房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃大全11篇

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篇（1）

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

稅收具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，企業(yè)守法經(jīng)營的重要評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就是依法納稅。房地產(chǎn)企業(yè)涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等諸多稅目，稅收已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)除營業(yè)成本之外負(fù)擔(dān)最重的支出，在房地產(chǎn)行業(yè)形勢波動(dòng)頻繁的現(xiàn)況下，控制稅收成本也成為房地產(chǎn)企業(yè)保持合理利潤的重要途徑。具體來講，充分進(jìn)行納稅籌劃的意義體現(xiàn)在這幾點(diǎn)上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業(yè)支出，增加企業(yè)利潤，這些在籌劃中避免的支出對于房地產(chǎn)企業(yè)來講實(shí)際是不必要的成本支出，幫助企業(yè)充分發(fā)掘出潛在的免稅機(jī)會(huì)而不會(huì)多繳稅；其次，納稅籌劃也促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)營的更加合法化，企業(yè)在開展稅收籌劃的過程中必然要對企業(yè)所承擔(dān)的稅種特點(diǎn)、計(jì)稅、減免稅等方面的法律法規(guī)進(jìn)行全面地了解，進(jìn)而以此為基礎(chǔ)產(chǎn)生改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理方式的見解，促進(jìn)企業(yè)守法前提下的稅務(wù)減免；第三，納稅籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業(yè)整體管理水平的層次高低，因此必須加強(qiáng)納稅籌劃管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的商業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時(shí)，納稅籌劃是一項(xiàng)具有較高專業(yè)性的財(cái)務(wù)活動(dòng)，而眾多的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過程中體現(xiàn)出不同的水平。從當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃情況來看，依然存在一些具有普遍共性的問題。

（一）納稅籌劃管理思想走不出錯(cuò)誤的認(rèn)識

所謂納稅籌劃的錯(cuò)誤認(rèn)識無非是那些老生常談的思想誤區(qū)。其一是靠與稅務(wù)征管部門搞關(guān)系爭取減免稅的錯(cuò)誤思想，一些房地產(chǎn)企業(yè)以建立與稅務(wù)部門的良好關(guān)系為日常工作，想方設(shè)法的與稅務(wù)征管機(jī)構(gòu)套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機(jī)會(huì)，有的房地產(chǎn)企業(yè)也千方百計(jì)的尋找稅收征管漏洞，以稅務(wù)部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務(wù)征管部門的工作帶來了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會(huì)的風(fēng)氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯(cuò)誤思想，某些房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費(fèi)用、少記收入等方式從會(huì)計(jì)處理上隱匿真實(shí)賬目，嚴(yán)重的擾亂財(cái)務(wù)核算的正常秩序，有些企業(yè)竟以合作建房為名來掩蓋開發(fā)房地產(chǎn)的事實(shí)，將空置房屋的租賃收入不入賬或計(jì)入往來款項(xiàng)，偷逃營業(yè)稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。

（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門開展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個(gè)方面的利益協(xié)調(diào)難題。首先是稅收最小化與稅后利潤最大化之間的利益協(xié)調(diào)問題。少納稅嚴(yán)格來說不是納稅籌劃的單一目的，房地產(chǎn)企業(yè)以少納稅為目的，從延遲預(yù)售款的入賬、費(fèi)用開支的足額記錄等方面采取的會(huì)計(jì)政策也只是最大限度地利用了應(yīng)該得到的稅收優(yōu)惠，這種方式下費(fèi)用開支等的最大限度提高，企業(yè)的稅后利潤并不能得到很好地保證，產(chǎn)生納稅籌劃與利潤目標(biāo)的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業(yè)整體稅賦最小的利益協(xié)調(diào)問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計(jì)稅基礎(chǔ)并不相同，但其計(jì)稅依據(jù)是同一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，在籌劃時(shí)會(huì)出現(xiàn)結(jié)點(diǎn)，產(chǎn)生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產(chǎn)企業(yè)也較為固守傳統(tǒng)的節(jié)稅方式，不同節(jié)稅途徑之間還不能很好的協(xié)調(diào)運(yùn)用。

（三）納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管控力弱

房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的方面包括稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)、會(huì)計(jì)政策和處理方式與稅法存在較大差異的風(fēng)險(xiǎn)、稅收法律變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、納稅籌劃人員職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等等，這些風(fēng)險(xiǎn)是無法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業(yè)有必要建立稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理機(jī)制體制。而很多房地產(chǎn)企業(yè)在這方面做得并不到位，風(fēng)險(xiǎn)管理與控制比較薄弱。一是對各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)考慮不全面，缺少風(fēng)險(xiǎn)分析與評價(jià)的步驟，只是直接開展籌劃工作，沒有良好的準(zhǔn)備；二是缺乏動(dòng)態(tài)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測機(jī)制，對于涉稅風(fēng)險(xiǎn)來源的主體行為的情況、動(dòng)向不能及時(shí)的了解，無法形成風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警體系，增加了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的難度；三是對已發(fā)生或可能發(fā)生的納稅風(fēng)險(xiǎn)處理與應(yīng)對措施不當(dāng)，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無法將風(fēng)險(xiǎn)的不利影響降至最低。

（四）納稅籌劃的人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃還沒有專業(yè)的部門和人才隊(duì)伍，大部分籌劃工作是由財(cái)務(wù)部門兼辦的，而財(cái)務(wù)部門一方面要擔(dān)負(fù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)處理工作，業(yè)務(wù)繁瑣，另一方面，稅務(wù)籌劃具有很強(qiáng)的稅務(wù)專業(yè)性，大部分的財(cái)務(wù)或會(huì)計(jì)人員只是對納稅的會(huì)計(jì)處理較為在行，對于納稅籌劃涉及的較細(xì)節(jié)性的問題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀的措施建議

（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務(wù)籌劃的開端

納稅籌劃是一項(xiàng)嚴(yán)肅的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從上至下形成一種正確的籌劃態(tài)度與思想。首先來講，房地產(chǎn)企業(yè)要理性對待與稅務(wù)征管部門的關(guān)系與業(yè)務(wù)往來，稅務(wù)征管部門代表著國家稅收的一定法定權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)與其之間是執(zhí)行與被執(zhí)行的關(guān)系，而不可能成為平等的關(guān)系，因此房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)當(dāng)設(shè)法成為其朋友，而應(yīng)當(dāng)以服從合法管理為基本態(tài)度來開展稅務(wù)往來。并且房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵守稅務(wù)征管程序，不能利用稅務(wù)征管的漏洞來謀取稅務(wù)利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會(huì)計(jì)法規(guī)為納稅籌劃的基礎(chǔ)指引，對于預(yù)售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時(shí)入賬，對發(fā)生的費(fèi)用支出據(jù)實(shí)扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。

（二）以整體納稅籌劃為主，協(xié)調(diào)稅務(wù)關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的最終目標(biāo)，合理來講應(yīng)該是企業(yè)最終的稅后利潤最大，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一定要處理好各種不同利益之間的關(guān)系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤最大的協(xié)調(diào)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)在努力增加扣除項(xiàng)目的同時(shí)，為保持稅后利潤的期望值，需要在費(fèi)用支出的籌劃上尋找最佳平衡點(diǎn)，或者從收入的角度來通過增加加項(xiàng)的方式減小減項(xiàng)的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個(gè)稅目之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃要樹立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關(guān)系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來尋找使企業(yè)所獲得的稅收利益最大的方案執(zhí)行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃時(shí)節(jié)稅與避稅是不同的方式，其細(xì)分下的方法也有多種，可以進(jìn)行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。

（三）健全稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)的管理與調(diào)控

涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必然主題，房地產(chǎn)企業(yè)要從以下幾個(gè)方面健全納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管控：一是強(qiáng)化企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的自我檢測與評估，建立一定的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，企業(yè)可以從征管、稅法與會(huì)計(jì)政策各個(gè)方面開展合理性分析，對可能的涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別與評估，從而以此為基礎(chǔ)，能確立一些標(biāo)準(zhǔn)或項(xiàng)目作為涉稅風(fēng)險(xiǎn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，建立起可行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制；二是健全涉稅風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，要充分對各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)源頭監(jiān)測與控制，對稅收法律制度發(fā)展情況與變化動(dòng)態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)的了解，對企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程涉及的納稅環(huán)境進(jìn)行充分的把握，對企業(yè)會(huì)計(jì)政策的調(diào)整及時(shí)更新，以便將各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或發(fā)展的苗頭控制在最低；三是增強(qiáng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的處理與應(yīng)對的靈活性，企業(yè)不僅要對發(fā)生概率較大的風(fēng)險(xiǎn)制定備用的風(fēng)險(xiǎn)處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動(dòng)性和可調(diào)整性，能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)變化作出針對性的調(diào)節(jié)，以便可以采取最有效的方式來遏制住風(fēng)險(xiǎn)事態(tài)的進(jìn)一步惡化。

