公共租賃住房管理辦法大全11篇

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篇（1）

第二條 本辦法所稱(chēng)公共租賃住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。

第三條 本辦法適用于本市五城區(qū)范圍內(nèi)公共租賃住房的建設(shè)、分配、使用和管理。

第四條 發(fā)展公共租賃住房應(yīng)當(dāng)遵循“政府組織、社會(huì)參與、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、公開(kāi)公平、嚴(yán)格監(jiān)督”的原則。

第五條 市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市住房保障主管部門(mén)”)負(fù)責(zé)本市公共租賃住房的監(jiān)督和管理工作。市民政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)保障對(duì)象家庭收入、財(cái)產(chǎn)認(rèn)定工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。

各區(qū)住房保障、民政部門(mén)和各街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)本轄區(qū)公共租賃住房承租資格審核及其監(jiān)督管理工作。

市國(guó)有房產(chǎn)管理中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)”)負(fù)責(zé)公共租賃住房房源籌集、配租以及使用管理等日常運(yùn)營(yíng)管理工作。

市直有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，共同做好公共租賃住房的相關(guān)工作。

第六條 市住房保障主管部門(mén)會(huì)同市民政主管部門(mén)根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民收入和住房狀況，合理確定、適時(shí)調(diào)整保障對(duì)象家庭年收入、財(cái)產(chǎn)和人均住房建筑面積的具體標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市政府審定后公布。

第二章 規(guī)劃建設(shè)

第七條 公共租賃住房的發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃由市住房保障主管部門(mén)會(huì)同市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源及國(guó)有房產(chǎn)管理等部門(mén)編制，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合配套、方便生活的原則，并根據(jù)城市總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃確定公共租賃住房近期建設(shè)用地和年度建設(shè)用地。

第八條 公共租賃住房的建設(shè)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)和用地審批時(shí)單獨(dú)列出，優(yōu)先保障。

第九條 公共租賃住房房源可以通過(guò)新建、改建、收購(gòu)或在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃及調(diào)劑其他保障性住房等方式籌集。

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目配建公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同中約定公共租賃住房的配建規(guī)模、套型結(jié)構(gòu)、竣工交付時(shí)間、收購(gòu)方式和價(jià)格等事項(xiàng)。

第十條 公共租賃住房建設(shè)用地按照下列方式供應(yīng)：

(一)政府投資集中建設(shè)的公共租賃住房建設(shè)用地，實(shí)行劃撥供地;

(二)采取其他方式投資的集中建設(shè)的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用;

(三)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目配建的公共租賃住房用地性質(zhì)按所在宗地主要用途的供地方式確定。

第十一條 公共租賃住房套型建筑面積一般分為45平方米、55平方米和65平方米三種。

公共租賃住房建設(shè)和裝修應(yīng)符合《福建省公共租賃住房建設(shè)導(dǎo)則(試行)》等規(guī)范規(guī)定。

第十二條 公共租賃住房的資金管理以及建設(shè)、運(yùn)營(yíng)涉及的稅費(fèi)等按國(guó)家和省有關(guān)政策執(zhí)行。

第三章 租賃條件和程序

第十三條 申請(qǐng)公共租賃住房以家庭為單位(家庭成員包括申請(qǐng)人本人、配偶及未成年子女，下同)，每個(gè)家庭確定一名年滿(mǎn)18周歲，在本市五城區(qū)有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，具備完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，家庭其他成員的收入、財(cái)產(chǎn)和住房建筑面積應(yīng)當(dāng)與申請(qǐng)人合并計(jì)算。

一個(gè)家庭只限申請(qǐng)承租一套公共租賃住房。

第十四條 本辦法所稱(chēng)的家庭收入是指申請(qǐng)之日前連續(xù)12個(gè)月家庭成員的全部收入總和;家庭財(cái)產(chǎn)指的是家庭成員擁有的全部財(cái)產(chǎn)，主要包括存款、機(jī)動(dòng)車(chē)輛、有價(jià)證券、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性單位股權(quán)及其他各類(lèi)非住宅等財(cái)產(chǎn)。

本辦法所稱(chēng)的人均住房建筑面積，以申請(qǐng)家庭成員擁有的私有住房的合計(jì)建筑面積除以申請(qǐng)家庭成員人數(shù)計(jì)算確定。

第十五條 公共租賃住房保障對(duì)象為：?

(一)同時(shí)符合以下條件的中等偏下收入住房困難家庭：?

1.申請(qǐng)人具有本市五城區(qū)居民戶(hù)籍(農(nóng)村村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員除外)且申請(qǐng)之日落戶(hù)時(shí)間已滿(mǎn)3年;

2.申請(qǐng)人在本市五城區(qū)工作、生活;

3.申請(qǐng)家庭在本市五城區(qū)年收入、財(cái)產(chǎn)、人均住房建筑面積符合市政府確定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

(二)同時(shí)符合以下條件的外來(lái)務(wù)工人員：

1.申請(qǐng)人不具有本市五城區(qū)居民戶(hù)籍或者屬于本市五城區(qū)農(nóng)村村民、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員;

2.申請(qǐng)人在本市五城區(qū)務(wù)工且在本市五城區(qū)累計(jì)繳交養(yǎng)老等社會(huì)保險(xiǎn)滿(mǎn)6年，或?qū)儆谂c企業(yè)簽訂5年以上勞動(dòng)合同且在本市五城區(qū)累計(jì)繳交養(yǎng)老等社會(huì)保險(xiǎn)滿(mǎn)1年的普通全日制高校畢業(yè)生;

3.申請(qǐng)家庭在本市五城區(qū)年收入、財(cái)產(chǎn)符合市政府確定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);

4.家庭成員在本市五城區(qū)無(wú)自有住房、未租住公有住房。

(三)同時(shí)符合以下條件的機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員：

1.申請(qǐng)人屬于在本市五城區(qū)范圍內(nèi)的省、市、區(qū)屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位新錄(聘)用且已轉(zhuǎn)正定級(jí)的在編工作人員;

2.申請(qǐng)家庭在本市五城區(qū)年收入、財(cái)產(chǎn)符合市政府確定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);

3.家庭成員在本市五城區(qū)無(wú)自有住房、未租住公有住房。

第十六條 本市五城區(qū)范圍內(nèi)部隊(duì)現(xiàn)役專(zhuān)業(yè)士官，在本市登記注冊(cè)的高新技術(shù)企業(yè)所引進(jìn)且經(jīng)人事部門(mén)認(rèn)定的緊缺急需人才，具有碩士學(xué)位以上(含碩士)或中級(jí)職稱(chēng)以上(含中級(jí))的技術(shù)人員，以及環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)的住房困難家庭，由政府提供一定數(shù)量的公共租賃住房予以定向保障。具體的準(zhǔn)入條件、審核和分配規(guī)程另行制訂。

第十七條 有下列情形之一的，不得申請(qǐng)公共租賃住房保障：

(一)申請(qǐng)之日前5年內(nèi)家庭成員有房產(chǎn)交易行為(含買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、離婚析產(chǎn)等)的，交易時(shí)間以房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)交易登記時(shí)間為準(zhǔn);

(二)申請(qǐng)家庭成員已享受過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房、集資房、解困房、房改房等政策性實(shí)物住房保障的;

(三)申請(qǐng)人與配偶已離異，但離異時(shí)間不足2年的。

第十八條 申請(qǐng)公共租賃住房應(yīng)當(dāng)如實(shí)填報(bào)《公共租賃住房申請(qǐng)表》，并按照下列規(guī)定提交申請(qǐng)材料。

(一)城市中等偏下收入住房困難家庭：

1.申請(qǐng)家庭成員的身份證、戶(hù)口簿，離異或喪偶的還應(yīng)提供相應(yīng)證件或證明材料;

2.工作單位提供的受理申請(qǐng)當(dāng)日前連續(xù)12個(gè)月的收入證明和有權(quán)單位出具的未享受政策性實(shí)物住房保障情況證明;

3.申請(qǐng)家庭現(xiàn)住房證明材料;

4.其他需要證明符合申請(qǐng)條件的材料。

(二)外來(lái)務(wù)工人員：

1.申請(qǐng)家庭成員的身份證、戶(hù)口簿，離異或喪偶的還應(yīng)提供相應(yīng)證件或證明材料;

2.工作單位提供的受理申請(qǐng)當(dāng)月前連續(xù)12個(gè)月的收入證明和勞動(dòng)合同以及有權(quán)單位出具的未享受政策性實(shí)物住房保障情況證明;

3.申請(qǐng)家庭現(xiàn)住房證明材料;

4.社會(huì)保險(xiǎn)繳交憑證等證明材料;

5.屬于普通全日制高校畢業(yè)生的須提供畢業(yè)證書(shū);

6.其他證明材料。

(三)機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員應(yīng)當(dāng)提交的材料：

1.申請(qǐng)家庭成員的身份證、戶(hù)口簿，離異或喪偶的還應(yīng)提供相應(yīng)證件或證明材料;

2.工作單位提供的受理申請(qǐng)當(dāng)日前連續(xù)12個(gè)月的收入證明和有權(quán)單位出具的未享受政策性實(shí)物住房保障情況證明;

3.申請(qǐng)家庭現(xiàn)住房證明材料;

4.公務(wù)員主管部門(mén)出具的機(jī)關(guān)事業(yè)單位正式在編人員和轉(zhuǎn)正定級(jí)的證明材料;

5.其他證明材料。

申請(qǐng)人提交的身份證、戶(hù)口簿等證照材料還須附復(fù)印件，原件受理核對(duì)后退還。

第十九條 申請(qǐng)公共租賃住房應(yīng)當(dāng)在居住所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)提出申請(qǐng)，填寫(xiě)申請(qǐng)表、誠(chéng)信承諾書(shū)以及家庭收入、財(cái)產(chǎn)和住房查詢(xún)授權(quán)書(shū)，并提交相關(guān)材料。申請(qǐng)人所在的工作單位可以組織本單位職工統(tǒng)一進(jìn)行申請(qǐng)。

街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查和初審工作。經(jīng)初審合格的，在申請(qǐng)人居住地社區(qū)公示7日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議或異議不成立的，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)提出初審意見(jiàn)后報(bào)區(qū)住房保障部門(mén)復(fù)查。

第二十條 區(qū)住房保障部門(mén)應(yīng)自收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)和單位核查申請(qǐng)家庭的住房和公積金繳存信息，核查工作于15個(gè)工作日內(nèi)完成。符合條件的，將申請(qǐng)材料連同核查的信息一并轉(zhuǎn)請(qǐng)區(qū)民政部門(mén)進(jìn)行家庭收入、財(cái)產(chǎn)認(rèn)定。

區(qū)民政部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)家庭收入、財(cái)產(chǎn)進(jìn)行核查，核查工作原則上在10個(gè)工作日內(nèi)完成;區(qū)民政部門(mén)根據(jù)核查信息，對(duì)申請(qǐng)家庭收入、財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定，提出是否符合準(zhǔn)入條件的書(shū)面意見(jiàn)，并反饋區(qū)住房保障部門(mén)。

區(qū)住房保障部門(mén)根據(jù)區(qū)民政部門(mén)的認(rèn)定結(jié)果和核查信息，在15個(gè)工作日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)家庭是否符合保障準(zhǔn)入條件提出復(fù)查意見(jiàn)。符合準(zhǔn)入條件的，確定配租標(biāo)準(zhǔn)并上報(bào)市住房保障主管部門(mén);不符合準(zhǔn)入條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。

