉嫌違背國家產業政策和制度法規的會計行為或重大經濟事項；對房地產開發項目資金的投放去向以及利潤構成的會計信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實利益；未能對公司的償債能力進行充分揭示，反而對企業的應收賬款、對外擔保、負債等會計信息進行選擇性的隱瞞；部分房地產企業的財務報告中不能提供同期完整的數據和信息等。

（四）會計信息披露不夠標準和規范

根據相關法律法規和制度規范的規定，房地產企業在進行會計信息披露時，必須嚴格遵循會計信息披露制度中的相關規定，確保會計信息披露的標準型、規范性、合理性和合法性。然后很多房地產企業的會計信息披露存在過于隨意或者違規違法的情況，在很大程度上影響了房地產企業會計信息披露的質量和水平。例如，有的房地產企業的中期報告過于簡單；會計信息披露過程中缺乏嚴謹性和嚴肅性；缺乏相關產業政策和市場信息的揭示，無法進行相應的財務分析與評價等。

二、我國房地產會計信息質量不佳的原因

（一） 房地產行業經營的特殊性

首先是企業各期的業績信息可比性較差。房地產開發從選址立項直至銷售移交的過程生產周期較長，確認收入的時間短則一年，長則幾年，收入費用配比原則在房地產業的運用造成了困難，利潤在不同時期會出現波動較大的現象。其次，會計實務中銷售收入的確認隨意性較大，由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性，由于開發期限較長，其異步性更大。

（二）公司管理方面原因

首先，有很大一部分企業為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會計信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對股東和投資者的切身利益造成了損害，對房地產企業的長遠發展也是非常不利的。同時，有的房地產企業的公司治理結構不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發揮董事會、監事會的監督作用，使得相關部門和人員無法為企業的會計信息披露行為進行有效的監管和引導。第三房地產行業會計人員自身素質較低，且有時為了迎合上級的需要，也可能使計量的數據與實際情況不相符，使得會計信息失真。

（三）房地產行業的會計信息披露的法律制度體系和監管制度不夠完善

從整體上看，目前我國的會計信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產企業會計信息披露工作的高質量開展。現有的制度和規范缺乏先進性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會計信息披露的實際工作提供更多的參考依據，制度上的漏洞為房地產企業進行會計操縱提供了可能；并且我國尚未建立科學的責任追究和懲罰機制，這就很難保證房地產企業在會計信息披露過程中的科學化、標準化、規范化。因此，房地產行業會計信息披露的法律制度體系亟待加強和完善。此外，多數房地產企業的內部審計部門形同擺設，無法保證會計審計的獨立權和自主權，而政府監督、市場監督、行業監督以及與之相關的監督管理依據不夠全面，使得很多監督管理措施無法得到真正的貫徹和落實，不僅浪費了大量的社會資源，也很難充分保證房地產企業會計信息披露的質量。

三、提高我國房地產信息質量的措施

（一）完善房地產行業的會計規范體系

對房地產行業會計的一些特殊事項相關具體準則或會計制度加以規范，建立更加完善、健全的會計信息披露標準和規范，進一步避免和減少房地產企業不作會計信息披露、暗箱操作、不正當競爭等違規操作行為，促進整個房地產業的更好發展，增加房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。

（二）擴大信息公開內容

房地產企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應增加企業的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、更全面地對企業的財務狀況和經營業績作出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（三）提高會計人員業務能力與職業道德素質

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（四）完善房地產企業內部管理

房地產企業也需要按照國家的要求，及時轉變觀念，增強行業自律，以嚴謹的態度開展會計工作。首先，企業應改善內部治理結構，設立財務監督部門專門負責對日常會計工作的把關，時刻監督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業應改進內部控制系統，針對會計信息容易失真的環節實施改革，杜絕風險漏洞，抑制會計信息失真的根源。