（四）加強(qiáng)納稅籌劃人員隊(duì)伍的建設(shè)

納稅籌劃作為一項(xiàng)對業(yè)務(wù)知識全面性掌握要求較高的工作，需要對稅收政策熟悉且能夠融會(huì)貫通的運(yùn)用的人員來執(zhí)行，基于此，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量為納稅籌劃配備適當(dāng)?shù)娜藛T，盡量將財(cái)務(wù)與納稅籌劃分開，以便增強(qiáng)納稅籌劃在企業(yè)管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業(yè)素質(zhì)的限制可以達(dá)到最佳的結(jié)果。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對納稅籌劃人員進(jìn)行專業(yè)技能的培訓(xùn)，在日常工作中要求其密切關(guān)注國家稅收政策的趨勢與動(dòng)向，對其進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)流程開展的教育，使其可以緊密的結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際來制定最有利的稅務(wù)籌劃方案，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]李桂芬.淺談房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃[J].河北企業(yè)，2009；第10期

篇（2）

1.有利于企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化

中小房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅事項(xiàng)發(fā)生之前，根據(jù)現(xiàn)有的或?qū)淼慕?jīng)營管理情況，在稅收法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源科學(xué)的測算、分析和比較，從中選擇最優(yōu)的納稅方案，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業(yè)的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況相結(jié)合，使企業(yè)運(yùn)營的整個(gè)過程，在充分考慮稅收影響的同時(shí)考慮企業(yè)的成本費(fèi)用最優(yōu)化，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益最大化，最終達(dá)到整合企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的目的。

2.有利于企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高

要想做好稅收籌劃，及時(shí)、密切關(guān)注國家稅制法規(guī)和最新稅收政策的出臺是保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員除了必備的財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關(guān)行業(yè)政策變化，對稅收的變化趨勢要有敏銳的洞察力。一旦國家相關(guān)稅收政策變化，財(cái)務(wù)人員應(yīng)從企業(yè)最大財(cái)務(wù)利益出發(fā)，采取行動(dòng)，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)中去。因此，稅收籌劃客觀上促進(jìn)了中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高。

3.有利于促進(jìn)稅收法律法規(guī)的健全

稅收籌劃可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實(shí)際應(yīng)用中的不合理等缺陷。中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員在通過對稅法的“邊際”效應(yīng)獲取企業(yè)利益的同時(shí)，也將稅法在實(shí)際應(yīng)用中的缺陷反饋給征稅機(jī)關(guān)和相關(guān)的稅法研究人員。從而推動(dòng)相關(guān)部門在立法和征稅管理中權(quán)衡輕重，修訂和完善稅法，促進(jìn)著稅法的健全。

4.有利于提高企業(yè)管理水平和規(guī)范財(cái)務(wù)核算

企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃的認(rèn)識程度，會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎(chǔ)條件。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層對稅收籌劃不了解、不重視；企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全，賬證不完整，會(huì)計(jì)信息失真，甚至有的企業(yè)還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期的長期性，工程成本的復(fù)雜性，成本發(fā)生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業(yè)的管理水平專業(yè)化，財(cái)務(wù)核算規(guī)范化。

5.有利于企業(yè)減少或避免稅務(wù)處罰，提高稅收合作與信任

中小房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，即賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款繳納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，或風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)等措施，可以減少和規(guī)避稅務(wù)處罰；中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過程中，為爭得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)，不斷與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進(jìn)了企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的合作與信任。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀

1.財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平良莠不齊和欠缺房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為國家的一門新興產(chǎn)業(yè)，有其生產(chǎn)周期長、成本發(fā)生復(fù)雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同的特殊性。其賬務(wù)處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識多。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)從事財(cái)務(wù)工作的財(cái)務(wù)人員多數(shù)缺乏房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算和管理經(jīng)驗(yàn)，部分企業(yè)存在會(huì)計(jì)核算不健全，賬目設(shè)置零亂，賬證不全，其財(cái)務(wù)管理水平低下，無法實(shí)施對項(xiàng)目的長遠(yuǎn)規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。

2.管理層對稅收籌劃的意識不夠重視，決策層不夠民主

企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃認(rèn)識程度是稅收籌劃的基礎(chǔ)條件之一。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃不了解，甚至認(rèn)為稅收籌劃是高水平的財(cái)務(wù)造假，通過造假大肆進(jìn)行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機(jī)會(huì)難得，財(cái)務(wù)部門等財(cái)稅專業(yè)人員參與企業(yè)決策的力度不夠等。

3.會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)薄弱

部分中小房地產(chǎn)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算不健全、成本費(fèi)用歸類不正確、賬目設(shè)置不規(guī)范、臺賬登記不完整、賬證不清、會(huì)計(jì)信息失真、收入確認(rèn)不規(guī)范、未按稅法規(guī)定繳納稅款；內(nèi)控制度欠缺，如不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字支付款項(xiàng)、現(xiàn)金管理未做到日清月結(jié)、限額庫存、大額現(xiàn)金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領(lǐng)用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據(jù)張數(shù)與實(shí)際不符等；預(yù)算管理缺失，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了稅收籌劃必須以規(guī)范詳細(xì)的預(yù)算作基礎(chǔ)，如土地增值稅的籌劃等。

4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性

稅收籌劃決策關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、營銷、管理等所有活動(dòng)。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強(qiáng)調(diào)稅收籌劃，但是在實(shí)際運(yùn)用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環(huán)境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用土地增值稅中有關(guān)普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，如果在設(shè)計(jì)階段忽略了當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)這一規(guī)定，后期的籌劃就會(huì)化為烏有。

5.稅收籌劃忽視籌劃成本

稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實(shí)際要發(fā)生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機(jī)會(huì)成本。而中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術(shù)和籌劃水平等多種原因，往往會(huì)割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計(jì)成本的聘用專業(yè)的稅務(wù)專家為其稅務(wù)咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優(yōu)惠時(shí)，不計(jì)成本地增加成本支出，無限制地降低售價(jià)；在日常稅收籌劃中，花費(fèi)于分析測算等的人力、物力、財(cái)力遠(yuǎn)大于稅收籌劃收益等。

6.中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃易割裂稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系

簡單看每一稅種，似乎都是獨(dú)立的，有單獨(dú)的條例和實(shí)施細(xì)則。但事實(shí)上，每一種稅都通過某一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)載體，聯(lián)系在一起。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在做土地增值稅籌劃時(shí)，易忽略準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用、損失中營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費(fèi)用及土地增值稅繳納的多寡等對企業(yè)所得稅的影響。

三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策建議

1.提高全員對稅收籌劃的認(rèn)識水平

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)管理層出發(fā)，提高全員對稅收籌劃的認(rèn)識水平，如聘請權(quán)威人士（專家）到公司作全員講解等。財(cái)務(wù)核算是稅收籌劃的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)核算不健全，賬目混亂，成本費(fèi)用歸類不清，項(xiàng)目預(yù)算不夠精細(xì)，都會(huì)給稅收籌劃帶來障礙，房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員及時(shí)把握。

2.加強(qiáng)稅收合作與信任

一方面要求納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定及時(shí)繳納稅款，并信賴稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定是公正和準(zhǔn)確的；另一方面也要求稅務(wù)機(jī)關(guān)有責(zé)任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應(yīng)建立起密切的稅收信息聯(lián)系和溝通渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)在做好稅收籌劃的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，服從稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，力爭企業(yè)的稅收籌劃得到稅務(wù)機(jī)關(guān)及相關(guān)人員的認(rèn)可，任何單方的行為都會(huì)給企業(yè)埋下隱患。不服從稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理將會(huì)引發(fā)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾與沖突，為企業(yè)的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業(yè)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