第二十一條 市住房保障主管部門(mén)要定期會(huì)同有關(guān)部門(mén)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，對(duì)各區(qū)上報(bào)的申請(qǐng)家庭資格復(fù)審匯總情況進(jìn)行復(fù)核，經(jīng)聯(lián)席會(huì)議復(fù)核認(rèn)定符合條件的，在“中國(guó)·福州”門(mén)戶(hù)網(wǎng)上公示，公示期15日，有異議的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)書(shū)面向區(qū)住房保障部門(mén)提出，區(qū)住房保障部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接到異議后根據(jù)所反映的住房問(wèn)題進(jìn)行復(fù)查，并將反映的家庭財(cái)產(chǎn)、收入問(wèn)題轉(zhuǎn)區(qū)民政局復(fù)查，核實(shí)結(jié)果上報(bào)市住房保障主管部門(mén)。經(jīng)公示無(wú)異議或復(fù)查后異議不成立的申請(qǐng)人，市住房保障主管部門(mén)予以登記，納入輪候配租范圍，在“中國(guó)·福州”門(mén)戶(hù)網(wǎng)予以公布。

第四章 配租管理

第二十二條 市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立完整統(tǒng)一的公共租賃住房建設(shè)和住房籌集，以及承租人輪候、配租和使用等運(yùn)營(yíng)管理信息系統(tǒng)。

第二十三條 經(jīng)核準(zhǔn)獲得承租資格的承租人，由市住房保障主管部門(mén)轉(zhuǎn)至市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行輪候配租。市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房源數(shù)量、輪候配租戶(hù)數(shù)、承租資格核準(zhǔn)時(shí)間制定公共租賃住房配租選房方案并統(tǒng)一組織選房，選房方案向社會(huì)公布。

承租人包括公共租賃住房的申請(qǐng)人及其家庭成員。

第二十四條 承租人按照公共租賃住房選房方案選定承租房號(hào)后，領(lǐng)取《公共租賃住房配租確認(rèn)書(shū)》，并在市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出入住通知之日起30日內(nèi)，與市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)簽訂《福州市五城區(qū)公共租賃住房租賃合同》。

市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后20個(gè)工作日內(nèi)匯總選房配租結(jié)果，報(bào)市住房保障主管部門(mén)備案。

第二十五條 承租人未按時(shí)前往選房或選房后未按時(shí)簽訂租賃合同的，視為自動(dòng)放棄承租資格，其配租資格取消，并自選房之日起2年內(nèi)不得再申請(qǐng)公共租賃住房。

第二十六條 公共租賃住房的配租標(biāo)準(zhǔn)按照申請(qǐng)家庭人口確定為：一人戶(hù)配租45平方米戶(hù)(套)型，二人戶(hù)配租55平方米戶(hù)(套)型，三人以上(含三人)配租65平方米戶(hù)(套)型。

第五章 租賃管理

第二十七條 《福州市五城區(qū)公共租賃住房租賃合同》為格式合同，合同有效期一般為3年。在合同有效期限內(nèi)，承租人可以提前終止租賃合同。

第二十八條 承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋及附屬設(shè)施，不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝修。因使用不當(dāng)、擅自裝修造成房屋或附屬設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修

復(fù)或賠償并按合同約定支付違約金。

第二十九條 公共租賃住房租金實(shí)行政府定價(jià)，租金水平以保證正常運(yùn)營(yíng)和維修管理為原則，并實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市住房保障、財(cái)政、國(guó)有房產(chǎn)管理、房產(chǎn)登記等部門(mén)核定后，報(bào)市政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

國(guó)家、省級(jí)相關(guān)部門(mén)對(duì)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)及定價(jià)原則有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

在市本級(jí)建立住房公積金賬戶(hù)的承租人，可以向市住房公積金管理中心申請(qǐng)支取住房公積金用于支付租金。

第三十條 集中建設(shè)的公共租賃住房小區(qū)，市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超出政府公布的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法、物業(yè)服務(wù)委托合同和其他公共租賃住房管理的相關(guān)規(guī)定履行對(duì)承租人合法使用房屋及其他行為規(guī)范的指導(dǎo)、勸告義務(wù)，并定期向市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)報(bào)告。

第三十一條 公共租賃住房公共部分的修繕維護(hù)、設(shè)備維修更新、改造和相關(guān)管理費(fèi)用，以及房屋空置期間產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用由市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)承擔(dān)，列入當(dāng)年財(cái)政預(yù)算。

第三十二條 承租人租賃期滿(mǎn)或解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房。

租賃期滿(mǎn)需要續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿(mǎn)3個(gè)月前按本辦法規(guī)定重新申請(qǐng)。經(jīng)審核符合條件的，重新簽訂租賃合同，租金按重新簽約時(shí)政府公布的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，承租人最多只能續(xù)簽一次租賃合同。

第三十三條 租賃期間因原承租人去世、離異、服刑等原因需要對(duì)承租人進(jìn)行變更的，由承租家庭確定一名具備完全民事行為能力的家庭成員(須為申請(qǐng)家庭成員之一)向市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)變更。

第三十四條 承租人有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房：

(一)轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的;

(二)改變所承租公共租賃住房用途的;

(三)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的;

(四)在公共租賃住房?jī)?nèi)從事違法活動(dòng)的;

(五)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置公共租賃住房的;

(六)累計(jì)6個(gè)月以上拖欠租金的。

市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人使用公共租賃住房的情況進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)有違反租賃合同約定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理或者向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

第三十五條 承租人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房：

(一)提出續(xù)租申請(qǐng)但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的;

(二)租賃期內(nèi)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的;

(三)申請(qǐng)其他保障性住房保障資格的。

承租人有前款規(guī)定情形之一的，市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)為其安排合理的搬遷期，搬遷期內(nèi)租金按照合同約定的租金數(shù)額繳納。

搬遷期滿(mǎn)不騰退公共租賃住房，承租人確無(wú)其他住房的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格繳納租金;承租人有其他住房的，可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十六條 列入公共租賃住房保障的家庭應(yīng)當(dāng)從資格登記的次年起每年年末前向居住地街道辦事處(鎮(zhèn)政府)如實(shí)申報(bào)家庭收入、財(cái)產(chǎn)、人口及住房變動(dòng)情況。街道辦事處(鎮(zhèn)政府)要建立申報(bào)檔案。對(duì)申報(bào)情況不再符合保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭，各街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、各區(qū)住房保障部門(mén)和區(qū)民政部門(mén)按照本辦法第十九條、第二十條的程序進(jìn)行審查后，由區(qū)住房保障部門(mén)匯總上報(bào)市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)。

市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)各區(qū)住房保障部門(mén)匯總上報(bào)的相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，對(duì)不再符合相應(yīng)保障條件或因家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化需要對(duì)保障標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整的，市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)將核查結(jié)果及處理建議報(bào)市住房保障主管部門(mén)，由市住房保障主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行認(rèn)定。經(jīng)聯(lián)席會(huì)議認(rèn)定不再符合保障條件的家庭，由市住房保障主管部門(mén)取消保障資格，并由市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)與其解除租賃合同;經(jīng)聯(lián)席會(huì)議認(rèn)定需要調(diào)整保障標(biāo)準(zhǔn)的，由市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)予以調(diào)整。

第三十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員不得提供公共租賃住房出租、轉(zhuǎn)租、出售等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第六章 法律責(zé)任

第三十八條 申請(qǐng)人以申報(bào)不實(shí)、提供虛假材料等手段，登記為輪候?qū)ο蠡蛘叱凶夤沧赓U住房的，由市住房保障主管部門(mén)處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案;登記為輪候?qū)ο蟮模∠涞怯?已承租公共租賃住房的，責(zé)令限期退回所承租公共租賃住房，并按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳租金，逾期不退回的，可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內(nèi)不得再次申請(qǐng)公共租賃住房。

第三十九條 為申請(qǐng)人出具不實(shí)證明材料的，由有關(guān)部門(mén)對(duì)直接出具不實(shí)證明材料的單位負(fù)責(zé)人及直接責(zé)任人依法依紀(jì)追究責(zé)任。

第四十條 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為公共租賃住房承租人接受委托轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)租的，由相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)依法處理。

第四十一條 政府相關(guān)部門(mén)的工作人員在公共租賃住房規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、分配、使用和管理過(guò)程中玩忽職守的，要依法依紀(jì)追究責(zé)任。

第七章 附則

第四十二條 公共租賃住房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)的總登記，不得辦理分戶(hù)登記，也不能改變房屋用途和上市交易。任何單位不得以出租、出售等名義變相進(jìn)行實(shí)物分房。

第四十三條 在外來(lái)務(wù)工人員集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照集約用地原則，統(tǒng)籌安排公共租賃住房等保障性住房建設(shè)用地。

第四十四條 鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)、民間資本參與公共租賃住房建設(shè)，凡列為保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，應(yīng)享受與政府投資的保障性安居工程項(xiàng)目同等的政策，可以按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受中央與省級(jí)保障性安居工程建設(shè)補(bǔ)助資金，并享受?chē)?guó)家針對(duì)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目明確的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

公共租賃住房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)。

篇（2）

中圖分類(lèi)號(hào)：DF391

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2012.04.07

隨著以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)深入進(jìn)行，公租房作為住房保障領(lǐng)域的新嘗試，不管是工程建設(shè)、立法規(guī)范，還是制度實(shí)踐方面都在有條不紊地推進(jìn)，公租房作為政府為中低收入群體提供的公共產(chǎn)品，其旨在滿(mǎn)足中低收入住房困難群體的住房需求，提高和改善民生，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。為了保證公租房制度的良性運(yùn)行，除了嚴(yán)謹(jǐn)高效的準(zhǔn)入渠道之外，還應(yīng)具備健全的退出機(jī)制。承租人在條件不符合時(shí)及時(shí)退出公租房，能使有限房源充分流轉(zhuǎn)，減輕政府財(cái)政和土地供應(yīng)壓力，有助于公租房制度成為一種長(zhǎng)效保障機(jī)制；其次，退出機(jī)制讓不再具有租賃資格的承租人騰退房屋，有利于防止部分承租人濫用承租權(quán)利，從而使其他保障對(duì)象獲得住房機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)中低收入住房困難群體受領(lǐng)政府保障給付的橫向平等；再者，退出機(jī)制可作為一種懲罰手段，在承租人有違法違約情形時(shí)，將其清除公租房保障體系，使公租房制度有序、有效運(yùn)行。本文選擇北京、重慶、天津、上海、深圳、江蘇、甘肅、山西、鄭州、貴陽(yáng)、昆明這11個(gè)省市的地方政府規(guī)章為分析樣本，將各省市有關(guān)公租房退出管理的內(nèi)容進(jìn)行梳理，對(duì)其中的退出條件、退出程序等內(nèi)容進(jìn)行分析，并對(duì)下一步的規(guī)范路徑作嘗試性探討，希冀對(duì)公租房立法完善提供幫助。

