房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險大全11篇

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篇（1）

就籌資風(fēng)險管理來說，主要是是房地產(chǎn)企業(yè)的籌融資策略應(yīng)該改變原來的單純依賴銀行貸款的做法，而是轉(zhuǎn)向以銀行貸款為主，不斷開拓創(chuàng)新多個融資渠道，實現(xiàn)低成本融資、確保項目資金鏈安全的策略。在進行投資風(fēng)險管理的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該敢于進行風(fēng)險投資以獲取超額利潤，又要克服盲目樂觀和冒險主義，實現(xiàn)收益性、風(fēng)險性、穩(wěn)健性的最佳組合。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策前，做好各種信息的收集和分析工作，形成一種穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。就現(xiàn)金流量風(fēng)險管理的時候，這主要是由于企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時間上不一致所形成的風(fēng)險，尤其是要降低各種成本，做好應(yīng)收賬款管理工作，加速現(xiàn)金的流入與流出進程。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立穩(wěn)定的信用政策，評估企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險管理，我們應(yīng)該首先了解收益分配的兩個方面是相互聯(lián)系又相互矛盾的，我們必須處理好這二者之間的關(guān)系，盡可能的減少或避免收益分配上形成的財務(wù)風(fēng)險。

篇（2）

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，它不會因為個人主觀意愿而發(fā)生改變，它的高收益決定了風(fēng)險的存在，房地產(chǎn)企業(yè)主要的收益來源于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都存在風(fēng)險，征地環(huán)節(jié)，一部分土地所有權(quán)擁有者期望獲得更高收益，不愿意配合房地產(chǎn)企業(yè)征地，房地產(chǎn)開發(fā)項目無法在預(yù)期內(nèi)開展，就會浪費大量的時間和資金成本，這也是財務(wù)風(fēng)險的一部分，無論在什么時候，這個問題都不可能得到完全解決。房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)，工程施工安全是全社會關(guān)注的焦點，工程事故是房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的另一重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險包含很多內(nèi)容，一部分是可以得到有效解決，一部分只能采用科學(xué)、合理、有效的辦法盡量規(guī)避，這些風(fēng)險因素都是客觀存在的，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，必須正視財務(wù)風(fēng)險隱患，積極采取有效措施，盡量規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，降低財務(wù)風(fēng)險造成的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

(二)不可確定性

風(fēng)險具有不可預(yù)知性，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險也具有這個特點，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的時候，存在很多不確定因素，不能完全斷定投資項目會在未來獲得更高利潤的投資收益。投資過程中的不確定因素都是財務(wù)風(fēng)險的重要組成部分，例如，房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理環(huán)境、區(qū)域位置，這些都會對投資項目的收益形成影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動具有變化性，這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資等財務(wù)活動的時候，必須對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測，制定科學(xué)、合理的發(fā)展規(guī)劃和期望值，不能過高估計未來收益，只有這樣，才能盡量減小房地產(chǎn)企業(yè)未來財務(wù)風(fēng)險造成的損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。

(三)分散轉(zhuǎn)移性

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有固定性，企業(yè)收益主要來源于房地產(chǎn)產(chǎn)品，這種產(chǎn)品不能進行隨意的移動性，房地產(chǎn)企業(yè)為了盡量規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，在進行投資活動的時候，會對每一個環(huán)節(jié)進行調(diào)查和預(yù)測，詳細市場對住房產(chǎn)品的需求類型進行調(diào)查，了解房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢、地理環(huán)境以及位置條件，保證每一個環(huán)節(jié)工作質(zhì)量，減小各個環(huán)節(jié)安全隱患的存在，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量。防范并盡量減小財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險無法得到有效解決，但是，可以通過這種分散風(fēng)險的方式，將風(fēng)險集中在每一個環(huán)節(jié)上，加強對每一個環(huán)節(jié)的監(jiān)督和控制，加強各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制，就可以有效提高整個項目的質(zhì)量，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險造成的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，降低資金成本，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供充足的物質(zhì)保障。

(四)預(yù)測決策性

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有固定性，所以它的財務(wù)風(fēng)險具有預(yù)測性，通過房地產(chǎn)開發(fā)可以積累豐富的實踐經(jīng)驗，將每一次房地產(chǎn)開發(fā)項目中遇到的問題進行歸納，再進行下一次投資項目的時候，對積累的經(jīng)驗進行分析，就可以避免之前發(fā)生的問題再次發(fā)生，這是有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效防范措施之一。在進行房地產(chǎn)項目投資的時候，房地產(chǎn)可以對項目財務(wù)風(fēng)險進行大致預(yù)測，盡量減小財務(wù)風(fēng)險，降低財務(wù)風(fēng)險造成的損失。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品周期比較長，具有較強的連續(xù)性，所以，房地產(chǎn)可以采用先進的財務(wù)技術(shù)對這些不確定因素進行預(yù)測，制定出科學(xué)、合理的發(fā)展規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效防范措施

(一)科學(xué)、有效的預(yù)測

房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目投資開發(fā)之前，應(yīng)該對財務(wù)風(fēng)險進行有效的預(yù)測，對房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格的監(jiān)督和控制，首先，在投資項目之前，對市場進行詳細調(diào)查，對住戶需求進行調(diào)查，分析調(diào)查結(jié)果，根據(jù)調(diào)查分析結(jié)果制定投資規(guī)劃；其次，在項目施工過程中，根據(jù)以往的施工經(jīng)驗，對工程項目中可能存在的問題進行預(yù)測，施工過程中按照預(yù)測，更加注意工程項目可能存在的風(fēng)險；最后，對產(chǎn)品銷售情況進行科學(xué)、有效的預(yù)測，產(chǎn)品成功銷售房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得投資回報，才能提高經(jīng)濟收益，保證企業(yè)快速發(fā)展。總之，房地產(chǎn)企業(yè)要對財務(wù)風(fēng)險進行有效防范，就應(yīng)該重視項目預(yù)測，做好項目風(fēng)險預(yù)測和估計，最大限度的為財務(wù)風(fēng)險預(yù)測結(jié)果提供保障，盡量降低財務(wù)風(fēng)險形成的損失。

(二)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度規(guī)范，提高財務(wù)管理人員的專業(yè)水平

房地產(chǎn)企業(yè)要對財務(wù)風(fēng)險進行有效防范，必須加強內(nèi)部財務(wù)管理，優(yōu)化財務(wù)管理制度規(guī)范，提高財務(wù)管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的實際情況和特點，制定出科學(xué)、合理的財務(wù)風(fēng)險管理制度，并及時財務(wù)風(fēng)險財務(wù)管理制度，提高財務(wù)管理風(fēng)險預(yù)測的準(zhǔn)確性，通過財務(wù)風(fēng)險管理制度，規(guī)范財務(wù)活的流程，對財務(wù)活動的每一個環(huán)節(jié)進行有效的管理和監(jiān)督。提高財務(wù)管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)，財務(wù)管理人員參與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理，提高他們對財務(wù)風(fēng)險的意識，通過專業(yè)培訓(xùn)提高他們的專業(yè)水平，在財務(wù)風(fēng)險管理中，制定出有效的防范措施，充分調(diào)動他們工作的積極性，可以有效提高財務(wù)風(fēng)險評估工作的質(zhì)量，保證財務(wù)活動每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量，盡量降低財務(wù)風(fēng)險造成的損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供充分保障。

(三)拓寬資金來源渠道

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，各個行業(yè)都在快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要降低財務(wù)風(fēng)險造成的損失，應(yīng)該優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬資金來源渠道，可以獲得更多的資金進行項目投資，獲得更高的利潤收益。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括：企業(yè)自有資金、銀行短期貸款、產(chǎn)品預(yù)收款以及建筑工程承包商的墊付款，這些融資渠道無法為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供充足的動力，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化融資渠道，拓寬資金來源渠道，股票債券、信托融資等融資方式在我國得到了很好的發(fā)展，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，可以有效利用這些方式進財會研究行融資，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金投入提供保障，通過這種方式，可以有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效控制財務(wù)風(fēng)險。