3.重視籌劃成本，務(wù)實(shí)稅收籌劃的可操作性

中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)應(yīng)遵循成本效益原則與從實(shí)際出發(fā)原則相結(jié)合。例如，稅法規(guī)定企業(yè)的利息實(shí)際支出允許在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按規(guī)定扣除。因此，理論上一般認(rèn)為負(fù)債融資對企業(yè)具有節(jié)稅效應(yīng)，有利于提高權(quán)益資本的收益水平，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。然而，在實(shí)操中如果該項(xiàng)目的預(yù)售收入資金回籠到位，支付所發(fā)生的成本費(fèi)用稅金還綽綽有余的情況下，企業(yè)再做項(xiàng)目貸款，籌劃利息抵稅的效應(yīng)顯然是不成功的。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，必須把各種實(shí)際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。

4.注重稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系，堅(jiān)持合理性與綜合平衡

篇（3）

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃措施

稅收籌劃指的是，在遵循稅法以及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌劃、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能的取得涉稅收益，從而整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資大、銷售周期長、經(jīng)營和投資風(fēng)險(xiǎn)大，稅收種類較多，稅務(wù)負(fù)擔(dān)較重，運(yùn)用稅收籌劃的手段，不但能有效減少企業(yè)涉稅成本，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，促進(jìn)其長期健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)由于投資大、經(jīng)營周期長、收益集中在后期，納稅金額巨大，因而節(jié)稅潛力很大，通過有效的稅收籌劃能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)往往負(fù)債率較高，目前來看融資渠道又比較單一，因而通過稅收籌劃可以有效緩解資金壓力。

（二）稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)

控制和降低納稅成本，是房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)利潤最后大化的有效途徑之一。以往，由于房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識十分單薄，出現(xiàn)了以偷稅、漏水避稅等手段降低納稅成本的現(xiàn)象，這一做法不但會(huì)受到相關(guān)法律的制裁，也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因而，為了通過合法途徑降低稅務(wù)成本，和維持房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃是十分必要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的常見方法

（一）房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃

由于營業(yè)稅按所經(jīng)營項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)收取稅費(fèi)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一個(gè)項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)越多，需要繳納的營業(yè)稅也就相應(yīng)較高，因而減少項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)便可顯著減少所需繳納的營業(yè)稅。以往，通過合作建房來減少房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)這一方式較為常見，具體做法是：一）項(xiàng)目交易雙方形成合營企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)，利潤共同分享，這樣的情況下，雙方都不必繳納營業(yè)稅；二）交易雙方通過交換房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的方式來實(shí)現(xiàn)合作建房，這種情況下，交易雙方只需分別為無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和房屋的銷售繳納營業(yè)稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃有兩種方法：一）結(jié)合建房方式進(jìn)行稅收籌劃。首先，根據(jù)稅法規(guī)定，代建房屋是不需要繳納土地增值稅的，而合作建房建成后需要轉(zhuǎn)讓的，則需要繳納土地增值稅，可見代建的方式可降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，具體的，房地產(chǎn)企業(yè)可將符合代建房條件的建房按照“服務(wù)業(yè)――業(yè)”的方式繳納營業(yè)稅而避免后期繳納土地增值稅；二）分散收入。常見的辦法是將整個(gè)工程項(xiàng)目分解為多個(gè)小的工程，以及將某些項(xiàng)目從整個(gè)房地產(chǎn)工程中分離出來而達(dá)到無需繳納土地增值稅的目的。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可通過推遲確認(rèn)時(shí)間的方式減小所得稅應(yīng)

繳金額，由于這種方法可將部分收入的納稅時(shí)間推遲到未來一年或幾年之內(nèi)，而貨幣具有時(shí)間價(jià)值，因而推遲確認(rèn)時(shí)間可減輕企業(yè)稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行所得稅籌劃時(shí)往往尤其注意臨近年終的收入確認(rèn)，因?yàn)檫@些交易更容易從時(shí)點(diǎn)上進(jìn)行控制，例如當(dāng)企業(yè)當(dāng)年收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于可扣除的項(xiàng)目時(shí)，可結(jié)合具體情況使預(yù)計(jì)下一年確認(rèn)的收入符合當(dāng)年確認(rèn)條件；另外，還可通過對廣告費(fèi)用進(jìn)行籌劃的方式降低房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅。根據(jù)稅法，房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)低于銷售收入15%的部分將被扣除，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中應(yīng)注意這一準(zhǔn)則而避免不必要的稅務(wù)開支。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要點(diǎn)

（一）依法納稅，合法籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升其依法納稅的意識，增強(qiáng)相關(guān)稅法知識，杜絕納稅中的違法行為，如偷稅、漏稅等。而是應(yīng)該用合法的手段進(jìn)行稅收籌劃，避免因違法造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響。

（二）提升企業(yè)決策水平

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃歸根結(jié)底決定于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策，決策水平的高低，和決策規(guī)范性的高低直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)大小，因而要提升稅收籌劃水平，減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就要首先提升房地產(chǎn)企業(yè)決策水平和管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)決策者應(yīng)從企業(yè)戰(zhàn)略的角度，作出前瞻性的企業(yè)決策，從根本上降低企業(yè)稅負(fù)，而不是單純用技術(shù)性和補(bǔ)漏性的措施來進(jìn)行稅收籌劃。

（三）強(qiáng)調(diào)企業(yè)價(jià)值最大化

對于單個(gè)的工程項(xiàng)目來說，房地產(chǎn)企業(yè)最終追求的是利潤最大化，對于房地產(chǎn)企業(yè)的長期經(jīng)營來說，房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展，以獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益，可見稅負(fù)最小化并不是房地產(chǎn)企業(yè)的最終目標(biāo)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的一切稅收籌劃手段都不應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及長期發(fā)展的需要相矛盾。

四、總結(jié)

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益激烈的市場競爭，只有合理控制經(jīng)營成本才能提升自身競爭力，稅收籌劃是降低企業(yè)稅務(wù)成本的有效措施，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分認(rèn)識稅收籌劃重要性的前提下，通過合法手段來降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓玉芬,李榮瑾.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃探析.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2009(3):225.

篇（4）

[中圖分類號] F420 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

房地產(chǎn)業(yè)作為新興的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，日益成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著住房消費(fèi)市場的增長，房地產(chǎn)市場愈加活躍，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到政府和公眾的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較多，稅收負(fù)擔(dān)相對較重，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間廣闊，節(jié)稅潛力巨大。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃就顯得十分必要。

一、稅務(wù)籌劃概述

稅務(wù)籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍之內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化、經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。稅務(wù)籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會(huì)給企業(yè)帶來重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而稅務(wù)籌劃則是利用現(xiàn)行稅法優(yōu)惠來進(jìn)行合理的稅務(wù)安排，是一種正常的商業(yè)動(dòng)機(jī)和稅收行為，是企業(yè)達(dá)到“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”的最有效途徑。

稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）時(shí)間的超前性。（2）內(nèi)容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業(yè)的稅收成本最小。一般來說，稅務(wù)籌劃“節(jié)稅”的稅收利益來自兩個(gè)方面，一是選擇低稅負(fù)；二是延遲納稅時(shí)間，但是不管哪一種，其結(jié)果都是降低稅收成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種與稅務(wù)籌劃基本方法

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段涉及的稅種

1.開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權(quán)需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為契約價(jià)格；耕地占用稅按實(shí)際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時(shí)，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。

2.出售出租階段涉及的稅種

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費(fèi)附加共6個(gè)相關(guān)稅費(fèi)。其中出售、出租房屋時(shí)需要按照營業(yè)收入額的5%繳納營業(yè)稅；城市維護(hù)建設(shè)稅按照繳納的營業(yè)稅稅額計(jì)算，市區(qū)稅率為7%、縣鎮(zhèn)稅率為5%；教育費(fèi)附加按照繳納的營業(yè)稅稅額的3%計(jì)算；企業(yè)所得稅按照企業(yè)凈收益的25%計(jì)算；土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例計(jì)算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產(chǎn)交易金額的0.5‰的稅率征收。

3.保有階段涉及的稅種

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中自用的按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余額的1.2%計(jì)算，出租的按租金收入的12%計(jì)算應(yīng)繳稅額。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃基本方法

1.不予征稅技術(shù)

不予征稅技術(shù)是指選擇國家稅收法律、法規(guī)或政策規(guī)定不予征稅的經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的方案以減輕稅負(fù)的方法。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段，資金充足時(shí)可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.減免稅技術(shù)

減免稅技術(shù)就是利用稅法規(guī)定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據(jù)各項(xiàng)條款盡量創(chuàng)造條件以享受減免稅的優(yōu)惠。比如國家對新辦企業(yè)一般都給予一定的免稅期，企業(yè)可以加以合理利用。