一、公租房退出機(jī)制的立法文本梳理

（一）正常退房情形

正常退房是指在合同期滿(mǎn)后，承租人不申請(qǐng)續(xù)租或申請(qǐng)續(xù)租不再符合公租房保障條件而退出公租房的情形。正常退房情形中有兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間，即租賃合同期限以及續(xù)租申請(qǐng)期限，目前，北京等11省市對(duì)租賃合同期限的規(guī)定大致在1年到5年之間浮動(dòng)，并根據(jù)本地具體情況，分別劃定了最低年限、一般年限和最長(zhǎng)年限（詳見(jiàn)表一）參見(jiàn)：《北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法》第20、23條，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第10、36條，《上海發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》中租賃管理機(jī)制部分，《天津市公共租賃住房管理辦法》第15、20條，《江蘇省公共租賃住房管理辦法》第38、41條，《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》第34、46條，《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第23條，《甘肅省公共租賃住房管理辦法》第27、32條，《鄭州市公共租賃住房暫行管理辦法》第36條，《貴陽(yáng)市公共租賃住房管理暫行辦法》第30條，《昆明市公共租賃住房建設(shè)管理辦法》第43條。；各省對(duì)續(xù)租申請(qǐng)時(shí)間兩種表達(dá)體現(xiàn)完全不同的要求，重慶、天津、甘肅采取“合同期滿(mǎn)3個(gè)月前”的時(shí)間，其他幾省采取“合同期滿(mǎn)前3個(gè)月或6個(gè)月”的時(shí)間（詳見(jiàn)表一）。可見(jiàn)，各省針對(duì)租賃合同存續(xù)期限和續(xù)租申請(qǐng)期限的具體規(guī)定沒(méi)有統(tǒng)一要求，但是，需要滿(mǎn)足合理性標(biāo)準(zhǔn)。首先，租賃合同期限不能過(guò)短，要能滿(mǎn)足承租人的住房需求，緩解其住房壓力，不能過(guò)長(zhǎng)，要能使有限房源在一定時(shí)間內(nèi)充分流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)住房困難者的橫向平等；同樣，對(duì)于續(xù)租申請(qǐng)的期限規(guī)定，要讓申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)幾個(gè)環(huán)節(jié)有足夠的時(shí)間，因?yàn)閷徍藱C(jī)關(guān)要對(duì)承租人的收入、住房等情況進(jìn)行系統(tǒng)的查詢(xún)和確認(rèn)，以保證決定結(jié)果的公正。在此基礎(chǔ)上，各省市可根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房困難群體的范圍、公租房的數(shù)量等指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)、合理的期限設(shè)定。

地區(qū)合同期限租賃期限屆滿(mǎn)后處理

重慶每次最短不少于1年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年（辦法30）①承租人應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房。（辦法36）

②需要續(xù)租的，合同期滿(mǎn)3個(gè)月前重新申請(qǐng)，符合條件，重新簽訂租賃合同。

北京一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。（新20）需要續(xù)租的，合同期滿(mǎn)前3個(gè)月重新申請(qǐng)，符合條件，辦理續(xù)租手續(xù)；不符合條件的，承租人應(yīng)當(dāng)退出住房。（新23）

天津首次不超過(guò)3年（15）①承租家庭須退出公共租賃住房。

②需繼續(xù)承租的，合同期限屆滿(mǎn)的3個(gè)月前向經(jīng)營(yíng)單位申請(qǐng)續(xù)租，經(jīng)審核符合條件的，可以續(xù)簽租賃合同；不符合條件的，承租人應(yīng)自行騰退住房。（20）

上海一般不低于2年，續(xù)租的，租賃總年限一般不超過(guò)5年

江蘇首次3年至5年，新就業(yè)人員續(xù)租期最多不超過(guò)5年（38）申請(qǐng)續(xù)租，符合條件，重新簽訂租賃合同（38）；未再續(xù)租，退出。（41）

深圳首次2年（34）①租賃合同期限屆滿(mǎn)未申請(qǐng)續(xù)約，退出公共租賃住房。

②合同期滿(mǎn)前3個(gè)月重新申請(qǐng)，申請(qǐng)續(xù)約未經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)于合同屆滿(mǎn)之日前退出公共租賃住房。（46）

貴陽(yáng)一般不超過(guò)3年（30）①合同期滿(mǎn)后，不符保障條件，應(yīng)當(dāng)退出。

②承租人應(yīng)在合同期滿(mǎn)前6個(gè)月申報(bào)審核租賃資格，符合條件并愿意承租的，繼續(xù)承租。（34）

昆明①租賃合同期限屆滿(mǎn)未申請(qǐng)續(xù)約，退出公共租賃住房。②需繼續(xù)承租的，承租人在合同期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)續(xù)約，申請(qǐng)續(xù)約未經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)于合同屆滿(mǎn)之日前退出公共租賃住房。（43）

鄭州一般為3年愿意承租的，合同期滿(mǎn)前3個(gè)月重新申請(qǐng)，符合條件，重新簽訂租賃合同。（36）

甘肅最長(zhǎng)5年（27）①承租人應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房。（32）

篇（3）

公共租賃房由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，不歸個(gè)人所有，因此，公租房不能一直住下去，且最長(zhǎng)租賃期限不能超過(guò)5年。公租房主要為了方便畢業(yè)大學(xué)生和有住房需要的困難人員提供住房幫助，以?xún)r(jià)格低廉、配套完善、規(guī)劃合理贏得大眾喜愛(ài)。租賃期屆滿(mǎn)后，承租人必須辦理好相關(guān)退房手續(xù)，如果需要續(xù)租，則應(yīng)向主管部門(mén)提前申請(qǐng)。

法律依據(jù)

《公共租賃住房管理辦法》第十八條規(guī)定：公共租賃住房租賃期限一般不超過(guò)5年。《公共租賃住房管理辦法》第三十條規(guī)定：租賃期屆滿(mǎn)需要續(xù)租的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期滿(mǎn)3個(gè)月前向市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)提出申請(qǐng)。市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人是否符合條件進(jìn)行審核。經(jīng)審核符合條件的，準(zhǔn)予續(xù)租，并簽訂續(xù)租合同。未按規(guī)定提出續(xù)租申請(qǐng)的承租人，租賃期滿(mǎn)應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房;拒不騰退的承租人，公共租賃住房的所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營(yíng)單位，可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇（4）

本市中低收入住房困難家庭(包括已通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭)。

如何申請(qǐng)：

1. 取得廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房資格的家庭：無(wú)須再次申請(qǐng)，只要到戶(hù)籍所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房保障管理部門(mén)登記。填寫(xiě)《申請(qǐng)公共租賃住房輪候預(yù)先登記表》即可進(jìn)入公共租賃住房輪候范圍。

2.三房輪候家庭外的其他住房困難家庭：如果要申請(qǐng)公共租賃房，相關(guān)的細(xì)則還在制定中，這些家庭可以通過(guò)先申請(qǐng)三房資格，以同時(shí)獲得公共租賃房的申請(qǐng)資格。

所需材料：

申請(qǐng)人身份證、三房審核備案通知單。

特別提示：

符合配租條件的家庭只能承租一套公共租賃住房。

優(yōu)先配租對(duì)象：

其中符合廉租、經(jīng)適、限價(jià)三房申請(qǐng)條件及家庭中有60歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、優(yōu)撫對(duì)象或?qū)僦攸c(diǎn)工程拆遷的可優(yōu)先配租。

配租制度：

公共租賃住房實(shí)行公開(kāi)配租制度，由產(chǎn)權(quán)單位編制配租方案報(bào)住房保障管理部門(mén)核準(zhǔn)后組織配租。

租賃期限：

1. 公共租賃房租賃期限最長(zhǎng)為5年，合同期滿(mǎn)承租家庭應(yīng)當(dāng)退出住房。

2. 承租家庭需要續(xù)租的，應(yīng)在合同期滿(mǎn)前3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)，由產(chǎn)權(quán)單位會(huì)同相關(guān)單位復(fù)核，符合條件的續(xù)簽租賃合同;

篇（5）

一、保障性住房體系的邏輯分野

我國(guó)保障性住房的內(nèi)涵框定十分寬泛，就中國(guó)住宅市場(chǎng)二元體系而言，保障房是與商品房相對(duì)應(yīng)的概念，普遍認(rèn)為保障性住房包括：廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。從現(xiàn)有立法來(lái)看，我國(guó)保障性住房種類(lèi)繁雜并存在擴(kuò)張解釋嫌疑，若不明晰其具體類(lèi)型，既難以對(duì)其退出機(jī)制進(jìn)行整體性把握，也無(wú)法與保障性住房發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)形成回應(yīng)。目前，在我國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)中，根據(jù)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可分為兩類(lèi)：以廉租房、公共租賃住房（簡(jiǎn)稱(chēng)公租房）為主的租賃型保障房，和以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為主體的購(gòu)置型保障房。這種分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)有助于更好地呈現(xiàn)各類(lèi)保障性住房的物權(quán)屬性，梳理其現(xiàn)有立法及制度缺陷，并根據(jù)權(quán)利性質(zhì)、內(nèi)容范圍、運(yùn)行邏輯設(shè)計(jì)合理有效的保障性住房退出機(jī)制。

二、現(xiàn)行保障性住房退出機(jī)制存在的問(wèn)題檢視

（一）租賃型保障房退出中存在的典型問(wèn)題

1.退出標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定模糊

現(xiàn)行《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房承租家庭當(dāng)家庭收入超過(guò)當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，并按期騰退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障細(xì)則》規(guī)定因家庭收入、居住條件等發(fā)生變化，已不再符合保障條件的家庭，市房改辦應(yīng)取消其廉租住房保障資格，收回承租的實(shí)物配租住房、保障性住房補(bǔ)貼或停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。實(shí)際問(wèn)題是：城市居民家庭收入水平會(huì)經(jīng)常呈現(xiàn)波狀動(dòng)態(tài)――對(duì)于租賃型保障房承租家庭而言，是按照連續(xù)幾個(gè)年度審查收入水平標(biāo)準(zhǔn)，還是只要收入超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)就須強(qiáng)制退房？

2.保障體系缺乏有效銜接

租賃型保障房退出難問(wèn)題是受保障對(duì)象主動(dòng)退出的積極性不高。在以往管理過(guò)程中，各地將廉租房與公租房割裂管理，廉租房的受保對(duì)象一旦收入變化則面臨退房壓力，亦或?qū)ぷ庑路吭丛傧硎芄夥孔饨鹧a(bǔ)貼。對(duì)于租賃型保障房，最主要問(wèn)題則在于從不同時(shí)期具體情況出發(fā)以食物供應(yīng)和需求補(bǔ)貼等方式組合滿(mǎn)足租賃型保障對(duì)象的需求。③從各地實(shí)踐看，多將廉租房與公租房的退出分立管理，并未認(rèn)識(shí)到二者保障對(duì)象的關(guān)聯(lián)性，在租賃型保障房體系內(nèi)也未建立相互銜接的制度機(jī)制，各地法規(guī)政策中常常出現(xiàn)“一刀切”做法。這不僅難以保證騰退機(jī)制的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃型保障房制度的循環(huán)累積效應(yīng)。

