土地市場論文大全11篇

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(一)宏觀調控中政府權力干預的處境

1。政府宏觀調控的必要性

筆者認為，市場一方面在創造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產市場的起伏不定，權力掌控的主體———國家，必須要對市場進行一定的行政干預，如果不采取干預措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風暴所能比擬的，它對整個國民經濟的影響和經濟發展的破壞難以想象。具體到房地產市場，如果土地完全市場化、各類配套設施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經濟系統的市場運行為前提，至少目前中國房地產市場還沒達到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經濟環境下，讓房地產市場自由發展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進行干預。市場缺乏政府宏觀政策調控和法律監管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。

2.政府干預房地產市場的處境

關于政府對市場干預的力度，不少學者提出了很多質疑。因為權力的運用在其宏觀調控中有模糊的地帶。有的專家認為政策的調控本身沒有法律的規范性和強制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據作為處罰和上位法的解釋依據，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產業帶動其他產業的發展，以期達到產業鏈的平衡。但另一方面又行使權力來過度干預市場的發展，既要做到支持、保護、維護房地產投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產的發展也是抑制自身的利益。這是一個無法調和的矛盾。因為市場的規律、規則不通過政府干預，那么更多的消費者權利將得不到切實的保護。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認為這是宏觀調控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環境。

(二)利益在房產市場主體中的分割

市場經濟環境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學者說，一個好的市場既要滿足市場經濟體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關鍵的還是要看市場利益機制是否均衡。在房地產行業，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產業鏈(如建筑業、化工業、機械制造業、交通運輸及倉儲業等多個行業有密切的關系;同時還有金融、保險業、電力、煤氣及水的生產和供應業、社會服務業、交通運輸、倉儲及郵電通信業、批發和零售貿易、餐飲業家用電器業、家具制造業、建筑裝飾業等)。甚至廣大消費者，都希望最大化的減少風險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當然有的利益已經被預設。如房價、利率、相關產業的商品價格等。在復雜的利益格局中，被動的消費群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規和損害公民權利基礎之上。無論社會利益格局如何調整和變動，都要保障公民的生存權和發展權。根據社會經濟發展水平，及時調整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協調、博弈機制，使權力與職責、利益相符合。［8］打于強勢的銀行、房產投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉向公共利益。

(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優先性上

競爭必須依賴于一定的市場競爭機制，不能違反法律規范及市場規則。否則將不會形成有序的行業競爭格局。秩序是穩定的首要條件，沒有良好的秩序規則就沒有和諧發展的基礎。針對房地產市場因價格波動帶來的不穩定性，政府不斷開展整頓市場和規范市場經濟秩序的各種舉措。這對維系房地產市場秩序、一定程度上遏制房地產價格起到至關重要的作用。一旦市場秩序混亂，規則沒有得到遵守，利益的無限追求已經突破了道德可以容忍的底線，那國家的經濟發展將是災難性的，屆時再合理地宏觀調控措施估計都難以進行及時有效的補救。所以，為了維護房地產市場不至于壟斷利益，影響整個國民經濟的發展。政府的宏觀調控和市場干預有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預手段作為房地產市場秩序唯一的穩定依據。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發展的歸宿點，市場秩序即便不穩定，也不能以消費者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機制的同時，也應該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產市場競爭機制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業與地方政府聯合反調控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當現代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優先性，因而必須尋求和利用現實的道德資源。如此，才能促進繁榮穩定的房地產市場秩序。

(四)房地產市場的健康需要法律體系的規范化

不僅僅是房地產市場，其他任何行業的發展都需要一部相對完善的法律規范來加以調整和保護。法律與社會其他調控手段一樣，既有自己的運行方式和規律，也有調整其規范對象的規律。對于房地產市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產行業的特殊性質所決定的。但無論有多復雜的參與主體，都必須遵守一定的規則和法律規范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業發展。針對房地產發展的極端不穩定性及與其他行業甚至與整個國民經濟的關聯性，國家出臺了許多規范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產管理法》、《土地管理法》、《擔保法》等規定上內容含混不清，缺乏確定性，經常用一些常識性概念表達專業性問題，缺乏應有的確定性和嚴謹性，在法律責任上很難界定。在我國制定的關于房地產的法律法規及相關的政策、制度中，還應當防止保護房地產消費者權益的專門立法與既存法律發生競合。“消費者保護法廣泛地存在于各種法律規范之中，不受部門的限制。凡對消費者利益具有保護功能的法律規定，都是消費者保護法的組成部分”。［9］P220對房地產消費者權益的保護可通過完善相關法律的途徑實現，并在相關法律中規定對不同種類的房地產權益予以不同程度的保護。況且房地產消費者權益內容龐雜，一部法規難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關法律，易導致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強調對有關公民基本生存權利的規范優先適用的競合規則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