(四)加強財務(wù)預(yù)算管理

財務(wù)預(yù)算是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的重要內(nèi)容之一，通過資金預(yù)算，可以有效控制資金成本，最大限度降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險造成的經(jīng)濟損失，財務(wù)預(yù)算貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)工作的各個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)投資項目的可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計費用、建筑工程施工資金成本、建筑工程的間接費用、產(chǎn)品銷售收入等內(nèi)容，對各個環(huán)節(jié)進行預(yù)算，在保證項目質(zhì)量的前提下，加強財務(wù)預(yù)算管理，通過預(yù)算管理發(fā)現(xiàn)項目存在的財務(wù)風(fēng)險問題，及時解決這些問題，降低財務(wù)風(fēng)險造成的損失，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要有效規(guī)范財務(wù)風(fēng)險，就應(yīng)該加強企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)預(yù)算管理，降低資金風(fēng)險，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟收益，保證房地產(chǎn)項目的運行安全。

篇（3）

資金鏈困局

財務(wù)風(fēng)險主要是由財務(wù)管理過程中各種內(nèi)外環(huán)境因素引起的，此因素具有無法預(yù)料和難以控制等特點。財務(wù)風(fēng)險可以導(dǎo)致財務(wù)管理偏離預(yù)期的目標(biāo)，從而導(dǎo)致一定的經(jīng)濟損失，同時對項目額外收益也有一定的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性特點，因此相應(yīng)的經(jīng)營特點與其他行業(yè)存在不同。通過分析可以看出房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為，一是從償還債務(wù)風(fēng)險的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中需要大量的資金，因此大部分企業(yè)在項目開發(fā)出去后都處于負債狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)自身所擁有的資金相對較少，所以企業(yè)項目開發(fā)資金大都是以借貸形式獲取。項目在開發(fā)過程中如果資金不能按照預(yù)期的規(guī)劃回收，企業(yè)會產(chǎn)生嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，無法償還負債。二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險問題，房地產(chǎn)企業(yè)再開發(fā)過程中往往是多個項目同步進行，此種情況在一些集團化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)明顯，企業(yè)通過再籌資的方式可以很好的實現(xiàn)項目滾動開發(fā)，通過對大型房地產(chǎn)集團公司的資金運轉(zhuǎn)進行分析，一些企業(yè)采取籌資連鎖擔(dān)保模式，因此資金在連鎖擔(dān)保的情況下運行，一旦某一個鏈條斷裂，會導(dǎo)致整個資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重問題，所以房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險由此產(chǎn)生，對企業(yè)會產(chǎn)生嚴(yán)重的財務(wù)資金問題，此種財務(wù)風(fēng)險會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來致命的打擊。

風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險的時候，只有不斷培養(yǎng)監(jiān)控和識別風(fēng)險的能力，才能應(yīng)對各種財務(wù)風(fēng)險的考驗。只有對各種財務(wù)風(fēng)險前兆掌握清楚，才能準(zhǔn)確識別風(fēng)險，具備控制風(fēng)險、消除財務(wù)風(fēng)險的的能力。財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控需要一些宏觀策略做指導(dǎo)，才能把各種風(fēng)險控制到最低限度，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點看，如果出現(xiàn)流動資金減少的狀況，銀行貸款依然，應(yīng)收賬款相對減少等狀況的發(fā)生，說明企業(yè)的發(fā)展存在安全隱患，發(fā)展后勁相對不足，需要轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展方式才能解決企業(yè)財務(wù)資金問題，為企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。如果企業(yè)在發(fā)展過程中債務(wù)狀況加重，到期還款能力明顯下降，房地產(chǎn)企業(yè)在高債務(wù)下運轉(zhuǎn)，財務(wù)風(fēng)險會很快暴露出來。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的另一個原因，企業(yè)自身資本與總體資本的比例減少，已經(jīng)說明企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的形成，如果企業(yè)不采取相關(guān)的策略，財務(wù)危機會馬上暴露出來。

從微觀指標(biāo)角度對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行分析，可以幫助企業(yè)有效監(jiān)控風(fēng)險，企業(yè)收益指標(biāo)在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制中起到重要作用。如果企業(yè)在發(fā)展過程中收益下降，并且逐漸呈現(xiàn)虧損現(xiàn)象，充分說明企業(yè)離破產(chǎn)已經(jīng)不遠，雖然在初期可能會出現(xiàn)盈利的現(xiàn)象，但是偶發(fā)事件和非主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的凈資產(chǎn)會出現(xiàn)增加。因此企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營性盈利而項目經(jīng)常收益出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，此時企業(yè)的財務(wù)危機已經(jīng)形成。如果不采取積極有效的措施，財務(wù)風(fēng)險會產(chǎn)生。財務(wù)指標(biāo)狀況對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生影響，主要是從現(xiàn)金比例和資產(chǎn)負債率兩個方面進行考慮，資產(chǎn)負債率主要是指1元資產(chǎn)中有多少資產(chǎn)是屬于債權(quán)人的，如果t通過計算出的比例較低，說明企業(yè)資金相對穩(wěn)定，如果此企業(yè)過大，說明企業(yè)負債問題較大，企業(yè)所隱藏的財務(wù)風(fēng)險亦較大。現(xiàn)金比例主要是從企業(yè)所擁有的短期投資與貨幣資金所占流動負債的比例狀況，通過此方法可以看出企業(yè)即刻償還債務(wù)的能力。如果通過計算得出企業(yè)現(xiàn)金比例越高，說明企業(yè)短期內(nèi)財務(wù)風(fēng)險相對較少。

防范策略

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理策略需要從風(fēng)險回避角度出發(fā)，項目實施過程中如果風(fēng)險事故出現(xiàn)的可能性較大，或者不可避免的時候，必須主動出擊，減少風(fēng)險的發(fā)生，按照一定的方法和策略對出現(xiàn)的風(fēng)險進行控制，保證行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。如果風(fēng)險已經(jīng)存在，必須停止正在進行的各種經(jīng)營活動。但是此時風(fēng)險已經(jīng)存在，即使及時停止活動，也會造成一定的經(jīng)濟損失，因此方法控制具有一定的局限性，必須實時進行財務(wù)活動監(jiān)控，保證各種經(jīng)營活動符合社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，符合市場發(fā)展和財務(wù)管理的要求，才能有效防范各種財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。風(fēng)險回避策略只有在財務(wù)風(fēng)險較高的情況下才能發(fā)揮作用，采取財務(wù)回避策略可以保證財務(wù)風(fēng)險的概率處于較低的狀態(tài)。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要采取財務(wù)風(fēng)險防范策略，只要通過財務(wù)風(fēng)險防范策略把各種風(fēng)險控制在發(fā)生之前，才能從根本上避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，對企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展是非常有利的。風(fēng)險防范需要認真研究影響風(fēng)險的各種因素，對每一種因素采取一定的防范措施，才能從總體上避免風(fēng)險的發(fā)生。

財務(wù)風(fēng)險防范策略是企業(yè)風(fēng)險防范最積極最主動的方法。風(fēng)險隔離是房地產(chǎn)企業(yè)避免財務(wù)風(fēng)險的一個重要措施，通過分析把容易產(chǎn)生風(fēng)險的單位從房地產(chǎn)企業(yè)中隔離出來，避免房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣承受風(fēng)險，從根本上把房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制到最低限度。應(yīng)急計劃是避免風(fēng)險的重要方法，房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中應(yīng)該充分考慮各種風(fēng)險，制定風(fēng)險產(chǎn)生后的應(yīng)急計劃，把財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的損失降低到最低限度。應(yīng)急計劃主要從兩個方面展開工作，一方面是企業(yè)為避免潛在風(fēng)險而制定的應(yīng)急計劃措施，另一方面是企業(yè)發(fā)生風(fēng)險后，采取相應(yīng)的應(yīng)急計劃保證企業(yè)充分進行運轉(zhuǎn)。保險轉(zhuǎn)嫁也是房地產(chǎn)企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險應(yīng)該采取的一種策略。從保險轉(zhuǎn)嫁的特點看，實現(xiàn)保險轉(zhuǎn)嫁才能保證房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，通過辦理房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)險達到降低財務(wù)風(fēng)險的目的。