（二）購(gòu)置型保障房退出機(jī)制中出現(xiàn)的主要問(wèn)題

1.退出交易方式規(guī)制不一

目前我國(guó)在經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，相應(yīng)確立了較為明確的退出交易規(guī)則。④而限價(jià)房上市交易領(lǐng)域卻始終無(wú)法統(tǒng)一立法，各地方規(guī)范性混亂無(wú)序，具體標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。如《廣州市限價(jià)商品住宅銷(xiāo)售管理辦法》⑤規(guī)定權(quán)屬登記滿(mǎn)5年，如果要上市或取得完全產(chǎn)權(quán)，要繳納契稅課稅價(jià)格與原價(jià)差價(jià)的70%作為土地收益價(jià)款給政府；《寧波市限價(jià)房管理辦法》⑥規(guī)定三年內(nèi)因工作調(diào)離、因病致貧等特殊原因確需轉(zhuǎn)讓限價(jià)房的，須經(jīng)當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠙C(jī)構(gòu)批準(zhǔn)方可上市交易。如上，我國(guó)購(gòu)置型保障房退出交易的制度缺位以及各地規(guī)制不一的局面，造成了保障房系統(tǒng)的內(nèi)部混亂。

2.政府回購(gòu)主體慣常性缺失

我國(guó)現(xiàn)行購(gòu)置型保障房上市交易平臺(tái)中，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定轉(zhuǎn)讓未滿(mǎn)五年的購(gòu)置型保障房，必須由國(guó)家回購(gòu)，5年以上的購(gòu)置型保障房，政府亦有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)；與此同時(shí)，也規(guī)定購(gòu)房人可以向政府繳納土地收益價(jià)款后取得保障性住房的完全產(chǎn)權(quán)。⑦因此在現(xiàn)有法律體制下，“優(yōu)先回購(gòu)權(quán)”與“可以”二者之間關(guān)系應(yīng)如何理解，現(xiàn)有表述未能厘清二者邏輯，在后期相關(guān)法規(guī)文件中需進(jìn)一步明確。并且從各地實(shí)踐來(lái)看，法律雖規(guī)定了政府的優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，但由于政府職能滯后與監(jiān)管缺位，各地的購(gòu)置型保障房往往繞過(guò)政府的回購(gòu)領(lǐng)域，成為購(gòu)房者利益尋租的場(chǎng)域。

三、保障性住房退出機(jī)制的對(duì)策建議

（一）出臺(tái)高位階立法，避免地方性法規(guī)混亂不一

目前，我國(guó)住房保障制度在許多方面僅規(guī)定了基本框架，對(duì)于具體操作方法缺乏細(xì)則化和程序化規(guī)定。尤其在退出機(jī)制的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、懲罰方式方面，缺少?lài)?yán)格的法律規(guī)制。可以考慮在各地方現(xiàn)有保障房政策基礎(chǔ)上出臺(tái)《保障性住房退出管理?xiàng)l例》，或在未來(lái)統(tǒng)一保障性住房基本法中加以明確規(guī)定。

（二）設(shè)置專(zhuān)業(yè)化管理機(jī)構(gòu)，明晰政府責(zé)任

設(shè)立專(zhuān)門(mén)的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，還需明確政府的行政責(zé)任，就保障性住房退出而言，從資格審查至準(zhǔn)入，無(wú)一不屬于一種授益型行政行為⑧。就保障性住房退出方式中的強(qiáng)制退出來(lái)講，屬于授益型行政行為的撤回。而授益型行政行為的撤回，是對(duì)行政相對(duì)人信賴(lài)?yán)娴囊环N潛在破壞，必須有明確的標(biāo)準(zhǔn)與程序。在保障性住房領(lǐng)域的退出環(huán)節(jié)，政府應(yīng)強(qiáng)化其在審查管理中的主體地位，在現(xiàn)行保障部門(mén)較為分散的情況下，行政部門(mén)不作為往往導(dǎo)致退出審查不到位、違規(guī)亂象滋生。如能強(qiáng)化行政主體的行政地位和權(quán)力機(jī)制，不僅可以使保障性住房政策得到具體貫徹，同時(shí)能夠有效地確保退出機(jī)制的有效運(yùn)行。

（三）實(shí)現(xiàn)多梯度騰退管控，建立循環(huán)型交易機(jī)制

建立多梯度的保障性住房騰退機(jī)制，具體包括保障性住房同類(lèi)型間的平滑性退出與不同類(lèi)型間的騰退式退出。⑨其中，同種類(lèi)間的平滑性退出是指在租賃型保障房?jī)?nèi)部的轉(zhuǎn)換。2015年，住建部要求全面實(shí)現(xiàn)廉租房與公租房的并軌運(yùn)行，已為這一退出模式掃清障礙。同理，可在租賃型保障房系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)廉租房租金遞增機(jī)制實(shí)現(xiàn)保障房的平滑性退出。例如，自應(yīng)退回廉租房起6個(gè)月內(nèi)，廉租房租金交納可按照6-9個(gè)月內(nèi)提升租金為150%、9-12個(gè)月提升為200%…最后達(dá)到或接近市場(chǎng)租賃價(jià)格⑩。從而實(shí)現(xiàn)廉租房與公共租賃住房的并軌管理。

注釋?zhuān)?/p>

①根據(jù)《國(guó)務(wù)院發(fā)展改革委員會(huì)關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)發(fā)[2013]20號(hào)）和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（[2011]45號(hào)）等文件精神。住建部要求各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃住房。

②《南京市廉租房保障實(shí)施細(xì)則》第26條。

③不論是《經(jīng)濟(jì)適用住房管理k法》亦或各地方性法規(guī)均規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房不滿(mǎn)五年的原則上不可上市交易，但住滿(mǎn)5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

④《廣州市限價(jià)商品住宅銷(xiāo)售管理辦法》第15條。

⑤《寧波市限價(jià)房管理辦法》第20條。

⑥《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條。

⑦曹飛.我國(guó)保障房制度存在的問(wèn)題及完善[J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)，2013，（1）

⑧王笑等.論廉租房的審查退出[J].改革與開(kāi)放.2014（1）

⑨賈春梅.保障房“轉(zhuǎn)換”式退出機(jī)制研究―騰退方式的有益補(bǔ)充[J].會(huì)計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究.2013（1）

篇（6）

申請(qǐng)人應(yīng)年滿(mǎn)18周歲，在主城區(qū)有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，具有租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制的無(wú)住房人員、家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專(zhuān)院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)主城區(qū)工作的無(wú)住房人員。但直系親屬在主城區(qū)具有住房資助能力的除外。

篇（7）

【項(xiàng)目】天津市2012年度哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題“關(guān)于我市保障性住房后續(xù)管理問(wèn)題研究”（項(xiàng)目編碼：TJGL12-014）階段性成果。

【中圖分類(lèi)號(hào)】F8 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】1007-4309（2013）03-0121-3

保障性安居工程建設(shè)是“十二五”期間滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，完善中國(guó)住房保障體系，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)的核心工作。現(xiàn)階段，中國(guó)保障房建設(shè)的關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在如何通過(guò)加大保障房的增量供給，滿(mǎn)足保障房的現(xiàn)實(shí)需求。但相對(duì)而言，對(duì)于被保障人從保障房體系當(dāng)中退出問(wèn)題的關(guān)注程度還較低，相關(guān)政策也尚待完善。退出機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)不暢導(dǎo)致存量保障房良性周轉(zhuǎn)效率低下，資源再配置體系失靈，間接加大了對(duì)于保障房增量供給的過(guò)度依賴(lài)和國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)。因此，完善中國(guó)保障房退出政策是緩解保障房供需矛盾，節(jié)約社會(huì)資源，提高資源利用效率的關(guān)鍵。

一、現(xiàn)有保障房退出模式

現(xiàn)階段，中國(guó)保障房體系主要由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房三部分組成，相關(guān)的退出政策主要體現(xiàn)在2007年頒布實(shí)施的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》、2004年頒布實(shí)施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2012年頒布實(shí)施的《公共租賃住房管理辦法》，以及相關(guān)地方性法規(guī)之中。

經(jīng)濟(jì)適用房的主要保障對(duì)象是家庭收入符合當(dāng)?shù)卣畡澏ǖ牡褪杖爰彝ナ杖霕?biāo)準(zhǔn)，且無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于當(dāng)?shù)卣?guī)定住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房之后，購(gòu)房人將擁有經(jīng)濟(jì)適用房的有限產(chǎn)權(quán)。一般情況下，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易。經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)行退出模式主要有兩種：其一，政府回購(gòu)，主要針對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房之后又購(gòu)買(mǎi)其他住房的購(gòu)房人，以及購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年，并補(bǔ)齊屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的購(gòu)房人；其二，購(gòu)房人擁有完全產(chǎn)權(quán)，主要針對(duì)按照政府所確定標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后的購(gòu)房人。現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房退出路徑如圖1所示。

廉租房的主要保障對(duì)象是符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的住房困難的最低收入家庭，其保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔。享受廉租房保障的承租人不擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定了六種住房保障機(jī)構(gòu)收回廉租房的行為，可歸納為三種退出模式：其一，超出收入標(biāo)準(zhǔn)退出，即因家庭人均收入連續(xù)一年以上超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)不再享受廉租房政策；其二，居住面積超出標(biāo)準(zhǔn)退出，即因家庭人數(shù)減少或住房面積增加導(dǎo)致的人均住房面積超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的住房標(biāo)準(zhǔn)不再享受廉租房政策；其三，違規(guī)退出，即因?qū)⒊凶獾牧庾》哭D(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變房屋用途，未如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房狀況不再享受廉租房政策。現(xiàn)行廉租房退出路徑如圖2所示。

公共租賃住房的保障對(duì)象是經(jīng)濟(jì)能力高于廉租房但低于經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，以及在當(dāng)?shù)胤€(wěn)定就業(yè)并達(dá)到一定年限的外來(lái)務(wù)工人員。與廉租房相似，公共租賃住房的承租人也不擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。公共租賃住房現(xiàn)有三種退出模式：其一，以其他形式獲得住房退出，主要包括租賃期內(nèi)承租或者承購(gòu)其他保障性住房或者租賃期內(nèi)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房；其二，期滿(mǎn)解約退出，即租期屆滿(mǎn)不在申請(qǐng)或者因收入水平增加不再符合續(xù)租條件的承租人；其三，違規(guī)退出，即因轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房，改變所承租公共租賃住房用途，破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，在公共租賃住房?jī)?nèi)從事違法活動(dòng)及無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置而退出。現(xiàn)行公共租賃住房退出路徑如圖3所示。

二、保障房退出政策的現(xiàn)存問(wèn)題

（一）“鼓勵(lì)性”退出條款導(dǎo)致“獎(jiǎng)懶罰勤”。保障性住房是主要針對(duì)生活困難的低收入群體的臨時(shí)性住房保障措施，政策的根本還是應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)被保障人通過(guò)自身努力提高收入退出保障房體系，實(shí)現(xiàn)保障房的存量循環(huán)。現(xiàn)行政策制定了相應(yīng)的“鼓勵(lì)性”退出條款，如《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》和《公共租賃住房管理辦法》分別規(guī)定了被保障人購(gòu)買(mǎi)其他住房之后，政府有權(quán)回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，或要求承租人騰退公共租賃住房。《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》也對(duì)家庭收入超標(biāo)家庭須退出廉租房保障做出了詳盡規(guī)定。但是，現(xiàn)行“鼓勵(lì)性”退出條款最終將導(dǎo)致被保障人行為上的“逆向選擇”，客觀上產(chǎn)生“獎(jiǎng)懶罰勤”的作用。也就是說(shuō)，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度與自身實(shí)際被保障程度成反比。現(xiàn)行政策可能導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：被保障人要么放棄努力使自己長(zhǎng)期停留在保障房福利體系之內(nèi)，要么隱瞞真實(shí)收入或其他房產(chǎn)，免于退出保障房福利體系。