(五)責任的承擔主體模糊

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1相關概念界定：電子地圖、光盤電子地圖

1.1電子地圖

關于電子地圖的名稱，曾有不同的提法，如“電腦地圖”、“聯機地圖”、“屏幕地圖”和“瞬時地圖”，有時又把電子地圖和數字地圖等同起來，或認為電子地圖是數字地圖和視盤地圖的集合等。

綜合電子地圖作為電子出版物的個性和共性，可以如此定義：電子地圖是一種以數字地圖為數據基礎、以計算機系統為處理平臺、在屏幕上實時顯示的地圖形式。電子地圖并不是數字地圖，數字地圖是電子地圖的編繪原材料、是數據基礎，而電子地圖是數字地圖的表達結果。

1.2光盤電子地圖

電子地圖可以按照不同的分類標準進行分類，而筆者將要考查的光盤電子地圖則是以輸出和使用方式進行劃分的產物。按照此分類標準，電子地圖可分為單機電子地圖、光盤電子地圖、觸摸屏電子地圖、PDA電子地圖和網絡電子地圖。

光盤電子地圖主要存儲在CD-ROM或DVD-ROM中，在計算機中通過相應的光盤驅動器讀取調用。就目前而言，國家普通電子地圖(集)、省(市)交通電子地圖(集)、旅游觀光電子地圖、城市交通電子地圖等，一般都采用光盤電子地圖對外；而且光盤電子出版物實際上是從傳統出版到網絡出版的過渡階段，即從內容形式上是數字的，但在物流上仍然運用傳統模式，也便于統計分析。這兩點也恰是筆者選擇光盤電子出版物作為研究對象的原因。

筆者發現《中國國土資源年鑒》雖有涉及電子地圖品種、數量及總定價的指標，但數據明顯缺失，而且據筆者事后的調查，其權威性也值得質疑。筆者遂從國家圖書館電子信息中心以及其他公共圖書館、各出版社網站進行電子地圖的檢索。

2市場營銷態勢

2.1出版單位層面

地圖出版行業是國家特許的行業，公開地圖應當由國務院新聞出版行政主管部門批準的具有地圖出版權的出版社出版。根據性質來分，可以把地圖出版社分為四大類：中央級專門地圖出版社、中央級專業地圖出版社、地方級專門地圖出版社以及地方級專業地圖出版社。

此外，由于近年來地圖市場的迅速膨脹，民營地圖出版機構及軟件開發公司也逐漸擠入地圖出版業，進入地圖的編繪、制作流程。

對于光盤電子地圖出版，就個別地圖出版社而言，可以歸納出兩個特點：

①中國地圖出版社(以下簡稱中圖社)一枝獨秀。由筆者調查所得的出版名錄可知，中圖社在六年間共出版20種光盤電子地圖，占所有出版種類半數有余。這與中圖社自身的雄厚實力及戰略規劃有密切的關聯。中圖社憑借其在地圖市場的獨特壟斷地位，自1987年建社以來，共發行各類地圖30億冊(幅)，占全國地圖發行總量的90%。另據開卷公司所做的市場調研，中圖社在國內地圖市場市場占有率為32.4%，遙遙領先于位居第二的廣東省地圖出版社(11%)。綜合實力位居全國出版社前列。

而且中圖社以其敏銳的觸角，自上世紀90年代初成立了電子地圖編輯室，后又在此基礎上成立了電子信息制作中心，并開發成功集地圖數據的獲取、處理、組織、管理和分析于一身的電子地圖平臺。因而，中圖社在光盤電子地圖市場中占盡先機。

②在光盤電子地圖市場中，地圖出版社整體參與度較低。據筆者調查所得，除去中圖社，涉足光盤電子地圖制作出版的地圖出版社不過3家，這與中國46家有資格出版地圖的出版社數目形成巨大落差。究其原因，筆者以為主要有三點：研發成本高。要制作電子地圖，就必須首先實現地圖的數字化，而數字化所要求的數據采集、數據加工、軟件開發等需要巨大的物力和財力；電子地圖市場機制尚不成熟。盜版現象猖獗，正版產品得不到有效保護；維護成本高。電子地圖數據需要定期更新，對于單獨某個單位來說確是重負。因此，開發、出版電子地圖利潤微薄。投入多，風險大，產出少，使得各路“口袋不深”的出版社心有余而力不足。

與此同時，民營資本的介入也是值得重視的。盡管電子地圖市場門檻高、風險大，但豐厚利潤的前景使得部分民營性質的出版機構也要進軍電子地圖市場，另一方面筆者認為也是電子制圖專業的需求使得地圖出版社不得不與一些專業性質的機構合作。比如人民交通出版社出版的《中國電子地圖：交通旅游版》就是由北京靈圖軟件技術有限公司制作，中圖社的《DVDVoiceNavigationSystem》則是由北京四維圖新導航信息技術有限公司編制。