有部分企業(yè)在進行項目開發(fā)管理過程中，缺乏必要的財務(wù)預(yù)算管理策略和意識，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目在土地征用成本、經(jīng)濟效益、資金運作等方面存在一定的問題，企業(yè)運行過程中缺乏細致的財務(wù)預(yù)算，導(dǎo)致經(jīng)濟效益回報率下降。因此很多房地產(chǎn)開發(fā)商在資金運作上存在盲目性現(xiàn)象，沒有真正從財務(wù)管理的戰(zhàn)略高度去分析成本，只有簡單的對項目進行財務(wù)核算，沒有進行專門的成本控制管理，所以企業(yè)成本投入較大。而真正實現(xiàn)的經(jīng)濟效益較少，造成投入和產(chǎn)出不平衡。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在舉債隨意的現(xiàn)象，企業(yè)在發(fā)展過程中不斷的向單位借款或者通過信貸的手段向銀行貸款，沒有從根本上把企業(yè)資金從內(nèi)部挖掘出來，導(dǎo)致企業(yè)的成本負擔(dān)不斷加大，項目的投資風(fēng)險度也在成本增加過程中提升。

房地產(chǎn)企業(yè)的資本總數(shù)對項目發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，同時總資本中借人資本與自有資本的比例對項目開發(fā)同樣會產(chǎn)生影響，如果二者的比例處于不恰當(dāng)?shù)臓顟B(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會形成。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要拿地，拿地過程中運用銀行貸款資本和自有資本對企業(yè)的影響是不一樣的，如果運用銀

行貸款比例較低，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率增大，因此財務(wù)杠桿此時發(fā)揮的作用會增強，所以產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也會增強。

預(yù)警體系

篇（4）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

房地產(chǎn)運營是一種高投入、高回報，同時也是高風(fēng)險的投資活動。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源于內(nèi)在因素以及外在因素兩大部分。

（一）內(nèi)在因素

1.行業(yè)自身特點

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投入具有投資規(guī)模大、產(chǎn)品開發(fā)周期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、資產(chǎn)風(fēng)險高的特征。房地產(chǎn)一旦投入，很難在短期內(nèi)收回資金，通常要用3年時間才能完成投資回收，房地產(chǎn)企業(yè)所具備的這些特征決定了其本身較高的財務(wù)風(fēng)險水平。

2.資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金則占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財務(wù)杠桿發(fā)揮作用產(chǎn)生的利益就會越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也會越大。

3.財務(wù)管理水平

我國的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。而對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平不高則主要體現(xiàn)在財務(wù)預(yù)算分析能力欠缺、缺乏現(xiàn)金流量管理觀念、成本費用控制不嚴(yán)等幾個具體的方面。

（二）外在因素

1.法律、政策環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，因而在其開發(fā)和經(jīng)營中，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響較大。首先，政府對未來土地的開發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會直接影響到土地的供應(yīng)，進而波及房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進入房地產(chǎn)的價格之中，從而對房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；再次，政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調(diào)控，例如提高貸款利率水平、實行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。

2.當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平

由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當(dāng)一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)差異時，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過在這些地區(qū)之間的流動來縮小價格差異。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，如果一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，相應(yīng)地，該地區(qū)的居民收入水平也就會比較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求也會因此而增大，從而使該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展的態(tài)勢。

3.市場環(huán)境

由市場環(huán)境引發(fā)的市場風(fēng)險一般包括價格風(fēng)險、再投資風(fēng)險和購買力風(fēng)險。從銷售方面看,隨著我國房改制度的推進,個人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個性化需求對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。此外產(chǎn)品的差異性越來越小,開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面,行業(yè)競爭日趨激烈,將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié)

財務(wù)風(fēng)險的形成、積聚、轉(zhuǎn)移等過程是以資本循環(huán)運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、資金回收、利益分配四個基本環(huán)節(jié)上相應(yīng)地積累著四種表現(xiàn)形式的財務(wù)風(fēng)險。

（一）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項目不能達到預(yù)期投資報酬水平，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為投資項目在初期市場調(diào)研、技術(shù)可行性分析以及項目投資回報率分析上有誤造成企業(yè)項目規(guī)劃不合理、投資項目的實際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏差所產(chǎn)生的風(fēng)險。

（二）籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險是指企業(yè)為了取得財務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現(xiàn)在籌資規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)安排不合理即長短期負債的相對比重不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機；資金來源結(jié)構(gòu)不當(dāng)、籌資方式及時機選擇不當(dāng)?shù)榷紩黾悠髽I(yè)額外費用，加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）資金回收風(fēng)險

資金回收風(fēng)險是指企業(yè)無法賣出產(chǎn)品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風(fēng)險和收款的信用風(fēng)險。主要表現(xiàn)在企業(yè)在房屋銷出后，從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金過程中由于時間和金額上的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險。

（四）收益分配風(fēng)險

收益分配風(fēng)險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。主要表現(xiàn)在因留存收益和股息分配的結(jié)構(gòu)處理不當(dāng)使得企業(yè)再生產(chǎn)能力規(guī)模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)股價大幅下挫，這些都會對企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

（一）加強項目可行性分析，實施全面預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)投資受到諸多不確定性風(fēng)險因素的影響，為了降低這些風(fēng)險因素可能會給企業(yè)帶來的潛在損失，企業(yè)應(yīng)事先對各種投資方案進行可行性分析和綜合評估。通過科學(xué)的研究與預(yù)測，從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率等對擬建項目作細致的財務(wù)預(yù)算分析，對項目進行準(zhǔn)確定位，減少開發(fā)的盲目性。同時在項目上馬后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時建立起以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，以項目預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點的全面預(yù)算管理體系。

（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點決定了其對金融始終有著極強的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢必會使企業(yè)在國家宏觀金融政策收緊時倍感壓力，陷入極大的被動之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉(zhuǎn)變，從而降低因國家宏觀政策發(fā)生變化而對企業(yè)帶來的風(fēng)險。

（三）提高資金管理水平，增強資金利用效率

房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量大，如果不對資金進行合理的統(tǒng)籌管理，極有可能造成企業(yè)的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會導(dǎo)致企業(yè)資金利用的低效率。

因此，企業(yè)應(yīng)注重資金管理，制定資金使用計劃，確保日常營運資金的需求；加強應(yīng)收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)。

（四）實行全過程成本管理，強化成本費用控制

全過程的成本管理，就是要在房地產(chǎn)的立項、施工、竣工等各個階段實施成本費用控制。企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進行預(yù)先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。

（五）確立長期財務(wù)指標(biāo)體系，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是為了防止企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)運行偏離預(yù)期目標(biāo)而建立的報警系統(tǒng)，它主要是企業(yè)在發(fā)展過程中，對可能發(fā)生的風(fēng)險和危機，進行事先預(yù)測和防范的一種戰(zhàn)略管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以對諸如流動比率、營業(yè)毛利率、總資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財務(wù)指標(biāo)進行分析，并利用其進行財務(wù)風(fēng)險的識別，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，以預(yù)防和控制財務(wù)風(fēng)險。

（六）健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度，提高風(fēng)險防范意識

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度包括企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)的設(shè)立、企業(yè)風(fēng)險管理機構(gòu)的設(shè)置以及人員配備、各職能部門在風(fēng)險管理中的權(quán)利和職責(zé)、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的基本程序等方面。健全的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度本身就已經(jīng)消除了一部分財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。因此，健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度對企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險是非常必要的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范意識也在一定程度上決定了企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險能力的高低，特別是企業(yè)的財務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。

【參考文獻】

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［3］ 林立偉.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價研究［D］.廈門：廈門大學(xué)，2008.

篇（5）

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運行遠沒有達到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺了相關(guān)的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，造成了較大的經(jīng)濟壓力，面臨的財務(wù)風(fēng)險也較大。同時，當(dāng)前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。一般來說，財務(wù)風(fēng)險指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務(wù)風(fēng)險兩種。由于廣義的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財務(wù)風(fēng)險。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一般包含了這幾個方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險；再籌資風(fēng)險；利率變動風(fēng)險；通貨膨脹風(fēng)險；稅率變動風(fēng)險以及投資收回風(fēng)險等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會產(chǎn)生這么多的財務(wù)風(fēng)險呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財務(wù)風(fēng)險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟的影響，未來走勢較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進一步加強，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)分析，導(dǎo)致了財務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財務(wù)管理作用。這種缺乏較強的財務(wù)管理意識的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制不夠嚴(yán)格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴(yán)，缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識，盲目舉債加重成本負擔(dān)，成本管理不力影響財務(wù)控制。認真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，根據(jù)不同的理財環(huán)境和理財階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上的風(fēng)險分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識薄弱，對預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴(yán)等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強財務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強化財務(wù)管理的地位，讓財務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)營活動當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個部門的相關(guān)情況，拓展對于財務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機會并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財務(wù)風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對財務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財務(wù)管理手段，及時應(yīng)對國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財務(wù)風(fēng)險。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進行動態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財務(wù)風(fēng)險，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負債的杠桿作用，將財務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強對于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對復(fù)雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境，建立財務(wù)內(nèi)部控制制度，強化風(fēng)險管理，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。