（二）“懲罰性”退出條款未能規(guī)避“道德風(fēng)險(xiǎn)”。所謂“道德風(fēng)險(xiǎn)”是指在信息不對(duì)稱(chēng)條件下，契約的乙方（通常為人）利用其信息優(yōu)勢(shì)采取契約的甲方（通常為委托人）無(wú)法觀測(cè)或監(jiān)督的行動(dòng)，導(dǎo)致甲方利益損失的現(xiàn)象。“道德風(fēng)險(xiǎn)”是行為人基于逐利動(dòng)機(jī)最大限度增進(jìn)自身效用而損害他人利益的行動(dòng)。在存在“道德風(fēng)險(xiǎn)”時(shí)，即使均衡是存在的，行為結(jié)果對(duì)于社會(huì)也是無(wú)效率的。為了避免被保障人“道德風(fēng)險(xiǎn)”行為的發(fā)生，現(xiàn)行廉租房和公共租賃住房政策都明確規(guī)定了“懲罰性”退出條款，經(jīng)濟(jì)適用房政策也將違規(guī)出租等行為明確界定為違規(guī)。但關(guān)鍵問(wèn)題是，即使被保障人的違規(guī)行為可被觀測(cè)和監(jiān)督，但如果其成本超出住房保障機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)阻止被保障人違規(guī)行為所獲得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考慮放棄監(jiān)督行為。例如，2011年中國(guó)之聲相關(guān)報(bào)道顯示，北京市部分小區(qū)有將近7成經(jīng)濟(jì)適用房被出租，租賃雙方僅僅過(guò)簽訂租住雙方協(xié)議便可完成經(jīng)濟(jì)適用房出租行為。由于根本無(wú)需北京市建委備案，政府相關(guān)部門(mén)也就無(wú)從監(jiān)管，只能任由被保障人“道德風(fēng)險(xiǎn)”行為的發(fā)生，造成住房保障資源的極大浪費(fèi)。即使一種較好的情況，住房保障機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)監(jiān)管發(fā)現(xiàn)被保障人的違規(guī)行為并迫使其退出保障體系，大量資源也會(huì)浪費(fèi)在監(jiān)管和后續(xù)訴訟過(guò)程中。因此，現(xiàn)行保障房所規(guī)定的違規(guī)退出模式在理論上是成立的，但在現(xiàn)實(shí)中是較難實(shí)現(xiàn)的。

（三）退出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本來(lái)具有價(jià)值的資源或財(cái)產(chǎn)，由于產(chǎn)權(quán)安排不明，導(dǎo)致其價(jià)值下降并引起社會(huì)福利損失的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，保障房制度的本質(zhì)是對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的價(jià)格管制。其中，經(jīng)濟(jì)適用房是對(duì)房屋售價(jià)的管制，廉租房和公共租賃住房是對(duì)房屋租金的管制。因此，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置價(jià)格必然低于市場(chǎng)出清條件下的均衡價(jià)格，均衡價(jià)格與管制價(jià)格之差就形成了經(jīng)濟(jì)適用房的“非專(zhuān)有收入”。同理，廉租房或公共租賃住房的實(shí)付租金必然也低于市場(chǎng)出清條件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租賃住房的“非專(zhuān)有收入”。現(xiàn)行保障房退出政策試圖對(duì)這部分“非專(zhuān)有收入”進(jìn)行明晰界定，如《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定了對(duì)于購(gòu)買(mǎi)期滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房，被保障人須按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。但是，在實(shí)際操作層面，須補(bǔ)足的價(jià)差標(biāo)準(zhǔn)如何界定并未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。北京市和天津市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法的退出條款規(guī)定：“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款”；上海市的退出條款規(guī)定：“原住房保障機(jī)構(gòu)可以行使回購(gòu)權(quán)，回購(gòu)價(jià)格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)確定，原住房保障機(jī)構(gòu)決定不予回購(gòu)的，房地產(chǎn)權(quán)利人方可向他人轉(zhuǎn)讓”。關(guān)鍵問(wèn)題是，房屋價(jià)格具有不可比較性，即使是相同地段的住房由于朝向、樓層等方面的差異也是“一房一價(jià)”。因此，保障房退出時(shí)間點(diǎn)上的“普通商品住房”參照標(biāo)準(zhǔn)如何選擇，“一定比例”以多少為合適等關(guān)鍵問(wèn)題都難以清晰劃定。當(dāng)事雙方必然都想對(duì)這部分“非專(zhuān)有收入”進(jìn)行爭(zhēng)奪：被保障人必然采用尋租等行為期望盡可能低估參照標(biāo)的價(jià)格以占有更多“非專(zhuān)有收入”；住房保障機(jī)構(gòu)如果沒(méi)有被尋租，也必然期望高估參照標(biāo)的以保障自身權(quán)益。其結(jié)果將引致租值消散，進(jìn)而產(chǎn)生福利損耗。

三、多元化退出模式的改革構(gòu)想

保障房退出政策現(xiàn)存問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因在于其特殊的產(chǎn)權(quán)屬性。制度經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)認(rèn)為，即使在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下，也只有在對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確界定后，市場(chǎng)配置資源的效力才能有效發(fā)揮。一旦產(chǎn)權(quán)被置于公共領(lǐng)域（公共物品問(wèn)題），或部分被其他產(chǎn)權(quán)主體所占有（外部性問(wèn)題），資源的配置機(jī)制就會(huì)失靈。正如前文分析，被保障人對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H擁有部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)歸屬住房保障機(jī)構(gòu)，且剩余產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)金額尚缺乏統(tǒng)一度量標(biāo)準(zhǔn)，從而為尋租行為的出現(xiàn)提供了空間。租賃廉租房和公共租賃住房的被保障人對(duì)承租住房無(wú)任何產(chǎn)權(quán)，基于逐利的行為動(dòng)機(jī)自然傾向于對(duì)于承租住房的過(guò)度甚至損害性使用。并且，基于信息不對(duì)稱(chēng)和交易成本等考慮，住房保障機(jī)構(gòu)也很難做到對(duì)被保障人行為的完全監(jiān)管。因此，問(wèn)題的解決可從產(chǎn)權(quán)視角著手，通過(guò)建立多元化的保障房退出模式實(shí)現(xiàn)保障房產(chǎn)權(quán)的合理讓渡，最終實(shí)現(xiàn)住房保障機(jī)構(gòu)與被保障人之間關(guān)系上的激勵(lì)相容。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房多元化退出模式的改革構(gòu)想。經(jīng)濟(jì)適用房退出模式改革的基本構(gòu)想是在將經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行等額劃分基礎(chǔ)上，以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)發(fā)成本為最低產(chǎn)權(quán)支付點(diǎn)，通過(guò)容許被保障人在特定時(shí)間范圍內(nèi)根據(jù)自身實(shí)際通過(guò)逐步購(gòu)買(mǎi)房屋剩余產(chǎn)權(quán)形式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)由住房保障機(jī)構(gòu)到被保障人的逐步讓渡。被保障人擁有完全產(chǎn)權(quán)后，經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為普通商品房，可自由上市流通。

例如，某套經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本為T(mén)，開(kāi)發(fā)當(dāng)期同地段商品房的售價(jià)為S，必然存在S>T。以m（如1萬(wàn)元）作為產(chǎn)權(quán)分割基準(zhǔn)，則該套經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)被分割為■等份。被保障人至少需要支付該房屋的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本T，才能夠獲得房屋的居住權(quán)。當(dāng)然，被保障人亦可支付一個(gè)大于的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人擁有的產(chǎn)權(quán)份額就越高。對(duì)于一個(gè)首次支付購(gòu)房款的經(jīng)濟(jì)適用房被保障人，剩余的■部分產(chǎn)權(quán)歸屬住房保障機(jī)構(gòu)所有，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房不能流通。被保障人可以選擇不同的分期付款方式在不同的時(shí)間期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，每年支付金額越高，獲取完全產(chǎn)權(quán)的時(shí)間就越短。

如圖4所示，線(xiàn)①表示被保障人初始支付了一個(gè)高于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)發(fā)成本的房款，并且之后每年支付一個(gè)較高的分期付款金額，可在較短時(shí)間內(nèi)獲得經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)。線(xiàn)②意味著被保障人支付了一個(gè)與線(xiàn)①一樣的初始房款，但之后每年支付一個(gè)較低的分期付款金額，將在稍長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)獲得完全產(chǎn)權(quán)。線(xiàn)③意味著被保障人選擇在支付初始房款之后延遲t年開(kāi)始支付剩余房款，將在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)才能獲得完全產(chǎn)權(quán)。線(xiàn)④意味著被保障人僅支付了最低的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)發(fā)成本，并延遲t年開(kāi)始分期支付剩余房款購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)獲得完全產(chǎn)權(quán)。線(xiàn)⑤意味著被保障人僅選擇支付最低的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本T，并不再支付剩余房款，將不能獲得經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)，也就不能轉(zhuǎn)化為商品住房進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

被保障人可依據(jù)自身實(shí)際，自由選擇經(jīng)濟(jì)適用房完全產(chǎn)權(quán)獲取方式。同時(shí)，由于完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值在購(gòu)房之初已明確，且通過(guò)產(chǎn)權(quán)分割和被保障人自身選擇將產(chǎn)權(quán)關(guān)系在被保障人和住房保障機(jī)構(gòu)之間予以清晰界定，因退出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不明導(dǎo)致的“租值消散”問(wèn)題可有效解決。同時(shí)，住房保障機(jī)構(gòu)獲取的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)讓渡收益可作為新建保障房的資金來(lái)源，間接實(shí)現(xiàn)了存量資源的有效流轉(zhuǎn)。

（二）廉租房和公共租賃住房多元化退出模式的改革構(gòu)想。廉租房和公共租賃住房退出政策改革的基本構(gòu)想是設(shè)計(jì)多元化租金支付模式，解決房屋供需雙方由于激勵(lì)不相容而產(chǎn)生的“獎(jiǎng)懶罰勤”和“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。具體來(lái)講，對(duì)于生活確實(shí)困難且未來(lái)亦無(wú)改善可能的被保障人，將繼續(xù)維持原有廉租房政策。除特殊原因，其租賃的廉租房將不產(chǎn)生退出問(wèn)題。對(duì)于具有一定現(xiàn)期或即期支付能力的廉租房和公共租賃住房被保障人，可借鑒融資租賃模式，設(shè)計(jì)多元化的租金支付標(biāo)準(zhǔn)和退出模式供被保障人選擇。被保障人選擇的支付租金越高，其獲得租住住房完全產(chǎn)權(quán)的年限也就越短。

例如，保障機(jī)構(gòu)以S的金額收購(gòu)某套住房作為公共租賃住房的房源。對(duì)于生活確實(shí)困難的被保障人可選擇支付最低租金H，H大致相當(dāng)于當(dāng)前廉租房或公共租賃住房的一般租金。此時(shí)，被保障人將不能獲得承租住房的任何產(chǎn)權(quán)。對(duì)于具有一定支付能力的被保障人，亦可選擇高于H的租金L，其可在第■年獲得房屋的完全產(chǎn)權(quán)。該被保障人如果選擇支付租金nH（n>1），則其可提前■年獲得承租住房的完全產(chǎn)權(quán)。