2.2市場層面

(1)尚未普及。

隨著我國現代化建設步伐的加快，特別是近年來，城鄉道路建設投入加大，以及旅游事業的蓬勃發展，旅游、地圖市場迅速膨脹。近年來傳統地圖市場規模呈逐年增長趨勢，2005年其總品種數為1760種，總定價數達83363.2萬元。

而國內的光盤電子地圖出版規模只能算傳統地圖出版的零頭。每年出版光盤電子地圖基本不超過10種。

綜合各方觀點，筆者以為電子地圖市場不能鋪開主要有以下三點原因：

①客觀條件的制約。紙質地圖有攜帶方便，價格低廉的優點，不受時間地點和各種條件的限制，而且符合人們的使用習慣。而電子地圖必須借助于計算機這種工具。由于計算機價格高，家庭普及率較低，從而制約了電子地圖的銷售。

②實用性不強。目前市場銷售的電子地圖部分是從紙質地圖直接掃描而成，僅僅滿足于瀏覽，查詢等功能很少。由于實用性差，自然就沒有市場。

③市場監管無力。地圖侵權盜版是一個難解之題，新興的電子地圖更是如此。且光盤電子地圖的前期制作投入。據統計，在我國電子出版物市場上，正版電子出版物的市場占有率一般不到10%，最高不超過30%。

(2)作為過渡性產品的軟肋。

光盤出版是傳統出版到網絡出版的過渡階段。光盤電子地圖所使用的電子技術日新月異，更新較快，但傳統物流模式卻限制了其作為電子出版物本應有的優勢。相反，網絡電子地圖則能夠實現徹底的電子化，信息共享程度最高、傳播最快、應用最廣。而且網絡電子地圖大都是免費的，因而擠壓了光盤電子地圖的利潤空間。更確切地說，由于現在網絡出版秩序尚未規范，光盤電子地圖不過是暫時填補網絡出版留出的市場空白，從長期來看，光盤電子地圖作為過渡性產品終將壽終正寢。

(3)銷售渠道不夠活躍。

各家地圖出版社往往是按照傳統的發行渠道來銷售光盤電子地圖——主渠道(新華書店渠道)和二渠道(民營書商的發行渠道)。用既成銷售網絡進行市場運作，可以節約成本，以便于出版單位可以將精力集中到投入內部生產管理和新產品的開發上，但是，由于出版體制尚未成熟，傳統發行渠道均在一定程度上存在著問題。

對于主渠道，大多數的新華書店由于其傳統的體制，憑借計劃經濟條件下形成的有利市場地位，對產品銷售仍以守株待兔的辦法進貨，以只贏不虧的態度代銷，以姜太公釣魚式的方式接待顧客。這種銷售渠道在目前的情況下對出版社的市場開拓存在著制約作用。在資金結算方面也存在普遍拖欠的現象(半年內不與出版社結算)，使出版社資金周轉困難。

對于二渠道，由于大部分是個體戶，承擔市場風險之余有竭力尋求利潤最大化，因此在銷售折扣上競相壓價，大打折扣仗，這些經銷商很少考慮自己的長遠利益，更不可能考慮出版社的長遠利益，短期行為十分突出。此外，有些經銷商為了在短期內獲得盡可能高的回報，往往不顧與出版社在市場區域劃分上達成的約定，“串貨銷售現象”時有發生。

也有出版社嘗試軟件專賣店的銷售渠道，但由于針對性較弱，市場營銷始終不太理想。

另外由于地圖的編制有可能涉及國家安全及測繪的合法性，管理部門對其出版限制諸多，使得原本不暢通的銷售渠道更加阻塞。

參考文獻

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(二)土地市場發展水平和區域經濟發展水平計算模型根據公式(3)和(4)，土地市場和區域經濟系統的耦合協調度取決于各子系統的發展水平，因此需要建立土地市場和區域經濟發展水平的評價指標體系來衡量二者的發展水平。本文采用熵值法來確定兩個系統的指標權重同時采用極值變換法進行標準化，為了滿足熵值法和耦合協調度對數據非負的要求，借鑒楊慧的處理方法將標準化后的數據加0．01做非負化處理［11］。對于土地市場發展水平和區域經濟發展水平的計算，采用線性加權法。

(三)耦合協調度劃分標準對于系統耦合協調度的判斷標準，目前學術界仍然沒有形成定論。在對國內學者的研究成果進行比較分析的基礎上，結合本文研究重點，綜合參考陳基純、暖［12］以及楊慧［11］的分類方法將土地市場和區域經濟耦合協調度劃分為6個等級。

二、成都市土地市場和區域經濟耦合協調度分析

成都作為中西部綜合競爭力最強的現代特大中心城市，由于受到西部大開發戰略的推動，成為許多知名企業尤其是房地產開發企業進軍西部地區的首選城市和投資熱點區域，土地市場和區域經濟的發展面臨巨大的挑戰和壓力，因此成都土地市場和區域經濟的協調發展尤顯重要。為此，本文以其作為研究對象，研究土地市場與區域經濟兩個子系統的耦合協調狀況。