（五）建立健全法律法規制度和監管體系

由于房地產企業的會計工作相當復雜，涉及的面廣。同時，會計工作本身具有較強的技術性，且有自身的發展和工作規律。因而，房地產企業為了有效治理會計信息失真問題，就應該盡快制定符合會計工作的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。同時建立配套的內部管理的會計管理體系，努力強化房地產行業的監督機制，制定內部稽查和財務監察制度，健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性，充分突顯出社會審計的客觀公正作用，嚴肅處理有問題的會計人員。

參考文獻：

[1]方璇，企業會計信息失真問題研究[J].安徽農業大學學報（社會科學版），2007（4）

[2]周曉惠，房地產上市公司社會責任信息披露的現狀研究[J].商業會計，2011（14）

篇（8）

為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，我國財政部于2006年2月了《企業會計準則第3號―――投資性房地產》，明確將投資性房地產定義為“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，強調投資性房地產的單獨計量并引入公允價值計量模式。房地產準則的出臺，對于公允、客觀地反映投資性房地產的價值具有積極的意義。但同時由于較之原先單一的成本模式計量有較大的變動，對企業資產價值及其盈利能力帶來較大的影響。

一、投資性房地產的含義

隨著我國房地產行業的不斷發展，企業持有房地產除了用于自身生產和存貨對外銷售，還出現了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產收益活動，甚至成為影響個別企業利潤的主要經濟業務。這種具有投資性質的房地產在用途、狀態、持有目的等方面與原先計入固定資產的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。但長期以來，在我國的會計實務中，并沒有區分自用房和出租房、自用土地使用權和出租土地使用權的概念，而是統括在固定資產和無形資產中，采用歷史成本法為基本計量原則進行核算。這樣的核算方式，在我國經濟高速增長的背景下使得企業的房產資源賬面價值與實際的市場價值存在較大的偏差，直接導致企業財產低估和投資者權益受損。

投資性房地產準則的出臺填補了這一空白，明確了投資性房地產的概念及其范圍。所謂投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和出租的建筑物，但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

二、投資性房地產的核算模式

針對以往會計實踐中將具有投資性質的房地產作為固定資產或無形資產進行核算，不能如實反映投資性房地產的經濟實質和真實價值的情況，新準則規定將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，從而為會計信息使用者更好地提供決策依據，并規定了以下兩種模式可供選擇：

（一）成本模式

該模式要求企業對會計要素的記錄應以經濟業務發生時取得的成本為標準進行計量、計價。按照這一標準，資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量計價和記錄。采用此模式一方面是基于企業傳統的習慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認為企業對外公布的資產負債表的目的不在于以市場價格表示企業資產的現狀，而在于通過資本投入與資產形成的對比來反映企業的財務狀況和經營業績，這種對比需以成本計量為基礎。

（二）公允價值模式

國際會計準則委員會對公允價值的定義是：在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或債務清償的金額。我國《企業會計準則――基本準則》中對公允價值的定義與國際會計準則委員會對公允價值的定義大體一致，準則規定，“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額”。由此可見，公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易的理性雙方充分考慮了市場信息后達成共識的市場交易價格即為公允價值。

三、兩種核算模式的比較

（一）共同點

1. 兩種核算模式均應單獨核算。

新準則頒布之前，會計實務往往把具有投資性質的房地產作為固定資產或無形資產進行核算，不能真實反映投資性房地產的經濟實質及其真實價值的情況，進而不能使投資者獲得相關的財務信息，影響其投資決策。新準則借鑒了國際會計準則，規定投資性房地產應從固定資產和無形資產中獨立出來，單獨核算。無論是采用成本模式還是公允價值模式，對投資性房地產都必須獨立核算，單獨入賬。

2. 取得投資性房地產時，成本法與公允價值法的計量一致。

無論投資性房地產的后續計量采用成本模式或是公允價值模式，在投資性房地產初始入賬時，一律按照取得時的成本進行初始計量。如果是外購房地產，包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費；如果是自行建造的房地產，則包括使該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出。

（二）不同點

1. 兩種核算模式對投資性房地產持有期間的計量不同。

成本模式沿用固定資產的計量模式，以歷史成本記賬，需考慮投資性房地產賬面價值和使用年限按期計提折舊或進行攤銷。期末需進行資產減值準備測試，如果發生減值，則計提減值準備。