3.分割技術(shù)

分割技術(shù)是通過分割應(yīng)納稅所得，從而減少應(yīng)繳納稅費(fèi)的技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般周期比較長，對于這種跨年度經(jīng)營的項(xiàng)目應(yīng)充分利用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則來進(jìn)行籌劃，根據(jù)企業(yè)不同情況可將所發(fā)生的列支費(fèi)用化或成本化，提前回收成本、費(fèi)用，能夠當(dāng)期確認(rèn)的損失則應(yīng)及時(shí)確認(rèn)，選擇有利于企業(yè)的成本分配方法。

4.稅率差異技術(shù)

稅率差異技術(shù)是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的稅務(wù)籌劃技術(shù)。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現(xiàn)國家的稅收鼓勵(lì)政策，這就給企業(yè)利用稅率差異少繳納稅收提供了機(jī)會(huì)。例如房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)適用3%的稅率，而房地產(chǎn)銷售則適用5%的稅率，所以房地產(chǎn)企業(yè)要分清核算對象，分別適用不同的稅率。

5.延期納稅技術(shù)

延期納稅技術(shù)是指依據(jù)國家稅法規(guī)定，將經(jīng)營、投資等活動(dòng)的當(dāng)期應(yīng)納稅額延期繳納，以實(shí)現(xiàn)相對減輕稅負(fù)的方法。納稅人延期納稅不能減少應(yīng)納稅總額，但推遲的應(yīng)稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負(fù)擔(dān)，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃策略

（一）土地增值稅的籌劃

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息；反之，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理估計(jì)并把“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”加以對比，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)整個(gè)市場的情況，適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，合理制定房產(chǎn)價(jià)格。

3.合理利用土地增值稅的征稅領(lǐng)域進(jìn)行籌劃

稅法確定了土地增值稅的納稅領(lǐng)域和征稅準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用代建房、合作建房、改售為租、投資聯(lián)營等形式實(shí)施房屋開發(fā)。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經(jīng)營方法的變動(dòng)能夠達(dá)到少繳土地增值稅的目的。

（二）營業(yè)稅的籌劃

1.有效運(yùn)用企業(yè)合同制度，按業(yè)務(wù)類別分別簽訂合同

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質(zhì)不同，相應(yīng)的稅收結(jié)果自然也會(huì)不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，這一區(qū)別為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了較大的可操作空間。

2.科學(xué)確定納稅主體，合理劃分相關(guān)代收代繳稅費(fèi)

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，通常代為收繳業(yè)主繳納的天然氣初裝費(fèi)、水電安裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用，按規(guī)定這些費(fèi)用也應(yīng)統(tǒng)一歸為房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也就增加了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過設(shè)立獨(dú)立核算的物業(yè)公司來實(shí)施統(tǒng)一收費(fèi)，將類似服務(wù)性質(zhì)的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)剝離出來，這樣就可以針對不同的業(yè)務(wù)按照不同的營業(yè)稅率進(jìn)行繳稅，總體上可以降低房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稅額。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

1.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目

我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括建安成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、各項(xiàng)稅金、其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時(shí)，應(yīng)合理分配這些成本費(fèi)用支出，以增加準(zhǔn)予稅前列支的成本費(fèi)用項(xiàng)目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

2.推遲收入確認(rèn)期限，合理延緩納稅時(shí)間

納稅時(shí)間的推延，考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，可以延緩企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的起到了稅務(wù)籌劃的效果。當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬出現(xiàn)變更時(shí)，銷售收入才可以最終確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過延遲房地產(chǎn)權(quán)屬更改時(shí)間，推遲銷售收入的完成時(shí)間，延交企業(yè)所得稅，以緩解企業(yè)資金緊張的局面。通常來說，會(huì)計(jì)收入確認(rèn)有不一樣的時(shí)期，只要收入確認(rèn)，不論資金有沒有回籠，都應(yīng)該上繳應(yīng)繳的稅款。因此，企業(yè)可以在簽訂銷售合同時(shí)選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時(shí)期確認(rèn)收入，實(shí)現(xiàn)遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]胡芳，羅鳴.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（3）

[2]張新紅.試論房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].北方經(jīng)貿(mào)，2011（7）

篇（5）

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收特點(diǎn)

1、合法性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是在不違反相關(guān)稅法、符合稅法相關(guān)規(guī)定條件下進(jìn)行的具體稅務(wù)工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因?yàn)槎喾N納稅方法的存在，可以對納稅人稅負(fù)產(chǎn)生影響。

2、籌劃性

納稅義務(wù)一般具有滯后性。在房地產(chǎn)企業(yè)中，只有當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生后，才產(chǎn)生了相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)。稅務(wù)籌劃是在對現(xiàn)行的政策、稅法以及會(huì)計(jì)理論充分了解的基礎(chǔ)上，與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)相結(jié)合，有目的、有計(jì)劃的選擇相對稅負(fù)較輕和經(jīng)營收益最優(yōu)的決策方案的活動(dòng)，這種活動(dòng)的提前性決定了稅務(wù)具備籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最終目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)納稅負(fù)擔(dān)的降低，這也是稅務(wù)籌劃行為產(chǎn)生的原因。如可避免的名譽(yù)、經(jīng)濟(jì)損失、涉稅實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)都是在這個(gè)目標(biāo)下展開的。

4、多維性

以時(shí)間角度來看，稅務(wù)籌劃貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動(dòng)周期內(nèi)，每一個(gè)可能產(chǎn)生納稅的環(huán)節(jié)，都可以進(jìn)行稅務(wù)籌劃行為。以空間角度來看，本企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為可以與其他參建企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，尋求共同降低稅負(fù)的方法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必然性

1、有利于降低稅收負(fù)擔(dān)，提高市場競爭力

我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及到種類繁多的稅收，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重的問題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收不僅包含一般企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)所獨(dú)有的土地增值稅以及在各環(huán)節(jié)所交納的契稅、房產(chǎn)稅等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅負(fù)很重，而稅務(wù)籌劃可以有效的改善這一現(xiàn)象。

2、有利于改善財(cái)務(wù)管理，提高核算水平

稅務(wù)籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)前提下對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理的運(yùn)用資金，增加資金的使用效率，降低企業(yè)可能因多交稅而占用企業(yè)的資金用量，從而增加企業(yè)的經(jīng)營收益，改善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此從客觀上就對房地產(chǎn)企業(yè)的核算水平和財(cái)務(wù)管理能力的提高有推動(dòng)作用。

3、有利于增強(qiáng)納稅意識，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)納稅意識，納稅人客觀存在著減少納稅的動(dòng)機(jī)，這種動(dòng)機(jī)可能是合理避稅、節(jié)稅，也可能是偷稅。國家每年都投入大量的人力、財(cái)力減少偷稅行為，增強(qiáng)反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務(wù)籌劃對其經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，在納稅減少的同時(shí)，有利于增強(qiáng)納稅意識，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種

1、企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè),除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外,應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得,依照本條例繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得,包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額。基本稅率為25%。

2、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收人減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率,即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

3、營業(yè)稅

營業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：

3.1 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃,不按本稅目征稅。

3.2 銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn),是指不能移動(dòng),移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì),形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。對納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：

①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

③按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇,稅率為5%,銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計(jì)算公式=營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)×5%。

四、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用

1、準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃

1.1選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及分支機(jī)構(gòu)

個(gè)人獨(dú)資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時(shí)繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要對股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業(yè)在選擇組織形式時(shí)要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進(jìn)行合理選擇。企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)主要包括子公司和分支機(jī)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機(jī)構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實(shí)現(xiàn)降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)部分連帶責(zé)任。所以，在選擇組織機(jī)構(gòu)時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際的運(yùn)營情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。

1.2選擇合理的籌資方式

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營周期長、資金需求大等特征。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負(fù)債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身當(dāng)前的經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展需求等進(jìn)行全面考慮。

1.3選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項(xiàng)目

建設(shè)項(xiàng)目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進(jìn)行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時(shí)，其增值額尚未超過扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價(jià)格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。

2、項(xiàng)目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃

2.1選擇合理的建設(shè)方式

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方式可選性較強(qiáng)，同時(shí)，對于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，不需要繳納營業(yè)稅。

2.2成本費(fèi)用以及利息的合理扣除

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應(yīng)該充分借助“利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負(fù)債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定。

3、銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃

3.1確定最優(yōu)的銷售價(jià)格

房地產(chǎn)銷售價(jià)格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價(jià)格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售價(jià)格確定時(shí)，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價(jià)格制定參考依據(jù)。

3.2企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃

按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進(jìn)行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨(dú)的銷售公司，對“收入”進(jìn)行有效分解。代銷過程中成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷等方式對收入進(jìn)行分解。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價(jià)格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。二是分簽合同，達(dá)到分解“收入”的效果。盡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項(xiàng)目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目標(biāo)。同時(shí)，還可以借助“差額方式”達(dá)到降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價(jià)格折扣”的促銷方式，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)稅負(fù)降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴(yán)格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)投資是目前促進(jìn)國民生產(chǎn)總值增長的一個(gè)關(guān)鍵因素，隨著房價(jià)的一輪輪的飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收重點(diǎn)審查對象。希望通過本文對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平與納稅意識，合理降低稅負(fù)，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，增加收益。

參考文獻(xiàn)

[1]王園康.淺析如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].經(jīng)營管理者,2014,23:57.