多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益與承租住房的使用行為緊密結(jié)合，即可緩解被保障人因產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的“道德風(fēng)險(xiǎn)”，也可減少現(xiàn)有退出政策所引致的“獎(jiǎng)懶罰勤”現(xiàn)象。同時(shí)，由于多元化退出模式下住房保障機(jī)構(gòu)收取的租金高于現(xiàn)行政策租金收益，也可在一定程度上緩解保障房建設(shè)資金不足問(wèn)題。

本質(zhì)上講，多元化的廉租房和公共租賃住房租金支付和多元化的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)模式都是以激勵(lì)相容為目標(biāo)，以明確房屋產(chǎn)權(quán)為手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折舊、資金的時(shí)間成本、多元化退出模式之間的轉(zhuǎn)換等細(xì)節(jié)工作的基礎(chǔ)上，輔之以其他相關(guān)政策配合，可有效提高保障房退出效率，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)存量資源的優(yōu)化利用。

【參考文獻(xiàn)】

篇（8）

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，申請(qǐng)公租房時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)提供低收入證明、家庭成員證明、無(wú)住房證明或住房面積低于標(biāo)準(zhǔn)的證明等材料。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照市、縣人民政府住房保障部門(mén)的規(guī)定提交申請(qǐng)材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。如果申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料是充分的，則當(dāng)?shù)氐娜嗣裾》勘Ｕ喜块T(mén)應(yīng)該進(jìn)行受理。《公共租賃住房管理辦法》第八條：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)的規(guī)定，提交申請(qǐng)材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

法律依據(jù)：《公共租賃住房管理辦法》第八條申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)的規(guī)定，提交申請(qǐng)材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面同意市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)核實(shí)其申報(bào)信息。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料齊全的，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)受理，并向申請(qǐng)人出具書(shū)面憑證；申請(qǐng)材料不齊全的，應(yīng)當(dāng)一次性書(shū)面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的材料。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇（9）

近年來(lái)，我市大力推進(jìn)住房保障工作，積極解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，不斷改善城市居民居住條件，取得了明顯成效。但部分中等偏下收入家庭住房問(wèn)題仍然比較突出，單身職工及外來(lái)務(wù)工人員居住條件也亟需改善。公共租賃住房是由政府投資建設(shè)（籌集）或政策支持其它機(jī)構(gòu)投資建設(shè)（籌集），限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，以低于市場(chǎng)水平的租賃價(jià)格，面向中等偏下收入住房困難家庭和特殊群體出租的保障性住房。加快發(fā)展公共租賃住房工作是完善住房供應(yīng)體系、培育住房租賃市場(chǎng)、滿(mǎn)足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。各級(jí)各有關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)加快發(fā)展租賃住房工作的重要意義，站在改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧的高度，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)工作。

二、總體要求和基本原則

（一）總體要求。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以逐步滿(mǎn)足城市中等偏下收入家庭及其他特殊群體的基本住房需求為目標(biāo)，積極探索和創(chuàng)新公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，把發(fā)展公共租賃住房與保障和改善民生、促進(jìn)城市發(fā)展、提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、構(gòu)建和諧社會(huì)結(jié)合起來(lái)，以主城區(qū)、新城區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，進(jìn)一步完善住房保障體系，滿(mǎn)足不同保障對(duì)象需求。

（二）基本原則。

1、政府組織，社會(huì)參與。在加大政府對(duì)公共租賃住房投入的同時(shí)，在用地、稅收、金融等方面給予政策支持，鼓勵(lì)事業(yè)單位、大專(zhuān)院校、開(kāi)發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)和各類(lèi)企業(yè)等社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)，統(tǒng)籌多方資源，形成全社會(huì)共同支持、參與公共租賃住房建設(shè)的良好氛圍。

2、統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。公共租賃住房發(fā)展應(yīng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局等情況，充分考慮居民就業(yè)和生活要求，安排在交通便捷、生活配套設(shè)施完善的區(qū)域。

3、科學(xué)安排，分步實(shí)施。在摸清公共租賃住房需求底數(shù)的基礎(chǔ)上，科學(xué)制訂公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并納入“十二五”住房保障規(guī)劃，實(shí)行一次規(guī)劃，分步組織實(shí)施。

三、認(rèn)真做好規(guī)劃建設(shè)工作

（一）制定公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃。市住建委、房管中心會(huì)同市發(fā)改委、財(cái)政局、國(guó)土局、開(kāi)發(fā)區(qū)等部門(mén)，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，綜合考慮我市資源環(huán)境承載能力、產(chǎn)業(yè)政策、人口政策和人才政策，以及公共租賃住房的總體需求和布局要求，制定公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，明確規(guī)劃期內(nèi)的建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)計(jì)劃和資金安排。

（二）科學(xué)規(guī)劃公共租賃住房布局。按照我市城市總體規(guī)劃、城市發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)布局、中等偏下收入住房困難家庭分布以及明水經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)人才政策，充分考慮供應(yīng)對(duì)象的就業(yè)、生活要求以及公共服務(wù)設(shè)施配套情況，規(guī)劃確定在交通技校西側(cè)、經(jīng)十東路以北、重汽西側(cè)、膠濟(jì)鐵路以北、電廠東側(cè)、南澗溪北側(cè)、環(huán)衛(wèi)中心東側(cè)等七個(gè)地塊建設(shè)公共租賃住房。今年首先在交通技校西側(cè)地塊建設(shè)1000套公共租賃住房，重點(diǎn)面向開(kāi)發(fā)區(qū)用工單位和園區(qū)就業(yè)人員出租。

（三）明確公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。成套住房套型建筑面積控制在60平方米以?xún)?nèi)；集體宿舍人均面積不低于5平方米。公共租賃住房建筑設(shè)計(jì)要符合國(guó)家和省市有關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定，要積極推廣應(yīng)用成熟適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，并進(jìn)行一次性簡(jiǎn)易裝修，配置必要的生活設(shè)施。同時(shí)，公共租賃住房小區(qū)同步規(guī)劃配套商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)中心、文化健身廣場(chǎng)等公共設(shè)施。

四、落實(shí)相關(guān)政策

（一）明確建設(shè)用地政策。公共租賃住房建設(shè)用地要在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，重點(diǎn)保障，并納入土地利用年度計(jì)劃和住房保障規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，優(yōu)先安排。政府投資建設(shè)的公共租賃住房建設(shè)用地，采取行政劃撥方式供應(yīng)。

（二）落實(shí)稅費(fèi)減免政策。認(rèn)真落實(shí)國(guó)家關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)公共租賃住房建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等按有關(guān)規(guī)定予以減免，按規(guī)定免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

（三）鼓勵(lì)社會(huì)參與。支持駐省和市直單位在自用存量土地內(nèi)按政策、規(guī)劃及需求建設(shè)公共租賃住房；鼓勵(lì)大專(zhuān)院校、開(kāi)發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)和各類(lèi)企業(yè)等社會(huì)力量參與公共租賃住房建設(shè)。社會(huì)組織建設(shè)公共租賃住房的，可利用自用土地，自籌資金進(jìn)行建設(shè)，也可由政府提供土地，社會(huì)組織投資，通過(guò)合作方式建設(shè)。利用自用土地建設(shè)公共租賃住房，土地性質(zhì)原為劃撥的，暫不改變使用性質(zhì)；原為出讓的，不再繳納用地差價(jià)。政府與社會(huì)組織合作建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)共有，按投資比例明確產(chǎn)權(quán)份額。凡社會(huì)組織建設(shè)的公共租賃住房，經(jīng)市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室認(rèn)定后，享受行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金的減免政策；建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理方面涉及的稅費(fèi)享受?chē)?guó)家有關(guān)稅收優(yōu)惠。社會(huì)組織參與建設(shè)公共租賃住房的具體辦法參照《市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)市社會(huì)組織建設(shè)公共租賃住房暫行規(guī)定的通知》要求執(zhí)行。

（四）實(shí)行配建制度。對(duì)新建商品住宅項(xiàng)目，根據(jù)規(guī)模、區(qū)位、性質(zhì)，按照不同比例配建公共租賃住房，建成后由政府回購(gòu)或回收，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

（五）收購(gòu)既有住宅。收購(gòu)、轉(zhuǎn)換、改造一批不違反城市規(guī)劃、建筑質(zhì)量合格、設(shè)施配套相對(duì)齊全的既有住宅，轉(zhuǎn)化為公共租賃住房。

（六）完善審批程序。開(kāi)辟公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目審批“綠色通道”，相關(guān)審批部門(mén)要明確審批承諾時(shí)限，減少審批環(huán)節(jié)，提高工作效率。涉及多部門(mén)審核審批的，由市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)采取現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合辦公的方式，統(tǒng)一辦理開(kāi)工建設(shè)相關(guān)手續(xù)。市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)的公共租賃住房項(xiàng)目，相關(guān)部門(mén)要主動(dòng)服務(wù)，特事特辦，確保開(kāi)工日期并及時(shí)完善相關(guān)手續(xù)。

五、規(guī)范公共租賃住房管理

（一）明確租金標(biāo)準(zhǔn)。公共租賃住房租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。租金基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度由市發(fā)改委、物價(jià)局會(huì)同市住建委、財(cái)政局、房管中心制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)原則上不高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均租金的70%。

（二）規(guī)范租賃管理。市住建委、房管中心要統(tǒng)一制定公共租賃住房租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)載明租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納、退出約定、違約責(zé)任等事項(xiàng)，并會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定公共租賃住房后期管理規(guī)定，規(guī)范公共租賃住房后期管理工作。公共租賃住房1次租賃期限最長(zhǎng)4年，續(xù)租須在合同期滿(mǎn)前3個(gè)月提出申請(qǐng)。單身職工租賃期限由其申請(qǐng)單位根據(jù)勞動(dòng)（聘用）合同年限等因素確定。承租人拖欠租金和其他相關(guān)費(fèi)用的，市住建委、房管中心負(fù)責(zé)通報(bào)其所在單位從其工資收入中直接劃扣。

（三）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理。市住建委、房管中心要建立公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，對(duì)公共租賃住房承租資格每2年審查1次，對(duì)承租家庭及承租單位定期進(jìn)行走訪(fǎng)、抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和掌握承租家庭及承租單位的各種變動(dòng)情況，對(duì)違規(guī)行為根據(jù)相關(guān)規(guī)定及時(shí)糾正或處理。對(duì)承租人違反合同約定的，出租人應(yīng)解除租賃合同，收回公共租賃住房，并載入承租人個(gè)人誠(chéng)信檔案，該承租人5年內(nèi)不得申請(qǐng)任何一種保障性住房。承租人不能按時(shí)退出公共租賃住房的，經(jīng)市住建委、房管中心批準(zhǔn)，可給予3個(gè)月的過(guò)渡期，過(guò)渡期內(nèi)按合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)租金收繳房租;承租人在過(guò)渡期滿(mǎn)后拒不退出的，市住建委、房管中心可依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，此期間按合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)租金上浮50%收繳房租。

（四）完善檔案管理。各級(jí)各部門(mén)各有關(guān)單位要建立健全公共租賃住房檔案管理制度，做好紙質(zhì)檔案和電子檔案收集、管理及利用工作，保證檔案數(shù)據(jù)完整、準(zhǔn)確，并根據(jù)申請(qǐng)人變動(dòng)情況及時(shí)變更住房檔案，實(shí)現(xiàn)檔案動(dòng)態(tài)管理。