采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的變動計入當期損益。

2. 兩種模式對投資性房地產處置階段的核算不同。

在處置投資性房地產時，成本模式只需考慮該資產已提的累計折舊、累計攤銷和減值準備，而公允價值模式還需要同時考慮該資產從取得至處置時的公允價值變動。

四、兩種核算模式對企業的不同影響

（一）對企業資產狀況的影響

一方面，長期以來，企業習慣于在會計核算上將自用房產與出租房產混為一談，不加區分。新準則的頒布和實施要求企業無論采用成本模式還是公允價值模式，都必須對投資性房地產獨立核算，因此，原來分別計入固定資產和無形資產中核算和列報的投資性物業，將統一計入“投資性房地產”項目。這一變化無疑會對企業的資產結構產生影響，尤其是那些持有大量投資性房地產物業的企業，其結果是企業固定資產和無形資產在整個資產中的比重下降，投資性房地產的比重增加。

另一方面，新準則規定，“對于有確鑿證據表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益”。在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，企業一旦選用公允價值模式來計量其早些年購入的投資性房地產，必將大大增加其賬面凈資產，提高償債能力。

（二）對公司盈利能力的影響

成本模式對企業利潤的影響比較穩定，無非是按期對投資性房地產計提折舊或攤銷造成企業成本費用的增加，除非進行資產處置，一般情況不會創造利潤。采用公允價值計量模式對企業盈利的影響會有一些不確定性。一方面，因為該方法無需計提折舊或攤銷，降低了企業的成本費用；另一方面，由于期末資產的賬面價值與公允價值的差額需調整當期損益。該資產要按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。當前，房地產行業持續飛速發展，投資性房地產物業以盈利穩定為最大特點，其升值潛力較大且預計將會持續，總體上每年的重估增值額應該持續為正值，對當年的凈利潤預計將會產生較大的貢獻，但不排除部分投資性房地產物業出現貶值的可能。因此，預計采用公允價值核算模式對企業利潤的影響是先揚后抑，且企業每年凈利潤的波動程度會隨之加大。

（三）對企業稅負的影響

目前，我國財政部、國家稅務總局明確規定在計稅時，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。換句話說，投資性房地產的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產重估增值部分的稅收。因此，無論企業采用何種模式，其應納稅所得額是一樣的，其應交稅費也是差不多的。但是，若企業采用成本模式，由于新會計準則和稅法的處理基本一致，企業完全可以根據會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異，企業不能根據利潤直接計算，而只能通過納稅調整計算應納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。

五、企業選擇投資性房地產核算模式時應注意的事項

企業投資性房地產選擇何種核算模式會直接影響企業的資產債務狀況和盈利水平，也會影響投資者的決斷。國家制定不同的會計核算模式供企業選擇，是因為企業所處的社會經濟環境不盡相同，為了能更好地反映企業的財務和經營狀況，允許企業選擇與之相適應的計量模式。而企業在進行選擇時，必然要對各方面的影響因素進行綜合考慮，從而選擇出最利于企業的計量模式。企業在具體選擇核算模式時不妨考慮以下因素：

（一）模式的適用性

新準則規定，企業對投資性房地產的計量一般應選擇成本模式，當有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續、可靠取得的，才可以用公允價值模式進行后續計量。具體地說：1. 投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；2. 企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。換言之，即使是滿足按公允價值模式進行后續計量條件的投資性房地產仍然可以采用成本模式進行后續計量；而反過來，如果希望對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，則需要滿足相應的條件。

無論是成本法還是公允價值模式都有其自身的優缺點，不存在孰好孰壞，關鍵要看該模式是否適用于企業。成本計量模式沿用傳統的資產計量方法，會計處理相對簡單，容易理解，不受公允價值變動的影響，使得企業的資產狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人操縱；公允價值模式則能使企業賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值，但公允程度不易控制，短期內能有效提升企業資產狀況和盈利水平，但長期來看易造成利潤的較大波動。從國際會計發展趨勢來看，公允價值的存在和發展是必然的，并將在今后發揮重要的作用，但這并不意味著成本法會退出歷史舞臺。可以預見，兩者將在很長的一段時間內并存。