總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測手法，并配之以風(fēng)險回避策略，風(fēng)險防范策略以及保險轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險，加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險，建立財務(wù)預(yù)警體系，加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險，把風(fēng)險管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財務(wù)危機，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟效益。

參 考 文 獻

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與對策[J]．經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）

篇（6）

序言

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，近幾年，國家公布“國六條”“國十條”等文件對房地產(chǎn)行業(yè)進行一系列宏觀經(jīng)濟調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高風(fēng)險，高稅負，高杠桿的特點，大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視財務(wù)管理的重要性，導(dǎo)致了較高的財務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)重影響了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理地位和能力已經(jīng)是亟不可待的事情，是企業(yè)維持核心競爭力的重要保證。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

1.負債水平過高及資本結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險

償債能力是償還到期債務(wù)（含本金和利息）的能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金是由自有資金、預(yù)售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負債經(jīng)營，那么這就加大了負債水平，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)不合理。

2.利率和通貨膨脹風(fēng)險

金融市場上利率的變動會使房地產(chǎn)價值發(fā)生變動，因而有發(fā)生投資虧損的風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險也叫購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風(fēng)險。

3.現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來的財務(wù)風(fēng)險

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，公司運營時刻離不開現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長的特點，勢必對現(xiàn)金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流多數(shù)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

4.投資回收風(fēng)險

投資回收風(fēng)險是指投資回收過程中存在的資金回收在時間和數(shù)額上的不確定性。國際上普遍認為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據(jù)中國土地掛牌網(wǎng)的一項統(tǒng)計，2010年4月我國內(nèi)地一線城市房屋空置率高達40%，遠超國際警戒線。如此之高的空置率給投資收回的時間帶來很大的不確定性，況且近期內(nèi)地房價劇烈波動，投資收回的金額也存在很大風(fēng)險。

5.政府宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險

國家出臺的房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，包括金融貨幣、土地供應(yīng)、稅收和保障性住房建設(shè)等方面。這些政策一方面可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，另一方面也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定財務(wù)風(fēng)險。

6.財務(wù)管理機制不健全及缺乏財務(wù)人才引發(fā)的風(fēng)險

由于改革開放后我國房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財務(wù)管理機制不夠健全。主要表現(xiàn)在財務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計機制不健全等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風(fēng)險。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險按其在資本運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的風(fēng)險性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金收回風(fēng)險和收益分配風(fēng)險四種。

（一）融資風(fēng)險分析

融資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機。

（二）投資風(fēng)險分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項目投入第一筆資金開始，就會面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規(guī)劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會有無法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個流通過程中的經(jīng)營管理可能面對的投資風(fēng)險。主要的風(fēng)險為售價和租金、空置率。進行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風(fēng)險，能否正確預(yù)測未來房地產(chǎn)價格是有效進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的關(guān)鍵。對于進行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說，房地產(chǎn)租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險之一。

（三）投資回收風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響：（1）外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國家宏觀經(jīng)濟政策和財政金融政策的影響。（2）內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實際，充分預(yù)計到房屋銷售時的市場變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營計劃推進，資金動作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。

（四）收益分配風(fēng)險分析

收益分配風(fēng)險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以民營企業(yè)為主，它們基本上都由兩個或兩個以上的自然人投資入股組建的有限責(zé)任公司，它們絕大多數(shù)為項目型公司，往往沒有系統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風(fēng)險，導(dǎo)致風(fēng)險的主要原因：（1）利潤分配隨意性大。獲取利潤后，如何分配利潤往往由投資人確定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時進行分配往往基于投資人對房地產(chǎn)市場未來走勢的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等來確定利潤分配策略。（2）利潤分配程序不規(guī)范。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負，不是按照公司法及會計制度規(guī)定的程序進行利潤分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤轉(zhuǎn)嫁到各種成本費用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤轉(zhuǎn)移出去。（3）利潤分配時間不連續(xù)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的形成可知，其利潤的形成時間上具有間歇性，從而導(dǎo)致其利潤分配的不連續(xù)性。它們往往數(shù)年不進行利潤分配，或者不按規(guī)定程序進行利潤分配，其利潤分配金額波動很大。

（五）宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控下的財務(wù)風(fēng)險分析

近年來，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的強勁增長勢頭，國家和地方的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨。國家出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。

1.金融宏觀調(diào)控政策

近幾年某些城市房地產(chǎn)價格上漲過快，為了防范金融風(fēng)險和維持房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，政府加強了對房地產(chǎn)金融的管理，在涉及開發(fā)企業(yè)、消費者、個人貸款利率等各方面出臺了一系列調(diào)控措施，力度之大前所未有。在金融環(huán)境發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強對資金籌集和運用的決策能力，找到新的資金運作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問題。

2.土地宏觀調(diào)控政策

土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對土地的需求隨經(jīng)濟的發(fā)展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。該政策不僅規(guī)范了拿地程序，還大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地行為。

3.稅收宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)稅又稱不動產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)而課征的稅種。為了讓稅收政策對房地產(chǎn)業(yè)起到一定的調(diào)控作用，國家根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行情況陸續(xù)出臺了一系列的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策。

（六）現(xiàn)行企業(yè)財務(wù)管理機制的財務(wù)風(fēng)險分析

1.財務(wù)管理意識薄弱

我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。

2.對預(yù)算管理職能重視不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運作、投資回報率等方面作細致的財務(wù)分析，未將實際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。在資金管理上盲目進行運作，財務(wù)管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，由此增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3.內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全

內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控是企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)中一個非常重要而且相當(dāng)獨特的系統(tǒng)，中國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制，即使有，其財務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對財經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進行有效的約束，由此增加了財務(wù)風(fēng)險。

4.資金管理低效

大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)未制定嚴(yán)格的資金管理制度，對資金使用缺少計劃、安排，資金充裕時隨意開支，資金緊缺時容易因無法應(yīng)付經(jīng)營所需資金而陷入財務(wù)危機。

5.成本費用控制不嚴(yán)

很多房地產(chǎn)企業(yè)認為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，進而增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的措施

（一）加強財務(wù)管理觀念和作用

1.強化財務(wù)管理地位

首先，財務(wù)管理部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動當(dāng)中，參與投資項目的可行性研究分析，完善投資項目管理。投資項目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財務(wù)考慮問題的角度不同，財務(wù)從投資項目初期參與，編制一套可行性分析報告，然后經(jīng)有關(guān)部門論證，決定項目可行性，共同進行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項目投資的成功率，降低投資風(fēng)險。其次，財務(wù)管理者不能局限于對財務(wù)報表的分析，必須了解企業(yè)各個部門的有關(guān)情況，以拓展財務(wù)分析的領(lǐng)域。財務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門經(jīng)理、采購人員、顧客以及供應(yīng)商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認識，改變其依靠經(jīng)驗或主觀進行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性。其次，要加強對財務(wù)人員的管理和培訓(xùn)。吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財務(wù)人員參與到企業(yè)財務(wù)活動中來，加強對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員的專業(yè)知識和相關(guān)政策培訓(xùn)確保其知識和能力能夠勝任財務(wù)工作。

（二）針對國家相關(guān)政策的變化，及時調(diào)整和轉(zhuǎn)變財務(wù)管理手段，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

1.由于土地征用、安置成本及新增建設(shè)用地使用費的提高，企業(yè)在項目區(qū)域選擇上應(yīng)本著低成本原則，以土地儲備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現(xiàn)有建設(shè)用地為主。

2.避免購置的土地閑置。

3.針對稅收新規(guī)定，及時調(diào)整和處理三項費用，在規(guī)定的時限內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)費用，避免給企業(yè)帶來損失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢，企業(yè)必須適時改變盈利模式，以穩(wěn)健發(fā)展為原則，開發(fā)市場需求量大的中低價位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對開發(fā)項目進行可行性論證

針對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點，在項目開發(fā)前，應(yīng)從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進行可行性研究。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項目開發(fā)的勝敗需要結(jié)合多個方面的要素進行考慮，企業(yè)內(nèi)外部任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個項目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進行項目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節(jié)，能夠有效地預(yù)測到項目的潛在風(fēng)險，并針對風(fēng)險要素及時調(diào)整項目方案，從源頭上阻止財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，提高項目的成功率。