篇（6）

一、引言

企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)的涉稅行為因未能正確有效的遵守稅收政策和法規(guī)而導(dǎo)致企業(yè)未來利益的可能損失，具體表現(xiàn)為企業(yè)涉稅行為影響納稅準(zhǔn)確性的不確定因素。而就房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其本身涉及的稅種繁多，且稅收制度較為復(fù)雜，因此，在納稅遵從、應(yīng)納稅額核算以及納稅籌劃等方面，就會(huì)比其他行業(yè)面臨更大的納稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)周期較長、投資額巨大和會(huì)計(jì)核算相對復(fù)雜的特殊性，尤其是在滾動(dòng)開發(fā)時(shí)，其成本更加難以確定。隨著企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不斷更新，能夠準(zhǔn)備把握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核算并正確計(jì)算出納稅金額的財(cái)務(wù)人員也不多。而以上這些因素就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)成為中國納稅風(fēng)險(xiǎn)頗高的行業(yè)之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

（一）稅收政策遵從風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策遵從風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的經(jīng)營，未能有效適用稅收政策而導(dǎo)致未來利益的損失，大致表現(xiàn)為企業(yè)涉稅行為影響納稅準(zhǔn)確性的不確定因素。具體說來，一方面，由于企業(yè)未能及時(shí)更新最新可適用的稅收政策系統(tǒng)，依然沿用原來的政策處理涉稅事項(xiàng)，從而造成稅收違法，例如，房地產(chǎn)企業(yè)在2002年之前，其土地來源是國家廉價(jià)的土地批租，但2002年之后國家規(guī)定土地的取得形式改為拍賣，這就導(dǎo)致企業(yè)涉稅事項(xiàng)的大幅度更改調(diào)整，如果企業(yè)沒有對這些政策法規(guī)進(jìn)行精確的解讀，那么就會(huì)使自身處于很大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)之中。另一方面，由于企業(yè)沒有對自身內(nèi)部發(fā)生的新變化做出適用稅收政策的判斷，這樣也會(huì)同樣導(dǎo)致納稅不遵從。比如，在將開發(fā)的產(chǎn)品用于出租和自用時(shí)，因?qū)Χ愂照呷狈?xì)致的了解，未能及時(shí)確認(rèn)為稅法上的視同銷售，計(jì)算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這樣就構(gòu)成了稅收違法，從而增加了企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（二）納稅金額負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

納稅金額的負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是稅款負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而這樣的狀況在我國現(xiàn)在的企業(yè)中普遍存在。由于很多企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度不夠健全，稅務(wù)系統(tǒng)也沒用發(fā)揮相應(yīng)的作用，這樣一來，就使得企業(yè)的納稅金額以“滾雪球”式的方式急速增長，導(dǎo)致很多納稅企業(yè)可能會(huì)因?yàn)檫^重的稅收負(fù)擔(dān)而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至最終難逃破產(chǎn)的厄運(yùn)。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅金額的負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)突出表現(xiàn)為在企業(yè)會(huì)計(jì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中使用大量不符規(guī)定的票據(jù)進(jìn)行結(jié)算，從而引起諸多本應(yīng)該可以扣除的真實(shí)發(fā)生的費(fèi)用不能夠在企業(yè)所得稅前列支，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)在采購汽油、辦公用品之時(shí)，未能取得增值稅專用發(fā)票，從而不僅導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額不能如實(shí)抵扣，且企業(yè)所得稅的稅前列支也大打折扣。

（三）稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁多，并且涉及的稅收條文及相關(guān)規(guī)定較為復(fù)雜，這就給了房地產(chǎn)企業(yè)較為廣闊的稅收籌劃空間。基于此，但是很多企業(yè)在經(jīng)營過程中，進(jìn)行了各種各樣的稅收籌劃。籌劃并非不可，但一些財(cái)務(wù)人員因?yàn)檫^分追求納稅籌劃本身而忽略了稅收政策遵從和納稅金額核算等重要工作，舍本逐末的結(jié)果是，不僅稅款沒有節(jié)省多少，并且，每年因?yàn)槊つ慷愂栈I劃造成了納稅違規(guī)問題，不得不補(bǔ)交金額不菲的罰款和滯納金。

三、如何更好的防范納稅風(fēng)險(xiǎn)

（一）全面學(xué)習(xí)和把握稅收法規(guī)政策

稅收方面的法規(guī)政策本身就細(xì)致入微，條文繁多，并且更新速度很快，這就要求企業(yè)對這些政策法規(guī)進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的學(xué)習(xí)，做到熟悉政策，理解其中含義，在實(shí)際工作中能夠正確的運(yùn)用和計(jì)算，保證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都能夠正確的納入稅法的軌道中來。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在解讀這些政策法規(guī)之時(shí)，可以根據(jù)自身特點(diǎn)著重把握合法與非法的臨界點(diǎn)，總體上保證企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的合法性。同時(shí)可以合理利用稅法賦予企業(yè)的各種權(quán)利，包括免稅、減稅、延期納稅等有利于企業(yè)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)，減輕稅負(fù)，增加稅后利潤。學(xué)習(xí)稅收政策法規(guī)，不僅僅是加強(qiáng)企業(yè)納稅遵從的途徑，也是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的有效前提，這個(gè)方面，筆者會(huì)在之后重點(diǎn)說明。

（二）有效利用扣除比率，減輕企業(yè)稅負(fù)

近年來，國家稅務(wù)總局針對之前稅法中存在的稅收漏洞，進(jìn)行了一系列的修訂，增加了很多反避稅的條款，使得我國稅法在趨于完善的同時(shí)，也增加了企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。于是，筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該拋棄過去的理念，重點(diǎn)利用現(xiàn)行稅法中的一些扣除比率控制企業(yè)整體稅負(fù)，從而規(guī)避稅款負(fù)擔(dān)方面的風(fēng)險(xiǎn)。比如，我國稅法規(guī)定，除了一部分只有在實(shí)際發(fā)生時(shí)才可以列入抵扣范圍的成本費(fèi)用之外，有些稅前扣除項(xiàng)目是可以按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行的，即費(fèi)用可以在發(fā)生時(shí)而不是在實(shí)際支付時(shí)確認(rèn)扣除。企業(yè)有些費(fèi)用雖然在該年度內(nèi)沒有實(shí)質(zhì)性的支付行為，但是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求，應(yīng)該屬于該年度內(nèi)負(fù)擔(dān)，稅法又規(guī)定可以稅前扣除的，對這部分費(fèi)用應(yīng)該及時(shí)予以提取。比如，根據(jù)稅法規(guī)定，以合理比率提取12月份工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)以及年度內(nèi)應(yīng)該分?jǐn)偟淖赓U費(fèi)用和按照應(yīng)收賬款合理比率提壞賬準(zhǔn)備等。又如，在企業(yè)的所得稅稅前扣除范圍中，業(yè)務(wù)招待費(fèi)為一大費(fèi)用，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可以在稅前按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰。在年終匯算清繳時(shí)，超過稅法允許扣除的部分費(fèi)用支出，企業(yè)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。那么，若能夠做到讓扣除費(fèi)用最大化，則可以達(dá)到最佳的減輕納稅金額負(fù)擔(dān)的效果。所有稅法中這些類似的規(guī)定就要求財(cái)務(wù)人員在日常經(jīng)營核算中，把握各項(xiàng)費(fèi)用的扣除比率，對費(fèi)用進(jìn)行合理的分類，盡量保證應(yīng)扣盡扣，使稅前費(fèi)用扣除最大化從而減少應(yīng)納稅所得額。