六、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督管理

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。公共租賃住房建設(shè)工作在市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下組織實(shí)施。市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組在市房管中心下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)我市公共租賃住房的組織協(xié)調(diào)、建設(shè)管理、監(jiān)督檢查等工作。為保障公共租賃住房建設(shè)工作順利推進(jìn)，市政府成立國(guó)有獨(dú)資保障性住房投融資建設(shè)管理公司，隸屬市房屋管理服務(wù)中心，具體負(fù)責(zé)我市公共租賃住房的建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)等工作。

（二）明確工作職責(zé)。市住建委、房管中心負(fù)責(zé)牽頭抓好公共租賃住房的建設(shè)管理工作，根據(jù)年度建設(shè)任務(wù)和目標(biāo)，制定實(shí)施方案，加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。發(fā)改委、監(jiān)察、財(cái)政、國(guó)土、稅務(wù)、金融、人社、工會(huì)、民政等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)分工，負(fù)責(zé)做好公共租賃住房規(guī)劃選址、項(xiàng)目立項(xiàng)、資金籌措、用地、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策落實(shí)及供應(yīng)對(duì)象收入、資產(chǎn)、住房情況審核等相關(guān)工作。要確保今年的建設(shè)項(xiàng)目，8月底前全部開(kāi)工；今后每年10月底前提前謀劃下一年度建設(shè)規(guī)模，并做好項(xiàng)目規(guī)劃選址、立項(xiàng)、資金、土地供應(yīng)和指標(biāo)安排等工作。

（三）加強(qiáng)資金管理。政府投資建設(shè)的公共租賃住房租金收入全額繳入市財(cái)政，納入政府預(yù)算，實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理。公共租賃住房建設(shè)貸款本金和利息由租賃收益及政府性資金償還。租金收入專(zhuān)項(xiàng)用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護(hù)、管理和投資補(bǔ)助。住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部委有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。市財(cái)政局會(huì)同市住建委、房管中心、監(jiān)察局、審計(jì)局等部門(mén)制定專(zhuān)項(xiàng)資金使用管理辦法，切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)（籌集）資金撥付、使用、核算及各項(xiàng)管理費(fèi)用的監(jiān)管。

篇（10）

公租房可以到本地房管局或街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府住房保障窗口申請(qǐng)公租房。本地區(qū)的房管公眾號(hào)，房管局網(wǎng)站，也可以進(jìn)行咨詢(xún)，可以得到明確的信息。公租房的申請(qǐng)首先要滿(mǎn)足條件（一）在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（二）收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（三）申請(qǐng)人為外來(lái)務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。這是最基本的條件，但是每個(gè)地區(qū)的具體條件不一樣，根據(jù)各地方情況調(diào)整的。公租房的申請(qǐng)首先要確定自己確實(shí)滿(mǎn)足條件，其次準(zhǔn)備各種材料的原件及復(fù)印件，比如身份證，戶(hù)口本，房產(chǎn)證，工資條，等等。材料準(zhǔn)備好之后需要到房管局或者相應(yīng)的街道社區(qū)填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)，進(jìn)入初審，初審之后，還有復(fù)審，審核通過(guò)后會(huì)有通知。

法律依據(jù)：《公共租賃住房管理辦法》第七條申請(qǐng)公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（二）收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（三）申請(qǐng)人為外來(lái)務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。具體條件由直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會(huì)公布。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇（11）

當(dāng)前，租賃型保障性住房已經(jīng)成為我國(guó)保障房的主要形式，近幾年國(guó)家進(jìn)一步加快了保障性住房的建設(shè)，從中央住房城鄉(xiāng)建設(shè)部到各地方不斷出臺(tái)新的規(guī)定。在2013年12月2日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》和《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件精神，會(huì)同財(cái)政部和國(guó)家發(fā)展改革委起草了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》。

內(nèi)容要求從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃住房。從而進(jìn)一步改善行政管理程序，刪繁就簡(jiǎn)后的制度更加清晰，公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行后退出機(jī)制的審核上也將統(tǒng)一，如此一來(lái)對(duì)于使用保障性住房的居民來(lái)說(shuō)，將不再像從前一樣容易混淆。

衡水市雖然還未對(duì)保障性住房進(jìn)行統(tǒng)一，但是在保障性住房的任務(wù)完成上、分配計(jì)劃以及入住上都取得了很大的進(jìn)步，僅以桃城區(qū)為例，截止到2013年10月桃城區(qū)公共租賃住房項(xiàng)目開(kāi)工率100%，竣工率達(dá)77.3%。已竣工項(xiàng)目抓緊進(jìn)行配套施工，200套公共租賃住房有望年底前分配入住。①除了在完成目標(biāo)上有所進(jìn)展以外，根據(jù)《河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法》、《河北省保障性住房準(zhǔn)入退出管理辦法》、《衡水市城市低收入家庭認(rèn)定辦法實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定，衡水市結(jié)合實(shí)際情況制定出了《住房保障申請(qǐng)家庭聯(lián)審聯(lián)查辦法》，對(duì)于涉及的相關(guān)部門(mén)、聯(lián)查程序以及監(jiān)督機(jī)制做了規(guī)定，并明確規(guī)定紀(jì)檢部門(mén)對(duì)于行政不作為工作職責(zé)履行不到位、不作為的，，的的，依法依紀(jì)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。嚴(yán)格監(jiān)督程序，有效地約束了政府部門(mén)利用職權(quán)的情況發(fā)生，加之保障性住房信息公開(kāi)化使得其政策更加公平、公正。

現(xiàn)行租賃型保障性住房政策解讀―以衡水為例

租賃型保障性住房是為了應(yīng)對(duì)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程出現(xiàn)的城鎮(zhèn)部分居民生活困難，沒(méi)有住房保障的情況而產(chǎn)生的，目的是解決中低收入人群的住房困難，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的居住理念。國(guó)家“十二五”規(guī)劃以來(lái)，全國(guó)加大建設(shè)保障性住房的力度，政府投入了大量的人力物力，但是在保障房的后期管理上，仍存在嚴(yán)重問(wèn)題，最為顯著的就是租賃型保障性住房的退出機(jī)制不健全。建立公平、高效的租賃型保障性退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)租賃型保障性住房投入資金的良性循環(huán)、住房資源的高效利用是保障房功能得以保證，社會(huì)公平價(jià)值得以體現(xiàn)的重要內(nèi)容。在租賃型保障房退出機(jī)制設(shè)計(jì)的理念上，既要考慮地方政府的財(cái)政能力、住房市場(chǎng)運(yùn)行的狀況，又要考慮租賃式保障性住房的剩余使用價(jià)值、居民的平均住房水平等因素，因此應(yīng)采取多元化的退出模式，在基本原則和目標(biāo)相同的條件下，各地應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際情況采用適合于本地實(shí)際的退出方式。

當(dāng)前租賃型保障性住房制度構(gòu)建還亟需完善。首先在立法上住房保障制度方面的內(nèi)容相對(duì)滯后，我國(guó)的立法機(jī)關(guān)也在不斷地研究探討，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新的政策指導(dǎo)。自2012年7月15日起施行的《公共租賃住房管理辦法》中對(duì)于強(qiáng)制退出條件及其處罰措施做了新的規(guī)定，對(duì)于不當(dāng)使用的予以重罰，對(duì)于不符合條件的應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制騰退，但具體實(shí)施起來(lái)因現(xiàn)實(shí)情況多樣，依然存在著諸多問(wèn)題。

根據(jù)衡水市的租賃型保障住房政策分析，退出方式主要分為主動(dòng)退出與強(qiáng)制退出兩種，對(duì)于已經(jīng)不符合其條件的應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)退出，對(duì)于拖退、隱瞞不退，以及違反《公共租賃住房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）規(guī)定的進(jìn)行強(qiáng)制退出，對(duì)于違規(guī)行為按照《辦法》規(guī)定進(jìn)行處罰，新出臺(tái)的《辦法》相比之前在處罰力度上以及退出后過(guò)渡上有了很大的改善，然而從實(shí)施情況以及衡水近兩年的租賃型保障性住房的建設(shè)來(lái)看，依然還有很大的完善空間。

退出機(jī)制存在的問(wèn)題和困境

現(xiàn)有制度存在的問(wèn)題。對(duì)于租賃型保障房的退出機(jī)制各地方采取的方法大致相同，一是主動(dòng)退出，二是強(qiáng)制退出，但退出的情況及處罰問(wèn)題不能單靠國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《辦法》來(lái)實(shí)行，還要和本地區(qū)的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)。實(shí)際問(wèn)題也是復(fù)雜多變的，并且在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高的今天，如何既能合理制定處罰金額，又能減少改動(dòng)政策的頻率是現(xiàn)在需要改善的地方。作為諸如衡水這樣的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，居民生活水平較其他一線(xiàn)二線(xiàn)城市而言還相對(duì)落后。保障性住房的目的是為了給沒(méi)有住房的年輕人一個(gè)過(guò)渡階段，給家庭困難的群眾一個(gè)改善其環(huán)境的時(shí)間。我國(guó)雖然每年都在興建保障性住房但仍然無(wú)法滿(mǎn)足需求，加之土地愈加稀缺，保障性住房的需求越來(lái)越大，而經(jīng)濟(jì)適用房為小產(chǎn)權(quán)房，是可以永久居住的，從現(xiàn)實(shí)著眼這是不符合現(xiàn)狀的，而衡水市現(xiàn)在依然在實(shí)施，對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)且保障性住房需求大的城市而言是極不可取的。

落實(shí)退出機(jī)制的困境。目前，大多數(shù)城市，特別是二、三線(xiàn)城市制度收入申報(bào)尚不成體系，收入核查制度也不完整，單純依靠居民住戶(hù)的自覺(jué)性進(jìn)行主動(dòng)申報(bào)、如實(shí)申報(bào)，在現(xiàn)實(shí)中很難保證其真實(shí)完整性。僅通過(guò)入戶(hù)調(diào)查來(lái)調(diào)查核實(shí)，工作量龐雜，收集的信息也未必準(zhǔn)確。但是，租賃型保障性住房政策的享有者應(yīng)具有嚴(yán)格的審查、批準(zhǔn)程序和相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，確定應(yīng)退出租賃型保障性住房的對(duì)象，要綜合考慮使用者的收入狀況、財(cái)產(chǎn)情況和現(xiàn)有的住房情況，并結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平和居住條件設(shè)定租賃型保障性住房的享受條件和標(biāo)準(zhǔn)，超出該標(biāo)準(zhǔn)堅(jiān)決予以清退。具體情況包括三類(lèi)：一是租戶(hù)申請(qǐng)時(shí)信息失真或者審核不嚴(yán)而享受保障待遇的；二是租戶(hù)的收入、財(cái)產(chǎn)和住房條件等得到了改善不應(yīng)再享受保障待遇的；三是因?yàn)橄硎鼙Ｕ洗龅臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整導(dǎo)致租戶(hù)不應(yīng)享受保障待遇的。此外，那些雖符合標(biāo)準(zhǔn)，但違法或者違規(guī)使用保障性住房的租戶(hù)也應(yīng)納入退出對(duì)象之列，包括利用住房從事違法活動(dòng)、擅自改變房屋用途、將承租的住房轉(zhuǎn)借和轉(zhuǎn)租、住房長(zhǎng)期空置等情況。除了在制度上的缺失以外，在落實(shí)租賃型保障性住房退出機(jī)制上也存在著諸多實(shí)際問(wèn)題，其表現(xiàn)主要有以下幾點(diǎn)：