（四）構(gòu)建多元化的籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務(wù)十分繁重。為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，最佳的方法就是對房地產(chǎn)項目進行組合式投資，以便有效的協(xié)調(diào)各方面的風(fēng)險，使企業(yè)獲得相對穩(wěn)定的收益。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；積極進入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金；以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業(yè)的實力。積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這些新的融資策略，募集發(fā)展所需的巨額資金。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)通過融資渠道多元化可以不斷的優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮負債的杠桿作用，將財務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)，從而實現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（五）加強全面成本管理

以成本管理為核心理念的基礎(chǔ)管理，是企業(yè)走向成功的基石，企業(yè)管理者只有認識到這一點，企業(yè)的發(fā)展才能夠更加堅實，企業(yè)的步伐才能夠邁得更大。

房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理時：一則要制定成本預(yù)算目標(biāo)。二則要對成本費用進行正確的歸集和核算，正確計算開發(fā)項目中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等；三則要對成本進行深入的分析，在核算的基礎(chǔ)上，對成本指標(biāo)的完成情況進行考核，根據(jù)存在的找出改進成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理。企業(yè)決策者要有計劃地培養(yǎng)內(nèi)部管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環(huán)節(jié)上都要要求員工既從自我做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財務(wù)部門準(zhǔn)確地進行成本測算打好基礎(chǔ)。同時，還要提高成本核算人員的素質(zhì)。

（六）建立財務(wù)內(nèi)部控制制度

在復(fù)雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷增強自身的抗風(fēng)險能力，強化風(fēng)險管理，并建立一套完善的財務(wù)內(nèi)部控制制度，以便能夠有效控制財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。具體到實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主要從以下兩個方面入手：一方面，要建立全面的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制應(yīng)針對現(xiàn)金流量管理這一財務(wù)管理的核心問題進行，財務(wù)部門和人員要密切關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量的變化，保障現(xiàn)金流量的相對平衡，確保現(xiàn)金流動暢通，從源頭上防范財務(wù)風(fēng)險。還可以根據(jù)企業(yè)實際情況編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時根據(jù)內(nèi)外部各類因素的變化做出適時必要的調(diào)整，從而合理控制好現(xiàn)金的收入和支出。另一方面，要加強對成本費用的管控。對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的成本和費用，財務(wù)部門必須有一套全面的控制制度來進行管理和約束，從預(yù)測、計劃到控制分析的全過程，財務(wù)部門都必須嚴(yán)格做好，以便確保每一個環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，有效防范財務(wù)風(fēng)險。

參考文獻

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[6]于月超.我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理與研究[J].會計之友,2010(8).

篇（7）

一、財務(wù)風(fēng)險的定義

狹義的財務(wù)風(fēng)險僅指籌資風(fēng)險，是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財務(wù)風(fēng)險。而廣義上的財務(wù)風(fēng)險則作為企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的一種，特指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中的資金運動（包括籌資，融資、投資和資金使用等）中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或者無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)企業(yè)的實際財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失的各種風(fēng)險。它是從企業(yè)理財活動的全過程和財務(wù)的整體觀念透視財務(wù)本質(zhì)來界定財務(wù)風(fēng)險的。在市場經(jīng)濟條件下，財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)所有財務(wù)環(huán)節(jié)，是各種風(fēng)險因素在企業(yè)財務(wù)上的集中體現(xiàn)。從財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的角度看，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不僅限于籌資活動產(chǎn)生的風(fēng)險，不當(dāng)?shù)耐顿Y活動、營運活動、分配活動同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險。因此，本文認為，廣義的財務(wù)風(fēng)險體現(xiàn)了財務(wù)的本質(zhì)，能真正反映市場經(jīng)濟條件下企業(yè)財務(wù)關(guān)系的全貌，這種定義更加科學(xué)合理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的劃分

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來源劃分財務(wù)風(fēng)險，主要有籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和資金回籠風(fēng)險。（1）籌資風(fēng)險。我國房地產(chǎn)開發(fā)其主要動因是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問題，而對于后期開發(fā)，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財務(wù)風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費用過高。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中，或由于自有資金不足或銷售計劃未能按時完成而導(dǎo)致財務(wù)危機，在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險，這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險。（2）投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險即為投資風(fēng)險。在現(xiàn)實情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現(xiàn)為：投資項目在技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴張或無力控制管理；負債率過高造成債務(wù)負擔(dān)沉重；技術(shù)、市場等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項目的實際收益與預(yù)期收益相差過大等，時間上的跨度與空間上的廣度必然給財務(wù)活動與未來的發(fā)展增加了不確定性。（3）資金回收風(fēng)險。資金回收風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式。主要表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后， 由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進而陷入財務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽遭到嚴(yán)重損害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范

（1）合理實施財務(wù)預(yù)算。由于財務(wù)預(yù)算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程中可能會出現(xiàn)很多問題，這直接關(guān)系了企業(yè)投資項目的成功與否，也給企業(yè)的經(jīng)濟效益造成相當(dāng)大的負面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該把項目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件，合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來，充分發(fā)揮企業(yè)的財務(wù)職能。（2）實施資金流動性管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目通常需要很長一段時間才能結(jié)束，由于開發(fā)周期長這一特點常常會給企業(yè)的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)異常,就會造成資金鏈的斷裂,甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)加強對資金流動性的管理，在財務(wù)收支中要進行嚴(yán)格的估算與審查，對資金調(diào)度合理安排，以保證建設(shè)項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，盡可能減少存貨資金的數(shù)額，讓企業(yè)在經(jīng)濟方面的支付能力得到加強，促進企業(yè)信譽度不斷增加，給下次融資鋪設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。（3）實現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對于負債經(jīng)營適當(dāng)控制，在充分估算企業(yè)償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。 在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負債率降至最小，這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低財務(wù)風(fēng)險。這就要求相關(guān)部門對預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強管理，還要確保資金的回收能按時到位，避免資金的浪費；企業(yè)還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業(yè)的運營規(guī)模得到擴大，使更多投資者與企業(yè)實現(xiàn)合作交流，不斷擴展投資者與企業(yè)合作的項目。對于降低財務(wù)風(fēng)險的控制能夠發(fā)揮良好的效果。（4）提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。作為決策者要增強對財務(wù)管理工作的責(zé)任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學(xué)習(xí)和掌握新的管理技術(shù)和方法，提高自身的政治素質(zhì)修養(yǎng)。通過經(jīng)驗和自身能力進行科學(xué)的判斷決策，最大限度地降低財務(wù)風(fēng)險。同時，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對高效率科學(xué)管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務(wù)管理的陳舊管理方式。增強財會人員的監(jiān)管意識，督促財會人員依法進行會計核算和會計監(jiān)督。

四、結(jié)語

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身投資金額大、項目開發(fā)周期長、資金回籠較慢的特殊性，其投資收益容易受社會經(jīng)濟環(huán)境以及政府政策的影響，從而使房地產(chǎn)投資成為高風(fēng)險的經(jīng)濟活動。而房地產(chǎn)行業(yè)同時又是高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)進行項目投資必然伴隨著投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，應(yīng)當(dāng)進行嚴(yán)密的市場調(diào)研，對項目進行謹慎的風(fēng)險分析，對項目的預(yù)期收益進行合理的預(yù)測，判斷項目投資方案是否合理可行。總之，在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競爭力，就必須綜合提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理水平，盡可能地規(guī)避風(fēng)險，以獲得最大的收益。

參考文獻

篇（8）

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 防范

一、財務(wù)風(fēng)險的定義

狹義的財務(wù)風(fēng)險僅指籌資風(fēng)險，是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財務(wù)風(fēng)險。而廣義上的財務(wù)風(fēng)險則作為企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的一種，特指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中的資金運動（包括籌資，融資、投資和資金使用等）中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或者無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)企業(yè)的實際財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失的各種風(fēng)險。它是從企業(yè)理財活動的全過程和財務(wù)的整體觀念透視財務(wù)本質(zhì)來界定財務(wù)風(fēng)險的。在市場經(jīng)濟條件下，財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)所有財務(wù)環(huán)節(jié)，是各種風(fēng)險因素在企業(yè)財務(wù)上的集中體現(xiàn)。從財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的角度看，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不僅限于籌資活動產(chǎn)生的風(fēng)險，不當(dāng)?shù)耐顿Y活動、營運活動、分配活動同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險。因此，本文認為，廣義的財務(wù)風(fēng)險體現(xiàn)了財務(wù)的本質(zhì)，能真正反映市場經(jīng)濟條件下企業(yè)財務(wù)關(guān)系的全貌，這種定義更加科學(xué)合理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的劃分