（三）依法進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。當(dāng)然，這所有的一切都是在合理合法的前提下進(jìn)行，必須使得稅收籌劃的過程不違背相關(guān)的政策法規(guī)，不然，籌劃就失去了其可行性。土地增值稅可謂房地產(chǎn)行業(yè)的一大稅種，現(xiàn)行稅法中對土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，而交稅與否的臨界點(diǎn)則是增值率是否超過20%，于是，如何利用這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)控制納稅風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。又例如，在房產(chǎn)稅方面，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納時(shí)，稅率為1.2%，而按照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納時(shí)，稅率變?yōu)?2%，兩種方法計(jì)算出來的稅額存在很大差異，因此，企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。根據(jù)不同情況，啟用不同的稅收籌劃方案是必要的。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，筆者認(rèn)為，實(shí)施全方位的稅收精細(xì)化管理，將能夠考慮到的籌劃細(xì)節(jié)一一落到實(shí)處，必定能夠帶來節(jié)稅效應(yīng)，從而更好的降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）實(shí)施納稅風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁

經(jīng)過這么多年的發(fā)展，中國的稅收中介機(jī)構(gòu)也迅速的成長起來，成為一門新興的行業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的防范和化解納稅風(fēng)險(xiǎn)，求助于稅收專業(yè)機(jī)構(gòu)是非常可行的。無論是稅務(wù)師事務(wù)所，還是會(huì)計(jì)師事務(wù)所都集中了許多稅務(wù)方面的精英和專家，納稅人可以請他們作為，全權(quán)處理企業(yè)的涉稅事項(xiàng)，而這也是與國際接軌的一種做法，在其他發(fā)達(dá)國家，稅務(wù)中介非常發(fā)達(dá)，事實(shí)上，尋求不僅僅可以提高納稅申報(bào)的權(quán)威性和專業(yè)性，確保納稅人正確和全面地履行納稅義務(wù)，而且也是轉(zhuǎn)嫁納稅風(fēng)險(xiǎn)的最好選擇。因?yàn)椋凑罩袊F(xiàn)行法律政策的規(guī)定，如果稅收機(jī)構(gòu)在對納稅人實(shí)施稅收時(shí)，給納稅人造成損失，稅務(wù)中介必須承擔(dān)賠償責(zé)任，彌補(bǔ)納稅人的損失，這就使得企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了中介機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，請求稅務(wù)中介幫助處理納稅事宜，也需要充分考慮稅務(wù)的成本與收益的關(guān)系，綜合權(quán)衡，做出最適合企業(yè)的決定。

參考文獻(xiàn)：

[1] 胡俊坤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].中國房地產(chǎn)，2007 ,(05).

篇（7）

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢，但從實(shí)際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識，法律意識的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯(cuò)誤認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時(shí)有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。例如：某地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場價(jià)格為1000萬元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時(shí)還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元；B項(xiàng)目市場價(jià)格為1500萬元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時(shí)還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個(gè)項(xiàng)目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時(shí)繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會(huì)將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對稅收籌劃工作認(rèn)識上的錯(cuò)誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動(dòng)，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識，以及對此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時(shí)才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時(shí)極端的操作往往會(huì)與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時(shí)已晚，這時(shí)再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時(shí)也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃機(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵(lì)稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動(dòng)態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動(dòng)性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時(shí)就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當(dāng)激勵(lì)手段來鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務(wù)師、理財(cái)規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險(xiǎn)。

篇（8）

在利潤率普遍趨同的當(dāng)今社會(huì)，降低成本很顯然是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的一大法寶。而稅務(wù)籌劃工作的實(shí)質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過對企業(yè)的投融資、經(jīng)營管理等活動(dòng)進(jìn)行合理的分析和決策，充分利用國家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化，從而使企業(yè)達(dá)到利潤最大化這一經(jīng)營目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國兩會(huì)閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。國家在政策上加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟(jì)效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內(nèi)學(xué)者和專家近幾年開始了稅務(wù)籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

第一，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時(shí)合法的稅務(wù)籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業(yè)而言，有效的稅務(wù)籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財(cái)務(wù)管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第二，我國的稅收環(huán)境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經(jīng)濟(jì)逐漸與國際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)與借鑒國外稅收法律法規(guī)。在國際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)施稅務(wù)籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺。

第三，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的日趨復(fù)雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務(wù)籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營周期長，負(fù)債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營業(yè)務(wù)涵蓋了征地、拆遷、勘測、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售到售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)，當(dāng)然各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會(huì)涉及繳納耕地占用稅、營業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營業(yè)稅、附稅以及可能還會(huì)涉及印花稅等等。

我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中涉及的稅種比較多，進(jìn)行稅務(wù)籌劃的稅種主要有4種：營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級超率累進(jìn)稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營業(yè)稅稅率和計(jì)稅依據(jù)會(huì)有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業(yè)稅的不同稅率進(jìn)行稅務(wù)籌劃，二是利用營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃：

1.營業(yè)稅稅率差異――不動(dòng)產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價(jià)款，需依照“營業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營業(yè)稅。

例1：當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)，收到的全部價(jià)款中包括因提供裝修服務(wù)的費(fèi)用，在計(jì)算營業(yè)稅應(yīng)納稅額時(shí)，這部分裝修價(jià)款會(huì)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入到營業(yè)額中，按照“營業(yè)稅――銷售不動(dòng)產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)建議采取商品房銷售與提供裝修服務(wù)相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時(shí)，與客戶獨(dú)自核算裝修服務(wù)費(fèi)用，即同客戶一方面簽訂不動(dòng)產(chǎn)裝修和不動(dòng)產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價(jià)款按照“營業(yè)稅―銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目稅率5%計(jì)征營業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價(jià)款將按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計(jì)征營業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負(fù)責(zé)建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對于承包方將按照“營業(yè)稅―服務(wù)業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應(yīng)按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計(jì)稅，節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

2.營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)差異――降低價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額等于全部價(jià)款加上價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價(jià)外費(fèi)用方面已達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。

例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在收取全部價(jià)款時(shí)大多連帶收取一部分其他費(fèi)用，譬如：采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水和電的初裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費(fèi)用等等，按照規(guī)定這部分費(fèi)用全部作為價(jià)外費(fèi)用一并收取營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價(jià)外費(fèi)用，因此代收的這部分費(fèi)用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價(jià)外費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）土地增值稅

1.分散有關(guān)經(jīng)營收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價(jià)為1000萬元，進(jìn)行了簡單裝修和必備的基礎(chǔ)實(shí)施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬元的費(fèi)用，也就是說該筆交易中實(shí)現(xiàn)的房屋增值額為600萬元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應(yīng)納稅額是實(shí)現(xiàn)的增值額除以允許扣除項(xiàng)目的金額的比率，按照超率累進(jìn)稅率，找到相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進(jìn)稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個(gè)合同，也就是一個(gè)是房屋買賣合同，另一個(gè)是房屋裝修合同。前者不包括裝修費(fèi)用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項(xiàng)目扣除費(fèi)用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經(jīng)營收入分開計(jì)算，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費(fèi)用扣除項(xiàng)目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加可允許扣除項(xiàng)目金額這種途徑以達(dá)到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬元取得土地使用權(quán)，花費(fèi)1400萬元用于土地開發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財(cái)務(wù)賬上財(cái)務(wù)費(fèi)用中針對該房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬元，不超過當(dāng)期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項(xiàng)目金額，以減輕稅負(fù)。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，將土地增值率控制在20%以內(nèi)，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，只有當(dāng)房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時(shí)，企業(yè)才確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理合法適當(dāng)推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時(shí)間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間點(diǎn)，延遲繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認(rèn)時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，通常會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但實(shí)際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準(zhǔn)確地確認(rèn)和核算房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成本、費(fèi)用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認(rèn)時(shí)間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產(chǎn)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計(jì)稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會(huì)計(jì)核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價(jià)，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。也就是說，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨(dú)確認(rèn)其價(jià)值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達(dá)到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。

篇（9）

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；問題

中圖分類號：

D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672―3198（2015）21019101

1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性

1.1涉稅環(huán)節(jié)多，納稅籌劃空間大

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，在開發(fā)建設(shè)階段主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還要向政府及事業(yè)單位繳納各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項(xiàng)，較多的稅種為企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了空間。