（二）模式的唯一性

根據新會計準則的規定，企業在選擇投資性房地產的計量模式時，既可以選擇成本法也可以選擇公允價值法。但由于兩種方法的計量基礎截然不同，會計處理也完全不一樣，因此在具體操作中，一個企業只能采用一種模式對其投資性房地產進行后續計量，不應該同時采用兩種計量模式，以便帶來計量上的前后矛盾而誤導投資者。

（三）計量模式轉變的不可逆性

為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，除非計量所處的環境發生變化，不得隨意變更。特別要注意以下兩種情況：1. 當房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，允許對投資性房地產從成本計量模式變更為公允價值計量模式。2. 企業所擁有的投資性房地產在其“為賺取租金或資本保值增值”這一特性未發生根本性轉變前，也就是“投資性”未轉為“自用”之前，原計量模式采用公允價值模式的不可以逆轉為成本模式計量。

【主要參考文獻】

[1] 財政部.企業會計準則第3號――投資性房地產.經濟科學出版社，2006.15-18.

[2] 財政部會計司.企業會計準則講解.人民出版社，2006.49-61.

篇（9）

一、投資性房地產的內容及在新會計準則中的設置背景

新頒布的企業會計準則提出了投資性房地產的概念，其定義為能夠單獨計量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑，但不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

投資性房地產寫入新會計準則不僅為了適應經濟的發展還有利于與國際接軌。以往人們習慣將企業投資房地產作為一般的固定資產看待，并按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值，因為隨著經濟的發展和投資觀念的改變，有的企業將投資房地產作為一種主營業務；有的企業兼營房地產投資；有的主要是以房地產的增值而盈利。因為數年后房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值數倍甚至數十倍。投資房地產一般資金多、周期長、流動與變現能力差，往往具有高收益和高風險的特點。在這種情況下，將投資房地產作為一般的固定資產處理是不合適的。在投資性房地產準則出臺前，某些企業利用這種漏洞，將對投資性房地產的價值重估作為改善業績、操縱利潤的一種手段。因此，在會計實務上迫切需要對投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來。

二、投資性房地產公允價值計量的必要性和可行性分析

（一）投資性房地產公允價值計量的必要性

1.全球經濟一體化的要求

我國加入wto以后，使我國與全球經濟發展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放，房地產行業也將面臨外資企業的挑戰與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。

2.投資性房地產的特性要求

房地產的投資一般金額大，周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業的投資性房地產作為固定資產看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投性房地產的市場價值和盈利能力。

3.投資性房地產企業存在的問題要求引入新的計量模式

首先，經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮，企業的大部分資金流入該領域，造成了企業內部產品結構的失衡，不可避免地增加了企業的經營風險。企業對房地產的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩定性，一旦出現房地產泡沫，企業將會一無所有。其次，對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。最后，對于主要經營投資性房地產的企業，對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業資產的真實價值。

（二）投資性房地產公允價值計量的可行性

隨著我國房地產市場的不斷發展和完善，在許多方面已經達到公開市場的有關要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規則為主，相關政府機構監督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業的發展對公允價值的引入意義重大。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續教育，及時為會計從業人員補充新知識、培訓新技術，使得會計人員的素質大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規定更具操作性。新企業會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業的實務更具有操作性，有助于企業較快地掌握公允價值核算方法。

三、公允價值計量在投資性房地產中的應用前景

（一）公允價值計量將與歷史成本計量共存

公允價值的存在與發展是必然的，它將在今后發揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當然也不能認為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預見到，二者將在未來很長的一段時間內并存。而我國采取的策略應該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。

（二）公允價值計量導致房地產企業信息成本增加

采用公允價值進行會計計量的企業，其會計人員需要在每個會計期末分析各種因素，對資產和負債的公允價值做出認定，這個過程將會大大增加企業的信息成本。因為與歷史成本相比，取得公允價值穎要花費更多的代價，所以在推動公允價值計量的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實施。