篇（9）

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是指在各項財務(wù)活動中，企業(yè)因受內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期發(fā)生偏離從而蒙受損失的可能性。而房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)投資過程中，由于財務(wù)狀況不良導(dǎo)致可能無法得到應(yīng)有報酬的風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在如下幾種形式：

（一）土地閑置成本升高，開發(fā)企業(yè)資金不足

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金能否及時回籠，是其持續(xù)投資的重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地的過程中，除支付高價土地購買金額外還需投入資金到前期開發(fā)中。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)非經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售收入預(yù)計計稅毛利率不得低于20%，使得原本資金就緊張的房地產(chǎn)企業(yè)要拿出更多的錢來預(yù)繳企業(yè)所得稅。尤其是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)均需依靠貸款滾動開發(fā)資金，如其銷售困難、資金回籠不及時，而貸款又面臨著還未投入開發(fā)建設(shè)就要被預(yù)征的情況，則壓力極大。同時，國土部的《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定：土地閑置兩年將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。如果執(zhí)行該規(guī)定，那些通過高價取得大量土地的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的財務(wù)風(fēng)險。

（二）成交量萎縮、經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為負數(shù)

隨著國家各種調(diào)控措施的不斷出臺，雖然房價暴漲得以遏制，但同時房地產(chǎn)的成交量也大量萎縮。從中國房地產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》中可以看出，大型房地產(chǎn)企業(yè)排名前20位中，前6個月全年銷售目標(biāo)完成了50%以上的僅恒大地產(chǎn)一家，全年銷售目標(biāo)完成了40%的也僅有三、四家房地產(chǎn)企業(yè)。另外，金地、保利、龍湖、恒盛2010年上半年銷售量分別為53.76億元、217.55億元、104.8億元、41.68億元，分別完成銷售目標(biāo)的25.6%、43.5%、42.2%、28%。成交量萎縮使商品房空置率猛增，資金無法及時回籠，從而形成風(fēng)險。

而上市公司2011年年報也顯示，房地產(chǎn)板塊的現(xiàn)金流量狀況十分堪憂。1712家上市公司中現(xiàn)金流量最低的10家，6家為房地產(chǎn)公司。其中，招商地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為—30.25億元，同比下降51.36%；上海新梅上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為—4.19億元，而上年同期為3.51億元。這說明受國家宏觀調(diào)控政策的影響，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)在國家政策調(diào)控、銀行信貸資金緊縮、市場需求量大幅萎縮等多種因素下面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險。

（三）資產(chǎn)負債率較高，資本結(jié)構(gòu)欠佳

企業(yè)的融資渠道有內(nèi)部融資和外部融資兩種。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較單一，以外部融資為主，尤其是以銀行借貸資金為主要手段，只有2%的資金是來自直接融資，這樣一來，對企業(yè)生死存亡起著至關(guān)重要作用的資金來源即為銀行資金。根據(jù)有關(guān)報道，截止2011年底，我國銀行金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額高達10.73億元，中國房地產(chǎn)測評中心的《2011年房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，以萬科、中國海外發(fā)展、恒大地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)等為代表的一線上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率比往年都有所增加，其中萬科、保利、恒大、綠城國際資產(chǎn)負債率均超過70%，綠城中國更高達88%。而我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均資本負債率警戒線標(biāo)準(zhǔn)為50%—60%，遠超該標(biāo)準(zhǔn)。

二、防范和控制財務(wù)風(fēng)險建議

（一）加強風(fēng)險管理，抓好內(nèi)控建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部控制制度，明確各部門職責(zé)，理順財務(wù)關(guān)系，以加強防范風(fēng)險的能力。要樹立員工的風(fēng)險意識，調(diào)動全體員工積極參與到財務(wù)管理的整個活動中來。房地產(chǎn)企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險的首要任務(wù)和目標(biāo)是化解風(fēng)險，建立財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)。具體可以從以下幾方面來實施：

完善公司治理結(jié)構(gòu)和監(jiān)督體系。公司能否正常運轉(zhuǎn)、持續(xù)健康成長，其前提條件是建立有效的治理結(jié)構(gòu)，這也是保證內(nèi)部會計控制制度組織實施的基礎(chǔ)。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計、稽核等監(jiān)督部門，以健全監(jiān)控體系。

繼續(xù)抓好內(nèi)部控制建設(shè)。在構(gòu)建規(guī)范化內(nèi)部控制體系過程中，企業(yè)應(yīng)在專家的指導(dǎo)下進行業(yè)務(wù)流程梳理、崗位權(quán)責(zé)的分配、流程圖的制作等一系列系統(tǒng)化、程序化的管控活動，保證工作環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)的步驟都有據(jù)可依，有章可循。

實施過程的控制和責(zé)任應(yīng)強化，在各個工作環(huán)節(jié)關(guān)鍵節(jié)點之中設(shè)置控制風(fēng)險點和管控重點。

（二）強化資金管理，提高資金使用效率

加強預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取以項目預(yù)算和資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式，年度責(zé)任預(yù)算可以使房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計劃于目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心，保證公司預(yù)算總目標(biāo)順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程需要全員參與，上下級反復(fù)溝通。為有效的控制預(yù)算外支出，應(yīng)緊密結(jié)合預(yù)算執(zhí)行控制與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容，以提高企業(yè)對資金的管控能力。

加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)為把閑置資金合理利用起來，應(yīng)全面考慮工程物資的統(tǒng)一調(diào)度，并實行橫向融通，以減少物資積壓，加快資金周轉(zhuǎn)速度。特別是要從以下幾方面對應(yīng)收賬款的加強管理：建立穩(wěn)定的信用政策；確定客戶的資信等級，評估企業(yè)的償債能力；確定合理的應(yīng)收賬款比例；建立銷售回款責(zé)任制。大型房地產(chǎn)企業(yè)可以采取用少量資金促進多個項目進行的滾動開發(fā)形式，以緩解銀行借貸資金緊縮的壓力，提高資金使用率。

（三）確定合理的資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負債率

積極開拓新的融資渠道。宏觀環(huán)境的壓力加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面，企業(yè)為了保證資金的供應(yīng)和降低融資成本應(yīng)積極拓展融資渠道。可以采取階段性股權(quán)融資、股權(quán)收購、房地產(chǎn)投資銀行、開發(fā)商貼息委托貸款等方式來拓寬融資渠道。

確定并保持適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負債率。企業(yè)應(yīng)該慎重考慮負債風(fēng)險和收益關(guān)系，確定合理的資產(chǎn)負債率。可以從以下兩方面考慮負債經(jīng)營：確定戰(zhàn)略方向，保證資金的有效利用。企業(yè)應(yīng)根據(jù)所處的內(nèi)部和外部環(huán)境條件，在充分考慮企業(yè)長期發(fā)展中環(huán)境因素變化對企業(yè)經(jīng)營活動影響的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和方向，并予以實施。只有經(jīng)營方向明確，房地產(chǎn)企業(yè)才不會盲目的投資和擴張，使資金需求壓力在一定程度上得到緩解。負債要適度。企業(yè)應(yīng)在自身的風(fēng)險承受范圍內(nèi)確定適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負債率，由于償還債務(wù)最直接的保障是股東權(quán)益，所以負債的額度與權(quán)益資本的規(guī)模不應(yīng)相差過大。并且，負債結(jié)構(gòu)要合理安排，企業(yè)應(yīng)合理搭配長短期負債規(guī)模和比例。結(jié)合自身情況，對增長速度進行合理規(guī)劃，避免因短期利益喪失成長的能力。

三、結(jié)束語

受國內(nèi)宏觀政策調(diào)整和國際經(jīng)濟變動的雙重影響，目前，財務(wù)風(fēng)險隱患是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展中迫切需要解決的現(xiàn)實問題。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并提出改進建議。企業(yè)應(yīng)通過完善內(nèi)部控制，提高資金使用效率，降低資產(chǎn)負債率等多種形式不斷提高對抗對風(fēng)險的能力，以保證其健康、持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻：

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[2]張笑杰.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點與防范[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010（5）