1.2納稅成本高，納稅籌劃主動(dòng)性強(qiáng)

國家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益激烈，企業(yè)要在競爭中生存，就必須增強(qiáng)自己的競爭優(yōu)勢。如今越來越多的企業(yè)實(shí)行了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會(huì)以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和會(huì)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業(yè)稅負(fù)成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

此外，納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認(rèn)可，它已成為企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容。國家鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的稅收制度正朝著制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了有力的法律保障。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析

2.1企業(yè)納稅籌劃水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，更多的是關(guān)注短期的或者當(dāng)期的節(jié)稅收益，只是簡單的從規(guī)避稅負(fù)來進(jìn)行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負(fù)進(jìn)行比較，并未從企業(yè)的長遠(yuǎn)利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負(fù)游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導(dǎo)、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。

2.2納稅籌劃人才資源匱乏

納稅籌劃是一項(xiàng)專業(yè)性和綜合性很強(qiáng)的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實(shí)的專業(yè)功底，還要熟練掌握當(dāng)前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財(cái)務(wù)人員，他們只會(huì)進(jìn)行簡單的帳務(wù)處理，要想讓他們達(dá)到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識水平還很困難，進(jìn)而所進(jìn)行的納稅籌劃方案也就難以達(dá)到預(yù)期的效果。

2.3缺乏納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃過程中經(jīng)常會(huì)遇到一些不確定因素，有些消極因素會(huì)帶來不利的影響。而且國家會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求調(diào)整相關(guān)的政策，新出臺的政策往往會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮進(jìn)去，風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，沒有對未來可能發(fā)生的籌劃風(fēng)險(xiǎn)提前做好防御措施，就會(huì)對整個(gè)納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。

2.4房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃

近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系來看，房屋與土地的關(guān)系密不可分，他們之間往往難以分割，在價(jià)值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場上的房屋價(jià)值往往包含土地的價(jià)值。然而在稅制設(shè)計(jì)上，按照現(xiàn)行稅收制度對土地要從量計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，對房屋則要從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會(huì)出現(xiàn)土地的稅收進(jìn)入土地的價(jià)格，土地的價(jià)格構(gòu)成房屋價(jià)格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復(fù)征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。企業(yè)若要避免重復(fù)征稅就需要將房地產(chǎn)價(jià)值與土地價(jià)值人為分割裕然而實(shí)際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會(huì)出現(xiàn)對一棟房產(chǎn)既征收了包含地價(jià)的房產(chǎn)稅，又對房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。

3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議

3.1注重納稅籌劃的整體性

企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃過程中應(yīng)進(jìn)行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險(xiǎn)因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關(guān)注個(gè)別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關(guān)性，因?yàn)槟骋欢惙N稅基的減少可能會(huì)帶來其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變。要減少整體的稅負(fù)，而不是

單純降低個(gè)別稅種的稅負(fù)。其次，在進(jìn)行方案制定時(shí)，

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機(jī)制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國稅法針對打折銷售的計(jì)稅方式是依據(jù)打折后的金額計(jì)算，而買房送裝修則是依據(jù)購房款加上裝修款的合計(jì)金額計(jì)稅。兩種銷售方式不同，計(jì)稅結(jié)果就不同，銷售人員若不了解相關(guān)的稅法政策，在與客戶簽約時(shí)就有可能做出不利于公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行籌劃的選擇。因而企業(yè)各部門要加強(qiáng)溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。

3.2設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，一方面要配備熟悉業(yè)務(wù)、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設(shè)一個(gè)獨(dú)立的納稅籌劃組織機(jī)構(gòu)，讓其負(fù)責(zé)制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財(cái)務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)，以增強(qiáng)納稅籌劃工作的針對性和時(shí)效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)咨詢公司等中間機(jī)構(gòu)的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導(dǎo)和幫助，以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學(xué)性。

3.3關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

我國稅收法律政策呈一種動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當(dāng)我國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策也會(huì)有著較大的變動(dòng)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強(qiáng)對相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時(shí)更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎(chǔ)上還要遵守稅務(wù)政策的引導(dǎo)，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，同時(shí)也符合國家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風(fēng)險(xiǎn)。

納稅籌劃的方案有時(shí)利用的是法律的邊界點(diǎn)和模糊點(diǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法有時(shí)也會(huì)存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的，一不小心就會(huì)被認(rèn)定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)部門的工作程序的了解，更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免籌劃風(fēng)險(xiǎn)，取得應(yīng)有的收益。

3.4加大稅制改革力度

我國的稅制在不斷的完善但仍有重復(fù)征稅、稅制設(shè)置不合理的地方，加大了企業(yè)的稅負(fù)。一方面國家要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進(jìn)行改革，合并性質(zhì)相同稅種、合理界定稅費(fèi)范圍、不斷從宏觀層面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正面干預(yù)，促進(jìn)其健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及自身特點(diǎn)，積極主動(dòng)地在國家法律框架內(nèi)運(yùn)用合理的方法進(jìn)行納稅籌劃工作，降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)資金價(jià)值最大化，確保企業(yè)良性發(fā)展，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

參考文獻(xiàn)

篇（10）

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0029-02

隨著中國對房地產(chǎn)公司的宏觀調(diào)控的緊縮力度日益加大，房地產(chǎn)公司的自身發(fā)展正處于復(fù)雜而多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)公司受到極其嚴(yán)重的影響。在這種情況下，如何增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自身的創(chuàng)利能力和抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力，已經(jīng)成為學(xué)界和房產(chǎn)界關(guān)注的話題。作為減輕房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅負(fù)手段之一，涉稅籌劃成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目減少經(jīng)營成本、增強(qiáng)市場競爭力的必然選擇。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期劃分

“項(xiàng)目的各個(gè)階段放一起就構(gòu)成了一個(gè)項(xiàng)目的生命周期。” 這一定義從項(xiàng)目管理和控制的角度，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目過程的階段性和由項(xiàng)目階段所構(gòu)成的項(xiàng)目生命周期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一個(gè)特殊的項(xiàng)目，因項(xiàng)目而生，因項(xiàng)目的結(jié)束而結(jié)束，與普通的房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)相比，只有生產(chǎn)的過程而無再生產(chǎn)的過程，所以對于企業(yè)生命周期即企業(yè)從出生、成長、成熟到衰退的定義，更適用使用項(xiàng)目生命周期的概念。據(jù)此，我們將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期大致劃分為四個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目建造階段、項(xiàng)目銷售階段和項(xiàng)目終止階段。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段的涉稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段的內(nèi)容主要是通過投資機(jī)會(huì)的選擇、可行性研究、項(xiàng)目評估和決策來決定地域市場的進(jìn)入，土地資源的獲取。在整個(gè)決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而涉稅籌劃是要在納稅人對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生前，用既有的法律、法規(guī)對其經(jīng)濟(jì)行為所帶來的影響進(jìn)行估計(jì)和判斷，并選擇有效的方案執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項(xiàng)目公司時(shí)，首先要進(jìn)行涉稅籌劃的問題就是內(nèi)部組織形式的選擇。這里通過案例進(jìn)行分析：

情況一：若W北京公司為分公司，當(dāng)年虧損3 000萬，則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：K公司匯總 W 北京公司虧損額，其應(yīng)納稅所得額為 7 000 萬元，應(yīng)納所得稅為 1 750 萬元，W北京公司需在北京繳納 875 萬元。K 公司經(jīng)過分配，需要在深圳繳納 700 萬元。集團(tuán)總計(jì)繳納企業(yè)所得稅 1 575 萬元。若 W北京公司為子公司，當(dāng)年虧損 3 000 萬，則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：

W北京公司所得稅為零，K 公司不能匯總 W北京公司虧損額，其應(yīng)納稅所得額為 1 億元，應(yīng)納所得稅為2 000萬元。即 W北京公司組織形式的不同，可以為總公司降低 425 萬的企業(yè)所得稅的稅收成本。

情況二：若 W北京公司為分公司，當(dāng)年盈利3 000萬，若 K 公司只有北京一個(gè)分公司則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：W北京公司所得稅為（10 000+3 000）*50%*25%=1 625萬元，K公司其應(yīng)納所得稅為（10 000+3 000）*50%*20%=1 300萬元，集團(tuán)企業(yè)所得稅成本共計(jì)：1 625+1 300=2 925，若W北京公司為子公司，當(dāng)年盈利3 000萬，則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：