參考文獻：

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一、引言

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一、前言

2006年2月財政部頒發了包括1項基本準則和38項準則的新會計準則體系，并規定于2007年1月1日起首先在上市公司實施。新會計準則的和實施必將成為我國會計史上的又一重要里程碑。其在諸多方面實現了新的突破，其中最大的變化是全面引入公允價值作為計量屬性。新會計準則在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣易等方面均采用了公允價值。在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。

二、公允價值的概念和特征以及計量方式

公允價值的概念。公允價值（Fair Value）亦稱公允市價、公允價格。對于公允價值的定義，不同的會計機構定義也不完全相同。如：國際會計準則委員會（IASC）定義公允價值為：是指在公平交易中，熟悉情況并自愿的各方之間，交換一項資產或結算一項負債時所采用的金額。英國的會計準則委員會（ASB）將公允價值定義為：公允價值是熟悉情況并自愿的雙方在公平交易而不是強迫或清算銷售中能夠交換資產或負債的金額。

公允價值的特征。公允價值有著其自身的特征，通過公允價值的定義可以看出其具有以下幾個方面的特征：第一是交易的雙方必須是在公平交易的環境中進行的，并且是在自愿的基礎上，而且熟悉交易的情況；第二是在運用公允價值進行會計要素計量時，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并能可靠計量；第三是公允價值立足于當前的交易，而不是資產在過去的交易或事項中所形成的價格，也不是資產在未來創造現金流量的現值。

實行公允價值計量的方式。對于公允價值的確認，我國的新會計準則采用了以下三種方式：第一，當存在活躍市場時，交換價格即為公允價值；第二，當市場不夠活躍時，但與該資產類似的資產存在活躍市場，則以類似交易的價格作為公允價值的計量基礎；第三，如果不存在活躍的市場，或不存在類似的市場，就應當使用該資產所能產生的未來現金流量的現值評估確定，也可以采用專業評估人員的評估結果。

三、公允價值在投資性房地產中的具體應用

公允價值在投資性房地產中的適用范圍。《企業會計準則第3號—投資性房地產》中規范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業應當在資產負債表日，采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。但有確鑿證據表明，投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

公允價值模式下投資性房地產的計量。初始計量。新會計準則規定：在初始計量方面，公允價值模式與成本模式一樣，都是按取得的實際成本計量。在采用公允價值模式下，企業應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，按照取得時發生的實際成本借記“投資性房地產一成本”科目，貸記有關科目。

公允價值模式下投資性房地產與其他資產的轉換。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列四個條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。第一是投資性房地產開始自用，第二是作為存貨的房地產改為出租，第三是自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，第四是自用建筑物停止自用，改為出租。

公允價值模式下投資性房地產的處置。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入；若存在原轉換日計入資本公積的金額，也需一并轉入其他業務收入。

四、完善公允價值在投資性房地產中運用的對策

力求規范和完善投資性房地產行業的結構。首先，投資性房地產資本結構的調整，房地產的資本來源，將從單一渠道融資轉化成為多元化的結構融資；其次是投資性房地產產業結構的調整，房地產的產業結構比例，將從住宅地產獨霸天下轉化為以商用地產為核心的產業鏈集合。

加快市場經濟體制的建設。不斷加強我國市場經濟體制的效率，首先，要逐漸形成統一的市場結構，能夠讓任何資源在市場上都可以得到自由的貿易流動。其次，要把一些壟斷行業逐漸取締，政府要加強對壟斷行業的管理，能夠讓資源在市場中得到合理的競爭，公允價值能夠真實的得到反應。最后，要對上市公司進行整頓，堅決杜絕會計信息虛假披露。

加強法律體系的建設。當前，我國房地產事業的發展正一步步的走向成熟。房地產法律也由原來的以行政部門為主要的管理模式逐漸的演變為以保護房地產權人的權利為主的模式。當前《物權法》將會在一定程度上為我國的房地產法律體系建設帶來良好的機遇。提高公允價值在投資性房地產中應用的計量水平。

五、結論