篇（10）

近年來，在我國營改增稅制改革工作深入與市場環(huán)境的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)了較大的變化。一方面人民群眾在生活水平提高的背景下，對于商品房的要求不斷提高，另一方面在國家政策調(diào)控與市場信任不足的困擾下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與盈利空間不斷縮減，整個行業(yè)處于一個畸形發(fā)展的背景下。因此對于現(xiàn)階段的管理工作來說，如何加強財務(wù)風(fēng)險的防范也就異常的重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

（一）債務(wù)風(fēng)險

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，大部分企業(yè)的負債率一般維持在一個較高的水平，其平均數(shù)據(jù)在70% 上下，這與房地產(chǎn)項目的資金投入較高與資金回籠時間較慢具有較大的關(guān)系，因此企業(yè)在日常經(jīng)營的過程中，一定需要具備較高的資金流動能力。而當(dāng)企業(yè)某段時間的流動資金較少時，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機構(gòu)完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項目的盈利率，因此企業(yè)在高負債率的壓力下需要承擔(dān)較大的風(fēng)險問題。在日常經(jīng)營的過程中，如果項目出現(xiàn)問題或資金鏈斷裂時，不但會影響到企業(yè)的盈利空間，還會導(dǎo)致企業(yè)的直接破產(chǎn)。例如，xx地產(chǎn)作為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的十強企業(yè)，從2015年上半年的發(fā)展情況來看，雖然其營業(yè)額高達151.07億元，但是與往年同期相比已經(jīng)下降15%，有息負債總額達460億元，并多次面向市場舉債，企業(yè)的實質(zhì)壓力已經(jīng)失去市場的信任。而在其逆市瘋狂擴張的背景下，有關(guān)市場人士與專家斷言企業(yè)隨時會出現(xiàn)會資金斷裂問題。這個案例在一定程度上折射出整個地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

（二）再融資風(fēng)險

在我國房地產(chǎn)行業(yè)，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業(yè)外，大部分企業(yè)較難單獨開發(fā)完成一個完整的地產(chǎn)項目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業(yè)均會選擇到與相關(guān)金融機構(gòu)合作。不過，如果相關(guān)企業(yè)未取得與相關(guān)金融機構(gòu)合作就開始上馬項目時，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業(yè)債務(wù)問題、信用問題、開發(fā)前景等層面的考量下容易直接拒絕項目貸款，同時也會影響到市場對企業(yè)的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對于我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還可轉(zhuǎn)向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會加劇企業(yè)的財務(wù)、債務(wù)風(fēng)險。例如，作為我國曾經(jīng)民營企業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)的溫州地區(qū)，其在2008年金融危機后，大部分企業(yè)開始舉債民間資本，從而引起企業(yè)的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時，樂清的電纜制造巨頭三旗集團瀕臨破產(chǎn)重組，接著龍灣江南皮革有限公司運營者停業(yè)，在這之后，溫州地區(qū)開始出現(xiàn)一股“倒閉潮”。

（三）利率變動風(fēng)險

利率作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業(yè)銀行的利率會根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展情況進行調(diào)整。其中，2007 年利率調(diào)整對整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟較大的比例，并開始影響到國家經(jīng)濟的正常發(fā)展，在國民輿論壓力下，國家政府不得不針對房地產(chǎn)泡沫進行調(diào)整，實行了加息政策。而在該政策執(zhí)行后，整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業(yè)在經(jīng)營上一旦出現(xiàn)問題而導(dǎo)致盈利空間無法滿足預(yù)期目標(biāo)后，將會一定程度的影響到企業(yè)的正常經(jīng)營與項目投資，甚至破產(chǎn)。

（四）管理上的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)作為實體經(jīng)濟，其與各行政部門的經(jīng)濟往來較為頻繁。例如，必要的稅務(wù)、審計等部門。而在經(jīng)濟來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來巨大的風(fēng)險問題，例如，隨著國家相關(guān)政策的不斷調(diào)整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務(wù)失誤等問題。另外，如果某一企業(yè)的財務(wù)管理制度缺乏完善時，其也較為容易造成企業(yè)在財務(wù)管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導(dǎo)致與其它的部門經(jīng)濟來往賬目的缺失，還會影響到成本管理，容易造成資金的實際使用超出預(yù)期方案，直接影響到企業(yè)的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的對策

（一）構(gòu)建成熟的融資渠道

現(xiàn)階段，在整個行業(yè)投資熱潮退卻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極構(gòu)建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實現(xiàn)多元化融資戰(zhàn)略，從而避免傳統(tǒng)單一融資渠道風(fēng)險過大問題的出現(xiàn)。在具體的工作上，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要基于自身融資潛力出發(fā)，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優(yōu)化。例如，信托計劃、產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券，抵押、產(chǎn)權(quán)交易以及租賃等均屬于現(xiàn)階段較為成熟且管用的手段。而針對民間資本進行融資，一定要避免高利息模式的出現(xiàn)，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業(yè)一樣自負盈虧。在構(gòu)建成熟的融資渠道后，將可以進一步提升企業(yè)的盈利能力，并減少債務(wù)與償債比例，把企業(yè)的風(fēng)險控制在可承受范圍之內(nèi)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

針對于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足而無法獨立完成項目開發(fā)問題，企業(yè)在進行項目開發(fā)時一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項目回報率的前提下，還要對自身的還款空間進行考慮。另外，企業(yè)面對相關(guān)項目進行投資時，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經(jīng)營而利用到金融杠桿提升收入，但是負債一定要在自身資本結(jié)構(gòu)承受的范圍內(nèi)，然后再基于自身能力控制與管理債務(wù)比例，強化現(xiàn)金流動的有效管理，進而取得最大的經(jīng)濟效益。

（三）樹立正確的風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理的過程中，無論任何時期均要樹立正確的風(fēng)險意識。在具體的工作上，可以基于國民經(jīng)濟發(fā)展進行把握，并科學(xué)合理的針對國家的政策改變進行解讀，然后預(yù)測出可能出現(xiàn)的變化問題，從而可以提前避免風(fēng)險問題，提升風(fēng)險應(yīng)對能力。另外，在相關(guān)政策出現(xiàn)變化后，企業(yè)一定要及時構(gòu)建相對應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案，留有一定比例的風(fēng)險基金儲備，進一步提升自身在市場經(jīng)濟中的生存適應(yīng)能力。特別基于我國目前經(jīng)濟發(fā)展情況來說，其正好處于一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，政策、市場變化較快，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展的過程中必須要研讀國家政策走向，并把握社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，積極規(guī)避經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險。

（四）強化前期調(diào)查有效控制成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了它是一種高風(fēng)險的行業(yè)，并且容易受到社會經(jīng)濟環(huán)境和政府政策的影響。在進行項目投資的前期必須加強對于投資風(fēng)險的調(diào)查，做好足夠的前期風(fēng)險報告。因此風(fēng)險評估是地產(chǎn)項目的可行性研究報告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報告和收益報告。以利于進行正確的投資決策。很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有正確認識到成本管理的重要性，要正確認識到成本控制在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。具體的做法是，在項目投資前，要編制全面的項目預(yù)算，整個項目執(zhí)行中嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。即對于項目投資、施工和銷售的整個過程都要嚴(yán)格的執(zhí)行財務(wù)預(yù)算。要加強對于整個過程的財務(wù)核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導(dǎo)致資金鏈斷裂，另外，企業(yè)可以建立相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，對于整個過程要嚴(yán)格的審核。

四、結(jié)束語

綜上所述，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業(yè)一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關(guān)風(fēng)險類型，然后有針對性的強化相關(guān)管理工作，為企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展提供動力支持。

參考文獻：

篇（11）

改革開放之后，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展以及國家對住房政策的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)集團發(fā)展迅速，現(xiàn)在已經(jīng)成了我國國民經(jīng)濟的重要組成部分。但是由于房地產(chǎn)集團在項目實施過程中成本投入大、開發(fā)周期長，至使有很多房地產(chǎn)企業(yè)都過分的依賴銀行的貸款，一旦來自銀行的資金鏈出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)集團將很難籌資去填補空缺來支撐集團項目的順利進行，這就使得房地產(chǎn)集團財務(wù)管理風(fēng)險性較高。如果不切實解決這個問題，房地產(chǎn)集團就不會獲得快速發(fā)展，甚至還會面臨倒閉的風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急就是做好集團財務(wù)管理，采取合理的對策來防范財務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)集團財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容