(一)指標體系構建及權重確定土地市場和區域經濟的發展水平涉及社會、經濟和環境等方面的各個要素，根據評價指標選取的全面性、動態性、科學性和可操作性等原則，結合研究區域特點，構建了衡量二者發展水平的評價指標體系，見表2。本文數據來源如下:土地價格指標數據來源于中國城市地價動態監測系統，其余土地市場指標數據來源于2005－2012年《成都市土地市場分析報告》和《成都市房地產市場研究年報》，2005－2011年區域經濟指標數據來源于2006－2012年《成都統計年鑒》，2012年區域經濟數據來源于2012年成都市國民經濟和社會發展統計公報。運用熵值法確定兩個系統的各指標的權重一并在表2中列出。

(二)耦合協調度計算結果首先根據式(5)和(6)，計算出成都市土地市場和區域經濟的發展水平，然后根據式(2)和(4)，計算二者的耦合協調度(根據計算出的土地市場和區域經濟的發展水平，通過變異系數法，計算得到α，β分別為0．386和0．614)，結果見表3。同時根據耦合協調度計算結果及表1土地市場與區域經濟耦合協調的劃分標準，將成都市2005－2012年土地市場與區域經濟的耦合協調狀況的評價結果一同列于表3。

(三)土地市場與區域經濟耦合協調度分析根據表3，2005－2012年成都市土地市場和區域經濟的耦合協調度分值除了2008年出現下降之外，其余年份都呈增長趨勢。耦合協調度的分值，由2005年的0．087增加到2012年的0．517，年均增長6．14%。由此可見，成都市土地市場和區域經濟兩個子系統間相互配合、相互推進的作用在逐漸增強，系統運行績效逐漸提高，耦合協調關系逐漸趨向良好發展。但值得注意的是，該復合系統的整體協調功能仍處于中等偏下水平，耦合協調度得分比較低，耦合協調度的均值為0．320，處于不可接受區間。結合表1和表3中的數據，繪制出成都市土地市場與區域經濟復合系統耦合協調類型劃分圖，由圖1可以直觀地反映出2005－2012年成都市土地市場和區域經濟復合系統的耦合協調關系的變化趨勢。具體可以劃分為3個階段:第一個階段是2005－2006年，此階段耦合協調類型由極度失調衰退類轉變為一般失調衰退類。在該階段成都市區域經濟的發展滯后于土地市場，土地市場的發展對區域經濟的規模擴張效應、激勵效應和結構優化效應發揮作用，刺激區域經濟發展，但是由于二者發展水平均較低，造成耦合協調度處于不可接受區間。第二個階段是2006－2011年，此階段二者耦合協調類型由一般失調衰退類過渡到勉強耦合協調類，耦合協調區間由不可接受區間跨到過渡區間。2008年土地市場發展遭遇瓶頸，復合系統的發展由區域經濟滯后型轉變為土地市場滯后型，區域經濟發展對土地市場的資金支撐效應和激勵效應得到發揮，造成耦合協調度出現下降再上升的變化狀態。第三個階段是2011－2012年，此階段二者耦合協調類型由勉強耦合協調類過渡到初級耦合協調類，雖然二者發展水平都得到提升，耦合協調關系得到進一步提升，但是增幅不大，導致該階段耦合協調區間仍屬于過渡區間。綜上所述，成都市土地市場與區域經濟耦合協調過程可以用“二三四”來概括，即耦合協調過程跨越不可接受區間和過渡區間兩個區間，耦合協調關系經歷三個變化階段，耦合協調作用遵循了極度失調衰退一般失調衰退勉強耦合協調初級耦合協調四個路徑。

(四)土地市場與區域經濟耦合協調度影響因素分析由前文分析可知，復合系統的整體協調功能處于中等偏下水平，而土地市場和區域經濟系統的耦合協調度的高低主要取決于各子系統的發展水平。根據表3中的土地市場發展水平分值和區域經濟發展水平分值繪制出圖2。由圖2可以發現，2005－2012年土地市場的發展水平呈現出先上升后下降的周期性變化，而區域經濟的發展總體呈上升趨勢，但是增速緩慢。2008年，土地市場發展水平和區域經濟發展水平都跌到最低，這可能與“5．12”地震的影響和全球金融危機有關。區域經濟子系統應對外界變化，可以較好地面對危機，保持自身的緩慢增長，而土地市場發展水平卻由2007年的0．180下降到2008年的0．053，下降幅度高達71%，之后連續3年的發展水平分值都低于2007年的0．180，由復合系統耦合協調發展的促進因子變成了制約因子。這說明與區域經濟相比，土地市場發展的穩定性較低。土地市場發展的失衡，制約了區域經濟的快速發展，導致區域經濟增幅較緩慢，從而造成復合系統的耦合協調度總體偏低。由此可見，土地市場發展失衡是導致近幾年來土地市場區域經濟復合系統的耦合協調度整體協調類型偏低的主要因素。