一是資產(chǎn)核查困難。保障性住房居民的家庭收入，個(gè)人及家庭資產(chǎn)情況是其符合租住條件的基礎(chǔ)，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)于資產(chǎn)的核查并不順暢，雖然《公租房管理辦法》中有明文規(guī)定，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，在保障性住房小區(qū)仍存在著開(kāi)高檔車(chē)或外租現(xiàn)象，并且屢禁不止。這是因?yàn)樵谫Y產(chǎn)核查時(shí)仍存在漏洞。

二是居民主動(dòng)退出意識(shí)淡薄，會(huì)產(chǎn)生福利固化。居民在其意識(shí)中不愿意主動(dòng)退出，從而導(dǎo)致保障性住房供給結(jié)構(gòu)失衡，很多人對(duì)于退出制度很模糊，有些群眾在明知的情況下不愿意退出（見(jiàn)表1、表2）。由于中國(guó)長(zhǎng)久的居住觀念以及普遍素質(zhì)不高導(dǎo)致了居民主動(dòng)退出的動(dòng)力不足，很多學(xué)者提出獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于主動(dòng)退出的應(yīng)給予政策上的鼓勵(lì)。筆者認(rèn)為主動(dòng)退出應(yīng)該是其租住租賃性保障性住房的義務(wù)，既然是義務(wù)，就不應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，所以這種觀點(diǎn)不利于提高公民的道德素質(zhì)。

表1：租賃型保障性住房退出機(jī)制了解程度調(diào)查

表2 ：租賃型保障性住房居民主動(dòng)退意愿調(diào)查

資料來(lái)源：根據(jù)社會(huì)調(diào)查問(wèn)卷獲得

三是應(yīng)建立完善的退出保障性住房的法律機(jī)制。我國(guó)現(xiàn)在仍未有法律法規(guī)對(duì)保障性住房的退出制度上進(jìn)行規(guī)定，在依法治國(guó)的今天，完善保障性住房的相關(guān)法律迫在眉睫。在保障性住房的退出制度上，有學(xué)者認(rèn)為對(duì)于退出保障房群體，在購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)在政策上給予充分的支持，例如設(shè)立基金支持或者給以低息貸款②，筆者認(rèn)為此做法不可取。原因有二，其一以現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)來(lái)看，政府充分支持會(huì)給政府帶來(lái)巨大壓力，商品房不同于保障性用房，二者費(fèi)用差極大，政府建立基金來(lái)支持其購(gòu)買(mǎi)商品房顯然是不現(xiàn)實(shí)的；其二近年來(lái)商品房市場(chǎng)火熱，房?jī)r(jià)居高不下，國(guó)家多次出臺(tái)政策壓低房?jī)r(jià)，如果給予退出保障房群體以低息貸款顯然也是不符合國(guó)情的。所以如何構(gòu)建退出保障房后續(xù)的制度，還需要不斷的探索，新的《辦法》中規(guī)定退出者及家庭沒(méi)有住房的可以以市場(chǎng)價(jià)繼續(xù)租住其保障性房屋，雖然此做法不利于將房源騰出給更需要的群體，但也確是在努力的銜接退出后的后續(xù)工作。

租賃型保障性住房退出機(jī)制的完善

為了堅(jiān)持效率優(yōu)先、符合實(shí)際，真正做到公正合理地解決租賃性保障性住房的實(shí)際問(wèn)題，筆者提出完善我國(guó)租賃型保障性住房問(wèn)題的相應(yīng)對(duì)策，為國(guó)家保障性住房建設(shè)提出建議。

首先，健全資產(chǎn)核查制度。一是舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制。可以設(shè)立居民舉報(bào)制度，在現(xiàn)實(shí)生活中真正做到了解實(shí)際的是生活在周?chē)木用袢罕姡捎谌罕娋S護(hù)公眾利益的意識(shí)不夠，致使沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，這可以借鑒俄羅斯的“贓款分利”原則③，對(duì)舉報(bào)群眾經(jīng)審核舉報(bào)事實(shí)確實(shí)的可以予以獎(jiǎng)勵(lì)。

二是居委會(huì)定期入戶(hù)普查制。居委會(huì)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)轄區(qū)的保障性住房住戶(hù)進(jìn)行入戶(hù)考察，這樣既可以了解其家庭現(xiàn)狀，也可以確定其是否為自己租用，在入戶(hù)的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)許多問(wèn)題，例如對(duì)于幾次家訪(fǎng)無(wú)人應(yīng)答的，可以在小區(qū)明顯位置張貼公告，在限定時(shí)間內(nèi)要求其住戶(hù)到居委會(huì)配合工作，逾期不到的，由法院通知其申訴，不申訴的進(jìn)行強(qiáng)退。

三是建立保障性住房檔案管理體系。保障性住房管理部門(mén)對(duì)租賃性保障性住房住戶(hù)建立檔案，實(shí)行一戶(hù)一檔案，并健全電子信息系統(tǒng)，將租賃型保障性住房的住戶(hù)信息，例如工資等收入證明、家庭成員住房情況證明等逐一登統(tǒng)，并上傳網(wǎng)絡(luò)，將信息進(jìn)行公開(kāi)披露，將檔案系統(tǒng)化、信息網(wǎng)絡(luò)化、內(nèi)容公開(kāi)化。

四是銀行證券公司總資產(chǎn)核查制。對(duì)于申請(qǐng)到租賃型保障性住房的居民應(yīng)該對(duì)其銀行總資產(chǎn)以及其手中可能存在的證券進(jìn)行定期審核，其審核的結(jié)果是住戶(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)，這不同于住房情況、工資情況等公開(kāi)公示的內(nèi)容，對(duì)外應(yīng)注意保密，以確保做到保護(hù)其個(gè)人隱私的目的。

其次，提高居民主動(dòng)退出意識(shí)。一是加強(qiáng)退出制度的宣傳。在申請(qǐng)時(shí)著重解釋這一制度并說(shuō)明拖退、騙退及違反規(guī)定的后果，對(duì)于居民主動(dòng)退出意識(shí)不強(qiáng)，可以加大宣傳力度，在其申報(bào)審核通過(guò)時(shí)著重對(duì)退出機(jī)制進(jìn)行著重解析，對(duì)于拖退以及違反《辦法》相關(guān)規(guī)定的懲罰措施及法律責(zé)任應(yīng)予以說(shuō)明，從而起到警示作用。

二是建立個(gè)人信用體系。建立個(gè)人信用體系與銀行、工作單位等信用體系相銜接，做到信用信息公開(kāi)透明，個(gè)人信用體系系統(tǒng)全面，對(duì)各個(gè)層面和領(lǐng)域的信用進(jìn)行評(píng)測(cè)和監(jiān)管，綜合考慮多方面因素和表現(xiàn)，綜合監(jiān)管，從而杜絕騙租、不退的問(wèn)題出現(xiàn)。

三是對(duì)符合條件主動(dòng)退出的住戶(hù)實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。租賃型保障性住房的使用者，由于經(jīng)濟(jì)條件提高、收入增多、住房條件自行改善等原因滿(mǎn)足退出標(biāo)準(zhǔn)主動(dòng)退出的，對(duì)其進(jìn)行鼓勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)，具體包括給予再申請(qǐng)租賃式保障性住房?jī)?yōu)先選擇權(quán)、保障性住房出售時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在自購(gòu)房產(chǎn)時(shí)給予一定價(jià)格優(yōu)惠和補(bǔ)貼、貸款購(gòu)房時(shí)在利率上給予優(yōu)惠、減免部分稅費(fèi)、辦理相關(guān)手續(xù)和登記時(shí)費(fèi)用有所減免等。既要通過(guò)負(fù)向的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)促使應(yīng)退住戶(hù)及時(shí)退出，又要通過(guò)正向的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)促使應(yīng)退住戶(hù)及時(shí)退出。

四是對(duì)騙取住房保障資格和符合條件拒不退出的住戶(hù)采取適當(dāng)懲罰措施。在香港《房屋條例》中規(guī)定，任何人如果故意向房屋委員會(huì)虛報(bào)資料，即構(gòu)成違法，最高可判處20萬(wàn)元港幣的罰款，同時(shí)判處監(jiān)禁六個(gè)月。在香港，騙租保障房最高可以判處限制人身自由，如此嚴(yán)厲的懲處措施，對(duì)騙租保障房的住戶(hù)起到了強(qiáng)大的震懾作用。諸如此項(xiàng)規(guī)定，在租賃性保障房退出制度上也可以借鑒，適當(dāng)設(shè)置更為嚴(yán)厲的懲罰措施，不僅通過(guò)行政手段進(jìn)行調(diào)解，甚至可以通過(guò)刑罰手段來(lái)保障。

最后，健全保障房分配使用監(jiān)督機(jī)制。現(xiàn)今的監(jiān)督體制為政府對(duì)保障性住房居民定期審核，有專(zhuān)門(mén)部門(mén)進(jìn)行核定，由檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行監(jiān)督，但此項(xiàng)制度在現(xiàn)實(shí)中仍存在問(wèn)題：檢察機(jī)關(guān)是否檢察到位？執(zhí)行機(jī)關(guān)是否嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行？如何確保公眾可以了解其真實(shí)情況，使民眾充分地享有知情權(quán)呢？在此筆者認(rèn)為應(yīng)建立第三方監(jiān)督機(jī)制，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，雖然媒體有監(jiān)督作用，但媒體監(jiān)督的問(wèn)題實(shí)在太多，無(wú)法做到專(zhuān)一；有民眾監(jiān)督但在實(shí)際上起到的作用不大，畢竟與政府相比民眾仍是弱勢(shì)群體，以弱勢(shì)群體監(jiān)督強(qiáng)勢(shì)的一方顯然是不可取的，那么建立專(zhuān)門(mén)獨(dú)立的第三方就顯得尤為重要了。筆者認(rèn)為，就現(xiàn)今狀況而言，可以由民眾公投成立專(zhuān)門(mén)委員會(huì)對(duì)政府進(jìn)行監(jiān)督，再由民眾監(jiān)督委員會(huì)，如果委員會(huì)不作為可以廢除重選，由檢察機(jī)關(guān)、民間組織一起監(jiān)督效果會(huì)更好一些。

各地方政府近幾年一直都在對(duì)租賃性保障性住房進(jìn)行著各種的嘗試，各地方的經(jīng)驗(yàn)再反饋到中央，由國(guó)務(wù)院進(jìn)行考察研究再制定全國(guó)性政策，早在2010年對(duì)與保障性住房就已經(jīng)開(kāi)始了起草工作，但由于現(xiàn)實(shí)問(wèn)題復(fù)雜，仍未出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，但應(yīng)加快創(chuàng)建法律的步伐，進(jìn)一步完善其保障性住房的內(nèi)容，做到有法可依，有法必依，依法執(zhí)行。

（作者單位：衡水學(xué)院；本文系衡水學(xué)院校級(jí)課題“衡水市廉租房退出機(jī)制的困境及其對(duì)策”階段性成果，項(xiàng)目編號(hào)：2013059）

【注釋】

①“衡水桃城區(qū)保障性住房建設(shè)速度快效果好”，衡水市住房保障信息網(wǎng)，2013年11月29日。