（一）按期償債風(fēng)險

從目前的情況來看，我國大多的房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)資金主要由4個部分構(gòu)成，即集團自有資金、房屋預(yù)售資金、銀行借貸和營業(yè)性資金等。不過，由于房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)規(guī)模大、涉及的內(nèi)容比較多、范圍比較廣，再加上集團的自有資金數(shù)量比較薄弱，這就使得房地產(chǎn)集團光憑自有資金無法開啟工程建設(shè)，所以房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)資金絕大多數(shù)來自銀行的貸款。此外，因為房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)周期長，使得資金回收慢，加之市場經(jīng)濟具有不穩(wěn)定性，造成了房地產(chǎn)集團的利潤期望值存在著較大變動，加大了房地產(chǎn)集團的財務(wù)管理風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)集團項目投資開發(fā)未能達到預(yù)期目的，很有可能就會因為無法償還銀行利息而使銀行中斷對其的貸款，至此，整個項目工程將癱瘓，不僅使房地產(chǎn)集團前期投資打水漂，而且還要償還巨額貸款。

（二）利率變動風(fēng)險

由于房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)資金大部分都是依靠外債，因此可以說它是在負債經(jīng)營。在此期間，高新技術(shù)不斷發(fā)展，極大的提高了生產(chǎn)效率，因而很有可能出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，從而引起通貨膨脹，造成銀行的貸款利率上漲。于是，房地產(chǎn)集團的應(yīng)付貸款利息也相應(yīng)的增多了，在某種程度上可以說增加了房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)成本，從而減少了集團收益。此外，因為房地產(chǎn)的高投資高回報的特點，部分房地產(chǎn)集團為了獲取更大的利潤，無視投資風(fēng)險，開始盲目地進行融資活動，例如：抵押集團固定資產(chǎn)來貸款等。雖然在短期內(nèi)房地產(chǎn)集團是解決了資金短缺問題，但從長遠的角度出發(fā)，來自于銀行的高額利息對房地產(chǎn)集團來說始終是一個隱患，它嚴(yán)重加大了集團的還債負擔(dān)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展是極為不利的。所以說利率變動風(fēng)險是影響房地產(chǎn)集團發(fā)展的關(guān)鍵因素，它值得每一家房地產(chǎn)集團的高度重視。

（三）再籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)是一個漫長的過程，它所需的資金數(shù)量相當(dāng)大，如果集團事先沒有做好財務(wù)預(yù)算或者財務(wù)預(yù)算與實際支出相差太大，那么房地產(chǎn)集團就必須再一次籌集資金。由于房地產(chǎn)集團在此之前已經(jīng)籌集過資金，它的資金負債率相對于與一般的企業(yè)來說要高一些，這就大大降低了它的還債能力。同時，也使得銀行等金融機構(gòu)對其信心不足，而不太愿意再次貸款，這勢必就增加了房地產(chǎn)集團的再籌資難度，即加大了再籌資風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)集團財務(wù)風(fēng)險管理中存在的問題

（一）財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認識不足

目前，房地產(chǎn)集團內(nèi)部普遍存在的問題之一就是財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認識不足，他們固執(zhí)的認為只要做好了財務(wù)預(yù)算，那么財務(wù)管理基本上就沒什么問題了。事實上，這種想法是非常錯誤的。其實，只要存在著經(jīng)濟活動，就必然會有財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)集團內(nèi)部之所以出現(xiàn)財務(wù)管理意識淡薄的現(xiàn)象主要是由以下兩個方面的原因造成的。一是財務(wù)管理人員素質(zhì)不高。雖然現(xiàn)在每一家房地產(chǎn)集團的財務(wù)人員都是經(jīng)過嚴(yán)格選拔的，他們的會計理論知識都很強，但是實際操作能力和應(yīng)變能力卻比較弱，這對于財務(wù)管理來說是致命的缺陷。還有些房地產(chǎn)集團的財務(wù)人員是初出茅廬的大學(xué)生，他們在做財務(wù)預(yù)算的時候過分自信，而忽視了財務(wù)風(fēng)險，使得集團財務(wù)管理風(fēng)險性較高，稍有差池就會給集團帶來巨大的經(jīng)濟損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的不重視。我國的房地產(chǎn)集團大多都是家族式經(jīng)營模式，最高經(jīng)營決策權(quán)往往都只是掌握在少數(shù)人手中，由于他們對財務(wù)管理不是很熟，因而片面的只重視銷售成績。這就一來就影響了財務(wù)人員的工作行為，至使他們對財務(wù)風(fēng)險認識不足。

（二）集團內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全

財務(wù)管理是協(xié)調(diào)和控制房地產(chǎn)集團資金進出的有力工具，若財務(wù)預(yù)算計算合理，則能使房地產(chǎn)集團避免出現(xiàn)財務(wù)危機。話雖如此，但是房地產(chǎn)集團內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制仍不健全，在財務(wù)管理上顯得非常吃力。這主要體現(xiàn)在2個方面：一是財務(wù)管理制度不統(tǒng)一，上級和下級財務(wù)部門溝通不暢，從而導(dǎo)致了財務(wù)預(yù)算失真，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐；二是管理與監(jiān)督相分離，使得財務(wù)工作權(quán)責(zé)不明，給了不法分子以可趁之機。至此，財務(wù)監(jiān)督機制有形無實，財務(wù)管理仍然具有較高風(fēng)險。

（三）資本方式單一、資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

房地產(chǎn)集團的資本方式單一，它的資金主要是由自有資產(chǎn)和借貸資產(chǎn)組成，其中來自銀行的借貸資產(chǎn)就占四成以上，如此不協(xié)調(diào)的資金比例增加了財務(wù)管理的風(fēng)險。通常情況下，房地產(chǎn)集團的自由資金都用作了工程建設(shè)的土地成本，至于后期建設(shè)費、營銷費等全靠外借資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)外借資金越來越多，也就相當(dāng)于其資產(chǎn)負債率越來越高，隨之產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也就越大。

三、加強房地產(chǎn)集團財務(wù)風(fēng)險管理的建議

（一）提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識

意識決定行為。要想從根本上降低財務(wù)風(fēng)險，最有效的辦法就是提高財務(wù)人員的風(fēng)險意識。首先，房地產(chǎn)集團的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該以身作則，重視財務(wù)管理，給財務(wù)人員樹立一個好榜樣。其次，房地產(chǎn)集團要廣泛選拔優(yōu)秀財務(wù)人員，在正式錄用前設(shè)立一定得考核期，看看他們的實際財務(wù)管理能力以及對財務(wù)風(fēng)險的認識情況到底如何，然后嚴(yán)格依照考核標(biāo)準(zhǔn)實行優(yōu)勝略汰，這樣就從根本上提高了財務(wù)人員的整體財務(wù)風(fēng)險意識。此外，還要對在職人員進行在培訓(xùn)，不僅要加強他們的專業(yè)知識技能，最關(guān)鍵的還是要向他們傳輸財務(wù)風(fēng)險意識，讓他們在今后的財務(wù)管理中能夠謹慎工作，盡最大努力降低財務(wù)風(fēng)險，確保房地產(chǎn)集團的正常運營。

（二）建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機制

所謂的財務(wù)風(fēng)險管理就是發(fā)現(xiàn)、評判、控制和處理風(fēng)險的過程。房地產(chǎn)集團要想有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，那么就必須建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機制。首先，建立市場監(jiān)督部門，及時收集和分析信息，然后運用科學(xué)的手段制作財務(wù)計劃，從而使得財務(wù)管理更能適應(yīng)時代的發(fā)展要求。此外，還要監(jiān)理建立完善的客戶管理制度。由于房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)資金有一部分來自客戶資金，因而客戶信譽程度的高低直接影響著集團的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)集團有必要在籌集資金前對客戶的信譽做一個全面的評估，這樣才能保證項目工程能夠順利的開展下去。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

針對房地產(chǎn)集團資金負債率高的情況，優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，是目前降低籌資風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險管理的最好辦法。只要房地產(chǎn)集團還存在貸款行為，那么就很有可能會因為利率的變化而使其面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。可是，如果集團改變了籌資方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等貸款，或者是恰當(dāng)處理產(chǎn)權(quán)和債權(quán)的資金比例。這些一來，不但擴大資金來源、增加了資金數(shù)量，而且還將財務(wù)風(fēng)險降到了最低。

參考文獻：

[1]梁惠蘭.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范[J].北方經(jīng)濟，2006