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一、馬克思絕對地租理論

根據地租理論，主要是由絕對地租和級差地租組成。絕對地租，就是土地所有權的經濟實現形式。絕對地租又主要分為農業絕對地租和城市絕對地租，其中在農業地租中，絕對地租是指耕種任何土地都必須交納地租，主要是因為土地所有權的壟斷而必須交納的地租；城市絕對地租則主要是由于土地所有權的存在而最終產生的地租。絕對地租在一定意義上就是國家收取的賦稅，它體現了土地所有權的統一。絕對地租是以農業資本有機構成低于社會平均資本有機構成為條件的，農業資本有機構成一般低于工業部門。絕對地租的數額，與農業和工業的相對發展程度有關，所以，絕對地租會跟著農業資本有機構成的相對提高而縮小。

二、我國土地產權與征收補償存在的問題

1、我國土地產權的界定不明確

我國《土地管理法》規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民村民委員會經營、管理。”這就表明，我國農村土地的經營主體不再是私人或地主，而是集體經濟組織。目前，我國土地經營方式是家庭聯產承包制的方式，土地經營主體是農村集體，使用主體是農村家庭承包戶，土地經營組織的經濟實現形式是土地承包費。土地承包費就是農村集體經營土地的地租收入。

我國集體所有的土地產權界定不清晰，主體不明確，農民集體所有權是一種受限制的產權，國家實際上是農地產權的實際控制者和潛在所有者。由于農民土地處置權的缺乏，是農民在征地過程中始終無法成為有力的參與者和決策者。更加要注意的是，農民的土地產權不明確，使得征地的完全補償沒了產權的支撐，農民征地補償和收益分配在產權上失去了本源性的依據。

2、“公共利益”定義不明確，征地范圍無法界定

《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征收”。上述規定都在強調征收土地的前提必須是為“社會公共利益的需要”，但現行的法律條文并沒有明確定義和界定“公共利益”。《土地管理法實施條例》規定，在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益目的”使用土地。而在實際情況中，實施城市規劃征收土地后，許多經營性項目和房地產開發也在征收農地。

3、我國征地補償費用偏低

我國現行的《土地管理法》雖規定了關于土地征收補償的標準，也在原有《土地管理法》規定的基礎上有所提高，但是這以農作物產量及國家規定的價格標準計算的土地補償費，必然受自然條件和市場因素的變化及因為種植農作物種類的不同而不同，不能真正的反映土地的真實價值，同時這種補償只是對集體和農民的一種不完全補償，不包括因征收土地導致集體和農民的間接損失。根據《土地管理法》，現行的征地補償費計算方式為“產值倍數法”，也就是征收土地補償法，為該土地被征前3年平均年產值的6—10倍；安置補助費，為該土地被征收前3年平均年產值的4—6倍。這種測算方法不是很合理，理由如下：首先，以農作物的生產產值作為征地補償的標準不是很合理。土地征收相關單位在征地過程中，基本都是運用國家標準進行補償的，按照傳統的糧食經濟作物來測定前3年的農業產值，沒有或者很少顧及現在的城郊農業已經不是傳統的農業。還有生態農業、休閑觀光農業和精品農業為一體的現代都市型農業，土地的產出價值已經不是普通的糧食或者蔬菜價值能夠相比的了。所以，這樣的土地征收價格必然不能反映被征收土地本身的產出價值，而是偏低的價格。其次，征地補償標準沒有包含土地增值的部分還有就是忽視不同經濟發展區域的土地價格差異。農地一旦被征收后，用途的改變通常會導致地價的飆升，但在制定和修改補償標準時卻沒有考慮增值因素。忽視不同地區經濟發展水平，采用同類補償標準的辦法，也無法反映不同地區的地價。

4、設置補償項目不合理，安置勞動力困難

我國設置的土地征收補償項目主要包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費。土地補償費是對土地所有人的投資和土地所有權轉移的一種補償或者“購買”，地上附著物和青苗補償費是對土地投資的一種補償，勞動力安置補償費是計劃經濟時期的產物，實質是一種實物補償的異化。計劃經濟時代，勞動力就業的安置是確保農民生活水平不下降的有力措施，隨著現代企業制度的建立，工廠、企業有了較大的用工自由，土地征用安置的勞動力容易面臨下崗的威脅。還有，勞動力安置的是否成功，主要取決于企業的經濟效益，如果在競爭中企業被淘汰，勞動力的生活將面臨困境，這是與勞動力安置的初始設計的目標相背離。