W北京公司所得稅為 3 000*25%=750 萬元，K公司其應(yīng)納稅所得額為1億元，應(yīng)納所得稅為2 000萬元。集團(tuán)企業(yè)所得稅成本共計(jì)：750+2 000=2 750 萬元。

案例總結(jié)：通過兩種情況的分析，在公司長期虧損的情況下，運(yùn)用分公司的組織形式能更好的降低集團(tuán)的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時(shí)的虧損，子公司具有獨(dú)立法人，在公司經(jīng)營的很多問題上會(huì)具有更大的優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造階段的涉稅籌劃

在項(xiàng)目的建造開發(fā)階段會(huì)涉及到籌資業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)，需要我們在合同訂立、賬務(wù)處理、內(nèi)部和外部資金籌措方式及配套設(shè)施的處理等提前或過程中進(jìn)行有關(guān)土地增值稅或者營業(yè)稅的籌劃。

簽訂項(xiàng)目承包合同是項(xiàng)目實(shí)施建造階段的重要工作之一。利用承包合同來進(jìn)行稅收籌劃，可以在一定程度上達(dá)到節(jié)稅的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的建筑工程項(xiàng)目以總包的形式發(fā)包給建筑公司，同時(shí)對關(guān)鍵設(shè)備如電梯進(jìn)行分包。

開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在實(shí)務(wù)操作時(shí)，除總部外項(xiàng)目公司的公司部門設(shè)置全部是為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)的，所以在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)就此問題進(jìn)行溝通，闡明理由，在賬務(wù)處理時(shí)項(xiàng)目公司各部門的費(fèi)用向開發(fā)間接費(fèi)用傾斜，如果項(xiàng)目當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門無法認(rèn)同，可以在進(jìn)行土增稅清算時(shí)按部門將費(fèi)用調(diào)出。

另外，由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再進(jìn)行分?jǐn)偂τ诔善_發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂τ诤笃谇逅銜r(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/p>

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在銷售階段的涉稅籌劃

開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目的銷售可分為兩個(gè)階段，預(yù)售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品，各地對預(yù)售未竣工產(chǎn)品的時(shí)間點(diǎn)并不相同，但必須要拿到預(yù)售許可證才能進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售款項(xiàng)包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保證金和誠意金等，應(yīng)按適用稅率上繳營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

銷售已經(jīng)竣工的商品房時(shí)，這一階段按照稅法的有關(guān)規(guī)定已做完土地增值稅和企業(yè)所得稅的竣工清算。因此，銷售商品房時(shí)按已確認(rèn)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的單位成本計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，不再按預(yù)售方式計(jì)算和繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。建立銷售公司，通過拉長企業(yè)收入鏈條，增加環(huán)節(jié)，利用企業(yè)自身的組織架構(gòu)的變化來降低稅收成本。通過案例來分析下銷售定價(jià)的涉稅籌劃：

1.背景介紹：W公司，其開發(fā)的項(xiàng)目“W家園”2007 年開始銷售，經(jīng)測算，普通住宅銷售面積為 4.9萬平方米，預(yù)計(jì)土地和開發(fā)成本合計(jì)為 2.1億元，土地增值稅征收暫行條例規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此如何實(shí)現(xiàn)效益最大化，需要設(shè)計(jì)銷售價(jià)格區(qū)間。

2.案例分析

A方案：普通住宅增值率≤20%，此時(shí)住宅單價(jià)為6 517元，凈利潤8 707萬元。

B方案：普通住宅增值率>20%且

C方案：增值率達(dá)到50%～100%，土增稅率40%，銷售均價(jià)最高可達(dá)到8 300元。

但根據(jù)當(dāng)年市場銷售情況分析，定價(jià)在7 000元以下較為合理。則方案A為最佳，既能保證完成原有銷售計(jì)劃，減少資金成本，又能保證利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.案例總結(jié)

由于有土地增值稅，這種超率累進(jìn)稅率的影響，企業(yè)的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業(yè)稅金及附加和土增稅的增長，企業(yè)得到的稅后利潤將會(huì)低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價(jià)將不會(huì)有意義，所以在定價(jià)時(shí)我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優(yōu)惠政策，在不能適用優(yōu)惠政策的時(shí)候，根據(jù)市場條件，爭取在價(jià)位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算的涉稅籌劃

項(xiàng)目公司在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，依據(jù)與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗(yàn)，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發(fā)商在會(huì)計(jì)處理中，資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，可以確認(rèn)收入。雖然房屋產(chǎn)權(quán)在此時(shí)并未完成轉(zhuǎn)移，但由于此步驟時(shí)間跨度較長，從開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)變更到小產(chǎn)權(quán)往往在交房后一到兩年的時(shí)間里，所以審計(jì)師和業(yè)內(nèi)實(shí)操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認(rèn)定。

項(xiàng)目公司稅務(wù)清算的程序是先進(jìn)行土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算，再進(jìn)行清算期的清算即應(yīng)出具清算期的會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)報(bào)告、近三年的國、地稅清稅報(bào)告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的審核后注銷稅務(wù)登記，最后進(jìn)行工商登記的注銷。此步驟完成后也就意味著一個(gè)項(xiàng)目生命周期的結(jié)束。

六、結(jié)束語

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，無論是在項(xiàng)目的開發(fā)模式上，還是在開發(fā)產(chǎn)品的種類上，房地產(chǎn)企業(yè)均呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的趨勢。在此情況下，房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的納稅管理變得越來越復(fù)雜，必須具有戰(zhàn)略性和前瞻性。如何科學(xué)合理地對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃、減低稅負(fù)，已成為決定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。

參考文獻(xiàn)：

篇（11）

一、基本理論

（一）“營改增”的基本理論

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。目前，“營改增”在我國全面推進(jìn)，并在我國落實(shí)中，財(cái)政部門及稅務(wù)部門頒布了有關(guān)政策法規(guī)，對改革行業(yè)及計(jì)稅方法進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)還對稅種稅率進(jìn)行計(jì)算。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本理論

（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隸屬于風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上就是稅務(wù)責(zé)任所具有的隨機(jī)性，在企業(yè)所作出的涉稅行為內(nèi)，沒有按照稅法規(guī)章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“營改增”稅收政策在落實(shí)前后，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)開展，必然對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理活動(dòng)造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會(huì)產(chǎn)生不同程度稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)造成影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，提升對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識。

（三）將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理歸納到公司治理層面上

調(diào)整企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力構(gòu)建專門稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，可以有效對“營改增”之后房地產(chǎn)所應(yīng)對的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)決策在制定中，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面進(jìn)行研究，充分認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設(shè)內(nèi)重要性，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理歸納到企業(yè)戰(zhàn)略層面內(nèi)，設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)專門管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)起對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度監(jiān)督職責(zé)。按照我國房地產(chǎn)企業(yè)原有部門結(jié)構(gòu)，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在董事會(huì)下面應(yīng)該設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理職責(zé)。

（四）完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員結(jié)構(gòu)

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)內(nèi)人員構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)內(nèi)人員主要由兩部分構(gòu)成，分別為企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作人員及社會(huì)內(nèi)專家。首先，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)和審計(jì)委員會(huì)相似，全部隸屬于董事會(huì)直接管理，對經(jīng)理層決策制定起到監(jiān)督作用。因此，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)內(nèi)成員必須包含企業(yè)董事會(huì)成員，并且其中具有“營改增”稅務(wù)方面專業(yè)管理人員；其次，為了能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)章制度進(jìn)行完善，提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)需要積極了解企業(yè)運(yùn)營實(shí)際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)在具有企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理人員情況下，還可以向社會(huì)內(nèi)聘請專業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員。（2）稅務(wù)籌劃科人員。稅務(wù)籌劃科是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理落實(shí)主要機(jī)構(gòu)，需要對企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行全面管理，進(jìn)而稅務(wù)籌劃科工作人員必須了解稅法內(nèi)容，進(jìn)而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃科需要具有掌握稅務(wù)有關(guān)知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作有著一定了解，直接由房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一管理；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助人員培訓(xùn)或者是外聘等方式，提升自身復(fù)合型人才數(shù)量，分配到稅務(wù)籌劃科不同稅務(wù)崗位上面，從源頭對房地產(chǎn)企業(yè)所存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

（五）明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理崗位職責(zé)