三、解決我國土地產權和征收補償問題的對策和建議

1、重構集體土地所有權主體

現在，我們完善農民土地產權制度的首要任務就是重構集體土地所有權主體。也就是要通過制度的設計來實現真實存在的農民集體，是農民對集體土地的所有權落到真正的實處。集體土地所有權必須體現集體成員的意志和利益。我國現行的法律規定農村集體土地所有權主體為農民集體，但對集體的具體內涵的規定是不清晰、不統一的。我國農村集體組織必須是以村為共同體還必須具有村民成員標志，而且是組織成員與集體組織的權利義務關系互相交融的團體。

2、確定合理的征地補償標準

主要分為兩個方面：首先，實行以區位和土地質量為基礎的統一的征地補償標準。從全國各地的補償標準來看，一般經營性用地補償標準較高，非經營性用地補償標準偏低，尤其是高速公路等國家基礎設施建設項目，政府往往采取強制措施，單方面確定征地補償標準，因此而造成補償費同地不同價，優地低價補償的不合理現象。所以應該借鑒沿海發達城市改革的成果，實行以區位和土地質量為基礎的統一的征地補償標準。按照土地的質量，比如水田或者旱田，確定每一級別土地的補償倍數。

第二，用綜合年產值代替前三年的平均產值。產值是用來計算征地補償費的重要的指標，我國法律規定的“前三年平均產值”只體現了土地作為生產資料的價值，卻無法體現土地作為農民生活保障的價值。因此，不能簡單的根據耕地的實際利用情況確定年產值，而要綜合考慮本地經濟發展水平、人均占有耕地面積、土地供需狀況等因素，這樣來計算每一級別，不同質量土地的綜合年產值。

【參考文獻】

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1農村集體建設用地流轉的界定

要研究農村集體建設用地入市流轉帶來的影響，首先要明確農村集體建設用地的概念和土地流轉的概念。

1.1農村集體建設用的概念

到目前為止，我國對“農村集體建設用地”還沒有一個法定的明確定義，但我們還是可以從《中華人民共和國土地管理法》的有關條文中看出農村集體建設用地的具體含義。農村集體建設用地指農民集體所有的，一般是地處農村的、經過依法批準的農村居民住宅建設用地，鄉鎮、村企業建設用地及鄉鎮、村公共設施、公益事業建設用地。它的主要特征有以下幾個方面：①它不是國有土地；②它不是指農用土地；③它是指依法批準的建設用地，是合法的；④該建設用地的所有權屬于農民集體的，而不是屬于國家的。“農村集體建設用地”又被稱為“非農建設用地”，或者簡稱“農村建設用地”。

農村建設用地的具體形式主要有以下三種：農村居民住宅建設用地、鄉鎮村企業建設用地和鄉鎮村公共設施和公益事業建設用地。

1.2土地流轉的概念

土地流轉是指土地的轉讓和流通。從法律的角度來看，土地流轉是指土地產權在不同主體之間的流動和轉讓。科斯在《社會成本的注釋》中總結說“權力的界定是市場交易的基本前提”，也就是說土地的流轉的基本前提是土地的所有權和各項權能要明確，否則就無法進行交易（流轉）。土地所有權是最重要的權利也是最充分的權利，它包括了對土地占有、使用、收益和處分的權利。而我國農村集體土地所有權卻不是完整的所有權，而是有限制的所有權。我國土地管理法第二條規定：“國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”。這一條突現了我國國家對農村集體土地的管理權。

農村集體建設用地的流轉，既包括土地所有權的流轉，又包括土地使用權的變動，但根據現行憲法和土地管理法規定，農村集體所有制土地的所有權流轉，僅限于國家對集體所有土地的征收，是一種不可逆轉的單向流轉。因此，一般意義上的農村土地流轉是指土地使用權在不同經營主體之間的流動和轉讓，其實質是農村土地使用權的市場化，即在農村土地所有權屬于集體所有的前提下，農民在市場條件下，根據自己的意愿轉讓其所承包的土地使用權，從而實現土地資源的優化配置。

2農村集體建設用地的產權

國內學者對農村集體土地產權不清晰達成了一致意見，認為中國的農村集體土地制度存在諸多問題，不利于當前農村地區的經濟發展。但對于中國現階段的農村集體土地制度改革，學者們的意見不一致，主要有以下3種觀點：

第1種觀點主張實行單一的土地國有制。這種觀點認為：我國集體土地的所有權本身就不是完整的所有權，集體土地所有權應該受到國家管理權的約束。提出以“轉權讓利，統一出讓”的模式對農村集體建設用地進行管理。將目前農村集體土地所有權與使用權分離的土地產權形式變為單一的國家所有制，實行國有化，明確農村集體建設用地所有權歸國家。“轉權讓利，統一出讓”具體做法是：將集體建設用地，全部征為國有后統一出讓給土地使用者，在轉權的過程中給與土地所有者、使用者、鄉鎮基礎設施投資者以合理的經濟補償。

第2種觀點主張是實行土地私有制。這種觀點認為：所有權和使用權分離的土地制度，產權關系模糊，不利于土地的潛力發揮。因此，應該進行土地制度創新，廢棄當前的土地集體所有權，實行私有化，建立土地信用制度。國家按“耕者有其田”的原則，按農民的經營能力重新分配土地。私人獲得土地后，可以在政策法律規章允許的范圍內轉讓、買賣、租賃和抵押。

第3種觀點是對現有集體所有制的完善。主要是指在現有的集體所有制基礎上，通過重新確立農民集體土地所有權主體的地位、把更多的產權交給農民以及在維持土地最終所有權的前提下，以土地使用權的市場流轉實現土地的優化配置等來對土地所有權與土地使用經營權的兩權分離機制進一步構建。持這種觀點的專家、學者提出“產權不等于所有權”，因而不一定非要變更所有權，只要有清晰完備的產權就可以了。堅持土地的集體所有制，并在此基礎上適當延長土地承包期，或采取土地使用權入股、抵押、租賃、拍賣等措施來穩定和完善現行的農地制度等是目前居于主流的思路。

3不同產權制度下農村集體建設用地入市流轉的影響

農村集體建設用地產權問題是土地制度的核心問題，土地產權的安排與土地的流轉各方有密切的關系。農村集體建設用地入市流轉，不同的土地產權制度會導致不同的結果，他們各有利弊。因此，如果要討論農村集體建設用地入市流轉的影響，就必須在不同的土地產權制度下進行討論。

3.1單一國有制下的農村集體建設用地的流轉

單一國有制下的農村集體建設用地流轉的有利影響主要表現為：農村土地國有制是成本較低、動蕩較小、效果較好的一種農村土地制度改革思路。不可否認這種主張的好處是解決了農村土地所有權主題虛化的缺陷，使農村土地公有制更為徹底地實現。國有化有利于克服土地管理期的無政府狀態，維護了國有土地市場的穩定，從根本上解決了土地資源浪費和破壞的問題。

國有制下的農村集體建設用地流轉的缺點主要表現在：非農建設用地存在嚴重損害農民利益的傾向。目前，非農建設用地絕大多數實行國家征用，沒有區分公益性、經營性的不同性質。征地與供地采用雙軌制，征地沿用計劃經濟時代的強制辦法，但供地卻采取市場經濟的有償出讓，政府“以地生財”。伴隨著房地產熱、大學城、開發區、小城鎮建設的逐步升溫，征地失控，“圈地運動”不斷升級。對農民的征地補償方法不合理，采取“一次性買斷”，且補償費不能全部到位，層層截留，農民只能得到一點安置補助，這對農民是一種剝奪。大批農民失去土地，不能從土地上得到賴以生活的經常性收入，成為無業游民，威脅社會穩定；土地由政府來管理未必就比現在的由村社管理更好，現代產權理論對公共財產會導致的很大的外部性進行了深入探討，公共產權有非排他性的契約安排，存在著過度使用資源的激勵，國家管理的交易成本太高，而且易導致公共資源租值的消散；而在實施土地國有化過程中，由于土地所有權由集體過渡到國家，再由國家租賃給農戶，以及對土地實行管理等操作費用及所需人力非常大而使得土地國有化無法真正實現。而且即使在付出巨大代價實施之后，也可能導致土地實質上被農戶占為己有，而使國有租賃制變為“國有個人占有制”。

3.2土地私有制下的農村集體建設用地的流轉

從產權明晰的角度來講，該種方案可能是最優的。持該種觀點者認為，只有明晰了農地產權歸農戶私有使農戶成為實際意義的產權主體，與土地真正結合，才能真正提高土地利用效率，從而解決土地經營的短期行為，并按市場準則來充分合理配置，從根本上解決農村的土地權屬問題，恢復民有土地權利的完整性、確定性和穩定性，以此構建健全的農民土地權益保障機制和有效的農村社會保障機制，從而可以從源頭上遏制城市化進程中農地征用、流轉過程中農民權益受損的現象。

但是，從我國實際情況看，土地資源稀缺，人地關系異常緊張，在今后經濟增長過程中，地價必然會不斷上漲。實行土地私有，土地作為一種不動產在農戶資產中的地位會越來越重要，農戶會把保有小塊土地作為財產增值的手段而不輕易放棄。從這個意義上講，土地私有不僅不利于土地流轉，還可能成為其障礙。生活在底層的農民，出于生計問題，在允許土地自由買賣的情況下，他們是最有可能失去土地的。土地一旦實行私有化，農民擁有土地所有權，從而全面放開土地資源流動后，有些農民因出賣土地喪失土地資源之后，會成為一無所有的流民，甚至連最基本的生活條件都保證不了。盲目的私有化將動搖農村的社會基礎，剝奪農民僅有的生存資源，產生歷史上曾經出現過的土地兼并行為。

3.3集體土地所有制下的農村集體建設用地的流轉

維持農村集體建設用地的集體所有制可以避免制度創新的風險，而且集體土地所有制在我國實行了許多年，但是由于集體所有制的內在缺陷，其改良的空間非常有限。

土地流轉中政府角色錯位。一些鄉村組織直接充當土地流轉的主體，不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉作為增加鄉村收入的手段，或者作為突出地方政績的形象工程，損害農民利益。這些扭曲的做法導致了當地錯綜復雜的土地利益關系，農戶合法土地權益時時受到侵害，土地糾紛案件不斷增加，引發了農民與基層政府和村級組織的摩擦和大量農村社會問題，成為農村經濟發展和社會穩定的重要障礙。由于流轉的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策現象時常發生。土地租金的收益分配缺乏透明度，據某縣級市調查，1999~2000年度，該市收取的土地有償使用費總計2 189萬元，其中，鄉村兩級所得高達1 816萬元，占總額的85%；而補償給流轉出土地的農戶的僅為38萬元，只占總額的15%。土地產權模糊、產權邊界不清。明確土地的所有權，界定土地使用主體的權利范圍，使土地流轉在法律上得到保障，這是解決農村土地流轉問題的關鍵。在現實生活中，因產權主體不明、權利不全，造成土地流轉過程中的土地收益流失；或因承包權不穩定、使用權不完全，致使土地流轉困難等問題，都與產權關系不明晰關聯很大。

4規范農村集體用地流轉的政策建議

當前淡化土地所有權比強化土地所有權對農民更有利。我國實行土地的社會主義公有制，因此，農村集體建設用地所有權歸國家所有是合理的，而要實現土地資源的分散利用，達到合理配置的目的，只能將土地使用權從所有權中分離出來，讓單位和個人使用，將土地產權在不同主體之間進行合理、清晰的界定。不同的利益相關者（農戶、集體與國家）享有哪些土地權利，這些權利能否得到法律的有效保障，這才是農村集體所有制度改革最需要解決的問題。

錢忠好在研究我國農地所有制時，提出了復合所有制的土地所有制形式，即“國家擁有土地的最終處置權和宏觀配置權，農戶擁有土地的微觀使用權、收益權以及一般轉讓權，取消土地集體所有權”。復合所有制形式既考慮了土地的使用效率問題，又考慮了我國土地的社會主義公有制的特殊性和農村土地的保障功能，維持了社會的穩定。筆者認為，這種復合土地所有制形式也適合運用在農村建設用地制度改革上。

可以把農村集體建設用地分為兩大類：一是宅基地，也就是農民的住宅建設用地；二是企事業單位和公共設施建設用地。

（1）宅基地。宅基地使用權具有鮮明的特征：①身份性。宅基地使用權與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。農民能申請宅基地很大程度上是因為農民是農民集體的成員。②無償性及無期限性。農村宅基地具有明顯的社會福利性質。農民只要向集體組織申請，經過審批后就能取得宅基地，而不需要支付任何對價。③有限性。村民或集體組織的成員每戶只能擁有1處宅基地。基于宅基地鮮明的特征，復合產權在宅基地的實行中就比較順利和容易。

（2）企事業單位和公共設施建設用地。由于這一類建設用地不能夠進行鮮明的劃分，所以區別于農民的住宅建設用地。企事業單位和公共設施建設用地的所有權仍然是國家和農民復合所有權形式，只是在土地的具體的管理上區別于農民的宅基地。企事業單位和公共設施建設用地的管理和處分的權利交給農民集體（主要是鄉鎮組織）。

這其中的關鍵問題是收益分配問題。土地收益是土地所有權的經濟體現，所以，土地使用權的轉讓收益首先應歸屬土地所有權人，地方政府和土地管理部門作為管理者，無權直接分享產權人的流轉收益，筆者基本認同上述觀點。地方政府和土地管理部門不直接參與流轉收益的分配還有利于防止腐敗行為。

在農民集體建設用地使用權流轉中，政府不是資產者代表，不應該參與、干涉當事人之間的交易行為，但是國家也是集體建設用地的所有者，主要通過對流轉過程進行監管來體現。因此，政府部門應完善相應的配套制度，如產權登記制度、價值評估制度等。同時，為防止農民集體建設用地使用權流轉過程中的腐敗，可以參照國有土地的交易制度，建立集中、有形的土地交易市場，當同一宗集體建設用地使用權有2個或2個以上受讓人的情況下，應采用“招標、拍賣、掛牌”的形式確定受讓人。

政府可以通過征收基礎設施配套費以及對集體土地使用權流轉環節的稅收調節來實現收益，對財富進行“二次分配”。對于集體組織內部的分配，國家也應制定相應的配套法律法規加以規范，以切實維護農民的權益，保障集體組織的持久發展。

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